PROPIEDAD PREDIALArtculo 954.- EXTENSIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD.

La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho.La propiedad del subsuelo no comprende los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos, ni otros bienes regidos por leyes especiales.

Comentario Ral Rivera Bustamante

Consideraciones preliminares

El Captulo Tercero de la Seccin Tercera del Libro de Derechos Reales de nuestro Cdigo Civil, desarrolla en siete captulos un conjunto de disposiciones relacionadas con la propiedad predial. Etimolgicamente la voz predio tiene su origen en el vocablo latino praedium, que significa finca o fundo y que proviene de praes, praedis, "fiador", puesto que el predio, la tierra o la casa era la finca que se daba en dote, como si fuese la fianza del casamiento (Enciclopedia Jurdica Omeba-Tomo XXII).El predio es la unidad fsica, materialmente definida, conformada por un mbito de extensin territorial, con edificacin o sin ella, tambin se alude con dicho trmino a las edificaciones en altura o porciones de subsuelo que conforman unidades independientes.

Clases de predios Los predios pueden ser de las siguientes clases:

a) Urbanos.-Son aquellos predios que han sido habilitados dotndolos de los servicios necesarios, como consecuencia de haberse culminado el proceso de habilitacin urbana correspondiente con la obtencin de la recepcin de las obras respectivas.

b) Rurales Reciben esta denominacin las porciones de tierra ubicadas en, rea rura1 o en rea de expansin declarada zona intangible, dedicada al uso agrcola, pecuario o forestal. Se considera tambin as a los terrenos eriazos calificados para fines agrcolas (artculo 4 inc. b del Decreto Legislativo N 667).

c) EriazosEstn constituidos por las tierras no cultivadas por falta o exceso de agua y dems terrenos improductivos, excepto las lomas y praderas con pastos naturales dedicados a la ganadera; las tierras de proteccin, es decir las que no renen las condiciones ecolgicas mnimas y las que constituyen patrimonio arqueolgico de la nacin.

d) Los ubicados en reas de expansin urbanaSon aquellos que se ubican en espacios determinados por las municipalidades, para ser destinados a futuras habilitaciones, es decir son reas donde se proyecta el crecimiento urbano de una ciudad.

ANTECEDENTES

El artculo 954 del Cdigo Civil no tiene antecedente similar en el Cdigo Civil de 1852, en cambio tiene como antecedente al artculo 854 del Cdigo Civil de 1936, del cual se ha reproducido en su integridad el primer prrafo; precisndose en el segundo con mayor detalle la exclusin del mbito del derecho de propiedad, de los recursos naturales, los yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes regidos por leyes especiales.

"C.C. 1936: Artculo 854.- La propiedad del predio se extiende al subsuelo y al sobresuelo, comprendidos dentro de los planos verticales del permetro superficial, y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho. La regla de este artculo comprende la propiedad de lo que se encuentra bajo el suelo, excepto las minas y las aguas, que estn regidas por leyes especiales. En los antecedentes de los proyectos y anteproyectos de la reforma del Cdigo Civil de 1936, se hace referencia a la concordancia del texto bajo comentario, con el artculo 840 del Cdigo italiano; artculo 526 del Cdigo brasileo; 1344 del Cdigo portugus, artculo 350 del Cdigo espaol; artculo 2518 del Cdigo argentino; artculo 748 del Cdigo uruguayo; artculo 667 del Cdigo suizo; artculo 549 del Cdigo venezolano; artculo 552 del Cdigo francs: artculo 905 del Cdigo alemn y artculo 1267 del Anteproyecto brasileo.

EXTENSIN DEL DERECHO DE PROPIEDAD La propiedad romana originariamente estaba reflejada en un concepto de tradicional verticalidad, es decir el dueo del suelo era a su vez dueo ilimitado del sobresuelo y subsuelo, as lo encontramos reflejado en el antiguo adagio "usque ad coelum el usque ad inferos': traducida literalmente en la frase "Desde el Cielo hasta el Infierno".

Todo dueo dilataba la extensin de su propiedad, por arriba hasta el cielo subiendo a la esfera de los astros y por debajo hasta las profundidades del infierno. Se entiende as, dentro de la denominada teora romanista o de las escuelas medievales, la existencia de un dominio ilimitado de los aires y del subsuelo. Dicha concepcin de la propiedad fue evolucionando, surgiendo un contenido social del dominio, por la cual sin desconocer la propiedad, se le limita y se le hace coherente con el inters de la comunidad sobre la base de su sentido social. Surge como consecuencia de dicha evolucin, un nuevo concepto de la extensin de la propiedad inmobiliaria, limitado por el factor de utilidad, el cual ha sido recogido en nuestro ordenamiento civil; al respecto, encontramos que si bien nos referimos a la propiedad vertical, esta vez ya no la entendemos como un concepto ilimitado, sino por el contrario limitado por la utilidad reflejada en hechos materiales y concretos ejercidos por el propietario; como por ejemplo, la construccin de determinados pisos de su edificacin.

El artculo 954 del Cdigo Civil extiende los alcances del poder jurdico del propietario del suelo, dentro de los planos verticales del permetro superficial, hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho; dicho artculo tiene como fuente la denominada teora moderna, formulada por Jhering, seguida por el Cdigo suizo de 1907 y el Cdigo alemn. El derecho de dominio no es ilimitado, pues la funcin social de la propiedad y el rol que cumple dentro de la sociedad han superado el antiguo concepto romano, segn el cual la propiedad no tiene lmites, pues va desde el cielo hasta el infierno. As lo establece el artculo 954 cuando enmarca las fronteras del suelo y sobresuelo en el principio de la utilidad (ARIAS-SCHREIBER). Por su parte, Christian Larroumet precisa que debe reconocerse al propietario del suelo la posibilidad de utilizar un espacio razonable por encima del suelo en la medida en que sea necesario para el ejercicio de su derecho de propiedad (por ejemplo, para plantar, construir, etc.)

ALCANCES DE LA PROPIEDAD PREDIAL CON RESPECTO AL SOBRESUELO

a) Aire y espacio areoPara delimitar los alcances del derecho que se extiende al sobresuelo, debemos de partir por marcar la diferencia conceptual entre el aire y el espacio areo; el primero es un elemento gaseoso, mvil, renovable y en consecuencia inapropiable; pertenece a la categora de las cosas que los romanos denominaban res communis onmium, es decir, que todas las personas podan utilizar libremente. El espacio areo en cambio es el mbito en el cual se halla contenido el aire; es fijo, definible, perfectamente limitado. El origen de esta definicin la encontramos en las dos categoras de aire distinguidas por los exegetas: el aery el coelum (la propiedad del espacio areo), la primera comn a todos los hombres y que constituye un principio de vida y la segunda suseptible de derechos particulares; queda entendido entonces que para efecto del tema nos referimos al espacio areo.

El espacio areo constituye entonces la prolongacin vertical hacia la atmsfera de la porcin del suelo o superficie correspondiente de una edificacin; el espacio areo se extiende al sobresuelo dentro de los planos verticales del permetro superficial y hasta donde sea til al propietario el ejercicio de su derecho; aqu cabe resaltar que conforme lo indique en la parte de la evolucin de la propiedad predial, no existe un dominio vertical ilimitado, sino sujeto al factor utilidad materializado en hechos concretos y objetivos.

lvaro Gutirrez Zaldvar plantea la siguiente interrogante: es posible que como derecho real el propietario de un terreno venda el espacio areo reteniendo el dominio del terreno? Y afirma en respuesta que no. Para que existan derechos reales es preciso que las cosas existan materialmente. Los derechos son reales (res) porque se aplican a cosas y se puede actuar inmediata y directamente sobre ellas por existir materialmente Al analizar el derecho de elevar o edificar, Ramn Mi! Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill sealan que en orden a su fundamento y utilidad prctica, el crecimiento constante de la poblacin en muchas ciudades impone en la actualidad la necesidad de aprovechar hasta el grado mximo conveniente el rea superior, as como la inferior, de las fincas, edificando o aumentando su nmero de plantas, sea a base de elevar los edificios a mayor altura, sea a base de edificar en su subsuelo, en la medida permitida por el planeamiento urbanstico y siempre que no exista el obstculo de una servidumbre que impida la mayor elevacin. De lo antes sealado concluimos que, con respecto al espacio areo, el titular del suelo puede ejercer su atributo de goce, por el cual, entre otros atributos, tiene un derecho a edificar o a sobreelevar la edificacin del mismo; en el e-aso de que ya exista algn tipo de construccin, dicho derecho surge como una facultad inherente a su sola condicin de propietario del suelo. En el mbito registral, si el titular de un terreno o de una edificacin quiere independizar o transferir la proyeccin del espacio areo, la misma no resulta procedente en tanto sea solo en reflejo del derecho a edificar, por constituir un elemento indeterminado que por su naturaleza no podra tener acceso en un registro de bienes, regido por el sistema de folio real; muy distinto es el caso en el cual no obstante no existir todava una edificacin levantada sobre la citada superficie, se cuente con los elementos instrumentales de la futura edificacin (pre declaratoria de fbrica), en dicho caso el Registro s abre partidas independientes por cuanto cuenta con la determinacin de reas linderos y medidas perimtricas, as como caractersticas futuras de la edificacin.

b) Uso del sobresuelo Al respecto, encontramos que el propietario de un predio no puede evitar el uso del espacio areo por cuanto se reconoce que el Estado ejerce soberana completa y exclusiva sobre dicho espacio areo; dicha soberana cubre al territorio y mar adyacente, hasta el lmite de las 200 (doscientas) millas, de conformidad con la Constitucin Poltica. En ese orden de ideas se ha regulado la denominada circulacin area en la actual Ley de Aeronutica Civil del Per, Ley N 27261, establecindose inclusive en el artculo 18 de la misma, que nadie puede, en razn de un derecho de posesin o propiedad predial, oponerse al vuelo de una aeronave cuando este se realice con arreglo a dicha ley y su reglamentacin; asimismo el artculo 14, con sujecin a los instrumentos internacionales vigentes para el Estado peruano, reconoce como un principio general de la aeronutica, la "libertad de circulacin". Con el fin de dar facilidades a la circulacin area, se han establecido superficies limitadoras de obstculos, llamndose as a los planos imaginarios, oblicuos y horizontales, que se extienden sobre cada aerdromo y sus inmediaciones, tendientes a limitar la altura de los obstculos a la circulacin area; al respecto, el artculo 31 de la antes citada ley prescribe que en las reas cubiertas por la proyeccin de las superficies limitadoras de obstculos de los aerdromos, as como en las reas de aproximacin por instrumentos y circuitos de espera correspondientes a los mismos, las construcciones, plantaciones, estructuras e instalaciones, ya sean permanentes o transitorias, no podrn tener una altura mayor que la limitada por dichas superficies, ni podrn ser de naturaleza tal que acrecienten los riesgos potenciales de un eventual accidente de aviacin. En materia de telecomunicaciones, si bien en nuestro pas se ha dispuesto que cuando las redes de conduccin de servicios de telecomunicaciones tienen que extenderse dentro del rea urbana o atraviesan zonas de inters histrico, artstico o cultural, estas debern tenderse a travs de ductos no visibles, preferentemente subterrneos. Mediante la Ley de Telecomunicaciones se ha declarado de necesidad pblica el desarrollo de las telecomunicaciones como instrumento de pacificacin y de afianzamiento de la conciencia nacional, para cuyo fin se requiere captar inversiones privadas, tanto nacionales como extranjeras, regulndose en ese contexto, en el artculo 7 de dicha ley, que la interconexin de las redes y los servicios pblicos de telecomunicaciones es de inters pblico y social (ver Texto nico Ordenado de la Ley' de Telecomunicaciones aprobado por Decreto Supremo N 013-93-TCC). Al respecto, el jurista espaol Manuel Pea Bernaldo de Quirs, al comentar los alcances del artculo 350 del Cdigo Civil espaol, refiere en cuanto al vuelo que el propietario no puede impedir intromisiones que se verifiquen a tal altura que su inters no quede menoscabado.

ALCANCES DE LA PROPIEDAD PREDIAL CON RESPECTO AL SUBSUELO

Con respecto a los alcances del segundo prrafo del artculo 954 del Cdigo Civil, bajo comentario, encontramos que en el mismo se excluye expresamente del derecho de propiedad del titular del suelo, a los recursos naturales, yacimientos y restos arqueolgicos y otros bienes que estn regidos por leyes especiales. Dicha exclusin obedece a la imposibilidad de tener un derecho absoluto sobre dichos bienes, no obstante estar ubicados en la proyeccin inferior del bien, respecto del cual ejercen su pleno dominio. Los recursos naturales, conforme lo define Guillermo Cabanellas, son las materias primas explotadas y fuentes de energa o de riqueza no utilizadas todava; se trata de las minas, cursos de agua y cuantos elementos no dependen en su produccin o existencia del trabajo del hombre. La actual Constitucin Poltica del Per, en su artculo 66, establece que los recursos naturales renovables y no renovables, son patrimonio de la nacin, siendo el Estado soberano en su aprovechamiento. El segundo prrafo del citado artculo regula que por ley se fijarn las condiciones de su utilizacin y de su otorgamiento a particulares, este se da mediante concesin con la que se otorga a su titular un derecho real. Bajo la direccin del Estado, advertimos que se busca promover el uso sostenible de sus recursos naturales, conforme inclusive se precisa en el artculo 67 de nuestra Constitucin.

Los citados artculos de la Constitucin tienen sus antecedentes en los artculos 118 y 119 de la Constitucin de 1979; siendo concordantes dichos preceptos con la Carta de los Derechos y Deberes Econmicos de las Naciones, aprobada por Naciones Unidas en 1966, en la cual se declara que el Estado ejerce la soberana permanente y plena sobre sus recursos naturales, incluyendo su posesin, uso y libre disposicin; y la Resolucin de la Naciones Unidas N 2158, del 25 de noviembre de 1966, por la que se proclama el derecho de los Estados a la nacionalizacin, expropiacin y requisicin de los recursos naturales, como superiores al inters y a la conveniencia privada. Con el marco antes citado, se dict el Cdigo del Medio Ambiente y los Recursos Naturales, aprobado mediante Decreto LegislativoN 613, sealndose en el numeral 11 de su Ttulo Preliminar que: "el medio ambiente y los recursos naturales constituyen patrimonio comn de la Nacin. Su proteccin y conservacin son de inters social y pueden ser invocados como causa de necesidad y utilidad pblicas", En concordancia con dicha norma, se ha dictado la Ley Orgnica para el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales, Ley N 26821, la misma contempla que los recursos naturales mantenidos en su fuente, sean estos renovables o no renovables, son patrimonio de la nacin; regulndose en su artculo 19 que los derechos para el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales se otorgan a los particulares mediante las modalidades que establecen las leyes especiales para cada recurso natural. En cualquiera de los casos, el Estado conserva el dominio sobre estos, as como sobre los frutos y productos, en tanto ellos no hayan sido concedidos por algn ttulo a los particulares. Se han emitido un conjunto de cuerpos legales que regulan el tratamiento de los recursos minerales, las aguas, entre otros, en los cuales se reconoce la titularidad que ejerce el Estado con respecto a dichos recursos; as advertimos que el numeral 11 del Ttulo Preliminar del Texto nico Ordenado de la Ley General de Minera, aprobado mediante Decreto SupremoN 014-92-EM, regula que todos los recursos minerales pertenecen al Estado, cuya propiedad es inalienable e imprescriptible. Asimismo, la Ley General de Aguas, aprobada mediante Decreto Ley N 17752, en su artculo 1, seala que las aguas sin excepcin alguna son de propiedad del Estado y su dominio es inalienable e imprescriptible; no hay propiedad privada de las aguas ni derechos adquiridos sobre ellas. El aprovechamiento de los recursos naturales se realiza a travs de la actividad empresarial del Estado y de los particulares, mediante el rgimen de concesiones; siendo la concesin un inmueble distinto y separado del predio donde se encuentre ubicada

Artculo 955.- PROPIEDAD DEL SUELO, SUBSUELO Y SOBRESUELO.El subsuelo o el sobresuelo pueden pertenecer, total o parcialmente, a propietario distinto que el dueo del suelo. Comentario Ral Rivera Bustamante

1. Antecedentes El artculo 955 del Cdigo Civil no cuenta con antecedente similar en el Cdigo Civil de 1852; por su parte el Cdigo Civil de 1936, en su artculo 855, solo establece que los pisos de un edificio pueden pertenecer a diferentes propietarios; regulando a falta de pacto entre dichos propietarios, un conjunto de reglas, orientadas a regular las relaciones de los distintos propietarios de una edificacin.

1. Propiedad del suelo, subsuelo y sobresuelo

El artculo 955 del Cdigo Civil se ubica dentro de las disposiciones generales aplicables a la propiedad predial; para efecto de precisar que el subsuelo y el sobresuelo pueden ser materia de un derecho exclusivo de propiedad, que recae en propietario diferente al titular del suelo. En los Cdigos Civiles de distintos pases prcticamente no se ha dictado un artculo general en dichos trminos, no obstante ello, encontramos artculos que al tratar a la institucin de la propiedad horizontal o el derecho de superficie, permiten la existencia de distintos prpietarios respecto de una misma unidad inmobiliaria, proyectada desde el subsuelo hasta el sobresuelo. As tenemos, por ejemplo, que el Cdigo Civil espaol, en su artculo 396, admite que los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento comn de aquel o a la va pblica, podrn ser objeto de propiedad separada.

Cuando comentamos el texto del artculo 954 del Cdigo Civil, hicimos referencia al tradicional concepto vertical de la propiedad predial, a la cual se le limita, atendiendo al factor utilidad. No obstante la vigencia de las caractersticas de la propiedad descrita con un carcter vertical surge la posibilidad de ser titular de- un derech9"de propiedad por planos o porciones horizontales, como un concepto distinto al de la tradicional propiedad vertical. Encontramos que si bien recae en el propietario del suelo (entendiendo a este, como dice Biondi, como la superficie de la tierra en su configuracin natural), el ejercicio absoluto, exclusivo y perpetuo de su derecho, con respecto al subsuelo y el sobresuelo, con las precisiones de utilidad, antes sealado, se admite el ejercicio de un derecho de propiedad de manera separada a nivel del subsuelo, suelo o sobresuelo. As encontramos que el mismo Cdigo hace referencia a la propiedad horizontal en el artculo 958, remisivo a la legislacin especial y al derecho de superficie en su artculo 1030.

a) Relacin con la propiedad horizontal Mediante la institucin de la propiedad horizontal, en concordancia con lo expresado en el artculo 955 bajo comentario, se admite la existencia de diferentes titulares de un derecho de propiedad, que comparten la proyeccin vertical de una extensin territorial; ejerciendo atributos exclusivos sobre el sobresuelo y subsuelo, siendo un propietario distinto al del suelo.

No obstante lo indicado, cabe precisar que la propiedad horizontal puede en la actualidad tambin ser aplicada a situaciones distintas de la sealada en el citado artculo 955; es as que no solo puede darse ante la existencia de diferentes titulares de porciones horizontales de una edificacin, sino que tambin se aplica a complejos inmobiliarios, desarrollados con unidades que ocupan porciones distintas de terreno, colindantes o con solucin de continuidad, pero que comparten espacios comunes de dicho complejo.

La propiedad horizontal constituye un derecho real especial, en el cual se complementa la existencia de un derecho de propiedad absoluto, con plena facultad de goce y enajenacin, el cual se ejerce respecto de unidades inmobiliarias debidamente definidas; con un derecho de copropiedad que se ejerce respecto de bienes comunes de la edificacin; al respecto J. lvarez C., citando a Santos Briz, define a la propiedad horizontal, como una propiedad especial o sui gneris, de carcter complejo, caracterizada por la yuxtaposicin de dos clases de propiedad: una propiedad privada sobre el piso o local y una comunidad indivisible sobre los elementos comunes. En cuanto al derecho positivo, el primer Cdigo que recogi la institucin fue el Cdigo francs de 1804, conocido como el Cdigo de Napolen, en su art. 664, el mismo que regulaba la manera de hacer reparaciones y reconstrucciones, cuando los diferentes pisos de una casa pertenecen a diferentes propietarios. Posteriormente, esta institucin ha sido recogida y mejorada en distintas legislaciones; dando como resultado que se puede afirmar de la legislacin comparada que casi todos los pases reconocen y que reglamenta la institucin de la propiedad horizontal, aunq ue algunos la reguln con otra denominacin.

Revisadas algunas legislaciones podemos afirmar que la denominacin que ms ha sido recogida en el mundo es la propiedad horizontal; no con ello se busca afirmar que se trate de un trmino nico, as por ejemplo tenemos el caso de nuestro pas en el cual, la vigente Ley N 27157 denomina al rgimen de propiedad horizontal como rgimen de propiedad exclusiva y propiedad comn" (artculo 38 de la Ley de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del rgimen del unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn). Se le denomina principalmente propiedad horizontal, porque esta forma de dominio constituye la anttesis plena de la propiedad vertical, reconocida en el concepto romano antes citado. Resulta pues adecuado utilizar la designacin propiedad horizontal para identificar el objeto sobre el cual se aplica este rgimen de dominio; hablamos as de una propiedad por planos horizontales, una propiedad que permite la existencia de distintos propietarios en un mismo plano vertical, propietarios que ejercen un derecho de propiedad exclusivo sobre determinada unidad inmobiliaria.

c) Relacin con el derecho de supeficie Con el texto del artculo 955 del Cdigo Civil, bajo comentario, concuerda la situacin que se presenta, cuando al constituirse el derecho de superficie el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construccin en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo. El Cdigo Civil de 1936 no regulaba el Derecho de Superficie, situacin que ha sido modificada con la incorporacin del mismo en el artculo 1030 Y siguientes del actual Cdigo Civil. A decir de Ramn M!! Roca Sastre y Luis Roca Sastre Muncunill, lo decisivo en el derecho de superficie es servir de soporte de la propiedad separada superficiaria, posibilitndola. Se ha dicho que el derecho de superficie faculta para tener y mantener una edificacin en suelo ajeno, conseguida esta edificacin por medio del ejercicio de la facultad de edificar. Pues bien, resulta de este haber construido con derecho a verificarlo en virtud del derecho de superficie, es la propiedad separada superficiaria, esto es, aislada jurdicamente del suelo en sentido horizontal, la propiedad separada que subsistir mientras el derecho de superficie exista. Cabe sealar que en el Derecho Romano la superficie era un derecho real enajenable y transmisible a los herederos, en virtud del cual se tena a perpetuidad, O por lo menos a largo plazo, el goce pleno e ilimitado de toda la superficie de un inmueble ajeno o determinada parte de ella.

En un principio este derecho no se consider real, sino que era una concesin hecha por el Estado a ciudadanos para construir en suelo pblico y por la escasez de viviendas y habitaciones. En nuestro actual ordenamiento civil, se ha regulado la temporalidad del derecho de superficie, pudiendo extenderse el mismo por no ms de noventa y nueve aos, adquiriendo el titular del suelo la propiedad de lo construido, al vencimiento del plazo establecido; adicionalmente se establece que el derecho de superficie no se extingue por la destruccin de lo construido. Es preciso sealar que en la actualidad se han levantado diferentes edificaciones en zonas comerciales de nuestra capital, con la modalidad del contrato de superficie. Adicionalmente, cabe sealar que se considera que tienen derecho de retracto tanto el propietario del suelo como el superficiario, en la venta de sus respectivos derechos; es decir, pueden subrogarse en el lugar del comprador y en todas las estipulaciones del contrato de compraventa, conforme se establece en el inciso 5) del artculo 1599 de nuestro actual Cdigo Civil.

Artculo 956.- ACCIONES POR OBRA QUE AMENAZA RUINA.Si alguna obra amenaza ruina, quien tenga legtimo inters puede pedir la reparacin, la demolicin o la adopcin de medidas preventiva Comentario Ral Rivera Bustamante

1. Antecedentes

El Cdigo Civil de 1852, como parte de las denominadas servidumbres legales, incluye al artculo 1137 en virtud del cual, si amenaza ruina algn edificio, puede el vecino obligar al propietario a que lo demuela o apuntale; si el peligro es prximo, puede pedir autorizacin para precaverlo a su costa, y el propietario quedar obligado al reembolso luego que se le haga constar el gasto como el peligro. Por su parte el Cdigo Civil de 1936, en su artculo 860, dispona que si amenaza ruina algn edificio u obra puede pedirse su reparacin o su demolicin.

En la legislacin comparada encontramos que el artculo 389 del Cdigo Civil espaol prescribe que si un edificio, pared, columna o cualquiera otra construccin amenazase ruina, el propietario estar obligado a su demolicin, o a ejecutar las obras necesarias para evitar su cada. Adicionando que si ello no es verificado por el propietario de la obra ruinosa, la autoridad podr hacerla demoler a costa del mismo. Por otro lado, encontramos que varios Cdigos Civiles extranjeros lo acogen con diferentes denominaciones, materializando de esta manera la preocupacin que surge ante el peligro por la existencia de obras ruinosas; dicha preocupacin se remonta al Derecho Romano, por cuanto ya en la Ley 8, Ttulo X, Libro VIII del Cdigo estableca que los poseedores de casas derruidas o descuidadas deban ser obligados a repararlas por la autoridad judicial.

2. De la obra que amenaza ruina Antes de referirme al objeto materia del artculo 956 del Cdigo Civil, cabe destacar que el actual Cdigo, a diferencia del Cdigo Civil de 1936, ha adecuado la ubicacin del mismo, diferencindolo de las servidumbres legales, puesto que no trata dicho artculo del caso de una servidumbre legal, dado que la misma, aunque con origen preceptivo, se trata del derecho del titular del predio, llamado dominante, de practicar ciertos actos de uso de otro predio, denominado sirviente, o para impedir al dueo de este el ejercicio de alguno de sus derechos.El artculo 956 del Cdigo Civil prescribe como presupuesto bsico para su aplicacin, la existencia de una obra que amenaza ruina; al respecto el trmino obra, ms que entenderla en su acepcin lata, es decir como todo aquello que produce un agente; debe de ser entendida como una edificacin o las partes integrantes de la misma, incluyendo en dicha acepcin la etapa del proceso constructivo; pq(su parte la amenaza surge como el peligro de la provocacin de un grave dao que puede ocasionar hasta su destruccin, poniendo en riesgo con ello la seguridad no solo de los titulares de los predios colindantes, sino de los terceros. Al respecto, conforme lo seala Max Arias-Schreiber, el artculo 956 no exige que el bien se encuentre en estado ruinoso, sino que basta que haya amenaza de dao, como sucede cuando tiene rajaduras o desprendimientos y existe un peligro potencial para los vecinos y transentes. Por su parte, Manuel!. Adrogue, jurista argentino, refiere que en la denominacin obra vieja, del Cdigo Civil de dicho pas, se comprende como objeto generador del peligro a toda clase de construcciones, columnas, paredes, etc.; agrega que en principio resulta indiferente la causa del vicio de la cosa. 3. Reparacin, demolicin y medidas preventivas El artculo comentado faculta al que tiene un legtimo inters para que pueda pedir la reparacin, demolicin y medidas preventivas. Al respecto en el artculo 51 del Reglamento de la LeyN 27157 de regularizacin de edificaciones, del procedimiento para la declaratoria de fbrica y del rgimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, al definirse los tipos de obra de edificacin, se seala que la reparacin es la obra que consiste en reforzar o reemplazar elementos estructurales daados; y a la demolicin se le define como la obra que elimina planificadamente una edificacin, en forma total o parcial, para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposicin emanada de la autoridad competente. Tanto la reparacin como la demolicin se ejecutan a travs de la autoridad municipal, cumpliendo con los trmites de licencia de obra y dems, que exigen la citada Ley N 27157 y su Reglamento. Con respecto a las medidas preventivas antes sealadas, debe de entenderse que las mismas son acciones transitorias, que se ejecutan sobre el predio afectaQo, para eliminar temporalmente el peligro existente. Pueden inclusive, en tanto se lleva a cabo el trmite de reparacin o demolicin, ejecutarse las citadas acciones preventivas, a fin de evitar que con la demora resulte irreversible el dao causado.

4. El leetimo inters y el sujeto oblieado Con el artculo 956, el Derecho cumple una funcin preventiva, porque ante la inminencia del dao, aunq ue la accin perjudicial no ha tenido lugar, interesa obtener un alivio jurdico a priori, si es necesario mediante una orden judicial para que tales daos no lleguen a producirse. Est legitimado para accionar en aplicacin del presente artculo, no solo el o los propietarios de los predios colindantes, sino los transentes y el tercero que puedan ser perjudicados con la obra daada. El inters ser legtimo cuando recae en el sujeto motivado ante el riesgo evidente de un perjuicio material. En cuanto al sujeto obligado, el artculo 1980, al tratar de la responsabilidad por cada de edificios por falta de conservacin, establece que el dueo de un edificio es responsable del dao que origine su cada, si esta ha provenido por falta de conservacin o de construccin. Al respecto Fernando de Trazegnies, seala al tratar la responsabilidad extracontractual, que la falta de conservacin se asemeja a la culpa del propietario; sin embargo estamos frente a un hecho objetivo y no frente a una actitud subjetiva del propietario; al punto que la prueba de ausencia de culpa no libera al propietario. Cabe precisar que aunq ue lo sealado determina la posible accin resarcitoria que se puede dirigir contra el propietario, ante el hecho irreversible del dao causado, ello nos permite ubicar al propietario como el principal destinatario de las acciones que se originen para evitar la provocacin de los daos por las condiciones en que se encuentra la obra. Por otro lado, con respecto a la accin que se puede dirigir, aunq ue para Max Arias-Schreiber se trata en suma de una obligacin de hacer impuesta por la ley, y que procesalmente est regulada por los artculos 706 y siguientes del nuevo Cdigo Procesal Civil; cabe, en el supuesto de que se cumpla con acreditar la posesin y el acto perturbatorio (conforme lo determinado en reiterada jurisprudencia), que todo aquel que se considere perturbado en su posesin puede utilizar los interdictos, incluso contra quienes ostenten otros derechos reales de distinta naturaleza sobre el bien objeto de la perturbacin; para dicho efecto aplicando el artculo 606 del Cdigo Procesal Civil, se tramita el interdicto de retener, el cual procede cuando el poseedor es perturbado en su posesin. La perturbacin puede consistir en actos materiales o de otra naturaleza, como la ejecucin de obras o la existencia de construcciones en estado ruinoso. Si as fuera, la pretensin consistir en la suspensin de la continuacin de la obra o la destruccin de lo edificado, aunque se pueden acumular ambas pretensiones. En todos los casos, la pretensin consistir en el cese de estos actos. En el trmite del interdicto, al admitirse la demanda, el juez ordenar, en decisin inimpugnable, se practique una inspeccin judicial, designando peritos o cualquier otro medio probatorio que considere pertinente. La actuacin se entendercon quien se encuentre a cargo del bien inspeccionado.

Artculo 957.- Normas tcnicas aplicables a la propiedad predial.La propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas.

Comentario Francisco Avendao Arana

La propiedad es un derecho sujeto a lmites o restricciones. Estos lmites son los que delinean el verdadero contenido del derecho de propiedad. Los lmites se explican en razn de la funcin social que cumple la propiedad. El derecho de propiedad ya no tiene el carcter absoluto que se le atribuy antiguamente. Los lmites a su ejercicio hacen compatible la propiedad con los intereses de la sociedad. La fuente de los lmites al derecho de propiedad est en la Constitucin. Segn el artculo 70, la propiedad es un derecho inviolable que debe ejercerse en armona con el bien comn y dentro de los lmites de la ley. La norma agrega que a nadie puede privarse de su propiedad sino, exclusivamente, por causa de seguridad nacional o necesidad pblica, declarada por ley, y previo pago en efectivo de indemnizacin justipreciada que incluya compensacin por el eventual perjuicio. Debe distinguirse la privacin del derecho de propiedad de los lmites a su ejercicio. La privacin de la propiedad se materializa mediante la expropiacin, lo cual supone la terminacin del derecho de propiedad privada, adquiriendo el Estado en forma obligatoria o forzosa, bienes que son imprescindibles para la realizacin de sus fines. El fundamento jurdico de la expropiacin es la realizacin de las funciones del Estado. La propiedad privada es un elemento fundamental de la organizacin social. Sin embargo, en ocasiones el inters general entra en conflicto con la propiedad privada, al punto que esta puede ser privada. Los lmites al derecho de propiedad, establecidos tambin para satisfacer el inters general, son cargas o prohibiciones que se imponen al derecho de propiedad para limitar su ejercicio. Se produce una disminucin o recorte del poder jurdico, que impide al propietario actuar con total libertad sobre el bien, pero no se pierde la propiedad misma ni la posibilidad de ejercer los atributos del dominio. Los principales lmites al ejercicio del derecho de propiedad estn vinculados a la propiedad predial. Segn el artculo 957 del Cdigo Civil, la propiedad predial queda sujeta a la zonificacin, a los procesos de habilitacin y subdivisin y a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas. La zonificacin es la parte del plan regulador que trata de la organizacin integral de las ciudades. El plan regulador, a su vez, es el conjunto de normas y disposiciones tcnicas, legales y administrativas, mediante las cuales se propone la ms adecuada utilizacin de la tierra. La zonificacin est a cargo de las municipalidades provinciales. A travs de ella, las municipalidades condicionan y regulan el Uso de la propiedad predial de acuerdo con el bien comn, con prevalencia sobre los intereses particulares. As, hay zonas industriales, de comercio, residenciales, de usos especiales, monumentales, entre otras, y en cada una de ellas se permiten -y se prohben- determinados usos, coeficientes de edificacin, reas mnimas libres, retiros, alturas, etc. Los procesos de habilitacin son trmites que consisten bsicamente en el cambio de uso de tierras rsticas o eriazas y que requiere la ejecucin de servicios pblicos. La Ley N 26878 norma el procedimiento para la aprobacin de habilitaciones urbanas. El Decreto Supremo N 011-98-MTC aprueba el Texto nico Ordenado del Reglamento General de Habilitaciones. Los procesos de habilitacin son de competencia de las municipalidades distritales. El procedimiento tiene dos etapas: la aprobacin de la habilitacin y la recepcin de obras. la aprobacin de la habilitacin tiene por objeto que el interesado obtenga la conformidad tcnica de su proyecto y las condiciones urbansticas que debe respetar. La recepcin de obras, por otro lado, tiene por objeto que el interesado obtenga la conformidad de las obras que haya ejecutado en concordancia con la habilitacin urbana aprobada. Existen diversas clases de habilitaciones urbanas, reguladas en el Reglamento Nacional de Construcciones, tales como para uso de vivienda, para uso de vivienda temporal o vacacional (playas, por ejemplo), para usos industriales, entre otras. Cada una de ellas tiene condiciones y requisitos especiales. La subdivisin consiste en la particin de terrenos habilitados en fracciones. La subdivisin puede ser sin obras o con obras. Las subdivisiones sin obras son aquellas que no requieren la realizacin de ninguna obra adicional de habilitacin de carcter pblico, como la apertura de calles o pasajes, construccin de veredas, tuberas, etc. Las subdivisiones con obras de habilitacin son aquellas que requieren obras de carcter pblico para ser factibles. Debe distinguirse entre subdivisiones e independizaciones. Las independizaciones son divisiones de predios rsticos. Tambin se mencionan independizaciones tratndose de bienes exclusivos en un rgimen de unidades de propiedad exclusiva y propiedad comn. Cada unidad inmobiliaria se "independiza" en una partida registral. Con respecto a los requisitos y limitaciones que establecen las disposiciones respectivas, existen diversas normas que limitan la propiedad predial. Tal es el caso de la legislacin sobre bienes culturales o de los servicios pblicos.