MODELADO Y SIMULACIÓN BASADA EN AGENTES...
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MODELADO Y SIMULACIÓN BASADA EN AGENTES, PARA ANALIZAR LOS PROCESOS DE DENSIFICACIÓN URBANA EN BOGOTÁ. CASOS DE ESTUDIO: UPZ 79 CALANDAIMA, UPZ 65 ARBORIZADORA Y UPZ 73 GARCÉS NAVAS Nelson Daniel Bojacá Correcha Jhonatan González Salguero Universidad Distrital Francisco José de Caldas Facultad de Ingeniería, Ingeniería Catastral y Geodesia Bogotá D.C. 2015
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MODELADO Y SIMULACIÓN BASADA EN AGENTES, PARA ANALIZAR LOS
PROCESOS DE DENSIFICACIÓN URBANA EN BOGOTÁ.
CASOS DE ESTUDIO: UPZ 79 CALANDAIMA, UPZ 65
ARBORIZADORA Y UPZ 73 GARCÉS NAVAS
Nelson Daniel Bojacá Correcha Jhonatan González Salguero
Universidad Distrital Francisco José de Caldas
Facultad de Ingeniería, Ingeniería Catastral y Geodesia
Bogotá D.C.
2015
MODELADO Y SIMULACIÓN BASADA EN AGENTES, PARA ANALIZAR LOS
PROCESOS DE DENSIFICACIÓN URBANA EN BOGOTÁ.
CASOS DE ESTUDIO: UPZ 79 CALANDAIMA, UPZ 65
ARBORIZADORA Y UPZ 73 GARCÉS NAVAS
Nelson Daniel Bojacá Correcha Jhonatan González Salguero
Monografía de grado presentado como requisito parcial para optar el título de:
Ingenieros Catastrales y Geodestas
Director:
Ingeniero Edwin Robert Pérez Carvajal
Observatorio Territorial de la Universidad Distrital (OTUD)
Grupo de Investigación GIGA
Universidad Distrital Francisco José de Caldas
Facultad de Ingeniería, Ingeniería Catastral y Geodesia
Bogotá D.C.
III
Dedicatoria
Principalmente a mi madre que
desde mi niñez fue un motor que me
orientó al punto en el que me encuentro
actualmente, que debido a su paciencia
pudimos superar muchos obstáculos y
me permitió continuar con mi vida en el
camino del aprendizaje, a mi padre, que
a pesar de la distancia siempre fue una
voz de apoyo en el desarrollo de mi
carrera, a mi hermano, tías, primos y
demás familiares y seres queridos que
me han apoyado incondicionalmente en
mi desarrollo personal y profesional.
Nelson Daniel Bojaca Correcha
Quiero dedicar este gran
momento de mi vida al esfuerzo que
realizaron mis familiares, a mi papá, mi
padrastro y en especial a mi mamá, que
sin la ayuda de ella no solo a lo largo de
la carrera sino de mi vida no hubiera
logrado salir adelante, y que en contra
de todos los pronósticos no se ha
dejado ganar de esa enfermedad y
podrá estar a mi lado en un nuevo
triunfo no solo mío, sino de todos.
Jhonatan González Salguero
IV
AGRADECIMIENTOS
Principalmente queremos agradecerle a nuestro director de monografía de grado, el
Ingeniero Edwin Robert Pérez Carvajal que con su dedicación y compromiso para con
nosotros nos orientó y apoyo desde el inicio hasta la culminación del presente estudio.
A la Universidad Distrital Francisco José de Caldas por permitirnos ser parte de él y
permitirnos desarrollar durante nuestro pregrado como profesionales en el ámbito del
catastro, la geomática y la geodesia.
A la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital (UAECD) y el Observatorio
Técnico Catastral por suministrarnos la información útil para poder desarrollar plenamente
este proyecto.
A todos aquellos familiares y seres queridos que también con apoyo y voz de aliento nos
permitió impulsarnos moralmente en la culminación de nuestro proyecto de pregrado.
V
RESUMEN Este estudio tiene como fin, realizar una serie de simulaciones sobre 3 Unidades
de Planeamiento Zonal (UPZ) para poder analizar el comportamiento en cuanto
se refiera a la densificación urbana en diferentes épocas (1995, 2004 y 2013).
Para poder realizar este análisis nos basamos en las teorías evolutivas económicas
donde se da importancia a los métodos empíricos, basándose en la observación,
así como los métodos heurísticos y de error planteados por el científico Donald
Campbell que se basó en las teorías de evolución de la selección natural de Charles
Darwin para poder determinar en última instancia que “la evolución es un proceso
de conocimiento”.
Partiendo de las teorías económicas podemos dar muestra que una población
puede determinar las reglas de como densificar un sector de la ciudad, bajo ciertos
parámetros se puede definir a corto, mediano y largo plazo como estos sectores
pueden llegar a densificarse.
Se usara el software NetLogo para poder realizar las simulaciones sobre estas
UPZ, tomando en cuenta los deseos, intensiones y creencias que pueden llegar a
tener una población para el proceso de densificación urbana, mediante acciones
económicas como la compra, venta, arriendo o construcción.
Palabras clave: Densificación urbana, Unidad de Planeamiento Zonal, Teorías
Evolutivas, Población, NetLogo.
VI
TABLA DE CONTENIDO
AGRADECIMIENTOS .................................................................................................................... IV
RESUMEN ........................................................................................................................................ V
LISTA DE FIGURAS ..................................................................................................................... XII
LISTA DE TABLAS ...................................................................................................................... XIV
LISTA DE ECUACIONES ........................................................................................................... XIV
LISTA DE ANEXOS ..................................................................................................................... XIV
INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................. 1
1. ANTECEDENTES ................................................................................................................... 2
2. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN ...................................................................................... 6
3. OBJETIVOS ............................................................................................................................. 8
3.1 GENERAL .............................................................................................................................. 8
3.2 ESPECÍFICOS ...................................................................................................................... 8
4. JUSTIFICACIÓN ..................................................................................................................... 9
5. MARCO ESPACIAL .............................................................................................................. 11
5.1. UPZ 65 ARBORIZADORA ............................................................................................... 11
5.1.1. UBICACIÓN ................................................................................................................ 11
5.1.2. EXTENSIÓN ............................................................................................................... 12
5.1.3. SECTORES CATASTRALES Y CENTRALIDADES ............................................ 12
5.1.4. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS ............................................................................ 12
5.1.5. VÍAS DE ACCESO ..................................................................................................... 12
5.1.6. USOS DEL SUELO .................................................................................................... 12
5.1.7. DENSIFICACIÓN Y ESTRATIFICACIÓN ............................................................... 13
5.2. UPZ 73 GARCÉS NAVAS ................................................................................................ 13
5.2.1. UBICACIÓN ................................................................................................................ 13
5.2.2. EXTENSIÓN ............................................................................................................... 13
5.2.3. SECTORES CATASTRALES Y CENTRALIDADES ............................................ 14
5.2.4. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS ............................................................................ 15
VII
5.2.5. VÍAS DE ACCESO ..................................................................................................... 15
5.2.6. USOS DEL SUELO .................................................................................................... 15
5.2.7. DENSIFICACIÓN Y ESTRATIFICACIÓN ............................................................... 15
5.3. UPZ 79 CALANDAIMA ..................................................................................................... 16
5.3.1. UBICACIÓN ................................................................................................................ 16
5.3.2. EXTENSIÓN ............................................................................................................... 16
5.3.3. SECTORES CATASTRALES Y CENTRALIDADES ............................................ 17
5.3.4. VÍAS DE ACCESO ..................................................................................................... 17
5.3.5. USOS DEL SUELO .................................................................................................... 17
5.3.6 DEMOGRAFÍA Y ESTRATIFICACIÓN .................................................................... 17
6. MARCO TEÓRICO................................................................................................................ 18
6.1 SISTEMAS BASADOS EN AGENTES ...................................................................... 18
6.1.1. NET LOGO .................................................................................................................. 18
6.1.2. APLICACIONES Y CASOS ...................................................................................... 18
6.2 TEORÍA EVOLUTIVA ECONÓMICA .......................................................................... 19
6.2.1. EPISTEMOLOGÍA DE CAMPBELL ......................................................................... 19
6.3 PLANEACIÓN Y ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO ........................................ 21
6.3.1. ACUERDO 6 DE 1990 ............................................................................................... 21
6.3.2. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (LEY 388 DE 1997) ..................... 23
6.3.3. UNIDAD DE PLANEAMIENTO ZONAL (UPZ) ...................................................... 26
6.3.4. MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL AL PLAN DE ORDENAMIENTO
TERRITORIAL – MEPOT (DECRETO 364 DE 2013) ..................................................... 26
6.4. CENSOS CATASTRALES ............................................................................................... 29
6.5. TEORÍAS DE CRECIMIENTO URBANO ...................................................................... 30
6.5.1. MODELO DE VON THÜNEN ................................................................................... 30
6.5.2. MODELO DE WEBER ............................................................................................... 31
6.5.3. MODELO DE CHRISTALLER .................................................................................. 31
7. METODOLOGÍA .................................................................................................................... 33
7.1. DELIMITACIÓN DE LAS ZONAS ................................................................................... 33
7.2. ADQUISICIÓN DE BASE CATASTRAL CORRESPONDIENTE A LAS ZONAS DE
ESTUDIO .................................................................................................................................... 34
7.2.1 CARTOGRAFÍA ........................................................................................................... 34
VIII
7.2.2 BASE DE DATOS CATASTRAL ............................................................................... 35
7.2.3 NORMATIVIDAD ......................................................................................................... 35
7.3. ESPECIALIZACIÓN DATOS DE BASE CATASTRAL ................................................ 36
7.4. GENERACIÓN Y SIMULACIÓN DE MODELOS EN NETLOGO .............................. 36
7.4.1. PROPÓSITO DEL MODELO ............................................................................... 37
7.4.2. ENTIDADES, VARIABLES DE ESTADO Y ESCALAS ........................................ 37
7.4.3. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROCESO Y PROGRAMACIÓN ................... 38
7.4.4. CONCEPTOS DE DISEÑO ...................................................................................... 39
7.4.4.1. RAZAS r1, r2, r3 r4, r5 y r6 ................................................................................ 39
7.4.4.2 RAZAS a1, a2, a3 a4, a5 y a6 ........................................................................... 40
7.4.4.3. RAZAS p1, p2 y p3 ............................................................................................. 41
7.4.4.4. RAZAS pa1, pa2 y pa3 ...................................................................................... 41
7.4.4.5. RAZAS asentado1, asentado2, asentado3, asentado4, asentado5 y
asentado6 ........................................................................................................................... 42
7.4.4.6. RAZAS cpe y cme .............................................................................................. 43
7.4.4.7. RAZAS residencial, industrial, comercial y dotacional. ................................. 43
7.4.4.8. RAZA creador ...................................................................................................... 44
7.4.5. INICIALIZACIÓN ........................................................................................................ 44
7.4.6. DATOS DE ENTRADA .............................................................................................. 45
7.4.6.1. RAZAS r1, r2, r3 r4, r5 y r6 ................................................................................ 45
7.4.6.2 RAZAS a1, a2, a3 a4, a5 y a6 ........................................................................... 45
7.4.6.3. RAZAS p1, p2 y p3 ............................................................................................. 45
7.4.6.4. RAZAS pa1, pa2 y pa3 ...................................................................................... 45
7.4.6.5. RAZAS asentado1, asentado2, asentado3, asentado4, asentado5 y
asentado6 ........................................................................................................................... 45
7.4.6.6. RAZAS cpe y cme .............................................................................................. 45
7.4.6.7. RAZAS residencial, industrial, comercial y dotacional. ................................. 45
7.4.6.8. RAZA creador ...................................................................................................... 45
8. ANÁLISIS DE RESULTADOS ............................................................................................. 47
8.1. UNIDADES RESIDENCIALES ........................................................................................ 50
8.2. COMPORTAMIENTO DE LA POBLACIÓN .................................................................. 51
8.3. COMPORTAMIENTO MERCADO INMOBILIARIO ..................................................... 53
8.4. COMPORTAMIENTO ECONÓMICO ............................................................................. 55
IX
8.5. COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN ......................................................... 58
9. CONCLUSIONES .................................................................................................................. 61
10. ANEXO GRÁFICAS RESULTADOS .............................................................................. 63
10.1. UPZ 65 ARBORIZADORA ............................................................................................. 63
10.1.1. UNIDADES RESIDENCIALES ............................................................................... 63
10.1.2. MEDIA DE VALOR UNIDADES RESIDENCIALES ............................................ 64
10.1.3. UNIDADES RESIDENCIALES TOTALES ........................................................... 65
10.1.4. AGENTES ASENTADOS ........................................................................................ 66
10.1.5. UNIDADES RESIDENCIALES EN ARRIENDO .................................................. 67
10.1.6. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADOS-DISPONIBLES ........................... 68
10.1.7. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADAS ....................................................... 69
10.1.8. UNIDADES RESIDENCIALES VACÍAS ............................................................... 70
10.1.9. AGENTES TOTALES .............................................................................................. 71
10.1.10. OFERTA Y DEMANDA ......................................................................................... 72
10.1.11. PROMEDIO DEUDA DE COMPRADORES ...................................................... 73
10.1.12. VALOR DE VENTA Y OFERTA........................................................................... 74
10.1.13. AHORRO DE RESIDENCIALES ......................................................................... 75
10.1.14. AHORRO DE ARRENDATARIOS....................................................................... 76
10.1.15. INVERSIÓN DE AGENTES ASENTADOS ........................................................ 77
10.1.16. INVERSIÓN DE PROPIETARIOS VENDEDORES.......................................... 78
10.1.17. INVERSIÓN DE AGENTES RESIDENCIALES ................................................ 79
10.1.18. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDATARIOS .............................................. 80
10.1.19. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDADORES ............................................... 81
10.1.20. MEDIA DEL PAGO DE ARRIENDO ................................................................... 82
10.1.21. UTILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES ........................................................... 83
10.1.22. ÁREA DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS ........................................ 84
10.1.23. VALOR DE METRO CUADRADO INTEGRAL (UNIDADES NUEVAS) ........ 85
10.1.24. VALOR DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS ...................................... 86
10.1.25. UNIDADES NUEVAS SOBRE LOTES ............................................................... 87
10.1.26. PUNTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS ................................. 88
10.1.27. UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS VENDIDAS...................................... 89
10.2. UPZ 73 GARCÉS NAVAS.............................................................................................. 90
X
10.2.1. UNIDADES RESIDENCIALES ............................................................................... 90
10.2.2. MEDIA DE VALOR UNIDADES RESIDENCIALES ............................................ 91
10.2.3. UNIDADES RESIDENCIALES TOTALES ........................................................... 92
10.2.4. AGENTES ASENTADOS ........................................................................................ 93
10.2.5. UNIDADES RESIDENCIALES EN ARRIENDO .................................................. 94
10.2.6. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADOS-DISPONIBLES ........................... 95
10.2.7. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADAS ....................................................... 96
10.2.8. UNIDADES RESIDENCIALES VACÍAS ............................................................... 97
10.2.9. AGENTES TOTALES .............................................................................................. 98
10.2.10. OFERTA Y DEMANDA ......................................................................................... 99
10.2.11. PROMEDIO DEUDA DE COMPRADORES .................................................... 100
10.2.12. VALOR DE VENTA Y OFERTA......................................................................... 101
10.2.13. AHORRO DE RESIDENCIALES ....................................................................... 102
10.2.14. AHORRO DE ARRENDATARIOS..................................................................... 103
10.2.15. INVERSIÓN DE AGENTES ASENTADOS ...................................................... 104
10.2.16. INVERSIÓN DE PROPIETARIOS VENDEDORES........................................ 105
10.2.17. INVERSIÓN DE AGENTES RESIDENCIALES .............................................. 106
10.2.18. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDATARIOS ............................................ 107
10.2.19. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDADORES ............................................. 108
10.2.20. MEDIA DEL PAGO DE ARRIENDO ................................................................. 109
10.2.21. UTILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES ......................................................... 110
10.2.22. ÁREA DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS ...................................... 111
10.2.23. VALOR DE METRO CUADRADO INTEGRAL (UNIDADES NUEVAS) ...... 112
10.2.24. VALOR DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS .................................... 113
10.2.25. UNIDADES NUEVAS SOBRE LOTES ............................................................. 114
10.2.26. PUNTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS ............................... 115
10.2.27. UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS VENDIDAS.................................... 116
10.3. UPZ 79 CALANDAIMA ................................................................................................. 117
10.3.1. UNIDADES RESIDENCIALES ............................................................................. 117
10.3.2. MEDIA DE VALOR UNIDADES RESIDENCIALES .......................................... 118
10.3.3. UNIDADES RESIDENCIALES TOTALES ......................................................... 119
10.3.4. AGENTES ASENTADOS ...................................................................................... 120
XI
10.3.5. UNIDADES RESIDENCIALES EN ARRIENDO ................................................ 121
10.3.6. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADOS-DISPONIBLES ......................... 122
10.3.7. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADAS ..................................................... 123
10.3.8. UNIDADES RESIDENCIALES VACÍAS ............................................................. 124
10.3.9. AGENTES TOTALES ............................................................................................ 125
10.3.10. OFERTA Y DEMANDA ....................................................................................... 126
10.3.11. PROMEDIO DEUDA DE COMPRADORES .................................................... 127
10.3.12. VALOR DE VENTA Y OFERTA......................................................................... 128
10.3.13. AHORRO DE RESIDENCIALES ....................................................................... 129
10.3.14. AHORRO DE ARRENDATARIOS..................................................................... 130
10.3.15. INVERSIÓN DE AGENTES ASENTADOS ...................................................... 131
10.3.16. INVERSIÓN DE PROPIETARIOS VENDEDORES........................................ 132
10.3.17. INVERSIÓN DE AGENTES RESIDENCIALES .............................................. 133
10.3.18. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDATARIOS ............................................ 134
10.3.19. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDADORES ............................................. 135
10.3.20. MEDIA DEL PAGO DE ARRIENDO ................................................................. 136
10.3.21. UTILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES ......................................................... 137
10.3.22. ÁREA DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS ...................................... 138
10.3.23. VALOR DE METRO CUADRADO INTEGRAL (UNIDADES NUEVAS) ...... 139
10.3.24. VALOR DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS .................................... 140
10.3.25. UNIDADES NUEVAS SOBRE LOTES ............................................................. 141
10.3.26. PUNTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS ............................... 142
10.3.27. UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS VENDIDAS.................................... 143
11. ANEXOS CARTOGRÁFICOS ....................................................................................... 144
BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................ 156
XII
LISTA DE FIGURAS Figura 1.1 Crecimiento de Bogotá (1900 – 1993). ..................................................................................... 4
Figura 5.1. Mapa Político de la UPZ 65 Arborizadora. ............................................................................ 11
Figura 5.2. Mapa Político de la UPZ 73 Garcés Navas. ......................................................................... 14
Figura 5.3. Mapa Político de la UPZ 79 Calandaima .............................................................................. 16
Figura 7.1. Diagrama de Metodología ....................................................................................................... 33
Figura 7.2. Parches y tortugas. ................................................................................................................... 37
Figura 8.1.Unidades Residenciales ........................................................................................................... 50
Figura 8.2 Unidades Residenciales Ocupadas ........................................................................................ 51
Figura 8.3 Poblaciones de Agentes interesados en Vivienda ................................................................ 51
Figura 8.4 Poblaciones de Agentes interesados en Vivienda por estratos .......................................... 52
Figura 8.5 Valores inmobiliarios medios .................................................................................................... 53
Figura 8.6. Oferta y demanda inmobiliaria ................................................................................................ 53
Figura 8.7.Valores de oferta y demanda ................................................................................................... 54
Figura 8.8 Variación del ahorro total de los propietarios por estrato .................................................... 55 Figura 8.9 Variación de los ahorros totales para inversión en compra de vivienda de propietarios
por estrato ...................................................................................................................................................... 56
Figura 8.10 Promedio endeudamiento para compradores por estrato ................................................. 56
Figura 8.11 Promedio ahorro Total para compra de vivienda por estrato ............................................ 57
Figura 8.12 Utilidad Promedio de los Constructores ............................................................................... 58
Figura 8.13 Promedio de área construida en las unidades nuevas ...................................................... 59
Figura 8.14 Valor medio del metro cuadrado (integral) de vivienda nueva por estratos ................... 59
Figura 8.15 Promedio de valores de vivienda nueva por estratos ........................................................ 60
Figura 10.1 Unidades Residenciales UPZ 65 Arborizadora. .................................................................. 63
Figura 10.2. Valor medio para unidades residenciales UPZ 65 Arborizadora. .................................... 64
Figura 10.3. Unidades Residenciales Totales UPZ 65 Arborizadora. ................................................... 65
Figura 10.4. Agentes asentados UPZ 65 Arborizadora. ......................................................................... 66
Figura 10.5. Unidades Residenciales en arriendo UPZ 65 Arborizadora............................................. 67
Figura 10.6. Unidades Residenciales Ocupadas y Disponibles UPZ 65 Arborizadora. ..................... 68
Figura 10.7. Unidades Residenciales Ocupadas UPZ 65 Arborizadora. ............................................. 69
Figura 10.8. Unidades Residenciales Nuevas UPZ 65 Arborizadora. .................................................. 70
Figura 10.9. Agentes Totales UPZ 65 Arborizadora. ............................................................................... 71
Figura 10.10. Oferta y Demanda UPZ 65 Arborizadora. ......................................................................... 72
Figura 10.11. Promedio de la deuda de los compradores UPZ 65 Arborizadora. .............................. 73
Figura 10.12. Valor de Venta y Oferta UPZ 65 Arborizadora. ................................................................ 74
Figura 10.13. Ahorro de agentes residenciales UPZ 65 Arborizadora. ................................................ 75
Figura 10.14. Ahorro de agentes arrendatarios UPZ 65 Arborizadora. ................................................ 76
Figura 10.15. Inversión de los agentes asentados UPZ 65 Arborizadora. ........................................... 77
Figura 10.16. Inversión de los propietarios vendedores UPZ 65 Arborizadora. .................................. 78
Figura 10.17. Inversión de los agentes residenciales UPZ 65 Arborizadora. ...................................... 79
Figura 10.18. Inversión de agentes arrendatarios UPZ 65 Arborizadora. ............................................ 80
Figura 10.19. Inversión de agentes arrendadores UPZ 65 Arborizadora. ............................................ 81
Figura 10.20. Media del pago de arriendo UPZ 65 Arborizadora. ......................................................... 82
Figura 10.21. Utilidad de los constructores UPZ 65 Arborizadora. ....................................................... 83
Figura 10.22. Área de unidades residenciales nuevas UPZ 65 Arborizadora. .................................... 84
XIII
Figura 10.23. Valor del metro cuadrado integral de las unidades nuevas UPZ 65 Arborizadora. .... 85
Figura 10.24. Valor de unidades residenciales nuevas UPZ 65 Arborizadora. ................................... 86
Figura 10.25. Unidades nuevas sobre lotes UPZ 65 Arborizadora. ...................................................... 87
Figura 10.26. Puntajes Unidades Residencial Nuevas UPZ 65 Arborizadora. .................................... 88
Figura 10.27. Unidades residenciales nuevas vendidas UPZ 65 Arborizadora. ................................. 89
Figura 10.28 Unidades residenciales UPZ 73 Garcés Navas ................................................................ 90
Figura 10.29. Valor medio para unidades residenciales UPZ 73 Garcés Navas. ............................... 91
Figura 10.30. Unidades residenciales totales UPZ 73 Garcés Navas. ................................................. 92
Figura 10.31. Agentes Asentados UPZ 73 Garcés Navas. .................................................................... 93
Figura 10.32. Unidades residenciales en arriendo UPZ 73 Garcés Navas. ........................................ 94
Figura 10.33. Unidades residenciales ocupadas y disponibles UPZ 73 Garcés Navas. ................... 95
Figura 10.34. Unidades residenciales ocupadas UPZ 73 Garcés Navas. ........................................... 96
Figura 10.35. Unidades residenciales vacías UPZ 73 Garcés Navas. ................................................. 97
Figura 10.36. Agentes totales UPZ 73 Garcés Navas. ........................................................................... 98
Figura 10.37. Oferta y Demanda UPZ 73 Garcés Navas. ...................................................................... 99
Figura 10.38. Promedio de la deuda de los compradores UPZ 73 Garcés Navas. ..........................100
Figura 10.39. Valor de venta y oferta UPZ 73 Garcés Navas. .............................................................101
Figura 10.40. Ahorro de agentes residenciales UPZ 73 Garcés Navas. ............................................102
Figura 10.41. Ahorro de agentes arrendatarios UPZ 73 Garcés Navas.............................................103
Figura 10.42. Inversión de agentes asentados UPZ 73 Garcés Navas. ............................................104
Figura 10.43. Inversión de propietarios vendedores UPZ 73 Garcés Navas. ...................................105
Figura 10.44. Inversión de agentes residenciales UPZ 73 Garcés Navas. ........................................106
Figura 10.45. Inversión de agentes arrendatarios UPZ 73 Garcés Navas. .......................................107
Figura 10.46. Inversión de agentes arrendadores UPZ 73 Garcés Navas. .......................................108
Figura 10.47. Media del pago de arriendo UPZ 73 Garcés Navas. ....................................................109
Figura 10.48. Utilidad de los constructores UPZ 73 Garcés Navas. ...................................................110
Figura 10.49. Área de unidades residenciales nuevas UPZ 73 Garcés Navas. ...............................111
Figura 10.50. Valor del metro cuadrado integral de las unidades nuevas UPZ 73 Garcés Navas.
.......................................................................................................................................................................112
Figura 10.51. Valor de unidades residenciales nuevas UPZ 73 Garcés Navas................................113
Figura 10.52. Unidades nuevas sobre lotes UPZ 73 Garcés Navas. .................................................114
Figura 10.53. Puntaje de las unidades residenciales nuevas UPZ 73 Garcés Navas. ....................115
Figura 10.54. Unidades residenciales nuevas vendidas UPZ 73 Garcés Navas. .............................116
Figura 10.55. Unidades residenciales UPZ 79 Calandaima. ................................................................117
Figura 10.56. Valor medio de las unidades residenciales UPZ 79 Calandaima. ..............................118
Figura 10.57. Unidades residenciales totales UPZ 79 Calandaima. ...................................................119
Figura 10.58. Agentes asentados UPZ 79 Calandaima. .......................................................................120
Figura 10.59. Unidades residenciales en arriendo UPZ 79 Calandaima. ..........................................121
Figura 10.60. Unidades residenciales ocupadas y disponibles UPZ 79 Calandaima. .....................122
Figura 10.61. Unidades residenciales ocupadas UPZ 79 Calandaima. .............................................123
Figura 10.62. Unidades residenciales vacías UPZ 79 Calandaima. ...................................................124
Figura 10.63.Agentes totales UPZ 79 Calandaima. ..............................................................................125
Figura 10.64. Oferta y demanda UPZ 79 Calandaima. .........................................................................126
Figura 10.65. Promedio de deuda de los compradores UPZ 79 Calandaima. ..................................127
Figura 10.66. Valor venta y oferta UPZ 79 Calandaima .......................................................................128
Figura 10.67. Ahorro de agentes residenciales UPZ 79 Calandaima. ................................................129
XIV
Figura 10.68. Ahorro agentes arrendatarios UPZ 79 Calandaima. .....................................................130
Figura 10.69. Inversión agentes asentados UPZ 79 Calandaima. ......................................................131
Figura 10.70. Inversión de los propietarios vendedores. ......................................................................132
Figura 10.71. Inversión agentes residenciales UPZ 79 Calandaima. .................................................133
Figura 10.72. Inversión de agentes arrendatarios UPZ 79 Calandaima. ...........................................134
Figura 10.73. Inversión de agentes arrendadores UPZ 79 Calandaima ............................................135
Figura 10.74. Media del pago de arriendo UPZ 79 Calandaima. ........................................................136
Figura 10.75. Utilidad de los constructores UPZ 79 Calandaima. .......................................................137
Figura 10.76. Área de unidades residenciales nuevas UPZ 79 Calandaima. ...................................138
Figura 10.77. Valor del metro cuadrado integral de las unidades nuevas UPZ 79 Calandaima. ...139
Figura 10.78. Valor de las unidades residenciales nuevas UPZ 79 Calandaima. ............................140
Figura 10.79. Unidades nuevas sobre lotes UPZ 79 Calandaima. .....................................................141
Figura 10.80. Puntajes de unidades nuevas residenciales UPZ 79 Calandaima. ............................142
Figura 10.81. Unidades residenciales nuevas vendidas UPZ 79 Calandaima. .................................143
LISTA DE TABLAS Tabla 6.1. Fases y niveles del conocimiento de Dopfer (2005) ............................................................. 21
Tabla 6.2. Modalidades del tratamiento de consolidación ...................................................................... 25
Tabla 7.1. Vista de las UPZ de estudio en ArcGIS y NetLogo. .............................................................. 34
Tabla 7.2. Inicialización de razas ............................................................................................................... 39
Tabla 8.1. Tabla acuerdo 6 de 1990 .......................................................................................................... 47
Tabla 8.2. Tabla decreto 190 de 2004 ....................................................................................................... 48
Tabla 8.3. Tabla Decreto 364 de 2013. ..................................................................................................... 49
Tabla 8.4. Tabla de variación. ..................................................................................................................... 50
LISTA DE ECUACIONES
Ecuación 6.1. Ecuación para cálculo del Índice de Construcción. ........................................................ 28
Ecuación 7.1. Ecuación de conversión de coordenadas (ArcGIS-NetLogo) ....................................... 35
LISTA DE ANEXOS
Anexo 1. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) UPZ 65 Arborizadora ............................144
Anexo 2. Mapa de unidades nueva periodo (1995.2005) Población doble UPZ 65 Arborizadora. 145
XV
Anexo 3. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) Índices incrementados UPZ 65
Arborizadora. ...............................................................................................................................................146 Anexo 4. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) Índices reducidos UPZ 65 Arborizadora.
.......................................................................................................................................................................146
Anexo 5. Mapa de unidades nuevas periodo (2004-2014) UPZ 65 Arborizadora. ...........................147
Anexo 6. Mapa de unidades nuevas periodo (2013-2023) UPZ 65 Arborizadora. ...........................149
Anexo 7. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) UPZ 73 Garcés Navas. .........................150
Anexo 8. Mapa de unidades nuevas periodo (2004-2014) UPZ 73 Garcés Navas. .........................151
Anexo 9. Mapa de unidades nuevas periodo (2013-2023) UPZ 73 Garcés Navas. .........................152
Anexo 10. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) UPZ 79 Calandaima............................153
Anexo 11. Mapa de unidades nuevas periodo (2004-2014) UPZ 79 Calandaima............................154
Anexo 12. Mapa de unidades nuevas periodo (2013-2023) UPZ 79 Calandaima............................155
1
INTRODUCCIÓN
Los procesos de densificación que ha experimentado Bogotá han sido encaminados hacia
la satisfacción de la demanda de usos urbanos de la población Bogotana. Este fenómeno
de densificación comienza a observarse a mediados del siglo XX con el advenimiento de la
figura jurídica de la Propiedad Horizontal en la ciudad, cuya implementación permitió una
mayor productividad del suelo para usos urbanos, con los consiguientes inconvenientes que
un proceso de optimización conlleva, como la deficiencia en las redes de servicios públicos
y de transporte e infraestructura urbana.
Muchos de esos procesos se planificaban teniendo en cuenta cifras, indicadores, y datos
cuantitativos, dejando de lado las creencias, deseos e intenciones de cada individuo, que
finalmente influyen en mayor o menor medida en los procesos de urbanización y desarrollo
de la ciudad.
En esta dirección, en el presente proyecto se pretende realizar un estudio los procesos de
densificación de tres Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ) de Bogotá, como lo son
Arborizadora, Calandaima y Garcés Navas, teniendo en cuenta los diferentes aspectos y
puntos de vista de la población allí presente.
2
1. ANTECEDENTES
Los trabajos con modelos basados en agentes aplicado a fenómenos de urbanización y
usos del suelo, son escasos y se han realizado en gran medida con propósitos diversos y
generalmente sin tener en cuenta la participación ciudadana o el beneficio comunitario; no
obstante, a continuación se resumen dos de los estudios encontrados que fueron realizados
bajo el paradigma de modelado basado en agentes.
En el año 2005 un grupo de profesores, Ettema, de Jong, Timmermans y Bakema presentó
un artículo titulado PUMA: (Predicting Urbanization with Multi Agents) o Modelado multi-
agente de sistemas urbanos (en español) ante el 45° congreso de la asociación europea de
ciencia regional en Ámsterdam compuesto por varios módulos, explica el comportamiento
de los actores específicos tales como agricultores o autoridades en inversiones, teniendo
en cuenta (1) la cotidianidad de los habitantes de un hogar, (2) la evolución de las empresas
y organizaciones desde su “nacimiento”, las decisiones de localización y desarrollo de
varios puestos de trabajo y (3) la evolución del sistema de uso del suelo, es decir su
conversión y posterior resultado en las decisiones tomadas por los propietarios. Los
investigadores proponían demostrar que los procesos relacionados con el cambio de usos
del suelo en determinada región son finalmente producidas por decisiones tomadas por
actores individuales, como los propietarios de la tierra, las empresas o los hogares.
El sistema PUMA consta de varios componentes. En primer lugar, el sistema de uso del
suelo es representado como un sistema basado en una red, que sirve como punto de
referencia espacial de agentes. Cada celda de la cuadrícula se define por las coordenadas
de su punto central. Además, la celda contiene características espaciales, tales como el
número de habitantes, viviendas, empresas, puestos de trabajo, etc. Las celdas sirven
como contenedores de menor tamaño, espacialmente, unidades fijas, como viviendas,
edificios comerciales, instalaciones sociales y recreativas y empleos. Cada vivienda, edificio
comercial y de trabajo se define como un agente individual, que lleva atributos como el tipo
de vivienda, el valor de mercado, tamaño (en caso de las viviendas); tamaño, valor de
mercado, sector y funcionalidad (en el caso de edificios comerciales), nivel de educación y
el salario (en el caso de puestos de trabajo). Para simular los patrones de actividad y los
viajes diarios, se requiere un sistema de transporte que conecta los lugares potenciales de
actividad, y define los tiempos de viaje entre lugares, teniendo en cuenta el efecto de la
intensidad de tráfico en la velocidad de desplazamiento, las redes de transporte para el
tráfico de automóviles y el transporte público. La conexión entre el sistema espacial y la red
de carreteras tiene lugar en el nivel de celda. En este modelo los agentes están conectados
a un número de ubicaciones de bases, tales como viviendas o lugares de trabajo. (Ettema,
de Jong, Timmermans, & Bakema, 2005)
3
Otra investigación más reciente se enfoca en el mismo estudio con el título: A MULTI-
AGENT SYSTEM FOR THE SIMULATION OF URBAN DYNAMICS (Un sistema multi
agente para la simulación de las dinámicas urbanas) el cual expone que una simulación de
la evolución de las ciudades sugiere la capacidad de comprender y modelar las leyes que
rigen la dinámica urbana. El sistema multi-agente que se propone es una jerarquía de
agentes topográficos (ej. edificios, carreteras, ríos o bloques urbanos) que se construyen,
modifican, combinan, dividen, reestructuran y se destruyen con el tiempo. El
comportamiento de cada agente es controlado por un conjunto de restricciones y acciones
asociadas. En este sistema, solo se tiene en cuenta los objetos topográficos, asumiendo
una cierta independencia entre la sociedad y la forma urbana (morfología), así como un
retraso entre la acción de la sociedad sobre la forma urbana. Con el fin de establecer metas
apropiadas a los agentes, se tienen en cuenta unas reglas asociados al empirismo y a la
evolución, mostrando en si las experiencias que los agentes llegan a adquirir siendo
determinantes en reacciones futuras, estas reglas de evolución están definidas, ya sea
mediante el análisis de datos espacio-temporales o por el conocimiento experto. Son el
equivalente de regla de transición en los autómatas celulares, que tiene en cuenta la
vecindad de cada agente, así como el tipo de agente y las fechas en las que la evolución
tiene lugar. De hecho, las reglas de evolución se definen para un específico período de
tiempo que permite el uso de diferentes evoluciones tanto en la velocidad (el crecimiento
no es constante en el tiempo) y en la naturaleza (bloques de construcción se densifican de
manera diferente en diferentes partes de la ciudad, sino también en diferentes momentos
en función de regulaciones urbanas, técnicas de construcción, etc.). Tales funciones
pueden, por ejemplo, especificar la forma como bloques urbanos se densifican a sí mismos,
ya sea por la reproducción de la estructura interna existente, mediante la reestructuración
o por la diversificación de su estructura. (Perret, Curie, Gaffuri, & Ruas, 2009).
Como resultado se obtuvo una primera extensión del modelo en la que se incluyen la ciudad
en estudio en un sistema de ciudades y una segunda extensión en la que se afecta la
integración de los agentes sociales en la simulación. Tal sistema, utilizando tantos agentes
morfológicos y sociales, permite estudiar el impacto de la sociedad sobre la forma urbana
y los efectos de esta última sobre la primera.
Es necesario precisar que en las bases de datos consultadas no se hallaron investigaciones
basadas en teorías evolutivas como lo propuesto en el presente trabajo.
En cuanto a la información relacionada con el crecimiento de la ciudad de Bogotá, es posible
percibir que no se encuentra una continuidad de información cartográfica y catastral, sin
embargo se han podido elaborar estudios tendenciales del crecimiento de la ciudad como
se aprecia en la Figura 1.1.
4
Figura 1.1 Crecimiento de Bogotá (1900 – 1993). Fuente: Bogotá: una doble dinámica de expansión espacial y densificación de espacios ya urbanizados
Los eventos provocados el 9 de abril de 1948 marcaron el antes y el después del desarrollo
del ciudad Bogotá tras los incidentes del “Bogotazo”, en el que el centro de la ciudad fue un
caos generándose un evento de destrucción tanto a los bienes comunes como a los bienes
privados, es por esto que este incidente también se puede considerar como el inicio de un
nuevo crecimiento de vivienda en la capital del país; Varios autores afirman que este suceso
sería el definitivo para el desplazamiento de los habitantes de altos ingresos del centro al
norte de la ciudad, además de desencadenar un incremento de las demoliciones y
construcciones, predio a predio, gracias a la reconstrucción. (Ballen, 2009)
Es decir el inicio de la exploración a nuevas tierras para poder asentarse, en este caso el
norte, el documento Bogotá: una doble dinámica de expansión espacial y densificación de
espacios ya urbanizados afirma que Bogotá ha experimentado una dinámica de
urbanización centrifuga durante las décadas 1940-1970… bajo un intenso éxodo rural,
estas provocadas por la violencia que se estaba viviendo en esos días en las zonas rurales
asentándose en la zonas periféricas provocando cambios en los índices demográficos de
Bogotá, expandiéndose hacia la zona sur para los inmigrantes y la zona norte para los más
“afortunados” económicamente.
5
En inicios de la década de los 70 se puede ver como se le da interés a las construcciones
de apartamentos y en las urbanizaciones cerradas marcando un nuevo auge en la vivienda
en la ciudad en lo que se puede destacar como el despegue de la construcción de
apartamentos, con la sustitución de los predios existentes por la inversión privada.
Aparecieron los primeros conjuntos cerrados de vivienda unifamiliar, que empezaron a ser
replicados masivamente a finales de los años setenta, también en la vivienda multifamiliar
privada y estatal. Así mismo este documento enfatiza en todos los proyectos que sean
venido realizando en la ciudad, como surgieron proyectos de vivienda en el sur y occidente
de la ciudad que en principio iban a ser destinados para las familias de bajos recursos que
no se cumplió del todo, como la urbanización de Ciudad Salitre el cual al final fue destinado
a familias de estratos de tipo MEDIO-ALTO, unas cuántas familias en los sectores de El
Tunal o Techo estos al sur de la ciudad.
Por último se puede destacar de estos documentos: Bogotá: una doble dinámica de
expansión espacial y densificación de espacios ya urbanizados y Vivienda Social en Altura
como a mediados de los años 90 con el surgimiento de la Ley 388 de 1997, el cual
reglamenta los Planes de Ordenamiento Territorial – POT, nace también unos de los últimos
proyectos de vivienda que se dieron en la ciudad conocida como Metrovivienda, los cuales
tienen como función central gestionar la adquisición de suelos para viviendas de interés
social, es decir: Compra y urbaniza grandes extensiones de terrenos para luego venderlos
a las Organizaciones Populares de Vivienda y a las empresas constructoras para que
edifiquen y vendan soluciones habitacionales. Esta entidad actualmente tiene cuatro
grandes proyectos en marcha, que son: las ciudadelas El Recreo, El Porvenir, Campo
Verde y Nuevo Usme, además de promocionar aproximadamente 20 proyectos
multifamiliares, la mayoría de ellos dentro de estas ciudadelas. (Ballen, 2009)
6
2. PROBLEMA DE INVESTIGACIÓN
Bogotá es una ciudad que ha sufrido un crecimiento demográfico y físico acelerado a lo
largo de los últimos años; dicho fenómeno podría ser explicado por varios factores
coyunturales como la importancia y relevancia de Bogotá como la ciudad más importante
del país, a las consecuentes expectativas de mejoramiento económico de los inmigrantes,
a las posibilidades de las personas para obtener un mejoramiento de sus condiciones de
vida, a los procesos de autoconstrucción altamente informales, a la escasez de suelo
urbano en la ciudad, al déficit de vivienda en el país, así como otros factores sociales y de
violencia que provocan fuertes atracciones en los ciudadanos a nivel nacional. Todo esto
unido a los efectos que la normatividad y la reglamentación para el uso del suelo y al empuje
del sector de la construcción, han moldeado en buena medida la forma y la magnitud del
crecimiento de Bogotá con crecimientos desordenados en algunos sectores y no tanto en
otros, sumado a limitaciones de carácter físico y morfológico como pueden ser el río Bogotá
y los cerros orientales. Esto, ha forzado recientemente a pensar la ciudad en términos de
un modelo compacto basado en conceptos de densificación y redensificación1 de algunas
zonas.
Bajo estos supuestos, y con el propósito de hacer eficientes los procesos de densificación,
algunos de los estudios realizados respecto a la planificación de la ciudad son abordados
apoyándose en enfoques estadísticos, mediante los cuales, a partir de unos datos se
pretende encontrar modelos o un funciones que represente con el menor error posible la
realidad observada y se ajuste a los cambios ocurridos en un periodo de tiempo que
generalmente es muy corto para garantizar suficientes datos y factores a ser
representados de forma lineal. Como consecuencia de lo expuesto anteriormente surge la
necesidad de explorar en la aplicación de técnicas no tradicionales y de herramientas
capaces de captar y tener en cuenta mayor cantidad de factores, y la capacidad de
incorporar la incertidumbre y la ausencia de explicaciones teóricas a muchos de los
fenómenos y de los cambios urbanos.
En este sentido, una de las herramientas que ha surgido con la modernidad, que parecería
ser compatible con la inclusión de fenómenos sociales y de la dimensión humana en el
modelado de crecimiento urbano, es el modelado basado en agentes (Downing, Moss, &
Pahl-Wostl, 2011), en donde podría simularse los efectos dentro de un sector de la ciudad
a partir de la generación de eventos y escenarios imaginarios pero posibles y alcanzables
1 “Estos términos denotan el aumento en la población que ocupaba inicialmente una área. Sin embargo, es posible establecer una pequeña diferencia entre ellos en tanto redensificar implica intervenir en algo ya construido, mientras que densificar no necesariamente conlleva este tipo de intervención, puede darse mediante operaciones de llenado de áreas vacías al interior de una ciudad. La redensificación se lleva a cabo de dos maneras, la primera como política urbana de iniciativa pública utilizando generalmente el instrumento de la renovación urbana o las normas, de esta forma se demuele lo existente y se plantean nuevas estructuras con uso más intensivo que el inicial. La segunda como proceso de iniciativa individual con interés privado, se lleva a cabo a través de procesos de subdivisión y con frecuencia saturación de la construcción existente” (Rincón, 2006)
7
para lo cual las teorías evolutivas del conocimiento de Campbell y las teorías de economía
evolutiva de Dopfer proporcionan un aporte importante. A partir de lo anterior, es posible
plantear interrogantes como: ¿Qué diferencia existe entre los escenarios de simulación de
densificación urbana con respecto al presente desarrollo urbanístico de la ciudad? ¿Bajo
qué reglas y condiciones el modelo se aproxima mejor a la realidad o a las metas
planteadas? ¿Todas las UPZ se comportaran de la misma manera bajo la misma regla de
condición?
8
3. OBJETIVOS
3.1 GENERAL
Generar un modelo de simulación del comportamiento de la densificación urbana para
Bogotá (UPZ 79 Calandaima, UPZ 65 Arborizadora y UPZ 73 Garcés Navas), basado en
sistemas multiagente en el marco de las teorías económicas evolutivas.
3.2 ESPECÍFICOS
Complementar la base de datos espacial de las UPZ Calandaima, Arborizadora y Garcés
Navas con la información necesaria para la alimentación del modelo, con información física
y catastral.
Realizar un análisis temporal del crecimiento urbano a partir del cambio en la normatividad,
tomando como base el acuerdo 6 de 1990, decreto 734 de 1993, decreto 190 de 2004 y
decreto 364 de 2013, partiendo de los datos de los censos de los años 1995, 2004 y 2013,
comparando la diferencia entre el número de predios, sus cambios y su distribución al inicio
y al final de cada simulación para estos tres últimos años.
Modelar el actual Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá (2004), implementando la
reglamentación en cuanto a edificabilidad y usos del suelo en el modelo, para observar su
comportamiento teniendo en cuenta la diferencia entre el número de predios, sus cambios
y su distribución al inicio y al final de cada simulación.
Analizar el comportamiento de los sectores de la ciudad seleccionados, partiendo de las
teorías económicas evolutivas sustentadas en modelos basados en agentes, teniendo en
cuenta la diferencia entre el número de predios, sus cambios y su distribución al inicio y al
final de cada simulación, así como las reglas establecidas, y su semejanza al proceso de
densificación que se dio en la UPZ 79 Calandaima, UPZ 65 Arborizadora y UPZ 73 Garcés
Navas entre 1995 y 2013.
9
4. JUSTIFICACIÓN
Comúnmente, desde el paradigma ingenieril clásico, la ingeniería moderna es vista como
ciencia aplicada, pero en realidad, aunque utiliza la ciencia es bien diferente a la solución
de problemas científicos. Un buen ingeniero no es automáticamente un buen científico o
viceversa Kroes (2012). Opuestamente, no es la ciencia la regla de la ingeniería sino el
diseño como manifiesta Koen (2003b): “El Diseño en ingeniería o el método de ingeniería
consiste en el uso de heurísticas para generar el mejor cambio posible en una situación
pobremente entendida, con los recursos disponibles”.
Esto nos lleva a subrayar las conclusiones de Koen en cuanto a que
i) la ingeniería siempre produce cambios, el mundo es diferente cuando un
ingeniero actúa;
ii) los recursos disponibles hacen parte del problema de ingeniería, definen y
limitan su solución;
iii) el concepto de mejoría en ingeniería no es solo de eficiencia sino de
optimización y de equilibrio;
iv) generalmente los ingenieros se enfrenta a situaciones de ausencia parcial o
absoluta de información.
Si revisamos el sitio web de Ingeniería Catastral y Geodesia en el que se resalta el hecho
que encontramos que “La Ingeniería Catastral y Geodesia tiene como objetivo el estudio
del recurso tierra con énfasis en el manejo social como fuente generadora de bienestar
utilizando las ciencias básicas, métodos de ingeniería y ciencias de la tierra en forma
Integral, apoyada del conocimiento científico e investigativo así como de técnicas y
tecnologías especializadas en la medición y representación gráfica”2, es posible concluir
que el ingeniero catastral y geodesta no puede ser ajeno a las consideraciones y reflexiones
anteriormente expuestas, adicionalmente porque cuenta con las competencias necesarias
para investigar y analizar las dinámicas urbanas que propendan por la generación de
nuevas herramientas que hagan posible el rediseño de los territorios.
Las aproximaciones basadas en agentes tienen un amplio rango de áreas de investigación,
tanto teóricas como aplicadas, gracias a ellas es posible analizar las relaciones existentes
entre las microestructuras y las macroestructuras, es decir, entre las acciones individuales
y sus efectos en órdenes superiores., así como las relaciones por medio de las cuales
interactúan, la auto organización y la emergencia.
De esta forma, el modelado de sistemas sociales al ocuparse de sistemas que son formados
y recreados por individuos libres que toman sus propias decisiones (i.e. que no se
pueden describir con leyes científicas), considerando las instituciones, organizaciones
2 Sitio web Ingeniería Catastral y Geodesia: http://www.udistrital.edu.co/dependencias/tipica.php?id=85
10
sociales y por supuesto el territorio, como un sistemas socioecológicos3, en el marco de
conceptos como el bienestar general, el desarrollo sostenible, la protección al
medioambiente, la democracia y la disminución de los riesgos, hoy por hoy surge como una
herramienta fundamental en la construcción de escenarios de transformación del territorio
al servicio de la ingeniería y específicamente de la ingeniería Catastral y Geodesia.
En caso particular de la densificación de la ciudad, la importancia de generar este tipo de
modelos para simular fenómenos en los que los niveles de incertidumbre son considerables
y en los que el pronóstico desde las herramientas clásicas resulta inviable, radica en el
hecho que nuevas perspectivas para abordar este tipo de temas, distintos de los enfoques
clásicos, puede proporcionar múltiples posibilidades y propósitos para modelar como lo
ilustra Epstein (2008):
Explicar Recolectar datos guía Iluminar dinámicas fundamentales Sugerir analogías dinámicas Descubrir nuevas preguntas Promover un hábito científico de la mente Limitar (precisar) los resultados en rangos creíbles Iluminar las incertidumbres (desconocimientos) básicas Ofrecer alternativas de crisis casi en tiempo real Mostrar alternativas / sugerir eficiencias Desafiar la robustez de las teorías predominantes a lo largo de perturbaciones Exponer la incompatibilidad de los juicios predominantes con los datos disponibles Entrenar practicantes Disciplinar el dialogo político Educar al público en general Descubrir la complejidad (sencillez) de lo aparentemente simple (complejo).
De esta manera, los resultados de este trabajo podrán permitir la visualización de
escenarios posibles en el crecimiento de la ciudad con múltiples propósitos y no solo con el
ánimo de pronosticar o explicar.
3 Término utilizado por Berkes y Folke (1998) para enfatizar en el concepto integrado de “ser humano en la naturaleza”,
caracterizados por la No linealidad, la complejidad, la incertidumbre, la emergencia, la escala, la auto-organización, la vulnerabilidad, la capacidad adaptativa, la transformación, la heterogeneidad y la resiliencia.
11
5. MARCO ESPACIAL
El proyecto se realizó sobre tres UPZ de la ciudad de Bogotá: UPZ 65 Arborizadora, UPZ 73 Garcés Navas y UPZ 79 Calandaima; seleccionadas por sus diferentes características urbanísticas las cuales presentan tipos, condiciones, usos y/o tratamientos diferenciadas según las cuales es posible presumir tendencias diferentes de crecimiento y densificación, para el correspondiente análisis en cada una de estas UPZ. Con el propósito de precisar el marco espacial del estudio, a continuación se mencionan las características más sobresalientes de estas Unidades de Planeamiento Zonal seleccionadas.
5.1. UPZ 65 ARBORIZADORA
5.1.1. UBICACIÓN
La UPZ 65 Arborizadora clasificada como Residencial Consolidada (Secretaria Distrital de Planeación, 2011), se encuentra ubicada hacia el costado norte de la localidad 19 Ciudad Bolívar hacia el sur de la ciudad, cuyos límites comprenden: Por el Norte con la Avenida Ferrocarril del Sur (DG 57C Sur) en límite con la Localidad de Bosa, por el Sur con la Avenida Villavicencio (AC 61 Sur) en límite con la UPZ San Francisco, Por el Oriente con el rio Tunjuelo, en límite con la Localidad de Tunjuelito y en parte la localidad de Kennedy, Por el occidente con la Av. Villavicencio (AC 61 Sur) en límite con las Unidades de Planeamiento Ismael Perdomo, Jerusalén y San Francisco. (Ver Figura 5.1)
Figura 5.1. Mapa Político de la UPZ 65 Arborizadora.
12
5.1.2. EXTENSIÓN
La UPZ 65 Arborizadora cuenta con un Área total de 326,97 Hectáreas las cuales 275,12
ha están urbanizadas y 51,85 están sin urbanizar.
5.1.3. SECTORES CATASTRALES Y CENTRALIDADES
La UPZ 65 Arborizadora está conformada en total por 11 sectores catastrales: Guadalupe, Isla del Sol, Rafael Escamilla, Madelena, El Ensueño, Atlanta, La Coruña, Verona, Arborizadora Baja, El Chircal Sur y Ronda. Esta UPZ se beneficia por la presencia de la centralidad Delicias-Ensueño, en la parte norte, sobre la Autopista Sur y la Avenida Villavicencio, cuyo objetivo tiene fortalecer el comercio y la industria en la zona, buscando ofrecer servicios que sirvan tanto a Bogotá como a la región. (Secretaria Distrital de Planeación, 2008)
5.1.4. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS
En cuanto a sistema de equipamientos para la UPZ 65 Arborizadora se destaca que en su mayoría son destinados a educación, seguidos por lo de salud y bienestar, además en menor índice se pueden observar los destinados a cultos como iglesias y templos, cultura o el CADE de Candelaria; en el sistema de movilidad posee buenas condiciones de accesibilidad hacia el resto de la ciudad mediante las vías arteriales actuales que rodean y atraviesan la UPZ, sin embargo algunas de las vías intermedias y locales aún no se encuentran terminadas presentando deficiencias en la conexión vial.
5.1.5. VÍAS DE ACCESO
Los ejes de la Malla Vial Arterial en la UPZ son: Avenida Ferrocarril del Sur (DG 57C Sur), Avenida del Sur (AC 57R Sur, AC 45A Sur), Avenida Villavicencio (AC 61 Sur, AC 68 Sur, AK 70C) y Avenida Jorge Gaitán Cortes (AK 51).
5.1.6. USOS DEL SUELO
La UPZ 65 Arborizadora está reglamentada por el Decreto 241 de 2005 estableciendo los usos del suelo así (Secretaria Distrital de Planeación, 2008):
Vivienda (Barrios La Coruña y Ronda)
Vivienda con algunas zonas de comercio (Barrios Madelena, Isla del Sol, La Coruña y El Chircal Sur)
Vivienda con locales comerciales (Barrios Arborizadora Baja y Verona)
Grandes almacenes y supermercados (Barrio Guadalupe)
Industria (Barrios Guadalupe y Rafael Escamilla)
13
Zona para usos mixtos (vivienda, comercio, equipamientos) (Barrios Atlanta y El Ensueño)
5.1.7. DENSIFICACIÓN Y ESTRATIFICACIÓN
En la UPZ 65 Arborizadora se tenía una población de 61851 habitantes para el año 20114 y una densidad urbana de 202 habitantes por hectárea, actualmente esta UPZ concentra los estratos socioeconómicos 2 (bajo) y 3 (medio-bajo) de los cuales el 68,7% de sus habitantes se encuentran en el estrato bajo y el 31,1% en medio-bajo, cabe destacar que para el año 2011 se encontraban 12234 hogares ubicados en estrato bajo (68.7%), 5534 en medio-bajo (31.1%) y 39 sin estrato. (Secretaria Distrital de Planeación, 2011)
5.2. UPZ 73 GARCÉS NAVAS
5.2.1. UBICACIÓN
La UPZ 73 Garcés Navas clasificada como Residencial Consolidada, se encuentra localizada en la localidad 10 Engativá hacia el occidente de la ciudad, cuyos límites comprenden: Por el Norte con la Avenida Medellín (AC 80) en límite con la UPZ Bolivia, por el Sur con la Calle 66ª y el humedal Jaboque en límite con la UPZ Álamos, Por el Oriente con Avenida Longitudinal de Occidente, en límite con la UPZ Boyacá Real, Por el occidente con el Rio Bogotá y el límite del Distrito Capital. (Secretaria Distrital de Planeación, 2011) (Ver Figura 5.2)
5.2.2. EXTENSIÓN
La UPZ 73 Garcés Navas cuenta con un Área total de 557,43 Hectáreas las cuales 382,05 ha están urbanizadas y 118,03 están sin urbanizar.
4 Basadas en proyecciones del censo del DANE en 2005
14
Figura 5.2. Mapa Político de la UPZ 73 Garcés Navas.
5.2.3. SECTORES CATASTRALES Y CENTRALIDADES
La UPZ 73 Garcés Navas está conformada en total por 23 barrios catastrales: Villas de Alcalá, El Cedro, Gran Granada, Bolivia, Villas de Granada I, Villas de Granada, San Antonio, La Riviera, Garcés Navas, Garcés Navas Oriental, Garcés Navas Sur, Villa Amalia, Florida Blanca, Villa Sagrario, Villa del Mar, El Dorado Industrial, El Madrigal, Engativá el Dorado, Santa Mónica, Los Álamos, Álamos, Los Ángeles, El Gaco. Esta UPZ se beneficia por la presencia de las centralidades: Álamos, sobre la Avenida Chile y la Avenida Longitudinal de Occidente, cuyo objetivo tiene favorecer la integración al interior de la ciudad, a través del mejoramiento de la movilidad; Quirigua-Bolivia, cuyo objetivo es el de integrar la ciudad con la región, mediante la localización de servicios relacionados con la economía de la parte occidental de la región; y por ultimo Fontibón-Aeropuerto El Dorado-Engativá cuyo objetivo es favorecer la integración de la ciudad, el país y el resto del mundo. (Secretaria Distrital de Planeación, 2008)
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5.2.4. SISTEMA DE EQUIPAMIENTOS
En cuanto a sistema de equipamientos se destaca que en su mayoría son destinados a educación, seguidos por el de bienestar, además en menor índice se pueden observar los destinados a salud, cultos como iglesias y templos y servicios de administración pública; en el sistema de movilidad posee buenas condiciones de accesibilidad hacia el resto de la ciudad mediante las vías arteriales actuales que rodean y atraviesan la UPZ, haciendo que todos los barrios tengan óptimas condiciones de accesibilidad.
5.2.5. VÍAS DE ACCESO
Los ejes de la Malla Vial Arterial en la UPZ son: Avenida Longitudinal de Occidente (AK 96), Avenida Bolivia (AK 104), Avenida Chile (AC 72), Avenida Medellín (AC 80), Avenida Gonzalo Ariza (AK 110), Avenida El Cortijo (AK 114) y la Avenida del Salitre (AC 66).
5.2.6. USOS DEL SUELO
Esta UPZ está reglamentada por el Decreto 073 de 2006 y según (Secretaria Distrital de Planeación, 2008) los usos del suelo establecidos para la UPZ Garcés Navas son:
Vivienda (Barrios El Gaco, Engativá El Dorado, El Dorado Industrial, Gran Granada, Villas de Alcalá, Urbanización San Basilio, Los Ángeles y Los Álamos)
Vivienda con algunas zonas de comercio (Barrios Gran Granada, Villas de Granada, Molinos de Viento, Garcés Navas Oriental, El Madrigal, Plazuelas del Virrey, El Pedregal, Los Álamos)
Vivienda con locales comerciales (Barrios Garcés Navas, La perla, Villa Amalia, Bosques de Mariana, Villas del Dorado)
Comercial Zonal de gran actividad (Barrio El Dorado Industrial)
Zona para usos mixtos (vivienda, comercio, equipamientos) (Barrios Villas de Alcalá y Urbanización Esparta)
5.2.7. DENSIFICACIÓN Y ESTRATIFICACIÓN
En la UPZ Garcés Navas se tenía una población de 156478 habitantes para el año 20115 y una densidad urbana de 282 habitantes por hectárea, actualmente está UPZ concentra los estratos socioeconómicos 1 (bajo-bajo), 2 (bajo) y 3 (medio-bajo) de los cuales el 1.8% de sus habitantes se encuentran en estrato bajo-bajo, 16.6% de sus habitantes se encuentran en el estrato bajo y el 78.8% en medio-bajo. (Secretaria Distrital de Planeación, 2011)
5 Ibíd.
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5.3. UPZ 79 CALANDAIMA
5.3.1. UBICACIÓN
La UPZ 79 Calandaima clasificada como Desarrollo, se encuentra ubicada en el costado
noroccidental de la localidad de Kennedy, había el sur de la ciudad. “Limita al norte con la
UPZ Tintal Norte y el municipio de Mosquera; al oriente, con la UPZ Castilla; al sur, con las
UPZ Castilla, Corabastos y Patio Bonito y al occidente, con el municipio de Mosquera.”
(Secretaria Distrital de Planeación, 2011) (Ver Figura 5.3.)
Figura 5.3. Mapa Político de la UPZ 79 Calandaima
5.3.2. EXTENSIÓN
La UPZ 79 Calandaima tiene una extensión de 318,9 hectáreas, que equivalen al 8,3%
del total de área de la localidad 08 Kennedy (Secretaria Distrital de Planeación, 2011)
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5.3.3. SECTORES CATASTRALES Y CENTRALIDADES
La UPZ 79 Calandaima comprende los barrios Tintalá, Osorio II, Galán, Galán Rural y Calandaima zonas que se encuentran en pleno desarrollo mediante construcciones de vivienda en Propiedad Horizontal (PH) en los últimos 10 años.
5.3.4. VÍAS DE ACCESO
Los ejes de la Malla Vial Arterial en la UPZ son: Avenida Ciudad de Cali (AK 86), Avenida Tintal (AK 89), Avenida Longitudinal de Occidente (AK 96), Avenida Castilla (AC 8) y Avenida de las Américas (AC 6).
5.3.5. USOS DEL SUELO
La UPZ 79 Calandaima no cuenta actualmente con decreto que lo reglamente, esto debido a que esta UPZ está en proceso de DESARROLLO, la cual está regida por actos administrativos y gran parte está sometida en el Acuerdo 06 de 1990 con Tratamiento Especial de Incorporación al Sector Tintal Central y el Área Suburbana de Expansión mediante el Decreto 012 de 1993 el cual su uso del suelo se considera (Alcaldia Mayor de Bogota D.C., 1993): Áreas de Actividad: Múltiple (Desarrollos urbanísticos residenciales, comerciales, industriales e institucionales).
5.3.6 DEMOGRAFÍA Y ESTRATIFICACIÓN
Según (Secretaria Distrital de Planeación, 2011) “esta UPZ concentra el 96,2% del total de su población 74.764 habitantes en el estrato bajo (2) y el 3,8% corresponde a población sin estratificar”, los cuales corresponden a viviendas que están en proceso de cambio de estratificación o predios en proceso de desarrollo de construcción de vivienda (principalmente multifamiliar) a lo largo y ancho de esta UPZ. Mientras en cuanto al número de viviendas, para el año 20116, esta UPZ posee 19974 viviendas en estrato bajo (2) y 790 hogares sin estratificar.
6 Ibíd.
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6. MARCO TEÓRICO
6.1 SISTEMAS BASADOS EN AGENTES
Es un sistema conformado por un conjunto de agentes que tiene la capacidad de interactuar
entre sí, en un entorno común, en el cual pueden compartir los conocimientos y la
información que tienen sobre los problemas y soluciones, para así lograr un objetivo
deseado. Los sistemas basados en agentes se caracterizan por:
Los agentes autónomos trabajan entre sí para resolver problemas. Los agentes no cuentan con la suficiente información para solucionar algún
problema. Los datos son descentralizados por lo tanto no hay un sistema global de control. Los agentes deciden dinámicamente qué hacer y quién lo hace.
Estas interacciones entre agentes pueden ser modeladas en diferentes entornos de programación que permitan la simulación de fenómenos naturales y sociales, en este trabajo se optó por el uso de la aplicación denominada NetLogo, para modelar y simular los sistemas a estudiar a lo largo de un lapso determinado; lo cual fue posible definiendo diferentes tipos e reglas de comportamiento a los diferentes “agentes”.
6.1.1. NET LOGO
NetLogo es un entorno de programación que permite la simulación de fenómenos naturales y sociales. Fue creado por Uri Wilensky en 1999 y está en continuo desarrollo por el Center for Connected Learning and Computer-Based Modeling. Es particularmente útil para modelar sistemas complejos que evolucionan en el tiempo. Los implementadores de modelos pueden dar instrucciones a cientos o miles de agentes para que todos ellos operen de manera independiente, entre sí y con el entorno. Esto hace posible explorar la relación entre el comportamiento a bajo nivel de los individuos y los patrones macroscópicos que surgen a partir de la interacción de muchos individuos entre sí.
6.1.2. APLICACIONES Y CASOS
Los estudios, análisis y aplicaciones realizadas hasta la fecha datan desde la década de 1990 en la que se pretendía resolver una variedad de problemas de negocios y tecnología. “Algunos ejemplos de aplicaciones incluyen el modelado del comportamiento organizacional y el conocimiento, el trabajo en equipo, la optimización de la cadena de suministro y la logística, la modelización del comportamiento del consumidor, efectos de las redes sociales, computación distribuida, administración de personal y gestión de carteras y el control del tráfico” (Centro de Artigo, 2012) Algunos de los trabajos y aplicaciones más representativos son: (Cantergiani, 2011)
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1. Los trabajos del grupo de investigación de CASA (Centre for Advanced Spatial Analysis – University College London). En la que se simulo la evacuación de peatones una estación del metro en Londres a partir de la definición de movimientos y comportamientos individuales que se convierten en movimientos agregados en casos de emergencia; También destacamos el modelo STREETS (Schelhorn et al., 1999), que simula el movimiento de peatones en un distrito urbano, que a su vez tienen actividades y destinos pre-definidos y programados. El objetivo del modelo es entender las rutas alternativas que trazan los agentes influenciados por su localización y elementos de atracción.
2. El modelo HILIFE (Household Interactions through LIFE Cycle Stages) (Fontaine y Rousevell, 2009) es representado como un modelo a escala regional cuyo objetivo principal es modelar la demanda residencial en la región policéntrica de East Anglia – Reino Unido. Este modelo logra simular patrones urbanos a escala regional con respecto a sus usos del suelo integrando el conocimiento cualitativo en cuanto a las creencias, preferencias y futuras intensiones de localización residencial de diferentes agentes , en este caso representada por la población con los análisis cuantitativos de las dinámicas de crecimiento urbano, para un período de 25 años. Se llega a tener en cuenta las etapas de vida de una persona común como son la infancia, familias y vejez siendo factor principal en las decisiones de localización residencial, más allá de lo que pueda expresar los factores involucrados con la economía.
3. Por último se menciona el modelo SLUDGE (Simulated Land Use Dependent on
Edge Effect Externalities), creado por Dawn Parker en el año 2005 considerado como un modelo diseñado para el estudio de la influencia articulada de externalidades y costes de transporte en función de la distancia, en los patrones de usos del suelo. Aunque se aplica principalmente a temas relacionados con la agricultura sería posible, con algunos ajustes, replantear su aplicación a simulaciones de crecimiento urbano. (Cantergiani, 2011)
6.2 TEORÍA EVOLUTIVA ECONÓMICA
6.2.1. EPISTEMOLOGÍA DE CAMPBELL
Según Popper “Para nosotros no son posibles ni el conocimiento no basado en suposiciones ni los modos de conocer no basados en presunciones” aspecto que Campbell (1974) retoma como uno de los pilares de su teoría del conocimiento amparado en un enfoque evolucionista, en cuanto a que éste “no reside en la justificación de una creencia verdadera, sino en la puesta a prueba de esa creencia” lo cual se constituye en la piedra angular sobre la cual la epistemología de “variación ciega y retención selectiva” de Campbell propone explicar los mecanismos que propician el proceso del conocimiento y pueden ser sintetizados en tres procesos:
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i) Variación ii) Procesos de Selección iii) Mecanismos para preservar o propagar las variaciones seleccionadas En consecuencia, en términos de Campbell, existe no solo un flujo de información en el desarrollo del conocimiento sino toda una estructura jerárquica que se fundamenta en los procesos de variación, selección y retención, a partir de los cuales se produce una causalidad Variación-Selección-Retención que al basarse en aleatoriedad implica también unidireccionalidad. Esta compleja categorización evolutiva, que, según Campbell, abarca el dominio cognitivo abrazando también la ciencia, donde el experimento es el mecanismo de variación, el aprendizaje el de selección y el lenguaje el mecanismo de retención en el contexto social, requiere además de un locus social donde las reglas puedan ser desarrolladas, es decir, demandan de un espacio de ocurrencia dónde repetirse hasta su proliferación o hasta su extinción y por consiguiente también exigen una temporalidad. En este punto puede hallarse una sinergia en cuanto un modelado de sistemas socioecológicos donde habitan reglas y una epistemología evolutiva de la información y de las organizaciones sociales como la propuesta por Campbell. Partiendo de estos conceptos Dopfer, Foster y Potts generan un marco teórico analizando la teoría evolutiva económica, dejando en claro que un sistema económico es una población, estructura y un proceso de reglas, y que en términos de este nuevo enfoque, es posible decir que éstos cohabitan en niveles micro-meso-macro (Dopfer, Foster, & Potts, 2004): Ontología de Dopfer Transportada al campo de la economía por Kurt Dopfer, la propuesta de Campbell da origen a la ontología de la economía evolutiva que, manifiesta que las decisiones humanas no son meramente racionales y egoístas, sino que también exhiben un comportamiento amplio y recíprocamente altruista. Aquí el hombre es visto como un homo sapiens o economicusis o un fabricante y usuario de reglas, expuesto a diversos factores, que determinan su conocimiento y su comportamiento en contextos socio-económicos que evolucionan temporalmente y del cual emergen propiedades. Dopfer (2004). La idea principal del enfoque de Dopfer desde la óptica de la economía evolutiva, supone que un sistema económico es un proceso de reglas, compuesto por una población de reglas, obedeciendo a una estructura. Dopfer et al. (2004). Para que la dinámica del proceso se mantenga en marcha a partir de las poblaciones de reglas, la idea de transportadores de conocimiento cumple un rol fundamental dentro del engranaje de su sistema económico al permitir el intercambio y la interconexión entre agentes y poblaciones que obedecen a unas estructuras pero que a la vez están sujetos a la co-evolución (Dopfer, 2004). Tal transferencia de conocimiento se da no solo en los clásicos niveles micro y macro sino además en un nivel meso. Un esquema muy general del sistema puede apreciarse en la Tabla 6.1. En las tres fases del conocimiento, origen (variación), adopción (selección) y retención se producen efectos en los tres niveles de la estructura Dopfer (2005) De esta forma, para Dopfer la transmisión e intercambio de conocimiento además sigue la misma caracterización propuesta por Winter y Nelson para la innovación en relación con su
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irreversibilidad (una vez iniciado no puede ser truncado), contingencia (se desconoce el desenlace del proceso de innovación), y dependencia (tiene causalidad y direccionalidad temporal). Nelson et al. (1982).Pérez (2015)
Tabla 6.1. Fases y niveles del conocimiento de Dopfer (2005)
FASE 1 ORIGEN DE LA IDEA (REGLA)
Variación - Innovación. Generación de la regla. MICRO
Selección y Adopción en la población. MESO
Coordinación de la estructura de Reglas MACRO
FASE 2 ADOPCIÓN DE LA IDEA (REGLA)
Adopción, Aprendizaje y Adaptación de la regla a la base de conocimiento individual o socialmente organizada
MICRO
Adopción y selección a nivel poblacional. Elección de rutas MESO
Re-coordinación de la estructura de Reglas MACRO
FASE 3 RETENCIÓN DE LA IDEA (REGLA)
Generación de hábitos y rutinas. MICRO
Retención y estabilización en la población MESO
Coordinación de la estructura de Reglas MACRO
6.3 PLANEACIÓN Y ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO
La planeación7 y ordenamiento del territorio es un proceso mediante el cual se orienta el desarrollo integral8 de una entidad territorial o región. La planeación y ordenamiento del territorio permite estudiar el resultado histórico de la ocupación y transformación del territorio. Es decir, explica cómo se han utilizado los recursos y ocupado el espacio geográfico a través del tiempo, para indicar cómo se debe orientar y organizar hacia el futuro lo administrativo y lo jurídico, lo ambiental, lo social, lo económico y lo funcional (Desarrollo Institucional, Desarrollo Ambiental, Desarrollo Social, Desarrollo Económico, Desarrollo Regional). (Instituto Geografico Agustin Codazzi, 1998) La ciudad de Bogotá D.C. cuenta con plan de ordenamiento del territorio el cual especificara los usos, la edificabilidad y la plusvalía en todas las manzanas, sectores o barrios localizados a lo largo y ancho de la ciudad.
6.3.1. ACUERDO 6 DE 1990 Previo a la expedición del primer Plan de Ordenamiento Territorial en Bogotá en el año 2000 y compilado en 2004, se encontraba en vigencia por norma urbanística, el acuerdo 6 de 1990 “Por medio del cual se adopta el estatuto para el ordenamiento físico del distrito especial de Bogotá y se dictan otras disposiciones”. (Consejo de Bogotá, 1990). Este
7 Planeación: Pensar en el futuro para actuar en el presente, generando un producto denominado plan. 8 Desarrollo Integral: Enfoque que incluye todos los aspectos relacionados con el proceso de desarrollo.
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acuerdo se cumple con lo determinado en la Ley 9 de 19899 y se reordenan las normas urbanísticas en un solo cuerpo de disposiciones; se definen las políticas del desarrollo urbano y se adoptan las reglamentaciones urbanísticas designadas a ordenar el cambio y el crecimiento físico de la ciudad. Se destacan algunos aspectos administrativos de las políticas de desarrollo urbano relacionadas con los desarrollos informales como: “culminación de las actuaciones y gestiones para la expedición de los actos de legalización de las zonas de asentamientos, barrios y desarrollados”; se regulan de igual manera los planes y programas de renovación urbana, redesarrollo, habilitación y regularización así como la instalación y prestación de los servicios públicos básicos. (Consejo de Bogotá, 1990) Los capítulos X, XI y XII, se constituyen en normas muy importantes para las zonas, barrios, asentamientos y desarrollo ilegales, denominando la primera en “Legalización de Desarrollos Urbanos” en el que se define el término de legalización. Se expidió el Decreto 700 de 1991 “Por el cual se reglamenta el procedimiento para tramitar la legalización urbanística, la prestación provisional de los servicios públicos y el reconocimiento de existencia de inmuebles indeterminados” reglamentando de esta manera el Procedimiento de Legalización cumpliendo con lo determinado anteriormente por el Acuerdo 6 de 1990. (Secretaria Distrital de Planeación, 2007). En el artículo 392 del presente acuerdo se puede apreciar los tratamientos urbanísticos los cuales van a ser tenidos en cuenta para la densificación que se dio durante la primera época de estudio (1995) los cuales son:
Tratamiento especial de conservación urbanística.
Tratamiento general de desarrollo.
Tratamiento general de actualización.
Solamente se destacaran estos 3 pues son las que de acuerdo a la ubicación y situación normativa por la que pasaban estas zonas en 1995 eran las que más predominaban en estas zonas de la ciudad que en un futuro se consolidarían como las UPZ que se están estudiando (Arborizadora, Garcés, Calandaima). El tratamiento especial de conservación urbanística está reglamentada por el decreto 736 de 1993 y a grandes rasgos indica:
1. Su finalidad es la de mantener las normas urbanísticas que hayan sido expedidas previamente al presente acuerdo, conservando sus normas volumétricas, de ocupación y demás características arquitectónicas que regían a cada zona de la ciudad (Art. 1.)
9Ley 9/1989: por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes entre otras disposiciones
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2. Se asigna este tratamiento principalmente a urbanizaciones y a viviendas en proceso de urbanización, mientras que no aplica para el desarrollo informal de vivienda. (Art. 2.)
3. Las normas en cuanto a número de pisos, índices de ocupación o construcción serán las resultantes y dispuestas en las normas previas a este decreto, teniendo cuenta que esto es aplicable para las urbanizaciones.
El tratamiento general de desarrollo está reglamentada por el decreto 737 de 1993 y a grandes rasgos indica:
1. Su finalidad es el de regular el desarrollo urbanístico sobre predios que se categoricen como urbanizables no urbanizados. (Art. 1)
2. El número de pisos establecido para cada predio ubicado en este tratamiento tendrá en cuenta el ancho de vía y el frente de este, tomando una altura máxima de 3 pisos para vías con hasta 11,9 m de ancho de vía, altura máxima de 12 pisos hasta 17 m de ancho de vía y altura libre para las vías arteriales. (Art. 27).
3. Se debe aislar la construcción del predio que tenga en su posterior de acuerdo a su altura con un mínimo de 3 m (Art. 31.)
El tratamiento general de actualización está reglamentada por el Decreto 734 de 1993 y a grandes rasgos indica:
1. Como lo dice el articulo1: “tiene como finalidad, regular la transformación de áreas urbanizadas para hacer posible la densificación racional y la adaptación de sus estructuras físicas y de sus usos a las nuevas necesidades de la ciudad”.
2. Este tratamiento es aplicable a predios categorizados como urbanizables no urbanizados, los de área útil superior a 2000 m² que no hayan sido urbanizados o se encuentren localizados en zonas industriales, y por ultimo lo que se encuentren en desarrollos legalizados los cuales sean necesarios realizar un determinado proceso de urbanización. (Art. 3)
3. El número de pisos establecido para cada predio ubicado en este tratamiento tendrá en cuenta las fichas establecidas en los planos del presente acuerdo con un rango entre 3 pisos a 12 pisos según el sector y su frente con vías ya sean principales, secundarias o arteriales. (Art. 19)
6.3.2. PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL (LEY 388 DE 1997)
Con la expedición de la Ley 388 el 18 de Julio del año 1997 se dio a luz este plan que ha estado vigente hasta estos días, el cual es base para la debida adecuación del territorio en cada municipio del país. Esta ley conlleva tres principios que son: 1. La función social y ecológica de la propiedad. 2. La prevalencia del interés general sobre el particular. 3. La distribución equitativa de las cargas y los beneficios.
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La definición formal para este plan es… “como el conjunto de objetivos, directrices, políticas, estrategias, metas, programas, actuaciones y normas adoptadas para orientar y administrar el desarrollo físico del territorio y la utilización del suelo.” (Ley 38/1997, Art 19) El ordenamiento de la ciudad de Bogotá D.C. se adopta gracias a la expedición del decreto distrital 619 de 2000 y su compilación mediante el decreto distrital 190 de 2004, los cuales derogan al acuerdo 06 de 1990, y todo esto con el fin de construir un modelo regional sostenible mediante las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ). Las cuales son definidas como subdivisiones urbanas cuya área es menor a las de las localidades agrupando un buen número de barrios catastrales los cuales poseen características en común en cuanto a usos del suelo, urbanismo, entre otras características. Otros aspectos relevantes, se destacan la armonización y actualización de la Ley 9 de 1989 con las normas establecidas en la Constitución Política de 1991, teniendo como objetivo principal la aplicación del Art 58, al garantizar que la utilización del suelo por parte de los propietarios se ajuste a la función social de la propiedad y permita hacer efectivos los derechos a la vivienda y a los servicios públicos domiciliarios; se define el concepto de VIS (Vivienda de Interés Social), se da a luz las sanciones a quienes urbanicen y construyan en terrenos no urbanizables o urbanizables, entre otros. Al igual que el acuerdo 6 de 1990 se tendrán en cuenta los denominados tratamientos urbanísticos mediante normas de volumetría, espacio y ocupación de la ciudad cuyas clases se dividen de la siguiente manera según (Alcaldia Mayor de Bogotá D.C., 2004) :
Tratamiento de desarrollo:
El tratamiento de desarrollo reglamentado por el decreto 327 de 2004 es aplicable a predios urbanizables no urbanizados y en suelo de expansión que no hayan sido objeto de un proceso de urbanización. Cada predio sometido a este tratamiento deberá adelantar un proceso de urbanización ya sea mediante planes parciales de desarrollo o licencias de construcción (Art. 4, Decreto 327/04). En cuanto a sus normas volumétricas se tomaran en cuenta si el loteo es unifamiliar o multifamiliar. Para los lotes unifamiliares se exige una altura máxima de 3 pisos, antejardín de 3 m y aislamiento posterior de 3 m a partir del nivel del terreno (Art. 25, Decreto 327/04), mientras que para lotes multifamiliares la altura puede variar de acuerdo a la tipología del lote, su frente, fondo y frente a vías variando de 3 a 5 pisos, los antejardines y aislamientos exigidos están entre 3 y 5 m (Art. 26, Decreto 327/04).
Tratamiento de consolidación El tratamiento de consolidación es aplicable a predios ya densificados previamente regulándolas para garantizar el pleno uso del suelo y su espacio público (Acuerdo 366, Decreto 190/04). Estas cuentan con modalidades de acuerdo a las características volumétricas a las que está sometido determinado predio y se dividen en:
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Tabla 6.2. Modalidades del tratamiento de consolidación. Fuente: Decreto 190 de 2004, Art. 367
MODALIDAD ÁREAS DE APLICACIÓN
Urbanística Urbanizaciones, agrupaciones, conjuntos, o proyectos de vivienda en serie, que mantiene sus características urbanas y ambientales y deben conservarlas como orientadoras de su desarrollo.
Densificación Moderada Barrios que presentan calidad urbana o ambiental, cuyos predios son susceptibles de una densificación respetuosa de las características urbanísticas existentes.
Cambio de patrón Zonas y/o ejes viales donde se ha generado un proceso de cambio, modificando irreversiblemente las condiciones del modelo original, en los cuales es necesario ajustar los patrones normativos de construcción
Sectores Urbanos Especiales
Zonas industriales y dotacionales existentes con fundamento en normas especiales que deben asegurar y recuperar sus condiciones como espacios adecuados a tales usos.
Los principios normativos serán de aislamientos posteriores de mínimo 3 m desde el nivel del terreno, antejardines el dispuesto por la norma original previa a la expedición del presente decreto o de acuerdo a la predominancia sobre el costado de manzana (Art 357, Decreto 190/04). Por ultimo cabe destacar el uso de índices de ocupación que va de 0,7 a 0,75 mientras que los índices de construcción variaran de acuerdo a la modalidad que se encuentra determinado lote desde 3 hasta 5.
Tratamiento de renovación urbana El tratamiento de renovación urbana busca transformar zonas ya desarrolladas que de acuerdo a su estado de deterioro físico o ambiental, de conflicto funcional dentro de sus sectores buscan transformar dichas zonas para un mejoramiento del uso del suelo (Art. 373, Decreto 190/04) Cada predio sometido a este tratamiento deberá adelantar un proceso de urbanización ya sea mediante planes parciales de renovación urbana o de acuerdo a lo dispuesto en las fichas normativas para cada UPZ que tenga una zona con este tratamiento mediante estudios realizados para determinar sus índices de ocupación, construcción, alturas y aislamientos (Art. 376, Decreto 190/04).
Tratamiento de Mejoramiento Integral Es aplicable a los desarrollos que son considerados de carácter informar integrándola a la estructura básica de la ciudad. Sus características volumétricas de los predios cuentan con alturas de hasta 5 pisos de acuerdo a su área y frente sobre vía pública y patios de 6 m² para la plena iluminación y ventilación requerida. (Art. 387, Decreto 190/04)
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6.3.3. UNIDAD DE PLANEAMIENTO ZONAL (UPZ)
La Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) tiene como propósito definir y precisar el planeamiento del suelo urbano, respondiendo a la dinámica productiva de la ciudad y a su inserción en el contexto regional, involucrando a los actores sociales en la definición de los aspectos de ordenamiento y control normativo a escala zonal. Las UPZ se clasifican, según sus características predominantes, en ocho grupos que se presentan a continuación según lo indicado por (Secretaria Distrital de Planeación, 2011):
Unidades tipo 1, residencial de urbanización incompleta: son sectores periféricos no consolidados, en estratos 1 y 2, de uso residencial predominante con deficiencias en su infraestructura, accesibilidad, equipamientos y espacio público.
Unidades tipo 2, residencial consolidado: son sectores consolidados de estratos medios de uso predominantemente residencial, donde se presenta actualmente un cambio de usos y un aumento no planificado en la ocupación territorial.
Unidades tipo 3, residencial cualificado: son sectores consolidados de estratos medios y altos con uso básicamente residencial, que cuentan con infraestructura de espacio público, equipamientos colectivos y condiciones de hábitat y ambiente adecuada
Unidades tipo 4, desarrollo: son sectores poco desarrollados, con grandes predios desocupados.
Unidades tipo 5, con centralidad urbana: son sectores consolidados que cuentan con centros urbanos y donde el uso residencial dominante ha sido desplazado por usos que fomentan la actividad económica.
Unidades tipo 6, comerciales: son sectores del centro metropolitano donde el uso está destinado a las actividades económicas terciarias de intercambio de bienes y servicios (locales y oficinas).
Unidades tipo 7, predominantemente industrial: son sectores donde la actividad principal es la industria, aunque hay comercio y lugares productores de dotación urbana.
Unidades tipo 8, de predominio dotacional: son grandes áreas destinadas a la producción de equipamientos urbanos y metropolitanos que, por su magnitud dentro de la estructura urbana, se deben manejar bajo condiciones especiales.
6.3.4. MODIFICACIÓN EXCEPCIONAL AL PLAN DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL
– MEPOT (DECRETO 364 DE 2013)
Durante la alcaldía de Gustavo Petro se da la Modificación Excepcional al Plan de
Ordenamiento Territorial (MEPOT), la cual se realizan ciertos ajustes con respecto al
anterior POT regido bajo la Ley 388 de 1997.
Las siguientes son objetivos primordiales del presente decreto:
Tener como gran premisa y ante toda una problemática actual a resolver como lo es
el cambio climático y las repercusiones que este pueda traer a la ciudad a corto y
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largo plazo, teniendo en cuenta la gestión del riesgo y sostenibilidad ambiental para
cumplir con un modelo de ciudad resiliente capaz de contrarrestar esta problemática
Hacer el modelo de ciudad coherente con las fuentes de agua y la reducción del
desabastecimiento hídrico.
Construir territorios sostenibles, seguros y resilientes (con capacidad de
recuperación) para reducir la vulnerabilidad y aumentar la capacidad de respuesta
de las comunidades y de las instituciones.
Adelantar acciones de coordinación regional y nacional en perspectiva de
sostenibilidad ambiental y gestión de riesgos, conteniendo la degradación de
ecosistemas y páramos.
Por otro lado, los temas de cambio climático y gestión de riesgos son temas relevantes por
mandato de política Nacional. Por ejemplo, el Articulo 10 de la ley 388 de 1997 establece
que uno de los determinantes (como normas de mayor jerarquía) de los Planes de
Ordenamiento Territorial debe ser "Las relacionadas con la conservación y protección del
medio ambiente, los recursos naturales la prevención de amenazas y riesgos naturales" y
de forma más específica: "Las políticas, directrices y regulaciones sobre prevención de
amenazas y riesgos naturales, el señalamiento y localización de las áreas de riesgo para
asentamientos humanos, así como las estrategias de manejo de zonas expuestas a
amenazas y riesgos naturales".
Con el propósito de dar continuidad a decisiones, políticas y directrices efectivas e
incluyentes que permitan a Bogotá Gestionar los Riesgos y Adaptarse al Cambio Climático,
la Modificación Excepcional del MEPOT Decreto 364 de 2013 contiene un apartado especial
"CAPÍTULO VI. GESTIÓN DE RIESGOS Y CAMBIO CLIMÁTICO"10 en el cual se incluyen
principios, definiciones, determinantes, decisiones, lineamientos, Instrumentos y
mecanismos para el ordenamiento territorial en torno a la Gestión de Riesgos y Cambio
Climático.
En cuanto a los tratamientos urbanísticos que rigen en esta norma será los mismos que
están vigentes con el Plan de Ordenamiento Anterior (Decreto 190 de 2004) (Tratamiento
de desarrollo, consolidación, mejoramiento urbanístico (antes mejoramiento integral),
renovación urbana y conservación).
Otro cambio sobresaliente es en cuanto las alturas como lo indica uno de los mapas
expedidos a la par con el presente decreto denominado “Edificabilidad Máxima”, definiendo
una zona de la ciudad como centro expandido delimitada hacia el Norte por La Avenida
España (AC 100, Por el Sur Barrio el Tunal, Avenida Caracas, y Calle 27 Sur, hacia el
occidente por La Avenida Boyacá y por ultimo hacia el oriente por Los Cerros Orientales,
10Son propósitos del POT reducir la vulnerabilidad territorial de Bogotá frente a las nuevas condiciones de
amenaza, derivadas del cambio climático, mediante medidas de adaptación y mitigación
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cuya altura será libre de acuerdo a las normas volumétricas en cuanto a retroceso
posteriores y laterales, mientras que la zona restante se regirá por alturas que no superaran
los 5 pisos de acuerdo a su predominancia por manzana o cercanía a vías arteriales. Con
esto se disminuirá los tiempos de recorrido hacia las zonas centrales (trabajo, comercio,
negocios, etc), incentivando el uso de medios de transporte diferentes al automóvil y así
reducir los índices de contaminación, la cual está ligada al cambio climático de la ciudad.
Las normas de edificabilidad (potencial constructivo) cambian con el fin de llevar a cabo los
principios para llevar a la ciudad a ser sostenible en contra del cambio climático de la
siguiente manera:
Según (Alcaldia Mayor de Bogota, 2013) en sus artículos 296 y 297 indican la importancia
del índice de construcción y el área construido para llevar a cabo los cálculos de
edificabilidad, bajo la siguiente formula:
𝐼𝐶 =𝐴𝑐
𝐴𝑡
Ecuación 6.1. Ecuación para cálculo del Índice de Construcción.
Donde:
IC = Índice de Construcción
Ac = Área construida
At = Área de terreno
Existen 4 tipos de edificabilidad a tener en cuenta para el cálculo del número de pisos a
construir las cuales son según (Alcaldia Mayor de Bogota, 2013):
1. Edificabilidad Base: Es la edificabilidad accesible sin aplicar cargas urbanísticas, las
cuales corresponderán de 0 para el tratamiento de desarrollo y 2,5 para los demás
tratamientos.
2. Edificabilidad Máxima: Este tipo de edificabilidad viene dado por el mapa expedido
junto con este decreto denominado “Edificabilidad Máxima” la cual aplica para toda
la ciudad.
3. Edificabilidad Efectiva: Índice aprobado por licencias de construcción o actos
administrativos en declaraciones de construcciones o aprobaciones de estas.
4. Edificabilidad Adicional: Corresponde a la diferencia entre la Edificabilidad Efectiva
y la Edificabilidad Base, siempre que la edificabilidad efectiva nunca sea inferior a
la edificabilidad base.
Tomando en cuenta la Edificabilidad Máxima será teniendo en cuenta el número de pisos permitidos para cada zona de la ciudad como lo indica el Mapa “Edificabilidad Máxima”.
29
6.4. CENSOS CATASTRALES
Para poder llevar a cabo el trabajo, es necesario trabajar con censos catastrales (Números de pisos, valor del metro cuadrado de terreno y construcción, usos, etc.) de 3 épocas diferentes (1995, 2004, 2013) como soporte para la realización de las simulaciones basándose en la información que estos datos nos pueda ofrecer, a continuación se expone algunos conceptos básicos de esta rama.
El catastro es el “inventario o censo, debidamente actualizado y clasificado, de los bienes inmuebles pertenecientes al Estado y a los particulares, con el objeto de lograr su correcta identificación física, jurídica, fiscal y económica”. (Resolucion 070/2011, Art 1) El catastro pasa por 3 fases fundamentales que son la formación, actualización de la formación y conservación. La Formación Catastral “consiste en el conjunto de operaciones destinadas a obtener la información de los terrenos y edificaciones, en los aspectos físico, jurídico, fiscal y económico de cada predio. La información obtenida se registrará en la ficha predial y en los documentos gráficos, listados y formatos de control estadístico que diseñen las autoridades catastrales.” (Resolucion 070/2011, Art 76) La Actualización de la Formación “consiste en el conjunto de operaciones destinadas a renovar los datos de la formación catastral, revisando los elementos físico y jurídico del catastro y eliminando en el elemento económico las disparidades originadas por cambios físicos, variaciones de uso o de productividad, obras públicas, o condiciones locales del mercado inmobiliario.”(Resolucion 070/2011, Art 97) La Conservación Catastral “consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al día los documentos catastrales correspondientes a los predios, de conformidad con los cambios que experimente la propiedad inmueble en sus aspectos físico, jurídico, económico y fiscal. La conservación se inicia al día siguiente en el que se inscribe la formación o la actualización de la formación del catastro, y se formaliza con la resolución que ordena la inscripción en los documentos catastrales de los cambios que se hayan presentado en la propiedad inmueble.” (Resolucion 070/2011, Art 105) Censos Inmobiliarios: Es el proceso de actualización de la formación que Catastro realiza anualmente desde el 2010 y consiste en la revisión de los elementos físicos, jurídicos y económicos de los predios. En el aspecto físico se identifican los linderos del terreno y las edificaciones existentes; en el elemento jurídico el registro de la relación que hay entre el inmueble y el propietario y/o poseedor; y la parte económica, es la fijación del avalúo catastral mediante investigación y análisis del mercado inmobiliario. Este proceso está regulado por la Ley 14 de 1983, el Decreto 3496 de 1983 Reglamentario de la Ley 44 de 1990 y la Resolución 2555 de 1988.11
11http://www.catastrobogota.gov.co/index/que-es-el-censo-inmobiliario
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Esta Actualización se hace a través de varias etapas: La primera es de Pre-reconocimiento: donde se verifica la información que reposa
en las bases de datos de la Catastro Bogotá, con la realidad física del inmueble. Reconocimiento predial, es decir, que se ingresa a los predios desactualizados y se
miden las nuevas construcciones o demoliciones, se asigna un uso a esas construcciones, se asigna un destino al predios y se califican las características de las construcciones.
Finalmente se realiza la Actualización Jurídica, donde se cruza la base de datos de la Unidad con la información de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
De manera adicional, existen otras actividades del proceso de actualización catastral, que también son importantes, como el Control de Calidad (validaciones preliminares, acompañamiento en campo, muestra estadística y validaciones finales); Análisis de fuentes secundarias: (EAAB, CODENSA, HÁBITAT, DANE, Curadurías) y finalmente se realizan varios análisis a dicha información.
6.5. TEORÍAS DE CRECIMIENTO URBANO
Muchas de las teorías geográficas acerca de la localización tienen antecedentes remotos en ideas que fueron desarrolladas principalmente por los alemanes Von Thünen, Christaller y Weber, las cuales a continuación se expondrá una a una.
6.5.1. MODELO DE VON THÜNEN
Este modelo tiene como punto principal el uso de la tierra agrícola en la explicación de la ubicación económica, este modelo nace en 1826 partiendo de la idea de que todas las personas tienen el mismo comportamiento económico, hábitos de consumo similares y conocimiento completo de las condiciones de mercado buscando con esto obtener el máximo beneficio con el mínimo esfuerzo. (Delgado, 2003) Para la realización del modelo tuvo en cuenta los siguientes parámetros: Supuso la existencia de un Estado aislado del resto del mundo, constituido por un poblado grande con funciones de comercio, un ambiente homogéneo, un sistema de transporte único, población uniforme de agricultores que proveen al poblado y recursos distribuidos uniformemente. La variable única del modelo de uso de la tierra fue la distancia entre una granja y el pueblo, mostrando que la renta estaría generada por el factor de la distancia, llamando a este tipo de renta como “de ubicación”, de acuerdo a estas condiciones se da origen a un modelo constituido por zonas especializadas y concéntricas alrededor del mercado de modo que los rendimientos o rentas obtenidas por el agricultor son mayores en la medida que este se localiza más cerca al mercado12.
12 Más tarde Von Thünen introdujo algunas modificaciones al modelo, incluyendo un rio navegable suponiendo la existencia de transportes más rápidos, un centro de mercado secundario con su propia zona de influencia
31
6.5.2. MODELO DE WEBER
Alfred Weber dio a luz a una teoría que está relacionada más con la localización de la industria que con lo agrícola, supuso la solución del costo mínimo y de la distancia como variable clave para explicar la variación espacial en la renta económica respecto a la oferta y demanda. El modelo de Weber utiliza los costos de la distancia y el transporte como la variable principal y asume los centros de mercado como fijos en el espacio; pero a diferencia del modelo de Von Thünen, sus supuestos de partida no consideran un espacio o ambiente natural homogéneo, sino uno en el que los recursos (EJ. Carbón y el Hierro) están localizados espacialmente en forma irregular, en tanto que otros (Ej. Agua, arena, arcilla) son ubicuos. En este espacio o ambiente heterogéneo los empresarios localizaran sus industrias en los puntos de costo mínimo, que resultan de la relación entre los costos de transporte, mano de obra y aglomeración.
Este modelo utiliza el triángulo de localización de Launhardt13 el cual la solución locacional para una planta manufacturera que produzca un solo producto es el punto geométrico que representa el menor costo. Las principales críticas a este modelo se relacionan con el hecho de que sobreestima los efectos espaciales de la demanda y además no se valoran los cargos terminales en el transporte ni los ahorros que se obtienen cuando manejan cargamento grandes. (Delgado, 2003)
6.5.3. MODELO DE CHRISTALLER El geógrafo alemán Walter Christaller publicó en 1933 su teoría relacionada con la distribución espacial de la demanda del consumidos y los patrones de ubicación de los servicios, y las funciones y distribución espacial de los centros urbanos con su famosa “teoría del lugar central” siendo así un complemento de la teoría de Von Thünen explicando dos aspectos interrelacionados en el desarrollo urbano:
1. La ubicación de los asentamientos humanos como centro óptimos de distribución para los servicios y las mercancías.
2. La forma en la cual estos servicios y mercancías se distribuyen dentro del sistema
espacial de los lugares urbanos
Este modelo muestra una complejidad mayor con respecto a los modelos de Von Thünen y
Weber debido a que se toma un número mayor de variables, entre ellos las ciudades y
poblados que son llamados “centros de intercambio” y tienen como función abastecer de
bienes y servicios a sus propios habitantes así como los que están en su área de influencia;
las actividades comerciales y de servicios prestadas por cada uno de estos centros se
13 Analizó los patrones locacionales de determinadas industrias manufactureras en termino de los costos del transporte de las áreas del mercado y de las fuentes de materias primas siendo el primer autor en determinar el ´punto en el que debía localizarse una empresa para que el coste de transporte fuera mínimo.
32
organizan de acuerdo a una jerarquía determinada por los frecuencia ya sea de su uso o la
demanda.
Al final se llega a esperar que aquellos productos que sean de alta demanda, uso muy
frecuente y costo bajos se ofrezcan en todos los centro urbanos; en tanto que los productos
de menor demanda, uso menos frecuente y costo más alto se ofrezcan solo por un número
reducido de empresas en algunos centros que cubren áreas más amplias de mercado o
algunos servicios especializado. (Delgado, 2003)
33
7. METODOLOGÍA
Figura 7.1. Diagrama de Metodología
7.1. DELIMITACIÓN DE LAS ZONAS
Para la realización del presente estudio, cabe entender que la ciudad de Bogotá D.C. cuenta
con múltiples tratamientos urbanísticos delimitadas en cada UPZ, por lo cual básicamente
se buscó tres zonas que contengan tratamientos urbanísticos como son los de desarrollo y
también los de consolidación, lo que implicaría que a lo largo del tiempo ha variado de
maneras diferentes en ciertos lapsos de tiempo lo que permitiría comparar estas
simulaciones con la realidad, estas diferencias son debido a que las normas de
Análisis de resultados
Generación y simulación de modelos en NetLogo
Espacializacion datos de base catastral
Adquisición de base catastral correspondiente a la zonas de estudio
Delimitación de las zonas
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edificabilidad para cada sector tienden a comportarse de una forma bastante variable en
cuanto al área construida de cada edificación sea unifamiliar o multifamiliar. También se
pretenderá observar así mismo estas zonas, las cuales deben poseer tanto predios en
propiedad horizontal, como en no propiedad horizontal, varios equipamientos, de estrato
uno, dos o tres, y además que estemos familiarizados con ella.
7.2. ADQUISICIÓN DE BASE CATASTRAL CORRESPONDIENTE A LAS
ZONAS DE ESTUDIO
El territorio generado en el simulador parte de información real adquirida mediante
cartografía en formato shapefile, bases de datos catastrales y la normatividad
correspondiente al acuerdo 6 de 1990, decreto 190 de 2004 y decreto 364 de 2013.
7.2.1 CARTOGRAFÍA
La cartografía de las tres UPZ estaba dada en formato shapefile, brindando datos
correspondientes al polígono de cada lote, y las coordenadas del centroide de cada uno.
Por medio de estos datos se realizó una conversión mediante la Ecuación 7.1 y se
espacializó en el mundo generado en NetLogo, como se aprecia en la Tabla 7.1 .
Tabla 7.1. Vista de las UPZ de estudio en ArcGIS y NetLogo.
UPZ IMAGEN ARCGIS IMAGEN NETLOGO
ARBORIZADORA
CALANDAIMA
35
GARCÉS NAVAS
𝐶𝑁𝐿 = 𝑁𝑇 − (𝐴𝑅𝐶 − 𝐴𝑅𝐶∗
𝐸𝑆𝐶𝐴𝐿𝐴)
Ecuación 7.1. Ecuación de conversión de coordenadas (ArcGIS-NetLogo)
Donde: 𝐶𝑁𝐿 = 𝐶𝑜𝑜𝑟𝑑𝑒𝑛𝑎𝑑𝑎 𝑏𝑢𝑠𝑐𝑎𝑑𝑎 𝑒𝑛 𝑛𝑒𝑡𝑙𝑜𝑔𝑜
𝑁𝑇 = 𝐶𝑜𝑜𝑟𝑑𝑒𝑛𝑎𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑜𝑐𝑖𝑑𝑎 𝑛𝑒𝑡𝑙𝑜𝑔𝑜 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑢𝑛𝑡𝑜 𝐴𝑅𝐶
𝐴𝑅𝐶 = 𝐶𝑜𝑜𝑟𝑑𝑒𝑛𝑎𝑑𝑎 𝑐𝑜𝑛𝑜𝑐𝑖𝑑𝑎 𝑒𝑛 𝑎𝑟𝑐𝑔𝑖𝑠 𝑑𝑒𝑙 𝑝𝑢𝑛𝑡𝑜 𝑁𝑇
𝐴𝑅𝐶∗ = 𝐶𝑜𝑜𝑟𝑑𝑒𝑛𝑎𝑑𝑎 𝑒𝑛 𝑎𝑟𝑐𝑔𝑖𝑠 𝑞𝑢𝑒 𝑠𝑒 𝑞𝑢𝑖𝑒𝑟𝑒 𝑐𝑜𝑛𝑜𝑐𝑒𝑟 𝑒𝑛 𝑛𝑒𝑡𝑙𝑜𝑔𝑜
𝐸𝑆𝐶𝐴𝐿𝐴 =∆𝑋𝐴𝑟𝑐𝑔𝑖𝑠
∆𝑋 𝑁𝑒𝑡𝑙𝑜𝑔𝑜 =
∆𝑌𝐴𝑟𝑐𝑔𝑖𝑠
∆𝑌 𝑁𝑒𝑡𝑙𝑜𝑔𝑜
7.2.2 BASE DE DATOS CATASTRAL
La base de datos catastral en formato DBF (database file) proporcionó la siguiente
información necesaria para la inicialización del modelo:
- Código sector.
- Código lote.
- CHIP.
- Área de terreno.
- Valor de metro cuadrado del terreno.
- Valor de metro cuadrado de la construcción.
- Avalúo catastral.
- Propiedad horizontal.
- Área construida.
- Número de pisos.
- Vetustez.
- Puntajes.
- Nomenclatura.
7.2.3 NORMATIVIDAD
Por medio del acuerdo 6 de 1990, decreto 190 de 2004 y decreto 364 de 2013 se obtuvo la
información en cuanto a índices de edificabilidad y cesiones.
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7.3. ESPECIALIZACIÓN DATOS DE BASE CATASTRAL
En esta etapa se procede a espacializar la información obtenida de los censos en el
software ArcGIS, permitiendo identificar de mejor manera la distribución de la UPZ y su
transformación a lo largo de un periodo de tiempo de acuerdo a las siguientes variables.
7.4. GENERACIÓN Y SIMULACIÓN DE MODELOS EN NETLOGO
NetLogo permite al usuario la creación de sus propios modelos, hay tres diferentes tipos de agentes: las tortugas, parches, y el observador. Los tres son capaces de llevar a cabo sus propias actividades, todos al mismo tiempo. Las tortugas son agentes en el sentido tradicional. Son los "seres" que se mueven alrededor del mundo (la cuadrícula de parches del Autómata Celular). Pero, ¿por qué se les llama tortugas? Nos referimos a los agentes de NetLogo como tortugas, en homenaje a Logo que es el lenguaje de programación del cual se deriva NetLogo. En los programas tradicionales de Logo (como Microworlds Logo, Terrapin Logo, o UCB Logo), el programador controla una "tortuga" gráfica en la pantalla. La tortuga responde a comandos o procedimientos. En algunas implementaciones tempranas de Logo la tortuga era en realidad un objeto físico - una especie de robot - que se movían alrededor sobre el piso en respuesta a los comandos dados al computador. En la mayoría de programas Logo suele haber uno, dos, o tal vez un puñado de tortugas en la pantalla. NetLogo es diferente porque puede haber cientos o incluso miles de tortugas en la pantalla al mismo tiempo. Aún no existen tortugas cuando NetLogo inicia. El observador puede crear nuevas tortugas. Los parches también pueden hacer nuevas tortugas. Las tortugas "viven" en un mundo de parches bi-dimensional. El mundo es bidimensional y está dividido en una cuadrícula de parches. Cada parche es una pieza cuadrada de "terreno" sobre el cual pueden moverse las tortugas (los agentes). Los parches tienen coordenadas. El parche en el centro del mundo tiene las coordenadas (0, 0). A las coordenadas del parche las llamamos pxcor y pycor. Al igual que en el plano matemático estándard, pxcor aumenta a medida que se mueve a la derecha y pycor aumenta a medida que usted sube. El observador no tiene un lugar - usted puede imaginarlo como mirando por encima del mundo de las tortugas y los parches. Puede ser usado para "pedir" ("ask") a los parches o las tortugas que lleven a cabo comandos específicos. Asimismo, recoge datos de los modelos - y puede crear gráficos y monitores de lo que está sucediendo en el modelo. (Institute for Modeling Complexity and The Advanced Learning Center, 2005) En nuestro proyecto los parches representan el mundo en donde se va a trabajar, es decir, el área comprendida por cada UPZ, así como el lugar en donde se sitúan nuestros agentes. Las tortugas son de dos tipos, unas representan los predios, son agentes estáticos y contiene la información de cada predio (área, valor del metro cuadrado, número de pisos, uso), y por otro lado representa al agente móvil, que son las persona que recorren el mundo de manera aleatoria y que visitan los predios y según sus deseos, intenciones y creencias
37
le dan un puntaje al lugar que visitan, y finalmente pueden o no transformarlo (ver Figura 7.2). Finalmente el observador está representado por los creadores del proyecto, generando comandos específicos, gráficos, monitores que muestran como han sido los cambios y lo que ocurre en cada simulación.
Figura 7.2. Parches y tortugas.
Una vez espacializada el área de trabajo teniendo en cuenta las variables seleccionadas se
realiza el modelo en NetLogo, debido a la resolución del programa, la zona se representara
inicialmente dividida teniendo en cuenta el porcentaje de predios con determinado número
de pisos o donde existan áreas sin edificar, así mismo se tendrá en cuenta como se
distribuyen los valores del suelo para esas áreas. Teniendo en cuenta esto se le impondrán
una serie de reglas para mirar cómo se comportan los agentes.
7.4.1. PROPÓSITO DEL MODELO La descripción del modelo que usamos, sigue el protocolo estándar ODD (Overview, Design Concepts, and Details) para la descripción de los modelos basados en agentes propuesto por (Grimm, 2010). El objetivo del modelo era mostrar cómo se densificaba la ciudad de Bogotá en cuánto a construcción de unidades residenciales nuevas para tres UPZ y normas diferentes, partiendo de las teorías económicas evolutivas analizando el impacto a niveles meso, micro y macro.
7.4.2. ENTIDADES, VARIABLES DE ESTADO Y ESCALAS
El modelo contenía 28 tipos de entidades o razas diferentes, clasificadas en ocho grandes
grupos según sus variables, que se clasificaban de la siguiente manera:
El primer grupo eran agentes buscadores de inmuebles para compra, y estaban
constituidos por las entidades r1, r2, r3, r4, r5 y r6.
El segundo grupo estaba compuesto por agentes que buscaban inmuebles para
arriendo, como lo eran a1, a2, a3, a4, a5 y a6.
El tercer grupo eran agentes propietarios de un inmueble que buscaban vender su
propiedad, integrados por p1, p2 y p3.
El cuarto grupo eran agentes propietarios de un inmueble que buscaban arrendar el
predio del que eran dueños, en los que encontrábamos pa1, pa2 y pa3.
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El quinto grupo estaba comprendido por los agentes asentado1, asentado2 y
asentado3, los cuales eran dueños de un inmueble y no estaban interesados en
formar parte del mercado inmobiliario ya sea para vender o arrendar.
El sexto grupo son agentes encargados de construir nuevas unidades residenciales,
representadas por cpe y cme.
El séptimo grupo conformado por agentes que representan las unidades
residenciales presentes en la UPZ, como lo es residencial, comercial, industrial y
dotacional.
Finalmente el octavo grupo solo lo conformaba un tipo de agente, era el encargado
de crear nuevos agentes del primer y segundo grupo, representado por la entidad
creador.
Dentro de las variables de estado, los agentes de los cinco primeros grupos poseían las
mismas variables, las cuales eran: target, ingreso, inversión, estrato-interés, area-interes-
max, área-interés-min, alterna-max, alterna-min, ahorro-inicial, ingreso-arriendo, pago-
arriendo, ahorro-mensual, v1, v2, i1, i2, o1, o2, búsqueda, a, vn, b, t, t2, t3, y visita.
Las variables de los agentes del sexto grupo estaban conformadas por: target, ingreso
inversión, ahorro-inicial, ahorro-mensual, v1, i1, oferta, búsqueda, área-bruta, afect, ar-ne-
ur, cesio, ar-ut, in-co, ar-co, ar-ve, va-te, co-co, ventas, valorm-venta, uti-esp, utili, nuevos,
área-nueva, puntaje, t.inicial, tiempo, t, t2, t3 y migrar.
Los agentes del séptimo grupo tenían chip, chip-lote, área, área-terreno, PH, valor-inicial,
valor-catastral, valor, valorm, valorm-integral, uso, puntaje, estrato, afectaciones, cesiones,
índice, índice-real, estado, canon, oferta1, oferta2, oferta3, t y nuevo como variables.
Finalmente el agente del octavo grupo solo tenía la variable t.
Una celda o parche de la cuadrícula del mundo de la simulación equivalía a 3.38 metros de
la realidad. Por otra parte el paso del tiempo estaba definido por el equivalente a 12 ticks
que representaban un día, 360 ticks un mes y un año 4320, recordando que un tick era un
contador que incrementaba una unidad cada vez que todos los agentes ejecutaban una
línea de código.
7.4.3. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROCESO Y PROGRAMACIÓN Cada evento en la simulación está dado por el paso del tiempo teniendo en cuenta el contador de ticks, aquí los agentes se mueven, buscan, actualizan sus variables de estado o cambian de entidad según se describe a continuación:
39
Tabla 7.2. Inicialización de razas
7.4.4. CONCEPTOS DE DISEÑO
- Principios básicos: El modelo buscaba analizar los procesos de densificación urbana teniendo en cuenta los cambios que podían generar los agentes sobre su entorno, siendo esto de gran utilidad en la vida real para determinar los sitios en donde existe dichos cambios y sus posibles causas.
- Aparición: Los agentes afectaban a otros agentes en cuanto a las variables, y esa
interactuación entre ellos se reflejaba de manera global al analizar valores medios
de las variables de estado más representativas para los fines del estudio.
- Objetivos: Los objetivos de cada individuo se presenta a continuación:
7.4.4.1. RAZAS r1, r2, r3 r4, r5 y r6
Objetivo
Buscan un inmueble para compra.
RAZA TIPO DE INICIALIZACIÓN
r1 r2 r3 r4 r5 r6 Agentes residenciales en busca de vivienda para compra. Cada número indica el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias.
a1 a2 a3 a4 a5 a6 Agentes arrendatarios en busca de vivienda para arrendar. Cada número indica el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias.
p1 p2 p3 p4 p5 p6 Agentes propietarios vendedores de su inmueble. Cada número indica el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias.
pa1 pa2 pa3 pa4 pa5 pa6 Agentes propietarios arrendadores de su inmueble. Cada número indica el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias.
asentado1 asentado2 asentado3 asentado4 asentado5 asentado6
Agentes propietarios que no venden, no arriendan y no están en búsqueda de comprar o arrendar. Cada número indica el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias.
cpe Agentes constructores pequeños.
cme Agentes constructores medianos
creador Raza para el agente que crea la población nueva por año
residencial Raza para los predios con uso residencial.
comercial Raza para los predios con uso comercial.
industrial Raza para los predios con uso industrial.
dotacional Raza para los predios con uso dotacional.
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Condiciones para cumplir el objetivo
Que los inmuebles se encontraran disponible para venta. Que tuvieran por lo menos el 30% del valor comercial de inmueble como inversión para la compra. Que los inmuebles tuvieran el mejor puntaje de interés después de visitar dos inmuebles que cumplan con las condiciones anteriores.
Resultados de cumplir el objetivo
Cambiaban sus razas a asentado1, asentado2, asentado3, asentado4, asentado5 o asentado6 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! o se encuentra el origen de la referencia. según el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias. Reducían su inversión en una cantidad igual al valor de compra del inmueble.
Resultados de no cumplir el objetivo
Pasaban de un estado de búsqueda de compra de vivienda, a un estado de busca de vivienda para arriendo, cambiando así a una raza a1, a2, a3, a4, a5 o a6 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! No se encuentra el origen e la referencia. según el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias. Abandonan la UPZ, es decir desaparecía del modelo. Mientras realizaba la búsqueda, tenía unos ingresos, unos gastos y un ahorro que le permitían poder llegar a cumplir con lo propuesto.
7.4.4.2 RAZAS a1, a2, a3 a4, a5 y a6
Objetivo
Buscaban un inmueble para arrendar.
Condiciones para cumplir el objetivo
Que el inmueble se encontrara disponible para arriendo. Que el inmueble tuviera un canon menor a la suma de los ingresos mensuales menos los gastos mensuales Que el inmueble tuviera el mejor puntaje de interés después de visitar dos inmuebles que cumplan con las condiciones anteriores.
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Resultado de cumplir el objetivo
Incluía a sus gastos mensuales el pago del canon del inmueble.
Resultado de no cumplir el objetivo
Pasaban de un estado de búsqueda de arriendo, a un estado de busca de vivienda para compra, cambiando así a una raza r1, r2, r3, r4, r5 o r6 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. egún el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias. Abandonan la UPZ, es decir desaparecía del modelo. Mientras realizaban la búsqueda, tenían unos ingresos, unos gastos y un ahorro que le permitían poder llegar a cumplir con lo propuesto.
7.4.4.3. RAZAS p1, p2 y p3
Objetivo
Vendían el predio del que eran dueños.
Condiciones para cumplir el objetivo
Que llegara un agente a comprar el inmueble ofrecido y realizar el negocio, según el interés del agente comprador, variando así el precio de venta a un valor mayor o menor del inicial.
Resultado de cumplir el objetivo
Su inversión aumentaba en una cantidad igual al valor de venta del inmueble del que eran propietarios. Cambiar su estado a una raza r1, r2, r3, r4, r5, r6 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. o una aza a1, a2, a3, a4, a5 o a6 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. según el estrato asociado a sus ngresos, ahorros y preferencias.
Resultado de no cumplir el objetivo
Permanecía estático en el inmueble del que era dueño y tenía unos ingresos, unos gastos y un ahorro que le permitían poder llegar a cumplir con lo propuesto.
7.4.4.4. RAZAS pa1, pa2 y pa3
Objetivo
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Arrendaban el inmueble del que eran dueños.
Condiciones para cumplir el objetivo
Que un agente arrendador se interesara por el inmueble y realizara una oferta para situarse allí.
Resultado de cumplir el objetivo
Añadían a sus ingresos mensuales el pago del canon del arrendatario. Cambiaban sus estados a una raza r1, r2, r3, r4, r5, r6 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! No se encuentra el origen de a referencia. según el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias.
Resultado de no cumplir el objetivo
Permanecían estáticos en el inmueble del que eran dueños y tenían unos ingresos, gastos y unos ahorros que les permitían poder llegar a cumplir con lo propuesto.
7.4.4.5. RAZAS asentado1, asentado2, asentado3, asentado4, asentado5 y
asentado6
Objetivo
Decidían si permanecían asentados y no vendían o arrendaban su inmueble, o si en determinado momento arrendaban o vendían.
Condiciones para cumplir el objetivo
Debían tener una inversión entre el 100% al 150% del valor del inmueble del que eran dueños para tomar la decisión de vender, arrendar o no poner nunca en oferta el inmueble en la simulación.
Resultado de cumplir el objetivo
Cambiaban su estado a una raza p1, p2, o p3 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! No se encuentra el origen de la eferencia. o una raza pa1, pa2 o pa3 y a las reglas asociadas a este tipo de agentes como se muestra en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia. o permanecía como asentado1, asentado2 o asentado3 según el estrato asociado a sus ingresos, ahorros y preferencias, según la decisión que había tomado.
Resultado de no cumplir el objetivo
Permanecían estáticos en el inmueble del que eran dueños y tenían unos ingresos, gastos y unos ahorros que les permitían poder llegar a cumplir con lo propuesto.
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7.4.4.6. RAZAS cpe y cme
Objetivo
Buscaban un inmueble para poder construir nuevas unidades residenciales.
Condiciones para cumplir el objetivo
Que tuvieran por lo menos el 40% del valor comercial de inmueble como inversión para la compra. Que el lote a construir estuviera en venta y no fuera propiedad horizontal. Que el lote estuviera densificado en una cantidad igual o menor al 70% de lo que permitía la normatividad correspondiente al año de la simulación. Que la utilidad según el potencial del lote a densificar fuera un de un 10% a un 20% mayor de la inversión que harían.
Resultado de cumplir el objetivo
Descontaban el valor de la compra del inmueble a su inversión. Creaban un número de unidades residenciales nuevas igual al permitido por la normatividad correspondiente al año de la simulación, así mismo asignaban un valor de venta, valor de metro cuadrado, un estrato, un puntaje, un área para cada una y un estado de venta de cada unidad residencial, así como una raza residencial para cada inmueble y sus características como lo muestra la ¡Error! No se encuentra el rigen de la referencia..
Resultado de no cumplir el objetivo
Continuaban con la búsqueda de algún inmueble, aumentando su inversión mediante sus ingresos mensuales. Tomar la decisión de abandonar la UPZ.
7.4.4.7. RAZAS residencial, industrial, comercial y dotacional.
Objetivo
Permanecían estáticos esperando interactuar con los otros agentes y ser la finalidad de búsqueda de las otras razas.
Condiciones para cumplir el objetivo
Que cumplieran con las condiciones de búsqueda de las otras razas.
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Resultado de cumplir el objetivo
Cambiaban su estado según otro agente lo dictaminara. Cambiaban sus valores de metro cuadrado y valor comercial según la interacción entre el agente dueño de él con otros. Continuaban valorizándose a lo largo del tiempo según la inflación y el índice de valorización predial del año en curso según la simulación.
Resultado de no cumplir el objetivo
Continuaban valorizándose catastral y comercialmente a lo largo del tiempo según la inflación y el índice de valorización predial del año en curso según la simulación.
7.4.4.8. RAZA creador
Objetivo
Creaban la población nueva de agentes r1, r2, r3, r4, r5, r6 y a1, a2, a3, a4, a5, r6 en cada año según la cantidad deseada del observador.
Condiciones para cumplir el objetivo
Que el número de personas a crear fueran de por lo menos uno en total.
Resultado de cumplir el objetivo
Creaba la población nueva de agentes y las reglas asociadas a ellas como se explica en la ¡Error! No se encuentra el origen de la referencia..
Resultado de no cumplir el objetivo
Permanecer esperando a que se cumpla el tiempo para generar la nueva población.
- Aprender: Los agentes aprendían según las interacciones con los demás agentes, llevándolos a tomar sus decisiones o en algunos cados cambiando de entidad y de reglas.
- Interacción: Los agentes interactuaban con los otros cada vez que la posición o la distancia a uno de ellos era cero, siendo el objetivo apropiad establecido con anterioridad.
7.4.5. INICIALIZACIÓN
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El t=0 es decir tick = 0 el modelo aparecía con la población asignada con anterioridad para cada simulación, la representación de la UPZ y los agentes que representaban las unidades prediales; vale la pena mencionar que en este tick aún no se establecían los propietarios de cada uno de los inmuebles; ocurriendo en el tick = 1 en donde ya se establecían y cambiaban el estado del inmueble del cual iban a ser dueños, siendo esto hecho de manera aleatoria (la selección del inmueble más no las posiciones de cada unidad residencial)
7.4.6. DATOS DE ENTRADA Algunos agentes estaban establecida por defecto por los datos obtenidos de los censos catastrales, otro en cambio eran establecidos por el observador, es decir, el usuario que establecía el número inicial de cada uno de ellos, como se explica a continuación:
7.4.6.1. RAZAS r1, r2, r3 r4, r5 y r6 El número inicial agentes era creado por el observador.
7.4.6.2 RAZAS a1, a2, a3 a4, a5 y a6 El número inicial de agentes era creado por el observador. .
7.4.6.3. RAZAS p1, p2 y p3
El número inicial agentes era creado por el observador.
7.4.6.4. RAZAS pa1, pa2 y pa3
El número inicial de agentes era creado por el observador.
7.4.6.5. RAZAS asentado1, asentado2, asentado3, asentado4, asentado5 y
asentado6
El número inicial de agentes era creado por el observador.
7.4.6.6. RAZAS cpe y cme El número inicial de agentes era creado por el observador.
7.4.6.7. RAZAS residencial, industrial, comercial y dotacional.
Cada una de estas razas era creada según el uso del predio de acuerdo a la normatividad del año de la simulación y los datos obtenidos de catastro.
7.4.6.8. RAZA creador
46
Era establecida por defecto como uno dentro del código del programa, pudiendo ser variable en caso de quererlo así.
47
8. ANÁLISIS DE RESULTADOS
Como se explicó en el capítulo de METODOLOGÍA, el modelo genera escenarios de
configuración predial y del territorio de acuerdo con la normatividad, situaciones espaciales
y cartográficas, poblaciones, reglas e intereses determinados inicialmente. Para las tres
UPZ de estudio (Arborizadora, Calandaima y Garcés Navas) se optó por generar las
condiciones iniciales que se muestran en las Tabla 8.1, Tabla 8.2 y Tabla 8.3 para cada
una de las normas urbanísticas (Acuerdo 6 de 1990, Decreto 190 de 2004 y Decreto 364
de 2013):
Tabla 8.1. Tabla acuerdo 6 de 1990
Variable Arborizadora Garcés navas Calandaima
Número de unidades residenciales
11118 unidades de las cuales 4704 son lotes sin edificar.
24148 unidades de las cuales 10453 son lotes sin edificar.
3030 unidades de las cuales 2729 son lotes sin edificar.
Valores Catastrales Asignados según base de datos catastral.
Asignados según base de datos catastral.
Asignados según base de datos catastral.
Valores de Mercado Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Utilidad esperada de los Constructores
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Población buscadora de compra
10000 10000 10000
Población buscadora de arriendo
5000 5000 5000
Población asentada 3840 8210 140
Población propietaria que vende.
1270 2730 50
Población propietaria que arrienda
1270 2730 50
Población anual nueva buscadora de compra
1000 1000 1000
Población anual nueva buscadora de arriendo
500 500 500
Constructores 100 100 100
48
Tabla 8.2. Tabla decreto 190 de 2004
Variable Arborizadora Garcés navas Calandaima
Número de unidades residenciales
14295 unidades de las cuales 655 son lotes sin edificar.
29503 unidades de las cuales 2698 son lotes sin edificar.
15399 unidades de las cuales 732 son lotes sin edificar.
Valores Catastrales Asignados según base de datos catastral.
Asignados según base de datos catastral.
Asignados según base de datos catastral.
Valores de Mercado Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Utilidad esperada de los Constructores
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Población buscadora de compra
10000 10000 10000
Población buscadora de arriendo
5000 5000 5000
Población asentada 8170 16070 8800
Población propietaria que vende.
2720 5350 2900
Población propietaria que arrienda
2720 5350 2200
Población anual nueva buscadora de compra
1000 1000 1000
Población anual nueva buscadora de arriendo
500 500 500
Constructores 100 100 100
49
Tabla 8.3. Tabla Decreto 364 de 2013.
Variable Arborizadora Garcés navas Calandaima
Número de unidades residenciales
18903 unidades de las cuales 401 son lotes sin edificar.
38712 unidades de las cuales 992 son lotes sin edificar.
33294 unidades de las cuales 253 son lotes sin edificar.
Valores Catastrales Asignados según base de datos catastral.
Asignados según base de datos catastral.
Asignados según base de datos catastral.
Valores de Mercado Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Valores aleatorios del 5% al 20% mayores al valor catastral
Utilidad esperada de los Constructores
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Mayor o igual al 10% o al 20% según el deseo del agente.
Población buscadora de compra
10000 10000 10000
Población buscadora de arriendo
5000 5000 5000
Población asentada 8170 22260 11100
Población propietaria que vende.
2720 7550 3700
Población propietaria que arrienda
2720 7550 3700
Población anual nueva buscadora de compra
1000 1000 1000
Población anual nueva buscadora de arriendo
500 500 500
Constructores 100 100 100
Las gráficas con los resultados de estas simulaciones pueden observarse en la sección
de ANEXO GRÁFICAS RESULTADOS.
Con el ánimo de permitir los correspondientes análisis y las posibilidades de interpretación
y de generación de escenarios posibles, se seleccionó la UPZ Arborizadora sobre la cual
se realizaron los correspondientes cambios en las condiciones iniciales para el Acuerdo 6
de 1990 en el período 1995 a 2005, con la intención de apreciar el impacto en el desarrollo
urbanístico del sector dadas dichas variaciones. Las variaciones en las condiciones iniciales
del modelo se presentan en la Tabla 8.4.
50
Tabla 8.4. Tabla de variación.
Característica Variación
Normatividad (Índices) Se incrementan los índices de construcción en un 50 %
Se reducen los índices de construcción en un 50%
Población Se duplica la población inicial y la población nueva entrante por año en un 100%.
El resultado de estos escenarios generados se presenta a continuación para cada característica y cada variación:
8.1. UNIDADES RESIDENCIALES
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.1.Unidades Residenciales
En la Figura 8.1(b) se aprecia que el incremento en la población produce un incremento en
los inmuebles ocupados y una disminución de los inmuebles vacíos, en relación con la
Figura 8.1 (a). Tomada como base de comparación. Sin embargo .los cambios en la
normatividad parecen generar mayor impacto en los inmuebles vacíos y ocupados que el
mismo aumento de la población
51
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.2 Unidades Residenciales Ocupadas
Las mismas gráficas de la Figura 8.1 se muestran en la Figura 8.2 pero discriminadas por estratos. Aquí se puede ver que un cambio en la edificabilidad se ve reflejado directamente en una mayor o menor cantidad de predios ocupados en los estratos 2 y 3; situación difícil de predecir sin una simulación.
8.2. COMPORTAMIENTO DE LA POBLACIÓN
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.3 Poblaciones de Agentes interesados en Vivienda
52
En la Figura 8.3 (b y d) se puede apreciar que el efecto del aumento de la población y el de
una norma menos eficiente son similares, ya que las poblaciones de residenciales
asentados y de residenciales buscadores para compra se acercan en número, evidenciando
un déficit de oferta en la vivienda. Mientras la Figura 8.3 (a y c) muestran un menor déficit.
De igual manera se evidencia que el comportamiento de los arrendadores es casi
indiferente.
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.4 Poblaciones de Agentes interesados en Vivienda por estratos
En la Figura 8.4 se observa que la tendencia de la composición de la población por
estratos es indiferente a los cambios aplicados.
53
8.3. COMPORTAMIENTO MERCADO INMOBILIARIO
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.5 Valores inmobiliarios medios
De la Figura 8.5 (a y b) se puede apreciar que un aumento de la población produce cambios
en el desarrollo urbanísticos hacia diferentes estratos de un escenario (a) hacia un estrato
3 a un escenario (b) hacia un estrato 2, lo que ratifica la no linealidad del fenómeno. Por
otra parte, de la Figura 8.5 (c y d) se nota como los cambios en la edificabilidad afectan
inversamente en el valor de los inmuebles, es decir a mayores índices menores valores
medios y a menor edificabilidad mayores valores medios, en atención al impacto en la
cantidad de inmuebles ofertados versus la demanda constante.
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.6. Oferta y demanda inmobiliaria
54
En la Figura 8.6 (a y b) se deduce que un incremento en los índices de edificabilidad no
aseguran una optimización del suelo que garantice una adecuada oferta de inmuebles,
puesto que la Figura 8.6 (a) con una edificabilidad menor produce un mayor impacto en la
oferta. Por otra parte en la Figura 8.6 (b y c) al aumentar la población o disminuir la
edificabilidad, la brecha entre oferta y demanda se incrementa.
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.7.Valores de oferta y demanda
En la Figura 8.7 se muestra el comportamiento de los valores medios de los inmuebles con
mercado inmobiliario (solo aquellos que recibieron ofertas o transacciones) y el valor medio
de las ofertas de los agentes que se interesaron por algún inmueble (por estrato). En este
sentido, se aprecia que las ofertas de los estratos 4,3,2 y 1 obedecen a una tendencia
homogénea, mientras que las ofertas de estratos 5 y 6 desbordan toda expectativa, lo que
presiona hacia arriba los valores medios del mercado de los inmuebles para estratos 2 y 3.
Sin embargo al final del período simulado y una vez salen del mercado estos agentes de
estrato 5 y 6, los valores tienden a estabilizarse en rangos medios y bajos, cercanos a los
valores de las ofertas.
55
8.4. COMPORTAMIENTO ECONÓMICO
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.8 Variación del ahorro total de los propietarios por estrato
En la Figura 8.8 se observa el comportamiento y tendencias de los valores medios por
estrato de los ahorros totales destinados para compra de vivienda. Se observa que en la
Figura 8.8 (c) al incrementar los índices de edificabilidad, estos valores medios caen más
rápidamente y en mayor proporción que lo observado en las gráficas de la Figura 8.8 (a) y
Figura 8.8 (d) que representan una norma menos favorable para la inversión. Esto podría
explicarse por el hecho que en los dos casos la oferta de inmuebles cambia
significativamente en relación con la demanda.
56
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.9 Variación de los ahorros totales para inversión en compra de vivienda de propietarios por estrato
En la Figura 8.9 podemos apreciar que el valor medio de la inversión de los agentes
propietarios es indiferente a los cambios expuestos para el modelo, excepto para la Figura
8.9(c) en donde se observa una homogeneidad en cuanto al comportamiento de la inversión
de los propietarios de estrato uno, dos y tres.
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.10 Promedio endeudamiento para compradores por estrato
57
En Figura 8.10 (a, b y c) se observa una tendencia a endeudarse más por parte de los
agentes de estrato 5, en cambio la Figura 8.10 (c)., al incrementar y reducir los índices
respectivamente, el promedio de deudas es más estable.
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.11 Promedio ahorro Total para compra de vivienda por estrato
De la Figura 8.11 se concluye que independiente de las variaciones al modelo, los
agentes ahorran de una manera constante según su estrato y sus ingresos, sumando así
a sus inversiones para compra de vivienda.
58
8.5. COMPORTAMIENTO DE LA CONSTRUCCIÓN
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.12 Utilidad Promedio de los Constructores
En la Figura 8.12 (b y c) se observa cómo la utilidad promedio de los constructores se
maximiza cuando se incrementa la población y cuando cambian los índices de edificabilidad
por unos más favorables, como era de esperarse, mientras por otra parte en la Figura 8.12
(a y d) muestran la disminución de la utilidad en el caso contrario. Esto puede ser de utilidad
para el estudio y análisis de políticas de vivienda y construcción y de la contribución en
plusvalía entre otros fenómenos.
59
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.13 Promedio de área construida en las unidades nuevas
La Figura 8.13 (c) permite observar que un cambio de los índices de edificabilidad hacia
unos de mejor aprovechamiento se ven reflejados en mayores áreas construidas para
estratos 3 mientras las de estrato 2 permanecen casi invariables; lo mismo sucede con el
aumento en la población aunque en menor grado Figura 8.13 (b). Por otra parte, una
disminución de los índices de edificabilidad redunda directamente en la disminución de las
áreas de construcción en los dos estratos Figura 8.13 (d).
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.14 Valor medio del metro cuadrado (integral) de vivienda nueva por estratos
60
La Figura 8.14 (b) indica que un incremento en la población genera un aumento en los
precios de la vivienda por metro cuadrado para estratos 2 por encima de los de estrato 3
como respuesta a una sobredemanda. Mientras que, como lo deja ver la Figura 8.14 (c y d)
el valor del metro cuadrado integral de la vivienda estrato 3 y 2 conserva sus proporciones
y parece ser indiferente a los cambios en los índices de edificabilidad (mayores o menores).
a. Sin variación b. Aumento de Poblaciones
c. Incremento de Índice de
Edificabilidad d. Disminución Índice de
Edificabilidad Figura 8.15 Promedio de valores de vivienda nueva por estratos
La Figura 8.15 muestra tendencias similares a las de la Figura 8.14, sin embargo, en la
Figura 8.15 (c) se aprecia cómo la vivienda de estrato 3 aumenta su valor a un mayor ritmo
que el estrato 2, como producto de un mejor aprovechamiento del suelo al incrementar el
índice de edificabilidad. De igual manera se observa en la Figura 8.15 (b) cómo el sector de
la construcción responde a las condiciones de la demanda construyendo más viviendas de
estrato 2 y a un mayor valor que estrato 3 al aumentarse la población, aunque al final se
estabilice acercándose los valores de la vivienda de los dos estratos.
61
9. CONCLUSIONES
Se comprobó que al realizar un análisis basado en agentes en el marco de las teorías económicas evolutivas para la densificación urbana, los cambios generados por cada decisión tomada por un grupo de portadores individuales de reglas llevaron a unas consecuencias globales reflejadas en la distribución de unidades residenciales, comportamiento de la población, mercado inmobiliario, variaciones económicas y cambios en los inmuebles nuevos construidos. Mediante estos modelos y sus simulaciones se pudo obtener datos de los sitios exactos en donde ocurrió algún tipo de cambio en cuanto a una compra, una venta, un arriendo, y especialmente donde se construyeron nuevas unidades residenciales por medio del CHIP del inmueble, permitiendo así poder espacializar esos lugares, algo que no se podía realizar con un estudio no basado en agentes. En los cambios propuestos para cada simulación pudimos ver que el caso más óptimo para generar mayor densificación es que la población aumente, el hecho de aumentar los índices de construcción solo hacían que más agentes constructores densificaran pero en una cantidad más baja que el caso anterior, entonces para estos casos de densificación la normatividad tiene gran peso como si lo tiene el número de personas. El número de unidades residenciales a lo largo de cada simulación, siempre fue más alto que los valores reales obtenidos de catastro, llevando a pensar que la ciudad aún no está siendo densificada en altura de una manera más exhaustiva, ya que la cantidad de agentes capaces de construir era muy poca, y aun así generaban una mayor cantidad de inmuebles. Los planes de ordenamiento de las ciudades deben partir de este tipo de modelos, en donde está presente la incertidumbre, el azar, y lo más importante, la forma de realizar algo por parte de la población, su pensamiento individual, que en ocasiones no obedece a las tendencias, y cada uno de ellos genera una nueva regla que puede ser adaptada por otro, y finalmente ser una ley que guía el rumbo del desarrollo urbano. La implementación de las 3 últimas normas que han estado vigentes en Bogotá (Acuerdo 6 de 1990, Decreto de 1990 y Decreto 364 de 2013) fueron determinantes a la hora de densificar durante las 3 épocas de estudio principalmente sobre las UPZ 65 Arborizadora y UPZ 79 Calandaima ya que estas Unidades de Planeamiento Zonal son caracterizadas por encontrarse en tratamiento de desarrollo14, en la mayoría de sus sectores catastrales, lo que permite a un agente constructor adquirir un lote vacío y realizar todas las transacciones necesarias para crear unidades en propiedad horizontal. La UPZ 73 Garcés, mediante la simulación bajo las 3 normas, se pudo observar que no se crearon nuevas unidades con el Acuerdo de 1990 y el Decreto 364 de 2013 ya que esta, en su calidad de UPZ consolidada no permitió en gran medida la densificación o creación
14 Cabe resaltar que la UPZ 65 Arborizadora cuenta con sectores consolidados, tales como Arborizadora baja o Madelena, los cuales pueden dar la oportunidad de densificar en propiedad horizontal de acuerdo a la norma que la rija.
62
de nuevas unidades en propiedad horizontal, posiblemente a que las creencias, deseos o intenciones de agente constructor era el de construir en zonas cercanas a la zona central y no hacia la periferia como se observa en la actualidad. Los valores asociados al metro cuadrado del terreno y la construcción que se han venido dando en los últimos años en Bogotá D.C. han sido extremadamente altos lo cual no permite que un agente constructor lleve a cabo un proyecto vivienda, ante la especulación o posibilidad de que las utilidades obtenidas con cierta inversión pueda resultar negativa; tal es el caso de la UPZ 73 Garcés Navas, que cuenta con los valores más altos de metro cuadrado del terreno en comparación la UPZ 65 Arborizadora y la UPZ 79 Calandaima, con el análisis de las 3 normas no se pudo evidenciar una mayor densificación para el plazo de 10 años. Esto podría explicar el porqué de la poca cantidad de lotes nuevos para la construcción de unidades nuevas. A raíz de esto se puede concluir que en la actualidad la finca raíz cuenta con un incontrolable aumento de los precios de vivienda en cuanto a venta y /o arriendo, por lo que en los últimos años se especula sobre una posible burbuja inmobiliaria, la cual está siendo discutida y no tiene solución actualmente. Aunque el modelo se inspiró en las teorías de evolutivas de Campbell y Dopfer es necesario precisar que no se planteó replicar la interacción de las reglas en los niveles micro, meso y macro por considerar no muy relevantes para el presente trabajo y los objetivos propuestos, no obstante es posible apreciar que los cambios en las reglas en el nivel micro generaron efectos en los agentes en el nivel meso y macro y viceversa, cambios en el nivel macro (normatividad) producen cambios en los agentes en los niveles micro y meso. En el marco de los propósito de Epstein se pudo concluir, que al finalizar las simulaciones se pudo identificar propósitos como el de la explicación de los proceso de densificación, recolectar datos guía que fueron creados y modificados por los agentes y el de descubrir nuevas preguntas acerca de la realidad vs los resultados obtenidos.
63
10. ANEXO GRÁFICAS RESULTADOS
A continuación se expondrán y a la vez explicaran los resultados obtenidos una vez
realizadas las simulaciones para cada norma (1995, 2004 y 2013) en las 3 UPZ analizadas
con anterioridad (65 Arborizadora, 73 Garcés Navas y 79 Calandaima):
10.1. UPZ 65 ARBORIZADORA
10.1.1. UNIDADES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.1 Unidades Residenciales UPZ 65 Arborizadora.
64
La Figura 10.1 muestra las unidades residenciales que se van generando durante los 10
años de haberse generado la simulación, tomando variables como unidades vacías,
ocupadas, ocupadas en arriendo y ocupadas disponible; en la que se puede observar un
gran número de unidades ocupadas en comparación de las demás variables.
10.1.2. MEDIA DE VALOR UNIDADES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.2. Valor medio para unidades residenciales UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.2 muestra el cálculo del valor medio de las unidades residenciales tomando
variables como: valor medio estrato 2, valor medio estrato 3, valor catastral estrato 2 y valor
catastral estrato 3, observándose un incremento progresivo en el valor de las unidades de
estrato 3 en comparación de las del estrato 2.
65
10.1.3. UNIDADES RESIDENCIALES TOTALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.3. Unidades Residenciales Totales UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.3 indica el total de unidades residenciales en el lapso de los 10 años con una
sola variable denominada como: unidades totales en la que se observa un acelerado
incremento en el año 1995 con respecto a los años 2004 y 2013.
66
10.1.4. AGENTES ASENTADOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.4. Agentes asentados UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.4 muestra el número de agentes asentados definidos por estrato (1, 2 y 3) y
un total de ellos, que se crean durante los 10 años, observándose una gran tendencia en
crecimiento para los asentados en estrato 2 en comparación de los asentados en estrato 1
y 2.
67
10.1.5. UNIDADES RESIDENCIALES EN ARRIENDO
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.5. Unidades Residenciales en arriendo UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.5 indica el número de unidades que en los 10 años de estudio se encontraron
en arriendo para los estratos 2 y 3, observándose una disminución a través del tiempo y al
final tomando una uniformidad en cuanto al número de unidades tendiendo a 0.
68
10.1.6. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADOS-DISPONIBLES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.6. Unidades Residenciales Ocupadas y Disponibles UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.6 expone a las unidades residenciales con estado ocupado y disponible ya
sea para venta o arriendo, el cual presenta una disminución con el pasar del tiempo y
tomando la misma uniformidad como lo expresado en la Figura 10.5.
69
10.1.7. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.7. Unidades Residenciales Ocupadas UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.7 muestra el número de unidades residenciales ocupadas para los estratos 2,
3 y su total, se evidencia un incremento para las unidades ocupadas de estrato 2 en el año
2004, mientras que para los demás años se puede observar cierta igualdad entre ambos
estratos.
70
10.1.8. UNIDADES RESIDENCIALES VACÍAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.8. Unidades Residenciales Nuevas UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.8 indica el número de unidades residenciales vacías para los estrato 2 y 3 en
la que presenta una dinámica a medida que avanzan los 10 años, observándose en ciertos
tramos un incremento y en otros un deceso de las unidades vacías en la UPZ.
71
10.1.9. AGENTES TOTALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.9. Agentes Totales UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.9 indica el número total de agentes que van apareciendo durante los 10 años
de estudio con variables como: Agentes residenciales, arrendatarios, vendedores,
arrendadores y asentados; se evidencia un incremento de los agentes arrendatarios al
mismo tiempo que disminuyen los agentes arrendadores, caso similar se puede observar
en el incremento de agentes residenciales junto con la disminución de los agentes
vendedores producto de las ventas o arriendos de inmuebles que se presentan a lo largo
de los 10 años.
72
10.1.10. OFERTA Y DEMANDA
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.10. Oferta y Demanda UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.10 indica el comportamiento de la oferta y la demanda durante los 10 años de
estudio para la venta y arriendo de unidades residenciales, se puede ver como la demanda,
para los años 2004 y 2013 se mantiene alta, y al mismo tiempo la oferta de inmuebles es
baja. Para el año 1995 se observa que la oferta y la demanda de venta se intersecan.
73
10.1.11. PROMEDIO DEUDA DE COMPRADORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.11. Promedio de la deuda de los compradores UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.11 indica la deuda en salarios mínimos que están adquiriendo los agentes
residenciales del estrato 1 a 6 durante los 10 años evidenciándose un incremento en la
deuda principalmente para los agentes residenciales en estrato 5.Figura 10.11. Promedio
de la deuda de los compradores
74
10.1.12. VALOR DE VENTA Y OFERTA
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.12. Valor de Venta y Oferta UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.12 muestra el comportamiento del valor de la venta y la oferta para los 10
años de estudio evidenciándose una dinámica en cuanto al valor por el cual los agentes
vendedores pertenecientes a inmuebles en estrato 2 y 3 negocian con los compradores
pertenecientes a los estratos 1 a 6 manteniéndose al final en una uniformidad en cuanto al
valor. La única excepción es lo observado en el año 2013 puesto que el valor de venta de
75
los inmuebles en estrato 3, incrementó de manera repentina la cual se logró estabilizar al
completarse los 10 años.
10.1.13. AHORRO DE RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.13. Ahorro de agentes residenciales UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.13 muestra el comportamiento del ahorro mensual que poseen los agentes
residenciales del estrato 1 al 6 durante los 10 años de estudio, en la que se puede ver como
76
los agentes de estrato 1 son los que menos ahorran y los agentes de estrato 6 son los que
más ahorro poseen.
10.1.14. AHORRO DE ARRENDATARIOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.14. Ahorro de agentes arrendatarios UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.14 indica el comportamiento del ahorro mensual que poseen los agentes
arrendatarios del estrato 1 al 6 durante los 10 años de estudio, al igual que lo visto en la
Figura 10.13 se puede ver como los agentes de estrato 1 son los que menos ahorro cuentan
y los agentes de estrato 6 son los que más ahorro poseen.
77
10.1.15. INVERSIÓN DE AGENTES ASENTADOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.15. Inversión de los agentes asentados UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.15 indica la inversión de los agentes en estado de asentados que se
encuentran en estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede
observar un incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para
el estrato 3, seguido por el estrato 2 y en menor cantidad el estrato 1.
78
10.1.16. INVERSIÓN DE PROPIETARIOS VENDEDORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.16. Inversión de los propietarios vendedores UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.16 indica la inversión de los agentes propietarios vendedores que se
encuentran en estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede
observar un incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para
el estrato 3, seguido por el estrato 2 (a excepción en el años 1995) y en menor cantidad el
estrato 1.
79
10.1.17. INVERSIÓN DE AGENTES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.17. Inversión de los agentes residenciales UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.17 indica la inversión de los agentes residenciales que se encuentran en
estrato 1 al 6 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 6 estratos, con valores mayores para el estrato 6 e
inferiores para el estrato 1.
80
10.1.18. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDATARIOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.18. Inversión de agentes arrendatarios UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.18 indica la inversión de los agentes arrendatarios que se encuentran en
estrato 1 al 6 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 6 estratos, con valores mayores para el estrato 6 e
inferiores para el estrato 1.
81
10.1.19. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDADORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.19. Inversión de agentes arrendadores UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.19 muestra la inversión de los agentes arrendadores que se encuentran en
estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para el estrato 3,
seguido por el estrato 2 y en menor cantidad el estrato 1.
82
10.1.20. MEDIA DEL PAGO DE ARRIENDO
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.20. Media del pago de arriendo UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.20 muestra la media del pago de arriendo en términos de canon por los
agentes que se encuentran en estrato 1 al 6 observándose una uniformidad en el pago a lo
largo de los 10 años de estudio.
83
10.1.21. UTILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.21. Utilidad de los constructores UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.21 indica las utilidades de los constructores en términos de los valores
obtenidos mediante las ganancias y pérdidas de acuerdo a los gastos evidenciándose un
incremento en las ventas a lo largo de los 10 años de estudio con menos gastos
obteniéndose una utilidad positiva.
84
10.1.22. ÁREA DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.22. Área de unidades residenciales nuevas UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.22 muestra la media de áreas de las unidades residenciales nuevas que se
crearon a lo largo de los 10 años de estudio evidenciándose un valor que oscila entre 60 a
70 m² para el estrato 3 y entre 40 y 50 m² para el estrato 2.
85
10.1.23. VALOR DE METRO CUADRADO INTEGRAL (UNIDADES NUEVAS)
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.23. Valor del metro cuadrado integral de las unidades nuevas UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.23 indica el comportamiento del valor del metro cuadrado integral para las
unidades nuevas en estrato 2 y 3, que por medio de las 3 normas estudiadas presentan
diferentes cambios, con el estrato 3 con un valor igual y/o superior al del estrato 2.
86
10.1.24. VALOR DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.24. Valor de unidades residenciales nuevas UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.24 muestra la media de los valores de las unidades residenciales nuevas a lo
largo de los 10 años de estudio en la que en su mayoría se puede evidenciar valores más
altos para las unidades en estrato 3 en comparación de las unidades en estrato 2.
87
10.1.25. UNIDADES NUEVAS SOBRE LOTES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.25. Unidades nuevas sobre lotes UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.25 indica el número de unidades nuevas sobre el número de lotes construidos
a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede evidenciar una mayor densificación
para los últimos años de manera progresiva, esto también puede explicar que sobre los
lotes en los que hubo proceso de construcción por lote se crearon gran cantidad de
unidades nuevas.
88
10.1.26. PUNTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.26. Puntajes Unidades Residencial Nuevas UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.26 indica el valor de los puntajes de las unidades residenciales nuevas en
estrato 2 y 3, manteniendo una uniformidad durante los 10 años de estudio.
89
10.1.27. UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS VENDIDAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.27. Unidades residenciales nuevas vendidas UPZ 65 Arborizadora.
La Figura 10.27 expone el número de unidades residenciales nuevas que se han vendido
para los estratos 2 y 3, en la que se puede observar un incremento progresivo a medida
que van pasando los 10 años de estudio
90
10.2. UPZ 73 GARCÉS NAVAS
10.2.1. UNIDADES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.28 Unidades residenciales UPZ 73 Garcés Navas
La Figura 10.28 muestra las unidades residenciales que se van generando durante los 10
años de haberse generado la simulación, tomando variables como unidades vacías,
ocupadas, ocupadas en arriendo y ocupadas disponible; en la que se puede observar un
gran número de unidades ocupadas en comparación de las demás variables.
91
10.2.2. MEDIA DE VALOR UNIDADES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.29. Valor medio para unidades residenciales UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.29 muestra el cálculo del valor medio de las unidades residenciales tomando
variables como: valor medio estrato 2, valor medio estrato 3, valor catastral estrato 2 y valor
catastral estrato 3 en la que se puede evidenciar un crecimiento progresivo de este valor
para ambos estratos.
92
10.2.3. UNIDADES RESIDENCIALES TOTALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.30. Unidades residenciales totales UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.30 indica el total de unidades residenciales en el lapso de los 10 años con una
sola variable denominada como: unidades totales, la cual no varía en gran cantidad a lo
largo de los 10 años de estudio.
93
10.2.4. AGENTES ASENTADOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.31. Agentes Asentados UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.31 muestra el número de agentes asentados definidos por estrato (1, 2 y 3) y
un total de ellos, que se crean durante los 10 años, observándose una gran tendencia en
crecimiento para los asentados en estrato 2 en comparación de los asentados en estrato 1
y 2.
94
10.2.5. UNIDADES RESIDENCIALES EN ARRIENDO
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.32. Unidades residenciales en arriendo UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.32 indica el número de unidades que en los 10 años de estudio se encontraron
en arriendo para los estratos 2 y 3, observándose una disminución a través del tiempo y al
final tomando una uniformidad en cuanto al número de unidades bajo este estado.
95
10.2.6. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADOS-DISPONIBLES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.33. Unidades residenciales ocupadas y disponibles UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.33 expone a las unidades residenciales con estado ocupado y disponible ya
sea para venta o arriendo, el cual presenta una disminución con el pasar del tiempo y
tomando la misma uniformidad vista en la Figura 10.32
96
10.2.7. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.34. Unidades residenciales ocupadas UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.34 muestra el número de unidades residenciales ocupadas para los estratos
2, 3 y su total, se evidencia un incremento para las unidades ocupadas de estrato 3 a
diferencia de las unidades en estrato 2 que se mantiene estable.
97
10.2.8. UNIDADES RESIDENCIALES VACÍAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.35. Unidades residenciales vacías UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.35 indica el número de unidades residenciales vacías para los estratos 2 y 3
para los10 años de estudio, observándose una disminución tendiendo a 0.
98
10.2.9. AGENTES TOTALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.36. Agentes totales UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.36 indica el número total de agentes que van apareciendo durante los 10 años
de estudio con variables como: Agentes residenciales, arrendatarios, vendedores,
arrendadores y asentados; se evidencia un incremento de los agentes arrendatarios al
mismo tiempo que disminuyen los agentes arrendadores, caso similar se puede observar
en el incremento de agentes residenciales junto con la disminución de los agentes
vendedores producto de las ventas o arriendos de inmuebles que se presentan a lo largo
de los 10 años.
99
10.2.10. OFERTA Y DEMANDA
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.37. Oferta y Demanda UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.37 indica el comportamiento de la oferta y la demanda durante los 10 años de
estudio para la venta y arriendo de unidades residenciales, se puede ver como la oferta y
la demanda de venta logran intersecarse al final contando con baja oferta y alta demanda
de agentes.
100
10.2.11. PROMEDIO DEUDA DE COMPRADORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.38. Promedio de la deuda de los compradores UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.38 indica la deuda en salarios mínimos que están adquiriendo los agentes
residenciales del estrato 1 a 6 durante los 10 años evidenciándose un incremento en la
deuda principalmente para los agentes residenciales en estrato 5.Figura 10.11. Promedio
de la deuda de los compradores
101
10.2.12. VALOR DE VENTA Y OFERTA
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.39. Valor de venta y oferta UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.39 muestra el comportamiento del valor de la venta y la oferta para los 10
años de estudio evidenciándose una dinámica en cuanto al valor por el cual los agentes
vendedores pertenecientes a inmuebles en estrato 2 y 3 negocian con los compradores
pertenecientes a los estratos 1 a 6 manteniendo valores de oferta bajos para las unidades
residenciales en estrato 1 y altos estratos medios y altos.
102
10.2.13. AHORRO DE RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.40. Ahorro de agentes residenciales UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.40 muestra el comportamiento del ahorro mensual que poseen los agentes
residenciales del estrato 1 al 6 durante los 10 años de estudio, en la que se puede ver como
los agentes de estrato 1 son los que menos ahorro poseen y los agentes de estrato 6 son
los que más ahorro conservan.
103
10.2.14. AHORRO DE ARRENDATARIOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.41. Ahorro de agentes arrendatarios UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.41 indica el comportamiento del ahorro mensual que poseen los agentes
arrendatarios del estrato 1 al 6 durante los 10 años de estudio, al igual que los visto en la
Figura 10.13 se puede ver como los agentes de estrato 1 son los que menos ahorro poseen
y los agentes de estrato 6 son los que más ahorro poseen.
104
10.2.15. INVERSIÓN DE AGENTES ASENTADOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.42. Inversión de agentes asentados UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.42 indica la inversión de los agentes en estado de asentados que se
encuentran en estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede
observar un incremento significativo para estos estratos, con valores mucho mayores para
el estrato 3, seguido por el estrato 2 y en menor cantidad el estrato 1.
105
10.2.16. INVERSIÓN DE PROPIETARIOS VENDEDORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.43. Inversión de propietarios vendedores UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.43 indica la inversión de los agentes propietarios vendedores que se
encuentran en estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede
observar un incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para
el estrato 3, seguido por los estratos 2 y 1.
106
10.2.17. INVERSIÓN DE AGENTES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.44. Inversión de agentes residenciales UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.44 indica la inversión de los agentes residenciales que se encuentran en los
estratos 1 al 6 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 6 estratos, con valores mayores para el estrato 6 e
inferiores para el estrato 1.
107
10.2.18. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDATARIOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.45. Inversión de agentes arrendatarios UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.45 indica la inversión de los agentes arrendatarios que se encuentran en los
estratos 1 al 6 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 6 estratos, con valores mayores para el estrato 6 e
inferiores para el estrato 1.
108
10.2.19. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDADORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.46. Inversión de agentes arrendadores UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.46 indica la inversión de los agentes arrendadores que se encuentran en
estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para el estrato 3,
seguido por el estrato 2 y en menor cantidad el estrato 1.
109
10.2.20. MEDIA DEL PAGO DE ARRIENDO
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.47. Media del pago de arriendo UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.47 muestra la media del pago de arriendo en términos de canon por los
agentes que se encuentran en estrato 1 al 6 observándose una uniformidad en el pago a lo
largo de los 10 años de estudio.
110
10.2.21. UTILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.48. Utilidad de los constructores UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.48 indica las utilidades de los constructores en términos de los valores
obtenidos mediante las ganancias y pérdidas de acuerdo a los gastos evidenciándose un
incremento en las ventas a lo largo de los 10 años de estudio con menos gastos
obteniéndose una utilidad positiva.
111
10.2.22. ÁREA DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.49. Área de unidades residenciales nuevas UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.49 muestra la media de áreas de las unidades residenciales nuevas que se
crearon a lo largo de los 10 años de estudio evidenciándose un valor que oscila entre 60 a
70 m² para el estrato 3 y entre 40 y 50 m² para el estrato 2.
112
10.2.23. VALOR DE METRO CUADRADO INTEGRAL (UNIDADES NUEVAS)
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.50. Valor del metro cuadrado integral de las unidades nuevas UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.50 indica el comportamiento del valor del metro cuadrado integral para las
unidades nuevas en estrato 2 y 3, en la que en las 3 normas se evidencia un incremento de
estos, tendiendo hacia el mismo valor para ambos estratos.
113
10.2.24. VALOR DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.51. Valor de unidades residenciales nuevas UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.51 muestra la media de los valores de las unidades residenciales nuevas a lo
largo de los 10 años de estudio en la que en su mayoría se puede evidenciar valores más
altos para las unidades en estrato 3 en comparación de las unidades en estrato 2.
114
10.2.25. UNIDADES NUEVAS SOBRE LOTES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.52. Unidades nuevas sobre lotes UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.52 indica el número de unidades nuevas sobre el número de lotes construidos
a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede evidenciar una pequeña
densificación para los años 1995 y 2013, a diferencia del año 2004 que presento una
acelerada densificación, esto también puede explicar que sobre los lotes en los que hubo
proceso de construcción por lote se crearon gran cantidad de unidades nuevas.
115
10.2.26. PUNTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.53. Puntaje de las unidades residenciales nuevas UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.53 indica el valor de los puntajes de las unidades residenciales nuevas en
estrato 2 y 3, manteniendo una uniformidad durante los 10 años de estudio.
116
10.2.27. UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS VENDIDAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.54. Unidades residenciales nuevas vendidas UPZ 73 Garcés Navas.
La Figura 10.54 expone el número de unidades residenciales nuevas que se han vendido
para los estratos 2 y 3, en la que se puede observar un incremento progresivo a medida
que van pasando los 10 años de estudio.
117
10.3. UPZ 79 CALANDAIMA
10.3.1. UNIDADES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.55. Unidades residenciales UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.55 muestra las unidades residenciales que se van generando durante los 10
años de haberse generado la simulación, tomando variables como unidades vacías,
ocupadas, ocupadas en arriendo y ocupadas disponible; en la que se puede observar un
gran número de unidades ocupadas en comparación de las demás variables.
118
10.3.2. MEDIA DE VALOR UNIDADES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.56. Valor medio de las unidades residenciales UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.56 muestra el cálculo del valor medio de las unidades residenciales tomando
variables como: valor medio estrato 2, valor medio estrato 3, valor catastral estrato 2 y valor
catastral estrato 3 evidenciando un incremento para el años 2013, a diferencia de los años
1995 y 2004 en la que se comportan de una manera uniforme tendiendo al mismo valor.
119
10.3.3. UNIDADES RESIDENCIALES TOTALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.57. Unidades residenciales totales UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.57 indica el total de unidades residenciales en el lapso de los 10 años con una
sola variable denominada como: unidades totales en la que se observa un acelerado
incremento en los años 1995 y 2004 con respecto a al años 2013.
120
10.3.4. AGENTES ASENTADOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.58. Agentes asentados UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.58 muestra el número de agentes asentados definidos por estrato (1, 2 y 3) y
un total de ellos, que se crean durante los 10 años, observándose una gran tendencia en
crecimiento para los asentados en estrato 2 en comparación de los asentados en estrato 1
y 2.
121
10.3.5. UNIDADES RESIDENCIALES EN ARRIENDO
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.59. Unidades residenciales en arriendo UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.59 indica el número de unidades que en los 10 años de estudio se encontraron
en arriendo para los estratos 2 y 3, observándose una disminución a través del tiempo y al
final tomando una uniformidad en cuanto al número de unidades bajo este estado.
122
10.3.6. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADOS-DISPONIBLES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.60. Unidades residenciales ocupadas y disponibles UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.60 expone a las unidades residenciales con estado ocupado y disponible ya
sea para venta o arriendo, el cual presenta una disminución con el pasar del tiempo y
tomando la misma uniformidad como fue visto en la Figura 10.59.
123
10.3.7. UNIDADES RESIDENCIALES OCUPADAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.61. Unidades residenciales ocupadas UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.61 muestra el número de unidades residenciales ocupadas para los estratos
2 y 3 y su total, se evidencia un incremento para las unidades ocupadas de estrato 2 en el
año 2004, adicionalmente se observa un incremento de las unidades en estrato 3 en 1995,
y una cantidad similar para el 2013.
124
10.3.8. UNIDADES RESIDENCIALES VACÍAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.62. Unidades residenciales vacías UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.62 indica el número de unidades residenciales vacías para los estrato 2 y 3 en
la que presenta una dinámica a medida que avanzan los 10 años, observándose en ciertos
tramos un incremento y en otros un deceso de estas unidades en los años 1995 y 2004,
mientras que una uniformidad con una cantidad baja para el año 2013.
125
10.3.9. AGENTES TOTALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.63.Agentes totales UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.63 indica el número total de agentes que van apareciendo durante los 10 años
de estudio con variables como: Agentes residenciales, arrendatarios, vendedores,
arrendadores y asentados; se evidencia un incremento de los agentes arrendatarios al
mismo tiempo que disminuyen los agentes arrendadores, caso similar se puede observar
en el incremento de agentes residenciales junto con la disminución de los agentes
vendedores producto de las ventas o arriendos de inmuebles que se presentan a lo largo
de los 10 años.
126
10.3.10. OFERTA Y DEMANDA
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.64. Oferta y demanda UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.64 indica el comportamiento de la oferta y la demanda durante los 10 años de
estudio para la venta y arriendo de unidades residenciales, se puede ver como la demanda,
para los años 2004 y 2013 se mantiene alta, y al mismo tiempo la oferta de inmuebles es
baja. Para el año 1995 se observa que la oferta y la demanda de venta logran intersecarse
en 2 ocasiones.
127
10.3.11. PROMEDIO DEUDA DE COMPRADORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.65. Promedio de deuda de los compradores UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.65 indica la deuda en salarios mínimos que están adquiriendo los agentes
residenciales del estrato 1 a 6 durante los 10 años evidenciándose un incremento en la
deuda principalmente para los agentes residenciales en estrato 5.Figura 10.11. Promedio
de la deuda de los compradores
128
10.3.12. VALOR DE VENTA Y OFERTA
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.66. Valor venta y oferta UPZ 79 Calandaima
La Figura 10.66 muestra el comportamiento del valor de la venta y la oferta para los 10
años de estudio evidenciándose una dinámica en cuanto al valor por el cual los agentes
vendedores pertenecientes a inmuebles en estrato 2 y 3 negocian con los compradores
pertenecientes a los estratos 1 a 6 manteniéndose al final en una uniformidad en cuanto al
valor.
129
10.3.13. AHORRO DE RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.67. Ahorro de agentes residenciales UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.67 muestra el comportamiento del ahorro mensual que poseen los agentes
residenciales del estrato 1 al 6 durante los 10 años de estudio, en la que se puede ver como
los agentes de estrato 1 son los que menos ahorro poseen y los agentes de estrato 6 son
los que más ahorro poseen.
130
10.3.14. AHORRO DE ARRENDATARIOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.68. Ahorro agentes arrendatarios UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.68 indica el comportamiento del ahorro mensual que poseen los agentes
arrendatarios del estrato 1 al 6 durante los 10 años de estudio, al igual que los visto en la
Figura 10.67 se puede ver como los agentes de estrato 1 son los que menos ahorro poseen
y los agentes de estrato 6 son los que más ahorro poseen.
131
10.3.15. INVERSIÓN DE AGENTES ASENTADOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.69. Inversión agentes asentados UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.69 indica la inversión de los agentes en estado de asentados que se
encuentran en estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede
observar un incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para
el estrato 3, seguido por el estrato 2 y en menor cantidad el estrato 1.
132
10.3.16. INVERSIÓN DE PROPIETARIOS VENDEDORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.70. Inversión de los propietarios vendedores.
La Figura 10.70 indica la inversión de los agentes de los propietarios vendedores que se
encuentran en estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede
observar un incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para
el estrato 3, seguido por el estrato 2 y en menor cantidad el estrato 1.
133
10.3.17. INVERSIÓN DE AGENTES RESIDENCIALES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.71. Inversión agentes residenciales UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.71 indica la inversión de los agentes residenciales que se encuentran en
estrato 1 al 6 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 6 estratos, con valores mayores para el estrato 6 e
inferiores para el estrato 1.
134
10.3.18. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDATARIOS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.72. Inversión de agentes arrendatarios UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.72 indica la inversión de los agentes arrendatarios que se encuentran en
estrato 1 al 6 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 6 estratos, con valores mayores para el estrato 6 e
inferiores para el estrato 1.
135
10.3.19. INVERSIÓN DE AGENTES ARRENDADORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.73. Inversión de agentes arrendadores UPZ 79 Calandaima
La Figura 10.73 indica la inversión de los agentes arrendadores que se encuentran en
estrato 1, 2 y 3 a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede observar un
incremento significativo para los 3 estratos, con valores mucho mayores para el estrato 3,
seguido por el estrato 2 y en menor cantidad el estrato 1.
136
10.3.20. MEDIA DEL PAGO DE ARRIENDO
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.74. Media del pago de arriendo UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.74 muestra la media del pago de arriendo en términos de canon por los
agentes que se encuentran en estrato 1 al 6 observándose una uniformidad en el pago a lo
largo de los 10 años de estudio.
137
10.3.21. UTILIDAD DE LOS CONSTRUCTORES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.75. Utilidad de los constructores UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.75 indica las utilidades de los constructores en términos de los valores
ganados mediante las ventas y perdidos de acuerdo a los gastos evidenciándose un
incremento en las ventas a lo largo de los 10 años de estudio con menos gastos
obteniéndose una utilidad positiva.
138
10.3.22. ÁREA DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.76. Área de unidades residenciales nuevas UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.76 muestra la media de áreas de las unidades residenciales nuevas que se
crearon a lo largo de los 10 años de estudio evidenciándose un valor que oscila entre 60 a
70 m² para el estrato 3 y entre 40 y 50 m² para el estrato 2.
139
10.3.23. VALOR DE METRO CUADRADO INTEGRAL (UNIDADES NUEVAS)
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.77. Valor del metro cuadrado integral de las unidades nuevas UPZ 79 Calandaima.
Figura 10.77 indica el comportamiento del valor del metro cuadrado integral para las
unidades nuevas en estrato 2 y 3, en la que en las 3 normas estudiadas presentan
diferentes cambios, con el estrato 3 con un valor igual y/o superior al del estrato 2.
140
10.3.24. VALOR DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.78. Valor de las unidades residenciales nuevas UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.78 muestra la media de los valores de las unidades residenciales nuevas a lo
largo de los 10 años de estudio en la que en su mayoría se puede evidenciar valores más
altos para las unidades en estrato 3 para los años 1995 y 2004. Para el año 2013 se observa
más valores en las unidades residenciales nuevas en estrato 2.
141
10.3.25. UNIDADES NUEVAS SOBRE LOTES
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.79. Unidades nuevas sobre lotes UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.79 indica el número de unidades nuevas sobre el número de lotes construidos
a lo largo de los 10 años de estudio, en la que se puede evidenciar una mayor densificación
para los últimos años de manera progresiva. Esto también puede explicar que sobre los
lotes en los que hubo proceso de construcción por lote se crearon gran cantidad de
unidades nuevas.
142
10.3.26. PUNTAJE DE UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.80. Puntajes de unidades nuevas residenciales UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.80 indica el valor de los puntajes de las unidades residenciales nuevas en
estrato 2 y 3, manteniendo una uniformidad durante los 10 años de estudio, con un puntaje
superior en la calidad de la construcción para las unidades en estrato 3 con respecto a los
encontrados en estrato 2.
143
10.3.27. UNIDADES RESIDENCIALES NUEVAS VENDIDAS
Acuerdo 6 de 1990
Decreto 190 de 2004
Decreto 364 de 2013
Figura 10.81. Unidades residenciales nuevas vendidas UPZ 79 Calandaima.
La Figura 10.81 expone el número de unidades residenciales nuevas que se han vendido
para los estratos 2 y 3, en la que se puede observar un incremento progresivo a medida
que van pasando los 10 años de estudio.
144
11. ANEXOS CARTOGRÁFICOS
Anexo 1. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) UPZ 65 Arborizadora
145
Anexo 2. Mapa de unidades nueva periodo (1995.2005) Población doble UPZ 65 Arborizadora.
146
Anexo 3. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) Índices incrementados UPZ 65 Arborizadora.
Anexo 4. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) Índices reducidos UPZ 65 Arborizadora.
147
Anexo 5. Mapa de unidades nuevas periodo (2004-2014) UPZ 65 Arborizadora.
148
149
Anexo 6. Mapa de unidades nuevas periodo (2013-2023) UPZ 65 Arborizadora.
150
Anexo 7. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) UPZ 73 Garcés Navas.
151
Anexo 8. Mapa de unidades nuevas periodo (2004-2014) UPZ 73 Garcés Navas.
152
Anexo 9. Mapa de unidades nuevas periodo (2013-2023) UPZ 73 Garcés Navas.
153
Anexo 10. Mapa de unidades nuevas periodo (1995-2005) UPZ 79 Calandaima.
154
Anexo 11. Mapa de unidades nuevas periodo (2004-2014) UPZ 79 Calandaima.
155
Anexo 12. Mapa de unidades nuevas periodo (2013-2023) UPZ 79 Calandaima.
156
BIBLIOGRAFÍA
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aspectos físicos, demográficos y socioeconómicos de las localidades – 2011. # 08 Kennedy.
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Secretaria Distrital de Planeación. (2011). 21 Monografías de las Localidades: diagnóstico de los
aspectos físicos, demográficos y socioeconómicos de las localidades – 2011. # 10 Engativá.
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