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MEMORIA DESCRIPTIVA

PROYECTO VIVIENDA BIFAMILIAR

LOCALIZACION: CALLE 2 # 12A – 27 BARRIO SAN CAYETANO

PROPIETARIO: EDILBERTO TORRES MC CORMACK

ARQUITECTA PROYECTISTA

MARTHA CECILIA GIRALDO ZAMBRANO

SANTIAGO DE CALI

ABRIL 2014

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TABLA DE CONTENIDO

1. INTRODUCCIÓN ...................................................................................................... 2

2. RESEÑA DEL BARRIO SAN CAYETANO .............................................................. 3

3. DESCRIPCION DEL PREDIO ................................................................................... 5

4. NORMATIVIDAD ..................................................................................................... 9

5. DESCRIPCION DEL PROYECTO .......................................................................... 10

5.1 DEMOLICION PREDIO EXISTENTE ............................................................. 10

5.2 PROPUESTA CONSTRUCCION NUEVA ....................................................... 10

6. BIBLIOGRAFIA ...................................................................................................... 15

7. ANEXOS .................................................................................................................. 16

ANEXO 1. CERTIFICADO DE TRADICION DE MATRICULA INMOBILIARIA ... 16

ANEXO 2. PAZ Y SALVO DE IMPUESTO PREDIAL .............................................. 18

ANEXO 3. PLANOS VIVIENDA EXISTENTE .......................................................... 19

ANEXO 4. DILIGENCIA DE INSPECCION OCULAR DEL PROCESO:

PERTURBACION POR HUMEDAD .......................................................................... 21

ANEXO 5. PERITAJE TECNICO A CONSTRUCCION EXISTENTE ....................... 25

ANEXO 6. FICHA POLIGONO NORMATIVO 41 ..................................................... 28

ANEXO 7. LÍNEA DE DEMARCACIÓN ................................................................... 31

ANEXO 8. PLANOS ARQUITECTÓNICOS PROYECTO PROPUESTO .................. 32

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1. INTRODUCCIÓN

La presente memoria describe la intervención a realizarse en un predio localizado en el

barrio San Cayetano de la ciudad de Cali. A pesar que el predio en la actualidad no

representa ni contribuye valor al patrimonio cultural o arquitectónico del barrio y de la

ciudad, es preciso decir que el proyecto de intervención (construcción) planeado se acoge

a lo dispuesto en materia de normatividad urbanística y legal establecida tanto por la

nación como por la ciudad de Cali. De ahí que se reconoce que tanto el barrio como sus

predios fueron declarados bienes de interés Cultural (BIC) por el municipio, según consta

en los Acuerdos 069 del año 2000 (por medio del cual se adoptó el POT del municipio) y

el 0232 del 2007 (Por medio del cual se adopta el plan especial de protección del

patrimonio urbano – arquitectónico del municipio de Santiago de Cali). Dentro de las

exigencias emanadas por los Acuerdos municipales y el Departamento Administrativo

Municipal de la ciudad de Cali, se encuentra la realización de una “memoria descriptiva”

de la propuesta de intervención. Por lo tanto, en el presente documento se cumple con tal

exigencia de la siguiente manera:

En la primera parte, se realiza una breve reseña del barrio San Cayetano, donde se

muestra su localización, los límites intra-urbanos y una síntesis de su origen como barrio

en la década de los años treinta del siglo pasado. Luego, se realiza una descripción del

estado actual del predio, donde a través del registro fotográfico se evidencia las

condiciones de la fachada, de los muros y de las instalaciones hidrosanitarias del predio.

De una parte, se observa el deterioro en que se encuentra el predio, lo que viene

ocasionando incomodidades tanto a sus propios ocupantes como a algunos vecinos de

predios aledaños. Y de otra parte, se muestra el diseño de la fachada (puerta, ventana,

techo), el cual no representa un valor significativo en cuanto a patrimonio arquitectónico o

cultural para la ciudad.

En la siguiente parte se menciona la normatividad vigente en cuanto a la intervención de

predios localizados en áreas declaradas como bienes de interés cultural (BIC).

Finalmente, se hace una presentación del proyecto de intervención en el predio a través

de la construcción de una vivienda bifamiliar, donde se cumple con la normatividad

arquitectónica, urbanística, técnica y jurídica al respecto.

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2. RESEÑA DEL BARRIO SAN CAYETANO

El barrio San Cayetano limita por el norte con el barrio San Antonio, al occidente con el

acueducto San Antonio, hacia el sur con el barrio Los Libertadores, al sur occidente con el

barrio El Nacional y hacia el oriente con la calle 5. Además está localizado entre la

Carrera 12 y 18, y entre Calle 5 y Calle 3 oeste. Según Cali en cifras (2011) el barrio

cuenta con 1663 viviendas, donde el estrato socioeconómico predominante es el 3.

Finalmente, apoyándose en cifras del IDESC y DANE (2010) se estimó una población de

7314 para el año de 2010.

Figura No. 1. Localización del predio en el barrio San Cayetano.

El barrio San Cayetano hace parte de los barrios denominados “históricos” que marcaron

el desarrollo urbanístico de la ciudad de Cali a principios del siglo XX. En él se evidencia

vestigios de una arquitectura cambiante a lo largo del siglo, donde en sus viviendas se

combinan expresiones que van desde lo colonial, lo republicano hasta la aparición de

algunas formas propias de los años sesenta y setenta.

Fuente. IDESC, Alcaldía del Municipio de Cali

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Hay que considerar además, que la fundación del barrio San Cayetano se dio en la

década de los años veinte del siglo pasado (Siglo XX). Por ejemplo, el profesor Edgar

Vásquez Benítez en la su obra: “Historia de Cali en el Siglo 20” registra que en la década

de los años veinte se inicia en la ciudad una interesante expansión urbana1.

“En esa misma década, se inició una expansión gradual de algunos barrios que, en algunos casos, dio lugar a otros: San Antonio se fue ampliando hacia la colina y hacia La Chanca, donde más tarde se conformarían los barrios de San Cayetano y Libertadores, además la conformación inicial de Alameda. Lo mismo ocurrió con la extensión de El Calvario hacia lo que sería el barrio Fray Damián, y Santa Rosa hacia San Bosco y la Sardinera”.

Finalmente, la localización del barrio lo hace especial por su cercanía a barrios como San

Antonio y también al denominado centro histórico de la ciudad. En el interior del barrio se

reconoce hitos como la loma de la Cruz y la iglesia de San Cayetano, lo que en su

conjunto se le da un valor desde el patrimonio cultural e histórico de la ciudad.

1 VÁSQUEZ, Édgar (2001). Historia de Cali en el Siglo 20.

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3. DESCRIPCION DEL PREDIO

El predio a intervenir se encuentra ubicado en la calle 2 número 12A – 27 del barrio San

Cayetano, comuna 3, estrato 3 de la ciudad de Santiago de Cali (ver figura 2) , el cual

cuenta aproximadamente con 132 metros cuadrados y alinderado de manera general así:

por el norte, con el predio de la calle 2 No 12A – 25; por el sur, con el predio de la calle 2

No 12A – 35 ; por el oriente, con el predio de la calle 2A No 12A - 40 ; por el occidente,

con la calle 2 (Ver fotos 1, 2, 3 y 4). Dicho inmueble se identifica con el número de

matrícula Inmobiliaria 370-330741 (Anexo 1) y con el numero predial A007300280000.

(Anexo 2)

Figura No. 2. Ubicación satelital del predio

Fuente: Google earth

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Fotografías del entorno del predio

Actualmente se encuentra construida una vivienda de aproximadamente 50 años de

antigüedad, la cual consta de solar, comedor, tres habitaciones, baño, cocina y patio de

ropas, siendo su distribución arquitectónica no confortable, dado que no tiene unos

estándares mínimos para la comodidad funcional del uso de los espacios y además, la

comunicación entre los diversos espacios no es eficiente, no se diferencia las áreas

sociales de las privadas y en algunas áreas las iluminación es deficiente, en relación con

el entorno desde el valor arquitectónico no hay un aporte significativo al mismo, porque su

Foto No. 1. Calle 2. Vista del predio Foto No. 2. Calle 2 entre Carrera 13 y 12 A

Foto No. 3. Carrera 13 con Calle 2 Foto No. 4. Carrera 13 con Calle 2

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fachada en general no está acorde con el patrimonio del sector. (Anexo 3) (Ver fotos 1, 2,

3 y 4), es de anotar que el estado general de la vivienda es malo, paredes construidas en

ladrillo común en soga, fisuradas, sin escuadra, desplomadas, sin vigas de amarre y sin

dinteles, provocando entre otras cosas que las puertas no funcionen bien, cocina con

mesones en madera, sin enchapar y antihigiénico, pisos sin contrapiso, hundidos,

agrietados y socavados, lo que hace que en algunos sectores se aprecie el suelo, las

instalaciones hidrosanitarias y eléctricas se encuentran a la vista, el baño con enchape

deteriorado y aparatos sanitarios en mal estado, lavadero en mal estado, la cubierta está

deteriorada, con goteras que ha deteriorado el cielo falso, el cerramiento del patio es

propiedad de los vecinos, adicional el sistema de alcantarillado se encuentra obsoleto y

con filtraciones, lo que ha generado humedades tanto en la vivienda, como en sus

colindantes, a tal punto que el colindante del costado sur calle 2 No 12A – 35, en vista de

la situación, presentó denuncia ante la Secretaria de Gobierno, Convivencia y Seguridad

levantándose el expediente No 4161.2.24.1.158-13 del Proceso : Perturbación por

humedad y el día 23 de enero del 2014 se realizó la diligencia de inspección ocular

(Anexo 4).

Foto No. 5. Fachada del predio Foto No. 6. Estado de muros internos

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De otra parte se contrató a la Ing. Civil Yolanda Abella Millán para la realización de un

peritaje técnico a la construcción existente, mediante el cual se determinó que lo

recomendable es la demolición total de la construcción existente (Anexo 5),

adicionalmente se realizó un registro fotográfico el cual muestra el estado de la vivienda y

con esto se corrobora lo anteriormente expuesto. (Ver fotos 5, 6, 7, 8, 9 y 10).

Foto No. 7. Humedades en muros Foto No. 8. Estado de cubierta y cielo falso

Foto No. 9. Estado de pisos del predio Foto No. 10. Instalaciones hidrosanitarias

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4. NORMATIVIDAD

Acorde con el Acuerdo 069 de 2000 por medio del cual se adopta el POT. Del municipio

de Santiago, el predio se encuentra ubicado en el Polígono Normativo 41 Sub-área 1,

tratamiento Preservación Arquitectónica, Artística y Cultural - PUAAC, en el cual se

estipula “Desarrollada y edificada por el sistema de no agrupación en soluciones de loteo

individual para vivienda y algunos usos complementarios. Se ha convertido en un conjunto

urbano de valores patrimoniales a preservar por el mismo sistema de urbanización y

tipologías edificatorias, sin división predial, para vivienda unifamiliar, bifamiliar y otros

usos asociados a la vivienda. Se permite un piso de altura y excepcionalmente dos (2)

pisos si el DAPM lo considera viable en el contexto de la consolidación de las manzanas2”

(Anexo 6) (Anexo 7).

Por otro lado, el Acuerdo 0232 del 2007, “Por medio del cual se adopta el plan especial de

protección del patrimonio urbano – arquitectónico del municipio de Santiago de Cali”,

define en su “ARTÍCULO 38º: Consideraciones generales para la conservación Tipo 5 o

tipológico-morfológica. Todas las intervenciones que se ejecuten en predios o inmuebles

que se levantan en predios con conservación Tipo 5, deberán garantizar el respeto y

conservación de los elementos de fachada, organización espacial y disposición

volumétrica invariante en el sector…”

2 Ficha Normativa Urbana polígono 41

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5. DESCRIPCION DEL PROYECTO

5.1 DEMOLICION PREDIO EXISTENTE

De acuerdo a lo mencionado anteriormente, como Arquitecta proyectista, solicito el

concepto de viabilidad al Departamento de Administrativo de Planeación Municipal

(DAPM) para la demolición total de la construcción existente en la Calle 2 No 12A -27 del

Barrio San Cayetano, y la construcción de una nueva edificación que se integre al

contexto general de la manzana.

Es de anotar que una vez se tenga el concepto de Viabilidad del DAPM, se presentara

ante la curaduría, la solicitud de licencia de demolición.

5.2 PROPUESTA CONSTRUCCION NUEVA

Se plantea la construcción de una vivienda bifamiliar en dos pisos, cada una

completamente independiente, accesos separados y exclusivos para cada propietario,

acometidas y medidores de servicios públicos independientes, con funcionalidad de

espacios, óptimas condiciones de iluminación, ventilación, seguridad y salubridad que

garanticen el confort de sus habitaciones, esto en cuanto al diseño arquitectónico, en

cuanto al diseño estructural se presentará para solicitar la licencia de construcción los

planos estructurales que cumplan con el TITULO “E” - Casas de 1 y 2 pisos del

Reglamento Colombiano de Construcción Sismoresistente NSR-10. (Anexo 8).

FACHADA PROPUESTA

Para el diseño de la fachada, se partió del análisis del perfil existente en su geometría,

dimensiones, proporciones, cromas, texturas, tanto las originales como aquellas

adquiridas en el tiempo, buscando que la fachada ´propuesta se integre al entorno como

una unidad formal que busca valorar sus conceptos compositivos, de proporciones y del

diseño en general.

La fachada plantea un Hall de acceso el cual está generalizado y se puede apreciar en el

perfil (Ver figuras 3 y 4), las ventanas con una proporción vertical cumpliendo con las

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características de la época, balcón tradicional con baranda tubo cuadrado color negro y

pasamanos en madera, puertas en madera y garaje planteado de acuerdo a lo que se

encuentra generalizado en el entorno incluyendo su puerta en madera, también se

propone la pintura de la fachada en color blanco en fachadas en la línea de paramento y

color beige en las fachadas retrocedidas (hall de acceso y balcón) (Ver figura 5).

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PERFILES DE LA CALLE 2

Figura No. 3. Perfil Calle 2 costado del proyecto

Figura No. 4. Perfil Calle 2 frente al proyecto

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FACHADA PROPUESTA EN EL PERFIL CALLE 2

Figura No. 5. Calle 2 Perfil con fachada propuesta

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DISTRIBUCCION ARQUITECTONICA PRIMER PISO

Consta de: Hall de acceso el cual se integra al entorno, garaje de uso exclusivo de la

vivienda del segundo piso,sala, comedor , dos alcobas, baño, cocina, tres patios internos

y patio de ropas, estos espacios cuentan con iluminación y ventilación directa, con un

área construida de 91.20 m2 y área libre de 40.80 m2.

DISTRIBUCCION ARQUITECTONICA SEGUNDO PISO

Consta de: Acceso a través de escalera desde puerta independiente en la fachada, sala,

comedor , balcón, tres alcobas, baño social, baño de alcobas, cocina, vacíos a patios,

estos espacios cuentan con iluminación y ventilación directa, con un área construida de

91.20 m2.

De acuerdo a los diseños arquitectónicos premencionados, se obtuvo un índice de

ocupación de 0.69 y un índice de construcción de 1.38.

COMENTARIOS GENERALES

En relación con la propuesta podemos resaltar, que la estructura planteada garantiza una

edificación estable, con espacios funcionales, intercomunicados eficientemente, brindando

una iluminación y ventilación optima y natural, así mismo se le da un carácter a la

edificación, con proporciones adecuadas, los materiales utilizados para sus acabados y el

diseño de los elementos arquitectónicos, los cuales aportan en la conservación y

permanencia del valor de patrimonio de interés cultural del sector.

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6. BIBLIOGRAFIA

Departamento Administrativo de Planeación de Santiago de Cali. Cali en Cifras

2011. Cali, 2012.

Municipio de Santiago de Cali. Acuerdo 069 de 2000. Adopción del POT para la

ciudad de Cali.

Municipio de Santiago de Cali. Acuerdo 0232 de 2007. Por medio del cual se

adopta el plan especial de protección del patrimonio urbano.

Vásquez, Édgar. Historia de Cali en el siglo 20. Cali, Artes Gráficas del Valle,

2001.

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7. ANEXOS

ANEXO 1. CERTIFICADO DE TRADICION DE MATRICULA INMOBILIARIA

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ANEXO 2. PAZ Y SALVO DE IMPUESTO PREDIAL

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ANEXO 3. PLANOS VIVIENDA EXISTENTE

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21

ANEXO 4. DILIGENCIA DE INSPECCION OCULAR DEL PROCESO: PERTURBACION POR HUMEDAD

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ANEXO 5. PERITAJE TECNICO A CONSTRUCCION EXISTENTE

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28

ANEXO 6. FICHA POLIGONO NORMATIVO 41

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ANEXO 7. LÍNEA DE DEMARCACIÓN

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ANEXO 8. PLANOS ARQUITECTÓNICOS PROYECTO PROPUESTO

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