Mutuo con Garantía Hipotecaria Dra. Abella

Contrato MutuoVélez define el contrato de mutuo, en el art. 2240, estableciendo: “Habrá contrato de mutuo o empréstito de consumo, cuando una parte entregue a la otra una cantidad de cosas que esta última está autorizada a consumir, devolviéndole en el tiempo convenido igual cantidad de cosas de la misma especie y calidad”El negocio jurídico de mutuo o préstamo de consumo, es un contrato típico.Ello se desprende de su propia definición y lo dispuesto en el art. 2244 y de su régimen legal previsto en el C.Civil

Contrato Mutuo ComercialEl Código de Comercio en el art. 558 dispone:El mutuo o préstamo está sujeto a las leyes mercantiles, cuando la cosa prestada puede ser considerada género comercial, o destinada a uso comercial, y tiene lugar entre comerciantes, o teniendo por lo menos el deudor esa calidad”.Se excluye el carácter de comercial al préstamo efectuado al deudor no comerciante salvo los de tipo bancario sujeto a leyes especiales.

CaracteresREAL

UNILATERAL

NO FORMAL

CONMUTATIVO

GRATUITO U ONEROSO

DE EJECUCIÓN DIFERIDA

Los ELEMENTOS esenciales son:

1.- SUJETOS. Es un contrato que se celebra entre el sujeto que da la cosa o cosas (llamado mutante o prestamista) y el sujeto que las recibe (llamado mutuario o prestatario).Mandatarios con poderes especiales (arts. 1870 y 1881,inc.9 CC.)Tutores curadores (aut. Jud.443inc. 7 y 475CC)

2.- COSA OBJETO: La cosa o cosas que han de transferirse deben ser consumibles o fungibles.

3.- La entrega debe consistir en la tradición para transmitir la propiedad de la cosa o cosas objeto del contrato. Ello genera el desplazamiento de los riesgos desde el instante de la entrega

4.- SUSTITUCIÓN: El mutuario reciba las cosas en propiedad. Esta condición surge de la propia definición cuando se dice: “..cosas que este último está autorizado a consumir..” ; así también ello surge de la naturaleza de las cosas que pueden ser objeto del contrato de mutuo, que lo son, de acuerdo al art. 2241, las fungibles aunque no sean consumibles y del art. 2245 al disponer que las cosas dadas por el mutuante pasan a ser de la propiedad del mutuario y para él perece de cualquier manera que se pierdan.

5.- Existe obligación del mutuario o prestatario de devolver en propiedad la misma cosa u otra cosa en igual cantidad, de la misma especie y calidad.La obligación se hace exigible en razón de que el mutuante le transmitió la propiedad de la cosa que le prestara a los fines de incrementar temporalmente su patrimonio con lo cual el mutuario goza de un crédito mayor para emprender por si o por intermedio de tercero un negocio que le interesa.

6.- COMERCIALIDAD: Es esencial en el contrato de mutuo la intención de las partes de celebrar un contrato de crédito para consumo. La finalidad perseguida conjuntamente con los otros elementos o condiciones que hemos apuntado precedentemente son los que tipifican el contrato de mutuo y lo diferencia de otros negocios que tienen aparentemente dadas las mismas condiciones objetivas.

CONDICIONES DE VALIDEZ DEL CONTRATO DE MUTUO

a) Capacidad de las partes: de hecho y de derecho. La primera puede ser absoluta o relativa, la segunda siempre es relativa.

b) Objeto lícito El contrato de mutuo tiene por objeto de la prestación cosas consumibles o fungibles aunque estas no sean consumibles.

c) Forma El artículo 2246, dice que el contrato puede ser celebrado verbalmente, “Pero no podrá probarse sino por instrumento público o por instrumento privado de fecha cierta si el empréstito pasa del valor de dos mil pesos”. De manera que si el valor de las cosas pasa la tasa de la ley debe probarse por instrumento público o instrumento privado de fecha cierta (remisión a los títulos III, IV y V de la Secc. II del Libro II del C.C.) respecto de terceros, no se aplica entre las partes.

PROMESA DE MUTUO

Art. 2244. La promesa aceptada de hacer un empréstito gratuito no da acción contra el promitentePero la promesa aceptada de hacer un empréstito oneroso no fuese cumplida por el promitente, dará derecho a la otra parte por el término de tres meses a contar desde que debió ser cumplido, para demandarlo por daños y perjuicios.

Clases de mutuos

El mutuo civil puede ser gratuito u oneroso,

el mutuo comercial se presume oneroso,

el usuario debe devolver la misma cantidad de cosas, de la misma especie y calidad, o deba devolver con ésta otro tanto más que constituye lo que se denomina intereses.

INTERESES:

Los intereses compensatorios pueden consistir en dinero o en cosas de la misma especie y calidad de las prestadas.

Si se ha prestado una suma de dinero puede convenirse un interés compensatorio consistente en una cantidad adicional de dinero, si se presta una cantidad de trigo o de soja puede acordarse como interés otra cantidad adicional de esas cosas que el mutuario tiene obligación de restituir con las cosas prestadas.

El interés compensatorio está dado considerando el tiempo que se usa la cosa prestada.

Si bien la ley no fija un tope máximo dentro del cual el derecho a cobrarlo sea procedente, la doctrina y la jurisprudencia han considerado que es contrario a la moral y a las buenas costumbres un monto superior a cierto límite y se denomina desde antaño: un interés usuario.

Con tal motivo se ha originado con irrebatibles argumentos jurídicos, sociales y económicos la teoría de la lesión y la aplicación de los supuestos del art. 953 C.C. La nulidad de la tasa superior a ese límite, es declarada con respecto a los intereses a pagar no en cuanto a los intereses voluntariamente ya pagados con anterioridad, que no dan derecho a repetición.

Clasificación de los interesesa) Por su origen:1) Convencionales: aquellos acordados por

expresa convención entre acreedor y deudor.2) Legales: aquellos impuestos por la ley,

independientemente de la voluntad de las partes.

3) Judiciales: aquellos impuestos por el juez.

b) Por su finalidad1) Compensatorios: son aquellos

correspondientes al acuerdo arribado por las partes, y fijados como un importe pactado, con el efecto de compensar el uso del dinero, durante un plazo previamente establecido o por todo el tiempo del uso del capital.

El interés compensatorio es ajeno a toda idea de responsabilidad o de indemnización.

2) Moratorios: estos intereses son aquellos derivados del incumplimiento de la obligación, por parte del deudor. En este caso, los intereses tienen un claro sentido de indemnización o resarcimiento derivados de la mora incurrida.3) Punitorios: son aquellos pactados por los contratantes, en oportunidad de celebrar el contrato, o en forma imperativa por la ley, con un efecto sancionatorio adicional sobre el incumplimiento, y los cuales se encuentran estrechamente relacionados, porcentualmente, con el monto de la obligación y la tasa aplicada a los intereses moratorios.Algunos autores sostienen que los intereses punitorios son una mera cláusula penal, bajo forma de multa tabulada (art. 652 C.C.), y, a tal fin, destacan que la cláusula penal no constituye en si misma una contraprestación contractual, como los intereses propiamente dichos, sino que consiste en una evaluación anticipada de los daños y perjuicios, sustituyendo la indemnización correspondiente (art. 655 del C.C.)

4) Sancionatorios: son aquellos intereses impuestos por los jueces, como sanción y como obligación accesoria, en razón del incumplimiento, en caso de que las leyes de procedimiento no prevengan sanciones para el caso de inconducta procesal maliciosa del deudor, tendiente a dilatar el cumplimiento de la obligación de dar sumas de dinero, o que deba resolverse en el pago de dinero (art. 622, 2º párrafo. C.C. y art. 565, 2º párrafo del C.de Comercio.)

c) Por la mutabilidad de la tasa

1) Intereses a tasa fija. Estos intereses se mantienen a una misma tasa, por todo el período, hasta el efectivo cumplimiento de la obligación.

2) Intereses a tasa variable. En estos casos, la tasa de interés podrá variar, en diferentes períodos, conforme las modificaciones que se operen sobre la misma, en el mercado, o bien en la tomada como referencia o testigo.

d) Por su referencia con la depreciación de la moneda

En consideración al cotejo de los intereses respecto de la desvalorización o depreciación monetaria que se opera en el capital comprometido en la obligación, los intereses pueden clasificarse:

1) Intereses a tasa positiva: son aquellos cuyo rendimiento se encuentra por encima del nivel de la depreciación monetaria operada en el período en que se encuentra pendiente el cumplimiento de la obligación o los períodos convenidos.2) Intereses a tasa negativa: son aquellos que se encuentran por debajo del nivel de la depreciación monetaria operada en el capital comprometido, durante el período en que se encuentra pendiente de cumplimiento la obligación, o convenio.

e) Por comprender o no expectativas inflacionarias.1) Intereses a tasa real: se considera tasa real de interés aquella que es pura y que no incorpora en ella expectativas inflacionarias.2) Intereses a tasa nominal: son aquellos que tienen incluido, dentro de su tasa, las tasas esperadas de inflación. Los intereses a tasa nominal son la suma de los intereses a tasa real y de las tasas esperadas de inflación

f) Por la forma de capitalización.

1) Intereses a tasa nominal pura: es decir, aquellos intereses que operarán, en forma accesoria, exclusivamente sobre el capital original.

2) Intereses a tasa efectiva: en este caso, los intereses, al término de cada período prefijado, se sumarán al capital, generando un nuevo capital que, a su vez, dará lugar a intereses, emulando el rendimiento que el capital pudiera brindar en un proceso de reinversión sistemático, por parte del titular. La tasa efectiva se obtiene a través del proceso de capitalización de los intereses calculados a tasa nominal en un régimen de reinversión en el período referido por la operatoria a la cual se vincula la tasa nominal.

g) Por el papel activo o pasivo en la operación.El acreedor sea quien asume normalmente intervención en la intermediación para el suministro de capital en el mercado, y actúe como tal, o bien recurra al mercado en busca de fondos asumiendo el rol de deudor, los intereses pueden clasificarse:

1) Intereses a tasa activa: son los intereses estipulados en la tasa correspondiente a las operaciones en las cuales los intermediarios del crédito suministran capital al mercado.

2) Intereses a tasa pasiva: son los intereses pactados en la tasa correspondiente a las operaciones en que los intermediarios del crédito reciben y captan capital del mercado para volver a suministrarlo a éste.Como puede advertirse, la tasa pasiva resultará inferior -naturalmente- a la activa.

INTERESES

El cómputo temporal de los intereses a) Los intereses compensatorios son,

necesariamente, contractuales y corren conforme lo hubieran pactado las partes.

b) Los intereses punitorios también teniendo origen contractual, corren conforme las normas estipuladas.

c) Los intereses sancionatorios sólo corren a partir del momento en que el juez los aplica.

d) Los intereses legales -resarcitorios o punitorios- rigen a partir del momento dispuesto por la ley.

El art. 622 del C.C. en su primer párrafo, establece que el deudor moroso debe los intereses que estuviesen convenidos en la obligación, desde el vencimiento de ella. Si no hubiera intereses convenidos, debe los intereses legales que las leyes especiales hubieran determinado y si no se hubiese fijado interés legal, los jueces serán quienes determinarán el interés que debe abonar. Pero, en todos los casos, queda claro que el deudor moroso debe los intereses desde el momento del vencimiento de la obligación

Intereses

La ley 23.928 reforma el art. 623 que dice: “No se deben intereses de los intereses sino por

convención expresa que autorice su acumulación al capital con la periodicidad que acuerden las partes. O cuando liquidadas las deudas con los intereses, el juez mandare a pagar la suma que resultare y el deudor fuese moroso en hacerla..

Serán válidos los acuerdos de capitalizaciones de intereses que se hagan en la evolución periódica de la tasa de interés de plaza”.

El interés puede convenirse de diferente forma, por ejemplo:

pagaderos por adelantado, todo o en cuotas, pagaderos a vencimientos fijos, calculándose de anticipado y pagaderos en cuotas de amortización con el capital, etc., etc. De cuyas combinaciones deben desentrañarse si son usurarios o no para considerar aplicable el art. 953 del C.C..

El sistema matemático denominado sistema francés es un cálculo por el que se determina igual monto en todas las cuotas. Cada cuota contiene un mínimo de capital y mayor proporción de interés sobre saldo.En el sistema alemán la cuota se compone por capital e interés pero el monto de capital es siempre el mismo y el interés sobre saldo va disminuyendo por el pago del capital razón por la cual la cuota es siempre distinta pues disminuye el monto a medida que avanza el número de cuotas. El impuesto al IVA se cobra sobre el interés y varía según la actividad del sujeto.

Obligación del mutuante

Una vez celebrado el contrato de mutuo el mutuante debe hacer la tradición de la cosa o cosas a prestarse. Se perfecciona el contrato con la entrega de las cosas

Si se han entregado con anterioridad es necesario la declaración del consentimiento

Finalización del contrato de mutuo:

a) Por voluntad de las partes (art. 1200).b) Por resolución del contrato (arts. 1203, 1204, 1198 y concordantes).c) Por nulidad (art. 954 y concordantes).d) Por cumplimiento de ambas partes.e) Por prescripción.F) Por las formas que se extinguen las obligaciones en general.

DERECHO HIPOTECARIO

Conforme al artículo 3108: “la hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crédito en dinero sobre bienes inmuebles que continúan en poder del deudor”.El crédito hipotecario es una entidad compuesta de dos elementos, el derecho personal y el derecho real.

Los caracteres esenciales de la hipoteca son: La especialidad en cuanto al crédito y en cuanto al objeto

La accesoriedadLa convecionalidad

La indivisibilidad es carácter natural

ESPECIALIDAD EN CUANTO AL OBJETO Y EN CUANTO AL CRÉDITO:

En los arts. 3109, 3131, 3132, 3148, 3153 y concordantes se regula el carácter de especialidad, con mayor rigor que en los demás derechos reales.La especialidad se manifiesta en cuanto al inmueble y en cuanto al crédito.El artículo 3109 del C.C. nos dice en su parte pertinente que: “no puede constituirse hipoteca sino... por una suma de dinero también cierta y determinada”, por el artículo 3131: “el acto constitutivo de la hipoteca debe contener (...) 4º la cantidad cierta de la deuda.

El artículo 3109 permite garantizar obligaciones dinerarias y no dinerarias, debiéndose en estas últimas declarar el valor estimativo en dinero o suma cierta en el acto constitutivo. La suma establecida es el tope o límite máximo del gravamen. La hipoteca es especial también porque debe constituirse por una crédito determinado.La hipoteca garantiza los créditos a término, condicionales o eventuales, de una manera tan completa como los créditos puros y simples.El monto de la cobertura hipotecaria puede establecerse en moneda extranjera, sin duda, a partir de la reforma de la ley 23928 al articulo 617 que establece, “ que si por el acto que se ha constituido la obligación se hubiera estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la República , la obligación debe considerarse como de dar sumas de dinero”.

En los textos que nos incumben, el art. 3131 prescribe:

“ El acto constitutivo de la hipoteca debe contener...;

1° Nombre apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones del acreedor, los de las personas jurídicas por su denominación legal y el lugar de su establecimiento;

2º la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra;

3° Situación de la finca y sus linderos....

4º la cantidad cierta de la deuda”.

Una designación colectiva de los inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada no es bastante para la constitución de la hipoteca.

El art. 3132 completa al inc. 3 del 3131 . El 3133 permite subsanar el defecto de la

especialidad. La adquisición hecha por el propietario de

inmueble contiguo para reunirlo al inmueble hipotecado no está sujetas a la hipoteca (art.3110).

ACCESORIEDADLa hipoteca es accesoria de una obligación principal, y como reflejo de ello es indispensable una obligación válida- civil o natural- (arts. 518, 3122);la extinción de la deuda o derecho personal determina en principio la extinción del derecho hipotecario (art. 3187, excepción 803), y la transmisión del principal o crédito, lleva consigo la hipoteca (derecho real accesorio).El art. 524 del C.C. dicta en su parágrafo final: “...Accesorios de la obligación vienen a ser, no sólo todas las obligaciones accesorias, sino también los derechos accesorios del acreedor, como la prenda o hipoteca”.Sobre la obligación o principal hay que considerar:

Los elementos esenciales de la obligación son: el sujeto , el objeto, y la causa eficiente o fuente de la obligación.

“No hay obligación sin causa, es decir, sin que sea derivada de uno de los hechos, o de uno de los actos lícitos o ilícitos, de las relaciones de familia, o de las relaciones civiles”.

En la nota al art. 3129 Vélez habla de causa lícita de la obligación. Es causa lícita el acto o contrato que la origina, conforme a la ley, con más las que surgen de la ley misma.

CONVENCIONALIDADEn el art. 3115 y su nota, el codificador señala el carácter de convencionalidad desterrando, especialmente, las hipotecas legales o judiciales donde existía indeterminación en el crédito y en el inmueble.El marco de esta convencionalidad está dado por aquello que Molinario dio en calificar como pacto hipotecario prestado por el deudor en el acto notarial de constitución (arts. 3128, 1184, inc. 1º) , mas el consentimiento prestado por el acreedor que acepta prestarle por acto posterior, eventualmente.Es nuestra intención dejar bien aclarado, que no debemos confundir el contrato fuente de la obligación principal, con el contrato o convención hipotecaria que da nacimiento al derecho real.

INDIVISIBILIDADSe completan los caracteres con la indivisibilidad, en los términos del artículo 3112 -y su nota que no es de su esencia- por consiguiente, se puede modificar por el contrato los efectos de la misma. (ART. 3112 agreg. ley 11725 y 3113 .Ref. 17711, 3114,682 y 3188)

PUBLICIDADComo bien dice Alterini, la especialidad de la hipoteca se presenta como complemento ineludible de la publicidad y sustento necesario del principio cardinal de la prioridad.Y es que en Vélez (art. 3134 C.C.) y después por la reforma al artículo 2505 y la sanción de la Ley Registral Inmobiliaria 17.801 (art. 20), es necesaria la inscripción registral de la hipoteca y en consecuencia su publicidad, a efectos de oponibilidad a terceros interesados de buena fe y a título oneroso.El 3135 dice: La constitución de la hipoteca no perjudica a terceros sino cuando se ha hecho pública por su inscripción en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto ..no pueden prevalerse del defecto de inscripción y respecto de ellos , la hipoteca constituida por escritura pública, se considera registrada.

FACULTADES DEL ACREEDOR HIPOTECARIO

Todo acreedor hipotecario tiene un derecho mixto, es acreedor de un derecho personal y tiene, además, un derecho real como garantía de su crédito, que subsiste aun cuando el deudor haya hecho transferencia del inmueble.

Ordinariamente las dos acciones se ejercen conjuntamente, pero puede darse el caso que se encuentren separadas, de suerte que vayan a caer en patrimonios diferentes como ocurre en los siguientes casos:

1) Cuando el deudor enajena el inmueble hipotecado y la acción hipotecaria se ejerce sobre el poseedor en concepto estricto al que denominamos tercer poseedor; y

2) cuando la hipoteca ha sido constituida por un tercero sin obligarse personalmente (art. 3121 C.C.)

El acreedor hipotecario tiene

el ius persequendi y el ius preferendi y aún antes de la ejecución

tiene posibilidad de intentar medidas conservatorias (art. 3157 y 3158) con efectos persecutorios.

Es titular de las acciones reales confesoria y negatoria (art. 2796 in fine y 2801 Cod. Civil)En materia de privilegios, los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con hipoteca (art. 3934 C.C.)El privilegio de la hipoteca nace desde el día de su inscripción.

EXTINCIÓNEl Derecho real de hipoteca se extingue conforme los legislado en el art. 3187 y sigtes. Del Cod. Civil )Por consecuencia de la extinción de la obligación principalPago...Novación... Por causas propias, renuncia , resolución del derecho del constituyente, confusión, remate judicial.

CANCELACION

Mediante la cancelación se deja sin efecto la toma de razón de la hipoteca en el registro.

Cancelación voluntaria (art. 3199 y 3201 CC.),

Judicial (art. 3200 y 3201 CC.) .

De pleno derecho art. 3151 y 3197.

Por el 3202 si se emitieron pagarés hipotecarios o letras hipotecarias se cancela la hipoteca por la presentación de las mismas .

En el caso de emisión de letras hipotecarias de la ley 24441, la cancelación de la inscripción de la emisión de las letras y por ende de la hipoteca se podrá hacer a pedido del deudor mediante la presentación de las letras y cupones con constancia de haberse efectuado los pagos de capital e intereses o por certificado expedido por el juez que tendrá el mismo valor que las letras y los cupones a los efectos de la cancelación.

Tratándose de letras escriturales se efectuará sobre la base de la comunicación del agente de registro de la cual resulte la extinción de la letra acompañada de la respectiva solicitud, en documento auténtico Debe surgir la legitimación del autor de la comunicación.

LETRAS HIPOTECARIAS LEY 24441Son títulos valores que se refieren a obligaciones dinerarias. (art. 35 ley 24441)El derecho real incorporado al título se rige por las disposiciones del Código Civil en materia hipotecaria. (art. 44)

Características:Literalidad (art. 39 ley 24441)Autonomía (art.40)Completitividad

EMISIÒN DE LA LETRA (art.39)La emisión de las letras sólo puede corresponder a hipotecas de primer grado consentido expresamente en el acto de constitución de la hipoteca (art. 36)Puede ser con el otorgamiento de la escritura en la que consta el contrato de mutuo y la convención hipotecaria o en forma diferida.La emisión de la letra hipotecaria extingue por novación la obligación que era garantizada con la hipoteca (art.37).El acreedor puede emitir la letra en representación del deudor con poder para ello con las enunciaciones del art. 39.

El titular del inmueble hipotecado aún habiéndose emitido letras hipotecarias tiene facultad de enajenar el inmueble y de constituir hipotecas ulteriores u otros derechos reales.(art. 38). El tercero que adquiere el inmueble puede tomar a su cargo la deuda o retener del precio su importe para abonarle al acreedor. Esta cancelación puede ocurrir simultáneamente con el otorgamiento de la escritura de venta o por acto posterior. Quien adquiere el inmueble hipotecado con emisión de letras hipotecarias es un tercer adquirente. La ley descarta que pueda asumir la deuda, lo que es lógico por el efecto novatorio del acuerdo de emisión (art.38 ley 24441). El tercer poseedor que adquiere la cosa hipotecada deberá tomar el recaudo de requerirle a su transmitente la entrega de la constancia de pago que obre en su poder a los fines de la cancelación.

Es prohibida la locación del inmueble convenida con posterioridad a la constitución de la hipoteca con emisión de letras hipotecarias.

Es necesaria la contratación de un seguro contra incendios del inmueble sobre el que pesa la hipoteca

El pago de la letra se hará en el lugar indicado en la misma que podrá ser cambiado dentro de la misma ciudad o solo tendrá efecto a partir de la notificación.

Por el principio de identidad de pago, si la obligación fuese de determinada suma o calidad de moneda debe hacerse en la moneda señalada.

Se debe establecer que el pago se haga ineludible en moneda extranjera a pesar de lo dispuesto en el art. 619 del CC. , por lo dispuesto en el 44 del DL 5965/63 que prevé la posibilidad de satisfacer en moneda nacional.

Pueden emitirse letras cartulares o escriturales.

Las letras cartulares admiten la emisión de cupones para instrumentar las cuotas de capital o servicios de intereses.

Quien haga el pago tendrá el derecho a que se le entregue el cupón como único instrumento válido que acredita el pago.

El art.39 establece que el papel de la letra debe asegurar inalterabilidad.

La transmisión es por vía de endoso nominativos, asentados, en cadena en la misma letra o en su prolongación, cada endoso exige la firma del endosante, el nombre del endosatario y la fecha del endoso y no se requiere para su perfección ni la notificación ni la conformidad del deudor cedido.

No existe entre los endosantes garantía de evicción, acción de regreso, ni ningún tipo de responsabilidad emanada del endoso.

Las letras escriturales son títulos que funcionan en masa y participan del carácter de desmaterializados.

Están reglamentadas en el Decreto 780/95 y 1389/98.Las disposiciones registrales de la Cdad. De Bs. As. 4/99 y la 5/2002 determinan los requisitos a los fines de la registración de las hipotecas con LE.

La emisión de la letra escritural debe resultar de la escritura hipotecaria no siendo suficiente que se haga referencia a su creación.

De la misma escritura debe resultar las condiciones bajo las cuales se emiten.

El agente de registro designado será individualizado consignándose nombre y domicilio, pudiendo ser la Caja de Valores, Bancos, sociedad constituida por éstos, a los fines de llevar el registro de los títulos escriturales.

El BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA establecerá los requisitos que deberán cumplir los bancos o las sociedades que éstos constituyan para llevar el registro de letras hipotecarias escriturales y podrá autorizar a los primeros para el registro de letras de su propia titularidad con sujeción a las reglamentaciones que dicte a tales fines.

La designación de la persona a cargo del registro de letras hipotecarias escriturales será efectuada por el primer acreedor a cuyo favor se emita la letra según conste en el instrumento de emisión. Los cambios que se dispusieren por los acreedores de las letras en la persona a cargo del registro deberán ser instrumentados en escritura pública e inscriptos en el registro de la propiedad inmueble donde se encontrase inscripta la emisión de la letra hipotecaria escritural.

El BANCO CENTRAL DE LA REPUBLICA ARGENTINA será la autoridad de aplicación del presente régimen en las operatorias en que intervengan intermediarios financieros, sin perjuicio de las facultades de la COMISION NACIONAL DE VALORES respecto de los títulos con oferta pública emitidos con respaldo en letras hipotecarias que integren los respectivos fideicomisos.

CIRCULACIÓN

Corresponde a las letras hipotecarias la Ley de circulación del endoso previsto en el artículo 40 de la Ley N° 24.441, en el caso de las cartulares, y

la transferencia con los efectos del endoso, en el caso de las escriturales, materializada en este último caso atento a su naturaleza no corporal, a través del cambio de titularidad en los asientos registrares.

En virtud de las circunstancias mencionadas, las letras hipotecarias no resultan alcanzadas por las disposiciones de nominatividad y no endosabilidad de títulos valores, ni por el régimen de depósito colectivo regulado por la Ley N° 20.643.En consecuencia cabe precisar que las menciones a la Ley N° 24.441 previstas en el artículo 1° del Decreto N° 259 del 18 de marzo de 1996 aluden exclusivamente a los certificados de participación y títulos de deuda creados por la citada Ley no alcanzan a las letras hipotecarias creadas en el mismo cuerpo legal.

La literalidad de los títulos valores escriturales está dada por su registro, y éste; reenvía al instrumento de su emisión, como expresamente resulta de las previsiones de los artículos 4, inciso d), y 7, inciso i), del Decreto N° 780 del 20 de noviembre de 1995, en virtud de lo cual el alcance del derecho del acreedor resulta del instrumento mismo de emisión."Si la autorización para la emisión de las letras hipotecarias escriturales fuese posterior a la constitución de la hipoteca, la inscripción de la emisión en el registro de letras escriturales exigirá previamente la toma de razón de la autorización de la emisión en el registro de la propiedad inmueble donde se encontrase inscripta la hipoteca".

"La letra hipotecaria escritural se considerará emitida cuando la persona a cargo del registro tome razón de la misma". (art.2 D 1389/ 98)"La transferencia y la constitución de derechos reales sobre las letras hipotecarias escriturales será oponible al emisor de la letra y a los terceros con la inscripción del cambio de titularidad y de los mencionados derechos ante la persona a cargo del registro, sin que deba cursarse notificación alguna de tales actos ni su inscripción ante el registro de la propiedad inmueble.

El titular de las letras escriturales, a fin de poder ejercer los derechos que se confieren a los portadores de los títulos, solicitará a la persona que lleve el registro de las letras hipotecarias escriturales un comprobante a su nombre donde deberá constar que su expedición es a los fines de su transferencia, o a fin de constituir sobre ellas derechos reales o demandar la ejecución de la deuda impaga.

El comprobante de titularidad tendrá vigencia por un plazo de cinco (5) días, período durante el cual no podrá emitirse otro, no pudiendo emitirse más de uno simultáneamente. La emisión de un nuevo comprobante exige la devolución del anterior.

Los requisitos de presentación de la letra hipotecaria previstos en el artículo 54 de la Ley N° 24.441 para la ejecución especial serán cumplidos con la presentación del certificado de titularidad con las enunciaciones y con la copia del instrumento previstos en el artículo 7° del presente Decreto, y asimismo con la presentación del saldo de deuda extendido por la entidad que tenga a su cargo la administración del crédito. Ello sin perjuicio de la presentación del certificado de dominio previsto en el artículo 54 de la Ley citada.

El saldo deudor extendido por la entidad que tenga a su cargo la administración del crédito deberá contar con las firmas conjuntas del gerente y del contador. Idénticos recaudos se adoptarán para los certificados de titularidad expedidos por los bancos que actúen como personas a cargo del registro.

La transferencia de letras hipotecarias escriturales requerirá de la expedición del comprobante de titularidad extendido por las personas que lleven el registro y del saldo de deuda de las letras de que se trate por la entidad financiera que tenga a su cargo la administración del crédito instrumentado en las letras.

Las personas que lleven el registro de letras hipotecarias escriturales no serán responsables por la exactitud del comprobante de saldo de deuda de las letras hipotecarias escriturales que tengan registradas, salvo que las mismas tengan a su vez la administración del crédito instrumentado en las letras.

La entidad administradora del crédito instrumentado en las letras hipotecarias escriturales deberá extender comprobantes que documenten los pagos efectuados por el deudor, en los que deberá constar expresamente el saldo pendiente de la deuda a la fecha de expedición del comprobante".

La administración de las letras hipotecarias escriturales será llevada a cabo por entidades financieras regidas por la Ley N° 21.526, quienes actuarán por cuenta y orden de los acreedores de las letras. La administración de las letras escriturales comprenderá la gestión de cobro de todo importe instrumentado en las letras que sea debido por el deudor por cualquier concepto, y el otorgamiento de los comprobantes de pago previstos en el artículo 8° del presente Decreto, así como la totalidad de los actos tendientes a la preservación de los derechos de crédito y de los derechos hipotecarios instrumentados en las letras, con el mismo alcance que resulte del instrumento de emisión.

Las relaciones de la entidad administradora y de los acreedores de las letras se regirán por las reglas del mandato.

De los convenios de administración de las letras que pudieren celebrarse entre la nueva entidad administradora y los acreedores de las letras no podrá resultar un incremento de las obligaciones a cargo del deudor que fueran asumidas por el mismo en el instrumento de emisión de la letra.

Los acreedores de las letras escriturales podrán designar otra entidad financiera administradora de las letras hipotecarias, sin requerir la conformidad del deudor de la letra, debiendo mantener el lugar de pago dentro de la misma ciudad.

Los cambios de la entidad administradora de las letras y del nuevo lugar de pago sólo serán eficaces a partir de su notificación al deudor y a la persona que lleve el registro de letras hipotecarias escriturales, quien deberá tomar razón de dichos cambios.

Las facultades de débito que hubieren sido otorgadas por el deudor a una entidad financiera en el instrumento de emisión de las letras hipotecarias escriturales no darán derecho a la nueva entidad administradora que pudiere designarse a practicar débitos en otras cuentas de titularidad del deudor abiertas por ante dicha nueva entidad, para lo que será necesario la conformidad del deudor a tales efectos".

PRECANCELACION

Entendemos por precancelación los pagos anticipados que realice el deudor.En los créditos hipotecarios para la vivienda el plazo se presume establecido en beneficio del deudor lo que impone variar la presunción del art. 570 del CC que entiende el plazo en beneficio de las dos partes. El art. 51 de la ley 24441 dice que es inderogable por pacto en contrario la facultad del deudor de cancelar el crédito antes de su vencimiento.Cuando el pago sea de la totalidad del capital adeudado, el contrato podrá prever una compensación razonable para el acreedor si la cancelación se produce antes de cumplida la cuarta parte del plazo total estipulado( antes de cumplirse 25% del plazo)

EJECUCIÓN HIPOTECARIALos procesos de ejecución pueden ser judicial, especial y extrajudicial.Judicial Cod. Proc.CCN. art. 597 y 598 599. El especial esta regulado en el Título V de la ley 24441.El extrajudicial es el establecido en las Cartas orgánicas del BHN,BN y BPcia. BA.

FIDEICOMISO FINANCIERO

Las letras cartulares o las escriturales se emiten como consecuencia del proceso de securitización.

Las personas autorizadas para hacer oferta pública como fiduciarios o administrar fondos comunes de inversión podrán emitir títulos de participación que tenga como garantía letras hipotecarias a constituir fondos comunes con ellos, conforme a las disposiciones reglamentarias que se dicten.

Es posible la transmisión de carteras hipotecarias.

La ley define la figura del fideicomiso financiero como contrato de fideicomiso en el que el fiduciante es el que transmite el dominio fiduciario de determinados bienes a favor del fiduciario que se obliga a ejercerlo en favor de quien se nomine en el contrato (beneficiario). En este caso la ley exige que el fiduciario sea solo una entidad financiera o una sociedad autorizada por la Comisión Nacional de Valores para actuar como tal.

Las carteras de créditos conformadas por las letras hipotecarias son cedidas al fiduciario con la constancia de que a su vez sean transmitidas en tal calidad o por cesión de cartera de activos en la forma prevista en la ley.