Ordenanza de Regularización Urbanística de Vergeles

C:\Dpto-Seguimiento y evaluacion\1gest-urb\legisla\proys-ord\Vergeles\ordenanzas\septiembre-2004.doc ORDENANZA DE REGULARIZACIN URBANSTICA DE VERGELES SEPTIEMBRE - 2004 - DPLANG Pgina 1

EL M.I. CONCEJO CANTONAL DE GUAYAQUIL

CONSIDERANDO Que, la Parcelacin Los Vergeles realizada por la Sociedad Civil de predios rsticos Vergeles y Cerro Colorado, fue aprobada en el ao 1970 como Parcelacin Agrcola por encontrarse para esa fecha fuera de los lmites urbanos de Guayaquil. Que desde Diciembre del ao 1991, dicha parcelacin se encuentra comprendida dentro del lmite urbano de la ciudad de Guayaquil, por lo que las condiciones de su desarrollo requieren ser actualizadas con fines urbanos. Que, de conformidad con los artculos Art. 12 y Art. 64, de la Ley de Rgimen Municipal, es competencia del M.I. Concejo Cantonal propiciar el desarrollo fsico del Cantn y consecuentemente de su ordenacin urbanstica. Que, es necesario establecer el procedimiento para calificar el nivel de consolidacin de las posesiones con edificaciones populares informales, que se encuentran sobre terrenos comunales municipales y de dominio pblico, por lo que requieren modificacin del uso del suelo y cambio de categora de bien pblico, que seran susceptibles de la legalizacin de la tenencia de la tierra. Que, el artculo 25 de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo urbano de Guayaquil, para efectos del rgimen de propiedad y tributacin predial, establece la Regularizacin urbanstica para los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho. Que, se ha realizado la Consultora de Regulacin Urbanstica de los Vergeles sugerida por Naciones Unidas y Contratada por la M.I. Municipalidad de Guayaquil, para la Parcelacin Agrcola Los Vergeles. Que, posterior a dicha Contratacin, modificaciones del MOP en el trazado de la Autopista Terminal Terrestre - Pascuales, y diseos del Plan Emergente de drenaje pluvial, realizados por ECAPAG - INTERAGUA - Universidad Catlica, determinan la seccin de los canales de aguas lluvias, que hicieron necesario la actualizacin del plano bajo la denominacin de Solucin vial. Que, la reciente disponibilidad de la nueva cartografa del IGM, e informacin actualizada del catastro municipal, ha hecho posible completar y actualizar la propuesta en el plano sntesis de Regularizacin Urbanstica. Que, de acuerdo al Artculo 239 de la Ley de Rgimen Municipal, corresponde al M.I. Concejo Cantonal aprobar los proyectos de reestructuracin parcelaria. En uso de las facultades y atribuciones consagradas en los Arts. 64 numeral 49, 126 de la Ley Orgnica de Rgimen Municipal y 228 de la Constitucin Poltica de la Repblica del Ecuador de las que se haya investido.

EXPIDE LA ORDENANZA DE REGULARIZACION URBANISTICA DEL SECTOR DENOMINADO LOS VERGELES.

CAPITULO I


REGULARIZACION URBANISTICA PRELIMINARES

Art. 1 Objeto. -Con la presente Ordenanza se determina: 1.1. La Regularizacin urbanstica que establece:

1.1.1. Las reas de dominio pblico, como son las Areas Cedidas al Municipio para vas,

canales de aguas lluvias y reas de equipamiento urbano y comunales o ACM. 1.1.2 La normativa de acuerdo a la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano

de Guayaquil y su instrumentadora Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones, a las que se debern sujetar los terrenos de la Parcelacin Agrcola Los Vergeles. Tal normativa determina las subzonas con las correspondientes densidades de poblacin, caractersticas de los lotes, las edificaciones y compatibilidad de los usos.

1.1.3. La aplicacin de la regularizacin urbanstica, conforme al Art. 25 de la Ordenanza

del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de la ciudad de Guayaquil.

1.2. La identificacin de las Areas cedidas al Municipio, que son susceptibles de la legalizacin de la tenencia de la tierra.

Art. 2 Ambito.

La Parcelacin Agrcola Los Vergeles, se encuentra ubicada al norte de Guayaquil, en los predios rsticos Cerro Colorado, constituye un fraccionamiento, que ocupa una superficie de 264.50 Has.

Sus linderos son: AL NORTE: La Urbanizacin Las Orqudeas AL SUR: Terrenos del Ministerio de Defensa, ocupados por el Batalln Quinto Guayas

o Fuerte Huancavilca. AL ESTE: El Ro Daule AL OESTE: Terrenos que conforman el Bloque 5 de Bastin Popular, otras propiedades

y la Sociedad Pascualea hacia la Av. Francisco de Orellana. Art. 3 Documentacin complementaria.

Para la aplicacin e interpretacin del contenido de esta regularizacin se constituyen en documentos complementarios los siguientes:

3.1 Anexo 1. Plano de Regularizacin urbanstica de Los Vergeles, que incluye: i) Areas Cedidas a la Municipalidad para Equipamientos Urbanos y Comunales.

ACM-L (Areas Comunales Municipales establecidas en la Lotizacin Agrcola); ACM-RU (Areas Comunales Municipales que establece la Regularizacin Urbanstica).

ii) Identificacin de las manzanas Afectadas por vas, infraestructura y equipamientos

(superficie punteada)

iii) Identificacin de Fajas y/o Excedentes. (superficie con rayado de cuadros) iv) La codificacin Catastral de las Manzanas y de los lotes (nomenclatura numrica)


v) Codificacin original de la Parcelacin Agrcola Los Vergeles, que identifica

Sectores (nmero del sector dentro de un hexgono, delimitados con lnea y punto) Manzanas, (nomenclatura alfabtica) y lotes (numrico entre parntesis) los lotes estn identificados solo cuando difiere del numero del cdigo catastral del lote.

vi) La Ubicacin en la que se sealan las SubZonas de la Zonificacin de usos del

suelo.

3.2. Anexo 2. Memoria del Estudio Especfico de Modificacin o Cambio de uso de suelo de la ocupacin denominada Pueblo y su Reino.

3.3. Cuadros Anexos:

Anexo 3. Cuadro de Equipamientos Areas Comunales Municipales establecidas en la Lotizacin Agrcola (ACM-L); Areas Comunales Municipales de la Regularizacin Urbanstica (ACM-RU).

Cuadros de Normas de edificacin:

Anexo 4. Zona Mixta Residencial 4 - No Consolidada (ZMR-NC-4-D). y Corredores Comerciales y de Servicios: (CC- 3 -H); (CC-3-G) y (CC - 8-G). Anexo 5. Zona Especial Recreacional Turstica (ZE-T) y Zona Especial Protegida(ZE-P) Cuadros de Normas de Compatibilidad de usos: Anexo 6. Zona Mixta Residencial 4 No Consolidada, Compatibilidad D (ZMRNC-4-D) Anexo 7. Zona Especial Recreacional y Turstica (ZE-T) Anexo 8. Corredor Comercial y de Servicios Compatibilidad G (CC-3-G) y (CC-8-G). Anexo 9. Corredor Comercial y de Servicios. Compatibilidad H (CC- 3 -H) Anexo 10. Zona Especial Protegida (ZE-P) Art. 4 Responsabilidad y aplicacin.

Las Direcciones de Urbanismo, Avalos y Registro, Uso del Espacio y Va Pblica, Justicia y Vigilancia son directamente responsables de controlar que las edificaciones se realicen de conformidad a los procedimientos y normas sealadas en esta Ordenanza e impedir que se construyan viviendas en reas que son bienes municipales de uso pblico, destinados a Vas y Equipamientos urbanos y comunales; la Direccin de Terrenos y Servicios Parroquiales, es responsable de la legalizacin de la tenencia de la tierra municipal, ocupada informalmente.

CAPITULO II NORMAS APLICABLES

Art. 5 De las Subzonas:

La normativa por principio se remite a las prescripciones de las Ordenanza del Plan Regulador y su instrumentadora Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones de Guayaquil.

Las SubZonas, constan en la Ubicacin del Anexo 1 Plano de Regularizacin urbanstica, dichas Subzonas son las siguientes:

- Subzona Mixta Residencial 4 - No Consolidada, Compatibilidad tipo D, (ZMR - NC- 4 D).

- Subzonas de Corredores Comerciales y de Servicio CC-3-H; CC-3-G y CC-8-G. - SubZona Especial Recreacional y Turstica. ZE-T

- Subzona Especial Protegida ZE-P


Art. 6. Normas de edificacin y compatibilidad de usos. 6.1. Subzona Mixta Residencial 4 No Consolidada, compatibilidad tipo D, (ZMR-NC-4 - D).

De acuerdo a la Zonificacin de usos del suelo de la Ordenanza Sustitutiva de Edificaciones, en Los Vergeles predomina la SubZona Mixta Residencial 4 - No Consolidada, ZMR-(NC)4D, en los que rigen las normas de edificacin y de compatibilidad de usos del suelo que constan en los Anexos 4 y 6, respectivamente.

De conformidad con las normas de edificacin establecidas para esta Subzona, los lotes grandes con superficie promedio de 900 m2, podrn opcionalmente dividirse en lotes de hasta 80m2 de rea y frente de 6 m. La densidad neta de poblacin es 500 habitantes por hectrea, los restantes indicadores conforme al cuadro Normas de Edificacin, Anexo 4.

En esta subzona se podrn admitir divisiones de hecho, resultantes de la implantacin en un lote de ms de una edificacin, con frentes de hasta 4.00 metros, siempre y cuando dichas construcciones cuenten con estructuras y accesos independientes, para tener as mismo los servicios bsicos de infraestructura en forma autnoma.

Como normas de excepcin, en estos lotes grandes de la Parcelacin agrcola Los Vergeles se permite que con la divisin en lotes pequeos se creen vas de los siguientes tipos y secciones: a) vas locales de herradura de mnimo 8 m.; b) vas locales de penetracin o cluster mnimo 10 m.; c) vas peatonales de mnimo 6 m.; d) en programas habitacionales de inters social peatonales de mnimo 4, 5 m. conforme al Anexo 5 B de la Ordenanza del Plan Regulador. La seccin de la va puede estar ubicada dentro de un lote grande o equitativamente entre los lotes grandes.

6.2. Subzonas de Corredores Comerciales y de Servicios. Corresponde a los lotes ubicados frente a vas principales o fundamentales, en estos lotes no se admite la divisin de los lotes, en ellos se pueden desarrollar usos mixtos de media y alta densidad que combinan usos comerciales, de servicios, equipamiento y residenciales y son:

- SubZona Corredor Comercial y de Servicios CC-3(G) Ubicada frente a la Av. Isidro Ayora.

- SubZona Corredor Comercial y de Servicios CC-8 (G) Ubicada frente a la Autopista Guayaquil-Daule,

- SubZona Corredor Comercial y de Servicios CC- 3 (H) Ubicada frente a la Av. Francisco de Orellana,

En estas SubZonas rigen las normas de edificacin que constan en el Cuadro Anexo 4 y las normas de Compatibilidad de usos del suelo de los Cuadros Anexos 8 y 9 de esta Ordenanza.

6.3. Zona Especial Recreacional y Turstica. ZE-T

Desde la Autopista Guayaquil-Daule hasta la Zona Especial Protegida, ZE-P ubicada en ribera del ro Daule, constituye la Zona Especial Recreacional y Turstica, ZE-T.

En esta subzona, la superficie mnima de los solares est establecida en el cuadro de normas de edificacin que constan en el Anexo 5

Los usos permitidos y condicionados de esta subzona son de dominio privado, y estarn


conforme a lo que consta en el cuadro de normas de Compatibilidad de usos del suelo Anexo 7. En esta subzona se identifican tambin reas Cedidas a la Municipalidad o ACM de dominio pblico correspondientes a las vas y las Areas para Equipamientos Comunales.

6.4. Zona Especial Protegida ZE-P Corresponde a todos los lotes de dominio pblico y terrenos de dominio privado, frentistas al ro Daule, ubicados desde la Zona Especial Recreacional y Turstica ZE-T hasta la ribera. En esta subzona no se admite la divisin de los lotes, las normas de edificacin estn establecidas en el cuadro Anexo 5. Los usos permitidos, condicionados y prohibidos estarn conforme a lo que consta en el cuadro de normas de Compatibilidad de usos del suelo Anexo 10

CAPITULO III

AREAS CEDIDAS A LA MUNICIPALIDAD

Son las destinadas para los Equipamientos Urbano y Comunales, las Vas y los Canales de aguas lluvias.

Art. 7 reas para Equipamientos Urbano y Comunales. En las Subzonas Mixta Residencial, Corredores Comerciales y Zona Especial Recreacional y Turstica, se identifican en el Plano Anexo 1 de Regularizacin urbanstica, las superficies destinadas para los Equipamientos Urbanos y Comunales, como Areas Cedidas a la Municipalidad.

Las establecidas por la Parcelacin Agrcola como (ACM-L), entre los terrenos, las partes que se encuentran disponibles asignados en el plano de la Parcelacin Agrcola Los Vergeles para Parque y Centros Barriales, as como reas verdes. Adicional a estos equipamientos se asignan los que propone la Regularizacin Urbanstica como (ACM-RU)

Estas reas estn destinadas para usos de Equipamiento de bienestar general de dominio o propiedad pblica, que se relacionan con la prestacin de servicios comunales, de educacin, salud, recreacin, seguridad, asistencia social, servicio social y para el uso Comercial de Mercado. Estn destinadas para Areas Verdes (AV) los lotes frentistas a las vas principales que cruzan por Los Vergeles, identificados como Corredores Comerciales y de Servicios (CC), Av. Francisco de Orellana, Autopista Terminal Terrestre Pascuales y Av. Isidro Ayora, afectados en un porcentaje mayor al 50 %, dando lugar a lotes con poco fondo, en los cuales son inaplicables los retiros de 5 metros exigidos frente a vas de mas de treinta metros de ancho. Mediante Oficio AG-2003-449865, de Diciembre 23 del 2003, el Alcalde de Guayaquil, dispuso iniciar el trmite de Expropiacin total de los lotes en dicha condicin ubicados frente a la Av. Francisco de Orellana:01(Mz.233); 06 y 01 (Mz.222); 06 y 01 (Mz.221); 10 (Mz.220); 01 y 10 (Mz.219) y 10 y 01(Mz.218), con el fin de mantener y mejorar la imagen del sector como Areas Verdes.

Se aplicar esta reglamentacin en los lotes ubicados frente a la Avenida Isidro


Ayora y la Autopista Terminal Terrestre-Pascuales, para destinarlas como Area Verde (AV), cuando estos remanentes de lotes, no sean adquiridos por los propietarios de los lotes adyacentes. En los lotes frentistas a estas Vas, no se otorgarn Lneas de Fbrica hasta que se disponga de los trazados precisos. En el cuadro Anexo 3, se describen las Areas Comunales Municipales ACML y ACMRU. Destinadas a los Equipamientos Urbanos y Comunales, as como las Areas Verdes AV, frente a la Av. Francisco de Orellana

Art. 8 reas cedidas a la Municipalidad para vas, categoras de la red vial. De acuerdo al plano de la Estructura Vial de la Ordenanza del Plan Regulador de Guayaquil, las categoras de las vas principales son las siguientes:

-Paralelo al ro Daule, la Autopista Guayaquil-Daule con categora V1, con una seccin de

70 metros, medidos en 35.oo metros a partir del eje de la va a cada lado, de acuerdo plano del Proyecto Autopista Terrminal Terrestre - Pascuales, tramo intercambiador (Perimetral-Francisco de Orellana) Terminal Terrestre, elaborado por el Ministerio de Obras Publicas y Comunicaciones en Septiembre de 1998, (Laminas 5, 6 de 12)

-La Avenida Francisco de Orellana, Eje N-S, como Va Arterial, con categora V3, de 60 metros de seccin, conforme al Plano elaborado por el Programa de Desarrollo Municipal en Infraestructura Urbana, PDM, en Junio de 1996 (Laminas 13,14,15 de 21). Area de afectacin para el diseo vial del Distribuidor de Trfico de la Av. Francisco de Orellana y la Av. Casuarina, aprobada por el M.I. Concejo Cantonal en sesin del 29 de Julio de 1999, Oficio SMG-99-35033 del 18 de Octubre de 1999. Diseo Vial del Distribuidor de Trfico en dicha Interseccin, aprobado por el Concejo Cantonal en Sesin del 13 de Agosto de 1999, consta en oficio del 26 de Agosto de 1999, SMG-99-27789.

-La Avenida Isidro Ayora Cueva, Av.3 N-E, que atraviesa la Parcelacin en sentido Norte

Sur, tiene la categora V3 con una seccin de 50 metros, conforme al Plano de rediseo aprobado por el Concejo cantonal el 15 de Marzo de 1988, Oficio 001425 de Marzo 18 de 1988.

-En el lindero sur de la Parcelacin con los terrenos del Batalln Quinto Guayas, se ubica

la Calle 23 N-E, Va Arterial de categora V3 con 30 metros de seccin.

-Hacia el este en la prolongacin de la Av. Antonio Parra Velasco, Av. 4 N-E, la via Colectora categora V4, que enlaza con la futura autopista Guayaquil-Daule-tramo Terminal Terrestre-Pascuales.

Art. 9 Areas cedidas a la Municipalidad para canales del drenaje pluvial.

El Proyecto Emergente de Drenaje Pluvial, realizado por la Empresa Cantonal de Agua Potable y Alcantarillado de Guayaquil, y la Universidad Catlica de Santiago de Guayaquil, Facultad de Ingeniera, de Abril de 1999, establece el diseo abierto trapezoidal del Canal #37, ubicado en el lmite norte de la Parcelacin Agrcola los Vergeles y del Canal #30. La presente Ordenanza de Regularizacin determina el diseo de dichos canales, las secciones constan en el plano de Solucin Vial de los Vergeles. Las alineaciones y afectaciones se sujetarn a las siguientes normas:

a) Para la aplicacin del proceso de implementacin en los tramos curvos e irregulares de los Canales de aguas lluvias, la Regularizacin urbanstica establece doble afectacin, mantiene afectacin del canal natural existente y establece la afectacin de la alineacin


futura.

b) Los tramos de los canales naturales a rectificarse solamente sern desafectados cuando entren a funcionar los nuevos canales.

Art. 10 De las afectaciones, fajas y excedentes.

10.1. La Regularizacin Urbanstica de los Vergeles determina afectaciones de manera parcial o total en ciertos lotes de la Parcelacin Agrcola Los Vergeles, para regularizar las Areas Cedidas a la Municipalidad que corresponden al trazado de los diseos Viales, por los Canales de aguas lluvias y las reas para Equipamientos comunales. Las afectaciones constan en el Plano Anexo 1 de la Regularizacin Urbanstica, (con simbologa de puntos).

10.2. Son Excedentes o diferencias, conforme a la Ley de Rgimen Municipal, Art. 288 reformado todas aquellas superficies de terreno que excedan del rea original y que se determinen al efectuar una medicin municipal, por cualquier causa o que resulten como diferencia entre una medicin anterior y la ltima practicada, bien sea por errores de clculo o de medidas lineales.

En dichos excedentes o diferencias, se podr levantar una construccin independiente de las ya existentes en los terrenos vecinos. Los excedentes identificados, son asignados como Areas cedidas a la Municipalidad para Equipamientos comunales, en razn del dficit encontrado, para llegar al porcentaje mnimo del 10% conforme a la Ordenanza de Parcelaciones en vigencia. Se identifican excedentes frente al trazado de la Av. Francisco de Orellana, las manzanas 1300, 1301, 1302 y 1303. Para la venta de los excedentes, se aplicar la Ordenanza que establece la venta de solares o lotes, fajas y excedentes de terreno de dominio privado municipal aprobada el 15 de Julio del 2001.

CAPITULO IV LEGALIZACION DE TENENCIA SOBRE CIERTAS AREAS CEDIDAS AL MUNICIPIO

Art.11 De los Propietarios originales de la Parcelacin Agrcola Los Vergeles.

Por principio, los lotes en la Parcelacin Agrcola Los Vergeles, son de propiedad de los compradores a la Sociedad de predios rsticos Cerro Colorado o posteriores adquirentes formales o sucesores en derecho.

Las Divisiones o Subdivisiones que constan en el Catastro son:

Los Ebanos Mz. 188; Retto Mz. 225 Lote 09; Caicedo Mz. 215 Lote 04; Pino Mz. 90 Lote 10; Caicedo Mz. 211 Lote 06; Mora Mz. 184 Lote 05; Lpez Mz.79 Lote 03; Salazar, Mz. 48 Lote 05; Cedeo, Mz. 124; Rodriguez, Mz. 102 Lote 04; Salazar, Mz.102 Lote 05.

Art.12. Modificacin de la predominancia del uso del suelo, de Parque y Centros Barriales a uso

Residencial: En las siguientes posesiones, calificadas como consolidadas por la Direccin de Terrenos, que se encuentran sobre Areas cedidas a la Municipalidad o bienes de dominio pblico de


la Parcelacin Agrcola Los Vergeles, conforme al Art. 122 de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil, se Modifica la predominancia del uso del suelo de Parque y Centros Barriales a uso Residencial:

Lamina 1 Parte de la Manzana 312 y la Manzana 359. Lamina 3 Manzanas 353, 354, 355, 356, 357 y 358

Lamina 4 Pueblo y su Reino: Manzanas 325, 326, 327, 328, 329, 330, 331, 332,333, 334, 335, 336, 337, 338, 339, 340, 341, 342, 343, 344, 345, 346, 347, 348 y 349.

Lamina 5 Parte de las Manzanas 1334, 13,38, 1340, 1343, 1346, 1351 y 1336 Las Manzanas 1341, 1342, 1347, 1350, 1419,1335, 1337,1348 y 1349. Lamina 6 Manzanas 1412, 1413,1414, 1416,1417 y 1418. Lamina 7A Manzanas1420, 1421, 1422, 1423, 1424 y 1425 Lamina 7B Parte de las Manzanas 1354, 1357, 1362, 1372, 1373 y 1381 Las Manzanas 1355, 1356, 1363, 1365, 1366, 1370, 1371, 1374,

1375, 1379 y 1380. Lamina 8 Parte de la Manzana 1410 y 1411 Lamina 9 Parte de las Manzanas 1431 y 1435 Las Manzanas 1426, 1427, 1428, 1429, 1430, 1432, 1433 y 1434. Lamina 10 Las Manzanas 1436, 1437 y 1439

Lamina 11 Parte de la Manzana 1386. Art. 13. Cambio de categora de bien de uso pblico a bien de uso privado:

En la ocupacin denominada Pueblo y su Reino, cmbiese de categora de bien de uso pblico a bien de uso privado a la superficie de las manzanas divididas en solares ocupados por familias de escasos recursos econmicos, con excepcin de los lotes afectados por el trazado de la Av. Isidro Ayora y el crculo de trfico en la interseccin con la Calle 23 N.E. El rea ocupada por Pueblo y su Reino, cuya delimitacin consta en el Plano Anexo 1 de Regularizacin urbanstica, y en la Lamina 4 de levantamiento topogrficos respectivos realizados por la Direccin de Terrenos, corresponde a subzona residencial ZMR 4-D, en la que se aplicarn las normas sealadas en los cuadros Anexos 4 y 6 de esta Ordenanza.

Art. 14. Aprobacin de la parcelacin o divisin de hecho y Autorizacin de venta en Lotes de

Pueblo y su Reino. Aprubase la parcelacin o divisin de hecho con lotes residenciales, que el BEV

construy, denominado Pueblo y su Reino y se autoriza la venta de lotes sin necesidad de pblica subasta a favor de sus ocupantes bajo los principios, requisitos y procedimientos de venta de los lotes establecidos en la Ordenanza que establece la venta de solares o lotes, fajas y excedentes de terreno de dominio privado municipal.

La aprobacin de la parcelacin o divisin material o de hecho y las ventas de los terrenos municipales ocupados por asentamientos, se ejecutar conforme a los Planos de los levantamientos topogrficos y los censos realizados por la Direccin de Terrenos y Servicios Parroquiales, con los que calific el nivel de consolidacin de las posesiones, con dicho levantamiento topogrfico debidamente aprobado por el Concejo Cantonal, se actualizar el Plano de Regularizacin Urbanstica de los Vergeles, que deber inscribirse en el Registro de la Propiedad del Cantn Guayaquil.

De existir otras reas no determinadas al tiempo de la aprobacin de la presente


Ordenanza, la Direccin de Terrenos solicitar al Alcalde, para que por su intermedio el M. I. Concejo Cantonal apruebe la modificacin o cambio de uso del suelo, el cambio de categora de bien pblico a bien privado, de parcelacin o divisin de hecho y que autorice la venta sin necesidad de pblica subasta, de los terrenos a sus actuales ocupantes; previo los estudios especficos y segn las lminas de levantamientos topogrficos de las manzanas sealadas en el art. 12 que corresponden a las reas comunales municipales.

DISPOSICION FINAL Art. 15. La presente Ordenanza con el plano de Regularizacin Urbanstica que consta anexo,

sern remitidos para su inscripcin en el Registro de la Propiedad, a fin de asegurar la eficacia jurdica de dichos documentos.

La presente ordenanza entrar en vigencia desde la fecha de su publicacin en uno de los

diarios de mayor circulacin en la ciudad de Guayaquil. DADO Y FIRMADO EN LA SALA DE SESIONES DEL M.I. CONCEJO CANTONAL DE

GUAYAQUIL, A LOS VEINTITRES DIAS DEL MES DE SEPTIEMBRE DEL AO DOS MIL CUATRO.

CERTIFICO: Que la presente ORDENANZA DE REGULARIZACION URBANISTICA DEL

SECTOR DENOMINADO LOS VERGELES, fue discutida y aprobada por el M.I. Concejo Cantonal de Guayaquil, en Sesiones Ordinarias de .


ANEXO 2

MEMORIA DEL ESTUDIO ESPECIFICO DE MODIFICACION O CAMBIO DE USO DEL SUELO DE LA OCUPACION DENOMINADA PUEBLO Y SU REINO, IDENTIFICADA EN LA LAMINA 4. El rea de Pueblo y su Reino est limitada por lo siguiente:

-Al norte, las manzanas de cdigo catastral 127,140 y 160 -Al sur, Calle 23 NE. -Al este, las manzanas de cdigo catastral 116, 117, 118, 119, 119A.

-Al oeste, la Av. 3 NE correspondiente a la Va proyectada Av. Isidro Ayora, en cuyo frente opuesto se ubican las manzanas de cdigo catastral 171, 172 y 173.

En razn de que aproximadamente en el ao 1987, el Banco Ecuatoriano de la Vivienda

de Guayaquil, construy el Programa de Urbanizacin y Vivienda Pueblo y su Reino, sobre el terreno que segn plano original de la Parcelacin Agrcola Los Vergeles corresponde a Parque y centros Barriales es decir rea Cedida a la Municipalidad para Equipamientos Urbanos y Comunales, se realiza el siguiente Estudio Especfico:

a) Registro actualizado de las actividades que se realizan en;

El desarrollo urbanstico tiene una superficie aproximada de 5,52 hectreas, constan en el terreno 25 manzanas con viviendas y 4 reas Comunales. La urbanizacin est conformada por vas vehiculares implementadas con bordillos, aceras, calzadas y Vas peatonales.

b) Anlisis de las caractersticas de los predios de Pueblo y su Reino:

En los predios del desarrollo urbanstico Pueblo y su Reino, el BEV construy viviendas sobre 378 solares cuya superficie tipo es de 96 m2 y frente de 8 m. Las viviendas son pareadas, con retiro frontal de 2,5 m., posterior de 3 m. y lateral de 1m.

c) Anlisis de las condiciones de los servicios bsicos de infraestructura existentes o a implementarse en forma inmediata en Pueblo y su Reino. El rea no cuenta con redes de servicios de agua potable, solo existe un sector con abastecimiento provisional por piletas, est previsto el abastecimiento de tipo convencional y conecciones domiciliarias para todo Los Vergeles durante el primer quinquenio de la Concesin a Interagua esto es al ao 2005, los estudios definitivos los est realizando Aquatec S.A. Con relacin a las aguas servidas ellos disponen de tratamiento individual de letrinas y pozos ciegos, est previsto en el futuro por Interagua el proyecto de alcantarillado sanitario Inmaconsa-Los Vergeles.

Disponen de todo el sistema de redes de energa elctrica.


d) Anlisis del tamao y caractersticas de las actividades propias del uso solicitado en Pueblo y su Reino

La superficie tipo de los solares es de 96 m2, que se encuentran dentro del rango de 80 a 100 m2 establecido para la Subzona Zona Mixta Residencial 4 ZMR4 compatibilidad tipo D que le asigna la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo Urbano de Guayaquil.

e) Anlisis del impacto

que la modificacin provoque en el sitio y su entorno inmediato a Pueblo y su Reino La modificacin de Parque y Centros Barriales a uso Residencial es un precedente negativo en el manejo de las reas comunales de la ciudad principalmente por la superficie de 5,52 hectreas que tiene dicho terreno y por su ubicacin estratgica. Pero el impacto social que la modificacin provoque en el sitio es alto debido al nivel de consolidacin de dicho programa de urbanizacin y vivienda, y la antigedad de la posesin con edificacin de viviendas habitadas por 378 familias de escasos recursos econmicos.

La modificacin del uso posibilita la aplicacin de un proceso de legalizacin de tierras por parte de esta Municipalidad en predios que estuvieron ubicados en zonas anteriormente consideradas como Areas Cedidas a la Municipalidad, el cual permitir solucionar los problemas sociales, tcnicos y legales que existen en este desarrollo urbanstico, y consecuentemente se cumplir la funcin social de la ciudad y la propiedad urbana.


EL M.I. CONCEJO CANTONAL DE GUAYAQUIL

CONSIDERANDO Que, la Parcelacin Los Vergeles realizada por la Sociedad Civil de predios rsticos Vergeles y Cerro Colorado, fue aprobada en el ao 1970 como Parcelacin Agrcola por encontrarse para esa fecha fuera de los lmites urbanos de Guayaquil. Que desde Diciembre del ao 1991, dicha parcelacin se encuentra comprendida dentro del lmite urbano de la ciudad de Guayaquil, por lo que las condiciones de su desarrollo requieren ser actualizadas con fines urbanos. Que, de conformidad con los artculos Art. 12 y Art. 64, de la Ley de Rgimen Municipal, es competencia del M.I. Concejo Cantonal propiciar el desarrollo fsico del Cantn y consecuentemente de su ordenacin urbanstica. Que, es necesario establecer el procedimiento para calificar el nivel de consolidacin de las posesiones con edificaciones populares informales, que se encuentran sobre terrenos comunales municipales y de dominio pblico, por lo que requieren modificacin del uso del suelo y cambio de categora de bien pblico, que seran susceptibles de la legalizacin de la tenencia de la tierra. Que, el artculo 25 de la Ordenanza del Plan Regulador de Desarrollo urbano de Guayaquil, para efectos del rgimen de propiedad y tributacin predial, establece la Regularizacin urbanstica para los desarrollos no autorizados y las ocupaciones de hecho. Que, se ha realizado la Consultora de Regulacin Urbanstica de los Vergeles sugerida por Naciones Unidas y Contratada por la M.I. Municipalidad de Guayaquil, para la Parcelacin Agrcola Los Vergeles. Que, posterior a dicha Contratacin, modificaciones del MOP en el trazado de la Autopista Terminal Terrestre - Pascuales, y diseos del Plan Emergente de drenaje pluvial, realizados por ECAPAG - INTERAGUA - Universidad Catlica, determinan la seccin de los canales de aguas lluvias, que hicieron necesario la actualizacin del plano bajo la denominacin de Solucin vial. Que, la reciente disponibilidad de la nueva cartografa del IGM, e informacin actualizada del catastro municipal, ha hecho posible completar y actualizar la propuesta en el plano sntesis de Regularizacin Urbanstica. Que, de acuerdo al Artculo 239 de la Ley de Rgimen Municipal, corresponde al M.I. Concejo Cantonal aprobar los proyectos de reestructuracin parcelaria. En uso de las facultades y atribuciones consagradas en los Arts. 64 numeral 49, 126 de la Ley Orgnica de Rgimen Municipal y 228 de la Constitucin Poltica de la Repblica del Ecuador de las que se haya investido.

EXPIDE LA ORDENANZA DE REGULARIZACION URBANISTICA DEL SECTOR DENOMINADO LOS VERGELES.

CAPITULO I