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PonenciaCRITERIOS URBANISTICOS

EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

II JORNADAS DE EDUCACION DE SOITAVEMERIDA- JULIO 1999

Preparado por:Urbanista Angela Yi

Soitave Nº 263

CRITERIOS URBANISTICOS EN LA VALORACION DE LOCALES COMERCIALES

OBJETO DEL AVALUO:CENTRO COMERCIAL DE CATEGORIA VECINAL, LOCALIZADO EN URBANIZACION AL SUR ESTE DEL AREA METROPOLITANA DE CARACAS.

METODOSVALUATORIOSEMPLEADOS

MERCADO

COSTO

INGRESOS


LIMITACIONES

UN SOLO PROPIETARIO

INMUEBLE ARRENDADO

NO EXISTEN REFERENCIALES COMPARABLES EN EL CONTEXTO INMEDIATO

FUENTESDE

INFORMACION

OPERACIONES COMPRA-VENTA REGISTRADAS EN OFICINAS SUBALTERNAS

COSTO DE CONSTRUCCION

OFERTAS DE VENTAS Y ALQUILERES


LIMITACIONES DE REFERENCIALESEN EL CONTEXTO INMEDIATO

SE AMPLIA LA MUESTRA A TODA ELAREA METROPOLITANA DE CARACAS

SE CLASIFICA LA MUESTRA APLICANDOCRITERIOS URBANISTICOS BASADOS EN EL

COMPORTAMIENTO DE LA ACTIVIDAD COMERCIAL


* LA MAYOR O MENOR INTENSIDAD DEL USO COMERCIAL DEPENDERA DE LA CONCENTRACION DE ACTIVIDADES QUE GENERE ALTOS FLUJOS DE VISITANTES.

* LA CAPACIDAD DEL COMERCIO PARA ATRAER POTENCIALES CLIENTES DEPENDERA DE:

PREMISAS:

CATEGORIALOCALIZACION


CLASIFICACION POR CATEGORIADEPENDERA DEL RADIO DE ACCION DENTRO DE SU CONTEXTO URBANO, ES DECIR, EL AMBITO DE DONDE PUEDAN PROVENIR SUS POTENCIALES CLIENTES.

TRESCATEGORIAS

COMERCIO LOCAL-VECINAL

COMERCIO COMUNAL

COMERCIO METROPOLITANO


MINIMO RADIO DE ACCION (AREAS RESIDENCIALES INMEDIATAS)

ABARCA UN VECINDARIO O URBANIZACION

ASOCIADO A COMPRAS DIARIAS

EJEM: ABASTOS, SUPERMERCADOS, FARMACIAS, LAVANDERIAS, PANADERIAS, ETC.

COMERCIOLOCAL-VECINAL


RADIO DE ACCION DE VARIOS VECINDARIOS O URBANIZACIONES

ASOCIADO A COMPRAS MENOS FRECUENTES QUE LA CATEGORIA VECINAL

EJEM.: LIBRERIAS, VENTA DE REGALOS, QUINCALLERIAS, VENTA DE ROPA Y ZAPATOS, RESTAURANTES, ETC.

COMERCIOCOMUNAL


MAXIMO RADIO DE ACCION(TODA LA CIUDAD)

ASOCIADO A COMPRAS ESPECIALIZADAS Y ESPORADICAS

EJEM.: MUEBLERIAS, JOYERIAS, ARTEFACTOS ELECTRICOS, EQUIPOS ELECTRONICOS, ETC.

COMERCIOMETROPOLITANO

LAS CATEGORIAS ANTERIORES NO SON EXCLUSIVAS NI EXCLUYENTES.


CLASIFICACION POR LOCALIZACION

VS.

EN CENTRO COMERCIAL

CONDICIONES DE AMENIDAD Y

ACCESIBILIDAD

ECONOMIAS DEAGLOMERACION

LAS PERSONASTIENEN UN FINPREDETERMINADOQUE ES IR A COMPRAR.

AISLADO +SE GENERAN LASCONDICIONES PARAINCITAR QUE LAS PERSONAS COMPREN


CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES

SEGUN CATEGORIA

COMERCIO VECINAL 1

COMERCIO COMUNAL 2

COMERCIO METROPOLITANO 3

EN CENTRO COMERCIALO BOULEVARD 1

AISLADO 0

SEGUN LOCALIZACION


CLASIFICACION DE LOS REFERENCIALES

SE OBSERVA QUE EN EL CASO DE LOCALES COMERCIALES DEL AMBITO VECINAL Y COMUNAL, LA UBICACION POR URBANIZACION NO REPRESENTA UN FACTOR DETERMINANTE EN LOS PRECIOS UNITARIOS

SEGÚNURBANIZACION


ANALISIS DE REGRESION

AREA

PRECIOUNITARIO

FECHA

CATEGORIA

LOCALIZACION

Operaciones de compra-venta: R2 ajustado = 71,01% F = 81,21

Datos de oferta: R2 ajustado = 76,14% F = 44,61


SINTESIS DE LOS VALORES OBTENIDOS

METODO RESULTADO DEVALOR (Bs)

RESULTADO DEVALOR ($)

DESVIACION CONRESPECTO ALPROMEDIO (%)

Mercado 4,950,930,479 9,100,975 4.03%Costo 4,801,018,936 8,825,402 0.88%Renta 4,525,894,447 8,319,659 -4.90%

PROMEDIO 4,759,281,287.33 8,748,678.84DESVIACION

ESTANDAR (%)4.53%


CONSIDERACIONES FINALES

* CRITERIOS APLICADOS EN EL AMC

* CONDOMINIO O GERENCIA DEL CENTRO COMERCIAL

* MAYOR ANALISIS DEL COMPORTAMIENTO COMERCIAL


MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION...

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