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PP/ PAU 4: ACTUACIÓN INDUSTRIAL “LA ALQUERÍA”. HUELVA 1

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1.-MEMORIA

1.1. INTRODUCCIÓN Y JUSTIFICACIÓN

1.1.1. ANTECEDENTES 1.1.2. OBJETO DEL PLAN PARCIAL

1.1.3. CONVENIO

1.2. INFORMACIÓN URBANÍSTICA

1.2.1. SITUACIÓN

1.2.2. CARACTERÍSTICAS NATURALES DE LOS TERRENOS

1.2.3. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

1.2.4. EDIFICACIONES, USOS E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES Y EN PROYECTO.

1.2.5. DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR.

1.3. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN

1.3.1. OBJETIVOS

1.3.2. CRITERIOS

1.4. ORDENACIÓN PROPUESTA

1.4.1. ESTRUCTURA URBANA 1.4.2. USOS PORMENORIZADOS 1.4.3. EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO. GESTIÓN

1.5. RED VIARIA Y SERVICIOS

1.5.1. RED VIARIA 1.5.2. ESQUEMAS DE LOS SERVICIOS

1.6. SÍNTESIS DE LA MEMORIA

1.6.1. CUADROS RESUMEN DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN

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1.6.2. CUADRO GENERAL DE CARACTERISTICAS 1.6.3. CUADRO RESUMEN DE CARACTERÍSTICAS

2.- PLAN DE ETAPAS. 3.- ESTUDIO ECONÓMICO-FINANCIERO. 4.- ORDENANZAS REGULADORAS. 5.- PLANOS.

1.- SITUACIÓN

2.- PLANEAMIENTO DE DESARROLLO: SECTORES 3.- PROPIEDAD DEL SUELO

4.- AFECCIONES

5.- TOPOGRÁFICO

6.- CALIFICACIÓN Y REGULACIÓN

7.- GESTIÓN DE SUELO 8.- VIARIO. ALINEACIONES Y RASANTES

9.- SECCIONES VIARIAS

10.- PARCELARIO INDICATIVO. RETRANQUEOS

11.- RED DE ABASTECIMIENTO DE AGUA

12.- RED DE PLUVIALES

13.- RED DE RESIDUALES

14.- RED DE MEDIA TENSIÓN

15.- RED DE BAJA TENSIÓN 16.- RED DE ALUMBRADO PÚBLICO 17.- RED DE TELECOMUNICACIONES

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1.1 INTRODUCCIÓN Y JUSTIFICACIÓN

1.1.1 ANTECEDENTES

El Ayuntamiento de Huelva, en ejercicio de sus competencias, ha

decidido, promover la Actuación Industrial “La Alquería” como base

polarizadora de actividades y proyectos de implantación empresarial,

abriendo nuevas posibilidades al progreso socio-económico de la

población dentro de un proceso de desarrollo urbano racional,

disciplinado y libre de prácticas e influjos especulativos.

El Ayuntamiento, consciente de que el objetivo propuesto exige la

actuación pública, por el escaso incentivo que a la iniciativa privada

ofrece una promoción de características que excluyen el lucro

económico como motivación preferente y que, no obstante, requiere

comprometer importantes recursos financieros en unas inversiones no

exentas de riesgos coyunturales, ha recabado, al amparo de la

legislación vigente, la colaboración de SEPES.

SEPES es una Entidad Pública Empresarial dependiente del Ministerio de

Fomento, en el marco de la Ley 6/1997 de Organización y

Funcionamiento de la Administración General del Estado, y constituida

por Real Decreto 2640/1981, de 30 de octubre, con el carácter de

Entidad urbanística especial. En el plano más general de desarrollo de

sus actividades, SEPES actúa como instrumento al servicio de la política

del Estado correctora de los desequilibrios regionales y de lucha contra

la especulación del suelo, prestando colaboración a las

Administraciones que la requieren y supliendo sus insuficiencias o

carencias patrimoniales, presupuestarias y de medios técnicos, para el

ejercicio eficaz de sus competencias en el orden material y práctico

de elaboración y ejecución del planeamiento, de creación de

infraestructuras urbanísticas y preparación de suelo urbanizado.

La Actuación Industrial “La Alquería” responde en primer término a la

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demanda de suelo que el sector agroalimentario, actualmente en

rápida expansión en la provincia, está generando, careciéndose

actualmente en el municipio, y en la comarca, de suelo suficiente de

las características que estas empresas necesitan para el desarrollo de

sus actividades y que, mayoritariamente, se orienta hacia las grandes

superficies de parcela urbanizada, limitándose la oferta actual a la

venta directa de naves construidas de dimensiones notablemente

inferiores a las requeridas y a precios demasiado elevados.

Se pretende, de esta forma, promover una Actuación Industrial que

ofrezca respuesta, entre otras, a las necesidades de los sectores

agrícola (hortofrutícola, vinícola y olivarero), ganadero (ovino y

porcino) y pesquero (pescados y mariscos) y previendo, a su vez,

espacio para servicios complementarios, tales como transportes,

aduanas y comunicaciones.

Por otra parte, la ciudad de Huelva, y concretamente, el

emplazamiento propuesto, es a todas luces un enclave estratégico

para la ubicación de un polígono de estas características, con un área

de influencia no sólo comarcal, sino también provincial e internacional.

La proximidad de Portugal y Marruecos aumenta las potencialidades

del mismo, constituyendo uno de los corredores transnacionales con

más futuro. Las comunicaciones terrestres y marítimas, así como la

proximidad a las zonas productoras son factores determinantes a este

respecto.

En cuanto a la localización propuesta, y desde el punto de vista de la

ordenación territorial, la actuación se sitúa en las inmediaciones del

Polígono Tartesos y de las instalaciones de la Industria Nacional de

Celulosa, consolidándose de esta forma un “corredor industrial” entre

Huelva y San Juan del Puerto.

1.1.2.OBJETO DEL PLAN PARCIAL

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El Plan Parcial tiene por objeto desarrollar el Programa de Actuación

Urbanística PAU 4 mediante la ordenación detallada y completa de su

ámbito territorial.

La Actuación queda remitida desde el PAU 4 a un único sector,

denominado PP/ PAU 4, a desarrollar por Plan Parcial, el cual podrá

definir una o varias unidades de ejecución.

1.1.3.CONVENIO

Con fecha 29 de julio de 1998, se formalizó entre el Ayuntamiento de

Huelva y SEPES Entidad Pública Empresarial de Suelo un Convenio de

colaboración para la ejecución de la Actuación urbanística objeto del

presente Plan Parcial.

La realización de esta actuación permitirá alcanzar objetivos de

política municipal de indudable interés social, homologables con los

asignados a los Patrimonios Municipales de Suelo.

El Ayuntamiento, según lo acordado por ambas partes en addenda al

Convenio de colaboración suscrito, aportará a la operación pública

de suelo la parte del aprovechamiento que le corresponde, la cual se

destinará a promover iniciativas que por su naturaleza sirvan de motor

para el desarrollo del polígono o proporcionen dotaciones,

equipamiento y servicios que mejoren la calidad de la oferta de suelo.

El Ayuntamiento participará económicamente en todas estas

iniciativas, pudiendo capitalizar el suelo en cuestión, mediante cesión

o aportación en cada una de ellas, según el caso y se determine en

común acuerdo con SEPES.

1.2. INFORMACIÓN URBANÍSTICA

1.2.1.SITUACIÓN

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Los terrenos son los que se delimitan en el Plan General de Ordenación

Urbana dentro del sector PAU nº 4: ”La Alquería”. Limitan al norte con

la autovía A-49, al sur con la carretera nacional N-431 y con el Polígono

Tartesos, al este con el término municipal de San Juan del Puerto y al

oeste con la denominada Vía de Enlace, que conecta la N-431 con la

A-49. Se encuentran a unos 5 km. de distancia del casco urbano de

Huelva y a unos 3 km. del de San Juan del Puerto.

1.2.2. CARACTERÍSTICAS NATURALES DE LOS TERRENOS

1.2.2.1. Superficie.

Según medición efectuada sobre cartografía aportada por la

Gerencia Municipal de Urbanismo de Huelva, y una vez ajustada sobre

la misma la delimitación del Sector, está tiene una superficie de

1.839.430m2.

1.2.2.2. Topografía.

Se trata de una superficie de terreno llano, muy horizontal y de relieve

plano. La salida natural de las aguas se produce hacia las vecinas

marismas de La Alquería y de La Nicoba, situadas a sur y oeste

respectivamente.

1.2.2.3. Hidrología

El sector se ve atravesado por un cauce de agua principal (arroyo de

la Nicoba) y otro de menor importancia (arroyo de los Prados),

habitualmente secos, provenientes de los terrenos situados al norte y

que, dada su situación aguas abajo dentro de la cuenca natural y las

características de los terrenos pueden suponer la afluencia de

caudales puntuales, debiéndose prever la ejecución de obras de

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adecuación a su paso por la Actuación para el primer cauce y la

absorción por la red de pluviales para el segundo.

1.2.2.4. Geotecnia.

La existencia del Polígono Tartesos, de ya antigua implantación, y de

las instalaciones de la fábrica de celulosa en la misma zona, sin que

hayan aparecido problemas en los mismos, permiten aventurar que se

trata de suelos sin especiales problemas de carácter geotecnico a

pesar de la proximidad de marismas. No obstante, ha sido encargado

un estudio geotécnico de los terrenos previo a la redacción del

Proyecto de Urbanización.

1.2.2.5. Medio ambiente.

La mayor parte del año los terrenos se encuentran sin cultivos ni uso

alguno, si bien, ocasionalmente y dependiendo de la época del año,

se realizaban sobre los mismos algunos cultivos de escasa entidad. No

existen apenas árboles en el terreno, ofreciendo una imagen

completamente yerma. En cuanto a los terrenos colindantes, linda por

su borde oeste con la zona protegida de la marisma de La Nicoba. La

dehesa y marisma de la Alquería, también protegidas, quedan

separadas de la Actuación por una extensa franja de eucaliptos.

No es necesaria la realización de un estudio de impacto ambiental

para la nueva implantación de usos, toda vez que la Actuación es

desarrollo de las determinaciones previstas por el Plan General, el cual,

en aplicación de la Ley 7/1994 de Protección Ambiental de Andalucía,

ya ha contemplado este tipo de estudios para su redacción y

aprobación.

1.2.3. ESTRUCTURA DE LA PROPIEDAD

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Los terrenos han sido adquiridos en su mayor parte por SEPES,

habiéndose iniciado las gestiones oportunas para la adquisición del

resto de propiedades incluidas en el sector. La relación actual de

propiedades, con expresión de sus titulares y superficie técnica, es la

siguiente:

Nº PROPIETARIO SUPERFICIES

Finca (m2) Interior PAU-4 (m2)

1 SEPES 652.036 642.845 2 Gil Bermudez, Francisca y otros 67.049 67.049 3 SEPES 22.667 22.667 4 SEPES 58.684 58.684 5 SEPES 18.445 18.445 6 SEPES 70.831 70.831 7 SEPES 25.528 25.528 8 SEPES 77.539 77.539 9 SEPES 31.143 31.143

10 SEPES 69.898 69.898 11 SEPES 93.320 93.320 12 SEPES 7.242 7.242 13 SEPES 19.990 19.990 14 SEPES 8.359 8.359 15 SEPES 6.080 6.080 16 SEPES 80.856 80.856 17 SEPES 297.569 297.569 18 SEPES 86.626 86.626 19 SEPES 7.000 7.000 20 SEPES 4.000 4.000 21 Martín-Toro Villegas, Rocío 7.652 7.652 22 SEPES 4.137 4.137 23 SEPES 37.104 18.554 24 Desconocido 13.905 6.089 25 Diputación Provincial de Huelva 25.423 23.500 26 SEPES 15.709 15.709 27 Martín-Toro Villegas, Rocío 11.613 11.613 28 Assidoman Huelva S.A. 4.668 4.668 29 Assidoman Huelva S.A. 1.280 1.280 30 Garrido Garrido, M. Teresa 1.942 1.942

TOTAL PAU-4 1.790.815

La diferencia de superficie con respecto a la total del sector (1.839.430

m2) corresponde a caminos públicos existentes y a pequeñas franjas

expropiadas para la ejecución del nudo de autovía.

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1.2.4. USOS Y EDIFICACIONES E INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES Y EN

PROYECTO.

USOS

Se trata de terrenos mayoritariamente sin uso, salvo cultivos agrícolas

ocasionales en alguna de las fincas.

EDIFICACIONES Y DEMÁS VUELOS

Existe una edificación en uso dentro del límite de la Actuación, que es

la Estación de Servicio situada en la denominada vía de Enlace.

Dichas instalaciones deberán integrarse en la ordenación con la

calificación correspondiente, si bien, quedarán fuera del proceso de

gestión urbanística en tanto que edificaciones y actividad

consolidadas con la correspondiente licencia municipal.

Además de la anterior, hay una edificación auxiliar de carácter

semirural a cuya demolición se va a proceder próximamente ya que

está situada sobre terrenos ya adquiridos.

INFRAESTRUCTURAS EXISTENTES

1.- La esquina noroeste de la Actuación se ve atravesada por la

presencia de una importante línea de alta tensión de Sevillana de

Electricidad. Por su situación no supone una afección importante

que condicione la ordenación.

2.- Línea eléctrica aérea de Sevillana, de menor entidad que la

anterior, que discurre aproximadamente paralela a la carretera N-

431. Deberá desviarse total o parcialmente.

3.- Tubería privada de abastecimiento que suministra agua a la fábrica

de Celulosa para sus procesos industriales. Atraviesa los terrenos del

sector desde su esquina noroeste hasta el límite con el Polígono

Tartesos, a través del cual continua hasta llegar a las instalaciones

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de Celulosa. Resulta problemática su integración en la ordenación,

tanto por la geometría de su trazado como por condicionar de

manera importante las rasantes y el trazado de las futuras redes de

servicios.

4.- Ramal de la red municipal de abastecimiento de agua para el

suministro a la Prisión. El Proyecto de Urbanización en coordinación

con la empresa municipal Aguas de Huelva establecerá su

integración o no con la red interior del polígono.

5.- Se han detectado dos coaxiales telefónicos, uno paralelo a la

carretera N-431 y otro que discurre por la zona expropiada para el

nudo de la autovía, a pie de talud.

INFRAESTRUCTURAS EN PROYECTO O EN EJECUCION

1.- En la actualidad se encuentra en fase de ejecución el nudo de la

autovía A-49 para su prolongación hasta la frontera con Portugal.

2.- Esta previsto el desdoblamiento de la carretera N-431 a su paso por

el corredor industrial. Se halla en fase de redacción el Estudio

Informativo de este proyecto.

3.- Se halla en fase de adjudicación la obra del Proyecto de Arteria

Noreste de suministro de agua, que ya contempla en su

dimensionado el abastecimiento a las primeras fases de desarrollo

del polígono. Para el abastecimiento de la Actuación en fases

posteriores será necesaria la construcción de una segunda arteria.

4.- Se prevé la construcción por parte del Ayuntamiento de Huelva de

una Estación Depuradora de Aguas Residuales y colector que darán

servicio a la Actuación y al resto de industrias de la zona.

5.- Está aprobado el proyecto para la ejecución de un gasoducto que

discurrirá en paralelo a la carretera N-431 y que podría abastecer de

gas natural a las industrias que se instalen en la Actuación. La

ejecución de una red interior para el suministro a las industrias

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quedaría supeditada a la concreción de un acuerdo o convenio

económico con la compañía suministradora.

1.2.5. DETERMINACIONES DEL PLANEAMIENTO SUPERIOR.

El Plan Parcial se desarrolla según las determinaciones establecidas en

el vigente Plan General de Ordenación Urbana de Huelva y el

Programa de Actuación Urbanística PAU nº 4: “La Alquería”. Las

condiciones de desarrollo contempladas por el Plan General son las

siguientes:

1-. SUPERFICIE TOTAL: ........................................................................1.870.400

m2

Delimitación.

El ámbito del Pau nº4 está delimitado por la Ribera de la Nicoba,

la Autopista A-49, el Polígono Industrial Tartesos y la Carretera N-

431 Huelva-Sevilla.

2-. OBJETIVOS

- Obtener reservas de suelo industrial temático para la

implantación en su caso de nuevas industrias con necesidad de

gran consumo de suelo, aprovechando la concentración de

infraestructuras de todo tipo existentes en el corredor Huelva-

San Juan del Puerto.

- Contribuir a la obtención de suelos de S.G. de Espacios Libres,

en el PAU nº2 Laderas y Huertos del Conquero.

3-. INSTRUCCIONES PARA LA ORDENACION DEL AREA

- Respetar como zona verde de protección una franja paralela a

la A-49.

- Integrar en la ordenación las áreas industriales existentes.

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4-. CONDICIONES URBANISTICAS DE LA ORDENACION

4.1. Superficies

- Superficie total 1.870.400 m2

- Industrial 1.870.400 m2

- Carga para la obtención de Sistemas generales 220

x 106 Ptas.

4.2. Usos

- Industrial...........................................I

Compatibles

- Terciario

- Dotacional

- Servicios de Infraestructuras y transportes

4.3. Edificabilidad

- Industrial...............................................935.200 m2/t

4.4. Nº máximo de plantas

Industrial: 2 plantas

Terciario: 3 plantas

4.5. Reserva de dotaciones

Serán las establecidas en el Anexo 1 del Reglamento de

Planeamiento.

4.6. Ordenanzas de aplicación

Las de edificación, usos del suelo y urbanización del PGOU.

Las específicas o zonales serán las que se establezcan en el

Planeamiento de desarrollo.

5. CONDICIONES URBANISTICAS DE GESTION

5.1. Uso característico del AR. PAU4..........................................I:

Industrial

5.2. Coeficientes de ponderación de los usos del PAU4:

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Industrial.........................................1,00

5.3. Aprovechamiento real y urbanístico del AR.

PAU4...................0,50 m2t/m2s

Corregido teniendo en cuenta carga

económica................0,418 m2t/m2s

5.5. Sistema de actuación: lo fijará el PAU

5.6. Iniciativa: PUBLICA

5.7. Prioridad: ALTA

Complementariamente a estas condiciones, y en desarrollo de las

mismas, el Programa de Actuación Urbanística establece las siguientes:

1. USOS

La Actuación se destinará a uso Industrial, en sus categorías de

Industrial Especializado e Industrial Temático, de acuerdo con la

clasificación de los usos establecida en las Ordenanzas Urbanísticas y

las determinaciones del Plano de Ordenación del Plan General de

Ordenación Urbana.

Serán usos compatibles el Terciario, el Dotacional y los Servicios de

Infraestructuras y Transportes.

2. EDIFICABILIDAD

Siendo el Sector del PAU 4 área de reparto independiente, no se halla

sujeto a mecanismos de transferencia de aprovechamiento, por lo que

la edificabilidad máxima del ámbito, o aprovechamiento real, será la

que resulte de agotar su aprovechamiento urbanístico.

3. USO CARACTERISTICO. COEFICIENTES DE PONDERACIÓN

El uso característico es el Industrial Especializado IE, estableciéndose los

siguientes coeficientes de ponderación en función de los considerados

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en la Memoria de Gestión del Plan General para el Suelo Urbanizable

Programado:

Industrial Especializado 1,00

Industrial Temático 0,50

Terciario/ Comercial 1,30

Terciario/ Hotel, Locales Reunión 0,70

4. SISTEMA DE ACTUACIÓN

Se establece la actuación por EXPROPIACIÓN, actuando SEPES como

beneficiaria.

5. PLANEAMIENTO DE DESARROLLO. SECTORES

La Actuación se desarrollará en un único sector mediante Plan Parcial,

el cual podrá delimitar una o varias Unidades de Ejecución.

6. SISTEMAS GENERALES ADSCRITOS

El Plan General asigna al sector una carga para la obtención de

sistemas generales adscritos, valorada en 220 millones de pesetas, que

corresponden a 26 Has. del Sistema General de Espacios Libres que se

localizan en el PAU-2: Laderas y Huertos del Conquero. Esta cantidad

será abonada en dos pagos, correspondientes a los dos cuatrienios de

programación del Plan General.

7. INSTRUCCIONES COMPLEMENTARIAS PARA LA ORDENACIÓN

En el plano nº 8: ”Accesos. Estructura viaria” se señalan los accesos a

considerar por la ordenación, distinguiéndose aquellos que se

establecen con carácter vinculante de los no vinculantes. Estos últimos,

en todo caso, podrán ser considerados por el planeamiento de

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desarrollo mediante la calificación de reservas viarias que permitan su

ejecución a largo plazo. En este sentido, parte de la franja de

protección paralela a la A-49 podrá calificarse como Reserva Viaria

(RV) en vez de cómo zona verde, debiéndose regular en el Plan Parcial

esta calificación, que no contemplará otros usos en su interior que los

de plantación de especies vegetales y, en su caso, red viaria y que no

computará a efectos de dotación mínima de espacios libres de

dominio y uso público. En el mismo plano, y en concordancia con la

estructura viaria que se establece, se determina la localización

preferente para una zona de transporte por carretera, con carácter no

vinculante.

Finalmente, se calificará la zona que se señala en el plano nº 9:

“Planeamiento de desarrollo. Sectores” para ampliación del nudo

existente entre la A- 49 y la vía de Enlace y se integrará en la

ordenación la instalación existente de suministro de combustible.

1.3. OBJETIVOS Y CRITERIOS DE LA ORDENACIÓN.

1.3.1. OBJETIVOS

La Actuación Industrial “La Alquería” nace con vocación de polígono

temático agroalimentario, si bien desde un principio se entendió que

este carácter debía promoverse en la comercialización del mismo, sin

limitar desde el planeamiento las posibilidades de implantación de

cualquier otro tipo de industria compatible con las limitaciones que,

con carácter general, se establecen en el Plan General.

La concepción general del polígono tiene como objetivo crear las

condiciones de usos, servicios y comunicaciones que permitan

satisfacer las demandas del sector agroalimentario de la zona y que

básicamente se centran en las actividades de:

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a)-. Almacenamiento: corresponde a industrias de recepción y

almacenamiento de frescos y congelados. Ha sido, hasta el momento,

el tipo de instalación alimentaria que ha prevalecido en la zona. Las

dimensiones de parcela que hoy se ofertan en Huelva han dejado de

interesar al sector alimentario por encontrarse casi siempre por debajo

de los 300 m2, superficie insuficiente para las necesidades actuales de

estas empresas.

b)-. Transformación: instalaciones dedicadas a la transformación

industrial de los productos alimentarios. Las fábricas que realicen estas

transformaciones, que tanto se están demandando, son en estos

momentos prácticamente inexistentes en la zona, produciéndose una

pérdida del valor añadido de los productos de primera calidad que el

sector alimentario de Huelva genera cuando se trata de enviarlos a los

mercados de destino.

c)-. Mercadistribución: requiere centros de manufacturación,

envasados a gran escala, distribución y ventas al por mayor.

Las necesidades de suelo para estos tres diferentes grupos se estima

que comprenden desde los 1.000 m2 de las más pequeñas hasta los

25.000 ó 30.000 m2 de las mayores.

Sin embargo, la dinámica del sector, muy dependiente no solo de su

relación con las zonas productivas sino de la existencia de

comunicaciones e infraestructuras que permitan la adecuada

distribución de mercancías ha impuesto la necesidad de contemplar

dentro de la ordenación las condiciones urbanísticas específicas para

la implantación de empresas ligadas al transporte y la logística, dentro

del concepto funcional de las denominadas áreas de transporte por

carretera y áreas logísticas.

Así pues, la estrategia para el desarrollo de la Actuación viene a

concretarse en la apuesta, con la iniciativa del Ayuntamiento de

Huelva, por el impulso de actividades logísticas y de mercadistribución

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que actúen como motor del desarrollo del polígono, aprovechando

las infraestructuras de transporte existentes, y una estructura parcelaria

y ordenanzas adaptadas a las características que demanda el sector,

todo ello sin limitar desde el planeamiento la posible instalación de

industrias no específicamente agroalimentarias.

1.3.2. CRITERIOS

La estrategia de desarrollo de la Actuación se concreta en la

calificación de dos grandes zonas para Uso Industrial Temático, la

primera con destino a actividades de mercadistribución y la segunda

(a desarrollar en dos fases) con destino a área de transporte por

carretera. Ambas zonas constituyen el núcleo central de la

ordenación, junto con la zona dotacional y de servicios, y se disponen

en torno al eje viario principal y representativo.

La localización de la zona de mercadistribución se ha establecido en

atención a los flujos de tráfico locales, tanto internos con empresas

auxiliares como externos, estos últimos con acceso en su mayor parte

desde la carretera N-431, mientras que la destinada a área de

transporte por carretera se sitúa en función de un acceso cómodo y

relativamente independiente desde la autovía A-49, con el fín de

evitar en lo posible los tráficos de paso a través del polígono. Además

de los dos accesos proyectados se han previsto otros, de carácter

secundario, pues se ha considerado que la dimensión de la Actuación

y el volumen de tráfico que previsiblemente generarán las actividades

a implantar en la misma justifican el prever, si quiera sea a medio o

largo plazo, el mayor número de accesos posible.

El uso Industrial Especializado se ha regulado mediante dos zonas de

ordenanza. La primera se corresponde con parcelas de tamaño

grande (más de 3.000 m2) a edificar en tipología aislada y la segunda

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se destina a parcelas de pequeño tamaño y tipología adosada (desde

500 m2), situándose esta última en torno al Polígono Tartessos.

La definición de los distintos usos se ha efectuado incorporando

directamente la clasificación de usos del Plan General de Huelva, y su

correspondiente regulación, salvo en lo referido a los usos social y

comercial del Reglamento de Planeamiento, que mantienen esta

denominación, si bien su definición y regulación se ha asimilado a

equivalentes del Plan General. En este sentido, cabe destacar que el

uso social se ha asimilado al Uso Dotacional público (y por tanto de

cesión), mientras que el comercial se ha asimilado al Uso Terciario, por

lo que se trata de un uso lucrativo, y como tal se ha considerado en el

cómputo de aprovechamiento del Plan parcial, con su

correspondiente coeficiente de homogeneización.

Finalmente, la dimensión de la Actuación y la envergadura de las

inversiones a acometer para su ejecución, no solo de obra directa de

urbanización, sino de infraestructuras generales de abastecimiento de

agua y saneamiento, han impuesto la conveniencia de planificar dos

Unidades de Ejecución que permitirán acompasar el proceso de

urbanización con la puesta en servicio de las distintas infraestructuras

urbanas, la obtención o expropiación de suelos pendientes y el

desarrollo urbanístico de la UE- 24, colindante al sector.

1.4. ORDENACIÓN PROPUESTA.

1.4.1. ESTRUCTURA URBANA.

La estructura urbana propuesta define dos ejes principales, a escuadra

uno con respecto al otro, y que conectan con los accesos previstos

tanto desde la autovía A-49 como desde la carretera N-431, buscando

la máxima accesibilidad a la Actuación tanto para el transporte de

larga distancia como para los tráficos locales y comarcales. El primero,

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aproximadamente en paralelo a la autovía enlaza el acceso desde la

A-49 con la entrada al area de transporte por carretera y el inicio del

segundo eje. Se pretende con esta solución que los tráficos generados

exclusivamente para el uso de la zona de transporte no atraviesen la

Actuación, disponiendo por otra parte de un fácil acceso.

El segundo eje concentra las actividades más representativas y, por su

propio diseño, con amplias zonas ajardinadas centrales constituye la

principal referencia urbana del polígono.

Además de los anteriores, se ha dispuesto una vía de distribución

longitudinal que recorre la Actuación en toda su longitud, conectando

las parcelas industriales del este y del oeste. Esta vía acomoda el

diseño de su sección a las distintas tipologías de nave a las que va

dando servicio, con el fin de optimizar su funcionalidad.

Se ha proyectado una vía de borde con frente a la N-431 y carácter

de fachada cuyo diseño contempla la conexión con la rotonda de

intersección prevista en la confluencia de la N-431 con la denominada

Vía de Enlace. Esta conexión debe considerse no vinculante por

cuanto dependerá de su posible integración con el proyecto de

desdoblamiento en estudio.

Finalmente, se ha reservado una amplia franja con la calificación de

Reserva Viaria, en la esquina norte del sector y en paralelo a la

autovía, en previsión de un posible acceso futuro desde la misma

mediante ejecución de vías de servicio y aprovechando la estructura

de paso elevado existente. Las dificultades que entraña un acceso de

este tipo por la aplicación de la normativa específica de Carreteras

del Estado ha aconsejado no plantear una ordenación que dependa

de la ejecución de dicho acceso, pero tampoco se ha querido

condenar dicha posibilidad. Estos terrenos, en tanto no sean

necesarios para ejecución de obras viarias tendrán carácter de franja

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de protección, admitiéndose en los mismos únicamente plantaciones y

vegetación.

La estructura de espacios libres de dominio y uso público, con

independencia de que en algunos casos no se han calificado como

Verde Básico por su posible incidencia posterior en las soluciones

viarias del proyecto, consta de franjas perimetrales de separación y

protección respecto a la red de carreteras y de una ancha banda con

tratamiento ajardinado en el eje central de la vía representativa. Estas

últimas admitirán su utilización parcial, si ello fuera necesario, para

zonas de aparcamiento, en un máximo del 20% de su superficie. Las

superficies expresamente calificadas como Verde Básico cubren la

dotación mínima de espacios libres exigida por el Reglamento de

Planeamiento.

RESERVA PARA DOTACIONES

ZONA S. Bruta (m2) Esp.Libres (m2) Deportivo (m2) Social (m2) Comercial (m2) Otras Dotaciones (m2)

UE 1 IN-1, IN-2 1.127.265 181.142 37.049 13.771 15.633 0 ATC 258.380 3.657 0 5.503 5.582 45.288 Total UE1 1.385.645 184.799 13,3% 37.049 2,7% 19.274 1,4% 21.215 1,5% 45.288 3,3% Regl. Plan.1978 138.565 10,0% 27.713 2,0% 13.856 1,0% 13.856 1,0% - 0,0%

UE 2 447.308 19.438 0 0 0 0 Total

UE1+UE2 1.832.953 204.237 11,1% 37.049 2,0% 19.274 1,1% 21.215 1,2% 45.288 2,5%

Regl. Plan.1978 183.295 10,0% 36.659 2,0% 18.330 1,0% 18.330 1,0% - 0,0%

Las dotaciones social, comercial y deportiva se han situado en la

confluencia de los dos ejes principales de acceso, conformando una

zona de centralidad para los servicios de la Actuación. Parte de la

dotación social y comercial se ha dispuesto en parcelas

independientes para servicio específico del área de transportes por

carretera.

memoria


Se ha establecido una ordenanza para la edificación industrial (IN-1)

que se caracteriza por su retranqueo frontal de 18 metros. Esta franja

se plantea como un espacio libre privado, delimitado mediante

cerramientos indicativos, en la que se situarán áreas ajardinadas y

aparcamientos de vehículos ligeros, así como zonas de carga y

descarga, sin necesidad de entrar en recintos más controlados. Con

esta dimensión se posibilitan múltiples soluciones de uso y ordenación

del espacio libre frontal, alcanzándose con la parcelación propuesta

(indicativa, no vinculante) ocupaciones máximas de parcela entre el

50 y el 60%. Si bien el tamaño mínimo de parcela en esta zona es de

3.000 m2, se prevé, en caso necesario, su desarrollo en parcelas de

menor tamaño mediante tramitación de Estudio de Detalle.

Se ha definido una segunda zona de ordenanza (IN-2) que permitirá

atender la demanda de parcela pequeña (desde 500 m2) y que se ha

localizado como tipología de transición con el Polígono Tartesos, muy

distinto en sus condiciones urbanísticas, tamaños de parcela, etc de las

condiciones urbanísticas de la zona de industria general IN-1. Estas

industrias en parcela pequeña tienen una ocupación del 100%,

resolviéndose sus aparcamientos en vía pública, por lo que se han

diseñado amplias zonas para uso mixto de carga - descarga y

aparcamiento a dos bandas en batería.

La ordenación de la zona destinada a área de transporte por

carretera distingue tres tipos de usos en su interior: parcelas para naves

logísticas (almacenamiento, ruptura de cargas, etc), parcelas para

empresas transportistas o campas y parcela para servicios a los

vehículos. Esta última se ha localizado con posible acceso desde el

exterior a fin de posibilitar la prestación de servicios a cualquier

vehículo sin necesidad de entrar en la zona acotada interna del área

de transporte. Estos tres tipos de uso se complementan con las

correspondientes dotaciones de tipo general (social y comercial) mas

memoria


una zona de aparcamiento público para automóviles y camiones y

una estación de suministro de combustibles, todas ellas utilizables sin

necesidad de entrar al recinto específico del area de transportes. El

dimensionado de las superficies para estos usos se ha establecido

comparativamente con las destinadas a usos similares en otros centros

logísticos existentes en España.

1.4.2. USOS PORMENORIZADOS

La distribución del suelo pera los distintos usos es la siguiente:

USO m2 % m2 %

ESPACIOS LIBRES Verde Básico 204.237 11,10% 204.237 11,10%

DOTACIONES Social 19.274 1,05% 129.303 7,03%

Comercial 21.215 1,15%

Deportivo 37.049 2,01%

Aparcamiento Público 40.613 2,21%

Estación de Servicio 11.152 0,61%

INDUSTRIAL TEMÁTICO parcela 5.1 92.369 5,02% 271.105 14,74%

Almacenes 122.669 6,67%

Campas de transporte 39.539 2,15%

Servicios vehículo 16.528 0,90%

INDUSTRIAL ESPECIALIZADO IN-1: aislada 671.280 36,49% 805.605 43,80%

IN-2: adosada 134.325 7,30%

VÍAS PÚBLICAS Vía Pública Principal 20.728 1,13% 373.098 20,28%

Vía Pública Local 352.370 19,16%

RESERVA VIARIA 56.082 3,05% 56.082 3,05%

TOTAL PP/PAU-4 1.839.430 100,00%

1.4.3. EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO. GESTIÓN

La edificabilidad máxima del ámbito es la resultante de agotar el

aprovechamiento urbanístico calculado por aplicación del

aprovechamiento tipo a la superficie bruta del sector, excluyendo de

memoria


esta superficie la Estación de Servicio existente, la cual, estando en

actividad y con las oportunas licencias municipales, no participa en el

proceso de urbanización. El cómputo de aprovechamientos lucrativos

de la ordenación es el que se detalla en la tabla siguiente:

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO

S. Bruta (m2) ZONA USO Categor. S. Lucrat. (m2) e (m2t/m2)

E=AR (m2) Cp AU m2uc Dif.AR/AU

PGOU/ PAU 4 1.832.953 PAU 4 IE, IT AT= 0,5 916.477 UE 1 IN-1/ IT IT Aislada 92.369 0,50 46.185 0,50 23.092

ATC IT Logística 62.706 0,65 40.759 0,50 20.379 IT Campas 14.698 0,20 2.940 0,50 1.470 IT Talleres 16.528 0,65 10.743 0,50 5.372 COM HOT, LR-O 5.582 1,40 7.815 0,70 5.470 IN- 2 IE Adosada 10.468 2,00 20.936 1,00 20.936 IN-1 IE Aislada 509.249 0,80 407.399 1,00 407.399 IN-2 IE Adosada 85.045 2,00 170.090 1,00 170.090 Dot. Rgl. Pl. COM Terciario 15.633 1,40 21.886 1,30 28.452

Total 1.385.645 812.278 728.752 682.661 6,8% UE 2 ATC IT Logística 59.963 0,65 38.976 0,50 19.488

IT Campas 24.841 0,20 4.968 0,50 2.484 IN-1 IE Aislada 162.031 0,80 129.625 1,00 129.625 IN-2 IE Adosada 38.812 2,00 77.624 1,00 77.624

Total 447.308 285.647 251.193 229.221 9,6% TOTAL PP/ PAU-4

1.832.953 1.097.925 979.945 911.882 7,5%

Total 10%AU 287.155 98.692

En donde, para las unidades de ejecución delimitadas UE-1 y UE-2, la

edificabilidad real y el aprovechamiento urbanístico mantienen

diferencias inferiores al 15%.

El Plan General de Ordenación Urbana de Huelva fija un

aprovechamiento tipo para el ámbito del PAU nº4, que constituye una

única área de reparto independiente, de 0,5 m2/m2 de uso

característico industrial. Así mismo, asigna al sector una carga para la

obtención de sistemas generales adscritos, valorada en 220 millones de

pesetas, que corresponden a 26 Has. del Sistema General de Espacios

Libres que se localizan en el PAU-2: Laderas y Huertos del Conquero.

Esta cantidad será abonada en dos pagos correspondientes a los dos

cuatrienios de programación del Plan General.

Correspondiendo al Ayuntamiento un 10% del aprovechamiento del

ámbito, según lo establecido en el artículo 14 de la Ley 6/98, este

memoria


aportará a la operación pública de suelo la parte del

aprovechamiento que le corresponde, la cual se destinará a promover

iniciativas que por su naturaleza sirvan de motor para el desarrollo del

polígono o proporcionen dotaciones, equipamiento y servicios que

mejoren la calidad de la oferta de suelo. El Ayuntamiento participará

económicamente en todas estas iniciativas, pudiendo capitalizar el

suelo en cuestión, mediante cesión o aportación en cada una de ellas,

según el caso y se determine en común acuerdo con SEPES, todo ello

de acuerdo a la estipulación tercera del Convenio de colaboración y

addenda a dicho Convenio suscritos entre SEPES y el Ayuntamiento de

Huelva, y toda vez que la actuación urbanística será ejecutada en

aplicación de un sistema de gestión exclusivamente público, con

aportación de recursos estatales sustitutorios de recursos municipales

presupuestarios o asignados al Patrimonio Municipal de Suelo.

1.5. RED VIARIA Y SERVICIOS

1.5.1. RED VIARIA

1.5.1.1. Descripción

La estructura viaria proyectada define ocho secciones diferentes que

se definen pormenorizadamente en los planos numeros 8 y 9 del Plan

Parcial. En todas ellas, la separación entre las parcelas y los viales se

efectúa mediante una banda terriza de 1,5 metros en la que poder

disponer el arbolado de manera que este interfiera lo mínimo posible

en las maniobras de entrada o salida de vehículos pesados a las

parcelas. Estas bandas son de dominio y uso público, por lo que el

proyecto materializará efectivamente, mediante bordillos u otros

elementos, la alineación de las parcelas, a fín de evitar

interpretaciones erroneas respecto a la titularidad de dichos espacios.

memoria


Todas las aceras serán de dos metros de ancho, dimensión esta que,

junto al metro y medio de banda terriza consideramos más que

suficiente para una cómoda implantación de los servicios urbanos

necesarios. Las bandas de aparcamiento se han dimensionado de 2,50

metros para aparcamiento en línea, mayoritario en la Actuación, y de

5,00 metros para aparcamiento en batería.

El número de bandas de circulación, así como su anchura constituye la

principal diferencia entre los distintos tipos de sección. Se han

dimensionado holgadamente, como corresponde a viales de zonas

industriales. Salvo en los ejes principales, que cuentan con cuatro

carriles de circulación, el resto de viales se ha proyectado con dos

carriles de entre 3,50 a 5,00 metros, en función sus características de

uso. Con carácter general, se evitará la ejecución de medianas que

dificulten innecesariamente el acceso a las parcelas.

Dos de las secciones merecen un comentario específico. La

denominada sección D-D, que corresponde al eje representativo de la

Actuación, cuenta con una banda central de 53 metros de ancho que

se destinará a zonas ajardinadas, si bien no se ha calificado

expresamente como zona verde para permitir una mayor libertad al

Proyecto de Urbanización en sus soluciones. Parte de esas zonas

ajardinadas (hasta un 20% de la superficie de las mismas) podrán

acondicionarse para zonas complementarias de aparcamiento de

automóviles. La sección tipo F-F, que se proyecta para la zona de

naves pequeñas, cuenta con una banda central de aparcamientos

de 10 metros. Esta dimensión permite tanto el aparcamiento de

automóviles a dos bandas en batería como su utilización como

estacionamiento de carga y descarga por vehículos de mayores

dimensiones.

memoria


Las secciones de los viarios prolongación de los previstos o existentes

en el Polígono Tartesos deberán ser objeto de coordinación en cuanto

a sus bandas de utilización y dimensiones.

El Proyecto o Proyectos de Urbanización se atendrá en sus condiciones

constructivas y de diseño a las condiciones establecidas en el título II-“

Condiciones Generales para la redacción de proyectos de

urbanización” de las Ordenanzas del Plan General, con especial

atención al cumplimiento de las medidas de accesibilidad y

eliminación de barreras que se contienen en su Anexo I y en las

Normas Técnicas para la Accesibilidad y Eliminación de Barreras

Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte de Andalucía, Decreto

72/1992 de 5 de Mayo.

1.5.1.2. Dotación de aparcamientos

A partir de la edificabilidad del polígono se calcula el número mínimo

de plazas de aparcamiento, según estándar de Reglamento de

Planeamiento.

* Superficie máxima edificable: 979.945 m2

* Número mínimo de aparcamientos según Reglamento:

(1plaza / cada 100 m2 de edificación): 9.800 plazas

De estas plazas, al menos la mitad, es decir 4.900 plazas, deberán

preverse en situación interior a las parcelas. Dado que en las

condiciones particulares se exige una dotación mínima de 1 plaza por

cada 100m2 edificados para todos los usos, excepto para el industrial

en tipología adosada, el número de plazas en interior de parcela será,

para 711.295 m2 edificables en industrial especializado en tipología

aislada, industrial temático y comercial, de 7.112 plazas, cantidad muy

superior a las 4.900 exigidas, cubriéndose sobradamente con los

memoria


aparcamientos en vía pública las 2.687 plazas correspondientes a los

268.650 m2 edificables de uso industrial en tipología adosada.

El Proyecto de Urbanización definirá las plazas de aparcamiento para

minusválidos a que se refiere el art.7 del Reglamento de Planeamiento,

situándolas en sitios bien visibles, fácilmente localizables y

adecuadamente señalizados.

1.5.1.3. Rasantes en intersecciones.

Se especifican en el correspondiente plano nº 8, de alineaciones y

rasantes. Tienen carácter no vinculante en tanto que dependen de

estudio más detallado a efectuar por el Proyecto de Urbanización.

1.5.2. ESQUEMAS DE LOS SERVICIOS

1.5.2.1. Abastecimiento de agua.

El abastecimiento de agua será proporcionado por la denominada

Arteria Noreste en una primera fase siendo necesaria la construcción

de una segunda arteria para abastecer al polígono una vez este se

desarrolle en toda su extensión. La consideración de dos Unidades de

Ejecución facilitará ir poniendo en funcionamiento las parcelas

industriales a medida que se vaya garantizando el suministro.

Las infraestructuras de la red que se proyecte cumplirán las

condiciones establecidas en el Título II-“ Condiciones Generales para la

redacción de proyectos de urbanización” de las Ordenanzas del Plan

General y las especificaciones de la compañía municipal Aguas de

Huelva S.A. No obstante, y a los efectos de determinación del caudal

de cálculo, el Proyecto de Urbanización justificará las dotaciones a

considerar en función del carácter específico de la Actuación.

memoria


1.5.2.2. Saneamiento.

Se proyectará preferentemente una red separativa para aguas

pluviales y residuales, pudiendo no obstante el Proyecto de

Urbanización variar justificadamente este criterio de diseño.

La red de pluviales verterá a los cauces existentes. La red de aguas

residuales se conectará al colector proyectado para el corredor

industrial, el cual conducirá las aguas hasta Estación Depuradora de

Aguas Residuales.

Las infraestructuras que se proyecten cumplirán las condiciones

establecidas en el Título II-“ Condiciones Generales para la redacción

de proyectos de urbanización” de las Ordenanzas del Plan General y

las especificaciones de la compañía municipal Aguas de Huelva S.A.

1.5.2.3. Energía eléctrica

El consumo eléctrico de una Actuación Industrial es un problema

indeterminado, que puede variar entre amplios límites, según el tipo de

industria que se instale, su tecnología, su extensión, etc... siendo la

relación superficie - consumo muy distinta si se trata de industrias

talleres y almacenaje o las derivadas de la metalurgia y de la química;

de la superficie de la parcela y su reserva para posibles ampliaciones,

de la tensión de suministro, etc... Efectuada una primera estimación de

consumo en función de los usos y del tamaño de las parcelas, se

considera suficiente en principio el suministro desde 27 centros de

transformación, según una distribución de líneas que se indica en el

plano correspondiente. No obstante, no es vinculante, ni el número de

centros ni su ubicación, pues algunas parcelas, si su consumo es

grande, podrían suministrarse en alta tensión.


establecidas en el Título II-“ Condiciones Generales para la redacción

memoria


de proyectos de urbanización” de las Ordenanzas del Plan General.

1.5.2.4. Alumbrado Público

Se prevé la iluminación general del polígono mediante luminarias a 10-

12 metros de altura provistas de lámparas VSAP de 250 w. La

iluminación del eje representativo tendrá un tratamiento específico,

acorde con su carácter diferenciado, combinando la iluminación

mediante torres con la inclusión de luminarias bajas para las zonas

ajardinadas.


establecidas al respecto en el Título II-“ Condiciones Generales para la

redacción de proyectos de urbanización” de las Ordenanzas del Plan

General.

Madrid, julio de 2000

Fernando Benito Pey, arquitecto

de la División de Urbanización II

memoria


1.6. SÍNTESIS DE LA MEMORIA

1.6.1.- CUADROS RESUMEN DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN USO m2 % m2 %

ESPACIOS LIBRES Verde Básico 204.237 11,10% 204.237 11,10%

DOTACIONES Social 19.274 1,05% 129.303 7,03%

Comercial 21.215 1,15%

Deportivo 37.049 2,01%

Aparcamiento Público 40.613 2,21%

Estación de Servicio 11.152 0,61%

INDUSTRIAL TEMÁTICO parcela 5.1 92.369 5,02% 271.105 14,74%

Almacenes 122.669 6,67%

Campas de transporte 39.539 2,15%

Servicios vehículo 16.528 0,90%

INDUSTRIAL ESPECIALIZADO IN-1: aislada 671.280 36,49% 805.605 43,80%

IN-2: adosada 134.325 7,30%

VÍAS PÚBLICAS Vía Pública Principal 20.728 1,13% 373.098 20,28%

Vía Pública Local 352.370 19,16%

RESERVA VIARIA 56.082 3,05% 56.082 3,05%

TOTAL PP/PAU-4 1.839.430 100,00%

EDIFICABILIDAD Y APROVECHAMIENTO

S. Bruta (m2) ZONA USO Categor. S. Lucrat. (m2) e (m2t/m2)

E=AR (m2) Cp AU m2uc Dif.AR/AU

PGOU/ PAU 4 1.832.953 PAU 4 IE, IT AT= 0,5 916.477 UE 1 IN-1/ IT IT Aislada 92.369 0,50 46.185 0,50 23.092

ATC IT Logística 62.706 0,65 40.759 0,50 20.379 IT Campas 14.698 0,20 2.940 0,50 1.470 IT Talleres 16.528 0,65 10.743 0,50 5.372 COM HOT, LR-O 5.582 1,40 7.815 0,70 5.470 IN- 2 IE Adosada 10.468 2,00 20.936 1,00 20.936 IN-1 IE Aislada 509.249 0,80 407.399 1,00 407.399 IN-2 IE Adosada 85.045 2,00 170.090 1,00 170.090 Dot. Rgl. Pl. COM Terciario 15.633 1,40 21.886 1,30 28.452

Total 1.385.645 812.278 728.752 682.661 6,8% UE 2 ATC IT Logística 59.963 0,65 38.976 0,50 19.488

IT Campas 24.841 0,20 4.968 0,50 2.484 IN-1 IE Aislada 162.031 0,80 129.625 1,00 129.625 IN-2 IE Adosada 38.812 2,00 77.624 1,00 77.624

Total 447.308 285.647 251.193 229.221 9,6% TOTAL PP/ PAU-4

1.832.953 1.097.925 979.945 911.882 7,5%

Total 10%AU 287.155 98.692

memoria


memoria


(TABLA)

plan de etapas


plan de etapas


OBJETIVOS Y CRITERIOS ADOPTADOS.

La dimensión de la Actuación y la envergadura de las inversiones a

acometer para su ejecución, no solo de obra directa de urbanización,

sino de infraestructuras generales de abastecimiento de agua y

saneamiento, han impuesto la necesidad de planificar dos Unidades

de Ejecución que permitirán acompasar el proceso de urbanización

con la puesta en servicio de las distintas infraestructuras urbanas,

repartiendo así el esfuerzo inversor a lo largo del tiempo.

PLAZOS Y ORDEN DE ACTUACIÓN PREVISTO

El Proyecto de Urbanización de la Unidad de Ejecución UE1 se

presentará para su aprobación, dentro de los doce primeros meses

desde la aprobación definitiva del Plan Parcial.

La ejecución de la Unidad de Ejecución UE2 quedará supeditada a la

venta de al menos un 60% del suelo lucrativo de la UE1 y a la ejecución

de las obras complementarias de infraestructuras generales de

abastecimiento y depuración necesarias, sin perjuicio de que otro tipo

de circunstancias aconsejaran adelantar dicho plazo.

Las obras de urbanización se realizarán en un plazo de 18 meses, a

partir de la fecha de aprobación definitiva de los Proyectos de

Urbanización correspondientes.

SEPES convocará, con la antelación necesaria, al Ayuntamiento para

que éste, por medio de sus representantes y técnicos, pueda concurrir

a los actos de recepción de las obras de urbanización.

Previamente a la celebración de dichos actos, SEPES entregará al

Ayuntamiento un ejemplar de los documentos correspondientes;

conformados en estricto ajuste de su contenido a la realidad de las

obras ejecutadas.

plan de etapas


La conformidad de los representantes municipales con las obras

realizadas, significará la recepción de las mismas y los

correspondientes servicios por parte del Ayuntamiento.

Los plazos de edificación serán los que, en su caso, establezca el Plan

General.

CONSERVACIÓN DE LA URBANIZACIÓN

Una vez recibidas las obras definitivamente, SEPES contribuirá técnica y

económicamente a la conservación de la urbanización, integrándose

como propietario de solares en una Entidad de Conservación, según lo

establecido en el capítulo IV del título II del Reglamento de Gestión

Urbanística.

Las previsiones temporales y espaciales del Plan de Etapas se podrán

alterar, justificando adecuadamente los motivos de esta alteración,

siempre que se mantenga la coherencia del Plan Parcial, se cumplan

las determinaciones que establezca, garantice la ejecución y

financiación del conjunto de sus previsiones conforme a lo

especificado al respecto en el artículo 54.2 del Reglamento de

Planeamiento.


Fernando Benito Pey,

arquitecto

De la División de

Urbanización II

plan de etapas


estudio económico-financiero




OBJETO

A fin de tener previsto el coste de los servicios y obras de urbanización, se ha

efectuado un estudio económico, de acuerdo con el artículo 35 del

Reglamento de Planeamiento.

El estudio, cuyos resultados se reflejan en la página siguiente, se realiza para

la totalidad del ámbito y sirve para una primera estimación del coste de

urbanización, considerando como referencia costes de otras actuaciones

efectuadas recientemente por SEPES.

La financiación y ejecución de las referidas obras de urbanización y

adquisición de los terrenos, se hará con cargo a los Presupuestos de SEPES,

de acuerdo con el Convenio suscrito entre el Excmo. Ayuntamiento de

Huelva y esta Entidad, correspondiendo al Ayuntamiento la conexión de los

servicios de la Actuación con los generales de la ciudad.






SUELO

Coste SUELO 1.583 Mill. Ptas.

Gastos 5 % 79 Mill. Ptas.

Total SUELO 1.662 Mill. Ptas.

OBRAS EXTERIORES

Coste de obras exteriores (SEPES)

340 Mill. Ptas.

URBANIZACIÓN

UE 1

ADECUACION TERRENO 1.385.645 m2 350 Pts/m2

485 Mill. Ptas.

OBRA CIVIL (incluso servicios)

calle tipo A 1220 ml. 160.000 Pts/ml 195 Mill. Ptas.

calle tipo B 4764 ml. 150.000 Pts/ml 715 Mill. Ptas.

calle tipo C 837 ml. 150.000 Pts/ml 126 Mill. Ptas.

calle tipo D 775 ml. 290.000 Pts/ml 225 Mill. Ptas.

calle tipo E 830 ml. 170.000 Pts/ml 141 Mill. Ptas.

calle tipo E' 215 ml. 300.000 Pts/ml 65 Mill. Ptas.

calle tipo F 814 ml. 310.000 Pts/ml 252 Mill. Ptas.

calle tipo G 852 ml. 140.000 Pts/ml 119 Mill. Ptas.

VARIOS

desvío conducción Celulosa 225 Mill. Ptas.

desvíos lineas eléctricas 25 Mill. Ptas.

desvíos abastecimiento Prisión 10 Mill. Ptas.

desvío líneas telefónicas 15

plantaciones 209.704 m2 100 Ptas/m2

21 Mill. Ptas.

imprevistos 1,5 % 39 Mill. Ptas.

total URBANIZACION UE 1 2.658 Mill. Ptas.

UE 2

ADECUACION TERRENO 447.308 m2 350 Pts/m2

157 Mill. Ptas.

OBRA CIVIL (incluso servicios)

calle tipo B 1838 ml. 150.000 Pts/ml 276 Mill. Ptas.

calle tipo C 353 ml. 150.000 Pts/ml 53 Mill. Ptas.

calle tipo E 605 ml. 170.000 Pts/ml 103 Mill. Ptas.

calle tipo F 465 ml. 310.000 Pts/ml 144 Mill. Ptas.

calle tipo G 380 ml. 140.000 Pts/ml 53 Mill. Ptas.

VARIOS

plantaciones 75.520 m2 100 Ptas/m2

8 Mill. Ptas.

imprevistos 1,5 % 12 Mill. Ptas.

total URBANIZACION UE 2 805 Mill. Ptas.

TOTAL COSTES DIRECTOS 5.465 Mill. Ptas.

ordenanzas reguladoras




(A) GENERALIDADES

Art. 1.- INTRODUCCIÓN

Las presentes Ordenanzas tienen por objeto la reglamentación

del uso de los terrenos y de la edificación pública y privada del

Sector.

Será de aplicación, con carácter subsidiario, la Normativa

Urbanística y las Ordenanzas del Plan General vigente en todos

aquellos aspectos no regulados expresamente por estas

Ordenanzas.

Si en un caso concreto concurriesen circunstancias especiales

que hagan aparecer dudas de interpretación sobre uno o varios

de los artículos incluidos en las presentes Ordenanzas se estará a

lo que dictaminen los Servicios Técnicos del Ayuntamiento o de

la Entidad Gestora.

(B) RÉGIMEN URBANÍSTICO DEL SUELO

B.1. CALIFICACIÓN DEL SUELO

Art. 2.- CALIFICACIÓN

Es la asignación espacial de los usos y se determina en el

correspondiente Plano de Calificación y Regulación del Plan

Parcial.

Art. 3.- USO INDUSTRIAL ESPECIALIZADO

Comprende aquellas edificaciones y actividades destinadas a

generación, distribución y suministro de la energía y productos

energéticos. Obtención, reparación, mantenimiento,

transformación o reutilización de productos de toda índole, así



como recuperación y eliminación de residuos o subproductos.

Fabricación, elaboración, reparación y tratamiento de

productos de consumo doméstico incluida su posible venta

directa o indirecta al público. Fabricación, elaboración,

reparación y tratamiento de materiales para la construcción.

Serán admisibles en las parcelas calificadas para este uso

actividades de tercera y cuarta categorías (artículo 73 de las

Ordenanzas Urbanísticas del Plan General).

Art. 4.- USO INDUSTRIAL TEMÁTICO

Se destina a la implantación de actividades industriales que

poseen un mayor nivel de especialización que el uso Industrial

Especializado y que se vinculan a nuevas formas de desarrollo

industrial. Entre estas están los parques empresariales, los parques

científicos y tecnológicos, los centros logísticos y de transportes y

los parques de oficinas. Por su tipología tienen cabida:

1.- Talleres Industriales: edificaciones y actividades

relacionados con artes y oficios, tales como talleres de

carpintería, transporte e industria auxiliar del automóvil talleres

mecánicos, de pintura, manufactura de productos alimenticios,

artes gráficas, concesionarios-, etc.

2.- Almacenes: edificaciones y actividades relativas al

depósito de mercancías de mayoristas, instaladores, fabricantes

y otros distribuidores, excluida la venta al por menor. Pueden

llevar incluidas actividades u operaciones secundarias de

transformación parcial de productos almacenados.

3.- Centros de Investigación y Desarrollo: destinados a la

elaboración de sistemas, métodos y componentes para la

aplicación en otras tecnologías, incluidas las labores de

comprobación y chequeo.



Serán admisibles en las parcelas calificadas para este uso

actividades de primera y segunda categorías (artículo 73 de las

Ordenanzas Urbanísticas del Plan General).

Art. 5.- USO DOTACIONAL COMERCIAL

Comprende aquellas actividades que tengan por finalidad la

prestación de servicios al público, a las empresas y a los

organismos, tales como los servicios de alojamiento temporal,

comercio al pormenor en sus distintas formas, información,

administración, gestión, actividades de intermediación

financiera y otras, seguros, etc.

A los efectos de su regulación, se corresponde con el Uso

Terciario del Plan General, incluyendo todas sus categorías y con

idénticas limitaciones.

Art. 6.- USO DOTACIONAL SOCIAL

El uso dotacional social alcanza a aquellas actividades cuyo

objeto es proporcionar a los ciudadanos las instalaciones y

construcciones que hagan posible su educación, su

enriquecimiento cultural, su salud y, en definitiva, su bienestar, y

a proporcionar los servicios propios de la vida en la ciudad tanto

los de carácter administrativo como los de abastecimiento.

A los efectos de su regulación, se corresponde con el Uso

Dotacional del Plan General en sus categorías de Docente,

Sanitario, Socio-Cultural, Asistencial e Institucional-Administración

Pública.

Art. 7.- USO DOTACIONAL DEPORTIVO



Comprende las instalaciones, abiertas o cerradas, destinadas a

la práctica o enseñanza de ejercicios de cultura física o

deportes, con las construcciones necesarias para dicho uso y/o

los servicios complementarios.

Art. 8.- USO DOTACIONAL ESTACION DE SERVICIO

Comprende los espacios destinados a la localización de

instalaciones de suministro de combustible para vehículos en

régimen de venta al público, tales como gasolinas, gasóleos y

gases licuados derivados del petróleo para la automoción. Se

incluyen tanto las estaciones de servicios como las unidades de

suministro.

Art. 9.- USO DOTACIONAL APARCAMIENTO

Comprende aquellos espacios en parcela independiente, fuera

de la red viaria, destinados a la estancia vigilada de vehículos.

Art. 10.- VERDE BÁSICO

Comprende los espacios libres de dominio y uso públicos

destinados a plantaciones, jardinería y zonas que, sin ser

necesariamente ajardinadas o soporte de vegetación y

arbolado, tiene por objeto:

a) Garantizar la salubridad, reposo y esparcimiento de la

población.

b) Mejorar las condiciones ambientales de los espacios

urbanos.

c) Proteger y aislar las vías de transito rápido.

d) Desarrollar juegos infantiles.

e) Aislamiento de las zonas o establecimientos que lo

requieran.



f) Obtención de mejores condiciones estéticas para la

ciudad.

g) Cualquier otra finalidad análoga.

Art. 11.- VÍA PÚBLICA

Corresponde a los espacios destinados a la circulación o

estancia de personas y vehículos, así como el estacionamiento

de estos últimos, incluso areas ajardinadas de acompañamiento

del viario así definidas por el planeamiento, admitiéndose la

utilización parcial de estas últimas para aparcamiento de

vehículos (como máximo en un 20 % de su superficie).

Art. 12.- RESERVA VIARIA

Corresponde a aquellos espacios reservados para la posible

ejecución a medio o largo plazo de infraestructuras viarias y que,

en tanto no estas no se realicen, se destinarán unica y

exclusivamente a plantación de especies vegetales y franjas de

protección, no computando a efectos de dotación mínima de

espacios libres de dominio y uso público.

B.2. PARCELACIONES

Art. 13.- AGRUPACIÓN DE PARCELAS

Se permite agrupar parcelas para formar otras de mayores

dimensiones.

Art. 14.- SEGREGACIONES

Se permite la segregación de parcelas para formar otras de

menores dimensiones en las condiciones y con las limitaciones

establecidas en las Condiciones Particulares de cada zona. La



nueva parcelación será objeto de licencia municipal. Si con

motivo de la segregación fuera preciso realizar obras

complementarias de urbanización, estas se realizarán con cargo

al titular de la parcela originaria.

B.3. INSTRUMENTOS DE DESARROLLO

Art. 15.- ESTUDIOS DE DETALLE

Los Estudios de Detalle se ajustarán en sus finalidades y

documentación a lo establecido en el artículo 122 de las

Normativa Urbanística del Plan General.

Art. 16.- PROYECTOS DE URBANIZACIÓN

Los proyectos de urbanización se ajustarán en sus finalidades y

documentación a lo establecido en los artículos 150 y 151 de la

Normativa Urbanística del Plan General.

Las infraestructuras de servicios que se proyecten cumplirán las

condiciones establecidas en el título II-“ Condiciones Generales

para la redacción de proyectos de urbanización” de las

Ordenanzas del Plan General, con especial atención al

cumplimiento de las medidas de accesibilidad y eliminación de

barreras que se contienen en su Anexo I y en las Normas

Técnicas para la Accesibilidad y Eliminación de Barreras

Arquitectónicas, Urbanísticas y en el Transporte de Andalucía,

Decreto 72/1992 de 5 de Mayo.



(C) NORMAS GENERALES

C.1.- CONDICIONES DE EDIFICACIÓN

Art. 17.- ALINEACION OFICIAL

Es la línea que delimita la parcela con respecto a los espacios

y/o vías públicas exteriores.

Art. 18.- RETRANQUEO

Es el espacio o faja de terreno comprendido entre la alineación

oficial y el plano de fachada que incluya cualquier saliente o

voladizo de la misma. Se podrán fijar también a los restantes

linderos de la parcela.

Art. 19.- LINEA DE EDIFICACION

Es la que delimita la superficie máxima de ocupación de la

parcela en función de sus retranqueos.

Art. 20.- LINEA DE FACHADA

Es la línea, paralela a la alineación oficial, resultante de aplicar el

correspondiente retranqueo frontal.

Art. 21.- EDIFICACIÓN AISLADA

Es la que se construye en parcela independiente con obligación

de retranquearse respecto a todos sus linderos.

Art. 22.- EDIFICACIÓN PAREADA

Es la agrupación formada por dos edificaciones adosadas por

un lindero lateral común y construidas sobre parcelas



independientes, con obligación de establecer retranqueos a los

linderos restantes.

Art. 23.- EDIFICACIÓN ADOSADA

Es la agrupación formada por varias edificaciones que se

adosan por al menos dos de sus linderos y construidas sobre

parcelas independientes.

Art. 24.- EDIFICACIÓN EN NAVES NIDO

Es la ordenación de naves sobre parcelas independientes,

normalmente edificadas con tipología adosada, que disponen

de acceso a través de viario interior privado y servicios comunes

(aparcamientos, zonas de carga y descarga, usos compatibles

agrupados...).

C.2.- CONDICIONES DE LAS PARCELAS EN RELACIÓN CON LAS VIAS

PUBLICAS.

Art. 25.- CERRAMIENTO DE LAS PARCELAS

El límite de la parcela, en el espacio comprendido entre la

alineación oficial y su línea de edificación, se delimitará respecto

a la vía pública y parcelas colindantes mediante cerramientos

indicativos que se tipificarán para el conjunto de la Actuación.

El resto de los linderos y de línea de fachada no ocupados por

edificación se materializarán con un cerramiento de parcela. La

construcción del cerramiento común a dos parcelas correrá a

cargo de la empresa que primero se establezca debiendo

abonarle la segunda el gasto proporcional de la obra antes de

que proceda a la construcción de su edificio.



En el supuesto de parcelas colindantes con grandes diferencias

entre las cotas de terreno, se construirán muros siguiendo el límite

de la parcela para la contención de tierras, a sufragar por partes

iguales entre los propietarios de las dos parcelas.

Art. 26.- ACCESO A PARCELAS

El beneficiario de la parcela quedará obligado a reparar los

desperfectos debidos a la construcción de accesos cuando

éstos corran por su cuenta.

Art. 27.- OBRAS EN LAS PARCELAS

Se prohibe emplear las vías o los espacios libres públicos como

depósito de materiales o en la elaboración de hormigones y

morteros de las obras a realizar en el interior de las parcelas.

El beneficiario será el responsable de los desperfectos que se

ocasionen en la vía pública como consecuencia de las obras

citadas. El Ayuntamiento fijará los avales que garanticen la

reparación de los desperfectos que se pudieran ocasionar en las

vías públicas y que sean imputables a los beneficiarios de las

parcelas.

Art. 28.- CENTROS DE TRANSFORMACIÓN

Su situación en el Plano no es vinculante, correspondiendo su

localización definitiva al Proyecto de Urbanización. Se atendrán

a lo dispuesto en el artículo 181 de las Ordenanzas Urbanísticas

del Plan General.

Art. 29.- APARCAMIENTOS

Se reservarán en el interior de las parcelas al menos las plazas

que se determinan para cada uso y/o tamaño de parcela en las

Condiciones Particulares de cada zona, con una superficie



mínima, incluyendo parte proporcional de accesos, de 20 m2

por cada plaza. El resto de condiciones serán las que resulten de

aplicación en cada caso en aplicación del artículo 126 de las

Ordenanzas Urbanísticas del Plan General.

C.3.- CONDICIONES DE VOLUMEN Y EDIFICABILIDAD

Art. 30.- ALTURA DE LA EDIFICACIÓN

Es la comprendida entre la rasante elegida para el proyecto, o

nivel de planta baja, y el intradós de forjado de cubierta o

tirante de la nave, según el caso de que se trate. Dicha rasante

no podrá superar en más o menos una diferencia con respecto

al nivel de acera, medido en el punto medio del lindero frontal,

equivalente a la diferencia de cotas entre los puntos extremos

de dicho lindero.

Art. 31.- ALTURA LIBRE DE PLANTA

Es la comprendida entre dos forjados consecutivos o entre nivel

de piso y tirante de nave, según los casos.

Art. 32.- EDIFICABILIDAD DE PARCELA

Es la superficie construida total, suma de la superficies de las

plantas y, en su caso entreplantas, que integran la edificación,

que puede realizarse sobre una parcela.

Art. 33.- ELEMENTOS COMPUTABLES

Quedan incluidos en el cómputo de edificabilidad:

a) La superficie edificada de todas las plantas y entreplantas

del edificio con independencia del uso a que se destinen.



b) Las terrazas, balcones o cuerpos volados que dispongan

de cerramiento.

c) Las construcciones secundarias sobre espacios libres de

parcela, siempre que de la disposición de su cerramiento,

y de los materiales y sistemas de construcción empleados,

pueda deducirse que se consolida un volumen cerrado y

de carácter permanente.

d) La superficie construida en semisótanos y sótanos, con la

excepción de aquellos sótanos que se destinen a

aparcamiento de vehículos o instalaciones para el servicio

exclusivo del edificio.

Art. 34.- ELEMENTOS EXCLUIDOS

Quedan excluidos del cómputo de volumen y/o edificabilidad:

a) Los patios interiores.

b) Los soportales y las plantas diáfanas porticadas, que en

ningún caso podrán ser objeto de cerramiento posterior,

que suponga rebasar la superficie total edificable.

c) Los equipos de proceso de fabricación exteriores a las

naves, tales como bombas, tanques, torres de

refrigeración, chimeneas, etc, si bien los espacios

ocupados por tales equipos se contabilizan como

superficie ocupada de la parcela.

d) Los elementos ornamentales de remate de cubierta y los

que correspondan a escaleras, aparatos elevadores o

elementos propios de las instalaciones del edificio (tanques

de almacenamiento, acondicionadores, torres de

procesos, paneles de captación de energía solar,

chimeneas, etc...).



e) La superficie construida en sótanos cuando estos se

destinen a aparcamiento de vehículos o almacenaje de

productos.

f) Los centros de transformación.

C.4.- CONDICIONES DE LOS USOS

Art. 35.- CONDICIONES DE APLICACION

Las condiciones generales y/o particulares de aplicación para

cada uso serán las contenidas en el título II- “De los usos del

suelo” de las Ordenanzas Urbanísticas del Plan General. En

edificaciones con usos mixtos o múltiples, con independencia de

que las condiciones particulares se refieran al uso dominante, se

entienden de aplicación para cada uno de los restantes usos las

condiciones particulares correspondientes a cada uno de ellos.

C.5.- CONDICIONES HIGIENICAS

Art. 36.- PATIOS

Se permiten patios abiertos o cerrados. La dimensión mínima de

estos patios se fija con la condición de que en planta, se pueda

inscribir un círculo de diámetro igual a la altura de la más alta de

las edificaciones, si éstas tienen locales vivideros, o a la mitad de

dicha altura si los huecos al patio pertenecen a zonas de paso,

almacenes o locales no habitables, con un mínimo de 6 m. en

cualquier caso.

Art. 37.- SÓTANOS Y SEMISÓTANOS

Se permiten sótanos y semisótanos cuando se justifiquen

debidamente por las necesidades de la actividad a desarrollar.



Los sótanos no podrán destinarse a locales de trabajo en ningún

caso.

Los semisótanos podrán dedicar a locales de trabajo cuando los

huecos de ventilación tengan una superficie no menor a 1/8 de

la superficie útil del local y cumplan las normas de seguridad e

higiene de carácter general que sean de aplicación.

C.7. CONDICIONES DE SEGURIDAD

Art. 38.- DE ACCESIBILIDAD Y ENTORNO DE LOS EDIFICIOS

Cualquier edificación deberá realizarse de forma que permita, al

menos en una de sus fachadas, el acceso y maniobrabilidad de

los vehículos de extinción de incendios. Al efecto, se considerará

que una fachada es accesible cuando cumpla las siguientes

condiciones:

Condiciones de aproximación

- Anchura mínima libre 5m.

- Altura mínima libre o gálibo 4m.

- capacidad portante del vial 2.000 kp/m2

En los tramos curvos, el carril de rodadura debe quedar

delimitado por la traza de una corona circular de radios mínimos

de 5,30m. y 12,50m. y anchura libre para circulación de 7,20m.

Condiciones del espacio de maniobra

- Anchura mínima libre 6m.

- Altura libre la del edificio

- Separación máxima al edificio 10m.

- Distancia máxima hasta cualquier



acceso principal del edificio 30m.

- Pendiente máxima 10%

- Capacidad portante 2.000 kp/m2

- Resistencia al punzonamiento 10t sobre 20cm.ø

Tanto los espacios de maniobra como los de aproximación se

mantendrán libres de mobiliario urbano, arbolado, jardines,

mojones u otros obstáculos.

Condiciones de fachada accesible

Dispondrá de huecos que permitan el acceso desde el exterior al

personal de extinción de incendios. La distancia máxima entre

huecos consecutivos no excederá de 20m. No se instalarán en

los mismos elementos que impidan o dificulten la accesibilidad al

interior del edificio, excepto elementos de seguridad en huecos

de planta baja.

Art. 39.- DE PROTECCIÓN CONTRA EL FUEGO

Se adoptarán las disposiciones contenidas al respecto en la NBE-

CPI/96, Ordenanza General de Seguridad e Higiene en el

Trabajo, Legislación sobre Seguridad y Salud, Reglamento de

Instalaciones de Protección contra Incendios y demás

disposiciones legales vigentes que sean de aplicación.

Los espacios dedicados a uso industrial o a almacenaje estarán

compartimentados respecto a cualquier otro uso, constituyendo

sectores de incendio diferenciados. A efectos de evacuación, la

ocupación vendrá determinada por la reflejada en la

documentación laboral oficial que legalice el funcionamiento



de la actividad, incrementada en un 10%. Dichos espacios

dispondrán de, como mínimo:

- Extintores manuales en número mínimo de uno por cada

200m2 construidos o fracción. Su tipo y grado de eficacia se

justificará en función de la carga de fuego y del tipo de

fuego previsible. Además, se colocarán extintores en cada

local en que se alberguen contadores de electricidad,

depósitos de combustible, centros de transformación, etc.

- Equipos de manguera, con presión en boquilla no inferior a

3,5 kg/cm2 y en número mínimo de uno por cada 600 m2,

repartidos de forma que bajo su acción quede cubierta la

totalidad de la superficie, con un mínimo de dos equipos. Uno

de dichos equipos se situará en la zona de acceso.

Únicamente quedarán eximidos de estas medidas mínimas los

espacios destinados exclusivamente al almacenamiento de

productos M0.

C.6.- CONDICIONES AMBIENTALES

Art. 40.- EMISIONES GASEOSAS, RESIDUOS Y RUIDOS

Las condiciones ambientales exigibles a los usos industriales

serán:

1.- Los niveles de contaminación ambiental no sobrepasarán

los máximos fijados por la distinta legislación vigente en cada

momento y que sea de aplicación.

2.- Se permiten en las condiciones indicadas en el presente

artículo, las actividades definidas como molestas en el

Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y

Peligrosas, y siempre que alguna de ellas, no esté incluida dentro

de las Industrias prohibidas.



3.- Las actividades industriales cuya molestia radique en la

producción de ruidos, deberán garantizar, en la forma que se

indica en este artículo, que sus niveles de emisión máximos, no

superen los 55 dB 1. entre las 22 a 08 horas y los 65 dB A. en el

reto del día, medidas estas actividades en el eje de la calle

contigua a la parcela donde se produzca la emisión.

4.- Las industrias cuya molestia radique en la producción de

vibraciones, deberán garantizar:

a) En la zona de máxima proximidad al elemento generador

de vibraciones: 30 Pals.

b) En el límite de la edificación en el que se encuentre

funcionando el generador de vibraciones: 17 Pals.

c) En la vía pública, en contacto con la edificación donde se

localice el generador: 5 Pals.

5.- Las industrias cuya molestia radique en la producción de

polvo, deberán garantizar, en el límite de su propiedad la

recogida de dicho polucionante, de forma que no se superen

las cantidades establecidas en el Anexo IV del Decreto 833/1975

de 6 de febrero, por el que se desarrolla la Ley 38/1972 de 22 de

diciembre de Protección del Ambiente Atmosférico.

6.- Las actividades industriales cuyas aguas residuales posean

características tales que se consideran inadmisibles para verter

en colector público, deberán, a costa de los propietarios,

eliminar dichas características.

Las aguas residuales procedentes de procesos de elaboración

industrial se decantarán y depurarán en primera instancia por la

propia industria antes de verterla a las redes generales de

saneamiento. No obstante, las instalaciones que produzcan

aguas residuales no contaminadas podrán verter directamente

con sifón hidráulico interpuesto.



Se consideran aguas residuales inadmisibles, aquellas que

superen los siguientes niveles:

a) Sustancias tóxicas de origen industrial y no depurables en

planta:

- Cloruros Menos de 1.600,00 mg/l.

- Manganeso Menos de 1,00 mg/l.

- Hierro Menos de 2,00 mg/l.

- Fluoruros Menos de 9,00 mg/l.

- Fosfatos Menos de 100,00 mg/l.

- Arsénico Menos de 1,00 mg/l.

- Sulfatos Menos de 500,00 mg/l.

- Cromo total Menos de 2,00 mg/l.

- Cianuros Menos de 0,10 mg/l.

- Plomo Menos de 0,60 mg/l.

- Selenio Menos de 0,40 mg/l.

- Cobre Menos de 1,00 mg/l.

- Zinc Menos de 5,00 mg/l.

- Níquel Menos de 4,00 mg/l.

- Sust. fenólicas Menos de 5,00 mg/l.

- Dureza 25º Franceses

- Resistividad Mayor de 1.000 cm²./cm. a

18ºC.

- Radioactividad Nula

- Color Biodegradable en planta

b) Materias orgánicas depurables en planta.

Quedan prohibidos los vertidos con demanda de dBO 5 superior

a 500 mg.



c) Sustancias que por su naturaleza puedan causar efectos

perjudiciales en la red, instalaciones anejas y en general a las

personas. Quedan prohibidos los vertidos a la red de cualquiera

de los siguientes productos:

Materias inflamables o explosivas en cualquier cantidad.

Sustancias que contengan sólidos, líquidos o gases tóxicos o

venenosos, en cantidades que puedan constituir un peligro para

el personal encargado del mantenimiento de la red.

d) En relación con el contenido de gases, estos deberán ser

inferiores a:

- Monóxido de Carbono Menos de 50 ppm.

- Amoníaco Menos de 100 ppm.

- Cloro Menos de 1 ppm.

- Bromo Menos de 1 ppm.

- Cianhídrico Menos de 5 ppm.

- Anhídrido carbónico Menos de 5.000 ppm.

- Sulfhídrico Menos de 20 ppm.

- Sulfuroso Menos de 10 ppm.

Aguas con PH no inferior a 5 ni superior a 10.

Residuos sólidos que sean capaces de causar obstrucción u

obstaculizar los trabajos de conservación y limpieza (cenizas,

virutas, trapos, etc.). Las materias en suspensión son admisibles

hasta un límite de 600 mg/l. Las materias decantables hasta un

límite de 1,5 mg/l.

Aguas con temperaturas superiores a 40 grados C.

Disolventes orgánicos y pinturas.



Compuestos cíclicos hidroxilados y sus compuestos halógenos

Carburo cálcico en cualquier proporción.

Materias grasas o aceites minerales a partir de 250 mg/l.

Gases procedentes de motores de explosión.

Materias que puedan reaccionar con las aguas de la red de

alcantarillado, produciendo sustancias incluidas en los

apartados anteriores.

Sulfatos en concentraciones superiores a 500 mg/l.

Detergentes no biodegradables

Art. 41.- CONDICIONES ESTÉTICAS

Las edificaciones quedarán obligadas a que todos sus

paramentos exteriores tengan la misma calidad de diseño y

acabado, incluso paredes medianeras y paramentos que sean

susceptibles de posterior ampliación, así como las

construcciones auxiliares e instalaciones complementarias.

Los materiales a emplear serán libres, si bien, con el propósito de

conseguir un cierto grado de unidad ambiental, se utilizarán

acabados de tonalidades claras o blancos como color

predominante en los paramentos de fachada.

Los rótulos empleados se ajustarán a las normas de un correcto

diseño en cuanto a composición y colores utilizados. Se situarán

de forma focalizada y serán de tamaño adecuado a unas

condiciones normales de legibilidad, quedando prohibidas las

fachadas/anuncio y los tamaños desproporcionados a su

función. Se realizarán con materiales inalterables a los agentes

atmosféricos, siendo la empresa propietaria la responsable de su

buen estado de mantenimiento y conservación.

Los espacios libres de edificación deberán tratarse en todas sus

zonas.



(D) CONDICIONES PARTICULARES

Art. 42.- INDUSTRIA EN TIPOLOGÍA AISLADA (IN-1)

Tipo de edificación: Aislada, pareada.

Parcelación

La parcela mínima es de 3.000 m2 con un frente mínimo de 40 m.

para edificación con tipología aislada. No obstante, cualquier

parcela de tamaño superior al mínimo podrá subdividirse en dos

parcelas independientes, de tamaño no inferior a 1.500 m2 y

frente mínimo de 25 m. con destino a edificación pareada.

Cualquier otra forma de segregación requerirá la tramitación de

Estudio de Detalle para la ordenación de volúmenes.

Retranqueos

- Frontal: La edificación se retranqueará un mínimo de 18

metros respecto de la alineación oficial. Este retranqueo

tendrá carácter fijo y obligatorio en los casos de edificación

pareada.

- Resto de linderos: Se dispondrán retranqueos mínimos de 6

metros tanto a linderos laterales como testeros. En los casos

de edificación pareada se respetarán idénticos retranqueos

a los linderos sin adosamiento.

Ocupación

La ocupación será la que resulte de aplicar los retranqueos

mínimos obligatorios, con un máximo, en todo caso, del 60% de

la superficie de parcela.

Edificabilidad



La edificabilidad máxima será de 0,80 m2/m2 en las parcelas

calificadas para uso Industrial Especializado, y de 0,50 m2/m2 en

la calificada para uso Industrial Temático (parcela 5.1).

Número de plantas

Se autoriza un máximo de dos plantas (baja+una ó

baja+entreplanta) para uso industrial y de tres (baja + dos) para

usos terciarios compatibles.

Alturas

La altura máxima de la edificación será de 12 metros.

Excepcionalmente, el Ayuntamiento podrá autorizar alturas

superiores cuando, justificadamente, sean necesarias para el

proceso de fabricación.

La altura libre de planta será, como mínimo de 4,50 metros en

espacios destinados a uso industrial y de 3,50 metros en espacios

destinados a usos compatibles.

Usos compatibles

1.- Se admiten usos de Oficinas, solamente con carácter de

complemento de la actividad principal que se desarrolla en el

edificio.

2.- Se admiten instalaciones destinadas a los trabajadores de la

empresa, como vestuarios, comedores, etc.

3.- Se permiten dentro de la empresa, actividades ligadas a la

investigación y desarrollo.

Dotación de aparcamiento

La dotación mínima de aparcamiento será de 1 plaza / 100 m2

construidos.

Se resolverán en el interior de la parcela los espacios necesarios

para efectuar operaciones de carga y descarga.

Espacio libre de parcela



Se distinguen dos zonas diferenciadas de espacio libre de

parcela:

1) Frontal: esta franja, situada entre la alineación oficial y la línea

de fachada, constituirá un espacio, delimitado mediante

cerramiento indicativo, en la que se situarán áreas

ajardinadas, aparcamiento de vehículos y opcionalmente

aparcamiento y atraque de camiones al almacén sin

necesidad de entrar en el recinto más privatizado y

controlado. Así mismo podrán disponerse en ella elementos

de señalización, hitos, pilares de marca, anagramas, casetas

de control o información, servicios e instalaciones

(acometidas, cuartos de contadores, centros de

transformación, algibes...etc).

2) De retranqueo a linderos: en las franjas situadas entre la

edificación y los linderos laterales se permitirán los usos de

ajardinado, paso de vehículos, espacios de carga y

descarga, aparcamiento y localización de instalaciones

auxiliares. En la franja situada entre la edificación y el lindero

testero se permitirán, además de los anteriores, zonas de

almacenamiento al aire libre.

Parcelación para industrias nido

Mediante tramitación de Estudio de Detalle podrán desarrollarse

parcelas para industria nido en cualquier parcela de la

Actuación cuyo tamaño sea mayor de 3.000 m2. Para este caso

se modifican las siguientes Condiciones Particulares:

Tipo de edificación: naves adosadas.

Parcelación

El tamaño de las parcelas resultantes será superior a 500 m2 e

inferior a 2.000 m2. La forma de las parcelas será tal que con un



frente mínimo de 10 m. y un fondo mínimo de 20 m., permita

inscribir en su interior, un rectángulo de 10 x 20 m.

Ocupación

La ocupación y, en su caso, la separación a linderos se

establecerán en el Estudio de Detalle.

Edificabilidad

La edificabilidad máxima del conjunto no podrá ser superior a la

de la parcela objeto de Estudio de Detalle.

La edificabilidad de cada parcela resultante se establecerá en

el Estudio de Detalle.


El Estudio de Detalle garantizará el acceso a todas y cada una

de las naves nido mediante vial interior privado, con previsión de

los espacios comunes necesarios para cubrir la dotación mínima

de aparcamiento y para efectuar operaciones de carga y

descarga.

Otras condiciones

Se permitirá centralizar los usos complementarios en parcela

independiente cuyas condiciones de edificación se

establecerán en el Estudio de Detalle, sin superar la altura

máxima de 12,00 m. / tres plantas (baja + dos)

Art. 43.- INDUSTRIA EN TIPOLOGÍA ADOSADA (IN-2)

Tipo de edificación: adosada.

Parcelación

La parcela mínima es de 500 m2 con un frente mínimo de 10 m.

Ocupación

La ocupación máxima será del 100 % de la parcela.



Edificabilidad

La edificabilidad máxima será de 2,00 m2/m2.

Número de plantas


baja+entreplanta).

Alturas

La altura máxima de la edificación será de 9 metros.

La altura libre de planta será, como mínimo de 4,50 metros en

espacios destinados a uso industrial y de 3,50 metros en espacios


Usos compatibles



edificio.





Art. 44.- AREA DE TRANSPORTES POR CARRETERA (ATC)

Se distinguen dentro de la misma tres tipos de uso diferentes,

asignados a parcelas específicas por el planeamiento en

función de su diferente regulación urbanística:

1) AREA LOGÍSTICA (parcelas 19.1 y 20.1)

Usos

El uso principal será el de Almacén, incluyendo tanto actividades

relacionadas con la logística de distribución (manipulación de

cargas, almacenaje, grupaje, clasificación, embalaje...) como



con la logística de producción (montaje de componentes,

pintura, mezcla...).

Tipo de edificación: Aislada.

Condiciones de desarrollo

Cada una de las parcelas definidas por el planeamiento se

desarrollará mediante proyecto unitario de edificación, que

podrá ejecutarse por fases, o, en su caso, mediante Estudio de

Detalle para la ordenación de volúmenes dentro de la parcela y

proyectos de edificación independientes.

Retranqueos

Los retranqueos mínimos vienen reflejados en el plano nº 10:

“Parcelario indicativo. Retranqueos”, y son:

- A alineación con víal interior común del Area de Transportes:

18 metros.

- Resto de alineaciones o linderos: 6 metros.

Edificabilidad


Número de plantas


baja+entreplantas).

Alturas

La altura máxima de la edificación será de 15 metros. La altura

libre de planta será, como mínimo de 4,50 metros en espacios

destinados al uso principal y de 3,50 metros en espacios


Distancia entre edificios

La distancia entre edificaciones será como mínimo de 6 metros.

Usos compatibles





edificio.






La dotación mínima de aparcamiento de automóviles será de 1

plaza / 100 m2 construidos. Se resolverán en el interior de la

parcela los espacios necesarios para efectuar operaciones de

carga y descarga previéndose, como mínimo una plaza para

vehículo grande por cada 2.000 m2 construidos.


Los espacios libres de parcela se destinarán a accesos, muelles

de carga y descarga, paso de vehículos, aparcamiento y zonas

ajardinadas.

Parcelación

Mediante tramitación de Estudio de Detalle podrán efectuarse la

parcelación en unidades de menor tamaño. Para este caso se

modifican las siguientes Condiciones Particulares:

- Tipo de edificación: a fijar por el Estudio de Detalle.

- Parcelación

El tamaño de las parcelas resultantes será superior a 1.500 m2,

con un frente mínimo en todos y cada uno de sus frontales de 20

metros.

- Ocupación





- Edificabilidad





- Espacio libre de parcela


de las parcelas mediante vial interior privado, con previsión de

los espacios necesarios para cubrir las dotaciones mínimas de

aparcamiento y para efectuar operaciones de carga y

descarga, y que podrán ser comunes.

2) CAMPAS DE TRANSPORTISTAS (parcelas 19.2 y 20.2)

Usos

Las campas son parcelas destinadas a empresas de transporte

para el estacionamiento de sus flotas e instalación de servicios

asociados.

Serán de aplicación a las mismas las condiciones de diseño que

se establecen en el artículo 126.2 de las Ordenanzas Urbanísticas

del Plan General para los aparcamientos privados en superficie.


Parcelación

La parcela mínima es de 2.500 m2.

Retranqueos

Mínimo de 6 metros tanto a linderos como a alineaciones.

Edificabilidad


Número de plantas


baja+entreplantas).



Alturas


libre de planta será, como mínimo de 3,50 metros.



Usos compatibles



edificio.




La dotación mínima de aparcamiento para automóviles será de

1 plaza / 100 m2 construidos.


El espacio libre de parcela se destinará al aparcamiento de las

flotas, zonas de maniobra, aparcamiento de automóviles y zonas

ajardinadas.

3) AREA DE SERVICIOS AL VEHÍCULO (parcela 19.3)

Usos

El uso principal será el de Talleres destinados a actividades de

servicio a los vehículos de motor, tales como talleres de

reparación, ITV, suministro y montaje de repuestos de

automoción, concesionarios de vehículos de transporte, etc.


Condiciones de desarrollo

La parcela destinada a este uso se desarrollará mediante

proyecto unitario de edificación, que podrá ejecutarse por fases,

o, en su caso, mediante Estudio de Detalle para la ordenación



de volúmenes dentro de la parcela y proyectos de edificación

independientes.

Retranqueos

Los retranqueos mínimos vienen reflejados en el plano nº 10:

“Parcelario indicativo. Retranqueos”, y son:

- A alineación exterior: 18 metros.

- A linderos laterales: 6 metros.

- A lindero posterior: 30 metros.

Edificabilidad


Número de plantas


baja+entreplantas).

Alturas


libre de planta será, como mínimo de 4,50 metros en espacios

destinados al uso principal y de 3,50 metros en espacios




Usos compatibles


complemento de la actividad principal que se desarrolle en

cada edificio.




La dotación mínima de aparcamiento de automóviles será de 1

plaza / 100 m2 construidos. Se resolverán en el interior de la



parcela, además, los espacios necesarios para maniobra y

estacionamiento de vehículos visitantes.


Los espacios libres de parcela se destinarán a accesos, zonas de

maniobra y aparcamiento de vehículos, carga y descarga y

zonas ajardinadas.

Parcelación

Mediante tramitación de Estudio de Detalle podrán efectuarse la

parcelación en unidades de menor tamaño. Para este caso se

modifican las siguientes Condiciones Particulares:

- Tipo de edificación: a fijar por el Estudio de Detalle.

- Parcelación

El tamaño de las parcelas resultantes será superior a 2.000 m2,

con un frente mínimo en todos y cada uno de sus frontales de 25

metros.

- Ocupación



- Edificabilidad





- Espacio libre de parcela


de las parcelas mediante vial interior privado, con previsión de

los espacios necesarios, que podrán ser comunes, para cubrir las



dotaciones mínimas de aparcamiento y para la maniobra y

estacionamiento de vehículos visitantes.

Art. 45.- DOTACIONES SOCIAL Y COMERCIAL

Tipo de edificación: aislada (bloque abierto).

Parcelación

La parcela mínima será de 5.000 m2 con un frente mínimo de 40

metros. Retranqueos

- Frontal: La edificación se retranqueará obligatoriamente 18

metros de la alineación oficial.


metros tanto a linderos laterales como testeros.

Condiciones de ocupación

La ocupación máxima será del 50% de la superficie de la

parcela.

Edificabilidad

La edificabilidad será de 1,40 m2/m2 de parcela.

Número de plantas

Se autoriza un máximo de cuatro plantas (baja + tres).

Alturas

La altura máxima de la edificación será de 15.00 metros.

La altura libre de planta será como mínimo de 3,50 metros.

Otras condiciones

Caso de proyectarse varias edificaciones, la separación entre las

mismas será igual o superior a la altura de la edificación más

alta, o a la mitad de esta si los paramentos enfrentados son

ciegos o los huecos de ambos corresponden a locales no

habitables, con un mínimo de 3 metros.




La dotación mínima de aparcamiento será la establecida por la

regulación de usos del Titulo II de las Ordenanzas Urbanísticas

del Plan General que resulte de aplicación en cada caso.

Usos compatibles

Serán los establecidos por la regulación de usos del Titulo II de

las Ordenanzas Urbanísticas del Plan General que resulten de

aplicación en cada caso.

Art. 46.- DOTACIONAL DEPORTIVO

Tipo de edificación: aislada.

Parcelación

La parcela mínima será la calificada por el planeamiento.

Retranqueos

- Frontal: La edificación se retranqueará obligatoriamente 18

metros de la alineación oficial.


metros tanto a linderos laterales como testeros.

Condiciones de ocupación

La ocupación máxima será del 20% de la superficie de parcela.

Edificabilidad

La edificabilidad será de 0,4 m2/m2 de parcela.

Número de plantas

Se autoriza un máximo de dos plantas (baja + una).

Alturas

La altura máxima de la edificación será de 10.00 metros.

La altura libre de planta será como mínimo de 3,50 metros.

Otras condiciones

Caso de proyectarse varias edificaciones, la separación entre las

mismas será igual o superior a la altura de la edificación más

alta, o a la mitad de esta si los paramentos enfrentados son



ciegos o los huecos de ambos corresponden a locales no

habitables, con un mínimo de 3 metros.


La dotación mínima de aparcamiento será de 1 plaza por cada

250 m2 de parcela.

Usos compatibles

Serán los establecidos en el artículo 116 de las Ordenanzas

Urbanísticas del Plan General para el Uso Dotacional Deportivo.

Art. 47.- ESTACION DE SERVICIO

Las condiciones urbanísticas de aplicación serán las que se

establecen, con carácter general, en el artículo 125.4 de las

Ordenanzas Urbanísticas del Plan General.

Art. 48.- APARCAMIENTO PÚBLICO

Las condiciones urbanísticas de aplicación serán las que se

establecen, con carácter general, en el artículo 126.2 de las

Ordenanzas Urbanísticas del Plan General, para el

estacionamiento de vehículos pesados y turismos. Se permitirán

construcciones para vigilancia y control y servicios directamente

relacionados con el uso principal (vestuarios, autolavado, etc)

con una edificabilidad máxima de 0,20 m2/m2 y 2 plantas

(baja+una) de altura máxima. Dichas edificaciones respetarán

un retranqueo mínimo de 6 metros tanto a alineaciones como a

linderos.

Madrid, julio de 2.000

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