Obarrio (Final)
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Estudio Integral de Obarrio Italia M. Sánchez. Cédula E-8-92332. Licenciada en Sociología, Universidad de La Habana, Cuba, 1998 Joel I. Jimenez J., Cédula 8-745-201, Licenciado en Arquitectura, Universidad de Panamá, 2008 ACTO PÚBLICO No.2008-0-04-045-08-CM-002301
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Estudio integral de Obarrio
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Estudio Integral de Obarrio
Italia M. Sánchez. Cédula E-8-92332. Licenciada en Sociología, Universidad de La Habana, Cuba, 1998
Joel I. Jimenez J., Cédula 8-745-201, Licenciado en Arquitectura, Universidad de Panamá, 2008
ACTO PÚBLICO No.2008-0-04-045-08-CM-002301
Índice
Resumen Antecedentes Actividades La Ciudad de Panamá Obarrio Conclusiones Recomendaciones Propuesta Final Bibliografía Anexos
Resumen
AntecedentesEl sector de Obarrio, al igual que el resto del corregimiento de Bella Vista, ha sido invadido por un auge constructivo único, incluso si se le compara con los niveles de esta actividad en el país para el mismo año.
Los terrenos han cobrado un valor inusitado. Se derrumban antiguas casas y edificios para levantar altísimas torres de fachadas de vidrio, formas simples y escasez de ornamentos.
Como parte de este ímpetu constructivo, la infraestructura de la urbanización ha comenzado a dar señales de alerta y ya se están haciendo notorios los problemas que acarrea la excesiva demanda de una población cada vez más concentrada.
El fenómeno ya ha sido analizado por arquitectos como David Samudio, Álvaro Uribe y Manuel Trute, estableciendo la incapacidad de la infraestructura de dar respuesta a la concentración de población que se está dando como parte del desarrollo vertical de las nuevas edificaciones.
En el presente estudio analizamos el sector de Obarrio en varios aspectos para proponer un uso del sector que le aporte valor a la ciudad de Panamá como un todo
Actividades
Para este estudio se realizaron las siguientes actividades:
1. Revisión bibliográfica.
2. Inspección física del sector.
3. Entrevistas con vecinos y comerciantes de Obarrio.
4. Entrevistas con técnicos y funcionarios del IDAAN, MIVI, ATTT, Municipio de Panamá y Junta Comunal de Bella Vista.
5. Elaboración de planos actualizados de uso real del suelo
6. Elaboración de una propuesta de aprovechamiento de Obarrio en beneficio de la Ciudad de Panamá.
La Ciudad de Panamá
La Ciudad de PanamáLímites a su crecimiento
Desde sus inicios, el crecimiento extensivo de la Ciudad de Panamá estuvo limitado por la escasez de tierras.
La ciudad de Panamá creció físicamente alargándose en extensión, por la estrechez causada por la antigua Zona del Canal y la bahía de Panamá, lo que ha generado una infraestructura vial extensa hacia el noreste.
La ciudad de Panamá nace a la entrada del canal y a la orilla del océano Pacífico a 0 MSNM que es su elevación más baja; la cual se va extendiendo hacia el este y el norte, en una región plana y ventilada la cual poco a poco se eleva a una altitud promedio de 30 MSNM en la ciudad.
La Ciudad de PanamáEvolución
Crecimiento Limitado• E
scasez de Tierras por los límites que impone el mar y el canal de Panamá.
• Crecimiento alargado hacia el noreste.
Rechazo a la Planificación• E
l Mercado sentó las pautas al crecimiento
Trazado• I
rregular
• Desarrollos individuales de fincas privadas
Un Nodo Central
con Asentami
entos Dormitorio que al crecer se
van integrando al resto
de la ciudad
La Ciudad de PanamáCaracterísticas del crecimiento
En el modelo de urbanización en la ciudad de Panamá, el mercado dirigió el proceso, rechazó la planificación y se orientó hacia el aprovechamiento de la ciudad como fuente de beneficio económico individual.
El trazado de la ciudad de Panamá es irregular, respondiendo a desarrollos particulares de fincas privadas.
Ciudad de PanamáCentro Urbano
Alrededor del centro histórico de la ciudad de Panamá se concentran los nodos políticos, financieros y comerciales más importantes del país.
Centro Político
Centro Comercial
Centro Financiero
Centro Recreativo
Centro Histórico
Ciudad de PanamáCentro Urbano
Alrededor del centro histórico de la ciudad de Panamá se concentran los nodos políticos, financieros y comerciales más importantes del país.
El Centro Financiero, conocido como Área Bancaria constituye lo que se denomina CBD (Central Business District), un área destinada a actividades financieras y de servicios muy especializados y de alto coste.
La Vía España, una de las principales arterias comerciales de la ciudad, converge también hacia el centro histórico y es una de las principales vías de transporte de la ciudad.
La Ciudad de PanamáTendencias de Crecimiento
La vecindad con estos espacios fuertemente orientados a la actividad económica ha dado paso a la ocupación de espacios de baja densidad residencial para construir nuevas edificaciones con más capacidad.
En ese caso se encuentran los corregimientos de Calidonia, San Francisco y Bella Vista, cuyo valor histórico y urbanístico ha sido agredido por el nuevo ímpetu constructivo, al extremo, que el Instituto Nacional de Cultura ha tenido que declarar un área Bella Vista como Zona de Interés Cultural para así facilitar la protección de sus valores históricos, arquitectónicos, urbanísticos y paisajísticos.
DEMOLIDA
La Ciudad de PanamáCentro Urbano
Recientemente se ha desarrollado impetuosamente el skyline: una serie de rascacielos que se agrupan siguiendo la línea costera.
El skyline cada vez es más denso y penetra más hacia la zona cercana al centro de la ciudad.
Ciudad de Panamá
En la ciudad de Panamá se construyen actualmente los edificios más altos de Latinoamérica.
En conjunto con otras obras de menor escala, el sector de la construcción es uno de los más pujantes de la economía panameña, demandando gran cantidad de fuerza laboral y propiciando la generación de otras actividades económicas paralelas.
Panamá 2010, MontajeFuente: http://www.skyscrapercity.com/showthread.php?p=23617884
Más Cerca…
Más Rápido…
Más Alto…
Más Costoso
Obarrio
Análisis Físico
Obarrio
Análisis FísicoUbicación
Límites
Obarrio se encuentra ubicado en el corregimiento de Bella Vista, uno de los más céntricos de la ciudad de Panamá y que cuenta con los más altos niveles de ingreso en toda la República.
Según la Contraloría General de la República de Panamá los límites de Obarrio son:
La vía España El río Matasnillo La calle 53a. Este
Colinda con los sectores de Campo Alegre y el Carmen y con el corregimiento de San Francisco.
Análisis FísicoUbicación
Entorno
Ubicado en el corazón del CBD panameño.
Por su ubicación se encuentra fácilmente interconectado con el resto de la ciudad y actúa como un corredor entre la Vía España y la calle 50 facilitando el acceso al área bancaria.
El área es plana, con algunas ondulaciones. Hacia el río Mantasnillo tiene una pequeña pendiente.
Análisis FísicoHidrografía
Río Matasnillo
Obarrio se encuentra rodeado en sus dos terceras partes por el río Matasnillo, que en el pasado era considerado uno de los atractivos de la ciudad de Panamá.
Se ha comprobado que el Río Matasnillo esta contaminado por el vertimiento incontrolado de todo tipo de desechos: sólidos y líquidos, hospitalarios, comerciales e industriales, aguas residuales, servidas y negras, etc.
La contaminación en el Río Matasnillo por desechos sólidos, en conjunto con el deficiente estado de alcantarillados y desagües en Panamá son los causantes de los desbordamientos que se experimentan en el área de su cuenca, incluyendo Obarrio.
Los malos olores que emanan del río afectan la calidad de vida en el área cercana.
La abundante existencia de coliformes fecales constituye un riesgo para la salud de quienes permanecen en áreas cercanas al río pues se pueden presentar enfermedades gastrointestinales.
Como parte del saneamiento de la Bahía de Panamá se están instalando las colectoras, que deben mejorar la contaminación de los ríos de la capital.
Como parte del saneamiento de la Bahía de Panamá se están instalando las colectoras, que deben mejorar la contaminación de los ríos de la capital.
Análisis FísicoUrbanización
Características de la Urbanización Juan Franco
La urbanización data del año 1957, cuando el crecimiento de la ciudad facilitó la cercanía con los terrenos del antiguo hipódromo.
Los promotores dejaron establecido un concepto de barriada de suburbio típica de los años 50´s que se caracterizaba por:
Trazado ortogonal en forma de retícula donde las calles se cortan en ángulo recto. Es muy fácil de comprender para el visitante, sobretodo si se le suma el hecho de que las calles tienen una numeración continua.
Calles estrechas, de dos paños, sin espacios para estacionamientos públicos.
Lotes amplios, como opción a las áreas más pobladas que ocupaban el centro de la ciudad.
Amplias viviendas de alto costo, con excelente ventilación e iluminación naturales y espacios para jardines y patios. Muchas de las casas no están cercadas, lo cual le añade un ambiente familiar a la urbanización.
Aceras bien definidas, con anchos espacios para grama y arbustos. El marcado de la circulación
peatonal está separado de la calle.
Zonas comerciales y residenciales de alta densidad hacia la periferia de la barriada, en la Vía España, Vìa Brasil y Calle 50.
Residencias que fueron premiadas por su calidad y diseño innovador:
Residencia del Dr. Manuel M. González R. En la urbanización“Juan Franco”.
Residencia del Sr. Richard Novey. En Urbanización
“Obarrio”.
Residencias que fueron premiadas por su calidad y diseño innovador:
Residencia del Dr. Manuel M. González R. En la urbanización“Juan Franco”.
Residencia del Sr. Richard Novey. En Urbanización
“Obarrio”.
Identidad Comunitaria
Obarrio
Identidad ComunitariaLo que caracteriza a Obarrio
Características de Obarrio que lo distinguen del resto de la Ciudad.
1. Lo verde.
2. La cercanía a todo.
3. Privacidad. Silencio.
4. Limpieza.
5. Viviendas unifamiliares.
6. Edificios con “buen ambiente”.
7. Casas y jardines con adecuado mantenimiento y en buen estado de conservación.
8. Los vecinos se conocen entre sí.
9. Población muy educada y comedida. No ocurren bullicios, griterías ni altercados entre vecinos o en las familias.
10. Una comunidad organizada y altamente participativa, con su propia personería jurídica vecinal.
Identidad ComunitariaLo que se está perdiendo
1. Lo verde.
2. Privacidad. Hay mucha afluencia de desconocidos.
3. Silencio. Además de la presencia de equipo pesado y el alto tráfico vehicular, la disminución de las áreas verdes ha mermado la absorción del ruido.
4. Limpieza. Las calles están sucias.
5. Arquitectura. Las viviendas unifamiliares están siendo sustituidas por edificios de gran altura.
6. Ornato. Como consecuencia de la crisis financiera algunos proyectos se han detenido, dejando lotes baldíos, movimientos de tierra y escombros.
Comunidad
Obarrio
ComunidadEstadísticas de Población y Vivienda
Los datos disponibles actualmente datan del censo del año 2000. Según éste, el comportamiento de Obarrio se distinguía sustancialmente del resto del país, y del propio corregimiento de Bella Vista:
Como se aprecia en la tabla, el corregimiento de Bella Vista tenía unos indicadores de equipamiento de vivienda muy por encima del resto del país.
Aún más elevados eran los indicadores de Obarrio, donde no se encontraban viviendas desprovistas de servicios de agua potable, electricidad, gas.
El número de viviendas sin equipamiento de radio, televisión y teléfono residencial era menor que el del corregimiento de Bella Vista y mínimo con respecto al resto del país.
ALGUNAS CARACTERÍSTICAS DE LAS VIVIENDAS
TOTALCON PISO DE
TIERRASIN AGUAPOTA
BLESIN SERVICIO
SANITARIOSIN LUZ ELÉC
TRICACOCINAN CON
LEÑACOCINAN CON
CAR BÓNSIN TELEVISOR SIN RADIO
SIN TELÉFONO RESI DEN CIAL
PANAMA442,768 11,292 4,258 6,101 12,441 6,957 133 35,301 58,497 193,590
2.55% 0.96% 1.38% 2.81% 1.57% 0.03% 7.97% 13.21% 43.72%
BELLA VISTA8,874 2 1 0 4 1 0 170 413 555
0.02% 0.01% 0.00% 0.05% 0.01% 0.00% 1.92% 4.65% 6.25%
OBARRIO1,816 0 0 0 0 0 0 22 80 105
0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 1.21% 4.41% 5.78%
ComunidadEstadísticas de Población y Vivienda
En el año 2000, el sector de Obarrio tenía 2.9 habitantes por vivienda, frente a 3.9 en el resto del país.
La mediana de edad superaba en 7 años a la nacional, lo que denota una población levemente más envejecida.
Esto está fuertemente relacionado con la calidad de vida.Obarrio se destaca por su población altamente instruida, que en promedio supera los 12 años de educación aprobados.
En toda Panamá, el promedio era de 8.9 años aprobados.
Este alto nivel educativo repercute directamente en un bajo porcentaje de desocupación entre la población de 10 y más años.
Los ingresos de Obarrio lo situaban entre los más altos del país. La mediana de ingreso individual era de B./ 846.20, en un año en que el salario mínimo aún estaba por debajo de 263 dólares para el sector privado.
PRINCIPALES INDICADORES SOCIODEMOGRÁFICOS Y ECONÓMICOS DE LA POBLACIÓN DE LAS LOCALIDADES URBANAS DE LA REPÚBLICA,
PROMEDIO DE
HABITANTES POR
VIVIENDA
PORCENTAJE DE
POBLACIÓN MENOR DE 15
AÑOS
PORCENTAJE DE
POBLACIÓN DE 15 A 64
AÑOS
PORCENTAJE DE
POBLACIÓN DE 65 Y MÁS
AÑOS
ÍNDICE DE MASCULINIDAD
(HOMBRES POR CADA 100
MUJERES)
MEDIANA DE EDAD DE LA POBLACIÓN
TOTAL
PROMEDIO DE AÑOS
APROBADOS (GRADO MÁS
ALTO APROBADO)
PORCENTAJE DE
ANALFABETAS (POBLACIÓN DE 10 Y MÁS
AÑOS)
PORCENTAJE DE
DESOCUPADOS (POBLACIÓN DE 10 Y MÁS
AÑOS)
MEDIANA DE INGRESO
MENSUAL DE LA POBLACIÓN OCUPADA DE
10 Y MÁS AÑOS
MEDIANA DE INGRESO
MENSUAL DEL HOGAR
PORCENTAJE DE HOGARES
CON JEFE HOMBRE
PORCENTAJE DE HOGARES
CON JEFE MUJER
PROMEDIO DE HIJOS
NACIDOS VIVOS POR
MUJER
PANAMA 3.9 28.64 65.46 5.90 96.2 26 8.9 2.56 13.91 332.7 535.0 71.64 28.36 2.1
BELLA VISTA
2.9 16.16 72.44 11.40 81.3 33 12.8 0.61 5.88 912.4 1,825.5 65.07 34.93 1.4
OBARRIO 2.9 17.58 70.60 11.82 74.9 33 12.7 0.44 5.43 846.2 1,837.0 65.36 34.64 1.5
ComunidadProyecciones de Población y Vivienda
Todos los métodos de estimación de población parten de los censos anteriores y el método asume que en el período proyectado cada área aportará la misma proporción que aportó en el período intercensal anterior.
En el caso de Panamá, los dos últimos censos fueron en el 1990 y en el 2000.
El corregimiento de Bella Vista parte de una población de 29,223 personas en el año 2000 y se obtiene una proyección de 34,058 personas para el año 2009.
Asimismo, la densidad de población proyectada para el 2010 es de 7,717.9 habitantes por Km2 , mientras en el año 2000 la densidad era de 6,510.8 habitantes por Km2
Estas proyecciones no pudieron prever el tipo de crecimiento habitacional que tendría Bella Vista con posterioridad al último censo, por lo que existen altas probabilidades de que, que tanto la densidad de población como el total de habitantes sean muy superiores a lo proyectado para el corregimiento de Bella Vista.
ComunidadCalidad de Vida
Para los residentes en Obarrio, Calidad de Vida es:
Tener espacios verdes.
Tranquilidad
Silencio
Poder ir caminando a los comercios e instituciones.
Ventilación
Iluminación natural
Higiene
ComunidadCalidad de Vida
Elementos que están afectando la calidad de vida en Obarrio:
Pérdida de las áreas verdes
Proliferación de letreros
Sensación de vivir “enlatados”
Ruido ocasionado por el equipo pesado de la construcción y por el uso de las calles locales como vías principales.
Los edificios altos que bloquean la brisa y la luz.
Congestión vehicular y falta de estacionamientos.
Aumento en los niveles de criminalidad.
Infraestructura
Obarrio
InfraestructuraAcueducto
El 100 % de las viviendas tiene cobertura de acueducto.
El mejoramiento del sistema de acueducto aumentó la presión de agua con el fin de garantizar el suministro, pero esto ocasiona frecuentes roturas en las viejas tuberías.
La demanda de agua ha crecido sustancialmente por el cambio de barriadas que anteriormente eran residenciales y que se han convertido en sectores de alta densidad.
Con los nuevos proyectos los vecinos han notado que la presión del agua es más baja, y en algunos casos han quedado sin agua por horas o días.
Los edificios nuevos, por lo general, tienen tanques de reserva de agua.
InfraestructuraAcueducto
Presión del agua más baja y falta de agua por horas, incluso días.
Tanques de Reserva en los
Nuevos Edificios
Aumento en la Demanda de Agua por el
aumento de la población.
Aumento de la Presión del agua para
garantizar el suministro
Roturas en las tuberías viejas
InfraestructuraAlcantarillado
En general, el sistema de alcantarillado sanitario en la Ciudad de Panamá no recibe el mantenimiento apropiado, motivo por el cual ocurren inundaciones en días muy lluviosos.
Al cambiar los usos residenciales de baja densidad, donde la superficie
ocupada se mantiene por debajo del 60 % y pasar estos a alta densidad, ocupando cerca del 100 % del área, se disminuye la superficie permeable que facilita de manera natural el desagüe.
Al disminuir las áreas verdes que drenan el agua de lluvia, y disminuir la luz solar que participa de la evaporación, aumenta el volumen de agua que se canaliza a través del alcantarillado.
Las partículas sólidas provenientes de las demoliciones y la construcción han ido sedimentándose y actúan como un tapón que impide la salida de las aguas.
InfraestructuraAlcantarillado
Ya han ocurrido inundaciones en las siguientes calles:
La avenida Ricardo Arango entre las calles 57 y la 61, al igual que el final de cada una de estas calles al desembocar en la Ricardo Arango.
La avenida Samuel Lewis entre las calles 55 y 59
La calle 59 entre la ave. Samuel Lewis y la Ricardo Arango el agua servida retorna por las alcantarillas porque los desagües están tapados en un punto más adelante.
InfraestructuraAlcantarillado
Falta mantenimiento al
sistema
de Alcantarillado Sanitario.
Disminución de la
permeabilidad del suelo,
por la
mayor ocupación.
Disminución de la luz solar que
participa de la evaporación
Escaso control de sedi
mentos
en las obras en construcción
Aumenta el volumen de agua que se canaliza a
través del alcantarillado
Inundaciones
InfraestructuraElectricidad y Telecomunicaciones
PANAMA BELLA VISTA
SIN TELÉFONO RESI DEN CIAL
193590 555
SIN LUZ ELÉC TRICA 12441 4
SIN RADIO 58497 413
SIN TELEVISOR 35301 170
25,000
125,000
225,000
Panamá y Bella Vista
BELLA VISTA OBARRIO
SIN TELÉFONO RESI DEN CIAL 555 105
SIN LUZ ELÉC TRICA 4 0
SIN RADIO 413 80
SIN TELEVISOR 170 22
50
250
450
Bella Vista y Obarrio
Vialidad
Obarrio
VialidadTransporte Público
La Vía España, encauza el transporte público desde las afueras de la ciudad hacia el centro histórico.
La Calle 50 permite la salida de los buses que vienen del centro de la ciudad hacia las afueras.
Esto hace de Obarrio un punto altamente accesible desde cualquier parte de la ciudad usando el transporte público.
Muchos usuarios del transporte público utilizan las facilidades peatonales de Obarrio para ir de la Vía España a calle 50 y viceversa.
VialidadRed Vial
Hacia el interior de Obarrio el eje primordial lo constituye la Ave. Samuel Lewis que junto a la Ave. Ricardo Arango (o Ave. 3ra Sur) constituyen las avenidas fundamentales dentro del área.
En la malla vial de Obarrio se pueden diferenciar cuatro calles transversales que dan la conectividad entre las vías principales Vía España y Calle 50 y concentran la mayor parte del tránsito:
La calle 57 comunica directamente la Calle 50 con Vía España, incluso permite pasar a El Carmen.
La calle 58 en sentido opuesto hacia calle 50. La calle 56 accede directamente al corredor Sur. La calle 54 que desemboca directamente a calle 50
VialidadRed Vial
Todas estas calles son clasificadas por la ATTT como calles “secundarias”, diseñadas para acceso local al interior de la barriada y no para interconexión con las principales.
El desarrollo comercial del entorno, desprovisto de una ampliación consecuente de las vías de acceso y los desvíos ocasionados por las obras de la cinta costera han forzado a que estas calles secundarias canalicen diariamente gran flujo vehicular generándose severos congestionamientos en varias intersecciones.
Por ejemplo, en el horario de la tarde, pueden llegar a contabilizarse 600 carros intentando cruzar la intersección de la calle 56 con calle 50.
El cambio de doble vía a one way ha facilitado el tránsito vehicular, pero ha propiciado el exceso de velocidad.
VialidadEstado de las calles.
Las calles fueron carpeteadas recientemente, por lo que se encuentran en buen estado, aunque ya se notan los daños ocasionados más recientemente por el equipo pesado que circula en el área.
También están bien delimitados los paños y existe señalización de tránsito.
En algunos cruces peligrosos la ATTT ha delimitado con boyas para obligar a los carros a doblar o seguir organizadamente.
VialidadEstacionamientos
La urbanización original,
pensada como área fundamentalmente residencial, carece de la cantidad de estacionamientos necesarios para un área comercial.
Hay pocos estacionamientos en general, y no hay estacionamientos públicos.
VialidadEstacionamientos
Es notoria la escasez de estacionamientos que hace
que:
Los carros se mantengan en la vía por más tiempo buscando donde estacionar y aumentando el aforo vehicular.
Se estacionen sobre aceras y áreas verdes, generando un problema de ornato que es la colocación por parte de los vecinos afectados, de obstáculos de diferentes tipos que impidan la subida del carro a la acera.
Invadan parte de los patios y jardines de las casas que permanecen sin cercas.
Ocupen parte de las calles, incluso se encuentran carros estacionados a ambos lados de la calle dejando espacio para que pase solo un carro.
Video
VialidadEstacionamientos
El Centro Comercial Plaza
Obarrio, contribuyó con la infraestructura vial, haciendo un paño dentro de su finca.
Sin embargo, éste es usado como estacionamientos.
VialidadAforo Vehicular
En las mediciones de aforo se puede apreciar que el tráfico es elevado a cualquier hora del día, aunque hay momentos pico para determinadas intersecciones.
En el horario de la mañana, la mayor concentración ocurre en las intersecciones de Vía Brasil para entrar a la Ricardo Arango y a la Abel Bravo, por el flujo que viene desde las afueras de la ciudad y que busca un atajo para llegar al centro.
Las calles 60, 59 y 57 presentan mayor tráfico en el horario de la mañana que en el de la tarde siendo utilizadas para incorporarse a Vía España
VialidadAforo Vehicular
AM
VialidadAforo Vehicular
El problema se torna extremo en horas de la tarde, cuando el flujo vehicular que busca incorporarse al corredor Sur compite con el que viene por la calle 50 que también se duplica con respecto al horario matutino.
En un día de semana pueden llegar a contabilizarse 600 carros intentando cruzar la intersección de la calle 56 con calle 50.
En la tarde, el volumen se duplica en la calle 50. Esto dificulta la incorporación de los carros que vienen por las calles 58 y 60.
Los vehículos llegan a pasar hasta 20 minutos en la fila para llegar al cruce.
Video
VialidadAforo Vehicular
PM
Vialidad
Transporte Público• Fácilmente
accesible en transporte público por la Vía España o por Calle 50.
Facilidades peatonales• Aceras
separadas de la calle.
• Conectividad Calle 50-Vía España
• Pasos peatonales señalizados.
Red Vial• Formada por
calles “secundarias”
• Calles estrechas, de dos paños.
• Utilizadas como vías “principales”
Estacionamientos• No hay
estacionamientos públicos.
• Los comercios no disponen de suficientes estacionamientos.
• Los carros quedan dando vueltas buscando dónde estacionar.
• Se estacionan en las aceras.
Aforo Vehicular• Las calles
secundarias están canalizando el tráfico que se mueve entre las principales.
• Gran flujo vehicular que genera severos congestionamientos en varias intersecciones.
Espacios Públicos
Obarrio
Espacios PúblicosParque Harry Strunz El parque ofrece una valiosa
alternativa de sano esparcimiento, no solo para los residentes en el sector sino para visitantes.
Está equipado con bancos y senderos, donde se hace muy agradable realizar caminatas.
Las áreas deportivas se encuentran cercadas, lo cual las mantiene relativamente protegidas del vandalismo.
Tiene un considerable espacio destinado a juegos infantiles, sin embargo, en varias visitas realizadas no encontramos ni un solo niño jugando en estas instalaciones. Esto puede ser una consecuencia del cambio en la composición de la población, que en el sector es fundamentalmente adulta. Lamentablemente, algunos equipos del parque se encuentran en mal estado y la obra que se construye en la cuadra lateral, se ha apropiado de parte de él para colocar materiales.
Espacios PúblicosAceras
La mayoría de las calles de Obarrio están equipadas con aceras. Esto es algo bastante inusual en Panamá, donde se prioriza el espacio privado y no abundan las facilidades peatonales.
En Obarrio las aceras se componen de un sendero pavimentado estrecho con un área verde que la separa de la calle.
El peatón siempre está a una distancia prudencial del tráfico vehicular.
Espacios PúblicosAceras
En muchos tramos es imposible transitar por las aceras. Los principales motivos son:
1. Roturas2. Autos estacionados3. Materiales de construcción
depositados en la acera.4. Puestos de venta ubicados en la
acera.
Espacios PúblicosAceras
Existen aceras en todas las calles.
• Esto es algo bastante inusual en Panamá, donde se prioriza el espacio privado y no abundan las facilidades peatonales.
Estructura de las aceras
• Un sendero pavimentado estrecho con un área verde que la separa de la calle. • El peatón siempre está a una distancia prudencial del tráfico vehicular.
Situación de las aceras.
• Roturas• Autos estacionados• Materiales de construcción depositados en la acera.• Puestos de venta ubicados en la acera.• Basura.
Áreas Verdes
Obarrio
Áreas Verdes
La contribución de Obarrio a las áreas verdes capitalinas se aprecia claramente al ver una foto aérea de la ciudad de Panamá.
Todo Obarrio es un gran jardín donde se disfruta la mezcla de una exuberante variedad de grama, flores, arbustos y árboles de gran porte y fronda.
Los jardines, tanto los interiores como los exteriores a las viviendas, se caracterizan por su amplitud y movimiento, encontrando sorprendentes combinaciones de colores y tamaños de las plantas.
Áreas VerdesJardines
Las aceras, al disponer de un ancho espacio para grama y arbustos, se integran como una extensión de las arboledas y jardines particulares.
En estos espacios públicos es posible deleitarse con variedad de palmas, buganvillas y flamboyanes.
Al no haber muchas casas cercadas, los retiros funcionan como un espacio intersticial, donde es posible para el forastero disfrutar de la belleza de las plantas de los jardines privados.
Áreas VerdesArboledas Urbanas
Entre la Ave. Samuel Lewis y la calle 50 se puede constatar la gran cantidad de árboles y arbustos que crece en patios y jardines.
Estos elementos vegetales constituyen una reserva arbórea de inestimable valor que forma parte del patrimonio medio ambiental y cultural de la ciudad, lo que implica que sea de interés público su protección y conservación como “pulmón verde” dentro del área de mayor crecimiento vertical de Panamá.
Particularmente se encuentran tres manzanas completas de áreas verdes y arboledas, y no se vuelve a encontrar un área así hasta el Parque Omar.
Funciones de las arboledas urbanas:•Dan atractivo a la ciudad. •Rompen la monotonía de los edificios. •Sirven de orientación y referencia geográfica. •Proporcionan albergue a gran cantidad de especies animales, entre ellas muchas aves migratorias.
Funciones de las arboledas urbanas:•Dan atractivo a la ciudad. •Rompen la monotonía de los edificios. •Sirven de orientación y referencia geográfica. •Proporcionan albergue a gran cantidad de especies animales, entre ellas muchas aves migratorias.
Funciones de las arboledas urbanas:•Mejora del microclima urbano•Mejora la calidad del aire mediante la producción de oxígeno. •Amortiguar el ruido de la ciudad. •Retienen una parte del agua de las lluvias, impidiendo que ésta llegue al sistema de alcantarillado.
Funciones de las arboledas urbanas:•Mejora del microclima urbano•Mejora la calidad del aire mediante la producción de oxígeno. •Amortiguar el ruido de la ciudad. •Retienen una parte del agua de las lluvias, impidiendo que ésta llegue al sistema de alcantarillado.
Áreas VerdesArboledas Urbanas
Arboledas en la Ciudad de Panamá
Parque Omar Jardín de PazMarcasa ObarrioLa Cresta Chanis
Áreas VerdesRiesgo para las Arboledas
Una de estas manzanas es el parque Dr. Harry Strunz, que constituye un espacio importante en el área por ser el único de uso público en toda la calle 50. Además está equipado con canchas deportivas y senderos adecuados para realizar caminatas.
El lote correspondiente al parque mantiene la zonificación P, reservada para Usos públicos y comunales.
Las otras dos manzanas, de dominio privado, tienen una zonificación RM3C2, la cual permite la construcción de cualquier tipo de edificación.
Este mismo lote, en el año 2008 mantenía una zonificación C2, correspondiente a Comercial de Alta Intensidad por lo que se nota una tendencia a aumentar su capacidad constructiva poniendo en riesgo la irremplazable vegetación del lugar.
Este mismo lote, en el año 2008 mantenía una zonificación C2, correspondiente a Comercial de Alta Intensidad por lo que se nota una tendencia a aumentar su capacidad constructiva poniendo en riesgo la irremplazable vegetación del lugar.
Áreas VerdesFauna
Este entorno verde es UN REFUGIO propicio para la vida de diferentes especies animales que aportan colorido y una sonoridad sin igual tanto a los patios como a las avenidas.
Allí conviven libremente ardillas, loros, azulejos, carpinteros, y según los residentes, “en una época los monos paseaban por los patios”.
En algunos Estudios de Impacto Ambiental presentados para nuevos proyectos, hemos visto la tendencia a minimizar la importancia de las áreas verdes y de la fauna que la habita. Argumentos como “allí solo hay hormigas”, resultan poco consistentes con la importancia de la biodiversidad o denotan desconocimiento por parte de quien los hace.
Video
Ornato
Obarrio
OrnatoLetreros
El contenido visual de los letreros también es otro elemento que agobia.
Cada vez tratan de ser más llamativos y distraen la atención de los conductores.
En el recorrido por el interior Obarrio no encontramos letreros con contenido sexual o violento, pero sí en los límites del sector.
Los anuncios publicitarios constituyen una forma de contaminación visual al perturbar o impedir la visualización de un sitio y romper la estética general del paisaje.
Los anuncios publicitarios constituyen una forma de contaminación visual al perturbar o impedir la visualización de un sitio y romper la estética general del paisaje.
OrnatoBasura
La basura que depositan los hogares y negocios se recoge diariamente por la DIMAUD.
No existen basureros para uso público.
Los escombros que quedan luego de las demoliciones funcionan como un basurero espontáneo, incitando al público a tirar allí la basura.
OrnatoBasura
Aunque la recogida de basura se realiza diariamente, se encuentra mucha basura dispersa en las calles, aceras, incluso en los jardines privados cercanos a la calle.
Esto se ve principalmente en las cercanías de las obras en construcción y los comercios.
El sector no cuenta con un restaurante de precios populares, por lo que muchos trabajadores acuden a los vendedores ambulantes a comprar sus alimentos y al no existir basureros de uso público, tiran los empaques en la calle.
OrnatoDeterioro Urbano
Ante la invasión a los espacios públicos y privados algunos vecinos han optado por poner piedras para impedir la subida de los carros que buscan estacionamientos.
Esta práctica rompe con la estética del barrio.
Ornato
Letreros•Filas ininterrumpidas de vallas publicitarias. •Impiden la visualización del entorno.•Distraen la atención de los conductores.•Rompen la estética general del paisaje.
Basura•No existen basureros de uso público•Los lotes baldíos funcionan como “basureros espontáneos”. •Basura dispersa por calles, aceras y jardines.
Deterioro Urbano•Aceras y calles con daños y roturas•Soluciones precarias para impedir la subida de los carros a la acera. •Sensación de “bombardeo”
Vendedores Ambulantes
Obarrio
Vendedores Ambulantes
El creciente uso comercial del área y las obras atraen a los vendedores ambulantes para ofrecer sus productos comestibles a la gran cantidad de personal que labora en el sector.
Estos alimentos se entregan en cartuchos, vasos y platos plásticos que no siempre son depositados en la bolsa de basura destinada a ellos.
Esta práctica se refuerza ante la ausencia de fondas y restaurantes formales que ofrezcan alimentos a precios bajos.
Vendedores Ambulantes
Los platos, vasos, cubiertos y cartuchos plásticos son tirados en cualquier sitio, preferentemente en algún depósito de escombros.
Sin embargo, los vecinos consideran que “se están ganando la vida honradamente” que se les debe permitir comercializar sus productos, pero que se debe buscar la forma de que tengan un lugar donde depositar la basura.
Vendedores Ambulantes
En la intersección de calle 50 con Vía Brasil se practica la venta ambulante de frutas y verduras.
Estos vendedores dejan abandonada la merma de sus mercancías en cualquier lugar, o los depositan en basureros privados.
Vecinos de La Manzana de Obarrio, en calle 61 ya han sido multados por esta basura.
Para la ATTT, constituyen una de las causas que acentúan los problemas de tránsito, pues muchos vehículos se detienen en medio de la calle para realizar su compra.
Algunos carritos de venta ocupan parte de las calles, aceras y áreas verdes.
Aunque la venta está orientada a desayuno y almuerzo, algunos de ellos dejan sus carros en el punto de venta con el objetivo de conservar “el puesto”.
Vendedores Ambulantes
Zonificación
Obarrio
ZonificaciónPlan Metropolitano
Sector Nº2 Bella Vista- San Francisco Suro Descripción General y LímitesEste sector cubre todo el corregimiento de Bella Vista y la parte sur del corregimiento de San Francisco, que incluye Punta Paitilla. En este sector se concentra el nodo de empleo más importante de la ciudad, reuniendo actividades públicas y privadas que lo convierten en el corazón de la ciudad. Sus límites son los siguientes: partiendo de un punto ubicado sobre la Vía Israel, en las inmediaciones del Centro de Convenciones Atlapa, se sigue la vía hasta la estación de bombeo de aguas negras del IDAAN; de aquí se sigue el curso del Río Matasnillo hasta la Vía Simón Bolívar, se continúa la vía hacia el sur hasta la Calle Martín Sosa; se sigue por esta con orientación sudeste hasta la Vía España, de donde se continúa al sur hasta Calle 43, bajando por esta hasta la Avenida Balboa , de donde se continúa hacia el este por todo el litoral de la Bahía de Panamá, incluyendo los futuros rellenos del proyecto Punta Pacífica, de la empresa mexicana ICA. De aquí en adelante se toma el alineamiento del Corredor Sur, para llegar al punto original.El sector colinda al norte con el Sector Nº4, al este con el Nº3, al sur con la Bahía de Panamá y al oeste con el Sector Nº1.
o Objetivos GeneralesFrenar la tendencia de concentración en el nodo central y propiciar la descentralización.
ZonificaciónPlan Metropolitano
Sector Nº2 Bella Vista- San Francisco Suro Políticas de Desarrollo UrbanoPara este sector se recomienda estimular el uso residencial en diferentes modalidades e intensidades y mantener los usos no residenciales en los niveles proyectados por el Plan.Se propone crear un balance entre vivienda y fuentes de empleo, al ofrecer mayores oportunidades de vivir dentro del sector. Se persigue con esto frenar la tendencia a concentrar actividades en el área, en detrimento del uso residencial, con los efectos de congestión que esta circunstancia produce en el sector.
o Descripción de Usos del SueloPara cumplir las políticas propuestas se proponen en esta área y localización usos mixtos urbanos, zonas residenciales exclusivas de alta, media y baja densidad, con zonas institucionales de salud y educación.El nodo mixto urbano más importante del sector se ubica entre Vía España, Federico Boyd y Calle 50, con ramales por la Calle Aquilino de la Guardia y la calle de la Clínica Paitilla.Las zonas residenciales exclusivas se proponen que sean de baja densidad en Obarrio, El Carmen y Paitilla; de densidad media en Obarrio, El Cangrejo, Punta Paitilla y Nuevo Campo Alegre; de alta densidad en Obarrio, El Cangrejo, El Carmen, Marbella, Nuevo Obarrio y Punta Paitilla.
Zonificación Zonificación Actual
Zonificación
El 56 % de los lotes en Obarrio ya tienen zonificación RM3C2
Sin embargo, hay un importante 33 % de fincas que aún mantienen diferentes tipos de zonificación residencial de mediana y baja densidad.
Dentro de ellas, la mayoría son R1A, R1B, R2A y R2B.
La mayoría de ellas se encuentra ubicada hacia el centro de Obarrio, en el área comprendida entre Calle 50, calle 54, Calle Abel Bravo y Vía Brasil.
C21%
P1%
RMBD33%
RM39%
RM3C256%
Estructura de la Zonificación en Obarrio
R1A30%
R1B5%R2A
28%
R2B28%
RM18%
RM21%
Estructura de las zonas de Mediana y Bajas
Densidades
Zonificación
Si bien cuando analizamos la totalidad de Obarrio, el 53 % ya es RM3C2, a lo interno del área central, este se reduce a un 17 %, y aumenta la cantidad de R1A, R2A reservados para viviendas unifamiliares y bifamiliares con densidad de hasta 100 personas por hectárea.
C12%
C21%
P3%
R1A10%
R1B2%
R2A9%
R2B9%
RM13%
RM21%
RM39%
RM3C253%
Obarrio (Total)
C11%
C21%
P1%
R1A30%
R1B4%
R2A21%R2B
6%
RM21%
RM317%
RM3C217%
Área Central de Obarrio
Zonificación
C1 C2 P R1A R1B R2A R2B RM1 RM2 RM3 RM3C2
2 1 310
29 9
3 1
9
56
1 1 1
30
4
21
60 1
17 17
Comparación del Total de Obarrio con su Área Central
Obarrio Área Central
Esta diferencia cuantitativa en la distribución de los códigos de uso de suelo, es la que hace posible la concentración de espacios verdes, aceras y viviendas ventiladas, elementos importantes de la identidad comunitaria de Obarrio.
Zonificación Uso Actual del Suelo
10%
36%
18%
11%
6%
2%
1%1%
0%
15%
1%
Uso Actual del Suelo
Mixto VecinalMixto UrbanoVivienda Baja DensidadVivienda Mediana DensidadVivienda Alta DensidadComercioInstitucionalIndustrialParquesBaldíosEn Construcción
Muchos proyectos han quedado paralizados a consecuencia de la crisis financiera actual.
Estos terrenos permanecen en un estado de semi-abandono.
Llama la atención la considerable proporción de lotes baldíos que encontramos en el recorrido.
Zonificación
La gran proporción de lotes con zonificación residencial de baja densidad, concentrados en estas 22 manzanas, posibilita la existencia de aproximadamente un 30 % de áreas verdes, entre arboledas, grama, jardines, patios y retiros.
Zonificación Tendencias
Los cambios de uso de suelo que se han dado en el área están orientados al aumento de la densidad de población en las zonas residenciales y al cambio de residencial a comercial.
Estos cambios han venido penetrando de las calles 50, Samuel Lewis y Vía Brasil hacia el interior del área central de Obarrio.
Toda la calle Samuel Lewis recibió la zonificación de alta densidad comercial por parte del MIVI, siguiendo el criterio de que “ya ahí casi todo era comercial”.
Ya en la calle 56 se aprobó un cambio, y la preocupación ciudadana es que así empiezan y después entra el argumento anterior.
Zonificación Tendencias
A pesar de que algunos lotes ya tienen códigos de altas densidades se siguen manteniendo las viviendas unifamiliares en los centros de manzana.
La calle 59 se ha mantenido con viviendas unifamiliares. A pesar de que se han dado ventas, los nuevos propietarios ha reconstruido o remodelado las viviendas antiguas, mejorando el ornato de la calle.
Sin embargo, cada vez se solicitan nuevos cambios en centros de manzana. Por ejemplo, ya se ha registrado en la calle 59 un cambio a C2. Este cambio ocurrió sin pasar por el proceso de la consulta ciudadana.
ZonificaciónCambios en la asignación
OBARRIOZonificación 2009
Fuente: Uribe y Trute: Evaluación urbanística del sector de Obarrio, marzo 2008
Zonificación Normativa para Cambio de Zonificación
La ley de Urbanismo, Ley 6 del 2006, establece que
Artículo 26. La Junta de Planificación Municipal emitirá la opinión técnica necesaria, para que las autoridades urbanísticas autoricen o nieguen los cambios o modificaciones de los planes de su competencia.
Para los cambios o modificaciones, se tomarán en consideración los siguientes parámetros:
1. Que todo cambio de zonificación o de uso de suelo deberá ser integral o formar parte de
algún plan especial o parcial, y deberá ser concordante con lo establecido en el plan local.
2. Que las solicitudes deberán incluir los estudios técnicos pertinentes del proyecto por realizar.
3. Que se haya realizado la consulta pública, según lo que disponga la reglamentación de la
presente Ley.
4. Que existan o estén proyectados, a corto plazo, los servicios públicos requeridos, tales como vialidad, transporte, alcantarillado, acueducto, drenaje, suministro de energía eléctrica y áreas de servicios educacionales, de recreación, y
otros que exija la nueva zonificación o cambio de uso del suelo.
Al catalogar de “necesaria” la opinión técnica de la Junta de Planificación, la Ley 6 está fijándole carácter vinculante a esta opinión.
Zonificación Normativa para Cambios de Zonificación
Artículo 35. Las autoridades urbanísticas cuyos actos afecten los intereses o derechos de grupos deciudadanos, quedan obligadas a permitir su participación a través de representantes idóneos, con elpropósito de promover la concertación de los intereses sociales, económicos y urbanísticos,mediante las modalidades de participación ciudadana que establece la Ley 6 de 2002 y conforme ala reglamentación de la presente Ley
Según la Ley 6, es obligatorio que las autoridades urbanísticas permitan la participación de los ciudadanos.
Zonificación Procedimiento para Cambios de Uso de
Suelo
El procedimiento para el cambio de uso de suelo en un lote, implica una serie de momentos:
1. Consulta ciudadana2. Criterio Técnico de la Junta de Planificación3. Autorización del MIVI. Si bien los dos primeros pasos permiten recoger las consecuencias
técnicas y el sentir comunitario, no son vinculantes para la toma de decisión.
La decisión sobre la aprobación del cambio de zonificación es competencia exclusiva del MIVI, y esto ha propiciado que ocasionalmente ocurran irregularidades en los procesos de cambio.
Zonificación Irregularidades en Cambios de
Zonificación
El caso "Aprobado por el MIVI" es el número de expediente 2182-07 que aparece en la página 7 del web del MIVI, sección de Consultas Ciudadanas. Primero sale como Negado el cambio a RM3 y 5 líneas más abajo sale nuevamente en la sección de Reconsideración, con los # de control 2182-07 y 1717-08, aprobado el cambio a C2, según Resolución 105-08.
Citi Center: Se aprobó el cambio sin la aprobación de la ATTT. En la consulta ciudadana no consultaron sobre el “Casino”.
Otra irregularidad es que se le da a un local un uso que no se corresponde con la zonificación. Como es el caso de negocios que se encuentran funcionando dentro de viviendas unifamiliares. En algunos casos son negocios de bajo impacto, pero algunos se dedican a las ventas minoristas y generan un abundante tráfico de clientes y vehículos.
En ocasiones se convoca a consulta ciudadana y no se presentan los promotores. Después el proceso continúa.
Zonificación Irregularidades en Cambios de
Zonificación
Aquí se le niega el cambio de R1 a RM3
Aquí se le autoriza el cambio de R1 a C2. No se hizo una consulta ciudadana para este cambio
Zonificación Percepción Comunitaria del
Procedimiento de Cambio de Zonificación
El hecho de que la consulta ciudadana se celebre en el MIVI y no en la comunidad, aleja a una cantidad importante de vecinos de la posibilidad de participar en ellas.
En más de una ocasión se les ha convocado a consulta ciudadana a dónde se han ausentado los arquitectos encargados de presentar la propuesta.
Algunos vecinos, manifiestan que en las consultas ciudadanas se han sentido abochornados por parte de algunos arquitectos, quienes les han cuestionado a nivel personal por sus opiniones opuestas a los cambios con comentarios como: “¿Quién es usted para oponerse al desarrollo de Panamá?”
Zonificación Percepción Comunitaria del
Procedimiento de Cambio de Zonificación
Por otra parte, la consulta ciudadana no es vinculante para la decisión del MIVI.
Esto hace que muchos vecinos sientan que es una mera formalidad y que su participación es tiempo perdido, pues al final, el MIVI actuará unilateralmente.
Por su parte, el MIVI plantea que en “casi todos” los casos han tenido en cuenta lo expresado en las consultas ciudadanas y las evaluaciones de impacto a la infraestructura.
Un cambio de zonificación reciente, de R1 a C2, que se dio luego de negarse el cambio a RM3, ha creado una situación de incertidumbre ante precedente de haberse dado sin la consulta ciudadana correspondiente y sin la aprobación de la junta técnica.
Altimetría
Obarrio
AltimetríaRegulaciones
No hay regulaciones de altura para nuevas edificaciones.
Las regulaciones de altura tendientes a garantizar la seguridad del aeropuerto Gelabert obligaban a los desarrolladores a mantener un límite de altura, lo que posibilitó que los edificios fueran de pocos pisos.
Al desaparecer el aeropuerto Gelabert, estas restricciones perdieron vigencia, y se liberó el límite máximo de altura para las nuevas edificaciones.
Altimetría
Calle
56
Vía E
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Calle
60
Calle
61
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Ricard
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Vía E
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Altura de algunas edificaciones demolidas o por demoler para la construcción de Nuevos Proyectos
Pisos
Altimetría
La fórmula para definir lo que se puede hacer parte de la densidad admitida en la zonificación y el resultado da la cantidad de apartamentos que se pueden hacer en el lote.
El promotor decide cuántos apartamentos pondrá en cada piso y la altura que tendrá cada piso.
Con la demanda de apartamentos tipo loft, la altura total, en metros, de los nuevos edificios resulta ser más elevada aún.
Actualmente, el promedio en los nuevos proyectos es de 30 pisos de altura, sin contar los pisos de estacionamientos.
Altimetría
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Altura de los Nuevos Proyectos en Obarrio
Pisos
Nuevos Proyectos
Obarrio
Nuevos ProyectosOferta de Nuevos Proyectos
Actualmente se promocionan en los medios de comunicación varios proyectos nuevos que se encuentran en proceso de construcción en el área de Obarrio.
Todos tienen en común el pasar los 20 pisos, utilizar el vidrio como material de fachadas y dedicar un mínimo de espacio a áreas arborizadas.
Así aumenta exponencialmente la densidad de población en el área, tanto de la población permanente que reside en el área como de la población que viene a trabajar en las nuevas oficinas y locales comerciales.
Paradójicamente, una de las cosas que se intentan publicitar como atractivo del lugar son las viviendas unifamiliares, la tranquilidad, la ventilación y las áreas verdes, las mismas que están siendo cada vez más agredidas por el desarrollo vertical que imponen los nuevos proyectos.
Nuevos ProyectosPrecios
El precio promedio para los apartamentos nuevos es de 237,750.56 dólares.
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B/. 50,000.00
B/. 100,000.00
B/. 150,000.00
B/. 200,000.00
B/. 250,000.00
B/. 300,000.00
B/. 350,000.00
B/. 400,000.00
Precios de un apartamento en los Nuevos Proyectos en Obarrio
Pre
cio
s d
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enta
Nuevos Proyectos
Estos precios, separan mucho a los nuevos proyectos de la capacidad adquisitiva de la población panameña, incluso de la clase media y media-alta.
Para conseguir un préstamo hipotecario para uno de estos apartamentos, el ingreso debe ser de alrededor de 5,000.00 dólares mensuales para una persona que no tenga otras deudas.
Según datos de la Contraloría General de la República, solo el 0.8 % de los empleados panameños devengan salarios superiores a 3000.00 dólares.
Menos de 100
100-124
125-174
175-249
250-399
400-599
600-799
800-999
1000-1499
1500-1999
2000-2999
3000 y más
7.6
3.7 4.5
9.7
33
21.7
8.5
4.2 3.61.3 1.4 0.8
Distribución Porcentual de los Empleados según Salario
Devengado
La cantidad de panameños en capacidad de comprar apartamentos en estos nuevos proyectos es inferior al 0.8 % de la población.
Nuevos Proyectos
Los precios de los nuevos apartamentos, hacen que su venta esté más enfocada al cliente extranjero, atrayendo a compradores foráneos que entran a cambiar totalmente la composición de la población registrada en el último censo.
En muchos casos, la compran como “segunda residencia” por lo que es imposible determinar con certeza cual es la ocupación real habitacional y por ende la demanda de infraestructura.
Nuevos ProyectosEstudios de Impacto Ambiental
En los Estudios de Impacto Ambiental revisados solo se analiza aisladamente el impacto particular de la obra que se promueve y pierden de vista la manera en que el total de nuevos proyectos ha impactado en el ambiente urbano.
Se centran más en el impacto positivo temporal de la “obra en construcción” y menos en el impacto negativo permanente de la “obra en funcionamiento”.
Tienden a minimizar el impacto de la obra. Por ejemplo, restándole importancia a las especies vegetales y animales que habitan en el lugar.
Nuevos ProyectosEstudios de Impacto Ambiental
Toman como marco de referencia datos desfasados de población y vivienda, pues el último censo es del 2000 y las proyecciones se hacen tomando como referencia los datos de 1990 y 2000, que no pueden contemplar el tipo de crecimiento de los últimos años.
Como referencia de tránsito toman los aforos vehiculares realizados en horarios de media mañana y media tarde, pasando por alto los “horarios pico”.
No hacen una modelación matemática del tráfico vehicular que generará el proyecto una vez que entre en funcionamiento.
Nuevos ProyectosEstudios de Impacto Ambiental
Las encuestas que se aportan en los Estudios de Impacto Ambiental revisados no detallan las características metodológicas que siguieron y tampoco siguen un patrón uniforme.
Por ejemplo, encontramos una encuesta a solo 10 personas, varias de las cuales no residían en Obarrio, que apoyaron un proyecto porque “genera empleos en la construcción”.
Ninguno de los vecinos entrevistados para el presente estudio ha sido encuestado para un Estudio de Impacto Ambiental ni conoce a nadie a quien hayan contactado.
Nuevos ProyectosEstudios de Impacto Ambiental
Particularización
•Solo se analiza aisladamente el impacto particular de la obra que se intenta desarrollar.
Positivización:
•Se centran más en el impacto positivo temporal de la “obra en construcción” y menos en el impacto negativo permanente de la “obra en funcionamiento”.
Minimización:
•Le restan importancia a las especies vegetales y animales que habitan en el lugar.
Desfasaje:
•Toman como marco de referencia datos desfasados de población y vivienda, pues el último censo es del 2000 y las proyecciones se hacen tomando como referencia los datos de 1990 y 2000, que no pueden contemplar el tipo de crecimiento de los últimos años.
•Aforos vehiculares realizados en horarios de media mañana y media tarde, pasando por alto los “horarios pico”.
Encuestas no verificables:
•Sin detalle de metodología. •Muestras no representativas, N=10•Sin segmentación.
Nuevos ProyectosImpacto Positivo
Gran crecimiento económico en la construcción y las actividades asociadas a este sector.
Se generan empleos temporales en el sector de la construcción y bienes raíces.
Se crean soluciones habitacionales para familias de ingresos medios-altos a altos.
Con los proyectos de tipo comercial se fortalece el centro comercial de la ciudad de Panamá y se crean empleos permanentes en el comercio y los servicios.
Nuevos ProyectosImpacto Negativo
Aumento descontrolado de la densidad de población y cambio en la composición de la población.
Aumento en la demanda de servicios básicos como acueducto y alcantarillado.
Las tuberías, que datan de la época en que se hizo la urbanización, no están preparadas para dar respuesta a este aumento en la demanda.
Saturación de la red vial, al atraer una población que tiene al menos un auto por familia y concentrarlos en pequeñas áreas donde antes había una sola familia.
Nuevos ProyectosImpacto Negativo
Ocupan la totalidad del lote para hacer la nueva edificación ocasionando:
Pérdida de grandes áreas verdes.
Pérdida de especies animales.
Pérdida de permeabilidad del suelo.
Nuevos ProyectosImpacto Negativo
Daños a propiedades cercanas por la vibración que produce el equipo pesado y por construir muy cerca a las propiedades existentes.
Esta zanja, que es parte de una obra en construcción, provocó esta grieta en la pared vecina.
Nuevos ProyectosImpacto Negativo
Daños a calles y aceras por el equipo pesado.
Vertimiento de aguas a la calle.
Calles sucias en los alrededores de la obra.
Obstrucción de las aceras.
Nuevos ProyectosImpacto Negativo
Falta adecuado control de sedimento y erosión.
A simple vista es posible observar que no se protegen los drenajes y no se evita trasladar sedimentos a propiedades ajenas a la obra o a las calles.
Nuevos ProyectosImpacto Negativo
Altos niveles de ruido, incluso en horarios no apropiados para la actividad de la construcción.
Invasión de lotes baldíos y espacios públicos los cuales son usados para facilidades de las obras.
Nuevos ProyectosImpacto Positivo
PositivoGran crecimiento económico en la construcción y las
actividades asociadas a este sector.
Se generan empleos temporales en el sector de la construcción y bienes raíces.
Se crean soluciones habitacionales para familias panameñas de ingresos altos.
Segunda vivienda para extranjeros.
Con los proyectos de tipo comercial se fortalece el centro comercial de la ciudad de Panamá y se crean empleos permanentes en el comercio y los servicios.
Negativo
Aumento descontrolado de la densidad de población y cambio en la composición de la población.
Aumento en la demanda de servicios básicos como acueducto y alcantarillado.
Saturación de la red vial, al atraer una población que tiene al menos un auto por familia y concentrarlos en pequeñas áreas donde antes había una sola familia.
Daños a propiedades cercanas
Aumento del área construida.
Calles sucias
Daños a espacios públicos
Mercado del Suelo
Obarrio
Mercado del SueloPanamá
47.75 81.76 220.56 281.62 300.00 307.63
389.41
625.48 712.60
1,497.25
1,948.46
Precio Promedio del Metro Cuadrado de Terreno en Algunas Ubicaciones de la Ciudad de Panamá
Pedregal
Juan Díaz
Río Abajo
Parque Lefevre
Áreas Revertidas
Las Cumbres
Betania
Santa Ana
Costa del Este
San Francisco
Bella Vista
Mercado del SueloObarrio
El sector de Obarrio se presenta a futuros inversionistas como el área mejor cotizada de la ciudad de Panamá, con precios que llegan a alcanzar los 4000.00 dólares por metro cuadrado de terreno.
Los inversionistas buscan obtener el máximo provecho de lo invertido en el terreno. Para ello se acogen a la máxima densidad posible que les permita la zonificación.
En los nuevos proyectos que inventariamos, encontramos un promedio de 30 pisos más una cantidad variable de pisos de estacionamientos que aumenta considerablemente su altura total.
Estos edificios, que por la densidad que agregan son los que más impactan en las demandas de infraestructura, se encuentran exonerados de impuestos por 20 años en vez de contribuir a mejorar la infraestructura.
Mercado del SueloObarrio
Las ofertas de compra se producen sin que los propietarios hayan anunciado su intención de vender. Incluso se han dado casos de amenazas a personas que se niegan a vender sus propiedades.
Los propietarios, algunos de avanzada edad o sus descendientes, se sienten atraídos a sacar provecho coyuntural de la venta de sus propiedades.
En cada venta, los vecinos perciben una situación de riesgo, pues siempre existe la posibilidad de que el nuevo propietario emprenda el desarrollo de un nuevo edificio.
El mercado es tan agresivo, que hay personas que han decidido comprar la casa vecina, buscando evitar que les construyan un edificio al lado.
Mercado del Suelo
En el mercado del suelo en Panamá, los precios promedio más altos se encuentran en Obarrio. Muy por encima de otras ubicaciones también de alto valor como San Francisco y Costa del Este.
300.00 307.63 389.41 625.48 712.60
1,497.25
1,948.46
2,295.00
Precio Promedio del Metro Cuadrado de Terreno en Algunas Ubicaciones de la Ciudad de Panamá
Áreas Revertidas Las Cumbres Betania Santa AnaCosta del Este San Francisco Bella Vista Obarrio
Obarrio
Mercado del SueloTendencias
Una tendencia importante es la venta de edificaciones a precios de lote.
Estas casas o edificios son demolidas tras su venta para construir otro tipo de edificación más lucrativa
En este caso se encuentra gran parte de las propiedades en venta en Obarrio.
En la práctica, los precios son levemente menores que si el lote estuviera totalmente vacío.
Mercado del Suelo
Dentro del sector de Obarrio los precios promedios del metro cuadrado aumentan en la medida en que se acercan a las arterias comerciales que circundan el sector.
Un punto importante es que el lote cuente con la zonificación de alta densidad, lo cual le aumenta su valor al menos en un 50 %
-
500.00
1,000.00
1,500.00
2,000.00
2,500.00
3,000.00
Diferentes precios del Metro Cuadrado de Terreno en Obarrio
Calle 58 Calle 55 Calle 59 Samuel Lewis Vía Brasil Calle 50
Conclusiones
Conclusiones
El mercado es quien dicta las tendencias urbanísticas en la ciudad de Panamá en general y en Obarrio en particular.
Ante la falta de tierras, la tendencia es a aumentar la densidad de ocupación del suelo.
Esto se agudiza al no existir regulaciones de altura.
Obarrio constituye un ente urbano con personalidad e identidad propias, bien diferenciado del resto de la ciudad.
El procedimiento establecido para el cambio de zonificación no es cónsono con el espíritu de la Ley de Urbanismo, que plantea permitir la participación ciudadana y obliga a tomar en cuenta el criterio técnico de la Junta de Planificación Municipal.
Conclusiones
La infraestructura de Obarrio no está apta para el crecimiento que le impone el mercado.
Es el Estado quien asume la carga de mejorar la infraestructura para dar respuesta al crecimiento desproporcionado de la población.
Se ha perdido gran parte de las áreas verdes y la fauna propia del lugar.
Ya la infraestructura de acueducto y alcantarillado está dando señales de saturación.
La población total de la barriada va en aumento y su composición ha cambiado con respecto al último censo.
Los residentes se sienten escépticos ante los mecanismos que pueda ejercer el Estado.
Conclusiones
MercadoFalta de tierras•Sobrevaluación del terreno.
Aumento de la densidad•Aumento del Área Construida
•Pérdida de Áreas Verdes
Cambios en tamaño y composición de
la Población
Aumenta demanda de
Servicios
Colapsa la Infraestructura
Recomendaciones
RecomendacionesUso de suelo
Establecer que sea un cuerpo colegiado quien autorice el cambio de uso de suelo y no una sola institución de manera unilateral, como ocurre actualmente.
En este cuerpo debe participar un representante de la comunidad con derecho a voto, según el espíritu de la Ley de Urbanismo.
El criterio de la Junta de Planificación Municipal debe ser vinculante, según establece la Ley de Urbanismo.
RecomendacionesUso de Suelo
No autorizar más cambios de zonificación que impliquen aumento de densidad en el área de baja densidad residencial comprendida entre la calle 50, Vía Brasil, Samuel Lewis, y calle 53 este.
Revisar los cambios autorizados en esta área y derogar los que han incumplido con alguno de los requisitos que establece la Ley de Urbanismo.
RecomendacionesEspacios Públicos
Conservar las aceras y promover su uso como espacio público.
Instalar luminarias ornamentales y bancos.
Suspender el uso del área del parque Harry Strunz para facilidades de obra.
RecomendacionesVialidad
Mantener las calles en un solo sentido y la señalización.
Señalizar en las intersecciones un carril para seguir recto y uno para doblar y marcar con boyas sus límites.
Evaluar la creación de estacionamientos subterráneos en los lotes de interés público y ambiental por las áreas verdes.
Mantener las cebras para paso peatonal.
RecomendacionesOrnato
Organizar campañas de limpieza de espacios públicos.
Disciplinar la venta ambulante de alimentos. La Junta Comunal puede llevar un registro de los vendedores en el
área. Exigirles controles de salud.
Proveer basureros de uso público.
Prohibir que se abandonen los escombros de las demoliciones.
Reducir la cantidad de las vallas publicitarias. En su lugar, facilitar espacios para expresiones artísticas como murales o esculturas.
RecomendacionesAltimetría
Establecer regulaciones de altura Contextual para los nuevos desarrollos en Obarrio.
La altura de la nueva edificación debe ser cónsona con las alturas existentes en el lugar.
La altura de la nueva edificación no debe exceder en más de tres pisos a la construcción más alta de esa cuadra.
RecomendacionesEstudios de Impacto Ambiental
El estudio debe evaluar al menos las cuatro manzanas que rodearán el proyecto, para actualizar su situación de infraestructura, población y tránsito.
Evaluación del tráfico vehicular en horarios PICO.
Encuesta CUANTITATIVA AUDITABLE entre los residentes en Obarrio .
RecomendacionesNuevos Proyectos
Exigirles a los desarrolladores de nuevos proyectos una contribución comunitaria que consista en mejoras a la infraestructura y que incluya:
Ensanches a las tuberías de acueducto y alcantarillado.
Creación de estacionamientos de acceso público dentro de sus predios con el fin de mejorar el déficit en la comunidad.
Instalación de luminarias decorativas en, al menos, la cuadra donde se ejecuta el proyecto.
Reparar las aceras, tuberías, calles destruidas por el equipo pesado durante la obra.
Propuesta Final
PropuestaPara beneficio de la Ciudad de Panamá
Obarrio
Ambiente libre de ruidos y
basura.
Comercios de bajo impacto.
Área verde. Estacionamiento
s públicos.
Paseos peatonales.
Iluminación nocturna.
PropuestaPara beneficio de la Ciudad de Panamá
Los vecinos y las personas que visitan el área podrán:
1. Llegar en bus o en su auto y dejarlo en un estacionamiento techado.
2. Realizar una pequeña caminata hasta su trabajo o hasta el comercio que va a visitar.
3. Utilizar las aceras como área de esparcimiento.
4. Realizar compras.
5. Tomar sol y sombra y respirar aire puro mientras se ejercita.
PropuestaPara la Ciudad de Panamá.
Identificar los lotes ubicados entre calle 50, calle 54, Ave. Ricardo Arango y calle 56 y entre Ricardo Arango, calle 59 y calle 60, como zona de interés Público, por la existencia importante en ellos de arboledas urbanas.
Adquisición pública de estos lotes, que actualmente son de dominio privado, dada su importancia para la comunidad.
Cambiar la zonificación de RM3C2 a P, en las arboledas.
Utilizar estas dos manzanas para la creación, conjuntamente con empresas privadas, de estacionamientos subterráneos que conserven las arboledas en la superficie. Esto va a hacer que disminuya el aforo vehicular en las calles y el uso de calles, aceras y áreas verdes para estacionamiento público.
Al mismo tiempo, la Ave. Ricardo Arango, que tiene las aceras más anchas, se puede convertir en un paseo peatonal que facilite el acceso a los estacionamientos.
PropuestaPara beneficio de la Ciudad de Panamá
Mantener la zona central de Obarrio, comprendida hacia el interior de Calle 50, Vía Brasil, Calle Abel Bravo y calle 53 con zonificación residencial de baja densidad, tal como recomienda el Plan Metropolitano.
Establecer regulaciones de arquitectura contextual para las nuevas edificaciones.
PropuestaPara beneficio de la Ciudad de Panamá
Instalar luminarias ornamentales que favorezcan el uso peatonal recreativo de los espacios públicos incluso en el horario nocturno.
Ensanchar las aceras, habilitarlas en todas las calles, reparar los daños y potenciar su uso peatonal libre de bloqueos o usos privados.
Plano de Propuesta
Bibliografía
Bibliografía
1. Uribe y Trute, 2008: Evaluación urbanística del sector de Obarrio, ubicado en el corregimiento de Bella Vista, Distrito de Panamá.
2. PRATT Institute Center For Planning and The Enviroment, 2008: Obarrio: Desafíos urbanos y recomendaciones de planificación.
3. Contraloría General de La República, 2005: Situación Económica Transporte.4. Contraloría General de La República, Boletín No. 10: Estimaciones y
proyecciones de la población en la República de Panamá por provincia, comarca indígena, distrito y corregimiento según sexos: años 2000-2015.
5. Consultores de Transporte, SA, 2008: Estudio de Impacto al Tránsito para el proyecto The Meridian Tower.
6. Google Earth.7. Ministerio de Vivienda, 1997: Plan de desarrollo urbano de las áreas
Metropolitanas del Pacífico y el Atlántico.8. La Prensa9. Estudios de Impacto Ambiental presentados desde el 2005 a la ANAM.
www.contraloria.gob.pa
Anexos
Guía de Entrevista a Expertos Guía de Entrevista a Vecinos Plano de Uso de Suelo Actual Plano de Zonificación del MIVI Plano de Uso de Suelo Recomendado Plano de Vialidad Plano de Propuesta
