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MATERIAL APOYO PARTE 2 CURSO DE ADMINISTRACIÓN DE EDIFICIOS Y CONDOMINIOS Unidad 5 a Unidad 10
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MATERIAL APOYO
PARTE 2
CURSO DE ADMINISTRACIÓN DE
EDIFICIOS Y CONDOMINIOS
Unidad 5 a Unidad 10
UNIDAD 5: DE LOS BIENES COMUNES Al término de esta unidad el alumno será capaz de reconocer los distintos bienes
comunes que conforman una comunidad.
1. De los bienes comunes
1.1. Tipos de bienes comunes
Dentro de un condominio pueden existir varios tipos de bienes, a
continuación, algunas consideraciones que hay que tener en cuenta para definir
ciertos aspectos de los bienes comunes y de uso público.
En los condominios existen dos tipos de bienes. Están aquellos que se denominan
unidades, respecto de las cuales es posible constituir dominio exclusivo a favor de uno o
más copropietarios en particular y aquellos denominados bienes comunes, que pertenecen
a la comunidad, están destinados a servir al condominio y su uso está regulado en el
Reglamento de Copropiedad y en la Ley.
Dentro de lo bienes comunes se distinguen:
a) Los que pertenezcan a todos los copropietarios por ser necesarios para la
existencia, seguridad y conservación del condominio, tales como terrenos de
dominio común, cimientos, fachadas, muros exteriores y soportantes, estructura,
techumbres, ascensores, tanto verticales como inclinados o funiculares,
montacargas y escaleras o rampas mecánicas, así como todo tipo de instalaciones
generales y ductos de calefacción, de aire acondicionado, de energía eléctrica, de
alcantarillado, de gas, de agua potable y de sistemas de comunicaciones, recintos de
calderas y estanques;
b) Aquellos que permitan a todos y a cada uno de los copropietarios el uso y goce
de las unidades de su dominio exclusivo, tales como terrenos de dominio común
diferentes a los indicados en la letra a) precedente, circulaciones horizontales y
verticales, terrazas comunes y aquellas que en todo o parte sirvan de techo a la
unidad del piso inferior, dependencias de servicio comunes, oficinas o dependencias
destinadas al funcionamiento de la administración y a la habitación del personal;
c) Los terrenos y espacios de dominio común colindantes con una unidad del
condominio, diferentes a los señalados en las letras a) y b) precedentes;
a) Los bienes muebles o inmuebles destinados permanentemente al servicio, la
recreación y el esparcimiento comunes de los copropietarios, y
b) Aquellos a los que se les otorgue tal carácter en el reglamento de copropiedad o
que los copropietarios determinen, siempre que no sean de aquellos a que se
refieren las letras a), b), c) y d) precedentes.
Las construcciones en bienes de dominio común, las alteraciones de estos, formas
de su aprovechamiento y el cambio de su destino, se sujetarán a lo previsto en el
reglamento de copropiedad o, en su defecto, a lo que determine la asamblea de
copropietarios, cumpliendo en ambos casos con las normas vigentes en la materia.
1.2. Derecho de uso y goce de los bienes comunes:
El derecho de uso, que se traduce en la facultad de servirse de los elementos y
servicios que proporcionan los bienes de dominio común, tiene ciertas limitaciones
establecidas en el Art. 3:
Limitaciones establecidas en el reglamento de copropiedad.
En silencio de éste, la limitación estaría dada por el destino ordinario del bien y,
La otra limitación es el uso legítimo de los demás copropietarios.
En cuanto al derecho de goce, este derecho se traduce en la facultad de
aprovecharse de los productos y beneficios de los bienes comunes a favor de todos
los copropietarios, por ejemplo, puede existir frutos civiles (las rentas de un arrendamiento
del jardín o huerta) y naturales (huerta o jardín que da frutos destinados al consumo de
todos los copropietarios). La renuncia al uso o bien el no uso de un servicio o elemento
común no exime del pago de los gastos comunes (Art. 5; inc. 2).
1.3. Del derecho de disposición jurídica de los bienes comunes
Solamente se podrán gravar, enajenar o arrendar los bienes de dominio común
cumpliendo con lo dispuesto en el artículo 14 de la Ley 19.537 y artículo 12 del Reglamento
de la Ley, que señalan que no pueden gravarse, enajenarse o arrendarse los
estacionamientos de visita.
1.4. De la participación en la administración de la cosa común
El artículo 17 de la Ley 19.537 señala que todo lo concerniente a la copropiedad será
materia de discusión en asamblea de copropietarios; y el artículo 20 de la Ley establece el
derecho de participación en la asamblea y el deber de asistir a la asamblea.
1.5. De la regulación del uso de los bienes comunes
Cada copropietario puede servirse de los bienes de dominio común en la forma
dispuesta en el reglamento de copropiedad, por lo tanto en este documento puede
establecerse, a su vez limitaciones y restricciones en el uso y goce de estos bienes. Si el
reglamento nada dice al respecto, podría entenderse que es un acuerdo de comité o de
asamblea, tomado para una mejor convivencia
1.6. De los bienes de uso y goce exclusivo
Los derechos de uso y goce exclusivo se pueden constituir en la resolución municipal
que apruebe el régimen de copropiedad, en el reglamento de copropiedad o bien, mediante
un acuerdo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesión extraordinaria y con
los quórum que se indican la ley, se podrán constituir a favor de uno o más copropietarios,
derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio común.
También podrán constituirse en favor de uno o más copropietarios derechos de uso
y goce exclusivo sobre ciertos bienes comunes cuando estos, por circunstancias
sobrevinientes, dejen de tener las características que les dieron la calidad de tales. Cabe
destacar, que existe una prohibición expresa en la ley respecto de los estacionamientos de
visitas, sobre los cuales no podrán constituirse derechos de uso y goce exclusivo.
La asamblea de copropietarios, al acordar la constitución de estos derechos, deberá
establecer expresamente si se constituyen en forma gratuita o si el titular de ellos estará
afecto al pago de aportes en dinero por dicho uso y goce exclusivos y, en este último caso,
la asamblea de copropietarios determinará si tales aportes consistirán en una cantidad
única o en pagos periódicos, que en ambos casos incrementarán el fondo común de reserva.
Los gastos de mantención que irrogue el bien común dado en uso y goce exclusivo,
serán de cargo del copropietario titular de esos derechos, salvo disposición en contrario del
reglamento de copropiedad o acuerdo de la asamblea de copropietario
El copropietario titular de derechos de uso y goce exclusivo sólo podrá efectuar
construcciones o alteraciones en los bienes en que recaigan dichos derechos, o cambiar su
destino, con acuerdo previo de la asamblea de copropietarios adoptado en sesión
extraordinaria, y permiso de la dirección de obras municipales.
Los derechos de uso y goce exclusivo sobre los bienes de dominio común que se
constituyan a favor de uno o más copropietarios, son inseparables del dominio de la
respectiva unidad y se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen
o embargo de la unidad.
UNIDAD 6: DE LOS GASTOS COMUNES
En esta Unidad el alumno será capaz de comprender el origen de los gastos comunes,
obligatoriedad y la forma de contribuir a ellos.
2. De los gastos comunes
Los gastos comunes han sido definidos como los aportes que los propietarios de unidades funcionales de un edificio afectado al régimen de propiedad horizontal, deben tomar a su cargo en proporción a sus respectivos porcentuales, sobre el total de los gastos de administración y reparación de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener en buen estado sus condiciones de seguridad, comodidad y de quórum (José Manuel Figueroa Valdés, en cita a Andrés Palmiro, La Copropiedad Inmobiliaria, Nuevo Régimen Legal, Editorial Jurídica de Chile, 2ª edición, 2002, pág. 221).
Sin embargo, es la propia Ley Nº 19.537 la que, a través de los numerales 4º y 5º de su artículo 2, se encarga de señalar qué se entiende por tales gastos. Dice, al efecto, la referida ley: "Artículo 2º.- Para los efectos de esta ley, se entenderá por: 4.- Gastos comunes ordinarios: se tendrán por tales los siguientes:
a) De administración: los correspondientes a remuneraciones del personal de servicio, conserje y administrador, y los de previsión que procedan;
b) De mantención: los necesarios para el mantenimiento de los bienes de dominio común, tales como revisiones periódicas de orden técnico, aseo y lubricación de los servicios, maquinarias e instalaciones, reposición de luminarias, ampolletas, accesorios, equipos y útiles necesarios para la administración, mantención y aseo del condominio, y otros análogos;
c) De reparación: los que demande el arreglo de desperfectos o deterioros de los bienes de dominio común o el reemplazo de artefactos, piezas o partes de éstos, y
d) De uso o consumo: los correspondientes a los servicios colectivos de calefacción, agua potable, gas, energía eléctrica, teléfonos u otros de similar naturaleza. 5.- Gastos comunes extraordinarios: los gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y las sumas destinadas a nuevas obras comunes."
2.1. Existen dos tipos de Gastos Comunes:
a) Ordinarios. Todos aquellos gastos relativos al normal funcionamiento de la comunidad,
estos se clasifican en: de administración, mantención, reparación y de uso y consumo.
b) Extraordinarios. Gastos adicionales o diferentes a los gastos comunes ordinarios y
sumas destinadas a nuevas obras comunes. Estos se subclasifican en dos tipos: gastos o
inversiones que excedan en un periodo de 12 meses, del equivalente a seis cuotas de
gastos comunes ordinarios; o gastos o inversiones que no excedan en un periodo de 12
meses, del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios.
2.2. Módulo
La ley ordena que el hecho de que un copropietario no haga uso efectivo de un
determinado servicio o bien de dominio común, o de que la unidad correspondiente
permanezca desocupada por cualquier tiempo, no lo exime, en caso alguno, de la obligación
de contribuir oportunamente al pago de los gastos comunes.
(Inciso 1º Art.4 Ley 19537) Cada copropietario deberá contribuir tanto a los gastos
comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho
que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de
copropiedad establezca otra forma de contribución.
Por regla general, el pago de los gastos comunes extraordinarios NO es de cargo del
arrendatario, sino que del propietario, pues muchas veces son sumas elevadas que tienen
por objeto reparar el edificio o bien realizar mejoras en él, que tienen por finalidad
mantener la plusvalía del mismo.
2.3. De los derechos que le corresponden al copropietario, sobre los bienes de dominio
común.
Estos derechos se determinan en el Reglamento de Copropiedad, atendiéndose
para fijarlo, el avalúo fiscal de la respectiva unidad (dominio particular)
2.4. De como se fija el monto para pagar los gastos comunes
El monto que cada unidad debe pagar por concepto de gastos comunes es en
proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, sin perjuicio
que el Reglamento de Copropiedad establezca una forma distinta. El cual deberá señalarse
en el aviso de cobro correspondiente (artículo 6, Ley 19.537).
2.5. De la oportunidad para pagar los gastos comunes
Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los
plazos que establezca el reglamento de copropiedad.
Cada copropietario deberá pagar los gastos comunes dentro de los cinco primeros
días corridos de cada mes, salvo que el reglamento de copropiedad establezca una
periodicidad o plazos diferentes.
Cuando una Unidad (dominio exclusivo) pertenece a dos o más personas, estos son
solidariamente responsables del pago de los gastos comunes, salva su acción para repetir,
es decir, que cada una de estas personas será responsable del total de la deuda, sin perjuicio
del correspondiente rembolso.
Los gastos comunes, “siguen” a la propiedad con independencia de su dueño o
titular. Así como también los derechos de cada propietario sobre los bienes de dominio
común en caso de transferencia de la unidad, pasan junto con la propiedad exclusiva.
2.6. De los intereses moratorios
Si un copropietario incurre en mora, en el pago de los gastos comunes, la deuda
devengará el interés máximo convencional que rige para las operaciones de crédito de
dinero no reajustables, o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad.
2.7. De la obligación del pago de gastos comunes
El hecho de que algún copropietario no haga uso efectivo de algún determinado
servicio o bien común, o de que su unidad permanezca desocupada por cualquier tiempo,
no lo exime en caso alguno de la obligación de contribuir oportunamente al pago de los
gastos comunes correspondientes.
2.8. Del cobro de los gastos comunes
El cobro de los gastos comunes se efectuará por el administrador del condominio,
de conformidad a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad y a los acuerdos de
la asamblea de copropietarios.
Para proceder al cobro de los Gastos Comunes, entre otros aspectos el
Administrador deberá proceder a formular el respectivo cobro ("Aviso de Cobro") tomando
en consideración los siguientes conceptos y variables que lo determinan:
a) El cobro de los Gastos Comunes se efectuará por el ADMINISTRADOR del Condominio,
de conformidad a las normas de la ley y del reglamento de copropiedad y a los acuerdos
de la asamblea de copropietarios.
b) En el correspondiente aviso de cobro deberá constar la proporción señalada en el
artículo 13 del Reglamento de la Ley, en que el respectivo copropietario debe contribuir
a los gastos comunes. Este aviso de cobro deberá ser remitido por el administrador
dentro del mes anterior al que origina el cobro.
c) Si así lo establece el Reglamento de Copropiedad, el administrador podrá
confeccionar PRESUPUESTOS ESTIMATIVOS DE GASTOS COMUNES por períodos
mensuales anticipados para facilitar su cobro. Al término de cada período deberá hacer
el correspondiente ajuste de saldos en relación a los gastos efectivamente producidos.
Estos presupuestos deberán ser aprobados por el Comité de Administración.
La resultante de una gestión administrativa planificada y programada es realizar un
pronóstico o una proyección de los gastos. Esto constituye una buena medida para aquellas
comunidades que registran bajo nivel de mora.
Uno de los beneficios asociados a la proyección de gastos, es que los propietarios
perciban una conducta proactiva de la administración y por ende una buena disposición a
la cancelación, junto con disminuir el promedio de mora.
La recaudación de los gastos comunes corresponderá al administrador, salvo que el
Comité de Administración la encomiende a otras entidades de derecho público o privado
que estén facultadas para prestar este servicio.
2.9. Del mérito ejecutivo del cobro de gastos comunes
De acuerdo al artículo 6° y 23 de la Ley del ramo, corresponde al administrador la
determinación, el cálculo y el cobro de los gastos comunes.
2.9.1. Título ejecutivo: cabe destacar que el artículo 27 de la Ley 19.537, concede acción
ejecutiva para el cobro de los gastos comunes a la copia del acta de la asamblea
válidamente celebrada con la autorización del comité de administración o en su defecto
del administrador. También confiere mérito ejecutivo a los avisos de cobro de gasto
comunes extendidos de conformidad al acta y firmados por el administrador.
De la anterior se desprende que tienen mérito ejecutivo, los siguientes documentos:
a) Copia reducida a escritura pública del Acta de Asamblea de Copropietarios en donde
se acuerden gastos comunes. Esto es comúnmente, cuando se acuerdan gastos
comunes extraordinarios;
b) El aviso de gastos comunes que se emite mensualmente, que se encuentre firmado
por el Administrador.
Ahora bien, que el cobro de gastos comunes tenga mérito ejecutivo significa que la
demanda pueda tramitarse ante un Juzgado de Letras en lo Civil, en conformidad a las
reglas del juicio ejecutivo, contenidas en el Título I, del Libro II, artículos 434 a 529 del
Código de Procedimiento Civil, y en cuya demanda se solicita el mandamiento de
ejecución y embargo.
Cabe recordar que el mérito ejecutivo es sólo respecto del cobro de gastos comunes
y NO del cobro de otras prestaciones como multas, cobro de arriendos de salones, cobro
de uso de salas multi uso, etc..
Según el inciso final del artículo 27 de la Ley, demandado judicialmente el cobro de
gastos comunes, se entenderán comprendidas en la acción ejecutiva iniciada todas
aquellas de la misma naturaleza que se devenguen durante la tramitación del juicio.
2.9.2. La notificación del requerimiento de pago y del embargo
La demanda debe ser notifica personalmente o por cédula dejada en el domicilio
que el deudor registrare en la administración del condominio, y a falta de este en la
unidad que hubiere generado la demanda ejecutiva por el cobro de los gastos comunes
(Art. 6 inc. final).
2.9.3. La facultad de suspender el suministro de servicio eléctrico
Según el artículo 5° de la Ley, el reglamento de copropiedad podrá autorizar al
administrador con el acuerdo del comité de administración para suspender o requerir
la suspensión del suministro de servicio eléctrico de aquellas unidades que pertenezca
aquellos copropietarios que se encuentren morosos en el pago de 3 o más cuotas
continuas o discontinuas de los gastos comunes.
Lo importante es que el reglamento tiene que contemplar expresamente esta
facultad de autorizar al administrador.
El Administrador debe velar por que en las Asambleas de Copropietarios se
establezca la facultad de que la Administración y/o Comité de Administración puedan
suspender o requerir suspender la energía eléctrica, sin ello es ilegal el eventual corte
de luz.
Igualmente, necesario es señalar que no se puede suspender el suministro de
energía eléctrica, por deudas de multas u otros ítems que no sean gastos comunes, ya
que éstos se cobran en procedimiento ante el Juzgado de Policía Local respectivo.
2.10. Forma de efectuar el corte
Si el condominio no dispusiere de sistemas propios de control y corte del servicio, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del Comité de Administración para cada caso en particular, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos copropietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes.
En la práctica el administrador debe cumplir, con anterioridad, las exigencias de la distribuidora eléctrica, tales como acreditar la personería del administrador y del Comité de Administración, acompañar copia autorizada de la Asamblea de Copropietarios que autoriza el corte de energía y copia del Reglamento de Copropiedad.
Finalmente, cabe señalar que sólo se puede solicitar el corte de energía eléctrica por no pago de gastos comunes, y no por el no pago de multas, pues estas últimas deben ser cobradas en los tribunales de justicia, y en si mismas NO constituyen parte del gasto común.
UNIDAD 7: DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN
En este módulo se estudiará que la administración de una comunidad acogida a la Ley 19.537,
las cuales están contenidas básicamente en el Título II de la Ley, 19537 denominado "De la
Administración de los Condominios”, y específicamente en los artículos 17º y siguientes,
disposiciones que confían la administración del condominio a tres órganos diferentes que son:
a) Las asambleas de copropietarios;
b) El Comité de Administración; y
c) El Administrador.
3. DE LOS ÓRGANOS DE ADMINISTRACIÓN
3.1. DE LAS ASAMBLEAS DE COPROPIETARIOS
La Asamblea de Copropietarios es la autoridad máxima y la componen todos los
copropietarios. Las decisiones que se relacionan con el condominio son tomadas bajo el
Principio de las Mayorías y deben ser respetadas por toda la comunidad.
3.1.1. De las sesiones. Las sesiones de la asamblea deberán celebrarse en el condominio, salvo
que la asamblea o el Comité de Administración acuerden otro lugar, el que deberá estar
situado en la misma comuna, y deberán ser presididas por el presidente del Comité de
Administración o por el copropietario asistente que elija la Asamblea.
3.1.2. De la integración y funcionamiento.
Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los
copropietarios reunidos en asamblea.
La Asamblea está compuesta por todos los copropietarios. Las asambleas pueden
ser ordinarias, para recibir la cuenta de la gestión de la administración y tratar cualquier
asunto de interés de los copropietarios, celebradas una vez al año, o extraordinarias,
cada vez que lo exijan las necesidades del condominio o propiedad con áreas en común,
a petición del comité o de 15 % de los derechos del condominio y en ellas solo podrá
tratarse los temas incluidos en la citación respectiva.
3.1.3. Tipos de Asambleas
3.1.3.1. Asamblea ordinaria
En las Asambleas Ordinarias podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los
intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los
que, conforme a la Ley, al Reglamento de la Ley y al Reglamento de copropiedad
sean materia de sesiones extraordinarias.
3.1.3.2. Asamblea extraordinaria
En las Asambleas Extraordinarias sólo podrán tratarse, las siguientes materias:
1) Modificación del reglamento de copropiedad;
2) Cambio de destino de las unidades del condominio;
3) Constitución de derechos de uso y goce exclusivos de bienes de dominio común a
favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento de los bienes
de dominio común;
4) Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de
gravámenes sobre ellos;
5) Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio;
6) Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto la
declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad inmobiliaria, o su
modificación;
7) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de dichos
bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo;
8) Remoción parcial o total de los miembros del Comité de Administración;
9) Gastos o inversiones extraordinarios que excedan, en un período de doce meses,
del equivalente a seis cuotas de gastos comunes ordinarios del total del
condominio;
10) Administración conjunta de dos o más condominios de conformidad al artículo 26 y
establecer subadministraciones en un mismo condominio;
11) Programas de autofinanciamiento de los condominios y asociaciones con terceros
para estos efectos.
También se encuentra la posibilidad de que ciertas materias que son objeto de
asamblea extraordinaria puedan ser objeto de consulta por escrito a los copropietarios,
como por ejemplo la constitución de gravámenes sobre los bienes de dominio común,
dicha consulta deberá estar firmada por el presidente del comité de administración y
por el administrador.
La consulta se entenderá aprobada cuando obtenga la aceptación por escrito y
firmada de los copropietarios hábiles, que representen a lo menos el 75% de los
derechos en el condominio.
El acuerdo correspondiente deberá reducirse a escritura pública suscrita por el
Presidente del Comité de Administración y por el administrador del condominio,
debiendo protocolizarse los antecedentes que respalden el acuerdo, dejándose
constancia de dicha protocolización en la respectiva escritura. En caso de rechazo de la
consulta ella no podrá renovarse antes de 6 meses
3.1.4. De la constitución y de los acuerdos.
a) Las asambleas ordinarias se constituyen en primera citación por los asistentes
que representen el sesenta por ciento de los derechos en el condominio y en
segunda citación por los copropietarios que concurran. Adoptándose en ambos
casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.
b) Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la
asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el ochenta por
ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia
de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los
derechos en el condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el
voto favorable del setenta y cinco por ciento de los derechos asistentes.
Si un copropietario no asiste o no designa un representante, o designándolo, éste
no asiste a las asambleas, la ley entiende que el copropietario acepta que lo represente
el arrendatario u ocupante de la vivienda, siempre que ello se encuentre establecido en
el contrato de arriendo.
Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de
copropiedad obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión
respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción.
3.1.5. De los procedimientos para citación a Asambleas
El Comité de Administración, a través de su presidente, o si éste no lo hiciere, el
administrador, deberá citar a asamblea a todos los copropietarios o apoderados,
personalmente o mediante carta certificada dirigida al domicilio registrado para estos
efectos en la oficina de la administración o en la Secretaría Municipal cuando se tratare
de condominios de viviendas sociales, con una anticipación mínima de cinco días y que
no exceda de quince, indicando el lugar, día y hora de la celebración. Si no hubieren
registrado domicilio, se entenderá para todos los efectos que tienen su domicilio en la
respectiva unidad del condominio.
El administrador deberá mantener en el condominio una nómina actualizada de los
copropietarios, con sus respectivos domicilios registrados.
Sin perjuicio de la citación por carta certificada o personal, adicionalmente y con la
misma anticipación, podrá citarse a los copropietarios mediante medios electrónicos,
siempre que éstos hayan registrado su correo electrónico en la oficina de la
administración, o en la Secretaría Municipal cuando se tratare de condominios de
viviendas sociales.
3.1.6. De los quorums
a) Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de
los copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el
condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que
concurran. En ambos casos los acuerdos respectivos se adoptarán por la
mayoría absoluta de los asistentes.
En las asambleas ordinarias, entre la primera y la segunda citación deberá
mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas. Si no se
reunieren los quórum necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el
administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez de policía local
correspondiente, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la ley.
b) Las asambleas extraordinarias se constituirán en primera citación con la
asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los
derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los
copropietarios que representen, a lo menos, el 60% de los derechos en el
condominio. En ambos casos los acuerdos se adoptarán con el voto favorable
del 75% de los derechos asistentes. Las asambleas extraordinarias para tratar
las materias señaladas en los números 1 a 7 del artículo 20 de este reglamento,
requerirán para constituirse, tanto en primera como en segunda citación, la
asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el 80% de los
derechos en el condominio, y los acuerdos se adoptarán con el voto favorable
de los asistentes que representen, a lo menos, el 75% de los derechos en el
condominio.
NOTA La letra a) del N° 10, Artículo 1° de la Ley 20741, publicada el 01.04.2014,
ordenó reemplazar el guarismo "7" por "5", en el inciso 3° del Art. 19 de la Ley
19537. La citada modificación, generó una inconsistencia con el presente
reglamento, en cuanto exige determinados quórums para tratar los temas de
los N° 1 al 7 del artículo 20.
Las asambleas extraordinarias para tratar las modificaciones al reglamento
de copropiedad que incidan en la alteración del porcentaje de los derechos de
los copropietarios sobre los bienes de dominio común, requerirán para
constituirse la asistencia de la totalidad de los copropietarios y los acuerdos se
adoptarán con el voto favorable de la unanimidad de los copropietarios.
En las asambleas extraordinarias, entre la primera y la segunda citación
deberá mediar un lapso no inferior a cinco, ni superior a quince días. Si no se
reunieren los quórums necesarios para sesionar o para adoptar acuerdos, el
administrador o cualquier copropietario podrá ocurrir al juez de policía local
correspondiente, conforme a lo previsto en el artículo 33 de la ley.
3.1.7. De la obligación de asistir a las Asambleas
Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea
personalmente o debidamente representado por apoderados designado por escrito, o
en la forma que se establezca en el reglamento de copropiedad. Si el copropietario no
hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no
asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el
arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre
que en el respectivo contrato así se hubiere establecido.
3.1.8. Copropietarios hábiles
Sólo los copropietarios que se encuentran al día en el pago de los gastos comunes,
lo que se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien
haga sus veces, podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir
con su voto a los acuerdos que se adopten, salvo para aquellas materias respecto de las
cuales la ley y el presente reglamento exijan unanimidad.
Cada copropietario tendrá sólo un voto, que será proporcional a sus derechos en los
bienes de dominio común. El administrador no podrá representar a ningún
copropietario en la asamblea.
3.1.9. Validez de los acuerdos
Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en el artículo 22 del Reglamento
de la Ley, obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión
respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción.
La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para
dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los
copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
3.1.10. Asistencia de Notario a Asambleas
A las sesiones de la asamblea en las que se adopten acuerdos que incidan en las
materias señaladas en los números 1, 3, 4, 5, 6 y 7 del artículo 20 de este reglamento,
deberá asistir un Notario, quien certificará el acta respectiva, en la que se dejará
constancia de los quórums obtenidos en cada caso.
Si la naturaleza del acuerdo adoptado lo requiere, el acta correspondiente deberá
reducirse a escritura pública por cualquiera de los miembros del Comité de
Administración
1) Modificación del reglamento de copropiedad.
2) Cambio de destino de las unidades del condominio. El nuevo uso deberá estar
permitido por el respectivo instrumento de planificación territorial y el
copropietario deberá obtener, luego del acuerdo de la asamblea, el permiso de
la Dirección de Obras Municipales.
3) Constitución de derechos de uso y goce exclusivo sobre bienes de dominio
común a favor de uno o más copropietarios u otras formas de aprovechamiento
de los bienes de dominio común, señalando si se constituyen a título gratuito u
oneroso.
4) Enajenación o arrendamiento de bienes de dominio común o la constitución de
gravámenes sobre ellos.
5) Reconstrucción, demolición, rehabilitación o ampliaciones del condominio.
6) Petición a la Dirección de Obras Municipales para que se deje sin efecto o se
modifique la declaración que acogió el condominio al régimen de copropiedad
inmobiliaria.
7) Construcciones en los bienes comunes, alteraciones y cambios de destino de
dichos bienes, incluso de aquellos asignados en uso y goce exclusivo.
3.1.11. De las actas y su reducción a Escritura Pública
De los acuerdos de las Asamblea de Copropietarios se debe dejar constancia en un
libro de actas foliado, y éstas deberán ser firmadas por todos los miembros del Comité
de Administración, o por los copropietarios que la Asamblea designe y quedarán bajo
custodia del presidente del Comité de Administración. Y se deberá nombrar en la misma
Acta a la persona encargada de reducir a escritura pública, el todo o parte de ésta.
La infracción a la obligación de no tener libro de Actas será sancionada con la multa
de una a tres unidades tributarias mensuales, la que se duplicará en caso de
reincidencia.
El acta de la Asamblea en que se designó administrador deberá reducirse a escritura
pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se
expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Copia
autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del
condominio.
El acuerdo adoptado en Asamblea Extraordinaria en que se acuerde una
administración conjunta deberá reducirse a escritura pública, siendo aplicables a ellos
las mismas normas que rigen para el reglamento de copropiedad.
3.2. DEL COMITÉ DE ADMINISTRACIÓN
El Comité de Administración sirve de nexo entre la Asamblea y el Administrador, posee
obligaciones y facultades propias que lo convierten en una pieza importante para el
funcionamiento del condominio.
3.2.1. Del Comité de Administración
El Comité de Administración es un cuerpo colegiado compuesto por la cantidad de
integrantes que señala el Reglamento de Copropiedad de cada comunidad, que tiene la
representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto aquellas que incidan
en materias que deben tratarse en asamblea extraordinaria.
3.2.2. De la designación de los miembros del Comité
La asamblea de copropietarios en su primera sesión deberá designar un Comité de
Administración compuesto, a lo menos, por tres personas, salvo que el número de
copropietarios fuere inferior, que tendrá la representación de la asamblea con todas
sus facultades, excepto aquellas que incidan en materias que deben tratarse en
asamblea extraordinaria.
Para la adecuada toma de decisiones por parte del Comité de Administración, el
reglamento de copropiedad podrá establecer un mayor número de integrantes de éste
o la designación de suplentes para el caso de ausencia o impedimento de los titulares si
el Comité estuviere constituido por tres miembros titulares.
Lo usual en las comunidades es nombrar a los miembros titulares del Comité de
Administración, a sus suplentes, de la misma manera se nombra a personas que
efectúan revisiones de cuentas de la gestión del administrador.
3.2.3. De la duración en el cargo
Los miembros del Comité de Administración durarán en sus funciones el período
que le fije la asamblea, el que no podrá exceder de tres años, sin perjuicio de poder ser
reelegidos indefinidamente. El Comité será presidido por el miembro que designe la
asamblea, o en subsidio, el propio Comité.
3.2.4. Quienes pueden ser miembros del Comité de Administración
Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración:
a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y,
b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el
condominio, que cuenten con mandato general de administración.
3.2.5. Dictación de normas por parte del Comité de Administración
El Comité de Administración podrá dictar normas que faciliten el buen orden y
administración del condominio, como asimismo imponer las multas contempladas en el
reglamento de copropiedad a quienes infrinjan las obligaciones que dicho reglamento
de copropiedad y la ley les impone.
Las normas y acuerdos del Comité de Administración mantendrán su vigencia
mientras no sean revocadas o modificadas por el propio Comité o por la asamblea de
copropietarios.
3.2.6. Validez de las reuniones del Comité de Administración.
Para la validez de las reuniones del Comité de Administración, será necesaria la
asistencia de la mayoría de sus miembros y los acuerdos serán adoptados por la mayoría
absoluta de los asistentes. Los miembros del Comité de Administración deberán
concurrir personalmente a las reuniones de éste.
3.2.7. Del procedimiento para la renuncia voluntaria de un integrante del Comité de
Administración.
Un miembro del Comité de Administración puede renunciar a su cargo en cualquier
momento, debiendo para ello entregar una carta al resto del Comité y al Administrador
en la cual exprese tal decisión.
El resto del Comité deberá reunirse con la finalidad de nombrar a un sucesor en el
cargo, que durará en su puesto hasta que sea confirmado o sustituido en la próxima
Asamblea de Copropietarios.
Es común que, al nombrar al Comité de Administración, la Asamblea nombre 2 o 3
personas que puedan reemplazar a un miembro del Comité de Administración, en cuyo
caso se deberá establecer un orden de prioridad entre ellos.
3.2.8. Del procedimiento para el corte de energía eléctrica
El Reglamento de Copropiedad podrá autorizar al administrador para que, con el
acuerdo del comité de administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio
eléctrico, respecto de aquellos copropietarios que se encuentren moros en el pago de
tres o más cuotas continuas o discontinuas.
El Administrador debe velar por que en las Asambleas de Copropietarios se
establezca la facultad de que la Administración y/o Comité de Administración puedan
suspender o requerir suspender la energía eléctrica, sin ello es ilegal el eventual corte
de luz.
Igualmente, necesario es señalar que no se puede suspender el suministro de
energía eléctrica, por deudas de multas u otros ítems que no sean gastos comunes, ya
que éstos se cobran en procedimiento ante el Juzgado de Policía Local respectivo.
3.2.9. Del procedimiento para interponer una demanda por gastos comunes atrasados
3.2.10. De las obligaciones del Comité de Administración
Dentro de las obligaciones que la Ley 19.537 impone al Comité de Administración, se
encuentran las siguientes:
1) Abrir cuenta corriente o de ahorro y actuar en ellas;
2) Aplicar las multas contempladas en el Reglamento de Copropiedad;
3) Aprobar presupuestos estimativos de gastos comunes;
4) Autorizar actas de acuerdos de gastos comunes para otorgarle mérito ejecutivo;
5) Autorizar el corte de suministro eléctrico a deudores morosos;
6) Confeccionar y actualizar Planes de Emergencia ante Siniestros.
7) Convocar a asambleas ordinarias y extraordinarias;
8) Denunciar infracciones en el respectivo Juzgado de Policía Local;
9) Determinar el lugar de las celebraciones de las asambleas;
10) Dictación de normas que faciliten el buen orden y administración del condominio;
11) Ejecutar los respectivos acuerdos de Asambleas;
12) Fijar destino para depositar recursos del Fondo Común de Reserva;
13) Fijar plazos para efectuar reparaciones de desperfectos al propietario de una
unidad;
14) Firmar el libro de actas;
15) Representación de la asamblea con todas sus facultades, excepto en materias de
asamblea extraordinaria;
16) Revisión obligatoria de ductos e instalaciones de gas del condominio.
17) Solicitar al administrador la rendición de cuentas;
3.3. DEL ADMINISTRADOR
La administración de una comunidad puede ser una persona natural o jurídica,
designado por la Asamblea. La cual es responsable del cuidado de los bienes de uso común,
de la administración del condominio y de la preservación de estos bienes.
3.3.1. Concepto de Administrador
Persona natural o jurídica encargada de realizar la actividad encaminada a procurar
la buena marcha del edificio mediante la aplicación de las normas legales que la rigen
y de la planificación, ejecución y control de todos los actos administrativos, que son
necesarios para conservar y fomentar la plus-valía de las unidades y del Condominio.
3.3.2. Requisitos para ser Administrador
La Ley 19.537 cobre copropiedad inmobiliaria, no establece ningún requisito específico que deba reunir aquella persona a quien se le designa administrador del condominio.
El inciso final del artículo 25 del Reglamento de la Ley 19.537 señala que no podrá integrar el Comité de Administración.
3.3.3. Designación del Administrador
La asamblea de copropietarios, en sesión ordinaria, podrá designar un administrador, pudiendo recaer esta designación en una persona natural o jurídica.
A falta de designación de administrador actuará como tal el presidente del Comité de Administración, entendiéndose en tal caso, que las referencias al administrador, que contiene la ley y su reglamento, se hacen al presidente del Comité de Administración.
El acta de la asamblea en que se designó administrador deberá reducirse a escritura pública por la persona expresamente facultada para ello en la misma acta o, si no se expresare, por cualquiera de los miembros del Comité de Administración. Copia autorizada de esta escritura deberá mantenerse en el archivo de documentos del condominio.
3.3.4. Duración en el cargo
La ley 19537 dispone que el Administrador durará en el cargo mientras cuente con la confianza de la Asamblea, pudiendo ser removido en cualquier momento por acuerdo de ésta (Art.25 de la ley 19537).
3.3.5. Funciones del administrador
El artículo 23 de la Ley 19.537 dispone que serán funciones del administrador las
que se establezcan en el reglamento de copropiedad y las que específicamente le
conceda la asamblea de copropietarios, tales como:
12) cuidar los bienes de dominio común;
13) cerciorarse de que la infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones no
sea intervenida por terceros con el objeto o efecto de impedir el ingreso de distintos
operadores de telecomunicaciones;
14) efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de las instalaciones de gas
y el mantenimiento y certificación de los ascensores, tanto verticales como
inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus
instalaciones;
15) ejecutar los actos de administración y conservación y los de carácter urgente sin
recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de su posterior
ratificación;
16) cobrar y recaudar los gastos comunes;
17) velar por la observancia de las disposiciones legales y reglamentarias sobre
copropiedad inmobiliaria y las del reglamento de copropiedad;
18) representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las facultades
del inciso primero del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en las causas
concernientes a la administración y conservación del condominio, sea que se
promuevan con cualquiera de ellos o con terceros; citar a reunión de la asamblea;
19) pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan al
copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el uso
de su unidad le imponen esta ley, su reglamento y el reglamento de copropiedad
20) cerciorarse de que la infraestructura de soporte de redes de telecomunicaciones no
sea intervenida por terceros con el objeto o efecto de impedir el ingreso de distintos
operadores de telecomunicaciones es aplicable tanto al titular del proyecto,
durante el período que lo administre, como al administrador elegido por la
asamblea de copropietarios. Del incumplimiento de esta obligación se derivará
acción para el propietario o arrendatario que resulte afectado por el impedimento,
quien podrá demandar la inmediata eliminación de este.
21) requerir a la Superintendencia de Electricidad y Combustibles con objeto de que
dicho organismo fiscalice el cumplimiento de la normativa vigente en materia de
gas.
22) contratar la mantención y la certificación de los ascensores, tanto verticales como
inclinados o funiculares, montacargas y escaleras o rampas mecánicas y sus
instalaciones, para lo cual deberá notificar al Comité de Administración conforme
al procedimiento establecido en el inciso precedente.
Por su parte, el artículo 26 del Reglamento de la Ley 19.537, dispone que el
administrador tendrá las funciones que se establezcan en el reglamento de copropiedad
y las que específicamente le conceda la asamblea de copropietarios.
A falta de disposiciones en el reglamento de copropiedad y en el silencio de la
asamblea, serán funciones del administrador las siguientes:
1) Cuidar los bienes de dominio común;
2) Mantener en el condominio una nómina actualizada de los copropietarios, con sus
respectivos domicilios registrados;
3) Mantener actualizado el archivo de documentos del condominio y a disposición de
los copropietarios;
4) Contratar el seguro de incendio de los bienes comunes;
5) Contratar por cuenta y cargo del copropietario el seguro de incendio de la respectiva
unidad en el caso que aquel no lo hiciere;
6) Velar por el cumplimiento de las medidas de seguridad, en atención a que los
copropietarios no pueden efectuar cambios en las instalaciones interiores de la
unidad de su dominio, que puedan comprometer la seguridad de los copropietarios,
de las restantes unidades o del condominio en general. Sólo una vez comprobado
que no existe tal riesgo, el administrador procederá a autorizar el cambio
7) Ejecutar los actos de administración y conservación; como asimismo ejecutar los de
carácter urgente sin recabar previamente acuerdo de la asamblea, sin perjuicio de
su posterior ratificación;
8) Cobrar y recaudar los gastos comunes y sus incrementos por concepto de fondo
común de reserva y primas de seguro de incendio, previstos en la ley y en este
reglamento.
9) Velar por la observancia de las disposiciones del reglamento de copropiedad del
condominio, de la ley y del presente reglamento y, en general, de las normas legales
y reglamentarias sobre copropiedad inmobiliaria y poner en conocimiento del
Comité de Administración las transgresiones que detecte;
10) Representar en juicio, activa y pasivamente, a los copropietarios, con las
facultades del inciso primero del artículo 7º del Código de Procedimiento Civil, en
las causas concernientes a la administración y conservación del condominio, sea
que se promuevan con cualquiera de ellos o con terceros;
11) Citar a reuniones de la asamblea;
12) Pedir al tribunal competente que aplique los apremios o sanciones que procedan
al copropietario u ocupante que infrinja las limitaciones o restricciones que en el
uso de su unidad le imponen el reglamento de copropiedad y las normas legales y
reglamentarias vigentes sobre copropiedad inmobiliaria;
13) Adoptar o proponer el Comité de Administración, medidas tendientes a precaver
la ocurrencia de accidentes y a resguardar la integridad personal de los
copropietarios y sus familias, así como sus bienes, dentro del condominio,
denunciando la ocurrencia de todo hecho ilícito a Carabineros, Investigaciones o
al juez competente;
14) Mantener una lista actualizada de teléfonos y direcciones de servicios de urgencia,
hospitales, clínicas y médicos, para casos de traslado o atención de enfermos o
accidentados, así como del Cuerpo de Bomberos, que correspondan a la localidad
donde está ubicado el condominio;
15) Velar por la debida iluminación de espacios de circulación interiores y perimetrales
del condominio;
16) Fiscalizar que se respeten las horas de descanso nocturno establecidas en el
reglamento de copropiedad;
17) Poner en conocimiento del Comité de Administración cualquier acto de ocupación
ilícito o de daño a los bienes comunes o a las unidades, sea por copropietarios o
por terceros;
18) Si se viere comprometida la seguridad o conservación de los bienes comunes o de
las unidades, por efecto de filtraciones, inundaciones, emanaciones de gas u otros
desperfectos, no encontrándose el propietario, arrendatario u ocupante que
facilite o permita el acceso, el administrador, conforme a la facultad que le
confiere el inciso quinto del artículo 36 de la ley, podrá ingresar forzadamente a
una unidad, debiendo hacerlo acompañado de un miembro del Comité de
Administración, quien levantará acta detallada de la diligencia, incorporando la
misma al libro de actas del Comité de Administración, dejando copia de ella en el
interior de la unidad. Los gastos que se originen serán de cargo del o los
responsables del desperfecto producido;
19) Proponer al Comité de Administración la adopción de medidas para resguardar el
ingreso al condominio de personas ajenas a éste; sea en calidad de visitantes o de
prestadores de servicios;
20) En general, todas aquellas otras funciones que específicamente le encomiende la
ley, el presente reglamento, el reglamento de copropiedad, o le asigne el Comité
de Administración.
3.3.6. Rendición de cuentas
El administrador estará obligado a rendir cuenta documentada de su administración
en los plazos y forma que se le hayan fijado en el reglamento de copropiedad o por el
Comité de Administración y, además, cada vez que se lo solicite la asamblea de
copropietarios o el Comité de Administración, y al término de su gestión. Para estos
efectos, los copropietarios tendrán acceso a la documentación correspondiente.
3.3.7. De la remoción del Administrador
Por disposición del inciso 2° del artículo 22 de la ley 19.537, el administrador podrá
ser removido en cualquier momento por acuerdo a la asamblea. Para los efectos el
presidente citará a una reunión ordinaria, quórum necesario para constituir y aprobar
la remoción.
Se debe recordar que la remoción del administrador debe ser concordante con la
relación laboral y Código del Trabajo. Por regla general el órgano encargado de la
remoción será la propia Asamblea de Copropietarios. Sin embargo, también el Comité
de Administración tiene la facultad de remover al administrador, cuando la asamblea le
haya delegado esa facultad y se represente a la asamblea, excepto en las materias de
asambleas extraordinarias y cuando las condiciones contractuales del vínculo laboral,
así lo permitan. En consecuencia, el Comité de Administración podría remover al
administrador, siempre que se cumplan los requisitos señalados.
UNIDAD 8: DE LOS COPROPIETARIOS
4. Los copropietarios
Los copropietarios son aquellas personas que tienen derecho sobre un mismo bien en
virtud de estar acogido el inmueble a la Ley 19.537, y son dueños de sus unidades y
copropietarios de los bienes comunes, debiendo cumplir con las obligaciones que les
impone la Ley 19.537, el Reglamento de la Ley, el Reglamento de Copropiedad, y los
acuerdos de la Asamblea de Copropietarios.
4.1. Son obligaciones de los copropietarios
1) Conocer y cumplir con las disposiciones legales y reglamento de copropiedad;
2) Cumplir con los acuerdos de las Asambleas;
3) Cumplir con las indicaciones que imparta el Comité de Administración;
4) Asistir a las reuniones de Asambleas;
5) Pagar oportunamente los gastos comunes;
6) Pagar los valores que se le hayan fijado por uso y goce de determinado bien común;
7) Asegurar su vivienda y la proporción que le corresponda de los bienes de dominio
común contra el riesgo de incendio;
8) Dar facilidades para reparaciones que afecten a otros departamentos o los bienes
comunes del usuario.
9) Participar en la administración de la cosa común, el artículo 17 de la Ley 19.537
señala que todo lo concerniente a la copropiedad será materia de discusión e la
Asamblea de Copropietarios, y el artículo 20 de la misma Ley, establece el derecho
de participación en las asambleas y el deber de asistir a ellas;
10) No efectuar alteraciones o construcciones sin acuerdo de la Asamblea de
Copropietarios y el permiso de la dirección de obras municipales;
UNIDAD 9: DE LOS TRABAJADORES Al término de esta Unidad los alumnos deberán ser capaces de establecer diferencias entre
los distintos trabajadores que pueden laborar en una Comunidad.
Introducción
El administrador puede contratar, a menos que la asamblea establezca lo contrario, al
personal de planta necesario para el correcto funcionamiento del edificio.
En este sentido se incluyen porteros, conserjes, vigilantes, mayordomos, nocheros,
aseadores, jardineros, etc. El número de trabajadores que requiera cada área tendrá directa
relación con las necesidades de la comunidad y con los estándares definidos por ella, ya sea por
acuerdos de Asamblea o por disposiciones del Comité de Administración.
Toda comunidad debe evitar las rotaciones excesivas de trabajadores de planta y externos,
y es muy importante que sean muy bien definidas sus trabajos y responsabilidades. Por este motivo
resulta muy relevante tener presente una descripción de cargo, para la planta de trabajadores.
En este sentido, tal como las grandes empresas, es necesario desarrollar en la comunidad,
una descripción de cargos, que contemple la asignación de tares principales y secundarias, la
distribución del tiempo, la estructura organizacional, la línea de mando, etc.
En resumen, llevar un sistema de descripción de cargo sirve para tener claridad sobre la
necesidad para el empleador (identificar sus necesidades y detectar las soluciones) y para el
empleado (saber lo que tiene que hacer y cómo lo tiene que hacer).
Lo importante es que el Administrador haga una descripción de cargos, para cada una de las
funciones que se cumplen dentro de la comunidad, con la finalidad de determinar cuales son las
obligaciones y deberes de cada trabajador. A continuación, se presentan algunas, a título,
meramente ilustrativo, las cuales podrán ser modificadas de acuerdo a la realidad de cada
comunidad.
5. DE LOS TRABAJADORES
Los trabajadores de una Comunidad pueden cumplir diferentes roles y funciones
dependiendo de las características del edificio o condominio, las responsabilidades que se
enumeran para cada uno de los trabajadores son solamente referenciales, y el administrador
debe actuar en función de la realidad de la Comunidad en la cual se desempeña.
Los trabajadores de toda Comunidad deben tener competencias generales, a saber:
1) Trabajar y relacionarse efectivamente con otras personas;
2) Cumplir con las normas y programas de seguridad y la salud en el trabajo establecidos para
su área de competencia, por la Comunidad;
3) Contribuir con los procesos de mejora continua y el servicio orientado a los comuneros y
visitas;
4) Actuar con profesionalismo y demostrar interés por la formación continua.
5.1. DEL MAYORDOMO
La función principal del mayordomo es ser el nexo entre la Administración y la
Comunidad, teniendo entre otras, las siguientes responsabilidades.
1) Revisa el libro de novedades, con el fin de verificar lo acontecido en los turnos
anteriores;
2) Revisar el libro de asistencia, verificando que el personal haya registrado
adecuadamente su horario de ingreso a la Comunidad;
3) Efectuar una ronda o recorrido de inspección del edificio, verificando el estado de
operación, mantenimiento, aseo y extracción de basura, de las instalaciones, equipos y
áreas comunes del edificio;
4) En el caso de encontrar equipos con fallas (Ascensores, bombas u otros) o fallas en los
suministros de luz, agua o gas, adopta las medidas correspondientes;
5) Organizar y distribuir al personal de Auxiliares o Aseadores, en las tareas de aseo de
acuerdo con el Programa de Aseo o de acuerdo con los requerimientos del día,
haciéndoles entrega de los elementos y materiales de aseo necesarios;
6) Efectuar la reposición de ampolletas o tubos fluorescentes que se encuentran
quemados;
7) Supervisar la seguridad del edificio desde la portería y/o efectuando rondas o recorridos
de inspección;
8) Supervisar el desarrollo y el término de los trabajos de aseo, efectuando rondas o
recorrido de inspección y tomando las medidas correctivas que se hagan necesarias;
9) Recibir y distribuir la correspondencia para los copropietarios;
10) Atender consultas de los copropietarios, cuando es requerido;
11) Supervisar la asistencia y trabajos que desarrollan los contratistas encargados de la
mantención de los jardines, piscina e instalaciones y equipos sujetos a contratos de
mantención;
12) Repartir la minuta de cobro de los gastos comunes y recibir los pagos respectivos,
efectuando los registros correspondientes en el Libro de Gastos Comunes;
13) Registrar las lecturas de los medidores de calefacción y agua caliente (En edificios que
cuenten con estas instalaciones);
14) Efectuar los reemplazos semanales del personal que hace uso de su día libre, de acuerdo
con el plan de turnos.
5.2. DE LOS CONSERJES
La función principal es desempeñarse en la portería o acceso de la Comunidad
atendiendo, tanto a residentes, como a visitas, teniendo entre otras, las siguientes
responsabilidades:
1) Controlar el ingreso de personas a la Comunidad;
2) Colaborar con la atención y prevención de situaciones de emergencia;
3) Velar por la conservación y seguridad de los implementos puestos bajo su servicio;
4) Ejercer vigilancia en las áreas o zonas que se le hayan asignado;
5) Atender oportuna y eficazmente al público que requiera sus servicios, desempeñando
con eficiencia e imparcialidad las funciones de su cargo;
6) Entregar al compañero que recibe el turno, los espacios y bienes de la Comunidad,
haciendo una ronda y dejando constancia escrita, de que los bienes de la Comunidad
que reposan en los lugares correspondientes y que estén completos;
7) Consignar en los registros de control, las anomalías detectadas en sus turnos e informar
oportunamente a la administración, al mayordomo o Comité de Administración sobre
las mismas;
8) Informar oportunamente a la persona indicada los hechos que puedan interferir en la
marcha de la Comunidad;
9) Llevar un registro de control de ingreso de personas y vehículos ajenos a la Comunidad;
10) Reportar a la Administración, cualquier anomalía que se presente en su lugar de trabajo;
y
11) Las demás funciones asignadas de acuerdo con la naturaleza del cargo.
5.3. DE LOS AUXILIARES DE ASEO
La función principal de los auxiliares de aseo es mantener la limpieza del edificio o
comunidad, entre otras, sus funciones son:
1) Recibe del mayordomo los elementos, equipos y artículos de aseo requeridos, así como
las instrucciones específicas que este le dicte, para realizar las tareas de aseo de acuerdo
con el programa respectivo;
2) Realizar las tareas de aseo correspondientes, de acuerdo con el programa y con las
normas y procedimientos respectivos;
3) Informar al Mayordomo o Portero de turno, de las novedades que encuentre en el
desarrollo de su trabajo (Ampolletas o tubos fluorescentes quemados, equipos o
instalaciones que hayan sufrido algún deterioro, vidrios trizados o quebrados etc.);
4) Reemplazar al Mayordomo o Portero, en las labores de vigilancia desde la portería o
conserjería, cuando este deba ausentarse para su colación, concurrir a los servicios
higiénicos u otra causal propia del servicio;
5) Limpiar y asear, los elementos y equipos de aseo utilizados, y devolver al mayordomo o
dejarlos debidamente guardados en los lugares asignados;
6) Devolver al mayordomo, o dejar guardados en los lugares asignados, los artículos o
insumos de aseo sobrantes.
5.4. DE LOS NOCHEROS
La función principal del nochero es salvaguardar la comunidad de cualquier acción o
hecho que pueda comprometer la seguridad de la Comunidad, entre otras, tiene las
siguientes responsabilidades:
1) Informarse través del libro de novedades, de lo acontecido en el turno anterior;
2) Efectuar una ronda o recorrido de inspección por el edificio, con el fin de verificar
novedades durante su turno o jornada de trabajo;
3) Supervisar la seguridad del edificio o condominio, desde la portería y/o efectuando
rondas o recorridos de inspección;
5.5. DE LOS GUARDIAS DE SEGURIDAD
Si la comunidad decide tener un sistema estricto de vigilancia deberán tener un
sistema de guardia (propio o externo) acorde a los requerimientos.
En el caso de la contratación de un servicio de guardias externos, se debe tener muy
presente las disposiciones que rigen en la Ley 20.123 del 10 de octubre de 2006 que regula
el trabajo en régimen de subcontratación, el funcionamiento de las empresas de servicios
transitorios y el contrato de trabajo de servicios transitorios.
Así también se debe tenerse presente la legislación que rige para esta
actividad (guardias externos). El D.S. N° 1773, publicado en el D.O. N° 35.015 del 10 de
octubre de 1994, del Ministerio del Interior, aprueba el Reglamento del Decreto Ley 3.607
de 1981.
A continuación, veremos los artículos más importantes del D.S N° 1773 que usted
necesita conocer.
El D.S. N° 1773, publicado en el D.O. N° 35.015 del 10 de octubre de 1994, del
Ministerio del Interior, aprueba el Reglamento del Decreto Ley N° 3.607 de 1981. En parte
de su articulado dice lo siguiente:
Artículo 1. Autorizase el funcionamiento de vigilantes privados, que tendrán como
único y exclusivo objeto la protección y seguridad interior de edificios destinados a la
habitación, oficinas o a otra finalidad; de conjuntos habitacionales; de instalaciones, locales,
plantas u otros establecimientos, de empresas cualquiera sea su naturaleza, tales como
industriales, comerciales, mineras, agrícolas y de servicios. Dicho objeto se hará extensivo
tanto a las personas que se encuentran en tales lugares, sea en calidad de trabajadores de
la entidad de que se trate o estén de tránsito en ella, como igualmente a los bienes sean
propios o ajenos, que se hallen dentro del área o recinto de la misma. El servicio de
vigilantes privados de una entidad constituye su oficina de seguridad.
Artículo 12. La Prefectura de Carabineros respectiva autorizará la contratación de aquellas
personas que cumplan con los requisitos indicados en el artículo precedente y que, a su
juicio, revistan la idoneidad suficiente, en lo que a seguridad se refiere, para desempeñar el
cargo. Sólo a contar de la fecha de esta autorización podrán efectuarse las contrataciones,
designaciones o nombramientos correspondientes. Copia de éstos, deberá remitirse dentro
de un plazo de 96 horas, a la Prefectura de Carabineros antes indicada.
Artículo 13. La Prefectura de Carabineros correspondiente otorgará al vigilante privado una
credencial, consistente en una tarjeta de plástico de 5,5 cm. de ancho por 8,5 cms. de largo.
En su anverso, en la parte superior izquierda llevará el membrete de Carabineros que se
disponga por la Dirección General y a continuación el número clasificado que la autoridad
le asigne; al costado derecho con letra destacada la leyenda “TARJETA DE IDENTIFICACIÓN
DE VIGILANTE PRIVADO”; al lado izquierdo desde el medio hacia abajo y en orden
descendente, el nombre de la entidad en que presta servicios, el nombre del funcionario y
su cédula de identidad, y la fecha de vencimiento de la tarjeta; en el lado inferior derecho
llevará una fotografía en colores con fondo rojo de 3,5 cm. de alto por 2,8 cm. de ancho sin
ninguna anotación. Entre la individualización y la fotografía se estampará el timbre de la
autoridad que otorga la tarjeta. En el reverso, en letras mayúsculas y destacadas contendrá
la siguiente leyenda: “ESTA TARJETA ACREDITA IDENTIDAD DE VIGILANTE PRIVADO SOLO
DENTRO DE LOS LÍMITES EN QUE LA ENTIDAD TIENE JURISDICCIÓN. PROHIBIDO CUALQUIER
OTRO USO”.
Dicha tarjeta será de color azul, para aquellos vigilantes privados que desarrollen la función
de transporte de valores; de color verde, para aquellos que trabajen en empresas que, por
las especiales características del servicio que prestan, deben proteger instalaciones
ubicadas fuera de sus recintos, y de color amarillo claro, para los demás vigilantes privados.
El vigilante privado debe portar obligatoriamente dicha credencial, mientras esté
desempeñando sus funciones, quedando prohibido otro uso.
Las tarjetas de color azul y verde serán otorgadas por la Prefectura de Carabineros
correspondiente al domicilio de la casa matriz de la empresa en que el vigilante preste
servicios.
Artículo 14. Los gastos que demande la comprobación de los Estudios de Seguridad, los que
deriven de los exámenes físicos a los postulantes a vigilantes privados y los que se originen
en el otorgamiento de la credencial que establece el artículo precedente, serán de cargo de
la entidad interesada. Ésta, a su vez, tendrá derecho a impetrarlos como “gastos necesarios
para producir rentas”, de acuerdo a lo establecido en el artículo 31 de la Ley de Impuesto a
la Renta.
Artículo 15. La Prefectura de Carabineros podrá revocar discrecionalmente, en cualquier
tiempo, la autorización para que una persona se desempeñe como vigilante privado.
Artículo 16. Los vigilantes privados tendrán la calidad de trabajadores dependientes de las
entidades en que presten sus servicios de tales, y en lo correspondiente a sus
remuneraciones, derechos previsionales y demás beneficios sociales, les serán aplicables las
normas del D.F.L. Nº 1, de 7.1.1994, que fijó el texto refundido, coordinado y sistematizado
del Código del Trabajo.
Las entidades empleadoras deberán contratar un seguro de vida en favor de cada vigilante
privado, cuyo monto no podrá ser inferior a doscientas cincuenta unidades de fomento, el
que cubrirá sus riesgos mientras desempeñe sus funciones de tal.
9.51. Funciones del administrador con respecto a los trabajadores del Condominio
El administrador debe verificar o supervisar continuamente, tanto a los empleados
de la comunidad, como a los proveedores de servicios y manejar la información cruzada
entre ellos de modo de mantener la coordinación general de las actividades del edificio.
En este aspecto, una comunicación clara es esencial para evaluar el trabajo y
verificar el cumplimiento de los requisitos y normas de seguridad.
Es de ocurrencia frecuente que en el edificio exista una demanda de personal
esporádico para tareas que sean eventuales y cuyo servicio no representa un impacto
importante a la comunidad. Esto quiere decir, por ejemplo, que el servicio de jardinería sea
contratado externamente, sin perjuicio que el jardinero sea reemplazado, y en general esto
no provoca impacto en la comunidad.
Sin embargo, un servicio de vigilancia o de guardias, debe tener una rotación menor
y preocuparse de otras variables como la honestidad, el trato con los residentes, su
presencia, su imagen, etc. de modo que una rotación excesiva en este servicio muy
probablemente genere una incomodidad, y por qué no, la suspensión de este servicio.
UNIDAD 10: DE LA LEGISLACIÓN LABORAL En esta unidad los alumnos conocerán las reglas básicas que deben respetar en materia de
legislación laboral
10.1. Personal dependiente de la administración o de la comunidad
Todo trabajador dependiente de la comunidad está sometido a las reglas del Código del
Trabajo.
10.2. El Contrato de trabajo
El contrato de trabajo es un acuerdo entre un trabajador que se compromete a prestar
servicios bajo subordinación y dependencia de un empleador, a cambio de una remuneración.
En Chile, cuando una persona se vincula a una comunidad en calidad de trabajador es
necesario suscribir un contrato con ésta. Sin embargo, existen distintos tipos de contrato que
tanto los empresarios como los empleados deben conocer:
a) Contrato a plazo fijo: Establece una fecha de inicio y de término del contrato. Éste puede
ser renovado, pero no puede prolongarse por más de dos años. Muchas comunidades
acostumbran a contratar por tres meses bajo el formato plazo fijo y renovar el acuerdo por
otros tres meses. Eso es legal, pero al cabo de ese tiempo el trabajador debe continuar con
contrato indefinido o ser desvinculado de la comunidad;
b) Contrato a plazo indefinido: No tiene definido cuándo llegará a su término, por lo que
da al empleado una situación más estable dentro de la comunidad. El vínculo con ésta finaliza
con la renuncia, el despido, o la muerte del trabajador; y
c) Por faena: Se usa para trabajos específicos donde, tras la ejecución del mismo, el
empleado queda sin trabajo, pues ya cumplió su función. Por lo mismo el contrato no puede
ser renovado, sin perjuicio que la persona vuelva a suscribir un contrato con la misma
comunidad para realizar otra labor.
10.3. Cláusulas mínimas
El contrato de trabajo debe incluir, como mínimo, la siguiente información:
a) Tipo del contrato (por obra o faena determinada, plazo fijo o indefinido).
b) Lugar y fecha del contrato.
c) Individualización de las partes, con indicación de la nacionalidad y fecha de nacimiento e
ingreso del trabajador. Los empleadores pueden contratar a jóvenes mayores de entre 15
y 18 años con el consentimiento de sus padres. Este acuerdo que debe quedar registrado
ante la respectiva Inspección del Trabajo.
d) Determinación de la naturaleza de los servicios y lugar o ciudad donde se prestarán.
e) Monto, forma y período de pago de la remuneración acordada (fija, variable o mixta).
f) Duración y distribución de la jornada de trabajo.
10.4. Jornada de trabajo
La jornada de trabajo, definida en el artículo 21 del Código del ramo, es el tiempo durante
el cual el trabajador debe prestar efectivamente sus servicios en conformidad al contrato
(jornada activa). Asimismo, es considerado jornada de trabajo el tiempo que el dependiente
está a disposición del empleador sin realizar labor, por causas que no le sean imputables
(jornada pasiva).
En Chile tenemos:
a) Jornada Ordinaria. La regla general es la jornada ordinaria de trabajo. Son 45 horas
semanales como máximo. No puede distribuirse en más de seis días ni en menos de cinco y
no puede excederse de diez horas diarias, para computar la jornada diaria no se incluye la
jornada de colación;
b) Jornada Extraordinaria: La jornada extraordinaria es lo que se conoce por todos como horas
extra. La ley la define como la que excede del máximo legal o de la pactada
contractualmente, si fuese menor.
Las horas extras están muy limitadas. En Chile las usaban y usan mucho, además
como se pagan con 50% de recargo, se denuncia poco. El trabajador no las alega porque les
conviene mucho. Lo que hizo la ley fue decir cuándo se pueden pactar horas extraordinaria:
Necesidades transitorias o situaciones temporales y que no sean perjudiciales a la salud
del trabajador.
Siempre pactadas por escrito y nunca superiores a tres meses, salvo que haya
conocimiento del trabajador.
Máximo se pueden trabajar dos horas extraordinarias al día.
Se pagan conjuntamente con la remuneración, prescribiendo en 6 meses desde que
debieron ser pagadas.
Deben trabajarse con registro.
Deben ser voluntarias salvo por que sean fuerza mayor.
10.5. Remuneraciones
El propio legislador proporciona el concepto de remuneración al disponer en el artículo 41
del Código del Trabajo que «se entiende por remuneración las contraprestaciones en dinero
y las adicionales en especie avaluables en dinero que debe percibir el trabajador del
empleador por causa del contrato de trabajo». De la citada norma aparece con claridad que
un estipendio para ser calificado como remuneración debe tener por causa el contrato de
trabajo. De lo anterior se sigue que, aquellos que no reúnan tal carácter, no pueden ser
calificados como tal.
El trabajador tiene derecho a percibir de su empleador la retribución pactada en la medida
que preste los servicios para los cuales fue contratado. En otros términos, el trabajador tiene
derecho a ser remunerado sólo cuando cumple con su obligación correlativa de prestar
servicios. Excepcionalmente es posible encontrar remuneración sin prestación efectiva de
servicios, como ocurre en el caso del feriado anual y en el caso de los permisos con goce de
remuneraciones establecidos por la ley (por ejemplo: por nacimiento de un hijo), situaciones
que son especiales en el desarrollo de la relación laboral.
El trabajador también tiene derecho a percibir remuneración cuando dentro de la jornada
convenida se ve impedido de prestar servicios por razones ajenas a su voluntad. En efecto, el
inciso segundo del artículo 21 del Código del Trabajo, establece que se considera también
jornada de trabajo el tiempo que el trabajador se encuentra a disposición del empleador sin
realizar labor, por causas que no le sean imputables.
De esta manera, si el empleador no puede proporcionar el trabajo pactado en el contrato
por no haber materia prima para elaborar el producto, o por haber paralización de faenas por
no haber ventas de productos nacionales, o por cualquiera otra causa que sea ajena al
trabajador, el empleador no se puede exonerar de su otra obligación principal, cual es pagar
la remuneración.
Ahora bien, conforme a la reiterada jurisprudencia de la Dirección del Trabajo para
remunerar los períodos de inactividad laboral debe estarse, en primer término, a lo que las
partes han convenido individual o colectivamente, en forma expresa o tácita. Si no hay pacto
escrito relativo a la forma de pagar dichos períodos éstos deben pagarse en la forma como
reiteradamente en el tiempo lo ha hecho la empresa, forma que constituye una cláusula tácita
incorporada al contrato de trabajo. A falta de pacto tácito, la forma de remunerar la
inactividad laboral debe ser equivalente al promedio de lo percibido por cada dependiente
durante los últimos tres meses laborados, el que no podrá ser inferior al ingreso mínimo.
Existen diversas clasificaciones de las remuneraciones, como las siguientes:
a) Ordinarias, extraordinarias y especiales
Remuneraciones ordinarias son aquellas que nacen como consecuencia de la
retribución de los servicios prestados, lo que determina que su pago tenga lugar con
cierta periodicidad como, por ejemplo, el sueldo, la comisión, etc.
Remuneraciones extraordinarias son aquellas que nacen a título de retribución de
servicios prestados esporádicamente, en cuyo caso el pago se verifica cuando se acredita
el cumplimiento de los requisitos que se fijan para impetrarlos. Un caso típico de este
tipo de remuneración es el sobresueldo u horas extraordinarias.
Remuneraciones especiales son aquellas que se originan en razón de cumplirse
condiciones especiales, tales como aguinaldos, bonos, etc.
b) Fijas y variables
Remuneración fija es aquella que en forma periódica, semanal, quincenal o
mensual, percibe el trabajador, siendo fija en la medida que su monto no varíe en sus
períodos de pago, siendo el sueldo un ejemplo típico de este tipo de remuneración.
Remuneración variable, es aquella que, conforme al contrato, implica la posibilidad
de que el resultado mensual total no sea constante entre uno u otro mes como, por
ejemplo, las comisiones.
Esta clasificación es importante, entre otras cosas, para la determinación de la
remuneración durante el feriado conforme al artículo 71 del Código del Trabajo.
c) Principal y accesoria
Una remuneración puede ser clasificada de principal cuando responde a la
contraprestación fundamental pactada en el contrato, en términos que no depende de
otra para su procedencia y cálculo, por ejemplo, el sueldo, bono de antigüedad, etc.
La remuneración es accesoria, cuando se calcula sobre la remuneración principal, como,
por ejemplo, el sobresueldo u horas extraordinarias.
10.6. Tipos de remuneraciones
El artículo 42 del Código del Trabajo enumera y define algunos tipos de remuneraciones. A
diferencia de la enumeración del inciso 2º del artículo 41, que es taxativa, la que efectúa el
citado artículo 42 es meramente ejemplar, por lo cual, existen otros tipos de remuneraciones
que reciben diversas denominaciones, tales como aguinaldos, bonos, etc.
Todos los conceptos que contempla el artículo 42 constituyen remuneración, existiendo entre
ésta y aquéllos una relación de género a especie.
De acuerdo al citado precepto legal constituyen remuneración:
a) Sueldo. Es definido como estipendio obligatorio y fijo, en dinero, pagado por períodos
iguales, determinados en el contrato, que recibe el trabajador por la prestación de sus
servicios, sin perjuicio de lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 10 del Código del Trabajo.
De acuerdo a la definición legal para que un estipendio pueda ser calificado como
sueldo, deben concurrir copulativamente los siguientes requisitos:
Que se trate de un estipendio fijo. El elemento fijeza que le da a un determinado
beneficio el carácter se sueldo, está representado por la posibilidad cierta de
percibirlo mensualmente y, además, porque su monto y forma de pago se
encuentren preestablecidos en el contrato de trabajo o en acto posterior.
Que se pague en dinero.
Que se pague en períodos iguales determinados en el contrato.
Que responda a una prestación de servicios. De esta manera, aun cuando las
partes le den otra denominación, será sueldo todo pago que reúna los requisitos
mencionados. La importancia de determinar el sueldo dentro de una
remuneración que tiene varios componentes radica en que, por una parte, su
monto no puede ser inferior al ingreso mínimo (salvo el caso de los trabajadores
no afectos a jornada) y, por otra parte, debido al hecho de que el sueldo sirve
de base para calcular beneficios tales como el sobresueldo u horas
extraordinarias.
b) Sobresueldo
El sobresueldo corresponde a la remuneración de las horas extraordinarias de
trabajo. Al tenor del artículo 30 del Código del Trabajo constituye jornada extraordinaria
la que excede del máximo legal o de la pactada contractualmente, si fuese menor.
Las horas extraordinarias se pagan con un recargo del 50% sobre el sueldo
convenido para la jornada ordinaria y deben liquidarse y pagarse conjuntamente con las
remuneraciones ordinarias del respectivo período. Las horas extraordinarias deben
calcularse en relación al sueldo convenido para la jornada ordinaria, no siendo
jurídicamente procedente considerar para estos efectos un sueldo de monto inferior al
ingreso mínimo. Ahora bien, el recargo legal del 50% se aplica de igual forma cualesquiera
que sean los días y los horarios en que se laboren las horas extraordinarias. En todo caso,
no existe inconveniente jurídico en que las partes pacten un recargo mayor al 50% que la
ley establece como recargo mínimo.
c) Comisión
Este tipo de remuneración corresponde al porcentaje sobre el precio de las ventas
o compras o sobre el monto de otras operaciones que el empleador efectúa con la
colaboración del trabajador.
Por la definición entregada, en una comunidad acogida a la Ley 19.537, no tiene
aplicación y, por tanto, no se debe pagar, máxime tratándose de una persona jurídica que
no tiene fines de lucro.
d) Participación
Se puede definir como la proporción en las utilidades de un negocio determinado
o de una empresa o sólo de la de una o más secciones o sucursales de la misma.
Por la definición entregada, en una comunidad acogida a la Ley 19.537, no tiene
aplicación y, por tanto, no se debe pagar, máxime tratándose de una persona jurídica que
no tiene fines de lucro.
e) Gratificación
La letra e) del artículo 42 del Código del Trabajo prescribe que corresponde a la
parte de las utilidades con que el empleador beneficia el sueldo del trabajador.
Por la definición entregada, en una comunidad acogida a la Ley 19.537, no tiene
aplicación y, por tanto, no se debe pagar, máxime tratándose de una persona jurídica que
no tiene fines de lucro.
10.7. Término de la relación laboral
Las causales de terminación del contrato de trabajo se encuentran contenidas en los
artículos 159, 160, 161 y 163 bis del Código del Trabajo, siendo éstas las siguientes:
Causales del artículo 159
1) Mutuo acuerdo de las partes.
2) Renuncia del trabajador, dando aviso a su empleador con treinta días de anticipación, a
lo menos.
3) Muerte del trabajador.
4) Vencimiento del plazo convenido en el contrato. La duración del contrato de plazo fijo
no podrá exceder de un año. El trabajador que hubiere prestado servicios discontinuos
en virtud de más de dos contratos a plazo, durante doce meses o más en un período de
quince meses, contados desde la primera contratación, se presumirá legalmente que ha
sido contratado por una duración indefinida.
Tratándose de gerentes o personas que tengan un título profesional o técnico otorgado
por una institución de educación superior del Estado o reconocida por éste, la duración
del contrato no podrá exceder de dos años.
El hecho de continuar el trabajador prestando servicios con conocimiento del
empleador después de expirado el plazo, lo transforma en contrato de duración
indefinida. Igual efecto producirá la segunda renovación de un contrato de plazo fijo.
5) Conclusión del trabajo o servicio que dio origen al contrato.
6) Caso fortuito o fuerza mayor.
Causales del artículo 160
1) Alguna de las conductas indebidas de carácter grave, debidamente comprobadas, que
a continuación se señalan:
a) Falta de probidad del trabajador en el desempeño de sus funciones;
b) Conductas de acoso sexual;
c) Vías de hecho ejercidas por el trabajador en contra del empleador o de cualquier
trabajador que se desempeñe en la misma empresa;
d) Injurias proferidas por el trabajador al empleador;
e) Conducta inmoral del trabajador que afecte a la empresa donde se desempeña.
f) Conductas de acoso laboral.
2) Negociaciones que ejecute el trabajador dentro del giro del negocio y que hubieren sido
prohibidas por escrito en el respectivo contrato por el empleador.
3) No concurrencia del trabajador a sus labores sin causa justificada durante dos días
seguidos, dos lunes en el mes o un total de tres días durante igual período de tiempo;
asimismo, la falta injustificada, o sin aviso previo de parte del trabajador que tuviere a
su cargo una actividad, faena o máquina cuyo abandono o paralización signifique una
perturbación grave en la marcha de la obra.
4) Abandono del trabajo por parte del trabajador, entendiéndose por tal:
a) la salida intempestiva e injustificada del trabajador del sitio de la faena y durante
las horas de trabajo, sin permiso del empleador o de quien lo represente, y
b) la negativa a trabajar sin causa justificada en las faenas convenidas en el contrato.
5) Actos, omisiones o imprudencias temerarias que afecten a la seguridad o al
funcionamiento del establecimiento, a la seguridad o a la actividad de los trabajadores,
o a la salud de éstos.
6) El perjuicio material causado intencionalmente en las instalaciones, maquinarias,
herramientas, útiles de trabajo, productos o mercaderías.
7) Incumplimiento grave de las obligaciones que impone el contrato.
Causales del artículo 161
El empleador podrá poner término al contrato invocando como causal las
necesidades de la empresa, establecimiento o servicio, tales como las derivadas de la
racionalización o modernización de los mismos, bajas en la productividad, cambios en las
condiciones del mercado o de la economía, que hagan necesaria la separación de uno o más
trabajadores.
En caso de trabajadores que tengan poder para representar al empleador, tales
como gerentes, subgerentes, agentes o apoderados, siempre que, en todos estos casos,
estén dotados, a lo menos, de facultades generales de administración, y en el caso de
trabajadoras de casa particular, el contrato podrá, además, terminar por desahucio escrito
del empleador. Rige también esta norma tratándose de cargos o empleos de la exclusiva
confianza del empleador, cuyo carácter de tales emane de la naturaleza de los mismos.
Causal del artículo 163 bis
El artículo 163 bis, introducido al Código del Trabajo por el Nº2 del artículo 350 de
la ley Nº20.720, contiene una nueva causal legal de término del contrato de trabajo que
entró en vigencia el 09.10.2014, la que se configura por haber sido sometido el empleador,
mediante resolución judicial, a un procedimiento concursal de liquidación de sus bienes. Su
invocación corresponde efectuarla al liquidador designado en dicho procedimiento. Esta
causal opera aun cuando se apruebe la continuación de las actividades económicas del
deudor, caso en el cual el liquidador deberá celebrar los nuevos contratos de trabajo que
estime necesarios para llevar adelante tal continuación.
10.8. Reglamento interno de Orden, Higiene y Seguridad
Según lo previsto en el artículo 153 del Código del Trabajo, el empleador que tenga
contratado normalmente 10 o más trabajadores permanentes tiene la obligación de
confeccionar un reglamento interno de orden, higiene y seguridad. Ahora bien, por otra parte,
la ley 16.744 (Art. 67) que establece el Seguro de Accidentes del Trabajo y Enfermedades
Profesionales y el Decreto Supremo Nº 40 de 1969, establecen la obligación de contar un
Reglamento Interno de Higiene y Seguridad. Respecto de las materias sobre higiene y
seguridad que debe contener el reglamento interno, debe tenerse presente las disposiciones
establecidas en el Decreto Supremo N° 40, de 1969, que aprobó el Reglamento sobre la
Prevención de Riesgos Profesionales.
De lo antes dicho se desprende que según sea el número de trabajadores de la empresa, el
empleador podría tener obligación de contar con dos reglamentos internos, por una parte, el
que exige el artículo 153 del Código del Trabajo, que es un Reglamento Interno de Orden,
Higiene y Seguridad, que lo debe tener todo empleador que tiene contratados a 10 o más
trabajadores permanentes y, en segundo lugar, el que exige artículo 67 de la Ley 16.744, sobre
Accidentes del Trabajo y Enfermedades Profesionales, que es el Reglamento Interno de
Higiene y Seguridad que lo debe tener todo empleador sin importar el número de
trabajadores que tenga contratados. Cabe indicar que si el empleador estuviere obligado a
tener los dos reglamentos internos mencionados, podría cumplir con tal obligación si
confecciona uno solo que contenga tanto las materias señaladas en el Código del Trabajo
como aquellas relativas a las normas sobre prevención y seguridad exigidas por la ley 16.744
y el Reglamento sobre prevención de Riesgos. Ahora bien, existen ciertas diferencias entre
ambos reglamentos internos que pueden resumirse de la siguiente forma:
Reglamento interno de Orden, Higiene y Seguridad
Reglamento interno de
Higiene y Seguridad
Empresas obligadas a su confección
Empresas que ocupen normalmente 10 o más trabajadores.
Toda empresa o entidad sin importar el número de trabajadores.
Conocimiento y Publicidad Se pone en conocimiento de los trabajadores 30 días antes que comience a regir. Se entrega copia a CPHS, Delegado de Personal y Sindicato.
Se somete a consideración del Comité Paritario o de los trabajadores 15 días antes que empiece a regir.
Remisión Se debe remitir copia del reglamento a la Dirección del Trabajo y al Ministerio de Salud.
No existe obligación de remitir copia a ningún organismo.
Sanciones Amonestaciones verbales o escritas. Multas de hasta el 25% de la remuneración diaria.
Idem.
El monto será para los servicios de bienestar o el SENCE.
El dinero se usará para premio de los obreros, previo descuento del 10% para el fondo de rehabilitación de alcohólicos.
10.9. El contrato del Administrador
La Dirección del Trabajo ha señalado en su jurisprudencia administrativa, en dictamen 2.924
de 11.06.84, que por regla general el administrador contratado por una comunidad de
edificios desarrolla sus funciones con independencia y tiene la facultad de citar a reunión
cuando lo estime necesario, lo que pone en evidencia la libertad con que puede ejercer sus
funciones, careciendo tal relación del vínculo de subordinación o dependencia propio del
contrato de trabajo. El vínculo de subordinación o dependencia se materializa en la
continuidad de los servicios prestados en el lugar de la faena, en el cumplimiento de un
horario, en que hay supervigilancia en el desempeño de las funciones, en la obligación de
ceñirse a instrucciones y, además, está sujeto en su existencia a las particularidades y
naturaleza de la prestación del trabajador. De esta forma, habitualmente la labor que
desempeñan los administradores de edificios constituye un mandato civil y no una relación
laboral que deba materializarse en un contrato de trabajo. Sin embargo, es preciso señalar el
mismo pronunciamiento agrega que no es posible emitir una opinión genérica sobre esta
materia, sino que debe analizarse cada caso en particular con el fin de resolver si concurren
o no las condiciones que determinan la existencia de un contrato de trabajo.
