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La publicidad registral en el panorama mundial

actual

D. Rafael Arn�iz Eguren - Registrador de la Propiedad y

Secretario General del CINDER

Anales (I) 1996-1997. Centro para la investigaci�n y desarrollo del derecho registral

inmobiliario y mercantil

Sumario

Autor: D. Rafael Arn�iz Eguren

Cargo del Autor: Registrador de la Propiedad y Secretario General del CINDER

P�ginas: 29-66

Id. vLex: VLEX-57755437

http://vlex.com/vid/publicidad-panorama-mundial-actual-57755437

Resumen

Introducci�n. I. El Centro Internacional de Derecho Registral. II. Los Congresos

Internacionales de derecho registral. III. Las caracter�sticas del Registro Inmobiliario y

su relaci�n con otras instituciones. A) Notas definidoras de un sistema registral

id�neo. a) La relativa a los efectos presuntivos de la inscripci�n registral. 1. Los que no

dan lugar a efectos espec�ficos como consecuencia de la pr�ctica de los asientos. 2.

Los llamados sistemas de inoponibilidad. 3. Los que aceptan la suficiencia del asiento

como medio de protecci�n. b) El criterio cerrado o abierto en la admisi�n de derechos

inscribibles. 1. Los que siguen un criterio r�gido respecto de los derechos que pueden

tener acceso al Registro y respecto de su contenido. 2. Los que siguen un criterio

flexible y abierto en la inscripci�n de diferentes modalidades de derechos reales y de

amplio reflejo registra! de su contenido contractual. c) La compatibilidad y preferencia

de los derechos inscritos. d) La finca como unidad de cuenta del sistema. e) La

descripci�n registral del inmueble objeto de inscripci�n. 1. Los que parten de que la

identificaci�n de la finca se lleve a efecto por sus titulares. 2. Los que apoyan la

descripci�n e identificaci�n de las fincas en datos catastrales. f) El cumplimiento de la

legalidad en la transacci�n inmobiliaria. g) La funci�n del Registrador. La calificaci�n

registral. h) La publicidad formal depurada. i) El apoyo inform�tico de la publicidad

registral. B) Relaci�n entre las instituciones registral y notarial. a) Funci�n testifical

pura. b) La actuaci�n del Notario en los sistemas de inoponibilidad o de Registro de

documentos. c) La funci�n del Notario en los ordenamientos que aplican el principio

de publicidad registral con efectos sustantivos plenos o Registros de titularidades. C)

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La relaci�n entre el Registro y el Catastro. a) La conveniencia del funcionamiento

unitario o diversificado del Catastro o Catastros y del Registro. b) La posibilidad de

implantaci�n de Registros inmobiliarios. IV. El panorama mundial de la publicidad

registral. A) Europa occidental. B) Europa Oriental. C) Am�rica Anglosajona. D)

Am�rica Latina. a) Sistemas nuevos de modelo argentino. b) Sistemas tradicionales de

origen europeo. 1. Puerto Rico. 2. Brasil. 3. Costa Rica. 4. Per�. 5. Cuba. E) çfrica. F)

Asia. a) Jap�n. b) China continental. G) Ocean�a. Fuentes del trabajo.

Texto

Introducci�n

I. El Centro Internacional de Derecho Registral

II. Los Congresos Internacionales de derecho registral

III. Las caracter�sticas del Registro Inmobiliario y su relaci�n con otras instituciones

ÊÊÊÊA) Notas definidoras de un sistema registral id�neo

ÊÊÊÊÊÊÊÊa) La relativa a los efectos presuntivos de la inscripci�n registral

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ1. Los que no dan lugar a efectos espec�ficos como consecuencia de la

pr�ctica de los asientos

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ2. Los llamados sistemas de inoponibilidad

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ3. Los que aceptan la suficiencia del asiento como medio de protecci�n

ÊÊÊÊÊÊÊÊb) El criterio cerrado o abierto en la admisi�n de derechos inscribibles

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ1. Los que siguen un criterio r�gido respecto de los derechos que pueden tener

acceso al Registro y respecto de su contenido

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ2. Los que siguen un criterio flexible y abierto en la inscripci�n de diferentes

modalidades de derechos reales y de amplio reflejo registra! de su contenido

contractual

ÊÊÊÊÊÊÊÊc) La compatibilidad y preferencia de los derechos inscritos

ÊÊÊÊÊÊÊÊd) La finca como unidad de cuenta del sistema

ÊÊÊÊÊÊÊÊe) La descripci�n registral del inmueble objeto de inscripci�n

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ1. Los que parten de que la identificaci�n de la finca se lleve a efecto por sus

titulares

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ2. Los que apoyan la descripci�n e identificaci�n de las fincas en datos

catastrales

ÊÊÊÊÊÊÊÊf) El cumplimiento de la legalidad en la transacci�n inmobiliaria

ÊÊÊÊÊÊÊÊg) La funci�n del Registrador. La calificaci�n registral

ÊÊÊÊÊÊÊÊh) La publicidad formal depurada

ÊÊÊÊÊÊÊÊi) El apoyo inform�tico de la publicidad registral

ÊÊÊÊB) Relaci�n entre las instituciones registral y notarial

ÊÊÊÊÊÊÊÊa) Funci�n testifical pura

ÊÊÊÊÊÊÊÊb) La actuaci�n del Notario en los sistemas de inoponibilidad o de Registro de

documentos

ÊÊÊÊÊÊÊÊc) La funci�n del Notario en los ordenamientos que aplican el principio de

publicidad registral con efectos sustantivos plenos o Registros de titularidades

La publicidad registral en el panorama mundial actual



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ÊÊÊÊC) La relaci�n entre el Registro y el Catastro

ÊÊÊÊÊÊÊÊa) La conveniencia del funcionamiento unitario o diversificado del Catastro o

Catastros y del Registro

ÊÊÊÊÊÊÊÊb) La posibilidad de implantaci�n de Registros inmobiliarios

IV. El panorama mundial de la publicidad registral

ÊÊÊÊA) Europa occidental

ÊÊÊÊB) Europa Oriental

ÊÊÊÊC) Am�rica Anglosajona

ÊÊÊÊD) Am�rica Latina

ÊÊÊÊÊÊÊÊa) Sistemas nuevos de modelo argentino

ÊÊÊÊÊÊÊÊb) Sistemas tradicionales de origen europeo

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ1. Puerto Rico

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ2. Brasil

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ3. Costa Rica

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ4. Per�

ÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊÊ5. Cuba

ÊÊÊÊE) çfrica

ÊÊÊÊF) Asia

ÊÊÊÊÊÊÊÊa) Jap�n

ÊÊÊÊÊÊÊÊb) China continental

ÊÊÊÊG) Ocean�a

Fuentes del trabajo

Ê

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Introducci�n

Las ideas que se van a exponer a continuaci�n pretenden dar una idea general del

alcance de la publicidad registral como sistema de garant�a de los derechos sobre los

bienes inmuebles y de su eficacia en cuanto mecanismo b�sico para evitar costos de

informaci�n y de vigilancia respecto de la titularidad de tales derechos. Por tanto, no

pretende ser un estudio de derecho comparado, aunque resulta inevitable la

referencia a determinadas caracter�sticas de los distintos ordenamientos jur�dicos en

orden a la organizaci�n de los Registros inmobiliarios, tema �nico al que nos vamos a

referir, puesto que el estudio de la publicidad propia de los Registros mobiliarios o de

los Registros mercantiles exceder�a, con mucho los l�mites breves de esta

intervenci�n.

As�, si se clasifican los diferentes sistemas sobre publicidad inmobiliaria de acuerdo

con los principios que inspiran a cada uno de ellos, cabr�a simplificar su contenido en

funci�n de los efectos que genera la inscripci�n. Es el criterio tradicional, que pone en

relaci�n la normativa registral o hipotecaria con la respectiva tradici�n civil de cada

pa�s y que da lugar a distinciones profundas de concepto que no responden, sin

embargo, a la realidad pr�ctica. De hecho, es perfectamente posible que sistemas




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deficientes desde el punto de vista t�cnico aseguren suficientemente el tr�fico

inmobiliario, debido a su implantaci�n social y la seriedad en su organizaci�n y

llevanza, y que, en cambio, otras instituciones nacionales, perfectamente ajustadas a

principios te�ricos, constituyan ejemplos de ineficacia en las finalidades que

persiguen. Esta realidad es muchas veces m�s importante que la pura diferenciaci�n

te�rica a que estamos tan acostumbrados los hipotecaristas profesionales.

Es m�s, esta situaci�n ha dado lugar a que en la historia de los Congresos

Internacionales de Derecho Registral se haya producido un fen�meno notable. En una

primera fase, que alcanza pr�cticamente a los nueve primeros, las discusiones

t�cnicas han versado sobre principios hipotecarios en su funci�n de criterios

inspiradores de la realidad normativa registral de cada naci�n. Este fen�meno ha

esterilizado a veces los debates, ante la necesidad de que el pronunciamiento t�cnico

concreto fuese asumible por los diferentes especialistas, y ha generado, adem�s, una

cierta competitividad dial�ctica sobre las virtudes puramente te�ricas de

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cada sistema. A pesar de ello ha servido, como veremos luego para centrar y

consolidar una serie de conceptos previos que, de una parte, han permitido un cierto

lenguaje com�n y, de otra, han facilitado el entendimiento de los especialistas en

problemas m�s universales.

Esta �ltima idea se ha manifestado con mucha claridad en los dos �ltimos Congresos

celebrados, respectivamente, en Par�s y en Lisboa, de tal forma que sus Conclusiones

se han elevado sobre la realidad legal de los pa�ses intervinientes, para pasar a

resolver las cuestiones planteadas en funci�n de los intereses sociales concurrentes.

Por utilizar una terminolog�a que nos es com�n en Espa�a, y ello s�lo parcialmente, se

ha pasado de considerar la publicidad registral desde el punto de vista de la

jurisprudencia de conceptos, a tener en cuenta perspectivas de la jurisprudencia de

problemas.

He utilizado la referencia a los Congresos Internacionales de Derecho Registral, cuya

primera manifestaci�n se produjo en Buenos Aires en 1.972, porque hasta su

aparici�n no exist�a ni siquiera la idea de que la publicidad registral de los derechos

inmobiliarios pudiera plantearse a nivel mundial, con un t�rmino que parece hasta

pretencioso. La verdad es que nuestra intenci�n no es esta ni mucho menos. Lo ser�a,

si en esta breve intervenci�n intent�semos desarrollar cada legislaci�n desde el punto

de vista de sus caracter�sticas jur�dicas, para lo cual el que os habla no se siente

capaz en absoluto, salvo en lo que se refiere al examen de algunas consideraciones

generales.

Ahora bien, a partir de hace unos pocos a�os, ha surgido una idea que se est�

divulgando con la velocidad y capacidad de difusi�n de los conceptos acertados.

Puede expresarse en dos sentidos. Desde el punto de vista negativo, sin un sistema

de derecho preventivo que asegure el conocimiento previo de la titularidad del

transmitente y garantice la del adquirente se disparan los costos de informaci�n sobre




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el derecho a adquirir y de defensa del derecho adquirido, lo que supone una grave

distorsi�n del mercado inmobiliario y un elemento impeditivo del propio desarrollo

econ�mico. Desde el punto de vista positivo, se entiende que el mejor sistema de

seguridad preventiva en materia inmlobiliaria es el del Registro de la Propiedad

dotado de determinados efectos.

Sin embargo, no vamos a desarrollar este conjunto de conceptos, de cierta

complejidad y que han sido objeto de exposici�n en varios trabajos recientes, entre

los que cabe citar al publicado por Fernando M�ndez Gonz�lez, como pr�logo a la obra

"Calificaci�n Registral", editado por el Colegio de Registradores bajo la direcci�n de

Francisco Javier G�mez G�lligo. ònicamente citaremos, como dato que llama

poderosamente la atenci�n sobre este enfoque de la instituci�n del Registro, que el

Banco Mundial constituye la organizaci�n de sistemas de publici-

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dad registral en los pa�ses que carecen de este mecanismo jur�dico en uno de sus

objetivos prioritarios. De ah� que entendamos que la configuraci�n de un Registro de

la Propiedad no constituye un problema espec�fico de determinados ordenamientos

jur�dicos, de acuerdo con su peculiar regulaci�n civil de los derechos sobre inmuebles,

sino que se convierte en una necesidad que afecta a todas las naciones, en la medida

en que el aseguramiento del mercado interesa a todos los ciudadanos y gobiernos, sin

excepci�n. Por eso hablamos de la publicidad registral en el mundo, con la intenci�n

de subrayar esa idea que responde, precisamente a ese inter�s universal.

De acuerdo con esta premisa la exposici�n se centrar� en varios aspectos diferentes.

As�, contemplaremos en primer t�rmino y de forma muy sucinta, las caracter�sticas

del Instituto Internacional de Derecho Registral, (CINDER), ya que se trata de la �nica

organizaci�n que estudia el problema del Registro Inmobiliario con una visi�n

transnacional. En segundo lugar, nos referiremos a algunos pronunciamientos b�sicos

de los Congresos Internacionales ya celebrados y, por �ltimo, a la realidad actual de la

publicidad inmobiliaria en funci�n de determinados par�metros que se alejan un tanto

de los puntos com�nmente utilizados para la comparaci�n de sistemas. Concluiremos

con la perspectiva actual del problema, tanto en aquellos pa�ses donde la publicidad

registral constituye una instituci�n plenamente admitida en su ordenamiento, como

de aquellos otros en que esta realidad no existe o tiene efectos muy d�biles por

diferentes razones.

I. El Centro Internacional de Derecho Registral

El Centro Internacional de Derecho Registral naci� en Argentina, en 1.972, con ocasi�n

de la celebraci�n del primer Congreso Internacional, que hab�a sido convocado por el

Registro P�blico de Buenos Aires en uni�n del Instituto Registral de la Universidad

Notarial Argentina. La propuesta en concreto fue formulada por la delegaci�n de

Puerto Rico y dio lugar a la redacci�n del Acta Fundacional y a la puesta en marcha del

Centro Internacional, para cuya Sede inicial se design� a Buenos Aires y cuya




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Secretar�a General se encomend� al Dr. Scotti, encargado del Registro P�blico de la

Capital Federal.

Resulta interesante que la convocatoria del primer Congreso y el nacimiento del

CINDER tuvieran como motivo inicial la reforma profunda del sistema registral de la

provincia de Buenos Aires, que organiz� un nuevo procedimiento de publicidad

registral, basado en el principio de folio real y cuya implantaci�n se bas�, como

principal novedad, en un fuerte apoyo inform�tico. En este aspecto la reforma

argentina fue pionera y marc� un criterio que luego ha sido seguido, con matices de

todo tipo, por la mayor�a de los pa�ses.

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A partir de su creaci�n, el Centro Internacional de Derecho Registral experiment� una

fuerte expansi�n sobre todo en Iberoam�rica y en algunos pa�ses de Europa

Occidental. Su actividad esencial se centr� en la organizaci�n y celebraci�n de

Congresos Internacionales, de los que hablaremos a continuaci�n, y su virtualidad

m�s destacable es precisamente la antes citada. El CINDER ha permitido que los

especialistas en derecho registral hayan dispuesto de un foro de conocimiento mutuo

y de discusi�n t�cnica, sin el cual la situaci�n actual ser�a imposible. |

Por otra parte, el Centro Internacional se organiz� como un organismo no

gubernamental, del que formar�an parte Institutos y Centros de Estudio de los

diferentes estados, cuya actividad se centrase en la materia registral. La idea ha dado

un buen resultado, si bien en los �ltimos tiempos se hace necesario una revisi�n del

sistema, por las razones que luego aludiremos.

En un segundo momento, cuyo comienzo se centra en 1.982, el CINDER designa como

Secretario General a un Registrador espa�ol, Eugenio Fern�ndez Cabaleiro y traslada

su sede a Madrid. En esta segunda etapa, se produce un nuevo grupo de adhesiones,

se contin�a con la actividad de Congresos, a los que se dota de una mayor frecuencia

temporal y, en t�rminos generales, se consolida la instituci�n. El CINDER no es ya una

idea original de porvenir incierto, sino una instituci�n consolidada que ha llegado a

formular un cuerpo de doctrina registral de indudable importancia. Es m�s,

determinadas conclusiones formuladas por sus Congresos han pasado a formar parte

de algunos ordenamientos. En Espa�a, por ejemplo, los criterios recogidos en la

legislaci�n urban�stica sobre materia registral son plenamente coincidentes con los

consejos del Centro Internacional.

Al final de la segunda etapa que hemos citado, concretamente en el Congreso de

Lisboa, se consolida la sede de la instituci�n en Espa�a, se nombra nuevo Secretario

General a otro espa�ol y, sobre todo, se alumbra una nueva situaci�n cuyo origen ha

de buscarse en la idea que antes apunt�bamos. La publicidad registral se considera el

mecanismo ideal para asegurar el tr�fico inmobiliario, para dotar de garant�a a los

"property rigths" y para implementar, desde el punto de vista jur�dico, los mecanismos

m�s adecuados para abaratar los costes de transacci�n en la contrataci�n

inmobiliaria.




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Este fen�meno ha dado lugar a dos consecuencias importantes. De una parte, el

CINDER ha de convertirse en una instituci�n que, sin perjuicio de sus finalidades

anteriores, desarrolle una actividad de coordinaci�n y de relaci�n entre distintos

pa�ses que antes estaba m�s desdibujada. De otra, resulta dif�cil que sus miembros

tengan en todo caso el car�cter de instituciones cient�ficas o de investigaci�n, puesto

que muchas naciones con un escaso desarrollo econ�mico y, sobre todo,

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carentes de una organizaci�n adecuada de la sociedad civil con instituciones

independientes de las Administraciones p�blicas, desean incorporarse al Centro a

trav�s de los propios Organismos p�blicos los que se ha encomendado por el poder

pol�tico la implantaci�n de Registros de la Propiedad. Es el caso normal en los

llamados pa�ses del Este europeo.

Por tanto, el Centro Internacional de Derecho Registral tiene ante si un panorama

nuevo y extraordinariamente sugestivo. De hecho, el a�o pasado, se ha ampliado su

base geogr�fica a nuevas naciones europeas, americanas y africanas y se han creado

tres Delegaciones con sede respectiva en Francia, Buenos Aires y Marruecos, con el fin

de facilitar y diversificar su actividad de manera m�s regionalizada. De todos modos,

esta misma actividad es dif�cil de comprender sin un an�lisis sucinto del contenido de

los distintos Congresos Internacionales, lo que nos lleva al segundo punto de los

anunciados antes.

II. Los Congresos Internacionales de derecho registral

Como dec�amos antes, la celebraci�n de Congresos ha constituido hasta la fecha la

principal labor del Centro Internacional. Se han organizado once, el primero en Buenos

Aires y, a continuaci�n en Madrid, en San Juan de Puerto Rico, en M�xico, en Roma, en

Madrid, por segunda vez, en R�o de Janeiro, Buenos Aires, tambi�n en segunda

edici�n, en Torremolinos, en Par�s y en Lisboa, este �ltimo en octubre del a�o pasado.

Se�al�bamos al principio que en la historia de los Congresos cabe distinguir dos

diferentes etapas, seg�n que el esp�ritu de sus discusiones se centrase en el estudio

de principios te�ricos, con un fuerte respeto a las peculiaridades nacionales o, m�s

adelante, en la cobertura jur�dica de problemas sociales y econ�micos m�s

universales. Sin embargo, en su estudio m�s pormenorizado es conveniente matizar

un poco m�s, puesto que la observaci�n anterior peca de cierta simplificaci�n.

As�, desde el punto de vista de su contenido, no cabe duda de que las Conclusiones

jur�dicas m�s importantes se centran en la llamada Carta de Buenos Aires, aprobada

en el primer Congreso, que constituy� un esfuerzo te�rico de enorme importancia,

sobre todo si se tiene en cuenta que se adelant� notablemente a necesidades que se

han hecho patentes muchos a�os m�s tarde. En tal sentido, del conjunto de principios

contenidos en la Carta, destacan una serie de ideas. En primer lugar, que sus




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pronunciamientos se aprueban con independencia de que aparezcan recogidos en los

diferentes ordenamientos nacionales, criterio inicial que no se sostuvo con igual

fuerza en posteriores Congresos. En segundo t�rmino, que

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constituyen principios b�sicos de todos los sistemas reg�strales t�cnicamente

desarrollados el relativo a la intervenci�n de profesionales especializados, el de folio

real, el de autenticidad de los documentos inscribibles, el de calificaci�n del

Registrador en orden a la legalidad del t�tulo, el de preferencia entre derechos por

raz�n de su fecha de ingreso en el Registro y, sobre todo, los que hacen referencia a

los efectos del asiento, tanto desde el punto de vista de la presunci�n de la existencia

y pertenencia del derecho, como de la presunci�n legitimadora para quien adquiere

confiado en el contenido del Registro.

La Carta de Buenos Aires ha tenido, adem�s, la virtualidad de convertirse con el paso

de los a�os en una especie de norma b�sica, siempre respetada en los Congresos

ulteriores y a la que existen constantes referencias en las Conclusiones a que se ha

llegado en estos �ltimos. Sin embargo, no ha tenido la misma virtualidad en un

aspecto concreto, muy caracter�stico del ordenamiento argentino. Nos referimos a la

certificaci�n con reserva de prioridad, perfectamente explicable en los ordenamientos

del cono sur de Am�rica, pero de muy dif�cil encaje en sistemas de corte continental

europeo.

El II Congreso se celebr� en Madrid, en 1.974 y supuso la consolidaci�n de este tipo de

reuniones. Trat� de un tema, que luego no ha tenido consecuencias pr�cticas en los

ordenamientos nacionales y que consisti� en la aprobaci�n de un Proyecto de Ley

uniforme sobre la registraci�n de bienes muebles, cuyo �nico efecto puede rastrearse

en la decisi�n reglamentaria espa�ola de diversificar el Registro Mercantil y un futuro

Registro mobiliario, que ha trascendido exclusivamente en el tratamiento

independiente del Registro de Buques. Por lo dem�s este Congreso ratific� la

conveniencia del folio real como mecanismo de centralizaci�n de la informaci�n

registral y estudi� las caracter�sticas esenciales de lo que m�s adelante se convertir�a

en el proceso de informatizaci�n de las Oficinas Registrales.

El III Congreso, que tuvo lugar en San Juan de Puerto Rico, en 1.977, volvi� a insistir

en el tratamiento de la registraci�n mobiliaria, y en el principio de titulaci�n p�blica,

pero quiz� sus pronunciamientos mas interesantes se refieren a un problema

concreto, el del estado de prehorizontalidad, todav�a no resuelto en la mayor parte de

los ordenamientos, pero cuya importancia actual no puede desconocerse, ya que

trasciende al �mbito propio de los derechos de los consumidores, a la comunidad de

construcci�n e, incluso, a figuras como la permuta de suelo por vuelo de constante

aplicaci�n en la pr�ctica de los pa�ses m�s desarrollados.

El IV Congreso, organizado en M�xico en 1.980, es quiz� uno de los m�s importantes

por la transcendencia de los temas tratados. De una parte, delimit� la figura del

Registrador, como un profesional p�blico, con decisi�n independiente. De otra, atac�




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la siempre fundamental cuesti�n de la relaci�n entre el Registro

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como instituci�n de derecho preventivo y el Catastro, como �rgano p�blico de

definici�n gr�fica del territorio. Por �ltimo, se refiri� a la relaci�n entre el fen�meno de

transformaci�n del suelo y las t�cnicas urban�sticas y el Registro, con un cuerpo de

doctrina que ha influido directamente en algunas legislaciones como la nuestra.

El V Congreso, celebrado en Roma en 1.982, se dedic� a temas puntuales. Destaca en

�l, adem�s de la decisi�n de traslado de la sede del CINDER a Espa�a, una primera

preocupaci�n por el contenido y caracter�sticas de la hipoteca, figura que hasta

entonces no hab�a sido tratada en reuniones internacionales, pese a su indudable

importancia. Estudi�, adem�s, la figura del conjunto inmobiliario, con alg�n trabajo

espa�ol muy destacable, la adquisici�n de bienes por extranjeros y la rectificaci�n del

Registro. :

El VI Congreso, que tuvo por sede Madrid, en 1.984, adem�s de instituciones

determinadas, como la inscripci�n de bienes demaniales y de limitaciones

provenientes del derecho p�blico, el leasing"y el derecho de superficie, introdujo una

cuesti�n, que hoy resulta transcendental. Nos referimos a las limitaciones jur�dicas en

la utilizaci�n de la t�cnica de procesamiento de datos, aspecto b�sico del

funcionamiento del Registro, que hoy se refleja de forma directa en las cuestiones

referentes al derecho a la intimidad personal y en los l�mites al acceso a archivos

inform�ticos.

Los Congreso VII y VIII, celebrados, respectivamente en R�o de Janeiro y Buenos Aires,

en 1.987 y 1.989, pueden considerarse de transici�n y se dedicaron a temas muy

puntuales, como la cotirularidad en el derecho inscrito, la inscripci�n de negocios

fiduciarios y condicionales, los asientos provisionales, el parcelamiento de tierras, y la

hipoteca mobiliaria, adem�s de ratificar la doctrina de anteriores reuniones,

especialmente la de M�xico y la de Madrid de 1.984, en orden a la funci�n del

Registrador y a la relaci�n ente inform�tica y seguridad jur�dica. Fueron, quiz�, los

Congresos en los que m�s destac� la tendencia a enfrentar particularismos

nacionales.

El LX Congreso se convoc� en Espa�a, concretamente en la localidad de Torre-

molinos, en 1.992. Constituy� la primera reuni�n en la que se discutieron temas

caracter�sticamente transnacionales como la relaci�n de la instituci�n registral con la

entonces denominada Comunidad Europea y otras comunidades internacionales, as�

como la libre circulaci�n de capitales. Destac� el Congreso la importancia cada vez

mayor de la internacionalizaci�n de las relaciones econ�micas y su necesario reflejo

en los distintos Registros nacionales, lo que supone el ensanchamiento del principio

de legalidad, en cuanto excede o exceder� previsiblemente de los ordenamientos

propios de cada pa�s. Por otra parte, al tratar de la protecci�n

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registral de los negocios inmobiliarios introdujo la noci�n del inmueble y del derecho

real inmobiliario como bien de consumo y la necesaria consideraci�n del �mbito

normativo que protege al consumidor en la labor de calificaci�n y asesoramiento que

corresponde al Registrador. Por �ltimo, es necesario destacar que sent� las bases y

principios que ha de acomodarse la instituci�n del Registro Mercantil, tema que hasta

entonces no hab�a sido tratado. El IX Congreso, en definitiva, recuper� en cierto modo

el esp�ritu del primer Congreso de Buenos Aires y estudi� temas de car�cter general

de indudable importancia.

El X Congreso tuvo lugar en Par�s, en 1.994. Volvi� a insistir en el tratamiento del

Registro Mercantil o de Comercio, pero, sobre todo, marc� una serie de criterios en

materia de hipotecas. Por una parte, estudi� la funci�n de esta figura en el sistema

financiero, en contraposici�n al sistema de cr�dito personal, se refiri� a la relaci�n

�ntima entre el cr�dito y su garant�a, distingui� entre la hipoteca de tr�fico y de

seguridad, trat� del tradicional problema entre la protecci�n del acreedor hipotecario

y el principio de conservaci�n de la empresa, ratific� las ideas expuestas en Roma

sobre las ventajas del mercado hipotecario secundario y admiti� la existencia y

conveniencia de hipotecas con efectos directos en diferentes pa�ses, sobre la base de

la instituci�n que empieza a ser denominada "eurohipoteca". Desde otro punto de

vista sent� las bases o principios a que ha de acomodarse la garant�a hipotecaria,

como figura jur�dica esencialmente registral.

Por fin, el XI Congreso, celebrado el pasado a�o en Lisboa, se ha destacado por la

definici�n de criterios sobre la funci�n del Registro como medio esencial de

abaratamiento de costes de transacci�n y como mecanismo b�sico para el desarrollo

econ�mico. Destaca en esta reuni�n la asistencia de numerosos pa�ses del Este

europeo y de delegaciones africanas, y, sobre todo, el inter�s de estas naciones en la

implantaci�n de un Registro que asegure la titularidad privada y la capacidad de

decisi�n del ciudadano en el tr�fico inmobiliario que constituye una realidad nueva en

los pa�ses que provienen del llamado"socialismo real". A mi juicio, este enfoque de las

discusiones y de las Conclusiones del Congreso de Lisboa suponen el mayor avance

en el tratamiento del Registro desde la primera reuni�n de Buenos Aires e implica un

tratamiento universal del problema registral que abre v�as insospechadas para los

especialistas y justifica, entre otras actuaciones, la propia creaci�n de Institutos como

el CIDDRTM. El Congreso de Lisboa sirvi�, adem�s, como centro de relaci�n entre

pa�ses con una t�cnica registral desarrollada y otros carentes de este sistema de

seguridad preventiva del tr�fico, facilit� acuerdos puntuales entre ellos y destac� que

los particularismos nacionales carecen de importancia ante el protagonismo

econ�mico de la instituci�n a nivel mundial.

La realidad es que el tema propuesto era el de la definici�n de los principios que

deber�an afectar a la inmatriculaci�n o primera inscripci�n en Registros Jur�-

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dicos, cuesti�n que al final se resolvi� en funci�n de la realidad propia de los distintos




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grupos de pa�ses en lo que se refiere al desarrollo de sus propias instituciones. En

definitiva, la exigencia social y econ�mica de implantar un Registro Jur�dico de

car�cter inmobiliario prevaleci� sobre problema jur�dicos puramente t�cnicos. Desde

otro punto de vista, el IX Congreso, volvi� a incidir en el problema del Urbanismo,

especialmente en lo que se refiere a la creaci�n de nuevas fincas en procesos de

transformaci�n del suelo, cuesti�n de indudable importancia, sobre todo en naciones

de corte europeo y occidental, pero es necesario reconocer que la cuesti�n perdi�

protagonismo ante las ideas anteriores.

En definitiva, puede decirse que los Congresos Internacionales de Derecho Registral

constituyen un ejemplo de doctrina comparativista en el �mbito jur�dico. Dif�c�mente

se encuentra en el mundo un conjunto de Conclusiones en una materia tan compleja,

desarrolladas a lo largo de veinticinco a�os, estudiadas con profundidad, en un

ambiente de distensi�n y de cordialidad y con la pretensi�n un�nime de superar

dificultades y de llegar a criterios comunes. Lo que empez� como una reuni�n de

especialistas, fundamentalmente de origen hispano, se ha convertido en un foro de

discusi�n consolidado y capaz de suministrar soluciones, no s�lo a los profesionales

del Registro, sino a problemas econ�micos de importancia b�sica en el desarrollo

econ�mico y social de las distintas naciones y comunidades internacionales.

III. Las caracter�sticas del Registro Inmobiliario y su relaci�n con otras

instituciones

Despu�s de exponer estas breves ideas sobre el Centro Internacional de Derecho

Registral y sobre las Conclusiones de los distintos Congresos sobre la materia,

fundamentales, a mi juicio, para enfocar el nudo de esta conferencia hemos de

referirnos ahora a la distinta realidad de la instituci�n registral. Para ello pueden

utilizarse diferentes criterios, como apunt�bamos antes en la Introducci�n. La realidad

es que la comparaci�n entre procedimientos jur�dicos de Registro se apoya

esencialmente en el estudio de los efectos de la inscripci�n, en definitiva en el juego

de los llamados principios hipotecarios inducidos del sistema alem�n en los distintos

ordenamientos. Sin embargo, tales comparaciones pecan a veces de un excesivo

conceptualismo mal entendido fuera de la especialidad. As� para un t�cnico en la

materia registral, es evidente la importancia de la distinci�n entre la inscripci�n

constitutiva del derecho inscrito y la declarativa de un negocio ya dotado de eficacia

antes de su acceso al Registro. Sin embargo, para un promotor inmobiliario, lo

esencial es que, despu�s de la decisi�n sobre la adquisici�n de la propiedad de un

terreno y de los c�lculos sobre su posible explotaci�n econ�mica,

[P�gina 38]

pueda asegurarse de que su transmitente tiene el car�cter de titular leg�timo y, sobre

todo, que su adquisici�n no se ver� sometida a un proceso de evicci�n. En definitiva,

que existe una instituci�n p�blica que protege su transacci�n y que le evita

preocupaciones sobre su nueva titularidad y las cargas o los grav�menes a que est�

sometida, as� como gastos en la defensa de su derecho. En el fondo le da lo mismo el




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tecnicismo, puesto que lo que desea es que la instituci�n funcione.

Como es natural la doctrina registral, especialmente la espa�ola se ha detenido en el

an�lisis comparativo de sistemas desde el punto de vista conceptual y no tanto desde

la perspectiva de la eficacia social de cada tipo de Registro o de su gesti�n espec�fica.

Sin embargo, en este breve apunte parece l�gico que contemplamos tambi�n estos

aspectos, descargando un poco los anteriores. En este sentido, puede ofrecerse un

ejemplo que tiene por objeto el sistema franc�s. Este procedimiento de registro,

basado en el dep�sito de t�tulos y en el folio personal, hoy corregido en parte, no se

considera en la doctrina como un dechado de t�cnica hipotecaria. No obstante, el

Banco Mundial lo alaba por su eficacia, debido a la seriedad de su gesti�n en la propia

Francia. Dicho de otra forma, no se destaca tanto el sistema en s�, como la

Administraci�n a cuyo cargo se encuentra.

Pues bien, teniendo en cuenta todo lo dicho, el panorama de la publicidad registral en

los diferentes pa�ses y �reas geogr�ficas es muy variado. Para su examen cabe

distinguir diferentes par�metros cuya principal dificultad nace de su falta de

homogeneidad, lo que hace muy complicada su comparaci�n. De todas formas cabr�a

pensar, a efectos puramente dial�cticos en un sistema en el que se cumplieran una

serie de requisitos ideales, si bien hay que advertir previamente que en ning�n

ordenamiento jur�dico es posible encontrar ese modelo, ya que el procedimiento

aceptado en cada naci�n es la consecuencia directa de sus precedentes de derecho

civil, de las circunstancias que concurrieron en el momento de su implantaci�n, del

desarrollo social y econ�mico de cada pa�s y del r�gimen de exigencia que se

demanda de las Administraciones P�blicas.

De todas formas, para configurar el modelo, al cual referir la situaci�n actual, habr�an

de tenerse en cuenta dos fuentes de ideas. De una parte, la doctrina sentada en los

Congresos, a que antes nos hemos referido, y que constituye un ejercicio de

abstracci�n de principios tomada de los ordenamientos en los que se reconoce la

existencia de un Registro basado en principios aceptados en cuanto a su eficacia y

fundamento jur�dico. De otra, las recomendaciones o, dicho con mejor criterio, las

exigencias que los Organismos econ�micos internacionales predican de cualquier

sistema de publicidad con el fin de que la instituci�n registral cumpla con los fines que

de ella se esperan. Pues bien, si se tienen en cuenta ambos aspectos, cabe distinguir

una serie de notas distintivas de ese sistema ideal, concretado, como dec�amos antes,

en un Registro destinado a la publicidad inmobi-

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liar�a. Tales notas o caracter�sticas pueden centrarse en los efectos de la inscripci�n,

en el car�cter cerrado o abierto en la admisi�n de derechos inscribibles, en la

determinaci�n registral de la compatibilidad y preferencia de derechos, en la

consideraci�n de la finca como unidad de cuenta, en los procedimientos de

descripci�n del inmueble objeto de los asientos, en el cumplimiento de la legalidad y

la transcendencia de la calificaci�n del Registrador, en el sistema de publicidad formal

y en la relaci�n entre la publicidad registral y la t�cnica inform�tica.




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Adem�s, para precisar, aunque sea de forma muy general, las notas que van a ser

objeto de exposici�n, es necesario examinar brevemente la relaci�n del Registro con

otras dos instituciones de importancia b�sica. De una parte la funci�n notarial y, de

otra, el Catastro. Trataremos los distintos temas en apartados diferentes.

A) Notas definidoras de un sistema registral id�neo

a) La relativa a los efectos presuntivos de la inscripci�n registral

La primera nota distintiva de un sistema de Registro inmobiliario id�neo para el

cumplimiento de los fines a que est� destinado es el su eficacia en orden a la

seguridad sobre la titularidad publicada y la del adquirente de la misma. Se trata de

una cuesti�n esencial, en la que cabe distinguir, simplificadamente, tres tipos de

Registro inmobiliario.

1. Los que no dan lugar a efectos espec�ficos como consecuencia de la

pr�ctica de los asientos

Se trata de instituciones cuya �nica finalidad pr�ctica es la de facilitar el conocimiento

del titular y el alcance del derecho, pero sin garantizar uno u otro aspecto. No

eliminan la incertidumbre del adquirente sobre la titularidad del transmitente, sino

que se limitan a facilitar la valoraci�n del riesgo de privaci�n de la titularidad del

adquirente, a efectos de determinar la prima del inevitable seguro de t�tulos. Se

denominan hoy'Trivate convenyacing systems", que podr�a entenderse en nuestro

idioma como sistema de toma de datos sobre convenciones o contratos. Su

inconveniente b�sico consiste en que el apunte registral, si se quiere utilizar esta

expresi�n, carece pr�cticamente de efectos presuntivos, y solo sirve para facilitar el

estudio de la titularidad y de las cargas existentes sobre el inmueble, de forma que

pueda valorarse el riesgo de evicci�n, o de aparici�n de un mejor derecho, a afectos

de constituci�n de un seguro de riesgo a favor del adquirente, denominado

com�nmente, como dec�amos antes,"seguro de t�tulos".

[P�gina 40]

Ahora bien, como consecuencia de la aplicaci�n de este criterio, la garant�a consistir�,

en el mejor de los casos, en la recuperaci�n del capital asegurado, no en el

mantenimiento del derecho adquirido. Por tanto, no se dan las caracter�sticas de un

sistema registral, en sentido propio, aunque pueden constituir un buen archivo de

datos. La garant�a del tr�fico se centra de forma casi exclusiva en la instituci�n del

seguro. Como veremos luego, se trata de procedimientos caracter�sticos de pa�ses con

tradici�n jur�dica anglosajona, si bien con algunas excepciones como la australiana y

la moderna creaci�n de un Registro con eficacia propia en Gran Breta�a. En realidad,

no puede hablarse de publicidad registral en sentido propio, puesto que el acento del

sistema se pone en la actuaci�n de profesionales dedicados al estudio de la situaci�n




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jur�dica antecedente/'solicitors", y en el mecanismo del seguro, como �nico medio de

asegurar la recuperaci�n patrimonial del inversor cuando el negocio de adquisici�n

deviene ineficaz.

2. Los llamados sistemas de inoponibilidad

En la t�cnica econ�mica se vienen denominando "Registration of deed systems", es

decir Registro de documentos. La inscripci�n registral, generalmente en folios

personales, produce el efecto de que solo los titulares de los que han accedido a la

protecci�n registral pueden oponer su situaci�n frente al que pretende la titularidad

firme y definitiva. Se produce, por tanto, una disminuci�n de la incertidumbre en el

adquirente, pero no en la medida necesaria. El Registro no identifica al titular cierto,

pero acota el grupo de los posibles titulares ciertos. Pues bien, el que pretende la

titularidad segura y definitiva solo puede acudir a dos mecanismos. El primero,

consistente en la purga de los dem�s derechos inscritos mediante una decisi�n

judicial basada en la prescripci�n, en la contenci�n sobre la validez de los respectivos

t�tulos o en la indemnizaci�n por la desaparici�n de los derechos incompatibles. El

segundo, si el primer mecanismo es ineficaz o demasiado lento supone

necesariamente la contrataci�n de un seguro que cubra el riesgo de p�rdida de la

titularidad.

Este tipo de sistemas, caracter�stico de los ordenamientos de tradici�n francesa, pone

su acento en procurar que todos o la mayor parte de los t�tulos que han generado una

mutaci�n real accedan a un sistema de publicidad y se depositen en el Registro, de

forma que, como dec�a antes, se acote registralmente el entorno de los derechos que

hay que tener en cuenta a efectos de una posible contenci�n o de una posible purga.

Normalmente su forma de organizaci�n es de folio personal, con excepciones, y sus

efectos m�s radicales se centran en la protecci�n del acreedor hipotecario, pero no

han evolucionado hasta la plena protecci�n de adquirente del dominio u otros

derechos no hipotecarios.

[P�gina 41]

3. Los que aceptan la suficiencia del asiento como medio de protecci�n

Su caracter�stica m�s importante consiste en que su informaci�n y los efectos

protectores del asiento se refieren a la titularidad y a la delimitaci�n del derecho, a las

cargas que lo gravan, cualquiera que sea su origen, as� como a las facultades

dispositivas del due�o. Se agrupan bajo la denominaci�n de "Titles registration

systems" o Registro de titularidades y su origen y principios se sit�an en el derecho

germ�nico. Para concretar de forma breve su efecto esencial puede utilizarse el

t�rmino "intabulad�n del derecho". Desde el momento en que el derecho se publica

en el Registro, el "derecho publicado" es el �nico que necesita conocer quien pretenda

contratar sobre el mismo. En este sentido, producida la intabulaci�n es indiferente

para quien pretende contratar que existan o no titulares extra�os al contenido del




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Registro, puesto que la informaci�n que recibe de �ste goza de una presunci�n de

exactitud e integridad. Se trata de una situaci�n jur�dica similar a la de la letra de

cambio. Al tenedor le basta la aceptaci�n por el librado, sin necesidad de probar la

existencia de la deuda u otras circunstancias del d�bito no contenidas en el

documento cambiado.

Como es natural, esta modalidad de publicidad registral exige que se siga el

procedimiento de agrupar todos los pronunciamientos tabulares en relaci�n con cada

finca, lo que convierte a esta en la unidad de cuenta del sistema. Ahora bien, seg�n el

sistema civil de que se trate, la situaci�n de protecci�n resultante de lo que hemos

llamado intabulaci�n o definici�n registral de los derechos reales puede producir

efectos plenos, incluso entre las partes, (sistemas alem�n, austr�aco o suizo en los

que la adquisici�n se condiciona a la inscripci�n), o puede generar efectos solamente

respecto de terceros, (sistema de tipo espa�ol, en que la adquisici�n se produce fuera

del Registro). En este �ltimo caso, la consecuencia protectora del sistema nace de la

eficacia aut�noma del propio asiento registral. En la pr�ctica, ambos subtipos de

Registro producen id�nticos efectos protectores en orden a la seguridad del

adquirente.

Pues bien, en orden a su valoraci�n no cabe duda de que este �ltimo tipo de Registros

es el que se situar�a como ideal para producir los efectos que se pretenden y as� lo ha

declarado recientemente el Banco Mundial. Ello es l�gico, puesto que responde de

forma absoluta un doble inter�s. Por un lado, el de las partes intervinientes, que

aseguran plenamente la adquisici�n y el r�gimen de cargas. Por otro, a la comunidad,

puesto que disminuyen los costos de transacci�n y eliminan los de vigilancia del

derecho adquirido, facilitando el tr�fico y el crecimiento econ�mico.

Esta primera nota definidora supone el examen de otros aspectos que, pr�cticamente,

se constituyen en presupuestos de esta instituci�n que hemos denominado Registro

de Titularidades. Se examinan en los apartados siguientes.

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b) El criterio cerrado o abierto en la admisi�n de derechos inscribibles

Se trata aqu� de un criterio comparativo que tiene plena relaci�n con el anterior, pero

que parte de un presupuesto distinto, tanto en la realidad econ�mica como en la pura

t�cnica jur�dica. En efecto un principio b�sico de mercado es el de la libertad

contractual, que supone la posibilidad para el propietario de ceder a otros el derecho

de ejercer en su lugar, de forma completa o parcial, ciertas prerrogativas asociadas al

derecho de propiedad. Permite, en consecuencia, un grado suficiente de flexibilidad

en la forma de organizar, por medio del contrato, la asignaci�n de derechos de

control, uso y explotaci�n de los recursos productivos reconocidos al propietario. Este

principio, aplicado a la t�cnica civil supone la posibilidad de creaci�n de nuevos

derechos por v�a contractual, aunque no est�n contemplados como relaciones

jur�dicas tipificadas en la norma positiva. Esta t�cnica es aplicable a todo tipo de




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titularidades inmobiliarias, tanto referidas a subtipos de organizaci�n de la propiedad,

como la propiedad por tiempo compartido, los conjuntos inmobiliarios o las

comunidades indivisibles, como a derechos reales menores, bien de uso, como

explotaciones parciales o arrendamientos a largo plazo, de adquisici�n preferente

(como las opciones de compra o el "leasing"), bien de garant�a, como las diversas

modalidades de hipoteca, de su titulizaci�n a trav�s de mercados secundarios o de

afecci�n del inmueble a la creaci�n o conservaci�n de elementos de equipo urbano.

Pues bien, partiendo de esta realidad, cabe distinguir, dentro de los llamados "titles

registration systems", dos tipos de sistemas:

1. Los que siguen un criterio r�gido respecto de los derechos que pueden

tener acceso al Registro y respecto de su contenido

Los ordenamientos que siguen este criterio, que, por otra parte, es el caracter�stico de

las legislaciones de influencia germ�nica conciben el Registro inmobiliario como una

instituci�n cuyos efectos de informaci�n y seguridad se limitan al derecho de

propiedad en sentido estricto y a determinadas modalidades de derechos reales

absolutamente delimitados por la Ley.

Normalmente, este sistema que es el aceptado en las versiones m�s tradicionales de

organizaci�n registral, supone que la inscripci�n en sus libros de los derechos

configurados en el t�tulo inscribible se lleve a efecto por un sistema de encasillado en

fichas inmobiliarias, referidas a cada finca. Con ello, el �mbito de la publicidad

inmobiliaria se concreta a determinadas figuras, lo que simplifica el sistema pero le

quita versatilidad en lo que se refiere al principio econ�mico de libertad de

contrataci�n a que alud�amos antes.

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2. Los que siguen un criterio flexible y abierto en la inscripci�n de

diferentes modalidades de derechos reales y de amplio reflejo registra! de

su contenido contractual

Se trata de aquellos Registros, que dentro de los sistemas con eficacia material,

admiten, sin modificaci�n de la norma legal diferentes figuras y distintos contenidos

del derecho, siempre que se sujeten a unas normas m�nimas de identificaci�n y

claridad.

En orden a su calificaci�n ha de entenderse que la nota de la flexibilidad del Registro

constituye una cualidad estimable. Si lo que se pretende es dotar al tr�fico de un

mecanismo que proporcione directamente un r�gimen suficiente de seguridad que

evite o disminuya costes de transacci�n, es evidente que la instituci�n no ha de

limitarse a recibir determinados derechos, sino que debe abrirse a distintas




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modalidades de explotaci�n inmobiliaria en cuanto lo requiera el mercado y se

cumplan los criterios m�nimos de garant�a en la descripci�n del propio derecho

inscrito.

c) La compatibilidad y preferencia de los derechos inscritos

Se trata aqu� de un tema consustancial con la seguridad preventiva. El conflicto

jur�dico en el derecho civil patrimonial tiene siempre como base la confluencia de

derechos sobre una misma realidad jur�dica, bien por raz�n de su incompatibilidad,

bien por raz�n de su preferencia. En el primer caso el derecho que venza provocar� la

extinci�n o ineficacia del incompatible. En el segundo, el derecho al que se considere

preferente generara la p�rdida de rango del que se le opone. Pues bien, el sistema de

Registro debe resolver este problema de forma indubitada, cuando se trata de evitar

la contenci�n sobre los derechos que recaen sobre inmuebles. Se trata, en definitiva,

de que el Registro publique la existencia y pertenencia de un derecho determinado,

con plena garant�a de que no surgir� otro titular capaz de vencer en juicio frente al

sujeto del derecho inscrito, tanto en lo que se refiere al �mbito de la incompatibilidad

como al del rango.

En el �mbito civil el conflicto posible se resuelve por un doble procedimiento. En

primer lugar, dando preferencia al que adquiere de titular legitimado para la

disposici�n eficaz del derecho adquirido. En segundo t�rmino, mediante el

reconocimiento del mejor derecho a quien adquiri� antes. En el mundo del Registro,

estos dos criterios, que el derecho civil matiza desde hace dos mil a�os, dan lugar a

dos principios de car�cter personal, el de tracto sucesivo, que impide la inscripci�n si

quien la pretende no trae causa de un titular tabular, y el de prioridad, que supone, o

el cierre registral para el derecho incompatible o la definici�n de la preferencia entre

derechos compatibles por raz�n de la fecha de su inscripci�n.

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Pues bien, en un sistema ideal de Registro, la seguridad jur�dica exige el cumplimiento

estricto de ambos principios, puesto que cualquier quiebra de los mismos introduce un

factor de inseguridad no deseable. Debido a ello, se aplican con toda rigidez en los

sistemas de Registro de titularidades y con menos fuerza en los de inoponibilidad, o

de Registro de documentos.

d) La finca como unidad de cuenta del sistema

No puede olvidarse que el Registro se organiza como un conjunto de apuntes en libros

o fichas, es decir de asientos en sentido puramente material. En tal sentido, cabe que

el conjunto de asientos pueda verterse en los libros tomando como unidad de cuenta

al titular de distintos derechos, con apertura para cada uno de ellos de un folio

personal, en el que se apuntan los que le corresponden leg�timamente sobre las

distintas fincas.




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Ahora bien, en los sistemas m�s dotados de efectos presuntivos materiales se sigue

otro procedimiento, consistente en agrupar en un solo folio o historial todos los

derechos que recaigan sobre una determinada finca, en cuyo caso hablamos de folio

real o de registro particular de fincas. La distinci�n tiene una importancia

trascendental, puesto que dif�cilmente puede pensarse que un sistema que excluye

del �mbito de la eficacia jur�dica a quien no inscribe, es decir, el tipo de Registro que

hemos se�alado como modelo al hablar de los efectos del asiento, se organice sobre

la base de folios personales, puesto que en este caso se generar�a una confusi�n

constante y llegar�an a producirse cadenas distintas de titularidades sobre un mismo

inmueble.

En tal sentido, la nota del folio real ha sido admitida un�nimemente como esencial en

un Registro ideal y esta es una idea que, como veremos luego, est� influyendo

directamente en la renovaci�n y perfeccionamiento de los distintos sistemas.

e) La descripci�n registral del inmueble objeto de inscripci�n

Si se acepta el folio real como id�neo para la organizaci�n del Registro, no cabe duda

de que una de las exigencias del sistema consistir� en que la propia finca aparezca en

el Registro con una descripci�n que la convierta en plenamente identificable en la

realidad f�sica o extrarregistral, de tal forma que no se duplique la inscripci�n de un

mismo inmueble en dos folios diferentes o que, a�n no d�ndose esta situaci�n tan

perturbadora y patol�gica, la descripci�n ofrezca inconvenientes que hagan dif�cil su

identificaci�n en los t�rminos antedichos.

En relaci�n a este aspecto de la publicidad registral, conocido como principio de

especialidad, cabe diferenciar dos modalidades de sistemas:

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1. Los que parten de que la identificaci�n de la finca se lleve a efecto por

sus titulares

Este procedimiento es el seguido por aquellos pa�ses en los que la implantaci�n del

Registro inmobiliario se produjo con anterioridad a la organizaci�n de un Catastro

fiable, es decir de la realizaci�n de una planimetr�a parcelaria p�blica suficiente. Dicho

de otra forma, en la adecuada descripci�n de la finca puede coincidir un doble inter�s,

a los efectos que estamos tratando, puesto que otro grupo de intereses, el de los

colindantes excede de los l�mites de esta conferencia. Este doble inter�s se centra, de

una parte, en el titular o propietario; de otra, en el Estado o las Administraciones

p�blicas y, por �ltimo, el de los colindantes. Pues bien, en este primer grupo de

sistemas, el Registro se organiza teniendo en cuenta, con car�cter exclusivo o casi

exclusivo, el primer grupo de intereses, puesto que el Estado no puede proporcionar




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un mecanismo de ayuda en la descripci�n privada de las fincas a las que se abre folio.

No es necesario insistir en que el Registro sufre en estos casos el peligro de su

ineficacia, no por falta de normas que determinen las presunciones de titularidad a

que da lugar la inscripci�n, sino porque, en determinadas ocasiones, es dif�cil referir

dichas presunciones a un inmueble carente de una descripci�n adecuada o

debidamente actualizada.

2. Los que apoyan la descripci�n e identificaci�n de las fincas en datos

catastrales

Este segundo grupo de sistemas exige que la entrada de las fincas en el Registro y sus

posteriores modificaciones de descripci�n y superficie se apoyen en datos

suministrados por un Catastro p�blico. Con ello se consigue que la descripci�n citada

est� contrastada por el pronunciamiento de las partes que intervienen en el t�tulo

inscribible y de las Administraciones gestoras del inter�s p�blico. Se atiende, por

tanto, en un tema tan esencial al doble inter�s p�blico y privado, que en los tiempos

actuales se convierte en una exigencia ineludible y ese sentido se pronuncia hoy tanto

la opini�n jur�dica como la econ�mica.

f) El cumplimiento de la legalidad en la transacci�n inmobiliaria

En este punto nos encontramos ante un presupuesto esencial de un sistema registral

de titularidades. En efecto, si se parte de la base de que los asientos del Registro han

de producir efectos presuntivos materiales, tanto respecto del titular del derecho,

como de sus adquirentes, es indispensable que el t�tulo en que se apoye la inscripci�n

registral se adapte plenamente a la legalidad vigente, hoy cada d�a m�s compleja.

Para conseguir este resultado los ordenamientos parten, generalmente, de un doble

mecanismo. De una parte la documentaci�n

[P�gina 46]

aut�ntica. De otra, la calificaci�n del Registrador, de la que hablaremos en el apartado

siguiente.

Con el t�rmino documentaci�n aut�ntica, nos referimos a la intervenci�n en el

documento formal en el que se plasma la transacci�n de un funcionario o profesional

dotado por el Estado de facultades para dar fe p�blica de la existencia de la

transacci�n de que se trate y de la identificaci�n de las que intervienen en ella, con

un primer juicio sobre la validez y adaptaci�n al ordenamiento del negocio

correspondiente, as� como de la apreciaci�n del cumplimiento de requisitos legales.

Normalmente esta funci�n se encomienda al Notariado, si bien con un �mbito de

actuaci�n muy variable que examinaremos especialmente al tratar de la relaci�n del




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Registro con otras instituciones.

g) La funci�n del Registrador. La calificaci�n registral

En este punto se centra fundamentalmente el cumplimiento del principio de legalidad

de los t�tulos inscribibles. Si el sistema produce efectos materiales que llegan a

asegurar con certeza absoluta, o casi absoluta, que el contenido del Registro en

relaci�n a cada finca es exacto e �ntegro y que el adquirente puede actuar con la

plena confianza de que su adquisici�n no se ver� perturbada por otro titular que

alegue un mejor derecho, el filtro de entrada de los derechos a la publicidad tabular

debe ponerse en manos de un profesional con una t�cnica depurada.

Es m�s, esta exigencia var�a en funci�n de la propia eficacia de la publicidad registral,

de tal forma que a efectos d�biles del sistema se corresponder� un filtro jur�dico de

bajo perfil, mientras que en los esquemas reg�strales de amplios efectos, los filtros de

entrada deben ser m�s profundos. Es m�s, si se piensa en un Registro inmobiliario de

amplio espectro, en el que quepa la publicidad registral de figuras de derechos reales

no tipificadas expresamente por la norma, en el que el car�cter del derecho como

inscribible depende de la calificaci�n del Registrador, esa exigencia en la preparaci�n,

independencia y responsabilidad de �ste aumenta de forma clara.

En definitiva, el cumplimiento de los requisitos de validez del t�tulo inscribible, de

capacidad y representaci�n de los que intervienen en el negocio traslativo y de las

exigencias del sistema en orden a la legitimaci�n registral del que transmite y a la

compatibilidad o rango del derecho adquirido, da lugar a la necesidad de que todo

este conjunto de exigencias de legalidad se corresponda con la existencia de un

funcionario, t�cnico en derecho, sin cuyo concurso dif�cilmente puede pensarse en un

Registro eficaz.

Por otra parte, como veremos luego al tratar de la publicidad formal, es decir la

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exteriorizaci�n del contenido del Registro frente a quien pretende la adquisici�n de la

propiedad o de alg�n otro derecho real, la funci�n calificadora del Registrador se

constituye tambi�n en un elemento b�sico, puesto que esa exteriorizaci�n debe

realizarse de tal forma que la informaci�n que emite el Registro est� plenamente

depurada.

En tal sentido, la previsi�n normativa de las cualidades y caracter�sticas del

Registrador y la propia existencia de �ste, en cuanto encargado de la calificaci�n

jur�dica de los t�tulos que acceden al Registro y de la informaci�n que �ste genera es

una de las notas esenciales en la organizaci�n de un sistema de publicidad material

que pueda servir de arquetipo a los efectos que estamos contemplando.

h) La publicidad formal depurada




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La funci�n del Registro no se agota en la inscripci�n o transcripci�n de los derechos

que acceden a la publicidad tabular, en sentido material. Es cierto que los efectos del

asiento se producen por el hecho de su pr�ctica, pero es necesario, adem�s, que su

contenido pueda ser conocido con rapidez y perfecci�n por quien quiere contratar

confiado en el Registro o, simplemente, por quien quiere conocer la existencia de una

determinada titularidad o el estado de cargas de una finca.

La exteriorizaci�n del contenido de los asientos reg�strales, denominada

habitualmente "publicidad formal", se suele producir a trav�s de las certificaciones o

de algunos sistemas m�s simplificados y en su organizaci�n deben cumplirse una

serie de requisitos que, en general, dependen del grado de eficacia del propio asiento

y de la bondad en la gesti�n de cada sistema. De todas formas, a los efectos que

queremos destacar, la publicidad formal emitida por el Registro, al menos en los

sistemas que hemos se�alado como arquetipos no puede limitarse a la transcripci�n

del asiento, sino que debe advertir, con una redacci�n adecuada, de la naturaleza de

los derechos y cargas inscritos, as� como de la preferencia entre ellos, puesto que, en

principio, la certificaci�n constituye una transcripci�n del contenido del Registro que

debe producir los mismos efectos que �ste.

En tal sentido, por utilizar una terminolog�a com�n la calificaci�n del Registrador es

igual de importante en el"imput"o filtro de entrada, que hemos examinado antes,

como el "output", o exteriorizaci�n eficaz de dicho contenido. Este problema se

radicaliza hoy d�a como consecuencia de la rapidez del tr�fico inmobiliario moderno,

de la constante consulta del contenido del Registro y de la utilizaci�n de t�cnicas

inform�ticas, que exigen un grado de vigilancia por parte del Registrador cada vez

m�s importante.

[P�gina 48]

i) El apoyo inform�tico de la publicidad registral

En la medida en que el Registro, desde el punto de vista material, est� integrado por

un conjunto de apuntes, es evidente que el soporte inform�tico que permite la actual

t�cnica, se presenta como un mecanismo insoslayable en la organizaci�n de la

publicidad registral, hasta el punto de que sigue en pie la discusi�n sobre si resultar�a

conveniente, incluso, la supresi�n del soporte en papel. Esta �ltima posici�n, que

naci� en un momento de entusiasmo por los nuevos m�todos de tratamiento de

datos, puede decirse que hoy se encuentra en regresi�n, puesto que la inform�tica

genera sus propios problemas que dif�cilmente posibilitan una aut�ntica mejora en la

garant�a que supone el sistema tradicional.

Sin embargo, no cabe duda de que la ayuda que pueden aportar los nuevos

mecanismos sobre tratamiento de datos y de textos resulta esencial para facilitar la

llevanza del Registro y la informaci�n sobre sus datos, cualquiera que sea el sistema




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de publicidad formal que se siga. Hemos distinguido adrede entre tratamiento de

textos y tratamiento de datos, pues s�lo desde fechas muy recientes,

aproximadamente 1.986, existe maquinaria y "software" suficiente para su desarrollo

conjunto. En tal sentido, en todos los pa�ses se est�n llevando a efecto intentos para

acomodar su propio sistema de Registro y su relaci�n con el Catastro a las t�cnicas

inform�ticas de �ltima hora.

En definitiva, sin perjuicio de los l�mites que el Derecho impone a la utilizaci�n de los

procedimientos de computarizaci�n, su adecuado uso supone una nota m�s de un

sistema id�neo de Registro, en tanto puede ayudar sensiblemente en su eficacia y

gesti�n, cuesti�n que hemos destacado como prioritaria en la comparaci�n entre los

diferentes ordenamientos y pa�ses.

De las ideas expuestas puede deducirse que un sistema de Registro que cumpla todas

las exigencias a que se ha hecho referencia deber�a reunir una serie de notas

definidoras que, en su totalidad no pueden predicarse de ning�n Registro nacional en

concreto. As�, si se quisiera organizar este registro ideal, ser�a necesario.

- Establecer un tipo de inscripci�n dotado de plenos efectos presuntivos, de forma que

el que contrata confiado en el contenido del libro, evite todo peligro de evicci�n o de

acci�n procesal que pueda poner en duda el derecho adquiere.

- Admitir un criterio flexible en la posibilidad de inscripci�n de derechos no tipificados,

siempre que cumplan con determinados requisitos generales.

- Determinar con toda claridad la preferencia entre derechos sobre inmuebles y la

compatibilidad interna de tales derechos, de tal forma que el Registro expul-

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se preventivamente a los incompatibles y determine la preferencia o rango entre los

compatibles

- Organizar la publicidad registral en torno a la finca como unidad de cuenta, con un

sistema de folio real.

- Exigir que la descripci�n de las fincas en el Registro est� plenamente coordinada con

los datos resultantes de los Catastros p�blicos.

- Exigir de forma plena el cumplimiento de los requisitos de legalidad de los t�tulos

que provoquen la mutaci�n de los derechos inscritos, mediante la atribuci�n al

Registrador, como profesional p�blico independiente y responsable, de facultades

suficientes para calificar la adecuaci�n del t�tulo a las exigencias del ordenamiento.

- Organizar la publicidad formal de tal forma que la exteriorizaci�n del contenido del

Registro se acomode a la rapidez adecuada, pero con sumisi�n a un control jur�dico

profundo, puesto que de otro modo no cumplir�a con las exigencias de seguridad




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propias de un Registro desarrollado.

- Regular adecuadamente la utilizaci�n de mecanismos inform�ticos con el fin de

facilitar la gesti�n del Registro y, sobre todo, el r�gimen de publicidad formal a que

antes nos hemos referido.

De todas formas, antes de entrar en el examen de la situaci�n actual de los Registros

inmobiliarios, en funci�n de este grupo de notas, es necesario como advert�amos

antes matizar algunos aspectos de la relaci�n entre la publicidad registral y otras

instituciones.

B) Relaci�n entre las instituciones registral y notarial

Con la denominaci�n de este ep�grafe nos referiremos al problema antes apuntado de

la relaci�n entre la funci�n notarial y los efectos de la publicidad registral.

Naturalmente la referencia al Notariado se limita a su intervenci�n en documentos

p�blicos que tienen acceso a los Registros inmobiliarios y no al conjunto de

actuaciones en materia sucesoria, daci�n de fe de hechos o negocios jur�dicos que,

por raz�n de su naturaleza, escapan al �mbito de la publicidad tabular.

Para deslindar la cuesti�n conviene precisar que el Notario desempe�a, o puede

desempe�ar, dos papeles distintos. De una parte, es un testigo privilegiado, cuya

intervenci�n en la formalizad�n del negocio dota a �ste, en t�rminos generales, de

autenticidad en cuanto a dicha formalizaci�n y en cuanto a la intervenci�n de las

partes en el documento. De otra, como veremos luego, supone la inter-

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venci�n de una persona, generalmente encuadrado en la funci�n p�blica, con

conocimientos jur�dicos suficientes para la redacci�n t�cnica del documento en que se

plasma la transacci�n y para el asesoramiento de las partes.

En el sistema del llamado notariado anglosaj�n, no se produce mas que el primero de

los aspectos de la fund�n a que antes nos hemos referido. Al notario no se le exige

preparaci�n preparaci�n jur�dica alguna, puesto que la redacci�n del documento y el

asesoramiento de las partes en el negocio corresponde al abogado, si es que �stas

requieren la asistencia de un jurista en la contrataci�n. En tal sentido, el notario se

limita a la testificaci�n, no es funcionario y no requiere para el ejercicio profesional

requisitos especiales.

Ahora bien, en el llamado derecho continental, la funci�n notarial suma a la labor de

testificaci�n otra fundamental, en cuanto el otorgamiento de la documentaci�n

aut�ntica que ha de generar la inscripci�n registral exige la necesaria intervenci�n de

un jurista especializado, que no se limita a dar fe del hecho del otorgamiento, sino

que, adem�s, asesora a las partes y redacta el documento de acuerdo con la legalidad

vigente. Este el sistema denominado del"Notariado Latino", que es el generalmente




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aceptado en todos los ordenamientos encuadrados en el sistema jur�dico conocido

como continental, en sus diversas variantes. As�, la vieja denominaci�n se ha

ampliado y hoy se conoce el sistema como del "Notariado Latino y Germ�nico".

De todas formas, tanto en un sistema como en otro la intervenci�n notarial produce el

efecto de la preconstituci�n de una prueba de tipo documental, generalmente de

efectos plenos. En cambio, la publicidad registral lo que genera es una prueba por

presunciones, cuyos efectos son variables seg�n las caracter�sticas de cada sistema,

si bien en los ordenamientos m�s evolucionados llega a suponer la inatacabilidad

absoluta del titular inscrito.

Planteadas as� las cosas, la cuesti�n consiste en determinar cu�l es el sistema id�neo

de relaci�n entre el Registro Inmobiliario y la funci�n notarial. En tal sentido, cabe

diferenciar tres situaciones:

a) Funci�n testifical pura

La funci�n testifical pura del notariado se produce, generalmente, en los

ordenamiento que le limitan a los procedimientos de seguridad preventiva que hemos

denominado "Pr�vate convenyacing systems". El Registro no existe con el car�cter de

instituci�n publicitaria con efectos presuntivos materiales, de tal forma que la

seguridad del adquirente se apoya en dos mecanismos. De una parte la averiguaci�n

de la cadena de titulares anteriores y, de otra, la utilizaci�n constante del seguro de

t�tulos, que funciona como un seguro de riesgo para el caso de evicci�n.

[P�gina 51]

En definitiva, ni la funci�n notarial ni la publicidad registral desempe�an un papel

b�sico en la organizaci�n de la seguridad del tr�fico.

En tal sentido, es l�gico que el notariado carezca de desarrollo t�cnico. La pura labor

de daci�n de fe es suficiente y no hace falta que el notario llegue a alcanzar una

preparaci�n t�cnica que permita considerarlo como un jurista.

b) La actuaci�n del Notario en los sistemas de inoponibilidad o de Registro

de documentos

Cuando el sistema registral se organiza con este tipo especial de efectos, consistentes

en dotar de oponibilidad procesal solamente a los t�tulos inscritos, la funci�n notarial

se desarrolla de forma esencialmente distinta a la anteriormente se�alada. El

Registro, generalmente organizado en folios personales, no produce efectos

presuntivos materiales plenos, sino que se limita al dep�sito de los t�tulos

acreditativos de los derechos sobre inmuebles. Ello supone que el adquirente de

cualquiera de ellos conozca a trav�s de la publicidad registral a los dem�s titulares




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que pueden oponerse con mejor situaci�n jur�dica a la que es objeto del negocio

traslativo, puesto que los titulares no inscritos carecen en principio de tal posibilidad

de oposici�n. Este sistema, caracter�stico en los ordenamientos del tipo franc�s,

acent�a la actuaci�n notarial en la medida en que el fedatario p�blico es el primer

llamado al estudio de las posibles titularidades opuestas o preferentes, lo que le

obliga a poseer conocimientos profundos en materia civil e, incluso, a

responsabilizarse personalmente de la existencia de cargas sobre la finca.

Por tanto, el Notario se convierte en el eje b�sico de la seguridad preventiva y el

Registro en un medio de conocimiento primordial para el fedatario en su funci�n de

operador y asesor jur�dico, que pasa a tener car�cter esencial, a diferencia de la mera

funci�n de testificaci�n caracter�stica del notario anglosaj�n. El inconveniente del

sistema consiste, precisamente, en que los efectos de la publicidad registral son

limitados, de tal forma que la carencia de efectos plenos de la inscripci�n en orden a

la protecci�n del adquirente ha de suplirse mediante decisiones judiciales de purga de

los derechos inscritos o mediante la correspondiente p�liza complementaria de

seguro.

De todas formas, los sistemas de inoponibilidad constituyen el medio jur�dico id�neo

para el protagonismo del Notario como experto y conocedor del derecho y para el

nacimiento y desarrollo del llamado Notariado Latino.

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c) La funci�n del Notario en los ordenamientos que aplican el principio de

publicidad registral con efectos sustantivos plenos o Registros de

titularidades

En este supuesto es necesario distinguir los dos tipos de Registro a que hemos hecho

referencia antes. En efecto, en los ordenamientos que admiten y preconizan el efecto

material de la publicidad registral, cabe que esta se reserve para determinados

derechos reales, ("n�merus clausus"), con un contenido tambi�n tipificado que se

traslada al Registro con un procedimiento de encasillado, o que, por el contrario, el

Registro admita un sistema abierto de derechos reales, con un contenido tambi�n

variable. Pues bien, si se parte de la primera hip�tesis, la funci�n notarial responde a

su doble car�cter de daci�n de fe y asesoramiento t�cnico, pero indudablemente, al

menos en lo que se refiere a la inscripci�n registral de los documentos en que

interviene, la �ltima funci�n es relativamente sencilla. En cambio, en la segunda

hip�tesis, en la que el Registro se convierte en un procedimiento jur�dico de

inscripci�n con efectos presuntivos plenos y, adem�s, con un contenido variable, la

situaci�n es muy distinta y se reviste de notas espec�ficas.

En primer lugar, la redacci�n del documento puede ser compleja, ya que el Notario

debe ajustar el contenido del t�tulo que autoriza, no s�lo a determinados requisitos

formales, sino que debe configurar el derecho transmitido o constituido a criterios




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generales, en los que quepa distinguir las cl�usulas inscribibles por raz�n de sus

efectos reales en sentido propio, de aquellas otras puramente obliga-cionales que

quedar�n excluidas de la inscripci�n, como consecuencia de la calificaci�n del

Registrador.

En segundo t�rmino adquiere una transcendental importancia el asesoramiento a las

partes intervinientes sobre el alcance de lo pactado y sus consecuencias jur�dicas,

sobre todo cuando el contenido de la convenci�n se refiere a situaciones no

tipificadas, pero no obstante inscribibles. De aqu� que los ordenamientos que han

establecido este tipo de Registro abierto con efectos plenos, el Notariado haya

alcanzado una importancia determinante en el r�gimen general de la seguridad

preventiva.

Todo lo anterior da lugar a una situaci�n que, en cierto modo, resulta parad�jica. La

funci�n del Notario, en su relaci�n con el r�gimen de la publicidad registral, resulta

esencial en dos modalidades de Registro contrapuestas. As�, en los sistemas de

inoponib�idad, de eficacia registral restringida. La actuaci�n notarial se centra en la

averiguaci�n de la titularidad leg�tima del transmitente y el conjunto de cargas que

pueden ser opuestas al titular adquirente, es decir el estudio de t�tulos, para cuya

eficacia es esencial un Registro en el que conste la existencia de todos o la mayor

parte de los que se refieran al inmueble o derecho objeto de la

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transacci�n. En cambio, en los sistemas de eficacia plena de la publicidad registral, el

Notario tiene como funci�n propia, adem�s de la daci�n de fe que genera la

autenticidad documental/ la de la redacci�n t�cnica de la convenci�n y el asesora-

miento a las partes, precisamente como consecuencia de los fuertes efectos que

puede generar la inscripci�n del t�tulo.

En este sentido, la funci�n del llamado Notariado Latino es de similar importancia en

ambos sistemas de Registro, pero el signo y la finalidad de su existencia es

radicalmente diferente, de tal forma que la unificaci�n doctrinal de esta funci�n da

lugar, a veces, a cierta confusi�n. As�, la organizaci�n profesional, su car�cter de

funcionarios y su preparaci�n son muy similares, pero los efectos de su intervenci�n

en la contrataci�n son distintos. En los sistemas de inopon�bilidad, o de eficacia del

t�tulo, llegan a constituirse en la columna vertebral de la seguridad preventiva/

aunque en los actuales momentos no llegan a dotar al tr�fico de seguridad plena, de

acuerdo con las exigencias actuales. Sin embargo en los sistemas de Registro de

titularidades, con presunci�n material plena, o de eficacia del asiento, su funci�n es la

de colaboraci�n con la publicidad registral, justificada, precisamente, por la

complejidad inevitable del sistema registral.

C) La relaci�n entre el Registro y el Catastro

Dec�amos antes que una de las notas que caracterizan un Registro inmobiliario




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consiste en que la descripci�n f�sica de las fincas que constituyen el objeto de cada

folio real est� debidamente coordinada con la que resulte de los trabajos catastrales.

Ahora bien, en funci�n de la existencia previa de un Catastro p�blico en el momento

del nacimiento de la instituci�n registral en cada pa�s, esta deseable coordinaci�n

tiene un alcance muy distinto en los diferentes ordenamientos/ de tal forma que en

alg�n caso el Registro y el Catastro se unifican en un �nico organismo, en otros la

coordinaci�n es plena o casi plena y, por fin, en algunos ambas instituciones

funcionan independientemente y sin coordinaci�n suficiente, aunque esta �ltima

situaci�n se est� corrigiendo pr�cticamente en todas partes.

Por otra parte, el propio desarrollo t�cnico de los Catastros y de la planimetria

digitalizada est� dando lugar a un reestudio de la organizaci�n catastral en muchos

pa�ses, lo que genera una serie de cuestiones que podr�amos plantear en los

siguientes t�rminos:

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a) La conveniencia del funcionamiento unitario o diversificado del

Catastro o Catastros y del Registro

Se trata de un tema de estrategia en la organizaci�n administrativa que no afecta de

forma determinante al r�gimen de seguridad de los que intervienen en el mercado

inmobiliario. De hecho, lo esencial para conseguir esta finalidad es el r�gimen de

efectos de la inscripci�n registral de los derechos reales inmobiliarios, tema

esencialmente jur�dico, que ya hemos examinado antes.

En tal sentido, lo verdaderamente peligroso es confundir la plena identificaci�n del

inmueble con la protecci�n jur�dica de la titularidad y contenido de los derechos que

recaigan sobre el mismo. Un magn�fico sistema catastral que olvide estos �ltimos

aspectos puede resultar muy �til para finalidades administrativas, fiscales o de otro

tipo, pero constituir� un fracaso econ�mico en lo que se refiere a la protecci�n de la

seguridad del tr�fico, y, desde el punto de vista econ�mico, para la disminuci�n de

costes de transacci�n. Un sistema registral con un desarrollo t�cnico que permita la

intabulaci�n perfecta de la titularidad y contenido de los derechos sobre inmuebles

conseguir� estas finalidades, si bien, en determinados casos puede sufrir

perturbaciones no deseadas por una imperfecta descripci�n del inmueble que dificulte

su identificaci�n en la realidad f�sica. Se trata de dos problemas graves, pero de

importancia no comparable.

b) La posibilidad de implantaci�n de Registros inmobiliarios

Con efectos plenos en pa�ses carentes total o parcialmente de catastro

La respuesta a esta cuesti�n viene dada, en alguna medida, por las afirmaciones




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contenidas en el apartado anterior. No cabe duda de que el ideal es el desarrollo

conjunto de ambas actividades, registral y catastral. Sin embargo, la opini�n t�cnica

mas actual entiende como b�sica la organizaci�n de un adecuado sistema registral,

aunque se carezca en el pa�s correspondiente de un Catastro f�sico desarrollado. En

efecto, si la formaci�n del Registro se condiciona al desarrollo del Catastro, labor

econ�micamente m�s costosa, que exige un lapso de tiempo mucho m�s largo y cuya

nota m�s caracter�stica es la de que no puede formarse finca por finca, sino de forma

general para todo el territorio, el pa�s que siga ese criterio carecer� durante un plazo

temporal muy dilatado de un sistema jur�dico que permita la protecci�n de los

derechos reales inmobiliarios y el desenvolvimiento del mercado inmobiliario. Es m�s,

aunque exista una buena planimetr�a territorial, si �sta no distingue con claridad los

distintos inmuebles susceptibles de derechos atribuibles a los ciudadanos, el sistema

catastral no responder� a las demandas de mercado, lo que puede llevar a una

confusi�n peligrosa, si se entiende err�neamente que se dispone de una herramienta

que realmente es ineficaz, al

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menos a medio plazo, para cumplir su finalidad de apoyo descriptivo a un sistema

registral de urgente implantaci�n.

De acuerdo con esta idea, lo l�gico es invertir los t�rminos. Lo prioritario ser� el

montaje jur�dico de un sistema legal de Registro de fuertes efectos, �gil y seguro.

Simult�nea o posteriormente, en la medida en que se cree o desarrolle la labor

catastral de soporte suficiente, sus datos identificadores deben coordinarse con los

que resulten del Registro, por el procedimiento m�s completo que sea posible, incluso,

y muy deseablemente, mediante la utilizaci�n de c�digos identificadores de los

inmuebles de uso com�n a las dos instituciones y a las dem�s que act�en en el campo

inmobiliario, como las fiscales, de ordenaci�n del territorio, las urban�sticas u otras de

similar naturaleza.

Este criterio tiene fundamental importancia en aquellos pa�ses en los que la alteraci�n

de su situaci�n pol�tica ha dado lugar a una masiva devoluci�n al mercado libre de

bienes inmuebles que tradicionalmente han permanecido en manos de las

Administraciones y en los que es fundamental la organizaci�n jur�dica de un sistema

de seguridad que evite el fraude y el incremento constante de los costes de

transacci�n.

IV. El panorama mundial de la publicidad registral

Con las ideas anteriores es posible dibujar, de forma necesariamente simplificada, la

actual situaci�n de la publicidad registral en el mundo. Para ello, hay que tener en

cuenta una doble idea.

Por un lado, el nivel econ�mico y social de un pa�s determinado no siempre coincide

con la existencia de una instituci�n registral eficaz y t�cnicamente desarrollada. As�,




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naciones como la norteamericana, que constituyen ejemplo en muchos aspectos de su

propia organizaci�n, apoyan el sistema de seguridad preventiva en sistemas de mera

acumulaci�n de datos, carentes pr�cticamente de efectos presuntivos, y en la

instituci�n del seguro de t�tulos, mientras que otras naciones, especialmente algunas

del �rea europea, con posibilidades econ�micas menores, han montado hace muchos

a�os procedimientos ele seguridad, jur�dica mucho m�s eficaces. _, ã

De otra parte, el enjuiciamiento y la comparaci�n entre los distintos sistemas de

Registro no pueden apoyarse s�lo en su definici�n jur�dica, sino que, adem�s, tiene

esencial importancia la calidad en la gesti�n del propio sistema. Este funciona bien si

goza de la confianza de la comunidad, aunque los principios t�cnicos de su

organizaci�n no sean jur�dicamente �ptimos. Como dec�amos antes, cabe citar

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como ejemplo el de Francia, al que se refiere en t�rminos muy positivos el Banco

Mundial, aunque se sit�e en el plano jur�dico entre los procedimientos de inopo-

nibilidad, evidentemente menos perfeccionados que los sistemas de origen germ�nico

con plenos efectos presuntivos.

Finalmente, hay que destacar tambi�n que no existen sistemas puros de Registro. En

todos ellos existen peculiaridades nacidas de la propia idiosincrasia del pa�s donde

funcionan y de las caracter�sticas de su ordenamiento civil, especialmente en materia

patrimonial. Por ello, nos limitaremos a una breve menci�n de cada una de las

distintas �reas geogr�ficas, especialmente la europea mediante una sucinta

referencia a su sistema y a la comparaci�n de sus respectivas notas dife-renciadoras

con las expuestas anteriormente al intentar definir un procedimiento evolucionado de

publicidad preventiva.

A) Europa occidental

La caracter�stica com�n de los principales pa�ses de la llamada Europa occidental,

agrupada b�sicamente en torno a la Uni�n Europea, consiste en que se trata de

naciones con ordenamientos jur�dicos plenamente desarrollados y en funcionamiento,

cuyos respectivos Registros inmobiliarios han nacido a partir de mediados del siglo

pasado y se han organizado posteriormente de acuerdo con sus necesidades

espec�ficas, sin influencias rec�procas partir de su implantaci�n. Su influencia ha sido

total en el resto del mundo, especialmente en los pa�ses que pertenecen a su entorno

ling��stico y cultural.

Dentro de estos pa�ses cabe destacar varios grupos:

1. Los que se organizan siguiendo el modelo de inoponibilidad o de registro de

documentos:

Su principal ejemplo es el franc�s y a su �rbita pertenecen, en t�rminos generales, el




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sistema italiano, el belga y el griego, aunque con distinto grado de eficacia

administrativa. El modelo propiamente franc�s se caracteriza, esencialmente, por el

folio personal, por la gran importancia del notariado en la investigaci�n de la

titularidad anterior y en la averiguaci�n de cargas preexistentes sobre la finca objeto

del negocio, por la independencia y profesionalidad del Conservador o Registrador y

por su evoluci�n reciente a la organizaci�n en folio real. Se trata de un sistema con

d�biles efectos en la determinaci�n de la compatibilidad y el rango de los derechos

inscritos y en que la inscripci�n carece de efectos presuntivos absolutos en la

protecci�n del adquirente, salvo en materia de hipotecas. Adem�s, en lo que se refiere

a los actos y derechos inscribibles, puede situarse dentro de la

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�rbita de los sistemas con criterio flexible o de "n�merus apertus". aunque los efectos

de la publicidad registral en relaci�n a cada uno de ellos sean distintos y no siempre

f�ciles de diferenciar. En definitiva, se trata de un sistema caracter�stico de los que

hemos llamado de inoponibilidad, bastante adecuados a la tradici�n civil francesa y a

su antecedente normativo inmediato, es decir el C�digo de Napole�n.

Desde el punto de vista organizativo, la Conservadur�a de Hipotecas francesa est�

coordinada con el Catastro, en lo que se refiere a la descripci�n de los inmuebles

inscritos por un sistema de reenv�o de datos. Su administraci�n y gesti�n ha sido

objeto de una cr�tica positiva por el Banco Mundial y puede decirse que ha seguido un

grado de evoluci�n m�s importante que sus hom�logos belga, italiano y griego. La

utilizaci�n de t�cnicas inform�ticas est�, en general, en sus inicios.

2. Los que se organizan siguiendo el modelo alem�n, de plenos efectos de la

inscripci�n.

Con diferentes matices, es el procedimiento seguido en la organizaci�n de los

Registros del norte de Europa, con inclusi�n de Austria y Suiza, si bien con una

distinci�n esencial. En el sistema alem�n puro la transmisi�n se opera s�lo a trav�s de

la inscripci�n, de tal forma que �sta no s�lo es constitutiva, sino que opera sus efectos

son independencia del pacto obligacional previo y en base a un acuerdo real traslativo

propio. Se trata por tanto de un sistema que funciona en r�gimen de abstracci�n. Por

el contrario, todos los sistemas que derivan de este procedimiento parten de la base

de que la inscripci�n registral ha de apoyarse en un t�tulo anterior, aunque el asiento

registral sea indispensable para el reconocimiento y eficacia del derecho nacido o

transmitido.

En realidad el sistema germ�nico, aplicado a derechos reales tipificados, de folio real

puro y de encasillado, que determina con toda claridad la expulsi�n del derecho

incompatible, as� como el rango del incompatible y que apoya la descripci�n de la

finca en el precedente catastral, viene siendo considerado como paradigm�tico. Sin

embargo, su rigidez en la admisi�n de derechos inscribibles plantea problemas

evidentes sobre todo en el tr�fico moderno y, en este sentido, ha sido objeto de cr�tica

desde hace a�os. De todas formas se incardina plenamente en el grupo de los




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llamados sistemas de plena eficacia o de registro de titularidades, recomendados hoy

especialmente por el Banco Mundial en sus �ltimos informes.

En lo que se refiere a su organizaci�n est� plenamente coordinado con el Catastro

desde su implantaci�n y su gesti�n puede considerarse de muy alta calidad. Sin

embargo, la utilizaci�n de procedimientos inform�ticos es desigual, si bien destacan

algunos pa�ses como los n�rdicos, Holanda y Austria.

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3. Los sistemas latinos con influencia germ�nica

Nos referimos en este grupo a los ordenamientos profundamente influenciados por el

derecho civil latino y franc�s, que, no obstante han organizado su Registro inmobiliario

en base a principios de car�cter germ�nico. Sus dos ejemplos m�s caracter�sticos son

el espa�ol y el portugu�s. En el sistema espa�ol las diferencias m�s importantes con

su modelo alem�n consisten en que la inscripci�n no tiene car�cter constitutivo, salvo

en materia de hipotecas, si bien se habla ya de inscripci�n cuasi constitutiva o

configuradora del derecho real y en que rige claramente el sistema flexible o

de"n�merus apertus", de forma m�s acentuada, incluso, que en el sistema franc�s.

Este criterio abierto se manifiesta decididamente en la posibilidad de inscripci�n de

los derechos con un contenido variable, de acuerdo con su t�tulo de transmisi�n o

constituci�n. Esta �ltima caracter�stica genera una gran versatilidad de la instituci�n

que, a su vez, da lugar a una exigencia t�pica, consistente en la necesaria preparaci�n

del notariado, en los t�rminos que examin�bamos antes. Lo mismo ocurre en Portugal,

aunque su sistema de encasillado y una menor fuerza presuntiva de los asientos, dan

lugar a un Registro m�s sencillo.

Desde el punto de vista de su organizaci�n el Registro espa�ol esta independizado del

Catastro y mal coordinado con su contendido. Es el principal defecto del sistema que

ha de ser corregido sin duda alguna. Por �ltimo, hay con estas peculiaridades est�

claramente incluido dentro del grupo de "Title Registration Systems", con una

adecuaci�n mayor al mercado por raz�n de su adaptabilidad y versatilidad. La

utilizaci�n de t�cnicas inform�ticas est� en pleno desarrollo, pero todav�a no se ha

llegado a un grado suficiente e id�neo de estos nuevos procedimiento, en los que el

Registro espa�ol aventaja hoy al portugu�s.

d) Los sistemas brit�nicos

Encuadramos en este apartado a los utilizados en Gran Breta�a e Irlanda. Ambos

responden a la tradici�n jur�dica anglosajona que, en general huye de los grandes

principios y mezcla t�cnicas de derecho com�n con otras procedentes de la aplicaci�n

directa de la equidad, lo que trasciende directamente a la organizaci�n de los

derechos reales o"estates", sobre los bienes inmuebles.

Sin profundizar en las caracter�sticas civiles del sistema jur�dico, que parte de la

propiedad eminente de la Corona, hoy muy debilitada en la pr�ctica, de la admisi�n




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de derechos reales con un criterio abierto y de la importancia jur�dica de la

legitimaci�n de la titularidad por la simple tenencia del documento acreditativo de

aquella, la realidad es que, desde el punto de vista registral, se siguen dos

procedimientos.

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El primero agrupa las t�cnicas tradicionales de Registros parciales de grav�menes, de

eficacia muy limitada y el tradicional m�todo de Registro de Cargas, esencialmente

destinado a la toma de raz�n de documentos, a trav�s de folios personales y con unos

efectos, que muy simplificadamente se parificar�an a los Registros de documentos o

de mera inoponibilidad.

El segundo, Registro de Titularidades/'Registry of Titles", constituye el sistema

moderno, destinado a sustituir al anterior. Se va implantando progresivamente, se

organiza en folios reales, admite caracter�sticas del sistema de ActaTorrens, al que

luego nos referiremos y que toma algunas soluciones, protege de forma plena, si bien

con algunas excepciones al adquirente a t�tulo oneroso y acepta conceptos t�picos de

los sistemas germ�nicos.

En orden a su organizaci�n, es un Registro que no afecta de momento a la totalidad

del pa�s, muy bien coordinado con el Catastro, que funciona desde el punto de vista

notarial de acuerdo con la tradici�n anglosajona, lo que supone el mantenimiento de

la labor del"solicitor"y que utiliza ampliamente t�cnicas inform�ticas.

B) Europa Oriental

El problema de las naciones procedentes del llamado socialismo real es bastante

peculiar. De todas formas es necesario distinguir entre esos pa�ses que antes de la

segunda guerra mundial gozaban de un sistema de mercado libre, de aquellos otros

en los que la econom�a de mercado no existi� nunca en la pr�ctica. De todas formas,

unos y otros se encuentran ahora con una cuesti�n preocupante, que consiste en el

desarrollo de un mercado inmobiliario suficientemente protegido desde el punto de

vista jur�dico a partir de un sistema de propiedad predominantemente p�blica. En

definitiva, en estos pa�ses es necesario, no s�lo la implantaci�n de un r�gimen de

seguridad preventiva, sino, sobre todo, una reconversi�n de su legislaci�n civil y,

pr�cticamente, de su actitud cultural ante la propiedad privada y la libertad de

decisi�n contractual del ciudadano.

Se trata, por tanto, del mayor reto actual a la t�cnica de la publicidad registral y as� se

ha puesto de manifiesto en el �ltimo Congreso Internacional de Derecho Registral. La

situaci�n de los llamados pa�ses del Este europeo demanda una colaboraci�n

importante de los especialistas de nuestro entorno, con la peculiaridad de que no nos

hallamos ante naciones carentes de desarrollo, sino deficitarios de una especial

t�cnica, aunque dominen con toda claridad otras en las que est�n espl�ndidamente

preparados. Ello hace que sus especialistas y pol�ticos sean especialmente sensibles a




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la necesidad de implantaci�n de sistemas de Registro a la

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que dedican Comisiones y C�tedras especiales, por ejemplo en Rusia, o convenios

espec�ficos de colaboraci�n, como los firmados con el Ministerio de Justicia espa�ol

por Armenia, Bielorrusia o Letonia.

En esta actividad, en la que volcar� al CINDER en los pr�ximos a�os, tendr�

importancia b�sica la financiaci�n de Organismos internacionales como el Banco

Mundial o la Comisi�n para Asuntos Econ�micos de la Uni�n Europea, as� como la

ut�izaci�n, en la medida de lo posible, de algunos mecanismos de publicidad registral

y de documentaci�n aut�ntica que han funcionado durante la etapa socialista, aunque

carezcan hoy de virtualidad debido al limitado alcance de su �mbito y a su muy

deficitaria organizaci�n administrativa.

C) Am�rica Anglosajona

He preferido distinguir en Am�rica dos tipos de pa�ses, no tanto por su ubicaci�n

geogr�fica como por su influencia cultural, diferenciaci�n que parece m�s clara a los

efectos que tratamos. En la Am�rica anglosajona destaca por su evidente importancia

mundial Estados Unidos. En este pa�s no existe una tradici�n registral, aunque s� una

preocupaci�n por el problema, especialmente en materia de garant�as sobre bienes

muebles. Las razones son muy variadas, si bien destacan la tradici�n jur�dica

anglosajona y la evidente importancia econ�mica y financiera del seguro de t�tulos.

Este �ltimo pese a su implantaci�n, no constituye el modelo preferido por las grandes

instituciones financieras internacionales y, en tal sentido, lucha a nivel te�rico con los

sistemas de registro p�blico m�s desarrollados.

En definitiva, en Estados Unidos, aunque existen Registros p�blicos, aproximadamente

en diecis�is estados, no puede hablarse propiamente de publicidad registral. La

eficacia de los sistemas admitidos se centra en la acumulaci�n de datos sobre la

titularidad previa/'Convenyacing Systems", carentes pr�cticamente de efectos

jur�dicos.

Por el contrario en Canad�, aunque tambi�n con distintas variantes seg�n la tradici�n

jur�dica de cada provincia, la tendencia se vierte hacia el modelo franc�s, con amplia

utilizaci�n de la inform�tica y una buena coordinaci�n con los Catastros.

D) Am�rica Latina

En este grupo de naciones la situaci�n es muy variada. En general, y hasta tiempos

muy recientes la tendencia, con algunas excepciones como Puerto Rico, Cuba o Brasil,

era la organizaci�n de Registros inmobiliarios de tipo franc�s, puesto que




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la influencia jur�dica espa�ola se debilit� bastante a partir de los movimientos de

independencia. Hoy d�a se observa un fuerte movimiento a favor del

perfeccionamiento y desarrollo de los sistemas reg�strales, que podemos diferenciar

seg�n se trate de Registros inmobiliarios de nuevo corte, nacidos con ocasi�n de la

reforma argentina o de los tradicionales organizados de acuerdo con criterios

procedentes de Europa, especialmente de los ordenamientos espa�ol y franc�s.

a) Sistemas nuevos de modelo argentino

Todas las provincias de Estado Federal argentino se reg�an hasta finales de la d�cada

de los sesenta por un sistema de tipo franc�s, bastante deteriorado que fue objeto de

una remodelaci�n total, iniciada en la capital federal y la provincia de Buenos Aires. La

nueva regulaci�n del Registro P�blico inmobiliario, que dio lugar al primer Congreso

Internacional de Derecho Registral y a la creaci�n del CIN-DER, lo que constituye un

m�rito indudable, se basa en una serie de principios, muy caracter�sticos de su

sistema de derecho preventivo. Por una parte, organiz� un Registro basado en el folio

real, consistente en una ficha en la que se toma raz�n de los t�tulos notariales

relativos a derechos constituidos o transmitidos sobre cada finca. Por otra, reforz� el

�mbito de actuaci�n de los Escribanos o Nota-r�os, sobre los que recae, de acuerdo

con el modelo franc�s, la responsabilidad esencial de la seguridad preventiva

mediante la averiguaci�n de la titularidad leg�tima y del estado de cargas. Por �ltimo,

implant� un sistema de reserva de prioridad, perfectamente l�gico en un

ordenamiento que dota a la escritura p�blica notarial del car�cter de t�tulo

constitutivo de la adquisici�n.

Ahora bien, su caracter�stica m�s destacable fue la organizaci�n inform�tica del folio o

ficha real. En este punto el sistema se constituy� en ejemplar y pionero e,

indudablemente, influy� directamente en la actitud de otros sistemas. Sin embargo,

desde el punto de vista puramente t�cnico, carece de efectos presuntivos materiales,

salvo en materia de hipotecas, la calificaci�n del Registrador es muy limitada y

descansa, todav�a con m�s incidencia que el modelo de inoponibilidad desarrollado,

en la labor notarial que en Argentina tiene una influencia determinante.

En cuanto a su organizaci�n, es necesario destacar que su implantaci�n ha alcanzado

ya a casi la totalidad de la naci�n y que su ejemplo ha sido seguido por Uruguay, por

Paraguay y, con criterios muy parecidos, por la Ciudad de M�xico. En cuanto a su

gesti�n es de eficacia variada.

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b) Sistemas tradicionales de origen europeo

Aunque, en general toda la doctrina iberoamericana reconoce la influencia espa�ola




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en su sistema registral, la realidad es que, por sus efectos, s�lo Puerto Rico y Cuba, en

este �ltimo caso antes de la revoluci�n de 1.958, tienen un claro antecedente en el

sistema de la Ley Hipotecaria de 1.861. En t�rminos generales, los dem�s

ordenamientos siguen el sistema de folio personal, carecen de efectos presuntivos,

salvo variantes del principio de inoponibilidad, son objeto de una cr�tica interna muy

dura, especialmente en Venezuela, Colombia y algunos pa�ses centroamericanos y su

gesti�n suele ser criticable, especialmente por el car�cter pol�tico y temporal que se

sigue en la designaci�n de los Registradores. Sin embargo conviene precisar algunas

excepciones y algunas matizaciones.

1. Puerto Rico

El Estado independiente de Puerto Rico aplica la Ley Hipotecaria espa�ola de

Ultramar, si bien con modificaciones que le han hecho perder eficacia, como por

ejemplo, la supresi�n del plazo de caducidad del asiento de presentaci�n, alteraci�n

que se entendi� necesaria por el gran retraso existente en algunos Registros en

1.989, fecha de la reforma. Su caracter�stica m�s destacable es su car�cter anticuado

y la coexistencia del Registro con el sistema de seguro de t�tulos de clara influencia

norteamericana.

En lo que se refiere a su organizaci�n no es especialmente eficaz ni en materia de

relaci�n con el Catastro ni en utilizaci�n de medios inform�ticos. En general, su

tendencia se vierte a la modernizaci�n legal y de gesti�n mediante procedimientos

similares a los espa�oles.

2. Brasil

A diferencia de sus naciones vecinas, la rep�blica brasile�a sigue un sistema de clara

inspiraci�n germ�nica. Establece el sistema de folio real, el criterio de la inscripci�n

constitutiva, los efectos poderosos de la inscripci�n, aunque no con eficacia plena del

asiento respecto del adquirente, la perfecta determinaci�n del rango y la

compatibilidad de derechos y el alcance de la calificaci�n registral.

Desde el punto de vista de su organizaci�n, destaca la funci�n del Notariado, de corte

muy similar al espa�ol, precisamente por las caracter�sticas flexibles del sistema

registral. Su grado de informatizacion es todav�a inicial y lo mismo puede decirse de

su relaci�n con el Catastro. De todas formas, el sistema brasile�o, constituye

tradicionalmente una excepci�n en su regi�n, en cuanto ha sabido combinar con

eficacia criterios latinos en materia de derecho civil y criterios germ�nicos de

desarrollo t�cnico en la organizaci�n del Registro.

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3. Costa Rica




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En Costa Rica se observa una gran preocupaci�n por el sistema registral, de corte

franc�s en cuanto a sus principios. De todas formas lo m�s destacable es su alto

grado de coordinaci�n con el Catastro, el criterio de folio real y la utilizaci�n

importante de t�cnicas inform�ticas.

4. Per�

Per� constituye un ejemplo especial del af�n de algunos de los pa�ses de la regi�n que

se estudia en mejorar su propio sistema. Se trata de una nueva regulaci�n, todav�a

parcialmente en estudio, y sobre todo, de una forma original de organizaci�n del

Servicio registral, que se pone en manos de una Intendencia espec�fica, dedicada

solamente a este problema. Este intento peruano, muy reciente, parte de la base de

considerar el Registro como un elemento b�sico en la organizaci�n de la seguridad del

tr�fico, a cuyo efecto se subraya especialmente la eficacia de la inscripci�n.

5. Cuba

El sistema cubano, tambi�n basado en la Ley Hipotecaria espa�ola de Ultramar,

carece hoy d�a de virtualidad y, probablemente, su renovaci�n plantear� problemas

similares a los antes examinados al tratar la situaci�n de los pa�ses del este europeo.

E) çfrica

El desarrollo de la publicidad registral en el continente africano, como medio de

asegurar las transacciones inmobiliarias es, en general, escaso. En principio hay que

reconocer que una buena parte de los pa�ses que lo componen se encuentra ante una

situaci�n social, pol�tica y econ�mica en la que hablar de este problema puede

resultar sangrante.

No obstante, en los pa�ses del Norte, especialmente los de influencia franc�fona, el

sistema es similar al franc�s, concretamente en T�nez y Marruecos. En este �ltimo,

est� prevista, en principio, la celebraci�n del pr�ximo Congreso Internacional de

Derecho Registral. En los dem�s del continente, la publicidad registral se organiza

siguiendo modelos anglosajones y franceses, seg�n su procedencia colonial, aunque,

en general carece de un desarrollo serio. De todas formas, se aprecia un inter�s

espec�fico en el problema, sobre todo en naciones del �rea portuguesa, como

Mozambique y Angola, que se ha demostrado en el �ltimo Congreso de Lisboa.

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F) Asia




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En Asia, la situaci�n es muy cambiante. Obedece, lo mismo que en çfrica, a la

influencia d� la potencia colonial respectiva, de todos modos, conviene precisar

algunos casos:

a) Jap�n

El sistema japon�s responde, en t�rminos generales, al modelo franc�s, y su grado de

gesti�n es bastante avanzado, aunque se percibe cierta resistencia a los procesos

inform�ticos. Hoy d�a Jap�n no pertenece al CINDER, si bien los especialistas

japoneses se han desplazado a Espa�a en un par de ocasiones y se han mostrado

muy interesados en el tipo de Registro espa�ol, especialmente en funci�n del sistema

de folio real.

b) China continental

El proceso chino de privatizaci�n se encuentra en estos momentos en una situaci�n

que podr�a denominarse explosiva, desde el punto de vista econ�mico. Nuestros datos

no permiten exponer una situaci�n completa, aunque es obvio que habr�n de

contemplarse en este pa�s problemas parecidos a los que ofrece la Europa del este.

G) Ocean�a

En este Continente destaca una organizaci�n espec�fica de la publicidad regis-tral de

enorme importancia te�rica y con un r�gimen de organizaci�n que destaca por varias

razones. Nos referimos al sistema australiano, con influencia en Nueva Zelanda y en

otros pa�ses de su entorno geogr�fico. Se debe a una idea original de un emigrante

irland�s, Sir Robert Richard Torrens, y se denomina sistema del Acta Torrens o sistema

Torrens. Es el �nico del mundo con firma personal.

Su contenido ha influido de forma directa en el actual "Registry ofTitles" brit�nico, en

algunos procedimientos espa�oles aplicados al çfrica colonial y de forma muy

pronunciada en la doctrina jur�dica. Sus notas caracter�sticas son las siguientes:

- Desde el punto de vista de sus efectos es un verdadero Registro de titularidades, con

presunci�n plena de la inscrita a favor del adquirente, de similar fuerza a la de los

sistemas de origen germ�nico, si bien con algunas excepciones como la de algunas

servidumbres no inscritas, la proveniente del fraude probado o de la doble

inmatriculaci�n y la resultante de la oponibilidad de derechos no inscritos

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nacidos de la equidad, como una clara reminiscencia del derecho tradicional

anglosaj�n. Esta �ltima excepci�n desvirt�a, en alguna medida, la eficacia del

sistema.

- En lo que se refiere a su organizaci�n, el Registro australiano funciona bajo el

esquema del folio real puro, lo que constituye una excepci�n en el derecho

anglosaj�n, salvo en lo que se refiere al suevo sistema brit�nico, antes estudiado.

- En cuanto a la organizaci�n del notariado, el sistema responde al r�gimen

anglosaj�n, con admisi�n generalizada de la figura del"solicitor".

- En orden al sistema de preferencia de derechos, Australia admite la reserva de

prioridad, si bien con un criterio no exactamente comparable con el argentino.

- Por �ltimo, la nota m�s destacada es la de la unificaci�n administrativa del Registro

con el Catastro, de forma que el plano catastral se convierte en elemento esencial del

t�tulo inscribible. En tal sentido se dota a la transmisi�n del t�tulo, con el car�cter de

t�tulo real, de eficacia traslativa de los derechos reales.

En definitiva, el sistema australiano responde a un criterio extraordinariamente

imaginativo, muy adaptado a las grandes extensiones territoriales de la fincas del

subcontinente, y constituye un ejemplo de sincretismo entre soluciones tradicionales

anglosajonas en materia de derecho civil y las t�cnicas m�s adelantadas en orden a la

protecci�n registral de los derechos inmobiliarios.

Este es el panorama actual. Como hemos podido ver responde directamente a las

peculiaridades culturales y jur�dicas de cada naci�n o de cada grupo de naciones y ha

permanecido inalterado durante muchos a�os. Los sistemas de publicidad inmobiliaria

nacen en el siglo XLX y empiezan a relacionarse entre s� a partir de la segunda mitad

de la presente centuria.

La gran cuesti�n es la de si esta situaci�n va a cambiar. Probablemente no a corto

plazo, si bien las exigencias econ�micas y la globalizaci�n de las relaciones jur�dicas

impondr�n necesariamente un nuevo ritmo, que ya se est� empezando a ver en

algunos pa�ses como los de Europa del este. En tal sentido, la funci�n del CLNDER, en

cuanto organizaci�n internacional de estudio y de relaci�n entre profesionales del

derecho registral se presenta hoy cargada de sugerencias y de posibilidades de

actuaci�n.

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Fuentes del trabajo

- La doctrina sentada en las Conclusiones de los Congresos Internacionales de

Derecho Registral. Revista del Centro Internacional de Derecho Registral. N�mero

especial dedicado al XXV aniversario.




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- Las opiniones de Fernando P. M�ndez Gonz�lez en el trabajo "La funci�n calificadora.

Una aproximaci�n desde el an�lisis econ�mico del derecho". La Calificaci�n Registral.

Colegio de Registradores. 1.996. Tomo I.

- Los criterios sobre el an�lisis comparativo de los sistemas franc�s, alem�n y espa�ol

de Celestino Pardo N��ez. "La organizaci�n del tr�fico inmobiliario. El sistema espa�ol

ante el derecho comparado". Libro homenaje a Jos� Mar�a Chico Ortiz. Colegio de

Registradores. 1.995.

- Las observaciones del autor de este trabajo sobre la aplicaci�n de la inform�tica a la

funci�n registral en"El derecho como condicionante de la t�cnica de procesamiento de

datos". Publicaciones delVI Congreso de Derecho Registral. Colegio de Registradores.

1.984

- Los �ltimos informes de instituciones econ�micas, especialmente el recientemente

emitido por el Banco Mundial, "Land registration and titling projects in ECA Countries"

- El an�lisis comparativo de los sistemas reg�strales de Jos� Manuel Garc�a

Garc�a."Derecho inmobiliario registral o hipotecario". Tomo I. Civitas.

- Documentaci�n interna del CINDER.

Barcelona enero de 1996

Rafael Arnaiz Eguren

Secretario General del Centro Internacional de Derecho Registral




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