COSTOS ESTIMADO DEL PROYECTO INMOBILIARIO LOS PORTALES DE JAVIER PRADO - ATE

POR:Fernando Jos Elspuru BurgaLuis Alfonso Ruiz Castro

PLAN DE NEGOCIOS

GESTION DE PROYECTOS INMOBILIARIOS

objetivoConstruir viviendas multifamiliares de diseos modernos, funcionales y seguros con materiales de alta calidad y cumpliendo siempre con los plazos establecidos para lo cual contamos con un equipo de profesionales y personal tcnico altamente calificado

RESUMEN EJECUTIVOEl terreno cuenta con un rea de 640 m2 y se encuentra ubicado e calle Hungra, Urbanizacin Los Portales de Javier Prado II Etapa Ate Vitarte.Excelente clima Fcil acceso a centros comerciales y centros recreacionales.Se encuentra cerca a negocios locales, (bodegas, ferreteras, clnicas, mercados) centros educativos pblicos y privados nivel inicial, primaria y secundaria; adems tambin cerca a universidades como la Cantuta, USMP, UALM, UL, UPC.

CLINICA ODONTOLOGICAFERRETERIACENTRO EDUCATIVOMERCADOCENTRO COMERCIAL

HOSPITAL, CLINICAS

BODEGAFERRETERIAMERCADO

HOSPITAL, CLINICAS

Ate Vitartelima

El proyecto arquitectnico consta de lo siguiente:

Numero de Pisos: 05 + AzoteaNumero de Dptos por Piso 06Numero Total de Departamentos: 30Numero de Estacionamientos: 12Tipo de departamentos: Flats tipo 1rea construida: 2461.54 m2rea vendible de departamento: 2020 m2rea vendible de estacionamiento: 180 m2Escalera Centralreas comunes: Parque interno

RESUMEN EJECUTIVOEl proyecto inicia con una inversin del 40% ; correspondindole el 30% por la compra de terreno y 10% a tramites administrativos. Se estima un plazo de inversin de 15 meses. Siendo el total de la inversin de USD 1,575,275.13. Las ventas totales ascienden a USD 1,851,101.50 dando un margen sobre las ventas de 15.% y una rentabilidad del 10%

RESUMEN EJECUTIVO

30 departamentos .reas desde 41m2 a 86 m2.Todos los departamentos cuentan con: Intercomunicador bsico.01 a 03 Dormitorios, con acabados bsicos.02 baos, con acabados bsicos.01 estacionamientos por departamento, 1er y 2 do piso.Lavandera y cocina integradas, con acabados bsicos. Todos los departamento son con falso piso.

6ESTUDIO DE MERCADOMERCADO OBJETIVO:Nivel Socio Econmico: B y C.Estilo de Vida: Progresistas y ModernosNmero de Miembros x Hogar: De 1 4 miembros Ingreso Mensual Familiar Promedio: Entre 2.000 a 3,500.00 (nuevos Soles) a mas Capacidad Endeudamiento.30 % del sueldoEdad Promedio: 30 aos 45 aos Necesidades de Servicios: Cable, Telfono, Celular, Internet. MERCADO ESPECIFICO:Poblacin Total: 478.276. (100 %) Hombres 235.536 hab(49 %) Mujeres 242.742 hab. (51 %) Pago Mnimo x MesMesesProyeccionCapacidad EndeudamientoS/1,050.001220 aos252,00.00CAPACIDAD FINANCIAMIENTO

ITEMPROYECTOCONSTRUYEDORMIT.PISOSASCENSORAREAS DE DEPARTAMENTOS COSTO COSTO x m2 T/CTIPO ATIPO BTIPO CTIPO DTIPO ETIPO F2.81ARTECO3 6 SI46.07 m261.14 m262 m261 m265 m264 m2 S/. 152,700.00 S/. 3,314.52 $ 1,183.76 2ARTECO35 NO71 m266 m267 m263 m2 S/. 139,100.00 S/. 2,207.94 $ 788.55 3NELLY35 NO85.74 m285.26 m287.24 m283.65 m2 S/. 198,679.00 S/. 2,375.12 $ 848.26 4LIDER37NO65.73 m2129.93 m263.02 m2 S/. 120,088.00 S/. 1,826.99 $ 652.50 5LIDER35NO65 m285 m2S/. 120,088.00 S/. 1,826.99 $ 652.50 6GRUPO ACUARIO35SI66 m2 S/. 179,971.00 S/. 2,726.83 $ 973.87

PASEO SANTA CLARADEPAS Y CLUBHUACHIPA

RESIDENCIAL NELLY

KAMPU

LAS TORRES DE SANTA CLARA IICONDOMINIO PASEO DEL SOL II ETAPA COMPETENCIAS:ESTUDIO DE MERCADO

Generar una rentabilidad del 20% en el plazo de 15 mesesLos Socio tiene el 30% del Proyecto invertido en el terreno.Proyecto Aprobado y pagos de derechos de ejecucin de obrasRealizar un Plan estratgico de Ventas, con resultados a corto plazoLograr una Pre-venta del 30% en los 4 primeros meses Las ventas estarn a cargo de los canales de difusin del programa mi vivienda y personal capacitado en el lugar del proyecto.Ofrecer descuento del 05% sobre el precio de venta a los 05 primeros clientes Plan de negocio

PROYECTO

Aqu se construye el futuro de su familia, estas viviendas son Integradas, el cual da el placer de vivir mas felices, lejos de contaminacin ambiental y sonora y audiovisual.

La Ubicacin es central y estratgica, teniendo vas de accesos rpidas a los conos Norte, Sur, Este y OesteConsta de los Servicios Bsicos (Telefona, internet, Cable, Luz, Agua y Desage).Son 6 Departamentos por pisos, cuyas reas estn comprendidas entre 41m2 a 86 m2.Esta Cerca a Colegios, Universidades, Supermercados, Centros Comerciales, Hospitales, Comisaria y Restaurant de comida Tradicionales, Albergues, Zoolgicos y todo lo que uno requiera de 10 a 30 minutos.

Cronograma e hito

ESTRUCTURA DE INVERSION

Sub Crdito Total 2,240.00 Total Fiscal con IGV US$ IGV US$ RATIOS1.0Valor del Terreno 412,000.00 - 412,000.00 22.26%2.0Proyecto Arquitectnico y Estudio de Factibilidad 22,400.00 4,032.00 26,432.00 1.43%3.0Licencia de Construccin 17,136.00 - 17,136.00 0.93%4.0Costo de Construccin 865,308.80 155,755.58 1,021,064.38 55.16%5.0Gastos Generales del Proyecto 21,632.72 1,946.94 23,579.66 1.27%6.0Suministro Elctrico 4,652.54 883.98 5,490.00 0.30%7.0Medidores de Agua 3,025.21 574.79 3,600.00 0.19%8.0Medidores de Gas 3,529.41 670.59 4,200.00 0.23%9.0Campaa Publicitaria 46,278.00 4,396.41 50,674.41 2.74%10.0Expediente de Declaratoria de Fbrica 3,360.00 - 3,360.00 0.18%11.0Inscripcin en Registros Pblicos 2,874.67 - 2,874.67 0.16%12.0Serpar 2,464.00 - 2,464.00 0.13%13.0Gastos Legales 2,400.00 - 2,400.00 0.13%TOTAL 1,407,061.35 168,260.30 1,575,275.13 ESTADO FINANCIERO: ESCENARIO REAL DESCRIPCION ESTADO FINANCIERO$ TOTAL %VENTAS30 Departamentos y 12 estacionamientos1,843,302 1,843,301.50 100%COSTO DE VENTASTerreno (412,000)Proyecto y estudio de factibilidad. (26,432)Licencia de Const y Derechos (17,136)Costo de Construccin (1,021,064)Suministro Elctrico (5,490)Medidores de Agua (3,600)Medidores de Gas (4,200)Campaa Publicitaria (50,674)Expediente Declaratoria Fbrica (3,360)Inscripcin Registros Pblicos (2,875)Serpar (2,464)Gastos Legales (2,400) (1,551,695.46)84%UTILIDAD BRUTA 291,606.04 16%GASTOS OPERACIONALESGastos Generales (23,580)Cargas Financieras (36,913) (60,492.27)3%UTILIDAD NETA 231,113.77 13%IMPUESTOSEscudo Fiscal 11,073.78 Impuesto a la Renta (30%) (51,140.31)UTILIDAD LIQUIDA 191,047.24 10%ESTADO DE GANANCIAS Y PERDIDAS Sub Crdito Total Concepto Total Fiscal con IGV ObservacionesINGRESOS US$ IGV US$ RATIOS1,851,101.501.0Valor del Terreno 412,000.00 - 412,000.00 Incluye impuesto de Alcabala22.26%2.0Proyecto Arquitectnico y Estudio de Factibilidad 22,400.00 4,032.00 26,432.00 (US$ 10/m2)1.43%3.0Licencia de Construccin 17,136.00 - 17,136.00 2.7% del Valor de Obra Municipal + Inspecciones (2,240.00 m2)0.93%4.0Costo de Construccin 865,308.80 155,755.58 1,021,064.38 Ver presupuesto de Obra55.16%5.0Gastos Generales del Proyecto 21,632.72 1,946.94 23,579.66 1.27%6.0Suministro Elctrico 4,652.54 883.98 5,490.00 30 medidores trifsicos ($183)0.30%7.0Medidores de Agua 3,025.21 574.79 3,600.00 30 medidores de agua ($120)0.19%8.0Medidores de Gas 3,529.41 670.59 4,200.00 30 redes independientes de gas ($140)0.23%9.0Campaa Publicitaria 46,278.00 4,396.41 50,674.41 Avisos de prensa, cartel de obra, folletos, vendedores, maqueta, caseta de ventas y acuarela2.74%10.0Expediente de Declaratoria de Fbrica 3,360.00 - 3,360.00 (US$ 1.50/m2)0.18%11.0Inscripcin en Registros Pblicos 2,874.67 - 2,874.67 0.16%12.0Serpar 2,464.00 - 2,464.00 0.13%13.0Gastos Legales 2,400.00 - 2,400.00 0.13%TOTAL 1,407,061.35 168,260.30 1,575,275.13

ConclusionesDe acuerdo a los resultados obtenidos en un periodo de 16 meses el TIR y el VAN anual son de 360.14 y 26.24%, respectivamente y el estimado es de 20%. El Calculo del IGV es estimado ya que esto puede reducirse debido al crdito fiscal que se crea en la construccin.El proyecto arroja un margen de utilidad de 10%, por lo que resulta atractivo.En la zona del estudio no se encuentra competencia, lo que ayudara a generar nuevos proyectos de mayor envergadura y mayores utilidades, con modificaciones estratgicas urbanas y atractivos paisajsticos que existen en la zona.

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