PLAN PARCIAL MEJORA GOLF 16.04

VALL D'ALBA . CASTELLÓNEMPLAZAMIENTO:

PROMOTOR: CALVIGA S.L.

EQUIPO TÉCNICO

INGENIERO DE CAMINOS

SAMUEL MARCA DOMENECH

ADAPTADO A DIA

ABOGADO

CHRÍSTIAN FABREGAT BELTRÁN

MEMORIA

FECHA:

MAR NADAL FEBRER ARQUITECTA

ABRIL 2012

U-VLD 06 105 Nº EXPEDIENTE:

TEXTO REFUNDIDO PLAN PARCIAL MEJORA SECTOR RESIDENCIAL “MAS DE LLUNA”

PROMOTOR: CALVIGA, S.L.

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INDICE PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA DOCUMENTO I. MEMORIA INFORMATIVA. 1.- ANTECEDENTES.

I.- TRAMITACIÓN LOCAL SOBRE APROBACIÓN PROVISIONAL DEL

PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA SECTOR “MAS DE LLUNA”. II.- TRAMITACIÓN DE LA REVISIÓN DEL PGOU DEL MUNICIPIO DE VALL

D’ALBA. III.- TRAMITACIÓN AUTONÓMICA SOBRE APROBACIÓN DEFINITIVA DEL

PLAN PARCIAL DEL SECTOR “MAS DE LLUNA”. IV.- DOCUMENTO PLAN PARCIAL SECTOR “MAS DE LLUNA” REVISADO

Y ADAPTADO A CONDICIONANTES DE LA DIA. 2.- OBJETO DEL PLAN PARCIAL DE MEJORA. 3.- CONDICIONES GEOGRÁFICAS DEL TERRITORIO ORDENADO.

A) Ámbito. B) Características Naturales del Terreno. C) Usos presentes en el Suelo, Vegetación, Edificaciones e Infraestructuras Existentes. D) Aprovechamiento Potenciales del Territorio: Agrícola, Ganadero, Cinegético, Minero, Forestal.

4. CONDICIONES INSTITUCIONALES.

A) Condiciones que se derivan de la ordenación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) en orden al sector objeto del Plan Parcial de Mejora. B) Obras programadas y política de inversiones públicas que influyan en el desarrollo del Plan Parcial o previstas en la planificación sectorial de las Administraciones Públicas. C) Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial.



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DOCUMENTO II.- MEMORIA JUSTIFICATIVA

1.- JUSTIFICACIÓN DE LA REFORMA PRETENDIDA.

2.- JUSTIFICACIÓN DE LA MEJORA EN LAS DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA ESTRATEGIA DE EVOLUCIÓN URBANA Y OCUPACIÓN DEL TERRITORIO.

A) Las Alternativas Ponderadas y Escogidas Acreditando que la Solución Propuesta Constituye una Unidad Funcional Bien Integrada y Conectada con las Áreas Colindantes.

B) Justificación de su Adecuación a la Ordenación Estructural, con Especial Referencia a su Parte Normativa.

a) Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y

ocupación del territorio. b) Ficha de Planeamiento y Gestión. c) Red primaria de infraestructuras y dotaciones públicas.

C) Descripción y Justificación de la Ordenación Pormenorizada e Información Urbanística de Dichas Magnitudes en el Sector.

D) Definición, Cómputo y Justificación de los Estándares y Elementos

Propios de la Red Secundaria.

E) Delimitación de la Unidad de Ejecución y Justificación de que Reúne las Condiciones Legales y Reglamentarias Propias de Dicha Delimitación.

F) Delimitación de las Áreas que Puedan Ser Objeto de Ordenación mediante Estudio de Detalle.

G) Anexo. Síntesis Estadística con Cuadros de Características que Cuantifiquen Superficies, Densidades, Usos, Edificabilidades, Volúmenes y demás Aspectos Relevantes.



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PARTE CON EFICACIA NORMATIVA. DOCUMENTO III.- NORMAS URBANÍSTICAS.

ANEXO.- DECLARACIÓN IMPACTO AMBIENTAL.



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PARTE SIN EFICACIA NORMATIVA

DOCUMENTO I.- MEMORIA INFORMATIVA.

1.- ANTECEDENTES. I.- TRAMITACIÓN LOCAL SOBRE APROBACIÓN PROVISIONAL DEL

PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA SECTOR “MAS DE LLUNA”. Por acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Vall d’Alba de fecha 30 de

Enero de de 2006 se adjudicó la condición de urbanizador y se aprobó provisionalmente el Programa de Actuación Integrada del Sector “Mas de LLuna” acompañado de Plan Parcial de Mejora Reclasificatorio, a la mercantil CALVIGA, S.L., elevándolo a la Comisión Territorial de Urbanismo de Castellón para su aprobación definitiva, por ser este el órgano competente al afectar a determinaciones estructurales previstas en el artículo 17.1.B LRAU. Ello de conformidad con los artículos 54.2.b de la Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana, el artículo 174 del Reglamento de Planeamiento, y los artículos 60.b y 83.2.C del citado Reglamento.

Por acuerdo de la Junta de Gobierno Local de fecha 21 de

Septiembre de 2009 se aprobó una primera modificación del Plan Parcial del Programa de Actuación Integrada del Sector “Mas de Lluna”, a la vista de los informes de las distintas administraciones públicas afectadas emitidos durante la tramitación para la aprobación autonómica del Plan. También todos aquellos condicionantes contenidos en la Resolución del Director General de Urbanismo de fecha 19 de Diciembre de 2008, dando por conclusa y superada la fase del Concierto Previo del municipio de Vall d’Alba.

Por acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Vall d’Alba de fecha 14 de

Abril de 2012 se aprobó provisionalmente una nueva modificación del Plan Parcial “Mas LLuna” de Vall d’Alba, esta vez dando cumplimiento a las objeciones a la aprobación autonómica definitiva del Plan formuladas por la Conselleria competente en materia de Urbanismo que recogen el Dictamen emitido por la Comisión Informativa de Urbanismo de Castellón de 29.02.12 y la Declaración de Impacto Ambiental de 10.02.12. En el mismo acuerdo se resolvió requerir a esta parte para que en su condición de Promotor, presentase Documento Refundido de la Homologación y Plan Parcial en el que figurasen incorporadas las modificaciones referidas, delegando en la Alcaldía-Presidencia la comprobación de la introducción de las mismas.



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II.- TRAMITACIÓN DE LA REVISIÓN DEL PGOU DEL MUNICIPIO DE VALL D’ALBA.

La Comisión Informativa de Urbanismo de Castellón de fecha 28 de

Febrero de 2006 elevó al Pleno Propuesta de Acuerdo consistente en comunicación al Ayuntamiento de Vall d’Alba por la que la aprobación autonómica definitiva del Plan Parcial “Mas de Lluna” requería la aprobación previa o simultánea de un nuevo Plan General que revisara el Planeamiento General actualmente en vigor en el municipio.

Motivó lo anterior, entre otros, que dicha gran actuación no podía

efectuarse mediante una mera modificación puntual del Planeamiento General, ni a través de un Plan Parcial reclasificatorio, en la medida que la creación de una gran cantidad de suelo residencial suponía un modelo urbanístico radicalmente distinto al previsto en el Planeamiento General en vigor, lo que no obedecía a un criterio de oportunidad, sino que constituía un juicio técnico de estricta legalidad.

El Ayuntamiento de Vall d’Alba dio comienzo a los actos necesarios

para llevar a cabo la revisión del Plan General de Ordenación Urbana mediante la redacción del documento de Concierto Previo que fue expuesto al publico mediante anuncio en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de fecha 14.11.07 (DOCV nº 5.639), y notificación a municipios colindantes, aprobado por acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Vall d’Alba en fecha 30 de Enero de 2008.

Entre las determinaciones del Concierto Previo figuraba la previsión

del Sector Residencial “Mas de Lluna”. Por resolución del Director General de Urbanismo de 19 de

Diciembre de 2008 se dio por conclusa y superada la fase del Concierto Previo, con las observaciones señaladas en las Resoluciones anteriores de 23 de Septiembre y 19 de Diciembre de 2008.

Por acuerdo Pleno de la Corporación de fecha 30 de Diciembre de

2009 se aprobó inicialmente el Plan General de Urbanismo y el Informe de Sostenibilidad Ambiental, expuesto al público por plazo de 45 días hábiles y publicado en el Diari Oficial de la Comunitat Valenciana de fecha 5 de Enero de 2010 (DOCV nº 6178), en el Diario El Mundo de Castellón de fecha 31 de Diciembre de 2009, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en las páginas web del Ayuntamiento y el equipo redactor.



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Por acuerdo Pleno de la Corporación de fecha 26 de Noviembre de 2010 se aprobó la propuesta de Memoria Ambiental, Estudio de Paisaje y resolución de alegaciones.

Se había dado así cumplimiento al condicionante puesto de

manifiesto por la Comisión Informativa para la aprobación autonómica definitiva del Plan Parcial “Mas de Lluna”, por cuanto estamos ante una aprobación previa o simultánea del nuevo Plan General de Vall d’Alba.

III.- TRAMITACIÓN AUTONÓMICA SOBRE APROBACIÓN DEFINITIVA DEL PLAN PARCIAL DEL SECTOR “MAS DE LLUNA”.

En el proceso de evaluación ambiental del Plan Parcial y del Plan

General se han realizado consultas a las administraciones públicas cuyas competencias resultan afectadas, cuyo resultado es el siguiente:

• Informe favorable del Director General de Patrimonio Cultural

Valenciano de 11 de junio de 2007 a los efectos patrimoniales contemplados en el artículo 11 de la Ley 4/98, de 11 de junio, de Patrimonio Cultural Valenciano, sin perjuicio de las medidas correctoras que respecto de la conservación de elementos etnológicos se establecieron en informe previo de la propia Dirección General.

• Informe de la Diputación Provincial de Castellón de 8 de abril de 2008

sobre la capacidad de tratamiento de la depuradora de Vall d’Alba. En el que se indica que la EDAR actual está al límite de su capacidad de tratamiento. Si bien se está prevista la ampliación de la EDAR que permitiría prestar dicho servicio, teniendo en cuenta que el importe de las obras de saneamiento deberá ir a cargo del sector conforme al ROGTU.

• Informe de la EPSAR de 3 de noviembre de 2007 en el mismo sentido que

el de la Diputación sobre las aguas residuales. • Informe de la Diputación de Castellón de 4 de octubre de 2007 sobre la

afección a la carretera CV-156, perteneciente a dicha Diputación, señalando que la vía tiene capacidad para el tráfico que pueda ser generado por la construcción de las obras y el posterior funcionamiento de la urbanización, emitiendo informe favorable.

• Informe de la Diputación de Castellón de 27 de abril de abril 2011, sobre

las instalaciones de gestión de estiércoles de la ganadería porcina de la provincia de Castellón, por el que se inician los trámites de estudio de viabilidad de desafección de dicha planta.



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• Informe de la Oficina del Plan de Carreteras de la Generalitat de 20 de diciembre de 2006, emitido con motivo del Plan del Plan General, que establece la necesidad de elaborar un estudio de tráfico que permita dimensionar adecuadamente la CV-156.

• Informe de la Conselleria competente en materia de educación de 12

de diciembre de 2007 que informa favorablemente el sector Mas de Lluna, condicionado a calificar como educativo los ámbitos EQ-1 y EQ-3.

• Informe de la sección forestal de Castellón de 17 de julio de 2008,

respecto del suelo forestal, el cual indica que las manchas forestales aisladas son los restos de la vegetación original que tras continuas roturaciones han quedado como relictos y sirven también como refugio de especies animales, siendo un indicador de biodiversidad. La delimitación de SNU de especial protección prevista en el concierto previo es prácticamente coincidente con la del Plan General de 1999.

• Informe del área de Planificación del Territorio y el Litoral de 3 de abril de

2008.

• Informe sobre el estudio acústico realizado como motivo del Plan General de 14 de junio de 2011, que respecto del Sector Mas de Lluna indica que se cumplen en la totalidad del sector los objetivos de calidad para zonas de uso residencial y también para el terciario en el nocturno, pero en los residenciales ubicados junto a la CV 156 se superan los niveles especificados en la Ley 7/2002, siendo favorable para este sector respecto de la calidad del aire.

• Informe del Servicio de Biodiversidad de 29 de marzo de 2010, emitido

con razón del Plan General, si bien se indica la existencia de hábitats de interés comunitario catalogados (Querco cocciferae-Lentiscum y Rubio longifoliae-Quercetum rotundifoliae) que están presentes en el sector, según el estudio de impacto ambiental, asimismo se indica que parece bien la propuesta realizada por el promotor, aunque se deberían proteger las zonas de barrancos y ambientes acuáticos. No se afecta a espacios naturales protegidos, ni a LICs ni a ZEPAs.

• Informe del Servicio de Paisaje de 1 de octubre de 2010, emitido en

relación con el Plan General y que respecto del Sector Mas de Lluna establece:

a) La necesidad de incluir en la infraestructura verde los terrenos

necesarios para las conexiones de los ecosistemas litoral – interior a nivel supramunicipal (estudiando la protección de una franja norte



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del barranco de la Estela para facilitar la conexión de este barranco, la rambla del Metge y el Barranco del Consell) y de los espacios de valor ambiental de la Sierra de Engarcerán y la Sierra de la Balaguera. La red hídrica potenciando entre otras la rambla del Metge. Por último en este apartado se indica la necesidad de justificar la compatibilidad del sector Mas de Lluna golf con la infraestructura verde.

b) El desarrollo residencial previsto del sector Mas de Lluna propone un crecimiento desvinculado de las pedanías existentes y cuya escala excede a priori del modelo territorial tradicional de Vall d’Alba. Desde el punto de vista del paisaje, vista la topografía del municipio, este sector residencial podría afectar negativamente al mantenimiento de la estructura propia de la unidad de paisaje donde se localiza y a sus condiciones de visibilidad desde puntos de observación principales …. El golf que incluye el sector sí parece ser compatible con las consideraciones expuestas.

• Certificado del concesionario de la recogida de residuos del municipio de Vall d’Alba de 3 de febrero de 2006 certificando su capacidad para hacerse cargo de los residuos que se generen en el sector Mas de Lluna.

• Informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar de 25 de enero de

2012, emitido con carácter favorable, en el que se indica:

a) La actuación supone la ocupación de la zona de policía del Barranco del Metge respetando la zona de servidumbre para uso público a los efectos previstos en la Ley de aguas. Las aguas residuales serán tratadas en estación depuradora reutilizándose posteriormente parte de las mismas en el riego de zonas verdes y campo de golf.

b) La zona donde se ubica la actuación no presenta riesgo de inundación.

c) Respecto del sector Mas de Lluna se indica que queda acreditada la disponibilidad de recursos desde el origen propuesto. A la vista de cuanto antecede, el Director General de Evaluación

Ambiental y Territorial emitió en fecha 10 de Febrero de 2012 Declaración de Impacto Ambiental (Expte 400/2006-AIA), cuya parte dispositiva recoge como condicionantes necesarios para el desarrollo del Plan Parcial Sector “Mas de Lluna”, los que a continuación se trascriben:



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“SEGUNDO

1 En el ámbito ocupado por el sector existe suelo forestal y suelo

protegido por el planeamiento vigente, deben quedar fuera del sector todos los terrenos que tengan cualquiera de las condiciones referidas, que sea suelo forestal o que se trate de suelo protegido por el planeamiento vigente. Esta condicionante no impide que estos terrenos se delimiten como parque público natural adscrito al sector a los efectos de la cesión prevista en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

2 El sector limita por el este con el barranco del Metge. El dominio Público Hidráulico esta clasificado como suelo no urbanizable protegido, pero además, con independencia del tratamiento urbanístico que se le, debe conservarse como mínimo la vegetación de ribera, no permitiéndose la transformación de los terrenos actualmente baldíos o destinados a usos forestales, aunque estos terrenos se extiendan más allá de los 20 metros previstos en el planeamiento urbanístico vigente. Se permitirán las labores de limpieza y desbroce selectivos cuando exista riesgo para la seguridad de las personas o los bienes en caso de avenida.

3 La ordenación pormenorizada del sector procurará desplazar las áreas

edificables hacia áreas de menor exposición visual, y hacia el sureste, separándose, en la medida de lo posible, de los suelos forestales, del barranco del Metge y de la CV-156 y procurando un diseño del campo golf de forma compatible con estos espacios. Asimismo la actuación se adaptará en lo posible a la morfología topográfica, y prescindirá de tipologías propias de suelos urbanos, en particular la Edificación Abierta en Altura.

4 Los terrenos protegidos incluidos como parque público natural, los

incluidos en el PQL y los terrenos de dominio público hidráulico, así como los que albergan vegetación de ribera, deberán incluirse en la Infraestructura Verde.

5 Antes de la aprobación del plan parcial y/o el proyecto de

urbanización debe obtenerse informe favorable sobre el Estudio Acústico y deberá incorporarse las medidas de impacto acústico necesarias para cumplir con los objetivos de calidad acústica de la legislación sectorial. El Estudio Acústico deberá incluir el análisis de la afección por la presencia próxima del aeropuerto de Castellón.



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6 La construcción de la EDAR debe ser previa a la posibilidad de ocupar las construcciones que se realicen en el sector.

7 En la medida de lo posible en las zonas ajardinadas y en el campo de

golf se emplearán especies autóctonas similares a las existentes en la unidad de paisaje. En los aparcamientos y zonas ajardinadas se deberán emplear pavimentos permeables. No se deberá afectar a la vegetación de la zona forestal y de la zona del barranco del Metge.

8 Para el desarrollo del sector es imprescindible el desmantelamiento

previo y a costa de las actuaciones del sector de las instalaciones de gestión de residuos ganaderos existente en terrenos lindantes al sector. A la hora de realizar este desmantelamiento hay que tener en cuenta que existen muchas instalaciones ganaderas en la zona que en la actualidad gestionan sus residuos en esta planta y que la viabilidad de dichas granjas esta unida a la correcta gestión de los residuos ganaderos. Por ello el desmantelamiento de la planta debe ir acompañado de una solución al tratamiento de los residuos que en la actualidad se gestionan en la misma. En este sentido no se podrán iniciar las obras de urbanización ni la ejecución del programa hasta que no se haya desmantelado la citada planta de gestión de residuos ganaderos.

9 Se obtendrá el informe de favorable de Oficina del Plan de Carreteras de la conselleria competente en materia de Infraestructuras, acompañando el estudio de tráfico y un estudio con propuestas de movilidad sostenible dentro del sector y entre el sector y los ámbitos urbanos existentes.”

IV.- DOCUMENTO PLAN PARCIAL SECTOR “MAS DE LLUNA” REVISADO Y

ADAPTADO A CONDICIONANTES DE LA DIA. A la vista del requerimiento acordado por el Ayuntamiento de Vall

d’Alba, y de acuerdo con los condicionantes establecidos en el apartado segundo de la Declaración de Impacto Ambiental, se ha revisado y adaptado el Plan inicialmente aprobado al objeto de que por el órgano autonómico correspondiente, previa comprobación en su caso por el Ayuntamiento de Vall d’Alba, pueda aprobarse definitivamente.



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2. OBJETO DEL PLAN PARCIAL DE MEJORA. Al paso de una ladera que se abre al valle del Pla de l’Arc, a una

altitud sobre el nivel del mar de 300 metros, en la comarca de la Plana Alta se presenta el municipio de Vall d’Alba. Destaca por un suave clima mediterráneo, y cuenta en la actualidad aproximadamente con más de 2.000 habitantes, distando de la capital de provincia unos 24 Km.

Con el salvoconducto que le otorga un pasado que se remonta a

una alquería musulmana antigua, existente antes de la llegada de las tropas cristianas del rey Jaume I, Vall d’Alba es, sobre todo, un municipio con un extenso entorno natural salpicado de ermitas, antiguas norias y un gran número de masías. No en vano, el citado municipio (‘valle blanco’) fue uno de los asentamientos más antiguos que existían antes de la conquista catalano-aragonesa.

Entre los edificios más destacados por su interés arquitectónico se

encuentran el Ayuntamiento y la Iglesia parroquial. El actual templo tiene su origen en la Iglesia de Sant Antoni, derruida en 1937. Está dedicada a San Juan Bautista y la Purísima Concepción, y fue levantada en el año 1902. Otro lugar interesante es la ermita de Sant Cristòfol, en lo alto de la sierra de Albea.

En el término municipal de esta localidad existen además otras ermitas distribuidas por los caseríos, como es el caso de la capilla de Sant Antoni en el Mas d’Alentao, y la de Sant Josep, en el Mas de Toribio. Aunque tampoco hay que olvidar las norias, pues el vasto patrimonio rural del municipio cuenta con la presencia de abundantes muestras de las antiguas y artesanales “sénies” que añaden un aliciente a los paseos.

La suave orografía de Vall d’Alba invita a pasear por sus campos entre cultivos mediterráneos y fragancias de hierbas aromáticas que nos acompañan hasta parajes como el pinar de Juncosa o el Pou de Beca, en el que existe una apreciada fuente. Destacan también el Pou del Malvestit, en Montalba, donde se han habilitado paelleros y una fuente, y el Pou Ample, zona de esparcimiento situada muy cerca del municipio.

Para centrarnos en el escenario actual en el que se encuentran los

terrenos, citaremos los antecedentes más significativos desde el punto de vista jurídico y de oportunidad.

El objeto de la redacción del presente PLAN PARCIAL de MEJORA,

denominado “MAS DE LLUNA”, es la delimitación de un ámbito para la ubicación y destino de un sector de suelo urbanizable residencial y campo



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de Golf, definiendo tanto la ordenación estructural como la pormenorizada en cumplimiento de las obligaciones legales impuestas por el artículo 83.2 del Reglamento de Planeamiento para los Planes Parciales de Mejora que alteren la propuesta por el Plan General de Ordenación Urbana.

El ámbito del Plan Parcial de Mejora que acompaña al Programa de

Actuación Integrada “MAS DE LLUNA” afecta una superficie total de 1.594.954 m2s de suelo clasificado como suelo no urbanizable común por el PGOU de Vall d’Alba aprobado definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de fecha 4 de Marzo de 1999. Por lo que su objeto lo constituye la alteración de la ordenación estructural establecida por éste, modificándola mediante su reclasificación en suelo urbanizable residencial.

De conformidad con el artículo 82 del RP puede ser objeto de los

Planes Parciales de Mejora la nueva clasificación del suelo. No obstante, tal y como acordó la Comisión Informativa de

Urbanismo de Castellón de fecha 28 de Febrero de 2006, la aprobación autonómica definitiva del Plan Parcial “Mas de Lluna” requería a su vez la aprobación previa o simultánea de un nuevo Plan General que revisara el Planeamiento General actualmente en vigor en el municipio, y ello por cuanto se trataba de una gran actuación reclasificatoria, con la creación de una gran cantidad de suelo residencial, todo lo cual suponía un modelo urbanístico radicalmente distinto al previsto en el Planeamiento General en vigor, lo que no obedecía a un criterio de oportunidad, sino que constituía un juicio técnico de estricta legalidad de acuerdo con el propio artículo 83 RP.

La presente Memoria contiene la información urbanística y

justificación de las determinaciones de ordenación propuestas por el Plan Parcial de Mejora del Sector “Mas de Lluna”, así como aquellas otras puestas de manifiesto durante la tramitación autonómica para su aprobación definitiva, así como aquellas derivadas de la revisión del PGOU.

En cuanto a la legitimidad para su formulación, los particulares

pueden promover Planes en desarrollo de un Programa del que sean adjudicatarios o compitiendo por su adjudicación para desarrollar, al menos, una de las Unidades de Ejecución del Plan que promuevan, todo ello de conformidad con lo estipulado por el artículo 148 del Reglamento de Planeamiento y demás concordantes.



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Según hemos visto en el apartado de antecedentes por acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Vall d’Alba de fecha 30 de Enero de de 2006 se adjudicó la condición de urbanizador y se aprobó provisionalmente el Programa de Actuación Integrada del Sector “Mas de LLuna” acompañado de Plan Parcial de Mejora Reclasificatorio, a la mercantil CALVIGA, S.L.

El presente documento cumple las determinaciones de legislación vigente al momento de su presentación en la Comunitat Valenciana. En concreto, se han observado las determinaciones de la Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana, así como el Decreto 201/1998, de 15 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planeamiento.

Las determinaciones del presente documento cumplen con los

estándares de calidad urbana establecidos en el Reglamento. Se establece así el detalle de la ordenación pormenorizada, las reservas de suelo dotacional, el carácter público y privado de los terrenos ordenados y la clasificación de cada uno de ellos.

En todo cuanto afecta a la legislación aplicable, merece la pena

traer a colación los razonamientos vertidos por la Comisión Informativa de Urbanismo de 29 de Febrero de 2012.

A este respecto, la Comisión expresamente señala: “A la vista de los numerosos cambios legislativos producidos desde el

momento en el que se inició la tramitación del expediente que nos ocupa, hemos de identificar en primer lugar cuál ha de ser la legislación a tener en cuenta en la resolución de este procedimiento. Como se ha señalado en los antecedentes, la información al público de la homologación sectorial y del Plan Parcial se inició mediante la publicación de un anuncio insertado en el Diario Oficial de la Generalitat Valenciana de 28 de diciembre de 2005. De este modo, a este instrumento de planeamiento y a su aprobación definitiva le es ya aplicable la Ley 4/2004, de 30 de junio, de Ordenación del Territorio y de Protección del Paisaje (en adelante LOTPP), y la Ley 10/2004, de 9 de diciembre, del suelo no urbanizable (en adelante LSNU), como resulta respectivamente de sus Disposiciones transitorias primera y tercera. En cambio, y como se desprende de lo señalado en la Disposición transitoria primera de la Ley 16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (en adelante LUV), no es aplicable esta última Ley, a salvo de lo que, en materia de vivienda protegida, resulta de su Disposición transitoria primera, apartado tercero.



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Del mismo modo, tampoco será aplicable (salvo en las cuestiones puntuales que en su caso se razonarán) ni el Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, aprobado por el Decreto 62/2006, de 19 de mayo, modificado por el Decreto 36/2007, de 13 de abril, y por el Decreto 46/2008, de 11 de abril (en adelante ROGTU), ni el Reglamento de Paisaje, aprobado por el Decreto 120/2006, de 11 de agosto. La Ley 9/2006, de 5 de diciembre de 2006, reguladora de Campos de Golf en la Comunitat Valenciana (en adelante Ley de campos de golf), resultará aplicable únicamente en los aspectos puntuales a los que se refiere sus Disposiciones transitorias segunda y tercera, en los términos que más adelante se examinarán. Además de lo que resulte de la LOTPP y de la LSNU, será pues aplicable la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística (en adelante LRAU), y el Reglamento de Planeamiento de la Comunitat Valenciana, aprobado por el Decreto 201/1998, de 15 de diciembre (en adelante RPCV).”

Por último señalar que el Plan Parcial de Mejora delimita una ÚNICA

UNIDAD DE EJECUCIÓN para el Sector, y un área de reparto que de conformidad con el artículo 62 LRAU la conforman los suelos a reclasificar como suelo urbanizable residencial junto con los terrenos clasificados como suelo no urbanizable de Protección Paisajística colindantes y suelos forestales, manteniendo su actual clasificación dotándole de un entorno inmejorable para preservar las características que el Estudio de Impacto Ambiental y DIA han recogido, mediante su cesión a la Administración Pública.

El Plan Parcial de Mejora, por otra parte, fija las principales

características de urbanización, respetando las condiciones de conexión e integración establecidas en el mismo, así como en el Plan General.

Visto ya el objeto, identificamos ahora como fin que se persigue con

la aprobación del Plan Parcial el desarrollo urbanístico y la creación de una zona de alta calidad turística que no sólo aproveche las magníficas condiciones de climatología y situación de la zona, sino que como ya se advertía, logre potenciarlas. En este sentido, la creación de un campo de Golf (18 Hoyos) se convertirá en un innegable foco de atracción turística que ayudará a la consecución de los fines señalados.

En cumplimiento de todo lo anterior, y de los artículos 64 y 65 del

Reglamento de Planeamiento, se redacta esta memoria informativa con las prescripciones que recoge el artículo 85.



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3.- CONDICIONES GEOGRÁFICAS DEL TERRITORIO ORDENADO. El artículo 65 RP establece que la memoria informativa contendrá las

condiciones geográficas e institucionales del territorio ordenado. En particular, y por lo que son condiciones geográficas que debe

referir la memoria informativa, el artículo 65.2 LRAU establece: “A. Características naturales del territorio: geológicas, topográficas, climáticas, hidrológicas, ... B. Usos presentes en el suelo, vegetación, edificaciones e infraestructuras existentes. C. Aprovechamientos potenciales del territorio: agrícola, ganadero, cinegético, minero, forestal, ...”

El presente apartado sirve para definir en un primer momento el ámbito afectado, desarrollando además los aspectos a los que nos hemos referido, sin perjuicio de que sea el Estudio de Impacto Ambiental o la propia Declaración de Impacto Ambiental la que se refiera a estos con mayor grado de detalle y precisión, por lo que a ellos nos remitimos en todo cuanto no se contenga en este Documento.

A) Ámbito. El presente Plan Parcial de Mejora define el ámbito del Sector sobre

el que se plantea la Alternativa Técnica propuesta a través del instrumento del Programa de Actuación Integrada, con una extensión superficial de 1.594.954 m2, y un uso característico de residencial con campo de Golf, quedando determinado como uso compatible el terciario.

El referido ámbito, constituido por terrenos que forman una unidad

urbanística susceptible de desarrollo autónomo, se encuentra emplazado en la zona Noreste del término municipal, con los siguientes límites:

A este respecto es de destacar que se han seguido los criterios de

sectorización establecidos en el artículo 20 de la Ley Reguladora de la

Norte: Carretera Comarcal CV-156, y suelo no urbanizable. Sur: Suelo no urbanizable. Este: Barranco del Metge. Oeste: Suelo no urbanizable.



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Actividad Urbanística, al estar configurado su perímetro con elementos de la red primaria o estructural de dotaciones.

De igual modo, se hace preciso destacar la naturaleza de los suelos

afectados. En este sentido, según hemos visto, de conformidad con la Ficha de

Planeamiento y Gestión se pretende clasificar como suelo urbanizable residencial una superficie total de 1.594.954 m2s. Mientras que un total de 394.992 m2s mantienen la clasificación como suelo no urbanizable de Protección Paisajística dada por el Plan General, y un total de 79.132 m2s clasificados se excluyen del desarrollo por tratarse de suelo forestal según recoge el Inventario Forestal de la Comunidad Valenciana.

De conformidad con el artículo 62 LRAU, el suelo previsto como

urbanizable y el clasificado como no urbanizable conforman una misma área de reparto de superficie 2.069.096 m2s, a los solos fines de posibilitar su cesión gratuita y libre de cargas a la Administración como Parque Público Natural, mediante un sistema de gestión acorde con el principio de equidistribución entre beneficios y cargas.

B) Características naturales del terreno. - CONDICIONES CLIMÁTICAS.

En este apartado se hará una descripción de la frecuencia e

intensidad de las precipitaciones del área sometida a estudio. Así mismo, se hará una descripción de las temperaturas medidas en los últimos años y de la dinámica de los vientos más frecuentes.

En primer lugar se hará el encuadre climático global del entorno de

la zona de proyecto. Se trata de un clima mediterráneo típico, caracterizado por la influencia, desde el otoño a la primavera, de aire húmedo, inestable y no demasiado frío procedente del Mediterráneo, en contraste con el reforzamiento del viento cálido, estable y seco de los meses estivales. Dentro de este contexto, la proximidad al mar actúa de control climático, ya que éste se comporta como un regulador térmico decisivo a lo largo del año, consecuentemente, a medida que se aumenta la distancia a la costa, el contraste térmico se agudiza de forma notable.

Sin embargo, la distribución de los relieves en la provincia, con

montañas paralelas al litoral en las proximidades del mismo, atenúa el influjo marítimo y da carácter de continentalidad al clima en la mayor parte del territorio considerado.



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Junto a la proximidad al mar, la altura es otro factor condicionante

de los rasgos climáticos regionales. En términos generales, el incremento en la altitud provoca una disminución progresiva en la temperatura. Otro factor que determina el clima regional está relacionado con el relieve, en el caso concreto de la Provincia de Castellón, la orientación N-S de las principales masas montañosas reduce al máximo las variaciones climáticas causadas por este motivo, por lo que no existe un gran contraste entre las vertientes de solana y umbría.

La zona objeto de este Estudio se encuadra dentro de la región

climática denominada de clima Mediterráneo Marítimo. En este tipo de climas se registran unas precipitaciones anuales de unos 450 mm, aumentando de S a N, con un máximo destacado en otoño, un débil máximo secundario en primavera y un periodo seco estival de unos 4 meses. La temperatura de los meses invernales fluctúa alrededor de los 10º C, en los meses estivales se aproxima a los 25º C. Un aspecto destacado es la elevada humedad relativa durante el periodo estival y el muy frecuente régimen de brisas marinas, que suavizan las temperaturas y aumentan la humedad del aire.

Asimismo, se han tenido en cuenta también en este apartado las condiciones y aspectos más destacables en el apartado de vientos. Conviene resaltar que en todos los observatorios valencianos donde se registran datos de viento se aprecia una alternancia estacional, con predominio de vientos de componente Oeste (el ponent) en otoño – invierno, y de componente Este (el llevant) en primavera y verano reforzados estos últimos pues los vientos marinos se ven reforzados por las brisas. Los vientos del Oeste se deben fundamentalmente a la influencia de las borrascas invernales de frente polar que desde el Atlántico barren Europa de Oeste a Este. En primavera y verano se dan vientos predominantes del Oeste junto con los del Sureste (xaloc) y Noreste (gregal) que tienen relación con la aparición del anticiclón de las Azores y el calentamiento provoca la aparición de las brisas marinas (marinada o garbí) muy influyentes en la zona.

Las intensidades de los vientos son débiles en general, no suelen

sobrepasar los 15 – 20 Km/h produciéndose los máximos en invierno. Las velocidades medias mínimas se detectan en los levantes durante el invierno y en los terrales durante el verano.



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- CONDICIONES GEOLÓGICAS.

En este apartado se realizará una síntesis del encuadre geológico general de la zona en la que se localiza el área de estudio y una breve descripción del mismo, sin perjuicio de su mayor y más amplio desarrollo en el documento de Estudio de Impacto Ambiental que se acompaña como documento integrante de la Alternativa Técnica presentada, al que también nos remitiremos en todo lo referente a la descripción de los aspectos litológicos, tectónicos, geomorfológicos y edafológicos más importantes de la zona estudiada.

1) Ámbito geológico

En líneas generales, la zona de estudio se encuentra situada en la llamada “Zona Oriental Fallada” de las Cadenas Litorales. La litología que aparece en este emplazamiento está formada principalmente por depósitos de lecho de río de edad Cuaternario. Estos están compuestos generalmente por gravas de cantos de caliza de tamaños entre 2 y 25 cm con algo de arena suelta y arcillas entre los cantos.

La potencia de estos lechos de gravas puede llegar a sobrepasar los

10 m, pudiendo, en algunos casos, llegar a estar cementados por el caliche.

2) Geología de la zona de estudio

Los materiales que aparecen en el entorno de la zona de estudio son principalmente de edad cuaternaria (Pleistoceno Superior), constituidos principalmente por depósitos de rambla, los cuales, pueden llegar a tener una potencia de más de 10 m, pudiendo observarse en taludes en zonas adyacentes a la de estudio con una altura total de hasta 15 m. Aparecen también en la zona de estudio y adyacentes, depósitos de mantos de arroyada (Pleistoceno superior), constituidos por arcillas rojas con cantos de los mantos aluviales encostrados, siendo éstas de origen pluvial.

Estos materiales se depositan sobre los materiales calcáreos del

Gargasiense (Cretácico Inferior) y los materiales terciarios, los cuales se pueden observar en las proximidades de la zona de estudio.

Por lo tanto, los materiales presentes en el subsuelo de la zona objeto

de estudio son, principalmente, arcillas arenosas de color rojizo con cantos de caliza de pequeño tamaño, todos ellos materiales de edad Cuaternario. En los materiales presentes no se observan evidencias de haber sufrido esfuerzos tectónicos significativos.



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3) Hidrología superficial y subterránea.

La totalidad de los ríos que encontramos en la zona de estudio, centro-oeste de la Provincia de Castellón, se encuentran clasificados en la Cuenca Hidrográfica del Júcar.

La Cuenca Hidrográfica del Júcar está constituida por, además del Río Júcar, un conjunto de cursos de agua, independientes entre sí, que desembocan en el Mar Mediterráneo entre las cuencas del Ebro y del Segura.

Dadas las características climáticas de la zona (lluvias irregularmente

repartidas en cantidad y tiempo) y morfológicas (cordón montañoso próximo al mar y estrecha franja costera, llana y de baja altitud), los cursos de agua se caracterizan por tener un régimen típicamente mediterráneo (de caudal discontinuo), con fuertes avenidas de corta duración. El emplazamiento en estudio se encuentra situado en la cuenca hidrográfica formada por el Río Mijares, siendo ésta una zona constituida por numerosos barrancos de cuenca poco definida, entre dos de los cuales se encuentra ubicada la zona de estudio.

Por cuanto a la hidrología subterránea, desde el punto de vista hidrogeológico, la zona de estudio se encuentra en la Cuenca Hidrográfica del Júcar. El área considerada se engloba desde el punto de vista regional dentro del Sistema Acuífero nº 55: "Javalambre-Maestrazgo", concretamente dentro del Subsistema nº 55/03 "Maestrazgo".

El subsistema del Maestrazgo, con una extensión de 6.600 Km2, se sitúa en las comarcas del Maestrat y de Els Ports de Morella y está constituido por materiales de edad comprendida entre el Paleozóico y el Cuaternario.

En cuanto al nivel freático general se estima que está a unos 40 m.s.n.m con lo cual en emplazamiento este se halla a una profundidad superior a los 250 m. La dirección del flujo general en la zona de estudio es hacia el E - SE.

Finalmente decir que los materiales presentes en el área objeto de

estudio, se clasifican como materiales muy permeables en el caso de las gravas y materiales poco permeables en el caso de las arcillas limosas; por lo que, al situarse las gravas de forma lentejonar con las arcillas limosas, la permeabilidad del conjunto será baja, filtrándose el agua hasta el contacto entre los dos niveles.



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4) Riesgos Geológicos.

El riesgo en general es bajo o nulo ante inundaciones, deslizamientos por sismo, por erosión actual y ante el riesgo de erosión potencial, y alto ante el riesgo de vulnerabilidad de los acuíferos debido a la porosidad de los materiales.

C) Usos presentes en el suelo, vegetación, edificaciones e infraestructuras existentes.

Desde el punto de vista biogeográfico, el término de Vall d’Alba pertenece a la Provincia Valenciano – Catalano – Provenzal, y dentro de ésta provincia al sector Valenciano – tarraconense. Por lo que respecta a la vegetación natural, las condiciones climatológicas y edáficas hacen que haya mayor sequedad, y en vez de presidir la encina lo hace la carrasca (Quercus ilex sp. rotundifolia), con lo que la comunidad dominante sería la del carrascal (Quercetum rotundifoliae).

Antiguamente, los carrascales térmicos se extendían por la mayor

parte de la zona litoral y sublitoral de la Comunidad Valenciana, excepción hecha de los enclaves con suelos pobres en bases ocupados por alcornocales, las zonas montañosas escarpadas con romerales y matorrales diversos, y los territorios cuaternarios del óvalo valenciano que albergaban una olmeda. Actualmente, la intensa presión antrópica que afecta a estas zonas, de clima tan benigno, ha hecho que prácticamente hayan desaparecido como tales bosques, quedando tan solo ejemplares aislados o a lo sumo pequeños bosquetes refugiados en zonas de difícil acceso.

En la zona objeto de estudio se distinguen claramente dos zonas. Una, con cultivos de secano, que son los habituales de la comarca, predominando el almendro y el olivo, con algún resto escaso de algarrobos. La otra, con un abundante matorral mediterráneo calcícola, incluída dentro del suelo clasificado como No Urbanizable de Protección Ecológica y Paisajística por el Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba, y que corresponde con la clasificación Cod UE hábitat 5330, asociación Querco cocciferae-Lentiscetum Br-Bl., Font Quer, G. Br.- Frey, Jansen & Moor 1936, hábitat No Prioritario.

En las zonas de cultivo, la vegetación es predominantemente

arvense, formada principalmente por plantas anuales (terófitos) que pasan las épocas desfavorables en estado de semilla. Entre otras especies es común encontrar Hordeum murinum, Avena fatua, Setaria spp., Bromus diandrus, Diplotaxis erucoides, Plantago lanceolata, Medicago spp.,



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Euphorbia characias, E. segetalis, Malva sylvestris, Papaver roheas, Calendula arvensis, Anagallis arvensis, Senecio vulgaris, Sonchus arvensis, Sonchus oleraceus, Fumaria capreolata y F. Officinalis, Cardaria draba, Capsella bursa-pastoris, Lamium amplexicaule, etc.

En verano pasan a dominar otras especies más adaptadas a la sequedad edáfica como diversas especies de cardos (Cirsium arvense y otros), así como de bledos (Amaranthus spp. y Chenopodium spp.). También aparecen perennes como Convolvulus arvensis, Sorghum halepense, Cynodon dactylon, etc.

Se considera por tanto que nos encontramos frente a una

comunidad arvense de secano típica de tierras valencianas, con el nivel de insolación y precipitación que se ha indicado en la descripción del clima anteriormente, clasificada como Diplotaxietum erucoidis, y en concreto la subasociación diplotaxietum, en la que el sustrato arbóreo está formado por almendro y olivo principalmente.

En las zonas no cultivadas predomina el matorral mediterráneo, con

mayor o menor densidad de arbolado. Es la etapa de transición hacia el encinar de Quercus rotundifolia que es la formación vegetal potencial de la zona. Su valor ecológico es grande puesto que protege al suelo de la erosión ya que su cobertura es total y es la base para la recuperación del carrascal. Tal y cómo se ha indicado, ocupa la zona que el PGOU de Vall d’Alba reserva como Suelo No Urbanizable de Protección Ecológica y Paisajística.

Apenas se observa algún ejemplar aislado de carrasca, quedando

más bien como restos que se dejaron por estar cerca de alguna masía, y que eran aprovechados por su sombra y por las bellotas. De hecho, lo que sí que se observa son bastantes restos de cultivos abandonados, principalmente algarrobos, almendros y olivos. Tal y como se ha indicado, en esta zona de matorral, la comunidad dominante es la maquia de coscoja y lentisco, (Querco-Lentiscetum Braun-Blanquet). Esta comunidad está clasificada por la Unión Europea, Directiva 92/43/CEE Hábitats de 21 de mayo de 1992, cómo Habitat No Prioritario, con el código U.E. 5330, con un grado de cobertura 3 (entre el 50 – 75 %).

Es de destacar la presencia del palmito (Chamaerops humilis) en

diversas zonas de matorral, aunque en la zona de estudio no es abundante.

En cuanto a su estado de protección en la Comunidad Valenciana,

el palmito está incluido en el anexo III de la Orden de 20 de Diciembre de



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1985, de la Conselleria de Agricultura y Pesca, sobre protección de especies endémicas o amenazadas, por lo que queda sometida a autorización previa su tala o desenraizamiento.

La importancia ecológica de esta formación es grande ya que se trata de la etapa más próxima al óptimo climácico de la zona. Además de proteger con eficacia al suelo frente a la erosión sirve de refugio y proporciona alimento a diversas especies animales.

El estrato arbóreo principal debería ser el de carrasca (Quercus

rotundifolia), aunque pueden aparecer otros árboles como el pino carrasco (Pinus halepensis). El nivel de cobertura, densidad y estado de las carrascas puede ser muy variable. En general solo se observan pies aislados, junto a antiguas masías o a restos de antiguas masías, de poca altura si bien algunas tienen un buen porte. Más abundantes resultan los pinos carrascos, procedentes probablemente de colonizaciones posteriores a las repoblaciones que se han realizado en zonas cercanas.

Respecto a las especies incluidas en el programa LIFE sobre flora

amenazada, elaborado por la Conselleria de Medio Ambiente, cabe indicar que en el sector no se han observado ninguna de las especies catalogadas en este programa como protegidas, así como ningún L.I.C. Consultada la normativa existente en cuanto a microrreservas vegetales en la provincia de Castellón: Orden de 6 de Noviembre de 2000, de la Conselleria de Medioambiente por la que se declaran 22 microrreservas vegetales en la provincia de Castellón ( DOGV num. 3928, de 230 de enero de 2001) y Orden de 19 de septiembre de 2003, de la Conselleria de Territorio y Vivienda, por la que se declaran 11 microrreservas vegetales en la provincia de Castellón ( DOGV num. 4602 de 6 de octubre de 2003), se comprueba que no existe ninguna microreserva en el ámbito que nos ocupa.

Consultado el Real Decreto 439/1990 de 30 de marzo por el que se

regula el Catálogo nacional de especies amenazadas (BOE num. 82 de 05- 04- 1990), no se encuentra que exista en el sector ninguna especie catalogada en el Anexo I “en peligro de extinción”, o en el Anexo II “de interés especial”.

1) Vegetación potencial

Tras el análisis del estudio climático, se puede clasificar la zona como incluida en una franja de transición de dos pisos: el piso mesomediterráneo y el termomediterráneo. Por ello la zona participará de peculiaridades intermedias entre dos series de vegetación de pisos diferentes.



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2) Fauna. Debido a que situación estacional propia de la invernada puede

perfectamente no parecerse en nada a la de primavera en lo que respecta a la presencia-ausencia de aves, y más aún a la del resto de vertebrados (sobretodo anfibios y reptiles) se ha propuesto a través del Estudio de Impacto Ambiental realizar dos estimaciones. Una primera, durante la invernada, y solo de aves. Y una segunda, que incluirá aves y el resto de vertebrados en primavera. En cualquier caso, el desarrollo de ambas estimaciones será objeto de dicho documento, limitándonos finalmente a concluir que no existe dentro del Ámbito de Actuación explotación alguna que sea susceptible de verse alterada por la nueva clasificación prevista, y en este sentido, la nueva ordenación permitirá la consecución de los fines establecidos por el Plan General de Ordenación Urbana entorno a la estrategia sectorial seguida, así como adaptación a la nueva oferta turística.

D) Aprovechamiento potenciales del territorio: agrícola, ganadero,

cinegético, minero, forestal.

Según el Censo Agrario de España de 1972, en Vall d'Alba existían un total de 5.019 parcelas, predominando aquellas de tamaño medio, entre 1 y 5 Has. que representaban un 42,7% del total. De un total de 747 explotaciones censadas, 746 pertenecían a personas físicas, no existiendo ninguna extensión menor de una hectárea, lo que supone una importante característica diferencial respecto del conjunto provincial.

Otro rasgo importante es la práctica inexistencia de grandes

explotaciones, encontrando solamente una que abarca más de 100 Has. La propiedad es el régimen de tenencia del 98% de las explotaciones censadas, resultando la aparcería y el arrendamiento despreciables.

La distribución de las tierras del término municipal en 1982 era la

siguiente: de las 5.299 Has. del término municipal, 3.369 Has. correspondían a tierras de cultivo (3.243 Has. de secano y 126 Has. de regadío), 1.190 Has. eran tierras no cultivadas (terreno forestal) y 740 Has. correspondían a otras superficies improductivas. De esta forma se aprecia que la actividad agrícola de secano (fundamentalmente almendro) tiene un importante peso específico en la economía del municipio. De los terrenos dedicados a otras superficies, hay que resaltar el fuerte avance producido entre 1975 y 1982 al pasar de 253 Has. a 740 Has. Esto se ha debido, fundamentalmente, a que los terrenos dedicados a "erial o pastos" han pasado de 3 Has. en 1975 a 371 Has. en 1979 y a 490 Has. en 1982.



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Entre los cultivos de regadío predominan las hortalizas, con una trayectoria ascendente, que es de esperar se mantenga, y dentro de éstas resultan predominantes los cultivos de verano, destacando las judías verdes. Los frutales, por su parte, sufrieron una reducción respecto a 1975. Entre los cultivos de secano el grupo más importante es el de frutales, aunque en 1970 todavía lo era el viñedo, distribuyéndose fundamentalmente entre el almendro (1.282 Has y en continuo aumento) y el algarrobo. El viñedo, con 344 Has. destinadas a su cultivo en 1982, ha sufrido una reducción importante debido al plan de arranque de vides híbridas y a su baja rentabilidad.

El olivo es el tercer cultivo de importancia en secano, al que se

destinaban 492 Has. en 1982.

En lo concerniente a la ganadería, es de señalar una decreciente importancia en la localidad, destacando los ganados porcino y avícola, resultando un complemento muy importante de la actividad agrícola. El ganado bovino es de escasa importancia, al igual que en el resto de la provincia, y el ovino, el más importante en la década de los sesenta, ha sufrido una reducción aunque con cierta recuperación desde 1974, al igual que el caprino. La caballar ha sufrido una fuerte recesión conforme aumenta el grado de mecanización agrícola.

Sin embargo, el ganado porcino ha experimentado un fortísimo

incremento, con un elevado número de granjas destinadas a su cría. El avícola, por su parte, ha manifestado un crecimiento también importante, al tiempo que la cunicultura va adquiriendo cierta importancia.

La actividad industrial no ha tenido una trascendencia fundamental en el municipio, ello no obstante, en el último decenio ha proliferado la creación de suelo afecto a estos fines.

Por último señalar con respecto a la actividad comercial, como

característica principal, una trayectoria un tanto contractiva a lo largo de los últimos años, manteniéndose en gran parte la misma distribución sectorial. El sector de alimentación y bebidas es el más destacado aunque manifiesta una cierta recesión en los últimos años.

Otro sector de cierta importancia es el de los productos químicos, así

como el de transformados metálicos. Aunque ya existe una cierta especialización, todavía está presente el comercio que vende artículos de todas clases, algo característico en las poblaciones de reducidas dimensiones.



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Al margen del comercio, las actividades del sector servicios son muy reducidas, predominando el transporte y la hostelería, reconociéndose una muy floja influencia turística, salvo las visitas ocasionales durante los fines de semana. La economía de la ciudad y su entorno se ha centrado mayoritariamente en la explotación ganadera de porcino y en la explotación agrícola de secano, basada en cultivos de almendro, viñedo y olivo.

Muy importante también para la economía local es la mano de obra

concentrada en las industrias cerámicas de la vecina población de Villafamés.

Así, el medio social y económico de la zona se verá impactado al

aumentar los servicios e infraestructuras y mejorar la gestión de algunos recursos.



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4.- CONDICIONES INSTITUCIONALES. A) Condiciones que se derivan de la ordenación del Plan General de Ordenación Urbana en orden al sector objeto del Plan Parcial de Mejora.

El Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Vall d´Alba, fue aprobado definitivamente por la Consellería de Territorio y Vivienda el 4 de marzo de 1999, lo que supuso nacer en el seno del marco normativo definido por la Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, Reguladora de la Actividad Urbanística Valenciana. Las determinaciones y ordenación de un Planeamiento Urbanístico no son algo inamovible que, según viene reiterando la Jurisprudencia, deban permanecer inalteradas en el tiempo. Por el contrario, la figura del Plan General no debe permanecer impasible a los cambios que la realidad pone de manifiesto. Y es precisamente esa capacidad de adaptación en la que se apoya la presente reclasificación de suelo no urbanizable común en suelo urbanizable de uso y calificación residencial.

La legislación exige a cambio que las nuevas soluciones propuestas para la red estructural o primaria de reservas de suelo dotacional mejoren su capacidad o funcionalidad y cumplan las necesidades y los objetivos considerados por el Plan. Por esa razón, el Plan Parcial de Mejora prevé que junto con la superficie de SNUC a reclasificar, se califiquen como Parque Público Natural y formen área de reparto un total de 394.992 m2s clasificados como suelo no urbanizable de Protección Paisajística, y un total de 79.132 m2s de suelo forestal según recoge el Inventario Forestal de la Comunidad Valenciana.

Se consigue con ello implementar la superficie de red estructural o

primaria de reservas de suelo dotacional, y facilitar su cesión gratuita y libre de cargas a la Administración con la calificación de Parque Público Natural.

No obstante lo anterior, para mayor seguridad jurídica, y siguiendo el criterio marcado por la Comisión Informativa de Urbanismo de 28 de Febrero de 2006 por la que condicionó la aprobación autonómica definitiva del Plan Parcial “Mas de Lluna” a la aprobación previa o simultánea de un nuevo Plan General que revisara el Planeamiento General actualmente en vigor en el municipio, el Ayuntamiento de Vall d’Alba inició el correspondiente procedimiento legal de revisión mediante la redacción y exposición al público del Concierto Previo y la posterior aprobación por acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Vall d’Alba, de fecha 30 de Enero de 2008.



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Trámite inicial que según hemos visto en el apartado de

antecedentes, y de conformidad con la LEAE habría alcanzado ya la aprobación por el Pleno de la Corporación de fecha 26 de Noviembre de 2010 de la propuesta de Memoria Ambiental, Estudio de Paisaje y resolución de alegaciones. De este modo, podemos afirmar que el desarrollo del Sector Residencial “Mas de Lluna” resulta coherente y respetuoso con las determinaciones previstas en el documento de revisión del Plan General.

Con independencia de lo anterior, cabe destacar como ordenanzas particulares que rigen el uso y destino del suelo no urbanizable común, y que afectan al suelo donde se prevé el desarrollo del Sector Residencial “Mas de Lluna”, las siguientes, por estar así previstas en el vigente Plan General de Ordenación Urbana del municipio de Vall d’Alba:

RÉGIMEN DE USOS PGOU A) ZONA DE SUELO NO URBANIZABLE COMÚN (SNUC). 1).- Uso dominante: Agrícola intensivo y extensivo. 2).- Usos permitidos: - Casetas para guardar aperos o maquinaria agrícola, parcela

mínima de 1.000,00 m2, superficie máxima de 40,00 m2, altura máxima 4,00 mts.

- Almacén o instalaciones anexas destinadas a explotaciones agrícolas, forestales, cinegéticas, invernaderos y viveros siempre que estén relacionados directamente con la naturaleza y destino de la finca, no permitiéndose en ningún caso, que impliquen transformaciones de productos. Parcela mínima de 10.000 m2, edificabilidad de 0,04 m2t/m2s, altura máxima cornisa 4 mts.

- Residencial (R): Se autoriza únicamente la vivienda familiar aislada, (Run), según lo establecido en el artículo 8 de la LSNU, con las siguientes condiciones:

- Parcela mínima: 10.000 m2s - Edificación a 150 mts como mínimo

de cualquier otra edificación preexistente de carácter residencial.

- Edificabilidad máxima de 0,04 m2t/m2s máximo de 2 plantas, en lo que respecta a vivienda.

- Altura máxima total: 7 mts. - Separación a lindes: 10 mts.



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- Infraestructuras:

- Mediante su declaración de interés comunitario y al

amparo del artículo 8.2 de la LSNU, en el suelo No Urbanizable de régimen común podrán establecerse las siguientes construcciones, usos o aprovechamientos:

a) Actividades industriales y productivas.

Construcciones e instalaciones vinculadas a actividades industriales, que deban emplazarse en el Suelo no Urbanizable o que no sean propias de los Suelos Urbano o Urbanizable.

b) Actividades turísticas, deportivas, recreativas, de ocio y esparcimiento y terciarias.

c) Actividades terciarias e industriales de especial importancia, en las condiciones reguladas por el artículo 20 de la LSNU.

3).- Usos Prohibidos: El resto. B) ZONA DE SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN PAISAJÍSTICA y ECOLÓGICA (SNUPP). 1).- Uso dominante: Protección del medio natural y esparcimiento. 2).- Usos permitidos: - Forestal, de acuerdo a las siguientes condiciones:

- La extracción se realizará por el método de entresaca, no pudiendo suponer una reducción superior al 20% del número de ejemplares de porte arbóreo y siempre que la cobertura arbórea en dicha superficie sea mayor del 75%. En ningún caso se autorizará esta explotación cuando las pendientes medias en la zona en cuestión superen el 18%. Asimismo, la concesión de licencia de dicha actividad requerirá la presentación de u proyecto de explotación forestal, suscrito por técnico competente, que deberá ser aprobado previamente por el órgano autonómico correspondiente, previa a la solicitud de licencia municipal.

- La apicultura. - Extracción de leñas.



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- Extracción de plantas medicinales y aromáticas, frutos comestibles o de uso industrial.

- Hongos. - Ganadería extensiva (Nga) sujeta a la cotación de

las áreas susceptibles de explotación, carga ganadera asimilable y medidas para evitar el sobre pastoreo.

- Dotacional:

- Espacios libres. (Conservación del equilibrio natural o

la mejora de las condiciones para favorecer la progresión ecológica, mantenimiento o conservación del medio natural).

- Deportivo. - Socio-Cultural (Educativos y de investigación, siendo

compatible las actividades de mantenimiento de accesos y edificaciones existentes y mejoras de éstas que no afecten a los valores a proteger).

� Vinculado a los usos dotacionales antes

indicados, será compatible el uso hostelero, en los límites y a través de los procesos que la legislación específica del suelo no urbanizable determina.

3).- Usos prohibidos: Todos los demás. C) ZONA DE SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN DE RAMBLAS, RIBERAS, ARROYOS Y BARRANCOS (SNUPR)

1).- Se define como Suelo no urbanizable de protección de RAMBLAS, RIBERAS, ARROYOS Y BARRANCOS (SNUPR), a aquel que se vincula a los cauces y espacios destinados por su curso natural a ramblas, arroyos y barrancos del término municipal, como a sus riberas y a la zona de policía que establece la Ley de Aguas, por su importante valor natural y paisajístico, así como por su protección del medio y prevención de inundaciones provocadas por las posibles avenidas de aguas en época de lluvia. Queda prohibido el aprovechamiento maderero en los 5 primeros metros de la zona de protección. Se autorizarán las talas de conservación, obras de protección hidrológica, paso transversal de infraestructuras y la creación de adecuaciones naturalistas. Las actuaciones que allí se realicen requerirán la Autorización del órgano de cuenca y la



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licencia municipal. El proyecto técnico deberá recoger las incidencias medioambientales y las medidas correctoras, excepto en caso de vinculación a evaluación de impacto ambiental. Barrancos principales, en ellos deberá quedar libre de toda edificación una franja delimitada por dos líneas paralelas de 20 mts de ancho a cada lado del límite exterior del cauce, permitiendo el cultivo agrícola, y el mantenimiento de las construcciones actualmente existentes. 2).- Uso dominante: Mantenimiento, conservación y regeneración de la vegetación. 3).- Usos compatibles o permitidos: - Agricultura.

- Paso infraestructuras. - Mantenimiento de las construcciones e instalaciones existentes sin permitir su ampliación.

20 mts a cada lado ...................... barrancos principales 5 mts a cada lado ...................... acequias y cauces menores

4).- Usos prohibidos:

- El resto.

Al margen de lo anterior, lo cierto es que la presente actuación en

todo caso exige la correspondiente tramitación del Estudio y Declaración de Impacto Ambiental, con las prescripciones recogidas por la Ley 2/89 de la Generalitat Valenciana, de Impacto Ambiental y del Reglamento, así como las contenidas por la Orden de 3 de Enero de 2005, de la Conselleria de Territorio y Vivienda por la que se establece el contenido mínimo de los Estudios de Impacto Ambiental (DOGV 4922. 12/01/05), y demás legislación vigente y aplicable.

A este respecto, por Resolución del Director General de Evaluación Ambiental y Territorial de fecha 10 de Febrero de 2012, se emitió Declaración de Impacto Ambiental aceptable al Plan Parcial Sector “Mas de Lluna”, en el término municipal de Vall d’Alba. Por lo que llegados a este punto se hace preciso señalar en igual modo al que lo hace la Dirección General de Evaluación Ambiental y Territorial, que pese a la entrada en vigor en fecha 30 de abril de 2.006 de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los efectos de determinados Planes y Programas en el medio ambiente (en adelante LEAE), el presente documento de



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Planeamiento y Estudio de Impacto Ambiental ha seguido todo el procedimiento de evaluación de impacto ambiental requerido por la legislación vigente al momento de su presentación. Por lo que dado el avanzado estado del mismo, el contenido de los documentos de ordenación urbanística y medioambientales y las garantías de procedimiento satisfechas durante la tramitación hacía inviable la iniciación del proceso de evaluación ambiental de la LEAE, para este sector de Vall d’Alba, por lo que se ha resuelto el procedimiento ambiental iniciado conforme a Ley 2/1989, de 3 de marzo, de impacto ambiental.

En este sentido, se han incorporado como parte del presente

documento, los condicionantes que derivan de la DIA. B) Obras programadas y política de inversiones públicas que influyan en el desarrollo del Plan Parcial o previstas en la planificación sectorial de las Administraciones Públicas.

No existen obras programadas o políticas de inversión pública que

influyan de un modo directo en el Plan Parcial de Mejora. No obstante, no debemos olvidar la inversión pública destinada a la construcción del Aeropuerto de Castellón como infraestructura pública básica en la comunicación de la Provincia, cuya proximidad y cercanía a la actuación, dado el carácter eminentemente turístico de la misma, contribuirá, una vez puesta en funcionamiento, al cumplimiento de las expectativas del modelo territorial propuesto.

C) Análisis de las afecciones impuestas por la legislación sectorial en el ámbito territorial.

- AFECCIÓN CARRETERAS. Es de destacar que por el linde Norte del ámbito discurre la carretera

de titularidad comarcal CV-156, por lo que es de prever que los terrenos colindantes incluidos dentro del Sector vayan a verse afectados por las posibles limitaciones impuestas por la legislación sectorial de carreteras.

A este respecto, y con motivo de la distribución de competencias

operada por la Constitución, los Estatutos de Autonomía, y la promulgación de la Ley de Ordenación del Territorio, se asentó el marco sobre el que nació la Ley 6/1991, de 27 de Marzo, de Carreteras de la Generalitat Valenciana, cuyo objeto no es otro que la regulación del sistema viario de titularidad autonómica.



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El artículo 31 del citado cuerpo legal, establece las siguientes zonas con el fin de garantizar la funcionalidad y evitar conflictos en la ocupación de suelos con este destino. De este modo, destacan:

- Zona de dominio público. - Zona de protección. - Zona de reserva. En consecuencia, según se adelantaba, la ordenación del Plan

deberá ser compatible con las limitaciones referidas impuestas por la Ley 6/1991 sobre la carretera de titularidad comarcal (Diputación de Castellón) CV-156.

A este respecto, y sin perjuicio de los condicionantes que derivan de

os informes de 20 de Diciembre de 2006 emitido por la administración afectada (Oficina del Plan de Carreteras de la Generalitat) y de 4 de Octubre de 2007 de la Diputación de Castellón que deberán incorporarse en la parte con eficacia normativa del presente documento, puede afirmarse que las prescripciones contenidas en los artículos 33 y 34 de la referida Ley 6/1991, en nada van a verse afectadas conforme a la disposición de la ordenación y tratamiento prevista en el presente instrumento.

Nos remitimos para su debida observancia, al Plano de Información

I.8 y a los Planos de Ordenación O.1, O.2 y O.3. - AFECCIÓN DOMINIO PÚBLICO HIDRÁULICO. Como linde Este de la actuación destaca la presencia del Barranco

del Metge. A la vista de lo anterior y de lo dispuesto por el artículo 18 del

Reglamento de Planeamiento sobre el tratamiento de los bienes de dominio público no municipal, deberá preverse una ordenación por el Plan que sea respetuosa con estos aspectos adecuándose a las exigencias del Texto Refundido de la Ley de Aguas, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/2001, al Real Decreto 849/1986, por el que se aprueba el Reglamento de Dominio Público, y a la Ley 4/2004, de 30 de Junio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

En este sentido, el artículo 18.2 de la Ley 4/2004 establece que: “Los

desarrollos urbanísticos y la implantación de usos sobre el territorio deberán adoptar las medidas para eliminar los vertidos de sustancias contaminantes



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a los cauces y al medio marino, y garantizar la calidad de las aguas subterráneas evitando su contaminación.”

Por otro lado, el artículo 20.6 del mismo cuerpo legal, señala que: “La

ordenación pormenorizada de los suelos urbanizables colindantes con los cauces deberá disponer terrenos destinados a espacios públicos libres de edificación junto al dominio público hidráulico y a lo largo de toda su

extensión, con las dimensiones adecuadas a su naturaleza, régimen hidráulico, y condiciones paisajísticas.”

La Ley de Aguas en sus artículos 4 y siguientes define lo que son

cauces, riberas y márgenes, y las limitaciones que derivan, lo que dada la colindancia del Barranco del Metge son totalmente de aplicación, ello sin perjuicio de cuanto disponga la Ley 4/2004 a este respecto.

El artículo 6 del Texto Refundido de la Ley de Aguas establece: “1. Se entiende por riberas las fajas laterales de los cauces públicos

situadas por encima del nivel de aguas bajas, y por márgenes los terrenos que lindan con los cauces. Las márgenes están sujetas, en toda su extensión longitudinal:

a) A una zona de servidumbre de cinco metros de anchura, para uso

público que se regulará reglamentariamente. b) A una zona de policía de 100 metros de anchura en la que se

condicionará el uso del suelo y las actividades que se desarrollen.” Por su parte, el artículo 78 del Real Decreto 849/1986, por el que se

aprueba el Reglamento de Dominio Público Hidráulico, limita cualquier tipo de construcción en la zona de policía a la preceptiva autorización del Organismo de cuenca correspondiente, a menos que el correspondiente Plan de ordenación urbana u otras figuras de ordenamiento urbanístico hubieran sido informados por el Organismo de cuenca y hubieran recogido las oportunas previsiones formuladas al efecto.

Al margen de la legislación vigente, también son de aplicación los

condicionantes que derivan de la ordenación del Planeamiento General, entre las que cabe destacar la previsión recogida por éste en el Título Cuarto, Régimen Específico del Suelo no Urbanizable, Capítulo II, Régimen Específico de las Zonas en Suelo no Urbanizable, Artículo 4.12, Zona de suelo no urbanizable de protección de Ramblas, Riberas, Arroyos y Barrancos (SNUPR), por la que se establece, en los Barrancos clasificados como principales, una franja delimitada por dos líneas paralelas de 20 mts



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de ancho a cada lado del límite exterior del cauce que debe quedar libre de edificación.

Observamos como la ordenación también ha dado cumplimiento a

dicha obligación según consta en el Plano de Información I.8 – afecciones- y en el Plano de Ordenación O.2 -calificación y usos-, excluyéndose del Sector la superficie afecta el dominio público hidráulico del Barranco Metge, previéndose una Zona de Protección de 5 metros colindante al dominio público hidráulico, además de un límite para la edificación que va más allá de los 20 m. que dice el Plan General, el cual ha sido calificado de Parque Público (Infraestructura Verde), a fin de conservar la vegetación de la ribera según recoge la DIA (punto 2º del apartado 2º).

A este mismo respecto, cabe señalar que las obras y actuaciones en

el suelo edificable incluido dentro de los 100 metros de la servidumbre de protección, deberán contar previamente y en cumplimiento del artículo 78 del Reglamento de Dominio Público Hidráulico, con las pertinentes autorizaciones.

Visto lo anterior, y sin perjuicio de los condicionantes que derivan del

informe de 25 de Enero de 2012 emitido por la administración afectada (Confederación Hidrográfica del Júcar) y que deberán incorporarse en la parte con eficacia normativa del presente documento, puede afirmarse que las prescripciones legales y de planeamiento en nada van a verse afectadas conforme a la disposición de la ordenación y tratamiento prevista en el presente instrumento.

Este mismo informe descarta que la zona donde se ubica la

actuación presente riesgo de inundación, además de entender acreditada la disponibilidad de recursos desde el origen propuesto.

- ZONA DE SUELO NO URBANIZABLE DE PROTECCIÓN PAISAJÍSTICA Y

ECOLÓGICA (SNUPP). Lindan con el Sector objeto de reclasificación un total de 394.992

m2s de suelo clasificado por el vigente Plan General como suelo no urbanizable de Protección Paisajística y Ecológica.

De otro lado, la sección forestal de Castellón, respecto a su

competencia informó el 17 de Junio de 2008 que existían dentro del ámbito objeto de reclasificación manchas forestales aisladas, que constituían los restos de la vegetación original que tras continuas roturaciones habían quedado como relictos y servían también como refugio de especies animales, siendo un indicador de biodiversidad.



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La DIA ha entendido que deben quedar fuera del sector todos los

terrenos que tengan tanto la condición de suelo forestal como la de suelo protegido por el planeamiento vigente.

Es por lo que el Plan Parcial de Mejora prevé que junto con la

superficie de SNUC a reclasificar, se califiquen como Parque Público Natural y formen área de reparto el total de 394.992 m2s clasificados como suelo no urbanizable de Protección Paisajística, y el total de 79.132 m2s que por ser suelo forestal deben quedar al margen del proceso urbanizador.

Se consigue con ello implementar la superficie de red estructural o

primaria de reservas de suelo dotacional, y facilitar su cesión gratuita y libre de cargas a la Administración con la calificación de Parque Público Natural.

La clasificación como SNUPP dada por el Plan General respondió a

un interés municipal por la conservación, gestión y mejora de todo suelo con un valor natural actual o potencial de carácter ecológico y paisajístico, por lo que el Plan Parcial debe no sólo mantener sino potenciar ese objetivo excluyendo la superficie incluida como suelo forestal que el Plan General no clasifica como SNUPP.

Por lo tanto, de manera expresa hacemos constar que no es objeto

del Plan Parcial su reclasificación, para lo que nos remitimos al Plano de Ordenación O.2.

Por el contrario, sí es objeto del presente Plan Parcial de Mejora

adscribir dicho suelo a la actuación, formando una misma área de reparto, de manera que pese a no estar obligada esta actuación a la cesión del 13.6 de la LOTPP, el Ayuntamiento de Vall d’Alba va a percibir su cesión gratuita y libre de cargas como plusvalía a cargo a la actuación.

Es por lo que se ha previsto su calificación como PARQUE PÚBLICO

NATURAL, perteneciente a la red primaria del PGOU de Vall d’Alba, aunque no como Parque Público de naturaleza urbana.

A tal efecto, el artículo 20 del ROGTU, establece lo siguiente:

“Artículo 20. Cesión de parque público natural en las reclasificaciones de suelo no urbanizable (en referencia al art. 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje) 1. Toda clasificación de suelo no urbanizable en suelo urbanizable,

mediante cualquier medio admitido por la legislación urbanística, exige la



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cesión gratuita a la Administración Pública de suelo no urbanizable protegido con una superficie igual a la reclasificada. 2. Estas cesiones tendrán el carácter de dotación de parque público

natural perteneciente a la red primaria en el planeamiento que las ampare, computando a los efectos previstos en el art. 8.1.c) de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje. No computarán, sin embargo, como parque público de naturaleza urbana de red primaria de los exigidos por la legislación urbanística. A los efectos del cómputo contemplado en este apartado se considerará el municipio en que se sitúen físicamente los terrenos dotacionales. 3. Esas cesiones se realizarán a cargo de la actuación sin perjuicio de las

cesiones de suelo dotacional público correspondiente a la red secundaria conforme a la legislación urbanística, siendo de aplicación para conseguir su obtención, lo establecido en el art. 15 apartado 3 de la Ley del Suelo No urbanizable. En general se efectuará la cesión a favor de la Administración local salvo en los supuestos a los que se refieren los puntos a), b) y c) del apartado 1 del art. 21 de este Reglamento. 4. Los propietarios de estos suelos podrán participar en la reparcelación

como titulares de suelos aportados a los que se aplicará el correspondiente coeficiente de ponderación de valor de acuerdo con lo dispuesto en la legislación estatal sobre régimen del suelo y valoraciones. Estos suelos también podrán ser objeto de expropiación, en cuyo caso será considerada como carga de urbanización repercutible a cargo del Programa de Actuaciones Integradas. 5. Quedan excluidas de la obligación de tal cesión aquellas

reclasificaciones singulares promovidas por la administración Pública, sus concesionarios, agentes o empresas públicas, que tengan por objeto exclusivo la implantación de cualquier tipo de equipamiento o actuaciones de interés público y social. A los efectos de este artículo, las actuaciones residenciales, industriales y de servicios sólo podrán considerarse de interés público y social en los siguientes supuestos: a) Las actuaciones de uso dominante residencial cuando, al menos, el 50% de la edificabilidad residencial del ámbito se destina a la promoción de vivienda de protección pública. La exclusión se predicará únicamente respecto al porcentaje de edificación con destino a vivienda de protección pública que fije la ordenación estructural, aplicando este mismo porcentaje a la superficie total de la actuación, dentro del marco establecido en el art. 36.1.i) de la Ley Urbanística Valenciana. b) En municipios de menos de 5.000 habitantes las actuaciones de uso industrial y aquellas que tengan por objeto la implantación de parques logísticos, áreas de servicios o parques empresariales de carácter tecnológico o de investigación. “



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Teniendo en cuenta lo anterior, de conformidad con la legislación referida, así como con la posibilidad que en términos potestativos recoge el artículo 15 de la LSNU, nada impide que el presente Plan Parcial prevea una reserva de suelo forestal/SNUPP adscrita al Sector “Mas de Lluna”, lo que permitirá además de su obtención como Parque Público, el incremento de patrimonio forestal a coste cero, y con ello, la administración, podrá gestionar y disponer de dicho suelo afecto a los objetivos y cumplimiento de los fines previstos por Ley.

Finalmente y en cumplimiento del artículo 11 LOTPP, que el documento de Plan General cuya tramitación ha sido simultánea al presente Plan Parcial, consta informe de 1 de Octubre de 2010 del Servicio de Paisaje, lo que supondrá incluir los condicionantes contenidos en el mismo en la Ficha de Planeamiento y Gestión y en la parte con eficacia normativa del presente documento.

- VÍAS PECUARIAS.

Consultada la Cartografía Temática de la Conselleria d’Obres

Públiques, Urbanisme i Transports, de la Generalitat Valenciana (afecciones que inciden en la planificación urbanística y territorial de la Comunidad Valenciana) no se identifican afecciones en el ámbito del Plan Parcial que deriven de la existencia de vías pecuarias.

Las vías pecuarias existentes en el municipio de Vall d’Alba, según

Orden de 6 de mayo de 1977, por la que se aprueba la clasificación de las vías pecuarias existentes en el término municipal de Vall d’Alba, son: Vías pecuarias necesarias: • Cordel del Arco Romano de Cabanes, con una anchura legal de 37,61 metros. • Vereda del Coll de la Fenosa, con 20,89 metros de anchura legal. Vías pecuarias excesivas: • Cañada Real de Barona. Su anchura legal es de 75,22 metros. Se reduce a vereda con 20,89 metros, declarándose sobrante el resto. • Vereda del Camino de los Romanos (Vía Augusta): Tramo primero, su anchura legal de 20,89 metros se reduce a colada con ocho metros, declarándose sobrante el resto. Ramal izquierdo, su anchura legal de 20,89 metros se reduce a colada con ocho metros, declarándose sobrante el resto.

En cualquier caso se observará lo regulado en la Ley 3/95, de 23 de marzo, de Vías Pecuarias, la Ley 11/1994, de 27 de diciembre, de la



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Generalitat Valenciana de Espacios Naturales protegidos de la Comunidad Valenciana y la Ley 14/2003, de 10 de abril de Patrimonio de la Generalitat Valenciana, que configuran el marco normativo de las afecciones sobre vías pecuarias.

- AFECCIONES QUE RECOGE DE LA DECLARACIÓN DE IMPACTO

AMBIENTAL. a) Infraestructuras de tratamiento de residuos. La Declaración de Impacto Ambiental aceptable, acordada

mediante Resolución de la Dirección General de Evaluación Ambiental en el expediente 400/2006-AIA para el Plan Parcial “Mas de LLuna”, contempla además de las afecciones legales referidas con anterioridad, la que deriva de la preexistencia de la planta de gestión de estiércoles de la ganadería porcina en la provincia de Castellón.

De conformidad con lo anterior, la parte normativa del presente

documento deberá incorporar como condicionantes la incompatibilidad del uso residencial, hotelero y deportivo recreativo mientras no exista un desmantelamiento previo de dicha planta junto con la adecuada solución del tratamiento de los residuos que en la actualidad se vienen tratando en la misma, a través de otra instalación o instalaciones existentes o que se puedan construir al efecto.

b) Estrategia Territorial de la Comunitat Valenciana.

En relación a la aplicación de la ETCV, debemos acogernos a lo

razonado por la Comisión Territorial Informativa, y esta entiende que puesto que el Decreto de aprobación de la Estrategia Territorial Valenciana no contiene una regla específica sobre su régimen transitorio, resulta aplicable la regla general prevista en la Disposición transitoria cuarta de la LOTPP, según la cual “la adecuación de los planes municipales a los instrumentos de ordenación del territorio en los términos previstos en el artículo 97 de la presente ley será exigible a aquellos que aún no hayan sido sometidos al trámite de información pública en el momento de la publicación de la aprobación definitiva de los correspondientes instrumentos de ordenación territorial”. De este modo, este plan municipal, cuya información al público se produjo mucho antes de la publicación del Decreto 1/2011, no precisa adecuarse a lo dispuesto en la Estrategia.



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DOCUMENTO II.- MEMORIA JUSTIFICATIVA El artículo 55 de la Ley 6/1994, de 15 de Noviembre, Reguladora de la

Actividad Urbanística, asienta los principios rectores en la revisión y modificación del Plan General, completada en parte por los artículos 76 y siguientes del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

De su interpretación conjunta se deriva la posibilidad que hoy se

plantea mediante la redacción del presente documento de mejora. Así, se encuentra dentro del alcance de los Planes Parciales de Mejora la posibilidad de alterar la Ordenación Estructural y con ello la clasificación del suelo, siempre y cuando se satisfaga alguna de las finalidades recogidas en el artículo 83 del citado Reglamento.

En concreto, el Plan Parcial de Mejora podrá clasificar terrenos como

suelo urbanizable para realizar una Actuación Integrada compatible, aunque imprevista, en la estructura urbanística del Plan General.

A este respecto, debemos señalar que será preceptivo el Estudio y la

Declaración de Impacto Ambiental redactados conforme a la legislación aplicable, que cumpla además, como ya se ha adelantado, con las directrices asentadas por la Orden de 3 de Enero de 2005 de la Conselleria de Territorio y Vivienda, por la que se establece el contenido mínimo que estos documentos deben contener en el momento de ser presentados para su aprobación.

Debiéndose justificar en todo caso que la opción propuesta no

desvirtúa la ordenación y fines perseguidos por el Plan General, y que el cómputo de estándares de calidad urbana respetan los aplicables según las previsiones del Anexo del Reglamento de Planeamiento, para concluir afirmando que existe una mejora en las dotaciones y un mejor cumplimiento en las directrices asentadas por el Planeamiento General.

Por último, dado que el presente documento propone una

modificación de la ordenación estructural mediante la reclasificación de SNUC en un sector urbanizable residencial, deberá justificarse el cumplimiento del artículo 85 del Reglamento de Planeamiento:

- Justificación detallada de la reforma pretendida, en relación no

sólo con el terreno directamente afectado, sino con el conjunto del Sector y su entorno inmediato, con especial referencia a la red primaria o estructural de dotaciones. Deberá justificarse expresamente la mejora de la ordenación respecto del conjunto del sector.



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- Justificación de que la mejora pretendida respeta y mejora las Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio.

- Estudio de impacto ambiental si el Plan o su modificación reclasifica suelo no urbanizable.

Por último, y según recoge la memoria informativa, pese a ser la

clasificación una determinación estructural propia de los Planes Parciales de Mejora, el Dictamen de la Comisión Informativa de Urbanismo de Castellón de fecha 28 de Febrero de 2006 condicionó la aprobación autonómica definitiva del Plan Parcial “Mas de Lluna” a la aprobación previa o simultánea de un nuevo Plan General que revisara el Planeamiento General actualmente en vigor en el municipio.

Según se recoge en el apartado de tramitación administrativa de la

Declaración de Impacto Ambiental, el Ayuntamiento de Vall d’Alba ha dado cumplimiento al mismo aprobando por acuerdo Pleno de la Corporación de fecha 26 de Noviembre de 2010 la propuesta de Memoria Ambiental, Estudio de Paisaje y resolución de alegaciones previa a la aprobación definitiva del Plan General de conformidad con la LEAE.

Es por lo que se cumplen todos los requisitos exigidos legalmente.



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1.- JUSTIFICACIÓN DE LA REFORMA PRETENDIDA. La ordenación propuesta abarca 1.594.954 m2s de suelo clasificado

como suelo no urbanizable común, y define una única área de reparto en a la que se adscriben un total de 474.124 m2s de suelo no urbanizable de especial Protección Paisajística y suelo forestal.

El presente Plan Parcial de Mejora “Mas de Lluna” define un nuevo

sector de suelo urbanizable sobre los terrenos clasificados como SNUC, suelo por lo tanto carente de urbanización y servicios, incluyendo el 1.594.954 m2s dentro de un proceso urbanizador.

La creación del nuevo Sector tiene como finalidad ampliar la oferta

de suelo residencial y mejorar la calidad de un entorno que en la actualidad goza de un innegable atractivo. Sin olvidar el desarrollo territorial que para el municipio de Vall d’Alba supone la reforma pretendida, la cual queda sobradamente justificada por la connivencia de distintos factores y la propia oferta residencial junto a unas instalaciones de campo de Golf.

No descuida este propósito el apartado medioambiental, pues si

antes adelantábamos que se adscribe al ámbito formando área de reparto, para su posterior cesión gratuita y libre de cargas a la Administración pública, el suelo clasificado como suelo no urbanizable de Protección Paisajística y el suelo forestal, no es menos cierto que la titularidad pública de dichos terrenos permitirá desarrollar la gestión en la mejora y conservación.

La colindancia de una instalación de Golf, supone una mínima

intromisión en la conservación de este tipo de suelo. A tal efecto, la Declaración de Impacto Ambiental prevé y así dispone la parte con eficacia normativa que en las zonas ajardinadas y en el campo de Golf se emplearán especies autóctonas existentes en los terrenos en la actualidad, sin que se deba afectar la vegetación de la zona forestal y de la zona del barranco del Metge.

A su vez, el sector de suelo urbanizable residencial “Mas de Lluna” se

caracteriza por un coeficiente de aprovechamiento tipo de baja densidad para las zonas edificables, toda vez que dicha previsión va a dar cumplimiento al principio de justa distribución entre beneficios y cargas.

En definitiva, la propuesta descrita pretende ampliar la oferta

turística del municipio de Vall d’Alba, y con ello seguir la tendencia



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emergente de los últimos años de previsión de un campo de Golf como alternativa al turismo de sol y playa.

Por tanto, son objetivos del Sector “Mas de Lluna”: - La cesión gratuita y libre de cargas mediante su adscripción, de

los 474.124 m2s de suelo no urbanizable de Protección Paisajística y suelo forestal. Posibilitando la gestión de su obtención pública de cara a una mejor conservación y previsible mejora. Ello según el artículo 20 de la Ley 4/2004, de Ordenación del Territorio, y el artículo 15 LSNU.

- Crear una zona residencial integrada con el entorno y un índice de edificabilidad de baja densidad, que complemente las instalaciones de Golf en un entorno inmejorable, y permita la obtención de los fines públicos cumpliendo con el principio de equidistribución. Se establece un Índice de Edificabilidad Bruta del 0,30 m2t/m2s. (0,25 m2t/m2s para uso residencial y 0,05 m2t/m2s para uso terciario).

- La reactivación de parte de un sector económico volcado en el turismo con la oferta de nuevos servicios, hasta ahora no explotados, como signo evidente de una estrategia territorial adecuada a la singularidad del ámbito.

A la luz de lo expuesto, queda motivada la modificación del PGOU

planteada mediante el presente Plan Parcial de Mejora reclasificatorio de suelo no urbanizable común por suelo urbanizable, incorporando los terrenos afectos al proceso urbanizador y definiendo una ordenación pormenorizada acorde y respetuosa con los criterios ambientales. Dicha compatibilidad resulta a su vez de la tramitación del nuevo Plan General del municipio, entre cuyas determinaciones está la inclusión del Sector “Mas de Lluna”.

La reforma pretendida queda justificada, y su aprobación se

traducirá en una más que notable mejora en cuanto a número de dotaciones estructurales, además de una adecuada ordenación secundaria. Lo que unido a un entorno envidiable y un planteamiento acertado del diseño del suelo residencial, ayudará a complementar la actual oferta de tipologías edificatorias y diversificación de los sectores económicos.

A su vez la tramitación del presente documento dota de una ordenación propia y autónoma al ámbito, lo que permitirá su programación y desarrollo a través del sistema de actuaciones integradas.



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En este sentido, según los artículos 31 y 32 de la LRAU para la aprobación del Programa de Actuación Integrada del que este documento es parte integrante, y de los Planes Parciales denominados de desarrollo, resulta preceptiva la incorporación de Cédula de Urbanización o copia del resguardo acreditativo de su solicitud. No obstante, en tanto en cuanto la aprobación definitiva de la presente modificación y reclasificación es competencia autonómica, la solicitud de la cédula resulta innecesaria.

En cualquier caso, la modificación de las previsiones incluidas en el

Planeamiento está sujeta a las limitaciones propias del artículo 82 del Reglamento de Planeamiento y a los condicionantes del artículo 83 del mismo cuerpo reglamentario.

El artículo 82.2 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad

Valenciana establece que la ordenación estructural puede variar:

� La clasificación del suelo, puede modificarla dentro de las limitaciones del artículo 83.

� División del territorio en zonas de ordenación urbana. � Ordenación de centros cívicos y de las actividades

susceptibles de generar tráfico intenso. � Delimitación de la Red Primaria de reservas de suelo con

destino dotacional público. � Mejorar la ordenación pormenorizada.

Por otro lado, el artículo 83 RP permite la reclasificación de suelo no

urbanizable en urbanizable cuando se satisfagan alguna de las siguientes finalidades, que por orden se exponen:

� Ampliar el suelo urbanizable que el Plan General hubiera

delimitado alineado con un elemento determinado de la Red Primaria, como consecuencia de la variación justificada en su trazado o emplazamiento, en coherencia con el criterio de la originaria clasificación.

� Cambiar el emplazamiento o modificar el límite de un Sector para adaptarlo a circunstancias sobrevenidas o ajustar su localización a la realidad topográfica o geográfica.

� Clasificar terrenos como suelo urbanizable para realizar una Actuación Integrada compatible, aunque imprevista, en la estructura urbanística del Plan General, siempre que se cumplan todos los límites y requisitos:



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- Se excluye esta posibilidad si la modificación

desvirtúa las opciones de la ordenación original del planeamiento vigente o si el emplazamiento escogido no se considera adecuado para el uso o aprovechamiento que se pretenda implantar.

- Es inadmisible cuando ello se oponga a las Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y ocupación del territorio.

- Se debe asegurar el suplemento de dotaciones de Red Primaria que exija la ampliación del suelo urbanizable y su debida integración en la estructura urbanística del Plan.

- La mejora debe dotar de ordenación pormenorizada a todos los terrenos reclasificados urbanizables.

- Sólo será admisible cuando se programen, junto a la mejora, todos los terrenos reclasificados por ella y se asegure así la total ejecución de los servicios correspondientes.

A la vista de lo anterior, vamos a justificar su cumplimiento por el

presente Plan Parcial. 1. El nuevo sector residencial “Mas de Lluna” previsto sobre suelo no

urbanizable común, y al que se adscribe formando una misma área de reparto para su posterior cesión gratuita y libre de cargas a la Administración pública, el suelo no urbanizable de Protección Paisajística y suelo forestal al que nos hemos referido, va a ser susceptible de desarrollo autónomo, y recoge un modelo compatible con los fines e intereses del documento de Plan General que está siendo objeto de revisión y del que consta la aprobación de la Propuesta de Memoria Ambiental por acuerdo Pleno del Ayuntamiento de Vall d’Alba de 26 de Noviembre de 2010.

2. La calificación como Parque Público Natural del suelo no

urbanizable de Protección Paisajística y Ecológica (SNUPP) y suelo forestal al que nos hemos referido y su adscripción mediante el sistema de áreas de reparto, facilitará la obtención y mantenimiento por la Administración pública, así como el incremento de red estructural.

La ordenación pormenorizada interna del Sector es la adecuada

para este tipo de usos y su entronque con la Red Primaria (CV-156), está condicionada a los Informes evacuados tanto por la Unidad de Carreteras del Estado en la Comunidad Valenciana, como por la Diputación de Castellón, como titular responsable de la vía.



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La idoneidad del emplazamiento, pese a estar desvinculado del núcleo urbano, y debido a las infraestructuras ya existentes, permitirá mostrar un desarrollo equilibrado, además de complementario a aquel, por estar integrado dentro de una estrategia global orientada a la diversificación de sectores económicos, y estar previstas a cargo del sector la ejecución de obras que implementan las ya existentes, mejorando con ello la articulación territorial entre los núcleos de diferente rango urbano.

La creación de este tipo de suelo se ha convertido, en definitiva, en

una estrategia de evolución y ocupación del territorio, que ha contado con el beneplácito de la Administración local, quien no ha sido ajena al desarrollo económico y bonanza que dicho desarrollo pretende, fijándose en ejemplos recientes en la Costa del Sol, en Cataluña, o en la propia Generalitat Valenciana. Todo lo cual sitúa a la presente actuación reclasificatoria dentro de la propia política urbanística del municipio.

El artículo 17 del Anexo del Reglamento de Planeamiento prevé los

estándares aplicables a las modificaciones de planeamiento. A este respecto, concreta que cuando el ámbito objeto de modificación tenga las dimensiones características de un sector de planeamiento parcial será exigible el cumplimiento de los estándares propios de éstos. En consecuencia, son aplicables los artículos 14 y siguientes del Anexo, que conforme luego se mostrará, se cumplen de forma estricta por el nuevo sector residencial “Mas de Lluna”.

Por último, debemos destacar que el presente documento forma

parte integrante de una Alternativa Técnica presentada en ejercicio de la facultad y legitimidad que la LRAU da a los particulares en materia de Planeamiento, lo que junto al hecho de que en el mismo se defina la ordenación pormenorizada a ejecutar mediante una única Unidad de Ejecución y un área de reparto, supone sentar las bases para un correcto y autónomo desarrollo, asegurando así la total ejecución de los servicios correspondientes mediante el principio de equidistribución.



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2.- JUSTIFICACIÓN DE LA MEJORA EN LAS DIRECTRICES DEFINITORIAS DE LA ESTRATEGIA DE EVOLUCIÓN URBANA Y OCUPACIÓN DEL TERRITORIO.

A) Las alternativas ponderadas y escogidas acreditando que la

solución propuesta constituye una unidad funcional bien integrada y conectada con las áreas colindantes.

Es importante observar cómo la solución que se ha buscado es

aquélla que ofrece mayores garantías en la ejecución, así como en la efectividad de cumplimiento con la estrategia propuesta en el marco normativo que asienta el Plan General vigente a la presentación y de igual modo la propuesta de Memoria Ambiental que da cobertura al nuevo Plan Urbanístico.

El nuevo Sector Residencial “Mas de Lluna” pretende hacer realidad

una creciente demanda en la implantación de lo que se conoce como “modelo americano” de campos de Golf, tanto por la forma y disposición de los green, como por la presencia de distintos estanques procedentes normalmente de aguas subterráneas, y que junto a la implantación de una determinada tipología edificatoria de baja densidad se ha ido extendiendo por la geografía mediterránea.

Asimismo, el emplazamiento concreto del mismo pretende hacer

viable el desarrollo turístico ordenado de la población hacia el Noreste, completando la oferta residencial, comercial y deportiva.

La propuesta lleva aparejada una ordenación de la edificación con

distintas tipologías que permitan simultáneamente la construcción de viviendas de carácter unifamiliar aislado, con viviendas pareadas o en hilera, sin olvidar la previsión de plurifamiliares de baja altura en las que albergar la reserva de VPO, permitiendo al mismo tiempo abrir los usos comerciales en busca de una calidad de vida.

En definitiva, la presente actuación responde a un modelo

urbanístico cualificado en la oferta de productos que permiten satisfacer la demanda de primera residencia, aunque fundamentalmente la de segunda residencia. Y en el que tienen cabida dotaciones específicas destinadas al sector al que va dirigida principalmente, como lo es la previsión de una Casa-Club Golf.

Se prevén efectos socioeconómicos positivos con el desarrollo del

nuevo sector residencial, atraídos en parte por la calidad de una ordenación que responde a la perfección al tipo de usos para los que



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nace abocado, ya no sólo en cuanto a servicios, sino también en cuanto a conexión con las redes generales se refiere.

B) Justificación de su adecuación a la ordenación estructural, con especial referencia a su parte normativa.

a. Directrices definitorias de la estrategia de evolución urbana y

ocupación del territorio.

El artículo 83 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana establece que los Planes Parciales de mejora no desvirtuarán los fines perseguidos por el planeamiento general en orden a la especial protección de los suelos no urbanizables, debiendo respetar las medidas establecidas para ello en la Ordenación Estructural.

Los suelos objeto de reclasificación no cuentan con ninguna especial

protección por parte del Plan General, y en este sentido, su clasificación como no urbanizable común no impide que en atención a la capacidad de adaptación del Planeamiento hoy se incluyan dentro del proceso urbanizador como respuesta a la demanda de este tipo de usos y a la necesidad de una diversificación económica residencial frente a la tan extendida oferta industrial.

La presente actuación resulta además coherente y respetuosa con

las directrices definitorias de la estrategia evolutiva y de ocupación del territorio que han motivado la revisión del Plan General y la aprobación de la propuesta de Memoria Ambiental según hemos tenido ocasión de ver.

La Unidad de Ejecución que conforma el Sector “Mas de Lluna” es

única y se gestionará de forma indirecta, sin perjuicio de la previsión de un área de reparto en la que se incluyen además los suelos calificados como Parque Natural Público, para su adscripción y posterior cesión.

b. Ficha de Planeamiento y Gestión.



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PLAN PARCIAL DE MEJORA SECTOR “MAS DE LLUNA”

PGOU VALL D’ALBA

UNIDAD DE EJECUCIÓN EN SUELO URBANIZABLE CON ORDENACIÓN

PORMENORIZADA

Lindes: NORTE; Red Primaria CV-156. SUR; Suelo no Urbanizable.

ESTE; Barranco del Meche. OESTE; Suelo no Urbanizable.

Zona de Ordenación Urbanística: Residencial

Sistema de Ordenación: Edificación Aislada

Tipología Edificatoria: Unifamiliar Aislada (UFA) Unifamiliar Pareada (UFP) Unifamiliar Hilera (UFH) Edificación Abierta (EDA)

USOS PORMENORIZADOS USO DOMINANTE USOS COMPATIBLES USOS INCOMPATIBLES

Residencial Terciario, Hotelero, y Casa-Club Golf

El resto.

PARÁMETROS URBANÍSTICOS Según Ordenanzas Particulares del Plan Parcial de Mejora del Sector “Mas de Lluna”.

En todo lo no previsto por las mismas se estará a lo dispuesto en la normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.

APROVECHAMIENTOS Y SUPERFICIE Superficie Sector Suelo Urbanizable 1.594.954,00 m2 Área de Reparto 2.069.096,00 m2

Clasificación Suelo Urbanizable con

Ordenación Pormenorizada Total Superficie adscrita con la clasificación de Suelo no Urbanizable de Especial Protección Paisajística (SNUPP) y Suelo Forestal, carente de aprovechamiento lucrativo materializable.

474.142,00 m2

Aprovechamiento Tipo 0,2312m2t/m2s Indice Edificabilidad Bruta (0,30 m2t/m2s) 478.486,00 m2t

Residencial: 398.738,00 m2t Edificabilidad Bruta según usos: (Residencial 0,25 m2t/m2s) (Terciario 0,05 m2t/m2s)

Terciario: 79.748,00 m2t

Aprovechamiento Subjetivo 0,2080 m2t/m2s UFA 0,5248 UFP 0,9412 UFH 0,8708 EDA 0,9384 TER 0,8858

Edificabilidad sobre parcela neta (Según tipologías edificatorias)

TER-GOLF 0,5000



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OTRAS CONDICIONES

Dotación aparcamientos: Parcela Privada Residencial: 2.345 plazas Parcela Privada Terciario: 956 (30 % Terciario-comercial) 279 (70% Hotelero) Parcela Dotacional Público: 1790 plazas

Cualquier modificación en la ordenación deberá justificar el cumplimiento en cuanto a previsión de plazas de aparcamiento CONDICIONES PROYECTO URBANIZACIÓN:

1. Antes de la aprobación del Proyecto de Urbanización debe obtenerse informe favorable sobre el Estudio Acústico e incorporarse las medidas de impacto acústico necesarias para cumplir con los objetivos de calidad acústica de la legislación sectorial, incluyéndose en el análisis de la afección la posible afección del aeropuerto de Castellón.

2. Completar el desarrollo urbanístico de la zona y ejecutar infraestructuras de servicios necesarias con su conexión a la red de infraestructuras ya ejecutadas, emplazadas en las inmediaciones del Sector “Mas de Lluna”. En particular: - Deberá ejecutarse a cargo del Sector una depuradora de aguas residuales y

siempre antes de la ocupación de las construcciones que se realicen en el Sector, debiéndose obtener con carácter previo el Informe Favorable de la Confederación Hidrográfica del Júcar sobre el punto de Vertido.

- Antes de la aprobación del Proyecto de Urbanización deberá obtenerse el informe favorable de la oficina del Plan de Carreteras, para lo que deberá redactarse estudio de tráfico y estudio con propuestas de movilidad sostenible dentro del sector y entre este y los ámbitos urbanos existentes.

3. En las zonas ajardinadas y en el campo de golf se emplearán especies autóctonas similares a las existentes en la unidad de paisaje, cuando ello fuere posible. Deberán emplearse pavimentos permeables en las zonas de aparcamiento y zonas ajardinadas. No se deberá afectar a la vegetación de la zona forestal ni a la zona del barranco del Metge.

4. Con carácter previo al inicio de las obras de urbanización, deberá haberse obtenido la autorización de intervención en las zonas de protección. (Barrancos y Carreteras)

Total Red Viaria U.E. (RV-LO) 311.016,00 m2s Total Zonas Verdes U.E. (ZV) 124.259,00 m2s Total Equipamiento 79.748,00 m2s Total superficie manzanas (Suelo Residencial) 482.063,00 m2s

UFA 106.518,00

m2s UFP 92.383,00 m2s

UFH 145.553,00

m2s

EDA 137.609,00

m2s TER 79.868,00 m2s

Distribución superficies según tipología edificatoria

TER-GOLF 18.000,00 m2s Total superficie GOLF 500.000,00 m2s



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ESPECIALES CONDICIONES DE DESARROLLO (PURINES)

Dada la colindante del Sector por el límite Norte con una Planta de Purines, se establece como obligación imprescindible, previa a su desarrollo y ejecución del Programa y con cargo a este, el desmantelamiento de la actividad de gestión de residuos ganaderos garantizando el tratamiento de los residuos que en la actualidad se gestionan en la misma, todo ello con sujeción al principio de justo reparto entre beneficios y cargas.

OTRAS CONDICIONES

Se establece una reserva mínima para la construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección pública del 30% de la edificabilidad residencial. Procederá su revisión, de conformidad con la D.Tª.8ª del ROGTU, en relación con la legislación vigente y aplicable en materia de vivienda social. El Proyecto de Reparcelación deberá determinar las parcelas afectas a dicha obligación. La adscripción y posterior cesión gratuita a favor de la Administración del SNUPP como PQN, se llevará a cabo a través del Proyecto de Reparcelación a presentar por el Agente Urbanizador, con total respeto del principio de equidistribución y de conformidad con las determinaciones legales previstas para las áreas de reparto en suelo urbanizable. Densidad Máxima Viviendas/ Hectárea: 13,5 /ha Número máximo de Viviendas: 2.135 viv

c. Red primaria de infraestructuras y dotaciones públicas.

La Red Primaria de infraestructuras y dotaciones públicas es la siguiente:

- CV-156, carretera comarcal lindante por el Norte. - Parque Público Natural, coincidente con la total extensión

correspondiente con suelo adscrito clasificado como Suelo no Urbanizable de Especial Protección Paisajística y suelo forestal.

Otras determinaciones de carácter estructural.

Se define como tal la siguiente: Las actuaciones urbanísticas que se acometan a través de los

correspondientes Programas de Actuación Integrada deberán prever entre sus determinaciones la obligatoriedad de ejecutar para su conexión con las infraestructuras necesarias con los caudales y potencias necesarias para dar servicio global e íntegro al ámbito de su actuación concreta y para los usos que se prevean e intensidades de los mismos y, asimismo deberán tener previsión para las posibles y posteriores conexiones de las



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actuaciones que se acometan en su propio ámbito o exterior. El ámbito de la Unidad de Ejecución que se define en el Sector, correspondiente a la presente modificación, podrá ser redelimitado dentro de los límites y condiciones previstas en la normativa vigente.

C) Descripción y justificación de la ordenación pormenorizada e

información urbanística de dichas magnitudes en el Sector.

La ordenación propuesta por el presente Plan Parcial de Mejora es un modelo de baja densidad complementario a la instalación del Golf. El sector es atravesado por un vial principal del que derivan el resto de ramales de carácter secundario hacia las zonas edificables, dotaciones públicas y a la propia instalación de Golf. De esta forma se favorece la conexión exterior con la CV-156 sino que la misma se integra como punto de partida de la distribución interior.

La presencia de la CV-156 garantiza una comunicación directa y

suficiente con el núcleo poblacional de Vall d’Alba. Por lo que se refiere a la red viaria interna, la configuración de los

viales ha buscado una circulación lenta del tráfico rodado que además de racional resulta coherente con la propia finalidad residencial del sector. Se ha perseguido también una homogénea integración e interacción con el entorno de forma que, una vez ejecutada la urbanización, esta sea tal que permita entenderla como un todo.

La localización de las parcelas de equipamiento responde a las

exigencias de los informes de las administraciones cuyas competencias han resultado afectadas (Conselleria de Educación). O bien, a la finalidad con la que nacen, tal es el caso de la parcela destinada a la depuradora del Sector.

La zona más inmediata al Barranco del Metge situada fuera de la

zona de protección, acoge gran parte de las zonas verdes, alejando así las zonas edificables. Y lo mismo sucede con la zona edificable más próxima a la CV-156, pues a fin de salvar dicho obstáculo y promover su integración, se ha previsto que la red viaria secundaria quede en un primer plano, alejando así las zonas edificables.

Lo anterior además hace que las zonas edificables se desplacen

hacia las zonas de menor visibilidad en coherencia con el Estudio de Paisaje y la propia Declaración de Impacto Ambiental.



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En cualquiera de los casos, dotaciones públicas y zonas privadas edificables se han dispuesto de modo que se consiga un modelo de ordenación pormenorizada coherente, eficiente y respetuoso con el medio en el que se enclava.

D) Definición, cómputo y justificación de los estándares y elementos

propios de la Red Secundaria.

- DELIMITACIÓN DEL SECTOR El artículo 20 de la LRAU establece que la sectorización se debe efectuar atendiendo al modo más idóneo de estructurar la utilización urbanística del territorio, entendiendo siempre como sector el ámbito propio de un Plan Parcial, siendo el primero de los instrumentos citados el que por orden nos afecta. El citado artículo decreta además que el perímetro de los sectores se configurará con ejes viarios y alineaciones propias de la red primaria o estructural de dotaciones, o excepcionalmente, con los límites del suelo no urbanizable. Concreción que el Reglamento de Planeamiento completa en su artículo 17, al establecer las siguientes reglas:

� El trazado del perímetro se efectuará atendiendo a criterios urbanísticos. Se podrán apoyar en caminos rústicos, acequias, curvas de nivel topográficas, yacimientos minerales a cielo abierto en desuso y los perímetros de protección del domanio público natural o de otros elementos naturales, así como sus proyecciones naturales, cuando en ellos concurran específicas cualidades que hagan idónea su elección como frontera de un desarrollo urbanístico y así se justifique.

� Dicho trazado no se determinará con el exclusivo propósito de ajustarlo a los límites del término municipal o a lindes de propiedad.

Atendiendo a estos mismos criterios, los lindes del nuevo Sector que

se delimita son los siguientes:



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El sector de suelo urbanizable así previsto conforma área de reparto

junto con el suelo clasificado como suelo no urbanizable de Protección Paisajística por el Plan General, y con el suelo forestal que recoge el Inventario Forestal.

Esta adscripción mediante el sistema de áreas de reparto posibilitará

la adquisición para la posterior cesión gratuita y libre de cargas al Ayuntamiento de Vall d’Alba de dicha superficie calificada como Parque Público Natural, mediante una justa distribución entre beneficios y cargas.

Dicha materialización conlleva que el aprovechamiento tipo previsto

baje del 0,30 m2t/m2s (I.E.B), al 0,2312 m2t/m2s (Aprovechamiento Tipo), en clara coherencia con las pautas y directrices de transformación previstas por este Plan Parcial de Mejora.

Lo que en definitiva se traduce en la adquisición y cesión con cargo

a la actuación a favor del Ayuntamiento de Vall d’Alba de una superficie de 474.142 m2s de red primaria con la consideración de Parque Público Natural, de forma gratuita y libre de cargas.

Al margen de lo anterior, el Sector distingue una zona apta para el

desarrollo de la actividad del Golf, junto con las instalaciones necesarias que permitan además del normal desarrollo y práctica del mismo, dotar al sector “Mas de Lluna” de una calidad que sirva de referencia, haciendo cómoda y placentera la visita de lo que se pretende sea un reclamo que reactive y consolide el motor turístico que tanto forma parte de la economía levantina. La concreta disposición del green en el linde sureste del ámbito actúa como foco de atracción y como límite de las zonas edificables de accidentes geográficos como el Barranco del Metge.

NORTE; Red Primaria CV-156. SUR; Suelo no Urbanizable. ESTE; Dominio Público Hidráulico (Barranco del Metge).

OESTE; Suelo no Urbanizable.



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Sin duda alguna nuestro planteamiento contribuye al disfrute de los parajes que envuelven la actuación. El estudio de una ordenación pormenorizada que gira entorno a su preservación y conservación, hace del presente modelo un modelo idóneo que satisface tanto el interés privado como el público en el desarrollo territorial del municipio.

El cómputo y justificación de estándares exigidos por los artículos 14 y

15 del Anexo al Reglamento de Planeamiento ha tomado como referencia únicamente la superficie a reclasificar.

- TABLAS.

SECTOR “MAS DE LLUNA”

SUPERFICIE SUELO URBANIZABLE 1.594.954 m2 SNUPP Y SUELO FORESTAL ADSCRITO 474.142 m2 SUPERFICIE ÁREA REPARTO 2.069.096 m2 INDICE EDIFICABILIDAD BRUTO (I.E.B) 0,30 m2t/m2s INDICE EDIFICABILIDAD RESIDENCIAL (I.E.R) 0,25 m2t/m2s INDICE EDIFICABILIDAD TERCIARIO (I.E.T) 0,05 m2t/m2s

CUADRO COMPARATIVO ESTÁNDARES. SECTOR “MAS DE LA LLUNA”

CONCEPTO ESTANDARES PROYECTO DIFERENCIA

EQUIPAMIENTOS PUBLICOS EQ 5% sup.sector 79.747,70 79.748,00 CUMPLE

ZONAS VERDES PUBLICAS ZV 105.372,93 124.259,00 CUMPLE

Parque Público Sector (R.P.) PQL 0,5 Ha c/1000

hab 33.600,00 37.505,00

Jardín Sector (R.S.) SJL 4,5% 71.772,93 86.754,00

Suelo no Urbanizable de Especial Protección

Paisajística y Ecológica (SNUPP)y Suelo Forestal

adscrito

SNUPP/PQN

- 474.142,00

RED VIARIA Y ACERAS RV+AV 19,5% Sup.

Sector 311.016,03 311.016,00 CUMPLE

SISTEMA GENERAL VIARIO P-RV 66.005,00

RED VIARIA Y ACERAS 245.011,00

Conclusión: Se cumple íntegramente lo dispuesto por el Anexo del

Reglamento de Planeamiento.



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E) Delimitación de la Unidad de Ejecución y Justificación de que

reúne las condiciones legales y reglamentarias propias de dicha delimitación.

Conforme al artículo 117 del Reglamento de Planeamiento de la

Comunidad Valenciana el Plan Parcial incluirá en una o varias unidades de ejecución todo el ámbito del Sector. La Unidad de Ejecución prevista coincide en su totalidad con la superficie urbanizable del nuevo Sector Residencial “Mas de Lluna”. Siendo su desarrollo susceptible de Actuación Integrada técnicamente autónoma, tal y como establecen los artículos 114 y 115 del citado Reglamento de Planeamiento.

Asimismo la delimitación adoptada y las manzanas que conforman

la propia ordenación, posibilitan el establecimiento de viviendas unifamiliares aisladas, unifamiliares pareadas y en hilera, y vivienda del tipo plurifamiliar o edificación abierta en las que materializar la reserva obligatoria para VPO. Todo ello de baja densidad.

En este sentido, con la correspondiente delimitación se debe

asegurar:

- Que no excluya de su perímetro restos de parcela, privada o pública, que queden inedificables, ni fragmentos de vial o zona verde de forma que dificulten la urbanización completa de cada dotación o de cada fase de ella susceptible de ejecución autónoma.

- Las Unidades de Ejecución incluirán todas las superficies de destino dotacional precisas para ejecutar la Actuación y las parcelas edificables que, como consecuencia de ella, se transformen en solares.

- Procurar una prudente diversificación de las responsabilidades urbanizadoras.

- Dentro de cada área de reparto pueden delimitarse varias Unidades de Ejecución. En el presente caso, el área de reparto incluye los terrenos clasificados como SNUPP y los suelos forestales adscritos al desarrollo, junto con los terrenos de suelo urbanizable que forman parte de la Unidad de Ejecución.

- Asimismo, la delimitación asegurará la previa o simultánea urbanización respecto al ritmo de la edificación.

F) Delimitación de las áreas que puedan ser objeto de ordenación

mediante Estudio de Detalle.

Conforme dispone el artículo 100 del Reglamento de planeamiento de la Comunidad Valenciana, los estudios de detalle coincidirán con la



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unidad de manzana. Para lo cual, las manzanas definidas conforme a la presente ordenación pormenorizada podrán, en su caso, ser susceptibles de una futura remodelación a través de los citados instrumentos de planeamiento, y conforme los límites que establecen tanto la LRAU, como el Reglamento de Planeamiento, o la legislación urbanística que resulte aplicable.

G) Anexo. Síntesis estadística con cuadros de características que

cuantifiquen superficies, densidades, usos, edificabilidades, volúmenes y demás aspectos relevantes.

El sector ha quedado debidamente delimitado en las zonas a las que nos hemos ido refiriendo y según consta desglosado en los cuadros que se han incorporado, por lo que nos remitimos a los mismos.

La primera de las zonas se configura como suelo edificable con la

calificación de residencial, sujeto a las compatibilidades y limitaciones previamente definidas.

La segunda de las zonas, de naturaleza dotacional pública, incluye a

las Zonas Verde (SJL), la Red Viaria y Zona de Aparcamiento Viario (RV+AV), la Zona dotacional (EQ), y el Sistema General Viario (P-RV).

La tercera de las zonas nace con la vocación de albergar el campo

de Golf, junto con el equipamiento necesario a tal efecto. Finalmente tendríamos calificado como Parque Público Natural los

terrenos adscritos al sector, y que se conforman con el suelo forestal que el Plan General clasifica como suelo no urbanizable de Especial Protección Paisajística y el suelo forestal incluido en el inventario forestal.

- CUADRO RESUMEN SUPERFICIES Y USOS PÚBLICOS/PRIVADOS.



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CUADRO RESUMEN PLANEAMIENTO. SECTOR MAS DE LA LLUNA

ESTANDARES PROYECTO DIFERENCIA EQUIPAMIENTOS PUBLICOS EQ 5% sup.sector 79.747,70 79.748,00 CUMPLE

ZONAS VERDES PUBLICAS ZV 105.372,93 124.259,00 CUMPLE

Parque Público Sector (R.P.) PQL 0,5 Ha c/1000 hab 33.600,00 37.505,00

Jardín Sector (R.S.) SJL 4,5% 71.772,93 86.754,00 Suelo Especial Protección

Paisajística y Ecológica (SNUPP) y Suelo Forestal

adscrito

SNUPP/PQN - 474.142,00

RED VIARIA Y ACERAS RV+AV 19,5% Sup. Sector 311.016,03 311.016,00 CUMPLE

SISTEMA GENERAL VIARIO P-RV 66.005,00 RED VIARIA Y ACERAS 245.011,00

TERCIARIO 97.868,00 Hotelero TER 79.868,00

Casa Club TER-GLF 18.000,00 RESIDENCIAL 482.063,00

Suelo Uso Residencial

UFA 106.518,00 UFP 92.383,00 UFH 145.553,00 EDA 137.609,00

GOLF 500.000,00

TOTAL SECTOR EDIFICABLE 1.594.954,00 TOTAL AREA REPARTO 2.069.096,00



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- CUADRO DE USOS, EDIFICABILIDADES Y APROVECHAMIENTO SEGÚN TIPOLOGÍA EDIFICATORIA.

CUADRO DE APROVECHAMIENTO LUCRATIVO POR MANZANAS

RESIDENCIAL SUELO TERCIARIO TECHO

UNIFAMILIAR PLURIFAMILIAR HOTEL/SUPER MANZANAS TIPO UFA m2s UFP m2s UFH m2s EDA m2s TER m2s m2t

3 TER 79.868 70.747,70

4 EDA 59.687 56.012,98

5 UFA 20.338 10.673,26

6 UFH 24.749 21.551,85

7 UFP 12.915 12.155,48

8 UFH 8.387 7.303,54

9 UFH 9.557 8.322,40

10 UFH 17.850 15.544,08

12 UFA 15.487 8.127,48

13 UFA 16.733 8.781,38

14 UFH 16.134 14.049,76

15 UFH 8.623 7.509,05

16 UFH 9.886 8.608,90

17 EDA 10.662 10.005,70

18 EDA 30.792 28.896,60

19 EDA 36.468 34.223,22

20 UFP 34.710 32.668,72

21 UFH 39.849 34.701,18

22 UFP 24.592 23.145,76

23 UFP 10.509 9.890,97

24 UFP 9.657 9.089,08

25 UFH 10.518 9.159,25

27 UFA 53.960 28.317,88

29 TER 18.000 9.000,00

PARCIAL m2s 106.518 92.383 145.553 137.609 97.868 TOTAL m2s m2s: 579.931,00

TOTAL m2t m2t: 478.486



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- CUADRO RESUMEN EDIFICABILIDADES.

TIPOLOGÍA TOTAL PARCELAS

m2s

I.E.NETO m2t/m2s

EDIFICABILIDAD

UFA 106.518,00 0,5248 55.900,00 UFP 92.383,00 0,9412 86.950,00 UFH 145.553,00 0,8708 126.750,00 PLURIFAMILIAR (EDA)

137.609,00 0,9384 129.138,50

TERCIARIO 79.868,00 0,8858 70.747,70 TER-GOLF 18.000,00 0,5000 9.000,00 TOTALES 579.931,00 478.486,00



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PARTE CON EFICACIA NORMATIVA

DOCUMENTO III. NORMAS URBANÍSTICAS.

TITULO PRIMERO

CAPITULO I.- ORDENANZAS GENERALES.

Artículo 1.- Objeto y ámbito de aplicación. Las presentes ordenanzas se redactan en cumplimiento de lo

dispuesto en el artículo 21, en relación con los artículos 17 y 18 de la Ley 6/1994, de 15 de noviembre, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística.

Su ámbito de aplicación es el del Sector “Mas de Lluna”, que se

grafía y describe en los planos y la memoria del presente documento. Artículo 2.- Vigencia. Este Plan Parcial de Mejora entrará en vigor a los quince días de la

publicación de la resolución aprobatoria con trascripción de sus Normas Urbanísticas, conforme a la Ley 7/1985, de 2 de abril, Reguladora de las Bases de Régimen Local y de acuerdo con el artículo 179 del Reglamento de Planeamiento de la Comunidad Valenciana.

Su vigencia es indefinida. Artículo 3.- Normativa aplicable. En lo no previsto en estas normas urbanísticas se estará a lo dispuesto

en la normativa vigente de rango superior en cada momento y en particular a lo establecido en la Ley 6/1994, de la Generalitat Valenciana, Reguladora de la Actividad Urbanística y el Plan General de Ordenación Urbana vigente en el municipio de Vall d’Alba, o normas que los sustituyan.

Artículo 4.- Precisiones terminológicas. En lo no previsto en estas normas urbanísticas se estará a lo

establecido en las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.



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Artículo 5.- Aprovechamiento urbanístico. El aprovechamiento urbanístico o aprovechamiento tipo es de

0,2312 m2t/m2s. Artículo 6.- Sótanos y semisótanos. Se autorizan sótanos y semisótanos en los términos previstos en cada

ordenanza particular. En todo caso las superficies destinadas a aparcamientos y trasteros no computa a efectos de edificabilidad.

Artículo 7.- Condiciones estéticas de la edificación. En el plazo de seis meses a partir de la adjudicación provisional del

Plan Parcial de Mejora se presentarán por el Urbanizador unas ordenanzas que establezcan las condiciones estéticas que debe observar cualquier edificación, incluyendo muros, cerramientos, pavimentos de acceso, etc., que se realice en el ámbito del Plan Parcial de Mejora.

Artículo 7.bis.- Espacio libre de edificación dentro de parcela

privada. Toda parcela edificable que linde con suelo no urbanizable de

protección paisajística o forestal obligatoriamente deberá dejar libre de edificación una franja de 25 m de separación.

CAPÍTULO SEGUNDO.- ORDENANZAS PARTICULARES DE LAS ZONAS DE

CALIFICACIÓN URBANISTICA. SECCIÓN PRIMERA.- ZONA EDIFICACIÓN ABIERTA PLURIFAMILIAR

(EDA).

Artículo 8.- Ámbito.

La Zona de Edificación Abierta está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título en el Plano de Calificación del Suelo.

Artículo 9.- Subzonas.

Se localizan en las parcelas correspondientes grafiadas en el plano de ordenación.



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Artículo 10.- Usos

1. El uso global o dominante de esta zona es el Residencial Plurifamiliar (EDA).

2. Se prohíben expresamente los siguientes usos:

a) Industriales y almacenes: A excepción del Industrial definido por la normativa del Plan General de Ordenación Urbana como Categoría I.

b) Dotacionales: Las destinadas a la comunicación y transporte de personas y mercancías, Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a mercados de abastos y mataderos, Cementerios, Infraestructuras, excepto los servicios centrales de telecomunicaciones.

3. Se permiten cualesquiera otros usos no incluidos en el apartado 2 anterior salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona, y no queden situados en áreas sobre las que se establezcan limitaciones específicas.

4. El régimen de usos que se establece estará sujeto a las siguientes condiciones de compatibilidad (sin perjuicio de las mayores limitaciones que puedan desprenderse de la normativa vigente de protección contra incendios o de Ordenanzas municipales específicas):

a) Aparcamientos de uso público o privado.

Podrán situarse en cualquiera de las ubicaciones siguientes:

- En planta baja e inferiores a la baja.

- Bajo espacios libres privados; o en su caso, previa concesión administrativa o mera autorización, bajo espacios libres públicos.

- Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 40% de dicha superficie libre.

b) Uso Residencial Plurifamiliar.

Se trata del uso global o dominante asignado por el Plan en estas Zonas. Se admite en edificio de uso exclusivo, entendiendo como tal aquel en el que todas las plantas por encima de la baja (plantas de piso) se



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destinan a viviendas (pudiendo también ubicarse en planta baja). Si se ubica en edificio de uso mixto las plantas destinadas a este uso se situarán siempre por encima tanto de las destinadas a usos no residenciales como de las destinadas a uso Residencial comunitario.

Artículo 11.- Condiciones de la parcela

1. Las parcelas edificables cumplirán las siguientes condiciones:

a) La superficie mínima de parcela será de 1.000 metros cuadrados.

2. Parámetros de emplazamiento

a) En la parte libre de parcela, no podrá edificarse ningún cuerpo cerrado, autorizándose únicamente los elementos o instalaciones deportivas complementarias de la parcela y de carácter abierto y ligero: pérgolas, toldos, umbráculos y cubiertas ligeras de aparcamientos.

b) Una superficie mínima del 30% de la parcela libre de edificación tendrá tratamiento ajardinado, pudiendo quedar el resto pavimentado u ocupado por piscinas, instalaciones deportivas, etc.

c) Los cerramientos de parcela tendrán una altura máxima de 2.50 m., salvo que se justifique una mayor para salvar diferencias de cota, proponiendo en todo caso soluciones escalonadas, pudiendo ser maciza la base hasta una altura de 1,50 m. y diáfano, pero con cierre vegetal el resto de la altura.

d) Deberá tratarse como jardín una franja de ancho mínimo de 1 m. a lo largo de todos estos lindes laterales. Bajo esta franja no podrán construirse sótanos.

Artículo 12.- Condiciones de volumen y forma de los edificios

1. Edificabilidad.

La superficie máxima edificable es la que resulta según tablas de ordenación para cada subzona. No computará a efectos de edificabilidad la superficie destinada a aparcamiento, trasteros y sus accesos, así como los accesos a vivienda desde los mismos. El techo



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construido necesario para cuartos de ascensores, salas de máquinas etc. computará íntegramente a efectos de edificabilidad.

2. Número de plantas.

El número máximo de plantas sobre rasante será de 4 alturas.

3. Altura de cornisa.

La máxima altura de cornisa de la edificación será la establecida en relación al número de plantas:

4. Tolerancia de alturas.

Podrá construirse cualquier número de alturas inferior a la máxima prevista.

5. Cubiertas inclinadas.

Se obliga a que al menos el 50 % de las cubiertas sean abuhardilladas.

6. Semisótanos y sótanos.

Se autorizan.

7. Planta baja

La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse, en ningún caso, a menos de 3,00 metros sobre la cota de referencia. Ni a más de 4,50 metros en edificios de uso dominante residencial.

8. La cara superior del forjado de techo de las plantas bajas exentas o adosadas a la edificación principal tendrá la misma altura libre que la de la planta baja de la edificación principal, excepto cuando se trate de

Número de plantas Altura de cornisa 1 planta 4,50 m 2 plantas 7,00 m 3 plantas 10,00 m 4 plantas 13,00 m



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cuerpos de edificación de una sola planta adosados a lindes, en cuyo caso la altura podrá ser menor que la de la planta baja del cuerpo principal. Por encima de su forjado de techo tan sólo se admitirán los siguientes elementos:

a) Los faldones de las cubiertas planas.

b) Los elementos de separación entre terrados con una altura máxima de 1,80 metros.

c) Las barandillas de protección.

d) Una capa de tierra de hasta 40 cm. de espesor cuando se previese un tratamiento ajardinado.

e) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen la reglamentación específica vigente o en su defecto las normas de buena práctica de la construcción.

9. Cuerpos y elementos salientes

a) Sobre la alineación exterior no se autorizará ningún cuerpo ni elemento saliente.

b) La composición del edificio será libre en cuanto a voladizos, terrazas y cuerpos de la edificación.

c) Las terrazas que no estén cubiertas por forjado de techo no computarán a efectos de edificabilidad, por aplicación directa de la regla de medición de edificabilidad.

SECCIÓN SEGUNDA.- ZONA UNIFAMILAR ADOSADA (UFP) O EN HILERA (UFH).

Artículo 13.- Ámbito.

La Zona de Edificación unifamiliar adosada o en hilera está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título en el Plano de Calificación del Suelo.

Artículo 14.- Subzonas.



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Se localizan en las parcelas correspondientes grafiadas en los planos de ordenación.

Artículo 15.- Usos

1. El uso global o dominante de esta zona es el Unifamiliar adosada (UFP) o en hilera (UFH).


a) Terciarios: En todas sus categorías, según normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.

b) Industriales y almacenes: En todas sus categorías, según normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.

c) Dotacionales: Las destinadas a la comunicación y transporte de personas y mercancías, Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a mercados de abastos y mataderos, Cementerios, Infraestructuras excepto los servicios centrales de telecomunicaciones.

3. Se permiten cualesquiera otros usos no incluidos en el apartado 2 anterior salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona, y no queden situados en áreas sobre las que se establezcan limitaciones específicas.









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b) Uso Residencial Unifamiliar adosado o en hilera.

Artículo 16.- Condiciones de la parcela


a) La superficie mínima de parcela será de 250 metros cuadrados para el caso de vivienda del tipo Unifamiliar Pareada (UFP), y de 500 m2 para el caso de vivienda del tipo Unifamiliar en Hilera (UFH).

2. Parámetros de emplazamiento

a) La edificación ocupará un máximo del 50 % de la totalidad de la parcela.

b) En la parte libre de parcela, no podrá edificarse ningún cuerpo cerrado, autorizándose únicamente los elementos o instalaciones deportivas complementarias de la parcela y de carácter abierto y ligero: pérgolas, toldos, umbráculos y cubiertas ligeras de aparcamientos.

c) Una superficie mínima del 30% de la parcela libre de edificación tendrá tratamiento ajardinado, pudiendo quedar el resto pavimentado u ocupado por piscinas, instalaciones deportivas, etc.

d) Los cerramientos de parcela tendrán una altura máxima de 2.50 m., salvo que se justifique una mayor para salvar diferencias de cota, proponiendo en todo caso soluciones escalonadas, pudiendo ser maciza la base hasta una altura de 1,50 m. y diáfano, pero con cierre vegetal el resto de la altura.

e) Deberá tratarse como jardín una franja de ancho mínimo de 1 m. a lo largo de todos estos lindes laterales. Bajo esta franja no podrán construirse sótanos.


1. Edificabilidad.

El coeficiente de edificabilidad neta máxima por parcela es el asignado según tablas de ordenación. No computará a efectos de edificabilidad la superficie destinada a aparcamiento, trasteros y sus



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accesos, así como los accesos a vivienda desde los mismos. El techo construido necesario para cuartos de ascensores, salas de máquinas etc. computará íntegramente a efectos de edificabilidad.

2. Número de plantas.

El número máximo de plantas sobre rasante será de tres plantas sobre rasante.

3. Altura de cornisa.

La máxima altura de cornisa de la edificación será la siguiente en función del número de plantas:

Número de plantas Altura de cornisa 1 planta 4,50 metros 2 plantas 7,00 metros 3 plantas 10,00 metros

5. Tolerancia de alturas.

Podrá construirse una altura inferior a la máxima prevista.

6. Cubiertas inclinadas.

Se permiten cubiertas inclinadas.

7. Semisótanos y sótanos.

Se admite la construcción de semisótanos, y sótanos

8. Planta baja

a) La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse, en ningún caso, a menos de 3,00 metros sobre la cota de referencia. Ni a más de 4,50 metros en edificios de uso dominante residencial.

b) La planta baja tendrá una altura libre mínima de 3 metros.

c) No se permite la construcción de entreplantas.

9. La cara superior del forjado de techo de las plantas bajas exentas o adosadas a la edificación principal tendrá la misma altura libre que la de



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la planta baja de la edificación principal, excepto cuando se trate de cuerpos de edificación de una sola planta adosados a lindes, en cuyo caso la altura podrá ser menor que la de la planta baja del cuerpo principal. Por encima de su forjado de techo tan sólo se admitirán los siguientes elementos:

a) Los faldones de las cubiertas planas.

b) Los elementos de separación entre terrados con una altura máxima de 1,80 metros.

c) Las barandillas de protección.

d) Una capa de tierra de hasta 40 cm. de espesor cuando se previese un tratamiento ajardinado.

e) Las chimeneas de ventilación o de evacuación de humos, calefacción y acondicionamiento de aire con las alturas que en orden a su correcto funcionamiento determinen la reglamentación específica vigente o en su defecto las normas de buena práctica de la construcción.

10. Cuerpos y elementos salientes

a) Sobre la alineación exterior no se autorizará ningún cuerpo ni elemento saliente.

b) La composición del edificio será libre en cuanto a voladizos, terrazas y cuerpos de la edificación.

c) Las terrazas que no estén cubiertas por forjado de techo no computarán a efectos de edificabilidad, por aplicación directa de la regla de medición de edificabilidad.

SECCIÓN TERCERA.- ZONA UNIFAMILIAR AISLADA (UFA).

Artículo 18.- Ámbito

La Zona de Vivienda Unifamiliar Aislada está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título en el Plano de Calificación del Suelo.

Artículo 19.- Subzonas



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Se localizan en las parcelas correspondientes grafiadas en los planos de ordenación.

Artículo 20.- Usos

1. El uso global o dominante de esta zona es el Residencial Unifamiliar Aislada (UFA).


a) Terciarios: En todas sus categorías, según normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.

b) Industriales y almacenes: En todas sus categorías, según normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba, a excepción de la Categoría I.

c) Dotacionales:

- Las destinadas a la comunicación y transporte de personas y mercancías, Edificios, locales, instalaciones y espacios dotacionales destinados a mercados de abastos y mataderos, Cementerios, Infraestructuras excepto los servicios centrales de telecomunicaciones.

d) Aparcamientos:

- Edificios de uso exclusivo destinados a aparcamientos y aparcamientos vinculados al transporte colectivo de viajeros y/o mercancías.

3. Se permiten cualesquiera otros usos no incluidos en el apartado 2 anterior salvo que manifiestamente sean incompatibles con el uso dominante residencial asignado a esta zona por exigir tipologías especializadas no coherentes con la misma, y siempre que no queden situados en áreas sobre las que se establezcan limitaciones específicas.


a) Aparcamientos de uso privado.



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- Al aire libre sobre superficie libre de parcela, con una ocupación máxima del 40% de dicha superficie libre. Se admitirá tan sólo en parcelas y/o edificios no protegidos, y no podrán tener el carácter de estacionamiento de acceso público.


1. Se establece el coeficiente de edificabilidad máximo previsto por las tablas de ordenación. La edificabilidad máxima posible en una parcela será el resultado de aplicar este coeficiente a su superficie neta entre lindes y alineación exterior. El resultado será el total de metros cuadrados de techo construido posibles, sobre rasante, en la parcela en cuestión, computando de idéntica forma el espacio bajo techo abierto o cerrado y sea cual fuere el uso al que se destine. Las escaleras y cubiertas inclinadas computarán por su proyección horizontal, medida planta a planta.

El techo construido necesario, en su caso, para locales técnicos y salas de máquinas computará íntegramente a efectos de edificabilidad.

2. El número máximo de plantas será de dos sobre rasante con las siguientes alturas de cornisa:

Número de plantas Altura de cornisa 1 planta 4,50 metros 2 plantas 7,00 metros

3. Por encima de la altura de cornisa del edificio:

a) Se admiten cubiertas inclinadas. La cumbrera no podrá situarse a más de 3,50 metros sobre la altura de cornisa.

b) Caso de realizarse cubiertas inclinadas se permitirá, por encima de la altura de cornisa, piezas de la misma vivienda en el desván. Se admitirá que las piezas del desván ventilen e iluminen, mediante huecos en los planos de las cubiertas



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inclinadas o mediante claraboya, lucernarios o ventanas basculantes. La superficie de estos desvanes sólo computará a efectos de edificabilidad donde su altura libre sea superior a 1,70 m. La cubierta inclinada podrá no ocupar la totalidad de la superficie en planta de la edificación, en cuyo caso el resto de superficie se tratará como terraza plana, accesible o no.

4. Se permite la construcción de semisótanos.

Artículo 22.- Condiciones de la parcela.


a) La superficie mínima de parcela edificable será de 500 metros cuadrados.

b) La forma de la parcela será tal que pueda inscribirse en ella un círculo de 15 metros de diámetro.

2. Parámetros de emplazamiento.

a) La ocupación máxima de parcela será del 40% de su superficie.

b) La distancia mínima entre la edificación y los lindes frontales será de 3 metros. No computarán para la medición de estas distancias los aleros que tengan longitud de vuelo inferior a 40 cm. la distancia mínima entre la edificación y los lindes laterales será de 3 m. Podrá adosarse al linde lateral edificación de una sola planta con destino a garaje, almacén o usos complementarios del residencial, debiendo ser la altura máxima de 3,50 m. Su edificabilidad y ocupación de parcela computarán dentro de los máximos atribuidos a la parcela. El frente ocupado por esta edificación no rebasará el 40% del perímetro total de cada uno de los lindes laterales, pudiendo quedar adosada al o a los lindes laterales, siempre que conste acuerdo entre propietarios colindantes, reflejado en documento notarial.

SECCIÓN CUARTA.- ZONA TERCIARIA-COMERCIAL (TER) Y (TER-GOLF).

Artículo 23.- Ambito



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La Zona de Terciario está constituida por el conjunto de áreas expresamente grafiadas con este título en el Plano de Ordenación del Suelo.

Artículo 24.- Usos

1. El uso global o dominante en esta Zona es el Terciario (TER).

2. En esta zona de calificación se admiten exclusivamente los siguientes usos:

a) Terciario Comercial en todas sus categorías, según normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.

b) Hotelero.

c) Oficinas.

d) Recreativo en todas sus categorías, según normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.

e) Almacén en sus categorías I y II, según normativa del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba.

f) Dotacional en todas sus categorías.

g) Aparcamientos.

h) Casa Club Golf (TER-GOLF)








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- En edificio de uso exclusivo de aparcamientos.

Artículo 25.-Condiciones de la parcela.


a) La superficie mínima de parcela edificable será de 1.000 metros cuadrados.

2. Ocupación máxima de parcela.

Podrá ocuparse la totalidad de la parcela

Artículo 26.- Condiciones de volumen y forma de los edificios.

a) Se establece el coeficiente de edificabilidad neta asignado en las tablas de ordenación.

b) La máxima altura de cornisa de la edificación se establece en función del número de plantas a edificar, con un máximo de 2 plantas (incluida la baja), para el terciario con uso y destino Casa-Club Golf (TER-GOLF), con arreglo al siguiente cuadro:

Número de plantas Altura de cornisa 1 planta 4,50 metros 2 plantas 8,00 metros

Para el resto de usos dentro de la categoría general de Terciario (TER), se establece en función de plantas a edificar, con un máximo de 4 plantas (incluida la baja), con arreglo al siguiente cuadro:

Número de plantas Altura de cornisa 1 planta 4,50 metros 2 plantas 7,00 metros 3 plantas 10,00 metros 4 plantas 13,00 metros

c) No se permiten cubiertas inclinadas por encima de la máxima altura de cornisa.



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d) Se permite la construcción de sótanos y semisótanos con las determinaciones que se establecen en las Ordenanzas generales.

e) La cara inferior del forjado de techo de la planta baja no podrá situarse, en ningún caso, a menos de 3,50 metros sobre la cota de referencia. La planta baja tendrá una altura libre mínima de 3 metros.

SECCIÓN QUINTA.- ZONA DEPORTIVO PRIVADA-GOLF.

Artículo 27.-. Ámbito.

Se destina a Uso de Equipamiento Comunitario Deportivo la superficie grafiada al efecto en los planos de ordenación del presente plan parcial de mejora, que se califica como Campo de Golf de uso colectivo y titularidad privada.

Artículo 28.- Usos.

En el ámbito ocupado por la instalación deportiva se podrán realizar las obras, infraestructuras e instalaciones propias al desarrollo del ejercicio del deporte señalado y que normalmente se vinculan al mismo, siendo una relación no exhaustiva las referidas a garajes, almacenes, vestuarios, cuartos de instalaciones y maquinaria.

Artículo 29.- Condiciones de la parcela.

1. Parámetros de emplazamiento El cerramiento de parcela será diáfano mediante vallado siendo optativa la utilización de setos o tratamiento ajardinado.

2. Se deberá restaurar el elemento etnológico existente, e integrarlo en la ordenación.

Artículo 30.- Condiciones de volumen y forma de los edificios.

1. La edificabilidad máxima sobre rasante para la totalidad del ámbito será la resultante de aplicar el coeficiente de 0,005 m2t/m2s sobre la superficie destinada al Sector Golf.

2. El máximo número de plantas sobre rasante será de 1, incluida la baja.

3. La máxima altura de cornisa de la edificación se establece en 5,00 m



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SECCIÓN SEXTA.- EQUIPAMIENTO. EDUCATIVO-CULTURAL.

Artículo 31. Ordenanzas particulares para la construcción de Centros Educativos y otros equipamientos.

1. Parámetros urbanísticos permitidos.

a) Coeficiente de edificabilidad => 1,00 m2/m b) Coeficiente de ocupación de parcela =>50% c) Distancias a lindes o fachadas, sin limitación alguna. d) Número de plantas =>3 e) Altura de cornisa =<12m f) Formas de los edificios y sus cubiertas, sin limitación g) Nº de plazas de aparcamiento = Nº de unidades docentes.

2. Cualquier previsión de parámetros urbanísticos distintos a los

mencionados no deberán suponer contradicción alguna con los preestablecidos, previéndose en todo caso medidas compensatorias en caso contrario, como el incremento de superficie de parcela a edificar, mediante la agrupación de otras colindantes.

2. Se deberá restaurar el elemento etnológico existente en la manzana 26 EQ4, e integrarlo en la ordenación.

SECCIÓN SÉPTIMA.- ZONAS VERDES.

Artículo 32.

Usos permitidos

1. Se admitirán como usos complementarios, con las construcciones

propias a su finalidad, los usos de hostelería y restauración, pequeños comercios, locales para espectáculos o actos públicos, cultural, recreativo, deportivo o de seguridad pública.

Condiciones de la edificación.

2. Las edificaciones en superficie deberán tener carácter aislado y no podrán superar una edificabilidad máxima de 0,05 m2/m2.

3. Se deberá restaurar el elemento etnológico existente en la la zona verde S-JL5, e integrarlo en la ordenación.



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TITULO SEGUNDO.

CAPITULO I. CATALAGO DE BIENES Y ESPACIOS PROTEGIDOS Articulo 33.

En el ámbito del Plan Parcial de Mejora existe una zona acotada conforme a los planos de ordenación, adscrita al mismo, cuya clasificación lo es de Suelo no Urbanizable de Protección Paisajística (SNUPP) y Suelo Forestal, carente de aprovechamiento lucrativo materializable.

En este sentido, se estará a lo que determine el propio Plan General

de Ordenación Urbana para este tipo de suelo, en todo lo referente a usos, compatibilidades y prohibiciones.

Nos remitimos al Catálogo de Bienes y espacios Protegidos del Plan

General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba. Subsidiariamente se estará a lo dispuesto por la Ley 4/1998 de 11 de Junio de la Generalidad Valenciana del Patrimonio Cultural Valenciano. TITULO TERCERO

CAPITULO I. RED ESTRUCTURAL Y PORMENORIZADA.

SECCIÓN PRIMERA. RED PRIMARIA. Artículo 34.

Las dotaciones pertenecientes a la Red primaria serán las grafiadas

en los planos de ordenación y regirán para ellas las determinaciones incluidas en el vigente Plan general de Ordenación Urbana.

SECCIÓN SEGUNDA. RED SECUNDARIA.

Articulo 35.

Las dotaciones pertenecientes a la Red secundaria serán las

grafiadas en los planos de ordenación y regirán para ellas las determinaciones incluidas en el vigente Plan general de Ordenación Urbana.

TITULO CUARTO

CAPITULO I. DESARROLLO Y GESTION DEL PLAN PARCIAL.



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Articulo 36.

Se estará a lo dispuesto en el vigente Plan General, así como en lo establecido para cada zona urbanística.

Artículo 37. Otras Tipologías de Uso Residencial.

Expresamente se autoriza la posibilidad de que mediante la tramitación de un Plan de Reforma Interior de Mejora con el ámbito mínimo de una de las manzanas definidas por este Plan Parcial, se permitan en todo o en parte de este, otras tipologías ahora no previstas pero sí admitidas en las normas urbanísticas del Plan General.

Artículo 38. Otras Tipologías de Uso Terciario.

Expresamente se autoriza la posibilidad de que mediante la tramitación de un Plan de Reforma Interior de Mejora con el ámbito mínimo de una de las manzanas definidas por este Plan Parcial, se permitan en todo o en parte de este, otras tipologías ahora no previstas pero sí admitidas en las normas urbanísticas del Plan General.

Artículo 39. Unidades de Ejecución. Se delimita una única unidad de ejecución en todo su ámbito, que

coincide con el perímetro del Sector computable “Mas de la Lluna”, objeto de este Plan Parcial de mejora, no obstante y en cumplimiento del artículo 33.6 de la LRAU se podrá redelimitar la unidad de ejecución prevista de modo que esta pueda ser ampliada en orden a extender el ámbito de la Unidad a cuantos terrenos sean necesarios para conectarla a las redes de servicios existentes en el momento de programar la Actuación y a las correlativas parcelas que proceda también abarcar, pudiendo así mismo constituirse en varias unidades de ejecución que cumplan en cualquier caso con los requisitos del artículo 33.1 de la LRAU.

Artículo 40. Centros de Transformación.

En el proyecto de reparcelación se podrán adoptar las compensaciones adecuadas para los adjudicatarios de suelo que deban acogerse en su parcela los centros de transformación que definitivamente se instalen al servicio del Sector, obligándose a transmitir a la compañía suministradora la parcela en la que se ubique la citada instalación, todo ello de acuerdo con el convenio específico que se acuerde y las



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disposiciones legales de aplicación. Así mismo, se realizarán las obras necesarias para adaptar los centros de transformación al entorno, de modo que su aspecto externo, con tratamiento de fachada de edificación, armonice con el mismo.

Artículo 41. Otras Determinaciones. En el Programa de Actuación Integrada se establecerán las fórmulas

de compensación con el Ayuntamiento que se consideren oportunas respecto de la financiación de los elementos de la red estructural y de las infraestructuras de apoyo, y en especial, las previstas como condicionantes de desarrollo de conformidad con la Ficha de Planeamiento y Gestión.

Los proyectos de urbanización en desarrollo del presente Plan Parcial de Mejora contendrán las disposiciones mínimas establecidas en las Normas de Urbanización del PGOU de Vall d’Alba. Dentro de todo el ámbito del sector se permitirá como uso compatible en los suelos lucrativos de dicho sector los alojamiento turísticos de acuerdo con lo regulado en el decreto 30/1993 de 8 de marzo de la Generalitat Valenciana.

DISPOSICION TRANSITORIA

Artículo 42.

Mientras no se concluya el proceso de desarrollo urbanístico del ámbito del sector “Mas de Lluna” con la aprobación de los instrumentos urbanísticos y los proyectos de urbanización indispensables para tal fin, se posibilitarán las obras tendentes a la normal conservación de las edificaciones ya existentes en el sector, así como el normal desarrollo de la actividad, en tanto en cuanto no entren en contradicción con lo establecido en las presentes ordenanzas o en las generales del Plan General, y habida cuenta que la ubicación actual de los usos actuales sean compatibles con la ordenación establecida.



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ANEXO.- DECLARACIÓN IMPACTO AMBIENTAL.

DIA 400/2006-AIA 1

DIRECCIÓN GENERAL DE EVALUACIÓN AMBIENTAL Y TERRITORIAL

DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL Datos del expediente en el Servicio de Evaluación de Impacto Ambiental Expediente: 400/2006‐AIA Título: PP “Mas de Lluna” en Vall d’Alba Promotor: Ayuntamiento de Vall d’Alba Autoridad sustantiva: Ayuntamiento de Vall d’Álba Localización: Noreste del tm Vall d’Alba Descripción del Plan 1. Objeto del plan El objeto del Plan Parcial es la creación de un nuevo sector denominado “Mas de Lluna” sobre terrenos que en la actualidad están clasificados como suelo no urbanizable. El nuevo sector se proyecta con el objeto de ampliar la oferta de suelo residencial, mejorar la calidad de su entorno y mejorar el desarrollo territorial con una oferta residencial junto con instalaciones de campo de golf. La superficie total del ámbito afectado por el documento de Plan Parcial es de 2.069.096 m2 entre los que se incluyen los terrenos pertenecientes a Parque Público Natural, cuya clasificación se mantiene como SNU Protegido (394.992 m2), y la superficie destinada a campo golf (525.536 m2). El Plan Parcial ordena pormenorizadamente el sector con uso global residencial con diferente tipología edificatoria, pero en general de baja densidad (aprovechamiento tipo 0,26 m2t/m2s) siendo compatible el uso terciario. 2. Descripción de las características más relevantes del plan El Plan Parcial propuesto cuenta con una superficie bruta de 2.069.096 m2, con suelos dotacionales adscritos (112.515 m2 de zonas verdes pública y red viaria y aceras (327.295 m2), y elementos no computables y de dominio público que no pueden ser objeto de reclasificación (394.992 m2 de suelo no urbanizable protegido de Parque Público Natural). Los terrenos de la propuesta están delimitados al norte por la carretera CV‐156, y al este por el barranco del Metge y el término municpal de Benlloch. El ámbito objeto de la Homologación está afectado por los siguientes bienes de dominio público no municipales: la carretera CV‐156 de titularidad de la Diputación provincial de Castellón y el Barranco del Metge, (Dominio Público Hidráulico y zona de servidumbre de uso público).

DIA 400/2006-AIA 2


Existe un suelo no urbanizable de protección ecológica y forestal, que se delimita en el ámbito del sector y se clasifica como suelo no urbanizable protegido y se adscribe al sector como parque público natural. En el ámbito del sector “Más de Lluna” se debería excluir este SNUP adscrito como Parque Público Natural, a los efectos de evitar confusiones de clasificación y usos, sin perjuicio de mantener su adscripción al sector al objeto de su obtención conforme a la legislación urbanística y de ordenación del territorio vigente. En la actualidad se está tramitando la revisión general del Plan General de Vall d’Alba, estando pendiente de la emisión de la memoria ambiental por el órgano ambiental, recogiendo dicho documento de Plan General el sector Más de Lluna en los términos referidos en el Plan Parcial objeto de la presente declaración de impacto ambiental. 3. Alternativas Tanto en el documento de Plan Parcial de Mejora del Sector, como en la Revisión del Plan General que se está realizando sólo se ha analizado una única alternativa, por lo que no existe una propuesta de alternativas propiamente dicha. Tramitación Administrativa 1. Admisión a trámite El 15 de noviembre de 2006 tiene entrada documentación remitida por el Ayuntamiento de la Vall d’Alba para la emisión de la declaración de impacto ambiental. A tal efecto se remite la documentación técnica y el estudio de impacto ambiental relativo al Plan Parcial Sector “Mas de Lluna”. Se abre el expediente de evaluación de impacto ambiental 400/2006‐AIA. 2. Información pública El estudio de impacto ambiental se expuso al público, junto al resto de la documentación técnica, según anuncios publicados en el diario El Mundo de Castellón, de fecha 28 de diciembre de 2005, y en el D.O.G.V. nº 5164, de 28 de diciembre de 2005. Durante el periodo de Información Pública se presentan ocho alegaciones y dos comunicaciones de alegaciones, siendo únicamente dos de ellas de carácter ambiental, todo ello según certificado del Secretario Interventor del Ayuntamiento de Vall d’Alba. 3. Aprobación provisional por el Ayuntamiento El Pleno del Ayuntamiento de Vall d’Alba, en sesión celebrada el 30 de enero de 2006, acordó aprobar el plan parcial y su estudio de impacto ambiental, la programación y su adjudicación, entendiéndose

DIA 400/2006-AIA 3


provisionales hasta su aprobación por la Conselleria de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, desestimando las alegaciones presentadas durante el período de información pública conforme con el informe de la Servicios Técnicos Municipales. 4. Revisión del Plan General, Concierto Previo y Documento de Referencia. Mediante informe del Servicio de Coordinación Territorial de 20 de febrero de 2007 se concluye que el Plan Parcial reclasificatorio del Sector Mas de Lluna de Vall d’Alba supone un modelo urbanístico radicalmente distinto al previsto en el Plan General vigente, siendo necesario, por ello, iniciar el procedimiento de revisión del Plan General de Ordenación Urbana de Vall d’Alba. Por acuerdo Pleno del Ayuntamiento de fecha 31 de octubre de 2007 se aprobó inicialmente el proyecto de concierto previo del nuevo Plan General de Vall d’Alba, el cual fue sometido a información pública mediante anuncios publicados en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, y DOGV num. 5639 de 14 de noviembre de 2007 y notificado a los municipios colindantes. El 12 de septiembre y 27 de noviembre de 2008 se emiten sendos informes ambientales por la Dirección General del Medio Natural al Concierto Previo del Plan General de Vall d’Alba. En el último se concluía que a los efectos de la evaluación ambiental estratégica del Plan General y, dada la tramitación desarrollada en el presente expediente, se considera el documento de concierto previo equivalente al documento consultivo y los pronunciamientos del órgano ambiental como documento de referencia. El 30 de diciembre de 2009 el Pleno de la Corporación acordó aprobar inicialmente el Plan General de Urbanismo y el Informe de sostenibilidad Ambiental, que fue expuesto al público por plazo de 45 días hábiles y publicado en el DOGV num 6178 de fecha 5 de enero de 2010, en el Diario el Mundo de Castellón de fecha 31 de diciembre de 2009, en el tablón de anuncios del Ayuntamiento y en las páginas web del Ayuntamiento y del equipo redactor. El 26 de noviembre de 2010 el Pleno de la Corporación acordó la aprobación de la propuesta de Memoria Ambiental, Estudio de Paisaje y resolución de las alegaciones presentadas. 5. La Comisión de Evaluación Ambiental acordó informar favorablemente la propuesta de Declaración

de Impacto Ambiental en sesión celebrada el 9 de febrero de 2012. Afecciones legales y ambientales significativas 1 Hidrografía. En la zona de estudio se localiza el cauce del Barranco del Metge limitando el sector por

el este.

2 PATRICOVA. El Sector no está afectado por zonas con riesgo de inundación en los planos del PATRICOVA. El barranco del Metge tiene suficiente capacidad hidráulica para desaguar las avenidas de 100 y 500 años de períodos de retorno, no presentando desbordamientos en ningún otro tramo del ámbito estudiado.

DIA 400/2006-AIA 4


3 Infraestructuras de transporte. El ámbito de la reclasificación se encuentra afectado por la carretera CV 156 que lo delimita al norte. Las zonas de dominio público de infraestructuras, servidumbres y límite de la edificación han sido grafiadas en los planos de información de la documentación técnica y definidos como sistema general viario.

4 Infraestructuras de tratamiento de residuos. Lindante con el sector, también en su parte norte, se

ubica la planta de gestión de estiércoles de la Ganadería Porcina en la provincia de Castellón, siendo este un uso incompatible con el uso residencial, hotelero y deportivo recreativo que se propone. Por ello el desarrollo del sector queda condicionado al desmantelamiento previo de dicha planta y a la adecuada solución del tratamiento de los residuos que en la actualidad se vienen tratando en la misma a través de otra instalación o instalaciones existentes o que se puedan construir al efecto.

5 Suelo forestal. En el ámbito del sector, en los términos que se definen por el propio Plan Parcial se incluyen suelos forestales que en la actualidad están clasificados por el planeamiento vigente como suelo no urbanizable de protección paisajística y forestal. El documento propone mantener su clasificación como suelo no urbanizable protegido y adscribirlo al sector a los efectos de su obtención gratuita a favor del municipio.

Informes Sectoriales En el proceso de evaluación ambiental tanto del Plan Parcial como del Plan General se realizan consultas a las administraciones públicas con competencias afectadas por el plan. Y se reciben informes sectoriales emitidos durante la tramitación de sendos instrumentos de planeamiento. • Informe de Patrimonio Cultural de 11 de junio de 2007 se emite informe favorable del Director

General de Patrimonio Cultural Valenciano a los efectos patrimoniales contemplados en el art. 11 de la Ley 4/98, de 11 de junio de Patrimonio Cultural Valenciano, sin perjuicio de las medidas correctoras que respecto de la conservación de elementos etnológicos se establecieron en informe previo de la propia Dirección General.

• Informe de 8 de abril de 2008 de la Diputación Provincial de Castellón sobre la capacidad de

tratamiento de la depuradora de Vall d’Alba. En el que se indica que la EDAR actual está al límite de su capacidad de tratamiento. Si bien se está prevista la ampliación de la EDAR que permitiría prestar dicho servicio, teniendo en cuenta que el importe de las obras de saneamiento deberá ir a cargo del sector conforme al ROGTU.

• Informe de 3 de noviembre de 2007 de EPSAR en el mismo sentido que el de la Diputación sobre las

aguas residuales. • Informe de 4 de octubre de 2007 de la Diputación de Castellón sobre la afección a la carretera CV‐156,

perteneciente a dicha Diputación, señalando que la vía tiene capacidad para el tráfico que pueda ser generado por la construcción de las obras y el posterior funcionamiento de la urbanización, emitiendo informe favorable.

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• Informe de 27 de abril de abril 2011 de la Diputación de Castellón, sobre las instalaciones de gestión

de estiércoles de la ganadería porcina de la provincia de Castellón, por el que se inician los trámites de estudio de viabilidad de desafección de dicha planta.

• Informe de 20 de diciembre de 2006 de la Oficina del Plan de Carreteras de la Generalitat, emitido con

motivo del Plan del Plan General, que establece la necesidad de elaborar un estudio de tráfico que permita dimensionar adecuadamente la CV‐156.

• Informe de 12 de diciembre de 2007 de la Conselleria competente en materia de educación que

informa favorablemente el sector Mas de Lluna, condicionado a calificar como educativo los ámbitos EQ‐1 y EQ‐3.

• Informe de 17 de julio de 2008 de la sección forestal de Castellón, respecto del suelo forestal indica

que las manchas forestales aisladas son los restos de la vegetación original que tras continuas roturaciones han quedado como relictos y sirven también como refugio de especies animales, siendo un indicador de biodiversidad. La delimitación de SNU de especial protección prevista en el concierto previo es prácticamente coincidente con la del Plan General de 1999.

• Informe de 3 de abril de 2008 del área de Planificación del Territorio y el Litoral, cuyo contenido

aparece recogido en el documento de referencia que posteriormente se tratará.

• Informe 14 de junio de 2011 sobre el estudio acústico realizado como motivo del Plan General, que respecto del Sector Mas de Lluna indica que se cumplen en la totalidad del sector los objetivos de calidad para zonas de uso residencial y también para el terciario en el nocturno, pero en los residenciales ubicados junto a la CV 156 se superan los niveles especificados en la Ley 7/2002, siendo favorable para este sector respecto de la calidad del aire.

• Informe de 29 de marzo de 2010 del Servicio de Biodiversidad, emitido con razón del Plan General, si

bien se indica la existencia de hábitats de interés comunitario catalogados (Querco cocciferae‐Lentiscum y Rubio longifoliae‐Quercetum rotundifoliae) que están presentes en el sector, según el estudio de impacto ambiental, asimismo se indica que parece bien la propuesta realizada por el promotor, aunque se deberían proteger las zonas de barrancos y ambientes acuáticos. No se afecta a espacios naturales protegidos, ni a LICs ni a ZEPAs.

• Informe de 1 de octubre de 2010 del Servicio de Paisaje, emitido en relación con el Plan General y que

respecto del Sector Mas de Lluna establece: • La necesidad de incluir en la infraestructura verde los terrenos necesarios para las conexiones

de los ecosistemas litoral – interior a nivel supramunicipal (estudiando la protección de una franja norte del barranco de la Estela para facilitar la conexión de este barranco, la rambla del Metge y el Barranco del Consell) y de los espacios de valor ambiental de la Sierra de Engarcerán y la Sierra de la Balaguera. La red hídrica potenciando entre otras la rambla del

DIA 400/2006-AIA 6


Metge. Por último en este apartado se indica la necesidad de justificar la compatibilidad del sector Mas de Lluna golf con la infraestructura verde.

• El desarrollo residencial previsto del sector Mas de Lluna propone un crecimiento

desvinculado de las pedanías existentes y cuya escala excede a priori del modelo territorial tradicional de Vall d’Alba. Desde el punto de vista del paisaje, vista la topografía del municipio, este sector residencial podría afectar negativamente al mantenimiento de la estructura propia de la unidad de paisaje donde se localiza y a sus condiciones de visibilidad desde puntos de observación principales …. El golf que incluye el sector sí parece ser compatible con las consideraciones expuestas.

• Certificado de 3 de febrero de 2006 del concesionario de la recogida de residuos del municipio de Vall

d’Alba certificando su capacidad para hacerse cargo de los residuos que se generen en el sector Mas de Lluna.

• Informe de 25 de enero de 2012 de la Confederación Hidrográfica del Júcar emitido con carácter

favorable en el que se indica: • La actuación supone la ocupación de la zona de policía del Barranco del Metge respetando la

zona de servidumbre para uso público a los efectos previstos en la Ley de aguas. Las aguas residuales serán tratadas en estación depuradora reutilizándose posteriormente parte de las mismas en el riego de zonas verdes y campo de golf.

• La zona donde se ubica la actuación no presenta riesgo de inundación. • Respecto del sector Mas de Lluna se indica que queda acreditada la disponibilidad de recursos

desde el origen propuesto. Documento de Referencia al Plan General Tal y como se ha referido anteriormente los informes ambientales emitidos por el órgano ambiental al Concierto Previo del Plan en fecha 12 de septiembre y 27 de noviembre de 2008 tienen a los efectos de la evaluación ambiental estratégica del Plan General, dada la tramitación desarrollada en el expediente, la consideración de documento de referencia, siendo el documento de concierto previo el documento consultivo. Consultas a administraciones públicas En este trámite se solicitaron informes de:

• Área de Planificación Territorial y del Litoral • Área de Gestión de Recursos Forestales y Conservación Ambiental. Servicio de Gestión Forestal. • Dirección General de Paisaje. Servicio de Apoyo Técnico.

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• Servicio Territorial de Medio Ambiente de Castellón. • área de Gestión de Recursos Forestales y Conservación Ambiental. Servicio de Biodiversidad. • Dirección General para el cambio climático • Conselleria de Infraestructuras y Transportes. • Confederación Hidrográfica del Júcar. • Diputación de Castellón. Servicio de Carreteras.

Consideraciones del Documento de Referencia relativas al Sector Mas de Lluna. • Por lo que respecta a la utilización racional de los recursos naturales, se atenderá a:

• Se justificará el crecimiento demográfico propuesto, considerándose lo dispuesto en la D.A.

única del ROGTU. • Se justificará que se alcanza el modelo de ciudad compacta preconizado por la Ley, modelo

que no se corresponde con las propuestas de algunos suelos urbanizables aislados, como Mas de Lluna.

• No se entiende que en el suelo urbanizable de Mas de Lluna se mantenga grafiado el suelo no urbanizable de protección forestal en la ficha del sector, situado dentro del sector, sin aprovechamiento tipo, y que según la memoria, es este suelo el destinado a parque público natural de cesión gratuita. Ello parece contradecirse con la clasificación propuesta en los planos para la totalidad del sector como suelo urbanizable y contabilizando como tal la superficie clasificada.

• Respecto del suelo forestal el Documento de Referencia indica que se deberá clasificar como suelo

no urbanizable de protección forestal y ecológica todo el suelo forestal del ámbito de la actuación incluido en el inventario forestal de la Comunidad Valenciana

• En cuanto a la afección de cauces se señala que en el documento se recogen los cauces y su

protección estableciendo esta en 20 m. desde el eje del cauce. Distancia que no se considera válida para todos los cauces y, por lo tanto, convendría realizar un estudio de cada uno estableciendo una franja de protección en la que se conserve como mínimo la vegetación de ribera, no permitiéndose la transformación a cultivo de los terrenos actualmente baldíos o destinados a usos forestales. Se permitirán las labores de limpieza y desbroce selectivos cuando exista riesgo para la seguridad de las personas o los bienes en caso de avenida.

• En las conclusiones respecto del sector Mas de Lluna se señala que no se ajusta al crecimiento de

ciudad compacta, se ubica colindante a una planta de tratamiento de purines financiada con fondos europeos y que actualmente se encuentra en funcionamiento. El sector incluye dentro de su ámbito suelo forestal que debe considerarse suelo no urbanizable protegido. Si bien se explica en la memoria que se destinará a parque público, no se indica si se trata de parque público natural, único uso que admitiría este tipo de suelo.

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• En el informe ambiental al concierto previo del plan general de 27 de novimebre de 2008 se indica respecto del sector Mas de Lluna que la cuestión relativa a la adecuación al modelo de ciudad compacta debe evaluarse por el órgano sustantivo.

Consideraciones ambientales El proceso de evaluación ambiental se ha visto dificultado por la tramitación simultánea de varias modificaciones al Plan General y la envergadura del Sector que han motivado la necesidad de revisar el Plan General de Vall d’Alba, así como la existencia de la planta de gestión de residuos ganaderos y la necesidad de informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar debido a las nuevas demandas de agua que el sector precisa. 1. Elementos que pueden verse afectados de forma importante por la actuación. La zona de suelo rural que se propone clasificar como suelo urbanizable y transformar por la urbanización es en su mayor parte terreno agrícola de cultivos de secano (almendro y olivo) existiendo otra zona de matorral mediterráneo, incluida en dentro del suelo clasificado como no urbanizable de Protección Ecológica y Paisajística. Su valor ecológico es grande pues protege el suelo de la erosión y es la bae para la recuperación del carrascal. Las especies dominantes son el Quercus coccifera, Pistacea lentiscus, Erica multiflora, Ulex parviflorus y Thymus vulgaris en el estrato arbustivo y Brachypodium retusum en el estrato arbóreo. Apenas se observa algún ejemplar aislado de carrasca. Los terrenos afectados por la reclasificación se ubican en una zona incluida en un amplio valle en el que se situan los núcleos de población más cercanos (Vall d’Alba, Benlloch, Cabes, etc.). El principal aspecto ambiental a considerar en esta zona junto a los terrenos forestales es la hidrología superficial, pues el sector limita al este con el Barranco del Metge con una vegetación propia de ribera. No existen en el sector considerado Montes de Utilidad Pública, ni montes gestionados por la Generalitat. En la zona afectada no existen espacios incluidos en la Red Natura 2000 (LICs o ZEPAs), ni microrreservas de Flora ni otros espacios naturales protegidos. Por último, tampoco está presente ninguna zona húmeda. No existe riesgo de inundabilidad según el PATRICOVA, la vulneración a la contaminación de los acuíferos es media, y no hay riesgo de deslizamiento en todo el sector de acuerdo con la cartografía temática, según indica el estudio de impacto ambiental. Del Estudio Previo Arqueológico y Etnológico y de los informe de la Consellería de Cultura se concluye que no existen bienes culturales que puedan verse afectados negativamente, si bien deben cumplirse la condiciones establecidas en dichos informes. No existe en el ámbito de la actuación afección a vía pecuaria.

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Por lo tanto las afecciones vendrán determinadas por el cambio de suelo agrícola a uso residencial, terciario o campo de golf, la posible afectación de este cambio al suelo forestal protegido que debe permanecer como tal y al barranco tanto en su función hídrica como de suelo contenedor de valores naturales y conector medioambiental. 2. Principales impactos que pueden producirse. Los principales impactos en la fase de construcción será la eliminación de la cubierta vegetal y los derivados de los movimientos de tierras, asimismo las parcelas limítrofes con el área de actuación podrán verse afectadas por el tránsito de maquinaria o la deposición temporal de tierras o escombros, polvo, etc., la pavimentación de las superficies urbanizadas y edificadas, los ruidos y las vibraciones, derrames o vertidos accidentales y emisión de gases de combustión. Los principales impacto en la fase de funcionamiento son el consumo de agua potable, la producción de aguas residuales, la producción de residuos sólidos urbanos, el aumento del tráfico rodado, de las emisiones acústicas, de la contaminación lumínica y de la actividad económica. 3. Análisis de los impactos. 3.1. Impacto sobre la Atmósfera: calidad del aire y ruido. Deberá estarse a lo establecido en el informe de la Dirección General para el Cambio Climático. 3.2. Impacto sobre el suelo, se producirán alteraciones derivadas por el cambio de uso, en este sentido se deben respetar los terrenos forestales y los suelos de afección del barranco en los términos indicados en el documento de referencia. 3.3 Impacto sobre los recursos hídricos, dada la necesidad de disponibilidad de agua para satisfacer el agua potable del sector y el agua de riego. En este sentido deberá estarse a lo indicado en el informe de la Confederación Hidrográfica del Júcar. 3.4. Impacto derivado de la emisión de aguas residuales urbanas. Al efecto está prevista la construcción de una EDAR en el sector. La construcción de la EDAR debe ser previa a la posibilidad de ocupar y utilizar las construcciones que se realicen en el sector. 3.5. Impacto derivado de la gestión de residuos urbanos. Sobre este particular se ha emitido certificado de la capacidad del Ayuntamiento para la gestión de estos residuos. 3.6 Impacto sobre la vegetación. Se eliminará parte de la cubierta vegetal en viales y zonas edificables. La mayoría del sector corresponde a cultivo de secano. También afectará la construcción del campo de golf por el cambio de vegetación y el uso de plaguicidas. Ahora bien, en la medida de lo posible en las zonas ajardinadas y en el campo de golf se emplearán especies autóctonas existentes en los terrenos en la actualidad. No se deberá afectar a la vegetación de la zona forestal y de la zona del barranco del Metge. 3.6. Impacto sobre la fauna. 3.7. Impacto sobre el paisaje. Se establecen en el estudio de paisaje específico al efecto, produciéndose un cambio importante en el paisaje de la zona por la amplitud de la actuación.

4. Medidas correctoras

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Las principales medidas correctoras contenidas en el estudio de impacto ambiental son de carácter genérico y las específicas se apoyan en el control y minimización de los impactos derivados de la ejecución del proyecto en fase de construcción y funcionamiento, siendo de aplicación todas y cada una de las medidas propuestas, que no entren en contradicción con la presente Declaración de Impacto Ambiental. 6. Conclusión Finalmente, el estudio de impacto ambiental identifica y valora la mayoría de los impactos derivados de la actuación urbanística propuesta considerando algunos negativos y otros positivos, si bien en conjunto el estudio concluye que el impacto de la actuación es positivo. Hay que tener en cuenta que el impacto se considera aceptable ambientalmente siempre que se adopten de medidas correctoras y se sigan los condicionantes derivados de la presente declaración de impacto ambiental. Consideraciones territoriales. Infraestructuras Debe destacarse la existencia de dos infraestructuras que tienen incidencia significativa en el sector:

1. La carretera CV‐156 El sector afecta a la carretera CV‐156, en este sentido debe atenderse a lo establecido en el informe emitido por la Oficina del Plan de Carreteras de la Conselleria competente en materia de infraestructuras respecto de la zona disponible de espacio libre y respecto del Estudio de Tráfico. Asimismo en dicho estudio debería incluirse el análisis y propuesta de movilidad dentro del sector y de este en relación con el resto del término municipal, tal y como se indicaba en el documento de referencia. 2. La instalación de gestión de residuos ganaderos. Esta instalación como se ha puesto de manifiesto en varias ocasiones a lo largo de la tramitación del expediente es incompatible con los usos que se pretenden implantar en el sector. Por lo tanto una de las condiciones para el desarrollo del sector es el desmantelamiento previo de dichas instalaciones. A la hora de realizar este desmantelamiento hay que tener en cuenta que existen muchas instalaciones ganaderas en la zona que en la actualidad gestionan sus residuos en esta planta y que la viabilidad de dichas granjas esta unida a la correcta gestión de los residuos ganaderos. Por ello el desmantelamiento de la planta debe ir acompañado de una solución al tratamiento de los residuos que en la actualidad se gestionan en la misma. En este sentido no se podrán iniciar las obras de urbanización ni la ejecución del programa hasta que no se haya desmantelado la citada planta de gestión de residuos ganaderos y se haya dado solución a la gestión de los residuos actualmente tratados en ella.

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Modelo Territorial

En el documento de referencia, y en los informes del Área de Planificación Territorial y del Litoral se considera necesaria la justificación de este nuevo sector desde un doble punto de vista. Por una parte el suelo urbanizable residencial que se clasifica en relación con los límites de clasificación de suelo derivados del ROGTU, y por otra su ubicación alejada de las áreas urbanas preexistentes desviándose del modelo de ciudad compacta. Por una parte, respecto del límite de crecimiento se aduce por la parte promotora del plan que los umbrales del ROGTU en los que se establecían dichos límites han sido derogados por la Ley 12/2010 de la propia Generalitat Valenciana y por lo tanto dichos límites no pueden operar en la resolución de hoy en día, del mismo modo consideran que no es de aplicación al ETCV por las fechas de inicio de tramitación del Plan y de sus diversas fases de información pública, atendiendo en este sentido a la disposición transitoria cuarta de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje. Por ello podría considerarse superada esta circunstancia, teniendo en cuenta el pronunciamiento favorable respecto de este sector contenido en el acuerdo por el que se supera el concierto previo del Plan General. En segundo lugar, en lo relativo al modelo de ciudad compacta y la implantación del sector alejada de núcleos urbanos existentes, se indica por la parte promotora que este es un criterio general a seguir, pero no se trata de un imperativo, de una regla taxativa que en siempre y en todo caso debe cumplirse. Por ello, atendiendo a la posibilidad abierta por la legislación se acogen a esta implantación. Lo cierto es que la propia ETCV prevé la posibilidad excepcional de nuevas piezas urbanas en el territorio como en el supuesto que nos ocupa, teniendo en cuenta que se trata precisamente de una excepción y que, por lo tanto, no pueden proliferar en el territorio. Es cierto, por lo tanto, que lo alegado es así, pero por ese motivo, es decir, el carácter excepcional de este tipo de actuaciones no compactas que suponen nuevas piezas urbanas en el territorio, queda limitada, por no decir eliminada, la posibilidad de otros desarrollos de las mismas características que se prevén en el Plan General en tramitación. El sector Mas de Lluna agota las posibilidades de nuevos crecimientos separados de ámbitos urbanos existentes. En este caso, la existencia del campo de golf, la dimensión de la actuación, la no existencia de otra actuación similar en el entorno, el momento en que se inició la tramitación, la inexistencia de informes desfavorables sobre el particular o de elementos de especial relevancia en el entorno se sector, pueden hacer viable la propuesta realizada. Consideraciones jurídicas 1 En fecha 30 de abril de 2.006 entró en vigor la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluación de los

efectos de determinados Planes y Programas en el medio ambiente (en adelante LEAE).

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2 En fecha 15 de noviembre de 2006 se recibe en el Área de Evaluación Ambiental el Plan Parcial del Sector “Mas de Lluna”, en Vall d’Alba, junto con un estudio de impacto ambiental, a fin de que se emita la DIA, de conformidad con la Ley 2/1989, de 3 de marzo, de la Generalitat Valenciana de impacto ambiental, habiéndose realizado durante el procedimiento de evaluación de impacto ambiental las actuaciones requeridas por la legislación. Asimismo en fecha 21 de febrero de 2008, se presenta el documento de Concierto Previo del Plan General de Vall d’Alba que incluye el sector que nos ocupa, que ha seguido la tramitación de la Ley 6/2009, tanto con la emisión de un informe medioambiental con la consideración de documento de referencia, que debía ser tenido en cuenta en todos los sectores a desarrollar independientemente del Plan General, como la elaboración de un informe de sostenibilidad ambiental, estando pendiente en la actualidad de la emisión de la memoria ambiental. El avanzado estado de los trámites descritos, el contenido de los documentos de ordenación urbanística y medioambientales y las garantías de procedimiento satisfechas durante la tramitación hace inviable, a juicio de este órgano de Evaluación Ambiental, la iniciación del proceso de evaluación ambiental de la LEAE, para este sector de Vall d’Alba, estimándose congruente esta conclusión con los principios de eficacia (también en su vertiente económica) y de seguridad jurídica. (Art. 103.1 de la CE y art. 3 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y de Procedimiento Administrativo Común). Por todo lo anterior, y actuando conforme al principio de eficacia procedimental y al criterio de eficiencia establecidos en el art. 3 de la Ley 30/92, se resuelve concluir el procedimiento ambiental iniciado conforme a Ley 2/1989, de 3 de marzo, de impacto ambiental.

3 El proyecto examinado constituye uno de los supuestos fácticos en los que resulta preceptiva la

formulación de una declaración de impacto ambiental, previa a la resolución administrativa que se adopte para la aprobación definitiva de aquél, según se desprende del artículo 5º de la Ley de Impacto Ambiental y concordantes de su Reglamento, Anexo I, apartado 8.g del Decreto 162/1990, de 15 de octubre.

4 En el expediente se han observado los trámites previstos en el Decreto 162/1990, de 15 de octubre,

del Consell de la Generalitat Valenciana, por el que se aprueba el Reglamento de Impacto Ambiental, en la Ley 2/1989, de 3 de marzo, de la Generalitat Valenciana y en las demás disposiciones que le son de aplicación.

5 El artículo 16 del Decreto 112/2011, de 2 de septiembre, del Consell, por el que se aprueba el

Reglamento Orgánico y Funcional de la Consellería de Infraestructuras, Territorio y Medio Ambiente, atribuye a la Dirección General de Evaluación Ambiental y Territorial la competencia sobre evaluación ambiental estratégica y de proyectos, que se desarrollen en el territorio de la Comunitat Valenciana.

Por todo lo anterior, en uso de las facultades que tengo legalmente atribuidas, emito la siguiente:

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DECLARACIÓN DE IMPACTO AMBIENTAL PRIMERO

Se estima aceptable, a los efectos ambientales y sin perjuicio de la previa obtención de las autorizaciones sectoriales que le sean de aplicación, el Plan Parcial Sector “mas de Lluna”, en el término municipal de Vall d’Alba, promovido por el Ayuntamiento de Vall d’Alba, siempre y cuando se desarrolle de acuerdo con lo establecido en la documentación presentada, con los condicionantes establecidos en el apartado segundo. SEGUNDO 1 En el ámbito ocupado por el sector existe suelo forestal y suelo protegido por el planeamiento

vigente, deben quedar fuera del sector todos los terrenos que tengan cualquiera de las condiciones referidas, que sea suelo forestal o que se trate de suelo protegido por el planeamiento vigente. Esta condicionante no impide que estos terrenos se delimiten como parque público natural adscrito al sector a los efectos de la cesión prevista en el artículo 13.6 de la Ley de Ordenación del Territorio y Protección del Paisaje.

2 El sector limita por el este con el barranco del Metge. El dominio Público Hidráulico esta clasificado como suelo no urbanizable protegido, pero además, con independencia del tratamiento urbanístico que se le, debe conservarse como mínimo la vegetación de ribera, no permitiéndose la transformación de los terrenos actualmente baldíos o destinados a usos forestales, aunque estos terrenos se extiendan más allá de los 20 metros previstos en el planeamiento urbanístico vigente. Se permitirán las labores de limpieza y desbroce selectivos cuando exista riesgo para la seguridad de las personas o los bienes en caso de avenida.

3 La ordenación pormenorizada del sector procurará desplazar las áreas edificables hacia áreas de

menor exposición visual, y hacia el sureste, separándose, en la medida de lo posible, de los suelos forestales, del barranco del Metge y de la CV‐156 y procurando un diseño del campo golf de forma compatible con estos espacios. Asimismo la actuación se adaptará en lo posible a la morfología topográfica, y prescindirá de tipologías propias de suelos urbanos, en particular la Edificación Abierta en Altura.

4 Los terrenos protegidos incluidos como parque público natural, los incluidos en el PQL y los terrenos

de dominio público hidráulico, así como los que albergan vegetación de ribera, deberán incluirse en la Infraestructura Verde.

5 Antes de la aprobación del plan parcial y/o el proyecto de urbanización debe obtenerse informe

favorable sobre el Estudio Acústico y deberá incorporarse las medidas de impacto acústico necesarias para cumplir con los objetivos de calidad acústica de la legislación sectorial. El Estudio Acústico deberá incluir el análisis de la afección por la presencia próxima del aeropuerto de Castellón.

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6 La construcción de la EDAR debe ser previa a la posibilidad de ocupar las construcciones que se realicen en el sector.

7 En la medida de lo posible en las zonas ajardinadas y en el campo de golf se emplearán especies

autóctonas similares a las existentes en la unidad de paisaje. En los aparcamientos y zonas ajardinadas se deberán emplear pavimentos permeables. No se deberá afectar a la vegetación de la zona forestal y de la zona del barranco del Metge.

8 Para el desarrollo del sector es imprescindible el desmantelamiento previo y a costa de las

actuaciones del sector de las instalaciones de gestión de residuos ganaderos existente en terrenos lindantes al sector. A la hora de realizar este desmantelamiento hay que tener en cuenta que existen muchas instalaciones ganaderas en la zona que en la actualidad gestionan sus residuos en esta planta y que la viabilidad de dichas granjas esta unida a la correcta gestión de los residuos ganaderos. Por ello el desmantelamiento de la planta debe ir acompañado de una solución al tratamiento de los residuos que en la actualidad se gestionan en la misma. En este sentido no se podrán iniciar las obras de urbanización ni la ejecución del programa hasta que no se haya desmantelado la citada planta de gestión de residuos ganaderos.

9 Se obtendrá el informe de favorable de Oficina del Plan de Carreteras de la conselleria competente en materia de Infraestructuras, acompañando el estudio de tráfico y un estudio con propuestas de movilidad sostenible dentro del sector y entre el sector y los ámbitos urbanos existentes.

TERCERO

Se notifica a las partes interesadas que contra la presente resolución, por no ser un acto definitivo en vía administrativa no cabe recurso alguno, lo cual no es inconveniente para que puedan utilizarse los medios que en defensa de su derecho e intereses estimen pertinentes. CUARTO La presente declaración de impacto ambiental se publicará en el Diario Oficial de la Comunitat Valenciana de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 28 del Decreto 162/1990, de 15 de octubre, del Consell de la Generalitat Valenciana, por el que se aprueba el Reglamento para la ejecución de la Ley 2/1989, de 3 de marzo, de Impacto Ambiental.

Valencia, 10 de febrero de 2012

El Director General de

Evaluación Ambiental y Territorial

Juan Giner Corell



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Fdo. Fdo.

Christian Fabregat Beltrán. Ignacio Rubio Serra. Abogado Abogado

Fdo. Fdo.

Mar Nadal Febrer. Arquitecta Samuel Marca Doménech. Ingeniero

Vall d’Alba, Abril de 2012.

PLAN PARCIAL MEJORA GOLF 16.04

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