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IX JORNADAS. CGPJ-CSCAE. Zaragoza

ABELARDO YÁÑEZ GESTOSO. Arquitecto 1

PONENCIA

Ley de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

La aplicación del CTE en la Rehabilitación. Seguridad, accesibilidad, habitabilidad y eficiencia energética, paradigmas de la rehabilitación urbana y de la renovación del parque edificado.

El deber de conservación de los edificios.

La gestión eficiente de los edificios. Responsabilidad del facility management.

Utilización del libro del edificio como herramienta de gestión y de garantía.

Abelardo Yañez, arquitecto, Presidente de la AAPF de Murcia.



Soy de los peritos que colocan las conclusiones al principio del dictamen, así, desde el principio, ya sabe el lector en qué voy a concluir. El mantenimiento de los edificios queda en manos de los propietarios, y lo que propondré finalmente es una modificación de la Ley de Propiedad Horizontal para que se inserte en los órganos directivos, de modo no obligatorio, la figura del arquitecto conservador, de modo similar a la del administrador. Y digo arquitecto conservador, porque es el profesional formado con una visión global del edificio. Ya vendrá D. Luis con la rebaja. Para llegar a ese final haré un repaso de nuestra reciente historia, con especial énfasis en varias leyes, de las que traeré a colación sus preámbulos. Me gusta leer los preámbulos porque nos hacen ver cuál es el momento histórico y las razones que dan a luz a las leyes. Los tres temas que se me han encomendado están relacionados entre sí, como más adelante se verá. Para desarrollar esta ponencia quiero establecer tres apartados: Antecedentes de la conservación de edificios; el estado de la cuestión en el momento actual; y una propuesta de futuro. Quiero hacer hincapié en que además de arquitecto soy presidente de mi comunidad de vecinos desde hace veinticinco años. El Código Técnico de la Edificación, o Real Decreto 314/2006, comienza diciendo: “Durante la segunda mitad del siglo XX unos procesos de urbanización y edificación acelerados han configurado la realidad actual de una gran parte del patrimonio edificado.” Durante este tiempo hemos asistido, no sólo, a una evolución de las técnicas constructivas, sino a un cambio social profundo, con una modificación de la estructura de la población, su traslado del campo a la ciudad, con el adelgazamiento del sector primario, los cambios en las costumbres de todo tipo, y una nueva visión de la edificación, tal como dice el mismo preámbulo poco más adelante: “La sociedad española, como ocurre en los países de nuestro entorno, demanda cada vez más calidad en los edificios y en los espacios urbanos, que responde a una mayor exigencia en la calidad de vida y a la sostenibilidad de los procesos edificatorios y urbanizadores en su triple dimensión ambiental, social y económica”. Este texto, redactado y aprobado antes de la actual crisis, no pierde vigencia, pese a la situación económica, sino más bien al contrario.



La exigencia de calidad se vuelve mayor cuando el comprador es consciente del gran esfuerzo económico que precisa hacer para alcanzar un bien de alto precio. Esta visión, enunciada para la obra nueva, también se extiende a la obra rehabilitada, regenerada o renovada. EL DEBER DE CONSERVACIÓN DE LOS EDIFICIOS. En el CTE se reitera la siguiente expresión: “Los edificios se proyectarán, construirán, mantendrán y utilizarán”. Estos conceptos, han evolucionado a lo largo del tiempo, por lo que propongo un vistazo rápido a lo ocurrido en el período enunciado por el CTE en su preámbulo y ver cuan próximo nos resulta. Para ello mostraré una fotografía mía del año 1.955, en donde aparezco montado en un trillo, herramienta común en la época.

Aquélla era la “España del trillo”, aunque fuera capaz de fabricar el coche Pegaso, lo cual era un alarde técnico, aunque dirigido a un público muy minoritario.



Hasta entonces la mayor parte de las construcciones eran sencillas, apenas dotadas de instalaciones, y con estructuras elementales.



Hasta 1.950, la mayor parte de la población estaba asentada en el campo o en pequeños núcleos y se dedicaba al sector primario. La vivienda habitual casi no había evolucionado desde los celtíberos. Es en esta época cuando se afronta una evolución social, con un incremento del peso de la industria y los servicios que lleva a un traslado masivo desde el campo a la ciudad. Esto genera una demanda de vivienda que se añade a los destrozos de la guerra. En un principio, y ante el colapso económico son los organismos oficiales los que inician la promoción en masa de nuevas viviendas. Por ejemplo la Obra Sindical del Hogar, las Diputaciones, los Ayuntamientos, los patronatos de casas militares, etc. Es el inicio de la PROMOCIÓN PÚBLICA.



Poco después, y casi simultáneamente, se inician las promociones a cargo de particulares que, animados por fuertes incentivos se lanzan a la promoción de viviendas. Hasta ese momento, la figura del promotor, en su concepto actual, era inexistente. Sí había “propietarios” que construían edificios para su alquiler total o parcial, pero eso ya lo habían inventado los romanos.



Esto suponía una subvención de treinta mil pesetas a fondo perdido por vivienda, que equivalía a casi la totalidad del coste de construcción. En aquel momento, el salario mínimo mensual en el sector urbano era de 192 pesetas, y de 132 en el sector rural. En el año 1.963, ascendió a 420 pesetas en el medio urbano y a 270 pesetas en el medio rural. Con estas ayudas se desarrolla la PROMOCIÓN PRIVADA.



Estas promociones iban tan vinculadas a las familias promotoras que sus apellidos les dan nombre. En Murcia son los Bernal, Ayuso, Garay, Medina, etc.

Con la extensión de la construcción de bloques de viviendas, tanto de promoción pública como privada, aparecen las comunidades de propietarios, que han de hacer frente a las necesidades de la propiedad común.

En 1.960 se publica la Ley de Propiedad Horizontal, en cuyo preámbulo se dice: “Si en términos generales toda ordenación jurídica no puede concebirse ni instaurarse a espaldas de las exigencias de la realidad social a que va destinada, tanto más ha de ser así cuando versa sobre una institución que, como la propiedad horizontal, ha adquirido, sobre todo en los últimos años, tan pujante vitalidad, pese a no encontrar más apoyo normativo que el abiertamente insuficiente representado por el artículo 396 del Código Civil. La presente ley pretende, pues, seguir la realidad social de los hechos.” En 1963, para fomentar la construcción se dictó el Decreto 2131/1963, sobre Viviendas de Protección Oficial.

http://www.comunidades.com/legislacion/comunidades/referencias-lph#articulo396cc



Había dos tipos de vivienda, las de Grupo I, orientadas a clases medias y altas, y cuyo principal incentivo era la financiación, y las de Grupo II, que además recibían préstamos, primas e incluso subvenciones. Posteriormente, fue modificado por el Real Decreto-Ley 31/1978, sobre política de viviendas de protección oficial (aún en vigor), cuya más singular aportación fue, a mi juicio, el concepto de superficie útil. Estas leyes fueron un auténtico motor para la promoción pública y privada, amparándose en ellas la práctica totalidad de los edificios. En este período, de los setenta y ochenta, la promoción de viviendas se profesionaliza, pasando a manos de empresas, aumentando, además, el número de particulares que invierten en un negocio, que con sus altibajos, es bastante lucrativo. El aumento de las facilidades crediticias, después de los años noventa, lleva a un incremento de tal volumen en la promoción, que al producirse la crisis financiera estalla la burbuja creada con el exceso de oferta. Por tanto, hay una evolución desde el antiguo propietario al moderno promotor, siendo ésta una figura relativamente reciente en el desarrollo normativo. También hay una evolución en el papel del usuario, y de cómo afronta el mantenimiento. Desde la noche de los tiempos el propietario, también usuario, ha sido consciente del deber de mantenimiento de su vivienda.

http://www.boe.es/g/es/bases_datos/doc.php?coleccion=iberlex&id=1978/27765&codmap=

http://www.boe.es/g/es/bases_datos/doc.php?coleccion=iberlex&id=1978/27765&codmap=



Las operaciones periódicas de conservación y mantenimiento eran relativamente sencillas, puesto que las viviendas estaban construidas con materiales de la zona y no existían instalaciones. Ha sido con la progresiva dotación de instalaciones cuando se han complicado y encarecido estas labores. Esta labor de mantenimiento recae sobre el propietario, antes predominantemente figura individual y ahora colectiva. Hacia la mitad del siglo XX, la rigidez de los contratos de arrendamiento urbano, herencia de otros tiempos en que se trataba de proteger al inquilino frente al propietario, hizo derivar hacia la declaración de ruina la situación de los edificios como medio para rescindir los contratos, y generar suelo urbano. Ello generó una litigiosidad que se dirimía en primera instancia en el ámbito administrativo, siendo los ayuntamientos los que dictaminaban acerca de la situación de ruina y sus causas. No pocas veces se esgrimía la falta de mantenimiento, achacable a los propietarios, como causa de la situación de los edificios, obligándose a los propietarios a hacer frente a estas labores. Aparece en ese momento un primer debate sobre el DEBER DE MANTENIMIENTO. Cuando las leyes liberalizan la relación entre propietarios e inquilinos, mengua esta litigiosidad, debilitándose el debate acerca del mantenimiento de los edificios. Más recientemente, los créditos a menor interés, y el alargamiento de los plazos de los préstamos hipotecarios permiten un acceso masivo a la propiedad de la vivienda. Simultáneamente aumenta la complejidad del hecho edificatorio por los mayores requerimientos de calidad de vida, confort, accesibilidad, etc. Se hace obligatorio dotar a los edificios de plazas de estacionamiento de vehículos, que eran inexistentes hasta los años setenta; ascensores, instalaciones sanitarias, de climatización, incluso piscinas, etc. Así, por una parte, la complejidad de la construcción da lugar a un mayor número de defectos en las obras, y por otra parte, a que la reparación de estos defectos, y aun el mero mantenimiento de los edificios y sus instalaciones se encarezca. Al realizar una fuerte inversión, que obliga casi de por vida al adquirente, el propietario es consciente de que debe ALARGAR LA VIDA ÚTIL DEL EDIFICIO.



Ello ha dado lugar al recurso ante la Justica para reclamar la reparación de daños surgidos en las primeras épocas de vida de los edificios, e incluso el mero mantenimiento de sus instalaciones. Recordemos que hace cincuenta años, casi no había instalaciones, ya que la electricidad, y las redes de abastecimiento y saneamiento sólo se habían generalizado, y de modo sucinto, en los grandes núcleos urbanos. Comenzaba la expansión de la red de telefonía, y en las grandes ciudades los números de teléfono tenían cuatro cifras. Sólo se aseguraba el riesgo de incendios, como aún podemos ver en las placas de algunos edificios antiguos, estando reciente el gran incendio de Santander, de 1.941 que generalizó el uso de hormigón armado para las estructuras, sustituyendo a la madera. Los sistemas constructivos eran sencillos, y los requerimientos de calidad, habitabilidad, accesibilidad, etc., no eran altos, máxime cuando se venía de construcciones muchas veces arcaicas, y el nivel de exigencia del usuario o propietario, teniendo una memoria reciente de una guerra, no era elevado. Todo ello dio lugar a una abundante jurisprudencia creada a partir del artículo 1.591 del Código Civil, que posteriormente alimentó la litigiosidad, ampliando, a su vez, la jurisprudencia, en un proceso en espiral. Este Código, heredero del napoleónico, que surgió a mediados del siglo XIX, no podía prever la gran complejidad que habría de alcanzar la edificación pasado un siglo. En este período, se puso de relieve la necesidad de REGULAR EL MANTENIMIENTO de los edificios, ya que en la mayor parte de los casos la ausencia de mantenimiento se debía al mero desconocimiento del edificio y sus partes. En cambio, estas labores de mantenimiento eran asumidas con toda normalidad por los usuarios de otros bienes, tales como automóviles o electrodomésticos. Jugaba a favor de esta mayor concienciación el hecho de la manifiesta complejidad del automóvil o el electrodoméstico, frente a la aparente sencillez del edificio, pero también traía su causa en el olvido de la labores de conservación de los edificios. Este olvido era la herencia de siglos en los que la sencillez constructiva procuraba unas labores de bajo coste. Mientras tanto, como hemos visto anteriormente, se iba produciendo una evolución de la figura del promotor. Los organismos oficiales que habían efectuado las promociones disponían de operarios y técnicos en plantilla que efectuaban las labores de mantenimeinto.



Las familias que se lanzaron a la promoción mantenían los edificios al sentirse vinculadas a sus obras. A partir del aumento del número de promociones aumenta la conciencia de que han de ser las comunidades de propietarios quienes se encarguen del mantenimiento de los edificios. Al principio, muchas veces, auxiliadas por las primeras empresas promotoras, que mantenían un ritmo pausado pero continuo de construcción. Cuando la promoción se generaliza y entran en ella todo tipo de inversores, y a la vez, se encarece el mantenimiento, pasa a considerarse una labor propia de los adquirentes de las viviendas, igual que lo hacen con su coche. El envejecimiento del parque de viviendas, provoca un aumento de las labores de mantenimiento. Téngase en cuenta que los edificios construidos en los años 50 y 60 han alcanzado el límite de su vida útil y la obsolescencia de sus instalaciones. Este envejecimiento, y el desfase en el confort e instalaciones de edificios antiguos respecto de los modernos, hacen surgir la necesidad de realizar labores de mantenimiento, incluso rehabilitación, adecuación de accesibilidad, etc. Las administraciones locales, conscientes de ellos van extendiendo la obligación de llevarlo a cabo. Aparecen las INSPECCIONES TÉCNICAS DE EDIFICIOS, que son bien asimiladas por la población, mayoritariamente acostumbrada a las inspecciones técnicas de sus vehículos. Esta obligación y la dotación del fondo de reserva para obras de mantenimiento, a que obliga la Ley de Propiedad Horizontal, tratan de implicar a las comunidades de propietarios, en donde se da una compleja problemática. Esta problemática de las comunidades de propietarios comienza por las dificultades que encuentran para dotarse de órganos rectores. Hago notar el escaso número de vocaciones para presidentes de comunidad que se da en España. También es cierto que en muchos casos, se produce un envejecimiento de la población, que reduce el número de candidatos a esos puestos directivos. En cualquier momento, pero más ahora, las labores de mantenimiento cuestan dinero y lucen poco.



Las labores de mantenimiento son complejas, y al acarrear gastos no son recibidas de buen grado. Muchas veces estos fondos de reserva no son suficientes para afrontar obras de envergadura. En la mayor parte de las ocasiones, se trata de hacer una labor de PREVENCIÓN DE DAÑOS, para cuya previsión no está capacitada la mayor parte de los propietarios, por ser propio de técnicos en la materia. Por tanto, en el momento actual, nos encontramos con los siguientes factores: Diversidad de tipos de inmuebles, en cuanto a su construcción, instalaciones, grado de conservación, etc. Edad variable de los edificios, con progresivo envejecimiento. Comunidades de propietarios activas, o pasivas. Etc. Frente a ello la Administración trata de velar por un mantenimiento, regulándolo desde la construcción, y asimilándolo a otra fase de la vida del edificio.



Con la Ley de Ordenación de la Edificación 2/2006 surge la obligación de redactar el LIBRO DEL EDIFICIO en paralelo con el proceso de construcción. Con él, se proporciona a cada inmueble la guía de labores periódicas a realizar. Teniendo en cuenta estos factores, surge la necesidad de afrontar varias cuestiones de cara al futuro, todas ellas dentro del deber de mantenimiento y conservación de los edificios: El envejecimiento de la población. El envejecimiento de los edificios. La mayor complejidad de éstos, especialmente los más recientes. El alcance del límite de vida útil para edificios de más de cincuenta años. La necesidad de ahorro de energía, especialmente de los de más de veinte años. La adecuación a la normativa. La falta de vocaciones a presidente de comunidad, y la escasa o nula capacitación técnica de los directivos de comunidad. La pérdida de poder adquisitivo de la mayor parte de la población. Etc. Etc. Ante ello, surge por una parte, la necesidad de afrontar el mantenimiento desde un punto de vista profesional y ético. La Ley 49/60 de Propiedad Horizontal se ha visto modificada por la Ley 8/2013 de Rehabilitación, regeneración y renovación urbana en varios de sus artículos. No obstante, mantiene las disposiciones relativas a los órganos de gobierno. Estos órganos de gobierno son clave para la correcta aplicación de la ley y para el buen mantenimiento de los edificios. Antes he hecho alusión a la variación del perfil de los clientes de los arquitectos. No sólo en mi caso concreto, sino en el de otros compañeros, algunos de estos nuevos clientes son los administradores de fincas urbanas. Estos profesionales nos requieren ante la cada vez mayor complejidad de las actuaciones en edificios.



Puedo citar como ejemplos más llamativos los ocurridos en Lorca tras los terremotos, o los muy frecuentes en Murcia a consecuencia de las variaciones del nivel freático, que hace unos años ocasionaron asientos diferenciales de variadas consecuencias, y ahora, con la subida del nivel freático están ocasionando problemas por entrada de agua en los sótanos. En otros casos, la obsolescencia de algunas instalaciones, o la colocación de nuevas dan lugar a problemas de tipos estructural, de distribución, habitabilidad u otro tipo.

PROPUESTA DE FUTURO.- Ante el panorama descrito, me atrevo a proponer lo siguiente: En la Ley de Propiedad Horizontal, sólo se contempla como necesaria la figura del Presidente de la Comunidad. Las funciones de Secretario y Administrador se consideran asumidas por el presidente salvo que los estatutos, o la Junta de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia. No obstante lo anterior, en las comunidades de propietarios es sumamente frecuente que exista la figura del Administrador.



Según prevé la Ley: El cargo de Administrador y, en su caso, el de Secretario-Administrador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Dado que: El parque inmobiliario se ha desarrollado en los últimos años, sobre todo a partir de los años sesenta. Que los edificios de esa época están alcanzando el límite de su vida útil, y sus estándares de calidad y confort están muy alejados de los obligatorios hoy día. Que las necesidades de obras de mantenimiento y conservación son crecientes. Que estas obras han de ser afrontadas con criterios profesionales. Propongo, que en paralelo con la figura del Administrador de fincas sea contemplada en la Ley de Propiedad Horizontal la figura del arquitecto conservador. El cargo de Técnico Conservador podrá ser ejercido por cualquier propietario, así como por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, preferentemente arquitecto. También podrá recaer en corporaciones y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento jurídico. Ya se hacía mención en los preámbulos de las leyes antes aludidas a que estaban destinadas a dar respuesta a problemas surgidos con anterioridad. Ahora, ante la aparición de edificios complejos, y el mercado va por delante de la ley, ha surgido una figura destinada a dar respuesta coordinada a las variadas necesidades del día a día de un edificio. Se trata del “facility managenent”. No sé si alcanzaré éxito, pero ruego que sea empleado el muy español término de “gestión de edificios”. En los casos más habituales, de edificios residenciales de mediana envergadura, esta figura aparece desdibujada, con esporádicas intervenciones de técnicos de variada especialidad, pero sin coordinación entre ellos. Suele surgir la necesidad de intervención de técnicos con ocasión de conflictos o averías importantes.



Esta gestión esporádica carece de una visión de conjunto, y en ocasiones puede acarrear otros problemas, o no ser consciente de la globalidad de cuestiones pendientes en el edificio, sin tener capacidad para advertirlos. Estas intervenciones técnicas suelen hacerse a iniciativa de los presidentes o administradores, pero no se enfocan con una visión global del edificio. Si se plantea de esa manera global, es cuando tiene su aplicación el Facility management.

La gestión eficiente de los edificios. Responsabilidad del facility management.

Facility management (o facilities management) es la gestión de los edificios y sus servicios. Los servicios suelen dividirse en 'hard services' y 'soft services'. Los primeros incluyen tareas como asegurarse de que el aire acondicionado de un edificio funcione de forma eficaz, fiable, segura y legal. En los soft services encontramos actividades como asegurarse de que se haga la limpieza del edificio de forma regular, o controlar el trabajo de los contratistas (por ejemplo, constructores, electricistas). El término facility management es similar al de ‘gestión de propiedad’, pero a menudo se aplica solamente a grandes propiedades o propiedades comerciales en las que la gestión y el funcionamiento es más complejo. Esta nueva realidad se está dando en edificios complejos y en urbanizaciones, donde una multiplicidad de servicios e instalaciones provocan interdependencias que han de ser afrontadas con criterio profesional.



Utilización del libro del edificio como herramienta de gestión y de garantía.

El Libro del Edificio surge con la Ley 38/1999. La legislación de las diferentes autonomías ha desarrollado el contenido del citado Libro. El objetivo que persigue es facilitar al usuario la correcta utilización y mantenimiento de los edificios, posibilitando las tareas de entretenimiento y reparación en condiciones de seguridad. Este Libro lo entrega el Promotor a los propietarios o a la Comunidad de Propietarios, siendo garante de ellos el notario en el momento de otorgar la escritura de compra - venta. Es a partir de ese momento cuando los propietarios asumen una responsabilidad de la que no siempre son conscientes. Aún hay una inercia acerca de varios tópicos: “Los edificios son eternos”; “los promotores responden de todo lo relativo al edificio”; “Todos los edificios cuentan con un seguro”. A mi juicio, se debería publicitar más acerca del contenido del Libro, y en concreto las obligaciones de mantenimiento recogidas en él. Es frecuente, en los casos que vemos en los juzgados, que los libros de los edificios permanezcan vírgenes, sin anotaciones en ellos, y lo que es peor, sin haber realizado las operaciones de mantenimiento establecidas.



Estas operaciones se reflejan en las INSTRUCCIONES DE USO, MANTENIMIENTO Y EMERGENCIA.

Recientemente, la Ley de REHABILITACIÓN, RENOVACIÓN Y REGENERACION URBANAS, ha venido a concretar las medidas necesarias para conseguir la efectiva conservación de los inmuebles. Esperamos su reglamento, aunque ya decía el Conde de Romanones: “Hagan Uds. las leyes y déjenme hacer a mí el reglamento”.

Quiero con ello decir que el marco normativo, por bien intencionado que sea, será infructuoso si no se adapta a la situación real de la sociedad y la economía española en el momento presente y de inmediato futuro. Quiero traer a colación lo que está sucediendo con la Certificación Energética. Esta certificación, que es de obligado cumplimiento desde hace poco tiempo, y tiene por objeto clasificar a los edificios según el grado de aislamiento térmico que poseen de cara a facilitar una información al usuario, ha quedado fuera de combate a las primeras de cambio. En efecto al poco de entrar en vigor, la Asociación de Consumidores y usuarios y el Colegio de Arquitectos de Madrid, alertó en el Telediario de Televisión Española, en horario de máxima audiencia del fraude en que se había convertido el citado Certificado de Evaluación Energética. Esta certificación que pueden suscribir todo el amplio abanico de técnicos, relacionados de cerca o de lejos con la construcción, ha entrado en una espiral de guerra de honorarios a la baja, que ha llevado a que sea imposible su redacción correcta por no cubrir los honorarios, ni siquiera el desplazamiento del técnico al inmueble en cuestión. Ello hace que para que aún sea rentable la redacción de los mismos, se recurra a hacerlos “de oído”, cosa de la que alertaba la O.C.U. Algo parecido viene ocurriendo con las Inspecciones Técnicas de Edificios, en un marco de “guerra de precios”, muy aplaudida por el Ministerio de Economía, sin percatarse de que estas guerras de precios sólo hacen bajar la calidad y aumentar la indefensión del ciudadano.



El Ministerio de Economía no sabe que las tarifas de Honorarios surgieron para evitar fraudes y abusos a los consumidores. Las medidas de mejora del ahorro energético, accesibilidad, etc, deberían ir acompañadas por incentivos o ayudas, del mismo modo en que se atiende a la industria del automóvil. Y puestos a pedir, en paralelo con los vehículos, también podría el Sr. Ministro arbitrar un plan PIVE para las viviendas, en lugar de perseguir a un sector necesario para la vida económica de una nación, y que, en el fondo, ha sido víctima de la avaricia de unos cuantos, y la negligencia de otros. He dicho. Muchas gracias por la atención que me han prestado.

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