SECRETARIA DE LA FUNCIÓN PÚBLICA

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Octubre 2009

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“Normatividad para la Valuación de Bienes Nacionales de México en el año 2010, una contribución a la Valuación

Internacional”

En el sector público federal quien tiene el mandato de la Ley General de Bienes Nacionales (Ley) para emitir las normas, procedimientos, criterios y metodologías de carácter técnico en materia de avalúos es la Secretaría de la Función Pública (Secretaría), dependencia que a través de su órgano desconcentrado INDAABIN, cumple con esta atribución.”

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Del estudio de la Ley General de Bienes Nacionales se identificaron ocho actos jurídicos que comúnmente lleva a cabo la Administración Pública Federal por medio de negociaciones, contratos o convenios en relación a la:

1. Adquisición

2. Arrendamiento

3. Aseguramiento contra daños

4. Concesión

5. Diligencias Judiciales

6. Enajenación

7. Indemnización

8.- Reexpresión de Estados Financieros

Los actos jurídicos que aplican en las negociaciones, contratos o convenios de los bienes inmuebles y bienes muebles establecidos en el Código Civil Federal, se asocian al “USO” que las instituciones públicas le darán al dictamen valuatorio solicitado.

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Identificados los actos jurídicos, surgió la necesidad de regular el ejercicio de la valuación de bienes nacionales para cada uno de ellos, por lo que se crean ocho (8) metodologías y criterios como disposiciones de trabajo que sirven de guía a los Valuadores de Bienes Nacionales para efectuar el dictamen valuatorio que establecen los conceptos legales y técnicos necesarios así como los alcances y ámbito de aplicación del proceso valuatorio.

I. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Adquisición

II. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Arrendamiento

III. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Aseguramiento contra daños

IV. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Concesión

V. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Diligencias Judiciales

VI. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Enajenación

VII. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Indemnización

VIII. Metodología y Criterios para el acto jurídico de Reexpresión de Estados Financieros.

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Previo a la creación de metodologías y criterios se hizo necesario generar la plataforma jurídica que los soportara, por ello se emitió por la Secretaría de la Función Pública (Secretaría) las “Normas Conforme a las Cuales se Llevarán a Cabo los Avalúos y Justipreciaciones de Rentas a que se Refiere la Ley General de Bienes Nacionales” constituidas por nueve capítulos.

I. DISPOSICIONES GENERALES

II. DE LAS METODOLOGÍAS, CRITERIOS Y PROCEDIMIENTOS DE CARÁCTER TÉCNICO

III. DEL VALUADOR DE BIENES NACIONALES

IV. DEL PROMOVENTE

V. DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO Y DE LA SOLICITUD Y PRACTICA DEL AVALÚO, JUSTIPRECIACION DE RENTA O TRABAJO VALUATORIO A NIVEL DE CONSULTORÍA

VI. DEL DICTAMEN VALUATORIO

VII. DE LA ACTUALIZACIÓN Y DIFUSIÓN

VIII. DEL CÓDIGO DE ÉTICA DEL PROCESO VALUATORIO

IX. DE LAS SANCIONES.

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Se integró el “Glosario de Términos en Valuación de Bienes Nacionales” con la finalidad de estandarizar los conceptos técnicos utilizados en la Valuación y se desarrolló el “Código de Ética del Proceso Valuatorio”, que consta de 12 puntos.

• Bien común

• Integridad

• Honradez

• Justicia

• Transparencia

• Imparcialidad

• Objetividad

• Liderazgo

• Competencia

• Confidencialidad

• Entorno cultural y ecológico

• Igualdad

G l o s a r i o

d e T é r m i n o s

en V a l u a c i ó n

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Así hoy en día se tienen publicados en el Diario Oficial de la Federación (DOF) los procedimientos técnicos que obedecen a las especialidades valuatorias determinadas en el INDAABIN.

Procedimientos Técnicos por Especialidad Valuatoria:

Valuación Inmobiliaria (11)

PT-ARREDU estimar el monto de arrendamiento de edificaciones urbanas

PT-ARRTU estimar el monto de arrendamiento de terrenos urbanos

PT-CAS cálculo de áreas y superficies de inmuebles

PT-TC obtener la tasa de capitalización inmobiliaria (en revisión)

PT-TCC estimar el valor de terrenos con construcción comercial

PT-TCH estimar el valor de terrenos con construcción habitacional

PT-IH estimar el valor de inmuebles históricos

PT-RES estimar el valor de terrenos urbanos mediante el método residual

PT-TGF estimar el valor de terrenos con gran fondo

PT-TU estimar el valor de terrenos urbanos

PT-VRO determinar el valor de realización ordenada

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… Procedimientos Técnicos por Especialidad Valuatoria

Valuación Agropecuaria (6)

PT-BDT determinar el valor de bienes distintos de la tierra

PT-LC estimar el monto por lucro cesante

PT-SE estimar el valor de semovientes

PT-TR estimar el valor de terrenos rurales

PT-OTS estimar el valor por ocupación temporal y servidumbres

PT-UIM estimar el valor de la unidad inmueble mayor

Valuación de Maquinaria y Equipo (1)

PT-MEH estimar el valor de maquinaria, equipo y herramienta

Valuación de Negocios (1)

PT-UE estimar el valor de unidades económicas

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Otros documentos publicados en el Diario Oficial de la Federación, son:

Otros Procedimientos Técnicos Publicados (2) Procedimiento Técnico PT-VO que define los criterios que habrán de considerarse en

la elaboración de trabajos valuatorios que permitan determinar el valor de oportunidad en cumplimiento del artículo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales.

Procedimiento Técnico PT-VR que define los criterios que habrán de considerarse en la elaboración de trabajos valuatorios que permitan determinar el valor de regularización de bienes inmuebles, en cumplimiento del artículo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales.

Normas Conforme a las Cuales se Llevarán a cabo los Avalúos y Justipreciaciones de Rentas a que se refiere la Ley General de Bienes Nacionales.

Acuerdo por el que se establecen los criterios para la determinación de los porcentajes y montos de incremento o reducción a los valores comerciales determinados en los dictámenes valuatorios emitidos por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales.

Procedimiento Administrativo que Regula la Emisión de Avalúos y Justipreciaciones de Rentas a que se refieren los Artículos 143 y 144 de la Ley General de Bienes Nacionales.

Acuerdo que establece los montos máximos de renta que las Instituciones Públicas Federales podrán pactar durante el ejercicio fiscal 2009, en los contratos de arrendamiento de inmuebles que celebren

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Se tiene pendiente de emitir y publicar en el mediano plazo dos metodologías y criterios:

PT-CUS estimar el valor de aseguramiento de construcción urbana contra daños

PT-MEM estimar el valor de mobiliario, equipo y bienes muebles menores

PT-PIV ponderación de indicadores de valor

PT-TVA estimar el valor de terrenos con vestigios arqueológicos

Metodología y Criterios para el acto jurídico de Aseguramiento contra Daños

Metodología y Criterios para el acto jurídico de Reexpresión de Estados Financieros

Así como cuatro procedimientos de carácter técnico:

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La normatividad de carácter técnico desarrollada se sustenta en el marco jurídico Mexicano, como:

Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos

Tratado de Libre Comercio para América del Norte

Ley General de Bienes Nacionales

Ley de Expropiación

Ley Agraria y su Reglamento

Ley Minera

Ley Federal de Entidades Paraestatales y su Reglamento

- Normas Conforme a las Cuales se Llevarán a cabo los Avalúos y

Justipreciaciones de Rentas a que se refiere la LGBN.

- Acuerdo por el que Establecen los Criterios para la

Determinación de los Porcentajes y Montos de Incremento o

Reducción a los Valores Comerciales determinados en los

Dictámenes de Valores emitidos por el Instituto de Administración

y Avalúos de Bienes Nacionales

Entre otros.

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Conforme a la Ley General de Bienes Nacionales claramente se diferencian los valuadores de bienes nacionales, mismos que son:

El INDAABIN con los peritos valuadores que conforman su Padrón Nacional de Peritos, sus Cuerpos Colegiados de Avalúos, el personal técnico de la Dirección General de Avalúos y de las Delegaciones Regionales

Las Instituciones de Crédito con sus peritos valuadores

Los especialistas en materia de valuación que tengan cédula profesional expedida por autoridad competente

Los corredores públicos únicamente respecto de los avalúos de bienes muebles a que se refiere el artículo 132, párrafo sexto de la Ley General de Bienes Nacionales

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De conformidad con la Ley General de Bienes Nacionales los valuadores tienen la atribución de realizar avalúos de acuerdo a lo siguiente:

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Entre de los procedimientos más notables que ha desarrollado el INDAABIN se puede citar a:

Procedimiento Técnico PT-VO que define los Criterios que habrán de considerarse en la elaboración de trabajos valuatorios que permitan determinar el Valor de Oportunidad en cumplimiento del artículo 147 de la ley General de Bienes Nacionales

Procedimiento Técnico PT-UIM para la elaboración de trabajos valuatorios que permitan dictaminar el monto de indemnización de Unidades Inmuebles Mayores que sean parcialmente expropiadas

(Reforma, por modificación de la Ley de Expropiación):

Procedimiento Técnico PT-UIM para la elaboración de trabajos

valuatorios que permitan dictaminar el monto de indemnización de

predios expropiados, o que sufran una ocupación temporal o una

limitación de dominio

Procedimiento Técnico PT-VR que define los Criterios que habrán de considerarse en la elaboración de trabajos valuatorios que permitan determinar el Valor de Regularización de bienes inmuebles, en cumplimiento del artículo 147 de la Ley General de Bienes Nacionales

Desarrollo de un modelo institucional de cálculo de valores con base en costos paramétricos orientado a valuaciones masivas de edificios patrimoniales, para Registro en la Contabilidad Gubernamental

Procedimiento Técnico PT-CAS para el cálculo de áreas y superficies en inmuebles

Procedimiento Técnico PT-PIV para la aplicación de la Ponderación de indicadores de Valor que permitan dictaminar el valor conclusivo en los trabajos valuatorios

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De entre los principales cambios desarrollados en el INDAABIN para la práctica valuatoria de bienes nacionales, se resumen los conceptos siguientes:

Indemnización con base en el valor de mercado incluyendo daños y perjuicios

Consideración de costos de oportunidad en circunstancias especiales de indemnización

Arrendamientos basados en reglas de medición de áreas y parámetros de mercado

Tasas de capitalización y de descuento basadas en procedimientos y técnicas de mercado

Aplicación de los tres enfoques de valor, considerando y ponderando los resultados

Avalúos de inmuebles históricos y terrenos con vestigios arqueológicos con base en el valor comercial

Revisión de trabajos valuatorios y dictámenes solicitados por la administración pública federal

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En cuanto a la contribución a la valuación internacional el INDAABIN aporta lo siguiente:

Procedimiento Técnico PT-TGF para estimar el valor en terrenos de gran fondo

Procedimiento Técnico PT-BDT para determinar el valor de bienes distintos de la tierra agrícolas

Procedimiento Técnico PT-PIV para ponderar los indicadores de valor resultado de los tres enfoques de valuación internacionalmente aceptados

Procedimiento Técnico PT-VO para determinar el valor de oportunidad en bienes destinados a la creación de infraestructura nacional

Procedimiento Técnico PT-TVA para estimar el valor de terrenos con vestigios arqueológicos

Modelo de valuación masiva para registro de valores en la Contabilidad Gubernamental con base en costos parámetricos

Modelo que permite determinar los factores que aplicarán en la determinación de valores máximos y valores mínimos

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