1.0 Unidad I:

1.1 Introducción

Una  vivienda es el lugar cerrado y cubierto que se construye para que sea

habitado por personas. Este tipo de edificación ofrece refugio a los seres humanos

y les protege de las condiciones climáticas adversas, además de proporcionarles

intimidad y espacio para guardar sus pertenencias y desarrollar sus actividades

cotidianas.

Hoy día podemos ver los distintos modos de cómo han aumentado la oferta y

demanda de las construcciones civiles tanto en el sector privado como público,

creando esto la necesidad de realizar construcciones a una mayor velocidad y

contribuyendo a reducir costos tanto en materiales como en la mano de obra.

En la República Dominicana existe una gran necesidad de desarrollo en viviendas,

ya que muchas personas no poseen los recursos necesarios para tener las suyas

propias debido al alto costo que estas tienen. En este proyecto vamos a

desarrollar la construcción del Residencial la Esperanza con 750 viviendas

económicas con el fin de cubrir esta necesidad en el Distrito Municipal Hato del

Yaque, está situado a 8 kilómetros al suroeste de la ciudad de Santiago de los

Caballeros, al noreste de San José de las Matas, al sur de Villa Gonzales, al este

del distrito municipal La Canela y al noroeste del municipio de Jánico. En la

actualidad la población de este lugar ha ido en aumento considerablemente y

muchas personas no tienen viviendas adecuadas para vivir.

Cubriendo esta gran necesidad estaríamos fomentando el desarrollo tanto de esas

personas como del Distrito Municipal que cuenta con una población entre los

30,000 y/ó los 50,000 habitantes. La población de Hato del Yaque en el 2002 era

de 25,816 habitantes

Cada persona necesita de tener un lugar digno donde vivir, por lo que este

proyecto busca alcanzar todos los estándares dentro del marco económico para

garantizar que parte del gran déficit habitacional sea resuelto en esta localización

y además que los habitantes estén a un ambiente cómodo y favorable para ellos.

1

1.2 Antecedentes de Proyecto

El problema del déficit habitacional en nuestro país se rige por una gran cantidad

de factores, donde uno de ellos es la tasa de pobreza que enfrentamos años tras

años. Muchas personas tienen ciertas necesidades como lo es la falta de

viviendas, y por las condiciones económicas en que viven se les dificulta tener

viviendas que estén a sus alcances.

Sin embargo buscamos aportar en el Distrito Municipal de Hato del Yaque con el

crecimiento y mejora de cada una de estas necesidades muy notables que existen

a nivel nacional con el déficit habitacional, ya que gran parte de la población

perteneciente a este mal, son de escasos recursos económicos.

Actualmente estas personas necesitan del financiamiento de viviendas

económicas lo que les ayudaría a tener una mejor calidad de vida y soporte, ya

que mayoría de estos habitantes viven a las orillas del rio Yaque del Norte en

terrenos baldíos, lo que es un grave problema para ellos y las autoridades por el

peligro que corren de inundaciones y otros factores por la crecida del rio en

tiempos de lluvias.

Dichos financiamientos serán regulados por la Ley 189-11 de Fideicomiso, la que

establece que el proyecto estará exento de pago de impuestos, derechos, tasas,

cargas, arbitrios municipales o contribución alguna, los actos para la constitución,

modificación, revocación o extinción del fideicomiso, o de sustitución del o de los

fiduciarios, así como la transcripción o el registro de los mismos. Además de que

se otorgaran préstamos a largos plazos y con tasas de interés adecuadas, por las

instituciones financieras autorizadas.

Con este proyecto de 750 viviendas económicas buscamos garantizar a que

muchas familias tengan mejoras incluso económicas, y así no corran peligros por

las malas condiciones en las que viven actualmente.

Ley de fideicomiso

2

El fideicomiso es el acto mediante el cual una o varias personas, llamadas

fideicomitentes, transfieren derechos de propiedad u otros derechos reales o

personales, a una o varias personas jurídicas, llamadas fiduciarios, para la

constitución de un patrimonio separado, llamado patrimonio fideicomisos, cuya

administración o ejercicio de la fiducia será realizada por el o los fiduciarios según

las instrucciones del o de los fideicomitentes, en favor de una o varias personas,

llamadas fideicomisarios o beneficiarios, con la obligación de restituirlos a la

extinción de dicho acto, a la persona designada en el mismo o de conformidad con

la ley. El fideicomiso está basado en una relación de voluntad y confianza mutua

entre el fideicomitente y el fiduciario, mediante la cual este último administra

fielmente los bienes fideicomisos, en estricto apego a las instrucciones y a los

requerimientos formulados por el fideicomitente.

Párrafo: El fideicomiso puede ser puro y simple o, sujeto a condición o plazo.

Asimismo, puede establecerse sobre todo o parte del patrimonio del

fideicomitente.

Objeto del fideicomiso.

El fideicomiso podrá constituirse para servir cualquier propósito o finalidad legal,

incluyendo el impulso del desarrollo del mercado inmobiliario, siempre y que no

sea contrario a la moral, el orden público y las buenas costumbres.

El fideicomiso se presume irrevocable y no podrá ser objeto de modificaciones,

salvo que se establezca expresamente lo contrario en el acto constitutivo.

Aportes y compensaciones

Este proyecto se podrá llevar a cabo con una serie de requisitos basados en esta

ley, la cual en su gran mayoría trabajara con los fondos de las AFP:

Habrá exenciones para los inversionistas del 75% del ISR.

3

Los terrenos o inicial de la vivienda serán donados como un bono por parte

del estado para los adquirientes.

El gobierno se hace responsable del financiamiento otorgado a los

adquirientes por parte de la entidad bancaria.

El préstamo para los adquirientes de las viviendas será a una tasa fija de

un 5% anual.

4

1.3 Descripción del Proyecto

El desarrollo de viviendas económicas en el Distrito Municipal Hato del Yaque,

será de gran avance para la población que tiene esta gran necesidad debido al

déficit habitacional existente es esta zona. Este proyecto vamos a desarrollarlo

mediante el método de las Formaletas, ya que con este logramos reducir los

costos en la mano de obra y materiales, y la construcción se desarrollaría en

menos tiempo, lo que tendría una gran ventaja porque el propósito es realizar

viviendas de bajo costo.

El Sistema de Formaletas es único y se destaca porque todos los elementos

componentes en la estructura, tales como muros, cimentaciones, columnas, vigas,

escaleras, molduras de ventanas, balcones, y detalles decorativos son moldeados

y construidos monolíticamente cumpliendo con exactitud con el diseño

arquitectónico. Ningún otro sistema puede igualar el Sistema de Formaletas en la

flexibilidad de manejo de todas las condiciones de diseño.

Para el montaje de este Sistema no se requiere mano de obra calificada ni

maquinarias pesadas o grúas. El panel de formaleta más pesado solo alcanza 32

Kg. (70 Libras). Esto permite que un solo trabajador pueda manejar los

componentes. Las formaletas son armadas y aseguradas con pernos de acero,

cuñas y separadores o corbatas. La única herramienta necesaria es el martillo.

Este puede ahorrar de 10 a 20 % del costo total de la construcción e incrementar

la velocidad de 30 a 50 % sobre métodos tradicionales como ladrillo, block, o

también vigas/columnas. A diferencia de otros sistemas, se adapta igualmente a

las estructuras de un solo nivel o de varios niveles.

Todo esto debe cumplir con lo concerniente a las técnicas y métodos necesarios

para que las viviendas sean de tipo económicas y tengas los estándares

necesarios que beneficien los habitantes. Buscamos mejorar la calidad de vida de

los habitantes de Hato del Yaque, con amplias medidas de seguridad, diseño,

planificación, construcción, y todo lo necesario que se necesite.

5

El proyecto se llama Residencial la Esperanza y estará comprendido por 750

viviendas económicas, distribuidas en apartamentos de 62 m2, en edificios cada

uno comprendidos con 6 apartamentos, lo que lleva a que se construyan 125

edificios.

Cada apartamento tendrá un costo de RD$1,300,000.00, lo que determina que son

de tipo económicos, porque están por debajo de los RD$2,000,000.00 que según

la Ley de Fideicomiso de este costo hacia abajo son consideradas viviendas

económicas. El tiempo estimado de ejecución de este proyecto es de 3 años, ya

que el método de construcción seleccionado nos garantizará rapidez en la

ejecución y finalización de la obra.

6

1.4 Fundamentación o justificación

Un estudio realizado por la Oficina de Desarrollo Humano, del Programa de las

Naciones Unidas para el Desarrollo (PNUD) sobre el déficit habitacional en

nuestro país, arroja que oscila entre los 20,500 por año, y para cubrir este gran

desafío harían falta RD$260,000 millones, igual a un 78.5% del presupuesto

nacional.

Mucho se ha hablado de la necesidad de establecer una política de viviendas que

dé una solución definitiva al déficit que cada año crece notablemente. En muchas

oportunidades se ha escuchado la propuesta de crear un Ministerio de la Vivienda,

en el que confluirían las entidades que hoy trabajan en el sector sin un plan

aparente.

Al cierre del año pasado se estimó el déficit de viviendas en 1,096,000, de las

cuales 447,000 son por requerimientos de nuevas unidades y 649,000 por

mejoras.

Las estadísticas establecen que el problema está ubicado entre las prioridades

difíciles de enfrentar, ya que la inversión requerida resulta inalcanzable para

cualquier gobierno. Al problema se le fue dando largas y hoy resulta imposible

solucionarlo en el corto plazo.

Debido a las condiciones de vida de los moradores de esta zona, sobre todo en la

parte higiénica, las enfermedades cutáneas irritan, obstruyen o inflaman la piel

pueden causar síntomas tales como enrojecimiento, inflamación, ardor y picazón.

Las alergias, los irritantes, la constitución genética y algunas enfermedades y

problemas del sistema inmunológico pueden causar dermatitis, ronchas y otras

afecciones en la piel. Muchos problemas de la piel, tales como el acné, también

alteran su apariencia.

7

Basado en lo anterior nos surge la necesidad de elaborar un proyecto habitacional

para mejor sus condiciones de vida.

Desastres naturales

Los desastres naturales son uno de los mayores factores por los que se deben

implementar estas viviendas de interés social, porque cuando ocurren estos las

personas que se ven más afectadas son las de escasos recursos, ya que casi

siempre viven en zonas vulnerables a inundaciones u otro tipo de daños

ocasionados por los desastres naturales.

Los desastres son alteraciones intenses de las personas los bienes, los servicios y

el medio ambiente, causadas por un suceso natural o generado por el hombre,

que exceden la capacidad de respuesta de la comunidad afectada.

Algunos desastres son causados por las actividades humanas, que alteran la

normalidad del medio ambiente. Algunos de estos tenemos: la contaminación del

medio ambiente, la explotación errónea e irracional de los recursos naturales

renovables como los bosques y el suelo, no renovables como los minerales, la

construcción de viviendas y edificaciones en zonas de alto riesgo.

Los efectos de un desastre pueden amplificarse debido a una mala planificación

de los asentamientos humanos, falta de medidas de seguridad, planes de

emergencia y sistemas de alerta provocados por el hombre se torna un poco

difusa.

1.5 Razón de ser y Origen del proyecto

Garantizar una mejor calidad de vida a esta población en el municipio

Hato del Yaque.

Garantizar la seguridad en caso de desastres naturales.

8

Dar a la población acceso a viviendas que estén a su alcance.

Desarrollar una mejor organización urbana en el sector.

1.6 Objetivos

1.6.1 Objetivo general

Contribuir con la disminución del déficit habitacional en la Republica

Dominicana.

1.6.2 Objetivo específicos

Organizar el lugar para un buen desenvolvimiento.

Reducir la contaminación ambiental (ruido).

Disminuir la cantidad de barrios.

Contribuir a mejorar la imagen urbana.

Ayudar a las personas que no tienen gran recursos para tener una casa

propia vivir en un lugar cómodo y con condiciones de vida normales.

Evitar una desorganización de la zona lo que permitiría en ciertas

circunstancias reducir la tasa de delincuencia.

Asegurar que no habrá pérdidas de vida cuando habrá una inundación.

Ayudarlos a contrarrestar las enfermedades sufridas por falta de higiene.

1.7 Propósitos

Brindar un mejor sistema de vida.

Disminuir el porcentaje de pobreza en el municipio de Hato del Yaque.

Construir a las familias de esta zona viviendas económicas que las

ayuden a vivir decentemente y así cambiarían las condiciones en las

que están viviendo hoy día.

9

1.8 Metas

Desarrollar infraestructuras en el distrito.

Logar que la población coopere en cambiar la imagen de su zona.

Proveer acceso a todo tipo de tecnología y cambio quizás se hagan en

el futuro por el gobierno.

Construir 750 viviendas económicas a un plazo de 3 años.

Haber construido a los 2 años el 90 % de las viviendas.

Satisfacer las necesidades planteadas anteriormente en esta población.

10

2.0 Unidad 2:

2.1 Localización Física

Está ubicado en el Distrito municipal Hato del Yaque, Santiago de los Caballeros,

Rep. Dom.

Aquí presentamos 3 alternativas de lugares, donde de las tres hemos escogido

una.

1- El primer terreno está ubicado en el Barrio la Paz, con una superficie de

117,513.17 m2, colindando con las calles Felix Tejada y Prof. Hermanas

Mirabal. El precio por m2 en esta zona es de RD$665.00 por lo que este

terreno oscila en los RD$78,146,258.05.

Tiene como ventajas:

- Está ubicado en una zona urbana.

- Cuenta con los servicios básicos cerca.

- Está próximo a la policlínica.

Desventajas:

- Está al lado de una cañada.

- Su costo por m2 es mayor que el tercer terreno.

- Es el más pequeño en superficie.

2- El segundo terreno está ubicado en próximo al barrio Uno, Sabana Grande,

con un área de 269,602.35 m2; colinda con la calle Sabana Grande, y el

11

canal Brugal. El precio por m2 en esta localización es de RD$680.00 y por

lo tanto el costo total es de RD$183,329,598.00.

Ventajas:

- Es el más grande de los tres.

- Está próximo a la avenida principal.

Desventajas:

- Está al lado de un canal.

- Ubicado en una zona parcelera.

- Su costo es más alto.

- Los servicios básicos están retirados.

3- El tercer terreno consta con un área de 148,367.35 m2; ubicado en el barrio

San Ramón Nonato. Colinda con las calles el Tamarindo y Fe y Alegría. El

costo por m2 cuadrados de esta zona es de RD$500.00 y tiene un costo

total de RD$74,183,675.00.

Ventajas:

- Servicios básicos cercanos.

- Ubicado en una zona urbana.

- El costo por m2 cuadrados es más económico.

- Está próximo a una escuela.

Desventajas:

- Su localización es un poco retirada de la ciudad.

- Posee mucha vegetación.

12

Finalmente hemos escogido el tercero, porque en este podemos desarrollar

nuestro proyecto mejor, al poseer mayores ventajas que los demás como son su

costo, tamaño, ubicación, entre otras, lo que permitirá realizar una construcción de

nuestras 750 viviendas económicas eficazmente, y además de ofrecer una mejor

calidad a los usuarios.

13

2.2 Estudio de Mercado

Mercado: área en que confluyen las fuerzas de la oferta y la demanda para

realizar las transacciones de bienes y servicios a precios determinados.

Los objetivos del estudio de mercado son los siguientes:

- Ratificar la existencia de una necesidad insatisfecha en el mercado, o la

posibilidad de brindar un mejor servicio que el que ofrecen los productos

existentes en el mercado.

- Determinar la cantidad de bienes o servicios provenientes de una nueva

unidad de producción que la comunidad estaría dispuesta a adquirir a

determinados precios.

- Conocer cuáles son los medios que se emplean para hacer llegar los

bienes y servicios a los usuarios.

14

- Como último objetivo, tal vez el más importante, pero por desgracia

intangible, dar una idea al inversionista del riesgo que su producto corre de

ser o no aceptado en el mercado.

2.2.1 Análisis de la Demanda

Demanda es la cantidad de bienes y servicios que el mercado requiere o solicita

para buscar la satisfacción de una necesidad específica a un precio determinado.

El principal propósito que se persigue con el análisis de la demanda es determinar

y medir cuales son las fuerzas que afectan los requerimientos del mercado

respecto a un bien o servicio, así como establecer la posibilidad de participación

del producto del proyecto en la satisfacción de dicha demanda.

En el Distrito Municipal Hato del Yaque existen numerosas necesidades en

relación al déficit habitacional existente en dicha zona. Tanto profesores,

estudiantes, ganaderos, agricultores, como otra personas, han necesitado durante

años mejores formas de vivir junto a sus familias.

15

Este proyecto está destinado en específico los Profesores de Hato del Yaque para

que puedan obtener sus viviendas con precios asequibles de RD$1,700,000.00, a

través de planes de préstamos en conjunto con el Ministerio de Educación.

Dichos profesores poseen sueldos con los cuales podrán cumplir estos planes, ya

que contarán con viviendas cómodas y económicas, en las que podrán vivir junto a

sus familias como siempre lo han soñado.

2.2.2 Análisis de la Oferta

Oferta: es la cantidad de bienes o servicios que un cierto número de oferentes

(productores) está dispuesto a poner a disposición del mercado a un precio

determinado.

El propósito que se persigue mediante el análisis de la oferta es determinar o

medir las cantidades y las condiciones en que una economía puede y quiere poner

a disposición del mercado un bien o un servicio. La oferta, al igual que la

demanda, está en función de una serie de factores, como son los precios en el

mercado del producto, los apoyos gubernamentales a la producción, etc. La

investigación de campo que se haga deberá tomar en cuenta todos estos factores

junto con el entorno económico en que se desarrollara el proyecto.

Tenemos como competencia el Residencial Padre Ramón Dubert a cargo de la

Corporación Santiago Solidario, el cual está ubicado en la comunidad Villa Bao.

Tiene un área de 687.28 tareas o 432,298.80 m2 donde se construyen 1,642

viviendas. Será destinado a 2mil familias que viven a orillas del Rio Yaque del

Norte, las que serán reubicadas en este proyecto.

Por lo tanto debemos ofertar viviendas adecuadas que cumplan con los

estándares de necesidades de las personas para las que será destinado nuestro

16

proyecto y que no sea mayor el precio que las viviendas realizadas por la

competencia además de su calidad.

2.2.3 Análisis de los Precios

Precio: es la cantidad monetaria a la cual los productores están dispuestos a

vender y los consumidores a comprar un bien o servicio, cuando la oferta y la

demanda están en equilibrio.

La definición de precio no puede emitirse sin que haya protestas de investigadores

de otras áreas. Desde hace algún tiempo, al menos en México, existe un control

Gubernamental de precios de ciertos productos y servicios, lo cual hace que la

definición anterior se vuelva obsoleta. También hay quien piensa que el precio no

lo determina el equilibrio entre oferta y demanda, sino que consiste en el costo de

producción más un porcentaje de ganancias.

El precio seleccionado para cada vivienda fue analizado de manera cautelosa, ya

que escogimos dentro de los tipos de precios el Precio Regional Interno, que no

es más que el precio vigente en solo una parte del país. Por ejemplo, en el

sureste o en la zona norte.

En esta zona las viviendas de este tipo oscilan entre 1.5 millones de pesos a 2.5,

teniendo en cuenta que esto va a depender del tamaño de la vivienda, ubicación,

costo de los materiales, entre otros.

Como nuestro proyecto de tipo Semi-Privado, o sea que el gobierno aportara el

terreno, pudimos manejar y adecuar el costo de cada vivienda, ya que incluso los

materiales los conseguiremos a un costo menor debido a que por parte del

gobierno estarán exentos de algunos impuestos.

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Finalmente podemos destacar que cada una de las viviendas a construir en este

proyecto será destinada a profesores en conjunto con el Ministerio de Educación

para así facilitarles la adquisición de ellas. El costo de estas es de

RD$1,700,000.00 y construcciones de 65 m2 lo que será un precio asequible para

cada uno de los futuros usuarios.

2.3 Estudio Técnico

Al momento de construir una edificación, se debe definir el tipo de sistema

constructivo a utilizar. Existen diversas formas de construir según el tipo y el lugar.

La forma de construir depende del nivel tecnológico de la sociedad que construye

y de las necesidades que ésta sociedad manifiesta.

2.3.1 Alternativas técnicas a estudiar

Mampostería Confinada

Está conformada por muros construidos con bloques pegados con mortero

confinados por columnas y vigas en concreto fundidas en sitio. Es un sistema

sobre el cual existe amplia experiencia constructiva en República Dominica y

cuenta con un buen soporte experimental y analítico.

18

Los muros confinados estructurales están diseñados para soportar las losas y

techos, además de su propio peso, y resisten las fuerzas horizontales causadas

por un sismo o el viento.

Las columnas de confinamiento o amarre vertical son una parte de la estructura de

hormigón reforzado, que amarra los muros para que no se corran en caso de un

movimiento sísmico. Estas columnas, se colocan en los extremos de los muros

estructurales o de carga, en la intersección de dos muros estructurales y en

lugares intermedios, a distancias no mayores de 35 veces el espesor del muro, o

1,5 veces la distancia vertical entre elementos horizontales de confinamiento, pero

no mayor a 4 mts.

Las columnas de confinamiento deben tener una sección transversal mínima de

200 cms2 con un espesor igual al del muro que lo confina y con un refuerzo de 4

barras de 3/8 lisas o 10 mm.

También puede reemplazarse este refuerzo por 3 varillas corrugadas de ½" o 12

mm con estribos cerrados de diámetro ¼" o 6 mm, colocados los 6 primeros a 10

cms en los lados adyacentes a las vigas de amarre y el resto a 20 cms en el

centro de la columna. El concreto utilizado para vigas y columnas debe tener una

resistencia mínima de 17.5 Mpa (175 Kg/cm2)

Por su parte, los muros estructurales de carga deben ser confinados o amarrados

horizontalmente cada 25 veces el espesor del muro, mediante la colocación de

vigas de confinamiento a esa altura.

Ventajas:

Disminución de desperdicios de material de muros y acabados dada la

modulación de las unidades de mampostería.

Pueden aprovecharse los terminados propios de las unidades que evitan la

aplicación de estucos o pinturas.

Las unidades cumplen doble función, estructural y arquitectónica.

Cuando se utilizan unidades de perforación vertical, en las celdas se

pueden colocar los ductos de instalaciones.

19

Se reduce la utilización de obra falsa.

Por las características físicas de las unidades, la mampostería confinada

provee al sistema un buen aislamiento térmico y acústico. Es un método

tradicional que se encuentra contemplado en la Norma R-027.

Desventajas:

Requiere un control riguroso sobre los procedimientos de manejo y

colocación de los materiales.

Se debe conocer muy bien las características mecánicas de las unidades

de mampostería, ya que son parte fundamental de la estructura.

Requiere un diseño arquitectónico riguroso que permita la adecuación

vertical y horizontal de los muros.

No permite las modificaciones en los espacios interiores de la edificación.

Es un sistema artesanal que requiere tiempo de ejecución dilatada y mano

de obra extensiva.

Mampostería Estructural

El sistema de mampostería reforzada se fundamenta en la construcción de muros

con piezas de mampostería de perforación vertical, unidas por medio de mortero,

reforzadas internamente con barras y alambres de acero, cumpliendo los

requisitos de análisis, diseño y construcción apropiados establecidos en la Norma

R-027. Este sistema permite la inyección de todas sus celdas con mortero de

relleno o inyectar sólo las celdas verticales que llevan refuerzo.

La construcción se realiza por medio de procedimientos y actividades tradicionales

de mampostería, aunque los muros pueden prefabricarse formando paneles.

Ventajas:

20

Disminución de desperdicios de material de muros y acabados dada la

modulación de las unidades de mampostería, permitiendo aplicar

directamente sobre los muros, estucos delgados o pinturas o aprovechar la

textura y colores propios de las unidades de corrientes o de las que tienen

características arquitectónicas.

Los elementos de la fachada pueden ser portantes, brindando la doble

función estructural y arquitectónica.

Dentro de las celdas verticales de los muros elaborados con bloques, se

pueden colocar las conducciones eléctricas, hidrosanitarias y de

telecomunicaciones.

Se elimina la utilización de formaleta y obra falsa de la estructura vertical,

ya que el refuerzo en esta dirección se coloca dentro de las celdas de las

unidades de mampostería.

Desventajas:

Por ser un sistema diferente al sistema de pórticos y muros, se hace

necesario un control riguroso sobre los procedimientos de manejo y

colocación de los materiales.

Se debe conocer muy bien las características de las unidades de

mampostería, ya que son parte fundamental de la estructura.

Requiere un diseño arquitectónico riguroso que permita la adecuación

vertical y horizontal de los muros.

Dado que todos los muros son estructurales, no se pueden hacer

modificaciones en los espacios interiores de la edificación.

Formaleta

Emplea técnica francesa que permite la industrialización ‘in situ’. Emplea

formaletas, concreto y acero de refuerzo. Es un sistema que cuenta con una

muestra amplia de construcciones de varios pisos realizadas en Bogotá. El empleo

de formaletas metálicas que permiten una rotación diaria le confiere una

apreciable celeridad de ejecución con muy poco desperdicio de materiales, pues el

21

sistema tipo túnel conduce a la construcción integral de los muros estructurales y

las placas de entrepiso. El sistema está certificado frente a la R-027. Su unidad de

medida es metro cuadrado o metro cúbico.

Proceso constructivo:

Cimentación: a partir de la cimentación se deben dejar los arranques de

los muros con varillas de ½” y de 1m de altura. Luego se funde la placa

de cimentación y el talón de muro con una formaleta denominada “talón

de muro”. Una vez fundida la placa y el talón de muro, queda preparada

para recibir los túneles.

Armado muro: con los arranques se arma la malla de refuerzo de los

muros, se colocan las instalaciones eléctricas e hidrosanitarias.

Armado de placa: se coloca el refuerzo y las instalaciones eléctricas e

hidráulicas, y se dejan los pases de las instalaciones sanitarias. La

tubería de las instalaciones sanitarias, se ubican fuera de la placa para

que quede registrable y con ello se logra un mejor mantenimiento de las

instalaciones a largo plazo.

Se traen las formaletas, se limpian y engrasan.

Se coloca la formaleta, y se funden inicialmente los muros, luego

la placa y por último el talón del nivel superior. El proceso de vibrado se

hace mecánico, acompañado de golpes en la parte inferior de los muros

con el chapulín.

Ventajas:

La construcción con formaletas metálicas permite un buen acabado y el

ensamble monolítico de muros y losas de entrepiso le confieren un buen

comportamiento frente a la acción de sismos intensos.

Las fachadas se pueden construir sin limitaciones arquitectónicas y el

aislamiento acústico y térmico resulta aceptable, similar al de otros

22

sistemas como los de mampostería o prefabricación en grandes paneles

de concreto reforzado.

La calidad de la estructura de la vivienda es muy alta, debido a que las

paredes son de concreto colado en sitio de una muy alta resistencia

(muros de 200 kg/cm2 y losas de 250 Kg/cm2), resistencias superiores a

las normalmente usadas en los procesos de sistemas convencionales

como la resistencia de tabique y bloque.

Los muros y las losas de la vivienda están armadas con aceros de alta

calidad construidos en un proceso cuidadosamente supervisado.

Con ello, se cuenta con una estructura altamente confiable y con una

gran resistencia a sismos, vientos, deterioro ambiental provocado por

lluvia, corrosión, salitre, etc.

Una de las grandes ventajas de la vivienda es la calidad del material

tanto de muros como de losas, ya que el concreto al sufrir menor

deterioro con el paso del tiempo permite que los recubrimientos y

pinturas tengan una mayor duración, por la firmeza de la base con la

que fueron aplicados.

Desventajas:

El monolitismo de la placa de cubierta con los muros portantes ha

generado algunos agrietamientos típicos que admiten soluciones.

Cuando el clima es muy frío, puede incidir en la celeridad del

desencofrado

El sistema tiene el inconveniente del alto costo de la formaleta.

Como otros sistemas prefabricados no permite modificaciones futuras

de la construcción, ni ofrece flexibilidad arquitectónica por el proceso

mismo de construcción.

2.3.2 Selección del método constructivo

23

Para la realización de nuestro proyecto hemos elegido el método de Formaleta

debido a su:

1) Bajo costo de construcción, cuando se aplica en proyectos que reconocen y

se benefician de sus propias limitantes.

2) Alta velocidad de construcción.

3) Estabilidad y capacidad de soportar las cargas de diseño durante su vida

útil prevista y como cualquier otro sistema estructural, cuando es bien

diseñado y bien construido

4) Uso de pocos tipos de materiales.

Además es muy utilizado hoy día por todas las ventajas ya mencionadas, y que en

nuestro proyecto nos permite obtener el costo ya presentado por cada vivienda, lo

que garantizará mayor demanda y oferta a la hora de finalizar el proyecto.

2.4 Estudios preliminares

2.4.1 Estudio de suelos.

El estudio de suelos comprende un conjunto de datos provenientes de

perforaciones, análisis y ensayos realizados por diversos procedimientos para

establecer las condiciones del subsuelo y poder formular una serie de

recomendaciones sobre las diferentes alternativas para diseñar la cimentación del

edificio.

El estudio de suelos comprende tres aspectos:

24

1. Investigación de campo:

Sondeos

Toma de muestras

Ensayos en sitio

Pruebas de carga

2. Investigación de laboratorio

Densidad

Humedad natural

Límites.

Granulometría, contenido materia orgánica, relación de vacíos.

Resistencia al corte

Compresibilidad.

Expansibilidad

3. Recomendaciones de cimentación.

Descripción del subsuelo

Perfiles estratigráficos.

Alternativas de cimentación

Proceso constructivo

Tabla de los estudios de suelos

25

Sitio Hato del Yaque

Zona 1

Capacidad portante 0.5- 1 kg/cm2

Índice de

plasticidad

>20

Contenido de

humedad

>40%

Tipo de suelo D

ss 1.5g

S1 0.75g

2.4.2 Estudio Topográfico

El estudio topográfico busca delimitar bien el área del terreno donde se va hacer la

construcción, lotearlo si es el caso y determinar los niveles del terreno con el

objeto de saber en qué casos habrá que excavar o rellenar para lograr los niveles

de piso deseados en el proyecto.

De esta forma, el estudio topográfico consta de dos partes: Planimetría y

Altimetría.

Planimetría: tiene solo en cuenta el plano horizontal imaginario sobre el cual se

proyecta el terreno. Se considera el terreno como un polígono y se trata de

calcular su área.

Altimetría: Ubica las diferencias de nivel existente entre los diferentes puntos del

terreno, la operación se denomina nivelación.

Estos trabajos comprenden dos clases de actividades: una de campo donde se

realiza la recopilación de datos y otra de oficina, que comprende el cálculo y el

dibujo.

La actividad topográfica no se realiza solo antes de construir; debe hacerse

durante la construcción para ir verificando que la construcción se esté haciendo de

acuerdo con lo diseñado y con los niveles del terreno.

2.4.3 Estudios geológicos

Estos estudios comprenderán básicamente: Ubicación de fallas geológicas.

Situación y clase de canteras, minas de arena y arcilla; deben analizarse muestras

de las últimas para fijar posteriormente la calidad de los materiales. Características

geológicas de las capas superficiales mediante perforaciones con el objeto de

determinar costos de movimiento de tierra.

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2.4.4 Estudios geotécnicos

Estos estudios deberán incluir la determinación de las siguientes características de

los suelos: Tipo de suelo, granulometría, módulo de elasticidad, valor soporte,

límites de Atterberg, ángulo de fricción interna, cohesión y peso específico.

2.4.5 Estudio de obras existentes

Se deberá determinar mediante sondeos la localización horizontal, profundidad y

diámetro de tuberías existente de agua potable y drenaje de aguas pluviales, si las

hubiere; así como las instalaciones telefónicas o cualquier otro servicio existente,

con el propósito de evitar interferencias o daños, causados por la instalación del

alcantarillado sanitario. En el caso de que exista alcantarillado sanitario, investigar

las condiciones físicas en que se encuentran las tuberías y su capacidad

hidráulica para comprobar si pueden ser utilizadas, verificar el número de

conexiones de aguas pluviales de las viviendas a las recolectoras y número de

conexiones domiciliares en mal estado.

2.4.6 Estudios sanitarios

Debe realizarse un reconocimiento sanitario del lugar, incluyendo las cuencas

hidrográficas de los cursos de agua incluidos entre los preseleccionados a recibir

las descargas de aguas residuales.

2.4.6 Estudios de Impacto Ambiental

Se llama Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) al procedimiento técnico-

administrativo que sirve para identificar, prevenir e interpretar los impactos

ambientales que producirá un proyecto en su entorno en caso de ser ejecutado,

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todo ello con el fin de que la administración competente pueda aceptarlo,

rechazarlo o modificarlo. Este procedimiento jurídico administrativo se inicia con la

presentación de la memoria resumen por parte del promotor, sigue con la

realización de consultas previas a personas e instituciones por parte del órgano

ambiental, continúa con la realización del EsIA (Estudio de Impacto Ambiental) a

cargo del promotor y su presentación al órgano sustantivo. Se prolonga en un

proceso de participación pública y se concluye con la emisión de la DIA

(Declaración de Impacto Ambiental) por parte del Órgano Ambiental.

La EIA se ha vuelto preceptiva en muchas legislaciones. Las consecuencias de

una evaluación negativa pueden ser diversas según la legislación y según el rigor

con que ésta se aplique, yendo desde la paralización definitiva del proyecto hasta

su ignorancia completa. El concepto apareció primero en la legislación de Estados

Unidos y se ha ido extendiendo después a la de otros países. La Unión Europea la

introdujo en su legislación en 1985, habiendo sufrido la normativa enmiendas en

varias ocasiones posteriores.

El EIA se refiere siempre a un proyecto específico, ya definido en sus particulares

tales como: tipo de obra, materiales a ser usados, procedimientos constructivos,

trabajos de mantenimiento en la fase operativa, tecnologías utilizadas, insumos,

etc.

2.5 Permisos Constructivos Requeridos

Ley 675-1944, ley 5038-1958, ley 5150-1959, ley 6232-1963,  ley 684-1965 (o

decreto correspondiente), ley 305-1968, ley 687-1982, reglamentos DGRS/MOPC

y Código Civil de la República Dominicana.

La Oficina Central de Tramitación de Planos (OCTP), de la Dirección General de

Edificaciones, del Ministerio de Obras Públicas y Comunicaciones, MOPC, es la

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oficina encargada de la recepción y análisis de los documentos requeridos para

obtener la Licencia de Construcción.

Consiste en la presentación de los documentos, por parte de los ciudadanos, que

especifiquen  las condiciones legales, estructurales, arquitectónicas, sanitarias,

eléctricas y de materiales, necesarios para la ejecución de cualquier proyecto de

construcción; éstos deberán cumplir con todas las leyes, normas y reglamentos

establecidos en el país, así como también con las características  de calidad

mínimamente requeridas.

3.0 Unidad III:

3.5 Fuentes de trabajo (recursos humanos y materiales).

Recursos Humanos Materiales

Contratista Cemento

Ingenieros residentes Agua

Arquitecto Formaletas

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Director técnico Varillas

Maestro constructor Madera, clavos, cal

Varillero Baldosas

Ingeniero eléctrico Maquinarias

Obreros Pintura

Topógrafo Herramientas, etc…

Encargado de obra Gravas

Ingeniero supervisor Arena

3.6 Esquema de Contrataciones

En esta parte detallaremos los equipos y materiales utilizados en el proyecto,

además de las empresas que se contrataron para obtener estos. También

mencionaremos la localización de dichas empresas ya que es de suma

importancia, porque escogimos las que están más cercanas al proyecto ya que

esto garantiza menor costo en transporte y combustible, lo que dará lugar a

reducir los gastos durante la ejecución de la obra.

Concepto Empresa Localización

Equipos pesados MERC ALUM, S. A. Santiago

Hormigón Hoyo de Lima Industrial Santiago

Agregados Hoyo de Lima Industrial Santiago

Aceros Acero del Cibao La Herradura, Stgo.

Bloques de concreto Ferretería Ochoa Santiago

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Cemento PANAM Santiago

Formaletas Ingeniería Estrella Santiago

Artículos ferreteros Ferretería López Hato del Yaque

Madera Miguel Ant. Rodríguez Hato del Yaque

Caseta de materiales Fortuna y Asociados Hato del Yaque

Ebanistería Taller el Chino Hato del Yaque

Herrería Herrería Virgilio Hato del Yaque

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3.7 Evaluación Económica

El estudio de la evaluación económica es la parte final de toda la secuencia de

análisis de la factibilidad de un proyecto. Si no han existido contratiempos, hasta

este punto se sabrá que existe un mercado potencial atractivo; se habrá

determinado un lugar óptimo y el tamaño más adecuado para el proyecto, de

acuerdo con las restricciones del medio; se conocerá y dominará el proceso de

producción, así como todos los costos en que se incurrirá en la etapa productiva;

además, se habrá calculado la inversión necesaria para llevar a cabo el proyecto.

3.7.1 Inversión y Recursos

Este proyecto tendrá una inversión aproximada de RD$816,683,675.00, la que

será asumida por parte del sector privado y el Gobierno Dominicano. Se hará de

esta forma para que los gastos de inversión sean más ligeros por parte del

inversionista, pero también el estado dominicano estará aportando con lo que es la

disminución del déficit habitacional existente en la zona.

El aporte que realizará el Estado Dominicano será la construcción de las calles,

aceras y contenes, sistemas sanitarios, agua potable, sistema de electricidad, un

parque, un club para actividades y área verde para embellecer y armonizar el

ambiente, además del pago de la mitad del costo del terreno donde el costo total

es de RD$74,183,675.00 lo que ayudaría a que la parte privada solo invierta

RD$37,091,837.50.

3.7.4 Participación del Estado

El estado es uno de los más beneficiados, ya que al realizar la construcción de

estas viviendas estarán cumpliendo con la responsabilidad de garantizar a los

ciudadanos de poseer viviendas dignas y seguras.

También al aportar los servicios básicos, como son electricidad, sanitarios, agua

potable, entre otros, estos estarán ubicados, construidos y diseñados

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correctamente, además de que el Estado recibirá aportaciones mensuales por

estos servicios.

De tal modo que el inversionista privado tendrá a cargo la construcción de las

edificaciones y demás infraestructuras, así el estado tendrá como responsabilidad

el financiamiento de cada vivienda a través del Banco de Reservas de la Rep.

Dom., con una tasa de interés fija de un 5% anual durante 30 años.

3.7.5 Plan de Ingresos – Estimación de Ventas

El proyecto se promocionara por los medios de comunicación, también se

colocaran carteles de promoción en distintos puntos estratégicos, esta promoción

se iniciara un año antes de comenzar la construcción del proyecto. Se pondrá en

una función una oficina donde los interesados podrán obtener las informaciones

necesarias para obtener las viviendas, y en caso de hacer financiamiento dicha

oficina se pondrá en contacto con el Banco de Reservas.

Las viviendas se venderán antes de iniciar la construcción con una meta de

vender por lo menos 200 apartamentos, ofertándolos en planos, donde con este

dinero es que se realizara la construcción de la obra.

Par poder apartar una vivienda se debe pagar un inicial de un 15% del total del

costo, donde el resto 85% se pagara ya antes de concluir la vivienda.

3.7.8 Análisis de Riesgo e Incertidumbre

Se conoce como Riesgo a la vulnerabilidad ante un potencial perjuicio o daño para

las unidades, personas, organizaciones o entidades (en general "bienes jurídicos

protegidos"). Cuanto mayor es la vulnerabilidad mayor es el riesgo, pero cuanto

más factible es el perjuicio o daño, mayor es el peligro. Por tanto, el riesgo se

refiere sólo a la teórica "posibilidad de daño" bajo determinadas circunstancias,

mientras que el peligro se refiere sólo a la teórica "probabilidad de daño" bajo esas

circunstancias.

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Todo proyecto ya sea de construcción o de otra índole conlleva de ciertos riesgos

e incertidumbres, lo que muchas veces crea dudas en los inversionistas, pero para

evitar estas dudas es que se hacen los distintos estudios y análisis ya

anteriormente comentados.

Cabe destacar que sin embargo en este proyecto, se corre el riesgo de:

Que por mala promoción y se considere alto el costo por la

población, no se puedan vender las 200 viviendas estimadas que

proporcionaran el capital de inversión para realizar gran parte del

proyecto.

Algún desastre natural que no permita continuar la construcción

por un tiempo determinado y esto lleve a elevar los gastos, lo que

se convertirían en pérdidas significativas.

Que los materiales presupuestados tengan alzas en sus costos, y

esto incremente el costo total de la obra.

3.7.9 Resultados Esperados (Corto y Largo plazo)

Corto plazo

Que el proyecto se realice en el menor tiempo posible, ya que esto llevaría a que

sea más económico y las personas puedan adquirir sus viviendas sin ningún

problema, ofertándolas para así cumplir con la disminución del déficit en la zona.

Además de que cumpla con todos los requisitos ambientales, económicos y de

desarrollo esperados.

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Largo Plazo

Se desea alcanzar el Objetivo principal por el que se ejecutara este proyecto que

es la Disminución del Déficit Habitacional de la Rep. Dom., aportando en esta

zona un buen desarrollo y mejor calidad de vida de las personas beneficiadas, y a

la vez sirva de ejemplo este proyecto para que se implemente en todo el país y

contribuya a eliminar lo más posible el gran déficit existente en el país.

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3.8 Conclusiones Finales sobre el impacto del proyecto a la

problemática estudiada

Al realizar el Residencial la Esperanza se busca aportar al crecimiento y desarrollo

de nuestro país, con la eliminación del gran déficit habitacional que hoy tenemos.

Cada parte implementada es con la finalidad de que aquellas personas que no

poseen los recursos necesarios, tengas viviendas dignas donde vivir y crecer junto

a sus familias.

Quizás muchos piensen que se busca ganar grandes sumas de dinero con este

proyecto, pero esa no es la meta, porque son viviendas de interés social que

buscan eliminar este gran mal existente en nuestro país y que muchas personas

han vivido por muchos años.

Al disminuir el déficit buscamos también proteger el medio ambiente, ya que este

proyecto se ha realizado bajo estudios de toda índole que proteja el ambiente,

también reducir lo que es la pobreza y delincuencia que se viven en esos sectores

donde la vulnerabilidad lleva a los pobladores a hacer actos ilícitos por la falta de

educación existente.

Finalmente es necesario mencionar que es de gran importancia para el gobierno

cubrir las necesidades de la población, y con este proyecto se está cubriendo una

gran necesidad y a la vez cumpliendo un derecho a cada uno de los beneficiados.

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