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Desde su bufete deBarcelona ofreceasesoramiento a fa-milias que se en-

frentan al embargo de sus bienes.Espera que los próximos cambioslegislativos obliguen a los bancosa renegociar las deudas evitando

nuevos desahucios¿Un cambio drástico en la ley hi-potecaria obligaría a los bancos asubir los tipos de interés?Sí que considero que el efecto di-recto sería una subida de los tiposde interés y muchas más dificulta-des para la obtención de un prés-tamo hipotecario asegurado. Elaumento de los tipos de interésademás considero que sería consi-

derable y como digo, si hay es di-fícil obtener un crédito a particu-lares o empresas aumentarían losimpedimentos.

¿Cómo es posible que la gentepierda sus casas por cantidadespequeñas teniendo en cuenta elvalor de las propiedades embar-gadas?Es cierto. Resulta inconcebiblepara muchos ciudadanos que portres o cuatro cuotas de cualquierhipoteca a pesar de haber estadoaños pagando puntualmente se lepueda llegar a quitar no sólo la vi-vienda sino que encima se le exijauna cantidad ingente de dineropor la tasación que de su viviendase realizó en su día.

¿Se aprovechan las entidades fi-nancieras de la inseguridad jurídi-ca de los afectados?Yo considero que se aprovechan ymucho. Sobre todo de nuestra leyhipotecaria que no está acordecon la situación económica ni so-

M.A.ARTOLA maartola@cambio16.info

Abogado

“Los bancos utilizan la leyhipotecaria de forma abusiva y

desenfrenada”

Fernando Sanahuja

Analizamos con el bufete Sanahuja&Miranda deBarcelona, los cambios adoptados por el Ejecutivo deMariano Rajoy para limitar los desahucios y lareforma pendiente de la ley hipotecaria que dejaindefensos a ciudadanos y empresas ante los bancos

entrevista

CAMBIO16 • 3 diciembre 2012 • Nº 2.129 • cambio16.es

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cial. Los casos que nos encontra-mos, no sólo en el despacho, sinoen cualquier informativo, son losde ciudadanos que adeudan unascuotas tras años pagando y las en-tidades en lugar de ofrecerle porejemplo un período de carencia oincluso decirle que no abone lascuotas pendientes, se opta siem-pre por un procedimiento ejecuti-vo porque las entidades comopostura prefieren no renegociar.Es una situación chocante. Con-testando a tu pregunta es ciertoque se aprovechan y además demanera abusiva y desenfrenada.

¿Qué cambios legislativos podrí-an garantizar una tutela judicialmás efectiva en todo proceso dedesahucio?Desde luego que habría que mo-dificar la ley hipotecaria no sóloen cuanto al fondo sino a nivelprocesal. Tal y como se anunciaincluso en el real decreto de me-didas urgentes, se prevé una mo-dificación de esa ley para asegu-rar la independencia de las tasa-doras, cuestión importantísima,y nuevas garantías para el perju-dicado. En definitiva, lo lógicoes que se favorezca la mediaciónindependiente y no sólo por par-te de un particular designado porla entidad bancaria para evitarsiempre que prevalezca la opi-nión del más fuerte. Más garantí-as también en cuanto a los dere-chos de notificación y los dere-chos que pueda ejercitar el obli-gado al pago y luego evidente-mente una modificación de laley hipotecaria teniendo en cuen-ta la actual realidad social.

¿Los bancos suelen estar dis-puestos al menos a estudiar ladación en paro o la renegocia-ción de las hipotecas?Hace más o menos un año quelas entidades financieras se com-prometieron a seguir un códigode buenas prácticas y parecíaque había buena voluntad porparte de los bancos, pero lamen-tablemente la experiencia nos in-dica que ha sido todo mera apa-riencia. En cuanto a daciones enpago y renegociaciones la ver-dad es que no existen, y la mues-tra es que nos encontramos conmás de 500 procedimientos eje-cutivos al día. Los casos que tra-tamos nosotros en el despachodemuestran que no existe ningu-na voluntad de llegar a acuerdos.La respuesta siempre es ustedme abona lo que adeuda o inicia-mos un procedimiento ejecutivo.

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La ley hipotecariano está acordecon la situacióneconómica ysocial. Los bancossiempre optan porun procedimientoejecutivo y seniegan a negociar

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¿Cuál es el principal error en elque incurren los deudores queno hay que cometer?El principal error es no acudir aun asesoramiento legal y cuandoya lo hacen en la mayoría de loscasos ya ha pasado el plazo legalpara poder interponer una oposi-ción. Si encima la ley hipoteca-ria da pocas opciones de defen-sa, si el obligado al pago no acu-de en el tiempo que se establecepara poder ejercer su defensa yacomenzamos mal. Si encima nosencontramos luego con la nulavoluntad de los bancos a llegar aun acuerdo nos encontramos conla situación actual, con miles defamilias en una situación lamen-table.

Parece que la judicatura hamostrado su disposición a impli-carse haciendo una interpreta-ción lo más favorable posible alafectado pero teniendo en cuen-ta que la ley es la que es. Aquel juez o tribunal que tuvie-ra la intención de entrar en la víade la dación en pago podría efec-tuarla pero si no existe al menosuna oposición inicial por partedel deudor es imposible. Y luegotienes que justificar el motivo dedefensa. Es cierto que se podríanconseguir más sentencias de estetipo pero con la ley hipotecariaen la mano es muy complicado.Se puede dar por ejemplo en ca-sos en los que se demuestre quela persona que firmaba la hipo-teca no sabía lo que estaba ha-ciendo. En definitiva con la leyhipotecaria en la mano la daciónde pago no va a dejar de ser to-talmente excepcional. Por muybuena voluntad que tenga la ju-dicatura cambiar las leyes de-pende del legislador.

La abogada general de la UniónEuropea ya ha afirmado que laley hipotecaria española es in-compatible con las comunitarias

y atenta contra los derechos delconsumidor. ¿Ha sido otro toquede atención para que finalmenteel gobierno actúe?Ya no es sólo una cuestión jurí-dica. Lo que genera es una situa-ción de peligro social ya que nonos podemos permitir como Es-tado ver a miles y miles de fami-lias en la calle. Familias quemientras han tenido trabajo yhan cotizado han cumplido consus deudas.

¿Qué aspectos del decreto demedidas urgentes aprobado porel gobierno hay que destacar co-mo positivos y cuáles se hanquedado cortos?Pienso que tenemos que tenernuestras pautas respecto a estaresolución porque queda todopendiente de una regulación de-finitiva de la ley hipotecaria. Es-to es una medida urgente, perono deja de ser un parche paraevitar que la situación se descon-trole. Sí que es positiva la regu-lación de los colectivos de espe-

cial vulnerabilidad –familias nu-merosas, monoparentales condos hijos a su cargo, con meno-res de tres años, miembros condiscapacidad- se trata al menosde paliar los desahucios social-mente más reprochables. Y quefalta por regular y terminará re-gulándose pues todas las que seestablecen en las condiciones dela moratoria para dos años porprimera vivienda hay algunasque habrá que aclarar cómo seaplica.

¿Son los bancos más receptivosa negociar situaciones de impa-gos que afectan a sociedades,como por ejemplo a los promoto-res de viviendas?En la gran mayoría de las ocasio-nes siguen una misma política yse niegan a negociar, por algosomos el primer país en concur-sos de acreedores de la UniónEuropea. Pero a diferencia de loque ocurre con una persona físi-ca aunque sea sólo para que laentidad bancaria –que será un

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Colectivosciudadanos comola plataformaStop Desahuciosha obligado consus acciones enla calle amoverse a unaclase políticasiempre aremolque lasnecesidadessociales.

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crédito privilegiado a la hora delprocedimiento concursal- se evi-te el concurso o para intentar lo-grar la viabilidad de la sociedady recuperar su crédito en algunoscasos es cierto que están abiertosa valorar una renegociación omás excepcionalmente la daciónen pago. Las daciones sólo sedan cuando la supuesta pérdidateniendo en cuenta el valor de ta-sación pueda ser considerada co-mo asumible por parte de la enti-dad. Pero tampoco podemos de-cir que hay mucha diferencia enel trato que reciben las socieda-des o lo que hagan con un parti-cular. La diferencia entre un ca-so y otro es el perjuicio social alque se somete a los particularesobligados al pago. A una familiatípica como las que me encuen-tro en el despacho, que en un al-tísimo porcentaje quiere cumpliry pagar, pero no puede. Eso ocu-rre en muchas ocasiones. Haycasos de gente que no puede pa-gar porque no tiene ningún tipode ingreso y los que no pueden

pagar puntualmente porque tie-nen rentas de trabajo porque sonautónomos, también sufren im-pagos y en momentos puntualesse han retrasado en los pagos yla entidad bancaria en lugar derenegociar directamente procedea la interposición de las deman-das. Entiendo que en la próximamodificación de la ley hipoteca-

ria hay que tratar de forzar a lasentidades a una mediación inde-pendiente que pueda dar sus fru-tos.

Siempre se nos pide que mire-mos al resto de Europa para mo-dificar las condiciones labora-les, ser más flexibles, más pro-ductivos. Pero cuando las modi-ficaciones son para mejorar las

condiciones de vida de los ciu-dadanos entonces ya no hay quemirar al norte.Pues sí, la verdad es que estamosinfringiendo lo que podría ser unavaloración media de lo que podríaser el derecho comparado al teneruna legislación no homologable ala de otros países de la Unión Eu-ropea.

No debería ser asumible para nin-gún país que diariamente se de-sahucien a 500 familias al día.Eso es inasumible y hay que sermás abiertos a la hora de las rene-gociaciones y de las daciones enpago pero incluso con la reformade la ley sólo se darán en casos enlos que con las tasaciones actualesse cubra más o menos la deudaque nos queda por pagar. ■

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La reforma de la ley hipotecaria tieneque forzar a las entidades financierasa mediaciones independientes paraevitar la indefensión de los afectados

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