PROYECTO DE GRADO ANÁLISIS DEL IMPACTO DE LAS …
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PROYECTO DE GRADO ANÁLISIS DEL IMPACTO DE LAS HERRAMIENTAS DE FINANCIAMIENTO SOSTENIBLE EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE EN COLOMBIA Ana María Landaeta Gordillo Código: 201728595 Asesora proyecto de grado: Angélica María Ospina Alvarado Proyecto de grado para optar el título de: MAGISTER EN INGENIERÍA CIVIL UNIVERSIDAD DE LOS ANDES FACULTAD DE INGENIERÍA DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL BOGOTÁ D.C. 2019
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PROYECTO DE GRADO
ANÁLISIS DEL IMPACTO DE LAS HERRAMIENTAS DE FINANCIAMIENTO
SOSTENIBLE EN EL SECTOR DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCCIÓN
SOSTENIBLE EN COLOMBIA
Ana María Landaeta Gordillo
Código: 201728595
Asesora proyecto de grado:
Angélica María Ospina Alvarado
Proyecto de grado para optar el título de:
MAGISTER EN INGENIERÍA CIVIL
UNIVERSIDAD DE LOS ANDES
FACULTAD DE INGENIERÍA
DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA CIVIL Y AMBIENTAL
MAESTRÍA EN INGENIERÍA CIVIL
BOGOTÁ D.C.
2019
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Tabla de Contenido
1. RESUMEN ............................................................................................................................. 8
2. INTRODUCCIÓN .................................................................................................................. 9
3. OBJETIVOS ......................................................................................................................... 11
3.1 Objetivo general .................................................................................................................. 11
3.2 Objetivos específicos........................................................................................................... 11
4. MARCO TEÓRICO.............................................................................................................. 12
4.1 Conceptos clave.............................................................................................................. 13
4.2 Acuerdos, conferencias e iniciativas que promueven el financiamiento verde .............. 20
4.3 ¿Qué se ha avanzado en Colombia? ............................................................................... 25
5. METODOLOGÍA ................................................................................................................. 41
5.1 Enfoque cuantitativo ...................................................................................................... 42
5.1.1 Cuestionario electrónico ......................................................................................... 42
5.2 Enfoque cualitativo ........................................................................................................ 43
5.2.1 Entrevista a constructoras y consultoras ................................................................. 43
5.2.2 Entrevista a entidades financieras ........................................................................... 50
5.2.3 Análisis financiero .................................................................................................. 51
6. RESULTADOS Y ANÁLISIS ............................................................................................. 52
6.1 Enfoque cuantitativo ...................................................................................................... 52
6.1.1 Cuestionario electrónico ......................................................................................... 52
3
6.2 Enfoque cualitativo ........................................................................................................ 60
6.2.1 Entrevista a constructores y consultores ...................................................................... 60
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES ................................................................. 100
8. LIMITACIONES DEL ESTUDIO Y LÍNEAS DE INVESTIGACIÓN FUTURAS ............ 105
8.1 Limitaciones del estudio.................................................................................................... 105
8.2 Líneas de investigación futuras ......................................................................................... 106
BIBLIOGRAFÍA ........................................................................................................................ 108
4
Lista de tablas
Tabla 1. Certificaciones en construcción sostenible ..................................................................... 14
Tabla 2 Productos verdes .............................................................................................................. 17
Tabla 3 Iniciativas lideradas internacionalmente .......................................................................... 22
Tabla 4. Políticas públicas y estrategias para el desarrollo verde en Colombia ........................... 26
Tabla 5. Incentivos identificados actualmente en el sector de las edificaciones en Colombia ..... 29
Tabla 6. Listado de expertos en sostenibilidad entrevistados ....................................................... 47
Tabla 7. Expertos entidades bancarias .......................................................................................... 51
Tabla 8. Síntesis de las entrevistas ................................................................................................ 61
Tabla 9. Resumen de costos financieros Proyecto A .................................................................... 97
Tabla 10. Resumen de costos financieros Proyecto B .................................................................. 99
5
Lista de figuras
Figure 1. Áreas para posibles ofertas de productos verdes. .......................................................... 25
Figure 2. Ejemplo de un proceso de emisión de un bono verde en Colombia. ............................. 33
Figure 3. Emisión de bonos verdes en Colombia. ........................................................................ 34
Figure 4.Utilización de los recursos procedentes de los bonos verdes ......................................... 36
Figure 5. Distribución de los 273 proyectos. ................................................................................ 39
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Lista de graficas
Gráfica 1. Género de los encuestados ........................................................................................... 53
Gráfica 2. Edad de los encuestados............................................................................................... 53
Gráfica 3. Máximo nivel educativo alcanzado ............................................................................. 54
Gráfica 4. Tipo de vivienda en la que vive actualmente ............................................................... 54
Gráfica 5. Ingresos mensuales del núcleo familiar ....................................................................... 55
Gráfica 6. ¿Qué es lo primero que busca al momento de seleccionar una vivienda para su
compra? ......................................................................................................................................... 56
Gráfica 7. ¿Qué tanto preferiría invertir en una vivienda que cuente con una certificación en
construcción sostenible? (Vivienda amigable con el medio ambiente con ahorros en consumo de
agua y energía) .............................................................................................................................. 57
Gráfica 8. ¿Qué tanto preferiría comprar una vivienda si la entidad bancaria ofrece un descuento
de 0,65% en la tasa del crédito hipotecario en los primeros 7 años? ............................................ 58
Gráfica 9.¿Qué tanto preferiría comprar una vivienda que sea sostenible y que además el banco
le otorgue una tasa de interés con descuento del 0,65%? ............................................................. 58
Gráfica 10. ¿Este descuento en la tasa de interés aceleraría su decisión de compra? ................... 59
Gráfica 11. ¿Esto generaría preferencia de compra sobre otra opción de vivienda? .................... 60
Gráfica 12. Uso de los incentivos financieros constructoras ........................................................ 75
Gráfica 13. Ayuda en el flujo de caja del descuento en la tasa constructoras .............................. 76
Gráfica 14. Compensación de la inversión en sostenibilidad. Constructoras ............................... 77
Gráfica 15. Compensación de la inversión en sostenibilidad. Consultoras .................................. 78
Gráfica 16. Preferencia sobre la certificación EDGE. Constructoras ........................................... 79
Gráfica 17. Asesoría en cualquier otro esquema de certificación ................................................. 82
7
Gráfica 18. Beneficio de manera diferencial. Constructoras ........................................................ 83
Gráfica 19. Beneficio de manera diferencial. Consultoras ........................................................... 85
Gráfica 20. Descuento en el crédito hipotecario para aumentar las ventas del proyecto.
Constructoras ................................................................................................................................ 86
Gráfica 21.Descuento en el crédito hipotecario para aumentar las ventas del proyecto.
Consultoras ................................................................................................................................... 88
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1. RESUMEN
La industria de la construcción es reconocida por ser uno de los sectores que mayor contaminación
produce en el mundo. El objetivo de cómo mover los recursos financieros desde la banca hacia
una construcción más sostenible es clave para enfrentar todas las implicaciones que desencadena
el cambio climático. Las líneas de financiamiento verde han surgido recientemente como los
instrumentos financieros que ayudan a movilizar el capital privado hacia una construcción con
criterios ambientales, contribuyendo así a que los beneficiarios de estas líneas desarrollen
proyectos positivos para el medio ambiente y hagan un uso responsable de los recursos naturales.
A pesar de la importancia de estos instrumentos, que ofrecen tasas preferenciales tanto para el
crédito constructor como para el crédito hipotecario, existen evidencias limitadas de los impactos
que están generando en las empresas constructoras y consultoras en el país, asimismo no hay
evidencia de la percepción de la población común que pueden ser posibles compradores de
vivienda con criterios de sostenibilidad sobre su preferencia a la hora de tomar la decisión de
adquirir un inmueble. Al realizar entrevistas a 17 empresas, entre constructoras y consultoras,
sobre la percepción que se tiene de los incentivos que ofrecen estas líneas verdes se encontró gran
variabilidad en las respuestas, es decir que no hay una tendencia constante sobre la percepción que
se tiene por el contrario mientras para algunas empresas estos incentivos han sido bastante
significativos en sus proyectos, para otras los incentivos no son llamativos ni motivadores por lo
que no los ven como in instrumento financiero adecuado ni beneficioso.
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2. INTRODUCCIÓN
El sector de la construcción representa una contribución importante para el desarrollo y el
crecimiento económico de las ciudades por su alto impacto social y el aporte que este implica en
la satisfacción de las necesidades primarias del hombre. Sin embargo, así como la industria
contribuye en el crecimiento de las sociedades esta ha sido una de las principales fuentes de
contaminación a nivel mundial originando emisiones tóxicas a la atmosfera, agotamiento de
recursos no renovables y una mala disposición de residuos, de lo cual se refleja que el entorno
construido a nivel mundial es responsable del 33% de las emisiones de gases de efecto invernadero,
40% del uso de materiales y energía, y 20% del consumo de agua potable de acuerdo con las cifras
presentadas por el Consejo Colombiano de la Construcción Sostenible. (Martínez, 2017).
Teniendo en cuenta lo expuesto, se observa que en Colombia en las últimas décadas el sector de
la construcción empezó a inclinarse sobre la posibilidad de obtener atributos de sostenibilidad en
los proyectos de construcción. La construcción sostenible comprende la apropiada designación de
materiales y procesos constructivos, asimismo se refiere al ambiente urbano y al progreso del
mismo. Se cimienta en la gestión eficaz y reutilización de los recursos naturales, la conservación
de la energía, la proyección y comportamiento social y las prácticas de conducta. Considera todo
el ciclo de vida del proyecto: desde el diseño arquitectónico y la obtención de las materias primas,
hasta el reciclaje de los residuos (Pertuz, 2010). En Colombia las empresas se han comprometido
a construir con criterios de sostenibilidad y ahorros en diferentes tipos de edificaciones tales como
comerciales, empresariales y de vivienda, incluyendo vivienda de interés social, al considerar que
este tipo de construcción es de gran ayuda para preservar los recursos naturales y los ecosistemas
en el país, así mismo los estándares y certificaciones en esta área tienen cada vez mayor aceptación
en la industria.
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Para lograr un flujo de recursos en los proyectos de infraestructura sostenible es necesaria la
movilización de la financiación privada, por tal razón las entidades bancarias han creado diferentes
métodos de financiación en aras de promoverla, a través de emisión de bonos verdes, financiación
por crédito constructor verde los cuales ofrecen menores tasas para el constructor e hipotecas
verdes para el comprador de vivienda.
Las diferentes herramientas financieras que ofrecen las entidades bancarias actualmente
denominadas líneas “verdes o “sostenibles”, en pro de los proyectos que ayuden en la lucha contra
el cambio el climático, han generado mayores oportunidades en el sector de la construcción; no
obstante de estas nuevas líneas de financiamiento ha sido difícil conocer y encontrar la información
que demuestra que este tipo de sistemas crediticios está funcionando de manera positiva,
otorgando beneficios a las compañías que acceden a ellos y por ende a los beneficiaros finales de
estos proyectos que son los compradores a través de sus hipotecas.
Una de las principales barreras para la implementación de criterios de sostenibilidad en el mercado
inmobiliario es la ausencia y falta de aplicabilidad de incentivos desde la demanda (beneficios a
hogares compradores) y desde la oferta (beneficios a constructores) para la compra y construcción
de vivienda con criterios de sostenibilidad, respectivamente (Departamento Nacional de
Planeación, 2018, pág. 57)
Actualmente no se cuenta con evidencia del impacto que estos incentivos financieros han tenido
en el país a través del uso que le han dado algunas compañías que han podido acceder a estos, el
presente trabajo de grado pretender determinar el impacto que las herramientas de financiamiento
sostenibles esta provocando en el país a través del conocimiento de la percepción de las
constructoras actualmente.
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3. OBJETIVOS
3.1 Objetivo general
• Analizar los impactos de las herramientas de financiamiento verde ofrecidas en Colombia
para las diferentes constructoras del país en proyectos de vivienda y construcción
sostenible.
3.2 Objetivos específicos
• Identificar las líneas de financiamiento verde que se ofrecen en Colombia para el sector de
la construcción a través del crédito constructor verde y crédito hipotecario.
• Contrastar la percepción de las principales constructoras y consultoras del país sobre las
líneas de financiamiento verde, su uso y sus recomendaciones específicas respecto al tema.
• Conocer el interés de los usuarios sobre la posibilidad de compra de vivienda con atributos
de sostenibilidad.
• Realizar la cuantificación financiera de los beneficios que se obtendrían al acceder a alguna
herramienta de financiamiento sostenible mediante el uso de proyectos de la vida real
proporcionado por empresas constructoras.
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4. MARCO TEÓRICO
La construcción sostenible y el financiamiento verde son temas fundamentales para la presente
investigación puesto que al estar alineados enfrentan la lucha contra la problemática del cambio
climático que se presenta actualmente, el cual según el Panel Intergubernamental sobre Cambio
Climático, se refiere a un cambio en el estado del clima ya sea por la variabilidad natural o los
resultados de la actividad humana, que es fácilmente identificable y persiste durante un período
prolongado, típicamente décadas o más y está afectando los sistemas hídricos en términos de
calidad y cantidad por las precipitaciones cambiantes y el derretimiento de los glaciares
(Intergovernmental Panel on Climate Change, 2014).
El cambio climático se ha abordado en diferentes áreas del conocimiento, dentro de las cuales se
destaca la construcción que, aunque es un sector sustancial para el desarrollo y el crecimiento
económico de las sociedades, también es un sector que genera bastante contaminación por el uso
excesivo de recursos como el agua, la energía y los materiales. Se tienen datos de que hasta el 70%
de las emisiones de gases efecto invernadero de una gran ciudad están relacionadas con sus
edificios (Climate Bonds Iniciative, 2019). Por esta razón, las bancas multilaterales de desarrollo
como World Bank Group, las organizaciones sin ánimo de lucro y las iniciativas a nivel mundial
han intentado desarrollar estrategias que ayuden a mitigar y reducir las emisiones de carbono a la
atmósfera.
Para analizar la problemática se realiza la revisión bibliográfica de los avances que se han
presentado hasta el momento en el tema de financiamiento sostenible y emisión de bonos verdes
aplicado al sector de la construcción. En primer lugar se definen los conceptos clave acerca de
sostenibilidad y financiamiento verde, así como también se delimitan las organizaciones y fuentes
13
que se encargan actualmente de controlar este tipo de estrategias. En segundo lugar, se divide la
revisión bibliográfica entre los avances que se han presentado en el orden internacional y lo
referente al caso colombiano su compromiso con la sostenibilidad a través de políticas públicas y
las entidades que se han mostrado alineadas con los conceptos de desarrollo sostenible; para
finalizar se referencia el caso de estudio Verdevivo, un complejo de vivienda construido en
Medellín que obtuvo la certificación LEED oro (certificación internacional en construcción
sostenible) y fue financiado con recursos de los bonos verdes.
Para establecer los conceptos claves se empleó como base la información encontrada en los
reportes e informes realizados por la Corporación financiera Internacional (IFC por sus siglas en
inglés), entidad del Grupo Banco Mundial, principal institución internacional de desarrollo
dedicada exclusivamente al sector privado en los países en desarrollo; la Asociación Internacional
del Mercado de Capitales (ICMA), una organización autorreguladora y una asociación comercial
para los participantes en los mercados de capitales y la Iniciativa de Bonos Climáticos (CBI), una
organización internacional sin fines de lucro centrada en el inversor lanzada para aumentar las
inversiones que contribuyen a la transición a una economía con bajas emisiones de carbono y
resiliente al clima.
4.1 Conceptos clave
o Sostenibilidad
El concepto de sostenibilidad, definido por primera vez en 1987 en el Informe Brundtland por
Naciones Unidas, este se refiere al desarrollo sostenible como un desarrollo que satisface las
necesidades del presente sin comprometer la capacidad de las generaciones futuras para satisfacer
sus propias necesidades (Brundtland, 1987), hace referencia al logro del crecimiento y la
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satisfacción de las necesidades económicas, políticas y sociales para todos sin dañar el medio
ambiente,.
o Construcción sostenible
La construcción sostenible es aquella que usa recursos clave como energía, agua y materiales de
un modo eficiente y provee confort y salud a sus usuarios. Los edificios ecológicos por ejemplo
usan más luz y ventilación natural mejorando la calidad del aire y contribuyendo a mejorar las
condiciones de salud y comodidad. Todo esto es alcanzado gracias a un proceso de diseño
consciente del clima y la ecología del entorno donde se construye la edificación (Ministerio de
Vivienda, 2019). Para promover y lograr estos criterios de sostenibilidad existe una serie de
sistemas de certificación en construcción sostenible a nivel mundial que dictan parámetros y
criterios para alcanzar objetivos de sostenibilidad en las edificaciones. Actualmente en Colombia
hay seis certificaciones, de acuerdo con el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, las
cuales se describen en la Tabla 1.
Tabla 1. Certificaciones en construcción sostenible
Certificación Abreviatura Descripción
Leadership in Energy &
Environmental Design
LEED
Es un certificador multi indicador que mide
indicadores globales de desempeño de uso
internacional, su principal enfoque es la
mitigación del cambio climático enfocándose en
materiales y energía. Desarrollado por el Consejo
de la Construcción Verde de Estados Unidos.
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Well Building Standard WELL
Esta diseñado para complementar el programa de
certificación LEED. Este movimiento fomenta la
construcción saludable como el estándar principal
para edificios, espacios interiores y comunidades
que buscan implantar, validar y medir aquellos
elementos que promueven la salud y el bienestar
humanos.
Haute Qualité
Environnementale
HQE
Es un estándar de calidad integral francés, crea
una contextualización del proyecto al entorno y
abarca todo el ciclo de vida de un edificio.
Building Research
Establishment
Environmental
Assessment
Methodology
BREEAM
Desarrollado por el Building Research
Establishment del Reino Unido, Evalúa impactos
en 10 categorías y otorga una puntuación final tras
aplicar un factor de ponderación ambiental que
tiene en cuenta la importancia relativa de cada
área de impacto.
Excellence in Design for
Greater Efficiencies
EDGE
Consiste en una plataforma en línea desarrollada
por IFC, exige una reducción de al menos 20% de
energía, agua, y energía incorporada en los
materiales. En Colombia esta certificación se
realiza por medio de la Cámara Colombiana de la
Construcción (Camacol).
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Living Building
Challenge
Es un programa internacional de certificación de
construcción sostenible creado en 2006 por el
International Living Future Institute sin fines de
lucro. Es el estándar más riguroso que existe,
promueve la medición más avanzada de la
sostenibilidad en el entorno construido.
CASA Colombia CASA
Certificación en la que se tienen en cuenta las
realidades y necesidades de articular mejores
prácticas a la construcción de vivienda sostenible
en Colombia. Desarrollado por el Consejo
Colombiano de Construcción sostenible.
o Financiamiento verde
El financiamiento verde, sostenible o climático es definido como la financiación de inversiones
que proporcionan beneficios ambientales en el contexto más amplio del desarrollo sostenible (IFC,
2017), es decir, la propuesta de valor verde que los bancos ofrecen a sus clientes en forma de
productos y servicios que incluyen préstamos, hipotecas, tarjetas de crédito entre otros, siendo los
préstamos bancarios el instrumento más usado para la financiación de proyectos.
Los productos del financiamiento verde se describen en la Tabla 2. La herramienta a través de los
bonos verdes se explicará en el párrafo siguiente.
17
Tabla 2 Productos verdes
Préstamo verde Es un préstamo que financia activos vinculados a soluciones de
eficiencia energética, proyectos de energía renovable, actividades
agrícolas climáticamente inteligentes, edificios ecológicos, etc.,
entre otros activos ecológicos que su fin es promover la
sostenibilidad medioambiental.
Hipoteca verde Hipotecas vinculadas a activos inmobiliarios que tienen
certificaciones de edificios sostenibles, como LEED, BREEAM o
EDGE, o que cumplen con algunos criterios de eficiencia, como
el consumo reducido de energía, agua y/o materiales con bajo
contenido de carbono
Leasing verde Arrendamientos financieros de activos calificados como verdes,
generalmente equipos, tales como motores eficientes, paneles
solares, vehículos eléctricos, etc.
o Bonos verdes
Desde hace muchos años los bonos se han convertido en instrumentos financieros con los que
cuentan las entidades financieras autorizadas al momento de requerir capital de trabajo y en una
forma de inversión a las personas que quieran obtener rendimientos del mercado fijos, un bono se
define como un título cuyo emisor tiene la obligación de liquidar al poseedor, el monto del
principal y los intereses en los casos que éstos existan (Rubí, 2003),es decir, un instrumento de
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deuda emitido por una empresa o administración pública que se vende a inversores en los mercados
financieros con el mismo objetivo de obtener recursos para financiarse. El emisor del bono promete
devolver el dinero prestado más unos intereses fijados previamente (cupón) al comprador del bono
(Fariña, 2018).
En el 2007 se realizó la primera emisión de los llamados bonos verdes los cuales al igual que los
bonos convencionales se definen como cualquier tipo de bono en el que los fondos se aplicarán
exclusivamente para financiar o re-financiar, en parte o en su totalidad, Proyectos Verdes elegibles,
ya sean nuevos y/o existentes y que estén alineados con los cuatro componentes principales de los
GBP (ICMA, 2018), estos bonos pueden ser emitidos por bancos, gobiernos o corporaciones bajo
cualquier formato de deuda.
Para que un proyecto sea respaldado por el mercado de bonos verdes tiene que estar en alguna de
las siguientes categorías de proyectos elegibles:
▪ Energías renovables
▪ Eficiencia energética
▪ La prevención y el control de la contaminación
▪ Gestión sostenible de los recursos naturales y el uso de la tierra
▪ Conservación de la biodiversidad terrestre y acuática
▪ Transporte limpio
La Asociación Internacional del Mercado de Capitales (ICMA) actúa como secretaría en la
orientación de las pautas del proceso realizadas de manera voluntaria para la emisión de bonos
verdes conocidos como los Green Bond Principles (GPB). Varias pautas y regulaciones se han
construido desde la creación de los Green Bond Principles que proporcionan una visión general de
las directrices de bonos verdes, desafíos y recomendaciones sobre cómo hacer crecer aún más el
19
mercado. Climate Bond Standard es una de las pautas voluntarias que se han desarrollado, en esta
los emisores pueden certificar bonos o préstamos bajo el Estándar de Climate Bonds. La
certificación confirma que el bono está alineado al Acuerdo de París y a mantener el calentamiento
global por debajo de los 2°C. En China, país que encabeza el ranking de países de bonos alineados
al cambio climático, también se cuenta con una regulación obligatoria publicada por el Banco
Popular de China y la Sociedad China de Banca y finanzas alineado con los GPB y Climate Bonds
Initiative llamada Green Financial Bond Guidelines; asimismo países como India, Francia y
Suecia han desarrollado sus propios estándares basados en los GPB de uso voluntario u obligatorio.
En Colombia las entidades bancarias que han participado en la emisión de bonos verdes han
orientado sus transacciones a los GPB, los cuales se explican a continuación:
•La utilización de los fondos del bono deberán decribirse en la documentación legal del intrucmento, estos proporcionaránn beneficios ambientales claros, que serán evaluados y cuatificados por le emisor
1.Uso de los fondos
•Se debe comunicar a los inversores: - Los objetivos de sostenibilidad ambiental - El proceso de elegibilidad del proyecto - Los criterios de elegibilidad relacionados
2. Proceso de Evaluación y Selección de Proyectos
•Los fondos netos obtenidos del Bono Verde deberían abonarse a una subcuenta, trasladarse a una sub-cartera o en todo caso controlarse por el emisor de una manera apropiada, quien también tendría que corroborarlo de una forma interna y formal vinculada a sus operaciones de crédito e inversión para Proyectos Verdes
3. Gestión de los fondos
•El informe anual debería incluir una lista de los proyectos a los que se han asignado los fondos del Bono Verde, así como una breve descripción de los proyectos y las cantidades asignadas, y su impacto esperado
4. Publicación de Informes
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4.2 Acuerdos, conferencias e iniciativas que promueven el financiamiento verde
El mayor potencial de financiamiento en proyectos de infraestructura sostenible lo enfrenta el
sector privado, los bancos y los inversores institucionales, estos deben estar alineados con los
criterios internacionales que ayudan en su lucha contra el cambio climático dentro de los cuales se
destacan los siguientes:
o The Paris Agreement
El acuerdo de París adoptado el 12 de diciembre de 2015 es un acuerdo negociado durante la
XXI Conferencia sobre Cambio Climático (COP 21) por los 195 países miembros, su objetivo
principal es expuesto por la United Nations Framework Convention on Climate Change
(UNFCCC):
El objetivo central del Acuerdo de París es reforzar la respuesta mundial a la amenaza del
cambio climático manteniendo el aumento de la temperatura mundial en este siglo muy por
debajo de los 2 grados centígrados por encima de los niveles preindustriales, y proseguir
los esfuerzos para limitar aún más el aumento de la temperatura a 1,5 grados centígrados.
Además, el acuerdo tiene por objeto aumentar la capacidad de los países para hacer frente
a los efectos del cambio climático y lograr que las corrientes de financiación sean
coherentes con un nivel bajo de emisiones de gases de efecto invernadero (GEI) y una
trayectoria resistente al clima. Para alcanzar estos ambiciosos objetivos, es preciso
establecer un marco tecnológico nuevo y mejorar el fomento de la capacidad, con el fin de
apoyar las medidas que adopten los países en desarrollo y los países más vulnerables, en
consonancia con sus propios objetivos nacionales, y movilizar y proporcionar los recursos
financieros necesarios. El Acuerdo también prevé un marco mejorado de transparencia para
la acción y el apoyo. (United Nations Climate Change, 2019)
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Este acuerdo supone el principal paso para lograr objetivos de desarrollo una vez se finalice el
protocolo de Kioto en al año 2020, debido a la importancia de este acuerdo nacen alternativas de
financiación tanto en países desarrollados como en vía de desarrollo, y se promueve herramientas
de financiamiento en pro de alcanzar desarrollo sostenible, a través de proyectos que mitiguen las
emisiones de carbono a la atmósfera.
o Objetivos de desarrollo sostenible
Los objetivos de desarrollo sostenibles (ODS) son 17 Objetivos con 169 metas y 231 indicadores
que los estados miembros de Naciones Unidas han expresado como un llamado universal a la
adopción de medidas para poner fin a la pobreza, proteger el planeta y garantizar que todas las
personas gocen de paz y prosperidad. (Programa de las Naciones Unidas para el Desarrollo, 2019).
Dentro de los ODS se destacan los relacionados con ciudades, comunidades sostenibles, industria,
innovación e infraestructura y energía asequible y no contaminante, los cuales guardan una
estrecha relación con los proyectos de infraestructura y renovación urbanística que se adelantan en
el orden mundial y que implican tomar acciones por el clima para conservar los ecosistemas.
Al hacer un recorrido a nivel mundial se pude observar que el mercado de bonos verdes en el
mundo ha tenido un crecimiento exponencial. Datos de Climate Bonds Iniciative señalan que, en
el 2017, las emisiones de estos títulos sumaron US$155.500 millones, 78% más que el año anterior.
Para el 2018, se espera que incluso puedan rondar los US$300.000 millones, y la meta para el 2020
es que superen US$ 1 billón (Rodríguez, 2018), de igual forma todas las iniciativas que en ellas
contribuyen a lograr finanzas más verdes y sostenibles.
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Tabla 3 Iniciativas lideradas internacionalmente
Iniciativa Año Descripción
Foro Corporativo de Finanzas
Sostenibles
2019 El Foro, diseñado como una red permanente para
intercambiar puntos de vista e ideas, reúne a los
"Emisores Verdes" dinámicos comprometidos
con la defensa y el desarrollo de una financiación
sostenible como una herramienta fundamental
para luchar contra el cambio climático y para
fomentar una sociedad más sostenible y
responsable.
Consejo Global de Finanzas
Verdes (GGFC)
2017 Se creó con el objetivo de reunir a las principales
asociaciones globales y regionales y otras partes
interesadas involucradas en el financiamiento
verde. La industria unió fuerzas para coordinar
los esfuerzos para promover las finanzas verdes,
facilitar la fertilización cruzada entre los
mercados relacionados y las clases de activos, y
con la ambición de actuar como una contraparte
representativa del sector oficial en asuntos de
política de finanzas verdes.
23
Red de Bancos Centrales y
Supervisores para la
Ecologización del Sistema
Financiero (NGFS)
2017 El propósito de la Red es ayudar a fortalecer la
respuesta global requerida para cumplir los
objetivos del acuerdo de París y mejorar el papel
del sistema financiero para gestionar los riesgos
y movilizar capital para inversiones verdes y
bajas en carbono en el contexto más amplio del
desarrollo ambientalmente sostenible
Junta de Estabilidad
Financiera - Grupo de trabajo
sobre divulgaciones
financieras relacionadas con
el clima
2016 En diciembre de 2016, el Grupo de trabajo
publicó su informe en el que se establecen
algunas recomendaciones para ayudar a las
empresas a divulgar riesgos y oportunidades
financieras relacionadas con el clima en el
contexto de sus requisitos de divulgación
existentes
Grupo de Estudio de Finanzas
Sostenibles del G20
2017 Su objetivo es "identificar las barreras
institucionales y de mercado para las finanzas
verdes y, basándose en las experiencias de los
países, desarrollar opciones sobre cómo mejorar
la capacidad del sistema financiero para
movilizar capital privado para la inversión
verde" .
24
Red de Banca Sostenible 2012 Comunidad de agencias reguladoras del sector
financiero y asociaciones bancarias de mercados
emergentes comprometidos con el avance de la
financiación sostenible en línea con las buenas
prácticas internacionales. La Red facilita el
aprendizaje colectivo de los miembros y los
apoya en el desarrollo de políticas e iniciativas
relacionadas para crear motores para el
financiamiento sostenible en sus países de origen
Comité Ejecutivo de
Principios de Bonos Verdes y
Sociales
Apoya el crecimiento de las finanzas sostenibles
en todo el mundo a través de su Grupo de trabajo
de Nuevos Mercados, que ofrece asistencia para
brindar retroalimentación sobre las directrices o
estándares regionales de Bonos Verdes / Sociales
/ de Sostenibilidad a medida que los desarrollan
sus respectivas instituciones / países
Nota: Adaptado de “Sustainable Finance Initiatives”, por ICMA, 2019: https://www.icmagroup.org/green-social-
and-sustainability-bonds/sustainable-finance-initiatives/#i
De acuerdo con el Informe de finanzas verdes realizado por IFC en el cual se describe el panorama
actual de la banca sostenible en 18 países, con una muestra de 101 bancos de América Latina y el
Caribe, el financiamiento de infraestructura sostenible presenta una buena oportunidad de negocios
con una enorme cartera de demanda potencial de servicios bancarios. Si los bancos tienen una
mayor comprensión sobre la sostenibilidad, pueden disfrutar de una ventaja competitiva al
25
participar en el negocio. (IFC, 2017, pág. 19). La figura 1 presenta las temáticas en las que estarían
interesados los bancos en desarrollar productos verdes, refleja que sólo un 33% se interesaría en
financiar construcción sostenible.
Figure 1. Áreas para posibles ofertas de productos verdes.
Copyright 2017 por Corporación Financiera Internacional. (IFC, 2017)
4.3 ¿Qué se ha avanzado en Colombia?
La construcción sostenible en Colombia empezó a tener un crecimiento notorio luego de que las
empresas se comprometieran a construir con criterios sostenibles en diferentes proyectos de
edificaciones, incluyendo viviendas de interés social, y al darse cuenta de que este tipo de
construcción es de gran ayuda para preservar los recursos naturales y los ecosistemas en el país,
así mismo las certificaciones en esta área tiene casa vez mayor aceptación en el sector de la
construcción.
Para entender el panorama de financiamiento sostenible en Colombia, a continuación, se presenta
un consolidado de las principales políticas públicas que se delimitan las pautas para el desarrollo
sostenible del país, siendo este uno de los estados que firmó el Acuerdo de París con el compromiso
de reducir las emisiones de carbono.
26
Tabla 4. Políticas públicas y estrategias para el desarrollo verde en Colombia
Iniciativa Fecha/Vigencia Objetivo
Política de
Crecimiento Verde
CONPES 3934
10 de julio de
2018
Tiene como propósito incrementar el crecimiento
económico que necesitamos para atender las
problemáticas sociales en materia de pobreza,
desigualdad y construcción de paz, sin olvidar que
debemos preservar los recursos naturales para las
futuras generaciones.
Política Nacional de
Edificaciones
Sostenibles CONPES
3919
23 de marzo de
2018
Su objetivo es impulsar a 2030 el aumento de la
productividad y la competitividad económica del
país, al tiempo que se asegura el uso sostenible del
capital natural y la inclusión social, de manera
compatible con el clima.
Pacto por la
Sostenibilidad PND
2018-2022
2018-2022 “Producir conservando y conservar
produciendo”. Se trata del capítulo 4 del Plan
Nacional de Desarrollo del actual gobierno está
definido por 4 líneas principales: 1. Actividades
productivas comprometidas con la sostenibilidad
y la mitigación del cambio climático 2.
Biodiversidad y riqueza natural: activos
estratégicos de la Nación 3. Colombia resiliente:
conocimiento y prevención para la gestión del
riesgo de desastres y la adaptación al cambio
27
climático 4. Instituciones ambientales modernas,
apropiación social de la biodiversidad y manejo
efectivo de los conflictos socio-ambientales.
El Protocolo Verde 2012-2017
2017-2022
Es un acuerdo que surgió en el año 2012, entre el
gobierno y el sector financiero en Colombia para
promover el desarrollo sostenible del país y
generar las capacidades que el sector necesita para
asumir estos retos de manera eficiente.
Misión de crecimiento
verde
2015-2018 Tuvo como objetivo preparar las acciones de
política que podrán llevar al país a emprender
transformaciones productivas y sociales
orientadas a mejorar la sostenibilidad ambiental
con un horizonte al año 2030.
Estrategia
Colombiana de
Desarrollo Bajo en
Carbono
2012 Es un programa de planeación del desarrollo a
corto, mediano y largo plazo liderado por el
Ministerio de Ambiente y Desarrollo Sostenible –
MADS. busca desligar el crecimiento económico
nacional del crecimiento de las emisiones de GEI
logrando maximizar la carbono-eficiencia de la
actividad económica del país y contribuyendo al
desarrollo social y económico nacional
Resolución 0549 de
2015
2016-presente Por la cual se establecen los porcentajes mínimos
y medidas de ahorro en agua y energía a alcanzar
28
en las nuevas edificaciones y adoptar la guían de
construcción sostenibles para el ahorro de agua y
energía en edificaciones.
Plan de Acción
Indicativo de
Eficiencia Energética
PAI PROURE
2017-2022 Se destaca el aumento de la meta de eficiencia
energética global al 2022 que alcanza el 9,05%,
contemplando acciones relevantes en los sectores
transporte e industria, como grandes
consumidores de energía del país.
Incluye propuesta de un nuevo arreglo
institucional destacando entre otros, la evaluación
de la creación de un Gestor de Información de
Eficiencia Energética – GIEE y la promoción a
los agentes que presten servicios energéticos para
la ejecución de los proyectos de EE concretos.
Propone el mejoramiento de la EE desde la oferta
de energía e incluye, programas regionales como
el del Archipiélago de San Andrés, Providencia y
Santa Catalina, en donde se espera reducir el
consumo del 10% de energía eléctrica, en un
horizonte de ejecución de 10 años.
Resolución 463 de
2018
2018-presente Incentiva a los proyectos enmarcados en los
sectores transporte, industrial, terciario y
29
residencial a lograr mejores sistemas de gestión
de la energía, edificaciones energéticamente
eficientes y la aplicación voluntaria de sistemas
de certificación en sostenibilidad integral. Ofrece
esencialmente a exclusión de IVA y/o beneficios
de deducción o descuento de renta.
Ley 1715 de 2014 2014 Regula la integración de las energías renovables
no convencionales al sistema energético nacional,
y ofrece beneficios tributarios en IVA, renta,
depreciación de activos y aranceles para todos
aquellos proyectos de generación con fuetes de
energía no convencional.
Política Nacional de
Producción y
Consumo Sostenible
Julio 21 de 2010 Su objetivo es orientar el cambio de los patrones
de producción y consumo de la sociedad
colombiana hacia la sostenibilidad ambiental,
contribuyendo a la competitividad de las
empresas y al bienestar de la población.
Asimismo, de acuerdo con al CONPES 3919 a continuación, se presentan los incentivos detectados
para la implementación de iniciativas de construcción sostenible:
Tabla 5. Incentivos identificados actualmente en el sector de las edificaciones en Colombia
Incentivo Región Política asociada Descripción
30
Exenciones
tributarias
Medellín Código de Construcción
Sostenible de Medellín
Resolución 0549 de
2015.
Resolución 463 de 2018
Código de Construcción
Sostenible de Medellín. Son
incentivos tributarios
temporales otorgables a
vivienda nueva que se ajusten a
criterios de la matriz de
evaluación de construcción
sostenible del Manual
Municipal de Construcción
Sostenible, incluidos aquellos
que superen los niveles de
ahorro obligatorios de agua y
energía, en desarrollo con lo
dispuesto en la Resolución 0549
de 201.
Exclusión de
IVA
Nacional Resolución 463 de 2018
PROURE 2017-2022
Está orientado a promover
algunas medidas pasivas en la
construcción de edificaciones
que se encuentren en proceso de
obtener alguna certificación
energética o ambiental, nacional
o internacional.
31
Tasas
preferenciales
Nacional Actualmente, Bancolombia(a)
practica un tipo de crédito
blando que funciona así:
Mejorar el control y seguimiento
para los proyectos con el
objetivo de que estos cumplan
con los estándares certificados
después de la etapa de
construcción. Los costos
adicionales de una certificación
y de la necesidad de verificación
del cumplimiento de los criterios
de sostenibilidad no solo en la
etapa de diseño sino también
para la etapa de construcción,
uso y mantenimiento.
Reducción en
tiempo de
trámites
Bogotá Resolución 3654 de
2014.
Consiste en la disminución de
tiempo en trámites de licencias
de construcción, urbanismo y
ambientales a proyectos que
implementen estrategias de
construcción sostenible.
32
Aumento en
edificabilidad
Bogotá Decretos Distritales 613
de 2015 y 566 de 2014
Este incentivo consiste en
aumentar la edificabilidad de los
proyectos a cambio de la
inclusión de criterios de
sostenibilidad en los mismos por
parte del constructor.
Actualmente, está siendo
implementado en Bogotá para
predios en tratamiento de
desarrollo, sobre vías arteriales
principales, y que cuenten con
más de seis pisos de altura.
Aplica únicamente para
proyectos VIS o VIP
Nota: Adaptado de: CONPES 3919 Departamento Nacional de Planeación 2018
o Mercado de bonos verdes en Colombia
Para el escenario colombiano cada vez más entidades financieras están viendo en el mercado de
los bonos verdes una muy buena alternativa de obtención de recursos a proyectos sostenibles
generando así la creación de líneas de créditos verdes que benefician a las pequeñas y grandes
empresas que deseen emprender algún proyecto amigable con el medio ambiente.
El 2017 fue un año significativo para el desarrollo e impulso de la financiación sostenible. Los
bonos verdes batieron todos los récords obteniendo un incremento del 52 % en el volumen de sus
emisiones respecto al año anterior.
33
Figure 2. Ejemplo de un proceso de emisión de un bono verde en Colombia.
Adaptado de: “Evaluación del potencial de un mercado de Bonos verdes” por Metrix Finanzas, 2018, pág. 19.
En Colombia, se han realizado cinco emisiones de bonos verdes de acuerdo con lo registrado hasta
el año 2018, las dos primeras adquiridas por la Corporación Financiera Internacional. La figura 3
relaciona de manera cronológica los bonos verdes emitidos en el mercado colombiano
Análisis del proyecto: - Potenciales inversionistas - Objetivo de uso de los
fondos - Análisi financiero del proyecto (flujo de caja, monto, plazo, tasa,
condiciones)
Diseño del marco de referencia del bono verde: - Definición de los criteriors de clasificación (Green Bond Principles) -
Identificación y selección de los proyecos según los criterios.
Estructuración de la emisión: -Definición de los agentes involucrados. - Definición del mercado en el que se dará la emisión. -inscrpció ante el RNVE y la BVC ( para
emisión mercado primario) - Oferta de colocación
Verficiación externa: -Verificación de los criteriors por auditores externos. Certificación del cumplimiento de
estándares para los bonos vers "Climate Bonds Standard"- Calificación por agencias calificadoreas de los atributos verdes de la
emisión.
Monitoreo de la información: -Monitoreo del uso de los fondos y la adecuada administración de los recursos en el proyecto. -Deber de información periódica, elevante,
clara, suficiente y ooprtuna de situación financiera y contable, jurídica, comercial y laboral, crisis empresarial
emisiones de valores, entre otros. - Indicadores de desempeño del proyectoverde, tanto financieros como
operativos y ambientales (impacto).
34
Figure 3. Emisión de bonos verdes en Colombia.
Adaptado de: “Bonos verdes una alternativa al financiamiento climático”, por Asobancaria, 2018, Semana
Económica 2018, Edición 1158, pág. 6
Como se observa, en el mercado colombiano la mayoría de los bonos verdes han sido emitidos por
entidades financieras que consiguen nuevos recursos para poder apalancar nuevos proyectos a
través de sus líneas de crédito. Según lo expuesto por Asobancaria (2018), esto puede asociarse a
que mientras una empresa del sector real necesita un proyecto específico que genere un impacto
ambiental positivo, las entidades financieras pueden soportar la emisión de bonos verdes en sus
líneas verdes.
o Entidades alineadas con el financiamiento verde
Actualmente hay varias entidades bancarias que buscan promover incentivos financieros a través
de tasas preferenciales entre otros mecanismos. En Colombia los principales instrumentos de
financiación a los que recurren las empresas son los préstamos y los bonos, estos son dos productos
de crédito diferentes que pueden llegar a ser complementarios.
Del compromiso del sector de la construcción hacia la sostenibilidad, se atrajo a las entidades
financieras para el respaldo de este tipo de obras, en Colombia, 122 proyectos de construcción
cuentan con esta certificación y 225 más están en proceso de certificación (Monterrosa, 2018). De
Primera emisión
realizada por Bancolombia
2016Emisión
realizada por Davivienda
Emisión realizada por
Bancóldex
2017Segunda emisión
realizada por Bancolombia
Emisión realizada por EPSA, Sociedad del Grupo energético
Celsia.
2018
35
allí nacen las líneas de financiamiento verde contribuyendo al mejoramiento de la calidad de vida
de la población e impactando positivamente el medio ambiente, con la creciente en temas de
proyectos certificados como sostenibles.
El comportamiento de las entidades bancarias en Colombia respecto a la emisión de estos
instrumentos se muestra a continuación:
o Bancolombia
Bancolombia es el banco privado más grande del país y es el principal actor financiero que ha
lanzado iniciativas de financiamiento verde en la región, el grupo Bancolombia ofrece una línea
verde en la cual financia los proyectos que ayudan a mejorar la eficiencia energética de los
procesos de tu empresa con energía renovable y métodos de producción más limpios (Grupo
Bancolombia, 2019). Bancolombia fue el primer banco privado en emitir bonos verdes en el país,
en diciembre de 2016 se efectuó la operación por $350.000 millones y el comprador fue la
Corporación Financiera Internacional (IFC). Estos bonos verdes bajo los Green Bond Principles y
su alcance fue para los proyectos de energías renovables y la construcción sostenible.
Bancolombia realizó su segunda emisión de bonos verdes por $300.000 millones, La emisión tuvo
una demanda total de $ 565.516 millones, equivalente a 2.85 veces el monto inicial ofrecido
($200.000 millones) en la cual participaron más de 170 inversionistas entre personas jurídicas y
naturales. Esto demuestra el interés del mercado por participar en este tipo de inversiones. (Grupo
Bancolombia, 2019)
Los recursos procedentes de la emisión son utilizados como una de las fuentes de fondeo para
nuestra línea verde. 58% de los proyectos de Bonos Verdes son pequeñas centrales hidroeléctricas
36
que funcionan a filo de agua sin presa, con capacidad menor a 20MW. El otro 42% son proyectos
de construcción sostenible con certificación LEED (Grupo Bancolombia, 2017, pág. 35).
Figure 4.Utilización de los recursos procedentes de los bonos verdes
Línea verde
Bancolombia ofrece una línea verde que cuenta con varios productos y servicios tanto para clientes
corporativos como para personas naturales con estos se financia los proyectos que ayudan a
mejorar la eficiencia energética de los procesos de la empresa con energía renovable y métodos de
producción más limpios. La línea verde o ambiental ofrecen los siguientes beneficios:
o Financia los proyectos de mejoramiento ambiental.
o Puede tener flexibilidad en la amortización y pago de intereses.
o Se ofrece asistencia técnica experta en la identificación de proyectos.
o Puede tener financiación en diferentes tipos de indexación.
37
o Davivienda
Davivienda realizó una emisión de bonos verdes respaldada principalmente en proyectos de
energía renovable, construcción sostenible, producción más limpia y eficiencia energética. La
emisión se hizo en mayo de 2017 y los bonos fueron adquiridos en su totalidad por la Corporación
Financiera Internacional (IFC), brazo financiero del Banco Mundial, y quien tiene como prioridad
las inversiones en proyectos para combatir el cambio climático. Los USD150 millones al
representan unos COL $433.000 millones que serán pagados a un plazo de 10 años, con una taza
del IBR+2,13% (Davivienda, 2017). De esta manera Davivienda se convirtió en el segundo banco
privado de América Latina en emitir bonos verdes.
De acuerdo con el informe de sostenibilidad del 2017 se amplió la oferta de proyectos verdes a
través de la implementación del leasing financiero, atrayendo a los clientes a beneficios
ambientales y tributarios. En el año 2017 se financió a través de las líneas de crédito verdes y de
líneas de redescuento que promueven el desarrollo sostenible, proyectos de eficiencia energética,
energía renovable, construcción sostenible, producción más limpia, desarrollo energético, gestión
del agua y saneamiento básico con desembolsos de más de $350 mil millones, y cerca de $690 mil
millones en saldos de cartera que representan un aumento de 81% en estos saldos (Davivienda,
2017, pág. 63)
Línea verde
Línea de crédito orientada a financiar proyectos de inversión con el objetivo de prevenir, manejar,
y/o mitigar los impactos ambientales y la adaptación al cambio climático.
Estos proyectos deben estar enfocados a optimizar los beneficios medioambientales y sociales
(proyectos sostenibles), cuyo resultado pueda ser medible cualitativa o cuantitativamente.
38
Las líneas existentes para este tipo de crédito son:
- Producción más limpia
- Eficiencia energética
- Energía renovable
- Infraestructura sostenible
o Bancóldex
El banco de segundo piso1 en Colombia Banco de Comercio Exterior de Colombia, Bancóldex,
realizó una emisión de bonos verdes en agosto de 2017 con el cual se otorgaron créditos por más
de 328 mil millones de pesos a 158 empresas ubicadas en Bogotá y 22 departamentos, dentro de
las cifras presentadas se tienen que con estos recursos se financiaron 273 proyectos -algunas
empresas desarrollaron más de un proyecto-, que el 33 por ciento de las empresas beneficiadas son
Mipymes, que el desembolso promedio fue de 1.868 millones de pesos y con un plazo promedio
por operación de 5.7 años. (Bancóldex, 2018)
Dentro del primer reporte de bonos verdes emitido por la institución financiera se evidencian los
criterios de elegibilidad para la escogencia de proyectos de construcción estos sostenible son:
Diseño y construcción de edificaciones que cumplan los parámetros y lineamientos de
construcción sostenible para el ahorro de agua y energía, de acuerdo con la guía de Construcción
Sostenible que establece la Resolución 0549 de 2015 del Ministerio de Vivienda, Ciudad y
Territorio (Bancóldex, 2018, pág. 13).
1 Banco en el cual sus recursos de crédito no son desembolsados directamente a los empresarios, sino que se apoyan
en intermediarios financieros como bancos comerciales, corporaciones financieras, cooperativas de ahorro y crédito,
ONG financieras entre otros.
39
Figure 5. Distribución de los 273 proyectos.
Adaptado de: “1er reporte de bonos verdes” por Bancóldex, 2018, pag. 17.
o Findeter
Findeter es una banca de desarrollo en el país que ofrece soluciones integrales para construir
territorios sostenibles a través de la planeación, estructuración, financiación y asistencia técnica
de proyectos de infraestructura, que mejoran la calidad de vida de los colombianos (Findeter,
2019). Findeter solo financia proyectos que sean sostenibles y maneja programas estratégicos con
el fin de planear ciudades sostenibles en los planes de desarrollo.
Findeter ofrece unos créditos de redescuento para financiar hasta el 100% del costo total de sus
proyectos; con plazos hasta de 15 años, incluidos hasta 3 años de gracia, la banca actualmente no
maneja crédito directo, por lo que estos beneficios se obtienen a través de los bancos de primera
40
línea, en este se redescuentan créditos a entidades públicas a entidades de derecho privado y
patrimonios autónomos para proyectos de infraestructura y medio ambiente.
o Celsia
Celsia es la empresa de energía de Grupo Argos, está a través de su sociedad Empresa de Energía
del Pacífico (EPSA) estructuró una emisión de bonos de $420.000 millones de pesos para la
incorporación de nuevas fuentes de generación de energía renovable, lo cual la convierte en la
primera empresa del sector real en Colombia en utilizar los bonos verdes para la financiación de
proyectos bajos en carbono.
Durante el evento Climate Bonds Conference & Green Bond Pioneer Awards 2019, Celsia fue
reconocida como la primera organización del sector real en Colombia en impulsar un programa de
bonos verdes para financiar este tipo de proyectos (Parra, 2019). Celsia obtuvo el reconocimiento
“Lider en Finanzas Verdes”, distinción entregada por Climate Bonds Initiative. Hasta ahora se han
realizado las emisiones de dos tramos, cada uno por $70 mil millones, los cuales han sido tomadas
en partes igual por los inversionistas: la Corporación Financiera Internacional, IFC, que pertenece
al Grupo Banco Mundial, y la Financiera de Desarrollo Nacional, FDN, banco de desarrollo
colombiano especializado en la financiación y estructuración de proyectos de infraestructura
(Celsia, 2019).Con estos recursos la compañía financiará proyectos de energía renovable no
convencional como Celsia Solar Yumbo en funcionamiento desde 2017 y Celsia Solar Bolivar.
o Caso Verdevivo
Verdevivo es un proyecto de vivienda sostenible creado por la constructora Conaltura en la ciudad
de Medellín, el proyecto ofrece eficiencias en el consumo de agua y de energía, que generan
ahorros económicos, una mayor rentabilidad y valorización del inmueble y una mejor calidad de
41
vida para quienes lo habitan obteniendo la certificación LEED en la categoría oro, y se trata del
primero otorgado a un proyecto de urbanización de vivienda en América Latina (Vivienda y
Construcción, 2019).
Verdevivo se convierte en un caso a mencionar ya que se construyó financiado por bonos verdes
emitidos por el Grupo Bancolombia, estas innovaciones ayudan a Colombia a alcanzar sus
objetivos nacionales de reducción de emisiones de gases de efecto invernadero. Se espera que los
edificios colombianos consuman de 10 a 45 por ciento menos energía y agua, evitando así casi
190.000 toneladas métricas de emisiones de efecto invernadero para el año 2021. En última
instancia, esto contribuirá en grandes ciudades como Bogotá a reducir las emisiones en un 16 por
ciento en 2019, en relación con las cifras de 2007 (World Bank Group, 2017).
5. METODOLOGÍA
La presente investigación presenta un enfoque de investigación científica mixto en el cual se
utilizan los enfoques cuantitativo y cualitativo con el fin de dar respuesta al planteamiento del
problema, para dar una perspectiva más precisa y ampliar el entendimiento de la investigación. El
enfoque mixto ayuda a clarificar y a formular el planteamiento del problema, así como las formas
más apropiadas para estudiar y teorizar los problemas de investigación. (Sampieri R. H., 2006).
Dentro del enfoque cualitativo se realizó una entrevista con 21 preguntas en total a personas que
actualmente trabajan o están relacionadas con constructoras en el país, con el fin de conocer su
percepción acerca de los incentivos financieros. En el enfoque cuantitativo se realizó un
cuestionario electrónico con preguntas cerradas dirigido a gente del común que podrían ser
posibles compradores para conocer su percepción acerca de los descuentos ofrecidos para la
compra de vivienda sostenible a través de hipotecas verdes.
42
5.1 Enfoque cuantitativo
El enfoque cuantitativo usa la recolección de datos para probar hipótesis con base en la medición
numérica y el análisis estadístico, para establecer patrones de comportamiento y probar teorías
(Sampieri R. H., 2006, pág. 46). Para realizar la recolección de datos de manera cuantitativa se
realizó un cuestionario electrónico de preguntas cerradas, es decir con opciones de respuesta
previamente delimitadas, de esta manera se codificaron sus resultados con el fin de realizar el
respectivo análisis estadístico, este cuestionario fue dirigido a personas del común, posibles
compradores de vivienda.
Como segunda parte de la investigación cuantitativa se trabajó con base en la información
proporcionada por las constructoras acerca de unas preguntas específicas sobre un proyecto de
construcción que se hubiera financiado a través del crédito constructor. En esta parte de la
investigación se trabajó con los datos proporcionados por las constructoras los cuales cabe aclarar
fueron difíciles de conseguir debido a la reserva de las empresas con este tipo de información y a
la confidencialidad que mantiene la misma.
5.1.1 Cuestionario electrónico
Se elaboró un cuestionario electrónico autoadministrado con 11 preguntas cerradas con varias
opciones de respuesta, utilizando la herramienta Google Forms, el cual obtuvo 99 respuestas. El
objetivo del cuestionario fue conocer la percepción de la gente en común sobre su preferencia en
cuanto a poder adquirir una vivienda con certificación sostenible y a los beneficios que esta le
otorga.
El cuestionario inició con preguntas de ubicación para medir el perfil socioeconómico de los
encuestados las cuales incluyeron género, edad, nivel educativo, ingreso promedio mensual y tipo
de lugar de residencia en el que habitan actualmente.
43
Siguiendo con el nivel específico del tema se desarrolló una pregunta sobre los factores que
motivan a las personas en el momento de comprar una vivienda, incluyéndose la ubicación, el
precio, los acabados entre otros.
Se pidió la valoración de los encuestados simulando los beneficios económicos que ofrecen
algunos bancos para la compra de vivienda sostenible. Para estas preguntas de valoración se usó
una escala de Likert de 1 a 5, donde el 1 significa que no preferiría tal opción y el 5 que la preferiría
totalmente. De igual forma se preguntó si este tipo de beneficios generaría preferencia o aceleraría
su decisión frente a la compra de la vivienda.
5.2 Enfoque cualitativo
El método de investigación cualitativo recoge la información basada en la observación de
comportamientos, discursos o respuestas abiertas como entrevistas para los cuales posteriormente
se interpretan sus significados. El enfoque cualitativo estudia fenómenos de manera sistemática
estudiando la realizada de manera natural.
El enfoque cualitativo de la presente investigación se presenta a través de la recolección de datos
por medio de entrevistas, de acuerdo con Hernandez- Sampieri (2018, pág. 442) se definen como
una reunión para conversar e intercambiar información entre una persona y otra a través de
preguntas y respuestas se logra una comunicación y las construcción conjunta de significados
respecto a un tema.
5.2.1 Entrevista a constructoras y consultoras
Se realizó una encuesta de percepción dirigida a profesionales que trabajan o están relacionados
con temas de sostenibilidad en las principales constructoras y consultoras del país, esta constó de
21 preguntas y se clasificó como una entrevista semiestructurada. De acuerdo con la definición de
44
Díaz-Bravo (2013) las entrevistas semiestructuradas presentan un grado mayor de flexibilidad
parten de preguntas planeadas, que pueden ajustarse a los entrevistados. Su ventaja es la
posibilidad de adaptarse a los sujetos con enormes posibilidades para motivar al interlocutor,
aclarar términos, identificar ambigüedades y reducir formalismos.
La entrevista se estructuró en cuatro categorías de pregunta las cuales fueron:
o Preguntas generales sobre construcción sostenible.
o Preguntas específicas sobre financiamiento verde.
o Preguntas sobre un proyecto específico.
o Pregunta de cierre.
La estructura de la entrevista se observa a continuación:
ENCUESTA DE PERCEPCIÓN
Proyecto de grado para optar por el título de Magister en
Ingeniería Civil
Elaborada por: Ana María Landaeta
ANÁLISIS DEL IMPACTO DE LAS HERRAMIENTAS DE FINANCIAMIENTO SOSTENIBLE EN EL
SECTOR DE LA VIVIENDA Y LA CONSTRUCCIÓN SOSTENIBLE EN COLOMBIA
Introducción
La siguiente entrevista tiene como objetivo contrastar la percepción de profesionales expertos de las principales
constructoras en el país sobre su conocimiento acerca de las líneas de financiamiento verde que ofrecen algunas
entidades bancarias en el país, para ello se realiza una entrevista semiestructurada que consta de 21 preguntas en
las cuales se tratará el tema de los incentivos financieros para la construcción sostenible en Colombia.
Fecha Hora
Nombre Cargo
45
Empresa
Experiencia
en años
Profesión
Preguntas
I. Preguntas generales sobre construcción sostenible
1. ¿Cómo define la construcción sostenible?
2. ¿Conoce algún tipo de certificación en sostenibilidad en
Colombia? Si conoce cuál (es)?
3. ¿En su experiencia trabajando en la construcción, ha desarrollado o ha participado en el desarrollo de proyectos
que buscaran alguna certificación sostenible? ¿Cuál fue su experiencia? ¿aproximadamente cuántos?
4. Si la respuesta anterior es afirmativa ¿cuál fue su
motivación?
Si la respuesta es negativa, ¿le
interesaría desarrollar algún
proyecto de este tipo? ¿Por qué?
5. Si la respuesta 3 es afirmativa ¿volvería a desarrollar
este tipo de proyectos?
¿Cuál sería su motivación para
desarrollarlo?
II. Preguntas específicas sobre financiamiento verde
6. ¿Conoce algún tipo de incentivo financiero que se otorgue por construir
proyectos sostenibles? ¿Cuáles?
7. ¿Sabe qué entidades bancarias ofrecen este tipo de
incentivos en el país?
8. Si conoce estos incentivos, ¿usted o la empresa donde trabaja ha hecho uso
de algún incentivo?
Si no conoce ¿Le interesaría este
tema? ¿Por qué?
9. Respecto a la tasa preferencial, ¿cuál fue su experiencia considera que esta tasa representó una ayuda
significativa en el flujo de caja de su proyecto?
10. ¿Si una entidad bancaria le ofrece un descuento de 100 puntos en la tasa de interés efectivo anual por 4 años,
para la financiación de un proyecto de construcción sostenible consideraría certificar el proyecto?
46
11. ¿Considera que este incentivo compensa la inversión que se hace para lograr la certificación en sostenibilidad?
12.Si una entidad bancaria le ofrece asesoría técnica de manera gratuita para alcanzar la certificación EDGE de su
proyecto y además un descuento en la tasa de interés consideraría acceder a esta certificación? ¿Tendría
preferencia en obtener la certificación EDGE en lugar de otras como LEED?
13. Le interesaría que el banco ofreciera asesoría con cualquier otro esquema de certificación ¿Cuál?
14. ¿Le interesaría que el beneficio en la tasa de interés se hiciera de una manera diferencial, en función del nivel
de certificación que se alcanza? Por ejemplo, para la certificación LEED que sea de acuerdo con el nivel
alcanzado Silver, Gold, Platinum. ¿Por qué?
15. ¿Cuáles considera que son las barreras más frecuentes para poder acceder a este tipo de incentivos?
Barreras de la constructora y barreras del banco
16. ¿Si el banco le ofrece un descuento de 65 puntos en el crédito hipotecario al posible comprador,
considera usted que aumentaría las ventas de su proyecto?
III. Preguntas sobre un proyecto especifico
17. ¿Pensando en un proyecto en específico, que porcentaje del costo del
proyecto usted financió?
18. ¿Cuál es el valor del monto que financió?
19. ¿Cuál es la tasa que normalmente que le ofrece el
banco?
20. ¿Cuál es el plazo del crédito al que accedió?
IV. Pregunta de cierre
21. ¿Qué otros incentivos financieros o de otro tipo considera que serían atractivos en la industria de la
construcción?
La entrevista se realizó a un total 17 empresas, de las cuales 13 fueron empresas constructoras, 4
empresas dedicadas a la consultoría en proyectos sostenibles. La tabla 6 presenta la lista de los
47
expertos entrevistados en el tema de sostenibilidad, las empresas a las cuales pertenecen y los años
de experiencia que tienen en el tema.
Tabla 6. Listado de expertos en sostenibilidad entrevistados
No. Empresa Nombre Profesión Cargo Experiencia
en años
1 Arquitectura y
concreto
Biviana Villegas Pineda Ingeniera Civil Directora de
Gestión
Integrada
15
2 Construcciones
planificadas
Catalina Pinzón Arquitecta Coordinadora
de
Sostenibilidad y
Gestión
Ambiental
9
3 Alcabama Sebastián Rojas Ingeniero Civil e
Industrial
Director de
proyectos
9
4 Constructora
Bolivar
Diego Ospina Ingeniero Civil Gerente de
construcción
20
5 Promotora
Equilátero
Juan Paulo McAllister Ingeniero Civil Gerente de
construcción
15
6 Conconcreto Tatiana Sierra Ingeniera
Ambiental
Coordinadora
de
sostenibilidad
13
48
7 ARPRO Pablo López Arquitecto Coordinador de
desarrollo
sostenible
9
8 Grupo Valor Juan Pablo Mutis Ingeniero Civil Gerente de
innovación y
construcción
sostenible
10
9 Syma Mauricio Sánchez Abogado Gerente general 27
10 Triada Sebastián Martínez Ingeniero Civil Profesional en
coordinación
6
11 Contempo Adrián Sánchez Ingeniero Civil Vicepresidente
de desarrollo
inmobiliario
15
12 CFC Diego González Ingeniero Civil Coordinador de
ingeniería
5
13 Gerencia y
Promoción
inmobiliaria
Julián Pérez Ingeniero Civil Coordinador de
proyectos
3
14 Green Factory Diego Felipe Prada Biólogo Gerente general 10
15 Green Loop Diego Bello Arquitecto e
Ingeniero Civil
Director
administrativo
15
16 SETRI Cesar Ruiz Ingeniero
Mecánico
Gerente general 20
17 CAIA Alexander Valencia Ingeniero
Mecánico
Gerente general 20
49
Una vez realizadas las entrevistas se llevó a cabo siguiente proceso de análisis de los datos
recolectados:
Como primera parte del análisis de los datos recolectados por medio de la entrevista se realizó una
síntesis de los temas principales de la encuesta para cada uno de los expertos entrevistados, los
aspectos que se tuvieron en cuenta para realizar la síntesis fueron la motivación que los lleva a
trabajar en proyectos sostenibles, las principales barreras que encuentra para acceder a los
incentivos financieros y que otros incentivos serían atractivos para la industria de la construcción.
Para identificar las unidades de análisis y realizar su posterior codificación se tomaron las
preguntas que pudieron ser codificadas una vez se tuvieron las respuestas de acuerdo con el análisis
realizado. Estas respuestas se organizaron y se cuantificaron de tal manera que se pudieron realizar
gráficos con los resultados de las preferencias de los encuestados respecto a las preguntas, estos se
agruparon de acuerdo a si eran empresas consultoras o constructoras.
Las preguntas de las cuales posteriormente se codificaron sus respuestas fueron:
• ¿Conoce algún tipo de incentivo financiero que se otorgue por construir proyectos
sostenibles?
• ¿usted o la empresa donde trabaja ha hecho uso de algún incentivo?
Generar conclusion
es y recomenda
ciones
Describir las
categorias de analisis
Codificar la unidades
Identificar las
unidades de análisis
Preparar los datos para el análisis
(transcripción de las
entrevistas)
Organización de los datos (de
manera cronológica y de acuerdo con el
tipo de empresa)
Realizar la entrevista
50
• Considera que representa una ayuda significativa en el flujo de caja del proyecto
• Considera que este incentivo compensa la inversión que se hace para lograr la certificación
en sostenibilidad
• ¿Si una entidad bancaria le ofrece asesoría técnica de manera gratuita para alcanzar la
certificación EDGE Tendría preferencia en obtener la certificación EDGE en lugar de otras
como LEED?
• Le interesaría que el banco ofreciera asesoría con cualquier otro esquema de certificación
¿Cuál?
• ¿Le interesaría que el beneficio en la tasa de interés se hiciera de una manera diferencial,
en función del nivel de certificación que se alcanza?
• ¿Si el banco le ofrece un descuento de 65 puntos en el crédito hipotecario al posible
comprador, considera usted que aumentaría las ventas de su proyecto?
5.2.2 Entrevista a entidades financieras
Una vez realizadas las entrevistas a las empresas constructoras y consultoras se realizaron también
unas preguntas a personas expertas en el tema de líneas verdes de las entidades bancarias en el país
que ofrecen este tipo de financiamiento con el fin de resolver las dudas que se generaron al realizar
las entrevistas a las empresas constructoras y consultoras, además de tener una idea más clara de
lo que se está ofreciendo actualmente en el país. Aunque no fue una entrevista previamente
estructurada se trató de enfocar en el acercamiento de las entidades bancarias hacia los proyectos
con atributos de sostenibilidad además de los beneficios que se ofrecen actualmente.
La tabla 7 presenta los datos de los expertos en el tema de sostenibilidad y líneas de crédito verde
colaboradores de las entidades bancarias que fueron entrevistados.
51
Tabla 7. Expertos entidades bancarias
No. Empresa Nombre Cargo
1 Bancolombia
Maria del Mar Velez
Mejía
Especialista en Sostenibilidad
2 Davivienda
Fanny Vargas Ejecutiva Senior Crédito
Constructor
3 Bancóldex
Daniel Ruiz Profesional de estructuración
de proyectos
4 Findeter Jaime Alejandro Urrego Coordinador de Estudios
Económicos
5.2.3 Análisis financiero
Para entender los impactos financieros que pueden tener las empresas constructoras en proyectos
reales se realiza la cuantificación financiera tomando como base las respuestas obtenidas de la
entrevista cualitativa sobre un proyecto de vivienda financiado por el crédito constructor, de esta
forma se pudo cuantificar el ahorro real que se obtiene con una tasa de interés preferencial.
Para este punto de la entrevista se obtuvieron respuestas de 2 constructoras de las 13 entrevistadas,
dentro de las cuales alguna información fue más precisa y detallada que otra. Las preguntas que se
realizaron para poder llevar a cabo el análisis financiero fueron las que se encuentran inmersas en
la sección III de la entrevista que se presentó con anterioridad. Por temas de confidencialidad no
se revelará las empresas que cedieron la información.
52
o ¿Pensando en un proyecto en específico, que porcentaje del costo del proyecto usted
financió?
o ¿Cuál es el valor del monto que financió?
o ¿Cuál es la tasa que normalmente que le ofrece el banco?
o ¿Cuál es el plazo del crédito al que accedió?
6. RESULTADOS Y ANÁLISIS
En el presente capítulo se presentan los resultados obtenidos para cada uno de los enfoques de la
investigación, una vez se consolida la información obtenida se realiza también el análisis
respectivo para los datos encontrados con el fin de generar las conclusiones posteriores.
6.1 Enfoque cuantitativo
6.1.1 Cuestionario electrónico
A continuación, se presentan lo resultados y el análisis del cuestionario electrónico realizado con
el fin de conocer la percepción de los posibles compradores de vivienda sobre su interés en adquirir
inmueble que cuente con criterios de sostenibilidad y que además ofrezca algún tipo de beneficio
financiero.
6.1.1.1 Perfil de los encuestados
Las primeras cinco preguntas de la encuesta se enfocaron en la caracterización socioeconómica de
los encuestados. Dentro del perfil de los encuestados el 48% son hombres y el 52% mujeres como
se muestra en la gráfica 1.
53
Gráfica 1. Género de los encuestados
La siguiente pregunta se enfocó en conocer la edad de las personas encuestadas de las cuales el
63% se encuentra en personas en un rango de edad entre los 22 y los 35 años, el 24 % entre los 35
y los 45 años y el restante se distribuyó entre personas mayores de 45 años, de esta manera la
muestra representativa está conformada por población millenial, una generación interesada en
comprar vivienda, de acuerdo con el estudio elaborado por la firma Raddar para American Express
publicado por el diario El Tiempo (Riaño, 2018) el 76 por ciento de los 'millennials' colombianos
piensan que ‘comprar la casa de sus sueños’ es primordial para su felicidad. Si bien se indica que
este grupo de jóvenes prefieren realizar inversiones a corto plazo, para ellos tener un hogar es
fundamental en la búsqueda de una vida plena.
Gráfica 2. Edad de los encuestados
54
Como siguiente pregunta se midió el máximo nivel académico alcanzado por cada uno de los
encuestados dentro de los cuales predominó el nivel profesional con un 41,4%, seguido de un
nivel de profesional más especialización con un 23%, se destaca que el menor nivel educativo
para la muestra fue el básico de solo secundaria.
Gráfica 3. Máximo nivel educativo alcanzado
A continuación, se diferenció en qué tipo de vivienda viven actualmente las personas encuestadas
esto con el fin de determinar quiénes estarían en disposición de compra de una vivienda nueva. El
40% vivienda respondió en arriendo el 31% en vivienda propia y el 29% en vivienda familiar. Lo
cual refleja una distribución semejante entre la muestra encuestada.
Gráfica 4. Tipo de vivienda en la que vive actualmente
55
Se identificó el rango de ingresos mensuales que recibe en total el núcleo familiar en los
encuestados, se encontró una distribución semejante entre los rangos desde $1.500.000 a
$2.500.000 y de $2.500.000 a $4.000.000 de pesos los cuales corresponden al 31.3% y 29.3%
respectivamente que representa más de la mitad de la muestra. Asimismo para los rangos
superiores se tuvo una distribución uniforme destacándose un 15.2% con ingresos superiores a
$7.500.000 mensual.
Gráfica 5. Ingresos mensuales del núcleo familiar
Cómo última pregunta para determinar el perfil de los encuestados se indagó sobre el primer
aspecto que se busca al momento de seleccionar una vivienda para su compra. De acuerdo con las
respuestas obtenidas se observa que las personas prefieren un conjunto de características generales
que involucran todas las posibles respuestas involucradas, tales como precio, ubicación, calidad
de acabados, área y servicios públicos. Se destaca que la ubicación del inmueble prima sobre las
demás alternativas incluso sobre el precio con un 37% de personas lo cual indica que esto es lo
primero que se busca sobre un 12% que busca primero el precios.
56
Gráfica 6. ¿Qué es lo primero que busca al momento de seleccionar una vivienda para su compra?
El perfil que se encontró de la muestra encuestada fue en su mayoría de población millennial con
un nivel profesional de estudios y un rango de ingresos entre los 1,5 y los 4 millones de pesos. De
acuerdo con lo publicado en el diario Portafolio (Galeano, 2019) sobre el Estudio de Oferta y
Demanda de Vivienda y No Habitacionales en Bogotá y la Región, realizado por Camacol Bogotá
y Cundinamarca las personas que se acercaron en mayor medida a las salas de ventas de la capital
tienen entre 25 y 35 años (34,8%), tienen unos ingresos de entre 4 y 8 salarios mínimos, es decir,
entre 3.312.464 pesos y 6.624.928 pesos (31,6%), terminaron una carrera universitaria (43,5%) y
son solteros (34,5%), esto representa una buena muestra para realizar la preguntas de interés
indicando que las personas encuestadas están en la capacidad de comprar una vivienda.
6.1.1.2 Preguntas sobre vivienda sostenible
Las siguientes preguntas trataron específicamente sobre la preferencia que se tendría sobre la
compra de una vivienda que cuente con alguna certificación en sostenibilidad, definiendo este tipo
de vivienda como aquella amigable con el medio ambiente y que presenta ahorros en consumo de
agua y energía, que ofrezca también descuentos en la tasa de interés del crédito hipotecario que
ofrece el banco y si esta vivienda con estos atributos generaría preferencia sobre otras opciones de
compra.
57
La primera pregunta fue sobre la preferencia de compra de una vivienda que contara con atributos
de sostenibilidad. Se destaca que más de la mitad de la muestra (60%) preferiría totalmente adquirir
una vivienda con este tipo de cualidades, lo cual demuestra que es un tema llamativo entre los
compradores. El 24% de la muestra se ubicó en un nivel 4/5 de si preferiría invertir en este tipo de
vivienda lo cual también es un indicador positivo y representa que si están interesadas en este
tema.
Gráfica 7. ¿Qué tanto preferiría invertir en una vivienda que cuente con una certificación en construcción
sostenible? (Vivienda amigable con el medio ambiente con ahorros en consumo de agua y energía)
La siguiente pregunta expuso el beneficio financiero que ofrecen algunas entidades bancarias
actualmente que es una descuento de 65 puntos en la tasa del crédito hipotecario por 7 años, de
esta pregunta se puede obervar que el 65% de las personas preferirían totalmente comprar la
vivienda con la cual puedan acceder a ese beneficio es decir que ante un beneficio económico fue
más la gente que se inclinó por el mayor puntaje en la escala. Es importnate que también se
incrementó el porcentaje de personas que no lo preferirían siendo este el 6% entre los niveles 1 y
2 de la escala.
58
Gráfica 8. ¿Qué tanto preferiría comprar una vivienda si la entidad bancaria ofrece un descuento de 0,65% en la
tasa del crédito hipotecario en los primeros 7 años?
Continuando con las preguntas sobre preferencia se unieron ambos aspectos, vivienda sostenible
y descuento en la tasa, para la suguiente pregunta. De acuerdo con la Gráfica 9 se observa que se
mantuvo la tendencia en aumento y el 72% de las personas preferirían totalmente adquirir una
vivienda con atributos en sostenibilidad y que otorgue descuentos en la tasa de interés del credito
hipotecario.
Gráfica 9.¿Qué tanto preferiría comprar una vivienda que sea sostenible y que además el banco le otorgue una tasa
de interés con descuento del 0,65%?
59
Se preguntó también si el beneficio correspondiente al descuento de 65 puntos en la tasa del crédito
hipotecario aceleraría la decisión de compra del inmueble para lo cual el 62% de los encuestados
respondió que sí, el 32% respondió que tal vez y solo el 6% respondió que esto no aceleraría la
decisión de compra, lo cual mantiene la tendencia de más de la mitad de las personas encuestadas
preferiría se sentirían beneficiadas con ese tipo de incentivos.
Gráfica 10. ¿Este descuento en la tasa de interés aceleraría su decisión de compra?
Para finalizar se preguntó si las características mencionadas para la vivienda, la tasa preferencia y
loa certificación en sostenibilidad, generarían preferencia sobre otras opciones de compra de
vivienda que no fueran sostenibles o permitiera acceder al beneficio financiero. En esta pregunta
aumentó un poco la preferencia a un 68% que si tendría preferencia por este tipo de vivienda sobre
otras opciones de compra, el 30% respondió que tal vez esto generaría preferencia y solo el 2%
respondió que no tendría preferencia sobre este tipo de vivienda.
60
Gráfica 11. ¿Esto generaría preferencia de compra sobre otra opción de vivienda?
6.2 Enfoque cualitativo
6.2.1 Entrevista a constructores y consultores
Una vez realizadas las entrevistas a los expertos de empresas constructoras y consultoras que
trabajan en temas de sostenibilidad en proyectos de construcción los resultados obtenidos se
dividieron en 2 secciones, de la siguiente manera:
6.2.1.1 Resultados generales
Dentro de los resultados generales que se obtuvieron de la fase cualitativa de la investigación se
presenta la síntesis de cada una de las entrevistas realizadas, dentro de las cuales se clasificaron
las respuestas de los expertos entrevistados en tres secciones diferentes:
1. Cuál fue la motivación que llevó a la empresa a empezar a construir o asesorar en
proyectos con criterios de sostenibilidad y a certificarlos.
2. Cuáles considera que son las principales barreras que encuentran para acceder a los
incentivos financieros en el país.
3. Qué otro tipo de incentivos financieros o de cualquier otro tipo, de acuerdo con su
experiencia, podrían funcionar y serían atractivos en el sector de la construcción.
61
Tabla 8. Síntesis de las entrevistas
Empresa Síntesis
Constructora
1
Motivación
La principal motivación para construir proyectos sostenibles es
la actualización de la planificación estratégica de la compañía,
sus asesores externos establecieron el objetivo de lograr las
certificaciones en los proyectos. Para la empresa es muy
importante el contenido ambiental y se logró el avance del
proceso de gestión ambiental.
Barreras
Dentro de las principales barreras se destaca que la compañía
se enreda con la planificación de los proyectos, las áreas
internas de la compañía no se comunican, la gerencia externa
no se entera que se está trabajando en la certificación tramitan
el crédito sin saberlo y luego es muy difícil volver a tramitarlo
ya que se debe devolver nuevamente el proceso. En general ha
sido fácil acceder con los bancos al beneficio.
Otros
incentivos
Se considera el hecho de adicionar cosas a este incentivo
porque es el descuento es muy bajito. Se pude ganar más plata
si se paga más rápido el crédito y no es tan impactante en plata
efectiva. Se consideran otros incentivos en cuanto a la
aplicación en impuestos de delineación, aunque aquí habría
que tener una revisión también posterior porque éstos se
cancelan antes de la licencia y deberían hacer inspección y
vigilancia para recibo de obra. Esto se podrían también pensar
62
para el pago de las obligaciones urbanísticas o equipamientos.
Si se hacen algunos cambios en diseños o especificaciones que
generen un mayor costo pero lo puede ver recompensado en
menores gastos cómo los que se mencionan uno estaría
dispuesto a intervenirlo. No debe ser el fin de las empresas
certificarse para obtener el beneficio.
Constructora
2
Motivación
La principal motivación es que construir sostenible es una
política de la empresa y el rubro de la certificación ya está
incluido de los costos de proyecto. Es la constructora de la
organización Luis Carlos Sarmiento Angulo, solo se financian
con el Grupo Aval, Banco de Bogotá y de occidente, pensando
en tener la línea verde. Su principal enfoque es la certificación
LEED
Barreras
Falta de comunicación de las estrategias, no hay conocimiento
del beneficio lo que presenta una barrera en la parte comercial.
La gente no conoce sobre la vivienda sostenible.
Otros
incentivos
Beneficios a los contratistas en la compra de materiales y
equipos con tasa preferencial.
Constructora
3
Motivación
La motivación se presenta cuando el perfil del cliente solicita
el proyecto sostenible. Por lo general el cliente son
multinacionales muy grandes que tienen dentro de su política
estar en oficinas que sean sostenibles y ofrezcan confort a sus
empleados por lo que certifican sus proyectos por una
63
motivación comercial. La constructora se financia con recursos
propios, pocas veces usa crédito constructor por lo tanto no
están en el mercado financiero.
Barreras
Los beneficios tributarios son muy difíciles de lograr como las
devoluciones de IVA y la exención de renta. Hay mucha
información sobre el tema, pero falta de interés, impacto de la
decisión de compra del cliente sobre los proyectos sostenibles.
Dentro de las principales barreras se resalta el
desconocimiento en las constructoras sobre la divulgación del
tema de los beneficios, es información que no llega no llega a
todo el mundo.
Otros
incentivos
Facilidad de uso de los incentivos tributarios. Desde el punto
de vista comercial contar con una plataforma de publicidad de
proyectos verdes para los clientes, que puedan tener acceso
privilegiado a ciertas plataformas que sólo busquen en
proyectos sostenibles, acceso a un nicho de mercado. Contar
con consultores capacitados en ese tipo de herramientas,
proveedores dispuestos a ofrecer soluciones a bajo costo por
ser sostenible, profesionales y proveedores.
Constructora
4
Motivación
Constructora enfocada en estratos medios y bajos. La
constructora cuenta con una tasa preferencial con Davivienda
por ser del grupo Bolívar y adicional se puede obtener el
beneficio sostenible. Su principal motivación es lograr la
64
sostenibilidad económica, social y ambiental para la compañía.
Tener conciencia y acceder a los beneficios comerciales,
además que certificar sus proyectos es un lineamiento de la
compañía.
Barreras
Las principales barreras que ven es el desconocimiento del
tema y la desarticulación entre los financieros y los
ambientales, muchas veces el área ambiental no conoce los
beneficios de certificarse. Muchas veces los bancos ofrecen
mejores tasas sin certificación. Los beneficios de
sostenibilidad se ven en la operación.
Otros
incentivos
Ayuda en otro tipo de impuestos como el de delineación
urbana, el ICA que representa 1/2 de las ventas. Tener en
cuenta que el país se mueve en VIS.
Constructora
5
Motivación
Su motivación para certificar el primer proyecto sostenible fue
entender que quería decir el sello de calidad, para probar las
certificaciones si valía la pena o no hacerlo por la demanda del
mercado. La innovación se vuelve norma, por no quedarse
fuera del mercado.
Barreras
El mercado no lo exige, la demanda de compra de vivienda es
más por la ubicación y es necesario que el mercado se
concientice de los edificios sostenibles. Es importante tener un
estándar claro de las certificaciones que de verdad funcionan
en Colombia. Leed necesita colombianizase centrarse en
65
problemas locales, sus parámetros muy internacionales. En el
tema de costos, se necesita un beneficio tangible en vez de
darle la plata al banco se la doy al proveedor por ejemplo
corona.
Otros
incentivos
Subsidios de vivienda VIS que es la que más se construye en
el país. Tener un beneficio diferencial en el subsidio de
vivienda de las cajas de compensación para los proyectos
sostenibles, así la gente busca los proyectos con sello de
calidad. Que se permita desde el principio que la gente que
gane menos pueda comprar y no después de que se otorga el
crédito.
Constructora
6
Motivación
La motivación principal es el cliente y su presupuesto, la
empresa diseña, construye y opera, quien decide si se certifica
es el cliente, la empresa maneja la gerencia de los proyectos a
través de figuras financieras.
Barreras
Falta de información, los bancos no les dicen a los clientes que
tienen derecho al beneficio, es porque las constructoras lo
saben, es iniciativa de la compañía, como banco no están
pagados a explicar. El banco solo cuenta con un experto en
temas de sostenibilidad, solo tienen un asesor para todo el país.
Como segunda barrera en los diseños de los proyectos no están
claros los atributos sostenibles, las empresas dejan de hacer
cosas sencillas pensando que tienen un alto costo.
66
Otros
incentivos
Que se genere apalancamiento para que los proyectos de
entrada tengan un presupuesto para la construcción sostenible.
Que se otorgue una tasa preferencial, pero si el proyecto genera
tanto de ahorro de agua y tanto de energía el banco de una parte
de esa inversión y la constructora la ejecuta. Más apoyo a
proyectos públicos que hagan ciudad, tener mayor
acompañamiento.
Constructora
7
Motivación
La motivación viene por parte del cliente, empresas
multinacionales con presencia en otros países que han llegado
al país con el requerimiento de que sus oficinas fueran
certificadas LEED. Good will empresarial por el cliente. Ahora
por el tema de los incentivos también han motivado a la
constructora a certificarse.
Barreras
Toda la dedicación en tiempo y conocimiento que se requiere
para certificar un proyecto, implica bastante trabajo
certificarlo. Acceder al beneficio financiero es muy fácil,
acceder a los beneficios tributarios no.
Otros
incentivos
Que sea más fácil acceder a los beneficios tributarios como por
ejemplo poder importar paneles solares sin IVA.
Constructora
8
Motivación
La motivación son las metas de la constructora de alcanzar un
edificio certificado. La compañía solo trabaja en proyectos de
vivienda.
67
Barreras
En los proyectos certificados que tienen no usaron crédito
constructor porque los bancos solo les dan crédito a
constructores grandes, con las empresas pequeñas es muy
difícil acceder al crédito. Los beneficios tributarios son muy
difíciles de alcanzar. Difícil lograr la aceptación de los socios
para hacer un proyecto CASA en vez de EDGE así cuesten lo
mismo los socios se van porque EDGE porque es más
reconocido.
Otros
incentivos
Obtener un beneficio normativo, si se certifica el proyecto
como sostenible que se permita más índice de construcción,
mayor altura, mejores condiciones normativas para la
constructora. El beneficio financiero va directamente a la
utilidad, el beneficio normativo va directamente al edificio.
Constructora
9
Motivación
Querer tener desde el inicio de la empresa atributos en
sostenibilidad en cada uno de sus proyectos como un modelo
de actuación y una forma de hacer las cosas para tener una
empresa socialmente responsable. Desean que CASA permita
entender que así es como se construye desarrollándola como
un modelo de gestión.
Barreras
Barreras internas, tener una convicción empresarial
estableciendo claridad en porque quiere ser una empresa
sostenible. Es un tema de cultura empresarial y que no se
certifique solo por alcanzar un descuento en la tasa.
68
Otros
incentivos
Las certificaciones deberían considerar también el tratamiento
de los residuos sólidos producidos por los hogares. Dentro de
los otros incentivos o beneficios que les gustaría obtener se
encuentran que los proveedores de materiales, entidades de
seguridad social, cajas de compensación fondos de pensiones,
ARL EPS, bancos y administraciones municipales, aporten
también a los proyectos que quieren certificarse. Si soy
proveedor de alguna empresa (financiera, materiales,
responsabilidad con los trabajadores) tener la conciencia de
que el proyecto está buscando ser sostenible y estar en
disposición de colaborar en los procesos que esto requiera. El
proveedor de materiales puede ayudar en el certificado del
producto, mejores prácticas en los procesos, manejo de
residuos, que sean capaces de identificar clientes sostenibles,
ponerse a disposición, sentarse con el equipo técnico y trabajar
en conjunto.
Constructora
10
Motivación
El cliente es multinacionales, que entre sus requisitos para la
toma de los espacios suelen pedir que el edificio tenga
certificación de construcción sostenible y como una segunda
motivación era que el banco ofrece una tasa de interés
preferencial. El banco con el cual se tomará el crédito
constructor ofrece tasas preferenciales de interés, además de
69
una estrategia comercial ya que también se ofrece tasas
preferenciales a los clientes.
Barreras
Que solo unos bancos específicos ofrecen este beneficio y que
es un requisito ya tener una pre certificación al momento del
primer desembolso, lo cual se podría volver una ruta crítica
para cumplir con el flujo de caja.
Otros
incentivos
No responde.
Constructora
11
Motivación
La compañía es un estructurador inmobiliario, no construye.
Realizan la estructuración legal y financiera. Dentro de la
política y valores de la empresa está la responsabilidad social
ambiental para certificarse, si se implementan estrategias de
ahorro en agua y energía. Resaltan que la industria de la
construcción es de las más contaminantes en el mundo, como
política de sus activos es que se tengan unos criterios de
sostenibilidad ambiental a través de las certificaciones. Lo que
los inversionistas estén deseando buscar, depende de la
opinión que tengan los demás socios.
Barreras
Es muy fácil acceder a estos incentivos, no ve barreras de
conocimiento, es un tema de iniciativa, las constructoras lo
conocen. No todos lo bancos ofrecen estas líneas de crédito,
para los constructores que no trabajan con Davivienda o
Bancolombia no pueden obtener ningún tipo de beneficio.
70
Otros
incentivos
Descuentos en la compra de insumos básicos fuertes como
concreto, acero, enchapes, vidrios aluminio. Con esos ahorros
se puede invertir en equipos de mayor eficiencia energética,
que sea la fuente para invertir.
Constructora
12
Motivación
Motivación muy misional, está en el ADN de la compañía el
hecho de certificar los proyectos
Barreras
Falta de información, la gente no conoce el tema de la
sostenibilidad que no es imposible cumplir con ciertos
estándares. Limitación económica, las empresas siguen
instalando por ejemplo los mismo aparatos sanitarios de toda
la vida.
Otros
incentivos
Darle al consumidor también exenciones tributarias que la
gente de estratos bajos le tenga más fe a comprar viviendas
verdes.
Constructora
13
Motivación
Entender la necesidad y la importancia de ser una industria más
eficiente en temas ambientales.
Barreras
Desconocimiento del tema. Industria demasiado tradicional,
más socialización de los mismos bancos cuando ofrezcan el
crédito constructor.
Otros
incentivos
Diferenciar los proyectos entre VIS y no VIS ya que son muy
diferentes. Lo del IVA no funciona en VIS. Que presten más
por ser sostenible más del 80% de los costos directos e
indirectos. Que no cobren la prorrata de los créditos al final por
71
ser sostenible. Uso de materiales con descuento de IVA. Tema
de subsidios, que la gente tenga prioridad si se presentan a
proyectos sostenibles. Que el banco enlace y den los canales
con las principales consultoras para poder tener una buena
asesoría desde le principio, sin compromiso con las empresas
de consultoría.
Consultora 1
Motivación
Gana - gana. Las empresas ganan en términos de mercadeo,
diferenciación en el mercado al cumplir con estándares
internacionales. El medio ambiente gana, reputación de la
empresa trabajando en proyectos sostenibles, con incentivos
vale más la pena. Clientes que los buscan para obtener una
mejor tasa, principal motivación. El constructor siempre se va
por cumplir el básico, el banco debe incentivar a hacerlo mejor.
Dejan en manos de personas que no saben las decisiones de la
constructora y esto ha variado un poco el mercado de las
consultoras. Ya no se trata de hacer proyectos de calidad sino
de volumen. No se puede competir contra algo que cuesta 0
pesos.
Barreras
El incentivo se da desde la historia crediticia de la empresa,
buscar empresas medianas para las cuales no es fácil acceder,
a las empresas medianas les cierran las puertas los bancos.
Desincentivan a que estas empresas lo hagan, y no piensan en
el resto del mercado.
72
Otros
incentivos
Es muy difícil acceder a los incentivos tributarios, con los
bancos si funcionan las cosas y es más fácil. Beneficios en la
normatividad, por ejemplo, más área por ser sostenible,
procesos de licencia acelerados, menor precio en impuesto
predial. Proyecto sostenible, disminuir el riesgo, seguros
menor riesgo mejores tasas de crédito, análisis de riesgo tener
un diferencial por ser sostenible
Consultora 2
Motivación
Hacer los proyectos sostenibles, por la demanda del mercado.
Consultoría en temas de eficiencia energética. No se ha
afectado el mercado. Todos los sistemas de certificación tienen
cabida en el mercado, lo constructores consientes de LEED y
de la eficiencia energética que ya han trabajado en eso, no se
cambian a Edge sin embargo si hay constructoras que si se van
a Edge
Barreras
Las barreras son el desconocimiento. Los incentivos tributarios
son muy difíciles de usar.
Otros
incentivos
Más incentivos menores tasas y tener la conciencia de que esos
recursos están generando un cambio en la construcción
Consultora 3 Motivación
El compromiso que tiene la compañía con el desarrollo
sostenible desde todas las perspectivas. Pensar como prioridad
la sostenibilidad ambiental y la sostenibilidad social, Los
socios fundadores y miembros son personas muy
comprometidas con el desarrollo sostenibles, el aporte a las
73
generaciones futuras es dejar unos mejores espacios para vivir,
dejar un mejor planeta a las futuras generaciones a través de
una consultoría de alto nivel de ingeniería.
Barreras
La falta de conocimiento en el tema ya que no se comunica lo
que realmente comunicación, no se comunica lo que es. Falta
de conocimiento
Otros
incentivos
Facilitar los incentivos tributarios. Un incentivo puede ser que
los proyectos sostenibles tuvieran descuento en el impuesto
predial por los primeros 5 años que se creara una especie de
Estrato V (verde) para los proyectos certificados y que
obtengan beneficios en impuestos.
Consultora 4
Motivación
Se preocupan por los elementos de sostenibilidad de las obras
los motiva la posibilidad de ofrecer edificaciones con menor
consumo de agua y energía.
Barreras
El trámite para los incentivos tributarios es muy tedioso casi 8
meses. Falta de resultados, apenas están empezando a salir las
primeras certificaciones. Las constructoras tienen la manera
tradicional de hacer las cosas sin planear y los beneficios
tributarios se deben planear por lo menos con 8 meses de
anticipación. Es muy fácil acceder a los beneficios financieros
es el mismo trámite de un crédito tradicional no hay barreras,
pero tampoco se ofrecen alguna facilidad asociada.
74
Otros
incentivos
Comprar materiales reciclados, los incentivos de IVA y renta
representan un ahorro importante en el sector de la
construcción. Pensar en un incentivo adicional al comprador
tal vez incrementar los puntos de descuento en el interés y más
que un descuento en tasa poder tener unos mayores periodos
de gracia para amortizar las cuentas.
6.2.1.2 Resultados cuantificables
De acuerdo con lo expuesto en la metodología a continuación se presentan los resultados de las
preguntas para las cuales se sus respuestas se codificación de manera posterior. Estos resultados
se dividieron entre las empresas constructoras y las consultoras, asimismo se realizó el análisis de
lo que los expertos respondieron destacando las ideas más relevantes frente al tema.
• ¿Conoce algún tipo de incentivo financiero que se otorgue por construir proyectos
sostenibles?
Para esta pregunta todas las empresas, tanto constructoras como consultoras afirmaron conocer
los incentivos de financiamiento para la construcción sostenible, representados en tasas de
interés preferencial en las líneas de crédito constructor verde y también en la asesoría gratuita
que ofrecen las entidades bancarias para obtener la certificación EDGE.
• ¿Usted o la empresa donde trabaja ha hecho uso de algún incentivo financiero?
75
Gráfica 12. Uso de los incentivos financieros constructoras
Esta pregunta fue realizada solamente a los expertos representantes de empresas constructoras ya
que son quienes desarrollan proyectos financiables con crédito constructor y pueden usar
efectivamente este tipo de beneficios.
Algunas constructoras aseguraron haber hecho uso de los incentivos o estar en trámite de
obtenerlos actualmente. Para las que aún no han hecho uso de este incentivo se debe a que en
algunas ocasiones es muy difícil acceder al crédito constructor, por ser empresas medianas o
pequeñas, sin embargo, conocen su funcionamiento y han realizado el ejercicio financiero sobre
el beneficio que obtendrán en el flujo de caja del proyecto si pudieran acceder a esto.
• ¿Considera que el descuento en la tasa representa una ayuda significativa en el flujo de caja
del proyecto?
46%54%
Constructoras
Si No
76
Gráfica 13. Ayuda en el flujo de caja del descuento en la tasa constructoras
Para esta pregunta se cuantificaron solo las empresas que ha hecho uso de los incentivos o que
respondieron que así no los hayan usado han realizado algún tipo de ejercicio financiero sobre el
beneficio que obtendrían y han intentado acceder a la tasa preferencial. Se destaca que el 58% de
las constructoras afirmaron que el incentivo si representa una ayuda significativa en el flujo de
caja de su proyecto, sin embargo, también el 42% restante considera lo contrario lo que demuestra
gran variabilidad en las respuestas.
Para las constructoras que consideran que este beneficio si ayuda en el flujo de caja, resaltan que
lo hace en las etapas iniciales del proyecto aún así que el motivo de obtener la certificación en
sostenibilidad no debe ser el hecho de obtener un descuento.
Para las constructoras que opinan que no es una ayuda significativa afirman que el beneficio no es
muy razonable o motivador y que es descuento es muy bajo. También hay quienes consideran que
hay bancos que ofrecen mejores tasas de crédito sin necesidad de que el proyecto sea sostenible.
Si58%
No42%
Constructoras
Si No
77
De igual forma se hace necesario destacar que para las empresas que se especializan en vivienda
tipo VIS, se argumenta este tipo de proyectos ya tiene un tope fijo en su inversión por lo cual lo
que se invierte en sostenibilidad no se pude recuperar en las ventas del proyecto y están limitados
cuando se quieren certificar ya que lo que se invierta en sostenibilidad no se puede recuperar en
ventas.
Aunque no se realizó la pregunta directa a las empresas consultoras si se consultó sobre el tema ya
que este tipo de empresa también participa en la estructuración del proyecto desde el inicio por lo
tanto conocen este tipo de beneficios. La opinión general sobre este tema fue que este beneficio si
representa una ayuda significativa en el flujo de caja de los proyectos, a grandez rasgos se puede
concluir que es una ayuda importante para las constructoras, quienes en su mayoría hacen créditos
a corto plazo así como también que en los proyectos VIS al ser tan ajustados en su presupuestos
es muy atractivo el tema de obtener descuentos.
• ¿Considera que este incentivo compensa la inversión que se hace para lograr la
certificación en sostenibilidad?
Gráfica 14. Compensación de la inversión en sostenibilidad. Constructoras
Si61%
Compensa en certificaciones EDGE o CASA,
en LEED no compensa
31%
No8%
CONSTRUCTORAS
78
De acuerdo con esta pregunta el 61% de las empresas considera que el ahorro obtenido en sus
costos financieros producto del descuento otorgado por los bancos realmente compensaría la
inversión que realizan en el proceso de certificar su proyecto. Si desde el diseño del proyecto se
busca que este sea sostenible, el beneficio puede representar una gran ayuda económica para lograr
la certificación, solo si se tiene pensado desde el principio certificarlo. Para otros eso depende del
tamaño del proyecto, ya que asimismo es el costo de la certificación.
Se debe prestar atención sobre el 31% de las empresas quienes consideran que este beneficio
depende del tipo y del nivel de certificación que se quiere lograr, de tal manera que compensaría
certificar el proyecto solo en certificaciones sencillas como EDGE o tal vez en CASA, sin
embargo, para los demás estándares de certificación especialmente LEED que es uno de los más
usados en el país no compensaría ya que la certificación puede ser más costosa que el beneficio
financiero, e implica mayores esfuerzos económicos y técnicos para el constructor.
Gráfica 15. Compensación de la inversión en sostenibilidad. Consultoras
La opinión entre las consultoras se divide en mitad, entre las que consideran que si compensa
completamente la inversión y las que al igual que las constructoras consideran que solo compensa
Si50%
Compensa en certificaciones EDGE o CASA,
en LEED no compensa
50%
No0%
CONSULTORAS
79
para certificaciones como EDGE o CASA. Estas destacan que con una certificación como LEED
hay más inversiones extra que no siempre se pueden recuperar, sin embargo, cabe señalar que las
consultoras que dijeron que si, aclararon que este beneficio compensa en el proceso de la
certificación más no en las asesorías externas, los materiales que generen el cumplimiento del
estándar y demás.
• ¿Si una entidad bancaria le ofrece asesoría técnica de manera gratuita para alcanzar la
certificación EDGE tendría preferencia en obtener la certificación EDGE en lugar de otras?
Gráfica 16. Preferencia sobre la certificación EDGE. Constructoras
De acuerdo con el convenio que manejan las entidades bancarias con organizaciones como el
Banco Mundial e IFC, estas ofrecen de manera gratuita una asesoría técnica para certificarse en el
estándar EDGE, por tal razón se consideró necesario realizar la pregunta sobre la preferencia que
este tipo de incentivo generaría sobre la certificación ofrecida. El 46% de las empresas considera
que esta asesoría no genera preferencia sobre este tipo de certificación frente a los demás. Para
Si54%
No 46%
CONSTRUCTURAS
Si No
80
algunas empresas este tipo de beneficio no es muy real ya que esta asesoría es un acompañamiento
muy básico, lo que genera que la empresa de todas formas tenga que invertir en el equipo técnico
que se dedica a este tema. El asesor solo resuelve inquietudes del montaje inicial, con una asesoría
de una a dos horas cada dos meses, por lo que concluyen que se asesora en el procedimiento, más
no se hace el procedimiento, por lo tanto, aunque este incentivo sirve no hace la diferencia y no
disminuye los costos extras que debe hacer la compañía para certificar el proyecto. En este caso al
argumentar que el beneficio en la tasa se queda corto, se sugiere contar con una mayor asesoría
técnica para los proyectos, también se sugiere contar con asesoría sobre que certificación es mas
viable para cierto tipo de proyectos. No obstante, se resalta el hecho de que la banca este
relacionada con el tema, por la facilidad de que reconozcan más fácilmente la certificación.
Del 54% empresas que respondieron que si tendrían preferencia por la certificación EDGE,
argumentaron que tendrían esta preferencia por un tema de costos financieros, al ser la certificación
más económica de alcanzar. También piensan que con el desarrollo de un solo proyecto con
acompañamiento especializado en EDGE ya se aprende para los siguientes, mientras que con
LEED o CASA al ser más integrales es más complicado de lograr y conlleva a más costos
asociados.
Para las constructoras cuya motivación en certificarse sostenible es el cliente, se presenta la
situación de que muchas veces el cliente no ve la diferencia entre una certificación u otra, se ve
como una certificación con un menor costo y desgaste, razón por la cual en algunas empresas se
ha dado la directriz de que todos los proyectos se certifiquen con EDGE.
Consultoras
81
Para las consultoras este en un tema mucho más crítico y difícil de abordar, si bien no se recibieron
respuestas concretas sobre este punto si se recibieron diferentes opiniones sobre el mercado. Para
algunas empresas está claro que este tipo de asesoría afecta completamente el mercado de la
consultoría en el país y calidad del seguimiento no es igual, el constructor no le ve la importancia.
No es la misma calidad en la asesoría.
Dentro de las opiniones más criticas se resalta el hecho de que se piensa que es una
irresponsabilidad ofrecer este tipo de asesorías, lo bancos solo cuentan con un experto en el tema
para toda la demanda de proyectos que tiene, lo que esta causando el incumplimiento a los clientes
y la desconfianza en este asesor. Cuando la constructora no ha tenido un contacto inicial con la
sostenibilidad dentro de sus proyectos si tiene una clara preferencia sobre EDGE por el
asesoramiento gratuito y porque es más fácil de alcanzar.
Para otras empresas se considera que no se ha afectado el mercado ya que la asesoría del banco al
ser tan básica lleva solo a una aproximación al proceso lo que es insuficiente para la necesidad y
los clientes siempre buscan a las consultoras. En este caso se sugiere que los bancos se conecten
con las empresas que manejan esta parte del mercado y puedan crear alianzas o tal vez subsidiar
las asesorías. Se sugiere también el hecho de que el banco asesore en que tipo de certificación le
convendría más al proyecto certificarse y genere el canal para obtener una asesoría de calidad.
• ¿Le interesaría que el banco ofreciera asesoría con cualquier otro esquema de certificación?
Para esta pregunta todas las constructoras estuvieron de acuerdo en que sería muy importante
recibir asesoría en cualquier otro tipo de certificación de manera gratuita. Con esto no se está
incentivando a que se desarrollen unas más que otras por el contrario se incentiva a que se
construya de una manera más responsable.
82
Gráfica 17. Asesoría en cualquier otro esquema de certificación
Para las consultoras, el 50% considera que sería importante que los bancos ofrecieran asesoría en
las demás certificaciones, de esta manera no se fomenta solo un tipo de certificación y permitiría
para los proyectos de vivienda VIS estrategias básicas para proyectos mejores.
De otro lado la opinión, para las empresas que no están interesadas en que se ofrezca asesoría en
otros tipos de certificaciones la postura es mucho más radical. Se argumenta que los bancos no
deberían ofrecer ningún tipo de asesoría porque no es su competencia, lo que podrían hacer es
tener su base de datos de consultores quienes realicen un diagnostico preliminar de los proyectos
y de esta manera enlazar a las constructoras con las consultoras expertas en el tema.
• ¿Le interesaría que el beneficio en la tasa de interés se hiciera de una manera diferencial,
en función del nivel de certificación que se alcanza?
Consultora
Si No
83
Gráfica 18. Beneficio de manera diferencial. Constructoras
Dentro de lo que se puede observar en el grafico de resultados es importante resaltar que está es
una opinión muy dividida entre las empresas. El hecho de tener una tasa diferencial implica recibir
un descuento en relación con el nivel de sostenibilidad alcanzada en los proyectos.
Para las constructoras que se encuentran dentro del 54% que dijeron que no, el hecho de tener una
tasa de manera diferencial de acuerdo con el tipo o el nivel de certificación que se alcance no es
un tema muy llamativo, según lo conversado con cada uno de los profesionales este tema no sería
conveniente por tanto desmotivaría a las empresas, y marcaría una diferencia en que una
certificación no es mejor que la otra. Asimismo, no parece conveniente pensando en empresas
pequeñas y se cree que desestimularía diferenciarlo. Lo que se recomienda es estimular que la
gente los utilice, con esto se promueve que se estén teniendo estrategias de sostenibilidad
independientemente de nivel alcanzado. Si se quiere potencializar el beneficio no debería
46%
54%
CONSTRUCTORAS
Si No
84
diferenciarse, para las constructoras este beneficio implica la primera etapa del estímulo para
lograr atributos de sostenibilidad en las edificaciones y sería muy difícil llegar un nivel de
diferenciación por parte de las entidades bancarias porque de acuerdo con las respuestas obtenidas
el banco tiene la responsabilidad de dar el beneficio independientemente del tipo de certificación
alcanzado.
Dentro del grupo que no lo considera conveniente están también los que consideran que el banco
nunca llegaría a realizar este tipo de diferenciación y que en el mercado de Colombia aun hace
falta mucho para poder llegar a estos incentivos diferenciales. Se debe potencializar de manera que
se impulse el incentivo ya que esta sería apenas la primera etapa. Cabe resaltar que el beneficio se
alcanza cuando se está en proceso de certificación y no se sabe a qué nivel de certificación se
alcanza, lo cual se presenta como otro argumento para que no sea diferencial.
Dentro del 46% de las empresas que respondieron que sería mejor hacerlo de manera diferencial,
consideran que sería una medida bastante buena al poder obtener descuentos mayores. Argumentan
que no es el mismo esfuerzo alcanzar, por ejemplo, los niveles sobresalientes a los niveles bajos
en una certificación por lo que debe haber una diferencia en el nivel de acompañamiento y de
descuento para quien apunta a la excelencia y quien apunta a lo básico. Se sugiere compensar este
beneficio con más asesoría más que la tasa diferencial así como también realizar convenios con el
consejo para acompañamiento en CASA y convenios con USGBC para LEED.
85
Gráfica 19. Beneficio de manera diferencial. Consultoras
Para el 75% de las consultoras sería interesante que el beneficio en la tasa se estableciera de manera
diferencial, de esta manera se podrían fomentar mejores prácticas y se incentivaría a ser más
eficiente. Este beneficio se considera un instrumento económico mal planteado puesto que la
industria venía trabajando en una certificación bastante exigente para la cual entre mayor nivel
alcanzado se proporcionaba una mejor reputación para la compañía. Sin embargo, este tema
cambió cuando llegó la certificación EDGE que se enfoca más en la eficiencia que en la
sostenibilidad y para la cual se otorgan los mismos incentivos. Dentro de las empresas se resaltó
que hace falta distinguir entre la capacidad de sostenibilidad que se logra en cada proyecto.
• ¿Si el banco le ofrece un descuento de 65 puntos en el crédito hipotecario al posible
comprador, considera usted que aumentaría las ventas de su proyecto?
75%
25%
CONSULTORAS
Si No
86
Gráfica 20. Descuento en el crédito hipotecario para aumentar las ventas del proyecto. Constructoras
El 77% de las empresas constructoras consideran que este beneficio a los compradores aumentaría
las ventas de su proyecto. Si los clientes tienen una mejor financiación en un crédito a 20 o 30 años
esto implica bastante dinero para ellos. Sugieren que sería interesante ampliar la base de los
incentivos posteriores es decir que se permita desde el principio que la gente que gane menos
pueda comprar y no después de que se otorga el crédito. Se sugiere también que se valore lo que
se haga en sostenibilidad y se transfiera el beneficio a los clientes con el Fondo Nacional del
Ahorro. Sin duda para el comprador lo más significativo es saber y entender que un inmueble es
sostenible y lo que esto implica por lo que es importante tener conciencia y sensibilización con el
comprador.
Dentro de las opiniones encontradas también es importante resaltar que cualquier descuento en la
tasa de interés del cliente, con seguridad será tenido en cuenta al momento de la elección de
proyecto en especial si son viviendas tipo VIS donde el flujo de caja de los consumidores suele ser
más ajustado por lo que lo consideran una medida vital para que el mercado funcione.
Si77%
No23%
CONSTRUCTORAS
Si No
87
Sin embargo, se debe prestar atención al 23% que consideran que, aunque no se cuentan con
estadísticas verídicas sobre el tema, las personas ya tienen un presupuesto designado para la
compra de su vivienda por consiguiente el hecho de que sea sostenible no representa que se vayan
a inclinar por su compra. Se sugiere que falta divulgación de los bancos sobre este beneficio y lo
que representa en valores reales en ahorro para las personas; este es un tema clave ya que lo clientes
financian la mayor parte de su vivienda. Las opiniones en cuanto a la vivienda VIS son muy
contrarias entre una constructora y otra, algunas consideran que en VIS las personas no entienden
claramente de cuanto es el descuento y en los estratos más bajos la gente compra de acuerdo con
el presupuesto que alcance por lo que este beneficio no es muy significativo.
De acuerdo con las mediciones que realizó una constructora sobre este tema ellos tienen un
indicador de impacto que señala que con este beneficio se obtendría un incremento del 10% al
12% de las personas compradoras que se financian con el banco que les financia el proyecto. Entre
el 60% y el 70% de los compradores se financian con el banco con el que la constructora se financia
y si adicional el banco ofrece tasa preferencial se logra que el 80 % de las personas se financien
con el mismo banco. Aun así, se considera que esta en una estrategia comercial que beneficia al
banco y no necesariamente a la constructora.
88
Gráfica 21.Descuento en el crédito hipotecario para aumentar las ventas del proyecto. Consultoras
Para las consultoras se mantiene la tendencia, el 75% considera que este beneficio si aumentaría
las ventas de la constructora para un proyecto sostenible. Consideran que los posible compradores
les parece interesante este tipo de proyectos y la sostenibilidad puede ser un diferencial. Sin
embargo es importante resaltar que en proyectos de estratos altos es mas difícil, por ejemplo por
el tema de las duchas ahorradoras, si la sostenibilidad esta ligada a un incentivo es mejor, se ha
creado conciencia pero el publico no ha entendido ese tema.
Los expertos de las empresas consultoras coinciden en que este tema es más de mercadeo por
parte del banco y que los compradores no entienden el tema de la tasa, lo cual representa una
barrera que toca manejar, para mejorar las formas de comunicación y tener claro por ejemplo
cuanto se ahorra la persona en la cuota mensual del crédito.
El beneficio del credito hipotecario puede ser un factor de decisión, un plus en conjunto con
muchas otras cosas, pero si el proyecto es mucho más caro que la capacidad adquisitiva de los
compradores no es un punto de toma de decision. Si el cliente solo tiene el recuros para comprar
75%
25%
CONSULTORAS
Si No
89
vivienda de cierto precio no va cambiar su decisión de compra por el hecho de que esta sea
sostenible.
6.2.1.3 Entrevista a entidades financieras
De acuerdo con las preguntas realizadas las entidades bancarias que ofrecen beneficios a las
empresas que ejecuten proyectos sostenibles a continuación se presentan los resultados obtenidos;
cabe resaltar que las preguntas no fueron las mismas para todas las entidades, por lo que se los
resultados que se presentan son diferentes de acuerdo con lo que cada entidad ofrece para el
financiamiento de proyectos sostenibles.
• Bancolombia
De acuerdo con la entrevista telefónica realizada a Maria del Mar Velez Mejía Especialista en
Sostenibilidad del Grupo Bancolombia se obtuvieron respuesta respecto a las líneas que ellos
ofrecen actualmente a los bancos y algunas inquietudes en especifico que fueron resultas.
o Línea de crédito verde para la banca inmobiliaria-constructora
Se ofrece un crédito constructor sostenible para clientes cuyo fin son los proyectos de construcción,
el cual cuenta con los siguientes beneficios:
Máximo 100 puntos básicos por debajo de lo normal en el crédito constructor por un plazo
máximo de 4 años en el plazo para construir y vender. Este descuento en la tasa depende
del monto del crédito, el plazo y la calificación del riesgo del cliente y no aplica para la
fase preoperativa del proyecto es decir para el monto que se desembolsa para montar la sala
de ventas en el inicio del proyecto
90
Velez Mejía hace énfasis en que el crédito verde siempre está por debajo de lo que normalmente
se ofrece en un crédito constructor común y corriente. Este incentivo no se puede utilizar para
financiar los gastos preoperativos de la obra.
Bancolombia ofrece de manera gratuita a los constructores una asesoría para obtener la
certificación internacional EDGE, esto se realiza a través de una alianza con el Banco Mundial e
IFC. Mediante esta asesoría el banco dispone de un consultor dedicado a clientes Bancolombia.
En la actualidad se han visitado aproximadamente 175 clientes constructores y se tienen 50 clientes
en asesoría especializada- registrados en proyectos o a punto de certificarse.
Bajo cualquier tipo de certificación se puede obtener el esquema de financiación con beneficios
para los constructores, si el cliente busca certificar el proyecto como LEED debe buscar su propia
consultoría, de igual manera el banco promueve la iniciativa CASA Colombia.
En caso de que el proyecto no alcance a certificarse y ya haya terminado de pagar el crédito, el
banco no puede hacer nada, si aún tiene cuotas pendientes, se cambia el plan a una cartera normal
de crédito, con la tasa que se le entregaría al cliente sin beneficio.
Este crédito también puede ser retroactivo pero de 6 meses, un crédito de 6 años no se puede
cambiar y lo único que podríamos mirar es si hacia adelante se puede modificar el contrato y
cambiar la tasa pero no es tan fácil. El crédito actualmente tiene un tope máximo de 20 mil millones
de pesos, sin embargo, el banco está ajustando políticas para definir montos superiores
Para el caso de construcciones existentes que a través de mejoras se busca alcanzar una
certificación sostenible, Bancolombia ofrece:
Leasback: compra del activo si se certificó como sostenible, en los dos últimos años.
91
Línea verde: para financiar inversiones relacionadas con eficiencia energética, energías renovables
o producción más limpia. De manera que se apoye estas reconversiones con beneficios en tasa.
o Línea verde para compradores
Se ofrece un beneficio en la tasa de interés a compradores y leasing habitacional que corresponde
a 65 puntos en la tasa efectiva anual vigente al momento del desembolso, aplica los primeros 7
años de vigencia del crédito de vivienda a largo plazo o de la operación de leasing habitacional,
no incluye la etapa de anticipos. Estos 65 puntos corresponden a 30 puntos de descuento en la tasa
efectivo anual si el proyecto es financiado por Bancolombia y 35 puntos de descuento si la vivienda
es sostenible. Si el proyecto no logra certificarse el posible comprador pierde la tasa y se pasa a
una cartera normal.
o Compradores de construcción de sostenible
Bancolombia también otorga beneficios a los clientes interesados en comprar construcción
sostenible o desarrollar un proyecto sostenible a través de un leasing inmobiliario. Estos clientes
no son constructores, son clientes que desean invertir sus recursos en este tipo de proyectos.
• Davivienda
Para los clientes Davivienda se otorga un beneficio en la tasa de interés del crédito para financiar
proyectos sostenibles que depende de su historia crediticia. Para poder acceder a este beneficio el
banco exige evidencia de que el cliente ha inicia do el proceso de certificación y se otorga el
beneficio una vez están listos los diseños. Se otorgan de 250 a 750 puntos básicos de descuento en
la tasa E.A.
92
Davivienda ofrece en algunos proyectos acompañamiento técnico, depende del tipo de
certificación a la cual aspire el cliente las cuales pueden ser LEED o EDGE. El banco cuenta con
un programa vigente de la certificación EDGE el cual consiste en el acompañamiento técnico y
mediante el cual el banco apoya con un parte del costo de la financiación de la certificación, es
decir devuelve un parte del dinero invertido, este beneficio puede ser de hasta 15 millones de pesos
por el pago de la certificación sin que supere el 50% del costo total. Para los proyectos certificados
LEED solamente se otorga el beneficio en la tasa.
Para el comprador de vivienda certificada en sostenibilidad se otorga una compensación en la tasa
del crédito hipotecario de hasta 50 puntos por debajo de la tasa de interés de la cartelera normal.
Para el caso de Davivienda esta entidad no tiene ningún plan de crédito retroactivo. Financian para
proyectos no VIS como máximo hasta el 70% de los costos de construcción y para proyectos VIS
el 80%.
• Bancóldex
Bancóldex al ser un banco de segundo piso, no financia directamente a las empresas, sino que lo
hace a través de la banca. Bancóldex fue pionero en la emisión de bonos verdes en el país, para los
cuales el tomador del bono espera obtener la rentabilidad y que el banco cumpla con los requisitos
a los que se acoge en el marco de la emisión del bono verde. Los recursos de estos bonos se
pensaban para transmitir a través de créditos en temas verdes en las categorías eficiencia
energética, tratamiento de aguas residuales, reducción de emisiones y construcción sostenible, con
estos recursos se realizan préstamos en condiciones diferenciales, más económicas de las que se
hacen normalmente para este tipo de proyectos.
93
Actualmente Bancóldex ofrece instrumentos de crédito directo para la financiación de proyectos,
pero de acuerdo con lo información suministrada en los últimos 4 años no ha habido ningún
proyecto de construcción sostenible que haya usado ese tipo de recursos. El modelo convencional
de financiamiento de las constructoras mediante el crédito constructor es empleado por empresas
con un perfil de altos niveles de endeudamiento que superan el 100%, lo cual para un crédito
normal en banco tradicional es imposible. Como Bancóldex no realizaba créditos de manera
directa nunca llegó un proyecto de construcción sostenible que cumpliera con las condiciones
exigidas, se precisa que se ha financiado bastante para proyectos de eficiencia energética. Para las
compañías de construcción se presentan dificultades ya que la gente que maneja los proyectos no
es la misma que toma la decisión de inversión. Están los que trabajan desde la parte técnica en su
aporte a los proyectos para lograr eficiencia y atributos de sostenibilidad y está la parte financiera
quienes solo buscan obtener mejores tasa o beneficios por lo que hay una desarticulación entre
ambas partes de una misma compañía.
En agosto del 2018 Bancóldex empezó una convocatoria para apoyar la estructuración de
proyectos de desarrollo sostenible. El programa contó con 2500 millones de pesos disponibles, de
los cuales se entregaban a las compañías los recursos para que contrataran los estudios técnicos y
financieras para llevar a cabo la factibilidad del proyecto, estos recursos que no eran
reembolsables. Con esos recursos las compañías debían contratar un consultor y Bancóldex se
encargaba de pagarlo, en 6 líneas de proyectos diferentes dentro de las cuales se encontraba la
construcción sostenible. Para los proyectos de construcción sostenibles se exigían unos requisitos
para poder acceder a la financiación, dentro de ellos estaba tener 20 mil millones de pesos en
ventas como mínimo los proyectos a ejecutar debían ser proyectos grandes. Por lo tanto, la
constructora debía tener unos estados financieros bastante favorables. En la convocatoria solo hubo
94
una compañía constructora beneficiada y que fue el único proyecto que se presentó de construcción
sostenible.
Dentro de la percepción que se tiene sobre el tema se destaca que se ha generalizado el hecho de
que si la compañía no tiene capacidad financiera no es posible acceder a los beneficios tributarios
y financieros, es decir que solo se financia quienes tienen las condiciones para pagar lo que genera
que la dinámica se concentre en pocos constructores y aun así si son constructores grandes ya
logran un buen financiamiento; aunque la tasa sea mejor ningún banco presta a proyectos en malas
condiciones por lo que siempre se busca un balance entre el proyecto sostenible y que la empresa
tenga un perfil financiero aceptable por esta razón hay muchas compañías que no cuentan con el
perfil para recibir un crédito de Bancóldex.
Aunque Bancóldex no se especializa en financiar proyectos de construcción depende de la línea a
la que se aplique ofrecen hasta 300 puntos de descuento en la tasa, sin embargo, la tasa final la
pone le banco de primer piso. tope e 300 mil millones de pesos. Bancóldex para proyectos verdes
considera periodos de gracia amplios y el plazo también se amplía cuando el proyecto es de
desarrollo sostenible, los proyectos beneficiados de este programa están en estado de ejecución
por lo que no se tiene resultados todavía.
• Findeter
Findeter es un banco de desarrollo de Colombia (banco de segundo piso) que utiliza intermediarios
financieros para colocar sus recursos en el mercado, sin embargo, los bancos de primera línea
Estos bancos tiene sus propias estrategias para llegar a los mercados manejan sus propias tasas y
mecanismos. Actualmente Findeter se basa en tres líneas de financiación, dentro de las cuales se
financian 12 sectores de infraestructura, cabe resaltar que la banca no participa en temas minero
95
energético, extracción minas, canteras ya que no son susceptibles de crédito de Findeter. Las líneas
de financiación son:
• Tasa ordinaria: es la tasa de cartelera que dicta el mercado
• Tasa especial: tasa beneficiada por convenios con banca multilateral ej: BID
• Tasa compensada: el estado compensa - subsidia la tasa que ellos ofrecen a la entidad
primaria.
Como banca segundo piso la idea es lograr conseguir los recursos más baratos para que a las
entidades de primera línea les sea mejor trabajar con Findeter que trabajar solos y el beneficiario
final obtenga una mejor tasa. Findeter busca flexibilizar las condiciones de la banca primaria para
que los beneficiarios finales puedan acceder a la financiación, con tasas a largo plazo que bajo
condiciones normales del mercado no llegaría, tales como la financiación de obras de mayor
relevancia como acueductos, plantas de tratamiento de agua, vías etc.
El sector que más recursos usa provenientes de Findeter es el de salud y educación seguido de agua
y vivienda y luego transporte y eficiencia energética. Para el sector de vivienda se utilizan en su
mayor parte para vivienda de interés social VIS. Cuando se accede a una tasa ordinaria los
requisitos se basan en lo que el banco de primer piso exija. Si es una tasa compensada depende del
sector que se vaya a fomentar, es decir de a qué ministerio le compete el proyecto a financiar, de
esa manera este realiza una validación de los recursos y los requisitos que se exigen. Findeter se
suscribió al Protocolo Verde y se implementó el Sistema de Administración de Riesgos
Ambientales y Sociales - SARAS en la entidad el cual es un sistema que constituye el conjunto de
políticas y procedimientos para una oportuna identificación, evaluación y seguimiento de los
riesgos ambientales y/o sociales generados por el desarrollo de un proyecto, obra y/o actividad
financiada.
96
El gobierno lanzó el Programa Reactiva Colombia con el cual se busca promover la infraestructura
social, ofreciendo periodos de gracia más amplios, créditos a largo plazo. Los recursos se
distribuyen dependiendo de las necesidades del gobierno nacional o del gobierno local o de
acuerdo con algún un sector el cual se necesita reactivar, para esto se usa la bolsa de recursos de
tasa compensado dependiendo de las necesidades del país.
Para el sector de la construcción se lanzaron tres líneas para financiar las cuales son: Construcción
VIS, Línea especial para constructores y VIS sostenible, estas líneas deben contar con el
cumplimiento del SARAS y con los criterios exigidos por el Ministerio de Vivienda. Estas líneas
manejan la tasa compensada para reactivar el sector de la construcción y fue una iniciativa del
Ministerio de Vivienda cabe resaltar que l 70% de los créditos otorgados ha sido al sector privado
y el 30% al sector público.
Findeter se ha encargado de construir viviendas también un ejemplo de ello son las 100 mil
viviendas gratis que otorgó el gobierno, la entidad se encargó de realizar el seguimiento de los
recursos, los cronogramas, la obra y la entrega posterior a la entidad territorial para su dotación y
administración. La entidad ofrece asistencia técnica transversal a la maduración del proyecto,
llegan hasta el punto en el que puedan participar en el proyecto, si es en planificación y el
seguimiento o en su fase de construcción. Si se contrata a Findeter para la supervisión de la obra
se lleva un seguimiento de los ahorros obtenidos en materia de sostenibilidad, si no se hace de esta
manera Findeter no lleva seguimientos.
97
6.2.1.4 Análisis financieros
Para realizar el análisis financiero sobre el beneficio real que se obtiene al acceder a la tasa
preferencial que ofrecen los bancos actualmente, se preguntó a todas las empresas constructoras
entrevistadas sobre datos reales de un proyecto sin embargo fueron muy pocas las empresas que
facilitaron este tipo de datos y es importante aclarar que las empresas que proporcionaron cierta
información no proporcionaron la misma información por lo que se intentó comparar sobre los
costos directos de los proyectos.
• PROYECTO A
Los datos generales del proyecto son los siguientes:
Proyecto de 250 Unidades de apartamentos
Tasa de interés crédito constructor: DTF +3.75% TA + 1%
DTF: 4.44 %
Tasa: 9.19% TA
Descuento de 100 puntos: Tasa 8.19%
Plazo del crédito: 15 meses
Tabla 9. Resumen de costos financieros Proyecto A
Resumen de costos Proyecto A
COSTOS DIRECTOS $ 19.392.675.373 100%
Costos financieros (Tasa 9,19 %) $ 979.899.135 5,1%
Costos financieros (Tasa 8,19%) $ 918.358.403 4,7%
Ahorro $ 61.540.732 0,3%
98
• PROYECTO B
Proyecto en el cual se financió el 60% de sus costos directos, con un crédito de $29.600MM. Para
este caso que la tasa compensada sólo aplica con un tope de $20.000MM, si el crédito constructor
es mayor los primeros $20.000MM son con tasa compensada y los otros con tasa Full. La
información suministrada por la empresa representa el esquema de financiación para los 20.000
MM con la siguiente información.
Tasa: DTF + 4.5%
Tasa compensada de 100ppb
99
Tabla 10. Resumen de costos financieros Proyecto B
Resumen de costos Proyecto B
COSTOS DIRECTOS $ 49.333.333.333 100%
Costos financieros (Tasa 9,19 %) $ 2.335.408.000 4,7%
Costos financieros (Tasa 8,19%) 2.126.940.000 4,3%
Ahorro $ 208.468.000 0,4%
Se observa que son proyectos de montos muy diferentes en sus costos directos aun así el ahorro
obtenido representa un ahorro similar. El plazo del crédito con la entidad financiera del Proyecto
100
A fue de 15 meses ya que es un proyecto mucho más pequeño comparado con el Proyecto B que
tuvo un plazo en su crédito constructor de 24 meses. Como se observa en las Tablas 9 y 10 para el
proyecto A el descuento obtenido solo representa el 0.3% sobre los costos directos del proyecto lo
cual es un valor muy bajo comparado con el esfuerzo que realizan las constructoras para obtener
la certificación y la motivación que este debería representar. Para el proyecto B el ahorro
representan el 0.4% de los costos directos del proyecto lo cual representa la misma tendencia en
ahorro que no llega a superar el 1% de los costos directos del proyecto.
7. CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
De acuerdo con la investigación desarrollada a continuación se presentan las conclusiones y
recomendaciones que se generan teniendo en cuenta la percepción de las diferentes empresas
entrevistadas siguiendo las líneas de las perspectivas de los usuarios, de los constructores y
consultores y de las entidades bancarias, así como también el análisis de las problemáticas
identificadas por el autor.
Para comenzar, de acuerdo con el cuestionario electrónico realizado en el cual se midió la
perspectiva por parte de los usuarios, se puede concluir que las personas muestran especial interés
por poder vivir en un proyecto que cuente con atributos de sostenibilidad, por lo tanto, el hecho de
ofrecer edificaciones que garanticen un menor consumo de agua y energía motiva y genera interés
y preferencia sobre otros tipos de vivienda. De acuerdo con las preguntas sobre vivienda sostenible
que se realizaron se observó una clara tendencia a preferir este tipo de vivienda y más aún si esta
opción ofrece beneficios financieros como el descuento en la tasa del crédito hipotecario, de allí
se puede suponer que es un tema que debe ser explotado para promover la construcción sostenible
por tanto falta divulgación de este y los beneficios que se ofrecen. En este sentido se recomienda
101
promover en las salas de ventas la compra de vivienda sostenible generando factores
diferenciadores en temas de divulgación y beneficios lo cual motive a las personas a comprar
viviendas que contribuyan con el medio ambiente, por lo tanto, se genera un beneficio tanto en el
incremento de las ventas para la empresa constructora como en la toma de los créditos hipotecarios
para la entidad bancaria.
En cuanto a las entrevistas realizadas a las diferentes empresas, en primer lugar, se evidencia que
se presenta mucha variabilidad entre las respuestas obtenidas, es decir, mientras la mitad de los
entrevistados tiene una percepción positiva frente al tema la otra mitad tiene una percepción
negativa; de allí se concluye que los incentivos financieros no están teniendo un impacto
significativo en las constructoras. Aunque para algunas empresas están funcionando muy bien y
todas coinciden en que es un incentivo de muy fácil acceso, también hay muchas otras para las
cuales no está funcionando ni teniendo un impacto relevante en la compañía. Cada empresa tiene
necesidades distintas y motivaciones diferentes para construir sostenible por lo que los incentivos
financieros no están llenando las expectativas de los clientes, en este caso las empresas
constructoras. De acuerdo con la investigación realizada a continuación se presentan las
principales conclusiones que se obtuvieron y las sugerencias y recomendaciones correspondientes.
• Para las empresas de construcción es evidente la desarticulación que se presenta entre las
áreas técnicas y financieras dado que no hay una buena comunicación entre lo que se quiere
lograr con un proyecto y los beneficios que se podría obtener por las características del
mismo. Se recomienda prestar mayor atención a este tema para evitar los reprocesos en las
compañías y poder llevar los proyectos de manera integrativa desde su inicio.
• El beneficio de la tasa de interés no es un factor que motive a las empresas a querer ser
sostenibles por lo que, en algunos casos, las compañías grandes que cuentan con una amplia
102
experiencia en el mercado pueden acceder a mejores tasas de descuento sin necesidad de
certificar el proyecto como sostenible ni de realizar toda la inversión que esto implica. Este
es un tema que se debe revisar ya que evidencia que el incentivo no es factor que motive a
que las constructoras se inclinen por construir de manera sostenible.
• La asesoría técnica que ofrecen las entidades bancarias de manera gratuita no está
funcionando como debería ser debido a que se presenta incumplimiento en los clientes lo
que causa desconfianza en el asesor, por consiguiente, está generando falsas expectativas
en los clientes quienes de una u otra forma tienen que contratar asesoría externa por su
propia cuenta. Se recomienda dar un mejor uso de los recursos destinados a esta asesoría y
generar la posibilidad de orientar a las constructoras con las empresas de consultoría que
manejan esta parte del mercado para que se puedan crear alianzas o tal vez subsidiar esas
asesorías. La asesoría técnica que podría brindar el banco se podría orientar a que se asesore
en el tipo de certificación más conveniente de acuerdo con el tipo de proyecto a desarrollar,
es decir que se realice un diagnóstico preliminar del proyecto, así como también realizar
un acompañamiento inicial y valoración inicial del proyecto
• Teniendo en cuenta que Colombia es un país que se mueve en vivienda de interés social y
que es el tipo de vivienda que más se construye se sugiere generar beneficios diferenciales
para estos proyectos cuando buscan lograr alguna certificación en sostenibilidad. Una
recomendación es tener un beneficio diferencial en el subsidio de vivienda de las cajas de
compensación para los proyectos sostenibles, así se motiva más en buscar proyectos
sostenibles. Otra recomendación para los proyectos VIS es permitir que personas con
menores ingresos puedan acceder a la compra de vivienda de acuerdo con el descuento que
103
les están ofreciendo y no que de maneje le mismo perfil de cliente y luego si se les otorgue
el subsidio.
• Respecto a los proyectos de vivienda se sugiere también que el Fondo Nacional del Ahorro
se involucre y transfiera los beneficios a los clientes que deseen invertir en vivienda
sostenible de esta manera se ayuda a generar conciencia sobre lo que implica un inmueble
con atributos sostenibles. También es importante concluir que la mayor parte de las
empresas coinciden en que los compradores no entienden muy bien lo que significa el
beneficio en la tasa y es un tema clave mejorar la divulgación y sensibilización sobre el
tema ya que los clientes financian la mayor parte de su vivienda.
• Se concluye también que como las líneas de crédito verde solo son ofrecidas por dos
entidades bancarias en el país esto hace que el mercado se cierre y que se disminuya la
oferta que hay para acceder a estos beneficios para las constructoras. De igual forma las
compañías que se financien siempre con un mismo banco no podrían acceder a este
beneficio.
• Dentro de otros incentivos que consideraría que serían importantes en la industria de la
construcción varias empresas coincidieron en que obtener un descuento en el impuesto de
delineación urbana será de gran ayuda, también se mencionó el tema de ampliar los
periodos de gracias por parte de las entidades financieras todo esto para los proyectos que
sean sostenibles.
• Como recomendación sobre otros incentivos atractivos en la construcción también se
sugiere el hecho de lograr beneficios normativos que van directamente a beneficio del
edificio tales como mayores índices de construcción, mayores áreas o mayor altura en las
edificaciones.
104
• Aunque no fue el tema principal de la investigación cabe resaltar que la mayor parte de las
compañías entrevistadas tanto constructoras como consultoras coincidieron en que los
incentivos tributarios son muy difíciles de alcanzar ya que conllevan a mucho esfuerzo que
es muy difícil de ver reflejado en el beneficio ofrecido, por lo que se hace un llamado a
revisar la forma de mejorar los tiempos y esfuerzos que se requieren para alcanzar este tipo
de beneficios.
• De acuerdo con las preguntas realizadas a los bancos, se concluye que no se tienen claros
los diferentes escenarios que se pueden presentar durante la articulación de los incentivos,
por ejemplo, en el caso de que el proyecto no se llegue a certificar sostenible (finalizada su
construcción), cómo se garantiza el beneficio a los usuarios, además cómo el banco
recupera el recurso otorgado con el descuento. Se sugiere revisar los diferentes escenarios
que se pueden presentar en un proyecto de construcción y tener alternativas de solución
ante cada caso por parte de la entidad bancaria sin llegar a desmotivar el uso de criterios
sostenibles.
Desde un panorama más general se debe tener en cuenta el hecho de que no todas las empresas
constructoras se financian a través del crédito constructor, ni recurren a entidades bancarias para
financiar sus proyectos, por esta razón hay una gran parte de empresas que necesitan contar con
otro tipo de incentivos que funcionen de forma diferente mediante los cuales se logre motivar a
construir de manera sostenible. Teniendo es cuenta este tipo de casos es importante y se también
sugiere que en el sector financiero se separen los beneficios que se otorgan al crédito constructor
y al crédito hipotecario, es decir si una empresa no utilizo el crédito constructor para desarrollar
un proyecto de vivienda sostenible, y sale a ventas que el banco esté presente con los beneficios
para los usuarios finales del proyecto.
105
Realizando un análisis sobre las tres perspectivas evaluadas en la investigación- usuarios,
constructor/consultor y entidad bancaria- se concluye que existe una falta de articulación entre
estos tres actores vitales en el desarrollo de proyectos de vivienda y construcción sostenible en
Colombia, se sugiere la articulación entre los sectores constructora/banca para la promoción de
las viviendas con atributos sostenibles, ya que las estrategias de mercadeo favorecen ambos
grupos, que obtienen beneficios puntuales por el desarrollo de los proyectos. Asimismo la
articulación que se debe realizar con el usuario final desde el inicio del proyecto generando una
preferencia sobre estos proyectos, lo cual se ve reflejado en el aumento de las ventas para las
constructora y los créditos otorgados por parte del banco, es importante reconocer el papel que
juegan los usuarios en todo el desarrollo del proyeto y garantizar la divulgación de la información
clara y precisa sobre los beneficios obtenidos, de esta manera los tres actores se ven beneficiados.
Por último, se hace un llamado a las constructoras y las empresas de consultoría a tener mayor
consciencia ambiental para el desarrollo de proyectos sostenibles, ya que, aunque el mercado está
llevando a la transformación e innovación de las compañía, no se debe convertir en “moda” el
hecho de obtener una certificación en sostenibilidad por el contrario se resalta el aporte que se esta
realizando al medio ambiente.
8. LIMITACIONES DEL ESTUDIO Y LÍNEAS DE INVESTIGACIÓN FUTURAS
8.1 Limitaciones del estudio
Dentro de las limitaciones encontradas para lograr el alcance del estudio se encuentra la falta de
datos para realizar el análisis financiero expuesto en la metodología del proyecto, para el cual solo
se recibieron datos por parte de dos constructoras para un total de dos proyectos reales analizados.
La falta de datos fue un obstáculo significativo para poder encontrar la tendencia sobre el beneficio
106
real en pesos que se obtiene al utilizar los incentivos financieros. Esta limitación se produjo debido
a que la información financiera de los proyectos es información confidencial para las constructoras
y los departamentos financieros de las empresas son muy reservados con este tipo de datos.
Una segunda limitación que se evidencia en la investigación es el poco tiempo de implementación
que llevan los incentivos financieros investigados en el mercado. Al tener tan poco tiempo de
vigencia se genera que no haya una posición clara sobre el impacto de estos de instrumentos, es
decir, aún no hay claridad sobre le funcionamiento de estos, y no se encontraron casos de empresas
que hubieran hecho uso de estos con un crédito constructor ya liquidado. Por el contrario, las
empresas que los han usado estaban en la etapa primaria de acceso al beneficio por lo que no se
habla con certeza sobre el impacto se está generando.
8.2 Líneas de investigación futuras
Como continuación de este proyecto de investigación se pueden desarrollar algunas
investigaciones que no fueron trabajadas con suficiente profundidad debido a las limitaciones
presentadas. A continuación, se sugieren los temas dentro de los cuales se podrían investigar más
a fondo:
• Realizar el análisis financiero tomando datos de más proyectos reales diferenciados entre
proyectos de vivienda VIS, no VIS y proyectos comerciales con el fin de cuantificar los
ahorros que se obtendrían al acceder a los beneficios financieros ofrecidos por las entidades
bancarias en el país, tomando como base los costos directos del proyecto. El ejercicio
financiero también se puede realizar para un crédito hipotecario en condiciones reales con
los descuentos en la tasa que se obtendrían por ser una vivienda sostenible.
107
• Enfocar la investigación en lo usuarios finales, compradores de vivienda, realizando
entrevistas personalizadas, con una muestra mucho mayor a la presentada en la
metodología, de esta manera conocer una percepción más profunda de las motivaciones de
los clientes para la compra de vivienda y sobre su preferencia por los atributos de
sostenibilidad en el momento de selección de una vivienda
• Realizar la investigación en periodo posterior con las empresas que efectivamente usaron
el incentivo financiero, para conocer como fue el comportamiento del flujo de caja durante
la duración del total del crédito, si generó un verdadero impacto en sus finanzas y si
compensó efectivamente la inversión que se realizó para certificar el proyecto como
sostenible.
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