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5/17/2018 PAUTAS-MANTENIMIENTO - slidepdf.com

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ONABEOrganismo Nacional deAdministración de Bienes

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOSPÚBLICOS DEL ESTADO NACIONALPAUTAS GENERALES

ONABE / ÓRGANO RECTOR



ONABE – EL MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS PUBLICOS DEL ESTADO NACIONAL

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INDICE

Página 2 El Mantenimiento – Consideraciones generales

Página 5 Preservación

Página 8 Vida útil

Página 9 Definiciones

Página 15 Costos del Mantenimiento

Página 16 Implementación del Mantenimiento

Página 19 Legislación vigente




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EL MANTENIMIENTO – CONSIDERACIONES GENERALES

Los Organismos Nacionales de la administración y los prestadores de

servicios públicos requieren de una infraestructura edilicia adecuada a susfunciones. Por ello, el mantenimiento edilicio constituye una parte

importante del conjunto de responsabilidades de cada una de las

administraciones.

El presente documento tiene por objeto crear conciencia respecto del

mantenimiento edilicio, destacando la importancia de su implementación, no

sólo para asegurar el funcionamiento de la infraestructura, sino también

para preservar el patrimonio arquitectónico del Estado Nacional.

El mayor éxito respecto del mantenimiento lo constituye el hecho de

reconocer la necesidad de su implementación, estableciendo políticas y

acciones duraderas que exceden lo puramente técnico. Habitualmente,

suele considerarse al mantenimiento como una actividad accesoria, en algún

sentido prescindente, relegada respecto de otras inherentes a la

administración, atendiéndose sólo aquellos temas de corto plazo queresultan ineludibles para el funcionamiento edilicio.

En este sentido, no pueden obviarse las cuestiones presupuestarias, donde

se imputan los fondos disponibles destinados a distintos aspectos de la




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administración, entre los cuales deben priorizarse también las cuestiones

edilicias.

De esta manera, es importante establecer políticas desarrolladas en base a

sistemas de mantenimiento especialmente diseñados, estableciendo rutinas

que prevean, dentro de lo posible, la totalidad de las acciones necesarias

para sostener el funcionamiento y la integridad física de los edificios

públicos, tendiendo a alcanzar la vida útil proyectada.

El mantenimiento de los edificios públicos debe ser considerado también

como una prioridad relacionada con la calidad de vida de sus usuarios,

optimizando la calidad de los lugares de trabajo y de atención al público.

Asimismo, los sistemas de mantenimiento de los edificios públicos,

considerados individualmente, no difieren de los que puedan ser empleados

en los edificios privados, la diferencia puede residir en la escala de su

aplicación, en el diseño de las políticas de implementación, en los

programas presupuestarios adoptados y en los circuitos administrativos

preestablecidos.

Pues, el mantenimiento debe estar sustentado en un Plan Maestro

concebido para cada edificio, considerado a largo plazo y no subordinado a

programas presupuestarios de mediano o corto plazo, vinculados a

decisiones coyunturales o circunstanciales ligadas a una gestión en

particular.

La implementación del mantenimiento implica contar con procedimientos

donde se establezcan las acciones que deben realizarse durante toda la vida




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útil del edificio, en forma independiente a los períodos de gestión de las

distintas administraciones que tengan a su cargo esta responsabilidad.

De este modo, el sostenimiento de los edificios requiere de metodologías de

mantenimiento con alto rigor técnico que permitan alcanzar la totalidad del

período de vida útil y representen un lapso de tiempo significativo respecto

de la duración de la construcción de la obra.

Existen estimaciones realizadas donde queda evidenciada la necesidad de la

implementación del mantenimiento. Tanto es así que, en el caso de un

edificio carente de éste, la depreciación puede alcanzar al 60 % de la

inversión inicial al momento de promediar su vida útil (a los 25 años sobre

50 años de vida útil), mientras que en el caso de haberse implementado

una política de mantenimiento sostenida en el tiempo, la depreciación

alcanzará sólo el 9 % del mismo valor inicial. Dicho de otra manera, la falta

de mantenimiento deprecia, a más de la mitad, la inversión realizada

originalmente.

En el caso de la construcción de nuevos edificios, el mantenimiento

comienza en el momento de su concepción, considerando la totalidad del

período de vida útil. Cabe destacar la etapa de proyecto en la que se

acumula el mayor porcentaje de errores, que luego llevarán a la formación

de patologías.

Desde el punto de vista estrictamente proyectual, resulta significativo

incorporar los conceptos de vida útil y economía. El concepto de ‘economía’,

habitualmente, es confundido con la utilización de sistemas de ejecución y




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materiales “baratos”, cuando en realidad la “economía” debe ser evaluada

considerando la totalidad del período para el cual fue proyectado el edificio.




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PRESERVACION

El patrimonio arquitectónico de una ciudad forma parte del medio ambiente,

hace a la calidad de vida de los ciudadanos y debe tener un uso congruentecon las necesidades actuales de la sociedad. Este carácter no debe constituir

un obstáculo para su utilización, evitando caer en la conservación a

ultranza. Se trata de bienes no renovables o de casi imposible recuperación.

La preservación patrimonial nada tiene que ver con “fosilizar” la

infraestructura sino, por el contrario, con revitalizarla. El hecho de utilizar

esta infraestructura favorece su permanencia y salvaguarda.

Cuando se trata de edificios existentes, muchos de los cuales se encuentran

al borde de alcanzar su vida útil o ya la han alcanzado, resulta más

necesario aún implementar un sistema de mantenimiento sustentado en

decisiones técnico – presupuestarias adecuadas para cada uno de los casos.

Para estos edificios, dependiendo de su valoración patrimonial, debe

incorporarse también el concepto de “preservación”, lo que supone realizar

un análisis pormenorizado de las características arquitectónicas del edificio

en cuestión, estableciendo las políticas de intervención más convenientes.

En este sentido, la categorización de un bien inmueble como perteneciente

al patrimonio arquitectónico tiene como fin distinguirlo por su valor histórico

– cultural, garantizando su conservación y otorgándole un tratamiento

diferenciado.




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Muchos de los edificios del Estado Nacional se encuentran emplazados en la

Ciudad Autónoma de Buenos Aires y forman parte importante del

patrimonio arquitectónico y urbano.

Al respecto, existen informes elevados al "Comité de Patrimonio en Peligro"

del ICOMOS INTERNACIONAL (Consejo Internacional de Monumentos y

Sitios – UNESCO), que ponen de manifiesto la situación del patrimonio

cultural inmueble del país y declaran el estado de emergencia patrimonial

en Argentina, calificando su actual condición como la peor en América

Latina.

Los edificios y sitios más valiosos del país, especialmente en Buenos Aires,

se encuentran en grave riesgo de perder o han perdido su integridad y

autenticidad patrimonial debido a múltiples causas, donde pueden

mencionarse: la falta generalizada de conciencia sobre la necesidad de

verdaderas y correctas políticas y prácticas de mantenimiento, la falta de

profesionalidad de los operadores y de rigurosidad en el manejo del

patrimonio arquitectónico por parte de las sucesivas administraciones de los

distintos Organismos.

La tutela de los bienes culturales y en particular el patrimonio

arquitectónico, es uno de los objetivos que debe instalarse definitivamente

como parte permanente de las políticas del Estado Nacional. Uno de losinstrumentos más eficaces para garantizar la conservación del patrimonio

construido, es la formación de recursos humanos estables, específicamente

preparados y competentes en las operaciones de gestión e intervención

propiamente dichas. Una notable cantidad de errores irreversibles sobre el




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patrimonio provienen de la falta de preparación y formación de los

operadores.

Es por ello que el mantenimiento y la preservación del patrimonio deben

constituirse en una obligación, mientras que la “restauración”, que implica

recuperar los valores estéticos e históricos originales, resulta una opción

respecto del tipo de intervención. La falta de mantenimiento en bienes

destinados a perdurar, conduce a edificios degradados prematuramente,

limitando su vida útil y deteriorando la calidad de vida de las personas que

los ocupan.

En este sentido, las metodologías de mantenimiento están condicionadas a

la tipología edilicia y se encuentran estrechamente relacionadas con la

época de construcción y de los materiales empleados en la ejecución.




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VIDA UTIL

La vida útil de un edificio queda determinada según tres instancias

claramente diferenciadas: la de proyecto, la de ejecución y la de uso(mantenimiento).

Durante el transcurso del período de uso, la vida útil se encuentra

estrechamente ligada a la correcta implementación del mantenimiento,

permitiendo que el edificio pueda alcanzar la totalidad del período de tiempo

para el cual fuera proyectado.

Conocer la vida útil propuesta para cada elemento de la construcción

permitirá estimar la vida útil del conjunto y con ello se podrá determinar los

ciclos de mantenimiento, las inspecciones, las reparaciones cíclicas, entre

otras acciones necesarias para cada elemento componente del edificio.




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DEFINICIONES

En términos generales, pueden distinguirse dos tipos de mantenimientos: el

preventivo y el correctivo.

Mantenimiento preventivo:

Incluye todas aquellas actividades que puedan ser previamente

programadas en el tiempo, en forma sistemática y evaluadas

económicamente. Está destinado a la “ prevención” de las deficiencias y

problemas que puedan plantearse en el edificio y en sus equipos e

instalaciones debido al uso cotidiano.

El mantenimiento preventivo (planificado) comprende los trabajos

realizados periódicamente, durante toda la vida útil, para conservar las

características edilicias, subsanar las deficiencias provocadas por la acción

del uso, agentes atmosféricos o su combinación, sin que sus componentes

fundamentales sean objeto de sustitución o modificación parcial o total.

En términos de “economía”, puede plantearse que las intervenciones serán

más eficientes y más fáciles de realizar, cuando sean ejecutadas

oportunamente, siguiendo los parámetros técnicos previamente

planificados.




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Mantenimiento correctivo:

Comprende aquellas operaciones necesarias para resolver situaciones

inesperadas, es decir, no previstas ni previsibles y, por lo tanto, no

cuantificables.

Existen otras definiciones de mantenimiento conceptualmente análogas a

las previamente enunciadas.

Mantenimiento ordinario:

Comprende todos aquellos trabajos periódicos sobre elementos del edificio

para lograr su adecuada utilización, minimizando el envejecimiento y el

desgaste de sus sistemas por el paso del tiempo y la acción ordinaria sobre

los materiales empleados en su construcción.

Reparaciones extraordinarias:

Comprenden aquellos trabajos necesarios a efectuar en los edificios cuando

se producen averías y desperfectos “extraordinarios”, derivados de fallas en

sus componentes, instalaciones, etc., imputables a causas de diseño,

ejecución o a la calidad de la construcción, como así también cualquier otro

deterioro producido por la acción de agentes naturales, como son: las

inundaciones, la acción del viento, las lluvias, el granizo, etc.




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También puede ser clasificado de acuerdo con los objetivos, complejidad y

costos, dividiéndolos en las siguientes categorías:

Mantenimiento simple o habitual :

Pueden considerarse los trabajos tales como la limpieza periódica de

determinados elementos con el fin de eliminar suciedades, humedad, la

reposición o reparación de determinados componentes como la sustitución

de lámparas, interruptores, pintura, renovación de herrajes, carpintería,

cristales, tejas, etc.

Mantenimiento medio:

Consiste en la reparación de partes del edificio para prolongar su vida útil y

evitar deterioros más graves. Debe realizarse por personal especializado en

este tipo de trabajo.

Mantenimiento complejo:

Consiste en la ejecución de trabajos de reparación compleja o sustitución de

elementos fundamentales de la edificación, por ejemplo: componentes

estructurales de importancia, que por su especificidad debe ser realizado

por personal especializado. Por su complejidad y costo, los trabajos de




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restauración histórica, refuncionalización, ampliación y modernización

edilicia deben ser excluidos de esta categorización.

Otra posible clasificación de los tipos de mantenimiento es la concebida de

acuerdo con la periodicidad de su aplicación.

Mantenimiento planificado:

Consistente en intervenciones periódicas, con una visión preventiva, que se

puede articular sobre la base de un programa preestablecido o rutinario.

Mantenimiento no planificado:

Consistente en acciones con un objetivo puramente correctivo frente a

deterioros imprevistos detectados de forma inesperada.

Independientemente de la definición que pueda considerarse más adecuada

el mantenimiento y los costos emergentes son conceptos inseparables.

Resulta muy importante considerar adecuadamente la elección de los

materiales y los equipos en la instancia de la concepción edilicia, tendiendo

a minimizar los futuros costos de mantenimiento.

Organizar el mantenimiento, es definir una política, administrarla y

aplicarla, recoger las conclusiones, analizar estas experiencias y, de

considerarse necesario, reorientar en consecuencia esta política.




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Dicha organización consta de dos etapas fundamentales, la planificación del

mantenimiento y la responsabilidad en el mantenimiento.

Planificación del mantenimiento preventivo:

Su planificación se basa en la tipología edilicia, la calidad y durabilidad de

sus componentes y materiales, la calidad de ejecución y el uso adecuado del

inmueble. Resulta conveniente establecer las instrucciones concretas de uso

y mantenimiento del edificio y los equipos, contando, además, con el

personal adecuado para realizar la programación de esas actividades.

En edificios existentes, el cronograma de operaciones de mantenimiento

será diseñado específicamente para cada uno de ellos, en función de las

prioridades derivadas de los diagnósticos del estado de situación.

Responsabilidad en el mantenimiento:

La responsabilidad del mantenimiento de un edificio corresponde, en primer

lugar, al usuario, asegurando el cumplimiento riguroso de las rutinas de

mantenimiento preventivo planificadas, además de la adecuada utilización

de los diferentes componentes, la limpieza, la atención y resolución de las

eventualidades que puedan suceder.

Algunas tareas deben ser ejecutadas por técnicos y profesionales, según sea

la complejidad y el riesgo que implique la ejecución de los trabajos;

mientras que actividades como la pintura, limpieza interior y exterior,




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mantenimiento de cisternas, tanques de agua e intervenciones menores,

deben ser ejecutadas por el usuario.

Procedimientos y actividades

Realizar relevamientos de estado de situación edilicia y estudios

específicos dirigidos a la formulación de diagnósticos.

Programación de rutinas de inspección y acciones relativas al estado

edilicio general y de las estructuras, equipos e instalaciones en

particular.

Designar un responsable idóneo que de cumplimiento a las rutinas de

mantenimiento y que se encuentre capacitado técnica y

administrativamente para formalizar las rutinas establecidas,

conociendo tanto la mano de obra como los materiales necesarios para

esas tareas.

Mantenimiento preventivo: se dispondrá de un plantel de personal

básico de mantenimiento rutinario y de intervención diaria, como así

también se contará con los materiales necesarios para ejecutar las

tareas programadas.

Mantenimiento correctivo: Se atenderán, prioritariamente, las

cuestiones más críticas en materia estructural, de estado de las

instalaciones y de seguridad de los edificios. Estas acciones, de mayor

escala y costo, pueden concretarse mediante otras modalidades de




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ejecución, sea “por contrato” vía licitación o “por convenio” con

Organismos técnicos del Estado Nacional.




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COSTOS DEL MANTENIMIENTO

Los costos pueden disminuir dependiendo de la rigurosidad y precisión con

que se aplique el Programa de Mantenimiento Preventivo previamente

diseñado. Dentro del costo total de mantenimiento se encuentran los

mantenimientos programados (preventivos), las reparaciones no

programadas (correctivas), el funcionamiento (explotación) y el costo de

limpieza.

Los costos de mantenimiento de un edificio deben ser tenidos en cuenta

considerando todo el período de vida útil. La principal ventaja del

mantenimiento esta íntimamente ligada con el concepto de ‘economía’, al

prolongar el tiempo de explotación de una construcción sin tener querealizar inversiones adicionales. El poder utilizar una construcción por mayor

tiempo y con una prestación adecuada, constituye una ventaja para los

usuarios, satisfaciendo mejor sus necesidades.

La aplicación adecuada y en el momento preciso de medidas y trabajos en

las diferentes etapas de la vida de un edificio influye considerablemente en

el costo global. Es decir, la rigurosidad a la hora de implementar el

mantenimiento impide el desgaste anticipado del edificio y sus equipos,

reduciendo los costos generados por la realización de grandes reparaciones.

Se trata, en principio, de reparaciones de menor importancia, ejecutadas

regular y cíclicamente en las distintas componentes del edificio: estructuras,

equipos, etc.




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IMPLEMENTACION DEL MANTENIMIENTO

La implementación del mantenimiento de un edificio en particular implica

establecer una metodología específicamente diseñada, respondiendo a sus

características constructivas, sus equipos, sus instalaciones, la calidad y

durabilidad de sus componentes y materiales, la calidad de ejecución, su

antigüedad, su estado de conservación previo, etc.

En este sentido, existe un gran número de software - lo que comúnmente

se denomina ‘enlatados’ - destinados a la gestión integral del

mantenimiento edilicio, donde pueden programarse y administrarse las

operaciones del mantenimiento preventivo, del mantenimiento correctivo de

emergencia y del desarrollo de proyectos, permitiendo establecerindicadores de gestión, realizando análisis de costos, rendimientos,

productividad, etc.

De esta forma, mediante la utilización de este tipo de herramientas

informáticas y una vez determinados los calendarios de mantenimiento, es

posible realizar un riguroso seguimiento de las tareas previamente

programadas. Conviene destacar la importancia del seguimiento,

contrastando el desarrollo de los trabajos efectivamente realizados con los

proyectados. Resulta evidente que la distorsión exagerada de los

procedimientos establecidos incrementa la posibilidad de tener que realizar

tareas correctivas, que seguramente impliquen una mayor afectación de

recursos.




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Para un mejor mantenimiento de los equipos e instalaciones a los cuales se

encuentran destinadas estas tareas, estos software permiten incorporar su

identificación, localización en el edificio (planos), catálogos y características

técnicas, rutinas de mantenimiento establecidas por los fabricantes, etc.,

permitiendo evaluar el rendimiento de cada uno de ellos. El historial de lastareas de mantenimiento permite contar con un registro de fallos de los

equipos e instalaciones, conociendo sus causas y sus frecuencias.

Una vez definidas las rutinas de acuerdo a las frecuencias establecidas en

los planes de mantenimiento, algunos de estos software proyectan

automáticamente el programa de mantenimiento preventivo anual. Pueden

generarse las órdenes de trabajo y distribuir adecuadamente las cargas de

tareas de acuerdo con las distintas especialidades requeridas. Estos

programas permiten realizar la administración de inventario de materiales y

repuestos, facilitando el control de las existencias y los movimientos de

entradas y salidas.

Además, puede identificarse el tipo de mano de obra necesaria según las

especialidades, rendimiento, costos por hora, etc.; el tipo y cantidad de

herramientas necesarias en las operaciones de mantenimiento, facilitándose

su compra, administración y reposición; como así también, pueden incluirse

los catálogos de proveedores y servicios.

De esta manera, conociendo las rutinas establecidas, la mano de obra

necesaria, la afectación de servicios externos, los materiales, repuestos y

herramientas involucradas en las operaciones, el cálculo para la afectación

de los recursos resulta una tarea automática.




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En términos generales, estos sistemas de administración computarizados

facilitan la interpretación y monitoreo de la información proveniente del

área de mantenimiento, logrando conocer y evaluar las condiciones de

operación bajo las cuales se realizan estas tareas y su rendimiento. Los

diagnósticos emergentes del tratamiento de esta información permitenadoptar las decisiones más adecuadas, optimizando las operaciones de

mantenimiento.

Para una adecuada operación de estos procedimientos, mediante la

utilización de tecnologías informáticas, se requiere de la capacitación del

personal dedicado al mantenimiento edilicio. Resulta obvia la necesidad de

contar con un plantel de personal capaz de operar el sistema y que,

además, tenga conocimiento técnico acerca de las prácticas de

mantenimiento habituales para el edificio que se debe administrar.




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LEGISLACION VIGENTE

Las distintas administraciones de los Organismos del Estado Nacional, a

través de sus departamentos de mantenimiento, deben asegurar el

cumplimiento de la totalidad de las reglamentaciones vigentes tanto locales,

provinciales como nacionales referidas a distintos aspectos edilicios.

Códigos de edificación e indicadores urbanísticos.

Seguridad estructural.

Seguridad contra incendios.

Higiene y seguridad laboral.

Instalaciones eléctricas.

Sistemas de pararrayos.

Instalaciones de gas.

Instalaciones termomecánicas de calderas.

Instalaciones de acondicionamiento de aire.

Instalaciones mecánicas de ascensores.

Sistemas de telecomunicaciones.




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Y cualquier otra reglamentación particular que no se encuentre puntualizada

en este listado.




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FUENTES

Se han extractado conceptos y definiciones de distintas fuentes, en algunos casos literalmentetranscriptos.

• INFLUENCIA DE FACTORES ECONÓMICOS EN LA CONSERVACIÓN DEL PATRIMONIOURBANO.

Arq. Beatriz Cecilia Amarilla

• PRESERVACIÓN DEL PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO.

Centro Nacional de Conservación y Restauración – Santiago de Chile

• EFICIENCIA ENERGÉTICA EN EDIFICIOS PÚBLICOS.

Dirección Nacional de Promoción - Secretaría de Energía – MINPLAN

• NUEVAS PRESPECTIVAS DEL PATRIMONIO HISTORICO CULTURAL.

Comisión para la Preservación del Patrimonio Histórico Cultural de la CABA

• GESTIÓN DE ACTIVOS FÍSICOS DEL ESTADO NACIONAL

Proyecto de Modernización del Estado – Gabinete de Ministros – Presidencia de la Nación

• THE PENNSYLVANIA GREEN BUILDING OPERATIONS AND MAINTENANCE MANUALCommonwealth of Pennsylvania Department of General Services

• HERITAGE BUILDING MAINTENANCE MANUAL

Canada`s Historics Places – Manitoba

• MANTENIMIENTO DE LA INFRAESTRUCTURA EDILICIA

Universidad de la República – Uruguay

• MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS PÚBLICOS

Revista Vivienda – Buenos Aires

• PATRIMONIO ARQUITECTÓNICO URBANO, PRESERVACIÓN Y RESCATE: BASESCONCEPTUALES E INSTRUMENTOS DE SALVAGUARDA.

Fabián Garré, Museólogo, Estudio de Museología Rosario, Argentina.

GERENCIA TECNICA ONABE – Agosto 2010

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