Qué debo pagar al cancelar la hipotecaSiempre hay gastos, pero se pueden abaratar si se prescinde de la intermediación de bancos y gestorías al hacer los trámites de cancelaciónA pesar de la crisis, hay afortunados que en los últimos años han podido terminar de pagar sus hipotecas. Pero, en muchos casos, les ha salido muy caro. Notarios y registradores de la propiedad cobraron de más a cientos de miles de clientes que cancelaron su crédito. En total, fueron 400 millones de euros que ahora se ven empujados a devolver para cumplir la sentencia del Tribunal Supremo que les obliga a hacerlo. Aunque a raíz de este fallo los honorarios serán menores, los trámites para cancelar la hipoteca siempre conllevan un gasto, aunque si se prescinde de la intermediación de bancos y gestorías y se hace de forma personal, se pueden reducir. En este artículo se indica a quienes pronto terminen de pagar su hipoteca qué deben abonar y cómo cancelar su crédito

Realizar en persona los trámites de cancelación de hipoteca, más barato

¡Al fin! Pagar la última cuota de la hipoteca supone terminar con uno de los

mayores gastos fijos que pesan sobre la economía de una familia. Pero no hay que

cantar victoria. Aún falta realizar un último trámite: llevar a cabo su

cancelación, un paso final que conlleva una serie de desembolsos. Es muy

frecuente que la entidad financiera pida una provisión para hacer frente a los

costes que supone cancelar este crédito. Pero conviene saber que se puede

hacer sin la intermediación del banco, ni de una gestoría y, sobre todo, que si

se lleva a cabo de forma personal, se ahorra dinero.

Si la hipoteca no se cancela en el Registro de la Propiedad, este lo hará sin ningún

cargo para el usuario, pero pasados 20 años. Pero no realizar este trámite supone

una importante limitación: en ese intervalo constará que hay una hipoteca vigente,

por lo que la posibilidad de obtener nuevos préstamos o créditos se verá

mermada.

Qué pasos dar para cancelar la hipoteca

¿Cómo proceder a la cancelación de la hipoteca? ¿Qué gastos hay que asumir?

Los pasos que se deben seguir son los siguientes, y en este orden:

1. Pagar en el banco

Lo primero que se debe hacer es acudir al banco donde se tiene contratada la hipoteca y abonar la cantidad pendiente y la comisión por cancelación. Esta depende del capital prestado y oscila entre un 0,25% y un 0,50% del total.

Tras pagarlo, en la entidad deben expedir el certificado de deuda cero. Aunque algunos bancos cobran entre 100 y 200 euros por entregar este documento, deberían hacerlo de manera gratuita.

Además, justo en ese momento, es habitual que pidan una provisión de fondos para realizar todo el proceso que sigue: notario, registro, acudir a Hacienda... Cuando se indique al cliente la posibilidad de que el banco se encargue de los trámites, este debería (si tiene tiempo) rechazar el ofrecimiento de la entidad y decidir hacer él mismo el "papeleo", ya que puede ahorrarse bastante dinero.

2. Realizar el "papeleo" Tampoco conviene dejar la cancelación registral en manos de una gestoría. En caso de recurrir a sus servicios, el gasto se puede disparar, pues es uno de los más abultados del proceso.

o Acudir al notario:

Una vez conseguido el certificado, hay que llevarlo al notario junto con

la escritura de la hipoteca. Allí se hará una escritura pública de

cancelación, que debe ser firmada por un apoderado del banco (la

notaría se encarga de llamarlo). No hace falta la presencia del cliente y,

según indica el Banco de España, la entidad no debe cobrar nada por

el desplazamiento del apoderado. Además, se puede acudir a

cualquier notario, no es necesario ni obligatorio que sea el mismo con el

que se firmó la hipoteca.

El Real Decreto ley 18/2012 de 11 de mayo cambió los honorarios e

impuso un mínimo de 90 euros a esta operación realizada por el

notario.

o Pasar por Hacienda:

Tras haber ido al banco y visitado al notario, hay que ir a una

delegación de la comunidad autónoma correspondiente para solicitar el

formulario del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (mod.600).

La cancelación de la hipoteca está sujeta a la tenencia de este

impuesto, pero está exento de pago (salvo el precio del formulario,

que ronda un euro). Es un trámite muy sencillo, pero si se tienen dudas

respecto a cómo cumplimentarlo, los funcionarios de la propia

delegación indican de qué manera se debe rellenar.

o No olvidar ir al Registro de la Propiedad:

Cuando ya se tiene la copia del impuesto, los papeles del banco y las

escrituras de la notaría, hay que ir al Registro de la Propiedad para

hacer efectiva la cancelación. No es obligatorio y, pasados 20 años, el

Registro la cancela sin coste alguno, pero si no se da este último paso,

aparecerá la existencia de una hipoteca vigente y será más difícil

conseguir crédito en caso de necesitarlo.

El coste puede ser muy variable porque depende de los conceptos que

carguen. Como en el caso de los notarios, el Real Decreto-ley 18/2012

impuso un mínimo que los registradores deben cobrar por este trámite.

Son 24 euros, que se incrementan después en función del importe

de la hipoteca.

o Obtener una Nota Simple:

Este trámite no es necesario. Pero, si se desea, para verificar que se ha

cancelado la hipoteca, se puede pedir una Nota Simple y comprobar

que ya no existe la carga de la hipoteca.

La nota es solo informativa y brinda, de manera breve y concisa en

soporte papel, los datos sobre la situación jurídica de la finca. Se puede

obtener por correo electrónico a través de la página web de los

Registradores de la Propiedad.

Es facturada de forma directa al usuario por el registrador que la expida

y su precio ronda los 9 euros por finca, según indican desde el Colegio

de Registradores.

Si me cobraron de más al cancelar la hipoteca...

A raíz de la sentencia del Tribunal Supremo (obliga a notarios y registradores a

devolver los más de 400 millones de euros cobrados de más en miles de

cancelaciones hipotecarias), el Consejo General del Notariado ha señalado que se

compromete a comprobar y revisar estos préstamos hipotecarios a petición

de los interesados.

En los colegios notariales (en todas las comunidades autónomas los hay) cuentan

con un departamento de atención al usuario, donde analizarán cada caso concreto.

Si procede, se devolverá el importe cobrado de forma indebida.

Cancelar una hipoteca: cómo ahorrar en los gastos del registroPor fin habéis acabado de pagar la hipoteca. Han sido años de cuotas, de amortizaciones, por fin os la quitáis de encima. Habéis cancelado la hipoteca. Pero un momento, sigue figurando en el Registro de la Propiedad, tal y como el primer día, debajo de donde se acredita que sois propietarios. Y aquí es donde pretendemos echaros una mano: ¿cómo ahorrar en la cancelación registral de la hipoteca?

Para saber como hacerlo antes deberemos tener claro los pasos para cancelar registralmente una hipoteca. Una vez sepamos cuales son, así como sus costes, pasaremos a ver distintas posibilidades. Ya adelanto que cabe incluso la posibilidad de que nos salga gratis.

Trámites para cancelar una hipoteca

Algo básico es ser conscientes de que, salvo contadas excepciones, al Registro de la Propiedad sólo tienen acceso documentos públicos: escrituras notariales, resoluciones judiciales o administrativas. Punto pelota. Si vamos con un simple certificado del Banco de que tenemos el préstamo cancelado no nos vale.

Así que debemos conseguir que el Banco reconozca ante un notario que dicho préstamo esta cancelado, dando su ok al levantamiento de la hipoteca. Es lo que se conoce como escritura de cancelación o carta de pago.

Una vez la tenemos en nuestro poder ya podemos llevarla al Registro de la Propiedad para levantar dicha hipoteca. Eso si, deberemos liquidar los impuestos correspondientes a dicho acto Llegado este punto, la buena noticia es que estas operaciones hoy por hoy están exentas, no hay que pagar impuestos por ellas (salvo excepciones que no vienen al caso).

¿Dónde se generan los costes? La mayoría de los Bancos cobra una comisión por ir al Notario a extender dicha

carta de pago. El coste de la escritura de cancelación a satisfacer al Notario. Si la tramitación de la cancelación (el llevarla a Hacienda y al Registro) la hace

una Gestoría, los honorarios de la misma. El coste de la inscripción de la cancelación en el Registro de la Propiedad. Los costes varían en función de cada caso concreto, pero si hablo de 600 euros

como muestra no me equivocare mucho, correspondiendo el coste más elevado generalmente a la Gestoria.

¿Qué podemos hacer?

Si nos acaban de comprar la casa y con ese dinero vamos a cancelar la hipoteca que teníamos pendiente, poco podemos ahorrar. El comprador o su banco nos dirán cómo haremos al cancelación y asumiremos los gastos que eso implique.

Pensemos pues en el supuesto de que la hipoteca está efectivamente cancelada economicamente. Aqui distinguiría dos posibilidades, en función de si han pasado más de 20 años desde el final teórico de la hipoteca, es decir, desde el plazo de vencimiento que consta en nuestra escritura de hipoteca y por tanto en el Registro. Así, si firmamos una hipoteca a 20 años este plazo se alcanzará al pasar 40 desde la firma.

Si han pasado menos de 20 años debemos seguir el esquema arriba indicado. Las posibilidades de ahorro son limitadas, ya que practicamente todos los costes nos vienen impuestos. No perdáis mucho tiempo con la elección de Notaría, ya que las diferencias de coste real son mínimas (están atados por un arancel). Aquí la clave esta en ahorrarse la labor de Gestoría y tramitarlo nosotros mismos (es sencillísimo). Los ahorros pueden suponernos 150-200 euros.

Pero si han pasado más de 20 años desde el vencimiento teórico no estamos obligados a seguir dicho procedimiento. La hipoteca habrá caducado (art. 82.5 de la Ley Hipotecaria).Así que no perderemos el tiempo y el dinero con el sistema anterior y nos iremos directamente al Registro (ni Banco ni Notario ni nada , rellenando una instancia solicitando la cancelación al Registrador. Coste estimado, 90 euros. Es decir, un ahorro medio superior a los 500 euros y que me consta que mucha gente no aprovecha.

Aunque parezca mentira es posible que vayamos al Registro de la Propiedad y nuestra hipoteca haya desaparecido. Y que el coste de dicho “borrado” sea 0 para nosotros. ¿Sorprendidos? Es posible aunque raro: sólo necesitamos que alguien pida o haya pedido un certificado del registro de nuestra finca. No es lo habitual, pero a veces ocurre.

GASTOS DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

AL CANCELAR HIPOTECAS

  Todos los bienes inmuebles (viviendas, naves, locales...), incluso todos los terrenos que existen, tienen un propietario y unas circunstancias especiales (p.e. estar hipotecados). ¿cómo podemos saber todos estos datos?: en el Registro de la Propiedad. Por así decirlo, la Ley exige que todos los bienes inmuebles deben estar ''censados'', como lo puedan estar las personas físicas, con el objetivo de saber en cada momento a quién pertenecen (titulares), cargas, servidumbres, notas, etc, etc. Y todo esto se hace en Registro de la Propiedad, el cual es una Oficina pública que tiene por función llevar los libros oficiales en los que consten todas las circunstancias que afectan a las fincas de la demarcación correspondiente a dicho Registro.  

¿SE PUEDE EVITAR O NEGOCIAR EL GASTO DEL REGISTRO?

 NO, es obligatorio por Ley inscribir en el Registro de la propiedad cualquier hipoteca que recaiga sobre un bien inmueble, y del mismo modo, si usted quiere que dicha ''carga'' desaparezca, deberá inscribir en dicho Registro su CANCELACIÓN. Por lo tanto, es un gasto FIJO, y además, NO se puede negociar. Existen unas tarifas base, legalmente aprobadas, y aplicables para todos por igual. Por tanto, INNEGOCIABLES.  

¿CUÁNTO VALE? El valor de inscripción de cancelación en el Registro depende del valor de la hipoteca. Concretamente, del valor de la responsabilidad hipotecaria, a lo que hay que sumar los aranceles registrales devengados por el asiento de presentación y las notas marginales. Para que se haga una idea, puede costar, aproximadamente, LA MITAD de lo que vale la Notaría. Ejemplo: hemos preguntado por el valor de la inscripción en el registro de la cancelación de una hipoteca. Estos han sido los resultados:  

Valor de la hipoteca Cancelación en el Registro

50.000 € 180 €

100.000 € 204 €

150.000 € 228 €

200.000 € 258 €

250.000 € 288 €

300.000 € 304 €

  

¿CUÁNDO SE PAGA? Los Registros de la Propiedad suelen cobrar una vez que han registrado la hipoteca, es decir, al cabo de unas semanas, cuando le notifiquen que ya está inscrita y se puede pasar a recoger la escritura. No obstante, si delega en una Gestoría, ella se encarga de hacer una provisión de fondos por adelantado.