ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA.

ASPECTOS CIVILES Y PROCESALES DEL

RDL 7/2019, DE 1 DE MARZO, DE MEDIDAS

URGENTES EN MATERIA DE VIVIENDA Y

ALQUILER.

Ponente: D. Alejandro Fuentes-Lojo Rius

Antecedentes

❑Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento delmercado del alquiler de viviendas.

❑Proposiciones de Ley de reforma de la LAU

❑Real Decreto Ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentesen materia de vivienda y alquiler

Recupera las medidas legales que ya preveía el derogado RDL 21/2018

+Impulsa nuevas medidas para garantizar la asequibilidad y la estabilidad del inquilino

de vivienda en aras de que el arrendamiento se erija en una alternativa al dominio de acceso a la vivienda real y no residual.

RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Modifica la Ley de Arrendamientos Urbanos

Modificaciones que serán aplicables a los contratos de arrendamiento firmados a partir del

6 de marzo de 2019

A.-Regulación de los contratos de arrendamiento de viviendas suntuarias

Vivienda cuya superficie sea superior a 300 m2 o cuya renta inicial en cómputo anual exceda de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional

Se regirán por la voluntad de las partes, en su defecto por el Título II

de la LAU y, supletoriamente por el Código Civil.

Si nada se dice en el contrato de arrendamiento, se regirán por el

Título II.

B.-Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Prórroga forzosa5 años para arrendador persona física y 7 años

para arrendador personas jurídicas

Facultad de

desistimiento

Podrá desistir transcurridos los 6 meses,

mediante notificación al arrendador con 30

días de antelación + indemnización legal

Contrato sin plazo o

plazo indeterminado

Se entenderán celebrados por un año,

pudiendo prorrogarse 4 más o 6 más en

función de si el arrendador es persona física o

jurídica

B.-Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Causa de denegación

de la prórroga forzosa

La necesidad de vivienda permanente del

arrendador o de sus familiares directos o

cónyuge, siempre fuera del plazo contractual.

Establecer en el contrato dicha necesidad

Ocupar la vivienda en el plazo de 3 meses siguientes al desalojo

Requisitos

Si no ocupase la vivienda en 3 meses,puede optar por:

Indemnización tasada legalmente

Derecho de retorno con

indemnización de los gastos

ocasionados por el desalojo

B.-Duración del contrato de arrendamiento de vivienda

Prórroga legal tácita 3 prórrogas anuales

Que se produzca el vencimiento del contrato

Que no haya notificación de voluntad de no prorrogar el contrato: 2 meses de antelación si es el arrendatario y 4 si es el arrendador

Requisitos

Efecto de falta de notificación previa por:

Arrendatario:

El contrato podrá prorrogarse hasta un máximo

de tres años más, pero el arrendatario podrá

todavía manifestar al arrendador con un mes de

antelación a la fecha de terminación de

cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no

renovarlo.

Arrendador:

El contrato se prorrogará

obligatoriamente para él por tres

años más, salvo para los contratos

anteriores a 6 marzo de 2019

Régimen jurídico aplicable:

El apartado 2 del artículo 10 de la LAU :

"al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal

y convencional al que estuviere sometido".

A diferencia de la Forzosa, el arrendador está habilitado para oponerse

al nacimiento de la prórroga que sólo surge por el consentimiento

normalmente tácito de arrendador y arrendatario

Finalizada las tres prórrogas anuales del art. 10, ¿es posible otra

prórroga por 3 años más?

En mi opinión, no

¿Estará obligado el arrendatario a respetar la prórroga legal tácita de los 3 años si no notifica su voluntad de que no opere?

Son prórrogas anuales por lo que está facultado para ponerle fin a

la terminación de cada prórroga anual notificando con 1 mes de

antelación

¿Podrá hacerse la denuncia por el arrendador de la inexistencia de prórroga legal tácita inmediatamente después de celebrado el contrato de

arrendamiento?

Creemos que es válida y eficaz dicha notificación, ya que el precepto no

prevé un plazo máximo de notificación, tan solo un plazo mínimo de

cuatro meses.

¿Podrán las partes pactar contractualmente una prórroga distinta de la del artículo 10?

Las partes pueden pactar contractualmente sistemas distintos de

prórroga, porque la ley permite que la duración sea libremente pactada,

sin perjuicio de la prórroga legal por plazos anuales que hasta una

duración mínima de tres años establece el artículo 10, que es aplicable

únicamente para el supuesto de que transcurrido el plazo legal mínimo

del art. 9, o el plazo de duración pactado si fuere superior al legal,

ninguna de las partes hubiera notificado a la otra su voluntad de no

prorrogarlo.

¿Operará también la prórroga legal tácita si el contrato se hubiere pactado por un plazo superior a los 5 o 7 años?

Sí, por cuanto el texto legal no distingue al respecto.

C.-Renuncia a la subrogación mortis causa

Posibilidad de renuncia a este derecho para los contratos de larga duración en caso de fallecimiento del arrendatario

(El RDL 7/2019 establece este pacto como nulo en casos de especial vulnerabilidad, sean menores de edad, mayores de 65 años o tengan discapacidad)

D.-La publicidad del contrato de arrendamiento de vivienda y su eficacia frente a terceros

Medida adoptada por el RDL 7/2019:

Se elimina el tan criticado art. 7.2 de la LAU introducido por la Ley 4/2013 que establecía un sistema de publicidad registral (art. 32 LH) en materia de arrendamientos urbanos y que friccionaba con la

redacción del art. 14 y 29 de la LAU que, por el contrario, aludían al tercero hipotecario de buena fe (art. 34 LH).

¿Qué sucede en supuestos de resolución del derecho del arrendador?

Ejecuciones hipotecarias

Ejercicio de derecho de opción de compra

Retracto convencional

E.-El control de rentas y los límites a su actualización

Se prevé en la Disposición Adicional Segunda del RDL 7/2019 un mandato al Gobierno para que en el plazo de

ocho meses elabore un “sistema estatal de índices de referencia del precio del alquiler de vivienda” como

instrumento útil para la aplicación de políticas en materia de vivienda de las Comunidades Autónomas.

+

Además, establece como novedad el RDL 7/2019 una limitación legal al derecho de actualización de renta, de tal

forma que los incrementos de renta resultantes del ejercicio de este derecho no podrán exceder por toda la duración

del contrato de la variación porcentual anual que experimente el IPC.

En todo caso, debe pactarse expresamente en el contrato el derecho a actualizar la renta, ya que de lo contrario, esta

quedará “congelada” por toda la duración del contrato

E.-El control de rentas y los límites a su actualización

La actualización sólo podrá efectuarse anualmente, cumplida la primera anualidad del contrato, en los

términos pactados por las partes.

Establece un límite al importe de las revisiones anuales de la renta, para todos los contratos de

arrendamiento de vivienda, y durante toda su duración, con la variación porcentual experimentada por

el IPC a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al

último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

F.-Obras de mejora

a) Obras de mejora que realice el arrendador

El art. 19 de la LAU establece que pueden dar lugar

a un incremento de renta si se ejecutan transcurridos

cinco años (si el arrendador es persona física) o siete

años (si el arrendador es persona jurídica) de

contrato, salvo pacto en contrario.

El aumento de renta se calculará aplicando al

importe invertido en la mejora el interés legal vigente

en el momento de su finalización, incrementado en

tres puntos. Con el límite máximo o tope del 20% de

la renta vigente en ese momento.

b) Obras de mejora realizadas de mutuo acuerdo

entre arrendador y arrendatario

Se introduce un nuevo apartado 4 en el artículo 19

de la LAU en virtud del cual el arrendador y el

arrendatario pueden convenir la ejecución de obras

de mejora e incrementar por ello la renta, sin límite

aparentemente de cuantía de elevación, en este caso

la prórroga forzosa del artículo 9 o la prórroga legal

tácita del art. 10, no quedarán en suspenso.

Se puntualiza que el alcance de estas obras de

mejora debe ser diferente de las obras a cuya

ejecución está obligado el arrendador en

cumplimiento del deber de conservación que le

impone el artículo 21 de esta misma Ley.

G.- Gastos de gestión inmobiliaria

Es una práctica habitual en el mercado de alquiler de viviendas español que el arrendatario asuma el pago de los

honorarios de gestión, preparación y redacción del contrato de arrendamiento, comúnmente conocidos como

gastos de gestión inmobiliaria.

La LAU no regulaba quién debía satisfacer estos honorarios, por lo que el sujeto obligado al pago quedaba al

arbitrio de las partes en cada caso.

Pero, ¿puede contravenir esta cláusula la normativa de consumidores?

El legislador ha decidido abordar esta problemática prohibiendo por ley la repercusión de dichos gastos

contractuales al arrendatario cuando el arrendador sea persona jurídica.

Esta nueva prohibición legal, ¿es aplicable cuando el arrendador es una comunidad de bienes?

H.- Derechos de adquisición preferente

El RDL 7/2019 modifica el apartado 7 del artículo 25 de la LAU, introduciéndose para elcaso de venta conjunta por varios propietarios a un mismo comprador de la totalidad de unedificio compuesto de viviendas, o de viviendas y locales, derechos de tanteo y retracto afavor del órgano que designe la Administración, si así lo establece la legislación sobrevivienda.

En los casos siguientes:

• Cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con el resto de vivienda y/o localesdel edificio propiedad del arrendador.

• Cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador latotalidad de los pisos y locales del edificio.

Se exceptúa de este caso el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario

I.- La fianza

El art. 36 de la LAU establece que durante los cinco primeros años de duración o lossiete si el arrendador es persona jurídica, la fianza no se actualizará.

Pasados estos plazos las partes pueden convenir la actualización en forma específicaen el contrato.

En defecto de pacto, y transcurridos el plazo legal de los 5 o 7 años, cada vez que seprorrogue el contrato tendrán derecho a la actualización de la fianza.

Para el caso de que se hubiera pactado un plazo contractual superior al plazo de los 5o 7 años respectivamente, y transcurrido dicho plazo mínimo, se estará al sistemalibremente pactado por las partes, y en su defecto, se actualizará conforme al sistemapactado para la actualización de la renta.

I.- La fianza

La Disposición Adicional 3ª de la LAU habilita a las Comunidades Autónomas paraestablecer la obligación de depositar la fianza arrendaticia, tal como ya tienendesarrollado algunas Comunidades Autónomas en sus normativas territorialesrespectivas (ej. País Vasco, Cataluña).

Se establece que la normativa que regule el depósito de fianzas determinará los datosque deberán aportarse por el arrendador para el registro, estableciendo unosmínimos.

J.- Garantías complementarias

Se mantiene el importe de la fianza equivalente a una mensualidad de renta delcontrato (art. 36.1 de la LAU) para los contratos de arrendamiento de vivienda, perose limitan las garantías complementarias o adicionales que el arrendador puede exigirhasta una cuantía máxima equivalente a dos mensualidades de renta.

El RDL 7/2019 establece una limitación legal respecto de las garantías que puedeexigir el arrendador: (i) al arrendatario de vivienda para el caso de incumplimiento desus obligaciones contractuales, y (ii) cuando el contrato no sea de larga duración.

RDL 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler

Reformas de derecho procesalIncorpora nuevas medidas procesales

a) Modificación de los criterios de

tramitación de los procedimientos en

materia arrendaticia

b) En el juicio verbal de desahucio de

vivienda por falta de pago o expiración

de plazo

A.- Modificación de los criterios de tramitación de los procedimientos en materia arrendaticia

Se modifica el art. 249.1.6º de la LEC para que los procedimientos arrendaticios se tramiten porcuantía cuando sea posible determinar su cuantía, y no por el criterio de la materia, salvo para el casode las reclamaciones de rentas u otras cantidades debidas por el arrendatario que seguirántramitándose con independencia de la cuantía por juicio verbal conforme a lo dispuesto en el art.

250.1.1ª de la LEC.La regla 9ª del artículo 251 de la LEC (“Reglas de determinación de la cuantía”) establece que losjuicios sobre arrendamientos de bienes, salvo cuando tengan por objeto la reclamación de rentas o

cantidades debidas, la cuantía de la demanda será la de una anualidad de renta.

B.- Juicio verbal de desahucio de vivienda

De la obligación del Juzgado de informar a los Servicios Sociales y de la suspensión temporal en caso situación de vulnerabilidad del demandado

El RDL 7/2019 introduce un nuevo apartado 5 en el art. 441 de la LEC por el cual en el requerimiento de

pago se deberá informar al demandado de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales a fin de que pueda

apreciar la posible situación de vulnerabilidad.

Si la administración competente apreciase indicios de dicha situación, lo comunicará inmediatamente al órgano

judicial, que suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas por parte de los servicios sociales, un

máximo de 1 mes o 3 meses si el arrendador es persona jurídica.

Asimismo, se establece la obligación jurídica el deber de comunicación de oficio del Juzgado a los Servicios

Sociales de la existencia del procedimiento para que determinen si el hogar afectado se encuentra en situación de

vulnerabilidad económica y/o social.

B.- Juicio verbal de desahucio de vivienda por falta de pago

De la prohibición de los lanzamientos abiertos

Se modifican los apartados 3 y 4 del art. 440 de la LEC introduciéndose como obligación del Juzgado que los

señalamientos del lanzamiento contengan el día y hora exactos en que se vayan a practicar, prohibiendo así la

posibilidad de que el juzgado dicte lanzamientos con fecha abierta.

Si bien los lanzamientos abiertos pueden tener su legitimidad en términos de justicia material en el caso concreto,

es una práctica que vulnera las garantías procesales del demandado al negárseles el derecho a conocer cuándo van

a ser lanzados de su vivienda