Propuesta de informe para avalúos fiscales y comerciales ... · Desarrollar una propuesta de...
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PROPUESTA DE INFORME PARA AVALÚOS FISCALES Y COMERCIALES EN EL ESTADO DE SONORA Presenta Arq. Grecia Graciela Gámez Flores Dirigido por Dr. Jesús Quintana Pacheco Julio 2016
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PROPUESTA DE INFORME PARA AVALÚOS
FISCALES Y COMERCIALES EN EL ESTADO DE
SONORA
Presenta
Arq. Grecia Graciela Gámez Flores
Dirigido por
Dr. Jesús Quintana Pacheco Julio 2016
INTRODUCCIÓN
El informe valuatorio se define como un instrumento realizado por profesionales para informar a la persona interesada el valor de un bien, estos bienes pueden ir desde una joya, negocio hasta una casa habitación o local comercial. Tomando en cuenta las distintas ramas de la valuación es importarte destacar que este trabajo se concentrará únicamente en el área de la valuación inmobiliaria.
La utilización de herramientas electrónicas como lo es Microsoft Excel, ha sido de gran importancia en la historia moderna de la valuación, ya que nos facilita la programación de fórmulas, dando como resultado avalúos más “limpios” y eliminando al máximo las modificaciones o errores .
Este trabajo contiene el análisis de los
principales elementos que debe reunir un
avalúo y su conclusión; dando como resultado
un formato, que con todos aquellos apartados
que sean reglamentarios, así como los
elementos necesarios para dar a conocer la
forma en que se obtiene el valor del bien,
utilizando una propuesta unificadora para los
avalúos fiscales y comerciales en el Estado de
Sonora.
OBJETIVO
Desarrollar una propuesta de informe para los avalúos que tienen como finalidad el
obtener el valor para efectos judiciales o comerciales de un bien inmueble, con base
en los lineamientos ya establecidos por las instituciones que rigen actualmente la
elaboración de avalúos en Sonora.
OBJETIVOS PARTICULARES
Revisar críticamente los
distintos reglamentos que
rigen la elaboración de
avalúos en Sonora.
Señalar y depurar cuales
son los elementos que se
contemplan en el nuevo
formato.
Elaborar un formato
electrónico de captura con
un mínimo de hojas.
JUSTIFICACIÓN
cada perito valuador inmobiliario debe ser capaz de generar su propio formato y ante la ausencia de una reglamentación clara que radique las características que debe integrar un avalúo fiscal o comercial, esto puede generar una diversidad de trabajos que dificulten la revisión y estandarización de las consideraciones y procedimientos seguidos para obtener el valor conclusivo.
El diseño de este formato no solo propone una estructura uniforme a estos trabajos valuatorios, sino también tiene como finalidad facilitar la elaboración de los mismos agregando los elementos importantes y suprimiendo todos aquellos apartados que no sean necesarios.
DEFINICIONES
De acuerdo con (Ferrer 2016), formato es
un Conjunto de las características técnicas
y de presentación de un texto, objeto o
documento en distintos ámbitos, tanto
reales como virtuales .
Según la (RAE 2014) formato es Tamaño
de un impreso, expresado en relación con
el número de hojas que comprende cada
pliego, es decir, folio, cuarto, octavo,
dieciseisavo, o indicando la longitud y
anchura de la plana.
FORMATO INFORME
En el caso de informe la (RAE 2014) lo
define de una manera más simplificada
como Noticia o memorando
Según el sitio web (Definición.DE 2015) es
un texto o una aclaración que describe
las cualidades de un hecho y de los
eventos que lo rodean. El informe, por lo
tanto, es el resultado o la consecuencia
de la acción de informar (difundir,
anoticiar). Un informe suele ser algún tipo
de documento que presenta información.
Dichos datos, por otra parte, surgen de
una tarea investigativa.
DEFINICIONES EN LA VALUACIÓN
Ley General de Bienes Nacionales 2013
Reporte o Dictamen de Avalúo: Es el documento que
es remitido al cliente, al completarse, desarrollarse y
concluirse un trabajo de valuación.
Appraisal Institute
Un Reporte de Valuación es un reporte preparado
por un valuador profesional para determinar el valor
de algún tipo de propiedad. Los Reportes de
valuación son frecuentemente utilizados en
transacciones en bienes raíces para evaluar el valor
de una casa o terreno.
ACUERDO PARA ESTE TRABAJO
Expresa de forma más congruente el trabajo realizado y plasmado por el perito
valuador ya que como se mencionó anteriormente el informe se trata primeramente
de una investigación, misma que durante el proceso valuatorio el perito realiza en
campo, así como una serie de análisis previos a la obtención de un valor buscado.
INFORME VALUATORIO
REGLAMENTACIÓN
Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora No. 143
Reglamento de la Ley Catastral y Registral del Estado de Sonora.
Ley General de Bienes Nacionales.
Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007
Reglamento para la práctica de avalúos Fiscales. Ayuntamiento de Tijuana.
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REGLAMENTACIÓN Norma Mexicana NMX-C-459-SCFI-ONNCCE-2007
Esta norma establece los requisitos generales para la elaboración de avalúos dentro de México, con el fin de orientar a los interesados de brindar el servicio como de quienes reciben el resultado, entre sus alcances declarados podemos mencionar los siguientes:
Unificar los criterios de valuación para la prestación del servicio.
Homogeneizar y establecer los criterios para orientar la presentación del informe de valuación.
Unificar la práctica profesional de los valuadores que decidan adoptar la presente norma y que así lo manifiesten
Promover reglas de comportamiento en el ejercicio del servicios de valuación
Datos del Valuador
Datos del solicitante
Datos del propietario, indicando la documentación en que se basa
Tipo de servicio de valuación prestado
Vigencia.
Descripción del bien materia de la valuación.
Propósito del informe de valuación.
Descripción de enfoques de valuación aplicados.
Fecha de la inspección
Fecha del informe de valuación
Fuentes de información Consideraciones previas a la conclusión
Conclusión de valor
Firma del valuador
Reporte Fotográfico.
INFORMES EXISTENTES
El objetivo de la SHF es impulsar el
desarrollo del mercado de crédito a la
vivienda, otorgando garantías destinadas a
la construcción, adquisición y mejora de la
vivienda, por lo tanto con el fin de mantener
un orden en los avalúos hipotecarios del país
creó un formato único para los avalúos que
avalen el otorgamiento del crédito
hipotecario.
INFORMES EXISTENTES
Formato establecido por el Instituto de
Administración y Avalúos de Bienes Nacionales
está totalmente dirigido a las personas del
rubro, por lo que podría tornarse un poco más
tedioso por la cantidad de hojas que lo
conforma, más sin embargo ya que es un
reporte que solo será utilizado por las
entidades o dependencias gubernamentales
no es necesario que sea sencillo al público en
general, más bien por ser un documento oficial
tiene que cumplir con las normas que dicta el
mismo instituto.
INFORMES EXISTENTES
La misión de la FND es desarrollar el medio
rural a través de financiamientos de apoyo para
personas que realicen cualquier actividad
económica dentro de pequeñas poblaciones, con
el fin de mejorar su calidad de vida. Por lo tanto
para poder otorgar este tipo de financiamiento
a pequeños empresarios, la financiera por
medio de peritos inscritos en su padrón realiza
avalúos de los inmuebles que los interesados
ingresan en garantía
MÉTODOS DE VALUACIÓN
ENFOQUE FÍSICO O
DE COSTOS
Este enfoque está basado en el
principio de sustitución el cual es un
concepto económico que declara que
un comprador prudente no pagaría
más por un bien inmueble que el costo
de adquirir el suelo y construir un
inmueble similar al sujeto.
“Es un análisis aplicable en la valuación que se fundamenta en el costo actual
de su reproducción, reposición o reemplazo”. (ONNCCE 2007)
MÉTODOS DE VALUACIÓN
ENFOQUE DE MERCADO
Método de valuación más confiable para
determinar un valor comercial, ya que las
ventas actuales al momento del análisis de los
valores, son por lo general la mejor evidencia
del valor de un inmueble.
“Este enfoque refleja la cuantía de intercambio
del bien materia de la valuación en un mercado
específico, y es la base para valuar la mayoría
de los bienes y derechos en economías de
mercado”. (ONNCCE 2007)
MÉTODOS DE VALUACIÓN
ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
Busca obtener un valor por medio de los
ingresos que el inmueble puede producir
atravez del arrendamiento del mismo
“Es el análisis por el cual se obtiene el valor
de un bien materia de la valuación con base
en: la cantidad de las rentas o beneficios
netos futuros que se obtienen durante la
vida económica del bien”. (ONNCCE 2007)
METODOLOGÍA
Análisis de informes valuatorios
Selección de contenido mínimo
Sistematización en hoja electrónica
Diseño del informe
Validación de la Propuesta
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METODOLOGÍA
ANÁLISIS DE INFORMES VALUATORIO
5 Páginas
Pocos Detalles.
Limita Número de Imágenes.
Limita Número de Caracteres.
Limita Factores
Mínimo 18 Páginas
Mucha información
Dirigido a personas del rubro.
Normatividad dictada por el Instituto
Mínimo 15 Páginas
Campos necesarios
Sin Limitación de caracteres o imágenes.
Sin Limitación en Factores.
Resumen en Portada.
METODOLOGÍA
SELECCIÓN DE CONTENIDO MÍNIMO • DATOS BÁSICOS
• LOCALIZACIÓN DEL SUJETO
• DESCRIPCIÓN DEL TERRENO
• DESCRIPCIÓN DE LAS
CONSTRUCCIONES
• DECLARACIONES Y
ADVERTENCIAS
• ENFOQUES DE VALUACIÓN
• RESUMEN DE VALORES
• CONCLUSIÓN
• REPORTE FOTOGRÁFICO
METODOLOGÍA
SISTEMATIZACIÓN EN HOJA ELECTRÓNICA Para poder realizar este proceso es necesario la investigación y
conocimiento de las distintas metodologías que la Valuación Inmobiliaria
utiliza para la obtención del valor. Derivado del estudio previo de estas
metodologías se trabaja en la programación de las expresiones básicas de
los métodos de valuación, utilizando la herramienta Microsoft Excel
METODOLOGÍA
VALIDACIÓN PERSONAL Verificación del informe diseñado
aplicando un ejemplo práctico de una
casa habitación de interés social ubicada
en la Ciudad de Hermosillo, Sonora.
Como resultado de este ejercicio se
obtuvo retroalimentación en cuanto a:
Aumento y disminución en número de
caracteres.
Re sistematización de fórmulas para el
correcto funcionamiento.
Modificación en espacios para
fotografías
RESULTADOS PRESENTACIÓN DEL INFORME
PÁGINA 1
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RESULTADOS PRESENTACIÓN DEL INFORME
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RESULTADOS PRESENTACIÓN DEL INFORME
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RESULTADOS VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS VALIDACIÓN EXTERNA
RESULTADOS VALIDACIÓN EXTERNA
CONCLUSIONES
Se puede hacer notar las ventajas del informe
propuesto, obteniendo resultados positivos en
las encuestas, donde se mencionan las
siguientes cualidades:
• Rapidez
• Sencillez
• Facilidad
La calificación otorgada en la validación externa es
de 9, por lo que se puede concluir que es una
propuesta viable para la unificación de los avalúos
fiscales y comerciales libres en el Estado de Sonora,
y como se puede apreciar en los resultado del
sondeo, el 85% de los encuestados piensa que si es
recomendable para este fin, la cual es la principal
finalidad de la elaboración de esta propuesta.
