Nota Técnica

20 de Diciembre del 2011

ACCESO A LA VIVIENDA PROPIA: ¿ES AHORA MÁS FÁCIL?

El mercado inmobiliario, junto con el de construcción en general, ha experimentado gran auge en los últimos cinco años. El aumento de los ingresos familiares vinculado al crecimiento de la economía ha estimulado el crecimiento de la demanda por viviendas y ha empujado fuertemente sus precios. Hasta el año 2008, el crecimiento de los ingresos familiares resulto mayor al crecimiento de los precios promedio de las viviendas en Lima, lo que significó un fuerte aumento de la población con capacidad de adquirir viviendas sea para cumplir su sueño de la casa propia o como medio de renta. El mercado inmobiliario continúa siendo una fuerte opción de inversión para el retiro, frente a las magras pensiones del sistema estatal y al mayor riesgo que se percibe en los sistemas vinculados a las bolsas de valores. Sin embargo, a partir del 2008, las tendencias de los ingresos familiares y de los precios inmobiliarios se revirtieron: el crecimiento de los ingresos familiares se desacelero y, por el contrario, los precios inmobiliarios se aceleraron. Paralelo a la evolución de ingresos y precios inmobiliarios, los créditos hipotecarios se han

expandido notoriamente y algunos programas estatales (como Mi Vivienda) han venido

otorgando este tipo de créditos en condiciones muy favorables. Sin embargo, estos no han

sido suficientes para contrarrestar la dificultad de las familias de ingresos medios y bajos para

acceder a viviendas cuyos precios se han encarecido. Como consecuencia, cada vez son

menores las posibilidades que una familia promedio tiene para adquirir un departamento o

una casa y aquellos que sí pueden lo tienen que hacer en zonas cada vez más alejadas de los

distritos tradicionales. Frente a éste contexto cabe preguntarse ¿Cómo han evolucionado las

posibilidades de una familia promedio de lograr obtener la anhelada casa propia?

¿Cómo se ha comportado la demanda? Una de las características más saltantes de la actividad inmobiliaria, es su estrecha relación con el crecimiento de la economía y su especial sensibilidad a las fluctuaciones del producto interno. El auge económico que caracterizó la década pasada –un crecimiento promedio del PBI real de más de 7% al año entre 2005 y 2010- resulto el principal punto de apoyo para el desarrollo del sector. El aumento de los ingresos percibidos por la población (en especial de aquella que reside en zonas urbanas), ha servido de impulso al acelerado crecimiento de la demanda inmobiliaria con un mayor énfasis en aquella proveniente de los estratos socioeconómicos más pobres. La venta de viviendas en Lima y Callao ha registrado un extraordinario crecimiento durante la década recién pasada, llegando a totalizar más de 14,500 unidades, en relación al nivel del año 2000 cuando solo se vendieron algo más de 1,600 unidades de viviendas nuevas en un mercado afectado por la recesión que golpeo al país a fines de la década de los 90s. La venta

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de viviendas se multiplico por más de seis veces entre el 2000 y el 2005, y luego de un fuerte bache retomo un crecimiento moderado a partir del 2007.1

Figura N°1

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Lima: Metropolitana: Viviendas vendidas(unidades vendidas)

Fuente: Instituto CUÁNTO

El incremento de la capacidad adquisitiva de las familias ha jugado un importante rol en la

expansión de la demanda efectiva por viviendas. Entre los años 2005 a 2007 se dio un fuerte

incremento (+19%) en los ingresos promedio de las familias limeñas, expresado a precios

constantes de 2010. Este aumento ha sido más significativo para los estratos socioeconómicos

más bajos, donde el incremento llego a representar un 38% respecto al obtenido en el año

2005. Del 2007 al 2010 los ingresos familiares promedio, en términos reales, tuvieron

aumentos más moderados y hasta se redujeron en el caso de las familias pertenecientes al

quintil de ingreso más bajo.2

Cuadro N° 1

Promedio de ingreso Familiar en Lima y Callao

(a precios constantes del 2010)

Fuente: Encuesta Nacional de Hogares

1 Ver CUÁNTO 2010, con datos de CAPECO. 2 Datos de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO).

Quinti l de

ingreso2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

1 445 413 486 570 575 559 547

2 934 1,009 1,056 1,164 1,232 1,208 1,244

3 1,448 1,535 1,677 1,807 1,883 1,889 1,899

4 2,277 2,328 2,639 2,883 2,942 3,041 2,942

5 5,671 6,349 6,737 7,409 6,977 7,158 7,205

Promedio 2,152 2,319 2,517 2,766 2,721 2,769 2,766

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Al mismo tiempo, esta mejora ha significado un aumento importante en el número de sujetos

de crédito para financiamiento de vivienda a través del sistema financiero. A nivel nacional, la

colocación de créditos hipotecarios para vivienda a través del sector de banca múltiple se

incrementó en casi 140%, pasando de poco más de S/. 6,400 millones en 2005 a más de S/.

15,000 millones en 2010. Los préstamos hipotecarios han llegado a representar más del 14%

de la cartera total del sector bancario y el 3.6% del PBI nacional en 2010. Asimismo, son los

créditos que registran una tasa de morosidad menor al 1%, bastante por debajo de la

morosidad registrada en el caso de los créditos para actividades comerciales (1.3%) y por los

créditos de consumo (2.7%).

Figura N°2

Fuente: Superintendencia de Banca, Seguros y AFP

¿Y la oferta de viviendas? La oferta total de viviendas ha sido muy irregular durante la década pasada, con un fuerte crecimiento durante la primera mitad y fluctuaciones importantes hasta el 2010. En este último año la oferta de viviendas alcanzó casi las 14,400 unidades, lo que resultó ligeramente inferior a las ventas registradas en dicho año. En promedio se trata de viviendas con un área que va de 65 a 95 metros cuadrados construidas en la capital y cuyo precio oscila entre US$ 30 mil y US$ 100 mil.

-

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Banca múltiple: Evolución del crédito hipotecario para vivienda

(Millones de nuevos soles)

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Figura N°3

Fuente: Elaborado con base en datos de CUÁNTO 2010

No obstante el importante crecimiento en la oferta de inmuebles no ha resultado suficiente para satisfacer los incrementos en la demanda de vivienda en las ciudades más importantes del país y de manera particular en la ciudad de Lima. Este exceso de demanda ha traído como resultado el alza de los precios del metro cuadrado hasta niveles muy por encima de la tasa de crecimiento del ingreso familiar (el precio en nuevos soles del metro cuadrado creció alrededor de 10 puntos porcentuales por encima de los ingresos correspondientes a las familias ubicadas en el quintil superior de ingresos entre 2005 y 2010). Al 2011, la tasa de crecimiento de los precios para inmuebles parece que continúa acelerándose por lo que la brecha respecto a los ingresos familiares puede resultar aún más significativa.

Figura N°4

Fuente: CUÁNTO y ENAHO. Índice de precios calculado en base a promedios de precio en soles de m2 por distrito (CUÁNTO 2010), ponderados por la cantidad de m2 vendidos por distrito en 2008.

-

5,000

10,000

15,000

20,000

2002 2004 2006 2008 2010

Oferta Total de Viviendas(numero de viviendas)

Oferta Viviendas

80

100

120

140

160

180

200

220

2005 2006 2007 2008 2009 2010

Índices de precios de viviendas y de ingreso nominal de familias en Lima y Callao

(valores corrientes 2005=100)

Precio metro cuadrado Ingreso familiar promedio

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Entre 2005 y 2010, los precios promedio del metro cuadrado de departamento en Lima y Callao registraron un incremento acumulado de 95% (de US$ 515 a US$ 1,004). Como es de esperar existe una amplia dispersión en los precios, registrándose los mayores precios promedio en los distritos exclusivos de Lima como San Isidro, Miraflores, La Molina, San Borja y Surco. Sin embargo el incremento de precios en los últimos años es más o menos generalizado y afectó a la mayoría de distritos en una magnitud que oscila entre 90% y 120%. Durante el 2011 la escalada de precios parece que ha seguido acelerándose, el valor de un metro cuadrado de departamento en San Isidro ha aumentado en 21%, en Miraflores en 24% y en Surco en 20%. Se estima que la tendencia al alza de los precios de las viviendas en Lima y Callao parece que todavía no va a hallar un techo por ahora, sobre todo en los segmentos altos. 3 La razón que se aduce es que los ingresos de los segmentos altos siguen en aumento y que la creciente escasez de terrenos hace que sus precios suban exponencialmente. A esto se añade el hecho que los precios del metro cuadrado en Lima son todavía comparativamente menores respecto a los precios inmobiliarios vigentes en otras ciudades importantes a nivel de la región. Así, mientras en 2009 el precio/m2 en Lima se estimaba en US$ 814, en Buenos Aires se reportó un precio promedio de US$ 1,994; en Bogotá de USD 1,688; y en Santiago de Chile de USD 1,486.4

Figura N°5

Grupo A: Miraflores, San Isidro, San Borja, Surco, La Molina

Grupo B: Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel

Grupo C: Cercado de Lima, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis

Grupo D: Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos, Puente Piedra, San Martin de Porres.

Fuente: Centro de Estudios Estratégicos. En base a CAPECO y BCRP.

3 Información de CAPECO en Diario Gestión, Diciembre 2, 2011

4 Global Property Guide. 2010.

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200

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600

800

1,000

1,200

1,400

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

US

do

lare

s

Precios Promedio de Vivienda según sector urbano(US dolares por m2)

Grupo A Grupo B Grupo C Grupo D

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El acceso a vivienda Teniendo en cuenta la evolución de la demanda y la oferta de viviendas en la ciudad de Lima, resulta interesante analizar cuáles son las posibilidades de una familia de adquirir una casa o un departamento propio. En la mayoría de casos, la compra de una vivienda es posible solo si la familia puede acceder a un crédito hipotecario. Según el BBVA, en el 2008 el 80% de las viviendas que se compraron fueron financiadas por medio de hipotecas. Para ser considerado sujeto de crédito, la persona o la familia deben mantener un ingreso conyugal bruto por encima de un cierto umbral. Otros requisitos comunes a todos los programas hipotecarios son la restricción en la edad del solicitante del préstamo (no mayores a 65 años), mantener un adecuado historial crediticio y que el monto de la cuota mensual no supere el 30% ó 40% de los ingresos familiares netos del mes. Existen varias opciones de financiamiento hipotecario dependiendo de las características económicas del hogar, entre los principales están: el crédito hipotecario regular, el nuevo crédito hipotecario Mi Vivienda y el crédito Techo Propio. El primero, está orientado a las familias de clase media hacia arriba (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,400), mientras que Mi Vivienda y Techo Propio son programas del sector público para facilitar el acceso a vivienda a las familias de menores recursos (ingreso bruto conyugal mínimo de S/. 1,200 y S/. 800 respectivamente).5 En el caso de la compra vía crédito regular, el sistema financiero ofrece la posibilidad de financiar hasta el 90% del valor del inmueble ya terminado (monto mínimo de endeudamiento de S/. 32,000 o US$ 10,000) en un plazo de hasta 25 años. El límite en el valor del inmueble se encuentra restringido únicamente por la capacidad de endeudamiento del prestatario. Mi Vivienda ofrece financiar hasta el 90% del valor del inmueble con un horizonte máximo de 20 años. Éste crédito exige sin embargo que la vivienda en cuestión sea de primera venta y que el valor de construcción no supere los S/. 180,000 (esto es, el monto máximo del préstamo otorgado asciende a S/. 162,000). El atractivo adicional de Mi Vivienda es que ofrece un “bono del buen pagador” por un monto fijo de S/. 12,500, mismo que se añade a la cuota inicial entregada por el prestatario pero que se pierde en caso que el deudor se retrase en el pago de su cuota. El crédito Techo Propio financia viviendas también de primera venta, con un valor entre 5.5 y 14 UIT, que equivale a S/. 19,800 y S/. 50,400 respectivamente. El préstamos es hasta por el 60% del valor del inmueble, es decir hasta S/. 30,240.El plazo de endeudamiento es de hasta 20 años y el Estado hace entrega de un “bono familiar habitacional” por un valor máximo de 5 UIT (S/. 18,000). Además, el ingreso familiar mensual no debe exceder 0.45 UIT o S/.1,620. Bajo las condiciones de créditos descritas anteriormente y tomando la información de ingresos familiares de la Encuesta Nacional de Hogares (ENAHO) del INEI, se puede deducir la evolución del porcentaje de familias de Lima y Callao que tenían la capacidad de adquirir un préstamo hipotecario y acceder a la compra de una vivienda, dados los precios vigentes en el periodo 2005-2010.

5 A partir del 2006 y agotados los fondos inicialmente previstos por el Estado, Mi Vivienda pasó a

convertirse en sociedad anónima.

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El promedio actual de ingresos de una familia limeña es de aproximadamente S/. 2,770 mensuales y alrededor de 68% de las familias ganan eso o menos. Dadas las condiciones de los créditos, ellas no podrían acceder a una vivienda de más de S/. 130,000 (alrededor de US$ 48,000).6 Dentro de este grupo de familias, alrededor del 16% tienen ingresos netos iguales o inferiores a S/. 800, que difícilmente podrían acceder al mercado formal por no tener los ingresos suficientes para acceder aún a los sistemas financieros para vivienda más inclusivos (Techo Propio). Por lo anterior, solo el 32% de las familias limeñas tienen ingresos que les permitirían obtener un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda de al menos 130,000 soles. Sin embargo, este monto cada día corresponde a una vivienda más chica o más alejada de sus preferencias, debido al aumento generalizado en los precios inmobiliarios. Con la información disponible es posible estimar como ha cambiado la situación de acceso a vivienda tomando como ejemplo el caso de adquisición de un inmueble de 100 m2 en tres diferentes zonas de la capital en el periodo 2005-2010. Se han seleccionado distritos cuyas familias residentes están concentradas en distintos estratos socioeconómicos: un primer grupo (Grupo 1) incluye Jesús María, Lince, Pueblo Libre, Magdalena y San Miguel (nivel socioeconómico A y B), un segundo grupo (Grupo 2) está constituido por el Cercado, Rímac, Breña, y La Victoria (nivel socioeconómico C), y finalmente el tercer grupo (Grupo 3) es Carabayllo, Comas, e Independencia (nivel socioeconómico D y E). Como se observa en el Cuadro N° 2, si bien el precio de una vivienda de tales características se ha incrementado de manera importante durante el periodo de referencia, el aumento más significativo se da para el periodo 2007/10 (una variación de entre 48% a 88% dependiendo de la zona de ubicación). Cabe resaltar que como consecuencia del aumento de precios, una casa de 100 m2 que en el 2005 podía ser adquirida vía el Fondo Mi vivienda en cualquiera de las tres zonas señaladas, al 2010 posee un valor comercial que sobrepasa el límite estipulado para dicho esquema de financiamiento hipotecario (precio de venta superior a S/. 180 mil) en el caso de las dos primeras zonas. Esto deja como única opción de compra para la población de menores recursos, la posibilidad de adquirir una casa en distritos menos céntricos como Comas, Carabayllo o Independencia. Asimismo, se muestran los ingresos familiares mínimos exigidos por el sistema financiero para solventar la cuota mensual del préstamo hipotecario (la cuota, no debe ser mayor al 40% de los ingresos conyugales) y el porcentaje de hogares que disponen de dicha capacidad de pago para cada año. Al respecto, debemos hacer notar primeramente que el porcentaje de familias presentado no hace referencia a una demanda efectiva o insatisfecha; se trata únicamente del porcentaje de hogares limeños que disponen de la capacidad suficiente para comprar una vivienda de las características ya mencionadas vía financiamiento hipotecario (en el Fondo Mi Vivienda o vía crédito hipotecario regular según corresponda) independientemente de sus preferencias o necesidades habitacionales.

6 Se supone un crédito hipotecario del programa Mi Vivienda, a 20 años, con tasa de interés de 9.3% y

con una inicial de 10% del valor comercial de la vivienda, que resulta en una cuota mensual equivalente al 37% del ingreso familiar.

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Cuadro N° 2

Acceso a la vivienda en distritos de ingreso medio/alto, medio/bajo y bajo,

2005-2010

(valores en nuevos soles)

Distrito

Valor comercial de Depto. de 100 m2

Ingreso neto mínimo necesario para obtener

préstamo

Familias que ganan igual o más del ingreso mínimo

necesario

2005 2007 2010 2005 2007 2010 2005 2007 2010

1 - Jesus María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre, San Miguel

145,860 154,309 249,889 2,895 3,078 6,255 15% 23% 8%

2 - Cercado, Breña, La Victoria, Rímac, San Luis

127,050 119,566 224,985 2,488 2,325 5,633 21% 33% 9%

3 - Carabayllo, Comas, Independencia, Los Olivos

92,730 94,213 139,519 1,798 1,830 2,758 35% 45% 32%

Fuente: Estimación del CEE con base a datos de CUÁNTO Y INEI (ENAHO) Como se puede apreciar en la tabla, en el 2010 se dio una importante caída en el porcentaje de familias limeñas con poder de compra de bienes inmuebles, luego que dicha capacidad de compra se había incrementado sustancialmente entre el 2005 y 2007. Dicha caída fue más significativa para el caso de viviendas ubicadas en los distritos más caros del Grupo 1 y Grupo 2, en donde se pasó de una proporción de hogares con capacidad de pago de 23% y 33% en 2007 a 8% y 9% del total de hogares en la ciudad capital en 2010, respectivamente.

Conclusiones

A pesar del boom inmobiliario de los últimos cinco años, los aumentos generalizados en los precios de las viviendas en la capital han mermado de manera significativa la capacidad de las familias para acceder a una casa o departamento propio. Si bien existe disponibilidad de crédito hipotecario, las condiciones de pago para acceder a él conjuntamente con el mayor valor comercial de los inmuebles, hace que las cuotas mensuales resultantes de los créditos de más largo plazo superen los límites de endeudamiento aceptados por el presupuesto de la mayoría de hogares.

Esta situación ha ocasionado que el porcentaje de familias limeñas con capacidad de acceso a compra de viviendas haya disminuido sustancialmente entre los años 2007 y 2010. Como consecuencia, en 2010 se registra una menor proporción de familias en posesión de casa propia (de 73% en 2005 a 66% en 2010) respecto de aquellas que optan por vivir en una vivienda alquilada (de 11% a 15% durante el mismo periodo).

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Cuadro N° 3

Situación de Ocupación de Viviendas en Lima y Callao

(% del total de familias)

*Vivienda cedida por centro de trabajo, institución u otro hogar. Fuente: ENAHO (INEI)

Recientemente, el sistema bancario ha comenzado a examinar las posibilidades de facilitar una

mayor apertura en el acceso al crédito mediante la ampliación del plazo estipulado para los

créditos hipotecarios así como a sistemas de leasing inmobiliario. Esta solución se orientaría al

creciente número de hogares que ha dejado de calificar para un préstamo hipotecario

convencional para adquirir viviendas en zonas no muy alejadas de su preferencia.

Tipo de Ocupación 2005 2010

Propietario 73% 66%

Inquilino 11% 15%

Usuario* 16% 19%

Total 100% 100%

*Vivienda cedida por centro de trabajo, institución u otro hogar.

(% del total de familias)