PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO PLAN …

PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE

PLANEAMIENTO PLAN PARCIAL

“COLONIA DUCAL”

INFILEV SL

NOVIEMBRE 2020

MEMORIA PREVIA PLAN DE REFORMA INTERIOR LA DUCAL

1. OBJETO

La presente memoria se redacta, a solicitud de la mercantil Infilev SL como propietaria de la totalidad de los terrenos afectados, para dar cumplimiento de lo establecido en el artículo 49.bis de la vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje, que especifica en su primer apartado:

“1. Antes de la elaboración del borrador del plan, el departamento de la administración que lo promueva efectuará a través del portal web una consulta pública previa por espacio de veinte días en relación con un documento en el que se indique de modo sucinto los problemas que se pretenden solucionar con la iniciativa, la necesidad y oportunidad de su aprobación, los objetivos del plan y las posibles soluciones alternativas.”

De este modo, se pretende describir con la presente memoria la motivación de redactar un plan que modifique la ordenación actual en el ámbito descrito, describiendo la problemática actual y cómo se pretende dar solución con la nueva ordenación.

2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN

Paseo Marítimo Neptuno 78, de Gandia (VALENCIA)

REFERENCIA CATASTRAL: 5416602YJ4251N0001EB

Inscripción registral: Registro de la Propiedad 4, de Gandia Tomo: 1636 Libro: 864 Folio: 55 Finca número: 16520

3. JUSTIFICACIÓN ARTÍCULO 49.BIS LOTUP

a) PROBLEMÁTICA QUE SE PRETENDE SOLUCIONAR CON LA INICIATIVA

Como a continuación se va a describir, en el entorno de la Colina Ducal, y en el resto de la Playa de Gandia, hay una alarmante falta de plazas hoteleras que permitan a la ciudad adecuar su oferta e infraestructura a los nuevos requerimientos del mercado vacacional, más tendente cada vez a la alta rotación y el alquiler por encima de la propiedad de segundas residencias. Por este motivo, se pretende justificar y defender la rehabilitación, regeneración y renovación urbana como papel fundamental en la recuperación económica coadyuvando a la reconversión de otros sectores, en este caso, fundamentalmente el turístico.

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La actividad turística es una pieza clave para la economía de nuestro país, de hecho supone, según los datos proporcionados por el INE para 2018, un 12,3% PIB aportando un 12,7% al empleo total.

Por su lado, en el contexto de la Comunidad Valenciana, y atendiendo al informe Impactur (Exceltur, 2016), el PIB turístico en la Comunitat Valenciana supone un 13,2%, del que un 10,5% es impacto directo, mientras el resto sería indirecto reflejando la capacidad de arrastre de la actividad turística sobre el conjunto de la economía. En cuanto al empleo, el turismo ha liderado también la creación de empleo en la Comunitat Valenciana generando un volumen de 258.885 puestos de trabajo en 2015, lo que supone el 14,4% del total del empleo de toda la Comunitat en ese mismo año. En este marco, el 11,6% se corresponde con empleo directo en turismo y el resto, indirecto.

Tras la evidencia que nos aportan estos datos entorno a la importancia del turismo en la actividad económica, es de tener en consideración que numerosos de los destinos turísticos clave en ella sufren un problema generalizado de deterioro de sus dotaciones. Un problema sistémico que podría ser superado mediante la utilización de estrategias de rehabilitación, regeneración y renovación urbana. Esto nos llevaría a producir un impulso necesario y directo en el desarrollo económico tanto en España como especialmente en nuestra propia ciudad. Ya que aproximadamente el 55% del parque edificado español es anterior al año 1980 y casi el 21% supera los 50 años. Una cuestión que se ve agravada por la falta de adaptación a las exigencias europeas en materia de eficiencia energética del parque edificado, y, por consiguiente, de las ciudades. De hecho, el 58% de los edificios se construyó antes del primer cuerpo normativo que introdujo en España unos criterios mínimos de eficiencia energética (NBE-CT-79) en materia de condiciones térmicas de los edificios.

Para poder impulsar el desarrollo económico a través de acciones que faciliten la actividad turística es imprescindible atender a la necesidad de adaptarse a los objetivos marcados por la Unión Europea en el Paquete 20-20-20 “Energía y Cambio Climático” que fundamentalmente son dos: reducir un 20% de las emisiones de gases de efecto invernadero y elevar la contribución de las energías renovables al 20% del consumo, junto a mejorar la eficiencia energética en un 20%. Obligaciones que deben cumplirse a través de medidas de rehabilitación, regeneración y renovación para reducir los consumos de energía y reducir las emisiones de gases de efecto

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invernadero del sector. Así, el sector residencial, junto con el comercial e institucional representa un 22% de las emisiones difusas, y siendo responsable de emisiones indirectas, por el consumo eléctrico.

A tenor de ello, la Directiva 2012/27/UE sobre eficiencia energética, obliga a los Estados miembros a establecer una estrategia dirigida a movilizar las inversiones en la renovación de edificios residenciales y comerciales para mejorar el rendimiento energético del conjunto del parque inmobiliario y, a su vez, crear oportunidades de crecimiento y de empleo en el sector de la construcción y contribuir de forma activa en la sostenibilidad ambiental, en la cohesión social y en la mejora de la calidad de vida de los ciudadanos, tanto en viviendas y edificios, como en los espacios urbanos. Y ello, solo puede conseguirse a través de la regeneración mediante políticas que contemplen intervenciones en el ámbito físico-espacial, social, económico, ambiental y de integración de la ciudad. Esto es, adoptar medidas acordes con las exigencias europeas, entre ellas la Directiva 2010/31/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, relativa a la eficiencia energética de los edificios y la Directiva 2012/27/UE del Parlamento Europeo y del Consejo, a las que puede acompañarse de la Estrategia Temática para el Medio Ambiente Urbano, el Marco Europeo de Referencia para la ciudad Sostenible o la Declaración de Toledo, de acuerdo con la cual «la batalla principal de la sostenibilidad urbana se ha de jugar precisamente en la consecución de la máxima eco-eficiencia posible en los tejidos urbanos de la ciudad ya consolidada», y en la que se destaca la importancia de la regeneración urbana integrada y su potencial estratégico para un desarrollo urbano más inteligente, sostenible y socialmente inclusivo en Europa. También destaca la necesidad de operar sobre el Patrimonio existente para contribuir al ahorro energético, contribuir a la industria de los materiales, instalaciones y dotaciones de la edificación y tecnología de las renovables para ser impulso a la economía y a su vez cumplir con los objetivos en materia energética.

Aunque la oferta hotelera no es la única oferta de alojamiento, si no que se configura como una parte del total, se sitúa como un factor decisivo de influencia activa en los mercados de oferta y en la mejora cualitativa del turismo de una ciudad.

Resulta necesario incidir en la idea de que una amplia oferta hotelera es una condición indispensable para que exista una pujanza turística y una mayor proyección hacia mercados externos. Ciertamente, esa mejora cualitativa de la oferta turística debe hacerse a partir de alojamientos dinámicos, como son los hoteles, y no mediante alojamientos estáticos, como son los apartamentos, puesto que la diferencia de comportamiento del turista hotelero frente al vacacional reside en que el primero produce mayor rotación, mayor consumo y es más dinámico en cuanto a comportamiento. Y ello redunda en un mejor comportamiento turístico en relación a la tasa de estancia, la composición de grupo y la intensidad en el tiempo y en el espacio, y, por tanto, una mejora económica, social y del empleo en la ciudad.

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Dada la repercusión del turismo en nuestra economía y centrándonos en el ámbito local, debemos comprender dónde reside el problema turístico para poder dar una solución integradora y óptima para que, respetando todas las exigencias europeas en cuanto a medio ambiente, eficiencia energética, sostenibilidad, cohesión territorial y los principios de economía e igualdad de los ciudadanos, podamos conseguir un perfecto equilibrio entre eficiencia, regeneración urbana e impulso económico.

Para ello, debemos aportar la siguiente tabla de datos obtenidos del INE, a fecha de septiembre de 2020, en el que se detalla el número de plazas estimadas, población y como consecuencia, el ratio de plazas estimadas por habitante. Todo ello, tomando en consideración los puntos turísticos más significativos en el litoral cálido (Mediterráneo y Canarias).

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Como podemos observar en la tabla, la ciudad de Gandía, pese a ser un destino de gran relevancia dentro de la Comunidad Valenciana, por debajo de Benidorm y Peñíscola, se encuentra

Encuesta de ocupación hoteleraEstablecimientos hoteleros

Establecimientos, plazas estimadas por puntos turísticosUnidades: Plazas

Número de plazas

estimadas Población%Hab/

población 2020M09 2019 202003031 Benidorm 18.397 68.721 26,77 %03063 Dénia 2.392 42.166 5,67 %04064 Mojácar 5.096 6.403 79,59 %04079 Roquetas de Mar 11.334 96.800 11,71 %07011 Calvià 9.421 50.559 18,63 %08270 Sitges 4.160 29.307 14,19 %11035 Tarifa 3.002 18.162 16,53 %12089 Peníscola/Peñíscola 7.064 7.612 92,80 %17095 Lloret de Mar 11.202 38.373 29,19 %29025 Benalmádena 7.998 68.128 11,74 %29054 Fuengirola 6.493 80.309 8,09 %29069 Marbella 11.244 143.386 7,84 %29075 Nerja 3.123 21.091 14,81 %29901 Torremolinos 12.014 68.661 17,50 %35012 Mogán 6.764 20.072 33,70 %35019 San Bartolomé de Tirajana 22.904 53.443 42,86 %36051 Sanxenxo 4.979 17.347 28,70 %38001 Adeje 15.565 47.869 32,52 %38006 Arona 7.486 81.216 9,22 %38028 Puerto de la Cruz 6.189 30.468 20,31 %43038 Cambrils 4.475 33.898 13,20 %43905 Salou 7.245 27.476 26,37 %46131 Gandia 4.381 74.562 5,88 %

Fuente: Instituto Nacional de Estadística

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en una franja muy baja (5,88% plazas por habitante) respecto al resto de destinos turísticos. Cuestión que supone una pérdida importante de oportunidad en el aprovechamiento potencial que nuestra ciudad proporciona, tanto por el enclave territorial en el que se encuentra (cerca de grandes áreas de demanda), buen clima durante la mayor parte del año, como también por su vasta oferta de playas de calidad. Estas condiciones conllevan intrínsecas un importante factor cualitativo y diferencial respecto a cualquier otra área turística europea.

b) NECESIDAD Y OPORTUNIDAD DE LA APROBACIÓN DE LA MODIFICACIÓN

Analizada la problemática urbanística del ámbito de actuación y de su entorno, se hace necesario describir la situación de la edificación existente ahora mismo, así como el proceso que durante los años ha llevado hasta su situación actual, para comprobar la viabilidad y la oportunidad de realizar la modificación.

PLAN PARCIAL DE URBANIZACIÓN DE LA “COLONIA DUCAL” 1963 (APROBACIÓN POR LA C.T.U. 29-1-1964)

En fecha 29 de enero de 1964 se aprobó el Plan parcial de urbanización de la Colonia Ducal dentro del Plan general de Urbanización de la Playa de Gandía para la creación de un nuevo núcleo residencial turístico, la “Colonia Ducal”

La zona a urbanizar de 62.720 m2 de superficie estaría formada por un conjunto de bloques aislados de uso residencial (214 viviendas), zonas ajardinadas y usos recreativos (deportes y restauración).

La ordenación de la parcela nació de la Ordenación General de la Playa Norte de Gandía estipulada por el Ayuntamiento respetando tanto las calles como la gran plaza posterior la cual se planteaba atravesada por dos calles sinuosas para controlar el tráfico. Además, se proyectaba una calle de servicio en el linde norte de la parcela de acceso limitado con el fin de aliviar el tráfico rodado y garantizar mayor tranquilidad en las zonas ajardinadas.

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PLANO RED VIARIA

El tráfico peatonal se produciría a través de las aceras y algunos caminos que atraviesarían las zonas ajardinadas.

Según el Plan Parcial se cedía al Ayuntamiento de Gandía los terrenos destinados a viales, pavimentos, alumbrado y red de alcantarillado. Los parques y jardines se considerarían de uso privado.

La superficie del terreno que comprendía la Colonia Ducal sería de 62 720 m2 y vendría definida por una tipología de bloque aislado de poca altura situado en el linde de los solares resultantes de la ordenación del Plan Parcial.

• EDIFICACIÓN RESIDENCIAL - Bloque A y B

o Cuatro plantas o Superficie = 478 m2 o Volumen = 5.736 m3

- Bloque C o Cinco plantas o Superficie = 313,25 m2 o Volumen = 4.698,75 m3

- Bloque D o Cinco plantas

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Calle 25

Calle 30

Calle 29

Calle 28

Calle 31

Calle 16

Calle 17


o Superficie = 360 m2 o Volumen = 5.400 m3

- Bloque E o Cuatro plantas o Superficie = 816 m2 o Volumen = 12.240 m3

- Bloque F: o Tres plantas o Superficie = 1.465 m2 o Volumen = 13.185 m3

- Bloque I y J o Ocho plantas o Superficie = 528 m2 o Volumen = 12.672 m3

- Bloque K o Dos plantas o Superficie = 543 m2 o Volumen = 3.256 m3

- Bloque L o Cinco plantas o Superficie = 328 m2 o Volumen = 4.920 m3

• EDIFICIO PISCINA-RESTAURANTE: o Dos plantas o Superficie = 482 m2 o Volumen = 2892 m3

• EDIFICIO DEPORTIVO - Bloque H:

Dos Pabellones laterales o Ocho plantas o Superficie = 256 m2 o Volumen = 6.144 m3

Pabellón central o Tres plantas o Superficie = 297 m2 o Volumen = 1.782 m3

Piscina o Superficie = 1.200 m2

Pistas de tenis

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o Superficie = 1.030 m2 • RED VIARIA

o Superficie = 21.579 m2 • ACERAS

o Superficie = 7.906 m2 • ZONAS VERDES

o Superficie = 22.505 m2

El volumen total construido en la COLONIA DUCAL sería de 115.752 m3 lo que supone un porcentaje de edificación bruto de 1,845 m3/m2, y teniendo un coeficiente de edificabilidad neto sobre las parcelas de 4,17815 m2t/m2s.

El proyecto de urbanización de la Colonia Ducal se llevaría a cabo en una superficie de terreno de 62.645,42m2 ejecutada en dos fases.

• 1º FASE: la superficie a intervenir es de 33.870,72m2.

• 2º FASE: la superficie a intervenir es de 28.77,66 m2.

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FASE 1º

FASE 2º


El conjunto residencial cuenta ya con todos los servicios mínimos necesarios, aunque están muy deteriorados por el paso del tiempo.

ALCANTARILLADO

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INSTALACIÓN TELEFÓNICA

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INSTALACIÓN ELECTRICA

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INSTALACIÓN DE ALUMBRADO

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INSTALACIÓN DE AGUA POTABLE

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INSTALACIÓN DE RIEGO ZONAS VERDES

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MODIFICACIÓN PLAN PARCIAL – 17/04/1973 (APROBADO POR LA C.P.U. 16/05/1974)

Por parte de la sociedad redactora del inicial PP se creyó conveniente, una vez terminado el tendido de alcantarillado y antes de iniciar la 2ª fase realizar unas pequeñas modificaciones.

PLANTA FASE 1º EJECUTADA Y PARCELACIÓN EXISTENTE FASE 2º 1973

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PLANTA DE ORDENACIÓN SEGÚN MODIFICACIONES PLAN PARCIAL DE 1973 (FASE 2º)

PLANO DE SUPERFICIES NUEVA ORDENACIÓN PLAN PARCIAL PARA LA FASE 2º - 1973

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A continuación, se presentan los planos modificados de red viaria, saneamiento, agua potable, eléctrico y alumbrado.

Todos los trazados se reestudiaron teniendo en cuenta las instalaciones existentes de la Fase 1º.

RED DE AGUA POTABLE

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RED DE SANEAMIENTO

RED ELÉCTRICA

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RED ALUMBRADO

Finalmente, durante la ejecución se desvirtuó la idea de colonia unitaria, y especialmente en la Fase 2ª tras la última modificación del año 1973 las construcciones que iban ejecutándose dejaron de mantener la imagen del resto, e incluso edificios de la Fase 1 como el D no se construyeron según lo previsto. No se respetaron ni las ocupaciones en planta, ni su materialidad, alturas, morfología de los bloques, etc. De este modo, respecto a lo construido y clasificado hoy en día como Zona Residencial “Colonia Ducal” según el PGOU, algunos edificios mantienen una imagen de unidad, pero otros son elementos totalmente disconformes con lo inicialmente previsto, siendo mucho más acordes y estando mucho más integrados con la zonificación “Residencial Intensiva Aislada” que con la inicial “Colonia Ducal” a la que pertenecen.

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Edificación Parcela 33_A ((Edificio M PP Colonia Ducal)

Edificación Parcela 34_A (Edificio L PP Colonia Ducal)

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Edificaciones Parcela 37 (Edificio J/K PP Colonia Ducal)

Edificaciones Parcela 42’ (Edificio I PP Colonia Ducal)

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Edificaciones Parcela 43’ (Edificio H PP Colonia Ducal)

Edificaciones Parcela 44’ (Edificio D PP Colonia Ducal)

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El cambio de los parámetros inicialmente previstos, unido a la construcción con altas densidades alrededor de la Colonia Ducal ha provocado que esta haya perdido interés en las perspectivas urbanas desde sus espacios libres, y que el propio espacio urbano no consiga ser abierto y continuo como se había previsto inicialmente, existiendo edificaciones colindantes con una importancia tal debido a su tamaño que jerarquizan el espacio y lo desconfiguran.

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Incluso, muchos de ellos tienen tan escaso retiro a lindes, algunos formando parte de la propia Colonia Ducal, que afectan a la habitabilidad del resto de viviendas menoscabando su luz y ventilación.

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Además, otro problema que requiere de una inmediata actuación es el deterioro de las instalaciones existentes y de los viales. Con una actuación de dotación, se podrían rehabilitar todos estos espacios que muestran en la fecha actual una imagen deplorable.

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Centrándonos en el edificio o parcela donde se propone la modificación de planeamiento, el ocupado actualmente por entre otros el restaurante, nos encontramos con el que es sin duda el edificio que más modificaciones ha sufrido de toda la Colonia Ducal.

El edificio Restaurante se proyectó inicialmente como dos pequeños pabellones exentos situados a diferente cota, uno para el bar y otro para el restaurante (2 plantas), y un semisótano destinado a servicios. El acceso al edificio se preveía a cota de calle a través del pabellón que albergaría el bar desde donde se podría acceder a la piscina, situada en el mismo nivel, o al restaurante situado a diferente cota.

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El edificio constaba de dos plantas de 482 m2 de superficie cada una y un volumen de 2.892 m3. Además, un espacio deportivo con una piscina de 16x33m y una superficie de solar de 1.200m2 en la parte posterior de la parcela.

PLANO PLANTA PISCINA Y RESTAURANTE (1963)

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PISCINA

BAR

RESTAURANTE

PASEO DE NEPTUNO

ZONA AJARDINADA CENTRAL


PLANO FACHADA PRINCIPAL – PASEO DE NEPTUNO (1963)

El 21 de enero de 1981, D. Jose Costa Esteve propietario del conjunto denominado RESTAURANTE DUCAL, solicitaría la modificación del punto cuarto, “Zonificación y Volumen de edificios de la parcela PIC” del Plan Parcial “Colonia Ducal” – Fase 1º, con la finalidad de modificar y ampliar el volumen construido del inmueble.

Como se ha indicado anteriormente, en el Plan Parcial de 1963 el Edificio Restaurante constaba de dos plantas rectangulares de 482 m2 cada una y un volumen de 2.892 m3 y un espacio deportivo con una piscina de 16x33m y un solar de 1.200m2. Finalmente, el volumen construido fue de una sola planta con una superficie construida de 1.052 m3 inferior al permitido por las Ordenanzas Vigentes. Aprovechando esta circunstancia, se promovió una modificación en el año 1981:

[…] la modificación afecta esencialmente al emplazamiento del edificio restaurante, el cual se proyecta de una sola planta , en sustitución de las dos previstas en el Plan Parcial, aspecto que incide directamente sobre una mayor ocupación de suelo, que no afecta sin embargo, al volumen de edificabilidad ni a los usos asignados por el repetido Plan, ni tampoco a zonas verdes, espacios libres o dotaciones comunitarias cuyos estándares se mantienen, reportando, como específica característica la conservación de la composición volumétrico-formal actual sin menoscabo alguno del entorno.[…]

DATOS EDIFICIO EJECUTADO o RESTAURANTE

Superficie total = 721,83 m2 Volumen edificado = 1.840 m3 (dejando 1.052 m3 por consumir de los 2.892m3 que establece el Plan Parcial)

o ESPACIO DEPORTIVO Superficie = 1.540 m2 (1.200 m2 previstos en el Plan Parcial)

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BARRESTAURANTE


PLANTA DE DISTRIBUCIÓN BAR - RESTAURANTE

PLANTA DE SALA DE BAILE

PROYECTO PREVISTO EDIFICIO RESTAURANTE

Según las Ordenanzas del Plan Parcial de 1964 a la parcela destinada al Edificio Restaurante se le permitía un volumen edificado de 2.892 m3, mayor que el finalmente ejecutado (1.840m3), y a la parcela del Espacio Público una superficie de 1.200m2, inferior a la realmente ejecutada (1540 m2).

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El proyecto para el Restaurante de 1981 pretende modificar y ampliar la ocupación del solar de una superficie de 482 m2 a 1,124.63m2. Para ello se proponen la ampliación del restaurante en planta baja mediante:

a) Ampliación de la parte posterior del edificio 330m2

b) Ampliación de la parte anterior de 72,80 m2.

El incremento de la superficie construida del restaurante a 1.124,63 m2 suponía un volumen total de edificación de 2.888 m3 (no de 2.892m2 como se indica la memoria del proyecto de modificación) dejando 4m3 por consumir del volumen máximo permitido en el Plan Parcial para la parcela objeto. Este incremento se efectúa sobre la superficie destinada a Espacio deportivo, la cual reducirá su superficie de 1.540m2 a 1.210m2, que sigue siendo mayor que el permitido en el Plan Parcial de 1963.

PLANO PLANTA BAJA EDIFICIO RESTAURANTE

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PLANO PLANTA BAJA - AMPLIACIÓN EDIFICIO RESTAURANTE

PROPUESTA DE AMPLIACIÓN EDIFICIO RESTAURANTE – Proyecto Básico - 1988

Sótano

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Planta baja

Desde aquella modificación de 1981, el inmueble ha sufrido múltiples transformaciones y ampliaciones, algunas de ellas incompatibles con el planeamiento vigente, que han dado como resultado un volumen que ocupa en planta baja más de 1.317 m2, con cuerpos cerrados de aluminio que ocupan todo el frente sin respetar lindes, materialidades, ni volumetrías originales, y una fachada sin solución de continuidad donde el conjunto ya es más una agrupación de pequeños edificios o locales independientes que un único inmueble.

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Imagen actual

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Como se ha podido comprobar, es necesario actuar en el entorno de la Colonia Ducal para poder reactivar un espacio urbanísticamente muy degradado, y una oportunidad por su ubicación privilegiada en la primera linea de la Playa que no debería dejarse perder. Mantener el edificio en su uso actual, es mantener un edificio que accesible, medioambiental y energéticamente ha quedado obsoleto y cuyos usos están produciendo más perjuicios que beneficios al entorno más inmediato, así como perder la oportunidad de obtener un aumento de las dotaciones públicas.

c) OBJETIVOS DEL PLAN

Por tanto, una vez hemos identificado el problema ante el que nos enfrentamos, de escasez de plazas hoteleras estimadas para optimizar nuestros recursos naturales, y vista la situación deteriorada actual de la edificación, debemos proceder, pues, a aportar una respuesta que contribuya a ello.

En este contexto, resulta muy plausible trazar un proyecto de integración urbana, de regeneración de una zona consolidada como es la Colonia Ducal, que en aras de contribuir a impulsar esa renovación que la ciudad de Gandía necesita, y particularmente la zona de la Ducal, se incorpore un hotel que persiga elevar la oferta turística de Gandia. Esta modificación de planeamiento, tiene por objeto mejorar el número de plazas hoteleras para garantizar un mayor empuje económico, social y de empleabilidad, pero principalmente regenerar y rehabilitar una zona de gran relevancia para los ciudadanos como es el entorno de la Colonia Ducal.

El crecimiento de las ofertas de tiempo relativas a ocio, diversión y complementos depende en gran medida del aumento de la masa hotelera y de la extensión de la temporada más allá de los cortos márgenes que actualmente tiene la ciudad de Gandia. Por tanto, el hecho de ampliar las plazas hoteleras redundaría en rebajar la estacionalidad, aumentaría la capacidad de atraer la presencia de un turismo exterior y un mayor dinamismo en el comportamiento del turista, que, a su vez repercutiría en un aumento del nivel de gasto y de trabajadores, siempre teniendo en estima el equilibrio de la actividad turística de la ciudad y el reparto igualitario de la renta.

La propuesta de un establecimiento hotelero que de respuesta a la situación mencionada consistiría en la regeneración del espacio urbano integrando un hotel sostenible de alto standing, con una oferta de alrededor de 180 plazas, lo que implica una cualificación de la oferta turística global.

Recordemos además que en el Titulo Preliminar de la Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, se refiere a la obligatoriedad de los poderes públicos, dentro de sus competencias, de formular y desarrollar, en el marco de los principios de sostenibilidad económica, social y medioambiental, cohesión territorial, eficiencia energética y complejidad funcional.

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Vista la idea general, debemos integrar nuestra propuesta de regeneración de un espacio que está enclavado en un tejido urbano consolidado, como es la Colonia Ducal, en un marco normativo y jurisprudencial que tiende hacía un nuevo modelo sostenible de “ciudad compacta”. Para ello, debemos detenernos en esgrimir los argumentos que nos permitan desarrollar este proyecto de intervención inteligente en la ciudad de Gandía que trata de generar bienestar social, económico y capaz de garantizar la calidad de vida de los ciudadanos, basándonos en un principio que se demostrará indiscutible como es el paso de un urbanismo desarrollista y expansivo a un modelo sostenible de ciudad compacta.

De las sentencias STS 3779/2018, de 30 octubre, y STS 598/2020, de 14 de febrero, se pueden extraer las siguientes consideraciones obtenidas a partir de los Fundamentos Jurídicos aducidos para la resolución de los correspondientes recursos: ambas sentencias hacen un repaso sobre la evolución de la jurisprudencia constitucional y ordinaria que se ha venido dictando sobre el importante cambio normativo en orden a la definición del modelo de desarrollo urbano en la ciudad que supuso la Ley de Suelo de 2007 y su Texto Refundido de 2008. Esto es, pasar de un urbanismo desarrollista y expansivo iniciado con la Ley del Suelo de 1956 a un modelo de desarrollo sostenible que trate de regenerar y rehabilitar la ciudad existente.

El fundamento de derecho sexto de la sentencia de 14 de febrero de 2020 recogiendo, en gran medida, los fundamentos aducidos en la sentencia de 30 de octubre de 2018, dice en este sentido que:

“Tanto la Ley estatal 8/2007, del Suelo, como en el posterior Texto refundido, aprobado por Real Decreto Legislativo 2/08, y el vigente Real Decreto Legislativo 7/15, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, tratan de implantar un modelo de desarrollo que desplace la tradicional concepción desarrollista impulsora de un crecimiento urbano ilimitado, por otra que lo controle, insistiendo en la regeneración de la ciudad existente, frente a las nuevas transformaciones de suelo.”

El preámbulo de estas Leyes se apoya expresamente en la Estrategia Territorial Europea y en la Comunicación de la Comisión, y concreta que “Para poder controlar mejor la continua tendencia a la expansión de las ciudades, los Estados miembros y sus autoridades locales y regionales deben apoyarse en la idea de la "ciudad compacta" (o ciudad de pequeñas distancias). Esto incluye, por ejemplo, el control de la extensión de las áreas urbanizables, en el marco de una política urbanística cuidadosa, particularmente en las periferias urbanas y en muchas zonas costeras".

La Ley del suelo estatal establece que las políticas urbanas se deben basar en la regeneración y mejora de los tejidos existentes y no en nuevas ocupaciones de suelo. En la propia Ley, el concepto de actuaciones de urbanización comprende las de reforma o renovación del suelo ya urbanizado.

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Así pues, el preámbulo de la Ley deja claro que el crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneración de la ciudad existente".

Siguiendo con la sentencia STS 3779/2018, 30 de octubre de 2018, atendiendo a la decisión del legislador de 2007/2008 afirma que:

"Esta situación no puede superarse añadiendo nuevos retoques y correcciones, sino mediante una renovación más profunda plenamente inspirada en los valores y principios constitucionales antes aludidos, sobre los que siente unas bases comunes en las que la autonomía pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se prescinde por primera vez de regular técnicas específicamente urbanísticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanístico y para facilitar a los ciudadanos la comprensión de este marco común. No es ésta una Ley urbanística, sino una Ley referida al régimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a él asociados en lo que atañe a los intereses cuya gestión está constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podrá y deberá aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades Autónomas en materia de ordenación del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios públicos de suelo".

Por otro lado, la "Estrategia Española de Sostenibilidad Urbana y Local" aprobada en 2011, contiene directrices y medidas relacionadas con la edificación y con el modelo urbano y los instrumentos urbanísticos. Entre las primeras, figura el uso lo más eficiente posible del suelo y el máximo aprovechamiento viable y racional del patrimonio inmobiliario existente, "apoyándose en la rehabilitación y reutilización de las edificaciones existentes frente a la construcción nueva, postulando la regeneración urbana integrada de los tejidos urbanos consolidados como prioridad de la inversión pública, especialmente sobre los centros urbanos y los barrios vulnerables, mediante políticas integradas y enfoques transversales y multisectoriales".

A propósito de lo anterior, el Preámbulo de la Ley 8/13, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, afirma que "La tradición urbanística española, como ya reconoció el legislador estatal en la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, se ha volcado fundamentalmente en la producción de nueva ciudad, descompensando el necesario equilibrio entre dichas actuaciones y aquellas otras que, orientadas hacia los tejidos urbanos existentes, permiten intervenir de manera inteligente en las ciudades, tratando de generar bienestar económico y social y garantizando la calidad de vida a sus habitantes”.

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En la linea de lo anterior, la Ley 1 /2019, 5 de febrero, de la Generalitat, de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunitat Valenciana, tiene como objetivo establecer un régimen que favorezca las actuaciones de renovación, regeneración y rehabilitación urbana, para facilitar “las intervenciones en el suelo urbanizado destinadas a mejorar la calidad de estos ámbitos que pueden estar obsoletos, infradotados y deteriorados o en aquellos en que se dan situaciones de vulnerabilidad. Con este fin se modifican los estándares urbanísticos y el porcentaje de aprovechamiento urbanístico público y se diferencia un régimen específico para las actuaciones de regeneración urbana.”

También debemos considerar también la propuesta de regeneración urbana como un instrumento que garantizará el derecho a la igualdad del ciudadano en mayor medida que la situación actual, por ejemplo en la mejora de la accesibilidad universal o en la inclusión de la perspectiva de género.

Se hace necesario adoptar medidas de regeneración y rehabilitación para cumplir con la obligación de realizar los ajustes necesarios en materia de accesibilidad universal tanto para los edificios como para los espacios públicos urbanizados existentes, y que son una exigencia del Texto Refundido de la Ley del Suelo antes referida y de la Ley 26/2011, 1 agosto, de adaptación normativa a la Convención Internacional sobre los Derechos de Personas con Discapacidad.

Por otro lado, la incorporación de la perspectiva de género como un concepto transversal y transformador es esencial para cumplir con el compromiso en materia de igualdad que tanto el legislador como los ciudadanos demandan. Tal es así, que como aparece en la redacción de la Nueva agenda urbana de Naciones Unidas de la cumbre de Quito 2017, las Naciones “ se comprometen al cambio de paradigma de los modelos de las ciudades, adoptando enfoques del desarrollo urbano y territorial sostenibles, integrados, centrados en las personas y teniendo en cuenta la edad y el género.” Como consecuencia de tal compromiso, la Ley 5/2014, de 25 de julio de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, y tras la reforma operada por la Ley 1/2019 de 5 de febrero, introduce en el Preámbulo de la misma que la perspectiva de género aporta una visión de que el territorio, las ciudades y la ordenación del paisaje deben perseguir la idea de generar espacios sostenibles medioambiental y económicamente, y accesibles humanamente. Debe mejorarse de forma equitativa la vida de las personas teniendo en cuenta el conjunto de su diversidad y complejidad. En definitiva, la integridad en el tratamiento del territorio. La Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, tiene por objeto la regulación de la ordenación del territorio valenciano, de la actividad urbanística, de la utilización racional del suelo y de la conservación del medio natural, desde una perspectiva de género e inclusiva.

Por último, mediante la redacción de un PRI, regeneramos a nivel urbanístico la zona anteriormente delimitada con una actuación de transformación urbanística que conseguirá incrementar las dotaciones públicas reajustándolas a la mayor edificabilidad que se otorgará a la

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parcela privativa para conseguir la viabilidad de la transformación urbanística y la regeneración del entorno más inmediato, y también como primer paso para una mayor regeneración de la Playa de Gandia en su conjunto.

Según el PP vigente, la edificabilidad máxima permitida en la parcela es de 2.892,00 m3. En este mismo, el volumen se calcula considerando una altura de 3m. Por tanto, la edificabilidad máxima permitida sería de 964 m2t. Esto son 353 m2t menos de los que la DG. De Catastro tiene identificados, que a su vez son también menos que la realidad construida actual. No obstante, y a pesar del tiempo pasado y de ser elementos ya consolidados se va a considerar el incremento de edificabilidad sobre el máximo permitido por el planeamiento en la fecha actual.

Tras diversas reuniones con múltiples operadores que han mostrado su interés en la propuesta y en desarrollar la gestión del futuro hotel, todos han coincidido en el requisito indispensable de un mínimo de entre 90 y 100 habitaciones para que el hotel pueda tener viabilidad económica. Realizada una propuesta planimétrica que se ajustase a esta consideración, para realizar un hotel de un mínimo de 90 habitaciones con estricto cumplimiento de los parámetros de la ya vigente ordenanza hotelera de Gandia, tanto a nivel de espacios y requisitos mínimos como de cómputo de la edificabilidad, es necesario una superficie construida computable que rondaría los 3.500 m2t. Vista la superficie de la parcela (2.843 m2 según la DG Catastro) se propone una volumetría máxima de IV plantas con un aprovechamiento terciario de 1.25 m2t/m2s sobre el ámbito de actuación, lo que supondría como máximo (si se pudiera ceder la totalidad de la superficie dotacional en el propio ámbito, un 15%, un coeficiente de edificabilidad neto sobre la parcela resultante de 1.44 m2t/m2s).

Teniendo en consideración que la normativa urbanística vigente en prácticamente la totalidad del suelo urbano situado en la Playa de Gandia permite 10 plantas y un coeficiente de edificabilidad de 1,45 m2t/m2s, se puede concluir que la propuesta de modificación de planeamiento es muy respetuosa desde el punto de vista de la densidad edificatoria, así como de las visuales generales de la Playa, ya que pasará desapercibida entre las construcciones ya realizadas en el entorno. Como justificación de este aspecto se ha calculado la edificabilidad existente del área urbanística homogénea. Si se considera como área urbanística homogénea la clasificada como PP Colonia Ducal, observamos que la edificabilidad neta media de las parcelas privativas es 1.444 m2t/m2s. Ampliando el área homogénea a un ámbito mayor, con un área total de 300.000 m2, incluyendo a la propia Colonia Ducal, la edificabilidad media neta sube hasta 1,854 m2t/m2s. De esta forma, queda justificado que la propuesta sigue en todo momento un principio de racionalidad acorde con el entrono edificado.

Además, mediante la propuesta de regeneración urbana descrita, las dotaciones públicas se verían aumentadas considerablemente en la zona. Al tratarse de una actuación de dotación, se debe ceder a la administración de la superficie total del sector el suelo destinado a zonas verdes (10%) y a equipamientos (5%) según lo regulado por el artículo 36.2.b de la LOTUP, otras

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dotaciones como arbolado o aparcamientos, así como la entrega libre de cargas de un 10% del incremento de aprovechamiento obtenido tras la modificación del planeamiento.

d) POSIBLES SOLUCIONES ALTERNATIVAS

Indica el artículo 49.bis de la vigente Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje que se deben estudiar soluciones alternativas a las propuestas en la modificación del planeamiento.

ALTERNATIVA 0

La primera alternativa a analizar sería la de no realizar la modificación de planeamiento. Como principales puntos negativos encontraríamos que la zona seguiría deteriorándose.

Como ya se ha demostrado en los primeros puntos de la memoria, Gandia debe realizar un esfuerzo para no perder el tren con las últimas tendencias en materia turística. Y ese esfuerzo debe ir mediante la regeneración de territorio ya urbano, ya que no es posible desarrollar nuevos suelos por estar la playa totalmente urbanizada. El conocido como PAI de Equipamientos, recientemente desbloqueado judicialmente, abre una importante puerta a la reordenación de usos de la Playa mediante el traslado de los usos más molestos, como pubs, discotecas, etc a esta zona. Actualmente, y tras el cierre de la discoteca que se ubicaba en el sótano del edificio en cuestión, los usos principales son el de restauración, pero también se ha mantenido un uso de local con música alta y servicio de bebidas, lo que vendría siendo un pub de noche, pero con horario de tarde. Estos usos se pueden perfectamente desplazar al PAI de equipamientos, al igual que ya se trasladó la discoteca, por lo que los usos de ocio no se perderán e incluso se aumentará la conciliación con los usos residenciales predominantes. Por otro lado, tras estudiar con las cadenas hoteleras la ubicación del PAI de equipamientos, e incluso otros solares, aunque el uso hotelero o terciario sea compatible, estas empresas no buscan una ubicación tan alejada del mar. Todas las cadenas han coincidido en su análisis de ubicar el hotel lo más cerca posible de la arena, descartando de momento el PAI de equipamientos por su ubicación alejada del mar y por la existencia de la carretera autonómica que dificulta el trasiego peatonal. Por este motivo, la propuesta de albergar el hotel en la Colonia Ducal, además de añadir un nuevo uso inexistente en la actualidad en ese espacio, como es el hotelero, permite el mantenimiento de los vigentes usos, por existir zonas que los podrían albergar con una mejora sustancial de la compatibilidad de uso con el residencial. Pero, por contra, no instalar el hotel en esta ubicación va a suponer que se mantengan usos mucho más molestos e incompatibles con el uso residencial, además de perder la posibilidad de implementar un hotel en una playa que ha quedado demostrado está muy necesitada de estos, por la inexistencia de suelos adecuados desde el punto de vista de la explotación para ello. No existen por su parte puntos positivos que mejoren el interés general de

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mantener el uso actual a la edificación, ya que no genera ningún beneficio extra a la sociedad ni a la ciudad.

ALTERNATIVA 1

Una vez aceptado que la propuesta de la transformación urbanística es mejor que la posibilidad del inmovilismo, las alternativas varias pasarían por decidir cuál sería la edificabilidad y la densidad más acorde y más oportuna. La primera alternativa estudiada sería la de trasponer directamente los derechos del resto de solares de la Playa de Gandia. Es decir, permitir en esta parcela una edificación de 10 plantas con una edificabilidad de 1,45 m2t/m2s, al igual que ya se hizo en algunas de las parcelas originales del PP Colonia Ducal, como por ejemplo aquellas que albergan a fecha de hoy los varios edificios Cancún, Acapulco o Las Olas, entre otros. A estos derechos, se podrían añadir los incentivos de la ordenanza hotelera, subiendo las alturas hasta las 13 plantas y la edificabilidad a 1,99 m2t/m2s. El principal punto positivo de esta propuesta sería el gran número de plazas hoteleras que se crearían, por encima de las 160 habitaciones o 320 plazas hoteleras. Además, al aumentar la edificabilidad lucrativa, las dotaciones y la edificabilidad correspondiente a la administración se multiplicarían exponencialmente, por lo que sería una gran ayuda a la resolución de la falta de dotaciones públicas y espacios libres de la zona. Como punto negativo, sería necesario estudiar ambientalmente cómo afecta la construcción de un edificio de esas plantas a las visuales de la playa y al entorno más inmediato, a pesar de que seguiría siendo uno de los edificios con menos plantas construidas de toda la primera linea de la Playa.

ALTERNATIVA 2

Por esta razón, se ha considerado que lo más sensato sería edificar solo lo mínimo para dotar de viabilidad económica la propuesta hotelera, y hacerlo de tal forma que no se superen las alturas de las edificaciones de la Colonia Ducal más inmediatas y que oscilan entre las 4 y las 5 plantas, obviando las condiciones de densidad y alturas de las edificaciones que circundan a la citada Colonia, y aplicando un aprovechamiento a la actual parcela de 1,25 m2t/m2s. Esta es la alternativa que se considera más adecuada y la que se va a optar por tramitar. Tras lo expuesto anteriormente, queda claro que el edificio que actualmente alberga distintos usos como hostelería, comercio, salas de apuestas, etc no tiene un interés arquitectónico o espacial que desaconseje su total sustitución por un nuevo edificio muchos más accesible y eficiente desde el punto de vista energético y medioambiental, y mucho más adecuado a los vigentes requerimientos técnicos. Es un inmueble, que al igual que muchos otros de la misma Colonia Ducal, no ha respetado los parámetros arquitectónicos iniciales previstos en el planeamiento de 1963, y cuyos usos actuales se pueden trasladar a zonas donde se compatibilice mucho mejor su uso con el mayoritario uso residencial.

La alternativa de mantener la edificación existente y sus usos supondría conservar un inmueble totalmente obsoleto, así como la pérdida de la oportunidad de regenerar un entorno

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urbanístico que poco a poco se va deteriorando y perder la oportunidad de edificar un hotel de alto nivel que no tendría cabida en otra zona de la Playa de Gandia.

Por este motivo, se considera que la propuesta de modificación de planeamiento que permite la construcción de un hotel, totalmente integrado en el entorno, con la limitación de altura en 4 plantas (en lugar de las 10 plantas del resto de la Playa), y un aprovechamiento terciario sobre la parcela actual de 1,25 m2t/m2s (en lugar de 1,45 o 1,99 m2t/m2s del resto de la Playa) que sustituya el actual edificio de restaurante es una oportunidad que permitirá no solo rehabilitar el parque edificatorio de la ciudad, si no ayudar a solucionar un problema endémico de esta, como la falta de plazas hoteleras, a la vez que se regenera su entorno urbanístico y se crean nuevas dotaciones públicas, y todo ello, apoyado por un marco normativo y jurisdiccional que considera que la tendencia del urbanismo debe ser este tipo de operaciones de renovación o regeneración urbana, en lugar de las ya muy minoritarias operaciones de desarrollo de nuevos suelos urbanos para desarrollar los nuevos usos.

Así, aumentaríamos la masa hotelera de la ciudad, extendiendo la temporada más allá del estricto periodo estival, lo que ayudaría enormemente a rebajar la estacionalidad de la Playa, aumentando el número de turistas y por tanto su gasto potencial, lo que su vez repercutiría en un aumento del número trabajadores que sería necesarios para atender esta demanda, equilibrando la actividad turística de la ciudad y el reparto igualitario de la renta entre los ciudadanos de nuestra ciudad. Todo ello a la vez que se moderniza el parque edificatorio, las infraestructuras urbanas y se aumentan el número total de dotaciones públicas en la Playa de Gandia.

En Gandia, Noviembre de 2020

Roberto Moratal Olaso Arquitecto Nº Col.: 6254

Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana.

NIF/CIF: 20013364Y Calle Pare Pascual Català, 26

46701 Gandia (Valencia)

Adrián Ferrer Gomar Arquitecto Nº Col.: 12363

Colegio Oficial de Arquitectos de la Comunidad Valenciana.

NIF/CIF: 20039459L Calle Gutiérrez Mas, 1 2º pta 1

46701 Gandia (Valencia)

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4. PROPUESTA VOLUMÉTRICA

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5. CÁLCULO EDIFICABILIDAD ÁMBITO URBANÍSTICA HOMOGÉNEA

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COLONIA DUCAL

ALTURAS (UD)

SUPERFICIE EN PLANTA (m2)

EDIFICABILIDAD TOTAL (m2t)

BLOQUE A 4 716,95 2.867,80BLOQUE B 4 716,95 2.867,80

BLOQUE C11 14,23

6.918,02

5 339,01

BLOQUE C21 13,325 342,58

BLOQUE C31 11,885 336,96

BLOQUE C41 15,145 354,14

BLOQUE D1 5 449,73 2.248,65

BLOQUE D211 216,05 2.660,5912 23,67

BLOQUE E 5 879,44 4.397,20BLOQUE FG 3 1.908,99 5.726,97

BLOQUE H9 257,34 2.564,66

10 24,86

BLOQUE I10 250,45 2.783,9011 25,40

BLOQUE J 10 424,688.459,48

BLOQUE K8 69,41

10 365,74BLOQUE L 10 288,58 2.885,80

BLOQUE M4 46,27

2.006,679 176,5110 23,30

TOTAL EDIF. 46.387,54

SUPERFICIE ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO 59.055,65SUP. SUELO DOTACIONAL YA AFECTADO 26.935,44

EDIFICABILIDAD MEDIA ÁMBITO COLONIA DUCAL 1,444


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ÁMBITO ESPACIAL HOMOGENEO AMPLIADO

ALTURAS (UD) SUPERFICIE GRAFIADA (m2)SUPERFICIE TOTAL (m2)MANZANA 1

BLOQUE 1.11 27,07

6508,9314 462,99

BLOQUE 1.21 17,91

5917,3714 421,39

BLOQUE 1.31 25,02

5212,5814 370,54BLOQUE 2 4 69,94

5911,478 187,27

15 275,57BLOQUE 3 5 1118,72 5593,60INDUSTRIA 1MANZANA 2

BLOQUE 12 139,45

3962,666 613,96

BLOQUE 2 7 1393,06

10043,5313 22,47BLOQUE 3 6 1676,29 10057,74PARKING 2 587,52 1175,04INDUSTRIA 1 - -MANZANA 3

BLOQUE 1.112 64,45

1675,7014 181,02

BLOQUE 1.212 71,92

3375,4814 179,46MANZANA 4

BLOQUE 1 13 425,68 5533,84BLOQUE 2 8 150,76 1206,08

BLOQUE 31 379,26

1965,879 176,29


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MANZANA 5

BLOQUE 1 4 1029,55 4118,20BLOQUE 2 5 360,25 1801,25BLOQUE 3 7 359,04 2513,28BLOQUE 4 6 401,66 2409,96

BLOQUE 5

1 11,81

8836,736 762,139 472,46

MANZANA 6

BLOQUE 1.1 10 372,25 3722,50BLOQUE 1.2 10 371,18 3711,80MANZANA 7

BLOQUE 1 1 211,869350,7711 830,81

MANZANA 8

BLOQUE 1.1 7 226,64 1586,48

BLOQUE 1.27 112,61

1968,629 131,15

BLOQUE 21 70,21

1677,439 178,58BLOQUE 3 9 564,52 5080,68

BLOQUE 41 23,59

4755,9910 473,24MANZANA 9

BLOQUE 1

8 75,78

5405,44

11 199,1813 102,3212 70,47

6 72,07

BLOQUE 2

14 156,88

5435,6019 71,2817 110,88

MANZANA 10

BLOQUE 11 44,07

1583,889 171,09BLOQUE 2.1 9 633,63 5702,67BLOQUE 2.2 10 275,85 2758,50


Página de 55 59

MANZANA 11

BLOQUE 1 10 379,04 3790,40

BLOQUE 2

1 474,77

2919,71

6 45,388 58,579 79,70

10 98,68

BLOQUE 3

1 23,73

7231,01

2 690,733 45,504 196,635 117,856 154,007 273,129 164,19

MANZANA 13

TERCIARIO

1 1810,61

28773,02

2 69,663 80,734 1330,755 212,156 223,81

10 179,3011 325,8712 1123,06


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MANZANA 14

BLOQUE 1.1

1 147,92

12326,24

8 38,3310 55,8212 257,9314 256,62

BLOQUE 1.2 9 513,96

BLOQUE 21 11,96

2479,248 308,41BLOQUE 3.1 8 430,25

11741,60BLOQUE 3.2

1 23,936 715,41

BLOQUE 3.3 7 569,03

BLOQUE 4

1 101,26

12040,06

10 520,4714 347,7015 124,42

MANZANA 15

BLOQUE 1 2 172,71 345,42BLOQUE 2 5 202,70 1013,50BLOQUE 3 6 630,79 3784,74

BLOQUE 4

1 1144,50

5724,52

7 469,58

8 161,62

BLOQUE 5.11 12,32

3659,7810 207,93

BLOQUE 5.2 6 261,36

BLOQUE 65 198,84

3237,546 373,89BLOQUE 7 7 1042,73 7299,11MANZANA 16

BLOQUE 1.1 7 123,82

2634,45BLOQUE 1.2 7 127,73BLOQUE 1.3 7 124,80

BLOQUE 2

2 21,34

3564,73

5 59,396 10,477 15,76

11 127,2012 137,73

BLOQUE 31 54,84

6465,6411 582,80BLOQUE 4 9 535,71 4821,39


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MANZANA 17

BLOQUE 1 5 128,35 641,75

BLOQUE 2

1 39,91

725,997 74,088 20,94

BLOQUE 3

1 45,27

737,297 73,428 22,26

BLOQUE 4.1 10 201,999513,80BLOQUE 4.2 10 749,39

BLOQUE 51 73,78

349,342 137,78BLOQUE 6 1 113,29 113,29MANZANA 18

BLOQUE 1.1 2 90,31

10339,65

BLOQUE 1.2 2 1212,43BLOQUE 1.3 2 344,38

BLOQUE 1.41 30,489 386,83

BLOQUE 1.51 145,788 423,46

BLOQUE 2

1 19,38

4284,089 131,50

10 308,12

BLOQUE 310 169,04

3411,0211 156,42

BLOQUE 4

7 87,74

3489,47

8 89,139 145,05

10 85,68

BLOQUE 51 198,74

2610,5410 241,18

BLOQUE 6

1 179,13

4175,80

7 57,088 106,399 305,11

BLOQUE 7 2 166,28 332,56

TOTAL EDIF. 305.136,35

TOTAL EDIF. COLONIA DUCAL 46.387,54TOTAL EDIF. 351.523,89


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SUPERFICIE ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO 303.015,23SUP. SUELO DOTACIONAL YA AFECTADO 113.392,99

EDIFICABILIDAD MEDIA ÁMBITO ESPACIAL HOMOGÉNEO 1,854


6. PLANOS

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19

19

19

30

19

30

30

19

19

19

19

30

30

19

151

19

30

30

19

I

I

I

JD

I

-I

P

VI

V

XII

I

XI

VII

XI

V

VI

II

XII

V

VII

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I

I

JD

PI

V

XI

V

P

P

I

P

V

VI

XII

JD

I

I

P

VIII

JD

JD

PI

I

I

XII

I

VII

JD

V

JD

IV

I

VIII

II

I

IX

PI

I

IX

III

I

VIII

IV

IV

III

V

I

XI

VII

VI

XI

I

-I+I

XIV

-I

-I+VI

V

PI

VII

XIV

V

IV

XI

V

IV

I

IV

-I+VIII

I

JD

I

XIVIII

I

V

-I+X

IX

I

-I+V

VI

IX

IX

VII

-I

VIII

-I+VII

V

VII

I

IX

I

VI

I

-I+X

V

I

II

VI-I

-I+VIII

VI

IX

-I

I

I

-I+VI

VII

VI

-I+VII

-I+I

II

JD

-I+V

-I+VII

-I

V

VIII

-I

VII

I

PI

-I+IX

P

VII

I

-I+VIII

I

-I

P

VI

VII

P

ZD

-I+VII

V

VIII

-I+V

-I+VII

IX

IV

IX

-I+XI

XIVI

V

I

II

VI

VII

DEP

IX

X

IX

-I

-I+XIV

I

X

VI

VIII

VI

-I+VII

I

X

IX

-I+V

-I

VII

-I+VII

I

VIII

X

-I+VIII

-I+I

VI

I

-I

I

-I

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R36

REDACTOR DEL PROYECTO

MORATAL PALOMINO ESTUDIO DE ARQUITECTURA SLPESCALA

1/1500

NOMBRE DE PLANO

SITUACIÓN

PLANO Nº

00

PLAN DE REFORMA INTERIOR

PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO

PASEO MARÍTIMO NEPTUNO Nº78 - GANDÍA

FECHA

01/10/2020

"COLONIA DUCAL" EN LA PLAYA DE GANDIA

ADRIAN FERRER GOMAR

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1/1500

NOMBRE DE PLANO

ESTADO ACTUAL. ORDENACIÓN.

PLANO Nº

01


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

ZONA VERDE

ZONA

"EQUIPAMIENTOS PRIVADOS"

ZONA RESIDENCIAL

"COLONIA DUCAL"

ZONA RESIDENCIAL

"INTENSIVA AISLADA PLAYA NORTE"

ZONA RESIDENCIAL

"SEMI INTENSIVA PLAYA"

ZONIFICACIÓN

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R36



1/1000

NOMBRE DE PLANO

ESTADO REFORMADO. PLANEAMIENTO TRAS EL PRI.

PLANO Nº

02


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

ZONA URBANIZADA TERCIARIA

USO HOTELERO EXCLUSIVO

ZONA VERDE

ZONA

"EQUIPAMIENTOS PRIVADOS"

ZONA RESIDENCIAL

"COLONIA DUCAL"

ZONA RESIDENCIAL

"INTENSIVA AISLADA PLAYA NORTE"

ZONIFICACIÓN

PLAÇA

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I

A



1/1000

NOMBRE DE PLANO

ALTURAS. ESTADO ACTUAL.

PLANO Nº

03


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

-I

IV

IV

V

V

V

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III

IV

XI

XI

XI

XI

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-I+I

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1/1000

NOMBRE DE PLANO

ALTURAS. PROPUESTA.

PLANO Nº

04


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

-I

IV

I

-I+I

II

III

IV

V

>V

ALTURAS

I

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VII VII

V

I

XI

I

I

V

V

XIII

VII

3,00

3,00

3,00

3,00



1/200

NOMBRE DE PLANO

LINDES

PLANO Nº

05


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

1

9

1

9

1

9

1

9

3

0

1

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10

5

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9

CARRER DE L'HORTA

CARRER DE LEGAZPI

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1/1000

NOMBRE DE PLANO

PLANTA Y ALZADO FRONTAL. ESTADO ACTUAL.

PLANO Nº

06


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

P

L

A

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CARRER DE L'HORTA

CARRER DE LEGAZPI

CARRER DE MALLORCA

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1/1000

NOMBRE DE PLANO

PLANTA Y ALZADO FRONTAL. PROPUESTA.

PLANO Nº

07


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR



1/500

NOMBRE DE PLANO

ALZADOS FRONTALES ESTADO ACTUAL Y PROPUESTA.

PLANO Nº

08


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

ESTADO ACTUAL

PROPUESTA

1

9

1

9

1

9

1

9

3

0

1

9

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9

1

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NOMBRE DE PLANO

PLANTA Y ALZADO LATERAL. PROPUESTA.

PLANO Nº

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PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR



1/500

NOMBRE DE PLANO

ALZADOS LATERALES ESTADO ACTUAL Y PROPUESTA.

PLANO Nº

11


PROMOTOR

INFILEV, S.L.

EMPLAZAMIENTO


FECHA

01/10/2020


ADRIAN FERRER GOMAR

ESTADO ACTUAL

PROPUESTA

PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO PLAN …

Documents

Transcript of PROPUESTA DE MODIFICACIÓN DE PLANEAMIENTO PLAN …