GUIA PARA LA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS EN LOS DOCUMENTOS DE PROPIEDAD INMUEBLE, CASO BOGOTA

ANDREA CRISTINA TORRES TORRES

CODIGO 9712607

Trabajo de grado para optar al título de

Ingeniero Catastral Y Geodesta

Director:

Ingeniero Edwin Robert Perez

Universidad Distrital Francisco José de Caldas

Facultad de Ingeniería

Proyecto curricular de Ingeniería Catastral

Bogotá

2017

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CONTENIDO

GLOSARIO .............................................................................................................. 4

RESUMEN ............................................................................................................... 7

ABSTRACT .............................................................................................................. 8

INTRODUCCION ..................................................................................................... 9

1. JUSTIFICACION ............................................................................................. 11

2. OBJETIVOS .................................................................................................... 12

3. MARCO LEGAL ........................................................................................... 13

3.1. DECRETO LEY 960 DE 1970 ...................................................................... 13

3.2. DECRETO 2148 DE 1983, ........................................................................... 14

3.3. LEY 1579 DE 2012 ...................................................................................... 14

3.4. DECRETO 1400 DE 1970, ........................................................................... 15

3.5. LEY 1561 DE 11 DE JUNIO DE 2012, ......................................................... 16

3.6. INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA CONJUNTA DEL INSTITUTO

GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI 001 Y LA SUPERINTENDENCIA DE

NOTARIADO Y REGISTRO................................................................................... 17

3.7. RESOLUCIÓN 70 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011 ......................................... 18

3.8. LEY 1682 DEL 22 DE NOVIEMBRE DE 2013, ............................................... 19

3.9. DECRETO 2363 DE 2015............................................................................... 19

3.11. LEY 182 DEL 29 DE DICIEMBRE DE 1948. ................................................. 21

3.12. LEY 16 DEL 8 DE ENERO DE 1985, ............................................................ 22

3.13. LEY 498 DE 1998, ........................................................................................ 23

3.14. LEY 675 DEL 3 DE AGOSTO DE 2001, ....................................................... 23

4. MARCO TEORICO ............................................................................................ 25

4.1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE ......................................... 25

4.2. TIPOS DE DOCUMENTOS DE PROPIEDAD ................................................ 29

4.3. PROPIEDAD HORIZONTAL ........................................................................... 41

5. METODOLOGIA ................................................................................................ 45

6. RESULTADOS: INCONSISTENCIAS EN LOS DOCUMENTOS DE

PROPIEDAD .......................................................................................................... 46

6.1. INCONSISTENCIAS GENERADAS POR ERRORES DE TRANSCRIPCION 46

6.2. INCONSISTENCIAS EN EL TIPO DE TRANSACCION ................................. 47

6.3. INCONSISTENCIAS EN LOS INTERVINIENTES .......................................... 48

6.4. INCONSISTENCIAS EN EL OBJETO DE LA TRANSACCION ...................... 50

6.5. INCONSISTENCIAS CON REFERENCIA AL AREA DE CONSTRUCCION

(INEXISTENTE O MAL REFERENCIADA) ............................................................ 54

6.6. INCONSISTENCIAS CON REFERENCIA A PREDIOS SUJETOS AL

REGIMEN DE PH .................................................................................................. 55

6.7. INCONSISTENCIAS DE TIPO JURIDICO A CAUSA DE MAL REGISTRO 57

7. RESULTADOS: GUIA PARA LA SOLUCION DE INCONSISTENCIAS .......... 60

7.1. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS .............. 60

POR ERRORES DE DIGITACION ......................................................................... 60

7.2. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS .............. 62

INCONSISTENCIAS EN LOS INTERVINIENTES ................................................. 62

7.3. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS EN

CABIDA Y LINDEROS ........................................................................................... 62

7.3.1. Instrucción administrativa conjunto .............................................................. 63

7.3.2. Procedimiento para corrección de inconsistencias código de procedimiento

civil, título xxv, deslinde y amojonamiento. ............................................................ 64

7.3.3. Procedimiento para corrección de inconsistencias Ley 1682 de 2015 ......... 65

7.4. CORRECCION DEL AREA CONSTRUIDA .................................................... 66

7.5. CORRECCION EN REGISTRO ................................................................... 66

7.6. PROCESO DE PERTENENCIA ................................................................... 67

8. CONCLUSIONES ............................................................................................ 68

9. BIBLIOGRAFIA ............................................................................................... 70

10. LISTA DE ANEXOS ..................................................................................... 72

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GLOSARIO

La ley 675 del 2001 establece un marco conceptual en el artículo 3 del título 1 del cual se sustraen las siguientes definiciones:

ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: Extensión superficiaria cubierta de cada bien privado, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

ÁREA PRIVADA LIBRE: Extensión superficiaria privada semidescubierta o descubierta, excluyendo los bienes comunes localizados dentro de sus linderos, de conformidad con las normas legales.

BIENES COMUNES: Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.

BIENES COMUNES ESENCIALES: Bienes indispensables para la existencia, estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel.

BIENES PRIVADOS O DE DOMINIO PARTICULAR: Inmuebles debidamente delimitados, funcionalmente independientes, de propiedad y aprovechamiento

exclusivo, integrantes de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal, con salida a la vía pública directamente o por pasaje común.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-522 de 2002.

CONJUNTO: Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros. Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria, estructuralmente independientes.

EDIFICIO: Construcción de uno o varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un número plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con su destino natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de dominio particular y por bienes comunes.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO RESIDENCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados a la vivienda de personas, de acuerdo con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

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EXPENSAS COMUNES NECESARIAS: Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto. Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

PROPIETARIO INICIAL: Titular del derecho de dominio sobre un inmueble determinado, que por medio de manifestación de voluntad contenida en escritura pública, lo somete al régimen de propiedad horizontal.

RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL: Sistema jurídico que regula el sometimiento a propiedad horizontal de un edificio o conjunto, construido o por construirse.

REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. Estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal. Texto subrayado declarado EXEQUIBLE por la Corte Constitucional mediante Sentencia C-318 de 2002, bajo el entendido descrito en el resuelve de la sentencia

RESUMEN

Mediante este proyecto se analiza la normatividad establecida en materia inmobiliaria, la cual permite tener un registro controlado de los predios el país; en especial, se estudia las normas referentes a la titulación y a las formalidades que deben contener los documentos de transferencia de dominio y a la que describe la corrección de falencias o inconsistencias. De igual forma, teniendo en cuenta, las características especiales, se revisaron los diferentes regímenes aplicables para la propiedad horizontal finalizando en la norma vigente, esto teniendo en cuenta el crecimiento que ha tenido este tipo de propiedad en las últimas décadas.

Se establecen los requisitos mínimos de información que debe ser registrada en los documentos de propiedad, y que finalmente, permite realizar una transacción sin dualidades que pongan en riesgos la titularidad de dominio sobre los bienes inmuebles. Así, mismo se revisan los documentos de adquisición comúnmente usados.

Con el análisis normativo y la revisión de casos puntuales en la ciudad de Bogotá, se identifican y describen al menos 7 distintas problemáticas que conducen a menudo a tener información inconsistente en la gestión predial y que son desconocidas para los ciudadanos.

Finalmente, analizadas las fuentes de error, se establecen los procedimientos para solucionarlos y, de esa manera, tener en debida forma los documentos de propiedad, esto plasmado en la guía para corrección de inconsistencias, donde se establecen los mecanismos para la corrección y las entidades involucradas.

Palabras claves: Titulación Propiedad, Transferencia de dominio, inconsistencias, inmuebles, corrección, inconsistencias.

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ABSTRACT

This research analyzes the normativity established in real-estate matter, allowing to have a record controlled of the history of property of the lands of the country; especially, there has been studied the procedure related to the qualifications and to the formalities that must contain the documents of transfer of domain and to describe the correction of failings or inconsistencies.

Of equal form, keeping in mind, the special characteristics, the changes with time and the growth that has had the property of land during the last decades, the different applicable conditions in to the land property where checked finishing in the in actual norm. There are established the different kind of property documents and the minimal requirements of information that it must be registered in the documents of property, which finally allows to realize reliable transactions and clarify the rights on the real-estate property.

The commonly used documents of acquisition are analyzed. With the normative analysis and the review of punctual cases in the city of Bogota, there are identified and described at least seven different problems that drive to have often-weak information in the predial management and that are not known by the citizens.

Finally, analyzed the sources of mistake, setting the procedures to solve them and keep in the right conditions the documents of property, is created the Guide for correction of inconsistencies, where the mechanisms for the correction and the involved entities are established.

Key words: Entitlement, property, domain transfer, inconsistency, Real estate, Correction, solve inconsistencies

INTRODUCCION

En Colombia como en todos los países del mundo se tiene un registro de los inmuebles y de las transacciones realizadas con ellos, esto permite entre otras cosas tener un inventario organizado y así lograr una correcta identificación de los predios y la relación con sus propietarios; con ello se puede verificar más fácilmente el estado jurídico de la propiedad.

Para nuestro país, este registro lo realiza la Súper Intendencia de Notariado y Registro (SINR) mediante el folio de matrícula inmobiliaria que es el documento diseñado para consignar la información básica de los inmuebles, el estado jurídico y la tradición de la propiedad; para ello los documentos de transacciones inmobiliarias que afectan la propiedad o el predio son registrados permitiendo así dar fe pública sobre el tema.

Esta función de la SINR, se enmarca en una normatividad que permite mayor seguridad jurídica al momento de realizar transacciones inmobiliarias, pero ¿qué ocurre cuando estas transacciones se salen de los parámetros establecidos?, se manifiestan como errores o equivocaciones que pueden ocurrir en el documento de transferencia de dominio o en los procedimientos realizados en las transacciones inmobiliarias, y como consecuencia de ello puede ocasionar retrocesos no esperados por el ciudadano, generando gastos adicionales en tiempo y dinero.

Dentro de este proyecto se realiza un análisis de la normatividad existente en materia inmobiliaria; de los trámites de transferencia de dominio y de procedimientos inmobiliarios sujetos de inscripción en registro. Así mismo, se describen los diferentes tipos de documentos de titulación realizando una verificación de los requisitos mínimos que permitan mayor seguridad jurídica en las transferencias de dominio, se determinaran las posibles fuentes de error y los métodos para solucionarlos.

Debido a que las inconsistencias pueden ser de carácter jurídico o técnico, el enfoque elegido para el estudio son las competen al proceder técnico, ya que es el aspecto en el cual, la Ingeniería Catastral y Geodesia realiza su mayor aporte.

Teniendo en cuenta la temática propuesta es coherente con los conocimientos adquiridos en el desarrollo de la Ingeniería Catastral y Geodesia, se presenta este

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proyecto que permitirá ilustrar a los usuarios inmobiliarios en el tema y les guiara al abordar de manera más práctica cualquier circunstancia relacionada con él.

1. JUSTIFICACION

Teniendo en cuenta que las inconsistencias en los documentos de propiedad solo son evidentes cuando se necesita realizar algún trámite inmobiliario y que esta problemática no es de conocimiento general, mediante este proyecto se describen los errores más frecuentes y la forma más expedita para su corrección. Se toma como ejemplo la ciudad de Bogotá exponiendo casos puntuales que permitan establecer unos lineamientos básicos para su corrección en los documentos inmobiliarios

Para establecer los procedimientos adecuados y las características de los documentos de propiedad, es necesario realizar una descripción de las inconsistencias técnicas en los documentos jurídicos inmobiliarios, encontrar la fuente de error y determinar la posible solución a ellos.

Se plantean diversas formas de solución y corrección para los casos con mayor ocurrencia y que sirva de guía para los ciudadanos; a través de la verificación de la información mínima que deben contener los documentos de propiedad tales como escrituras, resoluciones y sentencia y la revisión de los diferentes tipos de transacciones inmobiliarias tales como desenglobes, englobes, procesos de pertenencia y traslado de dominio, y las características necesarias a tener en cuenta.

Mediante casos específicos ocurridos en la ciudad de Bogotá se verifican las causas posibles de error en la titulación de la propiedad inmueble y se establecen las fuentes de error más comunes.

Para evitar inconvenientes en las transacciones inmobiliarias, en este proyecto, se genera una guía para la corrección de inconsistencias y lineamientos básicos a tener en cuenta al momento de realizar estas transacciones.

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2. OBJETIVOS

Objetivo General:

Generar una guía de solución de inconsistencias en los documentos de propiedad inmueble para el caso de la ciudad de Bogotá.

Objetivos Específicos:

Describir el marco legal de las transacciones inmobiliarias y de la titulación de bienes inmueble.

Determinar y analizar las inconsistencias en la propiedad inmueble.

Presentar los casos típicos de inconsistencias para la ciudad de Bogotá.

Establecer los procedimientos que podrían corregir estos vicios en la ciudad de Bogotá.

3. MARCO LEGAL

Dentro del estudio realizado en este proyecto se verificaron diferentes normas legales que enmarcan la propiedad inmueble en Colombia, a continuación se describen de manera general sin embargo, posteriormente en el desarrollo del proyecto se describirán puntualmente los artículos y conceptos necesarios para cada caso.

3.1. DECRETO LEY 960 DE 1970

Por el cual se establece el estatuto notarial1

Esta norma es la ”hoja de ruta” de los notarios para el desarrollo de sus funciones por lo cual en el Titilo 1 establece el alcance de los notarios con respecto a los actos en que se le confiere la responsabilidad, describiendo las características del Cargo, en el Título 2 presenta los conceptos principales de las formalidades que deben cumplir los actos que requieran solemnidad, en este título se encuentran las características generales del proceso de escrituración y de la escritura misma, así como, las formas de cancelarlas.

Dentro del Título 3 se menciona un aparte para la subsanación de las inconsistencias en las escrituras públicas que para el caso de este trabajo presenta gran importancia y por lo tanto se desarrolla más detalladamente en los capítulos siguientes.

Los Títulos y capítulos siguientes se encargan de temas que para este proyecto de no son relevantes.

1 • COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Decreto Ley 960. (1970). Por la cual se establece el Estatuto notarial. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1970.

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3.2. DECRETO 2148 DE 1983,

"Por el cual se reglamentan los decretos-leyes 0960 y 2163 de 1970 y la ley 29 de 1973"2.

Como norma reglamentaria aborda en más detalle los lineamientos establecidos en el estatuto notarial, por consiguiente, tal como el decreto ley los temas que se abordan son los mismos, es así como en el Titulo II, Capítulo I, establece las generalidades de las escrituras públicas y las etapas que debe cumplir; el Titulo III, Capítulo I, menciona los procedimientos para el saneamiento y corrección de los actos notariales.

Los títulos IV y V, se encargan de temas administrativos, en el primero indica la manera en la cual deben se archivados los documentos notariales y su disposición para su consulta fácil y segura; el segundo aborda el tema de quien y como se puede ejercer el cargo de notario.

3.3. LEY 1579 DE 2012

Por la cual se expide el estatuto de registro instrumentos públicos y se dictan otras

disposiciones3

Esta norma regula el proceso de registro de títulos y documentos, establece los objetivos principales del registro, los cuales según el artículo 2 son:

a) Servir de medio de tradición del dominio de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos de conformidad con el artículo 756 del Código Civil;

2 COLOMBIA, PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. Decreto 2148. (1983). Por la cual se

reglamentos los decretos leyes 0960 y 2163 de 1970 y la Ley 29 de 1973. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1983.

3 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1579 (2012). Por cual se expide el estatuto de registro instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2012.

b) Dar publicidad a los instrumentos públicos que trasladen, transmitan, muden, graven, limiten, declaren, afecten, modifiquen o extingan derechos reales sobre los bienes raíces;

c) Revestir de mérito probatorio a todos los instrumentos públicos sujetos a inscripción.

De ahí la importancia ya que la inscripción en registro es la máxima prueba de la propiedad de un inmueble.

De otra parte, se encarga de estandarizar el registro, lo que permite hacer del procedimiento una actividad clara y controlada para evitar errores o inconsistencias que puedan afectar el derecho a la propiedad de los ciudadanos.

Para el proyecto, esta norma aporta conceptos muy importantes tales como la matrícula inmobiliaria, los actos sujetos a registro, motivos devolución o inadmisión, entre otros; de igual manera en el Capítulo 13, permite establecer los motivos por los cuales hay lugar a corrección de inconsistencias y las formas de corrección de las mismas para los asientos registrales, finalmente en el Capítulo 15 denominado interrelación registro catastro que permite establecer la conexión entre la información jurídica y la descripción técnica de la realidad para evitar disparidades.

3.4. DECRETO 1400 DE 1970,

Por el cual se expide el Código De Procedimiento Civil, (CPC)4.

El código de procedimiento civil es el conjunto de disposiciones y conceptos que permiten la medición y aplicación de las leyes en los casos que existe controversia

4 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1400 (1970). Por cual se expide el Código de procedimiento civil. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1970.

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en las relaciones de la sociedad. para el caso de este proyecto es importante conocer algunos apartes de este documento debido a que los procesos que incluyen la transferencia de dominio o el saneamiento de los bienes inmuebles están enmarcados en esta norma.

Entre otros conceptos, en el Título II, Artículo 669, se define el concepto de Dominio (…) es el derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella (…). Este concepto es el punto de partida para la propiedad inmueble y la razón por la que desarrollaron las normas que establecen los procedimientos que permiten garantizar este derecho.

Del CPC se deriva la Ley 1564 de 2012 “Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso CGP y se dictan otras disposiciones”; para este proyecto presenta interés ya que en esta norma se establecen las competencias territoriales las cuantías y especialmente los requisitos para adelantar un proceso de declaración de pertenencia la cual es una de las formas de obtener el dominio sobre un bien inmueble; también se menciona las características que debe tener la demanda, los pasos qué debe surtir el demandante y el proceso para que finalmente el juez ordene de oficio la inscripción de la demanda y posteriormente del fallo en el folio de matrícula inmobiliaria.

3.5. LEY 1561 DE 11 DE JUNIO DE 2012,

“por la cual se establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras disposiciones”5.

Esta norma se encarga de dar un marco jurídico para adquisición de predios urbanos y rurales por parte de los poseedores materiales y el saneamiento de la falsa tradición6; una de sus pretensiones es reducir los tiempos de los procesos y dar herramientas a los jueces para dictar sentencia.

5 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1561 (2012). Por cual se establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2012. 6 Falsa tradición: cuando se transmite un derecho o un bien inmueble sin ser el titular de la propiedad de

este, como cuando se vende una cosa ajena, por esta razón se le ha denominado trasmisión del derecho incompleto.

Los requisitos que se deben adjuntar para iniciar la demanda permiten establecer la existencia del inmueble y determinar las características físicas, por lo que además de ser uno de los mecanismos para obtener la propiedad de un inmueble, evidencia la importancia de una clara identificación del bien objeto del proceso, es así, que entre otros requisitos está el de solicitar (…) el plano certificado por la autoridad catastral competente que contenga la localización del inmueble, su cabida, sus linderos con las respectivas medidas, el nombre completo e identificación de colindantes, la destinación económica, la vigencia de la información, la dirección o el nombre con el que se conoce el inmueble rural en la región(…)7.

3.6. INSTRUCCIÓN ADMINISTRATIVA CONJUNTA DEL INSTITUTO

GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI 001 Y LA SUPERINTENDENCIA DE

NOTARIADO Y REGISTRO.

Teniendo en cuenta los artículos del estatuto registral referentes a la corrección de documentos jurídicos en cuanto al objeto de la transacción, es decir el inmueble, y el especial énfasis que se hace con respecto a la descripción de cabida y linderos; la Superintendencia de Notariado y Registro junto con el instituto Geográfico Agustín Codazzi, desarrollaron la Instrucción administrativa 01 para el IGAC y 11 para la SINR, en la cual se pretende establecer las responsabilidades y obligaciones para las dos entidades, y así, definir cuáles son la competencias de cada una, con respecto al asunto8.

En consecuencia, frente al tema de la descripción del terreno y su corrección o actualización esta instrucción define en el numeral 1 que el registrador debe rechazar la inscripción de un documento o título cuando existan disparidades en la descripción de la cabida y linderos frente a la información contenida en el folio de matrícula

De otra parte, en el Numeral 3, se hacen algunas precisiones respecto a las escrituras de aclaración para corrección de cabida y linderos, entre ellas que los catastros pueden expedir certificación en los casos en lo que las áreas estén mal

7 Articulo 11, ley 1561 de 2012, Literal C 8 SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO. Instrucción administrativa 11 cuyo asunto es Actualización y/o aclaración para corrección de áreas y/o linderos de inmuebles. Bogotá

Colombia. 2010

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calculadas, es decir mal realizado el cálculo aritmético; que debe ser sustentado cualquier cambio en los documentos jurídicos debidamente registrados.

3.7. RESOLUCIÓN 70 DEL 4 DE FEBRERO DE 2011

“Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral, la actualización de la Formación catastral y la conservación catastral”9.

Teniendo en cuenta que la instrucción administrativa conjunta y el estatuto registral otorga a los catastros la potestad de generar la certificación de plano predial o certificación de cabida y linderos, para apoyar el quehacer del notario y registrador, es necesario revisar la norma que regula los catastros en el país.

Los primeros títulos contienen generalidades y definiciones que para el tema en cuestión son relevantes por ejemplo:

Artículo 2, define los objetivos generales del catastro, entre ellos “…Facilitar la interrelación de las bases de datos de Catastro y de Registro con el fin de lograr la correcta identificación física, jurídica y económica de los predios...”; en este objetivo se formaliza la interrelación que debe existir entre el registro y los catastros.

Siendo registro una entidad puramente jurídica, y cuyo objetivo es dar fe pública sobre transacciones inmobiliarias, y teniendo en cuenta que el objeto de la transacción debe ser descrito de forma clara e inequívoca para garantizar su existencia, es consecuente que se apoye en una entidad técnica como los catastros.

El Articulo 9 y subsiguientes, mencionan definiciones importantes en materia inmobiliaria como: Predio, predios urbanos, rurales, baldíos, ejidos y vacantes. El artículo 22 define el término terreno y, el 29, establece que para cualquier tipo de medición se debe emplear el sistema métrico decimal.

9 INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI. Resolución 70 del 4 de febrero de 2011, Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral y la conservación catastral. Bogotá, 2011.

El artículo 36 menciona la definición de un certificado de plano predial con el cual se apoyan la ORIP, la notarias, los juzgados y demás entidades en los trámites con inmuebles.

3.8. LEY 1682 DEL 22 DE NOVIEMBRE DE 2013,

“Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias”10.

Esta Ley fue creada para la formulación, diseño y obra de los proyectos de infraestructura de transporte, es relevante en el tema de inconsistencias en la descripción de la cabida y linderos.

El título IV, capítulo I, establece los procesos para la gestión y adquisición de los predios necesarios para desarrollar el proyecto de infraestructura de transporte. Cita como sanear gravámenes, limitaciones, afectaciones y medidas cautelares; como avaluar estos inmuebles y quien es el ente competente para ello.

En el artículo 26, del mismo capítulo, se establece como efectuar la verificación de cabida y linderos, y como realizar el proceso ante la autoridad catastral para la obtención del plano predial certificado necesario para la adquisición de los inmuebles en el proyecto de infraestructura.

De acuerdo con lo anterior, el IGAC generó la resolución 193 de 2014, como consecuencia de la Ley 1682, y con ella se estableció el procedimiento para la determinación de los linderos y áreas de predios que va a ser adquiridos por el estado para fines de mejoramiento de la infraestructura de trasporte en el país. El aporte más significativo de esta resolución, es que le da a cada entidad privada y pública, unas funciones específicas lo cual evita que se evadan las acciones necesarias y que el usuario pase de entidad en entidad sin que ninguna de ellas asuma responsabilidades.

3.9. DECRETO 2363 DE 2015

10 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1682 (2013). Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2013.

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“Por el cual se crea la Agencia Nacional de Tierras y se fija su objeto y estructura orgánica”11

Esta Norma es relevante para el proyecto, ya que dentro de su objeto está la formalización y ordenamiento social de la propiedad rural, dentro de las funciones la Agencia Nacional de Tierras-ANT, entre otras cosas se encarga de apoyar la identificación física y jurídica de las tierras con el apoyo de la autoridad catastral a través del catastro multipropósito.

De igual manera, otra función relevante es (...) impulsar ejecutar y apoyar según corresponda los diversos procedimientos judiciales o administrativos tendientes a sanear la situación jurídica de predios Rurales con el fin de obtener seguridad jurídica en el objeto de la propiedad(...); como se observa en esta función el mismo estado entiende la necesidad de reducir la informalidad de la propiedad en Colombia, por lo tanto al crear la ANT, pretende organizar información de las diferentes entidades con funciones inherentes a la propiedad inmueble y de esta manera organizar la información jurídica apoyándola en la información física. Es así, como también, debe asesorar a la ciudadanía en los procesos de transacción de predios rurales.

Dentro del contenido de esta Norma se presenta el organigrama y se definen funciones para cada una de las áreas alguna de ellas como la dirección de gestión jurídica de tierras en el artículo 19, numeral 5 Define la función de aprobar las rutas jurídicas necesarias para corregir las situaciones informales e irregulares identificadas en la caracterización jurídica de los predios.

Finalmente, en el artículo 28, se definen las unidades de gestión territorial y sus funciones, dentro de las cuales están levantar la información Predial rural con apoyo del catastro multipropósito, documentando y caracterizando la información jurídica de cada uno de los mismos; también debe apoyar a la autoridad catastral en las actividades necesarias para la corrección administrativa de área y Linderos.

En el artículo 36, tiene la función de asignar y transferir a título gratuito los bienes del INCODER.

La concepción técnica de la Agencia Nacional de Tierras y las facultades que se le otorgan son un punto de partida muy importante ya que le da la facultad de que

11 COLOMBIA, PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. Decreto 2363 (2015). Por el cual se crea la Agencia Nacional de Tierras y se fija su objeto y estructura orgánica. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2015

con el apoyo del catastro multipropósito hacer un inventario real de la propiedad inmueble rural y a partir de allí formalizar los documentos jurídicos sin embargo aún es una entidad en construcción por lo tanto no existe una metodología que permita trabajar en llave con las diferentes entidades catastrales, asimismo el catastro multipropósito aún se encuentra en proceso de definición

PROPIEDAD HORIZONTAL

Como aparte especial, y teniendo en cuenta las características legales y físicas, claramente diferenciadas en las propiedades sometidas al régimen de propiedad horizontal, se mencionan la leyes antecedentes y la norma vigente para este tipo de inmuebles. Más aún, teniendo en cuenta que existen muchas propiedades que no se han sometido a la norma actual.

3.11. LEY 182 DEL 29 DE DICIEMBRE DE 1948.

"Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio"1 y sus decretos reglamentarios 1335 de 1959, 144 de 1968 y 107 de 1983, derogados por el decreto 1365 de 1986”12.

A pesar de ser el primer régimen de propiedad horizontal, esta ley no hace una definición clara de este tipo de propiedad limitándose a la descripción contenida en el Articulo 1 donde se establece “los diversos pisos de un edificio, y los departamentos en que se divida cada piso, así como los departamentos de la casa de un solo piso, cuando sean independientes y tengan salida a la vía publica directamente o por un pasaje común, podrán pertenecer a distintos propietario, de acuerdo con las disposiciones de esta ley. El titulo podrá considerar como piso o departamento los subsuelos y las buhardillas habitables, siempre que sean independientes de los demás pisos y departamentos”.

Como principio de reglamento de propiedad horizontal se establece en esta ley, en el Artículo 11 que “Los propietarios de los diversos pisos o departamentos en que se divide un edificio podrán constituir una sociedad que tenga a su cargo la

12 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 182 (1948). Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1948

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administración del mismo. No constituyendo sociedad deberán redactar un reglamento de copropiedad, que precise los derechos y obligaciones recíprocas de los copropietarios, el cual deberá ser acordado por la unanimidad de los interesados. El reglamento de copropiedad deberá ser reducido a escritura pública, e inscrito simultáneamente con los títulos de dominio y plano del edificio. Dicho reglamento tendrá fuerza obligatoria respecto de los terceros adquirentes a cualquier título”. Posteriormente mediante el decreto 1365 se le da carácter de obligatorio al reglamento.

En cuanto a los coeficientes en el artículo 4º se estableció “El derecho de cada propietario sobre los bienes comunes será proporcional al valor del piso o departamento de su dominio. Los derechos de cada propietario, en los bienes comunes, son inseparables del dominio, uso y goce de su respectivo departamento. En la transferencia, gravamen o embargo de un departamento o piso se entenderán comprendidos esos derechos y no podrán efectuarse estos mismos actos con relación a ellos, separadamente del piso o departamento a que acceden”.

3.12. LEY 16 DEL 8 DE ENERO DE 1985,

“Por la cual se modifica la ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal (derogada por el art. 87, ley 675 de 2001)”13.

Esta ley define la propiedad horizontal en el artículo 1º: “Definición. La llamada propiedad horizontal, que se rige por las normas de la Ley 182 de 1948 y del presente estatuto, es una forma de dominio que hace objeto de propiedad exclusiva o particular determinadas partes de un inmueble y sujeta las áreas de éste destinadas al uso o servicio común de todos o parte de los propietarios de aquéllas al dominio de la persona jurídica que nace conforme con las disposiciones de esta Ley Para la constitución del reglamento de propiedad horizontal…”, en en el artículo 2º. Establece la obligatoriedad del reglamento y del régimen de propiedad horizontal mencionado en el Artículo 11 de la Ley 182 de 1948.

13 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 16 (1985). Por la cual se modifica la ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal (derogada por el art. 87, ley 675 de 2001). Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1985

En el artículo 6°, establece para la enajenación de las zonas comunes que “la asamblea general de propietarios, por mayoría que represente por lo menos las cuatro quintas partes de los votos que la integran, podrá desafectar de dicho uso o servicio común los bienes que no resulten necesarios para tal fin y proceder a su división o enajenación si esto conviniere”.

3.13. LEY 498 DE 1998,

“Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal”14.

Los aportes más importantes de esta norma son de una parte la definición clara y concreta de la propiedad horizontal, tal como lo dice el Artículo 3 “Las unidades inmobiliarias cerradas son conjuntos de edificios, casas y demás construcciones integradas arquitectónica y funcionalmente, que comparten elementos estructurales y constructivos, áreas comunes de circulación, recreación, reunión, instalaciones técnicas, zonas verdes y de disfrute visual; cuyos copropietarios participan proporcionalmente en el pago de las expensas comunes, tales como los servicios públicos comunitarios, vigilancia, mantenimiento y mejoras”.

De otra parte, con referencia al cálculo de coeficientes y la participación en zonas comunes establece, en el Artículo 6, que “…Los propietarios de las unidades inmobiliarias cerradas son dueños de las zonas comunes en proporción a la participación de su derecho individual en relación al conjunto. Dicha participación será establecida de acuerdo al régimen de propiedad horizontal. La participación de cada copropietario guardará relación entre su área privada y el total de las áreas privadas de la unidad inmobiliaria cerrada establecida de acuerdo al régimen de copropiedad y de propiedad horizontal…”.

3.14. LEY 675 DEL 3 DE AGOSTO DE 2001,

14 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 498 (1998). Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1998

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“Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal”15.

La transformación de la propiedad horizontal y la necesidad de una regulación que abarcara todos los aspectos, tanto normativos como físicos, dieron lugar a la Ley 675 de 2001.

Las grandes diferencias entre las unidades a las que estaba dirigidas las leyes 182 y 16, en comparación con las unidades prediales de finales del siglo XX, determinaron el desarrollo del régimen actual.

Tal como lo define el artículo 1 y subsiguientes de la ley 675 de 2001, los objetivos de la misma es dar los lineamientos para bienes privados sometidos al el régimen de propiedad horizontal en Colombia, garantizando así los derechos y obligaciones sobre los bienes comunes.

Como características importantes está en el Título I, Capitulo II, Artículos 4, 5, 6, 7 y 8 establece las disposiciones referentes a la persona jurídica y al reglamento de propiedad horizontal. Los Capítulos III y IV hablan de la extinción y reconstrucción de la propiedad. El Capítulo VI, define y permite reglamentar la determinación de los coeficientes de copropiedad. El Titulo II, tiene como fin establecer parámetros mínimos para la solución de conflictos, y el procedimiento para las sanciones. El Titulo III, define y reglamenta las unidades inmobiliarias cerradas.

La ley se presenta como una actualización y redefinición del concepto de propiedad horizontal ya que los regímenes anteriores presentaban grandes vacíos con respecto al manejo jurídico de la PH, creando así la figura de la personería Jurídica la cual se reglamenta en el capítulo IX. De otra parte estandarizó los conceptos de coeficientes, expensas y obligaciones fiscales de las zonas comunes. Permitió definir las formas de toma decisiones al interior de la copropiedad introduciendo la obligatoriedad de realizar las asambleas Generales cada año y de las asambleas extraordinarias para los casos enmarcados en lo capitulo X.

15 COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 498 (2001). Por cual se expide el régimen de propiedad horizontal. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2001

4. MARCO TEORICO

4.1. REGISTRO DE LA PROPIEDAD DEL INMUEBLE

El CPC colombiano, en el Libro Segundo, Titulo VI, Articulo 75616, da a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la tarea de ser el encargado de registrar la tradición de los bienes inmuebles del país, esto significa que todas las transacciones inmobiliaria deben estar consignadas en los documentos que esta entidad disponga para ello.

En vista de lo anterior y mediante la Ley 1579 de 2012, se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos, esta norma en sus apartes iniciales describe la importancia y el alcance del registro de la propiedad inmueble, entre ellos se encuentra que es el medio para establecer la tradición de un inmueble y que el registro reviste de mérito probatorio a los instrumentos sujetos de registro. Con ello se establece la importancia del registro de los documentos y de la información consignada en él.

De acuerdo a las funciones de la SINR, se ha diseñado un documento que permite hacer publicidad a los inmuebles y su tradición el cual es conocido como Folio de Matricula Inmobiliaria, que según la Ley 1579 lo describe como:

“…ARTÍCULO 8o. MATRÍCULA INMOBILIARIA. Es un folio destinado a la inscripción de los actos, contratos y providencias relacionados en el artículo 4o, referente a un bien raíz, el cual se distinguirá con un código alfanumérico o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando…”

De igual forma la misma norma establece que el folio de matrícula inmobiliaria debe cumplir con ciertas características, como lo son:

La información básica del folio: fecha de apertura, circulo registral al que pertenece, estado del Folio.

La ubicación geográfica: Vereda, Municipio y Departamento en el cual se ubica el inmueble.

16 ARTICULO 756. TRADICION DE BIENES INMUEBLES. Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos.

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La descripción física y los antecedentes jurídicos del inmueble en los aparte de descripción de cabida y linderos, complementación, folio matriz y folios segregados.

Estado Jurídico del inmueble

Como se observa en la Ilustración 1, el folio de matrícula inmobiliaria, debe permitir la correcta identificación del predio y la descripción básica que permita inferir la existencia del mismo y una correcta ubicación geográfica.

Ilustración 1 Información básica del certificado de tradición y libertad

Fuente Propia

Adicionalmente en la imagen 2, se observa el estado Jurídico del Folio mediante el registro de las transacciones inmobiliarias en anotaciones individuales, quedando así la tradición del inmueble, donde se puede observar cronológicamente el comportamiento de la propiedad.

Ilustración 2 Información jurídica del certificado de tradición y libertad

Fuente Propia

En las anotaciones se registran los diferentes actos y deben ir acompañados del documento que los sustenta ya sea escritura pública, resolución, sentencia o acta de entrega entre otros. Debido a su naturaleza jurídica estos actos sujetos a registro se describen a continuación:

01 Tradición: para inscribir los títulos que conlleven modos de adquisición, precisando el acto, contrato o providencia.

02 Gravámenes: para inscribir gravámenes: hipotecas, actos de movilización, decretos que concedan el beneficio de separación, valorizaciones, liquidación del efecto de plusvalía.

03 Limitaciones y Afectaciones: para la anotación de las limitaciones y afectaciones del dominio: usufructo, uso y habitación, servidumbres, condiciones, relaciones de vecindad, condominio, propiedad horizontal, patrimonio de familia inembargable, afectación a vivienda familiar, declaratorias de inminencia de desplazamiento o desplazamiento forzado.

04 Medidas Cautelares: para la anotación de medidas cautelares: embargos, demandas civiles, prohibiciones, valorizaciones que afecten la enajenabilidad, prohibiciones judiciales y administrativas.

05 Tenencia: para inscribir títulos de tenencia constituidos por escritura pública o decisión judicial: arrendamientos, comodatos, anticresis, leasing, derechos de retención.

06 Falsa Tradición: para la inscripción de títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio, de conformidad con el parágrafo 2° de este artículo.

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07/08 Cancelaciones: para la inscripción de títulos, documentos o actos que conlleven la cancelación de las inscripciones contempladas en el literal b) del artículo 4º de esta ley.

09 Otros: para todos aquellos actos jurídicos que no se encuentran en la anterior codificación y que requieren de publicidad por afectar el derecho real de dominio.

En este proceso se hace el registro de los documento de traslado de dominio y de las transacciones inmobiliarias, para ello se debe cumplir con una serie de formalidades, entre ellas la de contener la información mínima que permita una clara identificación de la transacción que se está realizando, de los intervinientes y del bien objeto del mismo.

Es importante conocer y describir información que deben contener estas anotaciones por lo tanto en la Ilustración 3, se presentan los requisitos mínimos a tener en cuenta:

Ilustración 3

Fuente: propia

Número del documento, Fecha y lugar de la transacción; es importante porque mediante ellos se puede realizar seguimiento se pueden establecer precedencias y orden temporal, se puede establecer quién es el garante por parte del estado de la transacción y del libre albedrio que tuvieron los interviniente (sin presiones)l, adicionalmente que esta información permite ubicar copias de los mismos en caso de pérdida.

Intervinientes; los intervinientes deben estar plenamente identificados, se debe establecer quién es el que entrega y quien es el que recibe el bien

objeto de la transacción. Es acá donde el garante debe verificar la correcta y completa identificación de los intervinientes.

Tipo de transacción, debe estar claro el tipo de transacción que se va a realizar, ya que la falta de esto o su incorrecta determinación puede confundir la determinación de quien es el propietario.

Objeto de la transacción; es de suma importancia que el bien objeto de la transacción sea amplia y correctamente descrito ya que es en este punto en el cual se encuentran las mayores falencias y los mayores inconvenientes, tanto para el estado como para los intervinientes, provocando problemas de titularidad, de identificación del inmueble, incluso lleva a equivocaciones y a posteriores problemas de ubicación e identificación.

Tradición y antecedentes: es importante saber cuáles son los antecedentes de la propiedad ya que en caso de no estar correctamente consignada la información anterior es con los antecedentes que se puede corregir o verificar.

Finalmente se consignan los documentos anexos necesarios para la realización de estos documentos.

4.2. TIPOS DE DOCUMENTOS DE PROPIEDAD

La Constitución Política de Colombia es el punto de partida para establecer los lineamientos que reglamentan la propiedad privada, es así como el CPC define en el artículo 669 el “Dominio” como el derecho real para gozar y disponer de una cosa, así mismo define que la propiedad separada del goce es llamada mera o nuda propiedad.

La misma Norma en los artículos 673 y subsiguientes define los modos de adquirir el dominio, los cuales son: ocupación, accesión, tradición, sucesión y prescripción.

De manera puntual en el artículo 745 y 765, la norma establece que se requiere un título traslativo de dominio o constitutivos para los diferentes modos adquirir el dominio.

De acuerdo a lo anterior es pertinente realizar una descripción de los títulos traslativos y declarativos usados más frecuentemente, como lo son:

la escritura pública,

la sentencia y,

las resoluciones administrativas.

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4.2.1. La Escritura pública:

Las escrituras en Colombia debe pasar por cuatro etapas para dejar de ser un simple documento privado y adquirir el carácter de público, estas etapas son:

Recepción: etapa en la que los otorgantes o intervinientes manifiesta n al notario su intención de realizar una transacción:

Extensión: el notario redacta un documento en el cual se consigna las obligaciones y derechos que con él se adquiere.

Otorgamiento: momento en el cual los intervinientes realizan una revisión del documento y manifiestan su acuerdo mediante la firma.

Autorización: Por último el notario da Fe de que el documento contiene la voluntad de las partes y de su aprobación del documento plasmando en el su firma.

De acuerdo al estatuto notarial cada escritura debe ser numerada de forma consecutiva, debe evidenciar claramente la fecha y lugar de la transacción, lo cual facilita la búsqueda y resguardo de los documentos por parte del notario.

Ilustración 4 Partes de una escritura publica

Fuente: Propia

La transacción debe ser clara y generalmente esta en concordancia con las actos establecidos por la ORIP; con una escritura se pueden realizar varios actos, lo importante es que estén claramente diferenciadas.

Ilustración 5

Fuente: Propia

Ilustración 6

Fuente: Propia

Se deben indicar claramente los intervinientes sus respectivos nombres y apellidos completos, junto con sus números de documentos válidos de identificación, se debe dejar en claro la calidad en que se actúa, especialmente cuando se trata de personas jurídicas apoderados o tutores.

Ilustración 7

Fuente: Propia

Descripción física y jurídica del bien objeto de la transacción en la que se pueda establecer claramente la ubicación y tamaño del mismo para que permita garantiza su existencia, en ella se debe mencionar el tipo de bien inmueble y los respectivos identificadores prediales.

Ilustración 8

Fuente: Propia

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Ilustración 9

Fuente: Propia

Se debe incluir en la escritura pública los antecedentes del inmueble lo cual permite establecer los documentos anteriores de los cuales se toma la información descriptiva del predio y la forma de adquisición del mismo.

Ilustración 10

Fuente: Propia

El valor de la transacción y la forma de pago permite entre otras cosas determinar los costos notariales y demás impuestos ordenados por ley para este tipo de transacciones

.

Ilustración 11

Fuente: Propia

Ilustración 12

Fuente: Propia

Los documentos que le permiten al notario evidenciar que el inmueble se encuentra saneado y libre de cualquier restricción se deben describir incluyendo los códigos que permitan verificar su autenticidad. Esto en concordancia con el artículo 60 de la ley 1430 del 29 de diciembre de 2010 y articulo 11 del acuerdo 469 del 22 de febrero de 2011 del consejo de Bogotá.

Ilustración 13

Fuente: Propia

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Ilustración 14

Fuente: Propia

La firma por partes de los intervinientes junto con la del notario, perfecciona el documento.

Ilustración 15

Fuente: Propia

4.2.2. Resolución administrativa

Las resoluciones administrativas pueden variar en forma entre unas y otras entidades sin embargo deben conservar en el contenido la misma información la cual se describe a continuación:

La resolución administrativa debe estar numerada y especificar el año o la fecha en qué fue proferido debe especificar el acto que se pretende para el caso del ejemplo de la imagen 16 la resolución corresponde a una expropiación de un bien inmueble Así mismo debe mencionar la entidad que realiza la resolución y el sustento legal que lo faculta para ejecutar el acto o transacción

Ilustración 16 Resolución administrativa y sus partes

Fuente: Propia

El considerando se debe consignar la información jurídica que permiten que la transacción este enmarcada en la ley y los hechos que permiten sustentar la resolución Debe existir una parte en la cual se describa el bien objeto de la transacción que contenga la cabida y Linderos y los códigos prediales que permitan identificar inequívocamente el bien inmueble

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Ilustración 17

Fuente: Propia

Ilustración 18

Fuente: Propia

Ilustración 19

Fuente: Propia

Finalmente debe existir una sección que comunica la decisión en el resuelve se establece la conclusión a la cual llega la entidad con respecto al bien inmueble los deberes y derechos qué tiene la entidad y los ciudadanos la sentencia finalmente debe ir firmada por el funcionario encargado para estas labores.

Ilustración 20

Fuente: Propia

Ilustración 21

Fuente: Propia

Ilustración 22

Fuente: Propia

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Ilustración 23

Fuente: Propia

Ilustración 24

Fuente: Propia

4.2.3. Sentencia

Una sentencia debe contener un encabezado en el cual se resume el objeto de la misma donde indique claramente el juzgado, la fecha y lugar en el que se profiere la decisión.

Ilustración 25 Sentencia y sus partes

Fuente: Propia

Ilustración 26

Fuente: Propia

Ilustración 27

Fuente Propia

Una parte especializada para antecedentes donde se describe cuál es el contexto y hechos probados en la demanda.

Ilustración 28

Fuente: Propia

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Ilustración 29

Fuente: Propia

El Considerando es una de las partes más importantes ya que es donde el juzgador Argumenta los hechos y pruebas en los cuales respalda su decisión, asi como, la normatividad y las generalidades del proceso.

Ilustración 30

Fuente: Propia

En la parte resolutiva, el juzgador pronuncia una decisión la cual será de obligatorio cumplimiento por los involucrados en el proceso y determina los derechos y deberes de los mismos.

Ilustración 31

Fuente: Propia

Ilustración 32

Fuente: Propia

Es importante hacer claridad en qué los documentos o títulos de propiedad sólo transfieren el dominio cuando se hace el debido registro en la Orip; de otra parte se acostumbra protocolizar las sentencias y resoluciones por medio de una escritura pública esto garantiza la conservación de los documentos y el fácil acceso a ellos; sin embargo es común que los ciudadanos crean que la escritura de protocolización es el documento qué da la titularidad y no la sentencia o resolución.

4.3. PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal como solución a la falta de territorio urbanizable se ha convertido en un fenómeno de alto crecimiento desde su aparición en el año 1948 hasta la fecha, también ha sido considerada como la mejor opción para la densificación de las ciudades, siendo una solución económica, rentable y de fácil aplicación, en la actualidad según los resultados del censo catastral de la vigencia 2012 se observa que de 2.248.817 predios urbanos de la ciudad, más del 60 % es encuentran sometidos al régimen de propiedad horizontal y con tendencia a seguir aumentando.

En la imagen 33.Estadística UAECD del CIB, se observa la tendencia de los predios en Propiedad Horizontal frente a los no sometidos a este régimen.

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Ilustración 33.progresion de la propiedad horizontal en Bogotá

Fuente. UAECD https://www.catastrobogota.gov.co/sites/default/files/Resultados_Censo_2017%20version%20final.pdf

Al ser el régimen de propiedad horizontal un tipo de propiedad especial, también los documentos sujetos a registro son diferentes por lo tanto, teniendo en cuenta la importancia del reglamento de propiedad horizontal, a continuación se describe las características de mismo según la ley 675 del 2001:

1. El nombre e identificación del propietario. 2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto. “Parágrafo 1°. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas. Parágrafo 2°. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo. Parágrafo 3°. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados. Parágrafo 4°. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título. Artículo 6°. Documentación anexa. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

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Parágrafo. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.”

5. METODOLOGIA

Teniendo en cuenta que el proyecto abarca temas normativos, se realizó una

revisión de la legislación existente respecto a la propiedad inmueble, como es su

tenencia, que procesos requiere y cuáles son las formalidades encada caso.

Como investigación, se recopiló de forma directa la información normativa y

procedimental en las diferentes entidades relacionadas, entre ellas:

1.. Caja de Vivienda Popular,

2.. Secretaria de Hábitat,

3.. Super Intendencia de Notariado y Registro,

4.. Instituto Geográfico Agustín Codazzi,

5.. Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital, entre otras.

Documentos jurídicos de propiedad tales como resoluciones, sentencias, actas,

escrituras, etc.; fueron la base para este estudio y permitieron realizar la

verificación de los requisitos técnicos necesarios para una correcta descripción de

los inmuebles. También fueron base para determinar las inconsistencias

existentes, ya sea de forma o de fondo, este análisis fue apoyado de información

secundaria que complementó y facilitó la determinación de casos típicos.

Con la información obtenida se desarrolló un análisis de títulos que permitió

determinar los casos más frecuentes y crear un banco de datos para comparar la

información de los documentos con la información suministrada por las entidades

y determinar las causas más frecuentes de error.

Finalmente, mediante la información suministrada por las diferentes entidades se

determinó la variación del problema a través del tiempo y los mecanismos o

trámites necesarios para corregir esta información de los inmuebles.

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6. RESULTADOS: INCONSISTENCIAS EN LOS DOCUMENTOS DE

PROPIEDAD

Teniendo en cuenta que la inscripción en registro, permite determinar la propiedad de un bien inmueble y que este registro refleja la información contenida en el título de propiedad, es importante establecer cuáles son los errores más comunes reflejados de estos documentos.

La deficiente o inexistente información contenida en los documentos de propiedad, sumada a la falta de conocimiento de la población en general, ha propiciado una serie de inconvenientes a la hora de transferir la propiedad de bienes inmuebles, creando incertidumbre en las transacciones inmobiliarias, ya que cualquier falla en ellos puede perjudicar el dominio del predio.

En ocasiones no es posible establecer con claridad la propiedad del predio debido a inconsistencias transmitidas a través de los años, especialmente cuando se transcribe el contenido de los documentos sin ninguna revisión técnica; de ahí la importancia de verificar las causas de error o inconsistencia, de las cuales se hace descripción a continuación.

6.1. INCONSISTENCIAS GENERADAS POR ERRORES DE TRANSCRIPCION

Errores simples en un número de la cedula de los intervinientes; en una letra en el nombre o en la dirección del inmueble. Son inconsistencias que ocurren principalmente por descuidos o errores humanos al momento de transcribir la información.

Sin embargo, existen casos en los cuales son realizadas a voluntad o de manera fraudulenta que pueden finalizar en la pérdida de la propiedad.

En la imagen 7 se observa un error simple donde en vez de digitar un numero o letra se digito otro, en este caso, no se observa una pérdida de propiedad, solo requiere una corrección simple sin lugar a dudas, esto se puede aclarar verificando el titulo antecedente, la promesa de compraventa y/o el documento original.

Estos errores no ocurren solo en los intervinientes, también es posible que ocurra en un número o letra en los códigos que identifican al inmueble, sin embargo estos se pueden corregir con la revisión de los anexos en los cuales es fácil evidenciar la inconsistencia.

6.2. INCONSISTENCIAS EN EL TIPO DE TRANSACCION

Es importante que las transacciones sean fácilmente reconocibles, que no den lugar a la confusión o interpretación subjetiva, para lo cual los documentos sujetos de registro deben establecer claramente lo que se pretende realizar con el inmueble.

Con un documento se pueden ejecutar una o varias transacciones, cada una de ellas debe ser claramente diferenciada y tener un orden en el documento. Tal como se observa en la ilustración 34

Ilustración 34 Escritura 372 con varias transacciones del 31/01/2016. Notaria 13)

Fuente Propia

Ampliación de la información de la transacción o aclaración de algunos de sus puntos puede no implicar grandes dificultades, salvo en los casos en que se

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desconoce o no se puede inferir la transacción, por lo general esto es detectado al momento de realizar el registro en el folio de matrícula inmobiliaria.

De otra parte se debe tener especial cuidado al momento de registrar el titulo inmobiliario, más aun cuando se realizan varias transacciones con el mismo documento, ya que en ocasiones se omite el registro de uno de estos actos, lo cual conlleva a perdida de la tradición del inmueble.

Finalmente es importante en este caso detenerse en transacciones en las cuales no es suficiente la inscripción en registro para determinar la propiedad, actos como las fiducias, fideicomisos y nuevas transacciones, obligan a realizar un cuidadoso estudio del título ya que en ocasiones se traslada el dominio y en otras no.

6.3. INCONSISTENCIAS EN LOS INTERVINIENTES

Los intervinientes en una transacción inmobiliaria deben ser claramente reconocibles y estar legitimados para actuar, es decir, que quien realiza la transacción debe estar plenamente facultado para disponer sobre el bien objeto de la transacción y evitar ilegalidades.

La falta de claridad en el destinatario final de la titularidad, hace que sea confuso, y en algunos casos, que no se pueda determinar el propietario del inmueble,

La informalidad y falta de detalle de los documentos antiguos puede crear incertidumbre jurídica, documentos donde no está descrita la identificación del propietario o donde el tipo de documento de identificación no es claro, fácilmente puede crear un limbo jurídico difícil de subsanar, en especial en los casos donde los intervinientes ya no viven y las aclaraciones se deben realizar por terceros que no conocen la tradición. Es así como en la Ilustración 11 observamos que no se mencionó el documento de identidad del comprador, lo cual genera inconvenientes al momento de registrar el título.

Ilustración 35 Escritura 1681 de 1992

Fuente: Propia

Por ejemplo casos en que la identificación era un registro civil y no se deja claridad de ello, puede confundirse con un número de cedula de ciudadanía o cedula de extranjería, impidiendo la plena identificación del propietario.

Pueden existir diferentes modos de error en los documento jurídicos con respecto a la claridad de quien es el titular de dominio, en la antigüedad se realizaban transferencias de dominio por parte de los herederos de sucesiones intestadas17 por lo tanto no estaban legitimados para actuar, esto genera la llamada falsa tradición18 lo que constituye una inconsistencia que debe ser subsanada. Esto se puede observar con mayor claridad en el folio de matrícula inmobiliaria, en la imagen 12, se aprecia que se abrió matricula mediante una adjudicación, ya que la sucesión del propietario no se realizó; estos casos son muy frecuentes en los predios rurales donde al morir el propietario de un predio los herederos realizan una partición del inmueble y queda reconocido por los colindantes pero no se formaliza en los documentos de propiedad.

Ilustración 36 FMI 154-27703, falsa tradición

17 Sucesión intestada: 18 Falsa tradición:

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Fuente: Propia

De otra parte, en la imagen 13, se puede observar un caso muy complicado en que un mismo ciudadano es identificado con dos números de cedula en escrituras diferentes, la primera corresponde a una compraventa y la segunda a una sucesión , es evidente que no hay claridad con respecto a sobre quien recae la propiedad, esto teniendo en cuenta que puede tratarse de un homónimo, algo usual en las familias en las que el nombre del padre o la madre es heredado al hijo o hija, siendo el segundo apellido lo que los diferencia.

6.4. INCONSISTENCIAS EN EL OBJETO DE LA TRANSACCION

Teniendo en cuenta el impacto en el patrimonio de los ciudadanos y del mismo estado, este tipo de inconsistencias suelen ser las más complicadas de subsanar ya que pueden generar pérdida de la propiedad y restricciones administrativas al momento de disponer física y jurídicamente del inmueble.

El objeto de la transacción debe ser correctamente descrito, tanto en el documento sujeto de registro, como en el respectivo folio de matrícula inmobiliaria, la deficiente claridad en la identificación tanto física como jurídica del inmueble genera problemas legales, administrativos y sociales.

En vista de lo anterior, el Estado, a través del estatuto registral, determinó la obligatoriedad de combinar el aspecto jurídico con el técnico, por lo que, en la actualidad, las oficinas de registro se han apoyado en los entes catastrales para describir con claridad el bien objeto de la transacción; es así como mediante

los Decretos 1250 de 1970 (Estatuto de Notariado y Registro) y 2156 de 1970 se ordena el intercambio de información entre las entidades Catastrales y las oficinas de Registro, lo cual a groso modo busca determinar técnicamente el objeto de la transacción para evitar equivocaciones.

En consecuencia, El Decreto 1711 de 1984, estableció la necesidad de encontrar los mecanismos técnicos para agilizar la función registral y adecuarla a la información catastral.

En la actualidad la Interrelación Catastro Registro (ICARE), ha permitido una identificación más clara de los inmuebles en el país, ya que la descripción jurídica, contenida en los documentos de propiedad es fácilmente comprobable al ser comparada con la realidad técnica contenida en los catastros.

A pesar de los esfuerzos realizados entre las dos entidades, se han encontrado algunos contratiempos debido a las diferencias estructurales de los sistemas de información; a través de los años se ha procurado estandarizar los datos y poco a poco realizar la conexión; sin embargo aún persisten las diferencias con muchos inmuebles los cuales deben ser saneados poco a poco y de forma manual.

Las inconsistencias que ocurren en el caso de una descripción incorrecta del objeto de la transacción, son las más frecuentes y también las más complicadas de corregir; son muy diversas y el tratamiento para solucionarlas es diferente para cada caso, por lo cual se clasifican así:

1. Errores en la identificación del inmueble (código catastral, matricula, nomenclatura….etc) o ausencia de ella.

2. Errores en la descripción de la cabida y linderos, ya sea por errores en cálculo, la inexacta descripción o la ausencia de ella.

3. Errores en la descripción de la construcción o ausencia de ella. 4. Insuficiente información para su ubicación.

6.4.1 .Errores en la identificación del inmueble (código catastral, matricula, nomenclatura….etc)

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Como se pudo observar en el capítulo II, los títulos de propiedad deben contener la información que permita identificar el inmueble en las diferentes entidades, estos datos son:

Chip: Código homologado de identificación predial que asigna la Unidad Administrativa Especial de Catastro a cada predio del Distrito Capital.

Cédula catastral: Es el registro físico de la historia del predio, donde se van anexando las novedades que a través del tiempo se presenten. Documento con el que se comprueba la información con que está registrado un predio en el catastro; SDP- Conjunto de número o caracteres que identifican a cada inmueble incorporado en el censo predial y que a su vez lo georeferencia.

Código de sector: Es un identificador catastral de 18 posiciones numéricas que permite determinar la ubicación geográfica del predio con respecto al plano general del Distrito Capital.

Nomenclatura: Identificador alfanumérico único asignado a un predio. Se tipifica como principal, secundaria o incluye. Conjunto de caracteres alfanuméricos que se utilizan para identificar las vías y predios ubicados dentro del perímetro urbano lo que permite la orientación geográfica y como tal debe ser no nula y única para cada uno de estos elementos. Para la identificación de las vías y predios del Distrito Capital, el sistema de nomenclatura urbana de Bogotá cuenta con dos componentes: Nomenclatura Vial y Nomenclatura Domiciliaria

Número predial Nacional: A cada predio se le asignará un código numérico que permita localizarlo inequívocamente en los respectivos documentos catastrales, según el modelo determinado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. * Para efectos de conformar la base de datos catastral nacional el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, adoptará un identificador único para cada predio.19

Matricula inmobiliaria: Es un folio destinado a la inscripción de los actos,

contratos y providencias relacionados en el artículo 4°, referente a un bien raíz, el cual se distinguirá con un código alfanumérico o complejo numeral indicativo del orden interno de cada oficina y de la sucesión en que se vaya sentando. 20

Su importancia radica en que para realizar una transacción inmobiliaria, el Notario debe verificar el estado jurídico y fiscal del inmueble21; en los recibos de impuesto predial, paz y salvo de valorización y folio de matrícula inmobiliario se debe establecer la identificación del inmueble, si este código no es claro en el documento de propiedad no se puede determinar si el inmueble esta libre de

19 https://www.catastrobogota.gov.co/es/node/137 20 Ley 1579 de 2012. Articulo 8

gravámenes o cuentas pendientes que no deben recaer sobre el nuevo propietario.

6.4.2. Errores en la descripción de la cabida y linderos, ya sea por errores en cálculo, la inexacta descripción o la ausencia de ella.

Este tipo de inconsistencias ocurren cuando existe en el documento de propiedad Linderos definidos de manera poco técnica un ejemplo de ello se puede observar la imagen 20 en la cual se puede observar que al describir los linderos hay descripción de las distancias y los colindantes son mencionados de manera coloquial sin ningún rigor técnico o tecnológico.

Ilustración 37

Fuente: 1

De otra parte la imagen 21 se puede observar un documento jurídico en el cual a pesar de tener una medición técnica no se establece el área del inmueble.

Las inconsistencias ocurren no sólo por una mala descripción de Los Linderos sino también por ausencia de ella.

La resolución 70 del IGAC, define al terreno en el Artículo 22 como “… la porción de tierra con una extensión geográfica definida.”. De acuerdo a esto y teniendo en cuenta que la extensión de terreno es limitada, cada municipio debe tener el inventario de la distribución del mismo. Siguiendo las razones de la lógica si un

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municipio tiene un territorio X, la suma de todos los predios incluyendo los de uso público deben sumar X, ni más ni menos.

El artículo 29 Establece que cualquier tipo de medición debe ser realizada en el sistema métrico decimal en concordancia con el artículo 16 de estatuto registral; esta estandarización permite evitar disparidades entre documentos ya que cada vez que se intenta pasar de un sistema a otro se pierde precisión.

La descripción de cabida y linderos es la característica que prevalece sobre las demás porque es la única que permite garantizar la existencia del predio; las dimensiones que no pueden superponerse sobre otros inmuebles y la ubicación única determinada por los colindantes.

Teniendo en cuenta esto la Superintendencia de Notariado y Registro y el instituto Geográfico Agustín Codazzi, desarrollaron la Instrucción administrativa 01 para el IGAC y 11 para la SINR, donde al tratar el tema de la descripción del terreno y su corrección o actualización esta instrucción define en el numeral 1 que el registrador debe rechazar la inscripción de un documento o título cuando existan incongruencias en la descripción de la cabida y linderos frente a la información contenida en el folio de matrícula.

De igual forma en el numeral 2 y 2.1., la instrucción establece que los catastros solo pueden dar claridad al respecto, cuando ésta se refiere a la descripción técnica de los linderos siempre y cuando no halla variación de área o dimensiones de los linderos, es decir los catastros solo pueden traducir los linderos de una forma técnica; Y es el único caso en el cual la entidad catastral puede con previa verificación en terreno generar una certificación de plano predial22.

6.5. INCONSISTENCIAS CON REFERENCIA AL AREA DE CONSTRUCCION (INEXISTENTE O MAL REFERENCIADA)

22Artículo 36, Certificado Plano Predial Catastral. Es el documento gráfico

georreferenciado por medio del cual la autoridad catastral hace constar la inscripción de un predio o mejora, sus características y condiciones. El Instituto Geográfico Agustín Codazzi, determina el contenido y modelo único de dicho documento que deberán adoptar las autoridades catastrales. Resolución 70 del IGAC

Por lo general los inmuebles en Colombia fueron inscritos inicialmente como lotes, con en el transcurso del tiempo, los propietarios realizan construcciones o mejoras que no son registrados en el folio de matrícula inmobiliaria o en una escritura, por lo tanto existen inmuebles que después de muchos años figuran sin la descripción de la construcción.

Algunos trámites notariales o de carácter privado requieren que la información de la construcción este consignada en el documento o título de propiedad, tales como bancos para asignar créditos o entidades del estado al asignas subsidios de mejoramiento de vivienda.

Cuándo un propietario requiere actualizar la información con respecto al área construida tiene consignada título de propiedad y FMI, debe en primera medida verificar el documento o título antecedente para descartar que la construcción ya figuraba si este fuera el caso se trataría de un error de transcripción y su corrección obedecerá a ese caso.

Si se Establece que no fue un error se debe empezar por tramitar una licencia de reconocimiento de la construcción en la respectiva curaduría oficina de planeación del municipio.

6.6. INCONSISTENCIAS CON REFERENCIA A PREDIOS SUJETOS AL REGIMEN DE PH

La propiedad horizontal por su legislación especial presenta inconsistencias particulares para este régimen y generalmente ocurren para más de una unidad inmobiliaria.

Estos errores pueden ser en:

Coeficientes

Áreas privadas comunes, comunes de uso privado etc.

Descripción de linderos

Identificación apartamento, garaje, deposito etc.

Accesos

Usos

Permisos y restricciones

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La propiedad horizontal funciona en términos generales como un todo, hay modificaciones que afectan directamente los intereses de los demás, es así como una modificación en el área construida puede implicar la modificación de las áreas de los inmuebles vecinos o afectar los coeficientes, por lo tanto este tipo de decisiones, deben ser comunicadas y aprobadas por la asamblea general.

En vista de lo anterior la Ley 675 establece en el artículo 46, que para cierto tipo de decisiones se requiere el consenso o la participación de los copropietarios que sume en coeficientes un porcentaje mayor al 70%, esto aplica para los siguientes aspectos:

1. Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

2. Imposición de expensas extraordinarias cuya cuantía total, durante la vigencia presupuestal, supere cuatro (4) veces el valor de las expensas necesarias mensuales.

3. Aprobación de expensas comunes diferentes de las necesarias. 4. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado

bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario. 5. Reforma a los estatutos y reglamento. 6. Desafectación de un bien común no esencial. 7. Reconstrucción del edificio o conjunto destruido en proporción que

represente por lo menos el setenta y cinco por ciento (75%). 8. Cambio de destinación genérica de los bienes de dominio particular,

siempre y cuando se ajuste a la normatividad urbanística vigente. 9. Adquisición de inmuebles para el edificio o conjunto. 10. Liquidación y disolución.

De los anteriores, en ocasión de este trabajo los numerales 2 y 3, no serán objeto de estudio ya que no implican una modificación por reforma de propiedad horizontal que es el resultante de estas decisiones.

Con respecto a la nomenclatura se encuentra que los constructores requieren para construir el proyecto inmobiliario, una nomenclatura provisional que les permita, entre otras cosas, el ingreso del material de construcción e iniciar la solicitud de servicios públicos; finalizado el proyecto se asigna una dirección definitiva teniendo en cuenta el acceso construido para cada unidad, en ocasiones el desenglobe se realiza utilizando como identificador Predial la nomenclatura provisional, sin embargo la realidad del inmueble es otra por lo que se debe realizar la respectiva aclaración.

Usualmente se tiende a confundir, en los documentos de propiedad, las áreas privadas con las áreas comunes; por ejemplo, garajes o depósitos de uso exclusivo son vendidos o transferidos cómo parte del área privada del inmueble.

Esta confusión incluso es patrocinada por las mismas empresas privadas qué se encargan de la venta de predios en propiedad horizontal, donde para simular la venta de una gran área, promocionan el inmueble incluyendo las zonas comunes siendo la realidad del predio un área privada menor.

De otra parte las correcciones en el área de terreno del predio matriz de la propiedad horizontal también obedecen a las inconsistencias mencionadas para la cabida y Linderos en el punto 5.4.2

La modificación debe ser elevada a Escritura Pública y debe registrarse en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.

6.7. INCONSISTENCIAS DE TIPO JURIDICO A CAUSA DE MAL REGISTRO

Por otro lado es importante revisar el tipo de inconsistencias que pueden existir al momento de realizar el registro de los documentos ante la ORIP, ya que puede poner en riesgo la titularidad del inmueble.

Todas las inconsistencias mencionadas en los apartes anteriores pueden generar problemas al momento de registrarse en el folio de matrícula inmobiliaria, ya sea porque se registra el error o porque la oficina de registro instrumentos públicos no permite la inscripción en el folio, en la imagen 21 se puede observar una nota devolutiva dónde ORIP le informa al ciudadano que no puede realizarse la inscripción del documento por inconsistencias en los linderos del inmueble, el tiempo que tiene el usuario para subsanar las inconsistencias es de dos meses, tiempo que en la mayoría de los casos no es suficiente para este tipo de correcciones.

Ilustración 38 Nota devolutiva folio de matrícula inmobiliaria 050c-1395495

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Fuente: 2

Existen otros tipos de errores que obedecen inconsistencias en los procedimientos a continuación se relacionan algunos de estos casos:

Registro de un predio que no tiene reglamento de propiedad horizontal y sin embargo en la descripción se menciona área privada y porcentaje asimilable a coeficiente. Imagen 22.

Ilustración 39

Fuente: 3

Se abre matrícula inmobiliaria transacciones Cómo venta de derechos de cuota lo cual no es una segregación sino la venta de un porcentaje del inmueble.

Es posible que la oficina de registro genere dos matrículas inmobiliarias para el mismo predio, es así como en la imagen 23, se puede observar que se abrieron dos matrículas para un predio ubicado en la ciudad de Soacha quedando una de ellas en el registro zona Sur y la otra en el municipio de Soacha

Ilustración 40

Fuente: 4

Ilustración 41

Fuente: 5

A pesar de no ser una inconsistencia la oficina de registro abre matrícula inmobiliaria para derechos de Posesión regular, lo cual le permite al poseedor demostrar la posesión para acceder posteriormente a un proceso de pertenencia, sin embargo como no es de conocimiento popular, es muy sencillo confundirlo con un predio con pleno dominio.

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7. RESULTADOS: GUIA PARA LA SOLUCION DE INCONSISTENCIAS

7.1. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS

POR ERRORES DE DIGITACION

7.1.1. Escrituras aclaratorias

El título 3 del estatuto notarial23, abarca dos temas muy importantes en este proyecto, uno de ellos se encuentra en el capítulo 1, donde se establecen las razones de invalidez de un acto notarial, de lo cual en el artículo 99 enumera las causales de nulidad de las escrituras las cuales obedecen a falta de rigor administrativo al realizar la verificación de los requisitos mínimos para iniciar el trámite, es decir se podría establecer que tiene inconsistencias de carácter procedimental que no debería siquiera permitir iniciar un trámite como por ejemplo en el caso en que no están completas las personas intervinientes en el acto o que no se menciona el bien objeto de la transacción.

De otra parte del capítulo 2, aborda el tema de la corrección de errores y reconstrucción de escrituras. En el artículo 101, menciona que los errores incurridos antes de firmar el documento deben quedar resaltados en la escritura mediante textos subrayados o entre paréntesis, y que la corrección se realizara entre líneas tal como se observa en la imagen 11 donde se observa que se aclara el área de varas cuadradas a metros cuadrados, con el texto entre comillas de “si vale” o “no vale”.

23 Decreto Ley 960 de 1970

Ilustración 42. Escritura 1606 del 10 de mayo de 2004 como se corrige entre lineas

Fuente: Propia

Lo suprimido o agregado en este artículo fue establecido en el año 1970, año en el cual aún las escrituras se realizaban en papel notarial a mano o mediante máquina de escribir por lo tanto no era factible volver a realizar la escritura.

Sin embargo, se hace mención de ello, porque aún existen inmuebles cuya única escritura es anterior al ingreso de la tecnología en el sistema notarial, adicionalmente porque algunas de las correcciones se pueden hacer con el documento antecedente que conserva estas características.

El Artículo 102 determina que una vez autorizada la escritura, cualquier corrección debe hacerse mediante un nuevo instrumento con todas las formalidades y suscrito por todas las personas intervinientes del instrumento corregido.

El Artículo 103 contemplan los tipos de errores que pueden ser corregidos mediante escritura aclaratoria y que no necesariamente debe ser suscrito por todos los intervinientes sino solo por el titular de derecho. Los errores a que se hace mención son los ocurridos al citar la nomenclatura, la denominación o descripción del predio, la cita de su cédula y el registro catastral; esto solo en el caso en que en los documentos allegados se encuentra el error de manifiesto o en algún título antecedente.

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De otra parte, de acuerdo a lo dispuesto en el artículo 48 del decreto 2148 de 1983, si lo que se requiere modificar es una parte sustancial del documento, es decir que cambie la motivación del mismo y los temas relevantes tales como los otorgantes o el objeto de la transacción, no se podrá realizar mediante escritura de aclaración o corrección se debe declarar cancelación de la escritura anterior y generar una nueva.

7.2. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS

INCONSISTENCIAS EN LOS INTERVINIENTES

La corrección en los intervinientes cuando los otorgantes de una escritura no están plenamente facultados, se puede realizar mediante una escritura que permita ratificar la actuación en el documento por ejemplo cuándo una persona casada transfiere el inmueble el cónyuge puede realizar una escritura en la cual ratifica el acto realizado en la escritura anterior de esa manera completa las formalidades Qué debe cumplir el documento

7.3. PROCEDIMIENTO PARA CORRECCION DE INCONSISTENCIAS EN

CABIDA Y LINDEROS

Este tipo de inconsistencias es una de las más demoradas e impredecibles Al momento de corregir porque implica tiempo y dinero adicionalmente teniendo en cuenta el estatuto registral y la instrucción administrativa conjunta no es posible registrar una escritura que tenga disparidades entre los documentos jurídicos y el aspecto técnico determinado por la autoridad catastral.

Para corregir las inconsistencias en la cabida y Linderos de los predios se debe hacer un estudio minucioso a los documentos jurídicos y a la información contenida en la entidad catastral si existen disparidades se debe solicitar ante la autoridad catastral una certificación de plano Predial si es en un municipio diferente a Bogotá Medellín Cali y Antioquia se debe solicitar ante el Instituto geográfico Agustín Codazzi estas entidades entrarán hacer una revisión de los documentos jurídicos y la realidad física del predio.

7.3.1. Instrucción administrativa conjunto

La autoridad catastral debe actuar de acuerdo a la instrucción administrativa conjunta la cual, en el numeral 2 y 2.1., la instrucción establece que los catastros solo pueden dar claridad en cuanto al tema, cuando esta se refiere a la descripción técnica de los linderos siempre y cuando no halla variación de área o dimensiones de los linderos, es decir los catastros solo pueden traducir los linderos de una forma técnica; Y es el único caso en el cual la entidad catastral puede con previa verificación en terreno generar una certificación de plano predial al respecto.

La certificación de plano predial o certificación de cabida y linderos es el documento que tradicionalmente permite realizar la aclaraciones respectivas en las escrituras o documentos de adquisición; más adelante se realizará una definición más extensa y se verán los campos de aplicación.

Cuando se habla de linderos confusos, costumbrista o indeterminables ya sea porque físicamente son indeterminables o porque su medición fue de tipo rudimentario, la instrucción solo contempla una solución la cual es aplicable solo en el ámbito catastral y es un acta de colindancia en la cual se reúnen todos los colindantes y previo acuerdo entre ellos aprobaran los linderos del predio, dejando este documento firmado por todos ellos; previa verificación del catastro se expedirá un resolución la cual solo tiene efectos catastrales y no jurídicos, pero si puede ser utilizada en un proceso de deslinde y amojonamiento para realizar la corrección de los documentos jurídicos.

En la eventualidad de desacuerdo entre los colindantes, los implicados deberán acudir a la justicia ordinaria y solicitar un proceso de deslinde y amojonamiento para dirimir estas diferencias.

Finalmente la instrucción reitera a los notarios que sin la certificación catastral no es posible realizar aclaraciones con respecto al terreno y a los registradores que debe encontrarse dicho documento en la escritura a registrar. Según artciculo6 del decreto 960 de 1970. (Buscarlo y ponerlo de pie de página)

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En el numeral 3 se hacen algunas precisiones respecto a las escrituras de aclaración para corrección de cabida y linderos, entre ellas que los catastros pueden expedir certificación en los casos en lo que las áreas estén mal calculadas, es decir mal realizado el cálculo aritmético; que debe ser sustentado cualquier cambio en los documentos jurídicos debidamente registrados.

Cuando la autoridad catastral no puede expedir la certificación de calidad y Linderos se debe acudir al proceso de deslinde y amojonamiento lo cual se escribe a continuación

7.3.2. Procedimiento para corrección de inconsistencias código de procedimiento

civil, título xxv, deslinde y amojonamiento.

En el glosario de la UAECD, se define el proceso de Deslinde y Amojonamiento como: (…) Entiéndase por deslinde el acto de distinguir y señalar los linderos de una heredad con respecto a otra u otras, o de un terreno, o de un monte o camino, con relación a otros lugares. Mediante el deslinde se llega a la certeza de los linderos o límites de un inmueble; mediante el amojonamiento, que presupone siempre que se ha resuelto primero la fijación de los lindes, se marcan con hitos o mojones los límites establecidos, con lo que los lindes se hacen perceptibles (...)24

El proceso de deslinde y amojonamiento consiste en que el juez con apoyo de los peritos se encarga de determinar los Linderos físicos de un bien inmueble esto para poder modificar los documentos jurídicos del predio.

El Proceso está sustentado en el código general del proceso y en el código de procedimiento civil en sus artículos 460 al 466 como todo proceso se debe realizar por un ciudadano acreditado25 para actuar ante un juez mediante un abogado por lo tanto implica para el ciudadano gastos no presupuestados sin embargo es la única forma de solucionar el conflicto jurídico qué ocurre cuándo no coinciden Los Linderos y área con la realidad del bien inmueble el juez velara para qué no sé vulnere ningún derecho de los terceros afectados.

24 https://www.catastrobogota.gov.co/es/node/137 25 Art. 460.- Partes. Pueden demandar el deslinde y amojonamiento el propietario pleno, el nudo propietario,

el usufructuario y el comunero del bien que se pretenda deslindar, y el poseedor material con más de un año

de posesión. Si el dominio del predio contiguo está limitado o se halla en estado de indivisión, la demanda se

dirigirá contra los titulares de los correspondientes derechos reales principales

En Colombia existen predios que jurídicamente son descritos con unos Linderos y una área diferente a la realidad a pesar de esta diferencia los linderos físicos ya son aceptados como ciertos por los colindantes, sin embargo para dar cumplimiento al estatuto registrar es necesario unificar la información por lo tanto se debe acudir al proceso de deslinde y amojonamiento

7.3.3. Procedimiento para corrección de inconsistencias Ley 1682 de 2015

Debido a la demora que implican un proceso de deslinde y amojonamiento el estado colombiano profirió la ley 1682 de 2015 en la cual se establece el procedimiento para determinación de Linderos y aves de predios que van a ser adquiridos por el estado para obras de infraestructura

La resolución 193 de 2014 fue la respuesta del IGAC a la Ley 1682, con esta resolución se estableció el procedimiento para la determinación de los linderos y áreas de predios que va a ser adquiridos por el estado para fines de mejoramiento de la infraestructura de trasporte en el país. Los aportes más significativos de esta resolución es que le da a cada interviniente unas funciones específicas lo cual evita que se evadan las acciones que se necesitan y evitan que el usuario pase de entidad en entidad sin que ninguna asuma responsabilidades.

Establece para la entidad pública responsable del proyecto de infraestructura la responsabilidad de realizar el estudio de títulos y aportar a la entidad catastral los documentos mínimos para su trámite entre otros: escrituras, folios, determinación de linderos áreas y colindantes, además aportara la información de todos los intervinientes tales como propietarios y terceros afectados con la información personal actualizada (nombres, documentos de identidad, domicilio teléfonos etc.).

La autoridad catastral tiene 5 días para iniciar el estudio y cotejar con sus bases de datos la información jurídica y generar el respectivo informe técnico en los 5 días siguientes, si esta información no es coincidente, dentro de los 10 días siguientes deberá realizar la inspección ocular el inmueble, previo aviso a los interesados por cualquiera de los medios de contacto aportados inicialmente.

De igual manera la entidad encargada del proyecto procurara que los titulares de dominio se encuentren al momento de la inspección, si esto ocurre de igual manera se continuara con la revisión en su ausencia.

Finalizada la inspección se levantara un acta con la información verificada y se firmara por todas las partes participantes; dentro de los 10 días hábiles siguientes la entidad catastral presentara una propuesta de alindera miento que se pondrá en

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consideración delos titulares de derecho y de sus colindantes para lo cual los citara con 5 días de antelación, se expondrá la propuesta y se recorrerá el inmueble lindero por lindero dejando en el acta la constancia de aprobación o desaprobación de los titulares de derecho y de sus colindantes, la autoridad catastral verificara las consideraciones realizadas a la propuesta y si es el caso la modificara de lo contrario se procederá a corregir la base catastral y se expedirá el certificado de plano catastral respetivo. En el caso que no haya acuerdo se dejara constancia en el expediente y se enviara para proceso judicial.

7.4. CORRECCION DEL AREA CONSTRUIDA

Lograr incluir la construcción dentro del título de propiedad implica cumplir con la normatividad vigente para las construcciones nuevas, por lo tanto mediante el decreto 1469 de 2010, se estableció la normatividad para la solicitud de licencias urbanísticas; es así como en el título 2, artículo 64 define el reconocimiento de las edificaciones y que las mismas deben cumplir con los usos previstos y con las demás condiciones establecidas tales como reforzamiento estructural (ley 400 de 1997), en el caso que no las cumplan deberán adecuarse a las mismas.

No precede el trámite de reconocimiento de la construcción e los casos en que el inmueble se encuentre ubicado en zonas de protección ambiental, de alto riesgo no mitigable o construidas sobre espacio público.

Finalmente cuándo ya se tiene el reconocimiento de la construcción se debe Elevar a escritura pública para poder ser registrado bajo la especificación x** en el folio de matrícula inmobiliaria respectivo.

7.5. CORRECCION EN REGISTRO

Las inconsistencias en el folio de matrícula inmobiliaria, pueden ser causadas por diferentes factores, por lo tanto las correcciones solo dependerán del origen de la inconsistencia.

Cuando el error viene por falencias en el documento traslativo de dominio, la solución obedece a la corrección de dicho documento; sin embargo, cuándo el error ocurre al momento de registrar el documento en el folio, por efectos de una mala transcripción, simplemente se debe solicitar a la ORIP la corrección de la información errónea para lo cual se debe anexar copia del documento registrado y hacer la solicitud, ya sea por escrito o de manera virtual.

Cuando la inconsistencia obedece a una mala inscripción del predio se debe solicitar a la oficina de registro de instrumentos públicos la corrección que puede terminar en una cancelación del folio o en salvedades.

Respecto a las aclaraciones más de fondo en las cuales no es clara la tradición, se debe realizar un estudio más minucioso del folio de matrícula y de los documentos antecedentes.

Existen casos tan extremos que es preferible realizar un proceso de pertenencia para obtener el saneamiento del predio o un nuevo folio.

7.6. PROCESO DE PERTENENCIA

Existen inconsistencias que no pueden ser subsanables o que el procedimiento para para ello es supremamente complicado Generalmente en los casos en qué se ha perpetuado a través de los años trayendo lo de documento en documento finalmente cuando se intenta corregir ya no existen pruebas o testimonios que permitan solucionarlo por lo tanto es más Expedito iniciar un proceso de pertenencia en este momento se presenta la ley 1561 de 2012 la cual permite en un término de 6 meses determinar o adquirir la propiedad para acceder a este tipo de procesos los inmuebles deben cumplir con ciertas características las cuales se enuncian en el artículo 6 algunas de ellas se enfocan básicamente a que los bienes que se quieren pretender no deben estar en conflicto con bienes de propiedad de comunidades protegidas no de vencer predios de carácter público ni estar en conflicto por usurpación de tierras también debe ser un predio que tenga características de habitabilidad por lo tanto no pueden estar en zonas de alto riesgo ni en zonas protegidas.

Como todo proceso judicial, debe ser adelantado por un profesional del derecho, sin embargo, la demandante ósea la persona interesada debe hacer seguimiento a algunos aspectos entre ellos, que cuando se inscriba la demanda, la información éste acorde con la realidad verificando los linderos, la ubicación de acuerdo al plano catastral solicitado en el artículo 11 literal C.

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Así mismo, es necesario que la parte interesada verifique cuidadosamente la sentencia proferida por el juez la cual normalmente hace alusión a la demanda.

Por lo tanto, desde el inicio Qué se debe hacer el control y la verificación minuciosa de la información del inmueble la corrección de las sentencias puede ser igual o más complicado el proceso inicial.

8. CONCLUSIONES

Al realizar la revisión de varios títulos de propiedad se determina qué es de suma importancia revisar el borrador del documento al detalle; si bien los ciudadanos no son expertos en temas técnicos, si existe información básica que puede ser verificada por cualquier persona, estos datos son la ubicación del predio, nomenclatura, chip o cédula catastral, matrícula inmobiliaria, área de terreno y Linderos.

Adicionalmente, siempre se debe verificar qué quién otorgue el titulo debe estar inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria, y revisar con cuidado los números de documento de identificación de los intervinientes.

En el folio de matrícula inmobiliaria se puede observar si quien está realizando la transferencia de Dominio tiene el derecho real sobre el inmueble, adicionalmente en este documento se puede observar si el inmueble tiene afectaciones o gravámenes que limiten el libre goce de la propiedad.

Para predios adquiridos mediante sentencia es importante revisar cuidadosamente el texto de la demanda ya que generalmente el fallo lo remite a ella, así como en los predios adquiridos mediante procesos de titulación o adjudicados por la ANT, se requiere una revisión de la resolución administrativa que es dónde se consignan los datos del inmueble.

Las sentencias y las resoluciones administrativas preferiblemente deben ser protocolizadas en una notaría por escritura pública ya que con el pasar de los años es muy complicado ubicarlas dentro de los archivos de las entidades o juzgados mientras que al protocolizarlos permite una fácil ubicación en el momento en que se necesiten copias. Es importante que en esta protocolización el notario da fe que los documentos contenidos en ella son verídicos, por lo tanto el título de propiedad sigue siendo la sentencia o resolución.

Las sentencias y resoluciones deben ser corregidas por la entidad que los profirió

por lo tanto las correcciones son más sencillas y menos costosas cuando se realizan en tiempos muy cercanos a la fecha que se profirieron.

Las inconsistencias más complicadas de corregir son las que se refieren a la cabida y Linderos de los predios ya que cualquier modificación afecta el derecho de los predios colindantes, sin embargo, esta inconsistencia no es sólo descuido del de los intervinientes sino que también el estado permitió a través del llamado “cuerpo cierto” que no se hicieran las verificaciones técnicas necesarias sin embargo la interrelación registro catastro ha permitido aplicarle un mayor rigor técnico. Las entidades catastrales deben ser fortalecidas para que permitan ser una fuente confiable de información para los juzgados las entidades encargadas de adjudicación o titulación de predios y las oficinas de Registro y notarías del país.

Actualmente se tiene mayores controles al momento de realizar un documento de traslado de dominio sin embargo aún persisten inmuebles con información muy antigua que aún requiere actualización o corrección

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9. BIBLIOGRAFIA

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Por la cual se establece el Estatuto notarial. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1970.

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• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1579 (2012). Por cual se expide el estatuto de registro instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2012.

• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1400 (1970). Por cual se expide el Código de procedimiento civil. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1970.

• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1561 (2012). Por cual se establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras disposiciones. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2012.

• SUPERINTENDENCIA DE NOTARIADO Y REGISTRO. Instrucción administrativa 11 cuyo asunto es Actualización y/o aclaración para corrección de áreas y/o linderos de inmuebles. Bogotá Colombia. 2010

• INSTITUTO GEOGRAFICO AGUSTIN CODAZZI. Resolución 70 del 4 de febrero de 2011, Por la cual se reglamenta técnicamente la formación catastral y la conservación catastral. Bogotá, 2011.

• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 1682 (2013). Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2013.

• COLOMBIA, PRESIDENCIA DE LA REPÚBLICA. Decreto 2363 (2015). Por el cual se crea la Agencia Nacional de Tierras y se fija su objeto y estructura orgánica. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2015

• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 182 (1948). Sobre régimen de la propiedad de pisos y departamentos de un mismo edificio. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1948

• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 16 (1985). Por la cual se modifica la ley 182 de 1948 sobre propiedad horizontal (derogada por el art. 87, ley 675 de 2001). Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1985

• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 498 (1998). Por la cual se adiciona y reglamenta lo relacionado con las unidades inmobiliarias cerradas sometidas al régimen de propiedad horizontal. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 1998

• COLOMBIA, CONGRESO DE LA REPÚBLICA. Ley 498 (2001). Por cual se expide el régimen de propiedad horizontal. Diario Oficial. Bogotá, D.C., 2001

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10. LISTA DE ANEXOS

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ANEXO A: GUIA PARA LA CORECCION DE INCONSISTENCIAS- BOGOTA 72

ANEXO A: GUIA PARA LA CORECCION DE INCONSISTENCIAS- BOGOTA

Antes de iniciar un trámite inmobiliario, es importante obtener el certificado de tradición y libertad del inmueble, preferiblemente comprarlo en la ORIP que corresponda con la ubicación geográfica del bien inmueble, para Bogotá está definido así: Norte de la calle 100 hasta el límite de la ciudad, Centro de la calle 1 hasta la calle 100, Sur de la calle 1 hasta el límite sur de la ciudad.

Una vez se tenga el certificado se debe:

Revisar las anotaciones en especial las que la especificación se refieren a transferencia de dominio; verificando que quien figure en la última sea la persona que le está vendiendo y que tenga una “X” lo cual significa que es propietario. Si figura una letra “I” o menciona “nuda propiedad”, esta persona no puede disponer libremente del inmueble.

Verificar que no haya anotaciones de medidas cautelares, si las hay verificar que en una anotación posterior hayan sido levantadas.

Si existen anotaciones de limitación al dominio o afectaciones, estas pueden ser levantadas con el nuevo documento como una transacción adicional.

Pida copia del documento antecedente (las escrituras son públicas por lo tanto se puede adquirir en la Notaria donde fue expedida) con ella debe:

Verificar que esté inscrito en el Folio.

Dentro del documento revise con detenimiento el nombre e identificación del propietario.

Verificar en especial la descripción física del predio, temas como: área de terreno, linderos, ubicación, colindantes y anexidades o mejoras; que correspondan con el inmueble que está adquiriendo.

Verificar la información Jurídica confrontándola con documentos como el Folio de matrícula inmobiliaria, certificación catastral, pago de impuesto predial y/o valorización.

En el caso de querer realizar un trámite con un inmueble de su propiedad, tenga en cuenta la misma revisión descrita anteriormente, antes de adquirir un compromiso que le implique clausulas monetarias, tenga en cuenta que la corrección de una inconsistencia puede solucionarse fácilmente o demorarse mucho tiempo a veces años.

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Una vez verificados los documentos, puede determinar a qué tipo de inconsistencia está enfrentado, a continuación se describe la forma de corrección:

1. Inconsistencias generadas por errores de transcripción

La corrección se realiza mediante escritura de aclaración, para lo cual el nuevo titular del dominio debe:

Acercarse a la notaria en la cual se generó el título de propiedad,

Citar la información que considera correcta.

Aportar, para los casos en que el error es manifiesto en los mismos soportes anexos en la escritura, bastara con este documento para realizar la corrección.

Aportar, para el caso en que la inconsistencia se deba a una transcripción errónea de la información de los documentos antecedentes, se deben aportar los mismos para citar todo de acuerdo a la información descrita en ellos.

El notario realizará la minuta y le pedirá que verifique nuevamente la información, se debe confrontar la información en todos los puntos con el documento antecedente.

Si tiene dudas es preferible preguntar, ya que la finalidad es dejar la información correcta y no tener que volver a corregirla.

Posteriormente se pasa a la firma del documento.

Tan pronto este realizada se debe llevar a la oficina de registro que corresponda de acuerdo a la ubicación geográfica del predio.

2. Inconsistencias en el tipo de transacción

Este tipo de inconsistencias puede ocurrir por no especificar la transacción, caso en el cual todos los intervinientes deben:

Presentarse, preferiblemente en la misma notaria donde se generó el documento a corregir.

Solicitar la cancelación o anulación del mismo.

Generar un nuevo documento que cumpla con las formalidades.

Antes de firmarlo y aprobarlo verificar toda la información contenida para evitar nuevas inconsistencias, ahora, por errores de transcripción.

Para este caso es necesario que comparezcan todos los intervinientes, es decir que no se puede realizar de manera unilateral como en el caso anterior.

En el caso en que no se pueda ubicar el otorgante del derecho, se deberá adelantar un proceso de pertenencia a través de un Abogado, y se requiere el cumplimiento de las siguientes condiciones:

Que se posea libre, pacífica y activamente el bien inmueble.

Que dicha posesión se haya llevado a cabo durante un tiempo no menor a 10 años.

Para esto es importante tener constancia de la posesión con documentos tales como: recibos de servicios públicos pagos de impuesto predial o valorización, certificaciones de la Junta de acción comunal o declaraciones Extra juicio de los vecinos, factura de compra de materiales para construcción, certificación de inscripción en catastro distrital. Todos estos documentos deben ir a nombre de la persona que pretenda la posesión.

Si se opta por el proceso de pertenencia a través de la ley 1561 de 2015 se debe anexar los siguientes documentos:

Certificado de tradición y Libertad especial del inmueble que se pretende o del predio matriz en caso de ser una porción. Este documento puede ser adquirido en la oficina de registro correspondiente, se debe informar que es para un proceso de pertenencia ya que para este caso el folio contiene información ampliada.

Medios probatorios que permitan establecer la posesión del inmueble.

Prueba del estado civil de quién demanda.

Plano certificado por la autoridad catastral que establezca Los Linderos y los colindantes. Para este requisito, debe solicitar a Catastro distrital un trámite de certificación de cabida y linderos, si está inscrito como poseedor del predio y este tiene matricula inmobiliaria debe anexar copia de una escritura pública registrada, que contenga los linderos, para predios mayores a 500 metros cuadrados debe anexar plano topográfico ligado a coordenadas del distrito, para este último debe contratar un profesional que

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lo realice. Si el predio no tiene folio de matrícula, bastara con la solicitud verbal o escrita del poseedor.

Todos los procesos que se realicen ante un juez deben ser adelantados por un profesional del derecho y radicados en un juzgado que tenga competencia para actuar dependiendo de la ubicación del bien inmueble.

Nota: es importante verificar cuidadosamente la demanda que se va a instaurar ya que lo escrito en ella es lo que, eventualmente, va a ser otorgado por el juez Cualquier inconsistencia en la sentencia o fallo debe ser corregida mediante un oficio dirigido al Juez solicitando la corrección, para ello existen unos formalismos de términos y contenido, que el profesional del derecho debe cumplir.

3. Inconsistencias en los intervinientes

Si la inconsistencia ocurre por la falta identificación del propietario dentro del documento de propiedad, pero se puede inferir con los documentos anexos y/o en la parte de las firmas, el nuevo titular de derecho deberá:

Acercarse a la notaria en la cual se generó el título de propiedad,

Solicitar escritura de aclaración.

Citar la información que considera correcta.

Aportar, los documentos que evidencian la aclaración.

Verificar la minuta de la nueva escritura, revisar toda la información de la misma.

Una vez realizada la escritura de aclaración llevarla a la oficina de registro que corresponda de acuerdo a la ubicación geográfica del predio.

Si no se puede comprobar de la manera descrita anteriormente, se debe realizar por todos los intervinientes un nuevo documento de la siguiente forma:

Solicitar la cancelación o anulación del mismo.

Generar un nuevo documento que cumpla con las formalidades.

Verificar nuevamente la descripción física y jurídica del predio.

Se deben actualizar nuevamente los documentos tales como pagos de impuestos y valorización y los que considere necesarios el Notario.

Antes de firmarlo y aprobarlo verificar toda la información contenida para evitar nuevas inconsistencias, ahora, por errores de transcripción.

Cuando la inconsistencia ocurra en ocasión a que quien traslada el dominio no está facultado para hacerlo, se pudo incurrir en una estafa y el documento deberá ser anulado.

No obstante lo anterior si quien transfirió el dominio y no se aportó los documentos suficientes tales como poderes, o resolución de interdicción o de tutoría; o en los casos que el cónyuge no firmo el documento. Se puede realizar una escritura de ratificación del acto para esto requiere:

Acercarse a la notaria en la que se realizó el documento.

Solicitar una escritura de ratificación.

Aportar los documentos faltantes.

Verificar en esta escritura que la información del documento que se quiere ratificar quede en debida forma.

Nota: en todos los casos de escrituras de aclaración y de ratificación es preferible realizarlo en la notaria donde esta protocolizado en primer documento; sin embargo no es obligatorio.

4. Errores en la identificación del inmueble

Si el error esta de manifiesto en los anexos del documento o en los títulos antecedentes, la corrección se realiza mediante escritura aclaratoria suscrita por el actual titular de derecho.

Si la inconsistencia no se puede verificar como se describió anteriormente la corrección dependerá del identificador a modificar:

Chip, Cedula catastral, Código de sector, nomenclatura y número único predial: requerirá documento expedido por la autoridad catastral en el cual se certifique el dato correspondiente al bien objeto de la transacción.

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Folio de matrícula inmobiliaria: solo puede ser modificado si la ORIP, certifica el folio correcto; este identificador en algunos casos requerirá un estudio de los títulos antecedentes de propiedad para clarificar cual es la fuente de inconsistencia. La corrección puede ser desde una simple escritura aclaratoria como hasta la imposibilidad de corrección y tener que iniciar un proceso de pertenencia.

5. Errores en la descripción de la cabida y linderos, ya sea por errores en cálculo, la inexacta descripción o la ausencia de ella.

La corrección de cabida y linderos depende de varias circunstancias, si el bien va a ser adquirido para un proyecto de Infraestructura, el procedimiento de corrección es de acuerdo a la ley 1682 de 2015. El procedimiento de esta norma es:

La entidad pública que va a adquirir el inmueble debe pedir a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital-UAECD (anexando los respectivos requisitos) que se expida el certificado de plano predial.

La UAECD, deberá cotejar la información física de su base de datos con la información jurídica de los documentos de propiedad.

Mediante inspección ocular que se realizara con los colindantes, se levantara un acta firmada por todas las partes.

La autoridad catastral presentara una propuesta de alinderamiento, si es aprobada por todos los colindantes, se expedirá la respectiva certificación de plano predial para corrección de los linderos de todos los títulos.

En caso contrario se deja constancia en el acta y se recurrirá a un proceso judicial de deslinde y amojonamiento.

Para el caso de predios privados el proceso inicia con una solicitud de certificación de cabida y linderos ante la Uaecd, para lo cual requiere26:

Copia simple de la escritura de propiedad que contenga los linderos.

Para los predios con área superior a 500 metros cuadrados, levantamiento topográfico ligado a coordenadas del distrito sistema magna sirgas.

26 Resolución 405 de 2015, expedida por la UAECD

Si de acuerdo a la instrucción administrativa conjunta, se puede expedir la certificación, con ella se puede realizar la respectiva escritura de aclaración.

Si no es posible la expedición de la certificación catastral, se debe iniciar un proceso de deslinde y amojonamiento.

En un proceso de deslinde y amojonamiento la parte interesada deberá demandar al titular de dominio del predio colindante con el que este en conflicto el lindero para que a través de un fallo judicial se determine la medida.

Como todo proceso judicial, debe ser adelantado por un profesional del derecho, finalizado el mismo, se debe radicar ante la UAECD quien expedirá el respectivo certificado de plano predial necesario para realizar la escritura de aclaración.

6. Inconsistencias con referencia al área de construcción (inexistente o mal referenciada)

La solicitud de reconocimiento de edificaciones debe ser solicitada ante cualquiera de las curadurías urbanas de la ciudad para lo cual deberá cumplir con los usos previstos y especificaciones de las normas vigentes, en el caso de no cumplirlas se deberán adecuar a ellas.

Los documentos necesarios para solicitar el trámite son:

Formulario único nacional para solicitud de licencias.

levantamiento arquitectónico de la construcción.

Peritaje técnico que sirva para determinar la estabilidad de la construcción, firmado por el profesional idóneo para el caso.

Declaración de antigüedad de la construcción.

Certificado de libertad con una fecha de expedición no mayor a un mes.

Formulario único nacional para solicitud de licencias.

Copia de documento de identidad del solicitante o certificado de representación legal con fecha de expedición no superior a un mes.

Poder o autorización debidamente otorgado.

Copia del documento declaración privada impuesto Predial del último año donde figura nomenclatura o identificación del predio.

Relación de la dirección de los predios colindantes el proyecto de solicitud.

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En la ciudad de Bogotá, la Caja de Vivienda Popular ofrece, para este tema, un servicio de acompañamiento que va dirigido a inmuebles localizados en estrato 1 y 2; consiste entre otras cosas en la elaboración del peritaje técnico, de la propuesta del proyecto, radicación y respuesta a requerimientos de la curaduría urbana.

Para acceder a este beneficio se debe acercar a la sede administrativa de la CVP y radicar los documentos mencionados en la parte inicial y el formulario de solicitud que puede ser diligenciado en la misma entidad.

7. Inconsistencias con referencia a predios sujetos al régimen de PH

Para predios sujetos a propiedad horizontal, las correcciones de transcripción, o en la descripción de la transacción y de los intervinientes, deben adelantarse de la misma manera descrita en los numerales 1, 2, 3 y 4 mencionados anteriormente.

La diferencia para este régimen consiste en que las correcciones que afectan a los otros copropietarios tales como Coeficiente, Áreas de terreno y construcción, destinación del inmueble, adicionalmente se debe realizar con aprobación de la asamblea de copropietarios, para lo cual se debe:

Verificar ante la curaduría o la secretaria de hábitat la viabilidad de la corrección.

Convocar a una asamblea general extraordinaria

Exponer la solicitud de corrección.

Obtener la aprobación del 70% de los copropietarios.

Acercarse a la notaria donde se suscribió el reglamento de propiedad horizontal.

Solicitar una reforma al reglamento de propiedad horizontal.

Antes de firmarlo y aprobarlo verificar toda la información contenida para evitar nuevas inconsistencias. Es importante en propiedad horizontal que temas como el área construida corresponda a la suma de las áreas privadas y las áreas comunes, así mismo que los coeficientes sumen 100 exactos.

Es de anotar que cualquier cambio debe estar en concordancia con la ley 675 de 2001 y en las normatividad expedida por la secretaria distrital de planeación mediante el POT de la ciudad.

Cambios que afecten la destinación de los bienes comunes o impliquen una sensible disminución en uso y goce.

. Asignación de un bien común al uso y goce exclusivo de un determinado bien privado, cuando así lo haya solicitado un copropietario.

Desafectación de un bien común no esencial

8. Inconsistencias con la inscripción en registro

Cuando la inconsistencia ocurre por inconsistencias contenidas en los títulos de propiedad, estas se corregirán con la inscripción del nuevo documento de aclaración.

El cual debe ser radicado por el interesado en la respectiva oficina de registro de instrumentos públicos.

Para las ocurridas por errores de transcripción al momento de registrar el documento, se debe:

De acuerdo a la ubicación geográfica del predio, solicitar a la ORIP la correspondiente corrección.

Una vez realizada, verificar que la información se clara y de acuerdo a lo solicitado.

La Oficina de registro dejara constancia de ello en las salvedades del FMI.