INFORME DE MERCADOBUENOS AIRES

MARZO 2018

ZONAPROPINDEX

RESUMEN EJECUTIVOTENDENCIAS DESTACADAS

VENTAEn el primer trimestre del año los

precios aumentaron 3.5% en dólares,

con leve aceleración respecto a fines

de 2017 . El precio medio alcanza los

2.460 usd/m2.

La suba es generalizada: el 80% de los

barrios porteños aumentaron sus

precios mas de 10% en los últimos

doce meses.

La devaluación de fines de 2017

disminuyo el costo de construcción en

dólares, mejorando márgenes de los

desarrolladores.

ALQUILERAlquilar un departamento de dos

ambientes en la ciudad cuesta $10.588

por mes, acumulando un incremento

de 7.7% en el primer trimestre del año.

En 2018 la UVA aumenta 6.6%,

levemente por debajo del ajuste de los

precios de los alquileres.

Las zonas de Microcentro y Eje Central

(Almagro, Balvanera, Caballito) son las

de mayor incremento anual de precio

de alquiler.

RENTABILIDADLa rentabilidad inmobiliaria media de

CABA se ubica en 5.4% bruto anual. El

periodo de repago de la inversión es

de 18.6 años, similar que 12 meses

atrás.

El incremento del precio de alquiler

post ley de alquileres se ve más que

neutralizado por la devaluación del

peso que disminuye el alquiler

medido en dólares, disminuyendo la

rentabilidad bruta.

OBJETIVO: BRINDAR ESTADÍSTICAS CLARAS, OBJETIVAS Y CONFIABLES SOBRE EL MERCADO INMOBILIARIO

FUENTE DE DATOS: TODOS LOS ANUNCIOS DE INMUEBLES PUBLICADOS EN ZONAPROP.COM

PERIODICIDAD: CALCULO Y PUBLICACION MENSUAL

METODOLOGÍA: UTILIZAMOS LAS MEJORAS PRACTICAS ESTADISTICAS INTERNACIONALES. DOCUMENTO METODOLÓGICO DISPONIBLE EN ZONAPROP.COM

ZONAPROP INDEXTRANSFORMANDO DATOS EN ESTADÍSTICAS CONFIABLES

PRECIOSVENTA

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 2.460 R$/M2

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 2.420 R$/M2

VENTAUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene un valor de 129 mil.

Un depto. de 3 ambientes y 70 m2 alcanza los 180 mil dólares.

2 AMB 3 AMB

3,5%

10,8%

4,9%

5,5%

0,7%

-0,1%

2,0%

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

EVOLUCIÓN MENSUAL. USD/M2 VARIACIÓN ANUAL

1.8901.915

2.005

2.460

feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCION

La tendencia de suba de precios se mantiene, precios en dólares avanzan 3.5% en el año.

En 2017 acumularon un incremento de 10.8%, la mayor velocidad desde el inicio de serie.

4%

8%

13%

19%

-6%-4%

-2%

20%

3 MESES 6 MESES 12 MESES 24 MESES

PRECIOS VENTA

COSTO CONSTRUCCION (CAC) ENDOLARES

FUENTE: CÁMARA ARGENTINA DE LA CONSTRUCCIÓNNOTA: VARIACIÓN CAC 24 MESES CONTEMPLA PROMEDIO TIPO DE CAMBIO OFICIAL Y BLUE

VENTAPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

La devaluación de fines 2017 disminuyó los costos de construcción medidos en dólares. Por primera vez en tres años la

dinámica de precios y costos de construcción de los últimos 24 meses se muestran similares.

EVOLUCIÓN ACUMULADA. ÚLTIMOS…

1.240

1.962

2.007

2.283

2.326

2.392

2.460

2.663

3.247

SUR

OESTE

SUR ESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

NOROESTE

MEDIA BUENOSAIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

VENTAPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

1.1%

1.7%

1.2%

2.1%

1.4%

1.4%

0.6%

0.9%

-1.9%

15.7%

17.4%

13.2%

16.9%

5.3%

12.3%

7.8%

10.7%

3.5%

USD/M2 MES 12 MESES

VARIACIÓNREGION

VENTAHEAT MAP DE PRECIOS

El rango de precio de la ciudad oscila entre los USD 5.700 de Puerto Madero hasta los USD 1.225 de Villa Lugano

100

99

80

75

60

50

40

25

20

5

1 1.225

1.629

2.019

2.048

2.217

2.303

2.415

2.642

2.894

3.550

5.724

Villa Lugano

Constitución

Liniers

San Cristobal

Tribunales

Monte Castro

Parque Chas

Saavedra

Colegiales

Las Cañitas

Puerto Madero

BARRIOPERCENTIL USD/M2

VENTAHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL

3%

3%

10%

10%

12%

13%

14%

16%

17%

22%

24%

Parque Patricios

Centro / Microcentro

Parque Chas

Balvanera

San Cristobal

Villa General Mitre

Villa Luro

Saavedra

Belgrano

Villa Urquiza

Nuñez

El mapa expone los barrios con mayores subas de precios: regiones norte y noroeste

VARIACIÓN 12 MESESBARRIO

100

99

80

75

60

50

40

25

20

5

1

RANK

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

PRECIOSALQUILERprecio de alquiler mensual de un departamento

de 2 ambientes y 50 m2 de superficie cubierta

SUP. CUBIERTA 50 M2, DOS AMBIENTES

BALCÓN 5 M2

PRECIO 212 $/M2/MES

SUP. CUBIERTA 70 M2, TRES AMBIENTES

BALCÓN 7 M2

PRECIO 200 $/M2/MES

ALQUILERUNIDAD MEDIA. PRECIO Y SUPERFICIE

El departamento medio de dos ambientes y 50 m2 tiene se alquila por 10.588 pesos por mes.

Los depto. de 3 ambientes y 70 m2 se alquila por 14.280 pesos por mes.

2 AMB 3 AMB

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

7,7%

33%

31%

33%

32%

23%

23%

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

2.252

4.258

10.588

feb.-12 sep.-12 abr.-13 nov.-13 jun.-14 ene.-15 ago.-15 mar.-16 oct.-16 may.-17 dic.-17

Alquiler mensual sube 7.7% en el año.

El incremento acumulado de 2017 fue de 33%, por arriba de todos los índices de inflación.

EVOLUCION MENSUAL. AR$/MES VARIACION EN EL AÑO

DEVALUACION DEVALUACION

4%6%

3%

VELOCIDAD DE AJUSTE. 6 MESES ANUALIZADA

ALQUILERPRECIO MEDIO DE LA CIUDAD. EVOLUCIÓN

Actual aceleración de precios de alquiler se inicio a partir de la implementación de la ley de alquileres.

Precios del alquiler avanzan 7.7% en 2018, por encima del avance de la UVA (6.6%)..

VARIACIONMENSUAL

VARIACIONSEMESTRALANUALIZADA

ALQUILER VS. UVAUVA = UNIDAD DE VALOR ADQUISITVO DEL BCRA

57%

68%

UVA ALQUILER

VARIACION DESDE ABRIL 2016…

6,6%

7,7%

UVA ALQUILER

LEY DE ALQUILERES

VARIACION DURANTE 2018…

24%

36%

46%

27%

37%

feb.-13 sep.-13 abr.-14 nov.-14 jun.-15 ene.-16 ago.-16 mar.-17 oct.-17

8.712

9.300

10.211

10.273

10.492

10.588

10.890

12.344

SUR

OESTE

SUR ESTE

NOROESTE

EJE CENTRAL

MACROCENTRO

MEDIA BUENOS AIRES

CORREDORNOROESTE

CORREDOR NORTE

ALQUILERPRECIO SEGÚN ZONAS DE LA CIUDAD

3.2%

3.2%

2.7%

2.0%

2.1%

2.9%

2.8%

2.0%

29%

35%

33%

33%

39%

35%

30%

34%

S/D

AR$/MESVARIACIÓN

REGIÓN MES 12 MESES

8.356

8.900

9.658

9.756

10.321

10.510

10.805

11.186

11.239

13.506

16.590

Constitución

Liniers

Tribunales

Parque Chacabuco

Villa Pueyrredón

Boedo

Saavedra

Villa Crespo

Retiro

Palermo

Puerto Madero

80% de los barrios registran alquiler de 2 ambientes entre 11.200 y 9.400 pesos por mes

BARRIOPERCENTIL AR$/MES

ALQUILERHEAT MAP DE PRECIOS

100

99

80

75

60

50

40

25

20

5

1

ALQUILERHEAT MAP VARIACION DE PRECIOS ANUAL

12%

19%

29%

29%

32%

36%

37%

38%

40%

41%

42%

Puerto Madero

Las Cañitas

Tribunales

Palermo

Barrio Norte

Coghlan

Villa Crespo

Almagro

Balvanera

Paternal

Boedo

El eje central de la ciudad y microcentro son las zonas con mayor incremento de precio de alquiler

BARRIOPERCENTIL VARIACIÓN ANUAL

100

99

80

75

60

50

40

25

20

5

1

BARRIOS CON MAYOR INCREMENTO DE PRECIO

RENTABILIDADINMOBILIARIARetorno bruto anual, porcentaje de la inversión

LEY DE ALQUILERES

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

5,5%

5,4%

5,0%

4,7%

4,6%

5,0%

5,6%

2018

2017

2016

2015

2014

2013

2012

Relación alquiler/precio se ubica en 5.4% anual. El incremento del precio de alquiler post ley de alquileres se ve más

que neutralizado por la devaluación del peso que disminuye el alquiler medido en dólares.

EVOLUCION MENSUAL. MEDIA ANUAL

5,5%

4,4%

5,4%

may.-12 nov.-12 may.-13 nov.-13 may.-14 nov.-14 may.-15 nov.-15 may.-16 nov.-16 may.-17 nov.-17

4,2%

4,9%

5,2%

5,4%

5,4%

5,5%

5,6%

5,8%

MACROCENTRO

CORREDOR NORTE

CORREDORNOROESTE

MEDIA BUENOS AIRES

NOROESTE

EJE CENTRAL

SUR ESTE

OESTE

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

↓

=

↓

↓

↓

=

↓

↓

↑

↑

=

↓

=

↑

↓

↓

S/DSUR

RENTA ANUAL, % PRECIOVARIACIÓN

REGIÓN MES 12 MESES

3,8%

4,8%

5,1%

5,2%

5,4%

5,7%

5,8%

6,2%

6,6%

6,8%

6,8%

Puerto Madero

Recoleta

Palermo

Barrio Norte

Villa Pueyrredón

Villa Crespo

Flores

Abasto

Parque Patricios

Balvanera

Constitución

RENTABILIDADRETORNO BRUTO ANUAL DEL ALQUILER

BARRIOPERCENTIL

100

99

98

75

60

50

40

25

20

5

1

RENTA ANUAL, % PRECIO

Constitución, Balvanera y Monserrat son los mejores barrios para inversores que buscan renta