Mercado  de  Oficinas  en  América  La2na    

(Coyuntura,  Cadena  de  Valor  y  Formación  de  un  Mercado)  

Foro  Inmobiliario  de  Asunción  28  de  octubre  de  2013  

 

“The  pain  in  Spain”  

Desconocimiento  crí2co  

•  El  precio  de  la  vivienda  2ene  una  relación  económica  con  la  renta  personal  

•  El  de  los  inmuebles  terciarios,  con  los  beneficios  empresariales  

•  El  mercado  inmobiliario  es  cíclico  •  Los  mercados  de  mueven  por  expecta2vas  •  El  uso  de  liquidez  obtenida  por  un  elevado  endeudamiento  individual  y/o  colec2vo  es  de  alto  riesgo  

Población  

Δ  PIB  regional  

Δ  PIB  México  –  Brasil  

El  inmobiliario  en  la  economía  

•  Economía  de  base:  –  Industrial  –  logís2co  – Oficinas  –  Comercio  – Hoteles  

•  Infraestructuras  –  Puertos  – Aeropuertos  –  Carreteras  –  Ferrocarril  

•  Vivienda  •  Servicios  –  Hospitales  –  Escuelas,  universidades  –  Uso  cultural  o  depor2vo  –  Religiosos  –  Gobierno  •  Uso  militar,  policial  •  Servicios  varios  

Cadena  de  Valor  

•  Usuario    •  Agencia    •  Promotor    •  Construcción,  Suministros  y  Servicios  •  Inversor  •  Financiador  •  Asset  Manager  •  Property  Manager  •  Facility  Manager  

Variantes:  Dueño  y  ocupante  Promotor  inversor  

Promotor  constructor  

Venta  y  alquiler  

•  Ventajas  de  la  venta:  operación  a  corto,  tesorería  cerrada.  

•  Desventaja:  falta  de  información  en  el  futuro,  deterioro  del  parque.  

•  Ventajas  del  alquiler:  crea  mercado,  mejores  inquilinos,  oportunidades  de  arbitraje,  se  man2ene  la  calidad.  

•  Desventaja  del  alquiler:  requiere  más  capital,  falta  de  financiación  estructurada.  

Sobre  la  información  

•  Al  no  exis2r  agentes  falta  información  •  Los  inversores  par2culares  y  los  dueños-­‐ocupantes  no  la  entregan  o  es  diccil  de  coordinar  

•  Los  fondos  ins2tucionales  y  los  financiadores  son  remisos  a  par2cipar  

•  Se  pierde  control  sobre  el  desarrollo  futuro,  no  se  conocen  tendencias  

•  La  renovación  del  parque  se  hace  complicada  (múl2ples  propietarios)  

Medición  del  Mercado  

•  Stock  •  Contratación  •  Nivel  de  precios  •  Vacío  •  Oferta  futura  

Presencia  agencias  

CBRE    

Ciudad  de  México,  Monterrey,  Querétaro  

       

Ciudad  de  Panamá    

Caracas    

São  Paulo,  Río  de  Janeiro      

Lima  Buenos  Aires  San2ago  

   

Colliers    

Ciudad  de  México  Monterrey,  

Querétaro,  Guadalajara,  Cancún,  

Puebla,  Tijuana,  Juárez    

San  José  Ciudad  de  Panamá  

 Bogotá  

 São  Paulo,  Río  de  Janeiro,  

Recife,  Fortaleza    

Lima  Buenos  Aires  San2ago  

Jones  Lang  Lasalle    

Ciudad  de  México  Monterrey,  Tijuana  

         

Ciudad  de  Panamá    

Bogotá    

São  Paulo,  Río  de  Janeiro,  Curi2ba  

 Lima  

Buenos  Aires  San2ago  

Indefinición  de  las  categorías  

•  Class  A  Most  pres2gious  buildings  compe2ng  for  premier  office  users  with  rents  above  average  for  the  area.  Buildings  have  high  quality  standard  finishes,  state  of  the  art  systems,  excep2onal  accessibility  and  a  definite  market  presence.  

 •  Class  B  

Buildings  compe2ng  for  a  wide  range  of  users  with  rents.  .  Building  finishes  are  fair  to  good  for  the  area  and  systems  are  adequate,  but  the  building  does  not  compete  with  Class  A  at  the  same  price.  

 •  Class  C  

Buildings  compe2ng  for  tenants  requiring  func2onal  space  at  rents  below  the  average  for  the  area.  

 Fuente:  METROPOLITAN  BASE  DEFINITIONS  (BY  BOMA)  

 

Categorías  según  BRaVe  

•  Building  Ra2ng  Value,  creado  por  la  Universidad  Politécnica  de  Milán  www.bravera2ng.com  

•  Considera  obje2vamente  la  envolvente,  orientación,  aislamiento,  acús2ca,  consumo  energé2co  y  de  agua,  clima2zación,  iluminación,  eficiencia  de  las  superficies,  sistemas  de  elevación,  servicios,  seguridad,  ges2ón,  comunicaciones,  acabados,  salas  de  reunión,  escaleras,  lavabos,    servicios  exteriores,  aparcamiento,  transporte  público  y  cer2ficaciones.  

•  Representado  por  World  Office  Forum  para  España  y  América  de  habla  hispana.  

35,965

83,280

91,000

100,000

171,579

210,000

488,265

521,000

548,257

643,441

981,729

1,211,229

1,668,182

1,686,209

1,763,241

4,040,462

0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000

Cali

Barranquilla

Queretaro

Puebla

Medellin

Guadalajara

L ima

Monterrey

Panamá

S an  J osé

Rio  de  J aneiro

Bogotá

S ao  Paulo

S antiago  de  Chile

Buenos  Aires

Ciudad  de  México

Bogotá

Medellín

Barranquilla Cali

Fuente:  Colliers  Interna2onal  

Stock  A  y  A+  

Precios  

$87

$69

$25$20 $21 $20 $17 $16 $16

$20$15 $13 $10

$18 $20$27 $30

$95

$77

$43

$35$29 $28 $25 $24 $24 $23 $23 $21 $20

$35 $34

$50$46

$0

$20

$40

$60

$80

$100

Rio  de  J aneiro

S ao  Paulo

Bogotá México BuenosAires

S tgoChile

Panamá Bquilla Medellín L ima S anJ osé

Cali Chicago Nueva  York

TorontoLondres París

31-­‐12-­‐2012  Fuente:  Colliers  Interna2onal  

Tasa  de  disponibilidad  (vacancia)  

Compara2vo  Latam  

18  

Millon

es  de    m

²

4,04

1,76

1,69

1,67

1,21 0,

64

0,55

0,49

0,4850,051 0,079 0,138 0,127 0,068 0,010 0,058

10%

6%

3%

12%

3%

12%

10%

1%

0%

5%

10%

15%

0,00

1,00

2,00

3,00

4,00

5,00

México Argentina Chile Brasil Colombia Costa  Rica Panamá Perú

Inventario   A+  A Absorción  A+  y  A Tasa  de  Disponibilidad  A+  y  A

Fuente:  Colliers  Interna2onal  

31-­‐12-­‐2012  

Macro  

19  

    2012      2013  

PIB  

Tasa  de  desempleo  

Tipo  de  cambio  vs  (USD)  

Inflación  

Tipo  de  cambio  

Construcción  

Tasa  de  Disponibilidad  

Absorción  

Precios  de  Renta  

Fuente:  Colliers  Interna2onal  

Disponibilidad  (global)  

Tendencias  globales  2013-­‐Q3  

Vacancies  have  edged  upwards  The  global  office  vacancy  rate  (across  98  markets)  increased  by  10  basis  points  to  13.3%  in  Q2  2013.  This  represents  the  second  consecu2ve  rise  and  has  been  largely  due  to  new  supply  increases  in  Asia  Pacific  and  La2n  America.  Nonetheless,  global  vacancy  is  expected  to  edge  down  in  H2  2013,  with  an2cipated  falls  in  the  U.S.  compensa2ng  for  further  supply  increases  in  Asia  Pacific  and  LaCn  America.    Leasing  volumes  sCll  muted,  but  encouraging  signs  Global  leasing  ac2vity  con2nues  to  be  muted.  While  Q2  gross  leasing  volumes  were  marginally  higher  than  Q1  (+3%),  they  are  running  5%  below  the  levels  of  this  2me  last  year.  There  are,  however,  encouraging  signs  in  the  U.S.,  where  full-­‐year  volumes  are  likely  to  be  up  to  5%  higher  than  in  2012.  In  Europe,  leasing  ac2vity  is  flat,  while  in  Asia  Pacific  gross  leasing  volumes  are  about  25%  lower  than  12  months  ago.  

Fuente:  Jones  Lang  Lasalle  

Sostenibilidad  y  nuevas  tecnologías  

•  Los  grandes  inquilinos  mul2nacionales  buscan  espacio  cer2ficado  como  sostenible  (Leed,  BREEAM).  RSC  y  Reputación  están  ín2mamente  ligadas.  

•  Las  nuevas  tecnologías  permiten  flexibilizar  el  trabajo  y  las  posibilidades  del  trabajo  a  distancia  aumentan.  Hacia  dónde  va  el  “workplace”  debate  de  gran  actualidad.  

De  “edificios  de  oficinas”  a  “mercado  de  oficinas”  

USUARIO  AGENTE  PROMOTOR  

CONSTRUCTOR+  

ASSET  MGR  

INVERSOR  

FINANCIADOR   FACILITY  MGR  

PROPERTY  MGR  

Relación  propietario  -­‐  inquilino  

Relación  inversor  y  financiador  -­‐  promotor  

Gestor,  relación  usuario  e  inversor  -­‐  inmueble  

Propietario,  fondo  

Demandante  de  espacio  

Constructora,  arquitecto,  equipos  

Operación,  suelo,  costos-­‐finanzas,  técnica  

Relación  inversor  –  usuario  

PRIMERA  GENERACIÓN  

SEGUNDA  GENERACIÓN  

El  beneficio  en  la  ac2vidad  inmobiliaria  

•  La  promoción  y  venta.  •  El  alquiler  frente  al  coste  de  recursos  propios.  •  La  mejora  de  la  rentabilidad  mediante  el  apalancamiento.  

•  El  arbitraje  de  “yields”:  en  el  mundo  hay  muchos  “dineros”  con  diferentes  criterios  en  cuanto  al  riesgo  (ejemplo  de  los  fondos  de  pensiones)  

Seguridad,  Rentabilidad,  Liquidez  

Bases  para  el  futuro  

•  Aplicar  “best  prac2ces”  a  todo  lo  posible:  ubicación  y  servicios,  diseño,  construcción,  eficiencia,  ges2ón.  

•  Informa2on,  informa2on,  informa2on…  •  Coordinación  de  ciudades  medianas  en  ausencia  de  agentes.  El  rol  de  las  cámaras  de  la  construcción.  

•  Generar  producto  en  renta,  bloques  completos.  

¡Gracias!    

   

Jorge  Zanolexy  Larrea  Presidente,  World  Office  Forum  

jzl@worldofficeforum.com  www.worldofficeforum.com  

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