MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 10 “LOS … · 2015. 10. 1. · MODIFICACION...

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LA UNIDAD

DE EJECUCIÓN 10

“LOS QUEMADOS 2”

AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA OFICINA MUNICIPAL DE OBRAS Y URBANISMO

JULIO 2014

MODIFICACION PUNTUAL P.G.O.U. DE CHIPIONA UNIDAD DE EJECUCION Nº10 “LOS QUEMADOS 2” Y SECTOR 10 “TRAS REGLA”

APROBACIÓN PROVISIONAL. JULIO 2014

1

PLAN GENERAL DE ORDENACION

URBANISTICA (P.G.O.U.)

DOCUMENTO:

MEMORIA

UNIDAD DE EJECUCION Nº 10


Y

SECTOR 10

“TRAS REGLA”



2

MEMORIA:



3

MEMORIA INFORMATIVA:



4

MEMORIA INFORMATIVA.-

Ámbito.-

El ámbito de la modificación es el definido en el P.G.O.U. para la Unidad de Ejecución

Nº 10 “QUEMADOS 2”, afectando en su delimitación al sector colindante Sector 10 “TRAS

REGLA”.

La extensión superficial del ámbito es de 28.556,00 m2.

Los linderos del ámbito son:

- Norte: Calle Robalo y U.E. Nº 9.

- Sur: Sector 10 y zona urbana Calle Langostino.

- Este: Camino Hijuela de Ana Flores, Sector 4 A.R. 1

“Los Quemados” y Sector 10 “Tras Regla”.

- Oeste: Trasera de manzana colindante con Avda.

Esturión y Calle Langostino.

Se inserta plano de situación:



5

Planeamiento vigente.-

El planeamiento vigente es el documento Plan General de Ordenación Urbanística de

Chipiona, cuyo texto refundido fue aprobado definitivamente por resolución de la Comisión

Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo en sesión celebrada el día 21 de Julio de

2.005, publicada en el B.O.P. Nº 223 de 26 de Septiembre de 2.005, siendo publicadas sus

normas urbanísticas en el B.O.P. Nº 198 de 27 de Agosto de 2.005, y adaptado a la Ley 7/2.002

de Ordenación Urbanística de Andalucía (L.O.U.A.), por resolución de la Comisión Provincial

de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Cádiz en sesión el 31 de Julio de 2.008, publicada

en el B.O.J.A. Nº 255 de 24 de Diciembre de 2.008.

Determinaciones del Planeamiento vigente.-

Se acompaña ficha de la unidad con las determinaciones de ordenación, clasificación del

suelo, usos etc.



6

AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANO

U.E. 10 - A.R. (A) QUEMADOS 2

LOCALIZACION Quemados 2 AREA DE REPARTO A.R. (A) DESARROLLO P/Urbaniz.

SUP. TOTAL DEL

AMBITO 28.556,0 m2 SUP. S.G.s 0,0 m2 SUP. NETA (sin S.G.s) 28.556,0 m2

USO CARACTERISTICO Residencial INICIATIVA Privada

Nº MAXIMO VIVIENDAS (*) 94

USOS

COMPATIBLES Terciario- dotacional

SISTEMA DE ACTUACION Compensación

APROVECHAMIENTO MEDIO 0,505

CESIONES

DOTACIONES LOCALES

0,0m² CESIONES

VERDE LOCAL

2.873,0m² ORDENANZA 3

PARAMETROS DE APROVECHAMIENTO

ORDENANZAS Superficie parcelas Coeficiente

Edificabilidad Edificabilidad en

parcela neta Coeficiente de

homogeneización Aprovechamiento homogeneizado

ZONA 3: CIUDAD JARDIN -

E.AISLADA O PAREADA

16.465,0 m2 0,75 12.348,8 m2 1,15 14.201,1

TOTAL 16.465,0 m2 12.348,8 m2 14.201,1

PROGRAMACION: PRIMER CUATRIENIO



7

(*) El número máximo de viviendas incluye las viviendas existentes a la entrada en vigor del Plan General


U.E. 10 - A.R. (A) QUEMAD OS 2

CRITERIOS DE ORDENACIÓN

A. La ordenación indicada en los planos de ordenación y esquema de esta ficha es vinculante. En el caso de que se determinase la necesidad de variar la ordenación física de los volúmenes edificados o los trazados viarios, se debería aprobar un Estudio de Detalle; en el caso de que además se precisara modificar los parámetros de aprovechamiento, será preciso redactar un Plan Especial de Reforma Interior. En ningun caso será modificable la configuración del corredor verde compartido con la U.E. 9 en cuanto a dimensiones o trazado. B. La edificación se regirá por la ordenanza zonal 3 en las áreas de vivienda. C. Se mantendrán las alineaciones existentes, no obstante la Corporación tendrá potestad, a propuesta de los servicios técnicos y previos los trámites oportunos, para regularizar puntualmente el trazado viario y la alineación de fachada.

D. Los deberes y derechos de los propietarios se regirán por la Ley de Ordenacion Urbanistica de Andalucia. Se deberá ceder a la administración actuante el 10% del aprovechamiento del sector.



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Se incorpora ficha del sector 10:

AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANIZABLE SECTORIZA DO

SECTOR 10 TRAS REGLA

DENOMINACION SUS-AR.2 LOCALIZACION TRAS REGLA DESARROLLO Plan Parcial

SUP. TOTAL DEL AMBITO 144.060,0 m2 SUP. S.G.s 34.170,0 m2 SUP. NETA (sin S.G.s) 109.890,0 m2

USO CARACTERISTICO

Residencial INICIATIVA Privada EDIFICABILIDAD MAXIMA

57.624,0 m2

USOS COMPATIBLES

Terciario , Dotacional


APROVECHAMIENTO SECTOR 0.40

Nº MAX VIVIENDAS 510 INTENSIDAD DE USO Nº MAX PLAZAS HOTELERAS

PROGRAMACION: SEGUNDO CUATRIENIO APROVECHAMIENTO MEDIO AR-2 ......... 0.4218

COEFICIENTE DE PONDERACIÓN INTERSECTORES RESIDENCIALES Y/O INDUSTRIAL 0,9804



9

AMBITOS DE ORDENACION. SUELO URBANIZABLE SECTORIZA DO SECTOR 10 TRAS REGLA

DETERMINACIONES VINCULANTES AL PLAN PARCIAL

a) Se considerarán vinculantes las vías de conexión indicadas entre los sectores 3 y 4.

b) Los Espacios Libres de Sistema General discurrirán paralelos a la vía pecuaria con una superficie de 25.195 m². Se incorporan como Sistema General, además de los espacios libres la adquisición de los terrenos correspondientes al trazado alternativo de la vía pecuaria en su tramo final de conexión con el camino de la Tapia en una cuantía de 8.975 m².

c) Los deberes y derechos de los propietarios se regirán por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Se deberá ceder a la administración actuante el 10% del aprovechamiento del sector.

d) Sobre el Dominio Publico Hidráulico y sus Zonas de Servidumbre de Policía: 1.-Zonas de Servidumbre: Banda de 5 m. de anchura paralelas a los cauces. Prohibición de edificar y plantar especies arbóreas sobre ellas. 2.-Zonas de Policía: Bandas de 100 m. de anchura paralelas a los cauces. Necesidad de obtener autorización previa del Organismo de Cuenca par efectuar las siguientes actuaciones: - Obras que alteren sustancialmente el relieve natural. - Otro uso o actividad que suponga un obstáculo a la corriente en régimen de avenidas. - Construcciones de todo tipo, provisionales o definitivas.

- Acampadas colectivas que necesiten la autorización de Organismos competentes en materia de campamentos turísticos. - Extracción de áridos.

El 30% del aprovechamiento objetivo, se destinará a vivienda bajo algún régimen de protección pública.

DETERMINACIONES DE ORDENACION PORMENORIZADA

e) Los espacios verdes del plan parcial se situarán en la zona este, en la colindancia con los espacios no urbanizables de uso agrícola y en continuidad con el eje verde de la Unidad de Ejecución 10 y el sector 4, y cumplirán los requisitos exigidos para la conservación del hábitat del Camaleón. La plantación de los espacios libres de Sistema General colindantes con la vía de conexión con el sector 3 deberán recibir un tratamiento idéntico al que se le de a la vía pecuaria colindante.

f) Coeficiente de homogeneización: - Edificabilidad = 0,4; - Coeficiente de Uso = 1,05; - Coeficiente de Localización = 0,90.

j) El Plan Parcial que desarrolle el Sector deberá contar con un anexo o separata en el que se contemple el trazado alternativo propuesto de la vía pecuaria, donde se contenga:

- Cartografía a Escala 1:10.000 de la Vía Pecuaria de la Tapia y su trazado alternativo.

- Coordenadas U.T.M. (uso 30) de los puntos que redefinan el nuevo trazado.

- Disponibilidad de los terrenos: Certificación catastral descriptiva y gráfica, Escrituras y Acuerdo de Pleno del Ayuntamiento.

- Relación de titulares afectados con los datos necesarios para realizar las notificaciones.

Esta Documentación deberá ser evaluada por la Delegación Provincial de Medio Ambiente antes de su aprobación definitiva. Debiendo realizarse la información pública de la modificación del trazado alternativo junto con la del Plan o Proyecto correspondiente.



10

Características físicas del ámbito.-

Emplazamiento.-

I.-La Unidad de Ejecución tiene un ámbito físico continuo de superficie según

documento gráfico de Planeamiento de 28.556,00 m2. La continuidad del ámbito se ve alterada

por la penetración de una bolsa de suelo urbano edificado que condiciona el desarrollo al

presentar medianeras a la Unidad.

La Unidad se encuentra enclavada entre la Calle Robalo, Hijuela de Ana Flores (limite

del Sector 4 “Los Quemados”), Sector 10, zona urbana calle Langostino y trasera de manzana

de suelo urbano que presenta fachada a la Avenida del Esturión.

II.-El sector 10 “Tras Regla” se encuentra limitando, en su mayor extensión con la zona

urbana del Plan Parcial de la Laguna, con suelo no urbanizable y con la unidad de ejecución 10

“Quemados 2”.

Límites y superficies.-

Los límites son los definidos en el punto anterior y en la planimetria que se acompaña.

La superficie de la Unidad una vez comprobado el Documento de Planeamiento presenta

una superficie de 28.556,00 m2, y se estará en el futuro al levantamiento topográfico, si bien no

alterara las determinaciones del Planeamiento.

La superficie del Sector 10 es de 144.060 m².

Se incorpora plano de superposición de la Unidad prevista en el Plan y la Unidad

propuesta en la modificación.



11



12

DESCRIPCIÓN FÍSICA DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 10

“QUEMADOS 2”.

Topografía.-

El ámbito de actuación de la unidad de ejecución presenta una topografía prácticamente

plana. El proceso de parcelación y autoconstruccion que se ha desarrollado en su interior ha ido

marcando y nivelando las rasantes presentando por tanto uniformidad en su topografía.

Infraestructuras y servicios urbanos

A. Colindantes o delimitativas de la Unidad.

La Unidad se articula alrededor de un vial ejecutado en su totalidad, Calle Juan Ignacio

Sardi. Este vial conecta con Avda. del Esturión dotada de todos los servicios de infraestructura

general.

Vial ejecutado en un proceso de adecentamiento general de la unidad aunque presenta

carencias de infraestructuras y servicios, calle Robalo.

Camino rural sin infraestructuras, afectado por el desarrollo del Sector 4 “Los

Quemados”, Hijuela de Ana Flores.

B. En la Unidad.

El interior de la Unidad se encuentra tramado por viales y manzanas de distintas

superficies y con criterios que responden a la estructura de la propiedad original y proceso de

reparcelacion y auto construcción.

Los viales interiores en su mayoría han sido sometidos por la Corporación Municipal a

un proceso de adecentamiento y asfaltado provisional general, si bien no se han modificado las

deficientes infraestructuras previas existentes ejecutadas unas por iniciativa pública y otras por

iniciativa de los propietarios de suelo. El resto de viales previstos son los que existen en los

laterales y traseras del núcleo urbano presente encontrándose estos sin urbanizar y solo dotados

de infraestructuras básicas acometidas en su mayoría por los propietarios que han edificado. El

desarrollo de la Unidad obligara a completar y adecuar las infraestructuras y servicios a los

cánones de calidad necesarios.



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Analizada la realidad existente y con la salvedad expuesta en el párrafo anterior, la

Unidad presenta infraestructuras generales en su exterior que hacen viable el desarrollo

urbanístico de la misma.

Red de saneamiento.-

A. Conexiones exteriores.

Existe red general de saneamiento en la calle Juan Ignacio Sardi, así como red general en

Avda. Esturión con sección suficiente para la conexión de la Unidad.

B. Redes interiores.

Existen redes interiores ejecutadas y conectadas con las redes generales que deberán ser

analizadas y reestructuradas para su optimización y la puesta en carga de los suelos pendientes

de desarrollar.

Red de pluviales.-

A. Conexiones exteriores.

Existe red general de pluviales con conexión a emisario por la Avda. del Esturión.

B. Redes interiores.

En el interior de la unidad no existen redes de pluviales.

Red de suministro de agua potable.-

Redes interiores de distintas secciones y materiales, así como deficiente en su

dimensionado, trazado y criterios de calidad del servicio.

Red de telecomunicaciones.-

Existen redes aéreas que recorren la unidad bien sobre postes, bien grapeados en

fachadas existentes, que deberán ser soterradas.



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Red eléctrica.-

Redes existentes insuficientes, la mayoría en redes aéreas. Sé prevé la necesidad de

centros de transformación así como el cierre en M.T.

Red gas natural.-

No existe, si bien se debería prever su instalación.

Todas las infraestructuras se diseñaran, ejecutaran y las existentes se adecuaran a las

normas técnicas de las distintas compañías suministradoras y los distintos servicios municipales.

Afecciones.-

En el ámbito de la unidad se encuentran edificaciones de uso prioritariamente residencial,

unifamiliares aisladas, pareadas y adosadas, y una edificación singular de antiguo uso agrícola,

con silo de almacenamiento, hoy sin uso y en estado de deterioro, no significativa.

La breve descripción de lo construido en el interior del ámbito solo tiene interés en la

compatibilidad con las determinaciones del Plan, las determinaciones vinculantes y la afectación

o no al desarrollo futuro de la propuesta de ordenación.

Uso residencial.-

- Unifamiliares aisladas o pareadas: Cumplen con lo

prescrito en las ordenanzas particulares y responden a

una calidad de construcción media.

- Unifamiliares en hilera: responden a reparcelaciones

de fincas de menor superficie y con marcado carácter

familiar, al igual que las anteriores responden en lo

principal a las ordenanzas particulares.

Otros Usos.-

- No existen.



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DESCRIPCIÓN FÍSICA DEL SECTOR 10 TRAS REGLA.

Sector para el que el Plan General preveía su desarrollo para el segundo cuatrienio, con especial

incidencia en el mismo de la vía pecuaria contemplando la adquisición de 8.975 m² de terrenos

para el trazado alternativo del tramo final de la vía pecuaria.

Actualmente se encuentra sin desarrollar, pendiente de aprobación del Plan Parcial.

Chipiona, 8 de julio de 2014.

ASESORA JURIDICA-JEFA DE URBANISMO ARQUITECTA MUNICIPAL

Dª LEONOR HIDALGO PATINO Dª MARIA JOYANES ABANCENS



16

MEMORIA JUSTIFICATIVA.-



17

MEMORIA JUSTIFICATIVA

JUSTIFICACION DE LA PROCEDENCIA, CONVENIENCIA Y

OPORTUNIDAD.-

Procedencia.-

Se trata de una modificación estructural y cualificada por:

a) Afectar a la clasificación del suelo al aumentar el suelo urbano no consolidado

en el limite con el suelo urbanizable e incluir como suelo urbano consolidado resto

de finca afectada por la unidad de ejecución.

b) Proponer una diferente zonificación o uso urbanístico de las zonas verdes o

espacios libres y viales públicos dibujados por el Plan General que se modifica.

Es necesario el informe favorable del Consejo Consultivo de la Junta de Andalucía, y

el órgano competente para resolver sobre la aprobación es la Comision Territorial de

Ordenación del Territorio y Urbanismo.

LA MODIFICACION EN LA UNIDAD DE EJECUCIÓN 10

“QUEMADOS 2”

1).-Se modifica el límite de la Unidad:

a) En su contacto con la trasera de manzana de suelo urbano, que presenta

fachada a la Avenida del Esturión al objeto de mantener la parcelas catastrales

edificadas en la misma clasificación de suelo.

b) En la zona limítrofe con el Sector 10 Tras Regla por las mismas razones antes

mencionadas de mantener con la misma clasificación las parcelas catastrales existentes

optando por la clasificación predominante de suelo urbanizable.

2).-La modificación favorece la funcionalidad de las zonas verdes incorporándolas a

la trama urbana a la que su carácter de zona verde local da servicio.

Se pretende potenciar zona verde interior a la Unidad, permitiendo a su vez mejorar

las conexiones urbanas conjuntamente con el futuro desarrollo de los suelos

colindantes. Se eliminan las zonas verdes perimetrales en contacto con el Sector 4



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con la intención de regularizar esa fachada ante un trazado complejo y afectado por

dos sectores potentes en desarrollo, y teniendo en cuenta que ambos sectores tienen

un claro desarrollo basado en ciudad abierta con edificación en bloque y potentes

zonas verdes y equipamientos deportivos etc. que hacen poco entendible otra zona

verde anexa dejando la trama urbana interior deficitaria de espacios públicos.

3).-Se adecua la trama urbana y los viarios a la realidad existente facilitando y haciendo

viable el desarrollo. Se pretende la salvaguarda de las edificaciones existentes y su futura

adecuación a las ordenanzas particulares que les afecten

4).-Se incorpora nueva tipología edificatoria para la adecuación a normativa de las

viviendas existentes en determinadas parcelas.

5.-Se propone cambiar el sistema de ejecución de iniciativa privada a pública.

6).-Se adaptan los criterios de ordenación a las nuevas condiciones de la Unidad de

Ejecución.

Conveniencia y Oportunidad.-

La conveniencia y oportunidad de la presente modificación del P.G.O.U. se justifica en

la necesidad de adecuar el desarrollo a la realidad existente, a las tramas urbanas y desarrollo de

los suelos colindantes manteniendo un recorrido urbano coherente.

Adecuar el desarrollo a la realidad física, de la estructura de la propiedad existente, así

como la realidad social y económica del ámbito.

Ante la complejidad de la situación actual, así como los contrasentidos y problemas

generados por las distintas realidades existentes, (viviendas construidas y dotadas de

infraestructuras básicas, viales ejecutados en precario, viales pendientes de ejecutar, estructura

de la propiedad diversa y no resuelta jurídicamente, fincas pendientes de desarrollar), se

propone en la presente modificación del P.G.O.U. el cambio de iniciativa a Publica y el Sistema

de Actuación por Cooperación.

Por todo lo antes expuesto se marcan los siguientes criterios y propuestas:

1º. MODIFICACION DE LOS LÍMITES DE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 10

“QUEMADOS 2”.



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Tal y como figuraban en el PGOU, en los limites de la Unidad nos encontrábamos, sin

justificación alguna, con parcelas incluso construidas, en las que una parte pequeña de su finca,

sin entidad propia y sin posibilidad de alcanzar en el proyecto de reparcelación el derecho a

parcela mínima adjudicadle se incluían en la unidad de ejecución.

Esta situación además de perjudicar los intereses de los particulares y no favorecer el

desarrollo urbanístico por la complejidad que conlleva, no supone ninguna mejora a la imagen

de la ciudad ni a los intereses públicos desde un punto de vista de ordenación del territorio.

2º. DIFERENTE ZONIFICACIÓN DE LAS ZONAS VERDES O ESPACIOS

LIBRES.

La zona verde principal se sitúa en el interior, articulando la trama urbana y

protegiendo el impacto que genera la bolsa de suelo urbano que penetra en la unidad.

Las zonas verdes tienen por objeto la protección del medio ambiente sostenible, y

en el medio urbano para mejorar la calidad de vida de los ciudadanos sirviendo de base

para favorecer la relación, la practica del deporte, la relajación, paz y tranquilidad.

La ordenación urbanística en zona urbana debe procurar un lugar agradable para

vivir, y ello conlleva facilitar el contacto con las zonas verdes procurando un acceso

equilibrado, que fomente la convivencia entre las distintas generaciones y mas

concretamente un uso fácil para la tercera edad y la infancia.

La ubicación actual de los espacios libres en el limite de la unidad, no integrada en

la zona residencial, no favorece el uso con la finalidad citada de convivencia para las zonas

verdes en la zona urbana, se destinaría para la practica del deporte, lo que esta abocada a la

inutilidad teniendo en cuenta la amplia superficie destinada a sistema general deportivo

colindante.

Se propone una extensa zona verde con vocación de parque con fácil acceso para

prácticamente todas las viviendas de la unidad de ejecución.



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La modificación favorece la funcionalidad de las zonas verdes incorporándolas a la

trama urbana a la que su carácter de zona verde local da servicio.

3º.- MODIFICACIÓN DE VIALES.

Se plantea mantener los viales existentes generados por el proceso de reparcelacion de

los propietarios, pretendiendo a su vez el mantenimiento de las viviendas construidas, así como

los solares pendientes de desarrollar. Se eliminan viales previstos que generan bolsas de suelo

de dimensiones reducidas que distorsionan la trama urbana e impide la ubicación de las zonas

verdes principales de la unidad con una superficie significativa y acorde al uso al que se destina.

Se plantea la necesidad de dar continuidad a la trama urbana conectando la Unidad con

la c/ Herrera., así como incorporar parte de los suelos públicos presentes en esta calle para su

mejora de servicios e infraestructuras.

Se regularizan los límites de la unidad adecuándolos a los viales perimetrales ejecutados

o pendientes de ejecución y para adecuarlos a la realidad construida. Asimismo se perimetrea la

unidad en consonancia con la estructura de la propiedad para evitar penetraciones de solares de

viviendas en suelo urbano dentro de la unidad.

4º.- MODIFICACIÓN DE LAS TIPOLOGÍAS EDIFICATORIAS.

Se plantea la necesidad de crear parcelas de ciudad jardín en hilera para facilitar la

adquisición de derechos de pequeños propietarios y la adecuación a normativa de viviendas

construidas.

5º.- CAMBIAR EL SISTEMA DE EJECUCIÓN DE TITULARIDAD PRIVADA

(COMPENSACIÓN) A INICIATIVA PÚBLICA (COOPERACIÓN).

Ante la complejidad de la situación actual, así como los contrasentidos y problemas

generados por las distintas realidades existentes, (viviendas construidas y dotadas de

infraestructuras básicas, viales ejecutados en precario, estructura de la propiedad diversa y

no resuelta jurídicamente, fincas pendientes de desarrollar), se propone en la presente



21

modificación del P.G.O.U. el cambio de iniciativa a Pública y el Sistema de Actuación por

Cooperación.

6º.- MODIFICACIÓN DE LOS CRITERIOS DE ORDENACIÓN.

Se modifican en la ficha los Criterios de Ordenación para adecuarlos a los nuevos

parámetros urbanísticos, entre los que se señalan:

a) Modificación de la superficie de la unidad al objeto de mantener

coherencia con las parcelas catastrales existentes diminuyendo en 483 m

b) Modificación del aprovechamiento objetivo que figura en la ficha de la

unidad del 0.505 que tras la modificación resulta ser del 0.4466.

(Analizando la ficha del PGOU de este sector 10 entendemos que existió

un error en el calculo del aprovechamiento medio y que en vez de 0.505

debió figurar 0.4324.)

Hay que señalar que el aprovechamiento objetivo de la Unidad de

Ejecución nº 10 tras la modificación es el mas bajo de todas las unidades

de ejecución del suelo urbano no consolidado previstas en el PGOU.

Justificación General.-

La Resolución del Parlamento Europeo de 26 de septiembre de 2006 sobre

estrategia temático para el medio ambiente urbano dice expresamente" Las ciudades deben

planificarse, construirse y gestionarse crear las condiciones de una economía sana,

dinámica y socialmente integrada y ecológicamente eficiente así como para garantizar el

bienestar y cubrir las necesidades de sus ciudadanos de manera sostenible y funcionar en

armonía con los sistemas naturales que la sostienen".

La propuesta de modificación, con propuesta clara de convivencia de sus habitantes

a través de las zonas verdes, favoreciendo su utilización y conservación; planificando sus

viales de manera mas razonable; conservando las edificaciones existentes, utilizando las

zonas baldías y solares sin edificar para la ubicación de las dotaciones publicas sin que ello

suponga una menor calidad en términos medioambientales de la zona, y modificando el



22

sistema de ejecución privado al desarrollo publico, va a crear las condiciones objetivas

para que pueda desarrollarse la zona, actualmente inviable, para que se cree realmente una

zona urbana con las debidas condiciones exigibles, y se consiga de la forma más eficiente

posible.






23

MEMORIA DE ORDENACION.-



24

MEMORIA DE ORDENACION

PROPUESTA DE ORDENACION.-

Ordenación General. Estructura Urbana.-

La ordenación propuesta, como se ha indicado en el punto anterior, tiene como finalidad

hacer viable tanto urbanísticamente como económicamente el desarrollo de la unidad

salvaguardando los intereses de los particulares incluidos en la modificación.

Ámbito de la Unidad de Ejecución 10 “Quemados 2” y del

Sector 10 “Tras Regla”.

1.- Se disminuye el ámbito de la Unidad en 440 m² de los cuales 102 m² pasan a ser suelo

urbano consolidado y 338 m²a suelo urbanizable Sector 10.

2.- Se incrementa el Sector 10 Tras Regla en 338 m² sin que este incremento modifique la

ficha del Sector permaneciendo esta inalterable a excepción de la superficie total del ámbito que

pasa de 144.060 m² a 144.398 m².

Zonas Verdes.-

1. Zonas verdes: se crean dos extensas zonas verdes contiguas, facilitando el uso de las

mismas en sustitución a las previstas en el vigente PGOU, situadas en el extremo de la unidad,

si bien, sin modificación de su superficie.

Viales.-

a) Se propone la continuidad de la Calle Francisco de Goya hasta su conexión con

calle Herrera y a su vez con Avda. del Esturión, asimismo la continuidad de c/ Langostino,

resolviendo la continuidad de las tramas urbanas y evitando los fondos de saco que se



25

generarían con el mantenimiento de los viales previstos, así como para incorporar las nuevas

zonas verdes a la trama aledaña deficitaria en ellas.

b) Se definen dos tipos de viales interiores. Uno los que son de marcado carácter

peatonal y trafico restringido con un diseño plano, sin sobresaltos, con arboleda delimitando la

circulación en una sola dirección. Y otros los que dan continuidad a los viales existentes, que

responden al concepto tradicional de vial público.

Ordenanzas de Edificación.-

3. Se propone la incorporación de zonificación 4 Ciudad Jardín en Hilera para resolución

de las pequeñas fincas existentes y la posibilidad de adecuación a normativa de viviendas

existentes.

Sistemas de Ejecución.-

4.- Cambiar el sistema de ejecución de titularidad privada (compensación) a

iniciativa pública (cooperación).

Criterios de Ordenación.-

5.- Se modifican los Criterios de Ordenación.

Se modifican en la ficha los Criterios de Ordenación para adecuarlos a los nuevos

parámetros urbanísticos.



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Justificación de las determinaciones.-

CUADRO COMPARATIVO UE 10 “QUEMADOS 2”

PLAN GENERAL ACTUAL MODIFICACION

SUPERFICIE DEL AMBITO 28.556,00 M2 28.116,00 M2

USO CARACTERISTICO RESIDENCIAL RESIDENCIAL

INICIATIVA PRIVADA PUBLICA

NUMERO DE VIVIENDAS 94 94

USOS COMPATIBLES TERCIARIO-DOTACIONAL TERCIARIO-DOTACIONAL

SISTEMA DE ACTUACION COMPENSACION COOPERACION

APROVECHAMIENTO MEDIO 0,505 0.4466

CESIONES DOTACIONALES

LOCALES 0,00 M2 0,00 M2

CESIONES VERDE LOCAL 2.873,00 M2 2.873,00 M2

ORDENANZA 3 3 Y 4

SUPERFICIE

ZONA 3 CIUDAD JARDIN AISLADA O PAREADA 16.465,00 M2 15.414,80 M2

ZONA 4 CIUDAD JARDIN EN HILERA 0,00 M2 1.305,0 M2

TOTAL 16.465,00 M2 16.719,8 M2

EDIFICABILIDAD


ZONA 4 CIUDAD JARDIN EN HILERA 0,00 M2 978,7 M2

TOTAL 12.348,80 M2 12.539,8 M2



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PLAN GENERAL DE ORDENACION

URBANISTICA (P.G.O.U.)

DOCUMENTO:

MODIFICACION

UNIDAD DE EJECUCION Nº 10


Y

SECTOR 10

“TRAS REGLA”



28

DOCUMENTO DE MODIFICACION:



29

DOCUMENTO DE MODIFICACION

I: SE MODIFICA LA FICHA DE LA UNIDAD CORRESPONDIENT E A LA UNIDAD

DE EJECUCION Nº 10 “QUEMADOS 2” Y EL PLANO Nº 4.6.

A.-ESTADO ACTUAL DE LA ORDENACION PROPUESTA POR EL PLAN GENERAL


U.E. 10 - A.R. (A) LOS QUEM ADOS 2

LOCALIZACION Los

Quemados 2 AREA DE REPARTO A.R. (A) DESARROLLO P/Urbaniz.

SUP. TOTAL DEL

AMBITO 28.556,0 m2 SUP. S.G.s 0,0 m2 SUP. NETA (sin S.G.s) 28.556,0 m2



USOS



APROVECHAMIENTO MEDIO 0,505

CESIONES

DOTACIONES LOCALES

0,0m² CESIONES

VERDE LOCAL

2.873,0m² ORDENANZA 3



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ORDENANZAS Superficie parcelas

Coeficiente Edificabilidad

Edificabilidad en parcela neta

Coeficiente de homogeneización

Aprovechamiento homogeneizado

ZONA 3: CIUDAD JARDIN -

E.AISLADA O PAREADA

16.465,0 m2 0,75 12.348,8 m2 1,15 14.201,1

TOTAL 16.465,0 m2 12.348,8 m2 14.201,1



CRITERIOS DE ORDENACION

A. La ordenación indicada en los planos de ordenación y esquema de esta ficha es vinculante. En el caso de que se determinase la necesidad de variar la ordenación física de los volúmenes edificados o los trazados viarios, se debería aprobar un Estudio de Detalle; en el caso de que además se precisara modificar los parámetros de aprovechamiento, será preciso redactar un Plan Especial de Reforma Interior. En ningún caso será modificable la configuración del corredor verde compartido con la U.E. 9 en cuanto a dimensiones o trazado. B. La edificación se regirá por la ordenanza zonal 3 en las áreas de vivienda. C. Se mantendrán las alineaciones existentes, no obstante la Corporación tendrá potestad, a propuesta de los servicios técnicos y previos los trámites oportunos, para regularizar puntualmente el trazado viario y la alineación de fachada.

D. Los deberes y derechos de los propietarios se regirán por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Se deberá ceder a la administración actuante el 10% del aprovechamiento del sector.



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B.-ESTADO REFORMADO DE LA ORDENACION PROPUESTA DE MODIFICACION DE LA

U.E. Nº 10 QUEMADOS 2


U.E. 10 - A.R. (A) QUEMADOS 2

LOCALIZACION Quemados 2 AREA DE REPARTO A.R. (A) DESARROLLO P/Urbaniz.

SUP. TOTAL DEL

AMBITO 28.116 m2 SUP. S.G.s 0,0 m2 SUP. NETA (sin S.G.s) 28.116 m2

USO CARACTERISTICO Residencial INICIATIVA Publica


USOS


SISTEMA DE ACTUACION Cooperación

APROVECHAMIENTO MEDIO 0.446

CESIONES

DOTACIONES LOCALES

0,0m² CESIONES VERDE LOCAL 2.873,0m² ORDENANZA 3 y 4


ORDENANZAS Superficie parcelas

Coeficiente Edificabilidad

Edificabilidad en parcela neta

Coeficiente de homogeneización

Aprovechamiento homogeneizado

ZONA 3: CIUDAD JARDIN - E.AISLADA

O PAREADA 15.414,8 m2 0,75 11.561,1 m2 1,15 13.295,3

ZONA 4: CIUDAD JARDIN - EN HILERA 1.305,0 m2 0,75 978,7 m2 1,15 1.125,5

TOTAL 16.719,8 m2 12.539,8 m2 14.420,8



32




U.E. 10 - A.R. (A) QUEMAD OS 2

CRITERIOS DE ORDENACION

A. La ordenación indicada en los planos de ordenación y esquema de esta ficha es vinculante. En el caso de que se determinase la necesidad de variar la ordenación física de los volúmenes edificados o los trazados viarios, se debería aprobar un Estudio de Detalle; en el caso de que además se precisara modificar los parámetros de aprovechamiento, será preciso redactar un Plan Especial de Reforma Interior. B. Las edificaciones serán Zona 3.- Ciudad Jardín, Edificación Aislada o Pareada y Zona 4.- Ciudad Jardín, Edificación en Hilera y se estará en las Normas Particulares para estos tipos en las Normas de Planeamiento.

C. Se mantendrán las alineaciones existentes, no obstante la Corporación tendrá potestad, a propuesta de los servicios técnicos y previos los trámites oportunos, para regularizar puntualmente el trazado viario y la alineación de fachada.

D. Los deberes y derechos de los propietarios se regirán por la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía. Se deberá ceder a la administración actuante el 10% del aprovechamiento del sector.



33

II.- SE MODIFICA LA FICHA DE LA UNIDAD CORRESPONDIE NTE AL SECTOR 10

“TRAS REGLA” Y EL PLANO Nº 4.6.

A.-ESTADO ACTUAL DE LA ORDENACION PROPUESTA POR EL PLAN GENERAL






EDIFICABILIDAD MAXIMA 57.624,0 m2

USOS COMPATIBLES









34




















35

B.-ESTADO REFORMADO DE LA ORDENACION PROPUESTA DE M ODIFICACION DEL

SECTOR 10 “TRAS REGLA”






EDIFICABILIDAD MAXIMA 57.624,0 m2

USOS COMPATIBLES









36























37

PLANOS.

MODIFICACIÓN PUNTUAL DE LA UNIDAD

DE EJECUCIÓN 10


RESUMEN EJECUTIVO.

AYUNTAMIENTO DE CHIPIONA OFICINA MUNICIPAL DE OBRAS Y URBANISMO

JULIO 2014

PLAN GENERAL DE

ORDENACIÓN URBANÍSTICA

(P.G.O.U.)

DOCUMENTO:

RESUMEN EJECUTIVO

UNIDAD DE EJECUCIÓN Nº 10 “LOS QUEMADOS 2”

Y SECTOR 10

“TRAS REGLA”


1

RESUMEN EJECUTIVO


2

RESUMEN EJECUTIVO

La modificación propone: A.- En la Unidad de Ejecución nº 10 “Los Quemados 2”:

- Se disminuye el ámbito de la Unidad en 440 m² para regularizar parcelas catastrales edificadas.

- Modificación de la ubicación de las zonas verdes, se suprimen las puestas en el

límite de la unidad, y se crean dos grandes zonas verdes contiguas.

- Modificación del trazado de los viales.

- Se introduce para dos parcelas la tipología Zona 4 Ciudad Jardín en hilera, que responde a la tipología de las edificaciones existentes.

- Se cambia el Sistema de ejecución de titularidad Privada (Compensación) a

iniciativa Pública (Cooperación).


3

- Se adaptan los Criterios de Ordenación a los de los parámetros urbanísticos que se modifican.

B.- En el Sector 10 “Tras Regla: - Se incrementa la superficie para regularizar fincas catastrales edificadas en 338

m².

El cuadro comparativo de la modificación es el siguiente:

CUADRO COMPARATIVO UE 10 “QUEMADOS 2”


SUPERFICIE DEL AMBITO 28.556,00 M2 28.073,00 M2

USO CARACTERISTICO RESIDENCIAL RESIDENCIAL

INICIATIVA PRIVADA PUBLICA

NUMERO DE VIVIENDAS 94 94

USOS COMPATIBLES TERCIARIO-DOTACIONAL TERCIARIO-DOTACIONAL

SISTEMA DE ACTUACION COMPENSACION COOPERACION

APROVECHAMIENTO MEDIO

0,505 0.4466

CESIONES DOTACIONALES

LOCALES 0,00 M2 0,00 M2

CESIONES VERDE LOCAL 2.873,00 M2 2.873,00 M2

ORDENANZA 3 3 Y 4


4

SUPERFICIE


ZONA 4 CIUDAD JARDIN EN HILERA 0,00 M2 1.305,0 M2

TOTAL 16.465,00 M2 16.719,8 M2

EDIFICABILIDAD


ZONA 4 CIUDAD JARDIN EN HILERA

0,00 M2 978,7 M2

TOTAL 12.348,80 M2 12.539,8 M2

CUADRO COMPARATIVO SECTOR 10 “TRAS REGLA”


SUPERFICIE DEL AMBITO 144.060 M2 144.398 M2

Chipiona, a 8 de julio de 2014.

LA ASESORA JURÍDICA- LA ARQUITECTA MPAL., JEFA DE URBANISMO, do.: Leonor Hidalgo Patino. Fdo.: María Joyanes Abancens.


5

PLANOS

PORTADAMODIFICACIÓN ISUPERPUESTOS PGOUMODIFICACIÓN IIACTMODIFPORTADA 10RESUMEN EJECUTIVO 10ACTMODIF

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