Proyecto Centro Comercial y Terciario Getafe

Centro Terciario Bonesco Estudio de Viabilidad y AnteProyecto Centro uso Terciario Polígono de los Ángeles.

Calle Fundidores 26, Getafe, Madrid.

CENTRO TERCIARIO BONESCOCENTRO TERCIARIO. BONESCO.(Centro uso Terciario)

ESTUDIO DE VIABILIDAD Y ANTEPROYECTO CENTRO USO TERCIARIO POLÍGONO DE LOS ÁNGELES. GETAFE, MADRID.

OCO © 2013

OCO urbancomplexCarlos Olmos de Frutos Arquitecto Director

velázquez 53, 5º dcha 28001 MadridT 915322845 M 652842988 e [email protected] www.OCO-urbancomplex.com


Getafe, Madrid.

Objeto del Estudio

• Estudio de la Viabilidad económica y normativa de laconstrucción de un centro terciario en parcela sita enPolígono de los Ángeles.

• Estudio de la flexibilidad tipológica edificatoria, asíp g ,como la flexibilidad en los usos que acoge.

• Estudio de la potencialización del valor de imagen,urbano y comercial de la futura edificación.

OCO © 2013

Hacia una reconversión urbana.




Getafe, Madrid.

Polígono de Los Ángeles. Getafe.

• La parcela se encuentra en uno de los polígonosindustriales más antiguos, grandes e importantes de laComunidad de Madrid.

• Se encuentra al Este del centro urbano de Getafe, entrela Línea C-3 de tren de Cercanías (con la estación deGetafe Industrial) y la autovía A-4, a 13 km de Madrid. Sunombre proviene de su cercanía al Cerro de los Ángeles.

• Destaca su comunicación y cercanía a infraestructurasregionales de gran importancia.

•En la manzana situada más al Norte comienza el PAUL M li S l U b i bl id i lLos Molinos. Suelo Urbanizable residencial queconfigurará el crecimiento residencial de Getafe.

OCO © 2013



Situación.


Getafe, Madrid.

a4 m45

m45

m45

OCO © 2013a4 a4



Situación. Perspectiva aérea.


Getafe, Madrid.

Vista desde Calle Fundidores

OCO © 2013



Estado Actual. Perspectiva a nivel calle.


Getafe, Madrid.

OCO © 2013



Estado Actual. Levantamiento.


Getafe, Madrid.

OCO © 2013



Estado Actual. Catastro.


Getafe, Madrid.

PGOU Getafe. Zona industrial Los Ángeles.g

• La Normativa Vigente de la zona se caracteriza pordos Sectores:

• Sector colindante: PAU Los Molinos, de usoresidencial, y con una gran vocación para cambiarel carácter de la zona.

S t I d t i l T i i L Á l• Sector Industrial Terciario Los Ángeles.Sector donde queda incluida la parcela objeto deeste estudio.

OCO © 2013



Normativa Vigente.


Getafe, Madrid.

PAU Los Molinos Plano Clasificación de la zona. PGOU Getafe.

OCO © 2013SUC Los Ángeles



Normativa Vigente. PGOU Madrid.


Getafe, Madrid.

Plano Calificación de la zona. PGOU Getafe.

PAU Los Molinos

OCO © 2013

SUC Los Ángeles



Normativa Vigente. PGOU Madrid.


Getafe, Madrid.

PAU Los Molinos. PGOU Getafe.

OCO © 2013



Normativa Vigente. PAU Los Molinos.


Getafe, Madrid.

Normativa Urbanística y Ordenanza de Aplicación enel Setor SUC Industrial Terciario Los Ángeles.

A tí l 104 DN UN PGOU G t f Z D i t I d t i l L Á lArtículo 104 DN UN PGOU Getafe. Zona Decimocuarta: Industrial Los Ángeles1. Ámbito.Se trata de una zona enmarcada entre el Ferrocarril Madrid-Alicante, la NIV Madrid-Andalucía y laCarretera M-406 (Pº John Lennon).Se establecen dos subzonas:

a) Subzona A. General.b) Subzona B. C/ Fundidores c/v C/Torneros y prolongación CN-IV.

2. Condiciones particulares de las subzonas:2.1. Subzona A. General

2.1.1. Tipología Edificatoria.Manzana Abierta/ Edificación Abierta.2.1.2. Condiciones de volumen.Las establecidas en la correspondiente ficha de subzona de ordenanza.En ind strias e istentes q e inc mplan alg na de las condiciones de ol men establecidas seEn industrias existentes que incumplan alguna de las condiciones de volumen establecidas, sepermiten obras de conservación y reforma interior, sin aumento de superficie edificadacomputable. También se podrán autorizar obras de ampliación o de reforma interior conaumento de superficie edificada computable, por necesidades del proceso industrial, siempreque éstas cumplan las Normas del Plan.2.1.3. Condiciones de uso.Uso característico: IndustrialUsos compatibles: los establecidos en la correspondiente ficha de subzona de ordenanzaUsos compatibles: los establecidos en la correspondiente ficha de subzona de ordenanza.En las parcelas que dan frente al Paseo de John Lennon se propone una recualificación, connuevas alineaciones y, con el objeto de fomentar su transformación, en estas parcelas el usocaracterístico será el Terciario, como principal de la edificación.En las parcelas zonificadas con uso Terciario, se admitirán todas sus categorías, conexcepción del Recreativo que estará limitado a un máximo del 20% de la superficie edificable.Sobre ellas se aplicará la ordenanza alternativa.2 1 4 Condiciones de Transformación

OCO © 2013

2.1.4. Condiciones de Transformación.Con el fin de modernizar y recualificar las instalaciones y edificaciones industriales obsoletas,de esta subzona del Polígono Industrial de Los Angeles, se establece una ordenanzaalternativa cuyas condiciones de volumen y de usos se establecen en la ficha de la subzona14-a.Se admite la transformación al uso Terciario en todas sus categorías excepto el Recreativo,siendo de aplicación los coeficientes de ponderación de los usos del Suelo Urbano.



Normativa Vigente. SUC Los Angeles.


Getafe, Madrid.

AnteProyecto. Opciones Tipológicas.

• La Ordenanza alternativa permite la conversión del usoen terciario, en todas sus acepciones salvo la recreativa.Para ello es necesario la redacción de Estudio de Detalleprevio.

•El PGOU de Getafe, en sus artículos 194 y ss, enumeralos diferentes usos terciarios posibles, y son: A: usocomercial, B: uso oficinas, C: uso hotelero.

•En este nuevo uso se permite la ocupación sobrerasante del 30 % de la parcela.

•La edificabilidad máxima permitida es de 0.9m2c/m2s Por tanto se permite una edificabilidad sobrem2c/m2s. Por tanto se permite una edificabilidad sobrerasante de 6880 m2c. Esta superficie será aumentadahasta 8580 m2c sobre rasante al añadir espaciosservidores no computables (artículos 139 y ss)

OCO © 2013

•Las alturas máximas son 15 m y IV plantas.

•Dichos parámetros urbanísticos otorgan gran flexibilidadtipológica y de usos al proyecto.



AnteProyecto


Getafe, Madrid.

AnteProyecto. Usos.

• Existe la posibilidad de crear un edificio destinado a:

o Oficinas.o Hotelero.o Comercial. Al por mayor al por menor o mixto.o Mixto.

• La elección tipológica del edificio dependerá del usofinal requerido por la propiedad. Otros factores como laq p p prelación urbana, imagen, viabilidad económica etcacabarán determinando el proyecto final.

OCO © 2013



AnteProyecto


Getafe, Madrid.

Criterios del Anteproyecto v1.0.

• Este Anteproyecto corresponde con una edificación deuso mixto (hotelero u oficinas en plantas altas; ycomercial en plantas bajas y sótano).

• La concreción del tipo de uso comercial a incluir en laedificación determinará y concretará este proyecto dentrode su tipología.

• Se ha buscado una imagen atractiva que sirva deSe ha buscado una imagen atractiva que sirva deatracción; y una configuración de las plantas bajas yprimera que relacionan e integran toda la parcela en losusos comerciales, otorgando a estas ciertos valoresespaciales y formales que enriquezcan la esperanza delli t / i it tcliente / visitante.

OCO © 2013



V 1.0 Opción tipológica


Getafe, Madrid.

ESTUDIO TIPOLÓGICO COMPARATIVO

m2 ud

Parcela 7646

Parámetros urbanísticos V 1.0 Opción tipológica

Parcela 7646

Ocupación Ocupación Pbaja 2300,00 2300,00Ocupación Ptipo 1100,00 1100,00

Ocupación sótano 4661,00 4661,00

Ocupación max normativa 2300

EdificabilidadEdificabilidad sr

Edif Pbaja 2300,00 1 2300,00jEdif Ptipo 1500,00 3 4500,00

Edif Total computab 6800,00Edif total sr 8580,00

Edificabilidad br 4661,00 1 4661,00

OCO © 2013

Construcción total 13241,00

Edif Max normativa 6880





Getafe, Madrid.

OCO © 2013

Maquetas 3D volumetría planta.





Getafe, Madrid.

Otras posibilidades tipológicas del Anteproyecto.p y

• Se hace una valoración de volumetría compacta, quereduciría los costes de ejecución de la edificación.

• Estas alternativas pierden las características formales,espaciales y volumétricas de la opción anterior.

• Estas alternativas se corresponden con usosi l l d d l l i lcomerciales al por mayor donde los valores espaciales,

formales y de imagen tienen menos importancia.

•Las tres alternativas aquí estudiadas buscan completarla edificabilidad sobre rasante máxima permitida. Laedificabilidad bajo rasante dependerá de los usosasociados a los usos principales de la edificación.

OCO © 2013



V 2.0 y 3.0. Opción tipológica


Getafe, Madrid.


m2 ud

Parcela 7646

Parámetros urbanísticos V 2,0 Opción tipológica

Parcela 7646





Edif Pbaja 2275,00 1 2275,00

Edif Ptipo 2275,00 2 4550,00



Construcción total 13241 00

OCO © 2013







Getafe, Madrid.


m2 ud

Parcela 7646

Parámetros urbanísticos V 3.0 Opción tipológica

Parcela 7646





Edif Pbaja 1700,00 1 1700,00

Edif Ptipo 1700,00 3 5100,00



Construcción total 13241 00

OCO © 2013







Getafe, Madrid.

Comparativa tipológica.

• Se adjunta un estudio comparativo de los parámetrosurbanísticos de las tres opciones planteadas.

OCO © 2013



Estudio tipológico comparativo


Getafe, Madrid.


m2 ud m2 ud m2 ud

Parcela 7646 7646 7646

Parámetros urbanísticos V 1.0 Opción tipológica V 2,0 Opción tipológica V 3.0 Opción tipológica

Ocupación Ocupación Pbaja 2300,00 2300,00 2240,00 2240,00 1700,00 1700,00Ocupación Ptipo 1100,00 1100,00 2240,00 2240,00 1700,00 1700,00

Ocupación sótano 4661,00 4661,00 4661,00 4661,00 4661,00 4661,00

Ocupación max normativa 2300 2300 2300


Edif Pbaja 2300,00 1 2300,00 2275,00 1 2275,00 1700,00 1 1700,00

Edif Ptipo 1500,00 3 4500,00 2275,00 2 4550,00 1700,00 3 5100,00

Edif Total computab 6800,00 6825,00 6800,00Edif total sr 8580,00 8580,00 8580,00

Edificabilidad br 4661,00 1 4661,00 4661,00 1 4661,00 4661,00 1 4661,00

OCO © 2013

Construcción total 13241,00 13241,00 13241,00

Edif Max normativa 6880 6880 6880



Estudio tipológico comparativo

Proyecto Centro Comercial y Terciario Getafe

Real Estate

Transcript of Proyecto Centro Comercial y Terciario Getafe