Martim O. Smolka - Instituto de Estudios Urbanos

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AREA METROPOLITANA DEL VALLE DEL ABURRA, INSTITUTO DE ESTUDIOS URBANOS

UNIVERSIDAD NACIONAL DE COLOMBIA

PROGRAMA DE CREACIÓN DE CAPACIDADES INSTITUCIONALES LOCALES EN GESTIÓN DEL SUELO

MINICURSOS - LAS POLÍTICAS DE SUELO EN EL GOBIERNO MUNICIPAL

Medellín, Colombia

5-9 de Abril de 2010

Martim O. Smolka

Determinación de precios y uso del suelo y plusvalías

Potencial financiero para la ciudad.


Martim O. Smolka

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Puntos 1. Precios del suelo: idiosincrasias

2. Determinantes de los precios;

3. La falacia de la composición: efectos particulares vs generales;

4. Relación entre usos y precios del suelo;

5. La no relación entre costo de inversión y valorización del suelo;

6. Efecto del cambio de uso sobre los precios del suelo.

5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 2

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Precios del suelo: idiosincrasias

5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka3

www.lincolninst.eduMartim O. Smolka

4

Precios e Uso del suelo – idiosincrasias?

„Una transacción dos mercancías;

• => renta plus costo de „localización‟

No producida?

• Suelo no es un problema – suelo servido si es problema

Demanda es … derivada;

• La importancia de la regulación, tecnología y preferencias

Propietario/ocupante no es responsable por su valor

• Ganancia sin „justa causa‟

• Todo valor determinado por el que los otros usuarios hacen (inmerecido?)

„Contenido‟ de los precios del suelo

• „Plusvalías‟ acumuladas/anticipadas?


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Determinantes de los precios del

suelo


www.lincolninst.eduMartim O. Smolka 6

Determinación de los precios y usos del suelo

• El „trade-off‟ entre renta y costo de transporteAccesibilidad

• Cambio de valor por acción de terceros sin transacciónExternalidades

• Suelo cautivo del su uso – largo plazo

• Incertidumbres a cerca del futuroExpectativas

• Restricciones al uso – ref. „productividad‟Regulación

• Capitalización de la rentabilidad en el precioCarga Fiscal


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Falacia de la composición: efectos

particulares vs generales


www.lincolninst.eduMartim O. Smolka 8

Cambios de precios –ambigüedades

AtributoIntervenciones,

políticas

Efecto en los precios

Arriba Abajo

AccesibilidadInversiones en

transportesMayor

accesibilidadMenos

diferencias

ExternalidadDerechos de

propiedad „Windfalls‟ Wipeouts

Expectativas Planeación Reduce tasa de descuento

Usos futuros pre-definidos

RegulaciónDensidades,

zonificación, etc.Restringe la

oferta Reduce la

„productividad‟

Fiscal Impuestos, tasas, obligaciones etc.

Carga adicional por el uso

Efecto de Capitalización


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Relación entre usos y precios

del suelo


www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 10

$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

Una ciudad!Representación

• Unidimensional;

• Uní céntrica- CBD;

• Uniforme – isotropica, sin

accidentes geográficos;

• Una unidad familiar por

unidad de distancia (km.);

• Uní temporal;

• Vivienda = suelo;

• Etc.

www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka11

$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

Consumo

(corriente)

Lujo

Ingresos, transportes y … rentas

Gastos en transportes

Residuo presupuestario

C = $50

L = $15

T = $13

R = $22

Ingreso familiar - Y = $100

Y=C+L+R+T

Renta de la tierra


R+T:

constante o

variable con

la distancia?


Competencia entre familias por localizaciones donde el gasto en transporte es menor (el „residuo

presupuestario‟ es mayor) lleva a las familias

a „sobornar‟ a los propietarios por

el derecho de ocupación de su suelo!

Rentas de la tierra?


Variables ‘proxy’

Consumo

(corriente)

Lujo

Renta de la tierra

Costo de transporte

• Canasta de bienes – ref. clase de ingreso etc.

• Precios no varían con la distancia

• No esencial a la sobre vivencia

• ídem, Precios no varían con la distancia

• Precio de la tierra?

• Por m2 (o unidad de ‘espacio’)

• Modo – coche, bus, etc.

• Tiempo


rico pobre

Pa

Formación del gradiente de rentas/precio del suelo

A

$

Km

( (

a > b

rico valora su tiempo, por lo

tanto, dispuesto a pagar mas

para acercarse del centro que el

pobre


$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

Consumo

(corriente)

Lujo

Ingresos, transportes y … rentas


Residuo presupuestario

C = $50

L = $15

T = $13

R = $22

Ingreso familiar - Y = $100

Una familia típica residente

a 7 Km. del centro.

Densidad una familia por Km.

Y=C+L+R+T


$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

Consumo

Lujo

Transporte

Renta

con

Y= $100 Ingreso

y gastos mensuales de:

C = $30 manutención

L = $20 bienes de Lujo

T+R = $50 en transporte y rentas

Densidad un rico por Km.

Así el rico que vive a 3 Km. del centro paga $30

de renta del suelo y $20 (50-30) en transportes

Una ciudad donde solo viven 8 ricos


$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

ConsumoLujo

TransporteRenta

con

Y= $40 Ingreso

y gastos mensuales de:

C = $15 manutención

L = $5 bienes de Lujo

T+R = $20 en transporte y rentas

Densidad una familia por Km.

Así el rico que vive a 14 Km. del centro paga $8

de renta del suelo y $12 (20-8) en transportes

Una ciudad donde viven 19 familias de bajo ingreso

Por que la

pendiente es

mas baja que

del rico?


$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

ConsumoLujo

TransportePobres

Tal como se presenta ahora se

tiene los ricos competiendo con

los pobres – efectivamente

ofreciendo mas por la tierra en los

5.5Kms mas cerca del centro

Una ciudad donde viven 27 familias 19 de bajo

ingreso plus las 8 de ricos!

Consumo

Lujo

Transporte

Ricos

pobresricos

Familias de bajo

ingreso dispuestas

y aptos a pagar

mas que los ricos

en estas

localizaciones

Ricos y pobres

sobrepuestos?

Como? Donde?

acomodar a

todas las

familias


$

KmCentro

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

ConsumoLujo

TransportePobres

Acomodando las 27 familias en la ciudad

Consumo

Lujo

Transporte

Ricos

pobresricos

Como acomodar a todas las familias?

Ricos ofreciendo pagar

mas por la tierra

Pobres teniendo de

ofrecer mas por la tierra

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27


$

KmCentro

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

ConsumoLujo

TransportePobres


Consumo

Lujo

Transporte

Ricos

pobresricos

Como acomodar a todas las familias?

Ricos ofreciendo pagar

mas por la tierra

Pobres teniendo de

ofrecer mas por la tierra

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27


$

KmCentro 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

ConsumoLujo

TransportePobres


Consumo

Lujo

TransporteRicos

pobresricos

Familias de bajo ingreso

consumían antes $15

ahora $10

Gastos en

transportes y

rentas aumentan

de $ 20 a $30

Familias de alto ingreso

siguen consumiendo el

mismo – pero ya no queda

plata para bienes de Lujo


Para acomodar a

todas las familias?

•Aumento en el tamaño de la ciudad

•Pagando mas en transportes y por

ende

•… Pagando mas rentas a los

propietarios!


Lección

Con el aumento de la populación

– aumenta la competencia por

la tierra resultando en

mayores rentas del suelo;

Mayores pagos de rentas es

compensado por reducción de consumo –

llevando a los de bajos ingreso a

la pobreza!

Por lo tanto el mercado de suelo es un

factor que incide en la pobreza

urbana …


Curvas de rentas e usos del suelo

Residencias

Industrias

Oficinas

Agricultura

Industria leviana$

Km


Múltiplos centros - gradientes

Uso residencial

Shopping- centers

Industrias

Oficinas

agricultura

Rentas $

Distancia - km

Industria leve


Uso del suelo urbano

Clase media

SC

Industrias

agricultura

pobres

Industria leve?

ricosOficinas

SCSC


Factores que afectan la disposición de pagar en distintas localizaciones en la

ciudadTamaño de la familia – tamaño de la vivienda/Suelo y

numero de miembros de la familia que trabajan (commute);

Valor del tiempo - (pobre por tener menos oportunidades

para usar el tiempo mas propenso a gastar tiempo en

‘commuting’;

Edad – los idosos tienen menor movilidad que los jóvenes

solteros

... Otros factores?


Presupuestos del modelo1. Tomadores de precios – sin monopolio y/o monopsonio;

2. Ciudad mono-nucleada – todas las compras en el centro;

3. Pleno empleo – no hay suelo vacante;

4. Sin gobierno u otras „restricciones‟ institucionales;

5. Ciudad en una planicie homogénea, sin externalidades;

6. Costos de transporte proporcionales a la distancia;

7. Precios de „otros bienes‟ y los ingresos independen del padrón de uso del suelo;

8. No hay crecimiento;

9. No hay capital fijo;

10. La información es perfecta, no hay incertidumbres;


U = utilidad

Y = ingreso (dado)

X = otros bienes

Q = cantidad de suelo/tierra

R(k) = precio del suelo en la distancia k

T(k) = costo de ‘commuting’ en la distancia k

Y= R(k) Q + X + T(k)

U = U(X,Q,T)

R(k) =U

Q

U

X

El enfoque de la maximización de la renta por las familias- para un dado U se determina simultáneamente:

la renta en la localización k, otros bienes X y la cantidad de suelo Q.

Alonso – decisión de consumo


Preferencias – ‘trade-offs’

distancia

A

B

Hab/m2 Lote/vivienda/densidad

vs

distancia/tranporte/ /tiempo

commuting

1/30m2

1/100 m2

2km 15 km


El Analisis de William AlonsoBid rent Function

Conjunto hipotético de precios/rentas de la tierra que un individuo estaría dispuesto a pagar en dadas

distancias del centro(CBD) gozando de un mismo nivel de satisfacción (utilidade) en todos los lugares. Serian asi precios que haría los individuos indiferentes entre

todas esas localizaciones.

Equilibrio locacional

El cambio marginal en gastos con vivienda con un cambio de localización debe de ser igual al cambio

marginal en los costos de transportes

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Curvas individuales


distancia

Rentas $

Curva envolvente


Modelos mas complejos de uso del suelo• Demanda por tierra = demanda derivada por la de

vivienda

• El promotor inmobiliario

Mediación de la industria de construcción;

• Accesibilidad a un conjunto complejo de ítems.Ciudades poli-nucleadas;

• Bienes públicos, discriminación racial, étnica, etc.! Externalidades

• Inmovilidad, larga duración; alto costo; etc. Ambiente construido -

constituido por capital fijo;

• Numero creciente de usuarios de suelo;

• ‘Timing’ de usuarios – decisiones ínter temporales

• Expectativas Dinámica

• Mercados inmobiliarios no-competitivos

• Colusión en el uso del suelo

• Instalaciones de transporte consumen suelo

• Mas de 20%!

Otros


Otras Lecciones de los modelosPendientes de precios de vivienda y de suelo (declina

2% por milla comparado a 20% de declino por milla

de los precios del suelo) – explicación: elasticidad de

sustitución de capital por suelo

Suelo vacante – eficiente(!) en un proceso de

asignación temporal de capital fijo

Urban sprawl – sistema de precios para el

uso – subsidios escondidos (impuestos etc.)

Pobre en las áreas centrales de ciudades del tercer

mondo:– externalidades y colusión entre terratenientes.

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La no relación entre costo de inversión y valorización del suelo


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Relación entre costo de la inversión en infraestructura y servicios y el precio de la tierra beneficiada

No se transfiere necesariamente

Valorización de la tierra en relación al costo de la inversión puede ser:

• Mayor - si infraestructura es muy escasa

• Menor – si cobertura de infraestructura es alta

5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka 36

i&s

I&S


Incremento del valor de la tierra depende de la relativa escasez de servicios

% de la ciudad provisto del servicio0% 100%

Conexión entre la cobertura espacial de ciertos tipos deinfraestructura urbana y rentas o valor de la tierra

VC

V = incremento en el valor de la tierra

C = costo de la inversión

V/C=1

Mientras más esencial el

servicio, más externa la curva

Áreas debajo de la curva =

Plusvalías a ser recuperadas

Energía eléctrica

Pavimentación

AlcantarilladoAgua

Homeostasis


Incremento absoluto en el precio (US$ /m2) de tierra según acceso a infraestructura y distancia al centro1 vs.

Costos de Urbanización (US$ por 1000 m² de área útil)2

Acceso adicional a Servicio

Distancia al centro Kms Costo de Inversión5-10 15-20 25-30

+ Agua 11.1 5.1 3.2 1.02

+ Pavimentación 9.1 4.8 3.4 2.58

+Alcantarillado 8.5 1.8 0.3 3.03

Fuente:

1 - M.V. Serra, D. Dowall e D.M. da Motta – Analise do Mercado de solo urbano em Metropoles do

Brasil – a RM do Recife - Agosto de 2003 – pg 65, Banco Mundial, Cities Alliance, IPEA e FIDEM

2 - Avaliação de Glebas. REVISTA CONSTRUÇÃO (2001) em Fev de 2001 - 1US$ = R$ 1.987

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Efectos de la regulación de uso

sobre los precios del suelo



Uso Rural

Z1 Z2

Uso Urbano

Cambios de normas urbanísticas

Cambio de Zonificación

Cambio de densidade/altura

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Efectos de la regulación de uso sobre los precios del suelo

_________________________

Cambio de Densidades


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Efecto de un crecimiento en la populación - sin cambio de densidad

KM

$Mayor populación, sin

cambio de densidad,

Mayor extensión de tierra

Mayor costos de transportes

… Mayores rentas P a

A

B


Martim O. Smolka

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Estructura de precios y usos del suelo con distintos padrones de densidad

$

Km

$

Km

$

Km

Alta

densidad

Comparación de

gradientes de

precios

Baja

densidad


Martim O. Smolka

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Mayor densidad mayor precio - 1


KM

$

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

10-

9 -

8 -

7 -

6 -

5 -

4 -

3 -

2 -

1 -

16 familias densidad “1”

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Mayor densidad mayor precio – 2a


KM

$

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

10-

9 -

8 -

7 -

6 -

5 -

4 -

3 -

2 -

1 -

Densificar

Plusvalias?

Entre 5 y 9 permitido densidad “2” - 8 familias!

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Mayor densidad mayor precio – 2b


KM

$

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

10-

9 -

8 -

7 -

6 -

5 -

4 -

3 -

2 -

1 -

Densificar

Plusvalias?

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KM

$

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

10-

9 -

8 -

7 -

6 -

5 -

4 -

3 -

2 -

1 -

Densificar

Plusvalias?

16 familias: 8 familias en densidad “2”8 familias densidad “1”

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KM

$

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16

10-

9 -

8 -

7 -

6 -

5 -

4 -

3 -

2 -

1 -

Densificar

Plusvalias?

Nuevo equilibrio :Menor perimetro con mayor densidad en una cierta zona.

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Lección


Las Plusvalías resultantes de mayores densidades son

expresivas

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Cambio por alturas - en Pesos/m2

Extrato Zona Cambio de a %

Alto Santa Ana (1)Casas a aptos

700 1.350 92

Alto e medio alto

Barrio del Chico Calle 94

8 a 12 pisos

1.000 1.400 40

Media CedritosCasas a 6 pisos

250 500 100

Popular Zona de las Ferias

Casas a 5 pisos

150 275 83

(1) Solo permite casas. Por la misma zona de los cerros de Bogota, barrios comoRosales, Refugio, Retiro, permiten apartamentosFuente: Información fornecida por el avaluador Oscar Borrero utilizando

dados de la Lonja de Bogota y de su banco de dados

5-9 de Abril de 2010 50Martim O. Smolka

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En la practica se cambia densidades en casos de ciudades en que ya no se

justifica expandir hacia la franja urbana


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_________________________

Expansión del perímetro urbano


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Efecto de un limite urbano - 1 Limite urbano

KM

$

???


Martim O. Smolka

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Efecto de un limite urbano - 2

Limite urbano

$

KM


Martim O. Smolka

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KM

$

Cambio de densidades en áreas definidas

A

O

D

C

B

Mayor densidad en

área especifica

aumenta el precio

Curva de precios si todo

crecimiento absorbido con baja

densidad en toda la ciudad

E

J R

F

SI

ABCDEFB


Martim O. Smolka

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Efecto de ampliación del limite urbano para absorber crecimiento urbano -3

Limite urbano

KM

$

Pag

A

PB

B

Aumento de

precios en

general


Martim O. Smolka

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Efecto de ampliación del limite urbano para absorber crecimiento urbano -4

Limite urbano

KM

$

Pag

A

PA

PB

B

PC

Obs:

PB/Pag> PA/PC

La variación % de precios

en la periferia es mucho

mayor que en el centro


Martim O. Smolka

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Lección

La conversión de suelo rural a urbano Valoriza las áreas a una tasa mayor que el promedio de la ciudad;

Implicaciones para la ordenación

territorial Implicaciones para la ordenación territorial


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Cambio de uso rural a urbanoen Pesos/m2

Zona Rural Urbana % *

Sur 3.750 (1) 20.000 433

Occidente 8.000 30.000 275

Norte 15.00070.000

(2)366

* = Valorización porcentual

(1)Valores entre $3.000 y 4.500

(2) Valores entre $40.000 y $100.000

Fuente: Información fornecida por el evaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de

Bogotá y de su banco de dados – base en transacciones efectivamente ocurridas



Multiplicador del parcelamiento

El precio promedio del m2 de suelo enteramente servido = 5 veces el valor del suelo no urbanizado en el vecindad de Amagasi Inca.

En otras vecinidades multiplicador de 2 a 5 dependendo de la cantidad de servicios involucrados.

Ref. Barcia and Ortiz 1996 p. 101.

Quito, Ecuador

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_________________________

Cambio de zonificacion


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Ciudad sin zonificación - 1

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

KmO

Uso comercial

Uso residencial

Comercio 10 lotes

Residencias 14 lotes


Martim O. Smolka

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Ciudad con zonificacion - 2

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

KmO

Uso comercial

Uso residencial

CB

Uso exclusivo

residencial en

4 lotes

Con la zonificacion comercio ya no

puede usar todo el área OA.

Las familias perciben que pueden

ocupar BC y por lo tanto no

necesitan de todo el área de AZ

A Z


Martim O. Smolka

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Ajustes para la zonificación - 3

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

KmOCB

Uso exclusivo

residencial

A E

Comercio reduciendo su ganancia

pagando mas por suelo

CA + AE = BC

Efecto de la zonificacion

aumento de precios para los

usos restringidos (comercio)


Martim O. Smolka

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Lección

La Zonificación puede implicar en aumento – valorización - de precio en otras áreas que la zonificada!

Y devaluación en la área zonificada hace un uso inferior!


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Corolario: Desreglar zonificación permitiendo uso residencial en

área antes exclusiva para usos residencial - 4

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27

100

90

80

70

60

50

40

30

20

10

KmOCB A E

Efecto de la zonificación

Aumento de los

precios –

valorización - en la

área BC y reducción

en las áreas OB y

CE


Martim O. Smolka

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Cambio de uso Residencial para Comercial - en Pesos/m2

Extrato ZonaResidencia

lComercial % *

Alto e medio alto

Barrio del Chico

700 1.200 71

Av. 19 al norte

800 1.700 112

Media Cedritos 500 1.000 100

Popular Zona de las Ferias

200 500 (1) 150

* = Valorización porcentual

(1) – sobre la avenida 68

Fuente: Información fornecida por el evaluador Oscar Borrero utilizando dados de la Lonja de Bogotá y

de su banco de dados – base en transacciones efectivamente ocurridas.


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Efectos de cambios en normativas urbanísticas son generales no se

limita a la área afectada


Martim O. Smolka


Relaciones entre el costo de las intervencionespublicas y el incremento del valor de las tierras

Incremento en valor de la tierra

Bajo Alto

Bajo

•Inscripción de la tierra en catastro

Provisión información en mercados de tierra

•Titularización de la ocupación de la tierra•Cambios en la densidad de zonificación

Alto

•Universalización de servicios básicos•Servicios incompletos ej. agua pero no aguas negras•Metros

•Infraestructuras de aguas negras•Renovación urbana


Plusvalías … regalos!

ConceptoPrecio

US$ /m2

Ex ante

Valorización %

Precio

US$ /m2

Ex post

‘Regalo’ en US$

Terreno de 5000 m2

Suelo rural a urbano

2 400% 10 40.000

Densificación/

verticalización100 80% 180 400.000

Zonificación

R->C200 100% 400

1,000,000


Martim Oscar Smolka

Senior Fellow and Director of the

Latin America and the Caribbean Program

Lincoln Institute of Land Policy113 Brattle StreetCambridge, MA 02138, USA

Tel: 1- (617) 503 2155Fax: 1- (617) 661-7235

e-mail: [email protected]:\\www.lincolninst.edu

mailto:[email protected]


Hyperlinks

www.lincolninst.edu5-9 de Abril de 2010 Martim O. Smolka

74

$ 450.0$ 526.3

$ 611.2

$ 1,479.3

$ 1,656.8

$ 1,864.8

$ 2,072.8

$ 2,280.9

$ 2,488.9

$ 2,696.9$ 2,696.9

$ 2,303.2

$ 3,213.7

$ 3,451.3

$ 3,688.8 $ 3,683.0$ 3,773.4

$ 3,863.9$ 3,954.3

$ 4,345.4

$ 4,736.4

$ 6,001.3

$ 4,879.9

$ 6,001.3

$ 0.0

$ 1,000.0

$ 2,000.0

$ 3,000.0

$ 4,000.0

$ 5,000.0

$ 6,000.0

1990 ene-93 feb-93 abr-93 jun-93 ago-93 sep-93 nov-93 ene-94 mar-94 may-94 jul-94 sep-94 nov-94 ene-95

Pesos

Expectativas - Ciudadela Desepaz

US$0.80

US$10.65

Cálculo de las plusvalías

Area Neta Urbanizable mt2……...1.900.000

Plusvalía por mt2........................... U$9.85

Plusvalía total aproximada ..........U$18.721.436.30

Comportamiento del precio por mt2 entre 1990 y febrero de 1995


Expectativas – Chincha Peru


Demanda Derivada


Demanda Derivada

1. La demanda por suelo es derivada de la demanda por vivienda.

2. Nadie demanda suelo – la demanda es por el uso que se puede dar al suelo.

3. Uso (posible/esperado) determina el precio del suelo

4. Por que el precio de la vivienda es alto – el precio del suelo es alto – no el reverso!


Decisión de los individuos

Ingreso

Tiempo/distancia

Amenidades

Infraestrutura e servicios

Otros gastosOtras viviendas

Acesibilidad

Cuanto $ dispuesto e apto a pagar por una vivienda en dada ubicacion

$


$

distancia kmCBD Lote L

Renta

R

Costos de construction

Precio de la vivienda en el mercado

Ganancia del promotor

$


Demanda Derivada - precio del suelo: formado en el residuo

Demanda por vivienda

Valor de venta del edificio (viviendas)

costos de edificación

costos de adm., marketing, financieros

Impuestos, exacciones, costos de urb., etc.

Ganancia ‘normal’

Precio del terreno

42

=

15 = 100 – (42+17+16+10)

17

16

10

15

100

-

85

+

+

+


Demanda por vivienda: factores determinantes

Ingresos

Otras alternativas

Precios de otros bienes

en la canasta de consumo

Infraestructura y servicios

Preferencias

Disponibilidad/acceso

Viviendas en otras localizaciones

Amenidades, tiempo, riesgo, etc.

Crédito/financiación

Alimentación,

vestuario, lazer etc.


La doctrina del Mayor y Mejor Uso del Suelo

Establece en esencia que los mayores valores(precios/rentas) resultan del subastador(agente individual o empresas) que puede dar elmejor uso (extraer la mayor utilidad/ganancia)de una dada parcela /localización del suelo.

Extendido a un contexto dinámico el mayor valorrefiere a la maximización del valor presenteneto derivado del suelo y mejor uso refiere a suusos potenciales (futuros).


Suelo servido

•Acceso a escuela de calidad,

•Servicios de salud, R

•Recreación,

•Transporte,

•Abasto de alimentos etc

•(ref. UN??)

Tierra designada para uso urbano e equipada con infra-

estructura básica, incluyendo el acceso (aun que sin

pavimentación) a la red de vialidad urbana, alumbrado

público, agua, sistemas de alcantarillado y pluvial, bien como

servicios de electricidad y telefonía. (Mayo e Angel, 1993.)

Pero puede/debe considerar también


Lote urbano según la legislación brasileña

Debe de contar con al menos 2 (dos) de losservicios siguientes:

1. Acera o pavimentación

• con drenaje de aguas lluvias;

2. Sistema de agua;

3. Sistema de alcantarillado;

4. Rede pública de electricidad

• con o sin polos de distribución residencial;

5. Escuela fundamental o centro de salud

• a una distancia máxima de 3 km.

Martim O. Smolka - Instituto de Estudios Urbanos

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