ANALISIS DEL PRODUCTO

Déficit de viviendaEl déficit habitacional se puede dimensionar considerando la división o desagregación de las carencias en cuantitativas y cualitativas7. Para determinar hasta qué punto las necesidades habitacionales de la población están satisfechas, se requiere tomar en cuenta dos factores. En primer lugar, se debe estimar en qué medida la cantidad de viviendas existentes es suficiente para albergar a la totalidad de la población del país (déficit cuantitativo), y en segundo lugar, se requiere cuantificar el número de viviendas que no cumplen con estándares mínimos de calidad y por ende no ofrecen una calidad de vida adecuada a sus moradores (déficit cualitativo). A continuación se presenta una descripción de la incidencia de estos dos aspectos sobre la situación de déficit de vivienda.

Déficit cuantitativoEl déficit cuantitativo de vivienda estima la cantidad de viviendas que la sociedad debe construir o adicionar al stock para que exista una relación uno a uno entre las viviendas adecuadas y los hogares que necesitan alojamiento, es decir, se basa en la comparación entre el número de hogares y el de viviendas apropiadas existentes. El monto en el cual los hogares superen las viviendas es lo que en la gran parte de la literatura se designa como déficit cuantitativo.

Dentro de este componente del déficit se encuentran viviendas móviles, o ubicadas en refugios naturales o bajo puentes, o sin paredes; además, se incluyen consideraciones como los materiales utilizados en la construcción de las paredes exteriores de las viviendas, por tener un trasfondo de índole cuantitativo, ya que viviendas construidas con materiales transitorios o precarios no permite la estabilidad de la vivienda ni cumple con el objeto de brindar protección y abrigo a sus moradores. Igualmente, dado su carácter perecedero deben remplazarse por nuevas viviendas, que cumplan con los requisitos mínimos exigidos. Siguiendo la definición descrita, este componente del déficit también incluye los hogares secundarios de cualquier tamaño que comparten con otros la vivienda, por considerar que todo hogar está en carencia habitacional al no disponer de una vivienda para su propio uso.

También hacen parte de este componente los hogares con hacinamiento “no mitigable”, que son aquellos en los cuales habitan cinco o más personas por cuarto. Con respecto a esto, se debe precisar que el indicador que refleja de manera más adecuada el hacinamiento es el que se calcula a partir de los metros cuadrados por cuarto, y de ahí de cuántos de esos metros dispone cada persona del hogar. A nivel internacional, el mínimo aceptable son cuatro metros cuadrados por persona. Por tanto, el número de personas por cuarto es un “proxi”, dado que no existe información referente al área de los cuartos.

Sin embargo, existen otras situaciones que hacen parte del déficit cuantitativo y que por limitación de la información, no se tienen en cuenta en este diseño metodológico, como son las viviendas ubicadas en zonas de alto riesgo o riesgo no tratable. Otro factor que

expresa carencia habitacional de tipo cuantitativo es el relacionado con el deterioro “natural” o estado de conservación de la vivienda. Una medida aproximada de este aspecto es la antigüedad de la vivienda, determinada desde el momento de su construcción.

Déficit cualitativoEl déficit cualitativo hace referencia a las viviendas particulares que presentan deficiencias en la estructura del piso, espacio (hacinamiento mitigable y cocina), a la disponibilidad de servicios públicos domiciliariosy, por tanto, se requiere de dotación de servicios públicos, mejoramiento o ampliación de la unidad habitacional.La calidad de los pisos de la vivienda es uno de los aspectos a tener en cuenta en este tipo de deficiencia, pues si estos no están recubiertos de un material de calidad, la vivienda presenta insuficiencia. Se considera que cualquier vivienda cuyo piso está en tierra o arena, no ofrece condiciones mínimas de habitabilidad a las personas que la ocupan. Esta clasificación aplica para las áreas urbanas y rurales. Otro atributo de este componente es el hacinamiento “mitigable”, que se refiere a los hogares que habitan en viviendas con más de tres y menos de cinco personas por cuarto. Se realiza esta diferenciación entre hacinamiento “no mitigable“ y “mitigable” para la zona urbana, ya que cuando en un cuarto hay más de tres o menos de cinco individuos, la vivienda podrá ser objeto de ampliación y así remediar la situación de hacinamiento al que está sometido el hogar.

Para la zona rural se contempla únicamente el hacinamiento “mitigable” y se toma al existir más de tres personas por cuarto. La razón por la cual se contempla este tipo de hacinamiento en el componente cualitativo, se debe a que en el área rural el problema no es la escasez de suelo urbanizable, la legislación, la estructura de la vivienda, entre otros factores, que sí se presentan en la zona urbana. Al igual, se contempla dentro del atributo de espacio “la cocina”, que hace referencia a los hogares que no disponen de un lugar adecuado para preparar los alimentos; por tanto, una vivienda que no cuente con este lugar, no ofrece condiciones de higiene y sanidad a sus moradores, ya que esto da lugar a la proliferación de plagas, principalmente de insectos y roedores que contaminan los alimentos y resultan perjudiciales no solo para la salud, sino también desde el punto de vista económico.

La inexistencia de la cocina no permite mantener los alimentos en óptimo estado de limpieza, conservación y desinfección; los microorganismos y en concreto las bacterias, son la principal fuente de enfermedades causadas por el consumo de alimentos contaminados. En tal sentido, una situación como la descrita debe considerarse parte del déficit cualitativo. En cuanto a la disponibilidad de servicios públicos, se considera en déficit los hogares que habiten en viviendas que no disponen de uno o más de los siguientes servicios: acceso a agua potable; sistema adecuado de eliminación de excretas, energía eléctrica y eliminación de forma adecuada de las basuras. Para la zona rural no se considera la recolección de basuras, ni que el sanitario esté conectado al alcantarillado y

admite que el suministro de agua no solo sea de acueducto, sino de pozo con bomba o sin bomba.

No obstante, es importante indicar que además de las anteriores, existen otras características que expresan carencias de tipo cualitativo, principalmente las relacionadas con problemas de sismorresistencia o riesgo mitigable, iluminación y ventilación, pero que por limitaciones de información no se pueden tener en cuenta en este diseño metodológico.

PRODUCTO PRINCIPAL

La viviendaLa vivienda se entiende como un bien complejo que satisface necesidades y, por lo tanto, debe tener un conjunto de atributos o características, los cuales harían de acuerdo con el contexto histórico y cultural. La vivienda es, igualmente, un referente espacial que le permite al hombre tener un punto fijo, permanecer en un lugar, tener arraigo; es decir, la vivienda debe interpretarse desde dos perspectivas: a partir de la función que cumple como satisfactor de necesidades humanas y desde las características que debe tener.La vivienda, por sus características, representa un bien que ocupa un lugar relevante entre las preocupaciones y necesidades de la población, pues constituye un bien primario de defensa ante los rigores climáticos, de intercambio social, sirve para el uso y desarrollo familiar, constituye un mejoramiento de los estándares sociales, es una inversión durable y transable.Igualmente, para que la vivienda sea habitable, debe tener una configuración física y unas dotaciones adecuadas, es decir, “debe estar provista de los elementos que permitan la satisfacción de las necesidades básicas que se cumplen en ella”. En este sentido, la vivienda puede representarse como un vector de atributos, es decir, como un conjunto de satisfactores cambiantes y relativos no solamente en el tiempo, sino también entre las distintas culturas, entorno ecológico, composición y características familiares.

“La determinación del vector de los atributos de la vivienda surge a partir de precisar cuáles son las necesidades humanas con que tiene que ver la vivienda y cómo se satisfacen, en un contexto histórico, social y cultural particular”6. La inexistencia de estos atributos establecidos socialmente, expresa una privación o desigualdad respecto a la manera como se ha distribuido históricamente el ingreso y la imposibilidad de algunos grupos de acceder a una vivienda digna. En términos concretos, los atributos de la vivienda se pueden definir en función de sus componentes básicos, es decir, de su estructura, servicios públicos, espacio, infraestructura de servicios comunales, localización y contorno. Las primeras tres categorías aluden a atributos de la “casa” y los tres restantes al “entorno” de la misma. Por consiguiente, es pertinente señalar que la vivienda está conformada por la casa como lugar que permite la intimidad del hogar, y el entorno el cual se expresa en las vías de acceso, los sistemas de provisión de servicios públicos, espacio, equipamiento comunal, etc. No obstante, estos dos componentes no están separados, sino que por el contrario presentan una interrelación y complementariedad,

aunque en los medios urbanos es más factible apreciar esta división con relación a los medios rurales.

Toda obra de arquitectura o urbanismo responde a un propósito determinado. Para que ésta sea sostenible, deberá tener en cuenta los siguientes aspectos generales:

la escogencia adecuada de los materiales que garanticen un debido aislamiento acústico y térmico, que le permita a los habitantes de la vivienda establecer relaciones armónicas con los demás y al interior de sus propios espacios, en pro de la sostenibilidad humana y social.

la selección de los materiales y el sistema constructivo deben responder a la identidad cultural de la región donde se desarrolla la obra.

los costos de mantenimiento de la edificación, que se derivan directamente de la escogencia de los materiales y el sistema constructivo, deben tender a una arquitectura sostenible y que guarda concordancia con las condiciones económicas de los habitantes.

las edificaciones deben estar adaptadas al clima y a la geografía. deben emplear en su construcción recursos renovables, de preferencia producidos

en la región. durante la vida de la edificación, se debe optimizar el uso de materiales, agua y

energía.

CLIENTES POTENCIALES

Este programa busca promover la adquisición de vivienda para familias de toda la localidad que tengan ingresos de hasta dos (2) salarios mínimos mensuales. Estas familias podrán tener casa propia sin comprometer más del 30% de su ingreso en el pago de las cuotas del crédito que se les otorgue para la adquisición de vivienda. Lo anterior significa que un hogar que tenga ingresos de un (1) salario mínimo mensual podrá comprar su casa, en el marco de este programa, con una cuota mensual aproximada de 180 mil pesos.

Los compradores deben reunir los siguientes requisitos: Tengan ingresos totales mensuales no superiores a dos (2) salarios mínimos legales

mensuales vigentes. No sean propietarios de una vivienda en el territorio nacional. No hayan sido beneficiarios de un subsidio familiar de vivienda efectivamente

aplicado, ni de la cobertura de tasa de interés. Salvo cuando el beneficiario haya perdido la vivienda por imposibilidad de pago del crédito con el cual la adquirió, o cuando la vivienda haya resultado totalmente destruida o quedado inhabitable

como consecuencia de desastres naturales, calamidades públicas, emergencias, o atentados terroristas.

Cuenten con un ahorro por un monto equivalente al 5% del valor de la vivienda, es decir, aproximadamente 2.5 millones de pesos.

Cuenten con un crédito pre-aprobado por el valor correspondiente a los recursos faltantes para acceder a la vivienda.

ANALISIS DEL MERCADO

En la actualidad Colombia se encuentra en una etapa crítica por la gran demanda de vivienda de interés social por ello el gobierno nacional está desarrollando proyectos entre los cuales se destaca el programa de las 100 mil viviendas el cual nace como respuesta del gobierno nacional a la realidad de miles de hogares que viven en situación de extrema pobreza y, por lo tanto, no logran acceder a un crédito para obtener su vivienda por los mecanismos tradicionales que ofrece el mercado. Este programa pretende entregar 100 mil viviendas, en un plazo de 2 años, y tiene como objetivo central seguir avanzando en el cumplimiento de las metas del Gobierno de crear empleo y reducir la pobreza en Colombia.

Con relación a lo anterior hecemos una comparación de los resultados del primer trimestre de 2013, con los obtenidos en el trimestre anterior, el área total censada para vivienda presentó un incremento de 4,5%. • El área nueva para vivienda registró un incremento de 37,9%; el área destinada a vivienda tipo VIS aumentó 63,1% y la destinada a vivienda diferente a VIS aumentó 27,9%. • El área culminada para vivienda registró un crecimiento de 12,2%; el área destinada a vivienda de interés social aumentó 27,4% y la destinada a vivienda diferente de interés social aumentó 5,0%. • El área total en proceso registró un incremento de 3,6%; el área destinada a vivienda diferente de interés social y el área destinada a vivienda de interés social aumentaron en 4,2% y 0,9%, respectivamente. Al comparar los resultados del primer trimestre de 2013, con los obtenidos durante el mismo período de 2012, el área total censada para vivienda presentó un incremento de 11,0%. • El área nueva para vivienda registró un incremento de 4,2%; el área destinada a vivienda tipo VIS aumentó 20,4%, mientras que el área de vivienda diferente de VIS se redujo 2,5%. • El área total en proceso registró un crecimiento de 6,5%; tanto el área destinada a vivienda diferente de VIS como la destinada a vivienda de interés social presentaron variaciones positivas de 7,7% y 1,7%, respectivamente.

• El área culminada para vivienda registró un crecimiento de 36,5%; tanto el área destinada a vivienda de interés social como el área destinada a vivienda diferente de interés social aumentaron 41,5% y 33,8%, respectivamente. El comportamiento en los doce meses a marzo de 2013 fue el siguiente: • El área nueva para vivienda registró una disminución de 11,7%; el área destinada a vivienda diferente de VIS mostró una reducción de 12,6% y la destinada a vivienda tipo VIS disminuyó 9,2%. • El área culminada para vivienda registró un incremento de 10,1%; el área destinada a vivienda diferente de VIS presentó una variación positiva de 14,5% y el área destinada a vivienda de interés social aumentó 1,6%. En el primer trimestre de 2013, en doce áreas urbanas y tres metropolitanas, se censó un total de 19.895.485 m2 para vivienda. De ese total, 73,8% estaban en proceso de construcción, 14,5% culminado y 11,7% paralizado (gráfico 1).

Del área total censada para vivienda, 75,6% (15.042.998 m2) correspondió a vivienda diferente de VIS y 24,4% (4.852.487 m2) a vivienda de interés social. Del total del área censada para vivienda diferente de VIS, 11.934.763 m2 se encontraban en proceso de construcción; 1.828.078 m2 se culminaron y 1.280.157 m2 se encontraban paralizados (gráfico 2).

Vivienda de Interés Social – VIS

Del total de metros cuadrados encontrados para vivienda VIS, 56,5% correspondió a obras en proceso, 21,8% a obras paralizadas y 21,7% a obras culminadas (gráfico 3).

Al descomponer los resultados de las unidades en proceso según áreas de influencia, Bogotá y Medellín presentaron en conjunto la mayor concentración con 55,7%. De éste resultado, 38,7% correspondió a vivienda diferente de VIS y 17,1% a vivienda de interés social. Bucaramanga, Cali y Barranquilla registraron en conjunto, una participación de 22,2% en las unidades en proceso, de las cuales el 15,6% correspondió a vivienda diferente de VIS y 6,6% a vivienda tipo VIS (gráfico 4).

REGLAMENTO DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

CAPITULO II.DE LA CONSTITUCIÓN DEL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL.

ARTÍCULO 4o. CONSTITUCIÓN. Un edificio o conjunto se somete al régimen de propiedad horizontal mediante escritura pública registrada en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Realizada esta inscripción, surge la persona jurídica a que se refiere esta ley.

ARTÍCULO 5o. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL. La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal deberá incluir como mínimo:

1. El nombre e identificación del propietario.2. El nombre distintivo del edificio o conjunto.3. La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o

conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4. La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación Municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5. La determinación de los bienes comunes, con indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6. Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7. La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8. Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 1o. En ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas.

PARÁGRAFO 2o. En los municipios o distritos donde existan planos prediales georreferenciados, adoptados o debidamente aprobados por la autoridad catastral competente, estos podrán sustituir los elementos de determinación del terreno enunciados en el numeral tercero del presente artículo.

PARÁGRAFO 3o. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender a su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

PARÁGRAFO 4o. El reglamento de administración de la propiedad horizontal no podrá contener normas que prohíban la enajenación o gravamen de los bienes de dominio privado, ni limitar o prohibir la cesión de los mismos a cualquier título.

ARTÍCULO 6o. DOCUMENTACIÓN ANEXA. Con la escritura pública de constitución o de adición al régimen de propiedad horizontal, según sea el caso, deberán protocolizarse la licencia de construcción o el documento que haga sus veces y los planos aprobados por la autoridad competente que muestren la localización, linderos, nomenclatura y área de cada una de las unidades independientes que serán objeto de propiedad exclusiva o particular y el señalamiento general de las áreas y bienes de uso común.

PARÁGRAFO. Si se encontraren discordancias entre la escritura de constitución o adición al régimen de propiedad horizontal y los documentos señalados en el presente artículo, el Notario Público respectivo dejará constancia expresa en la escritura.

ARTÍCULO 7o. CONJUNTOS INTEGRADOS POR ETAPAS. Cuando un conjunto se desarrolle por etapas, la escritura de constitución deberá indicar esta circunstancia, y regular dentro de su contenido el régimen general del mismo, la forma de integrar las etapas

subsiguientes, y los coeficientes de copropiedad de los bienes privados de la etapa que se conforma, los cuales tendrán carácter provisional.

Las subsiguientes etapas las integrará el propietario inicial mediante escritura s adicionales, en las cuales se identificarán sus bienes privados, los bienes comunes localizados en cada etapa y el nuevo cálculo de los coeficientes de copropiedad de la totalidad de los bienes privados de las etapas integradas al conjunto, los cuales tendrán carácter provisional. En la escritura pública por medio de la cual se integra la última etapa, los coeficientes de copropiedad de todo el conjunto se determinarán con carácter definitivo. Tanto los coeficientes provisionales como los definitivos se calcularán de conformidad con lo establecido en la presente ley.

PARÁGRAFO. En todo caso, la autoridad urbanística solo podrá aprobar los desarrollos integrados por etapas de inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, cuando estas permitan el uso y goce del equipamiento ofrecido para su funcionalidad.

ARTÍCULO 8o. CERTIFICACIÓN SOBRE EXISTENCIA Y REPRESENTACIÓN LEGAL DE LA PERSONA JURÍDICA. La inscripción y posterior certificación sobre la existencia y representación legal de las personas jurídicas a las que alude esta ley, corresponde al Alcalde Municipal o Distrital del lugar de ubicación del edificio o conjunto, o a la persona o entidad en quien este delegue esta facultad.

La inscripción se realizará mediante la presentación ante el funcionario o entidad competente de la escritura registrada de constitución del régimen de propiedad horizontal y los documentos que acrediten los nombramientos y aceptaciones de quienes ejerzan la representación legal y del revisor fiscal. También será objeto de inscripción la escritura de extinción de la propiedad horizontal, para efectos de certificar sobre el estado de liquidación de la persona jurídica.

En ningún caso se podrán exigir trámites o requisitos adicionales.

LICENCIA DE CONSTRUCCIÓN

Licencia para construir nuevas edificaciones de acuerdo con las normas del POT, en todo tipo de suelo. En este caso de tramita para la modalidad de obra nueva en lotes sin construir.

Requisitos Generales1. Diligenciar el Formulario Único Nacional de Solicitud de Licencia. (resolución 0984

de 2005).2. Copia del certificado de libertad y tradición del inmueble objeto de la solicitud

(expedido no antes de un mes de la fecha de solicitud).

3. Si el solicitante es persona jurídica, debe acreditar la existencia y representación mediante documento legal idóneo, cuya fecha de expedición no sea mayor a un mes.

4. Si actúa por medio de apoderado, se debe anexar el poder debidamente otorgado.5. Copia del documento de pago del impuesto predial de los últimos 5 años, donde

figure la dirección del predio. Si existe un acuerdo de pago, se requiere constancia de la Secretaría de Hacienda, en la que se certifique que se está cumpliendo dicho acuerdo.

6. Plano de localización e identificación del predio de la solicitud.7. Relación de las direcciones de los predios colindantes; es decir, los predios que

tienen un lindero en común con el predio para el cual se solicita la licencia.8. Si el proyecto es para el desarrollo de Vivienda de Interés Social, el titular

manifestará de manera escrita, bajo juramento y de ello dejará constancia en el acto administrativo que resuelva la solicitud de la licencia.

Posible documentación adicional

1. Copia de la memoria de los cálculos y diseños estructurales, memorias de otros diseños de los elementos no estructurales y de los estudios de suelos y de los estudios geotécnicos, que sirvan para determinar la estabilidad de la obra, de conformidad con las normas de construcción de sismo resistencia.

2. Copia en medio impreso del proyecto arquitectónico y cuando los municipios y distritos tengan una población superior a 30.000 habitantes en su cabecera urbana se deberá aportar copia en medio magnético, firmada por un arquitecto con matrícula profesional y por el solicitante de la licencia.

3. Los planos arquitectónicos elaborados de acuerdo con las normas urbanísticas y arquitectónicas deben contener como mínimo, la siguiente información:

Plantas, incluida la de cubiertas o techos. Alzados o cortes de la edificación relacionados con la vía pública o privada.

En suelo inclinado, los cortes deberán indicar la inclinación real del terreno.

Fachadas. Cuadro de áreas de cada uno de los espacios de la edificación y áreas

totales.4. Si la solicitud no es de obra nueva y se presenta ante una autoridad diferente a la

que otorgó la licencia original, o instrumento que hiciera sus veces, se deben adjuntar las licencias anteriores, junto con los respectivos planos.

5. Si es para intervenir un Bien de Interés Cultural, se requiere el concepto favorable del Ministerio de Cultura o de alguna de las filiales del, Consejo de Monumentos Nacionales o de la autoridad que haga sus veces, según lo dispuesto en la ley 397 de 1997

6. Si la licencia es para ampliación, adecuación, modificación, reforzamiento estructural o demolición de edificaciones sometidos al régimen de propiedad horizontal, se debe adjuntar copia del acta o documento que haga sus veces

expedido por el órgano competente de administración de la propiedad horizontal que autoriza la ejecución de las obras solicitadas, según lo disponga el respectivo reglamento de propiedad horizontal.

ANALISIS DE PRECIOSAnexo Documento Excel APU vivienda interés social 70m2

DISEÑO ESTRUCTURALAnexo Documento PDF y DWG vivienda interés social 70m2

DISEÑO HIDRÁULICOAnexo Documento PDF y DWG vivienda interés social 70m2

DISEÑO ELÉCTRICOAnexo Documento PDF y DWG vivienda interés social 70m2