ZONAPROP

INDEX

INFORME DE MERCADO CIUDAD DE BUENOS AIRES

ENERO 2021

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

ALQUILER

Precios suben 3.6% en enero

El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se

ubica en $ 31.792 por mes, 3.6% por encima del

mes previo. Los precios de alquiler subieron

61.6% en 2020, 25pp por encima de la inflación

(36%). Durante los últimos 12 meses los

alquileres ajustaron +63% mientras que la UVA

subió 35.7%

El 80% de los barrios registra precio de alquiler

medio entre $ 27.000 y $ 35.000 por mes para

un departamento de 2 ambientes.

RENTABILIDAD

2.45% bruto anual, baja respecto a 2019

La relación alquiler/precio se ubica en 2.45%

anual. Se necesitan 40.8 años de alquiler para

recuperar la inversión, similar al plazo

requerido en enero 2020.

San Cristóbal y La Boca son los mejores barrios

para inversores que buscan renta.

VENTA

22 meses consecutivos de descenso

El precio medio de un departamento en la

Ciudad de Buenos Aires se ubica en USD

2.531 por m2, 0.5% por debajo del mes

previo. Los precios acumulan 22 meses

consecutivos de descenso, acumulando -

7.1% en 2020 y 9.6% desde el máximo de

2019.

La cantidad de escrituras en Dic 2020 vuelve

a caer en la comparación interanual. El año

2020 cierra con un volumen de operaciones

mínimo histórico, 44% por debajo de 2019 y

70% por debajo de 2017.

Todas las zonas de la cuidad registran

descenso de precio. Macrocentro y Corredor

Noroeste son las que registran las mayores

caídas (mas de 8% interanual).

ZONAPROP INDEX TRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PERIODICIDAD: CÁLCULO Y PUBLICACIÓN MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRÁCTICAS

ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO

METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS

Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE

INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

01PRECIOS DE VENTATendencias de precios en el mercado

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 131 mil dólares.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 187 mil dólares.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.513 USD/M2

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.549 USD/M2

2 AMB 3 AMB

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

VARIACIÓN ANUALEVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Precio medio se ubica en USD 2.531 por m2, 0.5% por debajo del mes previo. Los precios acumulan 22 meses consecutivos de

descenso, acumulando -7.1% en 2020 y 9.6% desde el máximo de 2019.

1.4%

-0.3%

1.0%

3.7%

7.7%

12.3%

5.9%

-1.8%

-7.1%

-0.5%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2,053 2,104 2,105 2,1332,273

2,6342,800 2,738

2,531

mar

12

sep

12

mar

13

sep

13

mar

14

sep

14

mar

15

sep

15

mar

16

sep

16

mar

17

sep

17

mar

18

sep

18

mar

19

sep

19

mar

20

sep

20

mar

21

80%

48%

-41% -35%

-100%

-20%-6%

EXPANSION DE MERCADO

71%90%

71%48%

38%21%

40%

10% 17%

21% 15% 25% 27% 52% 63% 65% 69% 60% 81% 90% 83%

En abril ’18 el 90% de los barrios registraba incremento

de precio. Actualmente el 83% de los barrios registran

disminución de precio mensual.

La cantidad de operaciones en Dic-2020 vuelve a caer en la comparación

interanual. El año 2020 cierra con un volumen de operaciones mínimo

histórico, 44% por debajo de 2019 y 70% por debajo de 2017.

OPERACIONES DE COMPRA-VENTA EN CABA

% variación respecto al mismo mes del año anterior

VARIACION MENSUAL DEL PRECIO MEDIO DE LA CIUDAD

% de incremento respecto al mes previo

VENTAPRECIO MEDIO Y CANTIDAD DE OPERACIONES EN LA CIUDAD

Fuente: colegio de escribanos de CABA

BARRIOS SEGÚN VARIACION DE PRECIO MENSUAL

% respecto al total de barrios de la ciudad

SUBE BAJA

0.6%1.6% 1.8%

-0.3% -0.1%-0.7% -0.5%

RESTRICCIONES

CAMBIARIAS

9.6%

-2.0%

CAC EN USD INDEX BA DEPTOS

-44%-7.9%

CAC EN USD INDEX BA DEPTOS

PRECIO DE LAS PROPIEDADES Y COSTO DE LA CONSTRUCCION EN USD

Actualmente el costo es 44% menor al registrado en abril’ 18, previo a la devaluación . Desde octubre 2020 los costos de construcción

suben por encima de la devaluación, derivando en recuperación del costo en dólares (+9.6% en ultimo trimestre).

VARIACIÓN ACUMULADA

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓN

VENTAPRECIO MEDIO Y COSTOS CONSTRUCCIÓN. EVOLUCIÓN

DEVALUACION

ENE’14

DEVALUACION

DIC’ 15

DEVALUACION

2018

ULTIMO TRIMESTRE

VARIACION DESDE ABRIL 2018

Fuente: Cámara Argentina de la Construcción

Nota: Tipo de Cambio promedio dólar MULC y MEP

0.92

1.21

0.85

1.08

0.72 0.60

2,0532,100 2,133

2,346

2,8002,732

2,531

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

REGIÓN USD/M2 MES ANUAL

VALORACIÓN

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

CORREDOR

NORTE

CORREDOR

NOROESTE

MACRO-

CENTRO

SUR-ESTE

SUR

OESTE

NOROESTE

EJE CENTRAL

1,430

2,069

2,121

2,324

2,326

2,369

2,531

2,597

3,118 -0.6%

-0.4%

-0.5%

-0.4%

-0.6%

-0.4%

-0.4%

-0.7%

0.1%

-7.7%

-8.2%

-7.5%

-6.7%

-8.0%

-7.4%

-6.8%

-6.4%

-6.5%SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

CABA

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE

RANKING

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

Rango de precio en la ciudad encuentra máximo en Puerto Madero USD 5.758 y mínimo en Villa Soldati USD 851

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

BARRIO USD/M2

851

1,129

1,778

2,055

2,221

2,331

2,407

2,582

3,145

3,293

5,758

VILLA SOLDATI

LUGANO

VILLA RIACHUELO

LA BOCA

MATADEROS

FLORES

MONTE CASTRO

ALMAGRO

SAAVEDRA

NUÑEZ

BELGRANO

PALERMO

PUERTO MADERO

PRECIO MEDIO DE CADA BARRIO EN USD/M2

VENTAPRECIO DE VENTA SEGÚN BARRIOS

5,758

3,145

2,7772,582

2,423 2,3312,178 2,043 1,910 1,778

1,129851

BARRIO VARIACIÓN 12 MESESRANKING

MAYOR

SUBA

ZONA

MEDIA

MAYOR

BAJA

VENTAHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

98% de los barrios registran baja de precio en 2020. Zona Sur y Oeste es la que mejor resiste la baja de precio.

BARRIOS CON VARIACION DE

PRECIO MAYOR A LA MEDIA

1.7%

-1.2%

-1.3%

-6.3%

-7.2%

-7.7%

-7.9%

-8.2%

-10.6%

-11.8%

-16.3%PARQUE CHACABUCO

PATERNAL

PARQUE CHAS

SAN CRISTOBAL

CONSTITUCIÓN

SAAVEDRA

BOEDO

ALMAGRO

VELEZ SARSFIELD

VILLA LURO

MONTE CASTRO

PARQUE PATRICIOS

VILLA RIACHUELO

02PRECIOS ALQUILERPrecio de alquiler mensual de un departamento de

2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 se alquila por 31.792 pesos por mes.

Los deptos. de 3 ambientes y 70 m2 se alquilan por 44.100 pesos por mes.

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 606 $/M2/MES

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 600 $/M2/MES

2 AMB 3 AMB

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

25%

48%

54%

36%

4.0%

29%

31%

33%

35%

33%

62%

3.6%

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

EVOLUCIÓN MENSUAL. AR$/MES VARIACIÓN EN EL AÑO

El alquiler de un 2 ambientes en la ciudad se ubica en $ 31.792 por mes, 3.6% por encima del mes previo.

Los precios de alquiler subieron 61.6% en 2020, 25pp por encima de la inflación (36%).

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

INFLACIÓN

ALQUILER

FUENTE: INDEC. ULTIMO MES ESTMADO REM BCRA

2,424 2,896 3,566 4,702 6,0867,951

10,589

14,290

18,990

22,758

31,792

mar

12

sep

12

mar

13

sep

13

mar

14

sep

14

mar

15

sep

15

mar

16

sep

16

mar

17

sep

17

mar

18

sep

18

mar

19

sep

19

mar

20

sep

20

mar

21

30%

23%

36%

38%

23%

38%

31%

47%

78%

2.4% 2.8% 2.9% 3.2%

7.9%

3.6%

35.7%

63.0%

UVA ALQUILER

358% 366%

UVA ALQUILER

VARIACION

MENSUAL

VARIACION

SEMESTRAL

ANUALIZADA

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADAALQUILER VS. UVA

UVA= UNIDAD DE VALOR ADQUISITIVO DEL BCRA

VARIACIÓN DESDE ABRIL 2016

VARIACION 12 MESES

En enero el incremento mensual fue de 3.6%, por debajo de la inflación esperada (4%).

Durante los últimos 12 meses los alquileres ajustaron +63% mientras que la UVA subió 35.7%

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

DEVALUACION DEVALUACIONCOMISIONES

CABADEVALUACION

DEVALUACION LEY ALQUILER

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

CORREDOR

NORTE

CORREDOR

NOROESTE

SUR-ESTE

SUR

OESTE

NOROESTE

REGIÓN ARS/MES MES ANUAL

VALORACIÓN

MACRO-

CENTRO

EJE CENTRAL

28,032

28,334

29,626

30,065

31,506

31,792

32,343

34,963 3.5%

1.6%

3.6%

8.8%

3.4%

1.7%

3.8%

4.2%

57.1%

63.4%

63.0%

76.4%

65.9%

57.5%

69.4%

73.8%OESTE

SUR ESTE

MACROCENTRO

EJE CENTRAL

NOROESTE

CABA

CORREDOR NOROESTE

CORREDOR NORTE

RANKING

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

Puerto Madero es el barrio más caro, con un precio medio de $ 65.252 por mes.

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

BARRIO ARS/MES

25,886

26,392

26,498

28,822

29,473

30,779

31,218

32,737

36,706

37,027

65,252

LA BOCA

CONSTITUCIÓN

VELEZ SARSFIELD

FLORESTA

PARQUE PATRICIOS

VILLA DEL PARQUE

MONTE CASTRO

ALMAGRO

COGHLAN

BELGRANO

NUÑEZ

PALERMO

PUERTO MADERO

BARRIO VARIACIÓN ANUALRANKING

ALQUILERHEAT MAP VARIACIÓN PRECIOS ANUAL

MAYOR

SUBA

ZONA

MEDIA

MENOR

SUBA

Todos los barrios registran suba de precio interanual mayor al 50%

BARRIOS CON VARIACION DE

PRECIO MAYOR A LA MEDIA

80.3%

79.8%

79.7%

72.7%

68.0%

63.6%

61.2%

58.1%

54.7%

53.8%

52.7%CONSTITUCIÓN

RECOLETA

BALVANERA

PARQUE CHAS

VILLA ORTUZAR

ALMAGRO

COLEGIALES

VILLA DEL PARQUE

SAN CRISTOBAL

MONTE CASTRO

FLORES

SANTA RITA

BOEDO

03RENTABILIDAD

INMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

17.320.0 21.5 21.8 20.1

32.8

41.7 40.8

5.61%

4.29%

5.47%

4.95%

2.45%

0.0

20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

120.0

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

may.-

12

ag

o.-

12

no

v.-

12

feb

.-13

may.-

13

ag

o.-

13

no

v.-

13

feb

.-14

may.-

14

ag

o.-

14

no

v.-

14

feb

.-15

may.-

15

ag

o.-

15

no

v.-

15

feb

.-16

may.-

16

ag

o.-

16

no

v.-

16

feb

.-17

may.-

17

ag

o.-

17

no

v.-

17

feb

.-18

may.-

18

ag

o.-

18

no

v.-

18

feb

.-19

may.-

19

ag

o.-

19

no

v.-

19

feb

.-20

may.-

20

ag

o.-

20

no

v.-

20

EVOLUCIÓN MENSUAL

La relación alquiler/precio se ubica en 2.45% anual.

Se necesitan 40.8 años de alquiler para recuperar la inversión, similar al plazo requerido en enero 2020.

PROMEDIO ANUAL

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

AÑOS PARA RECUPERAR

INVERSION

Nota: Tipo de Cambio promedio entre MULC y MEP

5.6%

5.1%

4.6%

4.5%

4.9%

5.3%

4.1%

3.0%

2.3%

2.4%

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

CORREDOR

NORTE

CORREDOR

NOROESTE

SUR-ESTE

SUR

OESTE

NOROESTE

REGIÓN % PRECIO MES ANUAL

VALORACIÓN

MACRO-

CENTRO

EJE CENTRAL

2.2%

2.4%

2.4%

2.6%

2.6%

2.6%

2.7%

2.7% ▲

▲

▲

=

▲

▲

=

▲

▲

=

▲

▼

=

=

=

=CORREDOR NORTE

CORREDOR NOROESTE

CABA

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

SUR ESTE

OESTE

RANKING

San Cristóbal y La Boca son los mejores barrios para inversores que buscan renta.

RENTABILIDADRETORNO ANUAL DEL ALQUILER

MAYOR

PRECIO

ZONA

MEDIA

MENOR

PRECIO

BARRIO % PRECIO

2.2%

2.2%

2.2%

2.4%

2.4%

2.5%

2.5%

2.6%

2.8%

2.8%

2.9%

RETIRO

BELGRANO

RECOLETA

PALERMO

CABALLITO

LINIERS

VILLA DEL PARQUE

VELEZ SARSFIELD

BOEDO

PARQUE PATRICIOS

FLORESTA

LA BOCA

SAN CRISTOBAL

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