PLAN DE NEGOCIO PARA LA CREACIÓN DE UNA AGENCIA ...
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PLAN DE NEGOCIO PARA LA CREACIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA ENFOCADA A LA VENTA DE INMUEBLES RESIDENCIALES EN LA CIUDAD DE BOGOTÁ DIRIGIDA A LOS ESTRATOS 4,5 Y 6 EN LA LOCALIDAD DE CHAPINERO QUE IMPLENTA LAS REDES SOCIALES Y SERVICIO DE REMODELACION CON ARQUITECTURA SOSTENIBLE POR MEDIO DE ALIANZAS ESTRATEGICAS ANDRES MAURICIO MARTINEZ ALBARRACIN PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y ADMINISTRATIVAS BOGOTÁ, D. C., MAYO DE 2011.
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PLAN DE NEGOCIO PARA LA CREACIÓN DE UNA AGENCIA INMOBILIARIA ENFOCADA A LA VENTA DE INMUEBLES RESIDENCIALES EN LA CIUDAD
DE BOGOTÁ DIRIGIDA A LOS ESTRATOS 4,5 Y 6 EN LA LOCALIDAD DE CHAPINERO QUE IMPLENTA LAS REDES SOCIALES Y SERVICIO DE REMODELACION CON ARQUITECTURA SOSTENIBLE POR MEDIO DE
ALIANZAS ESTRATEGICAS
ANDRES MAURICIO MARTINEZ ALBARRACIN
PONTIFICIA UNIVERSIDAD JAVERIANA
FACULTAD DE CIENCIAS ECONÓMICAS Y ADMINISTRATIVAS
BOGOTÁ, D. C., MAYO DE 2011.
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TABLA DE CONTENIDO
1. ANTEPROYECTO.......................................................................................... 12
2. INVESTIGACION DE MERCADOS................................................................ 14
2.1MERCADO OBJETIVO ................................................................................. 14
2.1.1 Tamaño de la muestra .......................................................................... 15
2.2 INNOVACIÓN Y DESARROLLOS TECNOLÓGICOS ................................. 16
2.3 SUSTITUTOS .............................................................................................. 16
2.4 COMPETIDORES ........................................................................................ 17
2.5 BARRERAS DE ENTRADA ......................................................................... 18
2.6 PROPUESTA DE VALOR ............................................................................ 19
3. ESTRATEGIA DE MERCADOS ..................................................................... 20
3.1 CONCEPTO DEL SERVICIO ...................................................................... 20
3.2 ESTRATEGIAS ............................................................................................ 20
3.2.1Estrategia de de distribución y comunicación ........................................ 20
3.2.2 Estrategia de precio .............................................................................. 21
3.2.3Estrategia de servicio ............................................................................. 21
3.2.4 Estrategia de penetración ..................................................................... 22
4. SISTEMA DE NEGOCIOS Y ORGANIZACIÓN ............................................. 23
4.1 NOMBRE Y LOGO ...................................................................................... 23
4.2 ANALISIS JURIDICO ................................................................................... 23
Registro en gremios ....................................................................................... 23
4.3 MISION ........................................................................................................ 25
4.4 VISION ......................................................................................................... 25
4.5 ORGANIGRAMA DE FUNCIONES.............................................................. 25
4.6 FICHA TECNICA DEL SERVICIO ............................................................... 26
4.6.1 Estado de desarrollo ............................................................................. 27
4.7 FLUJOGRAMA GESTIÓN DE VENTA ........................................................ 28
10
4.8 RECURSOS ................................................................................................ 29
4.9 ALIANZAS ................................................................................................... 32
4.10 ANALISIS DOFA ........................................................................................ 33
5. FINANCIACIÓN.............................................................................................. 36
5.2 INGRESOS, GASTOS Y RENTAS .............................................................. 36
5.2.1 Ingresos ................................................................................................ 36
5.2.2 Gastos ................................................................................................... 36
5.3 FLUJO DE CAJA ......................................................................................... 38
5.4 SUPUESTOS ............................................................................................... 38
5.5 FUENTES DE CAPITAL .............................................................................. 39
5.6 CONDICIONES Y RENDIMIENTOS ............................................................ 39
5.7. EVALUACION ECONOMICA ...................................................................... 40
5.7.2 Escenario Optimista .............................................................................. 40
5.8 FACTORES DE RIESGO ............................................................................ 41
6. IMPACTO ECONÓMICO SOCIAL AMBIENTAL ............................................ 43
7. INNOVACION Y CREATIVIDAD .................................................................... 45
8. CONCLUSIONES........................................................................................... 46
9. RESUMEN EJECUTIVO ................................................................................ 47
10. BIBLIOGRAFIA ............................................................................................ 49
11. ANEXOS...................................................................................................... 50
11
LISTA DE TABLAS
Tabla 1. Población Chapinero entre 30 y 64 años ................................................. 14
Tabla2. Chapinero por estratos ............................................................................. 15
Tabla 3. Tamaño de la muestra ............................................................................. 15
Tabla 4. Gestión del Servicio Red Inmobiliaria ...................................................... 26
Tabla 5. Gestión de Venta ..................................................................................... 28
Tabla 6. Estrategias DOFA .................................................................................... 33
Tabla 7. BALANCE GENERAL: PERIODO 0 ........................................................ 50
Tabla 8. ESTADO DE RESULTADOS: ESCENARIO PESIMISTA ....................... 51
Tabla 9. ESTADO DE RESULTADOS: ESCENARIO OPTIMISTA ....................... 52
Tabla 10. INVERSIONES Y GASTOS INICIALES................................................ 53
Tabla 11. INGRESOS – PRONOSTICO DE VENTAS .......................................... 54
Tabla 13. GASTOS ............................................................................................... 55
Tabla 14. FLUJOS DE EFECTIVO ........................................................................ 56
Tabla 15. Estado de Origen y Aplicación de Recursos ......................................... 57
Tabla 16. RESUMEN DEL PRESTAMO BANCARIO ............................................ 57
Tabla 17. ESCENARIO PESIMISTA .................................................................... 58
Tabla 18. FLUJO DE EFECTIVO ESCENARIO PESIMISTA ................................ 59
Tabla 19. ESCENARIO OPTIMISTA ..................................................................... 60
Tabla 19. FLUJO DE EFECTIVO ESCENARIO OPTIMISTA ................................ 61
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1. ANTEPROYECTO
La actividad edificadora en el país y sobre todo en Bogotá ha seguido en ascenso. La
evolución de la situación económica que ha registrado el país en los últimos años, los
incentivos tributarios para el desarrollo de proyectos inmobiliarios y las políticas de crédito
hipotecario han permitido un buen desempeño para el sector de la construcción, que jalona
el consumo de otros renglones de la economía. (Alcaldía).
Entre el estrato 4, 5 y 6 el total de venta es 4715 inmuebles y el total de inmuebles en venta
o arriendo es de 7548 inmuebles usados. Los estratos 5 y 6 registran el mayor porcentaje en
oferta con aviso en ventana con el 2.6, esta cifra para el estrato 4 asciende al 2%. Al mirar
la composición de la oferta según el destino, ya sea para venta o arriendo, se observa una
mayor participación de los inmuebles en venta a medida que se desciende en el estrato,
ubicándose esta cifra en 48% en el estrato 6 y ascendiendo al 61% y 69% para los estratos 5
y 4 respectivamente.1
El plan de negocio busca la creación de una empresa inmobiliaria dirigida al sector
residencial de chapinero en los estratos 4, 5 y 6 en la ciudad de Bogotá que permita la
penetración en el mercado mediante la implementación de nuevos servicios de arquitectura
por medio de alianza estratégica con una empresa constructora, y el mejoramiento del
servicio al cliente por medio del mercadeo digital, más específicamente a través de las
redes sociales; planteando objetivos como base principal, que permitan tener una visión
detallada y clara de la forma en que se quiere llegar a el éxito del la agencia. Esta serie de
objetivos deben tener en cuenta cada aspecto que va componer la empresa como la
financiación del proyecto, la determinación de los aspectos legales por los cuales se debe
regir, identificar el grupo de colaboradores indicados con las aptitudes necesarias y generar
ideas innovadoras a partir de la identificación de las tendencias y falencias del sector
inmobiliario, que al mismo tiempo permiten la ubicación de las principales necesidades del
mercado al cual va dirigido el servicio.
Es tiempo de convencerse que no se trata de una moda, sino de un cambio profundo en la
forma de comunicar.2 La implementación de las redes sociales aportara una gran ventaja en
cuanto a promoción de los inmuebles ya que se puede difundir la marca y las ventajas que
ofrece la agencia en una red que en Colombia la componen millones de personas. Por otro
lado será una herramienta diferenciadora que permitirá ofrecer un mejor servicio al cliente
ya que se podrá establecer una relación más estrecha con el cliente y se le podrá ofrecer una
atención más personalizada.
1 Informe 1 Trimestre 2008 de lonja de Bogotá.
2 Agudelo, Roberto, “El Marketing digital en Colombia”. Internet: (robertoagudelo.com/tag/marketing-en-
internet-en-Colombia)
13
La investigación previa en el sector inmobiliario en Bogotá nos permite observar que el
portafolio de servicios ofrecidos por las agencias inmobiliarias ha ido diversificándose en
gran medida, dejando de un lado el tradicionalismo de un servicio limitado a brindar solo
los procesos básicos, creando un enfoque de servicio al cliente mucho más detallado con la
implementación de nuevos beneficios que le permiten al comprador o vendedor tener una
visión más clara del negocio y obtener una satisfacción mayor con respecto a la
negociación realizada con su propiedad.
Las asesorías arquitectónicas como principio ofrecerán un servicio postventa el cual se
basa en posibles remodelaciones o cambios futuros en el inmueble que pueden ser
ejecutadas por una empresa especializada en construcción, que tienen como principal
premisa la implementación de la arquitectura sostenible, por lo cual los servicios de
remodelación se realizaran con la utilización de materiales sostenibles que harán del
inmueble un lugar amigable con la naturaleza y al mismo tiempo mejor habitable. El
servicio también ofrece la posibilidad de conocer el presente y el futuro del lugar de la
inversión, permitiéndole conocer al cliente los planes en desarrollo o por desarrollar que
plantea la administración de Bogotá, con el fin de aconsejarle la mejor ubicación dentro de
la ciudad que permitan valorización, desarrollo, acceso y sobre todo, la tranquilidad del
entorno del hogar. Por otro lado la asesoría le permitirá conocer las principales ventajas del
inmueble en el interior y exterior del predio el cual brinda una ventaja al vendedor en
cuanto a que puede ofrecerle una valorización de su propiedad de la que no tenía
conocimiento, y también del comprador que le permitirá conocer a fondo el lugar donde
piensa invertir y que le ilustrara las oportunidades de remodelaciones futuras que podrán
hacer de su inmueble un lugar más cercano a sus expectativas y a la vez mas valorizado;
haciendo utilización de nuevo en este caso de la arquitectura sostenible, la que se
implementara por medio de un análisis de un arquitecto profesional miembro del equipo de
la constructora, que identificará las oportunidades de remodelación en cuanto a ahorro de
servicios básicos como el agua o la energía, de esta forma brindando por una inversión
inicial un inmueble que representara un ahorro a largo plazo mayor que el capital invertido
inicialmente y una propiedad más responsable con el ambiente.
Dadas las investigaciones preliminares se puede divisar un gran auge del sector
inmobiliario con un crecimiento anual considerable y un mayor numero de las
transacciones inmobiliarias cada año lo cual evidencia más aceptación de las personas por
intermediarios en el momento de realizar la transacción, razón por la cual este mercado
representa una gran opción. Más allá de los servicios que ofrecen las inmobiliarias
tradicionales y a pesar de su constante innovación de acuerdo a las necesidades del cliente,
no hay evidencia que muestre un enfoque en servicios de arquitectura sostenible para
asesorar a los clientes a encontrar no solo una opción que lo favorezca económicamente,
sino también social y personalmente y tampoco una profunda implementación de las redes
sociales que le signifiquen al cliente además de una gran ventaja en termino de publicidad y
promoción, un ahorro de tiempo y mayor capacidad de asesoramiento de acuerdo a sus
necesidades.
14
2. INVESTIGACION DE MERCADOS
2.1MERCADO OBJETIVO
El proyecto se desarrollará en la ciudad de Bogotá ya que es la capital del país, habitada por
un número mayor de habitantes que cualquier otra, por lo cual existen mas mercados con
necesidades para satisfacer, teniendo en cuenta el crecimiento de la actividad inmobiliaria
en la ciudad en los últimos años, y siendo esta el principal centro de negocios de Colombia,
se hace necesario el aporte ambiental propuesto en el plan de negocios.
La localidad seleccionada para la ubicación del mercado potencial es la de Chapinero, por
que se encuentra entre las localidades que contienen juntos los estratos 4,5 y 6 (Usaquén,
Chapinero y Suba)3. También de acuerdo a las edades seleccionadas (30 a 64 años),
Chapinero se caracteriza por tener una alta población de personas de esas edades,
representando el 45,4% de la población total de la localidad como se presenta en la
siguiente tabla:4
Tabla 1. Población Chapinero entre 30 y 64 años
Chapinero 131.027
Edades Bogotá Porcentaje Chapinero Porcentaje
30-34 539.107 8,0% 10.843 8,3%
35-39 524.063 7,7% 9.067 6,9%
40-44 501.515 7,4% 8.884 6,8%
45-49 421.800 6,2% 8.411 6,4%
50-54 329.817 4,9% 7.416 5,7%
55-59 254.475 3,8% 6.219 4,7%
60-64 187.522 2,8% 4.637 3,5%
Total
Población 6.778.691 40,7% 131.027 42,3%
Fuente: Ficha básica Localidad de Chapinero Noviembre 2008
3 Ibid
4 Cultura recreación y deporte
http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/observatorio/documentos/localidades/chapinero.pdf
15
De esta manera, el mercado potencial lo componen personas entre los 30 y 64 años,
pertenecientes a los estratos 4, 5 y 6 de la localidad de Chapinero.
2.1.1 Tamaño de la muestra
Tamaño de la muestra habitantes de la localidad de Chapinero estrato 4, 5 y 6
Tabla2. Chapinero por estratos
Estrato 6 45%
Estrato 5 11,70%
estrato 4 30,80%
TOTAL 87,50%
Fuente: Ficha básica Localidad de Chapinero Noviembre 2008
Tabla 3. Tamaño de la muestra
Habitantes Localidad Chapinero 131.027
Población Objetivo (estrato 4, 5 y
6) 114.649
Nivel de Confianza 0,95
Error 0,05
Distribución normal estándar o Z 1,644
Respuestas Positivas 25
Respuestas Negativas 5
Total respuestas 30
p 83%
q 17%
Fuente: Elaboración propia
16
n= p*q*Z
E^2
n=
91
Se deben encuestar 91 personas de estrato 4, 5 y 6 de la localidad de Chapinero para
pronosticar la aceptación del servicio en la población objetivo.
2.2 INNOVACIÓN Y DESARROLLOS TECNOLÓGICOS
La innovación y la tecnología tienen un rol de gran importancia en el proyecto, ya que el
servicio que prestara la agencia inmobiliaria, tiene como principal objetivo, además de
prestar los servicios tradicional de gestión de venta inmobiliaria, diferenciarse de sus
competidores por medio de la oferta de nuevos complementos al servicio tal como la
remodelación basada en los principios de la arquitectura sostenible y la implementación del
desarrollo tecnológico por medio de la aplicación del marketing digital.
Como principal medio de innovación del proyecto, se busca establecer un servicio adicional
a los usuarios de la agencia inmobiliaria, ofreciendo la posibilidad de remodelar su
inmueble por medio de los principios de la arquitectura sostenible, logrando de esta manera
brindar la oportunidad de convivir en un lugar amigable con el ambiente, además de
significar un ahorro económico en cuanto a los costos de mantenimiento y reducción del
consumo energético.
El mercadeo digital busca el aprovechamiento de los avances tecnológicos en cuanto a
redes sociales. Por medio de este, se busca establecer una personalización del servicio al
cliente, haciendo uso de las diferentes herramientas ofrecidas tales como foros,
publicaciones, encuestas, que busquen definir tendencias del mercado que permitan
establecer las mejores estrategias de publicidad y distribución a través de este medio.
2.3 SUSTITUTOS
Dadas las investigaciones preliminares se puede divisar que más allá de los servicios que
ofrecen las inmobiliarias tradicionales y a pesar de su constante innovación de acuerdo a las
necesidades del cliente, no hay evidencia que muestre un enfoque en servicios de
arquitectura sostenible para asesorar a los clientes a encontrar no solo una opción que lo
favorezca económicamente, sino también social y personalmente y tampoco una profunda
17
implementación de las redes sociales que le signifiquen al cliente no solo una gran ventaja
en termino de publicidad y promoción, sino también en ahorro de tiempo y mayor
capacidad de asesoramiento de acuerdo a sus necesidades.
2.4 COMPETIDORES
En la ciudad de Bogotá se encuentra un gran número de agencias inmobiliarias con un
portafolio variado de diferentes servicios entre los que se encuentra venta, arriendo,
avalúos, entre otros.
En el registro de la lonja de propiedad raíz de Bogotá, se encuentran actualmente inscritas
223 inmobiliarias que tienen incluido en su portafolio el servicio de gestión de ventas;
algunas de estas son
BUFETE INMOBILIARIO INTERNACIONAL S.A.
CONSTRUCTORA BOLIVAR S.A.
Calle 134 No. 72 – 31
CONSTRUCTORA COLPATRIA S.A.
Carrera 54A No. 127A - 45
INMOBILIARIA BOGOTA y CIA. LTDA.
Carrera 13 No. 28 - 01 Of. 201
Carrera 13A No. 96 – 24
ERNESTO SIERRA y CIA. LTDA.
INMOBILIARIA DE COLOMBIA INMOCOL LTDA.
Calle 97 No. 10 - 28 Of. 401
Por la evidencia encontrada anteriormente, se hace necesario lograr una diferenciación de
nuestros competidores, en cuanto a los servicios ofrecidos y los métodos para llegar al
cliente. Por este motivo, Red inmobiliaria, además de ofrecer los servicios tradicionales de
gestión inmobiliaria que las empresas nombradas anteriormente ofrecen, busca prestar un
servicio innovador con el cual pretende lograr una penetración en el mercado, por medio de
la implementación del servicio de remodelación basada en los principios de la arquitectura
sostenible; y por otro lado, la utilización del marketing digital por medio de las redes
sociales y sus herramientas como forma de contacto con los usuarios de la agencia, que
busca la personalización del servicios y la optimización de la campaña publicitaria como
estrategia de promoción de los inmuebles.
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Por medio de observación, se constata que los principales canales que utiliza la
competencia es a través de su página de internet empresarial, o por portales de difusión de
publicidad de inmuebles como metrocuadrado.com, fincaraiz.com, entre otros. Hay
evidencia de la utilización de redes sociales por parte de las agencias inmobiliarias, sin
embargo su uso tiene como único fin la publicidad de los inmuebles para ventas o
arriendos.
Además de lo anterior, se presenta como otra barrera de entrada para las pequeñas
empresas, el posicionamiento de empresas de un largo recorrido y de gran reconocimiento
en la población, por lo cual se hace necesario, aparte de ofrecer un servicio innovador que
permita la penetración como ventaja competitiva, establecer un nombre y una identidad que
permita obtener un grado de recordación, por medio de una comunicación estratégica por
medio de la utilización de los medios de comunicación para promocionar un proyecto
Inmobiliario. Lo importante es la selección del medio dependiendo del cliente objetivo.
2.5 BARRERAS DE ENTRADA
- Actualmente en el mercado inmobiliario, hay casi 200 agencias inmobiliarias que se
dedican a la gestión de venta, entre las que se encuentran organizaciones
tradicionales que ya cuentan con un amplio camino de experiencia conocido por la
sociedad bogotana, lo cual significa para Red Inmobiliaria una barrera, ya que entra
en competencia como nueva empresa, frente a competidores que tienen gran
reconocimiento en el mercado y alto grado de recordación.
Como medida para enfrentar esta barrera, se hace necesario poseer una ventaja competitiva
que brinde a la agencia inmobiliaria un valor diferenciador frente a sus competidores que
logren una adaptación en el mercado, logrando captación de clientes. En el caso de Red
Inmobiliaria, es importante la oferta del servicio de remodelación con arquitectura
sostenible, a un precio más competitivo realizada por una compañía especializada en
construcción.
- La capacidad económica de la compañía entrante en el mercado es baja, por lo que
se limitan las posibles estrategias de mercadeo y publicidad para lograr difusión de
la marca en el mercado.
De esta manera, es importante para Red Inmobiliaria lograr transmitir sus negocios y visión
como empresa, por medio de las redes sociales y su portal internet, logrando de esta manera
uno de sus objetivos el cual es personalizar el servicio al cliente por medio de las
herramientas ofrecidas por internet y haciendo aparición en el medio de difusión más
importante para el mercado.
- El portafolio de servicios que ofrece la agencia nueva en el mercado es limitado
frente a sus competidores que cuentan con un portafolio que se compone
generalmente entre dos y tres servicios además de la venta, como lo son avalúos y
arriendos.
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Red Inmobiliaria busca participación en el mercado por medio de la especialización de la
gestión de venta, logran mejorar el proceso para el cliente por medio de la personalización
de su servicio en la asesoría. Por otro lado, la agencia ofrece por medio de alianza
estratégica con la empresa constructora, un servicio innovador, como es la remodelación
por medio de los principios de la arquitectura sostenible.
2.6 PROPUESTA DE VALOR
El comportamiento del mercado, después de hacer un análisis de la encuesta realizada deja
como resultado la mayor acogida de las inmobiliarias como un intermediario en la gestión
de venta, sin embargo aun existe un gran porcentaje que mantiene prevención a consignar
su inmueble a una agencia. Se le asigna una gran importancia a la atención y el servicio al
cliente prestado por las agencias a los potenciales clientes, que junto a encontrar innovación
en el portafolio de servicios, se conforman como el factor más importante para escoger el
intermediario.
Como gestión de venta, Red Inmobiliaria presta un servicio completamente personalizado
para los clientes haciendo uso de las herramientas del mercadeo digital, en este caso, el
manejo de las redes sociales y la pagina web. Por medio de actividades como lo son foros
de opinión, encuestas, comunicación por medio de video chat con los asesores comerciales.
La agencia Red Inmobiliaria, tiene como propósito acompañar al cliente en todo el proceso
de adquisición o venta de su inmueble. Por esta razón, se logra una alianza estratégica con
Uno a Uno Arquitectura e Interiores SAS, empresa especializada en construcción y
remodelación de inmuebles, encargada de asesorar a los clientes desde los principios de la
arquitectura sostenible, sobre las mejoras, oportunidades y ventajas que presenta la
propiedad, teniendo como objetivo lograr un ahorro en mantenimiento y funcionamiento de
la vivienda; además de otorgar un inmueble con un gran porcentaje de valorización. Este
tipo de servicio, gracias a la alianza estratégica entre las dos empresas, se ofrece a un costo
menor de los competidores a nuestros clientes, formándose como un valor agregado para
los clientes de la agencia inmobiliaria.
Se espera adquirir una percepción por parte del público como asesores comerciales,
capacitados y objetivos en el asesoramiento de la compra y venta de un inmueble, definirse
como un consejero, mas no como un comisionista. Por medio de la interacción entres el
empleado y el cliente, se busca que la empresa se identifique con las necesidades y las
preferencias de los potenciales consumidores del servicio, y que estos lo perciban;
brindando de esta manera un compromiso de responsabilidad, cumplimiento y total
capacidad en el manejo de los recursos y patrimonio de las personas.
20
3. ESTRATEGIA DE MERCADOS
3.1 CONCEPTO DEL SERVICIO
Agencia inmobiliaria dedicada a ofrecer el servicio de intermediario para la venta de
inmuebles residenciales de la localidad de chapinero ubicada en la ciudad de Bogotá.
La agencia tiene una alianza estratégica con una empresa de construcción, que ofrece a sus
clientes la posibilidad de tener una asesoría sobre las oportunidades de su inmueble desde
un punto de vista de arquitectura sostenible. Por medio de los principios sostenibles se
realizan las remodelaciones que se hagan efectivas.
Esta inmobiliaria se basa en prestar el servicio al cliente por medio de redes sociales,
haciendo uso de sus diferentes funciones como grupos, encuestas, foros, entre otras.
3.2 ESTRATEGIAS
3.2.1Estrategia de de distribución y comunicación
Para poder cumplir completamente la necesidad del consumidor, se establecerá como
principio una oficina en el barrio chico de la localidad de chapinero, ya que es uno de los
barrios más centrales en el área del mercado objetivo y es cercano a diversas áreas
comerciales y de gran afluencia de público que funcionara como medio para captar clientes
que aun son ajenos a los servicios que presta la agencia. El primer punto de distribución y
difusión del servicio será atendido por agentes que tendrán como principal característica
una optima capacitación relacionada con el tema de ventas y servicio al cliente, con el fin
de lograr ofrecer un servicio integral a los clientes, para poder responder a sus principales
necesidades y dudas que puedan surgir con toda seguridad y conocimiento de todas las
circunstancias que puedan darse. Por otro lado, se contara con un director de proyectos, que
se encargara de ofrecer en servicio de la remodelación con arquitectura sostenible, además
de hacer todos los trámites para el contacto con la constructora que compone la alianza
estratégica con Red Inmobiliaria, y el seguimiento de los proyectos de los clientes de la
agencia.
Basándonos en la pregunta 10 de la encuesta, los resultados dejan concluir que los cliente
tienen preferencia a recibir comunicación sobre los servicios que ofrece la agencia
inmobiliaria, por medio de internet, representados por la pagina oficial de la agencia, y
presentando una inclinación a recibir información, por medio de las redes sociales. Por lo
anterior, se establecerán grupos en las redes sociales que buscan captar un gran volumen de
clientes por la gran importancia que tienen en la vida de los consumidores actualmente, lo
cual pudimos observar con el auge del mercadeo digital, logrando de esta manera poder
promocionar las ventajas del servicio a una gran cantidad de personas que tendrán contacto
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directo con agentes de la inmobiliaria que se encargaran mediante diferentes actividades,
como publicidades, foros e interrelación con los clientes de prestar un servicio
personalizado y de calidad. Se busca crear una identidad de los clientes con la agencia
misma.
La página Web de la compañía funcionara como medio estratégico de mercadeo y ventas.
Tendrá conexión directa con las redes sociales de la agencia y cumplirá funciones similares
a estas como la transmisión del servicio prestado por la agencia, además de contar con la
publicación del portafolio de inmuebles de sus clientes detallados.
3.2.2 Estrategia de precio
Según la pregunta 5 de la encuesta, después de su análisis, arroja resultados que indican que
en un mayor porcentaje de los posibles clientes potenciales de la inmobiliaria, no basan su
decisión de escoger la agencia en el precio de la comisión que este puede llegar a ofrecer,
por lo tanto se fija una comisión del 4% sobre el valor total de la transacción.
Esta decisión también está basada después de realizar el análisis de los resultados que
produjo la pregunta 4, en la cual los encuestados consideran justo un pago entre el 3% y el
7% de comisión sobre el valor del inmueble, por lo tanto es viable establecer una comisión
del 4% como una remuneración justa al servicio integral proporcionado.
Por otro lado, ya que la empresa además de ofrecer el servicio de gestionar la venta de los
inmuebles consignados, también ofrece la posibilidad de remodelación bajo los principios
de arquitectura sostenible por medio de una constructora, se establecerá un precio de
remodelación para el cliente del 15% sobre el costo del proyecto, porcentaje que es
competitivo frente a otras posibilidades de remodelación con otras compañías que manejan
sus precios a un 18%. Esta estrategia tiene como objetivo reducir en un nivel el desembolso
económico que tendrá que realizar el cliente, y por otro lado crea una identidad del cliente
con la empresa, dando a conocer la agencia como una prestadora de un servicio integral y
responsable con el consumidor.
3.2.3Estrategia de servicio
Como observamos en las estadísticas del sector, las intermediación inmobiliarias mantiene
un porcentaje pero aun existen personas que se resisten a realizar una transacción por medio
de las agencia. Esto se complemente con los resultados del análisis de la pregunta 7 de la
empresa, en la que se pueden observar personas que tiene buena imagen de las inmobiliaria,
sin embargo, el mayor porcentaje corresponde a una percepción regular de estas.
Además de lo anterior, según los resultados de la pregunta 5, la calidad del servicio es el
factor más determinante para los clientes potenciales en el momento de contratar los
servicios de una agencia inmobiliaria. Por estos argumentos, se establecen claramente en el
interior de la empresa los principales aspectos para poder brindar un servicio de calidad.
22
Como principio, se establece la idea de vender un servicio innovador, diferentes de
cualquier otra inmobiliaria, por medio de diferentes estrategias:
Capacitación de los colaboradores de la agencia cada uno en el campo de
desempeño lo cual le permita afrontar cualquier circunstancia que surja en la
negociación con el cliente.
Introducción de servicios de remodelación con arquitectura sostenible lo cual ofrece
más posibilidades al cliente sobre el inmueble.
Personalizar el servicio al cliente por medio de las redes sociales, con la
implementación de foros, actividades, atención personalizada, entre otras, que
permitan la satisfacción del cliente.
Todo lo anterior busca lograr reunir el factor innovador de la empresa, con los principios
más importantes del servicio al cliente, lo cual permita conformar un gran equipo de
recurso humano bien capacitado que ofrezca transmitir sus capacidades y conocimientos a
un plano en la realidad de los clientes que podrán identificar las ventajas de su inmueble
basadas en sus gustos personales.
3.2.4 Estrategia de penetración
Según el análisis realizado en la investigación de mercados, se puede observar una división
de opiniones sobre los servicios que prestan las agencias inmobiliarias y la imagen que
estas han logrado frente a los clientes, lo cual se puede ver reflejado en estadísticas
planteadas anteriormente, en las cuales se muestra una constante pero aun modesta
intermediación inmobiliaria en las transacciones de venta de inmuebles.
Después de esto, se establece una estrategia de diferenciación que logre una penetración
agresiva en el mercado. Esta estrategia se logra por medio del mejoramiento del servicio de
ventas que ofrece la inmobiliaria y al mismo tiempo del servicio al cliente que pretende
integrar mas al cliente dentro del proceso. Por otro lado se pretende lograr diferenciarse de
las agencias de la competencia, por medio de la innovación de los servicios, con la creación
de la alianza estratégica con Uno a Uno Arquitectura e Interiores SAS, empresa
constructora, que permitirá a los clientes identificar las oportunidades de sus inmuebles
desde el punto de vista de la arquitectura sostenible y al mismo tiempo la posibilidad de
aplicarlas, dando a conocer ante la sociedad nuestra responsabilidad social, tanto con el
ambiente con la utilización de productos amigables con el ambiente, como con los clientes
que por medio de una inversión lograran un ahorro a fututo.
23
4. SISTEMA DE NEGOCIOS Y ORGANIZACIÓN
4.1 NOMBRE Y LOGO
Grafico 1. Red Inmobiliaria
4.2 ANALISIS JURIDICO
Red inmobiliaria se constituirá bajo la forma de Sociedad de acciones simplificadas.
Las Sociedades por Acciones Simplificadas pueden constituirse por una o más personas,
mediante documento privado en el cual se indiquen los siguientes requisitos:
Nombre, documento de identidad y domicilio del accionista o accionistas, razón social
seguida de las palabras: sociedad por acciones simplificada o S.A.S., duración (puede ser
indefinida), enunciación de actividades principales, cualquier actividad comercial ó civil
licita, capital autorizado, suscrito y pagado, forma de administración, nombre,
identificación de los administradores.5
Registro en gremios
Red Inmobiliaria tiene como propósito reunir los requisitos para hacerse afiliado de la lonja
de propiedad raíz de Bogotá y de esta manera recibir beneficios importantes
Ser afiliado a la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá significa tener respaldo del gremio
inmobiliario más antiguo y experimentado del país y le permite contar con ventajas
esenciales para el perfeccionamiento de las labores propias del sector:
5 Cámara de Comercio de Bogotá
http://camara.ccb.org.co/contenido/contenido.aspx?catID=132&conID=4232
24
Promover iniciativas legislativas y reglamentarias en las distintas instancias
gubernamentales.
Contar con un canalizador de denuncias públicas generales y puntuales en su
defensa.
Pertenecer, previo el cumplimiento de requisitos internos, a las diferentes Juntas
Capitulares (Ventas, Arrendamientos, Avalúos y Propiedad Horizontal), a la Junta
Técnica de Avalúos Corporativos, al Comité de Constructores, a la Junta de Ética y
Selección y al Consejo Directivo.
Formar parte del Registro de Avalúos Corporativos y participar como comisionado
en los negocios valuatorios de la entidad.
Disponer de soporte técnico en normas urbanísticas, potenciales de desarrollo,
consultoría técnica, planimetría y acceso al sistema de consultas de avalúos.
Acceder al Registro del Corredor Inmobiliario –RCI–, certificado de idoneidad que
se expide a los profesionales inmobiliarios de las compañías afiliadas, luego de
aprobar las pruebas de conocimientos y requisitos de formación y experiencia
establecidas por la entidad.
Recibir información permanente de noticias, tendencias, normatividad, legislación y
jurisprudencia del sector.
Participar en la red privilegiada de información de oferta y demanda de inmuebles:
lista múltiple de inmuebles - Sistema Fácil-.
Promocionar su empresa y servicios en el Directorio Inmobiliario y de la
Construcción.
Recibir asesoría jurídica especializada.
Asistir con tarifa preferencial a los eventos y programas académicos dirigidos al
personal ejecutivo y operativo de las empresas:
Presentaciones de estudios e investigaciones
Programas de formación empresarial
Programas académicos en asocio con universidades
Foros y seminarios
Acceder a productos y servicios especializados con tarifa preferencial:
Centro de Conciliación y Arbitraje
Estudios sectoriales
Publicaciones del Sello Editorial de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
Poder anunciarse como miembro de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, siendo
un sello de calidad del inmobiliario o del promotor-constructor afiliado.
Beneficiarse de las tarifas preferenciales de las alianzas comerciales de la
institución.
Disponer de la sede de la Lonja para reuniones, juntas y eventos. 6
6 Lonja de Propiedad raíz de Bogotá
http://www.lonjadebogota.org.co/NuestrosAfiliados/Beneficios/tabid/86/language/es-CO/Default.aspx
25
4.3 MISION
Ofrecer en Bogotá en el sector de Chapinero una opción innovadora en la prestación del
servicio de ventas inmobiliarias bajo el principio de la responsabilidad con el cliente y con
el ambiente, planteando una oferta diferente compuesta por arquitectura sostenible y
cubrimiento del servicio por medio de redes sociales, buscando la satisfacción persona y
económica de nuestros clientes y nuestro constante crecimiento como organización.
4.4 VISION
Llegar a ser una de las agencias inmobiliarias más reconocidas en Bogotá y municipios
aledaños, logrando consolidación y reconocimientos como una organización innovadora,
responsable socialmente y excelente prestadora de servicios.
Equipo que reúne a profesionales conocedores del sector inmobiliario y especialización en
diversas áreas:
4.5 ORGANIGRAMA DE FUNCIONES
Grafico 2. Organigrama Red Inmobiliaria
GERENTE
Generador de estrategias
Controlador
Coordinador entre las diferentes áreas
Verifica cumplimiento de normatividad.
Análisis de la totalidad de los proyectos.
26
DESARROLLO DE PROYECTOS
Contacto directo con Uno a Uno Arquitectura e Interiores SAS.
Búsqueda de nuevas alianzas.
Gestión de ventas de remodelación.
Tramite de Documentos
Seguimiento a las obras de remodelación.
MERCADEO Y PUBLICIDAD.
Análisis del mercado
Diseño de estrategias de publicidad
Análisis de la competencia
Planeación y control de objetivos.
Estrategias de comunicación y publicidad.
Manejo redes sociales.
ASESORIA COMERCIAL
Recorridos
Gestión de ventas
Seguimiento al cliente.
Servicio Post venta.
Manejo Contacto clientes con redes sociales.
Asesoría en sugerencias, dudas o reclamaciones.
CONTADOR
Control y supervisión de los presupuestos anuales
Control y seguimiento de cobro a los diferentes clientes
Asesoría y análisis sobre las políticas financieras y de gasto
Planeación
4.6 FICHA TECNICA DEL SERVICIO
Tabla 4. Gest ión del Servicio Red Inmobiliaria
DENOMINACIÓN DEL SERVICIO
Agencia inmobiliaria enfocada en gestión de
ventas, asesoramiento y obras de
remodelación con arquitectura sostenible.
27
DENOMINACION TECNICA DEL
SERVICIO
Prestación de un servicio innovador y
personalizado para la gestión de venta de
inmuebles y procesos de remodelación con
arquitectura sostenible.
DESCRIPCIÓN GENERAL
Agencia Inmobiliaria enfocada a personas
estrato 4,5 y 6 interesadas en compra y
venta de inmuebles. El valor agregado del
servicio lo componen la posibilidad de
remodelación basada en los principios de la
arquitectura sostenible y la personalización
de la asesoría al usuario por medio de las
ventajas y facilidades de las redes sociales.
UNIDAD DE MEDIDA
Como unidad de medida para cuantificar el
servicio requerido se toma en cuenta el
número de transacciones de venta
concretadas y los procesos de remodelación
en curso. A partir de esto se hace un
estimativo del número de transacciones
completadas al mes y la contratación de los
servicios de remodelación, para suplir todos
los gastos que implican desarrollar el
servicio, que permitan generar una utilidad
tanto para la agencia como para el
crecimiento de esta misma y la inversión en
el departamento de arquitectura.
Fuente: Elaboración propia
4.6.1 Estado de desarrollo
Red Inmobiliaria es un proyecto que se encuentra en su fase inicial de desarrollo que
pretende no solo gestionar compra y venta de inmuebles y ofrecer servicios de
remodelación, sino también lograr la concientización de la sociedad, en cuanto a la
importancia de la implementación de materiales sostenibles para crear una inmueble
amigable con el medio ambiente y de esta forma ofrecer un servicio con un valor agregado.
28
RE
D
INM
OB
ILIA
RIA
NO
SI
SI
CLI
EN
TE
CO
NS
TR
UC
TO
RA
Solicita servicio
de compra o
venta de
inmueble.
Publicita por medio
de su página web y
redes sociales,
presentando sus
ofertas de servicios a
los clientes.
Visita e inspección del
inmueble y del sector en
donde se encuentra
localizado.
Adicionalmente se
ofrece el servicio de
remodelación sostenible.
Firma de contrato,
estableciendo
condiciones de
publicidad del
inmueble y pago de
comisión.
Presentar
certificado de
Libertad y
Tradición
¿Se
remodelará el
inmueble?
Exhibición y
publicidad
del inmueble
Compra o
venta del
inmueble
FIN
Se realiza un estudio
sobre posibles
remodelaciones con
arquitectura
sostenible que se
pueden practicar
Se realiza
remodelación al
inmueble
4.7 FLUJOGRAMA GESTIÓN DE VENTA Tabla 5. Gest ión de Venta
Fuente: Elaboración Propia
29
4.8 RECURSOS
Silla Adam
Precio: $ 291.190
Material: Cuero Sintético
Cantidad: 1
Silla Jackson
Precio: $ 269.990
Material: Cromo/ Cuero Sintético
Cantidad: 2
Silla Jet
Precio: $ 269.990
Material: Tela/ Malla
Cantidad: 3
Puesto de Trabajo Tipo 7
30
Precio: $ 222.390
Cantidad: 2
Puesto de Trabajo Tipo 16
Precio: $ 282290
Cantidad: 1
Puesto de Trabajo Tipo 17
Precio: $ 311690
Cantidad: 1
Computador Portátil VAIO de 15.5" Serie EE - VPC-EE43EL/B
Cantidad: 3
31
Precio: $ 1´199.000
Características:
PROCESADOR: AMD Athlon II Dual-Core P360 2.3GHz AMD M880G Chipset
SISTEMA OPERATIVO: Windows 7 Home Basic original de 64 bit
DISCO DURO: 320GB
Computador Portátil VAIO de 14" Serie C - VPC-CA17FL/B
Cantidad: 3
Características: $1´899.000
PROCESADOR: 2da generación Intel Core i5-2410M 2.30GHz con Turbo Boost hasta
2.90GHz
SISTEMA OPERATIVO: Windows 7 Home Premium original de 64 bit
DISCO DURO: 500GB 5400rpm
Teléfono KX-TS520
Precio $ 95.990
Cantidad: 6
32
Conmutador Panasonic
Precio: $ 1´500.000
Cantidad: 1
Impresora HP Color Laser Jet serie CP3520
Precio: 1´550.000
Cantidad: 1
Página Web
Plan Marketing Online
Precio: $330.000
4.9 ALIANZAS
Red inmobiliaria tiene un compromiso de responsabilidad social con sus clientes y con
el medio ambiente, por lo cual se establece una alianza estratégica con una empresa del
sector de la construcción, con el fin de lograr ofrecer un servicio especializado adicional
a los contratantes del servicio.
33
La empresa con la cual se forma dicha alianza estratégica es Uno a Uno Arquitectura e
Interiores SAS, constructora con poco recorrido en el sector, pero con una visión que
comparte varios lineamientos con Red Inmobiliaria. Empresa constituida en Noviembre
de 2010 por Oscar Forero, Arquitecto de la Universidad de los Andes, quien junto a dos
socios deciden poner en marcha una empresa constructora, participante en acciones de
remodelación y construcción de bajo nivel, con un portafolio de diseños y
oportunidades, entre las que se encuentran el diseño de modelos de remodelación
sostenibles.
La alianza entre estas dos empresas se permite ser efectiva, dado que comparten un
compromiso de responsabilidad social tanto con la comunidad que destine una inversión
de su patrimonio a los servicios ofrecidos por las dos, como con el medio ambiente que
sufre un gran impacto con la utilización de tecnologías y materiales de la construcción;
encontrando un enlace en su factor innovador, incluyendo la posibilidad de convertir
mediante remodelación, inmuebles tradicionales a amigables con el ambiente, mediante
la aplicación de los principios de la arquitectura sostenible.
Por otro lado, se establecen los lineamientos que generaran a las dos empresas, la
utilidad económica en beneficios del crecimiento organizacional para cada una de las
partes del negocio. Uno a Uno Arquitectura e Interiores SAS, tiene establecido un
porcentaje de venta de servicios de remodelación de un 18 % sobre el valor total de la
obra a llevar a cabo. Determinado esto, se establece un descuento de un 3 % para los
clientes que contacten dichos servicios de remodelación sostenible, teniendo como
intermediario a la agencia Red Inmobiliaria.
Como beneficios se concluye:
Uno a Uno Arquitectura e Interiores SAS tendrá acceso directo a la base de datos de
cliente de Red inmobiliaria, que le significara un aumento en su volumen de contratos
de prestaciones de servicios de remodelación en el campo de la arquitectura sostenible,
logran un crecimiento organizacional y un desarrollo clave en su visión como empresa
como responsable con el impacto al medio ambiente, logrando un reconocimiento en el
sector y generando aportes a mejorar su participación en el mercado.
Red inmobiliaria establece un porcentaje de cobro de comisión de un 2 % por cada
negocio que Uno a Uno Arquitectura e Interiores SAS logre gestionar a su fin, teniendo
como canal la agencia inmobiliaria. Por otro lado, se lograra la consolidación de su
ventaja competitiva, demostrando una responsabilidad con el medio ambiente
promoviendo la remodelación sostenible, y con sus clientes, brindándoles grandes
beneficios tanto económicos como personales, a un costo menor del que podrían
contratar fuera de su agencia inmobiliaria.
4.10 ANALISIS DOFA
Tabla 6. Estrategias DOFA
34
OPORTUNIDADES
Abarcar el mismo
mercado de la
competencia con una
propuesta diferente.
Acceder a préstamos
de libre inversión y
participar en proyectos
de inversión de
terceros.
Excelente servicio al
segmento de mercado
atendido para mejorar
la imagen corporativa
y lograr
reconocimiento en el
sector.
Capacitaciones a los
consejeros
inmobiliarios.
AMENAZAS
Generar desconfianza
ante el mercado.
No satisfacer las
necesidades de
nuestros clientes.
No llevar a la práctica
nuestro plan de
negocio.
Que nuestra
inexperiencia genere
problemas jurídicos y
económicos.
No lograr transmitir
nuestra filosofía a
todos los consejeros.
35
FORTALEZAS
Contamos una
propuesta
arquitectónica al
cliente como factor
diferenciador
Formación profesional
de los servicios
ofrecidos de
arquitectura.
Ofrecemos un
excelente servicio al
cliente anteponiendo
los intereses de
nuestros clientes a los
de la compañía.
Incursionamos en el
sector inmobiliario
con una propuesta
innovadora dejando a
un lado el paradigma
de las inmobiliarias
tradicionales.
Nos visualizamos
como un consejero,
más no como un
comisionista.
ESTRATEGIAS FO
Potencializar la
promoción de servicio
arquitectónico como
factor diferenciador
dentro del mercado.
Priorizar las
necesidades y
aspiraciones de los
clientes para promover
la personalización del
servicio al cliente
como ventaja
competitiva
Romper el paradigma
de las inmobiliarias
tradicionales,
aprovechando la
entrada en el mercado
como una agencia
enfocada en la
innovación.
ESTRATEGIAS FA
Garantizar la total
calificación y
capacitación del
personal encargado de
cada escenario de la
gestión de venta y
posible remodelación
del inmueble.
Establecer el
cumplimiento de
precios y comisiones
en relación a la alianza
estratégica,
permitiendo al
servicio de
remodelación como un
factor generador de
rentabilidad.
DEBILIDADES
Empresa nueva en el
mercado sin ningún
tipo de
reconocimiento
Poca capacidad
económica
Poca capacidad de
cobertura
Falta de conocimiento
del sector inmobiliario
Portafolio limitado de
servicios
ESTRATEGIAS DO
Transmitir una
imagen corporativa
como empresa nueva
en el mercado,
innovadora en su
portafolio y servicio al
cliente.
Especializar los
servicios de gestión de
venta y remodelación,
como únicos
componentes del
portafolio de
servicios.
ESTRATEGIAS DA
Constante inversión en
capacitación sobre
tendencias, estrategias
y oportunidades del
sector inmobiliario en
Colombia.
36
5. FINANCIACIÓN
El análisis financiero de este proyecto cuenta con estados financieros proforma que
resume las proyecciones de los 3 primeros años de funcionamiento de Red
Inmobiliaria, teniendo como base el año 2012, en el cual se prevé esta empresa inicie
sus operaciones. Es así como se realizó el pronóstico de las variables fundamentales
para el funcionamiento de esta empresa. A continuación se detalla las condiciones de
cada una de éstas:
5.1 Inversión mínima requerida para iniciar operaciones
La inversión inicial mínima que se requiere para desarrollar este proyecto es de
$19.000.000, comprendidos básicamente en adecuaciones del local ($800.000), compra
de equipos de oficina ($13.960.000) y gastos de constitución legal de la compañía
($2.790.000). El capital requerido para realizar estas actividades, será suministrado de
dos formas: $9.000.000, que representan un 45% de la inversión mínima, será aportado
por el Accionista, y el 55% restante que equivale a $10.000.000 se obtendrá por medio
de la adquisición de un préstamo a mediano plazo (3 años) ante una entidad financiera.
(Anexo 1)
5.2 INGRESOS, GASTOS Y RENTAS
5.2.1 Ingresos
Corresponden a comisiones generadas a partir de ventas realizadas de apartamentos en
estratos 4,5 y 6 de Bogotá. Las proyecciones de estos ingresos se generan, gracias a la
comisión de venta por apartamento que corresponde a 3.5%, se indican en el anexo 2,
en el que se relaciona el pronóstico de ventas durante los próximos 3 años (teniendo en
cuenta el crecimiento de las mismas) y la política de recaudos que se manejará dentro de
la organización, los cuales se basan en supuestos que más adelante se explicaran de
manera detallada.
Los ingresos contemplan una variable que se modifica dentro de los dos escenarios que
se han desarrollado en este plan de negocio (pesimista y optimista), como lo indica el
anexo 2, ya que se reflejan diferentes valores de las ventas (metros cuadrados vendidos
en diferentes estratos de Bogotá) afectando su crecimiento, la política de recaudo y la
liquidez de la organización
5.2.2Gastos
Se generan a partir del funcionamiento de Red Inmobiliaria se pueden dividir en
diferentes clases que se relacionan en el anexo 3:
37
Gastos operacionales: que comprenden todos aquellos rubros que se generan en el
desarrollo de la operación, representados principalmente en la nomina del personal
que trabajará en Red Inmobiliaria, y en el arriendo y servicios públicos del local.
Gastos de Financiación: los cuales equivalen a los intereses pagados por el préstamo
adquirido al inicio del proyecto como fuente de financiación.
Los gastos estipulados en las proyecciones de los estados financieros, comprenden todos
aquellos generados desde el momento en el que Red Inmobiliaria realiza todas las
adecuaciones necesarias para poder operar de manera normal, hasta los que se generan
en el último periodo proyectado, incluyendo todos los gastos que esta empresa debe
incurrir durante el funcionamiento y puesta en marcha de todas las operaciones. A
continuación se detallan los gastos proyectados para los 3 primeros años de
funcionamiento de Red Inmobiliaria:
Así como lo indica el anexo 3, las proyecciones realizadas para los gastos de personal
utilizaron como criterio, un incremento general, estipulados principalmente en aumento
salarial del 10% para los cargos profesionales (Director y Asesor comercial), mientras
que para los demás su aumento fue realizado teniendo en cuenta la inflación proyectada.
Adicionalmente, se estipuló la generación de un gasto mensual que representan los
aportes parafiscales, y que son calculados a partir de las nominas del personal vinculado
a Red Inmobiliaria.
Se prevén gastos de puesta en marcha de $19.000.000, los cuales se efectuarán
solamente el inicio de este proyecto, ya que comprenden aquellas adecuaciones,
compras, instalaciones y registros que se planean realizar para que Red Inmobiliaria
pueda funcionar de manera óptima y legal. En el anexo 1 se detalla cada gasto,
incluyendo dentro de los mismos, todos aquellos costos que se tienen que incurrir al
momento de constitución y registro de Red Inmobiliaria exigidos por la normatividad
Colombiana.
Los gastos administrativos, son todos los se van a desembolsar por concepto del
desarrollo de las diferentes actividades que se incurren. En el anexo 3 se identifican
los gastos administrativos durante el primer año, los cuales están representados
principalmente en el arriendo del local de trabajo y en los servicios públicos que se
generan. Para el incremento de estos gastos, el supuesto que se tuvo en cuenta fue la
inflación proyectada reflejando gastos para el 2013 y 2014.
38
El flujo de caja tendrá en cuenta todos los ingresos y gastos que Red Inmobiliaria
incurrirá durante los tres años proyectados, basándose en las políticas de cartera y pagos
establecidas como supuestos, las cuales generarán el total de entradas y salidas de
efectivo. Es importante mencionar que el flujo de caja se modificará de acuerdo a los
escenarios contemplados, ya que los ingresos que cada escenario estipula se diferencian
de acuerdo a las condiciones de ventas propuestas. Es así como para el escenario
pesimista, durante el primer año se tiene flujos de caja mensuales negativos, sin
embargo al finalizar éste, no se observa que los ingresos son más altos que los gastos;
mientras que para el escenario optimista, al generarse mayores ingresos y no tener
modificaciones de las demás variables que componen el flujo, se genera una
recuperación constante a partir del primer año del proyecto.
5.3 FLUJO DE CAJA
Gracias al flujo de caja proyectado, se puede realizar un análisis de la liquidez con la
que Red Inmobiliaria contará durante los tres primeros años. Así como lo muestra en el
anexo 4, se identifica que los flujos de efectivo proyectados para cada año son
positivos, lo que genera que la operación para los siguientes años inicie con una base
de efectivo. Este análisis aplica tanto para el escenario optimista, como para el
pesimista, lo que significa que para este proyecto (y teniendo en cuenta los supuestos
descritos posteriormente) la necesidad de financiación puede ser relativamente baja.
Para generar flujos de efectivo positivos durante los 3 años de estas proyecciones, se
han contemplado dentro de la inversión inicial un efectivo de reserva de $2.750.000, los
cuales soportaran los gastos generados durante los primeros 2 meses del proyecto,
donde los ingresos recibidos son reducidos (se recibirán ingresos parcialmente ya que
se deben proveer los créditos otorgados a los clientes).
5.4 SUPUESTOS
Los principales supuestos con los que se desarrollaron las proyecciones de los estados
financieros fueron los siguientes:
Crecimiento de ventas: se supuso que esta variable tiene un cambio a partir del segundo
semestre del primer año (2012). Para el primer año, se empieza con una venta de 2
apartamentos, hasta el mes de Junio. En Julio de 2012, se tiene planeado aumentar las
ventas durante 1 año a 3 apartamentos al mes. Desde Julio de 2013 hasta Diciembre de
2014, se planea vender 4 apartamentos al mes, lo que da un total de 120 apartamentos
vendidos por Red Inmobiliaria., y se justifica principalmente, con el conocimiento
adquirido del negocio y posibles alianzas que se puedan formar con las constructoras
que desarrollarán nuevos proyectos de ventas.
Los recaudos que Red Inmobiliaria recibirá dependerá de la Política de Cartera, la cual
se basará en dos componentes de pago: el primero, 65% de las ventas serán pagadas de
contado y el 35% restante será consignado un mes después de celebrar la misma.
5.4.1. Los gastos operacionales contemplados en las proyecciones fueron modificados
año tras año, teniendo en cuenta la inflación proyectada que se consultó del Banco de la
República.
39
5.4.2. Con el objetivo de tener liquidez durante los primeros años, el Gerente General de
Red Inmobiliaria, recibirá durante los primeros 3 meses un sueldo básico de $500.000.
Posteriormente su salario será de $2.000.000.
5.4.3. La nomina se modificara teniendo en cuenta la inflación proyectad, con
excepción de Director del Proyecto y Gerente General, quienes recibirán aumento anual
de $100.000.
5.4.4 Con el objetivo de minimizar los gastos operacionales, se pretende contratar por
medio de outsorcing la figura del contador de la empresa, el cual será contratado cada
dos meses con el objetivo de que el pueda calcular todos los impuestos que se generan
con frecuencia bimensual.
5.4.5 Se tiene previsto que para Julio de 2012, se adquiera una oficina propia, esta
inversión tiene un costo total de $50.000.000, pagados con una cuota inicial de
$20.000.000 y en 3 cuotas de $10.000.000 los meses Agosto, Septiembre y Octubre.
5.4.6 Para Enero de 2014, se quiere invertir en equipo de transporte por valor de
$35.000.000 y 2 motocicletas de $7.500.000.
5.4.7 Por ultimo, para incrementar la fuerza de venta, el último periodo se prevé
contratar otro asesor comercial.
5.5 FUENTES DE CAPITAL
Las fuentes de capital para cubrir las necesidades financieras son 2: en primer lugar se
encuentra un préstamo bancario de $10.000.000 que tiene una participación de 52,6% y
en segundo lugar esta el aporte de capital social hecho por el único accionista por un
valor de $9.000.000 que corresponde a un 47,4% del total de recursos. En el primer mes
de operación existe una necesidad de liquidez para cubrir todos los egresos generados
en Enero de 2013, por tal razón, se tiene previsto una reserva de efectivo contemplada
en la inversión inicial de $ 2.750.000. En caso de que exista una necesidad de
financiación no prevista, se prevé que el único accionista aporte el capital requerido.
(VER ANEXO 5)
5.6 CONDICIONES Y RENDIMIENTOS
Las condiciones que se le ofrece al inversionista son las siguientes:
El monto del capital aportado para iniciar operaciones es de $9.000.000
Las utilidades del ejercicio generadas en los 3 años de proyección, tendrán una
reserva legal del 10%.
Si existe una situación que genere iliquidez en el flujo de caja, el monto
necesario para solventar todos los egresos de x periodo, serán aportados por el
único accionista.
La rentabilidad esperada por la inversión de $19.000.000, en el escenario
pesimista es de 40%. Generada a partir de la venta de 120 apartamentos
divididos en 80 apartamentos de 46 mts2 y 40 apartamentos de 51 mts2. El total
de metros cuadrados vendidos es de 5.720. El proyecto que contempla este
escenario, se desarrolla en un estrato 4, en donde el valor del metro cuadrado
tiene es de $3.700.000.
40
La rentabilidad esperada en el escenario optimista es 53%, y es generada por la
venta de 120 apartamentos, igual que en el escenario pesimista. La
diferenciación de este escenario esta en el valor de metro cuadrado, el cual es
$4.400.000.
5.7. EVALUACION ECONOMICA
5.7.1 Escenario Pesimista
Como se ha planteado anteriormente, el escenario pesimista se basa en un proyecto
ubicado en chapinero en estrato 4, en donde el valor de metro cuadrado es de
$3.700.000. Se pretende vendré 120 apartamentos (80 apartamentos con 46 metros
cuadrados y 40 apartamentos con 51 metros cuadrados), los cuales suman 5720 metros
cuadrados. La comisión de venta para este escenario es de 3.5% sobre el valor de
inmueble. (Ver anexo 6)
VPN
Para calcular el valor presente neto, se debe tener en cuenta el costo de oportunidad, que
para este caso, se ha estudiado la posibilidad de invertir en un CDT, el cual genera
ingresos a una tasa promedio de 7,51%7 en el mejor de los casos.
El valor presente neto del flujo de efectivo, después de invertir $19.000.000, es de
$18.140.629 (VER ANEXO 7)
TIR
El flujo de efectivo, generado después de la operación de 3 años, genera una tasa interna
de retorno del 40%, ante lo cual se puede deducir que el proyecto es viable
financieramente, ya que es mayor que la TIO (12.62%) y por el costo de oportunidad de
la inversión es menor al rendimiento generado por el proyecto.
5.7.2 Escenario Optimista
En el escenario optiminsta, se tienen el mismo numero de apartamentos con igual
distribución de metros cuadrados, el efecto diferenciador de este proyecto se basa en
que esta ubicado en Rosales en estrato 5, por lo tanto, el valor de metro cuadrado
$4.400.000 y la comisión de venta de sobre el inmueble vendido es del 3%. (VER
ANEXO 8)
VPN
El valor presente neto del flujo de efectivo, después de invertir $19.000.000, es de
$25, 804,377
TIR
El flujo de efectivo, generado después de la operación de 3 años, genera una tasa interna
de retorno del 53%, ante lo cual se puede deducir que el proyecto es viable
financieramente (Ver anexo 9).
7 https://www.grupoaval.com/portal/page?_pageid=33,256956&_dad=portal&_schema=PORTAL
41
5.8 FACTORES DE RIESGO
Si bien las perspectivas del desempeño del sector de la construcción en Colombia son
bastantes alentadoras, existen algunos limitantes que podrían atenuar su ritmo de
crecimiento. Entre los condicionantes de mediano plazo se encuentran el problema de
escasez de suelos, la informalidad de la vivienda y las trabas al financiamiento de la
vivienda. Por su parte, la continuidad de la política de subsidios y la dinámica de
compra de vivienda como inversión incidirán en el comportamiento de corto plazo del
sector.
La baja disponibilidad de suelos urbanizables se debe primordialmente a las debilidades
de orden territorial en el suministro de suelos y a la poca intervención del sector
privado. En particular existen dificultades en cuanto a los mecanismos para controlar los
precios del suelo y financiar la infraestructura vial y de servicios públicos que permitan
su urbanización. Esta situación también se ha reflejado en la generación de un sector de
vivienda informal, lo cual se ha visto acentuado por el bajo acceso al financiamiento
que afecta en general al sector de la vivienda y particularmente al segmento de bajos
ingresos.
Por su parte, el marco jurídico que regula el crédito hipotecario en Colombia no es
suficientemente claro acerca de los derechos de los deudores y de los acreedores,
principalmente en lo concerniente a la ejecución de garantías. Es así como se debe
buscar desarrollar mecanismos de restitución de garantías que no pasen por instancias
judiciales, las cuales debido a su congestión representan cuellos de botella. Otro
impedimento en el proceso ejecutivo lo representa la ausencia de una forma
estandarizada de liquidar los intereses y el pago de seguros lo cual prolonga la duración
del proceso jurídico. De igual forma, el exceso de trámites necesarios para la ejecución
de las garantías frena el financiamiento de vivienda.
En cuanto a las perspectivas de corto plazo del sector inmobiliario, es posible identificar
dos riesgos principales. De un lado, el programa de cobertura a las tasas de interés para
los créditos de vivienda actualmente enfrenta una demanda superior a los subsidios
disponibles. En efecto, los cupos disponibles para subsidios se ubican en 95 mil
mientras que las solicitudes son de 106,9 mil generando un exceso de demanda de
subsidios de 12 mil. En la medida que algunos hogares tendrán que desistir de sus
planes de inversión, es presumible que los tiempos de venta de los proyectos se
prolonguen y que por lo tanto las constructoras deban incurrir en mayores costos
financieros. Estos resultados se pueden ver, sin embargo, alterados en la medida en que
el Gobierno entrante ha anunciado una ampliación en los recursos para financiar los
subsidios destinados al sector de la vivienda.
Otro factor de riesgo tiene que ver con la mayor dinámica en la demanda de vivienda
como negocio de inversión. Históricamente la compra de vivienda para inversión se ha
concentrado y ha sido casi exclusiva a los estratos altos. Recientemente esta práctica se
ha visto incrementada, generalizándose a los estratos de ingresos medios y aumentando
en los segmentos tradicionales. En efecto, mientras que en el último año cerca del 30%
de las compras de vivienda se realizaron con perspectivas de inversión, en el pasado
éstas habían representado en promedio el 15%. Por lo tanto, se espera un incremento en
la colocación de vivienda para la venta y el arriendo que podría competir con los
proyectos residenciales próximos a iniciarse. Lo anterior presumiblemente provocará
presiones a la baja en los precios del sector inmobiliario. A su vez, el ajuste del mercado
42
se podría traducir igualmente en la postergación en el inicio de nuevos proyectos, lo
cual restaría dinamismo al sector.8
La inversión en el sector inmobiliario depende, entre otros, de los siguientes factores:
entorno económico mundial, regional y nacional; comportamiento de las tasas de
interés; conocimiento y proyecciones de crecimiento del sector, de sus precios, su
rentabilidad, el riesgo y las alternativas de inversión existentes en ese mercado.
El riesgo asociado a la inversión es muy bajo, dado que los precios de los inmuebles en
Colombia tienen una tendencia de crecimiento positiva en términos reales. En la historia
del sector inmobiliario, solamente en una oportunidad el crecimiento de los precios de
los inmuebles en términos reales, fue negativo.
Para realizar una adecuada inversión inmobiliaria se debe contar con un adecuado
conocimiento del mercado, con una asesoría profesional por parte de expertos en el
sector, y así definir el mejor momento y la mejor ubicación para llevar a cabo dicha
inversión.
Colombia se encuentra clasificada por el FMI dentro de las economías intermedias en
materia inmobiliaria, lo cual demuestra que la inversión en dicho sector es estable y
existe aumento de los precios de los inmuebles con tendencias de crecimiento
moderadas en el corto plazo.
En lo relativo al mercado de inmuebles nuevos destinados a oficinas, comercio, bodegas
y vivienda en Bogotá, se observa que su comportamiento es variado, con un dinamismo
en cuanto a oferta disponible para venta y arriendo, con crecimientos en el último año
en comercialización que van del 7,5% al 37% en promedio por tipo de uso.9
Los riesgos del mercado se puede contrarrestar por un lado por medio de una de las
estrategias de precio que proporciona una posibilidad adicional al cliente de adquirir un
descuento sobre el valor de la comisión cobrada por la agencia inmobiliaria si contratan
el servicio de arquitectura como servicio adicional; lo cual tiene como objetivo captar
un volumen de cliente que perciban un descuento en la comisión como una ventaja en el
momento de realizar su inversión.
Por otro lado, Red inmobiliaria ofrece la posibilidad de contratar servicios de
remodelación por medio de la arquitectura sostenible, lo cual plantea en el mercado una
nueva imagen de conciencia ambiental, además de ofrecer al cliente un servicio
adicional e innovador en el campo de vivienda residencial en Colombia, que le permitirá
vivir en un lugar amigable con el ambiente y acceder a posibilidades de ahorro
económico a largo plazo que generan dichas remodelaciones.
8Vial, Joaquín, “Situación Inmobiliaria Colombia”. Internet:
(http://www.bbvaresearch.com/KETD/fbin/mult/1006_SitInmobiliariaColombia_tcm346-
228331.pdf?ts=2742011)
9 Finca Raíz de Bogotá
http://fincaraizdebogota.blogspot.com/
43
6. IMPACTO ECONÓMICO SOCIAL AMBIENTAL
En la agencia inmobiliaria el nivel de riesgo laboral que presentan sus empleado en el
desarrollo de sus funciones es alto ya que por un lado los asesores tienen que realizar
visitas y trasladarse por la ciudad, lo cual representa vulnerabilidad de cualquier tipo de
riesgo que se puede encontrar por la exposición constante en la calle como robos,
accidentes de tránsito, entre otros.
En cuanto a las personas con funciones de oficina, las malas condiciones del espacio de
trabajo pueden generar también problemas psicológicos que conllevan a las
desmotivación del trabajador y por lo tanto una baja productividad. Por esta razón es tan
importante incentivarlos brindándoles un espacio ameno de armonía y buen trato en el
que se sientan satisfechos.
Con el propósito de coordinar todas actividades para brindar un lugar agradable y
seguro para trabajar, además de todas las precauciones para garantizar las seguridad de
los funcionarios que realizan un trabajo de campo, se establecerá un plan de salud
ocupacional en donde se especifiquen todas las actividades a seguir para prevenir
cualquier incidente y en caso de que ocurra un accidente laboral. Además de esto se
nombrará a una persona en la agencia para ser el vigía ocupacional que vele por el
cumplimiento del mismo.
El plan de desarrollo “Bogotá positiva: para vivir mejor”
Artículo 1. Objetivo general del plan
Busca afianzar una ciudad en la que todas y todos vivamos mejor. En la que se mejore
la calidad de vida de la población y se reconozcan, garanticen y restablezcan los
derechos humanos y ambientales con criterios de universalidad e integralidad,
convirtiéndose en un territorio de oportunidades que contribuya al desarrollo de la
familia, en especial de los niños y niñas en su primera infancia. Una ciudad responsable
con el ambiente e integrada con su territorio circundante, con la nación y con el
mundo.10
La agencia Red Inmobiliaria, por medio del departamento de arquitectura, hace parte del
objetivo de este plan, ofreciendo la oportunidad de remodelar inmuebles residenciales
por medio de los principios de la arquitectura sostenible, haciendo uso de materiales que
10 Secretaria de Ambiente, “Pla de desarrollo Bogotá positiva”. Internet:
(http://www.secretariadeambiente.gov.co/sda/libreria/php/decide.php?patron=03.1201)
44
harán a lugares residenciales amigables con el ambiente y ofreciendo un mejor lugar
para vivir.
Plan regional de Desarrollo
Según el Plan Regional de desarrollo Bogotá tiene una economía diversificada pero
rezagada en productividad y creación de valor agregado.
La región tiene el mayor número de empresas del país (186.000) y una,que se
caracterizan por tener baja capacidad de innovación, productividad y valor agregado,
limitada gerencia y dificultad para acceder al crédito y, en consecuencia, poca
capacidad de generar empleo. 11
Red inmobiliaria hacer parte de estas empresas, que a diferencia de muchas tiene una
propuesta innovadora de remodelación con arquitectura sostenible, que además de ser
una ventaja competitiva, infunde en la sociedad un sentimiento de responsabilidad con
el medio ambiente, abriendo la posibilidad de transformar los inmuebles para conseguir
este objetivo. Por otro lado, tiene un gran sentido de responsabilidad con los posibles
clientes de la agencia, debido a su excelente servicio al cliente que permitirá no solo
realizar gestiones de compra y venta, si no también acercar a las personas a la inversión
que en realidad quieren hacer.
11Plan Regional de competitividad
http://www.planeacion.cundinamarca.gov.co/BancoMedios/Documentos%20PDF/crc_hacia%20una%20r
egi%C3%B3n%20competitiva_2003.pdf
45
7. INNOVACION Y CREATIVIDAD
El plan de negocio que tiene como objetivo el establecimiento de la agencia
inmobiliaria se conforma por dos grandes pilares de innovación del servicio de gestión
de venta de inmuebles que logran posicionar su ventaja competitiva después de un
amplio análisis de las agencias ubicadas en el mismo sector económico.
En el departamento de Arquitectura se encuentra el principal factor de innovación y de
mayor importancia dentro de la agencia. Como parte de un servicio complementario
después de realizar la gestión de venta tradicional, se ofrece la posibilidad a los clientes
de Red Inmobiliaria de realizar una completa remodelación del inmueble por medio de
los principios de la arquitectura sostenible realizada por un equipo especializado en este
tema. A partir de esto se generan factores beneficiosos para los clientes de la agencia,
teniendo en cuenta que las remodelación de este tipo, significaran en el largo plazo un
ahorro en servicios generales del hogar, además de convertir su hogar en un lugar que es
amigable con el ambiente, creando una conciencia ambiental sin perder la comodidad de
un inmueble tradicional. Se hace un factor clave de innovación ya que la aplicación de
estos factores ambientales de la arquitectura en la vivienda residencial bogotana es nula,
por lo cual es de gran ventaja frente a las otras agencias del sector.
Al mismo tiempo, siendo el servicio de arquitectura sostenible un servicio pos venta,
hace parte también como complemento de la completa innovación destinada a cambiar
y mejorar el servicio al cliente ofrecido por una inmobiliaria en el proceso de venta de
un inmueble. Como parte final, se plantea una completa operación de mercadeo digital,
que permita comprender y aplicar las ventajas que ofrecen las redes sociales como
medio principal de difusión de información, teniendo en cuenta el gran porcentaje de
uso de estas en el país. Por medio de blogs de información, foros, encuestas, temas de
interés, entre otros, se tiene como objetivo lograr una personalización total del servicio
al cliente en dos escenarios. Primero, con los clientes que ya se encuentren realizando la
gestión, logrando por medio de una constante comunicación la ubicación del mejor
lugar para su inversión o la mejor persona para vender su inmueble, teniendo en cuenta
varios factores como ubicación, precio, predicciones sobre el lugar residencial, ventajas
de remodelación, entre otras. Haciendo uso de aplicaciones de imagen, audio y video,
se piensa realizar un total cubrimiento del inmueble y además todos los puntos
relevantes que puedan afectar a este, logran de esta forma que el cliente tenga una
noción más exacta del lugar de inversión y convirtiéndose para el vendedor la mejor
forma de publicidad.
46
8. CONCLUSIONES
Red inmobiliaria es una empresa que ofrece una percepción distinta a los
clientes sobre las agencias inmobiliarias, enfocándose en un área del mercado
que tiene un poder medio- alto de adquisición, que tienen disponibilidad
económica para realizar una inversión que genera un ahorro a largo plazo y un
aporte la conciencia ambiental.
La empresa tiene como ventaja competitiva el valor agregado que brindan sus
servicios en cuanto a innovación y creatividad. Además de esto porque
promueve conciencia ambiental sobre el impacto de la industria, y brinda un
nivel alto de confiablidad y responsabilidad que es necesario en un negocio
donde los clientes soportan la inversión con su patrimonio.
Se crearán alianzas con empresas del sector de la construcción, que permitirán el
arranque inicial de la agencia y facilitaran la puesta en escena de su principal
ventaja competitiva, llevando a cabo servicios de remodelación mediante
arquitectura sostenible por medio de personal especializado en este campo.
Los estados financieros Red Inmobiliaria, representan la estabilidad y utilidades
positivas de esta empresa en el mercado, todo esto soportado por la evaluación
de los gastos y activos que tendría la empresa.
En la investigación de mercados se establecieron unas estrategias de mercado las
cuales proporcionan a la empresa herramientas necesarias para satisfacer las
necesidades del mercado y exceder las expectativas de los clientes. Dichas
estrategias son la que garantizan que Red Inmobiliaria en un mercado tan
competitivo como este, logre obtener un buen posicionamiento y aceptación en
el mercado.
47
9. RESUMEN EJECUTIVO
Red inmobiliaria es una agencia destinada a la gestión de venta y compra de inmuebles
residenciales, formando una integración entre la personalización del servicio al cliente
por medio de las redes sociales y mercadeo digital; y la oportunidad de remodelación
con enfoque a los principios de la arquitectura sostenible, mediante la creación de una
alianza estratégica con la empresa de construcción Uno a Uno Arquitectura de Interiores
SAS.
Misión
Ofrecer en Bogotá en el sector de Chapinero una opción innovadora de prestación del
servicio de ventas inmobiliarias bajo el principio de la responsabilidad con el cliente y
con el ambiente, planteando una oferta diferente compuesta por arquitectura sostenible y
cubrimiento del servicio por medio de redes sociales, buscando la satisfacción personal
y económica de nuestros clientes y nuestro constante crecimiento como organización.
Visión
Para el año 2020 ser una de las agencias inmobiliarias más reconocidas en Bogotá y
municipios aledaños, logrando consolidación y reconocimientos como una organización
innovadora, responsable socialmente y excelente prestadora de servicios.
El plan de negocio busca la creación de una empresa inmobiliaria dirigida al sector
residencial de chapinero en los estratos 4, 5 y 6 en la ciudad de Bogotá que permita la
penetración en el mercado mediante la implementación de nuevos servicios de
arquitectura a través de una alianza estratégica con la constructora Uno a Uno
Arquitectura de Interiores SAS, y el mejoramiento del servicio al cliente por medio del
mercadeo digital, más específicamente a través de las redes sociales; planteando
objetivos como base principal, que permitan tener una visión detallada y clara de la
forma en que se quiere llegar a el éxito del la agencia. Esta serie de objetivos deben
tener en cuenta cada aspecto que va componer la empresa como la financiación del
proyecto, la determinación de los aspectos legales por los cuales se debe regir,
identificar el grupo de colaboradores indicados con las aptitudes necesarias y generar
ideas innovadoras a partir de la identificación de las tendencias y falencias del sector
inmobiliario, que al mismo tiempo permiten la ubicación de las principales necesidades
del mercado al cual va dirigido el servicio.
Durante el desarrollo del plan de negocio y las investigaciones hechas en el sector y el
mercado objetivo, se forma como elemento importante en impacto económico y social
en beneficio tanto de la sociedad, como de la organización misma. Red inmobiliaria
crea una alianza estratégica, que permite la creación de hogares sostenibles, de acuerdo
a las tendencias del mercado internacional de bienes raíces, por medio de la aplicación
de los principios de la arquitectura sostenible. De esta manera, se identifican factores de
índole social positivo hacia los clientes del servicio, significando mediante la aplicación
48
de diferentes procesos y materiales sustentables, el ahorro económico a largo plazo en
términos de mantenimiento y servicios públicos de un inmueble, además de el
mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes de una vivienda amigable con el
ambiente , repercutiendo de esta forma en la reducción del impacto ambiental causada
por el funcionamiento tradicional de un inmueble basado en una arquitectura
tradicional; formándose como una agencia inmobiliaria que pretende penetrar un
mercado en busca de participación en este sector, fundada con un compromiso de
responsabilidad social con el patrimonio de sus clientes y con la calidad de vida de la
población en general, creando una conciencia sobre la situación actual del ambiente y
una reducción del impacto sobre este.
49
10. BIBLIOGRAFIA
-Agudelo, Roberto, “El Marketing digital en Colombia”. Internet:
(robertoagudelo.com/tag/marketing-en-internet-en-colombia)
-Berry L. ¡Un buen servicio ya no basta! Bogotá: Editorial Norma; 2002.
-Cámara de Comercio de Bogotá
http://camara.ccb.org.co/contenido/contenido.aspx?catID=132&conID=4232
-Cultura recreación y deporte
http://www.culturarecreacionydeporte.gov.co/observatorio/documentos/localidades/cha
pinero.pdf
-Finca Raíz de Bogotá
http://fincaraizdebogota.blogspot.com/
-Informe 1 Trimestre 2008 de lonja de Bogotá.
-Kotler P. Dirección de Mercadotecnia, Octava Edición
-Lonja de Propiedad raíz de Bogotá
http://www.lonjadebogota.org.co/NuestrosAfiliados/Beneficios/tabid/86/language/es-
CO/Default.aspx
-Plan Regional de competitividad
http://www.planeacion.cundinamarca.gov.co/BancoMedios/Documentos%20PDF/crc_h
acia%20una%20regi%C3%B3n%20competitiva_2003.pdf
-Secretaria de Ambiente, “Pla de desarrollo Bogotá positiva”. Internet:
(http://www.secretariadeambiente.gov.co/sda/libreria/php/decide.php?patron=03.1201)
-Varela R. Innovación Empresarial, arte y creación de empresas; Segunda Edición; 2001
-Vial, Joaquín, “Situación Inmobiliaria Colombia”. Internet:
(http://www.bbvaresearch.com/KETD/fbin/mult/1006_SitInmobiliariaColombia_tcm34
6- 228331.pdf?ts=2742011)
50
11. ANEXOS
Tabla 7. BALANCE GENERAL: PERIODO 0
Jan-12
ACTIVO
ANÁLISIS VERTICAL
Activo Circulante
Efectivo
Bancos ( en reserva) 2,750,000 14.47%
Clientes -
Documentos por cobrar
Total Activo Circulante 2,750,000 14.47%
Activo Fijo
edificaciones
Depreciación
Maquinaria y Equipo 3,630,000 19.11%
Depreciación -
Equipo de Cómputo 7,400,000 38.95%
Depreciación -
Mobiliario y Equipo de Oficina 1,030,000 5.42%
Depreciación -
Total Activo Fijo 12,060,000 63.47%
Activo Diferido
Acondicionamiento del local 1,400,000 7.37%
Contratos de Servicios 1,500,000 7.89%
Gastos de Constitución 990,000 5.21%
Otros 300,000
Total Activo Diferido 4,190,000 22.05%
TOTAL ACTIVOS $19,000,000 100%
PASIVO
ANÁLISIS VERTICAL
Pasivo Circulante
Prestaciones y parafiscales por pagar
Impuestos por pagar
Préstamos bancarios a corto plazo 277,778
Total Pasivo Circulante 277,778 1.46%
Préstamos bancarios a largo plazo 9,722,222 9,722,222 51.17%
TOTAL PASIVO 10,000,000 52.63%
CAPITAL
Capital Social 9,000,000
Resultados Acumulados
Resultado del Ejercicio
Total Capital 9,000,000 47.37%
TOTAL PASIVO Y CAPITAL $19,000,000 100%
Fuente: Elaboración Propia.
51
Tabla 8. ESTADO DE RESULTADOS: ESCENARIO PESIMISTA
Estado de Resultados 2012 2013 2014
MES TOTAL TOTAL TOTAL
Ventas Contado 72,222,150 105,155,450 134,598,977
Ventas Crédito 38,888,850 56,622,166 57,685,276
Total Ventas 111,111,000 161,777,616 192,284,252
Costo directos de ventas - - -
Utilidad Bruta (Ventas - Costo de Ventas) 111,111,000 161,777,616 192,284,252
Margen bruto 100.00% 100.00% 100.00%
Gastos
Gerente 18.900,000 25,200,000 26,400,000
Director Desarrollo de Proyecto 21,600,000 22,800,000 24,000,000
Asesro Comercial (2 personas) 18,000,000 18,810,000 31,516,155
Recepcionista 6,468,000 6,759,060 6,759,060
Aportes Parafiscales 9,179,520 10,299,668 12,414,530
Contador Outsorcing 2,400,000 2,700,000 3,000,000
Arrendamiento 18,000,000 9,405,000 50,000,000
Compra de local - 10000000 -
Electricidad 1,800,000 1,881,000 1,881,000
Gas 120,000 125,400 125,400
Teléfono + Internet 1,680,000 1,755,600 1,755,600
Agua 840,000 877,800 877,800
Gastos financieros 1,479,447 897,370 315,292
Depreciación 3,398,667 3,398,667 4,398,667
Amortización gasto diferido 1,396,667 1,396,667 1,396,667
Total Gastos 105,862,300 156,306,231 138,440,170
Utilidad Neta (Utilidad Bruta-Total de
Gastos) 5,248,700 5,471,385 53,844,082
Margen operacional 4.72% 3.38% 28.00%
- -
Impuestos (35%) 1,837,045 1,914,985 18,845,429
- -
UTILIDAD NETA (PERDIDA) 3,411,655 3,556,400 34,998,653
Margen Neto 3.07% 2.20% 26.00%
Fuente: Elaboración Propia.
52
Tabla 9. ESTADO DE RESULTADOS: ESCENARIO OPTIMISTA
Estado de Resultados 2012 2013 2014
MES TOTAL TOTAL TOTAL
Ventas Contado 73,616,400 107,185,478 137,197,412
Ventas Crédito 39,639,600 57,715,258 58,798,891
Total Ventas 113,256,000 164,900,736 195,996,303
Costo directos de ventas - - -
Utilidad Bruta (Ventas - Costo de Ventas) 113,256,000 164,900,736 195,996,303
Margen bruto 100.00% 100.00% 100.00%
Gastos
Gerente 25,200,000 26,400,000
Director Desarrollo de Proyecto 21,600,000 22,800,000 24,000,000
Asesro Comercial (2 personas) 18,000,000 18,810,000 31,516,155
Recepcionista 6,468,000 6,759,060 6,759,060
Aportes Parafiscales 9,179,520 10,299,668 12,414,530
Contador Outsorcing 2,400,000 2,700,000 3,000,000
Arrendamiento 18,000,000 9,405,000 50,000,000
Compra de local - 10000000 -
Electricidad 1,800,000 1,881,000 1,881,000
Gas 120,000 125,400 125,400
Teléfono + Internet 1,680,000 1,755,600 1,755,600
Agua 840,000 877,800 877,800
Gastos financieros 1,479,447 897,370 315,292
Depreciación 3,398,667 3,398,667 4,398,667
Amortización gasto diferido 1,396,667 1,396,667 1,396,667
Total Gastos 105,862,300 156,306,231 138,440,170
Utilidad Neta (Utilidad Bruta-Total de Gastos) 7,393,700 8,594,505 57,556,133
Margen operacional 6.53% 5.21% 29.37%
- -
Impuestos (35%) 2,587,795 3,008,077 20,144,647
- -
UTILIDAD NETA (PERDIDA) 4,805,905 5,586,428 37,411,486
Margen Neto 4.24% 3.39% 27.27%
Fuente: Elaboración Propia.
53
ANEXO 1
Tabla 10. INVERSIONES Y GASTOS INICIALES
INVERSIONES INICIALES
Concepto Parcial Total
Acondicionamiento de Local 1,400,000
Mejoras al Local 800,000
Salarios por Decoración y Remodelación 600,000
Equipo de Oficina 3,630,000
Teléfono KX - TS 520 (6 unidades) 580,000
Conmutador 1,500,000
Impresora HP Color Laser Jet CP3520 1,550,000
Equipo de Cómputo 7,400,000
Computador Asesoria Comercial (2 unidades) 2,400,000
Computador Recepción 1,200,000
Computador Gerencia 1,900,000
Computador Desarrollo Proyectos 1,900,000
Mobiliario y Equipo de Oficina 1,030,000
Mobiliarios (4 unidades) 1,030,000
Sil as de trabajo (6 unidades) 1,280,000
Efectivo de Reserva 2,750,000
Reserva de gastos primeros dos meses 2,750,000
Otros 300,000
Publicidad 300000
Total $16,510,000
GASTOS INICIALES
Contratos 1,500,000
Déposito de Renta (1 meses) 1,500,000
Gastos de Constitución 990,000
Derechos notariales 70,000
Registro en Cámara de Comercio 200,000
Registro de los libros contables 20,000
Registro de la marca 700,000
Total 2,490,000
Total 19,000,000
Fuente: Elaboración Propia.
54
ANEXO 2
Tabla 11. INGRESOS – PRONOSTICO DE VENTAS
CARTERA 2012 2013 2014
AÑO TOTAL TOTAL TOTAL
CONTADO 72222150 105155450.4 124984763.9
CREDITO A 30 DIAS 34999965 55118463.4 67083784.77
COBRANZA DEL MES 107222115 160273913.8 192068548.7
SALDO DE CLIENTES 38888850 56622165.6 67299488.26
UNIDADES 30 42 48
COMISION TOTAL 3.5% 107.222.115 160.273.913 192.068.548
Fuente: Elaboración Propia.
55
ANEXO 3
Tabla 13. GASTOS
PRONOSTICO DE GASTOS DE OPERACION TOTAL TOTAL TOTAL
MES 2012 2013 2014
Gerente 19,500,000 25,200,000 26,400,000
Director Desarrollo de Proyecto 21,600,000 22,800,000 24,000,000
Asesro Comercial (2 personas) 18,000,000 18,810,000 31,516,155
Recepcionista 6,468,000 6,759,060 6,759,060
Aportes Parafiscales 9,179,520 10,299,668 12,414,530
Contador Outsorcing 2,400,000 2,700,000 3,000,000
Arrendamiento 18,000,000 9,405,000 50,000,000
Compra de local 0 50,000,000 0
Electricidad 1,800,000 1,881,000 1,881,000
Gas 120,000 125,400 125,400
Teléfono + Internet 1,680,000 1,755,600 1,755,600
Agua 840,000 877,800 877,800
Gastos financieros 1,479,447 897,370 315,292
Depreciación 3,398,667 3,398,667 4,398,667
Amortización gasto diferido 1,396,667 1,396,667 1,396,667
Total 105,862,300 156,306,231 164,840,170
Fuente: Elaboración Propia.
56
ANEXO 4
Tabla 14. FLUJOS DE EFECTIVO
Flujo de Efectivo 2012 2012 2013 2014
MES Inicial TOTAL TOTAL TOTAL
Efectivo en el banco (inicio del mes) $14,449,248
Entrada de Efectivo
Ventas de Contado 72,222,150 105,155,450 124,984,764
Cobro de ventas a crédito 34,999,965 55,118,463 67,083,785
Aportaciones de Socios 9,000,000 9,000,000 - -
Préstamos u otras inyecciones de efectivo 10,000,000 10,000,000 - -
Entradas totales de efectivo 107,222,115 160,273,914 192,068,549
Efectivo Disponible 19,000,000 126,222,115 168,845,728 206,070,046
Salidas de Efectivo
Gastos Preoperativos 16,250,000 16,250,000 - -
Gerente 0 16500000 25,200,000 26,400,000
Director Desarrollo de Proyecto 21,600,000 22,800,000 24,000,000
Asesro Comercial (2 personas) 18,000,000 18,810,000 31,516,155
Recepcionista 6,468,000 6,759,060 6,759,060
Aportes Parafiscales 9,179,520 10,299,668 12,414,530
Contador Outsorcing 2,400,000 2,700,000 3,000,000
Arrendamiento 18,000,000 9,405,000 50,000,000
Compra de local 0 0 10000000 0
Electricidad 1,800,000 1,881,000 1,881,000
Gas 120,000 125,400 125,400
Teléfono + Internet 1,680,000 1,755,600 1,755,600
Agua 840,000 877,800 877,800
Pago préstamo 4,812,780 4,230,703 315,292
Total Salidas de Efectivo 16,250,000 117,650,300 114,844,231 159,044,837
Saldo al final del mes en el Banco $2,750,000 $8,571,815 $54,001,497 $47,025,209
Flujo de Efectivo Generado Real - 5,821,815 5,429,683 33,023,712
Fuente: Elaboración Propia.
57
ANEXO 5
Tabla 15. Estado de Origen y Aplicación de Recursos
Jan-12
Aplicación de los recursos Monto Origen de los recursos Participación
% $
Acondicionamiento de Local 1,400,000 Socios:
Equipo de Oficina 3,630,000 SOCIO 1 9,000,000
Equipo de Cómputo 7,400,000
Mobiliario y Equipo de Oficina 1,030,000 Total Socios 47.4% 9,000,000
Efectivo de Reserva 2,750,000 Préstamo Bancario Corto Plazo 3,333,333
Otros 300,000 Préstamo Bancario Largo Plazo 6,666,667
Contratos 1,500,000 Total Préstamos Bancarios 52.6% 10,000,000
Gastos de Constitución 990,000 TOTAL 19,000,000
TOTAL 19,000,000
Fuente: Elaboración Propia.
Tabla 16. RESUMEN DEL PRESTAMO BANCARIO
2012 2013 2014
MES ENERO DICIEMBRE ENERO DICIEMBRE ENERO DICIEMBRE
SALDO INICIAL 10,000,000 6,944,444 6,666,667 3,611,111 3,333,333 277,778
TASA DE INTERES PARA DEUDAS EA 18.9% 18.9% 18.9% 18.9% 18.9% 18.9%
TASA DE INTERES MENSUAL 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5% 1.5%
PAGO DE INTERES 145,519 101,055 97,013 52,549 48,506 4,042
PAGO AL CAPITAL 277,778 277,778 277,778 277,778 277,778 277,778
PAGO TOTAL 423,297 378,833 374,791 330,326 326,284 281,820
SALDO FINAL 9,722,222 6,666,667 6,388,889 3,333,333 3,055,556 -
Fuente: Elaboración Propia.
58
ANEXO 6
Tabla 17. ESCENARIO PESIMISTA
PROYECTO KANDINSKY 5 torres
Estrato 4
Valor Metro 2 3,700,000 total metros vendidos
Numero de Apartamentos por torre 30
80 3680
13,616,000,000 Area 46 mts 2
Precio 170,200,000
Numero de Apartamentos por torre 10
40 2040 7,548,000,000 Area 51 mts 2
Precio 188,700,000
TOTAL METROS PRESUPUESTADOS VENTA 120 5720 21,164,000,000
Fuente: Elaboración Propia.
59
ANEXO 7
Tabla 18. FLUJO DE EFECTIVO ESCENARIO PESIMISTA
FLUJO DE EFECTIVO AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3
Efectivo en el banco (inicio del mes) 0 2,750,000 8,571,815 14,001,497
Ventas de Contado 0 72,222,150 105,155,450 124,984,764
Cobro de ventas a crédito 0 34,999,965 55,118,463 67,083,785
Aportaciones de Socios 9,000,000 0 0 0
Préstamos u otras inyecciones de efectivo 10,000,000 0 0 0
Entradas totales de efectivo 0 107,222,115 160,273,914 192,068,549
Efectivo Disponible 19,000,000 126,222,115 168,845,728 206,070,046
Salidas de Efectivo
Gastos Preoperativos 16,250,000 0 0 0
Gerente 16,250,000 25,200,000 26,400,000
Director Desarrollo de Proyecto 0 21,600,000 22,800,000 24,000,000
Asesro Comercial (2 personas) 0 18,000,000 18,810,000 31,516,155
Recepcionista 0 6,468,000 6,759,060 6,759,060
Aportes Parafiscales 0 9,179,520 10,299,668 12,414,530
Contador Outsorcing 0 2,400,000 2,700,000 3,000,000
Arrendamiento 0 18,000,000 9,405,000 50,000,000
Electricidad 0 1,800,000 1,881,000 1,881,000
Gas 0 120,000 125,400 125,400
Teléfono + Internet 0 1,680,000 1,755,600 1,755,600
Agua 0 840,000 877,800 877,800
Pago préstamo 0 4,812,780 4,230,703 315,292
Total Salidas de Efectivo 16,250,000 117,650,300 114,844,231 159,044,837
Saldo al final del mes en el Banco 2,750,000 8,571,815 54,001,497 47,025,209
Flujo de Efectivo Generado Real -19,000,000 5,821,815 5,429,683 33,023,712
Fuente: Elaboración Propia.
Criterios de Decisión
TIR (Tasa Interna de Retorno) 40%
VAN (Valor actual neto) 18,140,629
60
ANEXO 8
Tabla 19. ESCENARIO OPTIMISTA
PROYECTO KANDINSKY 5 torres
Estrato 5
Valor Metro 2 4,400,000 total metros vendidos
Numero de Apartamentos por torre 30
80 3680 16192000000 Area 46 mts 2
Precio 202,400,000
Numero de Apartamentos por torre 10
40 2040 8976000000 Area 51 mts 2
Precio 224,400,000
TOTAL METROS PRESUPUESTADOS VENTA 120 5720
25,168,000,000
Fuente: Elaboración Propia.
61
ANEXO 9
Tabla 19. FLUJO DE EFECTIVO ESCENARIO OPTIMISTA
FLUJO DE EFECTIVO AÑO 0 AÑO 1 AÑO 2 AÑO 3
Efectivo en el banco (inicio del mes) 0 2,750,000 10,641,740 19,165,513
Ventas de Contado 0 73,616,400 107,185,478 127,397,597
Cobro de ventas a crédito 0 35,675,640 56,182,526 68,378,839
Aportaciones de Socios 9,000,000 0 0 0
Préstamos u otras inyecciones de efectivo 10,000,000 0 0 0
Entradas totales de efectivo 0 109,292,040 163,368,005 195,776,436
Efectivo Disponible 19,000,000 128,292,040 174,009,744 214,941,949
Salidas de Efectivo
Gastos Preoperativos 16,250,000 0 0 0
Gerente 16,250,000 25,200,000 26,400,000
Director Desarrollo de Proyecto 0 21,600,000 22,800,000 24,000,000
Asesro Comercial (2 personas) 0 18,000,000 18,810,000 31,516,155
Recepcionista 0 6,468,000 6,759,060 6,759,060
Aportes Parafiscales 0 9,179,520 10,299,668 12,414,530
Contador Outsorcing 0 2,400,000 2,700,000 3,000,000
Arrendamiento 0 18,000,000 9,405,000 50,000,000
Electricidad 0 1,800,000 1,881,000 1,881,000
Gas 0 120,000 125,400 125,400
Teléfono + Internet 0 1,680,000 1,755,600 1,755,600
Agua 0 840,000 877,800 877,800
Pago préstamo 0 4,812,780 4,230,703 315,292
Total Salidas de Efectivo 16,250,000 117,650,300 114,844,231 159,044,837
Saldo al final del mes en el Banco 2,750,000 10,641,740 59,165,513 55,897,112
Flujo de Efectivo Generado Real -19,000,000 7,891,740 8,523,774 36,731,599
Fuente: Elaboración Propia.
Criterios de Decisión
TIR (Tasa Interna de Retorno) 53%
VAN (Valor actual neto) 25,804,377
62
ANEXO 10
ENCUESTA
Por favor complete esta encuesta
Agencia inmobiliaria dedicada a la venta de inmuebles residenciales, que brinda asesoría y
servicios de remodelación bajo los principios de la arquitectura sostenible y busca la
completa personalización del servicio al cliente con implementación de las redes sociales
1. Sexo
Masculino Femenino
*2. Alguna vez ha contratado el servicio de una agencia inmobiliaria?
SI NO
3. Marque que servicios contrataría de una agencia inmobiliaria?
Venta
Compra
Arriendo
Avalúo
Otro (Por favor especifique)
4. ¿Cuánto estaría dispuesto a pagar por este tipo de servicios?
Menos del 3% de comisión de la transacción
Entre el 3% y el 7%
Más del 7%
Nada
63
5. Que aspecto considera más importante en el momento de elegir una inmobiliaria?
Precio
Calidad del servicio
Reconocimiento
Antigüedad
Otro (Por favor especifique)
6. Por que no contrataría los servicios de una agencia inmobiliaria?
Comisiones costosas
Mala imagen
Falta de experiencia
Son innecesarias
7. Cuál es la percepción que tiene sobre las agencias inmobiliarias?
Excelente Buena Regular Mala Muy mala
*8. Si una agencia inmobiliaria ofreciera un servicio de remodelación bajo los principios de
la arquitectura sostenible, lo contrataría?
SI NO
9. Como califica la idea de un servicio de remodelación por medio de arquitectura
sostenible?
Excelente Buena Regular Mala Muy mala
10. Por que medio le gustaría conocer los servicios ofrecidos por una inmobiliaria?
Redes sociales
Página de la agencia
Teléfono con un agente
Personalmente con un agente
64
Otro (Por favor especifique)
11. Como califica la idea de personalizar el servicio al cliente por medio de las redes
sociales?
Excelente Buena Regular Mala Muy mala
12. Que aspecto piensa que las inmobiliarias deben reforzar?
Servicios de compra y venta
Servicios de arriendo
Servicios financieros
Nuevos servicios
13. Confiaría el proceso de negociación de su inmueble a una agencia inmobiliaria?
Si No
65
ANEXO 11
Formulación afiliación a Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá
DATOS GENERALES DE LA EMPRESA A. DESCRIPCIÓN DE LA EMPRESA Razón Social
Nit Dirección Principal
Teléfonos
Fax
Correos electrónicos 1. 2. 3. Página Web
B. TIPO DE SOCIEDAD (Marque con x) Sociedad Anónima Sociedad Colectiva Sociedad Limitada Sociedad Comandita Persona Natural Empresa Unipersonal C. DATOS LEGALES Fecha de constitución Notaría y N° Escritura Pública Capital Social N° Matrícula Arrendador N° Registro Mercantil N° de Empleados D. DATOS ADMINISTRATIVOS Nombre del Representante Legal
Profesión
Nombre y profesión de los socios y/o directivos 1. 2. 3. 4. 5. E. TIPO DE ACTIVIDADES QUE DESARROLLA (Marque con x) Promoción - Construcción Construcción Urbanización Gerencia de Proyectos Parcelación Servicios Inmobiliarios Ventas por corretaje Arriendos Propiedad Horizontal Avalúos Tipos de Avalúos: Urbanos Rurales Muebles Maquinaria Otros Especifique
66
