Políticas de Fundación, Crecimiento, Conservación y Mejoramiento Urbano

Políticas de Fundación, Crecimiento, Conservación y Mejoramiento Urbano

Fundación de Centros de PoblaciónCaracterísticas:

Toda área ocupada por las instalaciones necesarias para su vida urbana, o bien, áreas que se reserven para su expansión futura; las constituidas por elementos naturales que cumplen una función de preservación de sus condiciones ecológicas; y las que se dediquen a la fundación del mismo.

En un Centro de Población, el Gobierno Municipal está obligado a promover o realizar las obras de infraestructura básica y de equipamiento, así como administrar servicios públicos.

Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León / Título OctavoArt. 188

Acciones de Crecimiento Urbano

Toda acción urbana que genere la transformación de suelo rural o urbano, cambios en la utilización de áreas o predios, y acciones de urbanización, construcción y edificación que se realicen en el Estado.


-El fraccionamiento del suelo;-Fraccionamiento, urbanización del suelo y construcción de viviendas o conjunto habitacional;-Construcción de viviendas;-Construcción de edificios industriales y similares;-Construcción de edificios comerciales y de servicios;-Construcción de equipamiento urbano;-Construcción de vías públicas y obras complementarias;-Construcción de infraestructura y obras complementarias;-Subdivisiones, recodificaciones, parcelaciones y fusiones de lotes o predios ubicados dentro de las áreas urbanas y de reserva para el crecimiento urbano; y-Usos del suelo urbano con o sin construcciones.

Requisitos

La ejecución de las acciones urbanas, además de estar sujetas la obtención de licencia o autorización correspondiente del municipio y cumplir con el pago de los derechos, se deberá:

- Ceder, en su caso, al municipio las áreas que establece la LDUENL según el tipo de acción urbana de que se trate;

- Ejecutar la construcción, habilitación y dotación de la infraestructura y equipamiento en las áreas de que se trate, así como de las adecuaciones en la infraestructura y redes de servicios públicos primarios que requieran para su adecuado funcionamiento.

En caso de que se requiera una evaluación de impacto urbano regional conforma a las características del predio o inmueble, se deberá contar adicionalmente con la autorización respectiva.

Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León / Título OctavoArt. 192 - 194

La LDUENL establece que no se autorizarán fraccionamientos urbanos fuera de centros de población o en zonas que no cuenten con un plan o programa de desarrollo urbano que los permita.

Fraccionamiento y Urbanización del Suelo


Clasificación de Fraccionamientos conforme a la LDUNL:

- Fraccionamientos habitacionales de urbanización inmediata;- Fraccionamientos habitacionales de urbanización progresiva;- Fraccionamientos comerciales y de servicios; - Fraccionamientos o parques Industriales;- Fraccionamientos funerarios o cementerios;- Fraccionamientos campestres;- Fraccionamientos recreativos;- Fraccionamientos turísticos; y - Fraccionamientos agropecuarios.

Además de cumplir con lo dispuesto en los planes o programas de desarrollo urbano, asentamientos humanos u ordenamiento territorial aplicables, los fraccionamientos y la urbanización del suelo deberán cumplir con las disposiciones de carácter general que expida la autoridad municipal correspondiente.



Disposiciones Generales

Quienes lleven a cabo fraccionamientos habitacionales de urbanización inmediata, de urbanización progresiva; comerciales y de servicios; parques industriales, o destinados a cementerios, están obligados a:

Llevar a cabo obras de:-Red de distribución de agua potable, drenaje sanitario, descargas domiciliarias, manejo integral de aguas pluviales, etc.-Red de distribución de energía eléctrica, alumbrado público*, etc.-Nomenclatura, señalización vial y mobiliario urbano; -Guarniciones y banquetas de concreto conforme a las especificaciones de los municipios;-Habilitación de las vías públicas con pavimentos, conforme a normatividad aplicable;-Red general de gas para consumo doméstico;-Obras de infraestructura troncal de servicios básicos, y previsiones necesarias para facilitar el acceso, circulación y uso de espacios e instalaciones para personas con capacidades diferentes;-La habilitación y equipamiento de áreas verdes o recreativas, camellones, y banquetas de concreto, y;-Redes generales subterráneas de telefonía y televisión por cable.

Lo anterior conforme al proyecto ejecutivo y calendarización de obra acordado con la Autoridad Municipal que corresponda, sin exceder de dos años a partir de la fecha de autorización, con posibilidad de prórroga.



Quienes lleven a cabo fraccionamientos campestres, recreativos, turísticos, o con característica de fraccionamiento agropecuario, estarán obligados a:

Llevar a cabo obras de:-Red de abastecimiento de agua potable y de suministro autónomos;-Drenaje sanitario, mediante empleo de fosas sépticas o red general con planta de tratamiento;-Red de energía eléctrica para uso domiciliario;-Red de alumbrado público de seguridad;-Vialidad con terracería nivelada y compactada, empedradas o pavimentadas, etc., y;-Nomenclatura y señalamiento vial, conforme a las características del fraccionamiento.

Disposiciones Generales

Cesión de superficie a Municipios


Acciones de crecimiento urbano

Todo aquel que lleve a cabo cualquiera de las acciones de crecimiento urbano deberá ceder a título gratuito al municipio sin condición, reserva o limitación alguna para destinos y equipamiento urbano público.

TIPO DE FRACCIONAMIENTO

PORCENTAJE A CEDER

Urbanización Inmediata/Progresiva 17% del área vendible ó 22mts2 por vivienda

USO Y/O DESTINO

60% a jardines/parques y 40% para equipamiento*

Comerciales y De Servicios 7% del área vendible Jardines, plazas, parques y similares

* En fraccionamientos habitacionales de urbanización inmediata de más de 50 lotes, las áreas de cesión en ningún caso deberán ser polígonos de terreno menores a los 1,000 mts.2

Parques Industriales 7% del área vendibleÁreas verdes y deportivas dentro de fraccionamiento

Campestres, Agropecuarios, Recreativos y Turísticos

17% del área vendible Jardines, parques, áreas recreativas, y similares

Conjuntos Urbanos habitacionales 17% del área vendible ó 22mts2 por vivienda

60% a jardines/parques y 40% para equipamiento


Todo aquel que lleve a cabo cualquiera de las acciones de crecimiento urbano deberá ceder a título gratuito al municipio sin condición, reserva o limitación alguna para destinos y equipamiento urbano público.

TIPO DE FRACCIONAMIENTO

PORCENTAJE A CEDER

Conjuntos Urbanos no habitacionales

7% del área que resulte de restar a la superficie total del polígono a desarrollar, el área de las vialidades públicas y privadas, y áreas de afectación;

Funerario o Cementerio15% del área total del predio a

desarrollar

Subdivisiones en predios que no forman parte de fraccionamiento autorizado

17% de la superficie total del predio cuando se trate de subdivisiones de predios de 5,000 mts.2 o más de superficie.*

Usos Complementarios No Habitacionales

* Tratándose de predios menores a 5,000 mts.2, si el área no es adecuada a las funciones públicas del Municipio se podrá hacer la cesión o el pago correspondiente en cuyo caso se tomará como base el valor comercial del predio que expida la Secretaría de Finanzas y Tesorería General del Estado, y tendrá una vigencia de 3 meses.

7% del área vendible

Cesión de superficie a MunicipiosAcciones de crecimiento urbano


Para nuevas edificaciones en terrenos no comprendidos en fraccionamiento autorizado

TIPO DE PREDIO PORCENTAJE A CEDER

Habitacionales

No Habitacionales

Las cesiones comprendidas en este apartado deberán ser destinadas para la formación de áreas verdes, equipamiento urbano público y reservas territoriales, para el caso de pago en efectivo, éste deberá ser destinado a

la adquisición de áreas verdes.

* En el caso de habitación unifamiliar o que la cesión del área no sea mayor de 300 mts.2, podrá hacerse la cesión o el pago correspondiente.

17% del área vendible ó 22mts2 por vivienda*

Cede o paga el 7% del área vendible

Cesión de superficie a Municipios

FRACCIONAMIENTOS


Algunos cambios en normas básicas

- Frente de lotes: mín. 7mts. ;- Para vivienda unifamiliar: dimensión mín. 98mts.2;- Nuevas especificaciones para lotes de vivienda multifamiliar dúplex vertical y horizontal;- Solo podrán ubicarse en zonas urbanas o de reserva para el crecimiento urbano;- Nuevas disposiciones en lo referente a la habilitación, equipamiento y arbolado de áreas verdes o recreativas.Obligaciones de Fraccionador:- Se agrega la obligación de instalación de redes generales para telefonía y televisión por cable subterráneas.

Ley de Desarrollo Urbano del Estado de Nuevo León

Ley de Ordenamiento Territorial de los Asentamientos Humanos y Desarrollo

Urbano del Estado de Nuevo León

- Frente de lotes tenía un mín. de 6mts.;- Para vivienda unifamiliar, la superficie era propuesta por solicitantes en congruencia a densidades previstas en planes de desarrollo urbano;

Obligaciones de Fraccionador:- En lo que respecta a la construcción de obras de urbanización, la habilitación, equipamiento y arbolado de áreas verdes o recreativas, camellones, y banquetas de concreto, los lineamientos eran establecidos por la autoridad municipal.

FRACCIONAMIENTOS



- Se establece que son promovidos por el Estado, o Municipios;- Establece un mínimo de frente para cada lote de 7mts.;- Para vivienda unifamiliar: dimensión mín. 98mts.2;-Se condiciona su ocupación en cuanto al trazo y nivelación de vialidades, alineamiento de predios, y contar con servicios públicos.




- Establecía que el Estado era quien podía fomentar o impulsar el desarrollo de estos fracc.;- No establecía dimensión mínima para vivienda unifamiliar.

FRACCIONAMIENTOS



- Se establece un ancho mínimo de las vías públicas de 18 mts.;- Se establece como obligatorio ejecutar obras de urbanización.




- Se establecía un ancho mínimo de vías públicas de 15 ms.

- Se limitaban las obras de urbanización.- En la ejecución de obras de urbanización, se adhiere como obligación la instalación de redes generales para telefonía y televisión por cable, subterráneas.

FRACCIONAMIENTOS



- Amplía el concepto de franja perimetral al especificar que deberá estar libre de fosas, y pueda ser vía vehicular, peatonal o área verde;- Se establecen disposiciones en cuanto a la ubicación de crematorios y obras complementarias;




- Limita el concepto de franja perimetral.

* Se solicita otorgamiento de concesión por tratarse de un servicio público cuya prestación compete a los municipios, cumpliendo con las disposiciones de la Ley General de Salud, Ley Estatal de Salud, y sus Reglamentos.

- Establece el destino de la construcción como vivienda unifamiliar y sus obras complementarias;- Establece densidad máxima de viviendas y lotes sujetas a las pendientes de los predios.- Establece un mínimo de ancho en vías públicas de 10mts.

- Establecía funciones predominantes de usos rústicos o agropecuarios;- La densidad de viviendas se sujetaba a lo que determinaba el plan municipal de desarrollo urbano;- Establecía un mínimo de ancho en vías públicas de 12mts.

FRACCIONAMIENTOS



- Son factibles de autorización para satisfacer la demanda de inmuebles destinados a la realización de actividades comerciales y de servicios relacionados con la recreación y el disfrute del tiempo libre;- Establece un mínimo de frente en cada lote en 50 ms., y una superficie mínima de 5,000mts.2 ;- Establece un ancho de vías públicas en 13mts.- Establece un aprovechamiento predominante.





FRACCIONAMIENTOS



- Especifica que son aquellos destinados para la realización de actividades agrícolas y pecuarias como: huertos, invernaderos, cultivos productivos o de autoconsumo, granjas avícolas, granjas apícolas, granjas piscícolas, establos para ganado mayor y menor, y otros similares.- Establece un mínimo de frente en lotes de 100mts., o 50mts., y una superficie mínima de 10,000mts.2 - Establece un ancho de vialidades internas tendrán como mínimo de 12mts.; - Igualmente establece un tipo de aprovechamiento predominante.





FRACCIONAMIENTOS



- La LDUNL los define como una modalidad de aprovechamiento inmobiliario consistente en una o varias construcciones dentro de un terreno con diversidad de locales y usos, sin vías públicas en su interior, y no necesariamente deben estar sujetas al régimen de propiedad en condominio. La modalidad que no sujeta al régimen de propiedad en condominio aplica únicamente cuando exista un solo propietario del Conjunto Urbano;- Establece la delimitación física del terreno mediante bardas, rejas o con la propia edificación;- Hace referencia de los conjuntos del tipo habitacional, que deberán realizarse simultáneamente a las obras de urbanización, el fraccionamiento del terreno y las edificaciones de vivienda unifamiliar y multifamiliar.




- Generalizaba las acciones de crecimiento y las sujetaba al régimen de propiedad en condominio, del tipo horizontal, vertical o mixto.

Fusiones, Subdivisiones, Relotificaciones y Parcelaciones de Terrenos

Antecedente

En relación a la abrogada ley, anteriormente se establecía que: Toda acción de crecimiento urbano en áreas y predios que genere la transformación de suelo rural y urbano; las fusiones, subdivisiones, relotificaciones, parcelaciones y fraccionamientos de terrenos para el asentamiento humano; los cambios en la utilización de éstos; así como todas las acciones de urbanización y edificación que se realicen en la entidad, quedan sujetas a las disposiciones de la presente Ley.

Como hemos manifestado a lo largo de nuestra presentación, llevaremos a cabo un análisis de la Ley desde un punto de vista crítico, ya que la nueva Ley de Desarrollo Urbano se publicó en 2009, por lo que es menester su comparación.

SUBDIVISIÓN

- Los predios no podrán ser mayores de 5 y tener frente a la vía pública;- Fuera de fraccionamientos autorizados deberán ceder al municipio el área municipal correspondiente;- Deben de contener las adecuaciones de infraestructura para si aprobación las cuales son a cargo del promovente; - En las zonas urbanizadas no se autorizara cuando esta de cómo resultado lotes con superficie menor al lote promedio del área inmediata, con excepción a la zonificación aprobada y el estudio de infraestructura y densidad.




- Constituía las normas básicas para la subdivisión: En las zonas urbanizadas, los predios no podrán subdividirse en lotes menores al promedio del área inmediata, con excepción de que la zonificación aprobada, la infraestructura del área y el equilibrio de la densidad de población prevista, lo permitan; y, que los predios sólo podrán subdividirse si los lotes resultantes cuentan con acceso a una vía pública.

RELOTIFICACIÓN

- Deben tener frente a la vía publica;- No se autorizará cuando el lote quede con una superficie menor al lote promedio del fraccionamiento del cual corresponda;- Deben tener las adecuaciones de infraestructura y redes de servicios públicos;- Cuando de éste movimiento se incrementen los lotes o viviendas originalmente autorizados será necesaria aumentar el área municipal .




- Cuando la relotificación, o la subdivisión incremente el número de lotes, solamente se autorizará si se cumplen las previsiones y normas de zonificación y se efectúen a costa del promovente las adecuaciones en las infraestructuras o redes de servicios públicos;- Cuando el lote sujeto a subdivisión o relotificación se encuentre dentro de un fraccionamiento previamente autorizado no se exigirán nuevas cesiones de áreas para equipamientos y fines públicos establecidos en la Ley.

PARCELACIÓN

- Quedan exentos de la cesión del área municipal; - Debe de efectuar sus adecuaciones en la infraestructura en función de sus lotes; - Los predios resultantes deberán tener de frente a la vía publica, y se le dará tratamiento de fraccionamiento campestre; - No tendrán limites de porciones, con la condición de que la porción resultante sea mínima a cien mil metros cuadrados y incluirán servidumbres de paso.




- Generalizaba rústica y urbana; - Los predios se podrán parcelar sin límite de porciones con la condición de que cada fracción resultante tenga una superficie mínima de 100,000mts.2 y en su caso podrán incluir servidumbres de paso; - La parcelación de los lotes que resulten conforme a la fracción I, sólo se podrán dividir en 5 porciones de las cuales ninguna podrá ser menor a los 20,000mts.2 y sin que se lleve a cabo la apertura de vía pública; - Los predios que no sean resultantes del supuesto establecido en la fracción I podrán parcelarse siempre y cuando cumplan con lo previsto en los planes o programas de desarrollo urbano, asentamientos humanos y ordenamiento territorial sujetándose al límite de 5 porciones y que no se lleve a cabo la apertura de vía pública.

Construcciones

Las construcciones o edificaciones se clasifican en; obras nuevas, de remodelación o ampliación, Obras para la conservación de construcciones, Obras para la seguridad y sanidad de los predios.

En cuanto a la comparativa de la Ley de Asentamientos y la de Desarrollo Urbano en cuanto a las construcciones ha variado mucho a la fecha, éstas se seguirán sujetando a la ley de los reglamentos municipales, a los planes de desarrollo y zonificación, respetar los alineamientos de las vías publicas, pagar los derechos o cuotas de incorporación de servicios públicos, etc.(Artículo 228)

El ayuntamiento podrá declarar en zonas deterioradas física o funcionalmente éstos dedicados al mejoramiento de su ubicación, infraestructura esto con el fin de lograr el aprovechamiento de su ubicación infraestructura esto con el fin de integrarlas al desarrollo urbano en beneficio de los habitantes.

Se consideran zonas sujetas a mejoramiento los sitios y edificaciones que representen para la comunidad un significado histórico, artístico, arquitectónico y/o cultural.Las zonas e inmuebles con valor cultural estarán constituidos por:-Inmuebles vinculados a la historia local o Nacional; - Inmuebles que tengan un valor arquitectónico representativo para la ciudad;- Plazas, parques y calles que por su carácter y contenido o histórico o tradicional representan un valor cultural para la ciudad; y - Zonas arqueológicas y poblados típicos.

En estas zonas se podrán desarrollar las siguientes: habilitación, Rehabilitación Renovación y Restauración.

Acciones de Conservación y Mejoramiento

Imagen urbana de los centros de población deberán observar lo siguiente:-Ser armónicas y compatibles con estilos integrándolas al entorno cuidando el barrio, o conjunto urbano que sea característico de esa zona; - Se protegerán los elementos naturales característicos del centro de población; - Se promoverá la creación de parques, forestación y espacios públicos para que mejoren la imagen urbana y el ambiente en esa zona; -Se vigilará que no obstruya paisajes naturales, y; - Los propietarios tendrán la obligación de conservar el entorno a su alrededor.

La dependencia estatal y los municipios proveerán la imagen urbana a los centros de población, esto con el fin de coadyuvar a la adecuada conservación mantenimiento y preservación del espacio.

I.- Cuidar la calidad visual, para garantizar que la estructura urbana y sus elementos sean armónicos y congruentes entre sí, en términos de diseño, color y volumetría;

II.- Generar la apropiación del espacio urbano vecinal, estableciendo criterios, normas y regulacionesde diseño urbano y de construcción de todo elemento sobre la vía pública;

III.- Las regulaciones en materia de imagen urbana que se expidan, deberán garantizar la protección y seguridad de las personas y sus bienes;

IV.- La calidad visual, para garantizar que la estructura urbana y sus elementos sean armónicos y congruentes entre sí, en términos de diseño, color y volumetría, entre otros; y

V.- La eficiencia, funcionalidad y seguridad, consistente en que los criterios, normas y regulacionesen materia de imagen y diseño urbanos, deberán tender a generar la apropiación y reconocimientovecinal y ciudadano de su espacio.

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