Metodologías modernas de avalúos

Universidad de Costa Rica, Escuela de Ingeniería Topográfica Curso Metodologías Modernas de Avalúos Expositor Ing. Ronny González M, MSc.

Ing. R. González, MSc. Telf. (506) 8386-3804, (506) 8992-4015, San José Costa Rica. Correo: rvaluació[email protected]

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Presentación

A continuación se presentan los principios básicos que un valuador inmobiliario debe hacer

uso al ser partícipe de la especialidad de la valuación inmobiliaria.

Este documento se compone principalmente de tres partes: Fundamentos del Valor, una

segunda parte dedicada a la valuación por el Enfoque de Mercado y una última parte

dedicada al Enfoque de Costo .

Ha sido preparado por el Ing. Ronny González Mora, haciendo uso de material de propia

creación y de otros autores e instituciones reconocidas en materia de valuación, cuyos

créditos se indican en la bibliografía, a quienes se guardan los derechos de autor que les

confiere la ley.

Este material hace uso y mención de las normas que establecen entidades como el Comité de

Estándares de Valuación, IVSC, y la Unión Panamericana de Valuación, UPAV.

Con este esfuerzo, se desea colaborar con la Asociación Costarricense de Ingenieros en

Construcción, AIC, del Colegio de Ingenieros Tecnólogos de Costa Rica, CITEC, en la

búsqueda de la profesionalización de la materia de la valuación entre sus agremiados y la

comunidad en general que practica esta especialidad de la ingeniería.

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VALUACION ES INVESTIGACION

VALUADOR: NO CREA VALOR





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Capítulo I

CONCEPTOS Y PRINCIPIOS GENERALES DE VALUACIÓN

INMOBILIARIA.

1. Antecedentes de la Valuación a nivel mundial

A lo largo de la historia de la humanidad, se pueden distinguir una serie de eventos que han

marcado al hombre y su concepto por la propiedad y el valor de ésta.

A continuación de una forma muy resumida se establecen los primeros indicios de los

conceptos sobre la propiedad de los bienes, según el texto de Horst Karl Dobner.

Prehistoria

El ser humano es sus primeros hechos se destaca por el desarrollo de armas de caza,

utensilios para la alimentación, la caza de animales, etc. En todos estos actos y muchos otros

invierte una serie de insumos como materiales, tiempo, ingenio, etc. Ese acto de invertir

acciones que otros no realizan le dio un sentido de tenencia o propiedad sobre esos

elementos.

Antes de que surjan las sociedades agrícolas, no habían limitaciones sobre el uso de la

propiedad, había la suficiente extensión y no había escusa para formar parcelas, fincas o

similares. Con el uso de la tierra con vocación agrícola aparecen distintas clases, clanes o

sectas que se confirieron el dominio sobre la tierra: la tierra toma un concepto de bien

generador de riqueza.

El derecho sobre la propiedad de la tierra aparece en la época de transición del periodo

mesolítico al neolítico y con la aparición del arado y la hoz, el inicio de la construcción de

viviendas y megalitos (6.000 a.C.) se testifica la definición de propiedad raíz.





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Babilonia

Nemrod (2.640 – 2.575 a.C), fue quien fundó Babilonia, civilización a la cual se le confiere

el empleo de la escritura, en sus primeros actos como signos, luego ideogramas y luego en

fonogramas, caracteres que se utilizaban para elaborar tablillas, contratos e informes.

En las inmediaciones de la ciudad de Teloh, se encontró una reliquia de invaluable valor: una

tabla de barro que data de aproximadamente 4000 años a.C. En esta tabla se muestra un

plano codificado, la cual simboliza a la ciudad de Dungui, sus parcelas (trapecios,

rectángulos), con sus medidas de lado y superficie.

Estas tablillas de barro eran importantes en razón que existía un movimiento inmobiliario,

con transferencias frecuentes de tierras (contratos compra venta, cesiones, permutas,

préstamos, pagándose en especie o con metales.

Los que cultivaban la tierra debían pagar un tributo en proporción al Valor que generaba la

tierra (ingreso por cosechas).

Egipto

En Egipto se tenía una acción particular en la cual el rey era un Dios o representante de Dios

en la tierra. Bajo ese concepto el rey era el propietario de todo incluyendo la tierra. Por ese

motivo éste rentaba este insumo.

Luego de la cuarta dinastía, la propiedad inicia una transición de ser objeto de renta al

concepto de propiedad pura.

Existen evidencias escritas que la revolución en el uso de la tierra, la lleva a cabo Ramses II

el Grande ( siglo XVI a.C.).





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Según Herodoto: ¨ Sosostris dividió el suelo de Egipto entre los habitantes asignándoles a

tolos lotes cuadrados de terreno de igual tamaño, y obteniendo su recaudación principal de

la renta que los poseedores tenían que pagarle año por año, los lotes tenían lados de 100

codos¨.

En la época de Ptolomeo la tierra se dividía en cinco tipos:

• La tierras del rey (tierras de cultivo, incluidas las tierras del desierto)

• La tierras asignadas cultivables (tierras que el rey entregaba a sus

funcionarios mientras prestan servicio

• Las parcelas invendibles (tierras de los soldados)

• Las tierras del templo

• Las tierras de personas particulares (sujetas al pago de impuestos)

Roma

El derecho romano asignada al primer ocupante de un área le pertenecían la tierra, el agua,

el aire y los animales que sobre ésta existiesen (derecho de propiedad exclusiva). Los bienes

de un enemigo o un aliado no estaban asegurados de la misma forma.

En realidad los fundamentos del derecho romano, provienen de las llamadas Doce Tablas,

elaboradas por los decenviros (460 a.C.)

Estas tablas talladas en mármol presentan los siguientes principios que influyeron en la

concepción del derecho privado:

• La propiedad privada sobre bienes raíces

• La libertad para disponer de los bienes raíces mediante contratos y

documentos

• El traslado de los bienes por herencia





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En el periodo 405 – 395 a.C, se da el llamado sitio de Veies, que marca el inicio del

expansionismo romano por occidente, que también marca el inicio de la propagación de la

jurisprudencia romana, que prácticamente es la base de la mayor parte de las legislaciones de

occidente.

2. Antecedentes de la Valuación en Latinoamérica

Según Vicente Caballer, la civilización INCA fueron los primeros tasadores en América

Latina. El mercado INCA no tenia moneda ni mercado y su desarrollo sólo podía tener un

desempeño eficiente con la participación de los tasadores o llamados Chaninchaqkuna. Estos

por posteriormente establecieron los primeros catastros en América, para posteriormente

seguir con estas técnica los conquistadores españoles y portugueses en los períodos de la

colonia.

Principalmente durante la época del siglo XX, se generan los primeros centros de estudio y

asociaciones de valuadores entre las que se cita a la más antigua como es el Cuerpo Técnico

de Tasadores del Perú (1890). Posteriormente podemos citar las siguientes asociaciones:

• 1949 fundación de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación

UPAV (1949).

• IBAPE (Instituto Brasileño de Avaluadores y Peritos de Ingeniería, que en la

época de 1980 se reúne con el resto de asociaciones de valuadores Brasil. Se

destaca el potencial científico de sus valuadores

• 1981 creación The International Sandards Committee, TIAVSC. Cambia su

nombre en 1994 a Comité Internacional de Valuación, IVSC.

• 1965 Soitave (Sociedad de tasadores de Venezuela)

• Asociación de Avaluadores de Paraguay

• Instituto de Avaluadores del Uruguay

• Asociación Nacional de Institutos Mexicanos de Valuación





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• Instituto de Evaluadores de Puerto Rico

3. Los principios básicos de la Valuación

Los principios por los que se rige la actividad valuatoria son los siguientes:

u Principio del mayor y mejor uso:

El valor de un inmueble esta dado por el uso que genera el ingreso neto más alto probable

dentro de un periodo específico. Para que este uso más alto y mejor se dé, se deben de

establecer ciertas condiciones como lo son:

• Debe ser un uso legalmente permitido por los diversos organismos

involucrados.

• Debe ser un uso real probable y no especulativo, que existan las posibilidades

físicas y de mercado.

• Debe ser un uso que permita el máximo generador de ingresos para toda la

propiedad.

El mayor y mejor uso debe responder a las siguientes preguntas: (IVSC pág. 185)

¿Es el uso sugerido razonable y verosímil

¿Es ese uso conforme a Derecho., o existe una probabilidad razonable de que

se pueda obtener un título jurídico para el uso?

¿Es el bien adecuado físicamente para el uso o puede o puede adaptarse para

el uso?

¿Es el uso financieramente viable?

De los usos que cumplen los primeros cuatro requisitos, ¿es el mayor y mejor

uso elegido el uso más productivo del terreno?





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u Principio de sustitución:

Se basa en el concepto del método comparativo de mercado y señala que ¨el valor de un

inmueble es equivalente al de otros activos de similares características e igualmente deseable

sustitutivas de aquel¨.

u Principio de anticipación de beneficios futuros:

Es la base del método de la renta y señala que el valor presente de un inmueble es el valor de

los beneficios futuros que genere ese bien.

u Principio de temporalidad (cambio):

El valor de un inmueble varía con el tiempo de acuerdo a las circunstancias y las fuerzas que

actúas sobre él. Un avalúo es una fotografía a un momento en la línea del tiempo.

u Principio de finalidad:

La finalidad de un avalúo puede condicionar el método y las técnicas de valoración a seguir.

Dependiendo del fin puede variar el tipo de avalúo requerido.

u Principio de balance y equilibrio:

Los bienes a valuar deben corresponder a las necesidades del medio inmediato. Los agentes

de la producción como lo son el trabajo, la administración el capital y la tierra deben estar en

equilibrio.





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u Principio competencia:

Este principio indica que donde hay ganancias sustanciales, se crea la competencia, pero las

ganancias excesivas dan lugar a una competencia dañina.

u Principio de homogeneidad:

El valor alcanza su máximo en aquellos lugares que han logrado un grado razonable de

homogeneidad económica y social (niveles ingreso, edad, educación, etc).

u Principio de uso consistente:

La valuación de un bien raíz parte del principio que la tierra y la edificación se valoran para

un mismo uso simultáneamente.

u Principio de uso progresión y regresión:

Progresión: el valor de bienes de menor valor se ve influenciado positivamente por estar

asociados a bienes de mayor valor. La regresión es el caso contrario.

u Principio de oferta demanda:

El valor varía directamente proporcional a la demanda e inversamente proporcional a la

oferta.





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4. Principios Éticos de la Valuación (extraído Cap. IV Norma IVSC)

Todo valuador debe guardar una serie de principios éticos y morales y un alto grado de

honestidad de forma que no exponga a su cliente y al público en general ni a su asociación o

gremio a eventos perjudiciales.

A continuación se transcriben los principios Éticos que las Normas Internacionales de

Valuación IVSC, han establecido (páginas 60-65 IVSC 2005 Cap. 4)

4.1 Integridad 4.1.1 Un Valuador no debe actuar de una forma que sea engañosa o fraudulenta. 4.1.2 Un Valuador no debe elaborar y comunicar un informe que sabe que contiene

opiniones y análisis falsos, imprecisos o parciales. 4.1.3 Un Valuador no debe contribuir a, o participar en, un servicio de valuación que

otros Valuadores razonables no considerarían justificado. 4.1.4 Un(a) Valuador(a) debe actuar legalmente y cumplir con las leyes y

reglamentos del Estado en donde él o ella ejercen, o donde se lleva a cabo la asignación.

4.1.5 Un Valuador no debe afirmar o revelar a sabiendas, una interpretación errónea

o calificación profesional que el o ella no posee. 4.1.6 Un Valuador no debe utilizar intencionalmente, afirmaciones o publicidad

falsa, engañosa o exagerada con el afán de asegurar las asignaciones. 4.1.7 Un Valuador debe asegurar que cualquier miembro del personal o

subordinado que le ayude en la asignación, se apegará a este Código de Conducta.

4.2 Conflicto de Intereses

4.2.1 Un Valuador no debe actuar para dos o más partes involucradas en el mismo

asunto, a menos que tenga el consentimiento por escrito de los involucrados.





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4.2.2 Un Valuador debe tomar todas las precauciones razonables para asegurar que no surja ningún conflicto de tarea entre los intereses de sus clientes y de los de otros clientes, del Valuador, de su firma, parientes, amigos o asociados. Los conflictos potenciales deben revelarse por escrito antes de aceptar las instrucciones. Si posteriormente surge un conflicto de que el Valuador cobre conocimiento, éste lo debe revelar de inmediato. Si el Valuador se entera de dichos conflictos después de haber realizado el avalúo, la revelación deberá hacerse dentro de un período de tiempo razonable.

4.3 Confidencialidad

4.3.1 El Valuador debe en todo momento, tratar los asuntos del cliente con la

discreción y confidencialidad apropiados. 4.3.2 El Valuador no debe revelar información sensible basada en hechos que obtuvo

de un cliente, ni los resultados de una asignación realizada por un cliente, a nadie que no esté autorizado específicamente por el cliente, salvo en casos en que se requiera hacerlo por ley, como en situaciones en las que el Valuador debe cumplir con ciertos procesos cuasi judiciales dentro del organismo de valuación nacional profesional al que pertenece.

4.4 Imparcialidad

4.4.1 El Valuador debe llevar a cabo la asignación con la independencia, objetividad

e imparcialidad más estricta, y sin incluir sus intereses personales. 4.4.2 El Valuador no debe aceptar una asignación que incluya el informe de

opiniones y conclusiones predeterminadas. 4.4.3 Los honorarios relativos a la asignación no deberán depender del resultado

predeterminado de cualquier avalúo o de otro consejo independiente y objetivo contenido en el informe de valuación.

4.4.4. El Valuador no debe depender de la información crítica proporcionada por un

cliente o por alguna otra parte, sin calificación o confirmación adecuada de una fuente independiente, a menos que la naturaleza y el grado de dicha dependencia se especifique como condición de limitación.

4.4.5 El Valuador no debe aceptar una asignación en la que se deban informar

condiciones hipotéticas supuestas que es muy poco probable que se lleven a cabo en un período de tiempo razonable.

4.4.6 Las condiciones hipotéticas que sean una posibilidad razonable pueden

informarse, siempre y cuando estén acompañadas de cierta explicación tanto de los prospectos para llevar a cabo la hipótesis como de la consideración de valor





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que refleja la situación real predominante, por ejemplo, una situación en la que el cliente quiere saber cuál será el valor de un terreno que está por desintoxicares.

4.4.7 El Valuador no debe utilizar ni depender de conclusiones infundadas que se

basan en el perjuicio de cualquier tipo, ni deberá informar conclusiones que reflejen una opinión de que dicho perjuicio es necesario para mantener o maximizar el valor.

4.4.8 Al revisar el informe de otro Valuador, un Valuador debe mostrar un juicio

imparcial y justificar sus razones para estar de acuerdo o no con las conclusiones de su informe.

5.0 Competencia El Valuador debe tener el conocimiento, la habilidad y experiencia para terminar la asignación de manera eficiente en relación a una norma profesional aceptable. Solo aquellos Valuadores que puedan acatar la definición de Valuador mencionada en las Definiciones (párrafo 3.3 anterior) deben llevar a cabo el trabajo relativo a estas Normas.

5.1 Aceptación de las Instrucciones 5.1.1 Antes de aceptar una asignación o de acordar llevar a cabo cualquier tarea, el

Valuador debe identificar correctamente el problema a tratar y deberá estar seguro(a) de que tiene la experiencia y el conocimiento, o en caso de que la asignación sea en otro continente, debe tener la capacidad para relacionarse con un profesional que tenga la experiencia y el conocimiento de las fuerzas del mercado, del idioma y de la legislación para llevar a cabo la asignación de manera competente.

5.2 Ayuda Externa

5.2.1 Cuando se contraten los servicios de ayuda externa necesaria para

complementar las habilidades del Valuador, éste debe primero establecer que las personas que le ayuden tengan las habilidades y los principios éticos que se requieren.

5.2.2 Cuando se requiera la ayuda externa, debe obtenerse el consentimiento del

cliente, así como la identidad de las personas que ayudarán, y el grado de su participación deberá revelarse en el informe del Valuador.





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5.3 Eficiencia y Diligencia 5.3.1 El Valuador debe actuar de manera eficiente y rápida al llevar a cabo las

instrucciones del cliente, y deberá mantenerlo informado respecto a su avance. 5.3.2 Las instrucciones deberán rechazarse cuando las circunstancias excluyen la

suficiente y diligente consulta, calidad de trabajo y terminación dentro de un período de tiempo razonable.

5.3.3 Antes de presentar el informe de valuación, se deben recibir instrucciones por

escrito del cliente y/o confirmadas por escrito por el Valuador con suficiente detalle de manera que no se de lugar a malas interpretaciones.

5.3.4 Un Valuador debe hacer las consultas e investigaciones diligentes para asegurar

que los datos del análisis en la valuación son los correctos y que se puede confiar en ellos.

5.3.5 Un Valuador debe elaborar un archivo de trabajo por cada tarea y que, al

término de éstas, contengan una copia fiel en papel o en forma electrónica (respaldada correctamente), de todos los informes, correspondencia y memoranda escrita, además de las notas de archivo adecuadas que comprueben las opiniones del Valuador a través consulta, de comparación objetiva, deducción y cálculo.

5.3.6 El archivo de trabajo para cada asignación, deberá conservarse por un período

de al menos cinco años después de haber terminado la asignación. 6.0 Revelación

Es muy importante que los Valuadores elaboren y comuniquen sus análisis, opiniones y conclusiones a los usuarios de sus servicios, a través de informes que sean significativos y no engañosos, y que revelen cualquier cosa que pueda afectar su objetividad.

6.1 El informe de valuación debe establecer una descripción clara y precisa del alcance de la asignación, de su propósito y uso, revelando cualquier suposición, caso hipotético o condiciones de limitación l que afecten directamente las valuaciones, y cuando sea necesario, indicar su efecto sobre el valor.

6.2 El informe de valuación debe proporcionar suficiente información para describir el

trabajo que se llevó a cabo, las conclusiones a las que se llegó y el contexto en el que se consideraron.





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6.3 El Valuador debe revelar cualquier relación directa o indirecta, personal o corporativa con la propiedad o compañía que objeto de cualquier asignación y que pudiera dar lugar a un conflicto potencial de intereses.

6.4 Cuando el Valuador actúe como Valuador Interno, debe revelarse en el informe de

valuación, la relación que tiene con la entidad que controla el activo. 6.5 Cuando el Valuador actúe como Valuador Externo pero que también ha trabajado para

el cliente por honorarios, dicha relación deberá revelarse, a menos que un tercero que se apoye en la valuación, considere que la objetividad del Valuador se ve comprometida.

6.6 Debe revelarse cualquier limitación a la calidad del servicio que el Valuador pueda

ofrecer, ya sea debido a que se le impongan restricciones externas o peculiares para el Valuador o para la asignación. Cuando haya requerido de ayuda externa, el Valuador debe revelar la identidad de las personas que lo ayudarán, el grado o dependencia y la naturaleza de dicha ayuda.

6.7 El Valuador debe restringir la publicación de una valuación o sus conclusiones, sin

consentimiento, de manera que pueda controlar hasta cierto punto, la forma y el contexto en la que se revelarán públicamente sus valuaciones.

6.8 El Valuador debe revelar cualquier desviación de las Normas Internacionales de

Valuación.

6.8.1 Las Normas se idearon para la mayoría de las situaciones y no pueden adaptarse para cada contingencia. Habrá ocasiones en las que la desviación de las Normas sea inevitable. Cuando surjan dichas situaciones, es muy poco probable que la desviación constituya un incumplimiento de estas Normas, siempre y cuando dicha desviación sea razonable, que cumpla con los principios de ética y con las medidas de competencia, y que se proporcione un razonamiento por cada desviación en el informe de valuación.





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5. Conceptos básicos para la ejecución de bienes inmuebles

residenciales

Los conceptos que continuación se presentan se basan en la “Norma Panamericana para la

Valuación de Bienes Inmuebles Urbanos” y en los las normas del ¨Comité de Estándares

Internacionales de Valuación (IVSC)¨.

Estos conceptos deben estar presentes en todo trabajo profesional de valuación de bienes.

• El concepto de Valuación

Determinación técnica del valor de un inmueble o de un derecho sobre los mismos, para una

fecha y un lugar determinado, asumiendo el inmueble un uso específico. La valuación no

crea valor, sino que observa meramente todos los aspectos que lo influencian.

• Definición de Valuación

¨Es la ciencia que tiene como objetivo la determinación del valor de un activo, teniendo en

cuenta, los atributos relevantes que lo caracterizan, el entorno económico-temporal en que

se encuentra y mediante la utilización de un método contrastado de cálculo que permita al

experto incorporar tanto el conocimiento objetivo como el subjetivo¨. (Grupo Multicriterio

Universidad de Valencia, España).

• Definición de Avalúo

Es un dictamen técnico en el que se indica el valor de un bien a partir de sus características

físicas, su ubicación, su uso y de una investigación y análisis de mercado.

Es, asimismo el propio resultado del proceso de estimar el valor de un bien, determinando la

medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada.





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Un avalúo es una opinión imparcial del valor de una propiedad previamente identificada.

• Avalúo versus Peritaje

Es común escuchar en el ambiente de la valuación hacer sinónimos Avalúo y Peritaje,

cuando en realidad son dos ámbitos de acción diferentes.

Un peritaje es un informe en el que un experto contesta a una o más preguntas o da su

opinión profesional sobre cuestiones planteadas por el Juez o las partes. Este dictamen

pretende ayudar a una persona que, por no tener los conocimientos técnicos necesarios, no

puede responder a dichas preguntas por sí misma, o desea presentar el informe como una

prueba. El informe debe ser escrito pensando en su lector, y exponer las conclusiones de

manera razonada y comprensible para alguien no experto.

• El valuador profesional

A continuación se transcribe la definición oficial de Valuador, de acuerdo a las normas

IVSC, pag. 27.

Un valuador profesional de bienes es una persona que posee la cualificación, habilidad y

experiencia necesarias para estimar valores para una serien de finalidades, entre las que se

incluyen operaciones de compraventa, garantías de préstamos e hipotecas, bienes en litigio o

pendientes de liquidaciones tributaciones y bienes considerados activos fijos en informes

financieros.





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6. Los insumos básicos de la valuación

• La base del avalúo es:

- Investigación del mercado.

- Recopilación de datos.

- Aplicación de técnicas analíticas.

- Experiencia y criterio profesional.

• Un avalúo puede ser utilizado para evaluación o valuación.

Evaluación: Es un estudio de la calidad, naturaleza y utilidad de una propiedad, del interés

que pudiera despertar, o de su aspecto, sin referencia a un estimado de valor.

Valuación: Es el proceso que se sigue para estimar el valor de mercado, el valor asegurable

u otro.

Costo histórico: El costo inicial capitalizado de un activo, a la fecha en que fue puesto en

servicio por primera vez.

• Insumos para ejecutar un avalúo ü Plano catastrado (ver Anexo A, figura 1)

ü Estudio del Registro Nacional de la Propiedad (ver Anexo A, figura 2)

ü Medios tecnológicos para ubicar el activo (GPS)

ü Otros: zona catastral, apoyo de topografía, apoyo de estudios varios (riesgos,

deslizamiento, etc).





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7. Clasificación del objeto en cuanto a su naturaleza.

• Inmuebles.

Terrenos

Terrenos verdes (no urbanizados).

Lotes urbanizados.

Mejoramientos.

Edificaciones

Otros

Terrenos con mejoras.

• Rentas.

Alquileres

Arrendamientos

Explotaciones

Otros

• Derechos.

Servidumbre

Usufructos

Concesiones

Derechos hereditarios

Derechos posesionarios

Otros.





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8. Metodologías de Valuación Inmobiliaria.

Las Metodologías de Valuación deben tener como base : la investigación del mercado la cual

incluye el análisis de la oferta y la demanda y el conjunto de fuerzas que ejercen influencia

directa sobre el valor.

Las normas actuales de valuación subdividen las Metodologías en dos grandes grupos, a

saber:

ü Metodología Clásica

ü Metodología Estadística.

8.1 Valuación clásica

Dentro de este grupo se incluyen los llamados métodos directos y los indirectos, siendo en

algunos casos necesaria la conjugación de los mismos.

Es aquella que utiliza una metodología consagrada y adecuada al bien valuado. Bajo este

tipo de valuación deben de tomarse en cuenta todos los elementos que se han estudiado.

• Métodos indirectos.

Dentro de esta subdivisión se conocen el método de la renta, el involutivo y el residual.

• Métodos directos

Se describen los métodos de comparación de ventas (método de mercado) y el método del

valor neto de reposición

A continuación se describen brevemente cada uno de los métodos anteriormente señalados.





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ü Método (enfoque) comparativo de datos de mercado (ventas).

Define el valor del inmueble por medio de la comparación directa de los datos existentes en

el mercado para inmuebles semejantes desde el punto de vista de sus características

intrínsecas y extrínsecas.

Los datos investigados que finalmente serán utilizados en la fijación del valor del inmueble

deben provenir de la homogeneización o la inferencia estadística. Por lo tanto es condición

fundamental en la aplicación del método que el conjunto de datos utilizados provengan de la

inferencia estadística y por lo tanto que representen una muestra estadística del mercado

inmobiliario para ese tipo de bien.

ü Método del valor neto de reposición (método comparativo del costo de

reproducción).

Método que aplica la determinación del costo de reproducción de los componentes, mejoras

y construcciones existentes. El costo de reproducción parte de la estimación de un

presupuesto detallado.

Debe determinarse claramente y cuantificarse el desgaste físico y/o la obsolescencia de las

edificaciones.

ü Método de la renta

Con este método se determina el valor del inmueble y de sus componentes, a partir de la

capitalización presentes de sus rentas líquidas, real o prevista.

Los elementos medulares del método son:

* Determinar el periodo de Capitalización

* Determinar tasa de descuento.





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ü Método involutivo (rentabilidad)

Se basa en un análisis técnico-financiero de la viabilidad del proyecto (inversión hipotética

inmobiliaria) que sea compatible con el mercado.

Este método de valuación considera:

a. El ingreso probable de la comercialización de las unidades hipotéticas.

b. Gastos completos necesarios para acondicionar el terreno al proyecto.

c. Ganancia líquida del inversionista.

d. Gastos de comercialización (ventas, público).

Todo este análisis debe ejecutarse mediante el uso de las tasas financieras.

Para la correcta aplicación del método el valuador debe tomar en cuenta:

1. El inmueble planeado debe encontrarse dentro de una zona de tendencia mercadológica

con inversiones semejantes a la concebida.

2. Debe estar legalmente permitido el uso y la ocupación.

3. Que las unidades admitidas como modelos en la hipotética inversión, sean en cantidad tal

que el mercado las absorba en el plazo establecido en el estudio y que sean compatibles

con la realidad.

4. Que el estudio tenga una base matemática financiera justificable.

ü Método residual

Es aquel que define el valor del terreno por diferencia entre el valor total del inmueble

menos el valor de las edificaciones.





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ü Valuación estadística

Esta valuación se basa en la inferencia estadística que permite calcular estimaciones sin

reflejar tendencias de valor, estableciendo intervalos de confianza además de someterlas a

pruebas de hipótesis cuyos resultados satisfagan a las exigencias del trabajo.

8.2 Calidad de los trabajos de valuación

La calidad y clasificación de una valuación están estrechamente vinculadas a las

informaciones tomadas del mercado y al proceso valuatorio.

Subjetividad Calidad

• Calidad de una valuación se condiciona:

1- Al mercado de valores.

2- Confiabilidad y adaptación de los datos.

3- Al tratamiento empleado y al proceso valuatorio.

4- Al menor grado de subjetividad.

ü Mercado de valores y obtención de datos.

Identificación y diversificación fuentes.

Descripción y características de los elementos.

Técnica muestreo y forma de obtener datos.

Contemporaneidad de los datos.

Grado similitud fuentes entre sí y con el inmueble (localización, contexto urbano, etc.)





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ü Tratamiento de los elementos recolectados.

Adaptación de la investigación a la calidad trabajo.

Utilización del mercado adecuado.

Empleo de herramientas estadístico - matemático adaptable al caso.

• Subjetividad.

Aplicación de fórmulas, modelos y ponderaciones arbitrarias o empíricas, las cuales

establecen juicios “a priori”.

9. Clasificación de los trabajos de valuación

Ø Del proceso de valuación

Las siguientes son las actividades básicas al ejecutar un avalúo

- Inspección.

- Diagnostico del mercado.

- Recolección de datos.

- Elección y justificación del método y criterio de valuación.

- Tratamiento de la muestra.

- Calculo del valor del inmueble.

- Consideraciones finales y conclusión.

• Detalle importante a incluir en un avalúo

“Los bienes incluidos en el presente avalúo corresponden a los declarados por la empresa

como de su propiedad, según relaciones contables proporcionadas a fecha determinada y que





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la propiedad legal no fue verificada, ni se investigaron gravámenes de dominio que pueda

existir sobre dichos bienes.”

“La existencia y características de los bienes se verificaron en todos los casos, mediante

visitas efectuadas en fechas determinadas”.

10. Usos de la tierra

Las zonas urbanizadas podrán ser dedicadas a:

- Habitación - Industria

- Recreación - Servicios

- Comercio - Otros

Los anteriores usos pueden combinarse.

• Tipos de usos del suelo

Residencial: Unifamiliar, multifamiliar, grupos de familias, hoteles, moteles, turistas, tráiler

Negocios, comercial y derivados: Local oficinas, bancos, negocios especializados y

recreación como teatros, cines, centros sociales y culturales.

Uso industrial y derivados: industria ligera de transformación y pesada.

Vialidad: distintos tipos de vías.

• Usos públicos y derivados

Parques, escuelas, edificios públicos e institucionales.





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Semipúblico y derivados: Iglesias, edificios semipúblicos y cementerios.

Uso agrícola y derivado: tierra fértil, agrícola o de usos agropecuarios.

Zona de reservas: para urbanización futura o para reserva ecológica.

Zonas recreativas: campos de juego, estadios, albercas, autódromos, hipódromos, etc.

• Intensidad del uso de la tierra

Con este término se conoce a la relación existente entre la superficie del terreno construida

entre la superficie total del terreno.

Esta relación tiene implicaciones directa sobre términos como el “costo”, rentabilidad

confort, habilidad de los espacios y de aprovechamiento de los recursos.

• Tierra ociosa o virgen

Tierra que por características físicas forma cruces naturales, lagos, pantanos, bosques, etc

que hay que buscar y preservar debido a su importancia ecológica.

• Tierra no residencial

Tierra para edificios de mantenimiento, estación de bomberos, equipamiento comunitario

como escuelas, cementerios, centros de salud, deportes, etc.

• Tierra no urbanizable

Área de reserva con potencial de desarrollo futuro.





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• Tierra urbanizable

Terrenos que por sus cualidades naturales dependientes, suelos, vegetales, disponibilidad de

agua, etc, son aptos para el desarrollo urbano.

• Usos del suelo

Educación: jardín de niños, primaria, secundaria, preparatoria, vocacional, escuela técnica.

Salud: clínica, hospital, centro de salud.

Administración: correo y telégrafo, central telefónica, policía y transito, bomberos,

basureros, gasolinera, cementerio, depósitos de gas, agua potable, plantas de tratamiento.

Comercio : oficina consulta, oficina administración, grandes tiendas, bancos, mercado,

supermercado, comercio general, comercio especializado, comercio primera necesidad.

Transporte : terminal autobús urbano, terminal autobús foráneo, estacionamientos.

Recreación y cultura : templos, cines, teatros, campos deportivos, recreación infantil, áreas

verdes, centro de barrio, guarderías, bibliotecas.

• El proceso valuatorio

Definición del proceso valuatorio

1- Identificación de la propiedad.

2- Derechos inherentes.

3- Propósito y función del avalúo.

4- Fecha de estimación del valor.

5- Definición del valor por estimar.





27

6- Definición de honorarios.

Investigación preliminar y plan a seguir

1- Sondeo preliminar.

2- Diagrama de datos.

3- Tipos de datos.

4- Fuentes de datos.

Recolección y análisis de factores.

1- factores físicos.

2- Factores sociales.

3- Factores económicos.

4- Factores políticos.

5- Zonas residenciales.

6- Zonas departamentales.

7- Centro comercial.

8- Zona industrial.

Aplicación de los métodos de valuación.

1- Enfoque del mercado.

2- Enfoque de costo.

3- Enfoque de la renta.

Correlación de valores.

1- Ponderación de los valores.

2- Dictamen valuatorio.





28

11. Fuerzas crean y destruyen el valor de los bienes

• Factores físicos

- Relación al resto de la ciudad.

- Vialidad y amplitud de las calles.

- Facilidad para transporte público.

- Disponibilidad y calidad de escuelas.

- Calidad y disponibilidad y facilidades para tiendas y establecimientos de servicios.

- Conveniencia de parques, áreas de recreación e iglesias.

- Patrón de uso de la tierra, forma y tamaño de los lotes.

- Aspectos visuales, composición geográfica, topografía y clima.

FUERZAS FISICAS

FUERZAS SOCIALES

FUERZAS POLITICAS

FUERZAS ECONOMICAS

VALOR





29

- Disponibilidad y calidad de servicios.

- Molestias y riesgos como niebla. Humo, smog, ruidos y vibraciones industriales.

• Factores sociales

- Homogeneidad de las características sociales y económicas.

- Prestigio social.

- Actitudes hacia el orden y la ley.

• Factores económicos

- Grado de prosperidad y posesión de propiedad.

- Niveles de ingresos y rentas.

- Unidades habitacionales deshabitadas.

- Nuevas construcciones y terrenos deshabitados.

- Crecimiento del vecindario.

- Uso cambiante.

• Factores políticos que influyen en el valor.

- Impuestos especiales.

- Impuestos prediales.

- Código de zonificación y construcción.

- Otros.

• Factores que influyen en el valor de una propiedad ubicada en zona residencial

-Buenas escuelas, iglesias, amenidades recreacionales.

-Una población homogénea.

-Prestigio y buena apariencia visual.

-Transporte satisfactorio y buena comunicación.





30

-Ventajas geográficas y topográficas naturales.

-Buen diseño y servicios adecuados.

También el valuador debe tener en cuenta otros factores que deprecia el valor como :

- La tendencia a pensar que en la zona se infiltran familias de estado económico diferente o

social o cultural. Lo anterior hace que se pierda la deseabilidad de la zona.

- La falta de protección de leyes de zonificación, incremento de impuestos, disminución de

rentas y valores de propiedades circundantes, ausencia de planeamiento, congestionamiento,

mezcla de estilos arquitectónicos, ausencia de arborización, ausencia orgullo comunitario,

molestia como ruido, transito, contaminación del ambiente.

Factores que influyen en una zona departamental.

En general influyen los elementos antes mencionados. Sin embargo es importante tomar en

cuenta los siguientes cuestionamientos:

-Se ubica convenientemente respecto a centros de empleo?

-El transporte es adecuado?

-Existe acceso adecuado a centros comerciales, templos, teatros e instituciones culturales.

-Es significativo la ausencia de escuelas.

-La reputación de barrio es buena?

-Proyecta el sector una atmósfera residencial, apariencia atractiva y protección contra la

indeseable intromisión comercial e industrial.

-Tiene acceso a sectores naturales como parques, ríos, lagos y otras ventajas naturales y a su

vez estas sustituyen los elementos de privacidad que goza el propietario de la vivienda

unifamiliar.

-Existen terrenos vacíos que harán más deseable o obsoletos los departamentos al construir

mejores inmuebles en el terreno.





31

_Existen suficientes espacios para el parqueo de los inquilinos y sus visitantes.

_Nivel socioeconómico de los inquilinos.

_Frecuencia de ocupación y desocupación.





32

Capítulo II

EL VALOR DE MERCADO

Se insiste en la importancia de los siguientes elementos:

u VALUACION:

INVESTIGACION u VALUADOR:

NO CREA VALOR

12. Conceptos básicos según Norma IVSC

A continuación se transcriben algunos elementos básicos a que hace referencia la norma

IVSC (Comité Internacional de Estándares de Valuación, 2005), sobre diferentes conceptos

relacionados con el valor.

Art. 2.2 Norma IVSC La valuación de la tierra como baldío o de la tierra y sus mejoras, es un concepto

económico. Baldía o con mejoras, de manera indistinta se hace alude a la tierra o suelo,

como bien raíz. El valor lo crea la utilidad del bien raíz o la capacidad para satisfacer las

necesidades y deseos de las sociedades humanas. Contribuyen al valor de un bien raíz sus

cualidades singulares de durabilidad, inamovilidad de ubicación, lo relativamente limitado de

la oferta y la utilidad específica de un sitio dado.

Art. 2.3 Norma IVSC

La Propiedad es un concepto legal que comprende todos los derechos, intereses y

beneficios relacionado con la tenencia de un bien. La propiedad se integra con los derechos





33

privados de propiedad que otorgan al propietario uno varios derechos específicos sobre lo

que posee. Para diferenciar entre bien raíz, que es una entidad física, y su propiedad, que es

el concepto legal, la propiedad del bien raíz se llama propiedad real o propiedad inmueble.

Art. 2.6 Norma IVSC

Los cambios de precios en el tiempo resultan de los efectos específicos y generales de las

fuerzas económicas y sociales. Las fuerzas generales pueden ocasionar cambios en los

niveles de precios y en el poder adquisitivo relativo de una divisa. Dejadas a su propio

impulso, fuerzas específicas, tales como el cambio tecnológico, pueden generar movimientos

en la oferta y la demanda y ocasionar cambios significativos en los precios.

Art. 2.7 Norma IVSC

En la valuación de bienes raíces se aplican muchos principios económicos, estos incluyen los

principios de oferta y demanda; de competencia, substitución; anticipación o expectación; de

cambio y otros. Un factor común en estos principios es su efecto directo o indirecto en el

grado de utilidad y productividad de una propiedad. Como consecuencia, puede decirse que

la utilidad de un bien raíz refleja la influencia mixta de todas las fuerzas del mercado que

afectan al valor de una propiedad.

Art. 3.1 Norma IVSC

Se define como bienes raíces o bienes inmuebles al suelo físico y aquellos elementos de

factura humana que se adhieren al suelo. Es la “cosa” física, tangible que puede verse y

tocarse, junto con todas las adiciones en, sobre y bajo suelo. Las leyes locales dentro de

cada Estado establecen las bases para diferenciar los bienes raíces de los bienes muebles,

definidos abajo. Aún cuando se entiende que estos conceptos legales no se reconocen en

todos los Estados, se adoptan aquí para distinguir importantes términos y conceptos.





34

Art. 3.2 Norma IVSC

La propiedad real incluye todos los derechos intereses y beneficios relacionados con la

propiedad de bienes raíces. La propiedad real se representa normalmente mediante alguna

prueba de propiedad separada del bien raíz físico.

Art. 3.3 Norma IVSC

Los bienes muebles incluyen objetos tangibles e intangibles (corpóreos e incorpóreos) que

no son bienes raíces. Estos son cosas que no están permanentemente adheridas a los bienes

raíces y generalmente se caracterizan por su movilidad.

13. Precio, Costo y Valor

Art. 4.1 Norma IVSC

La imprecisión del lenguaje, particularmente en una comunidad internacional, puede y de

hecho da lugar a malas interpretaciones y malos entendidos. Este es un problema particular

cuando las palabras de uso común en un idioma también tienen significados especiales

dentro de cierta disciplina. Este es el caso de los términos, precio, costo, mercado y valor

cuando se utilizan en la disciplina de la valuación.

13.1 Precio

Art. 4.2 Norma IVSC

Precio es un término que se utiliza para la cantidad inicial que se pide, ofrece o paga por un

bien o servicio. El precio de venta es un hecho histórico, ya sea que se revele públicamente

o que sea confidencial. Debido a las capacidades financieras, a las motivaciones o intereses

especiales de cierto comprador y/o vendedor, el precio que se paga por los bienes o

servicios puede o no tener alguna relación con el valor que otros le asignan a los bienes o

servicios. Sin embargo, el precio generalmente es un indicador de un valor relativo que el

comprador y/o vendedor particular le dan a los bienes o servicios bajo circunstancias

particulares.





35

13.2 Costo

Art. 4.3 Norma IVSC

El costo es el precio pagado por los bienes y servicios o la cantidad requerida para crear o

producir el bien o el servicio. Cuando se ha completado es un hecho histórico. El precio

pagado por un bien o servicio se convierte en el costo para el comprador.

13.3 Mercado

Art. 4.4 Norma IVSC

Un mercado es el entorno en el que se comercializan bienes y servicios entre compradores y

vendedores a través de un mecanismo de precios. El concepto de un mercado implica que

los bienes y/o servicios pueden comercializarse entre compradores y vendedores sin ninguna

restricción indebida en sus actividades. Cada una de las partes responderá a las relaciones

de oferta y demanda y a otros factores de fijación de precios, así como a sus capacidades y

conocimientos, entendiendo la utilidad relativa de los bienes y/o servicios, y a las

necesidades y deseos individuales. Un mercado puede ser local, regional, nacional o

internacional.

13.4 Valor

Art. 4.5 Norma IVSC

El Valor es un concepto económico que se refiere al precio más probable en que los

compradores y vendedores concluirán por un bien o servicio que está en venta. El valor no

es un hecho sino un estimado del precio probable que se pagará por los bienes o servicios en

un momento dado, de acuerdo con una definición particular de valor. El concepto

económico de valor refleja el punto de vista del mercado sobre los beneficios que deriva

quien posee el bien o servicio a partir de la fecha efectiva del avalúo.





36

Art. 4.6 Norma IVSC

Existen muchos tipos de definiciones relativas al valor (para consultar ejemplos, véase la

Norma IVSC 2). Algunos valores definidos se usan comúnmente en las valuaciones, otros

se utilizan en situaciones especiales bajo circunstancias identificadas y reveladas

cuidadosamente. Es de gran importancia para el uso y conocimiento de las valuaciones, que

el tipo y la definición de valor en cuestión se revelen de manera clara, y que sean adecuadas

para la tarea de valuación particular. Un cambio en la definición de valor puede tener un

efecto material en los valores que se asignan a las propiedades.

13.5 Tipos de Valor

Existen muchos adjetivos que se unen al concepto valor, entre ellos el Valor Potencial,

Valor Comercial, Valor Contable, Valor de Mercado, etc.

14. Escuelas del Valor

Hay dos Escuelas que han tratado el tema del valor:

• Escuela Plurivalente:

Correlaciona el valor de un bien, con el objetivo o finalidad para el cual es tasado, pudiendo

alcanzar varios valores.

• Escuela univalente:

El valor de un bien a un momento dado, es único, independientemente del fin al que se

destine.





37

Estos adjetivos no son ¨tipos¨ de valor, en realidad éstos nos señalan la finalidad última para

la cual será utilizada nuestra estimación.

Desde el punto de vista de la economía, el ¨Valor de Mercado¨, es de primera importancia

porque denota las reacciones de compradores, vendedores e inversionistas.

• Concepto de Valor según Norma Brasileña

Es la expresión de un bien, a la fecha de referencia de la tasación, en una situación en que las

partes, conocedoras de las posibilidades de uso e involucradas en su transacción, no están

impedidas en la negociación.

u La expresión monetaria a la que se refiere la Norma, sólo sería el valor, si la

transacción ocurriese en un mercado de Competencia Perfecta, lo que en la realidad,

no ocurre.

u En una transacción inmobiliaria lo que se paga es un precio no el valor.

Valor en un mercado de transacciones conocidas:

En una transacción que resulta de la libre negociación entre personas conocedoras del

inmueble y del mercado, queda caracterizado un evento representativo de este mercado. La

media de todos los eventos representativos, relativos a los bienes de naturaleza específica,

proporciona el valor de mercado de este bien.

Concepto de valor más reconocido:

Como ya lo hemos citado, el concepto Valor, ha tenido y tiene muchas interpretaciones.

Sin embargo desde el punto de vista de la valuación, lo concebimos como la ¨relación¨ entre

un objeto deseado y un comprador en potencia.





38

15. Componentes del Valor:

• Necesidad

La ¨necesidad¨ no es el único elemento que da valor a un bien. Si lo anterior fuese cierto, el

pan sería intrínsecamente valioso, porque es necesario para satisfacer el hambre. Valor del

pan no es intrínseco, depende de la relación pan – hambre.

• Utilidad

Un bien no tendrá valor, a menos que sea ¨útil¨, que tenga la habilidad despertar el deseo de

posesión y que tenga el poder de dar satisfacción.

Pero esa habilidad de utilidad, es más que utilidad pragmática. Un objeto puede tener o no

tener utilidad al mismo tiempo, dependiendo de los deseos de diferentes individuos.

• Escasez:

Hemos concluido que el valor no puede existir sin la utilidad, pero no es suficiente y única

condición:

La escasez debe estar presente como nuevo elemento. Si esta no está presente, no puede

existir el valor.

• Poder adquisitivo:

Ningún objeto, puede tener valor a menos que posea en algún grado los dos factores:

utilidad y escasez.

Otro factor que es indispensable para que un objeto tenga valor es: el poder de compra o

poder adquisitivo.

Resumen:

u Cualquier bien carecerá de valor a menos que sea útil. La utilidad despierta el deseo

de posesión y tiene poder de dar satisfacción. La utilidad no es condición única, debe





39

ser relativamente escaso. Por lo tanto utilidad más escasez son dos de los elementos

que crean valor.

u Utilidad más escasez unidas no confieren valor, a menos que despierten el deseo de

los compradores que cuenten con los recursos (poder adquisitivo) para comprar.

16. Concepto de Valor desde el punto de vista de un valuador Valor, no es una característica inherente en un objeto (bien raíz), sino que depende de los

deseos del hombre. Varía entre los hombre y es cambiante en el tiempo, según se modifican

los deseos del hombre.

u ¨Es la cantidad expresada en términos de dinero a una fecha determinada, en la que

un comprador y un vendedor enterados de las características particulares y

principales de un bien, así como de las condiciones del mercado que lo rodean,

estarían dispuestos a intercambiarlo, estando ambos libres, de presiones externas y

realizando la operación de intercambio en un tiempo razonable.¨

Según EL IVSC, pág. 102 3.0, define el Valor de Mercado de la siguiente forma:

3.1 Valor de Mercado, para los efectos de esta Norma, se define como sigue:

Valor de Mercado es el monto estimado por el cual se intercambiaría un activo a la fecha de valuación entre un comprador dispuesto y un vendedor dispuesto en una negociación directa después de adecuada comercialización en la que las partes hayan cada una actuado con conocimientos, prudencia y sin coacción.

3.2 El término “activo” se utiliza porque es el objeto de estas Normas. Sin embargo, puede

sustituirse el término “bien” o “propiedad” para la aplicación general de la definición. Cada elemento de la definición tiene su propio marco conceptual.

3.2.1 “El monto estimado...” se refiere al precio expresado en términos de dinero

(normalmente moneda local), pagadero por el activo en una transacción directa de mercado. El Valor de Mercado se mide como el precio más probable que





40

razonablemente puede obtenerse en el mercado por el vendedor y el precio más ventajoso que razonablemente puede obtener el comprador. Esta estimación específicamente excluye un precio inflado o deflactado por condiciones o circunstancias especiales, tales como arreglos de financiamiento, venta o retro arrendamiento atípico, consideraciones o concesiones especiales otorgadas por quienquiera que esté asociado a la venta o cualquier elemento de Valor Especial (como se define en la Norma IVSC 2)

3.2.2 “...un activo debería intercambiarse...” se refiere al hecho de que el valor de

un activo es un importe estimado más que un precio de venta predeterminado o realizado. Es el precio al cual el mercado espera que una transacción que satisface todos los otros elementos de la definición de Valor de Mercado debiera concluirse en la fecha de valuación.

3.2.3 “... en la fecha de valuación...” exige que el Valor de Mercado estimado sea

específico en cuanto a tiempo a una fecha dada. Debido a que los mercados y las condiciones de mercado pueden cambiar, el valor estimado puede ser incorrecto o inapropiado en cualquier otro tiempo. El importe de la valuación reflejará el estado y circunstancias actuales de mercado a la fecha efectiva de valuación y no de manera indistinta a una fecha anterior o futura. La definición también supone intercambio simultáneo y la formalización del contrato de la venta sin variación alguna de precio que pudiera en alguna otra forma hacerse en una operación de Valor de Mercado.

3.2.4 “...entre un comprador dispuesto...” se refiere a uno que esté motivado, pero no

obligado a comprar. Este comprador no está sobre interesado ni determinado a comprar a cualquier precio. Este comprador es también uno que compra conforme a las realidades del mercado corriente y conforme a las expectativas corrientes del mercado, más que conforme a un mercado imaginario o hipotético que no se puede demostrar o anticipar que existe. El comprador que se supone, no pagaría un precio más alto que el que el mercado reclama. El propietario actual del activo se incluye entre aquellos que constituyen “el mercado”. Un Valuador no debe hacer suposiciones irreales en relación a las condiciones de mercado ni suponer un nivel de valor de mercado por sobre aquel que es razonablemente alcanzable. En algunos países se omite la referencia explícita a un comprador dispuesto de la definición de valor de mercado para enfatizar esta responsabilidad.

3.2.5 “...un vendedor dispuesto...” no es un vendedor que está ansioso ni uno

forzado a vender a cualquier precio, ni uno preparado para esperar a que se llegue a un precio que no se considere razonable en el mercado actual. El vendedor dispuesto está motivado a vender el activo en condiciones de mercado al mejor precio que se puede alcanzar en el mercado abierto después de adecuada comercialización, cualquiera que sea ese precio. Las circunstancias fácticas del





41

propietario actual del activo no son parte de la consideración puesto que el “vendedor dispuesto” es un propietario hipotético.

3.2.6 “...en una transacción directa...” es una entre partes que no tienen ninguna

relación particular o especial (por ejemplo, compañía propietaria y compañía subsidiaria o arrendador y arrendatario) que puede hacer que el nivel de precio sea diverso o no característico en el mercado o que resulte inflado debido a un elemento especial de valor. La transacción de Valor de Mercado se presume entre partes no relacionadas, cada una de las cuales actúa de manera independiente.

3.2.7 “...después de adecuada comercialización...” significa que el activo

habrá estado expuesto al mercado en la forma más apropiada para efectuar su venta al mejor precio que razonablemente puede obtenerse conforme a la definición de Valor de Mercado. El tiempo de exposición podrá variar conforme a las condiciones de mercado, pero deberá ser suficiente para permitir que el activo sea conocido por un número adecuado de compradores potenciales. El periodo de exposición es anterior a la fecha de valuación.

3.2.8 “...en el que las partes han actuado cada una con conocimiento y prudencia...”

presume que tanto el comprador dispuesto como el vendedor dispuesto están razonablemente informados de la naturaleza y características del activo, sus usos presente y potencial y el estado del mercado a la fecha de valuación. Cada uno se presume, adicionalmente, que actúa para su propio interés con ese conocimiento y de manera prudente busca el mejor precio para su propia posición en la transacción. La prudencia se mide en referencia al estado del mercado a la fecha de valuación, no con el beneficio de retrovisión en una fecha posterior. No es necesariamente imprudente el que un vendedor venda un bien en un mercado con precios a la baja a un precio que es menor que los niveles previos del mercado. En tales casos, como lo es en otras situaciones de compra y venta en mercado con precios cambiantes, el comprador o vendedor prudente han de actuar conforme a la mejor información de mercado disponible en el momento.

3.2.9 “...y sin coacción...” establece que cada una de las partes esta motivada para

participar en la transacción, pero ninguna está obligada ni indebidamente coaccionada para finiquitarla.

u El Valor de Mercado, es el valor que todo valuador debe aspirar a determinar.

En todas las definiciones los términos escasez, utilidad y poder adquisitivo están presentes.

Todo avalúo es a una fecha dada (concepto del tiempo)





42

En el caso del término ¨no estando bajo presión alguna¨, se considera idealizado.

Ø Valor de Mercado según Normas Profesionales de Valuación del Instituto

Nacional de Asociaciones de Valuación de México.

Valor de Mercado es el precio más probable que podría obtenerse por un bien en el

Mercado suponiendo:

a) una operación directa en la que cada parte actúa de manera racional y sin motivación

especial

b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el

Valor

d) que las partes actúan sin presión alguna,

b) hay voluntad en las dos partes (vendedor y comprador dispuestos),

c) que las partes conocen todas las circunstancias existentes que afectan el valor

d) que las partes actúan sin presión alguna

e) que transcurre tanto el tiempo necesario para exponer el bien en el mercado con

publicidad apropiada, como el requerido para negociar la venta, teniendo en cuenta la

naturaleza del bien y las condiciones del mercado.

Ø ¿Cómo estimo el Valor de Mercado?

La estimación del Valor de Mercado, la ejecutamos con base en una media de una muestra

de los eventos representativos extraída del mercado.

La Valuación deberá reflejar las condiciones de mercado en la fecha a que se refiere la

Valuación y corresponder al precio al que se llegaría al formalizar el contrato de venta.

Deberá suponer que durante el periodo de exposición del bien en el mercado y en el curso

de la negociación del contrato, los precios han permanecido sin cambio. El valuador deberá





43

suponer que el bien ha sido ofrecido en venta en el mercado abierto por un periodo de

tiempo suficiente para investigar el mercado, con apropiada comercialización y la

negociación del precio de venta.

El valor de mercado deberá reflejar el valor del bien para un uso diverso del que tiene a la

fecha a que se refiere la Valuación, solamente si pueden anticiparse en mercado ofertas para

dar un uso alterno al bien.

¿Elementos que componen un Mercado?

Para que exista un Mercado, se deben de dar tres componentes:

a. Los bienes expuestos en el Mercado

b. Las partes deseosas en venderlos

c. Las partes interesadas en comprarlos

En el caso de un Mercado Inmobiliario, estos tres componentes forman un Mercado

Inmobiliario.

A su vez, éste puede estar subdividido en varios segmentos, como el mercado de terrenos,

locales comerciales, apartamentos, de alquileres, compra venta, etc.

Adicionalmente podemos tener sub-divididos el mercado en apartamentos de lujo, clase

media, etc. Por supuesto que estos mercados no son mutuamente excluyentes, habiendo

interacción entre ellos.





44

17. Método Comparativo de Mercado:

u El método de Mercado, tiene su base en la comparación del sujeto en estudio

respecto a los inmuebles disponibles o ventas en el mercado inmobiliario.

u Se basa en el Principio de Sustitución: un comprador bien informado no pagará por

la propiedad en estudio, más del precio de compra de otra propiedad sustitutiva

deseable y exactamente igual a la analizada.

La información que el valuador utiliza depende en muchos casos de:

a. La fecha de la operación y de una negociación en términos abiertos.

b. Que sea objetiva e impersonal

c. Ventas sean voluntarias, de buena fe y similares a la propiedad a valuarse.

u En valuación existe una premisa que señala:

¨saber valuar es saber comparar¨.

Por lo tanto dentro de la información que el valuador debe coleccionar, ha de tomar en

cuenta características homogéneas de valor, ya sea en lo referente a:

a. Características físicas particulares

b. Nivel socioeconómico de los habitantes

c. Uso predominante al que se dedican los inmuebles asentados en esta zona.





45

Es importante destacar que la mayor parte de los mercados inmobiliarios centroamericanos

son heterogéneos, encontrando dentro de una misma zona bienes residenciales mezclados

con bienes comerciales y con otros usos.

Por ese motivo, el valuador debe determinar cuál es la zona homogénea de valor que

utilizará para hacer la búsqueda de bienes similares. Esta zona puede ser tan extensa (varias

hectáreas) o tan pequeña como una urbanización o un centro comercial. En el Anexo A,

figura 3, se pueden observar tres zonas de valor. La zona A y B se pueden considerar zonas

residenciales homogéneas de valor, sin embargo la avenida que se ubica en el medio es una

zona plenamente comercial de alto valor. La zona C es una zona residencial, pero con

edificaciones de menor valor y la tierra en esta zona tienen valores más bajos.

Datos mínimos que se deben tomar de una referencia de mercado

Fecha de la operación o de la oferta

Circunstancias y condiciones reales de la oferta (contado, plazo, etc)

Características físicas y constructivas de la propiedad

d. Uso del suelo autorizado para la zona

e. Edad de la edificación

f. Áreas de terreno y edificación

g. Referencias sobre la persona que proporcionan la información (comprobar a terceros).

h. Tiempo de permanencia de la oferta

i. Expresar el valor unitario de mercado del inmueble, expresado en colones por metro

cuadrado de superficie construida

j. Caracterizar el mercado en que le bien se encuentra inmerso (monopolio, oligopolio,

etc.).





46

Ver en Anexo B, figura 8, donde se anota un ejemplo de la aplicación una ficha de

referencia de fuentes de consulta de precios de mercado.

Cuestionamiento

u ¿Todas las propiedades investigadas son útiles para realizar un proceso de

comparación?

u ¿Prevalece el enfoque de Mercado, a partir de una investigación completa, sobre otro

cualquier valor encontrado?





47

CAPÍTULO III

VALUACION DE TERRENOS URBANOS:

BAJO EL CONCEPTO DE MERCADO

18. Metodología aplicada a la valuación de la tierra

El objetivo de esta metodología es fijar una serie de parámetros que califiquen ya sea de manera

positiva o negativa, según sea el caso, las características que posee el terreno.

Se definen diferentes cocientes razones y parámetros de calificación, que se han denominado

"criterios de afectación", los cuales tienen como fin el dar un apoyo más técnico en la definición

final del valor de la tierra.

Bajo este concepto y una vez considerados todos aquellos elementos que el valuador estima que

influyen en el valor del bien, concluirá que el valor del terreno es igual al producto entre sí de

todos los coeficientes cuantificados. Por lo tanto:

Vlv/m2 = Vlt * Ca * Cfr * Cfo *…… Cn

donde:

Vlv/m2

= Valor unitario del terreno a valorar

Vlt = Valor lote tipo

Ca = Coeficiente de extensión

Cfr = Coeficiente de frente

Cfo = Factor de regularidad

Cn = Factor n qu representa a cualquier otro coeficiente de castigo o premio que l valuador

a considerado.





48

19. Factores de calificación de las características físicas de la tierra

Una valuación de carácter técnico debe de incluir una serie de factores que califiquen ya sea de

manera positiva o negativa tanto las características físicas como las intangibles que éste posea.

El profesional debe considerar que elementos demeritan el valor de un bien y cuales causan un

efecto contrario produciendo un aumento en el valor del mismo.

La forma más técnica y profesional de afectar un terreno es utilizando coeficientes que

reconozcan los efectos de diferentes circunstancias en las cuales está involucrado el mismo. Es el

profesional en valuación a quien le corresponde definir qué factores ha de utilizar con el fin de

darle ese carácter técnico y esa base sólida que demanda el avalúo que ejecuta.

No se trata de utilizar uno u otro factor por la simple actitud de justificar el valor fijado, el

valuador debe reconocer que tan aplicable y real es el mismo respecto a la situación actual del

mercado inmobiliario del medio en que se trabaja.

El objetivo de este apartado no es el definir un único elemento que califique un bien, sino

describir los diversos factores que han sido desarrollados para diferentes mercados

latinoamericanos. Por ese motivo se anotan varios coeficientes para un mismo criterio de

calificación, lo anterior con el objeto que el valuador, con base en su experiencia, conocimiento y

criterio calificado, puedan hacer uso del más representativo para su medio.

19.1 Criterio del Estado de México

Desde el punto de vista de valuación siempre se ha partido de la premisa que a mayor área menor

valor y viceversa.





49

En los casos en que se comparan terrenos con diferencias de áreas, se sugiere aplicar no un solo

criterio, sino estudiar cada caso y determinar de los diferentes criterios que se conocen, cual es el

más indicado para realizar el proceso de comparación. A continuación se presentan algunos de

los criterios más aplicados en la mayor parte de las bibliografías.

Ca = 0.25 * Alt + 0.75 Alv

Donde:

Ca: coeficiente de área

Alt: área del lote tipo

Alv: área del lote a valuar

Este criterio es aplicable para el siguiente condicionante:

0.75 ≤ Ca ≤ 3

19.2 Criterio de Dante Guerrero

Dante Guerrero desarrolla una formulación la cual la representa en la siguiente tabla Pagina

51). Con los datos provenientes de la tabla y conociendo las dos área a comparar, se puede

estimar un factor de ajuste.





50

Tabla de Dante Guerrero

Ca = Factor lote tipo Factor lote valuar

Área Factor

250 0.50

300 0.53

350 0.56

400 0.60

500 0.65

1.000 0.75

2.000 0.85

3.500 0.95

5.000 1.00

7.000 1.10

10.000 1.2

15.000 1.3

25.000 1.40

40.000 1.50





51

19.3 Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica para terrenos

rurales

Señalado por esta institución como criterio aplicable a terrenos rurales.

)Afv/Aft( αCa =

donde:

Fe = Factor de extensión

Aft = Área de finca tipo

Afv = Área de finca a valorar

α = exponente El exponente (α), se estima a partir de la siguiente información

A fv/A ftT =

Casos para el cálculo del exponencial α CASO RELACIÓN DE ÁREAS

CÁLCULO DE α

1° T ≤ 1 0.15 2° 1 < T ≤ 12 0.141+.009 * T 3° 12 < T 0.25





52

19.4 Criterio Ponencia de M. en Val. Norma H. Aguilar (México)

Dentro del marco del XXIII Cogreso de Valuación de la UPAV, en Costa Rica la M. en

Valuación Aguilar, propone el uso de la siguiente fórmula:

Ca = (Alt/Alv)n

donde:

Ca: coeficiente de área

Alt: área del lote tipo

Alv: área del lote a valuar

n: raíz que varía de 1/3-1/10 (el valuador debe estudiar el mercado inmobiliario de la zona y

definir cual n es la más representativa).

19.5 Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (1999)

Señalado por esta institución como criterio aplicable a terrenos urbanos.

Ca = Altβ/Alv

α Alt

β: Área lote tipo

Alvα: Área lote valuar

α: exponencial relacionado con el lote tipo

β: exponencial relacionado con el lote a valorar

Estimación del exponencial α,β Caso Rango de área Valor de β y α

1 <30.0000 0.33 2 ≥30.0000 A <100.000 0.364 – (0.00000133) x área





53

3 ≥100.000 0.275 – (0.0000025) x área

20. La escasez de frente en los terrenos urbanos

Es muy importante que el profesional al realizar el avalúo de un lote, se informe si existe un plan

urbano regulador del uso de la tierra, esto con el fin de definir si el terreno en mención posee un

frente mayor o menor al mínimo exigido. En muchos casos si el lote no cumple con el frente

mínimo no es aceptado para construir una vivienda. Así mismo, este tipo de lotes no son

atractivos ya que no permiten desarrollar en forma óptima un proyecto civil.

Es común observar un lote posea muy poco frente especialmente en zonas donde el crecimiento

urbano es desmedido y no controlado.

20.1 Criterio del Ing. Quiroga

El criterio que se propone utilizar fue desarrollado por el Ingeniero Mexicano Quiroga el cual se

denomina "Criterio de Nuevo León" que a su vez indica:

Cfr = (fr/Fr)1/3

donde:

Cfr = Coeficiente de frente escaso

fr = Frente del lote a valuar

Fr = Frente mínimo exigido ¨tipo

Por ejemplo: Si un valuador analiza un lote de 6.00 metros de frente en la provincia San José,

sector de San Sebastián, que de acuerdo al Plan Director Urbano del Cantón Central de San José

(aprobado en enero de 1995), se sitúa en una "zona residencial media-media densidad (Zrmmd)",

determina que el frente mínimo en conformidad con este plan es de 10.00 metros.





54

El valor del metro cuadrado típico en la zona se considera $100/m².

En este caso el profesional afecta al lote por frente escaso de la siguiente forma:

Cfr = (6/10)1/3

Cfr = 0.84

Por lo tanto, el valor por metro cuadrado será de:

Valor del lote = $100 * 0.84

Valor del lote = $84/m2

La reducción del valor se justifica en su escasez de frente.

20.2 Criterio IBAPE (Instituto de Valuadores y Peritos de Brasil)

Cfr= (f/ft)1/4 f: frente del lote a valuar ft: frente del lote tipo 0.25: exponencial

En el caso del ejemplo que nos trata será:

Cfr= (6/10)1/4





55

Cfr= 0.88

Valor del lote = $100/m2 * 0.88

Valor del lote = $88/m2

20.3 Criterio del Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica para terrenos

urbanos

Cfr = (Flv/Flt)y

Donde :

Ff = Factor de frente

Flv =Frente del lote a valorar

Flt =Frente del lote tipo

y = Coeficiente exponencial

El valor dl exponencial (y) se estima de acuerdo a la siguiente tabla

Cálculo del coeficiente “y” CASO FRENTE MAYOR ENTRE

AMBOS LOTES Valor de y

1° ≤ 30 METROS 0.25 2° > 30 METROS, ≤ 200 METROS 0.2585 - (FRENTE*0.0003) 3° >200 METROS, ≤ 480 METROS 0.215 – ( FRENTE * 0.000009) 4° > 480 METROS 0.17

En aquellos casos que se que el estudio sea sobre terrenos rurales, sugiere aplicar el siguiente

factor:

Cfr = e((Flv-Flt)*0.000125)





56

21. Exceso de fondo

En el ámbito de la valuación internacional, existen muchas formas de analizar este punto, a

continuación se describen algunas con el fin de mostrar al profesional el valor obtenido en cada

caso.

Para muchos valuadores es una premisa que dice: “para todo lote su valor más alto está en el

frente del mismo”.

La relación óptima entre el frente-fondo, se ha tratado desde hace muchos años. Para el año de

1866, el juez de Nueva York, Murray Hoffman, formuló varias tablas uniformes en las cuales se

establecían diferentes relaciones entre el frente y el fondo de un terreno, partiendo de un lote

"tipo" definido.

Estas relaciones brindadas por Hoffman partían de un criterio definido por él mismo que indica

que los dos tercios del valor de un lote residen en su primera mitad.

Otro criterio establecido en Norteamérica es el conocido como 4-3-2-1 el cual, estipula que la

parte frontal de un terreno vale 4 veces más que las demás partes.

En Latinoamérica, autores como Fitto y Cervini han desarrollado tablas semejantes a las

elaboradas por Hoffman pero partiendo de un lote "tipo" diferente. Por lo tanto, todo lote sobre

o bajo éstas medidas sufrirá una afectación.

El uso de este tipo de tablas refleja una relación realmente objetiva y cierta del frente-fondo de un

terreno. En Costa Rica la relación más utilizada es la 1 a 3.





57

En el Anexo C, figura 1, se observa un ejemplo real de lo que se puede considerar un terreno

con exceso de fondo y frente escaso.

Por ejemplo, considérese el terreno de la figura E 1: un terreno de 10.00 metros de frente por

45.00 metros de fondo. En la zona el valor comercial es de $100.00/m². Se utiliza la relación

frente-fondo óptima 1:3.

Figura E 1

Lote con exceso de fondo

45 m 10 m Calle $100/m2





58

21.1 Criterio de Harper

Cfo = (fo/Fo)1/2

donde:

Cfo= Coeficiente exceso de fondo

fo = Fondo típico

Fo = Fondo total del lote a valuar

21.2 Criterio del Instituto Mexicano de Valuación del Distrito Federal

El criterio que adopta este Instituto es el criterio de Harper antes citado:

Cfo = (fo/Fo)1/2 donde:

Cfo = Coeficiente exceso de fondo

fo = Fondo típico

Fo = Fondo total del lote a valuar

Aplicando este coeficiente al ejemplo se obtiene:

fo = 30.00 metros

Fo = 45.00 metros

Cfo = (30.00/45.00)1/2





59

Cfo = 0.82

El coeficiente afecta solamente a la fracción con exceso de fondo (fracción II). El valor total del

terreno es:

Fracción "tipo" (I) = 10.00 *30 .00 = 300.00m²

Fracción restante (II) = 10.00 * 15.00 = 150.00m²

Valor total del terreno:

VT = 300.00 m2 * $100 * 1 + 150.00 m2* ¢100 * 0.87

VT = $43.050

Por lo tanto el nuevo valor por metro cuadrado promedio es de: $95.67 /m². La reducción del

valor es producto de la afectación por su exceso de fondo.

21.3 Criterio del Instituto Mexicano de Valuación del Estado de México

Este criterio sugiere que se tome el fondo total del terreno y se divida en fracciones iguales al

fondo típico. Luego cada fracción resultante deberá castigarse de la siguiente forma:

a. La primera fracción no se afecta (factor = 1).

b. La segunda fracción se afecta por un factor de 0.70.

c. La tercera fracción se afecta por un factor de 0.70 * 0.70.

d. La cuarta fracción se afecta por un factor de 0.70 * 0.70 * 0.70.

e. Sucesivamente para cada nueva fracción se agrega un nuevo factor de 0.70 adicional a los ya

aplicados, hasta un producto máximo de 0.20 (residual).





60

Para el ejemplo de la figura 1 se obtienen dos fracciones (una de 36.00 mts y la restante de 12.00

mts), por lo tanto se aplica el procedimiento de la siguiente manera:

Valor de la fracción I = 10 .00* 30.00 * $100 * 1 = $30.000

Valor de la fracción II = 10 .00* 15 .00* $100 * 0.70 = $10.500


VT = $30.000 + $10.500

VT = $40.500

El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $90/m² el cual es menor que el obtenido con

el método anterior. Por la forma de subdividir el terreno este método es más aplicable a lotes con

fondos muy amplios en los cuales éste es varias veces mayor que su frente.

21.4 Criterio de Hoffman

Este es un criterio clásico y de mucha aplicación en los Estados Unidos de Norteamérica. En

general parte de la conocida premisa que indica:

"Los dos tercios del valor de un terreno residen en su primera mitad."

Por lo tanto el método divide el terreno en dos fracciones iguales, asignando a la primera de ellas

(frente a calle) un factor de 0.667 y un 0.333 a la fracción restante.

La formulación se toma de la siguiente manera:

Cfo = (Ft/f)0.415





61

donde:

Cfo = Coeficiente exceso de fondo

Ft = Fondo típico

f = Fondo total del lote

Retomando la figura E1, se aplica el método de la siguiente manera:

Cfo = (30.00/45.00)0.415

Cfo = 0.84

El coeficiente afecta solamente a la fracción con exceso de fondo (fracción II). El valor total del

terreno es:

Fracción "tipo" (I) = 10.00 *30 .00 = 300.00m²

Fracción restante (II) = 10.00 * 15.00 = 150.00m²


VT = 300.00 m2 * $100 * 1 + 150.00 m2* ¢100 * 0.84

VT = $42.600

El nuevo valor por metro cuadrado promedio es de $95/m². Como se aprecia este es un método

que castiga de una forma muy drástica el exceso de fondo, por lo tanto es recomendable que el

valuador analice otros valores obtenidos con otros coeficientes antes de tomar una decisión final.

21.5 Criterio del Instituto Mexicano de Valuación de Nuevo León





62

Conocido como el criterio del Ing Quiroga. En su formulación se establece una relación entre las

medidas de frente y fondo del terreno de la siguiente forma:

Cfo = (fo/Fo)1/3 donde:

Cfo = Coeficiente frente - fondo

fo = Fondo tipo (de acuerdo a relación 1:3)

Fo = Fondo total del terreno

Es importante señalar que el factor de castigo se aplica a la fracción producto del exceso de

fondo, que es la II en la figura E1.

Retomando el ejemplo de la figura E1 se obtiene:

Cfo = (30.00/45.00)1/3

Cfo = 0.87

Es muy importante observar el valor obtenido con el método del Ing. Quiroga debido a que éste

generalmente arroja resultados más consistentes con el nivel valuatorio que predomina en Costa

Rica. Sin embargo el profesional no debe apegarse a un solo método ya que los terrenos son

diferentes entre sí. Es recomendable obtener diferentes coeficientes por otros métodos de forma

tal que se aplique el que más se adapte al terreno y a las necesidades del avalúo. Por estas

razones, para terrenos con exceso de fondo no se muestra solo un tipo de criterio.

22. Forma del terreno (irregularidad de linderos)

La forma geométrica de un terreno es necesario ponderarla con el fin de evaluar su impacto en el

cálculo final del valor.





63

El factor de forma se considera como el elemento que clasifica a un terreno por su regularidad o

irregularidad de linderos.

Los terrenos por su forma se clasifican en:

A. Terrenos regulares

B. Terrenos irregulares

Hoy día se han desarrollado varias formas de considerar la irregularidad de un terreno y se han

definido parámetros de clasificación, los cuales se analizan a continuación:

A. Terrenos regulares

Se considera como lote regular a "aquellos cuadriláteros con un sólo frente cuyos ángulos no

difieran en más de 10° del ángulo recto"

Es importante señalar que un lote no es irregular simplemente por tener líneas inclinadas dado

que el objetivo es determinar la regularidad como conjunto en su forma y no por líneas.

Algunos terrenos se caracterizan por tener ”entradas” a favor o en contra de la propiedad,

cuando estos son menores a un metro (1.00 m) medidos sobre la perpendicular al lindero

respectivo, hacen que el terreno se considere regular.

Ver ejemplos de lotes regulares en el Anexo C, figura 6.

B. Terrenos irregulares

Todo lote que no cumpla con los requisitos anteriores se considerará como irregular.





64

22.1 Criterio de Dante Guerrero

Guerrero sugiere aplicar un criterio de homogenización, utilizando "escaleras" en el caso de

linderos inclinados, de tal manera que esa área homogenizada dividida entre el área total del

terreno resultará en un coeficiente de forma que será menor que 1.

Cfor = Superficie homogenizada Superficie total del lote

Las figuras irregulares más afectadas son aquellas cuya base sobre la línea de construcción sea

menor.

A continuación se realiza un ejemplo que muestra la aplicación del método:

Figura E 2

Lote irregular en su forma

El método sugerido por Guerrero es más aplicable en casos como el mostrado en la figura 2

donde la irregularidad del terreno es "poco uniforme".

Retomando el ejemplo, se determina que el área homogenizada es de 355.00 m², por lo tanto se

obtiene que el coeficiente de forma es:

Área homogenizada : 355 m2

CALLE PUBLICA A $100/ m2

Área total 450 m2





65

Cfor = 355.00 450.00

Cfor = 0.80

Este coeficiente indica que producto de la forma irregular del terreno su valor se verá disminuido

en un 20.00 % ($80/m2).

22.2 Criterio del Instituto Mexicano de Valuación del Distrito Federal

Existen criterios los cuales son más aplicables a terrenos con linderos de irregularidad

relativamente uniforme. Uno de ellos surge de la siguiente fórmula:

Cfor = [(fo/(fo + Fo)]1/2 donde:

Cfor = Coeficiente forma

fo = Fondo tipo (de acuerdo a relación 1:3)

Fo = Fondo (profundidad) máximo medido del lado de la irregularidad, del punto más cercano a

la calle, al punto más alejado de la fracción irregular.

Si el terreno tiene exceso de fondo debe afectarse con el respectivo coeficiente con base en el

criterio del Distrito Federal anotado en anteriores puntos.

En el siguiente ejemplo se muestra un terreno irregular con el fin de aplicar el método.





66

figura E 3

Figura E3

Lote irregular

Tomando la relación 1:3 se obtiene el lote tipo de 10.00 * 30.00 m, por lo tanto debe afectarse

por exceso de fondo la fracción I. La fracción II es la que debe afectarse por irregularidad.

15 m II III 8 m 45 m 5 m I 37 m 10 m Calle $100/m2





67

Desarrollo del método:

Corrección por exceso de fondo de la fracción II:

Cfo = (30/37.00)1/2

Cfo = 0.90

Corrección por irregularidad fracción III:

Cfor = [(30.00/(30.00 + 50.00)]1/2

Cfor = 0.61

50 m = medido desde el punto más cercano a la calle hasta la mayor profundidad de la sección

irregular.

Es importante resaltar que este método es más práctico en su aplicación y mucho más directo que

el definido por Guerrero.

23. Terreno con frente a dos calles

Muchos autores expresan diversas teorías respecto al método que se debe utilizar para calcular el

valor de un terreno que posee frente a dos calles con valores diferentes.

En su gran mayoría estas teorías fusionan los valores de las calles con el fin de obtener el de la

propiedad total.

Mc. Michael desarrolló un método cuyo fin es ser lo más objetivo posible en la asignación de los

valores, el cual se compone de los siguientes pasos:





68

Paso 1. Al existir valores diferentes para cada calle, el perito debe establecer con base en la suma

de los dos valores, el porcentaje que corresponde a cada calle. De esta manera se determina que

porcentaje representa el valor de una calle respecto a la suma del valor de las dos calles.

Paso 2. Se define un punto llamado de "fusión de valores" el cual ubica la medida de cada lote

antes de ser unidos como uno sólo.

A partir del lindero frontal que da a la calle de mayor valor se establece la distancia a la cual se

encontraría el punto de fusión.

El anterior paso resulta de multiplicar el porcentaje por calle por la profundidad total de lote. En

casos de lotes con linderos irregulares se toma el promedio del fondo.

Paso 3. Se considera cada lote individualmente, recordando que el punto de fusión definido

limita el fondo total de cada uno, por lo tanto, si es necesario deberá corregirse por exceso de

fondo.

Calle $75/m2

II 50 m I 28.50 m 10 m Calle $100/m2





69

Figura E 4

Lote frente a dos calles

Paso 1.

Valor Calle A % Por calle = ----------------------------- Valor Calle (A+ B)

% Calle A = $100 ÷ $175 = 0.57

% Calle B = $75 ÷ $175 = 0.43

Paso 2.

Punto fusión valores = 50.00m * 0.57 = 28.50 m

Paso 3.

Los lotes no requieren ser corregidos por exceso de fondo.

Terreno frente calle A = $100 * (10*28.5) = $28.500

Terreno frente calle B = $75 * (10*21.50) = $16.125

Valor total del terreno = 28.500 + 16.125

Valor total del terreno = $44.625

Dante Guerrero establece el desarrollo matemático del anterior modelo con el fin de obtener un

"valor medio de terreno". Guerrero lo define como "la resultante media de sumar cada valor

unitario frentista multiplicado por las relaciones de fondos ficticios proporcionales a ellos".





70

La fórmula para determinar ese valor medio unitario es:

Valor medio = a * ( a ) + b * (1 – a )

a + b a + b donde:

a = es el valor por metro cuadrado de la calle con más valor.

b = es la calle de menos valor.

24. Terrenos esquineros

Se consideran como terrenos esquineros y por ende susceptibles a sufrir un incremento de valor

por este efecto, aquel tipo de terreno cuyos lados formen ángulos de 45ºa 135º grados inclusive.

En general, las ventajas de estos lotes se dividen en dos rangos. Uno de ellos se refiere a los

terrenos que serán ocupados por locales comerciales y otro los destinados al uso residencial.

Si el terreno es utilizado comercialmente entre otras ventajas se señalan:

- Tiene una ubicación en la que habrá mayor confluencia de personas. Así mismo, es una zona

donde las personas se detienen, por lo tanto les da tiempo para observar el local.

- El local tiene la posibilidad de explotar más los ventanales.

- La iluminación dentro del mismo es mucho mayor provocando un mejor uso del espacio.

- Se garantiza el uso de estacionamientos y el acceso de mercadería es mucho menos

complicado.

A su vez si el terreno se destina al uso residencial, entre sus ventajas se están:

- Se garantiza una mejor ventilación e iluminación en la vivienda.





71

- Al cumplirse el anterior punto, el aprovechamiento del espacio arquitectónico es más eficiente.

- Si el deseo del propietario es construir unos edificios en condominio, el aprovechamiento del

área es más rentable.

- La explotación arquitectónica de la vivienda es mucho mayor respecto a una vivienda de un

sólo frente.

Desde otro punto de vista algunos autores señalan que no deben dejarse de lado los

inconvenientes que pueden presentar este tipo de lotes, como por ejemplo:

- El costo de construcción de la obra es mayor (construir dos frentes con sus respectivos

acabados).

- El mantenimiento en algunos casos es significativo.

- Una mayor exposición de la seguridad de la vivienda.

- Las inclemencias del tiempo afectan los dos frentes.

- Exceso de ruido, polvo, contaminación.

- Mantenimiento de dos aceras y en algunos casos de las calles.

Según Mc. Michael durante muchos años la técnica de la valuación premiaba a los lotes

esquineros con un incremento del 25.00% de su valor. Sin embargo, de acuerdo a la experiencia

y a el avance de la técnica de la valuación, se determinó que el incremento que debe afectar a un

lote esquinero no es fijo ya que son varios elementos los que se deben tomar en cuenta en el

análisis.

La mayor parte de los Institutos Mexicanos de Valuación han ponderado de diversas formas esta

característica del terreno. Una de ellas es la siguiente:

- Se incrementa en un 20.00% al 25.00% el valor para terrenos ubicados en esquinas comerciales

de primer orden (construcciones destinadas y acondicionadas al uso comercial).

- El incremento será del 15.00 al 20.00% para terrenos ubicados en esquinas comerciales de

segundo orden.





72

- Un 10.00% de incremento para terrenos situados en esquinas no comerciales (la mayor parte o

la totalidad de los terrenos son utilizados para el uso residencial).

No existe un factor o coeficiente fijo e invariable que considere cual el incremento con que se

beneficia un terreno por ser esquinero. Sin embargo la fijación de ese incremento no se obtiene

con la aplicación de un sólo factor, sino, éste se logra con la ponderación adicional de en algunos

casos de muchos factores que aumentan e influyen en el valor de un lote esquinero.

24.1 Criterio del Ingeniero Valdano en relación a la consideración del lote esquinero

El Ing. Valdano, realiza la siguiente formulación con el fin de determinar un premio a la condición

del lote esquinero respecto al lote medianero.

El procedimiento se describe así:

Índice de utilización:

n = Suma de los frentes en esquina frente del lote medianero

Fórmula general:

y = An + B

Zona característica Premio (%) Fórmula a aplicar Mínimo Máximo

Comercial de primera 15 50 y = 0.07 n + 0.08 Residencial transición 10 30 y = 0.04 n + 0.06 Residencial 5 20 y = 0.03 n + 0.02 En proceso de urbanización 0 15 y = 0.03 n - 0.03

Ce = (1 + y)





73

A continuación se desarrolla el siguiente ejemplo, según la figura E5.

Figura E5

10 m 30 m 10 Calle $100/m2 (promedio)





74

Lote esquinero

n = Suma de los frentes en esquina frente del lote medianero

n = 10 + 30

10

n = 4

Se clasifica a la zona como residencial en transición, que obedece a la fórmula:

y = 0.04 n + 0.06

y = 0.04 (4) + 0.06

y = 0.22

Ce = (1+ y) = 1.22

Por lo tanto el precio del terreno es de:

V = $100/m2 * 1.22 = $122/m2

25. Terreno con pendiente

Esta característica no puede dejarse de lado en ningún tipo de valuación de terrenos, ya que, de

acuerdo al grado en que se manifieste así será el efecto negativo que le cause al mismo.





75

Por ejemplo un terreno con pendiente bajo el nivel de calle provoca, entre otros efectos

negativos, peligro de inundación en épocas lluviosas, peligros de deslizamientos de taludes y

aumentos de los costos constructivos debido al uso de cimentaciones especiales. Así también un

terreno con nivel sobre la calle posee complicaciones de acceso, peligros de deslizamientos,

aumentos de los costos constructivos, etc.

Existen diferentes procedimientos para considerar el efecto de la pendiente del terreno. Algunos

de ellos castigan de forma muy drástica esta característica y otros son más someros.

Indistintamente del procedimiento utilizado el valuador debe tener muy claro que en el análisis de

este punto ha de tomar en cuenta el tipo de proyecto que se ejecutará en el terreno, el uso que se

hará del suelo, el destino y la vista panorámica, entre otros elementos.

25.1 Criterio Bancomer (Distrito Federal, México)

Dentro de la variada gama de formas de ponderar esta característica del terreno, Bancomer (una

Institución Bancaria de México) en su Instructivo de Valuación, define una fórmula con la cual se

obtiene un coeficiente por efecto de la pendiente del terreno. Los valores de terrenos que se

obtienen utilizando este coeficiente se comportan de muy buena forma con la realidad de la

valuación costarricense.

La formulación señalada se describe de la siguiente forma:

Para terrenos con pendiente ascendente:

Cs = 1 - S / 2 Para S menor o igual a 1

Para terrenos con pendiente descendente:

Cs = 1 - (2 / 3) * S Para S menor o igual a 1





76

Para terrenos en los cuales la pendiente (S) es mayor que uno:

Cs = 0.333

Otros autores sugieren utilizar la siguiente tabla la cual brinda valores similares a los obtenidos

con la anterior fórmula:

Cuadro No 1

Coeficientes afectación por pendiente

% Pendiente Coeficiente

0 - 10 1 10 - 20 0.90 20 - 30 0.80 30 - 40 0.70 40 - 50 0.60 + 50 0.50

El Departamento de Avalúos, del Ministerio de Hacienda, clasifica los terrenos por su pendiente

de la siguiente forma:

Cuadro No 2

Clasificación del terreno por su pendiente

% Pendiente Clasificación del terreno

0 - 05 Terreno plano 05 - 15 Plano ondulado 15 - 30 Pendiente accidentada 30 - 45 Pendiente muy accidentada 45 - 60 Quebrado





77

+ 60 Muy quebrado

Considera el citado departamento, que un lote sobre el nivel de calle es aquel que está a + 0.75

metros sobre el nivel de ésta y bajo el nivel de calle aquel que está a - 0.75 metros bajo ésta.

25.2 Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica

Este organismo recomienda la aplicación de la siguiente fórmula:

Cs = e((Plt-Plv)/78

donde :

Fp = Factor de pendiente

Plt = Pendiente del lote tipo

Plv = Pendiente de lote a valorar

78 = Constante

26. Criterio según el equipamiento urbano existente

Este coeficiente es poco considerado por los valuadores y existe escasa información sobre el

mismo en los tratados de valuación. Sin embargo, por su importancia es necesario hacer mención

del mismo en este texto.

El objetivo principal de este factor se enfoca a la calificación de una serie de elementos

considerados como equipamiento urbano, que se encuentran dentro del área de influencia del

terreno.





78

La clara definición de este factor es una difícil labor, por ejemplo, un valuador que realiza un

análisis de un terreno residencial debe ponderar en su informe el aseo de la zona, el tipo de

ambientación reinante (existencia de arboledas, parques, bancas, etc), la calidad de los servicios

públicos y en general todos aquellos que de una forma técnica, objetiva y concreta el profesional

adicione como elementos que aumentan o disminuyan el valor del terreno.

Así mismo un terreno ubicado en una zona comercial debe considerar entre muchos factores, por

ejemplo, la existencia de una terminal de autobuses o una venta callejera al frente del local, o una

imperiosa ráfaga de viento constante en el sector, son factores que no debe dejar de lado el

profesional.

Estos factores son comúnmente llamados elementos de equipamiento urbano y en general los más

conocidos son:

Cuadro No 3

Elementos de equipamiento urbano

Valorizantes Desvalorizantes Mercados cercanos Cementerios cercanos Escuelas Cantinas y salones de baile Parques Sitios de trabajo ruidosos Locales de sano esparcimiento Terminales de transporte Templos Aeropuertos Servicios médicos Fábricas con olores insalubres Servicios de correos Rellenos sanitarios Centros comerciales Sectores de alta delincuencia Oficinas Públicas Alto volumen tránsito vehicular Tipos de vías Acera, cordón y desagüe pluvial Alumbrado público Servicios de teléfono Servicios eléctricos Cañería potable

No hay un criterio único que tome en cuenta la existencia parcial o total y sus efectos de los

servicios públicos o equipamiento urbano, sin embargo, en algunos casos se pueden obtener

algunos criterios que puedan considerar sus efectos.





79

La forma más eficiente de considerar el efecto positivo o negativo de estos elementos, es bajo un

estudio del mercado inmobiliario inmediato. Con base en el resultado de los valores que arroja

ese estudio, el valuador podrá verificar que tanto efecto negativo o positivo generan cada uno de

ellos sobre el bien valuado. Si no hay un mercado activo, el valuador puede tomar alguna

estrategia como analizar zonas similares (en tipología constructiva, nivel social de los habitantes,

etc) y a partir de ese comportamiento estimar los posibles efectos.

27. Criterio de calificación respecto a la ubicación del terreno en el

bloque

Debemos diferenciar la ubicación del terreno respecto al medio (los anteriormente descritos) y los

referidos a la ubicación del terreno en el bloque (medianero, fondo de calle, etc). En el Anexo C,

figura 7, se muestra la ubicación más típica que un terreno puede tener dentro de un bloque.

27.1 Criterio según Instructivo de valuación del Bancomer

Respecto a la ubicación del terreno en el bloque, el Instructivo de Valuación de Bancomer,

recomienda aplicar la calificación que se indica en el Cuadro 4.

Cuadro No. 4

Factor de ubicación respecto al bloque

Factor de Ubicación *Clasificación Tipo Zona residencial Zona comercial

0 Intermedio 1.00 1.00 1 Esquina 1.15 1.20 2 2 frentes 1.10 1.15 3 3 o más frentes 1.15 1.20 4 Cabecero 1.25 1.35





80

5 Manzanero 4 o más frentes 1.30 1.40 6 Manzanero 3 frentes 1.25 1.35 7 Interior 0.70 0.75


Fu = e((k*(Ul-5))

Donde:

K= constante

Ul= ubicación del lote a valorar

Cuadro No. 5

Valor de la constante

Sector Constante K

Comercial -0.111

Residencial -0.0255

Cuadro No. 6

Clasificación según ubicación en el bloque





81

En el siguiente ejemplo se compara un terreno ubicado en un callejón lateral contra un lote tipo

medianero:

Fu = e((k*(Ul-5))

Fu = e((-0.0255*(6-5))

Fu = 0.975

Para lote en callejón al fondo: Fu = e((-0.0255*(7-5))

Ul= ubicación del lote a valorar = 7

Fu = 0.95

En aquellos casos (fincas comerciales o residenciales), que las áreas del lote a valuar sean

mayores a las del lote tipo y que la ubicación sea menor a 5 (según clasificación), se debe realizar

un ajuste, según la siguiente fórmula:

Ubicación en la manzana Código

Manzanero 1

Cabecero 2

Esquinero 3

Medianero con dos frentes 4

Medianero 5

Callejón lateral 6

Callejón fondo 7

Lote en servidumbre 8





82

Fua = ((Fu -1) * ( Alt/Alv)) + 1

Donde:

Fu: factor ubicación

Alt: área lote tipo

Alv: área lote valuar

28. Criterio por servicios públicos

Sin duda uno de los grandes dilemas del valuador, es como estimar una metodología clara y

concreta que determine la influencia de los diferentes servicios de los cuales se sirve el terreno.

Más que todo el problema se presenta cuando uno o varios de los servicios públicos no los tiene

el terreno a valuar.

A continuación el Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica (ONT), nos presenta algunos

de los factores que aplica en la estimación de los valores de terrenos.

28.1 Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica por tipo de vías

A continuación se transcriben la clasificación de los tipos de vías que se han definido para la

aplicación del método.

Vía tipo 1: Son aquellas vías que se ubican en los sectores más valiosos y de mayor

desarrollo comercial. Además, tendrán las mejores características, en cuanto a

aspectos como materiales, estado, ancho, etc.





83

Vía tipo 2: Corresponden a aquellas vías que se ubican en las zonas comerciales de menor

desarrollo y las zonas industriales que deben soportar tránsito. Son similares a

las anteriores en cuanto a sus características.

Vía tipo 3: Este tipo de vía se localizan en las zonas residenciales y en aquellas de transición

residencial – comercial y en cuanto a sus características son similares a las

anteriores.

Vía tipo 4: Son las vías que se localizan en sectores residenciales, industriales y

agropecuarios. De lastre fino y permiten la circulación a todo tipo de vehículos.

Únicamente en zonas urbanas, algún tipo de servidumbre por sus características

ancho, tipo de material, tipo de acceso a los inmuebles se clasifican en esta

categoría.

Vía tipo 5: Son las vías que se localizan en sectores residenciales, industriales y

agropecuarios. De lastre mezclado con material más grueso tipo piedra de río o

material arenoso principalmente y permiten la circulación a todo tipo de

vehículos.

Vía tipo 6: De tierra y permiten la circulación de vehículos durante todo el año.

Vía tipo 7: De tierra y permiten la circulación de vehículos solo durante la época seca.

Vía tipo 8: Son los caminos, antiguas trochas madereras, que no permiten el paso de

vehículos de cuatro ruedas, solo para carretas, bestias, peatones. También se

incluye en esta categoría la playa cuando es la única vía de acceso a estos

inmuebles.

Vía tipo 9: Son las vías angostas que sirven de servidumbre o alameda y aceras.





84

Vía tipo 10: Son los ríos, canales, esteros o mar (tipo fluvial), cuando son la única vía de

acceso a estos inmuebles.

Vía tipo 11: Es la vía férrea, cuando son la única vía de acceso a estos inmuebles.

La fórmula que sugiere aplicar para estimar el coeficiente por tipo de vía:

Cv = e((Vft-Vfv))*0.0646

donde:

Cv = Factor de tipo de vía

Vfv = Vía de finca a valorar

Vft = Vía de finca tipo

0.0646 = Constante

28.2 Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica Servicios 1

Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposición los servicios de acera,

cordón y caño, y para ello utiliza la siguiente tabla para clasificarlo.

Cuadro No 7

Clasificación servicios 1

Disponibilidad

Clasificación Acera Cordón y caño 0 0 1 0 1 2 1 0 3 1 1 4





85

0 = ausencia del servicio y 1 = disponibilidad del servicio.

Cs1 = e((S1lv

-S1lt

) * 0.03

donde:

Fs1 = factor comparativo de servicios 1.

S1lv = clasificación de servicios 1 de lote a valorar.

S1lt = clasificación de servicios 1 del lote tipo.

0.03 = constante

28.3 Criterio Órgano de Normalización Técnica de Costa Rica Servicios 2

Por servicios (1) el ONT, califica si el terreno tiene a disposición los servicios de sistema

agua potable, sistema eléctrico y alumbrado público y los clasifica o pondera según la

siguiente tabla o matriz





86

Cuadro No. 8

Clasificación servicios 2

Servicios 2

Alumbrado Teléfono Electricidad Cañería Clasificación

0 0 0 0 1 1 0 0 0 2 0 1 0 0 3 0 0 1 0 4 0 0 0 1 5 1 1 0 0 6 1 0 1 0 7 1 0 0 1 8 0 1 1 0 9 0 1 0 1 10 0 0 1 1 11 1 1 1 0 12 1 1 0 1 13 1 0 1 1 14 0 1 1 1 15 1 1 1 1 16

La aplicación de la fórmula es de igual forma que se aplicó para los Servicios 1:

Cs2 = e((S2lv

-S2lt

) * 0.03

donde:

Cs2 = factor comparativo de servicios 2.

S1lv = clasificación de servicios 2 de lote a valorar.

S1lt = clasificación de servicios 2 del lote tipo.

0.03 = constante

29. Criterio por Rugosidad del terreno

El Instituto del Estado de México sugiere la aplicación de este criterio:





87

Cru= 1 para R < 0.50 m

Cru= 1 – R/10 para m > R > 3m

Cru = 0.70 para R > 3 m

donde:

Cru= criterio por rugosidad

R= desnivel promedio entre crestas y valles de las rugosidades

30. Criterio por nivel respecto a calle

Es importante destacar que un terreno sobre o bajo el nivel de calle, implica una inversión

diferente respecto a un lote que se ubica a nivel de la vía.

En el caso de uno y otro, se deben realizar movimientos de tierra, obras de ingeniería para

evacuar aguas y en general distintos tipos de infraestructura, necesarias para que el terreno posea

una utilidad similar a un lote a nivel o con poca diferencia respecto a la vía.


El criterio de este organismo nos presenta el siguiente factor:

Cn = e((k1 * N

lv) – (k

2 * N

lt))

donde:

Cn = Factor de nivel





88

Nlv = Nivel del lote a valorar

Nlt = Nivel del lote tipo

k1 = constante de nivel del lote a valorar

k2 = constante de nivel del lote tipo

Los valores de k1 y k2 dependen si el terreno se ubica sobre o bajo la vía. En los casos que

se ubique bajo el nivel k = -0.05, y sobre nivel k = -0.03.

31. Con ubicación vistas al frente o vista panorámica

Es necesario indicar que para este tipo de coeficiente no existe una forma establecida para

cuantificarlo. Su definición actualmente es determinada por el valuador con base en los factores

de beneficio que según su criterio y experiencia ameriten aumentar el valor del terreno.

No debe ser considerado un coeficiente ciento por ciento subjetivo ya que el valuador debe ser

consciente que la cuantificación que le asigne a éste, a partir de un análisis concreto y sobre bases

técnicas.

Existen muchos tipos de vistas al frente y su lista es interminable. Sin duda antes de definir su

influencia, el profesional no debe dejar de lado consideraciones como lo son, el uso que se hará

del suelo, la calidad del proyecto, la arquitectura del mismo, entre otros.

Lo más importante en estos casos es estudiar el mercado y a partir de los datos que éste nos

brinde proceder a dar una opinión de cuanto es la cantidad adicional que el mercado está

dispuesto a dar por ubicarse o disfrutar de una vista preferencial.





89

Capítulo IV

El proceso de Homologación

32. Homologación

Es el proceso con el cual se pretende hacer comparables dos o más bienes, que por sus

características son parecidos, pero no idénticos.

32.1 El factor de homologación

Es la cifra numérica que establece el grado de diferencia, expresado en fracción decimal o en

porcentaje, que existe entre dos bienes del mismo género, con base en sus características

particulares, para hacerlos comparables entre sí, de forma que la información obtenida del

comparable sirva para determinar el valor del sujeto.





90

Puede ser mayor o menor que la unidad, dependiendo si la condición del sujeto es mejor o

peor al comparable.

32.2 Sujeto

Con este término, identificamos al bien que pretendemos valuar.

32.3 Comparables

Son todos aquellos bienes inmuebles, que de acuerdo a nuestro estudio de mercado, serán

útiles en la aplicación de nuestro proceso de homologación.

Todos estos bienes inmuebles, debidamente comparados, darán los factores de corrección o

de homologación.

A partir de ese proceso, lograremos una conclusión final, deducida a partir del Enfoque

Comparativo de Mercado.

32.4 Parámetros de Comparación

Son las características propias que identifican a cada elemento contenido en la base de datos.

Sobre la base de esas diferencias se cuantifican los factores de homologación aplicables.

A continuación se detalla los pasos recomendados para la correcta aplicación del

método:

a. Es necesario conocer físicamente y las características de los bienes que calificamos

como comparable (aumenta la confiabilidad).

b. Se seleccionan los comparables más representativos (de la base de datos o de la

investigación de mercado). Se debe hacer buscando que guarden la máxima similitud

con el sujeto.





91

c. Se procede a la definición de los parámetros de comparación. Para ello debemos

estar claros en cuáles son las características cuyas diferencias sean más

representativas al estimar el valor del bien valuado.

d. Al determinar las diferencias entre los comparables y el sujeto, se recomienda

establecer las comparaciones en términos de dinero o en porcentajes o una razón.

e. El proceso de homologación, consistirá en generar los ajustes necesarios a cada

comparable, de forma que sea lo más parecido al sujeto analizado.

f. Se recomienda la adecuada tabulación de los resultados con el fin de lograr una

mejor comprensión e interpretación de los resultados. Ver en el ejemplo, algunas

propuestas de formatos de tabulación, sin embargo, no hay una forma de tabulación

única y depende de la forma por la que el valuador opte por presentarlo.

g. En aquellos casos que el resultado final, arroje resultados de los valores

homologados que no sean mayores al 10%, se podrá concluir por tomar un valor

intermedio.

h. Finalmente se estima el valor de mercado, a partir del resultado obtenido del proceso

aquí aplicado.

Nota:

En aquellos casos que utilicemos ¨promedios¨, se recomienda que éste sea ponderado.

u Cualquier metodología debe ser perfeccionada con el tiempo, no es absoluta, por

científica que parezca.





92

El juicio, criterio y experiencia del profesional de la valuación, son fundamentales.

Pero todo juicio o criterio, debe estar respaldado y contar con el soporte de una

metodología apropiada.

32.5 Identificación de los elementos de comparación

32.5.1 Elementos físicos de la forma

.Frente

.Área

.Forma

.Ubicación en el bloque

.Topografía

32.5.2 Elementos de ubicación

.Zona de ubicación (condición y calidad del entorno)

.Servicios disponibles

.Equipamiento urbano

.Calidad de la vialidad

32.5.3 Características físicas

Área de la construcción

.Edad de la construcción y/o edad de las mejoras

.Calidad y tipo de construcción

.Calidad y funcionabilidad del proyecto





93

33. Tipos de Homologación

33.1 Homologación ¨flexible¨

Se le denomina método flexible en razón que la intervención del valuador está más presente

que en otros métodos de homologación.

33.2 Homologación ¨inflexible¨

El método de homologación ¨inflexible¨, es aquel que basa el proceso en parámetros

previamente establecidos y determinados por organismos rectores.

En algunos países existen una serie de parámetros estandarizados, como es el caso de:

Zonas comerciales identificadas, premios y castigos por los diferentes anchos frente a calle.

Efecto de la distancia al centro de población o punto de mayor valor, etc.

En el caso de Costa Rica, el ONT (Organismo de Normalización Técnica), ha realizado

estudios en el pasado, en el campo de la econometría determinando algunos parámetros en

aspectos de valuación. Sin embargo, éstos no han sido admitidos ni divulgados entre la

comunidad.





94

34. Factores de Homologación de Edificaciones

A continuación se presentan algunos factores de homologación aplicables a la valuación de

edificaciones.

34.1 Factor de negociación

FN = 1- (Precio de oferta - Precio a la venta) Precio oferta

donde:

Precio de venta = precio mínimo que estaría dispuesto el vendedor a entregar el bien.

Precio oferta = precio que está expuesto al mercado inmobiliario.

Ejemplo:

Se tiene en oferta un inmueble en ¢40.0000.000, finalmente luego de investigar al oferente

se determina que estaría dispuesto a vender el bien en ¢38.000.000.

Por lo tanto, el factor de homologación a aplicar en la tabla será de:

FN = 1- (40.000.000 – 38.000.000) 40.000.000

FN = 1 – 0.05 = 0.95

En este caso el valor a ser incluido en la tabla de homologación es de 0.95. El cual está

interpretando el sentir del mercado a someter a negociación hasta un 5% del precio ofertado.





95

34.2 Factor de homologación por edad

En el caso del efecto de la edad en las edificaciones se propone del uso del modelo que sugiere la

valuación del estado de México:

Fed = 0.20 + VUTs1.4 – Es1.4 * 0.80

VUTc1.4 - Ec1.4

Donde:

VUT = vida útil (sujeto o comparable)

Ec = edad cronológica del sujeto o comparable)

Ejemplo:

En el estudio de mercado, se han determinado las siguientes edades de varios inmuebles

en oferta.

Inmueble A: Edad 10 años

Inmueble B: Edad 15 años

Inmueble C: Edad 2 años

El inmueble que se desea valuar, tiene una edad de 5 años.

Las vidas útiles totales de las edificaciones se estiman en 60 años

Fed = 0.20 + VUTs1.4 – Es1.4 * 0.80

VUTc1.4 - Ec1.4

Para el inmueble A:

Fed = 0.20 + 601.4 – 51.4 * 0.80 601.4 - 101.4

Fed = 0.20 + 308.61 – 9.52 * 0.80 308.61 – 25.12





96

Fed = 0.20 + 299.09 * 0.80 283.49

Fed = 1.04

El factor de homologación en este caso es 1.04, mayor que la unidad. Debe de interpretarse

como un ¨premio¨ al valor del comparable, con el fin de hacer homólogas (iguales) la

edificación A con el sujeto, desde el punto de vista de la edad.

Para el inmueble C:

Fed = 0.20 + 601.4 – 51.4 * 0.80 601.4 - 21.4

Fed = 0.20 + 308.61 – 9.52 * 0.80 308.61 – 2.64

Fed = 0.20 + 299.09 * 0.80 305.97

Fed = 0.98

El factor de homologación en este caso es 0.98, menor que la unidad. Debe de interpretarse

como un ¨castigo¨ al valor del comparable, con el fin de hacer homólogas (iguales) la

edificación C con el sujeto, desde el punto de vista de la edad.

34.2.1 Propuesta de la Ing. Norma H. Aguilar

La Maestra en Valuación Aguilar señala en su ponencia dentro del marco de la XXIII

Congreso de la UPAV, la siguiente fórmula:

Fec = (1 – (E/VUT)1.4) * F





97

Fec = Factor por edad y conservación

E = Edad

VUT = Vida Útil Total

F = Factor que corresponde a se Estado de Conservación de acuerdo a la siguiente tabla:

Cuadro No. 9

Clasificación del estado de conservación

Calificación Factor Estado

10 1.00 Nuevo

9 0.99

8 0.975 Normal

7 0.920

6 0.820 Reparaciones Sencillas

5 0.660

4 0.470 Reparaciones Importantes

3 0.250

2 0.135 En Desecho

También propone otra fórmula de ¨factor de demérito por edad¨, de acuerdo a la siguiente

fórmula:

Fed = 0.10 * VUT + 0.90 * (VUT – Eef) VUT

donde:

Fed = Factor de demérito por edad.





98

VUT = Vida útil total.

Eef = Edad efectiva de la construcción = (VUT-VUR) = Eef.

VUR = Vida útil remanente.

34.3 Factor de homologación por uso del suelo

Fcus = 0.20 CUSS + 0.80

CUSC

donde:

FUSC = coeficiente del uso del suelo = (área construida / área total del terreno)

S = Sujeto C = Comparable

Ejemplo:

Sujeto

Área terreno 250 m2, área construida 145 m2

Cus = 145/250 = 0.58

Comparable

Área terreno 235 m2, área construida 160 m2

Cus = 160/235 = 0.68

Fcus = 0.20 * 0.58 + 0.80 0.68

Fcus = 0.97





99

En este caso el factor de homologación está reconociendo que el comparable tiene un mejor

uso del suelo, desde el punto de su aprovechamiento. Por lo tanto, tiene una posición menos

ventajosa el sujeto en este sentido, por esta razón el factor es menor que a unidad.

34.4 Factor por superficie construida

Este factor toma en cuenta el efecto del área construida pueda sobre el valor del inmueble.

Para la aplicación de este criterio se debe partir de lo siguiente:

u Si FSC es menor de 10%, se recomienda utilizar como FHSC = 1.

Si es mayor que 10%, se procede a homologar la superficie construida con la fórmula:

FHSC= 0.20 * SCc + 0.80 SCs

donde:

FHSC: factor de homologación por superficie construida

SCc: superficie construida del comparable

SCs: superficie construida del sujeto

Ejemplo:

En inmueble comparable tiene 125 m2 construidos y el inmueble sujeto 175 m2

FHSC = ((175 – 125) / 175) *100

FHSC = 28.57%

FHSC = 0.20 125 + 0.80 175





100

FHSC = 0.94

El factor de homologación en este caso, se interpreta de igual forma que en la valuación de

terrenos, a mayor área menor valor y en este caso no es la excepción. El inmueble

comparable de quien conocemos el precio, tiene un área menor al sujeto, por lo tanto el

factor castiga el precio comparable reflejando que el área del sujeto es mayor.

34.4.1 Criterio (1/10)

Este criterio parte del principio que señala que el valor de un inmueble puede sufrir

variaciones cuando se incremente o disminuye la superficie construida en una décima parte.

FHSC = (SCc/SCs)1/10

donde:

FHSC: factor de homologación por superficie construida

SCc: superficie construida del comparable

SCs: superficie construida del sujeto

Exponencial = 1/10

35. Calidad del proyecto

Como lo señala en su ponencia la M. en Val. Norma Aguilar, este factor tiene como fin

tomar en cuenta aspecto del inmueble visto como una unidad funcional en virtud de su:

funcionalidad, tamaño de los espacios, iluminación, ventilación, estética y confort del

edificio.





101

Cuadro No. 10

Factor calidad proyecto

Excelente 1.10

Muy Bueno 1.05

Bueno 1.00

Regular 0.95

Malo 0.90

Muy Malo 0.85

36. Tipo de vías

Se sugiere aplicar los factores analizados en el punto 28.

37. Ubicación en el bloque

Se sugiere aplicar los factores estudiados en el punto 27.10.

38. Criterio de depreciación total

Citamos nuevamente la ponencia de la M. en Valuación Norma H. Aguilar, quien nos

expone el siguiente criterio para calificar en un inmueble la llamada depreciación total

(califica por su estado de conservación, edad y obsolescencia). Lo anterior se expresa en la

siguiente fórmula:

Fdt = Fed * Fco * Fob

donde:





102

Fdt = factor depreciación total

Fed = factor por edad

Fco = factor por conservación

Fob = factor por obsolescencias (funcional, económica, física)

El factor por estado de conservación, se toma del siguiente cuadro:

Cuadro No. 11

Factor estado de conservación (*)

(*)Transcrito del manual de Homologación de la M. en Val. Norma Aguilar Frías

39. Ejemplo de homologación aplicado a una edificación





103

Información Sujeto 1 2 3 4 5 6

Ubicación: Loma Verde, casa 112

Estancia Antigua Antigua Tres Ríos, Lote 12




Estancia Antigua Antigua Tres Ríosl, Lote 110


Tipo de inmueble Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda Vivienda

Clasificación de la zona Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial Residencial

Área de terreno (m2) 240 245 280 260 250 250 220

Posición en el bloque Medianero Medianero Esquinero Medianero Medianero Medianero Medianero

Edad (años) 8 2 4 1 2 3 5

Área de edificación (m 2) 133 120 115 142 130 127 135

Frente/Fondo del lote 1 a 1,3 1 a 3,00 1 a 3,2 1 a 3 1 a 3,15 1 a 3 1 a 3,00

Nivel respecto a acera 0 0 0 1 m sobre 80 cm sobre 30 cm sobre 0

Forma Regular Regular Regular Regular Regular Regular Regular

Fecha 17/11/2007 15/08/2007 25/10/2007 05/02/2007 15/07/2007 15/07/2007 10/05/2007

Precio venta Ofertado (¢) ? 37.200.000 38.670.000 44.000.000 39.150.000 65.000.000 35.100.000

Precio negociado (¢) 36.084.000 36.736.500 43.120.000 37.584.000 61.100.000 34.047.000

Precio Unitario (¢/m 2) 310.000 336.261 309.859 301.154 511.811 260.000

Condiciones de venta Avalúo Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta Oferta

Punto de referencia S. Gómez T. Mendez A. Peter M. Zeledón R. Picado R. Picado

Contacto/Teléfono 390-2055 290-25-60 389-5062 245-6025 386-1278 221-1451

DATOS PROCEDENTES DE LA INVESTIGACION DE MERCADO

Comparables

Tabla No. 4

Se desea determinar el valor estimado de una vivienda de 130 m2, ubicada en el sector del

Cantón de Tres Ríos, Distrito Tres Ríos de la Provincia de Cartago, conocida como

urbanización Estancia Antigua.

En la tabla No. 4, se anotan los datos que surgen de la investigación de mercado de la zona.





104

Como primer paso debemos determinar cuáles serán los elementos, características o

variables cuantitativas e intangibles que consideramos como diferencias relevantes entre

sujeto y comparable.

1. En primer lugar, determinamos si el mercado está dispuesto a rebajar los precios

ofertados. Lo anterior se puede decidir basados en la entrevista con el vendedor.

Este caso se ha denominado como factor de negociación y para cuantificar el mismo

aplicamos la siguiente fórmula.

• Factor de negociación:

FN = 1- (Precio de oferta - Precio a la venta) Precio oferta

Cálculo para la referencia No. 1

FN = 1- (37.200.000 – 36.084.000) 37.200.000

FN = 1- (0,03)

FN = 0,97

En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5, y 6 se obtiene el resultado por el mismo

proceso. (0.95, 0.98, 0.96, 0.94, 0.97).

2. Continuando con el ejemplo, es notable que hay diferencias de edad y esa diferencia

entre sujetos y comparables la cuantificamos con la siguiente fórmula.

• Factor de homologación por edad:

Fed = 0.20 + VUTs1.4 – Es1.4 * 0.80





105

VUTc1.4 - Ec1.4

Donde:

VUT = vida útil (sujeto o comparable)

Ec = edad cronológica del sujeto o comparable)

Comparable No. 1 = edad de 2 años

Sujeto = edad de 8 años

Vida útil establecida para los dos casos = 60 años

Fed = 0.20 + 601.4 – 81.4 * 0.80

601.4 - 21.4

Fed = 0.20 + 308,611 – 18,379 * 0.80 305,972 – 2,639

Fed = 0.20 + 290,232 * 0.80 303,333

Fed = 0,966

En los casos de los comparables 2, 3, 4, 5, y 6 se obtiene el resultado por el mismo

proceso. (0.970, 0.955, 0.959, 0.964, 0.991).

3. Respecto a las diferencias existentes desde el punto de vista de las áreas construidas,

procedemos de la siguiente forma:

• Factor por superficie construida

FHSC = (SCs – SCc) * 100

SCs

Donde:





106

SCsc = superficie construida (sujeto o comparable)

u Si FHSC es menor de 10%, se recomienda utilizar como FHSC = 1.

Si es mayor que 10%, se procede a homologar la superficie construida con la fórmula:

FHSC= 0.20 * SCc + 0.80 SCs

En el caso de la superficie construida del comparable No. 5

FHSC = 133 - 127

127

FHSC = 4.55 que es menor al 10%

En este caso se recomienda aplicar un factor de 1

En el caso del comparable No. 2, se obtiene el siguiente resultado:

FHSC = 133 - 115

115

FHSC = 13.53 que es mayor al 10%

Se recomienda aplicar:

FHSC= 0.20 * 115 + 0.80 133

FHSC = 0,972

En el resto de los casos si se aplica el proceso, se obtienen valores menores al 10%, por

lo tanto sólo en el caso de la referencia 2, se recomienda aplicar el factor por la fórmula

y en el reto de los casos se aplica 1.





107

Sujeto 1 2 3 4 5 6

Area del terreno (m2) 240 245 280 260 250 250 220Fecha de referencia 15/08/2007 25/10/2007 05/02/2007 15/07/2007 15/07/2007 10/05/2007

medianero medianero medianero medianero medianero medianero0,970 0,950 0,980 0,960 0,940 0,9700,970 0,970 0,950 0,960 0,960 0,990

Ajuste por superficie construida 1,000 0,970 1,000 1,000 1,000 1,000

*Precio del conjunto (¢/m2) ? 310.000 336.261 309.859 301.154 511.811 260.000

Factor de homologación 0,941 0,894 0,931 0,922 0,902 0,960

Valor conclusivo del terreno (¢/m2) 291.679 300.569 288.479 277.544 4 61.85 8 249.678

*Tipo de cambio ¢521/$

*precio del conjunto = precio ofertado/metros cuadrados construidos.

Observaciones:

Ing. Ronny González Mora Fecha: ICO 5890Ced. 3-296-878

2 de octubre de 2007

TABLA No. 5

HOMOLOGACION DE VALORES DE TERRENO

Comparables

Ubicación en el bloqueAjuste NegociaciónAjuste edad

4. En algunos casos podemos encontrar diferencias en el estado de conservación del

sujeto respecto a los comparables, en estos eventos se recomienda aplicar el criterio

de Heideche.

5. Una vez obtenidos los resultados del proceso de comparación, los resultados se

tabulan como a continuación se presentan:

Como puede notarse (desde el inicio del proceso se resalta), la referencia No. 5, está fuera

de los rangos establecidos por la referencias. Sin embargo, para efectos del ejercicio, se ha





108

Sujeto 1 2 3 4 6

Area del terreno (m2) 240 245 280 260 250 220Fecha de referencia 15/08/2007 25/10/2007 05/02/2007 15/07/2007 10/05/2007

medianero medianero medianero medianero medianero0,970 0,950 0,980 0,960 0,9700,970 0,970 0,950 0,960 0,990

Ajuste por superficie construida 1,000 0,970 1,000 1,000 1,000

*Precio del conjunto (¢/m2) ? 310.000 336.261 309.859 301.154 260.000

Factor de homologación 0,941 0,894 0,931 0,922 0,960

Valor conclusivo del terreno (¢/m2) 291.679 300.569 288.479 277.544 249.678*Tipo de cambio ¢521/$

*precio del conjunto = precio ofertado/metros cuadrados construidos.

Valor recomendado es de ¢281,590/m2 construido.

Observaciones:No hay

Ing. Ronny González Mora Fecha: ICO 5890Ced. 3-296-878

Ajuste NegociaciónAjuste edad

17 de noviembre de 2007

TABLA No. 6

HOMOLOGACION DE VALORES DE TERRENO

Comparables

Ubicación en el bloque

esperado hasta este punto para mostrar su discrepancia y así tomar decidir eliminarla, como

se muestra en la tabla No. 6.

En este caso se opta por un promedio simple de los precios homologados, que nos

sugiere un valor de ¢281,590/m2. El valor (precio más probable) es de:

Valor = ¢281,590/m2 * 133 m2

Valor = ¢37,451, 470.00





109

En clase se discutirán otras alternativas que se pueden tomar con respecto al conjunto de

precios homologados para poder obtener el precio más probable con recomendado con

mayores bases o criterios técnicos.

CAPÍTULO V

ENFOQUE DE COSTO APLICADO A LA VALUACIÓN DE

EDIFICACIONES

Introducción

Este capítulo desarrolla el tema referente al avalúo de edificaciones. Se detalla en una primera

parte los aspectos más importantes a tomar en cuenta antes de hacer uso de cualquier

metodología de valuación. Para ello se exponen los temas de depreciación de edificaciones, vidas

útiles estimadas totales, vidas remanentes y costos de construcción unitarios entre otros aspectos.

El objetivo principal de este capítulo es que el profesional le dé la importancia necesaria a todos

aquellos factores que influyen en el avalúo de una edificación. Cabe destacar que la información

aquí contenida centra su atención en el avalúo de viviendas residenciales, sin embargo la mayor

parte de los aspectos que se analizan son susceptibles a proyectarse a edificaciones de mayor

dimensión.

Los métodos de valuación desarrollados en este capítulo se basan en las Normas dictadas por la

Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), y el Comité Internacional de

Estándares de Valuación, IVSC.

Es importante antes de introducir cualquier método de valuación, dominar una serie de

conceptos, terminologías y otras herramientas que a continuación se detallan.





110

40. Depreciación

El término depreciación, ha evolucionado al lado del desarrollo industrial de que ha sido objeto el

hombre.

Una vez que la Humanidad nota que el desarrollo agrícola no lo es todo, inicia la incorporación

del desarrollo industrial a su modo de vida. Se hace notar primero en sus rústicas herramientas y

luego en máquinas más complejas, un progresivo desgaste el cual se manifiesta en sus costos de

producción.

En lo que se considera como el primer Tratado de Contabilidad, cuyo autor fue Luca Pacioli

(1494), no se hace referencia al concepto de depreciación. Pero a partir de este escrito se dio pie

a que otros autores iniciarán estudios en los cuales se percibía el inicio del uso del término aunque

su concepción no fuese como hoy lo aplicamos.

En un principio el término depreciación fue más relacionado con el uso de maquinaria y no a las

edificaciones. A partir de 1835 la depreciación se empieza a relacionar con las condiciones y

estado físico del bien.

En 1683 Stephen Monteaque, trata el tema del deterioro de los bienes en su libro "Deptor and

Creditor - Mase Easie", y asigna un porcentaje del valor total como deterioro del bien.

Para los años 1833 y 1835 varias empresas como la Compañía del Ferrocarril de Baltimore y

Ohio y una Compañía de Londres, consideran un 5% y un 20% en la renovación de equipos y en

la depreciación de calderas respectivamente.





111

Durante varios años se consideró la depreciación como un medio de desvalorizar los bienes, en

los cuales su uso generaba un gran desgaste (más que todo maquinaria y equipos de producción

masiva).

En este proyecto se estudia la depreciación con base en los métodos recomendados por la Unión

Panamericana de Asociaciones de Valuación ( UPAV).

A continuación se analizan varios métodos para depreciar bienes.

40.1 Definición de depreciación

Existe una gran variedad de definiciones para el concepto. Se dice que cada actividad tiene una

definición específica.

Desde un punto de vista de la ingeniería de costos, Mase y Flover en su obra "Como Analizar

Costos", define la depreciación como:

"La pérdida operada en la vida, o el valor de un elemento activo a causa del uso, abuso, desgaste,

o la acción de los elementos o del transcurso del tiempo."_13_

La depreciación tiene como fin determinar la pérdida del valor por el paso de los años y el uso.

Al depreciarse un elemento, se produce una pérdida del límite máximo del valor.

Debido al enfoque de este estudio se utiliza la definición de Floy en su obra: "Valuación de

Propiedades de Utilidad Pública" que indica:

"La depreciación es una reducción de las utilidades, expresada en unidades monetarias y

debido a un deterioro en el activo físico en razón de: el desgaste, la edad o decadencia física,

la insuficiencia, la obsolescencia y el descuido en la conservación."





112

Esta definición es clara en el sentido que son muchos los factores que debe considerar el valuador

para obtener un valor de depreciación útil y real.

40.2 Objetivos de la depreciación

Los bienes se depreciarán entre otras razones por los siguientes puntos:

_ Con un fin de justicia. Debido a que el bien ha sido utilizado por determinado tiempo, esto

provoca generalmente una pérdida de utilidad que se traduce en una pérdida de valor.

_ Tener una herramienta con la cual se puede disponer de un medio para recuperar el capital

invertido.

_ Como medio de recuperar el costo de la depreciación, de manera que éste, sea cargado en los

costos de producción.

40.3 Terminología básica

No se puede iniciar el análisis de los métodos de depreciación sin antes tener claramente definidos

una serie de términos claves que muchas veces son considerados de manera errónea. Por este

motivo el valuador ha de dominar conceptos como:

Base de depreciación

Está constituida por el costo original, el costo de sustitución o el valor de reposición.

Base depreciable

Es la base de depreciación menos el valor de reposición.

Depreciación acumulada





113

Es la suma de la depreciación total, a partir de su base dada.

Depreciación anual

Es la depreciación que sufre un bien durante un año de su vida útil.

Depreciación teórica

Es un valor de depreciación el cual no incluye en su cálculo factores como estado de

conservación, condiciones probables de uso futuro, etc.

Depreciación acelerada

En algunos momentos durante la vida útil de un bien, el uso del mismo es excesivo, produciendo

una disminución en su utilidad, lo que a su vez produce una depreciación mayor a la normal.

Agotamiento

Se produce cuando un bien llega al final de su vida útil, por lo tanto su valor actual es cero y solo

tiene valor de desecho.

Valor de recuperación

Considerado como el importe neto que se obtiene cuando un bien deja de ser utilizado y es

necesario reponerlo.

Valor de reposición nuevo (VRN)

Es el valor de cotización o estimado de mercado de una construcción o equipo (activo) igual o

equivalente al existente, más los gastos en que se incurriría en la actualidad por concepto de

ingeniería civil, electromecánica, permisos, tasas, seguros, gastos de importación, etc, según sea

el caso.

Valor neto de reposición (VNR)





114

Es el valor que tienen los bienes (activos) a la fecha en que se efectúa el avalúo y se determina a

partir del valor de reposición nuevo (VRN), corregido o aumentado por los factores de

depreciación debidos a: la vida consumida respecto de su vida útil de producción económica,

estado de conservación y grado de obsolescencia relativa a la empresa que se valúa.

Vida útil total estimada (VUT)

Es la vida que se estima tendría el bien (activo) considerando los límites de producción y

economía en condiciones de operación normal. Es difícil predecirla con exactitud, sin embargo

existen tablas que se ofrecen como una guía para la asignación de vida útil a unidades nuevas.

Vida útil remanente (VUR)

Es la vida estimada entre la fecha en que se practica el avalúo y la fecha en que el bien (activo) ya

no puede funcionar económicamente. La vida útil remanente se obtiene multiplicando la vida útil

total (VUT) por el cociente que resulta de dividir el valor neto de reposición (VNR) entre el valor

de reposición nuevo (VRN).

Depreciación anual (DA)

Se refiere a la depreciación anual que tendría el bien (activo) durante la vida remanente del

mismo. Y es el cociente que resulta de dividir el valor neto de reposición (VNR) entre la vida útil

remanente (VUR).

Depreciación acumulada total (DAT)

Es la depreciación que tiene el bien (activo) entre la fecha del avalúo y la fecha de adquisición.

Se obtiene de la diferencia entre el valor de reposición nuevo (VRN) y el valor neto de reposición (VNR).

Depreciación por edad (DE)





115

Es la depreciación que tendría el bien (activo) por efecto de su vida transcurrida. Existen varios

métodos para medirla y entre ellos están el de la línea recta, suma de dígitos, fondo de

amortización, saldo decreciente, Ross-Kuentzle y Ross-Heidecke.

Depreciación por edad y estado de conservación (DEC)

Es la depreciación que tendría el bien (activo) por efecto de su edad y el estado de conservación

en que se encuentre. El método más usado para depreciar bienes inmuebles es el de Ross-

Heidecke.

40.4 Principales causas que provocan la depreciación de los bienes

Existen varias causas por las cuales un bien puede sufrir depreciación y con base en el cuadro de

R.B. Kests, se resumen en:





116

Cuadro No 1

Causas de la depreciación

CAUSAS DE LA DEPRECIACION POR EFECTO DE Desgaste por funcionamiento

I. Causas Físicas Deterioro (decrepitud) Exposición a agentes atmosféricos y elementos

Ineficiencia o Ineptitud

II. Causas Funcionales Obsolescencia

A. Bienes Tangibles Accidentes negligencia, fuego, rayo, temperatura, agua

Daños: parásitos, contaminación, agua

III. Causas Contingentes Disminución de provisión, gas, agua

B. Bienes Intangibles Derechos limitados en el tiempo

El desgaste se produce por el uso y funcionamiento a que esté sometido un bien, y en muchos

casos hasta sin funcionar puede llegar a depreciarse. La decrepitud ocurre cuando el deterioro es

producto de la acción del tiempo.

La insuficiencia se aplica cuando el bien no alcanza a producir lo que se requiere.

El que una edificación se deprecie por obsolescencia se presenta en el momento que nuevas

invenciones, nuevos materiales constructivos, métodos constructivos modernos, etc, cambian y

mejoran los resultados obtenidos.

Las causas contingentes a que se refiere la tabla son aquellas producto de situaciones

accidentales, por deficiencias en el mantenimiento y en general situaciones ajenas al inmueble en

sí, pero que muchas veces son imputables a la ineficiencia de los servicios públicos.





117

En el caso de los bienes intangibles, su depreciación generalmente esta asociada directamente con

problemas de índole legal del dominio de los bienes o por limitaciones de derechos sobre los

mismos entre otros aspectos.

Muchos autores reducen más la anterior tabla e indican que la depreciación se origina por tres

causas primarias, siendo éstas, la depreciación por deterioro físico, funcional y económico. A

continuación se detallan estas causas.

40.5 Deterioro físico

Un bien se deteriora físicamente producto de su uso y funcionamiento, aunque también por un

efecto casual, puede ser que se deteriore aunque no se use. Este tipo de causa ocurre dentro de

los límites de la edificación. Un ejemplo de la misma son la existencia en una edificación con

materiales de pisos quebrados, repellos fallados, rodapies en mal estado, cielos rasos falseados,

etc.

El paso del tiempo es un gran enemigo de las edificaciones. Este provoca la decrepitud física y

cada día que transcurre su costo de mantenimiento aumenta.

Hay que tomar en cuenta que en la mayor parte de los casos es inevitable el deterioro entre otras

razones producto de la edad, intemperismo y abrasión. El uso provoca desgaste por fricción,

impacto, vibración, etc.

40.6 Desuso funcional

Son causales la inutilidad o sobre suficiencia de la edificación. Según sus condiciones es

considerado curable o incurable y ocurre dentro de la línea de la edificación.

Este tipo de depreciación no es medible con formulaciones y depende en su totalidad del criterio

y la experiencia del valuador.





118

También este campo comprende a la obsolescencia. Esta es de orden económico o producto de

los llamados cambios de estilo.

La obsolescencia se refiere al cambio de valor debido al progreso de las artes, innovaciones e

inventos nuevos o simplemente se produce una mayor exigencia de rendimiento el cual la

edificación no está en capacidad de dar.

40.7 Desuso económico

Este tipo de depreciación ocurre fuera de la línea de propiedad. En teoría es "incurable".

Se origina al momento de producirse un desequilibrio en la inversión que se realizó en una

construcción y los rendimientos producidos por la misma.

El desuso económico es causado por elementos tan variados como: cambios en la vecindad (tipo

social, moral), aumento excesivo en el tráfico, la situación local o monetaria nacional o cualquier

otra influencia que produzca la disminución del valor del bien.

40.8 Obsolescencia como forma de depreciación en los bienes

La depreciación en los bienes no solamente ocurre por eventos relacionados con su estado físico

y las inclemencias del tiempo. En general los bienes o algunos tipos de bienes sufren importantes

pérdidas de valor por eventos intangibles, como los que a continuación se señalan.

40.8.1 Obsolescencia funcional

Se da por causas internas de la planta y es definida como una pérdida del valor provocado

por condiciones de la planta.

La obsolescencia funcional es un impedimento que reduce la capacidad o eficiencia

funcionales provocada por factores como :





119

- Exceso capacidad (La diferencia entre el costo de reposición nuevo y el valor de mercado

nos da la depreciación por causas físicas, económicas, funcionales).

- Inadecuación.

- Cambios avance tecnológico.

- Cambios en relación con otras piezas del equipo dentro de la planta.

“Es la incapacidad de un elemento para desempeñarse adecuadamente en la función que se le

requiere en la actualidad.” Puede ser curable o incurable.

Tambiénn se puede decir atribuir a una pérdida de valor debida a factores inherentes al bien

mismo y a cambios en el diseño, materiales o procesos, que traen como consecuencia la

Inadecuación, exceso de capacidad, falta utilidad funcional, uso de materiales, o excesivos

costos de operación.

Su medida se puede lograr en relación a la diferencia entre el costo de producción de un

artículo nuevo y el costo de reposición del mismo.

Causas obsolescencia funcional

- Falta utilidad.

- Exceso capacidad.

- Cambio diseño.

- Eficiencia.

Los activos industriales son ineficientes funcionalmente siempre que sus servicios pudieran

ser prestados de manera más eficaz o económico por otras unidades del mismo diseño u otro

distinto.





120

40.8.2 Obsolescencia económica

Es una pérdida de valor o reducción de deseabilidad de obtener la propiedad de algo y surge

por fuerzas económicas externas a ese algo.

Su medida se puede lograr en relación a la reducción de la deseabilidad o vida útil de un

activo por razones externas.

Causas obsolescencia económica

- Conceptos administrativos - gerenciales.

- Disponibilidad materia prima.

- Disponibilidad mano de obra.

- Acceso al mercado.

- Reglamentos gubernamentales.

- Capacidad generación ingreso.

- Cambios sociales, oferta - demanda.

41. Métodos para calcular la depreciación

Existen diferentes métodos y formas para determinar la depreciación de un bien inmueble. En este

apartado se analizarán algunos de los métodos de mayor uso. Se es claro en señalar que el

método recomendado a utilizar en valuación es el denominado "Método de Ross-Heidecke", el

cual es de uso aprobado por la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV).

41.1 Método de la Línea Recta

Este método pertenece a los llamados métodos directos. Supone que la depreciación varía

linealmente con la edad. Por lo tanto su representación es una línea recta y se usó originalmente

para cálculos de depreciación, es muy simple y de fácil aplicación.





121

En Costa Rica la "Ley y Reglamento del Impuesto sobre la Renta", acepta el uso de este método

para efectos de valuación.

Matemáticamente el método se describe indicando que una vez asignada una vida probable, se

toma el valor depreciable y se divide entre la edad probable. La esperanza de vida del bien se

estima en un 100%, por lo que su depreciación se indica porcentualmente. Dicho de otra forma

"el valor que se pierde, es directamente proporcional a la vida del bien.

La ecuación se expresa como:

VD = (VRN) * (E ÷ Vp)

VNR = VRN - VD

Nomenclatura general:

VD = Valor de depreciación

Vp = Vida útil total estimada

E = Edad del bien

Valor neto de reposición (V.N.R)

Es el valor que tienen los bienes a la fecha en que se practicó el avalúo y se determina a partir del

valor de reposición nuevo (V.R.N) el cual ha de estar corregido por la metodología de

depreciación de Ross-Heidecke.

Valor de reposición nuevo (V.R.N)

Este valor de reposición nuevo es el valor de cotización o estimado del mercado, de una

edificación incluyendo todos los costos asociados a su elaboración (costos directos + costos

indirectos).

De esa forma se asigna a la depreciación una función de primer grado con la edad, en lo cual

actualmente no se está muy de acuerdo. Más aún, la experiencia ha demostrado que





122

generalmente la depreciación en los primeros años de uso del bien tiende a ser menor y que va

aumentando hasta un máximo de valor que se da al final de la vida de servicio. Esto es válido

tanto para edificios como para maquinaria.

41.2 Método de Kuentzle

George Kuentzle desarrolló una fórmula la cual se representa como una parábola de segundo

grado, consecuentemente la depreciación es considerada de una manera más "suave" respecto a

la anterior teoría. En ella se admite el principio que anteriormente se afirmó, el cual dice que a

menor edad la depreciación es menor, aumentado con el paso de los años. En el caso de bienes

inmuebles sometidos a fuerzas dinámicas como edificios de estacionamiento el uso de esta

fórmula es recomendable.

Su fórmula se expresa como:

VD = (VRN - Vr) * (E ÷ Vp)²

VNR = VRN - VD

Los términos mantienen el mismo significado.

41.3 Método de Ross

Ross propuso una nueva formulación. Este autor une los dos procedimientos anteriores, el de la

línea recta y el de Kuentzle. Considera el aumento de la depreciación respecto al paso de los años

de manera más suave. El principio fue desarrollado para bienes con desgastes más regulares

como edificaciones, estructuras, etc.

Su fórmula se expresa en los siguientes términos:

VD = (VRN - Vr) * ½ * {(E ÷ Vp + E² ÷ Vp²)}

VNR = VRN - VD





123

Los términos mantienen el significado establecido.

41.4 Método de Ross-Heidecke

Cabe resaltar que de acuerdo con los métodos y ecuaciones hasta ahora anotadas, ninguna de

ellas considera el “estado de conservación de la edificación” que se valora. Es muy posible que a

un profesional se le presente la posibilidad de analizar, por ejemplo, dos edificaciones "gemelas"

(en edad de construcción, calidad de materiales, ubicación, etc), pero con la única diferencia que

una posee un mejor estado de conservación que la otra.

Heidecke es el autor que se planteó esa posibilidad real, e introduce el concepto de estado de

conservación. La aplicación de este concepto tiene como fin el que un edificio mal conservado

pondere en su calificativo esa depreciación por falta de mantenimiento y conservación.

Dedujo que la pérdida de valor no se recupera con gastos de mantenimiento y recomienda

aumentar los valores de depreciación con ciertos porcentajes. Para ello establece cinco estados

posibles de conservación del inmueble, asignando a cada uno un porcentaje que llamó de "Plus-

Depreciación". Los estados definidos son:

A. Estado 1: Muy buen estado de conservación (0%)

B. Estado 2: Regular con conservación normal (2.52%)

C. Estado 3: Necesita reparaciones sencillas (18.10%)

D. Estado 4: Necesita reparaciones importantes (52.6%)

E. Estado 5: Estado demolición o desecho (100%)





124

Cuadro No. 12

Factores de Plus depreciación de Heidecke

ESTADO

CONDICIÓN SEGÚN INSPECCIÓN

CLASIFICACIÓN

FACTOR

¨C¨

NUEVO No ha sufrido ni necesita reparaciones

Óptimo-O

0,000

Muy bueno-MB 0,032 2

REGULAR

Requiere o ha recibido reparaciones sin importancia

Bueno B

2,52

Intermedio-I 8,09 3

Requiere reparaciones

simples

Regular-R

18,10

Deficiente-D 32,20 4

Requiere reparaciones importantes

Malo-M

52,60

Muy Malo-MM 72,20 5

Sin Valor= Valor de

Demolición

Demolición-DM

100,00

La formulación que definió Heidecke consistió en introducirle a la planteada por Ross un

coeficiente que contemplara el estado de conservación del inmueble de forma tal que se obtuvo:

D = ½ * { E ÷ Vp + E² ÷ Vp² }

VD = (VRN) * {D + (1-D) * C}

VNR = VRN - VD

donde:

VD = valor de la depreciación

D = depreciación Ross





125

C : Coeficiente estado o porcentaje de plus-depreciación según Cuadro No. 12

Reduciendo aun más la formulación, se obtiene que el valor neto de reposición (VNR) de una

edificación sea:

K = D + (1 - D) * C

VD = (VRN) * K VNR = VRN – VD O también de forma directa aplicando el factor Q = factor de conservación:

Q = 1- K

VNR = VRN * Q

Actualmente los Institutos Mexicanos de Valuación han facilitado el cálculo del factor K

(coeficiente de estado de conservación). Para ello diseñaron tablas para diferentes vidas útiles

estimadas totales y diferentes edades del inmueble sujetas a cinco estados de conservación,

(incluyen estados intermedios entre los establecidos por Heidecke y anotados al inicio) de manera

que ya no es necesario calcular el valor de K, sino simplemente se determina de tablas

prediseñadas, como la de los autores Fitto - Cervini.

Hasta este punto se han expuesto cuatro métodos de depreciación con sus respectivos desarrollos

matemáticos. Por ejemplo obsérvese que el método de la línea recta es muy drástico en la

adjudicación de la depreciación (muy alta en los primeros años) y como varía considerablemente

en relación con el método de Kuentzle que considera la depreciacíon del inmueble de una forma

más "suave" en los primeros años y que luego aumenta con el paso del tiempo. A su vez se

observa la ubicación de la curva del método de Ross - Heidecke la que corresponde como se

demostrará en siguientes puntos, a un tipo de promedio de las curvas, característica en la cual se

apoya la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), para recomendar el uso de





126

este método en la valuación de edificaciones y que se demostrará matemáticamente en próximos

puntos a tratar.

Asimismo es importante aclarar que la inclinación de una secante trazada sobre cualquiera de las

curvas expuestas en cualquiera de los gráficos presentados, mide el porcentaje de depreciación

para el intervalo de tiempo que media entre dichas dos abscisas dados en porcentajes de E/V.

Una de las característica en la metodología de Ross -Heidecke y que más la autoriza a ser

utilizada en valuación, es la consideración del "estado de conservación del

inmueble”.

También se denota como una edificación, que posee un valor inicial y un estado de conservación

nuevo, con el paso de los años y producto de la inexistencia de un programa de mantenimiento,

se inicia un proceso en el que, el estado de conservación cada día es más pobre y por ende el

valor total de la edificación es mucho menor. Por lo tanto se demuestra como el estado de

conservación de la edificación es totalmente influyente en el valor final de la misma y por ello en

se observa como un inmueble que ha pasado de un "estado 1" a un "estado 3"; con la

aplicación de un programa de mantenimiento nuevamente toma un "estado de conservación 1",

que no le concederá un valor igual o mayor al inicial, pero si reducirá substancialmente la

diferencia de valores que existían al momento de iniciar el programa de mantenimiento. Es

prudente aclarar que en algunos casos de acuerdo a las mejoras que sean aplicadas a una

edificación, su nuevo valor puede superar al que inicialmente se consideró como valor nuevo.

De los métodos estudiados el de Ross - Heidecke, es el único que considera además del paso de

los años, el estado de conservación de la edificación, es por ello que en este estudio se

recomienda su uso para el caso de la valuación de edificaciones.





127

42. Vidas Útiles de Edificaciones

La vida útil de las edificaciones es un punto central en la correcta aplicación de las diferentes

metodologías de depreciación que podemos encontrar en términos de valuación.

En algunos casos, tipos de valuaciones en específico son muy sensibles a los diferentes a

variaciones leves en la vida útil de las edificaciones, razón por la cual a continuación se

hacen algunos comentarios al respecto.

42.1 Vida útil estimada

Este concepto se define como: la vida que se estima tendría el bien (activo) considerando los

límites de producción y economía en condiciones de operación normal. Generalmente se

determina por medio de boletines especializados, consultas a fabricantes o proveedores y de la

experiencia directa de la empresa. Desde un punto de vista financiero la vida útil total estimada es

el periodo en que un bien es económicamente productivo, por lo tanto, que produce a precios

competitivos.

Esta definición es mucho más aplicable a activos como maquinarias u otro tipo de elementos de

producción masiva. Sin embargo, es muy clara en identificar dentro de ella el factor económico el

cual es primordial para la existencia de una edificación. La mayor parte de los estudios aluden a la

vida útil total estimada de las edificaciones como vida útil económica.

La vida útil económica se refiere más que todo al período de vida máximo que una edificación

tendrá y durante el cual su contribución económica es tal que su existencia y uso se justifica, no

siendo la mejor opción la demolición.

En activos como vehículos, equipos de producción, etc, la determinación o predicción de su vida

útil total es relativamente precisa dado que sus desgastes y su diseño está predestinado a servir en





128

un periodo dado. En el caso de las edificaciones la precisa definición de su vida económica útil

total es en realidad difícil de predecir.

Esta dificultad fluctúa en razón de que las edificaciones aunque se diseñan para cubrir una

necesidad y objetivo, no necesariamente se les dará ese uso definido a lo largo de su vida. Por

ejemplo en algunos casos se diseña un edificio de dos plantas para albergar locales comerciales,

pero luego se utiliza como oficinas o un salón de fiestas. Por ello el valuador tiene que considerar

una serie de factores que le ayuden en la tarea de definir con la mayor exactitud posible ese

periodo de vida, el cual en muchos casos se denomina ciclo funcional de la construcción y ha de

ser consciente de que no debe basar su determinación final solo en la apariencia externa.

Entre los factores que el valuador debe utilizar para pronunciarse acerca de este ciclo funcional

de la construcción están:

A. Su tipología.

B. Los materiales de que se compone.

C. Los procesos constructivos empleados

Adicionalmente el profesional ha de considerar en su decisión los siguientes elementos de juicio:

42.2 La edad de las edificaciones

Se considera a la edad como su vida probable o última reparación mayor. Por reparación mayor

se denota aquella reparación que incluye mejoras a las instalaciones, adecuación estructural,

mejoras en sus acabados y un elemento fundamental que es la actualización de la edificación a la

época presente.

La edad de la edificación cuenta a partir del momento de la finalización de su construcción

original. En su definición el valuador tomará como elementos de juicio, el permiso municipal, el

plano constructivo, materiales de la época, etc.





129

42.3 El uso de las edificaciones

Como se indicó el uso es un elemento fundamental a definir y sin dudar, del mismo depende en

gran proporción la vida útil total estimada de una edificación.

El valuador debe realizar un juicio objetivo con el cual se logre concluir si realmente el uso que se

le da a la edificación es rentable y que por lo tanto el camino para lograr esa rentabilidad no es la

demolición del inmueble o su transformación para ser utilizado con otro fin.

42.4 Calidad de las construcciones

Al definir la calidad de una construcción debe tomarse en cuenta la excelencia técnica y funcional

de los siguientes elementos:

A. Las cimentaciones

B. Elementos estructurales y cubiertas

C. El uso de los materiales

D. Instalaciones sanitarias

E. Instalaciones eléctricas

F. Elementos de cerrajería

G. Instalaciones y equipos especiales





130

42.5 Vida útil remanente

Es un error definir este término como la diferencia entre la edad del bien y su vida útil total

estimada.

La vida útil remanente es la vida probable que se estima tendrán los bienes en el futuro, dentro de

los límites de eficiencia de producción y economía, para la empresa en cuestión.

Es una estimación de la vida del activo entre la fecha que se practicó el avalúo y la fecha en que la

existencia del activo no es económicamente justificable.

Numéricamente su valor se obtiene de la siguiente forma :

VUR = VUT * (VNR ÷ VRN)

donde:

VUR : Vida útil remanente VUT : Vida útil total estimada

VNR : Valor neto de reposición VRN : Valor de reposición nuevo

42.6 Ejemplo de cálculo de la vida útil remanente de una edificación

Hallar la vida remanente de una edificación que se construyó hace 16 años. De acuerdo a el

archivo de costos de construcción la misma costaría elaborarla hoy día ¢4,500.000.00 colones

(VRN).

Esta presenta un estado de conservación normal. Se determina que la vida útil total estimada será

de 60 años, de acuerdo con la tabla de vidas útiles totales incluida en este tema.





131

Para determinar el valor actual debe de calcularse el valor neto de reposición, el cual se determina

con el uso del criterio de depreciación estudiado de Ross-Hiedecke.

VNR = VRN - (VRN) * K

donde :

VNR: Valor neto de reposición VRN : Valor de reposición nuevo

K : Coeficiente de estado. Para ello se utiliza un estado de conservación "Estado 2,

conservación normal", edad 16 años y vida útil total estimada 60 años.

K = 0.190

Q = 1-0.19 = 0.81

VNR = $4,500.000 * 0.81

VNR = $3.645.000

La vida remanente de esta obra es:

VUR = VUT * (VNR ÷ VRN)

VUT : 60 años

VRN : $4,500.000.00

VUR = 60 * ($3.645.000 ÷ $4,500.000.00)

VUR = 48.6 años

Por lo tanto la vida útil remanente para este caso es 49 años y no la vida útil total estimada (60)

menos la edad de la obra (16) que resultaría en 44 años.





132

43. Ejemplos de estimación del Valor Neto de Reposición

Con los siguientes ejemplos se demuestra la aplicación de los principales métodos de

depreciación vistos en este capítulo.

La nomenclatura a usar es:

Vp : Vida útil total estimada. E : Edad del bien. VA : Valor actual

VRN : Valor de reposición nuevo. VD : Depreciación.

Datos:

Una vivienda de 115.00 m² se construyó en el año de 1979, se determina que ejecutar esta obra

hoy tiene un costo de $100.000. La obra se encuentra en un estado de "conservación normal"

(no requiere mayores reparaciones).

E : 16 años

Vp : 60 años

VRN : $10.000

43.1 Método de la Línea Recta

VD = (VRN) * (E ÷ Vp)

VD = ($10.000) * (16 ÷ 60)

VD = $.2667





133

VNR = VRN - VD

VNR = 10.000 – 2.667

VNR = $7.333

43.2 Método de Kuentzle

VD = (VRN) * (E ÷ Vp)²

VD = (10.000) * (16 ÷ 60)²

VD = $711

VNR = VRN - VD

VNR = $10.000 - 711

VNR = $9.289

43.3 Método de Ross

VD = (VRN) * ½ * {(E ÷ Vp) + (E² ÷ Vp²)}

VD = ($10.000) * ½ * {(16 ÷ 60) + (16² ÷ 60²)}

VD = 10.000 * 0.169

VD = $1689

VNR = VRN - VD

VNR = $10.000 - $1689

VNR = ¢8.311





134

43.4 Método de Ross – Heidecke

Se hace uso de las tablas ya ilustradas en diferentes manuales de valuación o realizando el

calculo correspondiente con el fin de determinar K. Para determinar el valor de K de la tabla, se

considera a VT = 60 años, E = 16 años. Estado: 2, "conservación normal" (C = 2.52%)

K = 1 + (1-D) * C

D = ½ * { E ÷ Vp + E² ÷ Vp² }

D = 0.50 * {(16 ÷ 60) + (16² ÷ 60²)}

D = 0.169

K = 0.169 + (1-.169) * 0.0252

K = 0.190

VD = (10.000) * 0.190

VD = $1.900

VNR = VRN - VD

VNR = $10.000 – $1.900

VNR = $8.100

Q = 1 – K

Q = 0.810

VNR = VRN * Q

VNR = $10.000 * 0.81





135

VNR = $8.100

Como se observa existen muchas maneras de obtener la depreciación de una edificación. Cada

una de ellas depende del objetivo y las necesidades de conocer su valor.

Si se calcula el promedio de las depreciaciones anteriormente determinadas se observa que el

valor obtenido es muy cercano al hallado por el método de Ross-Heidecke. Este método al

considerar un coeficiente de estado y conservación de la obra le da un carácter más real a la

depreciación que se obtiene de la edificación y su valor es mucho más representativo de lo que

realmente le sucede a una obra producto del paso del tiempo, del uso y del programa de

mantenimiento ejecutado sobre la misma. Por lo anteriormente descrito y demostrado

numéricamente es que el presente trabajo recomienda el uso de la metodología de Ross Heidecke

para edificaciones que cumplan las condiciones estipuladas por la metodología expuesta.

Cabe resaltar que la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV), recomienda el

uso de esta este tipo de depreciación al aplicar el Enfoque de Costo.





136

BIBLIOGRAFIA

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y legalmente el valor de un inmueble y otros. Tr. por Sergio Molina Buenos Aires,

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UPAV, San José, Costa Rica. Abril 2008.

(16) Memorias Congreso XXIII Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación

UPAV. San José Costa Rica, 15 -18 Abril 2008.

(17) Apuntes varios de métodos de valuación suministrados por el Dr. Jerónimo Aznar (*)

al Ing. Ronny González. (*) Catedrático de la Universidad Politécnica de Valencia, España. Miembro del Grupo de Valoración

Multicriterio.



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