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Valor Económico de la Zona Industrial de Vallejo

I. Antecedentesy objetivos

1. AntecedentesAIVAC (Asociación Industrial Vallejo A.C.) ha solicitado a Wilsa el presente análisis para determinar el valor económico de la zona en que tiene afiliados. Este valor se obtiene de diversos métodos que se cruzan para obtener parámetros de evaluación. Su cálculo sólo puede ser aproximado a partir de datos oficiales mediante proyecciones y estimaciones diversas.

También se acompaña de ciertos análisis que nos permitan una idea de hacia donde debemos orientar el cálculo dado y que importancia debemos darle.

2. Objetivo general•Obtener un rango como valor económico de la zona marcada como objetivo.

3. Objetivos específicosConocer el desarrollo de la zonaVisitar la zona para apreciar su desarrollo de manera cualitativaObtener datos de diversas fuentes que permitan crear un método de cálculo de valor económico, validar y comparar dichas cifras.

II. Breviario metodológico

1.GeneralidadesLa metodología utilizada va en dos direcciones que se cotejan al final. El objetivo es encontrar distintos datos obtenidos de diferentes fuentes y distintas maneras de procesarlos, para que, en vista de que se trata de proyecciones obtener resultados coherentes.

2. Método

A.Delimitación de la zona y giros a estudiarSe determina cual es el área que se debe analizar, se obtiene información tanto cartográfica como censal de la zona.

B. Visita a la zonaSe visita la zona y se anotan aspectos relevantes que puedan permitir comprender futuros aspectos salidos de la estadística procesada. También se toman algunas fotografías de apoyo para el análisis de gabinete.

C. Inspección de fuentes disponiblesSe analizan las fuentes disponibles para el análisis tanto en censos, cuentas nacionales como informaciones alternativas.

D. Análisis general de la zona en dos periodos y dinámica económica en el ramo industrial

Se analizan los periodos 1994 y 1999 por AGEB y se procesan las variables que tengan alguna influencia en los procesos analizado para determinar el valor.

E. Procesamiento de cálculo según diferentes métodosa. Cálculo a partir de datos del SIEM

Se analizan los datos del SIEM explotando dicha información

b. Cálculo a partir de datos del Censo Económico Se utilizan los datos del Censo Económico por AGEB.

III. Estimación

del valor económico

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B-6B-6B-6B-6B-6B-6B-6B-6B-6

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G-2 F-1 E-3 D-4

A.Delimitación de la zona de análisis

La zona a analizar comprende las principales zonas industriales de dos delegaciones. Azcapotzalco y Gustavo A. Madero. Ambas con gran predominio de suelo industrial. En uno de los apartados se han incluido mapas

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C-5 B-6 B-6

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catastrales que permiten observar como los grandes predios corresponden generalmente a grandes equipamientos comerciales e industriales. Para el análisis se obtuvo información catastral, de INEGI, de la secretaría de economía y otras fuentes.

B. Visita a la zona

En las páginas anteriores se aprecian algunas fotografías de la zona con su referencia cartográfica. Se apreció en la zona lo mismo que en los datos obtenidos. Una gran presencia de muchas de las más importantes industrias del país, con gran cantidad de equipamientos e infraestructura. Grandes calles, aforos pequeños, estancia de trailers en prácticamente todas las calles. A pesar de ser una zona industrial, la zona se aprecia relativamente limpia y con vegetación. Son raros y excepcionales los predios desocupados o disponibles para renta o venta directa. Todo esto coincide con los datos reportados en la estadística.

C. Inspección de fuentes disponiblesLas fuentes existentes para un cálculo de este tipo son:

a.SIEMEl SIEM. El sistema de información empresarial mexicana, es un sistema realizado por la secretaría de economía, Este cuenta con una base de datos en la que están los siguientes campos:

• Empresa• Dirección (Calle, Código postal)

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• Teléfono• Numero de empleados• Rango de ventas

Este es un censo autoaplicado y dinámico y al mismo tiempo un padrón empresarial que ofrece algunas escasas ventajas a sus inscritos. Los empresarios se inscriben por voluntad propia dando sus datos y una cuota a pesar de ser obligatorio por ley, por lo que el carácter de la cuota no es muy claro pero tampoco existe una campaña de inscripción que haga de este padrón una gran base de datos. Por tales motivos no todas las empresas se inscriben. La pequeña empresa es la que mas probabilidades tiene de no aparecer, por lo que en este análisis no se corre peligro de analizar a partir de estos datos pues los establecimientos existentes son grandes industrias.

b. Los censos económicos

El INEGI lleva a cabo sus censos económicos cada 5 años. Los censos económicos son recuentos de establecimientos visibles en campo. La metodología ha ido cambiando con el tiempo, pero por lo general se aplican a ciudades de más de 50 mil habitantes en continuo urbano (es decir, un pueblo a un kilómetro de la ciudad con poca población ya no se censa). Las preguntas que se hacen tornan alrededor de valor de la producción, personal ocupado y activos fijos.

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Los datos se reportan con esta información y también con el global de establecimientos censados, por estado, municipio y AGEB (el la unidad más pequeña de análisis con que se cuenta, es de unas 50 hectáreas y en el caso de las habitacionales tiene unos 2500 habitantes) .

Las desventajas del censo económico son muy claras, podemos marcar tres de ellas muy importantes: al ser un censo de campo sobre establecimientos visibles, se escapan de él muchas empresas sin fachada de establecimeinto, así como la economía informal, por el otro lado, retoma conceptos económicos que no están siempre al alcance ni de los encargados de los negocios ni de los encuestadores y por último al ser un censo estatal e INEGI formar parte de la estructura de la Secretaría de Hacienda, surge el factor miedo, que incide en la declaración menor en las variables que tienen que ver con declaración de ingresos, .

Sin embargo, en este no aplican las dos primeras desventajas aplica, pues al ser nuestro objetivo una zona industrial, casi no tiene negocios sin fachada comercial, en la segunda desventaja tampoco existe gran problema pues los encargados de estos grandes equipamientos por lo general son personas que usan la jerga técnica usada en el censo. El factor miedo, si impacta en estos resultados.

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A partir del año 1994 estos aparecen a nivel de AGEB (). Existen AGEBS poblacionales y económicos para los respectivos censos. Los censos por AGEB pueden ser una buena herramienta para realizar este tipo de estimaciones. Los censos 1998, recién salieron al público pero desgraciadamente con un número provisional de variables. Los censo económicos 1994 se dividen por los principales sectores, contenían más de 70 variables simplemente para el ramo industrial y dividido por establecimientos pequeños medianos y grandes.

c. PIB y cuentas nacionales

Las cuentas nacionales son resúmenes de los libros de la contabilidad nacional, donde se registran entradas y salidas por lo que podemos apreciar cuanto dinero se ha generado por toda la economía sin duplicaciones (que sería el problema de realizar estimaciones globales por medio de datos censales). De estos documentos editados por INEGI podemos obtener datos como el PIB.

El problema es que estos datos se reportan casi siempre a nivel nacional, y en algunos casos por medio de malabares técnicos a nivel mínimo de estado. No existe información de PIB municipal, pues por la simple definición metodológica de cómo obtener el PIB no sería posible generar ese dato.

d. Fuentes alternativas

Existen otras formas de estimar el valor comercial mediante aplicación de encuestas a algún número representativo de industrias en la zona y extrapolar los datos. Sin embargo, esto es un proceso mucho más caro y al mismo tiempo impreciso.

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D. Análisis general de la zona en dos periodos y dinámica económica en el ramo industrial

Antes de pasar al cálculo directo propuesto para la estimación del mercado de la zona se pasará a analizar algunos datos censales que nos permitan conocer un poco más la estructura del lugar.

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Total de Establecimientos ManufacturerosCenso Económico 1994

52 a 97 (3)27 a 52 (2)

0 a 27 (2)

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104 a 104 (1)53 a 104 (2)20 a 53 (2)5 a 20 (2)

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104 a 104 (1)53 a 104 (2)20 a 53 (2)5 a 20 (2)

El número total de establecimientos dedicados a la manufactura en 1994, Industrial Vallejo y Nueva Industrial Vallejo albergan aproximadamente el 70% de la industria en el área de estudio.

Los establecimientos manufactureros en 1999, tiene una notable perdida en la Zona Nueva Industrial Vallejo. Mientras que Industrial Vallejo sigue siendo la más importante, seguida de la zona ubicada en el Barrio Santa Cruz Acayucan.

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1994

1999

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Personal OcupadoCenso Económico 1994

8,700 a 16,400 (2)3,500 a 8,300 (2)

0 a 3,500 (3)

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8,700 a 16,400 (2)3,500 a 8,300 (2)

0 a 3,500 (3)

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6,200 a 13,400 (1)5,100 a 6,200 (1)1,700 a 5,100 (2)

300 a 1,700 (3)

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6,200 a 13,400 (1)5,100 a 6,200 (1)1,700 a 5,100 (2)

300 a 1,700 (3)

El personal ocupado total en 1994, nos muestra a la Zona Industrial Vallejo como la más importante generadora de empleo, seguida por el Barrio Santa Cruz Acayucan.

El personal ocupado en 1999, corrobora nuevamente la importancia de la Zona Industrial Vallejo, y se observa el aumento de generación de empleos en la zona de Unidad Ecológica Novedades de Impacto.

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1994

1999

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EmpleadosSIEM

12 to 58 (2)3 to 12 (1)0 to 3 (4)

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EmpleadosSIEM

12 to 58 (2)3 to 12 (1)0 to 3 (4)

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VENTAS SIEM(Miles de Pesos)

4,500 a 4,500 (2)150 a 4,500 (1)70 a 150 (2)

0 a 70 (2)

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VENTAS SIEM(Miles de Pesos)

4,500 a 4,500 (2)150 a 4,500 (1)

70 a 150 (2)0 a 70 (2)

Las ventas en la zona industrial difieren en relación del número total de establecimientos y personal ocupado, y muestra que el mayor número de ventas lo tiene la zona Nueva Industrial Vallejo seguido de la Unidad Ecológica Novedades Impacto. Esto resulta interesante conociendo que Vallejo es más importante en cuanto a numero de empleados.

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GUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADEROGUSTAVO A. MADERO


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Total de unidades económicas de manufactura 1990

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40

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Total de unidades económicas de manufacturas

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42%

15%

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7%

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Porcentaje de unidades económicas de manufactura 1990

Porcentaje de unidades económicas de manufacturas

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12

4

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Total de unidades económicas de manufactura 2000

Total de unidades económicas de manufacturas

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727272727272727272

858585858585858585

37%

14%

7%

5%

0

Porcentaje de unidades económicas de manufactura 2000

Porcentaje de unidades económicas de manufacturas

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D. Procesamiento de cálculo según diferentes métodos

a.Cálculo a partir de datos del SIEM

Se extrajeron todos los datos del SIEM referentes a los códigos postales y colonias que caen dentro de la zona de estudio que corresponden a 2 delegaciones. En la siguiente página se muestran por cada una de las delegaciones de interés las colonias y códigos postales que caen dentro de la zona de estudio, en la última columna se muestra el número de establecimientos encontrados en dicho código postal. Al respecto, se podrá apreciar fácilmente que los fraccionamientos industriales tienen un desproporcionado número de unidades económicas, debido a que por su tamaño, tienen mayores posibilidades de inscribirse a este padrón económico. De aquí se desprende que no debe haber peligro de que los datos del SIEM se encuentren subestimados, al menos en lo referente al número de unidades.

Se analizó el SIEM y se extrajeron los datos referentes a los negocios, mismos que se pueden encontrar el archivo anexo al estudio. Se organizaron las variables: numero de empleados y rango de ventas anuales. Se obtuvo el producto del número de empleados por un salario promedio. Y también se sumaron todas las ventas del siguiente modo:

Es decir, las ventas V se consideraron iguales a la suma del número de establecimientos con ventas en el rango X multiplicado por la mediana del rango, más un número considerado como mediana en el último rango.

200100 500200 000,1500 000,3000,1 000,6000,3 000,12000,6 000,30000,12 000,3050n0 10050

000,40000,21000,9500,4000,27503501507525o

i

p

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q

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ii

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V

$

MUNICIPIO COLONIA C.P. TotalARENAL 02980 6BARRIO COLTONGO 02630 15BARRIO HUAUTLA DE LAS SALINAS 02330 1BARRIO SAN BARTOLITO 02480 1BARRIO SAN BARTOLO CACAHUALTONGO 02720 2BARRIO SANTA CRUZ ACAYUCAN 02770 67CAMPO ENCANTADO 02729 1COLONIA ARENAL 02980 53COLONIA DEL GAS AMPLIACION 02970 5COLONIA EUZKADI 02660 41COLONIA MONTE ALTO 02640 4COLONIA NUEVA AMPLIACION PETROLERA 02720 8COLONIA PATRIMONIO FAMILIAR 02980 10COLONIA PETROLERA 02480 41COLONIA POTRERO DEL LLANO 02680 15COLONIA SAN ANTONIO AMPLIACION 02720 11COLONIA SAN ANTONIO AZCAPOTZALCO 02720 1COLONIA SANTA LUCIA 02760 14COLONIA TRABAJADORES DEL HIERRO 02650 44COLONIA VILLA AZCAPOTZALCO 02970 1COLTONGO 02630 2DEL GAS AMPLIACION 02970 1EUZKADI 02660 11FRACCIONAMIENTO COLTONGO 02300 1FRACCIONAMIENTO CUAHUTEMOC 02300 1FRACCIONAMIENTO INDUSTRIAL VALLEJO 02300 378FRACCIONAMIENTO SAN ANTONIO 02760 71FRACCIONAMIENTO ZEDEC 02300 1INDUSTRIAL VALLEJO 02300 53MONTE ALTO 02640 2NUEVA AMPLIACION PETROLERA 02720 2PATRIMONIO FAMILIAR 02980 4PETROLERA 02480 3POTRERO DEL LLANO 02680 3PUEBLO LAS SALINAS 02360 3PUEBLO SANTA BARBARA 02230 19SAN ANTONIO 02760 13SANTA BARBARA 02230 2SANTA CRUZ ACAYUCAN 02770 1SANTA LUCIA 02760 1SECTOR CAMPO ENCANTADO 02729 4SECTOR LA PRECIOSA 02110 1SECTOR NOVEDADES IMPACTO UNIDAD ECOLOGICA 02110 2TRABAJADORES DEL HIERRO 02650 14

935Total Azcapotzalco

AZCAPOTZALCO

MUNICIPIO COLONIA C.P. TotalACUEDUCTO DE GUADALUPE 07279 3ARAGON INGUARAN 07820 10COLONIA 15 DE AGOSTO 07050 1COLONIA 20 DE NOVIEMBRE 07820 1COLONIA ARAGON INGUARAN 07820 86COLONIA CONSTITUCION DE LA REPUBLICA 07460 5COLONIA GERTRUDIS SANCHEZ 07480 1COLONIA GERTRUDIS SANCHEZ 1A SECC 07830 6COLONIA GERTRUDIS SANCHEZ 1A SECCION 07830 117COLONIA GRANJAS MODERNAS 07460 97COLONIA GUSTAVO A MADERO 07050 76COLONIA LA JOYITA 07820 1COLONIA NUEVA ATZACUALCO 07470 1COLONIA PROGRESO NACIONAL AMPLIACION 07650 15COLONIA QUINCE DE AGOSTO 07058 6COLONIA SAN JUAN DE ARAGON AMPLIACION 07470 13COLONIA SAN PEDRO EL CHICO 07480 50COLONIA SANTA COLETA 07470 1COLONIA SIETE MARAVILLAS 07707 2COLONIA TRES ESTRELLAS 07820 34COLONIA VALLEJO 07820 1FRACCIONAMIENTO LINDAVISTA 07700 1FRACCIONAMIENTO NUEVA INDUSTRIAL VALLEJO 07700 202FRACCIONAMIENTO PANAMERICANA 07700 1FRACCIONAMIENTO TEPEYAC INSURGENTES 07700 1FRACCIONAMIENTO TORRES LINDAVISTA 07708 10GERTRUDIS SANCHEZ 1A SECCION 07830 24GRANJAS MODERNAS 07460 26GUSTAVO A MADERO 07050 20LA PATERA VALLEJO 07710 2LINDAVISTA VALLEJO 07720 26NUEVA INDUSTRIAL VALLEJO 07700 32PROGRESO NACIONAL AMPLIACION 07650 5SAN JUAN DE ARAGON AMPLIACION 07470 4SAN PEDRO EL CHICO 07480 13SANTA COLETA 07490 3SECTOR ESCUADRON 201 INFONAVIT 07328 2SECTOR LA PATERA VALLEJO 07710 16SECTOR LINDAVISTA VALLEJO 07720 74SECTOR RESIDENCIAL ZACATENCO 07720 1SECTOR SAN JUAN ATEPEHUIACAN 07720 1SIETE MARAVILLAS 07707 1TORRES LINDAVISTA 07708 4TRES ESTRELLAS 07820 8ZONA FEDERAL ACUEDUCTO DE GUADALUPE 07279 15

1032Total Gustavo A. Madero

GUSTAVO A. M

Bajo dicho esquema resultaron las tablas mostradas más adelante, de donde se deriva una proyección de ventas y por lo tanto de valor del mercado.

De esta manera tenemos lo siguiente:

Se Agruparon todos los establecimientos según su rango de ventas, resultando un total de 1967. También se calculó directamente el total de empleados resultando 82,159.

En cuanto a las ventas, se reportaron 10,571,175,000 pesos anuales. Se debe apreciar que en la

1$

Rango de ventas (miles anuales) Inmobiliarios Comercio Construcción Manufacturas Servicios Transporte Total generalDe 0 a 50 77 1,501 109 3,998 1,250 115 7,050De 51 a 100 32 1,068 1 343 524 4 1,972De 101 a 200 78 397 719 461 210 1,865De 201 a 500 80 1,055 8 317 542 8 2,010De 1,001 a 3,000 26 264 18 746 195 73 1,322De 501 a 1,000 78 835 13 683 83 29 1,721De 3,001 a 6,000 39 775 115 1,060 223 48 2,260De 6,001 a 12,000 9 354 189 2,333 297 208 3,390De 12,001 a 30,000 3 726 3,039 35 413 4,216De 30,001 o más 149 2,582 6 31,855 652 21,109 56,353Total general 571 9,557 459 45,093 4,262 22,217 82,159

Suma de Empleados

Num. Rango de ventas (miles anuales) Inmobiliarios Comercio Construcción Manufacturas Servicios Transporte Total general1 De 0 a 50 41 475 4 105 152 7 7842 De 51 a 100 14 145 1 18 86 1 2653 De 101 a 200 28 92 23 33 5 1814 De 201 a 500 26 55 3 17 15 2 1185 De 501 a 1,000 23 35 3 32 11 3 1076 De 1,001 a 3,000 10 25 1 39 9 6 907 De 3,001 a 6,000 4 24 4 27 9 6 748 De 6,001 a 12,000 3 21 3 43 6 5 819 De 12,001 a 30,000 2 23 44 4 8 81

10 De 30,001 o más 6 45 1 83 14 37 186Total general 157 940 20 431 339 80 1967

Contar de Ventas (con promedio del ultimo rango = 40,000) (Miles de pesos anuales)

zona destacan a más de un 50% los establecimientos en el ramo industrial. Si se considera que el SIEM se encuentra subestimado en u 40%, tenemos 26,427,937,5002

3

$

Num. Rango de ventas (miles anuales) Inmobiliarios Comercio Construcción Manufacturas Servicios Transporte Total general1 De 0 a 50 1,025 11,875 100 2,625 3,800 175 19,6002 De 51 a 100 1,050 10,875 75 1,350 6,450 75 19,8753 De 101 a 200 4,200 13,800 3,450 4,950 750 27,1504 De 201 a 500 9,100 19,250 1,050 5,950 5,250 700 41,3005 De 501 a 1,000 17,250 26,250 2,250 24,000 8,250 2,250 80,2506 De 1,001 a 3,000 20,000 50,000 2,000 78,000 18,000 12,000 180,0007 De 3,001 a 6,000 18,000 108,000 18,000 121,500 40,500 27,000 333,0008 De 6,001 a 12,000 27,000 189,000 27,000 387,000 54,000 45,000 729,0009 De 12,001 a 30,000 42,000 483,000 924,000 84,000 168,000 1,701,000

10 De 30,001 o más 240,000 1,800,000 40,000 3,320,000 560,000 1,480,000 7,440,000Total general 379,625 2,712,050 90,475 4,867,875 785,200 1,735,950 10,571,175

Suma de Ventas (con promedio del ultimo rango = 40,000) (Miles de pesos anuales) 4

b.Se utilizan los datos del Censo Económico por AGEB.

En este esquema lo que se hizó fue recopilar los datos por AGEB económicos por ciudad y por la zona de estudio. Existen múltiples variables que se pueden utilizar.

Realmente las importantes son número de establecimientos , número de empleados y remuneraciones totales del personal ocupado. De esta manera se multiplica el promedio de remuneraciones por el de empleados y obteneros una cifra similar a la anterior.

En el caso del procesamiento por el censo económico, se utilizaron datos tanto de 1994 como de 1998.

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Micro Pequeño Mediano Grandes TotalManufacturas 85,654 85,684 93,428 264,766

Comercios 153,109 149,797 78,655 381,561Servicios 74,995 78,882 127,602 281,479

Total 313,758 314,363 299,685 927,806

Personal ocupado Distrito Federal 1994

Micro Pequeño Mediano Grandes TotalManufacturas 105,191 139,634 265,475 510,300

Comercios 364,025 106,027 130,365 600,417Servicios 388,129 380,296 140,947 909,372

Total 857,345 625,957 536,787 2,020,089

Personal ocupado Distrito Fedral 1999

Micro Pequeño Mediano Grandes TotalManufacturas 19 39 65 48Comercios 58 -41 40 36Servicios 81 79 9 69Total 63 50 44 54

Crecimiento 1994 - 1999 (%)

Personal

Ingreso Bruto por persona promedio

anual (miles de pesos)

Egreso por salarios

1,633,145 21.13 34,508,354133,584 67.16 8,971,501

12.23 0.31 3.85

Datos Censo Económico 1994

Zona Metropolitana Zona de estudio

Relación zona metropolitana / zona de estudio

Salario mínimo Pesos1994 15.272002 42.15

Avance 2.76

8,971,501.44X 2.76Actualización 24,761,343.97

Realmente los datos importantes son número de establecimientos, número de empleados y remuneraciones totales del personal ocupado. De esta manera se multiplica el promedio de remuneraciones por el de empleados y obtenemos una cifra similar a la anterior. En caso de los datos del censo económico como son de 1994, se tienen que proyectar al 2002 según el precio del salario (como muestra la tabla 9). Tenemos un total de 24,761,343,000 pesos anuales. Pero este dato se refiere a lo gastado en salario. Pero si consideramos una utilidad del 100% sobre el capital variable, tendremos un ingreso de 49,522,686,000

Si comparamos lo obtenido por el censo económico y el padrón tenemos la siguiente tabla.

5

6

7

8

9 10

__________________________________________Fuente Fecha Proyección Valor calculado Valor calculado

de ventas anuales de ventas diariasPesos Pesos

__________________________________________________________________INEGI 1999 2002 49,522,686,000 135,678,591SIEM 2002 2002 26,427,937,500 72,405,308____________________________________________________________

VALOR PROPUESTO 104,041,949__________________________________________

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