PROPIEDAD HORIZONTAL

REGIMENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y

PROPIEDAD COMUN - INDEPENDIZACIÓN Y

COPROPIEDAD

Antecedentes

Ley 10726 que aprueba la división de un edificio en secciones para poder pertenecer a propietarios distintos.

El D.L. 22112 sobre el régimen de propiedad horizontal, que amplía el ámbito de aplicación a otras modalidades más complejas, como las unidades vecinales y los agrupamientos residenciales, así como sus modificatorias.

D.S. 019-78-VC, reglamento del D.L. 22112

MARCO LEGAL VIGENTE - Ley N° 27157, modificada por la Ley N° 27333. - TUO del Reglamento de la Ley N° 27157, aprobado

mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA. - Resolución Viceministeral N°004-2000-MTC-15.04,

que aprueba los reglamentos internos modelos. - Reglamento de Inscripciones del Registro de

Predios: Resolución 248-2008-SUNARP/SN. - Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva

y Propiedad Común: Resolución 340-2008-SUNARP/SN.

Regímenes (art. 38 de la ley 27157)

Propiedad exclusiva y propiedad común

Independización y copropiedad

Tipos de edificaciones

Edificios de departamentos Quintas Casas en copropiedad Centros y galerías comerciales o

campos feriales Otras unidades unidades inmobiliarias

con bienes comunes Art. 2 Ley 27157 y 126 Reglamento

Régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común(ART. 129 del Reglamento) Derecho de propiedad especial caracterizado por la

yuxtaposición de dos elementos esenciales:

a. Derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

b. Copropiedad sobre los bienes o elementos comunes.

Régimen de independización y

copropiedad Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser

independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes.

Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva

de la sección. Art. 128 Reglamento

Regímenes aplicables según el tipo de

edificación El régimen de propiedad exclusiva y propiedad

común es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical.

En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad.

Art. 5.1 Directiva

Nacimiento del régimen

- De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno.

- Con el otorgamiento del reglamento interno por el único propietario de la edificación cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva.

Art. 39 Ley 27157

Reglamento Interno Es el estatuto que contiene la descripción de las

secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley 27157

La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario (habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Art. 51 RIRP

Formalidad del Reglamento Interno y del Pre-

reglamento Interno

Documento privado con firma certificada por notario.

Escritura pública.

Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI.

Art. 53 RIRP

Legitimados para otorgar el Reglamento Interno

El propietario del predio. El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la

sesión y debe acreditarse la convocatoria. - El voto se computa por cada sección, mientras no

se encuentren definidos los porcentajes. - La convocatoria la realiza el propietario-constructor

o por el 25% de participaciones de la edificación.

Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

Actos inscribibles en la partida matriz del predio

Reglamento interno.

Constitución de la junta de propietarios.

Elección del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mérito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios.

Arts. 52 y 54 RIRP

Independización simultánea

Las unidades de propiedad exclusiva se independizarán simultáneamente con la inscripción del reglamento interno.

La independización implica la apertura de una partida especial en la que se señalará el régimen al que están sujetas y su relación con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados.

Arts. 45 y 55 RIRP

Los “aires” Los “aires” pueden ser definidos como el techo del último piso de

una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

Son comunes, salvo que en los “títulos de propiedad” se establezca lo contrario. (Art. 40 literal h) Ley 27157).

La directiva Resolución 340-2008-SUNARP/SN, varía el concepto tradicional recogido en la Ley: “Facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación” “construir plantas adicionales a las existentes”.

Las unidades inmobiliarias se pueden proyectar en forma vertical

inclusive sobre donde no existe techo. (Exposición de Motivos de la directiva)

Los “aires”

Pueden ser definidos

como el techo del último piso de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común.

(Art. 40 literal h) Ley 27157).

La Directiva Sunarp varía el concepto tradicional recogido en la Ley: “Facultad que se concede a una persona a fin de sobreelevar una edificación” “construir plantas adicionales a las existentes”.

Las unidades inmobiliarias se pueden proyectar en forma vertical

inclusive sobre donde no existe techo. (Ver Exposición de Motivos y Art. 5.9)

Naturaleza Jurídica De Los “Aires”

Se reputan zonas comunes, salvo precisión contrario del reglamento.

Si en el reglamento interno se le considera como sección de propiedad exclusiva, debe asignársele porcentaje de participación y tener cuando menos proyectada un área de acceso. (Art. 45 del RIRP y 5.5 de la Directiva).

Puede quedar en la partida matriz si el reglamento interno así lo establece. (Art. 5.5 Directiva)

Precisión de la naturaleza jurídica de los “aires”

La omisión de señalar en el reglamento interno que los “aires” son propios, puede ser aclarada mediante el voto favorable de las 2/3 de los porcentajes de participación.

Si en el reglamento se estipuló expresamente que los “aires” son comunes, debe seguirse el procedimiento para la transferencia de bienes comunes.

Art. 5.7 Directiva.

Inscripción y Transferencia de Aires

5.5. y 5.6 de la Directiva Por reglamento Interno Puede establecerse reserva de aires,sin

independización. La venta o cualquier acto se efectúa

siempre que se constituya reglamento interno,con planos y memoria descriptiva. (Antes se aceptaba la reserva de aires aún sin reglamento interno, en la escritura de transferencia del inmueble)

Extensión De Las Unidades De Propiedad Exclusiva(5.9 De La Directiva)

Puede extenderse al área y al espacio vacío (pozo de luz) que corresponda a la planta en que se encuentre según la proyección vertical)

La extensión y ámbito de la propiedad privada se adquiere con independencia de los límites impuestos por la zonificación.

El muro circundante de la edificación o el suelo se considera zona común esencial sin que sobre ello proceda la desafectación

Otras situaciones especiales en independización

Unidad funcional Pueden inscribirse en una misma partida registral, dos

o mas secciones físicamente separadas, siempre que constituyan una unidad funcional.

Art. 45 RIRP.

Servidumbre de paso “Para independizar secciones de propiedad exclusiva

que no tengan acceso directo a la vía pública o a zonas comunes, se requiere constituir servidumbre de paso”.

Precedente aprobado en el XXII Pleno del TR.

Junta de Propietarios

Está constituida por todos los propietarios de las secciones de Propiedad Exclusiva de la edificación y tiene la representación conjunta de éstos.

Se constituye plenamente al otorgamiento del Reglamento Interno.

Acuerdos de la Junta de Propietarios inscribibles

Elección del presidente y de la junta directiva, en su caso.

Modificación del reglamento interno: - Modificación de porcentajes de

participación. - Transferencias de bienes comunes.

Convocatoria a la sesión - La realiza el presidente de la junta. - Se efectuará en la forma y con los plazos

establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se hará con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega.

- Puede acreditarse mediante declaración jurada. Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

Quórum para sesionar.

Modificación del reglamento interno o elección del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria más del 50% de los porcentajes de participación.

Modificación de porcentajes de participación, desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes: mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes de participación.

Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

Determinación del quórum

Quórum de sesión de junta de propietarios

Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito.

Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

Transferencia de bienes comunes

Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como sótanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc.

Procedimiento: - Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de

los votos de la junta de propietarios.

Transferencia de bienes comunes

- Notificación por conducto notarial a los no asistentes otorgándoles un plazo de 20 días. La comunicación y el transcurso del plazo podrá acreditarse mediante declaración jurada del presidente.

- Ejecución del acuerdo (transferencia de la propiedad)

- Consecuencia de la transferencia: modificación del reglamento interno.

Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

Adquisición de bienes por la JP

Jurisprudencia “La junta de propietarios no es una persona

jurídica. La rogatoria en la que se solicite la inscripción de

la adquisición de predios autorizada por la junta de propietarios debe estar acompañada necesariamente de la modificación del reglamento interno -en la que se incorpore en calidad de comunes los bienes adquiridos-, y la acumulación de predios”.

Res. 711-2006-SUNARP-TR-L del 14-11-2006

Fundamentos - Si bien la junta de propietarios no tiene personalidad

jurídica, la Ley 27157 la faculta para disponer de los bienes comunes.

- Por lo tanto, sobre la base de una interpretación analógica, si la junta de propietarios puede disponer bienes comunes, también podrá adquirir bienes.

- Sin embargo, la adquisición se restringe a que se trate de predios colindantes con la unidad matriz pues se incorporarán como bienes comunes.

- Conjuntamente, deberá solicitarse la modificación del reglamento interno y la acumulación de la unidad adquirida.

Adquisición de bienes por la JP

“Para efectos registrales la junta de propietarios puede adquirir bienes mueble o inmuebles.

El asiento de inscripción expresará como titular a la junta de propietarios, debiendo consignar el detalle de la edificación o conjunto inmobiliario al que se refiere.”

Numeral 5.13 Directiva

Acumulación o independización de

secciones de propiedad exclusiva

Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus secciones de propiedad exclusiva, de acuerdo a las normas del RNE.

Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes de las secciones involucrados.

Acumulación o independización de

secciones de propiedad exclusiva Conjuntamente con la acumulación o las

independizaciones de las secciones deberá registrarse la modificación del reglamento interno.

La modificación será aprobada por la junta a instancia del propietario interesado. No se requiere acuerdo cuando el reglamento interno contenga consentimiento previo, supuesto en el que la modificación del reglamento será otorgada de manera unilateral por el propietario interesado.

Art. 44 Ley 27157, art. 133 Reglamento y 5.4 Directiva.

Precedente de observancia obligatoria

Exigibilidad de la adecuación del reglamento interno inscrito

La adecuación de los Reglamentos Internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro Público la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el Reglamento Interno primigenio.

X Pleno del TR

Pluralidad de reglamentos internos

“En todos los casos se puede otorgar más de un reglamento interno y conformar la respectiva junta de propietarios por áreas físicamente determinables, que comprendan un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios. (...)

La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre juntas y demás aspectos concernientes, será fijados en el reglamento interno general”.

Art. 45 Ley 27157

Caracerísticas de las edificaciones con pluralidad

de R.I.

1. Secciones de propiedad exclusiva agrupadas por sectores o bloques.

2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque.

3. Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificación.

Jurisprudencia429-2006-SUNARP-TR-L

- La relación entre el reglamento interno de cada sector y el reglamento interno general es de subordinación del primero al segundo.

- Para que la edificación se divida en sectores, debe adoptar dicho acuerdo la mayoría de los propietarios de toda la edificación. Es la mayoría de propietarios de toda la edificación la que determina el número de sectores, la ubicación de cada sector y los bienes comunes de la edificación en su conjunto.

- Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada sector o bloque se requiere que previa o simultáneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificación.

JurisprudenciaN° 658-C-2008-SUNARP-

TR-L

“La Ley 27157 y su reglamento no han establecido expresamente que la junta de propietarios tenga la obligación de aprobar un reglamento interno general que rija varios sectores que conforman la edificacion”.

Acuerdo adoptado en el “L” Pleno del TR

(Sólo publicado en la Web)

“La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye un acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector”.

Fundamentos del acuerdo del pleno del TR

1. La determinación de los bloques o sectores que contarán con reglamento interno propio debe ser adoptada por la mayoría simple del total de propietarios de la edificación y no por la mayoría simple del total de propietarios del bloque o sector. Ello implica la preexistencia del reglamento interno general.

2. La relación entre el reglamento interno general y los reglamentos internos de cada bloque o sector es de subordinación de los segundos al primero. Es decir, los reglamento internos propios no son autónomos sino que tienen que adecuarse al reglamento general.

Fundamentos del acuerdo del pleno del TR

3. Si se registrase el reglamento interno propio de cada bloque o sector sin que previamente se registre el reglamento interno general, las zonas y servicios comunes del conjunto de la edificación no tendrían regulación alguna, es decir, no habrían reglas para el uso y mantenimiento.

4. Conforme al artículo 39 de la Ley 27157, todas las edificaciones en las que existan secciones de propiedad exclusiva y zonas comunes, deben contar necesariamente con un reglamento interno.

5. Por lo tanto, para registrar un reglamento interno de cada bloque o sector se requiere que previa o simultáneamente se registre el reglamento interno general de toda la edificación.

Extinción del régimen

Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en función al terreno.

Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún requisito municipal o administrativo.

Numeral 5.14 Directiva.