ENTORNO ECONÓMICO Y PERSPECTIVAS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO

INASEI2007

Tomás IzquierdoDirector

GEMINES ASESORÍA INMOBILIARIA SA

TEMARIO

MAÑANA– Economía Internacional: La Importancia del Entorno Económico.– Situación Actual y Perspectivas para Economía Chilena– La importancia del Tipo de Cambio.TARDE– Evolución de la Oferta Inmobiliaria.– Determinantes de la Demanda Inmobiliaria.– Situación Actual M° Inmobiliario Santiago.– Potencial del Mercado de Segunda Vivienda.– La Burbuja Inmobiliaria ¿Llegó a Chile?– El Fenómeno de los Departamentos.– Pulso del Negocio Inmobiliario.– Conclusiones Generales.

ECONOMÍA INTERNACIONAL :

LA IMPORTANCIA DEL ENTORNO ECONÓMICO

DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL

Ciclos Económicos Chilenos se Relacionan Fuertemente con los de la Economía Mundial– Economía Pequeña y Abierta– Exportaciones Aún Concentradas

Deterioro Crecimiento Mundial se Traduce en:– Menor Demanda de Nuestras Exportaciones– Caída en Precios Exportaciones (Cobre emblemático)– Deterioro en Términos de Intercambio PX/PM– Ello Afecta el Ingreso de la Economía

DEPENDENCIA DEL ENTORNO INTERNACIONAL

Mecanismos de Transmisión:– Menor DDA Comodities Deterioro Términos de Intercambio,

ello Deterioro en el Ingreso de la Economía.– Lo que se Transmite a Través de la Rentabilidad del Sector

Exportador.

Consecuencias:– Si Economía Estaba Sobrecalentada (Año 1998) Ajuste

Brusco• Aumento Tipo de Cambio• Alza Tasas de Interés• Rápida Impacto sobre Demanda Interna

– Si Economía Tiene Holguras Ajuste mas Gradual.

ANALISIS SITUACIÓN ACTUAL

ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL

Se enterarán 5 años con crecimiento en torno al 5 %Economía Mundial Sigue Creciendo Fuerte a pesar de Ajuste en Estados Unidos.Contribuyen:– La Globalización– Mayor Movilidad de Capitales– Se Produce donde es más Rentable– Gran Aporte de China e India– Europa del Este

¿Cambió el Crecimiento Potencial Mundial?– Subestimación Sistemática del crecimiento– Velocidad de Cambios hacen Menos útiles los Modelos Predictivos– ¿Se Desplazó la Frontera de Producción?

ENTORNO ECONÓMICO INTERNACIONAL

Riesgos– Desequilibrios en Estados Unidos– Contagio Mercado Crédito Hipotecario al Resto del Sistema

Financiero– Crisis Mercados Financieros, recesión Mundial.– Recrudecimiento de la Inflación– Importante Riesgo Geopolítico– ¿Nuevas Alzas en Precio del Petróleo?– Desaceleración Crecimiento Mundial

CRISIS HIPOTECAS SUB PRIME EEUU

ESCENARIO PROPICIO PARA BURBUJAS:

– Exceso Ahorro Mundial vs Alternativas Inversión “Seguras”

– Ahorro Proviene de Asia y Países Petroleros

– Bajas Tasas de Interés, Gran Liquidez

Deficiente Rol de Clasificadoras de Riesgo

Gran Sofisticación Financiera

Mercados Financieros Globalizados

En un Principio se genera Mucha Incertidumbre en Mercados Financieros, nadie se atreve a prestar.

TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 M. JUN. 1998-MAR.1999

4.0

4.5

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5.5

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Fed. FundsEurodolar

TASA DE FONDOS FEDERALES Y EURODOLAR 1 MES 2007

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07

Fed Funds EfectivaEurodolar 1 mes

Escenario Más Probable

Autoridades Monetarias Seguirán Monitoreando y Reaccionando si es NecesarioNuevas Bajas de Tasas en EEUU (Captura de la Autoridad)Al Menos Mantención de Tasas en Europa y JapónGradual Normalización de Mercados FinancierosParidades se Mantienen en Rangos Actuales un Buen TiempoEconomía Mundial Mantiene Buen Ritmo de Crecimiento

EEUU

Largo Ciclo de Fuerte Crecimiento EconómicoGran Dinamismo de la Demanda (inversión y Consumo)Notables Incrementos en ProductividadEconomía Flexible se Adapta Bien a Cambios de Escenario – Situación Geopolítica– Shock precio Petróleo– Burbuja Bursatil– Burbuja Inmobiliaria

Problemas:– Déficit Cuenta Corriente (6%PIB)– Brusco Ajuste Mercado Inmobiliario– Deterioro Cartera Inmobiliaria (Sub Prime)– Incertidumbre Mercados Financieros

Perspectivas:– Lo más Probable es Mantener Aterrizaje Suave– Próximo Año perfil de crecimiento Opuesto– Tasa de Instancia Bajará algo Más

PRODUCCION INDUSTRIAL 1997-2007(Indice 1997=100)

75

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07

INFLACION SUBYACENTE Y DEFLACTOR CONSUMO EN EEUU

0 ,5

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3 ,0

3 ,5

4 ,0 S ub yacent e

Deflac t o r

DEFICIT COMERCIAL EN EEUU

-940,000

-840,000

-740,000

-640,000

-540,000

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-140,000

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PROMEDIO MÓVIL 12 MESES

NIVEL DE EMPLEO EN EEUU 1993-2007(Miles de Personas)

120000

125000

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6

MILE

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SOLICITUDES BENEFICIO DESEMPLEO 1990-2007(Miles de Personas)

250000

300000

350000

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263

EXPECTATIVAS CONSUMIDORES 1989-2007(Univ. Michigan 1996=100)

(Miles

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INICIACIÓN DE VIVIENDAS 1985-2007(Miles de Unidades)

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MILE

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TASA POLITICA MONETARIA EN EEUU

0 ,8

1,8

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3 ,8

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LIB O R

F e d . F und s

EUROPA

Mejor Ritmo de CrecimientoGran Aporte de Europa del Este (7,2% Crecimiento 2007)Se capitalizan ReformasMenor Tasa de DesempleoProblemas:– Contagio desde EEUU– Problemas Fiscales– Faltan más Reformas Estructurales

• M° Laboral• Carga Tributaria• Ajuste Fiscal

Perspectivas:– Mantienen Buen Crecimiento– Mejoran Expectativas e Inversión– Tasas de Interés por ahora no seguirá Subiendo– Riesgo Ajuste M° Inmobiliario.

ASIA

Aporte Creciente de China e IndiaGran Potencial de CrecimientoDinamismo de China e India ayudan a Región (Japón)Perspectivas:– Región Mantendrá Alto Dinamismo– Aumenta su participación en la Producción Mundial de Bienes y

Servicios– Poco a Poco se integrarán más en Cuenta de Capitales y Sistema

Financiero– Chinos Están Permitiendo Gradual Apreciación del yuan– Seguirán con Alto Ahorro (financian brecha de EEUU)– Ayudan a Mantener alto el Precio de los Comodities

JAPON

Algo de Incertidumbre PolíticaSe Afirma Sistema FinancieroMejora Confianza InternaSe recupera InversiónAyuda ChinaComienza a Desaparecer la DeflaciónAparece Plusvalía Inmobiliaria.Cuesta Reflotar Consumo InternoMantendrán Tasa Muy Baja y Moneda Devaluada

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.320

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2008

.3

Varia

ción A

nual

Proyección

CRECIMIENTO EN DOCE MESES USA+JAPÓN+CHINA+EU(25), 1996-2007

3.0

2.2

7.4

2.9

3.63.9

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5.75.4

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4.44.9

3.3

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5.15.5

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5.0 5.1

2.6 2.4

8.4

5.0 4.8

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U.S.A. ZONA EURO ASIA-PACÍFICO AMÉRICA LATINA ECONOMÍA MUNDIAL

PROMEDIO 1991-200020042005200620072008

SITUACIÓN ACTUAL Y PERSPECTIVAS PARA LA ECONOMÍA CHILENA

PIB POR PAISES AÑO 2006(US$ Bn)1159

1068

840

214 187 173 146

$0

$200

$400

$600

$800

$1,000

$1,200

$1,400

ESPAÑA

BRASIL

MEXICO

ARGENTINA

PORTUGALANDALU

CIA

CHILE

PIB PAISES 2006(US$ Bill)

Población(millones Personas)189.0

108.5

43.1 39.1

16.5 10.4 8.00.0

50.0

100.0

150.0

200.0

BR

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Población 2006(Millones)

PIB PPP(US$)25,959

23,980

20,283

14,20012,098

10,3468,614

-

5,000

10,000

15,000

20,000

25,000

30,000

ESPAÑ

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MEXIC

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ASIL

PIB PPP 2006(US$)

PARTICIPACIÓN PIB POR SECTORES(%)

RESTO18.7%

CONSTRUCCION7.3%

MINERIA8.8%

TRANS. Y COM9.7% COMERCIO

10.2%

SS PERSONALES12.2%

SS FINANCIEROS15.8%

INDUSTRIA17.3%

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0

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14.0

1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007

7,8

2,7

5,3

DESEMPEÑO ECONÓMICO RECIENTE CRECIMIENTO PIB

FORTALEZAS

POLITICAS MACROECONÓMICAS

BAJO RIESGO PAIS

ACUERDOS COMERCIALES

CORRECTO FUNCIONAMIENTO DE LAS INSTITUCIONES

AMENAZASINTERNAS:– Falta de Conducción Política – Problema Energético– Daño Expectativas y Clima de Negocios

EXTERNAS– Mercados Financieros– Shocks de Precios Claves – Petróleo– Desaceleración Mundial– Riesgo Geopolítico

GASTO INTERNO 1987-2006Pesos de 1986

3000000

5000000

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.I20

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2007

.I

GastoPIB

AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS

LO BUENO:– Crecimiento de 5,9 % el Primer Semestre.– Fuerte Expansión Demanda Interna– Bien la Industria, Comercio, Construcción y Servicios– Buen Volumen de Ventas Inmobiliarias– Record en Ventas de Automóviles– Colocaciones Creciendo muy fuerte (Créditos Consumo e

Hipotecario)– Muy buen resultado de las Empresas– Bolsa con ALTA plusvalía acumulada.– Cuentas Externas muy Superavitarias

AÑO 2007 SEÑALES MIXTAS

LO MALO:– Accionar del Banco Central– Inflación– Clima Laboral y Sindical Enrarecido– Posible Escalada de Demandas Sociales– Desgaste político y Descomposición en la Concertación– Propuestas “Complicadas”: Salario Etico; Consejero BC….– Falta Conducción Política– Problemas con Vecinos– Deterioro Expectativas de Mediano y Largo Plazo– Falta de Proyecto de L/P, pérdida de Crecimiento Potencial– Falta Cohesión y Voluntad Política para Tomar Decisiones Técnicas

Correctas.

¿Cómo Vienen el Mediano Plazo?El Escenario Más Probable:– Buen Crecimiento 2007, 2008 y 2009.– Tasas de Interés Suben Moderadamente– Mercado Laboral Sólido– Aumento Inflación, Mantención Expectativas Económicas Débiles– Se Mantiene Falta de Conducción Política– Se adelanta Carrera Presidencial– No se Daña la esencia del Modelo (Velasco)– ¿Surge con más Fuerza y Cohesión la Oposición?

EL PROBLEMA INFLACIONARIOES UN HECHO: LA INFLACIÓN SE DESBORDÓPRINCIPAL RAZÓN, ERROR DE DIAGNÓSTICO Y REACCIÓN TARDÍA POR PARTE DEL BANCO CENTRALRAZONES:– Shocks de Precios (la razón “oficial”)– Terreno Fértil (Gasto, Brechas, M° Laboral)– Precios Desalineados– Larga Historia Inflacionaria, la Indexación.– La Inercia, el Riesgo de Perder Ancla Nominal (CABALLO CORRIENDO).

EL TEMA POLÍTICO: CAMBIO PRESIDENTE BCO. CENTRALESCENARIO MÁS PROBABLE: UN DURO APRENDIZAJE, SE LOGRA EL CONTROL A MEDIADOS DE 2009.

PERSPECTIVAS INFLACIÓN, TASAS y TIPO de CAMBIO

INFLACIÓN:– DICIEMBRE 2007: 6,7%– MARZO 2008: 7,2%– DICIEMBRE 2008: 4,5%– AGOSTO 2009: 3,5%

TASAS: SUBEN POCO MÁS

TIPO DE CAMBIO:– DICIEMBRE 2007: 480– PROMEDIO 2008: 480-500– DICIEMBRE 2008: 500

LA ACTIVIDAD

BAJA RITMO HACIA TENDENCIA SOSTENIBLE EN TORNO A 5,0%RAZONES:– SECTORIALES

• MINERIA• ELECTRICIDAD• CAPACIDAD INSTALADA

– DEMANDA• EXPECTATIVAS• INFLACIÓN

SIN EMBARGO:– NO HAY RIESGO DE BAJÓN DE ACTIVIDAD– ECONOMÍA MUY SÓLIDA, GRANDES HOLGURAS– EN 2008 AYUDA GASTO PÚBLICO Y CARTERA DE INVERSIÓN

IMACEC DESESTACIONALIZADO Y VARIACION 12 MESES

100

105

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10Índice DesestacionalizadoVar.12 meses

var. Eje derechoÍndice eje izquierdo

IMPORTACIONES BIENES DE CONSUMO Y CAPITAL(Var % 12 Meses)

-50

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EVOLUCION GASTO PRODUCTO

-9.0

-5.0

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15.0

19.0

1997

.I IV III II

2000

.I IV III II

2003

.I IV III II

2006

.I IV III II

porce

ntajes

PIB TOTAL

GASTO

EVOLUCION GASTO PRODUCTOPIB GASTO

I 6.3 12.82005 II 7.3 13.2

III 5.2 10.4IV 4.2 7.8

AÑO 5.7 11.0I 5.0 7.8

2006 II 4.0 6.2III 2.6 3.6IV 4.3 6.6

AÑO 4.0 6.0I 5.8 6.4

2007 II 6.1 7.4III 4.7 6.7IV 5.5 6.9

AÑO 5.5 6.9I 5.1 6.2

2008 II 5.0 6.0III 5.6 6.0IV 4.5 5.8

AÑO 5.0 6.0

LA IMPORTANCIA DEL TIPO DE CAMBIO

PERSPECTIVAS PARA EL TIPO DE CAMBIO Y EFECTOS SOBRE SECTOR INMOBILIARIO

Tipo de cambio de Equilibrio podría Estar por Debajo de Nivel Actual. (Ej Precio CU mayor a US$ 200 Ctvs por 7 AÑOS)Favorece y Estabiliza Crecimiento de Sectores No Transables:– Comercio– Servicios– Construcción e Infraestructura

Promueve una Reasignación de Recursos Hacia Sector No Transable. (Ejemplo países Petroleros).Se Intensifica el Uso de Insumos Importados con Aumentos de Productividad.Se Mantiene Contenida la Inflación y se Usa Holgura Externa.

PRECIO DEL COBRE DIARIO

597999

119139159179199219239259279299319339359379399419

2/Ene

/018/M

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324

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031/M

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7/Jul/

049/N

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ar/07

3/Ago

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cent.

US$/l

b

EXPORTACIONES TOTALES 1992-2007US$ Millones

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1,600

2,600

3,600

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TÉRMINOS DE INTERCAMBIO 1997-2006Base 1996=100

60

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1997

.I IV III II

2000

.I IV III II

2003

.I IV III II

2006

.I IV

-20.0

-10.0

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Indice

Var. 12 meses

BALANZA COMERCIAL 1991-2007(Acumulado 12 meses)

-14,000.0

-4,000.0

6,000.0

16,000.0

26,000.0

36,000.0

46,000.0

56,000.0

66,000.0

02/0

1/19

91

02/0

1/19

92

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93

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95

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98

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99

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1/20

00

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1/20

01

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02

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04

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05

02/0

1/20

06

02/0

1/20

07

ExportacionesImportacionesBza. Comercial

PROYECCIÓN DE BALANZA DE PAGOS 2006-2008(Millones de US$)

2006 2007 2007 2008Trimestres (P) (P)

I II III IV Año I II Año Año

Exportaciones 13.621 15.140 15.679 13.677 58.116 16.522 17.920 66.627 64.202Importaciones 8.388 8.794 9.381 9.341 35.903 9.399 10.501 42.203 46.999

Saldo Balanza Comercial 5.233 6.346 6.298 4.337 22.213 7.123 7.419 24.423 17.203Servicios Netos -3.798 -4.384 -5.061 -3.715 -16.957 -3.735 -4.334 -16.790 -12.001

Cuenta Corriente 1.435 1.962 1.236 622 5.256 3.388 3.085 7.633 5.203Cuenta Financiera -2.076 -1.493 -1.405 -1.831 -5.803 -2.822 -3.230 -6.383 -1.673

Saldo Balanza de Pagos -1.071 1.421 -75 1.723 1.984 -4.122 2.538 1.633 3.383

Prom. Móvil Cuenta Corriente (1) 2.164 3.784 5.543 5.256 5.256 7.209 8.331 7.633 5.203Saldo Cta.Cte/Pib (1) 1,7 2,8 3,9 3,6 3,6 4,8 5,4 4,6 2,7

-16.0

-14.0

-12.0

-10.0

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

-

2.0

4.0

1980

1982

1984

1986

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1990

1992

1994

1996

1998

2000

2002

2004

2006

2008

CTA CTE/PIB

Promedio 1980 - 2003 = 4,3 %

Promedio 2004-2008 = 2,7

Muy Raro

DEFICIT EN CUENTA CORRIENTE / PIB(%)

TIPO DE CAMBIO OBSERVADO 2001-2007

500

540

580

620

660

700

740

7802/E

ne/01

4/May

/0110

/Sep

/0115

/Ene

/0217

/May

/0223

/Sep

/0224

/Ene

/0329

/May

/032/O

ct/03

4/Feb

/048/J

un/04

7/Oct/

048/F

eb/05

9/Jun

/057/O

ct/05

6/Feb

/068/J

un/06

6/Oct/

068/F

eb/07

12/Ju

n/07

26/S

ep/07

$/US$

|

TIPO DE CAMBIO REAL 1977-2007(1986=100)

45.00

55.00

65.00

75.00

85.00

95.00

105.00

115.00

Ene

77

Ene

78

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Ene

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Ene

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99

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00

Ene

01

En e

02

En e

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Ene

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Ene

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Ene

07

Promedio 1977- 07= 87,2

Octubre 2007 91,65,0% Mayor a promedio Histórico

CONCLUSIÓNEl Actual Nivel esta Sobre el de Equilibrio:– Cuenta Corriente.– Términos de Intercambio.– Quantum Exportado.– Tipo de Cambio Real Sectorial.– Caída es Sana, Va hacia Nivel más de Equilibrio

Perspectivas:– Puede Caer Algo Más. – Tenemos el Síndrome del País Minero.– Seguirá Mostrando Volatilidad.– El tipo de Cambio Real no se Maneja: cae por la buena o por la mala.

Recomendación:– Incrementar Productividad en Forma Permanente. TC a la Baja

Abarata Nuevos Equipos. – Pelear en ámbitos Regulatorios (Laboral, Sanidad, Medio Ambiente

Etc). Carga Tributaria.– Usar Mecanismos de Cobertura.

¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento?

VOLATILIDAD SECTOR CONSTRUCCIÓN(Tasa Var % Anual)

-28

-18

-8

2

12

22

1961

1964

1967

1970

1973

1976

1979

1982

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

2006

PIB TOTALPIB CONSTRUCCIÓN

VOLATILIDAD DE LA INVERSION(Tasa Var % Anual)

-35

-25

-15

-5

5

15

25

35

1961

1964

1967

1970

1973

1976

1979

1982

1985

1988

1991

1994

1997

2000

2003

PIB TOTALINVERSIÓN

VOLATILIDAD DE LA CONSTRUCCION(Tasa Var % Anual)

-11.0

-6.0

-1.0

4.0

9.0

14.0

19.0

24.0

1990

1991

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

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2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

TOTALCONSTRUCCION

Crec. Prom Tot: 5,4Crec. Prom Const: 5.2

¿Disminuye Volatilidad del Crecimiento?Existen Buenos Argumentos para pensar en un ritmo de Crecimiento Más Estable:

•Política Fiscal Anticíclica y no Discrecional que también Contribuye a Atenuar Ciclo Externo por Fondos en el Exterior.•Inversiones de AFP Realizarán Importante Aporte.•Tasas de Interés Más Bajas y Estables:

•Menor Productividad Marginal de la Inversión•Cuenta de Capitales Abierta•No se requiere “Reaccionar” a política Fiscal (1998)

•Respecto al Ciclo de la Construcción:• Empresas más Grandes y Eficientes• Empresas más Especializadas• Mejor Manejo de la Información• Nuevos Nichos

Evolución de la Oferta Inmobiliaria

EDIFICACIÓN APROBADA PRIVADA Y PÚBLICA RM(Promedio Móvil 12 Meses)

0

100,000

200,000

300,000

400,000E.

97 JlE.

98 JlE.

99 JlE.

00 JlE.

01 JlE.

02 JlE.

03 JlE.

04 JlE.

05 JlE.

06 JlE.

07 Jl

m2 ViviendaIndustria,Comercio y Servicios FinancierosServicios

EMPLEO SECTOR CONSTRUCCIÓN

400

420

440

460

480

500

520

540

560

N-E0

2

E-M

M-M M-J

J-S S-N

Trimestre Móvil

Núme

ro de

Ocu

pado

s (Mi

les)

2003 20042005 20062007

REMUNERACIONES REALES(Promedio Móvil Var. 12 Meses)

-8.0

-6.0

-4.0

-2.0

0.0

2.0

4.0

6.0E.

98 Jl

E.99 Jl

E.00 Jl

E.01 Jl

E.02 Jl

E.03 Jl

E.04 Jl

E.05 Jl

E.06 Jl

E.07 Jl

(%)

Variación Remuneración ConstrucciónVariación Remuneración General

DESPACHOS DE CEMENTO(Millones de sacos)

-15

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

40

E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl

Varia

ción 1

2 mes

es (%

)

DESPACHO DE BARRAS DE ACERO(Toneladas)

-20

0

20

40

60

80

100

120

140

160

180

E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl

Varia

ción 1

2 mes

es (%

)

DESPACHOS FISICOS DE MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN(Promedio Móvil. Indice 1980 =100)

200

210

220

230

240

250

260

270

280

290

300

310

320

Ene Ma My Jl Sp Nv

Base

Pro

medio

1980

=100

200320042005200220062007

IMACEC E IMACOM(Prom Móvil Var. % 12 meses)

-20

-15

-10

-5

0

5

10

15

E.97 Jn E.98 Jl E.99 Jl E.00 Jl E.01 Jl E.02 Jl E.03 Jl E.04 Jl E.05 Jl E.06 Jl E.07 Jl

Varia

ción 1

2 mes

es (%

)

IMACONIMACEC

PROYECCION CRECIMIENTO SECTOR CONSTRUCCION

PONDERACION 2004 2005 2006 2007 2008 2009Viv.Priv 34.3% 3.0 11.3 5.5 4.8 3 3Viv.Pub. 7.7% 3.0 4 4 8 8 10VIVIENDA 42.0% 3.0 10.0 5.2 5.4 3.9 4.3

I.Priv. 41.5% 3.5 13.2 3 11 9 7I.Pub. 16.5% 3.0 7.2 2.5 14 11 8INFRAEST. 58.0% 2.5 9.4 2.1 11.9 9.6 7.3

SEC . CONSTRUC. 3.2 10.8 3.9 9.1 7.2 6.0

DETERMINANTES DE LA DEMANDA INMOBILIARIA

DETERMINANTES DE CORTO PLAZO Segmentos Medio Altos y Altos (Sobre 3.000 UF)– Expectativas.– “Oportunidad”– Tasas de Interés.– Precios.– Percepción de Ingreso Permanente– Evolución del Mercado de Valores

Seg. Medios, Medio Bajos y Bajos (Bajo 3.000 UF)– Empleo. Percepción de Estabilidad Laboral.– Remuneraciones Reales– Acceso al Crédito.– Cuota Vs. Arriendo.

ESTIMACION DE EMPLEO Y REMUNERACIONES(Var % 12 Meses)

5.56.06.57.07.58.08.59.09.5

10.010.511.011.512.0

Ene

Feb

Mar

Abr

May

Jun Jul

Ago

Sep

Oct

Nov

Dic

2007200420052006

-2

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

Feb-

87Fe

b-88

Feb-

89Fe

b-90

Feb-

91Fe

b-92

Feb-

93Fe

b-94

Feb-

95Fe

b-96

Feb-

97Fe

b-98

Feb-

99Fe

b-00

Feb-

01Fe

b-02

Feb-

03Fe

b-04

Feb-

05Fe

b-06

Feb-

07

MASA SALARIAL = 7,5% 12 MESES A AGOSTO

ESTIMACIÓN DE EMPLEO Y REMUNERACIONES(Var % 12 Meses)

I II III IV AÑO I II III IV AÑO

Empleo 3.9 2.5 4.1 1.7 2.9 3.4 2.5 2.3 2.8 2.4 2.3 2.0 1.9 2.2Rem. Reales 0.8 1.8 2.0 2.0 3.9 3.3 3.7 3.5 3.6 2.1 2.3 2.6 3.2 2.6

Planilla 4.7 4.3 6.1 3.7 6.8 6.7 6.2 5.8 6.4 4.5 4.6 4.6 5.1 4.7Desocupación 9.5 10.0 9.3 7.8 6.7 6.9 6.0 5.3 6.2 6.6 6.8 5.9 5.2 6.1

20062008

2003 20042007

2005

INDICE DE EXPECTATIVAS ECONÓMICAS

SOBRE VALOR 50EXPECTATIVAS POSITIVAS. SEHA PRODUCIDOUN RETROCESOEN PRIMERTRIMESTRE. LOS BUENOSNÚMEROS DEACTIVIDAD YEMPLEOPROVOCARÍANUNA RECUPERACIONDE EXPECTATIVASA PARTIR DE MAYO

15

25

35

45

55

65

75

85

95

92.I

97.I

02.I

Jun 0

3 M

ar 04

Ago

04

Ag 05

Ene

ro 06

Jun-0

6Nov

-06Abr-

07Sep

-07IPEC

Septiembre 200742.3

¿Diría que es un buen momento para Comprar Vivienda?(% Respuestas Positivas)

5

15

25

35

45

55

65

2003

Ene Abr Ju

lOct

2004

Jun

Sep Dic20

05 M

ar Jun

Sep Dic20

06 M

ar Jun

Sep Dic20

07 M

ar Jun

Sep

SíLo hará

Fuente: ADIMARK

RELACION TASAS CHILE Y EEUU

EXISTE UNA FUERTE CORRELACION ENLAS TASAS DE INTERES NORTEAMERICANASY CHILENAS, TANTO EN LA TASA DE POLÍTICA MONETARIA (GRAF DERECHA) COMOEN LAS DE LARGO PLAZO INDEXADAS.

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

3710

4

3722

6

3734

7

3746

9

3759

1

3771

2

3783

4

3795

6

3807

8

3820

0

3832

2

3844

3

3856

5

3868

7

3880

8

3893

0

3905

2

3917

3

3929

5

TPM

Fed. Funds

TASA POLITICA MONETARIATASAS DE INTERÉS BCU Y TESORO INDEXADA 10 AÑOS 2002-2007

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

Sep-

02

Dic

-02

Mar

-03

Jun-

03

Sep-

03

Dic

-03

Mar

-04

Jun-

04

Sep-

04

Dic

-04

Mar

-05

Jun-

05

Sep-

05

Dic

-05

Mar

-06

Jun-

06

Sep-

06

Dic

-06

Mar

-07

Jun-

07

BCU-10Tesoro Index.10

PROYECCION TASAS DE INTERES

Tasas de Interés L/P se mantendrán Bajas en el Mediano Plazo.Expectativas del mercado de Inflación de Largo Plazo aún ancladas en torno a 3%, Centro del Rango Meta.

Tasa PRCPol Moneta 8 Años

Mar-04 1.75 2.35Mar-05 2.75 2.18Mar-06 4.75 2.95Jun-06 5.00 3.00Sep-06 5.25 3.10Dic-06 5.25 2.90Mar-07 5.00 2.65Jun-07 5.00 3.00Sep-07 5.75 3.10Dic-07 6.00 3.20Mar-08 6.25 3.25Jun-08 6.50 3.30Sep-08 6.50 3.40Dic-08 6.50 3.50

-2

-1

0

1

2

3

4

5

6

7

8

Ene-

97

Ene-

98

Ene-

99

Ene-

00

Ene-

01

Ene-

02

Ene-

03

Ene-

04

Ene-

05

Ene-

06

Ene-

07

(%)

SUBYACENTEIPC

CONCLUSIONES CORTO PLAZO

Determinantes de Demanda de Corto Plazo Mostrarán una Evolución Relativamente Positiva en un Horizonte de 24 meses.

– La Demanda por Viviendas bajo UF 3.000 se mantendrá Más Establefavorecida por Buena Evolución del Mercado Laboral.

– Demanda por Viviendas de Mayor Valor es más Variable por su mayor Sensibilidad a las Expectativas Económicas y Políticas.

– Se Mantendrán Tasas de Interés Atractivas

– Inflación Genera Incertidumbre C/R a Futuro de la UF.

– La Demanda por 2° Vivienda seguirá Creciendo Fuerte (oportunidad).

Situación Actual

M° Inmobiliario Santiago

PERMISOS EDIFICACIÓN VIVIENDA APROBADA E INICIADA Y MESES PARA AGOTAR STOCK: REGIÓN METROPOLITANA

(Promedio móvil 12 meses)

150

200

250

300

350

400

450

E.98 Jl

E.99 Jl

E.00 Jl

E.01 Jl

E.02 Jl

E.03 Jl

E.04 Jl

E.05 Jl

E.06 Jl

E.07 Jl

Mile

s m2

10

12

14

16

18

20

22

24

Mese

s Ago

tar S

tock

Permisos Edificación

Meses Agotar Stock

OFERTA NUEVA DE CASAS Y DEPARTAMENTOSOferta Nueva= Stock 1 - Stock 0 + Vtas 1

-

500.0

1,000.0

1,500.0

2,000.0

2,500.0

Feb 98 Ago

Feb 99 Ago

Feb 00 Ago

Feb 01 Ago

Feb 02 Ago

Feb 03 Ago

Feb 04 Ago

Feb 05 Ago

Feb 06 Ago

Feb 07 Ago

CASASDEPARTAMENTOS

VENTA CASAS GRAN SANTIAGO 2001–2007

400.0

600.0

800.0

1,000.0

1,200.0

1,400.0

1,600.0

Enero

Febrer

oMarz

o

Abril

Mayo

Junio Julio

Agosto

Septie

mbreOctu

breNov

iembre

Diciem

bre

Ventas 2004Ventas 2005Ventas 2006Ventas 2007

VENTA DEPARTAMENTOS GRAN SANTIAGO 2001–2007

500.0

700.0

900.0

1,100.0

1,300.0

1,500.0

1,700.0

1,900.0

2,100.0

2,300.0

2,500.0

Enero

Febrer

o

Marzo

Abril

Mayo

Junio Julio

Agosto

Septie

mbre

Octubre

Noviem

bre

Diciem

bre

Ventas 2003Ventas 2004Ventas 2005Ventas 2006Ventas 2007

VENTA VIVIENDAS GRAN SANTIAGO 2001–2007

1,200.0

1,700.0

2,200.0

2,700.0

3,200.0

3,700.0

Enero

Febrer

oMarz

o

Abril

Mayo

Junio Julio

Agosto

Septie

mbreOctu

breNov

iembre

Diciem

bre

Ventas 2004Ventas 2005Ventas 2006Ventas 2007

STOCK DE CASAS Y DEPARTAMENTOS SANTIAGO

-

5,000.0

10,000.0

15,000.0

20,000.0

25,000.0

30,000.0

35,000.0

Ene 98 Ago Mar OctMay Dic Ju

lFeb Sep Abr Nov Ju

nEne

05 Ago Mar OctMay

Stock CasasStock Dptos

STOCK Y VENTA DE CASAS SANTIAGO(Promedio Móvil 12 Meses)

4000

5000

6000

7000

8000

9000

Ene 98 Ju

nNov Abr Sep Feb Ju

lDicMay Oct Mar Ago

Ene 03 Ju

nNov Abr Sep Feb Ju

lDicMay Oct Mar Ago

400

500

600

700

800

900

1000

1100

1200

Stock CasasVenta Casas

TOTAL SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK CASAS

5.0

6.0

7.0

8.0

9.0

10.0

11.0

12.0

13.0

Ene 98 Ju

lEne

99 Jul

Ene 00 Ju

lEne

01 Jul

Ene 02 Ju

lEne

03 Jul

Ene 04 Ju

lEne

05 Jul

Ene 06 Ju

l E

ne 07 Ju

l

Promedio móvil 12 meses

STOCK Y VENTA DEPARTAMENTOS SANTIAGO(Promedio Móvil 12 Meses)

5,000.0

10,000.0

15,000.0

20,000.0

25,000.0

30,000.0

35,000.0

40,000.0

Ene98

Jul Ene99

Jul Ene00

Jul Ene01

Jul Ene02

Jul Ene03

Jul Ene04

Jul Ene05

Jul Ene06

Jul Ene07

Jul500.0

700.0

900.0

1,100.0

1,300.0

1,500.0

1,700.0

Stock DptosVta Dptos

SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK DEPARTAMENTOS

15.0

17.0

19.0

21.0

23.0

25.0

27.0

29.0

31.0

Ene 98 Ju

lEne

99 Jul

Ene 00 Ju

lEne

01 Jul

Ene 02 Ju

lEne

03 Jul

Ene 04 Ju

lEne

05 Jul

Ene 06 Ju

l E

ne 07 Ju

l

Promedio móvil 12 meses

STOCK Y VENTA DE VIVIENDAS TOTAL SANTIAGO(Promedio Móvil 12 Meses)

15,000.0

20,000.0

25,000.0

30,000.0

35,000.0

40,000.0

Ene 98 Ju

lEne

99 Jul

Ene 00 Ju

lEne

01 Jul

Ene 02 Ju

lEne

03 Jul

Ene 04 Ju

lEne

05 Jul

Ene 06 Ju

l E

ne 07 Ju

l

1,000.0

1,200.0

1,400.0

1,600.0

1,800.0

2,000.0

2,200.0

2,400.0

2,600.0 Stock TotalVenta Total

SANTIAGO: MESES PARA AGOTAR STOCK VIVIENDAS TOTAL

11.0

13.0

15.0

17.0

19.0

21.0

23.0

Ene 98 Ju

lEne

99 Jul

Ene 00 Ju

lEne

01 Jul

Ene 02 Ju

lEne

03 Jul

Ene 04 Ju

lEne

05 Jul

Ene 06 Ju

l E

ne 07

Promedio móvil 12 meses

DIAGNOSTICO

MANTENCIÓN EN NIVEL DE VENTAS

CONTENCIÓN DE LA OFERTA ACOTA SOBRE STOCK

SORPRENDE CAUTELA DE LA INDUSTRIA

EL PRECIO SE MANTIENE

CIERTA INCERTIDUMBRE POLÍTICA Y ECONÓMICA HACE MENOS

PROBABLE SOBRE OFERTA

DIAGNOSTICO (Cont)Para este año y el 2008 podemos esperar mantención de buen volumen de ventas en vivienda por:– Crecimiento alto de la Economía. – No se prevé un Ajuste Brusco de la Demanda:

• Buen Mercado de Valores• Variada Oferta• Precios Atractivos• Tasas de Interés siguen siendo bajas.• ¿Mejores Expectativas?• Menor Desempleo Aumenta Sensación de Seguridad• Crecimiento del Empleo y Remuneraciones Reales

El Fenómeno de los Departamentos

LAS POSICIONES EN DISPUTA- Densificación:

- Preservar Tierra Agrícola- Disminuir Costos de Transporte- Mejorar Eficiencia de la Ciudad- Aprovechar Infraestructura Existente

- Suburbios Conectados:- Preferencia de “La Familia Chilena”- Tendencia de Grandes Ciudades- Valoración del Espacio y Vida Familiar- Tendencia a Aumento de Automoción- Mayor Ingreso Requiere Mayor Tamaño Vivienda- Mayor Ingreso Implica Mayor Tiempo para Ocio

COMPOSICION EDIFICACIÓN CASAS DEPARTAMENTOS SANTIAGO(Unidades)

8,000

13,000

18,000

23,000

28,000

33,000

38,000

43,000

1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006

CASASDEPARTAMENTOS

OFERTA DE VIVIENDAS GRAN SANTIAGOCOMPOSICIÓN CASAS-DEPARTAMENTOS

(PROMEDIO 2006)

DPTOS28.399 80%

CASAS6.928 20%

¿NO SE CUMPLE LO ESPERADO?Razones por las que Cambia el Patrón Esperado en Demanda:

– Ojo Efecto Vivienda Social en Mix Histórico Casas/Dptos– Nuevos Nichos– Valoración Consolidación:

• Educación, Salud, Cultura, Comercio.– Cercanía Familia– Aumento Participación Femenina en Fuerza Laboral– Se Achica el Tamaño de la Familia– Disponibilidad de Tiempo para Ocio– Costos de Transporte (Combustibles, Peajes Autos)– Paradoja de la Distancia (ejemplo real)– Seguridad– Costos Mantención vs Gastos Comunes– Cambio Cultural Valora Vida Urbana (Aumento del Ingreso)– Subsidio Renovación Urbana

Mercado de Oficinas

MERCADO DE OFICINAS: Participación M2 por Comunas

Ubicación Geográfica en la zona de El Bosque

• Centro natural de convergencia de

comunas que concentran la

actividad productiva

• Mejor infraestructura vial y de

servicios

• Mayor desarrollo de TI, que

minimizan el contacto personal

• Cercanía al radio habitacional de los

demandantes

2000

Las Condes35%

Huechuraba4%

Santiago26%

Vitacura6%

Providencia29%

2006

Las Condes54%Providencia

14%

Santiago20%

Vitacura3%

Huechuraba9%

MERCADO DE OFICINAS: Absorción, Producción y Vacancia

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Mile

s M

2

Producción

Absorción (m2)

Vacancia (m2)

2007 a Junio

MERCADO DE OFICINAS:VACANCIA

0%

4%

8%

12%

16%

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Tasa

de

Vac

anci

a (%

)

Gran Santiago Stgo.-Centro Las Condes Providencia

0,8%

0,7%

0,2%0,9%

2007 a Junio

DIAGNOSTICO

Baja Vacancia Reanima Inversión

Mayor Crecimiento Económico Estabiliza la Demanda

Ayuda Particularmente Fuerte Crecimiento Sector Servicios

Ayuda Caída del Tipo de Cambio

Precios Reflejan Sector Saludable

No se repetirá Actividad de 1990-98.

Las Condes y Providencia Muestran Favorables Perspectivas.

La Burbuja Inmobiliaria ¿Llegó a Chile?

EVOLUCION PRECIO REAL USA / CHILE

INDICE I TRIM 1996=100

80.0

100.0

120.0

140.0

160.0

180.0

200.0

220.0

1996

1996

1997

1998

1999

1999

2000

2001

2002

2002

2003

2004

2005

2005

2006

United StatesNew EnglandPacificSantiago

Relación 2006/96(Veces)USA = 1.6New England = 1.8Pacific = 2.2Santiago =0.9

RESPUESTA: NO ¿Porqué?Bajón de Crecimiento 1998-2003

Sobre Stock Reiterados

Ampliación Superficie Urbana (ZODUC etc..)

Industria Muy Competitiva:– Disminución de Márgenes

– Aumento Eficiencia: Disminución de Costos

Tendencia Cambiará:– Mantención Alto Crecimiento Económico

– Caída del Tipo de Cambio (Aumenta Precio en US$)

– Rebalse del Resto del Mundo

LA DEMANDA INMOBILIARIA EN EL

LARGO PLAZO

DETERMINANTES DE LARGO PLAZO DE LA DEMANDA INMOBILIARIA

Crecimiento del IngresoCrecimiento de la Población– Número de Personas por Hogar– Nuevos Nichos: Jóvenes, 3° Edad y 2° Vivienda

Tamaño Medio de la ViviendaOpciones de Crecimiento de la Ciudad– “Densificar”– “Suburbios Conectados”

100.00

150.00

200.00

250.00

300.00

350.00

2005

2007

2009

2011

2013

2015

2017

2019

2021

2023

2025

Crecimiento al 3%

Crecimiento al 6%

Ejercicio Crecimiento del Ingreso

320

180

2003 2005 2010 2015 2020 2025

% % % % % %E 7,0 5,8 4,2 3,0 2,8 2,0D 19,0 17,6 14,4 11,8 8,8 7,0

C3 34,5 33,9 32,6 31,6 28,5 26,5C2 27,0 29,0 32,7 35,2 37,6 39,2C1 9,5 10,7 12,1 13,6 15,7 17,5B 2,0 2,0 3,0 3,8 4,6 5,8A 1,0 1,0 1,0 1,0 2,0 2,0

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA DE LOS HOGARES 2003- 2025: REGIÓN METROPOLITANA

7,0

19,0

9,5

1,02,0

27 ,0

34 ,5

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

E D C3 C2 C1 B A

Porc

enta

je

2025

2003CON UN SUPUESTO DE CRECIMIENTO DEL PRODUCTODE 4,2 % PROMEDIO 2007 - 2025 SE PRODUCE UNNOTABLE AUMENTO EN FAMILIAS DE INGRESOSMEDIOS Y ALTOS. SEGMENTO C2 HACIA ARRIBA PASADE 42% EL 2005 A 65% EL 2025.

ELLO CONLLEVA UN FUERTE INCREMENTO EN TAMAÑO MEDIO Y VALOR MEDIO DE LAS VIVIENDAS DEMANDADAS

E 150,000 D 300,000 C3 750,000 C2 1,400,000 C1 2,850,000 B 6,500,000 A 15,000,000

INGRESO MENSUALPROMEDIO

15

20

25

30

35

40

45

0 5 10 15 20 25 30Tasa Crecimiento Población (%)

Tasa

Cre

cim

ient

o Vi

vien

das

(%)

Antofagasta

Coquimbo

Metropolitana

Tarapacá

Magallanes

CRECIMIENTO POBLACIÓN Y VIVIENDA 1992-2002: REGIONES Y GRAN SANTIAGO

-20

0

20

40

60

80

100

120

-20 0 20 40 60 80 100

Tasa Crecimiento Población (%)

Tasa

Cre

cim

ient

o Vi

vien

das

(%)

Maipú

Puente Alto

Lo Barnechea

Independencia

- Crecimiento del número de Viviendas Mantiene Correlación con el Crecimiento de la Población. La tasade crecimiento de la población a nivel nacional bajó de 1,6 % promedio anual entre los años 1982-92a 1,2 % en el período 1992-02. La proyección para el período 2002-12 es de 1,0% promedio anual.

- El menor crecimiento de la población se compensa por los siguientes factores:* Menor número de personas por Hogar* Nuevos Nichos: jóvenes independientes y tercera edad* Aumento de 2° vivienda vacacional* Aumento del tamaño medio de la primera vivienda.

Regiones Comunas

-10

0

10

20

-16 -8 0Tasa Crecimiento Población (%)

Tasa

Cre

cim

ient

o Vi

vien

das

(%)

Independencia

El Bosque

CRECIMIENTO POBLACIÓN Y VIVIENDAS1992-2002: COMUNAS GRAN SANTIAGO

-10,0

0,0

10,0

20,0

30,0

40,0

50,0

60,0

-30,0 -20,0 -10,0 0,0

Variación Tamaño Hogares (%)

Cre

cim

ient

o Vi

vien

das

(%)

TAMAÑO HOGARES 1992-2002: COMUNAS GRAN SANTIAGO

Escenario Base de Crecimiento del Ingreso

2004-2005 2006-2010 2011- 2015 2016-2020 2021-2025Promedio 2004-2025

< UF 2.000 9.484 10.456 11.499 10.178 7.286 9.821UF 2.001 - 2.500 2.306 3.355 4.749 5.334 5.930 4.611UF 2.501 - 3.000 1.651 1.895 2.591 3.405 3.821 2.812UF 3.001 - 3.500 1.374 2.078 2.642 3.127 3.615 2.730UF 3.501 - 4.000 1.127 1.774 2.573 2.931 3.474 2.546UF 4.001 - 4.500 1.072 1.325 1.587 1.840 2.201 1.678UF 4.501 - 5.000 987 1.118 1.444 1.741 2.119 1.549UF 5.001 - 5.500 711 917 1.100 1.259 1.482 1.146UF 5.501 - 6.000 512 628 883 1.101 1.423 964UF 6.001 - 7.000 905 1.087 1.366 1.543 1.523 1.336UF 7.001 - 10.000 1.175 1.560 1.893 2.156 2.272 1.898

UF 10.000 - 14.000 743 853 940 1.075 1.276 1.009> UF 14.000 492 487 598 848 1.034 719

Promedio Anual 22.538 27.533 33.866 36.536 37.456 32.820

DEMANDA VIVIENDAS PROMEDIO ANUAL REGIÓN METROPOLITANA : 2004-2025

(EN UNIDADES)

Escenario Base de Crecimiento del Ingreso

Período 2004-2005

Período 2006-2010

Período 2011- 2015

Período 2016-2020

Período 2021-2025

TOTAL 2004-2025

< UF 2.000 18.969 52.279 57.494 50.889 36.432 216.063 UF 2.001 - 2.500 4.611 16.776 23.746 26.668 29.650 101.452 UF 2.501 - 3.000 3.301 9.477 12.953 17.026 19.107 61.864 UF 3.001 - 3.500 2.748 10.388 13.212 15.635 18.073 60.057 UF 3.501 - 4.000 2.254 8.872 12.867 14.654 17.370 56.016 UF 4.001 - 4.500 2.144 6.624 7.933 9.201 11.003 36.907 UF 4.501 - 5.000 1.973 5.588 7.220 8.705 10.595 34.080 UF 5.001 - 5.500 1.422 4.587 5.501 6.295 7.408 25.213 UF 5.501 - 6.000 1.024 3.142 4.417 5.503 7.117 21.202 UF 6.001 - 7.000 1.810 5.433 6.831 7.713 7.614 29.401

UF 7.001 - 10.000 2.350 7.801 9.463 10.779 11.362 41.755 UF 10.000 - 14.000 1.487 4.265 4.702 5.373 6.379 22.206

> UF 14.000 984 2.435 2.989 4.239 5.172 15.819

TOTAL Período 45.076 137.667 169.328 182.680 187.282 722.034

DEMANDA VIVIENDAS TOTAL PERÍODOSREGIÓN METROPOLITANA : 2004-2025

(EN UNIDADES)

IV Región32%V Región

45%

X Región11% RM

12%

Características Generales

• Del orden del 5% de la actividad• Mercado ABC1 – C2• Cercanía centros urbanos• Exigente en infraestructura

Región Monto Inversión(Mill US$)

IV Región 690V Región 994X Región 236RM 270TOTAL 2.190

SEGUNDA VIVIENDA

DETERMINANTES DDA 2°VIVIENDA

Ingreso de la Población

Moda, Desafío de Crear la Necesidad

Variedad de Oferta

Infraestructura, Calidad y Tiempo del Viaje

SITUACIÓN HOY

POSEEN 2° VIVIENDA:

– Segmentos A y B 75%

– Segmento C1 30%

– Segmento C2 10%

Escenario Base de Crecimiento del Ingreso 2003 2005 2010 2015 2020 2025% % % % % %

E 7,0 5,8 4,2 3,0 2,8 2,0D 19,0 17,6 14,4 11,8 8,8 7,0

C3 34,5 33,9 32,6 31,6 28,5 26,5C2 27,0 29,0 32,7 35,2 37,6 39,2C1 9,5 10,7 12,1 13,6 15,7 17,5B 2,0 2,0 3,0 3,8 4,6 5,8A 1,0 1,0 1,0 1,0 2,0 2,0

100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0

ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA DE LOS HOGARES 2003- 2025: REGIÓN METROPOLITANA

A+B+C1+C2 39.5 42.7 48.8 53.6 59.9 64.5

N° Hog. RM 493,750 1,216,427

PERSPECTIVAS 2° VIVIENDA

Mantención Crecimiento del Orden de 4% Promedio Anual Explica

alto Crecimiento M° Segunda Vivienda.

Cambios Culturales, mayor tasa de automoción y mejor

Infraestructura Caminera Aumentan demanda por 2° Vivienda.

Crecimiento Medio 2° Vivienda 2007-25 del Orden de 4,2%

promedio anual vs 1,2 por ciento para 1° vivienda..

Pulso del Negocio Inmobiliario

PULSO DEL NEGOCIO INMOBILIARIO

Indicador Global que evalúa la conveniencia de iniciar un negocio en el sector inmobiliario.Incorpora Evaluación para:

Tasas de Interés Spot y EsperadaCrecimiento del Ingreso EsperadoClima de Negocios y ExpectativasRemuneraciones RealesTasa de DesempleoCrecimiento del EmpleoVelocidad de VentaCosto Construcción MaterialesCosto de Construcción Mano de ObraCosto de Construcción Servicios GeneralesCostos Profesionales

PULSO NEGOCIO INMOBILIARIOEVALUACIÓN EN ESCALA 1 A 7

Fines 2001Nota 5,2

Agosto 2007Nota 5,8

Mediados 2003Nota 6,1

5.1

5.3

5.5

5.7

5.9

6.1

Dic-99

Jun-00

Dic-00

Ago-01

Abr-02

Dic-02

Ago-03

Abr-04

Dic-04

Sep-05

Sep-06

Mar-07

Ago-07

PERSPECTIVAS SECTOR INMOBILIARIO Y CONSTRUCCIÓN

Se Mantendrá Buen Flujo de Demanda Inmobiliaria por:– Crecimiento Global– Mejor Mercado Laboral– Tasas de Interés Atractivas– ¿Recuperación Parcial de Expectativas?– Bajo Riesgo de Desaceleración Global

Sectores Más Fuertes– Viviendas Segmentos Medio Bajos y Bajos– Segunda Vivienda– Oficinas

Construcción– Ayuda Inversión Pública– Mejor Crecimiento Global– Fuerte Inversión Privada:

• Sector Eléctrico• Minería• Comercio

Amenazas:

Industria Seguirá Muy Competitiva.

Márgenes Muy Arbitrados

Concentración

Salarios suben (especialidades).

Ley de Sub-contratación

IVA Construcción

MERCADO INMOBILIARIO

•Industria cada vez más Eficiente•Precio Real cae a pesar de:

• Mayor Precio del Suelo• Mayores Costos Insumos• Aumento Costo Mano de Obra

•Industria cada vez más Arbitrada• Desaparecen Utilidades Sobre normales• Mayor Utilidad se asocia a cambios a regulación

•Industria Bien Abastecida en:•M° de Insumos•Financiamiento

•Regularmente cubierta:•Mano de Obra Calificada•Información

INDUSTRIA INMOBILIARIA

CONCLUSIONES GENERALES

La Economía Mantendrá un Ritmo de Crecimiento Medio Alto.

La Economía Muestra Fortalezas y Holguras que dificultan un “Bajón” marcado en el Ritmo de Crecimiento.

Se Enterarán al menos 5 años con Crecimiento promedio Sobre 5,0 por ciento. (2004, 2005, 2006, 2007 y 2008).

El crecimiento este año y el Próximo Estará liderado por la Demanda Interna.

Las tasas de Interés de Largo Plazo Subirán Poco Más.

Se espera un Crecimiento de Largo Plazo medio alto y más estable.

Para Mantener Alto Crecimiento en Largo Plazo Se Requieren Reformas Estructurales Políticamente difíciles de Implementar.

ENTORNO ECONÓMICO Y PERSPECTIVAS PARA EL SECTOR INMOBILIARIO

OCTUBRE 2007Tomás Izquierdo

DirectorGEMINES ASESORÍA INMOBILIARIA SA