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03/06/2014 v . Mayo2014 1 MERCADO DE ARRENDAMIENTOS Y POLÍTICA DE VIVIENDA SAMUEL JARAMILLO G CEDE- UNIANDES

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“Rasgos del mercado de alquiler de vivienda en Colombia y lineamientos para una política estatal de vivienda social basada en el arrendamiento”. Por Samuel Jaramillo (Colombia). Samuel Jaramillo (Colombia). Economista de la Universidad de los Andes, con maestría y doctorado en urbanismo y equipamiento del territorio de la Universidad de Paris XII (Paris-Val-De-Marne). Ha trabajado como asesor del Ministerio de Desarrollo (Viceministerio de Vivienda, Desarrollo Urbano y Agua Potable) en el diseño de una política general de vivienda; además, en proyectos como el diseño de una estrategia de planificación del desarrollo urbano para Bogotá; en el Observatorio del mercado del espacio construido en Bogotá; y en la orientación de una política estatal sobre alquiler de vivienda urbana en Colombia. Ha participado en numerosos eventos científicos en estudios urbanos, planificación territorial, mercado de alquiler de vivienda, y política social, entre otros. Cuenta con numerosas publicaciones en revistas especializadas.

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03/06/2014

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Mayo2014

1

MERCADO DE

ARRENDAMIENTOS Y

POLÍTICA DE VIVIENDA

SAMUEL JARAMILLO G CEDE- UNIANDES

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Grandes rasgos del mercado de

alquiler de vivienda en Colombia

La participación del alquiler de vivienda en Colombia ¿Es alta?

Si se compara con algunos países avanzados que tienen altas tasas

de alquiler el nivel de Colombia es bajo.

Colombia: 28% Alemania 58% Suecia 57% Francia 45%(años 90)

Si se compara con otros países latinoamericanos, es alta: Brasil 16% México 15% Argentina 12% Perú 11%

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Distribución espacial del alquiler

Es sobre todo un fenómeno urbano: Urbano 34% Rural 9%

Es más pronunciado en las grandes ciudades Bogotá: 42% Medellín: 34% Cali 36%

Existen diferencias regionales: Costa: Barranquillla 24,8% Cartagena 26,4% Santa Marta 27,5%

Zona andina: Armenia 39,7 % Pererira 38,2% Ibagué 37,9%

Villavicencio 34,6%

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Evolución temporal del alquiler

En general hay una tendencia a la

contracción de la proporción de inquilinos.

En el último censo de ve una reversión

%Proporción de inquilinos (Urbano) 1951: 40,1% 1964: 38,8% !973 39,1% 1993: 33,9% 2005 36,7%

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Distribución social del alquilerl

El alquiler está presente en todos los estratos

Su relación con el ingreso tiene forma de U 4 Principales ciudades Est alto 12%, Medio 19,4% 15,6% ( CEDE años

90)

Decil 1: 35,2% 3: 43,4% 5: 46,7% 7: 40,1% 9 32,8% (2004 Bogotá

CENAC-FEDELONJAS)

Impacto en las cifras de la autoconstrucción informal

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Alquiler y penuria habitacional

Alquilar no es sinónimo de penuria habitacional

En 1997 en 4 ciudades el 69,4% de los inquilinos tenían condiciones

habitacionales satisfactorias. (DANE-CEDE) De los propietarios el 86,2% tenían condiciones satisfactorias

Otras formas de acceso 52,2%

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¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler?

Desaparición del gran casateniente decimonónico

En contraste con inquilinos mucho más pobres

Fuente de las políticas predominantes en el medio

internacional hasta finales de los años 80 que

favorecían de manera extrema al inquilino

Estas normas se han flexibilizado un poco, pero el

criterio sigue teniendo mucha presencia

subyacente

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¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler

Los propietarios arrendadores tienden a ser del mismo grupo social que

los inquilino.

Los propietarios ricos arriendan a inquilinos ricos, los de ingreso

medio a inquilinos de ingreso medio, y propietarios populares a

inquilinos de ingresos bajos.

Por lo menos hasta épocas recientes, no era importante la presencia de

grandes empresas que se dedicaran al alquiler de vivienda en gran

escala.

En general se trata de pequeños propietarios que ofrecen un número

limitado de inmuebles.

Más que una inversión propiamente capitalista, se trata de una práctica

emparentada con la “colocación de ahorros” o de una “economía

mercantil simple”

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¿Quiénes ofrecen vivienda en alquiler

El carácter de esta práctica es importante para explicar

aspectos de la dinámica de este mercado.

Es compatible con cánones de alquiler relativamente

moderados y con rentabilidades bajas. (Esto no excluye

fases de alquileres altos)

En la decisión de compra de un inmueble para alquilar se

incluye la posibilidad de usar la vivienda para el

comprador o familiares.

Tal vez por ello la coincidencia en el origen social del

inquilino y propietario. (También es efecto de la

incertidumbre jurídica de estos contratos)

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La relación arrendador-inquilino

Esta relación varía mucho entre los diversos estratos.

En los ingresos altos, aunque hay mucha negociación

directa, se concentran los corredores inmobiliarios y se

tienen contratos formales.

Esto se reduce muchísimo en estratos medios y casi

desaparece en estratos bajos.

En este último ámbito hay una gran cantidad de relaciones

extraeconómicas entre propietarios e inquilinos.

Familiares, amigos, compañeros de trabajo

Muchos de los contratos son verbales (tienen fuerza de ley

en Colombia.

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La relación arrendador-inquilino

Es una relación especialmente conflictiva en

sectores populares.

La legislación no tiene mucho en cuenta

especificidades de esta relación en estos

grupos.

Por ejemplo, la vivienda compartida.

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La vivienda compartida

Es una práctica que ha sido tradicionalmente muy

extendida, especialmente en algunas ciudades como

Bogotá, aunque ha ido descendiendo.

Bogotá 1951:69% 1964:56% 1973: 48% 1993 47% 2005:13,2%

(incluye arrendadores que comparten)

Este último dato puede obedecer a incongruencias metodológicas

Tampoco hay una identidad entre compartir vivienda y

penuria habitacional: 38% de inquilinos en vivienda compartida tenían

condiciones satisfactorias en 4 ciudades (1997) y 62% de propietarios que

ofrecían viviendas compartidas.

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Peso del gasto en alquiler con respecto a

ingresos

Evidencias dispares:

Cede (1997 ENCV) Bogotá: menos de 2 SML 33,7% en penuria 36,2% satisfactorias

2 a 4 SML 21,1% en penuria 34,5% satisfactorias

4 a 8 SML Total 22,4%

>8 SML Total 17,0

CENAC (ECH 2001-2005) Estrato bajo-bajo 2001: 23,3% 2005: 12,3%

Estrato medio-bajo 2001: 26,5% 2005: 14,9%

Estrato medio 2001: 23,0% 2005: 13,2%

Estrato alto 2001: 19,7% 2005: 14,1%

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EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER EN BOGOTÁ 1970-2013

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0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

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70

19

73

19

76

19

79

19

82

19

85

19

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91

19

94

19

97

20

00

20

03

20

06

20

09

20

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Canon de alquiler, apartamento tipo 1970-2013 Miles de precios constantes 2012-2

PROMEDIO Exponencial (PROMEDIO)

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EVOLUCIÓN DEL CANON DE ALQUILER

EN BOGOTÁ 1970-2013

Tasa de largo plazo real= -2,18% anual

Como tendencia: 2013 un nivel del 40% de 1970

Estamos en una fase expansiva

Último dato: 63% del nivel de 1970

46% del valor máximo (1980)

77% del pico del último ciclo (1994)

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Evolución reciente del alquiler y otros

precios inmobiliarios Bogotá- Índice real

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100

150

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250

300

350

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3

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4

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5

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6

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7

200

8

200

9

201

0

201

1

201

2

Promedio

Suelo

Precio

Alquiler

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Evolución reciente del alquiler y otros

precios inmobiliarios

Los alquileres en los últimos 10 años han

aumentado su nivel al 145%

Los precios de los inmuebles lo han hecho

hasta el 214%

Los precios de la tierra han alcanzado un

nivel de 288%.

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Rentabilidad de alquilar

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-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010

Rentabilidad Real de Mediano Plazo (4 años) del Alquiler Promedio y el CDT

Alq Prom CDT

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Por una política estatal a favor del

alquiler

En Colombia (y en América Latina) el alquiler ha sido

visto con desconfianza,

No ha sido visto como un recurso, sino como una

dificultad. En el mejor de los casos se le tolera como un

mal menor. Con frecuencia se le hostiliza.

En términos de política de vivienda social hay muy pocos

antecedentes de usarlo como un instrumento importante.

Las políticas se centran en el acceso a la propiedad.

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Por una política estatal a favor del

alquiler

Más que un obstáculo, es un instrumento para atender las necesidades

habitacionales

Su proliferación no implica atraso ni pobreza

No implica la confrontación de agentes con fuerza económica

desproporcionada. Los oferentes de vivienda en alquiler cumplen una

tarea positiva e importante

Se adapta mejor a condiciones de sectores de la población numerosos.

Flexibilidad urbana : transporte

Fluidez laboral.

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Alquiler como instrumento de política de

vivienda social

Oportunidad de ayudas habitacionales y ciclo de

vida

Flexibilidad laboral: contra el efecto ghetto

Costo de transporte

Oportunidad de ingresos complementarios para

oferentes de vivienda en alquiler

No es excluyente con programas de acceso a la

propiedad incluso para los mismos sujetos en

momentos distintos.

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Política de vivienda social en

arrendamiento

Tres opciones de oferta:

Vivienda en alquiler ofrecida por el Estado

Vivienda en alquiler ofrecida por

empresarios

Vivienda en alquiler ofrecida por agentes

mercantiles simples.

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Vivienda en alquiler ofrecida por el

Estado

Pocas experiencias en América Latina

Larguísima experiencia en otras regiones,

especialmente en Europa: Council housing

británico, HLM francés.

Implica dispositivos de administración

Riesgo de resistencia y no pago

Oportunidad de presencia estatal y apoyo a gestión

habitacional para grupos vulnerables.

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Vivienda en alquiler ofrecida por

empresarios privados

Prácticamente inexistente en las última décadas

Recientemente, con el aumento en la rentabilidad, algo ha aparecido,

sobre todo para ingresos medios y altos (a veces como estratagema

para obtener la categoría de “vivienda social”)

Competencia de oferentes familiares e informales que se resisten

retornos bajos. No hay mucha economía de escala

Oscilaciones en la rentabilidad

Obstáculos jurídicos: la legislación es muy intrincada y muy

desfavorable para el oferente

El aumento de la escala aumenta el riesgo de resistencia

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Vivienda en alquiler ofrecida por

familias

Modalidad muy extendida especialmente en sectores de

bajos ingresos

Su contribución ha sido grande a pesar del nulo apoyo

estatal y de obstáculos serios en el marco legal.

No implica necesariamente ilegalidad ni precariedad.

Parece ser el frente más prometedor para tener un impacto

pronto y significativo de ampliación de la oferta de

vivienda en alquiler.

Tendría un efecto en las posibilidades de mejoramiento de

ingreso de familias populares

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Vivienda en alquiler ofrecida por

familias

Variar la actitud hostil del Estado en su conjunto con respecto al

alquiler

En los programas estatales de vivienda social se prohibe el alquiler

total o parcial de la vivienda y es un causal de anulación del subsidio.

Las característica físicas de las viviendas producidas en estos

programas (lotes minúsculos, inmuebles multifamiliares) impiden la

ampliación para el alquiler.

El marco legal es muy inadecuado tanto para el alquiler en general (en

lo que ha habido retrocesos) como para las especificidades de este

mercado de alquiler de vivienda popular

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Vivienda en alquiler ofrecida por

familias

Programas para incentivar el aumento de vivienda en alquiler por

familias populares

Para compra formal con destino al alquiler

Para ampliación de viviendas con este fin (incluso en programas

formales de vivienda social)

Subsidio a los inquilinos

Requiere dispositivos estales (tal vez locales) para administrar ese

mercado (para garantizar calidad y también cumplimiento)

No volver incompatibles para los beneficiarios, los subsudios al

alquiler con la participación eventual en un programa subsidiado de

acceso a la propiedad.

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