POSESION PRECARIA EN EDIFICACIONES NO INSCRITAS EN REGISTROS

EN EL PROCESO DE DESALOJO POR OCUPANTEPRECARIO NO SE RESUELVE LA PROPIEDAD DE EDIFICACIONES

La Corte Suprema en la CAS. N 4774-2009 Lima establece que no es posible emplear el proceso de desalojo por ocupacin precaria para pronunciarse sobre la situacin jurdica de las edificaciones sobre un terreno, por afectarse de esta manera el derecho de defensa de las partes, as como por desnaturalizar el proceso.

En la primera instancia se declar improcedente la demanda por existir construcciones no inscritas, por lo que se estableci que la situacin de estas deba definirse en otra va, la sentencia de vista declar fundada la demanda por cuanto decidi que las edificaciones se haban realizado de mala fe y sin licencia y que los demandados no acreditaron justo ttulo de posesin.

Luego en casacin se corrigi dicho criterio, pues se estableci que primero deba dilucidarse la titularidad de las edificaciones en otro proceso en donde se determine la buena fe o mala fe, lo que no se puede discutir en un proceso de desalojo por precario.

La Sala Superior emiti, entonces, nuevo pronunciamiento segn lo indicado en la sentencia casatoria reparando que el proceso de desalojo se tramita en va sumarsima y por ende no admite reconvenciones.

Interpuesto otra vez el recurso de casacin la Sala Civil Transitoria reitera el criterioconforme al cual se debe resolver la situacin de las edificaciones en un proceso anterior no en el de desalojo, pues se afectara el derecho de defensa de las partes.

El razonamiento es correcto, considerando la naturaleza del proceso de desalojo por ocupacin precaria, que est prevista en una va sumaria, lo que no se condice con la discusin sobre la titularidad de un inmueble, antes bien solo tiene en la mira la tutela de la posesin. Adems, ante la presencia de edificaciones y por aplicacin de los artculos pertinentes sobre edificacin en terreno ajeno la discusin se extiende a la determinacin de la buena o mala fe del edificante as como la del propietario del terreno. Nada de esto sera pasible de dilucidacin en la va sumarsima prevista para el desalojo, menos con el agravante de no admitirse reconvenciones, lo que, realmente, produce indefensin en la parte demandada.

NO PUEDE ORDENARSE LA DESOCUPACIN DE UN BIEN SI EXISTE DUDA RAZONABLE RESPECTO DE LA TITULARIDAD DE LO EDIFICADO SOBRE EL MISMO

La Corte Suprema afirm en la Casacin N 2152-2010 CALLAO, que la precariedad en el uso de bienes inmuebles, no se determina nicamente por la carencia de ttulo de propiedad, arrendamiento u otro semejante, sino que debe ser entendida como la ausencia absoluta de cualquier circunstancia que permita advertir la legitimidad de la posesin que detenta la ocupante.

En el presente caso la recurrente postul la demanda para denunciar la infraccin normativa del art. 923 del Cdigo Civil a efecto de que se reconozca que no tiene la calidad de precaria, ya que las construcciones y mejoras efectuadas sobre el bien sub litis le pertenecen. Adems, el demandante no ha acreditado ser propietario de la edificacin; por lo que no se puede demandar el desalojo de lo edificado, siendo que el derecho de dominio previsto en dicho artculo importa ejercerlo sobre las partes principales, integrantes y accesorias, en donde el demandante no puede disfrutar, disponer y reivindicar lo construido por la recurrente, que es de su propiedad, al haber intervenido econmicamente en su construccin.

La Corte Suprema apreci que las sentencias de mrito al declarar fundada la demanda, sostienen bsicamente que la demandada no ha probado con medio probatorio alguno que se encuentre ocupando el inmueble sub litis en virtud de ttulo que legitime su posesin. Segn el colegiado, para que se configure el supuesto contemplado en el artculo 911 del Cdigo Civil, el accionante debe acreditar ser propietario no slo del predio, sino tambin de lo edificado en l; por cuanto el terreno y la edificacin constituyen una sola unidad inmobiliaria. Finalmente, afirm que, al existir duda razonable respecto de la titularidad de lo edificado sobre el mencionado bien, no puede ordenarse la desocupacin del mismo, prescindiendo de lo construido, por lo que es necesario que la Sala de Mrito agote los mecanismos procesales a su alcance a fin de verificar la existencia y caractersticas de las edificaciones construidas sobre el predio sub litis, as como determinar a quin corresponde la titularidad de las mismas