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Mercado Inmobiliario y Código de Ordenamiento Urbano. Efectos en la ciudad de La Plata, Argentina. Arq. Gustavo Barakdjian Lic. en Geografía Gabriel Losano Centro de Investigaciones Geográficas, Facultad de Humanidades y Ciencias de la Educación, Universidad Nacional de La Plata glosano@yahoo.com gbarakdjian@yahoo.com.ar Eje Temático 2: Planeamiento, urbanismo y procesos de urbanización Palabras claves: Normativa Constructiva y de Usos del Suelo, mercado inmobiliario, transformaciones territoriales. Resumen La lógica del máximo y mejor uso de los terrenos urbanos, son características que determinan las normativas relativas a las construcciones y usos del suelo. Por lo cual, los efectos de dicha regulación, no sólo atañe a parcelas individuales sino que tiene implicancias sociales de largo alcance para ciertas zonas y para la ciudad como un todo. En el año 2000 se aprobó una Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso Del Suelo en el Partido de La Plata. Ésta, incrementó la extensión del área urbana un 17% y para viviendas en altura un 622%, respecto a su antecesora del año 1978. En abril de 2010, se sanciona otra ordenanza, la 10703/10, en la cual se vuelve a intensificar los indicadores tantos constructivos como de ocupación del suelo. Estos cambios, junto a una coyuntura favorable, hicieron que el mercado inmobiliario y la actividad de la construcción tuvieran niveles de actividad extraordinarios en toda la jurisdicción de dicha norma con sus expresiones en el territorio. El objetivo de este trabajo es arribar a una primera aproximación de los efectos en el territorio del partido de La Plata ante el capital inmobiliario y la normativa en cuestión. Se examinan los cambios que se introducen en la nueva ordenanza, principalmente cuestiones como la ampliación del área urbana, la ampliación de las zonas de edificación para viviendas en altura y la creación de áreas para urbanizaciones cerradas en la periferia rural; así como indicadores constructivos y de subdivisión del suelo. Se analiza la evolución del mercado de suelo y viviendas entre el 2002 y 2009, periodo en el cual permite ver el boom inmobiliario en Argentina y ser el último año con información fehaciente disponible. Para ello se trabajó con información oficial y se recopiló datos en 86 inmobiliarias que operan en el mercado platense y relevamientos propios para volcar toda la información en un sistema de información geográfica. Estos cambios normativos determinaron una muy marcada diferencia del mercado de suelos entre el casco histórico fundacional y su periferia. Entre el periodo de referencia, la cantidad de metros cuadrados a construir autorizado por el municipio se incrementó un 1361% en el casco histórico y 372% en el resto de la periferia, generando una importante densificación y expansión de su centro, una fuerte extensión de su periferia, reducción del cinturón hortiflorícola con un fuerte incremento del valor de los inmuebles. Por lo cual, la primer estrategia de los sectores más vulnerables fue la búsqueda de terrenos lejanos para acceder a una propiedad en el mercado formal. Con la periferización de las demandas de sectores medios y altos, se reflejó en un aumento de precios de las propiedades. Así, profundizó esta situación y cada vez más gente se orienta hacia el mercado informal; pasando de 81 asentamientos informales en el Partido de La Plata en el año 2004 a 104 en el 2009. ALGUNAS PARTICULARIDADES DEL MERCADO DE SUELO Y VIVIENDA

Antes de volcarnos al mercado inmobiliario y la normativa de ordenamiento territorial

es necesario mencionar las características del suelo urbano y la industria de la

construcción. Si bien el primero puede considerárselo como una mercancía presenta

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características propias que lo hace un mercado complejo y único. Lo mismo sucede con

la actividad de la construcción; si bien es una actividad secundaria presenta

particularidades exclusivas.

El suelo urbano presenta una relativa irreductibilidad por la dificultad de repetir su

ubicación; a su vez, esto hace que su oferta sea inelástica porque es muy difícil

reproducir ubicaciones similares, siendo éstas muy escasas. A su vez, presenta la virtud

de la inmovilidad del producto suelo en su consumo. Otra característica es la

indestructibilidad; las características de su ubicación son difíciles de destruir en el

mediano plazo. Estas características son importantes en la formación de precios y rentas

(pago por derecho a su uso)1 (Morales Schechinguer; 2005 y Jaramillo; 2003). Vemos

que las características del mercado de suelo urbano responde a una “demanda de

localizaciones”. Los demandantes de suelo requieren del mismo por las actividades y

usos que pueden realizarse sobre él.

El precio que se paga por un terreno es la capitalización de la renta que se puede obtener

presente o futura, la que a su vez capta el sobreprecio por su ubicación sea esta una

actividad económica o una preferencia con fines de residencia. Para ello son

importantes las características territoriales de donde se encuentra el terreno.

A su vez los agentes que intervienen en el mercado de suelos también tienen sus

particularidades. Para nuestro interés se distinguen dos tipos de propietarios: el usuario

que cuando vende el inmueble busca recuperar el valor del mismo con el fin de

comprarse otro de características similares. El otro tipo de propietario es el

inversionista, que adquiere un inmueble con el fin de obtener una tasa de ganancia

mediante su reventa o su arrendamiento (Morales Schechinguer; 20052). El

inversionista es el que tiende a influenciar más en los precios, dado que la característica

de escasez y su duración del suelo permiten a este tipo de propietario esperar al

consumidor final que esté dispuesto a pagar la mayor cantidad de dinero y/o esperar un

uso que potencialmente vendrá en el futuro. Así los propietarios usuarios deberán elevar

también, los precios de su propiedad para poder comprar otra similar.

1 Conocidos como el pago de alquiler 2 Morales Schechinguer distingue tres tipos, además de los dos mencionados, el tercer es el “propietario patrimonialista persigue valores de cambio pero generalmente cuenta con los elementos que lo hagan hacerlo racionalmente” (Morales Schechinguer; 2005: 2).

3

Pero también hay otras cuestiones que influyen en el movimiento de precios. Jaramillo

reconoce tres tipos de procesos o movimientos: los movimientos estructurales se deben

a cambios en la economía global y de la estructura urbana tales como crecimientos

demográficos y crecimiento económico; los cambios de magnitud de los precios

derivados de estos movimientos son de largo plazo y generalmente tienen tendencias

ascendentes. Los movimientos coyunturales obedecen a fenómenos transitorios de los

precios, se relacionan con la compra de inmuebles opere como una opción de inversión

para algunas capas de la población, generalmente causadas por cambios en las finanzas

y movimientos de la actividad constructora. Existe un tercer tipo de movimiento de

precios que reviste especial importancia para lo que nos ocupa; son los movimientos

estructurales-particulares suelen ser cambios bruscos y se encuentran asociados a la

transformación de la estructura urbana producto de los cambios de uso del suelo y los

potenciales de constructividad, tienen una localización puntual y se producen

constantemente en las ciudades en crecimiento (Jaramillo; 2003).

El suelo urbano es la base material fundamental para la producción de la ciudad y, la

actividad encargada de la misma, es la industria de la construcción. Para entenderla hay

que tener en cuenta algunas características propias de la misma:

● Involucra a varias actividades industriales

● Tiene un mercado cautivo, dado que toda actividad requiere en mayor o menor

medida alguno de sus productos (infraestructura o inmueble).

● Por cada producto requiere de un nuevo suelo: al terminar cada obra (cada producto),

la empresa debe disponer de un nuevo terreno.

● Además de ser una actividad productiva, es también una actividad especulativa.

Respecto al primer punto, es lo que se conoce como “cadena de valor”, la cual implica

una red de alianzas verticales entre empresas independientes. Esto involucra a una gran

cantidad de sectores que, para el caso de la construcción, van desde la detección de la

demanda, el diseño, los proveedores y la construcción propiamente dicha. Los

“proveedores” consta de todos los insumos para la realización de la misma, que pueden

ser: Desde la industria metalúrgica (para la estructura, revestimientos, equipamiento,

aberturas, etc.), maderera (techos, pisos, aberturas), eléctrica, plástico (revestimiento,

cañería, etc.), cerámica; por mencionar algunas.

4

En cuanto al mercado cautivo, está dado porque, no solo se requiere del lugar físico,

necesario para cada sector en particular (comercial, industrial, residencia, recreativo,

etc.), sino también, porque toda la infraestructura que hace a la ciudad requiere de la

industria de la construcción.

A su vez, el principal insumo de esta actividad es el suelo. La misma, tiene la

particularidad que por cada producto requiere de un nuevo suelo: al terminar cada obra,

la empresa debe disponer de un nuevo terreno para comenzar otra3. Estas cuestiones

hacen que sea una actividad especulativa dado que, el suelo urbano no es un bien de

consumo que se usa y desgasta en un breve período de tiempo, sino que es un activo

carácter indestructible, permitiendo mantenerlo fuera del mercado a la espera de la

obtención de un beneficio económico, basado en el alza de los precios. Por su parte la

construcción de un inmueble, como un departamento, permite al propietario obtener

ingresos provenientes de su uso o arrendamiento. Esto se expresa nítidamente a través

de la demanda de viviendas con propósitos de inversión financiera, protección contra la

inflación y/o especulación en función de las expectativas que están vinculadas a la

situación económica general, la perspectiva de desarrollo urbano y también del grado

de conocimiento que se tenga del mercado y de submercados específicos.

Este enfoque permite incorporar explícitamente las expectativas y, por lo tanto, hacer un

análisis de las particularidades del fenómeno especulativo. Pero también permite

estudiar los efectos de la política pública en la ciudad.

EL ESTADO EN EL MERCADO INMOBILIARIO

El Estado tiene ingerencia directa en el mercado de suelo a través de diferentes

acciones, como constructor de diferentes obras, y dictado políticas y normas. Pero para

nuestro trabajo nos interesa cómo el Estado tiende a influir en la formación y en la

magnitud del los precios del suelo urbano mediante el dictado de nuevos códigos de

planeamiento y por excepciones otorgadas y/o modificaciones ante las normas

vigentes4. Como se mencionó, con los Movimientos Estructurales Particulares se abre

3 Si bien la actividad de la construcción involucra construcciones nuevas, ampliaciones o reformas de inmuebles; se hace referencia a la obra nueva debido a que es la que tiene mayor impronta en la ciudad y hace a los objetivos del trabajo. 4 El COU tiene un apartado relativo a las excepciones

5

la posibilidad de nuevos usos y nuevas actividades, con rentas superiores de la que antes

se gozaba (Fig. 1).

También el terreno puedo beneficiarse por el incremento de su densidad,

experimentando un incremento en su precio, en virtud de que ahora pueden soportar

mayor cantidad de rentas dadas, por ejemplo, por la cantidad de departamentos o

comercios construidos en dicho terreno.

Tanto el aumento de indicadores constructivos como la expansión del área urbana,

generan movimiento de los precios del suelo. Cuando se producen cambios en la

capacidad de soporte del suelo se traslada al precio por lo que se puede obtener del

terreno. Es decir, si antes se podía construir una vivienda y ahora se puede hacer ocho

viviendas por la posibilidad de levantar edificios departamentos (vivienda

multifamiliar), el valor de ese terreno se incrementará acorde a la cantidad de viviendas

que se pueden construir en él. Esto sucede más allá de si la demanda es alta o baja, por

las características de la actividad de la construcción ya descritas5.

Lo mismo sucede con la expansión del área urbana cuando se pasa de un uso rural a

urbano-residencial. Salvo excepciones o con políticas específicas a favor de la actividad

primaria; el uso urbano paga una renta mayor que el uso rural. Cuando en una zona rural

se pasa a uso urbano (residencial, industrial, comercial), el propietario rural saca menos

provecho cultivando su terreno que vendiéndolo para uso urbano.

Donde se produce un cambio en la capacidad constructiva del terreno es donde se

produce el mayor incremento del valor del suelo. El resto de las áreas se produce un

incremento más moderado dado por el “efecto contagio” de las otras áreas y por recibir

cierta demanda que se vuelca sobre áreas de menor densidad para residir (Figura 1).

Figura 1. Cambio de Usos y Precio del Suelo

5 Por una cuestión de espacio no se puede ahondar en esta cuestión. El mercado cautivo, la demanda de suelo y la inversión financiera de especulación, son las características de la actividad constructiva, que hacen en la actualidad, de una demanda sostenida.

6

Por lo cual podemos afirmar que:

● Los cambios en el aprovechamiento y en los usos del suelo producen cambios en los

precios.

● Casi ningún incremento en el precio de la tierra es derivado del trabajo del

propietario.

Estas cuestiones estimulan a que la actividad de la construcción sea también una

actividad especulativa.

NUEVA ORDENANZA DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL PARA EL PARTIDO DE LA PLATA

En el año 2000 se aprueba la Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso del

Suelo. Los cambios que introduce esta ordenanza, que nos interesa analizar, es la

ampliación del área urbana, la ampliación de las zonas de edificación para viviendas

multifamiliares en altura y la creación de áreas para urbanizaciones cerradas en la

periferia rural. Así, el área urbana incrementa su superficie un 17% y para viviendas en

altura un 622%6.

6 Informe General. Ordenanza 9231/00 de Ordenamiento Territorial y Uso del Suelo, Municipalidad de La Plata

7

Diez años después se aprobó un nuevo código urbano, a través de la Ordenanza Nº

10703/107, Código de Ordenamiento Urbano (COU). Dicha reforma contempla mayores

alturas en el área central del casco histórico; las zonas para clubes de campo, de

preservación patrimonial y de restricción en áreas inundables no se definen y se amplía

el área urbana en la periferia.

Estas directrices implican la segregación de funciones (por zonificación) y la aplicación

indiscriminada de indicadores constructivos, los cuales los valores más altos se

encuentran en el centro histórico de la ciudad y van disminuyendo hacia su periferia;

como muestra la figura 3. Dentro de los cambios que se introdujeron en la ordenanza

10701/10 respecto a la anterior (9231/00), se mencionan los que tienen fuertes

improntas en la ordenación territorial y se los agrupa de acuerdo a su impacto en el

mercado inmobiliario:

Las modificaciones que se introducen en el nuevo COU tienen que ver por un lado, con

el uso y la densidad del suelo; por el otro, de índole reglamentaria, dado que varios

artículos presentan “indefiniciones, inconsistencia, falta de claridad” o se faculta al

Departamento Ejecutivo municipal a aplicar indicadores y condiciones para ciertas

construcciones y emprendimientos:

1. Usos

a) La zona de Reserva Urbana (RU) queda incluida dentro del área urbana (Art 8°, Ord

10703/10) forma parte del Área Urbana, lo que implica una ampliación de hecho de la

misma de 73,27 km2, según el marco establecido por el Decreto Ley (DL) 8912/77.

b) Según el Art. 20°, en el Área Rural se admitirían “proyectos especiales o

particulares”8

c) Zona de esparcimiento (E/ZE) pasa a Zona de Uso específico (Z/UE) quedando un

área de 2,24 km2 a disposición del DE; en contradicción a la definición de zonas

establecidas en el art 7°, inc j del DL 8912/77

7 Al momento de escribir este trabajo la ordenanza se encontraba en proceso de convalidación provincial (Articulo 83° DL 1912/77). La posterior convalidación decretó la anulación y modificación de ciertos artículos de dicha ordenanza; la cual analizaremos oportunamente. 8 Éstos son definidos como emprendimientos de gran magnitud y complejidad y da un listado a modo “enunciativo” que incluye cárceles, plantas de energía, clubes de campo, centros comerciales, hoteles, etc. (Art. 189°, Ord 10703/10)

8

d) Se pretende que todo establecimiento industrial que no se encuentra en zonas no

aptas para tal fin, el DE puede solicitar un “precinto industrial” (Art. 227°, Inc. a.6, Ord

10703/10)

2. Densidad

Hay un aumento de ésta en diversas modalidades.

a) Se aplica una formula establecida en el Art. 57°de la Ord 10703/10 para calcular el

FOS9 diferencial en lotes de dimensiones reducidas (los cuales no especifica a partir de

qué medida son reducidas) que excedería el 0,6; valor máximo admitido por el DL

8912/77.

b) Incremento de los niveles de edificación permitidos que va de 1 a 6 niveles

dependiendo la zona y los premios. Por su parte, las zonas que presentan aumento de

niveles se expanden unos 12 Km2, respecto a la normativa anterior, alcanzando a ocupar

el 50% de la superficie del casco urbano (Figura 4).

c) No se definen alturas máximas. En la ordenanza anterior, la 9231/00, se establecía la

altura de acuerdo a la cantidad de niveles y estos equivalían a 3 metros (Art. 134°, Ord

9231/00). Se establecen alturas de referencia en niveles sin definir unidades de medidas

(Art. 83°, Ord 10703/10)

d) Eliminación de la cantidad de unidades funcionales10 (CUF)/m2 y los estándares

mínimos admisibles para todas las construcciones. Ahora se limita solamente, por la

cantidad de superficie a construir. Esta diferencia es importante dado que si en una

parcela puedo construir 300m2, da la posibilidad de construir varias viviendas

fomentando la propiedad horizontal.

e) Se incorporan Casos Especiales de Altura Máxima permiten incrementar la altura en

“tipos arquitectónicos singulares” quedando pendiente definir qué se entiende por los

mismos (Art. 91° Ord 10703/10)

f) En cuanto a las cesiones en los parcelamientos y subdivisión del suelo, establece

topes del 10% con destino a Espacio Verde de Uso Público y del 4% de Reservas para

la Localización de Equipamiento Comunitario surgido de la tabla establecida en el Art.

9 Se denomina Factor de Ocupación del Suelo (FOS) a la relación entre la superficie máxima del suelo ocupada por el edificio y la superficie de la parcela (Art. 57°, Ord 10703/10) 10 “Se entiende por Cantidad de Unidades Funcionales (C.U.F) a la relación que determina para cada zona el número máximo de Unidades Funcionales permitido por parcela” y “ se entiende por Unidad Funcional a la unidad “mínima” capaz de albergar usos admitidos en una zona y susceptible de encuadrar en el Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512)” (Art. 113° y 114°, Ord 9231/00).

9

56° del Decreto-Ley 8912/77 y su Decreto Reglamentario 1549/83. Dichos topes son de

aplicabilidad “en reestructuraciones11 dentro del área urbana” de acuerdo al mencionado

artículo de la reglamentación provincial.

g) Propone dimensiones menores de subdivisión en el Área Rural y Complementaria

(Art. 267° inciso d, Ord 10703/10)

h) Aumento de la intensidad constructiva (FOT y Densidad) mediante Compensaciones

Urbanísticas (Art.90º): Por provisión de cocheras y edificación de jerarquía, por

englobamiento de parcelas, compensación volumétrica por Lotes de Tamaño Reducido

y se exceptúa de terreno absorbente12 a las zonas centrales, así como aquellas parcelas

cuya superficie sea menor a 300 m2 (Art. 58º); ampliándose las zonas afectadas a esta

excepción. Dichas “compensaciones” y “premios” no se ajustan a los establecidos por

el Art 47° DL 8912/77

3. Reglamentaria

a) Se faculta al Departamento Ejecutivo Municipal (DE) a “resolver todas las peticiones

y solicitudes que se le dirijan en la materia regida por esta Ordenanza”. A su vez,

“queda facultado a proponer indicadores urbanísticos emergentes del relevamiento que

se realice y su asimilación a las condiciones generales de las zonas aledañas” (Art. 5°,

Ord 10703/10). Por otra parte, “se faculta al D.E. para que realice la localización de

zonas en las cuales se lleven a cabo actividades y/o proyectos vinculados al desarrollo

sustentable” (Art. 7°, Ord 10703/10). Dichas modificaciones deberán ser aprobadas por

ordenanza y convalidadas por la provincia (Art. 83°, DL 8912/77)

b) Toda intervención que implique desafectación como zona de uso específico y/o

consecuente cambio de uso e indicadores, deberá ser aprobada mediante decreto del

D.E. (Art. 175°) toda modificación de la zonificación vigente asignando usos e

indicadores deben ser convalidadas por decreto del Poder Ejecutivo Provincial

c) Se incorporan las zonas de reserva rural y zonas de reserva de clubes de campo

definidas en los Art. 21°, 24° y 25°, no se verifica la delimitación en los planos ni en

planillas anexas. Los Clubes de Campo se encuentran contemplados por el artículo 64º

11 La Reestructuraciones de núcleos urbanos se encuentra definida por el del DL 8912/77 en su Art 20: “Se entenderá por reestructuración de áreas o zonas de un núcleo urbano al proceso de adecuación del trazado de sus áreas constitutivas a una sustancial modificación de las regían en materia de uso, ocupación, subdivisión y equipamiento.” 12 “La superficie libre que resulte de la aplicación del F.O.S. deberá destinarse, en un porcentaje no inferior al 50% a terreno natural absorbente, forestado y parquizado” (Art. 58º, Ord. 10703/10).

10

del Decreto Ley 8912, los cuales son considerados como “complejo recreativo

residencial”, deben estar localizados en área no urbana, poseer un área común de

esparcimiento y un área de viviendas de uso transitorio (Art. 64º, DL 8912). Por lo cual,

en la práctica, es un uso urbano en territorio rural (Figura 2). Por otra parte, la no

delimitación de las zonas R/RCC da a lugar a la libre interpretación, en referencia al

mencionado artículo del DL 8912, da lugar para la localización de clubes de campo en

toda “área no urbana”.

d) En cuanto a las zonas y sectores especiales, tienen limitaciones en cuanto a sus

indicadores (Art. 28° y 141°). Pero, en el caso de las zonas de preservación patrimonial

no se encuentran en el artículo que las define (141°). A su vez, no hay coincidencia con

el plano correspondiente. Así, se reducen las áreas de Valor Patrimonial (Art. 141º). La

Zona a Preservar del Decreto 1579/06 es de 4,52 km2 y en la Ordenanza 10703 es de

0,07km2 según Art. 141º o 1,85Km2, según plano 2: Zonas especiales. Por otra parte,

las zonas de arroyos y bañados, no están definidas, ni sus parcelas anegable

identificadas (Art. 161°).

e) Se pretende hacer loteos mediante la figura del “lote social” (Art. 191°). Pero carece

de precisión cuando se refiere a sus dimensiones y a su localización.

f) Exigua definición en los usos admitidos en los centros libres de manzana con el

termino “u otros análogos” los cuales da libre interpretación (Art. 81°) lo mismo para la

altura de referencia (Art. 89°) el que a su vez sobrepasaría la altura de referencia.

Es evidente, que el poder que se le otorga al Ejecutivo, facultándolo a admitir usos e

indicadores por encima de lo establecido por la ordenanza en cuestión (Art. 5°, 6°, 7°,

20°, 46°, 168°, 170°, 175°, 189°, 190°, 223°, 224° y 267°, Ord 10703/10), deponiendo

para manejar la ordenanza al arbitrio de la autoridad ejecutiva en la aplicación de varios

de sus artículos.

Estos cambios que se introducen en la nueva ordenanza es claro que apuntan a cambios

de usos e indicadores de densidades de ocupación. A su vez, el poder que le da al DE

favorece la especulación con una fuerte complicidad por parte del estado municipal.

Estas cuestiones, como vimos, favorecen al aumento de precios y de las rentas.

Figura 2.

11

FUENTE: Plano General Nº 1. Ordenanza 10703/10

Figura 3

Figura 4

12

FUENTE: Plano General Nº 1. Ordenanza 10703/10

El Decreto 466/11 de convalidación por parte a la provincia, fue publicado el 25 de

julio. Por una cuestión de espacio y tiempo mencionaremos que se excluye de la

convalidación 9 artículos, 4 incisos13. Los mismos hacen referencia a clubes de campo,

radicación industrial; casos particulares de eximición en densidades e incentivos;

posibilidad del DE de caracterizar a parcelas como zona especial, sobre "proyectos

especiales", vinculado a grandes emprendimientos u obras públicas y privadas de gran

envergadura (Art. 189°); permisos especiales a las industrias fuera de zona (227 inc.

a6), y algunas excepciones de dimensiones en parcelamientos de ciertas zonas

residenciales. A su vez, deberán adecuarse 26 artículos14 para que el COU pueda entrar

en vigencia.

Las modificaciones que exige esta convalidación respecto a la impronta territorial, son

escasas dado la particularidad de los casos. Hay sí tres cuestiones importantes a resaltar:

la reducción de la capacidad del DE a intervenir con usos e indicadores, la autorización,

mediante el “precinto industrial” de la radicación de industrias fuera de las zonas

habilitadas para ello; y la dimensiones de parcelamientos reducidos mediante la figura

del “lote social”.

13 Estos son: 8, 21, 24, 33, 69, 157, 160, 170, 189, 225 inc. b7, 227 inc. a6 y 265 apart 1. 14 Son: 20, 57, 191, 206, 220 y 299 referidos a “excepciones”, Espacios Verdes y Conjuntos de vivienda; 233, 234 y 235 compensaciones urbanísticas; 267 inciso d y e; 277 referido a parcelas industriales; 5, 7, 20, 46, 168, 175, 189, 190, 223, 224 y 267 inc d y e, referido a las facultades otorgadas al DE; 61 de Densidad de Población Neta; 161 inc c5 y 162, referidos a zonas anegables deberán contar con aprobación del Organismo provincial competente

13

EL MERCADO INMOBILIARIO EN ARGENTINA Y LA PLATA

A partir del 2003 la reactivación del mercado se da por la combinación entre las tasas de

rentabilidad y la seguridad que implica una inversión inmobiliaria, generando una

oportunidad difícil de igualar en otras actividades. Por ello, la industria de la

construcción es el sector que ha liderado, holgadamente, el crecimiento económico en la

Argentina en los años 2003-2008 (Cuadro 1). En el 2009, hay un leve retroceso en el

ritmo de crecimiento dada por la crisis mundial.

Cuadro 1: Variaciones Anuales Porcentuales del PIB Real 2003-2009

SECTOR 2003-08 2009

PIB total 8,5 0,9

Bienes 9 -3,5

Producción Primaria 3,6 -12,5

Agricultura, Ganadería y

Silvicultura 4,5 -15,8

Industria Manufacturera 5,4 0,9

Construcción 19,3 -3,8

Servicios 7,4 3,2

Intermediación financiera,

Actividades Inmobiliarias,

empresariales y de alquiler 5,6 3,1

FUENTE: Dirección Nacional de Programación Económica, Ministerio de Economía y Finanzas Públicas

El dinamismo de la construcción residencial está estimulado por la colocación de

excedentes económicos generados en distintos sectores de la economía, que adquiere

una alternativa rentable a través del alquiler del inmueble o como simple resguardo de

valor del dinero. Ésta es la gran diferencia respecto al dinamismo del sector en los años

’90 donde el mercado inmobiliario estaba estimulado por la estabilidad de precios,

créditos y una demanda contenida durante los años ’80, en donde se buscaba la vivienda

como una necesidad y no como una inversión. Por lo cual, la crisis mundial que se

inició en el 2008 prácticamente no afectó la actividad debido a que es financiada por la

colocación de excedentes de otros sectores y no por los créditos bancarios15. A tal punto

que la actividad inmobiliaria no se detuvo (Cuadro 1).

15 Ver Anuario Inmobiliario, 2009; Centro de Estudios para el Desarrollo Económico Metropolitano (CEDEM, 2000); Elizondo, M., 2009; IERIC, 2009; Robba, A., 2008.

14

Desde la recuperación de la economía en el 2003 la actividad de la construcción no se

ha detenido. En el periodo 2002-2009 la superficie permisada en 42 principales

municipios del país tuvo una tasa media de crecimiento del 17,63%.

Gráfico 1: Superficie a Construir por Permisos de Edificación en 42 Municipios 2002-2009

0

1.000.000

2.000.000

3.000.000

4.000.000

5.000.000

6.000.000

7.000.000

8.000.000

9.000.000

10.000.000

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

m2

Año

Línea de Tendencia

Fuente: Instituto de Estadística y Registro de la Industria de la Construcción (IERIC).

Esta este boom de la construcción se reflejó más intensivamente en la ciudad de La

Plata. En efecto, la cantidad de superficie permisada de construcción en el Partido de

La Plata tuvo una tasa media de crecimiento del 50,44% entre 2002 y 2009. Si bien se

aprecia cierta oscilación de acuerdo al año, es propio de la actividad dado que los años

sucesivos a un pico, se construye lo que se autorizó previamente (Gráfico 2). Pero estás

obras se distribuyeron de manera diferencial en el territorio. En el casco urbano se

concentró el 59% de la superficie total permisada de construcción en el 2009; mientras

que su tasa media de crecimiento para el periodo 2002-2009 fue del 63,28%. En la

periferia noroeste16 se concentró el 26% de la superficie total permisada de construcción

nueva, con una tasa media de incremento del 31,35% entre el 2002-2009. La periferia

sudoeste17 captó el 10% de la superficie total permisada y su incremento medio fue del

27,65% para el periodo en cuestión. Finalmente, la periferia sudeste18del partido,

solamente captó el 5% de la superficie total permisada pero con un incremento medio

del 52,57% (Figura 5).

16 Compuesta por las delegaciones de Tolosa, Ringuelet, Gonnet, Hernández, Gorina, City Bell, Va Elisa y Arturo Seguí. 17 La conforman las delegaciones San Carlos, Los Hornos, Etcheverry, L. Olmos, M. Romero y Abasto 18 Conformada por las delegaciones de Va Elvira y San Lorenzo.

15

Gráfico 2.

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

m2

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Sup Permisada en el partido de La Plata 2002-2009

Línea de Tendencia

FUENTE: Dirección General de Estadísticas y Evaluación de Programas Especiales (DGE), Municipalidad de La Plata

Figura 5

FUENTE: DGE, Municipalidad de La Plata

Tomando el casco urbano, dado que concentra la mayor superficie de obras, podemos

ver como se reparte según su destino. La vivienda multifamiliar19 (edificios

departamentos) y locales comerciales representan el 72% y 46%, respectivamente sobre

el total del partido. Y su tasa media de variación entre los años 2002-2009 fue del

19 Clasificación del uso habitacional: Multifamiliar: dos o más unidades funcionales regulados bajo el régimen de Propiedad Horizontal (art 102º, Ordenanza 9231/00).

16

91,36% para la vivienda multifamiliar y 56,08% para los locales comerciales (Cuadro

2).

Cuadro 2. Superficie total Permisada para Construcción en el Casco Urbano según destino 2009

FUENTE: DGE, Municipalidad de La Plata

Por su parte, la composición del mercado inmobiliario muestra una importante

dinamismo en los departamentos.

Los departamentos son el tipo de inmueble que mayor oferta presenta durante el periodo

en cuestión, representando en marzo del 2010 el 44% del total de las ofertas para venta

en el partido de La Plata (Gráfico 3). Estos son, en el 86% de los casos, de uno o dos

dormitorios (Gráfico 4). Los valores de departamentos, en el casco urbano, son de 1300

dólares/m2 en promedio; por encima de la media del país que es 1100 u$d/m2

(Dataurbis, marzo 2010).

Gráfico 3. Composición de Ofertas para la Venta de Inmuebles en La Plata. Marzo 2010

FUENTE: Dataurbis

Gráfico 4. Departamentos Ofertados según Cantidad de Dormitorios. La Plata Marzo 2010

44%

15%

4% 1%1%

35%

Casas

Dptos

Lotes

Locales

Oficinas

Galpones

Destino Sup (m2)

Representación en todo el

PartidoTasa media

de Var 02-09Viv Unifamiliar 14.449 21% 24%Viv Multifamiliar 149.416 72% 91%Locales comerciales 9.091 46% 56%Total 172.957 59% 63%

17

FUENTE: Dataurbis

Esto muestra que el interés de invertir en inmuebles persiste en el rubro residencial

particularmente para hogares de una a tres personas. El mercado se concentra cada vez

más en el producto a estrenar debido a que el comprador sigue siendo y será de perfil

netamente inversor mientras no haya créditos más accesibles.

Respecto a los valores de los terrenos promedio, hay una gran diferencia entre el casco

urbano y su periferia20. Mientras que en el primero un terreno cuesta 590 dólares el

metro cuadrado, en el centro de Los Hornos, es decir contiguo al casco fundacional, su

valor desciende a 228 dólares el metro cuadrado. Con un incremento de sus valores del

33% y 69%, respectivamente en un año (Gráfico 5). Esto expresa cómo las

características y el comportamiento del mercado inmobiliario se encuentra fuertemente

vinculado a la normativa urbanística y de construcción.

Gráfico 5. Valor de Terrenos Promedio en La Plata. Marzo 2008-Marzo 2009

FUENTE: Relevamiento propio

20 Las casas en el casco urbano, que representan el 19% de esta oferta, muchas son ofrecidas como terrenos. En las inmobiliarias suelen ofrecerlas con frases tales como “ideal emprendimiento constructivo”, “Salen pb y cinco pisos de 47m2 por planta”, “Ideal empresa constructora”, etc

18

CONCLUSIONES

No quedan dudas que la ciudad es uno de los territorios social y económicamente más

complejos. Por ello, es que intentamos hacer una aproximación desde lo económico, a la

regulación territorial de La Plata quedando pendiente un análisis más profundo de estos

incrementos y cómo impacta en los demás sectores incluyendo el Estado.

La esencia de la legislación aquí mencionada no es propia de la ciudad de La Plata.

Lamentablemente es un proceder de varias décadas, socialmente aceptado en Argentina.

Hay otras formas de construir el espacio urbano. El único camino no es arrasar los

centros históricos para construir torres sobre reducidos terrenos y entre medianeras, en

un centro muy denso y una periferia cada vez más extensa y de baja densidad. Este no

es el insuperable modelo urbano.

Las arquitecturas modernas, bien podrían marcar un nuevo estilo, un nuevo momento

histórico, fuera del casco antiguo, interactuando de manera funcional, melodiosa y

ambientalmente conveniente. Pero ¿hay necesidad de destruir la arquitectura

precedente, la historia de la ciudad para satisfacer a un solo sector de la sociedad

proporcionándole suelo para su uso intensivo? Definitivamente no y sobran ejemplos

de preservación de patrimonio arquitectónico: Cartagena de Indias, Cuzco, Quito,

Salvador de Bahía, por citar algunos de Latinoamérica.

Siempre se argumentó que es “atentar contra el desarrollo o el progreso” cualquier

medida que impida la construcción de edificios en altura. No se trata de impedir la

construcción de tales inmuebles sino que se debe definir otros lugares para que

realmente favorezcan al desarrollo. En el suelo consolidado, la infraestructura es un

valor económico asumido por las constructoras para la elevación de edificios. Si bien el

DL 8912/77 exige loteos con infraestructura pero no impide su comercialización. En el

suelo nuevo, la infraestructura es un valor financiero que deben asumir tarde o temprano

los consumidores o el Estado, aunque ésta no exista. Por ello los “desarrolladores”

hacen altas densidades en zonas con servicios y bajas densidades en las periferias dado

que no tienen que afrontar los costos de llevar servicios.

Estas carencias, nos llevan a reflexionar sobre los otros valores del suelo, que no están

presentes en la legislación ni menos en las políticas e instrumentos urbanísticos.

Se necesita un diagnóstico que capture aspectos ambientales, sociales y económicos.

19

El problema de acceso al suelo o a la vivienda es complejo y no se resuelve con códigos

constructivos. Se debe trabajar en un conjunto de políticas y normativas tanto de orden

económico y social como propias de la vivienda.

El mercado inmobiliario en La Plata ha demostrado tener un dinamismo muy por

encima de la media del país. El comportamiento de la oferta, tanto por las características

del producto como su ubicación, responde a un dinamismo de la construcción volcado a

un objetivo financiero más que económico y social. El aumento de los valores de los

inmuebles responden a:

las características propias del suelo (irreductibilidad, inmovilidad e indestructibilidad);

a los agentes intervinientes en el mercado buscando la ganancia más alta influenciando

a su vez, en los usuarios;

a los procesos coyunturales de la economía y la construcción, fuerte demandante de

suelo y a los procesos estructurales-particulares asociado las ordenanzas de uso del

suelo e indicadores constructivos.

Parece que con este dinamismo extraordinario del mercado inmobiliario y de la

construcción no alcanzó a estos sectores de la ciudad de La Plata que demandan un

nuevo COU con aumento de los indicadores constructivos y las densidades de población

en el casco fundacional así, como la expansión de las áreas urbanas en la periferia. No

cabe duda que los mismos tienen su impronta en la economía de la ciudad. Es de esperar

otro sostenido incremento en los valores de los inmuebles.

Dicho COU hace explícito la falta de un diagnóstico pertinente al establecer plazos para

estudios en el casco urbano (Art. 354º). Esto no sólo demuestra que la ordenanza no

responde a un plan de ordenamiento y desarrollo territorial, sino que también ignora la

periferia. Disuelve un órgano de participación multisectorial como el Consejo de

Ordenamiento Urbano y Territorial (Art. 358º) por la creación del Consejo Único de

Ordenamiento Territorial, representado por el Ejecutivo e instituciones referentes a la

construcción (Art. 340º). La creación de este organismo no es representativo porque

tiene mayoría el Ejecutivo y lo que puede hacer es aconsejar y no ordenar, dejando

puertas abiertas para manejar la ordenanza al arbitrio de la autoridad ejecutiva en la

aplicación de varios de sus artículos. Por ello es necesario un abordaje visto desde una

óptica pluridisciplinaria y multiprofesional que no se resuelve con indicadores

20

constructivos. Cómo se organiza y desarrolla el territorio siempre es un tema mayor que

afecta fuertemente a la sociedad que reside.

Con los procesos de densificación del casco histórico y su periferia, configurados por

leyes cortoplacistas del mercado y un Estado partícipe sin criterios ambientales, sociales

ni económicos, no es de esperar que contribuya al desarrollo y a una mejora en la

calidad de vida de sus habitantes.

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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