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Realidades de la vivienda popular que no se abordan con seriedad en Medellín:

COSTOS FINANCIEROS, MONOPOLIO DEL SUELO,

ESPECULACIÓN DE TIERRAS, REDUCCIÓN DE CALIDAD,

IMPUESTO PREDIAL Y SEGREGACIÓN URBANA

Medellín, Julio del 2010

Por: Carlos A.Cadavid V. *

Director OVISAT (1)

Abordar la ciudad informal y la vivienda popular implica una actitud ética. No se puede hacer vivienda para pobres

con el criterio de que las restricciones económicas implican una reducción en sus necesidades como seres humanos.

No pueden existir normas diferentes, ni normas mínimas, pues todos los hombres son iguales. La falta de

compromiso del Estado como oferente de soluciones de vivienda social ha dejado el tema en manos del sector

privado, y no hay un control sobre la vivienda.

(La ciudad anónima, Rogelio Salmona)

Cable Metro Estación Vallejuelos y La Aurora. Villa Occidente (Sector Pajarito).

Mirador del Valle, en construcción, al fondo. Marzo 17 del 2008.

La encrucijada de los adjudicatarios morosos del UVR

La encrucijada que viven millares de familias adjudicatarias de vivienda del sistema financiero UVR (antes

UPAC) en Colombia y Medellín, no se ha resuelto con los alivios decididos por la Corte Constitucional en el

1 Observatorio Vivienda, Salud y Trabajo. observatoriodeltrabajo@gmail.com Abogado

* Abogado Universidad de Antioquia. Socio Directivo Escuela Nacional Sindical, Asesor Comunidades de Medellín.

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2007. Se trata de una catástrofe social de mayor calado que los 1.800 créditos hipotecarios que según

Asobancaria se fenecieron legalmente en ese momento y la reliquidación de otros 81.000 (según Anupac) que no

pudieron conseguir reliquidaciones prontas y positivas. Significó, la medida, una especie de “plazo muerto”, para

que se trasladaran dichas obligaciones a la modalidad UVR.

Esta nueva forma de liquidar y estructurar deudas de tan largo plazo y alto costo, ordenada desde 1999, concedió

rebajas cercanas al 3% a lo sumo en las cuotas mensuales de los beneficiarios (solamente para préstamos

vigentes hasta 1994) pero dejó intacta la voracidad de los pulpos financieros y de la construcción, e incólume la

expeditiva persecución jurídica ante nuevos retrasos o moratorias, ya que este problema de nunca acabar se

acrecienta con el desempleo y la informalización envilecida de quienes están ocupados. Se sigue aplazando la

solución de las condiciones calamitosas que los deudores del sistema UVR afrontan hoy en día y que no se

resolvieron ni resolverán con las sentencias pasadas ni con las de ahora (cientos de familias con créditos vigentes

a partir de 1999, padecen demandas y algunas han tenido que dar sus bienes en dación de pago, otras los han

perdido por falta de ingresos, y no pocas afrontan las angustiosas y fraudulentas acciones punibles de conocidos

“carteles de los remates”). Según Anupac (Asociación Nacional de Contribuyentes, Usuarios del Sistema

Financiero y Servicios Públicos), con sede en Bogotá, “cada día en Colombia 300 familias son desalojadas de

sus viviendas por no cumplir con los pagos”.

Son muchas las agresiones al derecho a la vivienda digna que continúan sin solución a la vista y que agravan las

condiciones desventajosas de los adjudicatarios. Aumentan los compromisos hipotecarios, no ya de “dudosa”,

sino de imposible “recuperación”. La cartera morosa del sector financiero en la actualidad se aproxima a

puntajes cercanos a la crisis de 1998 y 1999 (cuando sobrepasó el 11%), fecha en que el Estado salió en ayuda de

los grandes magnates del sector, sufragándoles sin tapujos un déficit cercano a los 7.5 billones de pesos con los

dineros de todos los colombianos ($3.3 billones para alivios a deudores hipotecarios, $1.9 billones a entidades

del sector cooperativo y $2.1 billones a entidades financieras privadas) (1).

No existe un estudio que determine las obligaciones hipotecarias en mora en Medellín y el total de adjudicatarios

de las entidades privadas con créditos vigentes, ni tampoco existe en el Fondo Nacional de Ahorro. No hay

memorias sobre los procesos ejecutivos de resolución de contratos por mora en el pago de las obligaciones

hipotecarias que se adelantan en Medellín en la actualidad, ni cuántos casos de dación en pago se han presentado

en los últimos 12 meses, por ejemplo, ni cómo está la situación de la aplicación de la sentencia sobre

reliquidación de UPAC en UVR.

Abogados de la Asociación de Usuarios del Sistema Financieros ADUSIF (Antes ANUSIF), de Medellín, dicen

tener 1.500 afiliados y 700 reciben asistencia legal en sus obligaciones, hacen reuniones con los usuarios para

explicarles la situación legal y económica y trabajan con algunas juntas administradoras de Unidades

Residenciales. No tienen estadísticas sobre desalojos y señalan que los usuarios entregan sus viviendas sin

objeciones, y que no se aplica la sentencia de reliquidaciones, aunque reconocen la flexibilidad con que los

bancos están actuando con sus clientes en mora, con propuestas de pago. El Consejo Seccional de la Judicatura

les contesta a las peticiones de informes sobre procesos, que no tienen forma de obtener las estadísticas y señalan

que se presenta un mercado negro con las viviendas recuperadas en los juzgados.

Por otro lado, continúa en ascenso la tasa de hogares sin techo a pesar de que se hayan alterado los factores en la

asignación de los subsidios de vivienda desde hace dos años en que los montos fijados para cada familia

favorecida se desprendieron del costo de la oferta y pasaron a depender de los ingresos familiares, con la

duplicación engañosa de los aportes en subsidio de vivienda del gobierno (que van a parar a las bolsas de los

grandes constructores) y con el socorro de la reducción de 5 puntos en las tasas de interés pagadas por las

finanzas del Estado a las corporaciones de ahorro y vivienda (2). Pero he ahí una de las explicaciones para que el

sector financiero colombiano muestre cifras de crecimiento tan espeluznantes trimestre tras trimestre.

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Por otra parte y según informes mesurados del propio gobierno, son cerca de 1.800.000 grupos familiares sin

casa propia, como aguda muestra del fracaso de la quimérica premisa del “país de propietarios”. Antioquia no se

queda atrás (3).

Curadurías al servicio de los grandes propietarios inmobiliarios

La elitista actividad de las curadurías urbanas en favor del gran capital inmobiliario, desplaza grandes fajas de

suelo urbanizable y adecuado para planes masivos de vivienda social, para darle paso a grandes centros

comerciales y lanzan a las riesgosas periferias a los ciudadanos más pobres.

Las curadurías urbanas son sinónimo de la privatización del espacio público en favor de los sectores pudientes y

en ascenso, “los nuevos ricos”, que han destrozado el tradicional barrio Laureles, autorizándose la densificación

excesiva de vivienda vertical en las pequeñas franjas verdes que aún subsistían, encerrando a los recientes

habitantes en edificaciones sin áreas comunes externas, solo cemento y ladrillo. Se admite inexplicablemente

como zona mixta, para efectos de usos del suelo, la faja comprendida entre San Juan con la calle 42 y entre la

carrera 70 y la 80, detrás de Almacenes Éxito (antes Ley), para permitir la proliferación desde hace 6 años de

negocios de compra venta de automotores, convirtiendo manzanas enteras en parqueaderos vehiculares,

irrespetándose los espacios públicos y desalojando “por las vías de hecho” a decenas de familias ancestrales, sin

que las quejas del vecindario hayan prosperado.

Impuesto predial expropiatorio

Si se aplicara bien la Ley 14 de 1983 y la Ley 44 de 1990, la tarifa a tener en cuenta por los Concejos

Municipales para gravar la vivienda popular debiera ser el milaje mínimo del 4 x 1.000 allí establecido, y no la

que se cobra de $7.5 y $10.5 por cada $ 1.000 de avalúo del inmueble en Medellín, a partir de la aprobación del

Acuerdo 057 del 2003 y ratificado por el Acuerdo 057 del 2005 o Estatuto Tributario. El Municipio de Itagüí,

por su lado, mediante Acuerdo 006 del 2006, fijó la tasa entre $9 y $12 por cada $1.000 de avalúo, pero en

marzo de este año los habitantes de esta población se vieron sorprendidos con un incremento desproporcionado

de entre 100% y 250% en los avalúos catastrales, debido a una actualización realizada apresuradamente y a un

alto costo por parte de la administración municipal.

Esta irregularidad deja en desventaja a los adjudicatarios de créditos hipotecarios que deben sacrificar mínimos

vitales para cubrir al mismo tiempo sus caras cuotas de amortización y unas tarifas de predial exageradas, en

contravía de las propias leyes 14 de 1983 y 44 de 1990, que señalan sin confusión que los concejos municipales

pueden aplicar a los estratos bajos el milaje mínimo de 4 pesos por 1.000 pesos de avalúo. Pero en parte, fue

subsanada con la exención por 5 años que desde el 2008 otorga el Acuerdo Municipal 67 a los adquirientes de

vivienda nueva que acrediten la obligación hipotecaria y que beneficia sobre todo a las urbanizaciones ubicadas

en el sector de Pajarito:

“Art. 160.17: Los inmuebles construidos como urbanizaciones en los estratos 1, 2 y 3 a partir de junio

de 2004 y hasta diciembre 31 de 2013, siempre y cuando su avalúo comercial no sea superior a mil

quinientas unidades de valor tributario (1.500 UVT). Este beneficio se concederá por cinco (5) años sin

que exceda al cuarto trimestre del año 2018 y mientras la propiedad del inmueble se mantenga en

cabeza de su único y primer propietario” (Acuerdo Municipal N° 67 de 2008, Concejo Municipal de

Medellín).

Valga reconocer así mismo, y gracias a los esfuerzos de las organizaciones sin fines lucrativos de carácter social,

comunitario y comunal, que este Acuerdo estableció tanto exenciones totales como tarifas especiales mínimas en

materia de impuesto predial a sus inmuebles, pero a petición de parte. No obstante, incluyó extrañamente a

empresas privadas tipo “contac center” y “call center” (aunque hasta el 2011. Este tipo de sociedades,

diseminadas por toda la ciudad, están involucradas en las peores prácticas del trabajo indecente donde explotan

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en forma salvaje a cientos de mujeres y contribuyen con la privatización de los servicios prestados por el Estado

en materia de telecomunicaciones.

Con relación a los autoavalúos catastrales, se presenta con frecuencia que los globos de terreno de la cota

periférica que pasa de rural o semirural a urbana, son acaparados por grupos económicos y grandes

urbanizadores a precios pírricos y posteriormente son autoavaluados en varios cientos más de porcentaje del

valor en que fueron adquiridos, para luego ofrecerlos a las administraciones públicas sobrevalorados. Se trata de

una legalización de los lotes de engorde y la especulación inmobiliaria. Habría que investigar en Medellín,

quienes son los dueños de la tierra disponible no urbanizada y urbanizable tanto del centro como de la periferia,

el precio de compra o adquisición del último propietario (para comparar las fechas de adquisición y propiedad),

anterior avalúo, actual avalúo, y también cuáles de los globos de terreno “aptos” para vivienda urbana o

semirural, fueron adquiridos por la administración municipal (en la Urbanización Mirador de Calazans, parte del

terreno fue comprado a Ingeniobras, empresa que se vio involucrada en los años 80 por especulación de suelos

en Niquía, Bello, que le costó la Gobernación al titular de entonces, Álvaro Villegas Moreno, propietario de esta

constructora).

Costo artificial de la tierra urbanizable y de los precios de las soluciones habitacionales

El sobrecosto inflacionario y artificial de la tierra urbanizable en predios liberados y desafectados de grandes

fábricas de obreros que se liquidaron o se trasladaron, se refleja cual sello incontrastable del dominio del capital

sobre la tierra, en los terrenos de la antigua empresa Pintuco (donde construyeron un ostentoso centro comercial)

y en la Ciudadela del Rio en la etapa final de construcción en predios de Simesa y Argos, para edificar áreas

comerciales y apartamentos lujosos de entre 71 y 85 mts3 a costos exorbitantes; en contraste con el tipo de

vivienda mínima en Ciudadela de Occidente (proyecto para 20.000 viviendas de 43 metros cuadrados en obra

negra en las lomas de Robledo y con carencias de equipamiento urbanístico), y que no obstante, no tienen

arrimadero para el grueso de la población, pues su costo hace dos años y medio estaba en $24.000.000 y ahora

no baja de $ 36 y 38 millones de pesos, gracias a la influencia de la especulación de la tierra que hace que su

precio sea mayor en muchos dígitos a la misma inflación, precio que varía no ya en años sino incluso en

semanas. Basta mirar las revistas inmobiliarias distribuidas en supermercados para corroborar cómo cada

pequeña etapa o bloque de soluciones de vivienda del mismo programa, y en cada número, incrementa su valor

superando de lejos el IPC. No es lo mismo para una familia humilde cumplir con un ahorro programado de

$2.400.000 que de $ 3.600.000 (10% del valor de la oferta) al cambiar las reglas del mercado en forma tan

acelerada: incrementos en el precio de las viviendas populares del 150% en solo dos años. Todos esquilmados

para beneficio del gran capital: usuarios y Estado.

¿Cuál es el costo por apartamento en El Mirador del Valle o en Villa Suramericana? ¿Acaso no está diseñado su

pago para personas con ingresos suficientes y afiliadas a las Cajas de Compensación, sin que las familias más

pobres tengan opción?

URBANIZACIÓN MIRADOR DEL VALLE. Primera etapa

de 6 bloques con 228 apartamentos, ubicada en el sector de

Robledo llamado Villa Occidente-Pajarito, cerca a la Estación

del Metro Cable La Aurora. El plan total consta de 608

apartamentos de 43 mts2 con un costo inicial en octubre del

2007 de $ 23.000.000, de $ 26.000.000 en enero del 2008 y de

$36.000.000 en el 2009; solo para afiliados de Comfama con

ingresos de dos salarios mínimo. Al fondo puede observarse la

Urbanización Mirador de Calazans (9 bloques de 8 pisos), donde

se reubicaron en los últimos 6 años cerca de 1.200 familias

procedentes de Vallejuelos, en su mayoría desplazados de Urabá

y Chocó y de origen negro (foto Isvimed)

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Ocupación informal en espacios de 28 m2 o

menos: La ciudad anónima, de Salmona.

Estación Vallejuelos, cerca de La Iguaná.

Con los elevados costos actuales de la tierra, los materiales de construcción y los servicios públicos, es

improbable aminorar siquiera este drama de nunca acabar e imposible reducir un déficit cuantitativo creciente,

sumado a un déficit cualitativo no menos alarmante. En Medellín, según el último censo del SISBEN del 2008,

existen 24.721 viviendas sin alcantarillado, 15.752 con materiales precarios en las paredes, 12.298 sin

recolección de basuras, 11.326 sin acueducto, 5.941 con materiales precarios en los pisos y 1.679 sin energía

eléctrica. Sin duda, algunas de estas habitaciones son verdaderos tugurios levantadas con materiales precarios.

Llama la atención el alto número de casas sin alcantarillado y otras sin energía, pues ello descubre sin

consideraciones la indiscutible “función social empresarial” de Empresas Públicas de Medellín, que además

mantiene a cerca de 40.000 hogares paisas con los servicios básicos “suspendidos” por falta de pago.

Concentración de la tierra urbana periférica

Existe una alta concentración de la tierra urbanizable especialmente en la cuota periférica (lo que alcaldes y

exalcaldes llaman “el segundo piso de Medellín”), es decir, en el occidente de la carretera de Robledo y vía al

mar, pendiente arriba, donde están asignadas las viviendas populares de la gran ciudadela de Occidente o

Pajarito; de los terrenos ubicados encima de las letras de Coltejer y en Enciso en el Oriente; de amplias zonas en

San Antonio de Prado y grandes fajas de terrenos en los altos de Calazans y Robledo, destinadas para futuras

edificaciones de interés social, o sea, afectadas para "engorde” y beneficio de un puñado de acaparadores, entre

los cuales destacan cuestionadas empresas constructoras que compran a precios de huevo con antelación de 10 y

20 años y revenden al Municipio a precios elevadísimos.

De este modo se crean barreras exógenas a la propia vivienda que se necesita para acceder a este derecho

humano tan fundamental, se impide su ejercicio efectivo y se incumple el mandato constitucional. Con razón el

déficit habitacional con las proyectadas 15.000 viviendas de interés social de la actual administración, no va a

disminuir, y, de contera, la valorización y la plusvalía generada por estos programas seguirá cayendo sin falta en

la bolsa de los monopolizadores de los grandes terrenos que negocia el Municipio, y a su vez se refleja en los

altas tarifas del predial para antiguos y nuevos adjudicatarios, así como en el aumento geométrico del precio de

las viviendas y de sus alquileres.

¿Cómo explicar que en Duitama (y en algunos otros municipios de Colombia) se construyan excelentes casas

populares con precios que no suben de $15 millones de pesos por unidad, sino es por la especulación del precio

de la tierra y del dinero en otros lares, que se escuda en una legislación y normas laxas y al servicio de los

grandes propietarios de la una y del otro?

¿Acaso el Municipio de Medellín no se puede vincular a programas masivos expropiando a los grandes

tenedores y congelando con antelación avalúos para darle una función social a terrenos amplios hoy en manos de

caracterizados especuladores inmobiliarios? ¿Será imposible

que EPM aporte en estos programas su cuota social con la

dotación de servicios públicos domiciliarios y urbanísticos?

¿No podrá Hacienda y el Consejo Municipal conceder

exenciones de impuesto predial por 10 años a las nuevas

viviendas de interés social, como está contemplado en las Leyes

14 de 1983 y 44 de 1990, en lugar de exprimirle en poco tiempo

a sus beneficiarios el subsidio integral que se les concede, a

punta de cobros trimestrales exorbitantes? ¿Dónde está el banco

de materiales de construcción a costos mínimos y subsidiados?

¿Dónde está el ahorro “significativo” que supuestamente tiene

aparejado el nuevo sistema de edificación en altura adoptado en

la ciudad mediante el sistema francés de malla electrosoldada y

mampostería estructural?

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La planificación y la segregación urbana al servicio del gran capital

Con una planificación urbana al vaivén del especulador inmobiliario y unas normas al amaño del negociante de

viviendas no van a mitigarse siquiera los problemas habitacionales y por el contrario, la población seguirá siendo

segregada, separada de sus entornos y obligada a ocupar zonas de alto riesgo o alejarse hacia San Antonio de

Prado y Pajarito , como sucedió con cientos de familias que fueron recientemente desarraigadas a la fuerza y

expropiadas insignificativamente del sector de la Quebrada Santa Elena para darle paso al Parque Bicentenario,

cuya valorización y plusvalía circundante celebrará la Lonja de Propiedad Raíz para proseguir apartando

pobladores. Estos son procesos que tienen mucho de “inhumano, de injusticia y de improvisación” (Centrópolis,

Edición 127, Abril del 2010), pero están amparados por la Ley 388 de 1997 y el Decreto Municipal 2320, como

para que no quepa duda de a favor de quien se legisla en la época del neoliberalismo. La paradoja, o curiosidad,

está en que, para estos casos, es decir, en favor de las gentes humildes que son expulsadas de sus predios de toda

la vida, no operan ni son tenidos en cuenta los altísimos costos alcanzados por el metro de suelo urbanizable: “La

Ley del Embudo”, dice Emilio Oviedo en uno de sus más críticos y afamados vallenatos, “lo ancho pa´ellos, lo

angosto pa´uno”.

Seguramente este será el mismo plan de choque, con Esmad a bordo, que se le irá a ofrecer a los moradores

ubicados en el corredor de la Quebrada La Iguaná que no alcancen las pocas unidades oficiales disponibles o no

tengan como cubrir los altos costos de las casas usadas, para darle paso al multimillonario megaproyecto vial de

occidente.

Inclusive la segregación urbana de grandes sectores de la población es propiciada por los propios gobiernos

locales, que bajo el mentís de la planificación urbana y los POT, favorecen grandes intereses. En Bello, después

del fiasco de las grandes urbanizaciones de los años 80 (que fue un gran negociado de empresas constructoras

(como Ingeniobras) que revendieron lotes al extinto ICT en casi el 2.000% de su precio original y que causó el

más portentoso movimiento cívico de adjudicatarios que conozca el país en procura del mejoramiento en las

condiciones financieras, habitacionales y urbanísticas), se dispuso la prohibición de vivienda popular. Se

desafectaron extensos terrenos en el norte bellanita que ya habían sido incluidos para la fabricación de vivienda

de interés social, subió el precio de la tierra y se destinaron fajas enormes para superficies comerciales y

conjuntos habitaciones de estratos superiores. Entonces se provocó la edificación desordenada, acelerada e

irresponsable al otro lado de Medellín, en su corregimiento San Antonio de Prado, donde aún hoy los grandes

constructores en llave con la Alcaldía le sacan hasta el último peso a cualquier lotecito empinado que encuentren

en su camino, en detrimento del equipamiento urbano indispensable y a costa de un colapso vial continuo sin

precedentes, que ya ha merecido varias acciones cívico-populares de sus habitantes.

Algo similar sucedió con el sector de Robledo, arriba de las grandes invasiones de Vallejuelos, donde creció un

proceso de construcción en ladera sin antecedentes, ocasionando en algunos sitios hundimientos de suelos y el

incontrolado crecimiento de aguas de escorrentía que inundan los sectores populares carretera abajo.

Hasta instituciones oficiales “engordan” predios a ver si aparece un buen postor y de esta manera se proscriben

fajas importantes de soluciones habitaciones para los destechados: 604 familias que invadieron repetidamente a

finales del 2009 terrenos sin uso del Hospital Mental en Bello, fueron desalojados violentamente por órdenes de

las directivas y los inspectores de policía, alegando propiedad privada sobre los predios, por lo cual unas 150

familias se tomaron el Parque Santander de Bello por varios días hasta que lograron un acuerdo con la alcaldía

(todavía sin cumplir) y formaron en enero pasado la Asociación de Desamparados para demandar atención.

Titulación, escrituración, Inquilinos e inquilinatos, otro calvario más

Hace 9 años el Banco Alemán (aportante del dinero) en convenio con Corvide (hoy Instituto de Vivienda y

Hábitat de Medellín), llevó a cabo la titulación y escrituración de 4.000 predios ilegales o posesiones en la zona

noroccidental (Manrique Oriental, Santo Domingo y otros). La administración reconoce que hay cerca de 40.000

viviendas en este estado en Medellín, muchas de las cuales se encuentran en zonas de alto riesgo. El último

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Construcción III Etapa de Niquía Bifamiliares

(Bello ) en 1982. Se hicieron 1948 casas en 4

etapas en un área de 201.000 m2

censo del SISBEN arrojó un total de 29.696 viviendas en zonas irrecuperables que carecen de titulación (y no la

tendrán).

La desprotección de los inquilinos es perpetuo, pues los propietarios se las ingenian para pedir las viviendas si

no aceptan alquileres más altos que la tasa legal de cada año, única forma de obtener una renta mayor,

presentándose una gran romería en todo el Valle de Aburrá (que es un auténtico serio desplazamiento por

factores socioeconómicos), pero no hay estadísticas al respecto por lo graneado de la migración urbana. Los

arrendatarios damnificados no encuentran apoyo eficaz en inspecciones y alcaldías, a quienes la Ley 820 del

2003 les asignó la vigilancia y el control de los abusos en este campo del orden público.

Existen dos zonas en el centro de Medellín, la una es Prado Centro, barrio histórico que perteneció a las clases

adineradas que se trasladaron a Laureles y El Poblado, y que hoy es un sector intervenido o afectado como

patrimonio cultural y arquitectónico de la Nación. Se distinguen casas grandes, bien construidas y, algunas bien

conservadas son sede de Fundaciones, Corporaciones o centros asistenciales sin ánimo de lucro y de médicos,

otro tanto se encuentran en condiciones precarias de mantenimiento y están ocupadas por ancianatos en pésimas

condiciones, y otra gran parte son inquilinatos de estudiantes, mal llamadas “residencias estudiantiles” en

términos onerosos para sus ocupantes y en pésimas condiciones de habitabilidad. Están fuera del mercado

inmobiliario por la afectación patrimonial mencionada y son administradas por “caseros” que le reportan una

renta a sus propietarios, algunos de los cuales carecen de otros recursos, tienen pensiones mínimas o están

desinteresados en la recuperación arquitectónica de estas viviendas, pese a la existencia de algunos beneficios

tributarios.

El otro barrio, más popular pero igualmente clásico y anteriormente ocupado por profesores y obreros, es el

Barrio Sevilla, donde se encuentra la zona de hospitales entre las Estaciones del Metro Hospital y Universidad,

donde también se presenta un alto índice de habitabilidad en inquilinatos estudiantiles y familiares, al igual que

algunas viviendas del barrio San Benito y La Palma (San Lorenzo). Sin embargo, en toda la ciudad se ha

diseminado el alquiler de piezas a trabajadores y estudiantes solitarios en las comodidades de una casa de

familia, cuyos integrantes han optado por recurrir al inquilinato para sufragar los costos de la vivienda, su

mantenimiento, los servicios y los impuestos.

La zona de San Lorenzo afrontó intervenciones que resultaron benéficas para un porcentaje muy bajo de los

habitantes que vivían hacinados en casas con alto grado de degradación y hacinamiento. Algunos familias fueron

acogidas en el programa de vivienda compartida cuya edificación está ubicada en el mismo sector, pero que

afrontan serias dificultades para pagar hoy el canon diario de $ 8.000. No obstante, el resto de habitantes en

extrema pobreza fue desalojado sin que tuvieran una solución alternativa.

Comfama calcula que son unas 14.000 familias que viven en situación de inquilinato en Medellín.

La disminución de un derecho fundamental continúa al galope

La propia administración municipal en Medellín reconoce en su

Diagnóstico Estratégico Habitacional, contemplado en el Plan de

Ordenamiento Territorial (POT 2006), que “Medellín presenta

grandes desafíos habitacionales expresados en el aumento del

déficit cualitativo del hábitat y la vivienda, así como en el

incremento de asentamientos humanos precarios en zonas de

alto riesgo, producto de elementos estructurales como la pobreza

y la inequidad, y como consecuencia de otros factores como el

desplazamiento forzado, ya sea por el conflicto armado o por

obras de infraestructura que se generan en el nivel regional,

metropolitano y local y que influyen en el incremento del déficit

y la precarización del goce del derecho constitucional a la

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vivienda digna y adecuada según la constitución política y los estándares nacionales e internacionales.”

Sin embargo, el panorama de la vivienda en esta metrópoli es muy elocuente de la forma en que por decisiones

políticas, económicas y de conveniencia se viene disminuyendo el derecho a la vivienda digna y adecuada, muy

a pesar de los postulados señalados en el texto constitucional de 1991 o incluso amparados falazmente en esta

anomia, como es el caso de los decretos que le dieron piso a la soflama en boga de la “vivienda de interés social

prioritario” (Ver anexo de la Presidencia de la República). Es lo que viene sucediendo con gran parte de los

derechos humanos de tercera generación que son tratados como si fueran de tercera categoría. Los denominados

Derechos Sociales, Económicos y Culturales, conquista invaluable de la humanidad, norma tras norma y acción

tras acción son contraídos sin tapujos, cual piel de zapa, por la plutocracia colombiana, cuando se relacionan con

los sectores de escasos recursos. Para poner un sencillo ejemplo, sigamos la decadencia de las áreas habitables

que de acuerdo con los estándares de las Naciones Unidas en 1960 debían ser de 120 metros cuadrados para una

familia de cinco miembros, pero por razones meramente económicas y concentración de la tierra en unos cuantos

traficantes de suelo, se bajó a 90 metros en la década de 1970, a 72 metros en la época de las “casas sin cuota

inicial” de 1980 a 1984, a 64 y 56 metros de 1990 al 2000 y 43, 36, 28 y 24 metros en adelante. La fementida

“calidad” del espacio es desmentida por tan franca manipulación del más importante derecho humano a que

pueda aspirar un grupo social para garantizar el disfrute pleno de los demás derechos universales, que ha tornado

la excepción en regla.

Por eso observamos con mayor frecuencia fachadas de 3 metros y “apartamenticos” de 43, 36, 28 y 24 metros

cuadrados incluso (los fabricantes los llaman “apartaestudios” para quitarles la alta carga de deshumanización

que conllevan espacios tan minúsculos pero el epíteto es sinónimo de morada unipersonal), donde se acomodan

familias enteras, como sucede en el edificio del programa Vivienda Compartida que hace 8 años fundó el

Municipio para albergar algunos grupos familiares deshauciados de los inquilinatos vecinos del Cementerio de

San Lorenzo, por motivos de “renovación urbana”. Para afianzar estos criterios deshumanizantes del espacio,

“se dice con tranquilidad que es preferible vivir en 28 m2 que en una alcantarilla, pero ese decir es una mera

disculpa, pues en esas áreas las familias están hacinadas y aún no se sabe qué pasará con las personas y, muy

especialmente, con los niños que crecen en esos reducidos 28 m2.” (La ciudad anónima, Rogelio Salmona).

No sólo se aprueban normas y reglamentaciones que contravienen la progresividad de los derechos a que se

refieren los tratados internacionales y la carta magna en materia de vivienda, sino que se incrementan las jugosas

ganancias que de la mercantilización de los derechos disminuidos obtienen las corporaciones financieras y

fiduciarias que manejan los dineros estatales del subsidio, los grandes constructores y contratistas incrustados en

los sectores estratégicos de las políticas públicas, y por supuesto, los dueños de las tierras que aún quedan en

llanos y pendientes del histórico dominio de nutabes y aburraes.

La antes mencionada Ley 388 de 1997 estableció en su artículo 15 que para vivienda popular el porcentaje de

cesión de áreas para equipamiento urbano sea inferior que para otro tipo de soluciones, lo cual “conduce a que

los habitantes de viviendas de interés social tengan acceso a un espacio público y a unos equipamientos urbanos

más reducidos que las personas que habitan en viviendas de otro tipo, pues en los proyectos de interés social

habitan muchas más personas por metro cuadrado construido, lo que reduce la cantidad de metros cuadrados

de espacio público y de equipamientos a los que cada persona tiene derecho. Esta situación es abiertamente

discriminatoria porque a pesar de que el condicionamiento de las cesiones al precio de las viviendas de interés

social tiene el objetivo constitucionalmente importante de garantizar una mayor oferta de viviendas de esa

naturaleza a través de la concesión de ventajas financieras a los constructores, la medida es inadecuada,

innecesaria y desproporcionada para alcanzar este fin.” (Comunicado de Fedevivienda, 24 de septiembre del

2008).

Este paulatino achicamiento de derechos fundamentales se da en todos los órdenes, pues el hacinamiento

aparejado al espacio comprimido, incrementa los problemas de salubridad pública, física y mental, y de contera

atiza la industria y el comercio de mobiliario liliputiense para poder acomodar enseres necesarios en conjuntos

habitacionales estrechos.

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Las buenas intenciones municipales se difuminan

Hay que reconocer los esfuerzos de la administración pública al registrar dentro de las Cuatro Dimensiones

Habitaciones en que divide su plan estratégico en esta materia, tanto las limitaciones como los desafíos, las

cuales, empero, dejan un sentimiento de impotencia frente a una penuria que ha desbordado las mejores

intenciones. No resulta fácil aceptar la “débil sostenibilidad de las infraestructuras territoriales y de las políticas

que las garantizan”, el hecho de que los “Actores privados que trabajan con la vivienda de interés social

mantienen un enfoque basado en la alta rentabilidad”, la “Débil aplicación de los instrumentos de plusvalía en

las zonas” con población de altos ingresos, la “Densificación en los asentamientos humanos en zonas de alto

riesgo no recuperables”, el “Bajo desempeño en renovación y redesarrollo para la oferta de VIS”, y la “Poca

voluntad para la aplicación de los instrumentos de regulación del suelo”. No hacían falta 6 años de

administración contemplativa para darse cuenta de los obstáculos que conspiran contra el derecho a vivienda

digna y adecuada. Por lo menos deberían señalarse sus responsables, ponerlos en cintura, modificar

drásticamente las políticas actuales, pasar a la acción de inmediato y no quedarse en meras soflamas dignas de

cuanto seminario se haga para revaluar y volver a revaluar lo que la realidad muestra con tozuda impavidez: la

pérdida de iniciativa del sector público frente al privado para resolver medianamente un problema que éstos

últimos agudizan para sacar la mayor renta posible del suelo y del dinero.

Dados los “Altos niveles de desempleo y empleo informal”, los “Bajos ingresos de la población” y el “Alto

crecimiento de población en condiciones de pobreza y vulnerabilidad” (como se bautiza hoy a los altos índices

de proletarización y menesterosidad de amplias capas urbanas y campesinas), empeorados con el desplazamiento

forzado del conflicto armado interno, es tan más evidente, como lo señala el informe oficial descrito, que sin el

concurso decidido del Estado, le será imposible a una familia humilde encontrar una vivienda decente o mejorar

la que tiene.

Frente a lo expresado anteriormente, es proverbial el silencio guardado por las veedurías ciudadanas que se

proclaman los ojos avizores de la ciudadanía (pero que por lo visto mantienen cerrados).

Concluyo con Jorge Enrique Robledo, autor del libro más importante que se haya escrito sobre el particular, El

drama de la Vivienda en Colombia, y quien en el IV Seminario Internacional de Arquitectura “Ciudad y

fronteras”, realizado en la Universidad Santo Tomás, Bucaramanga, el 24 de septiembre de 2009, afirmó: “Con

un desparpajo y un descaro tenaz se ha venido también profundizando la segregación urbana propia del

capitalismo. Es un propósito deliberado por hacer ciudades llamadas por ellos con todo desparpajo ciudades

para la globalización, para el mercado mundial.” Ahí está pintado el futuro urbanístico de Medellín y otras

ciudades colombianas: ¡ Pobres a la periferia, al rebusque, a las zonas de alto riesgo, a las invasiones del suelo

que queda ¡ O a engrosar un movimiento democrático que instituya una nueva nación, libre, independiente,

desarrollada y en paz, que materialice este derecho soberano.

A manera de conclusiones:

SITUACIONES CONCRETAS EN MEDELLÍN QUE DEMANDAN ATENCIÓN

* Hay que debatir el artilugio de que en Medellín no hay tierra para vivienda popular o de interés social, pues el

índice de población debe cotejarse con la disponibilidad de metros cuadrados construidos por habitante, sean

áreas domiciliarias o comerciales. Debe por índice de población y habitantes determinarse los metros cuadrados

por zonas, es decir, un habitante de El Poblado o de Laureles, respecto a Popular o Santo Domingo (por poner un

ejemplo), cuántos metros cuadrados usa de área construida de vivienda y de esparcimiento.

* El Estado tiene que recuperar el control, la iniciativa y la fabricación directa, masiva, planificada y concertada

de la vivienda en Colombia, aprovechando las economías de escala y la alta tecnología que se tiene. Las mejores

urbanizaciones fueron adelantadas con una política nacional planificada, como lo muestran en Medellín los

10

programas de El Tricentenario, Altamira, La Palma de Belén, Las Playas, Carlos E. Restrepo, Ciudadela Cacique

Niquía, entre otras.

* Se debe tener presente la construcción vertical con incentivos para los barrios con uno y dos pisos, que

construyan edificaciones en altura para ofrecer vivienda a sus familiares, de manera ordenada y segura (tiene que

ver con la estabilidad del suelo y de las edificaciones).

* Los mecanismos de la expropiación de suelo acaparado no se usan. Hay grandes reservas de suelo urbano

controladas por el gran capital financiero y grandes constructoras para vivienda suntuaria y centros comerciales

por aquello de la vocación comercial y de servicios del uso del suelo que le asignan a Medellín con la

globalización. ¿Dónde está el BANCO DE TIERRAS señalado en la Ley 9 de 1989 o reforma urbana? Se puede

desde el POT determinar zonas claves e intervenir el suelo administrativamente congelando su valor y

expropiando a precios catastrales y no comercialmente insuflados en varios dígitos, como sucede actualmente.

* Las Curadurías deberían ser suprimidas y sus funciones asumidas por Planeación Municipal, pues esta

privatización de funciones públicas ha contribuido al aumento del costo de la vivienda económica

* El presupuesto de Medellín debe incrementarse en porcentaje significativo para vivienda popular, donde el

Municipio puede aportar los terrenos urbanizados dándole verdadera función social al actual Instituto de

Vivienda Municipal (existente desde 1994 como Fondo de Vivienda y como Instituto desde el 2008 a raíz de la

liquidación del anterior CORVIDE y ante la desaparición del ICT y el INURBE). Empresas Públicas puede

suministrar las redes de servicios sin costo y sin que se mengüen sus exorbitantes ganancias revirtiendo social y

democráticamente un porcentaje de éstas, gran parte de las cuales se sustraen del alto costo de sus tarifas. Estos

dos componentes se llevan el 50% del costo de una vivienda de interés social. De otra manera el 50% de los

subsidios seguirán sin reclamar por falta de capacidad de pago de las familias seleccionadas.

* Si una vivienda de interés social se valoró en $24.000.000 a principios del 2008 (hoy en día se encuentra entre

$36.000.000 y $38.000.000) y la mitad de esta suma equivale a terrenos urbanizados y redes de servicios, la

diferencia, o sea $12.000.000, fue asumida por el subsidio integral del gobierno (Nación, Municipio y

Departamento). ¿Pero estarán dispuestos a entregar “gratis” este tipo de soluciones? Lo que quiero decir es que

sí es posible construir vivienda mucho más económica en el Valle de Aburrá si hubiera voluntad política y se

hicieran realidad solamente dos artículos de la Constitución, el 51 sobre el derecho a la vivienda y 58 sobre la

función social de la propiedad: “La propiedad es una función social que implica obligaciones”.

* El subsidio nacional de vivienda, que fue desligado del estrato socioeconómico para atarlo a los ingresos

familiares desde el año 2008 (junto con el subsidio municipal y el departamental de Viva), por valor de

$11.330.000 para hogares con ingresos de un salario mínimo (3), va a parar prácticamente a manos del

constructor, como una especie de “cuota inicial”, lo mismo que el ahorro programado como parte del pago

restante. En realidad todos los costos de construcción arquitectónicos y urbanísticos los asume el adjudicatario o

adquiriente de estos inmuebles en los sitios más apartados del centro. Y al hacerlo así, éstos habitantes le pagan

esa valorización y esa plusvalía (más la de los terrenos no urbanizados y urbanizables cercanos que separa la

ciudad de estos nuevos barrios), a una minoría plutocrática acaparadora, , pues hasta allí deben ir las redes de

servicios y que luego son usadas en proyectos futuros, cuando ya toda su extensión ha sido prorrateada en los

costos finales de las viviendas de los primeros beneficiarios y compradores. No debieran existir dilaciones para

organizar ciudades en zonas distintas al Valle de Aburrá, que sería una forma de descongestionar las urbes

saturadas de contaminación y densificación extremas.

* Casi la mitad de núcleos familiares beneficiarios del subsidio de vivienda nunca lo reclaman por carecer de los

recursos necesarios y capacidad de endeudamiento para asumir el monto faltante, dados los costos exagerados

alcanzados por la construcción, la tierra y el crédito en Medellín, pero también faltan ofertas económicas

suficientes. Según la Cámara Colombiana de la Construcción (Camacol), “el 60 por ciento de la oferta se ha

encontrado en estratos 4, 5 y 6” (www.metrocuadrado.com).

11

* Los poseedores de las humildes casuchas de las empinadas lomas de Vallejuelos, Juan XXIII y Olaya,

recibieron de ayuda oficial la pintura para que sus improvisados frontispicios lucieran llamativos colores y no

ofendieran la sensibilidad de deportistas y visitantes de los pasados juegos panamericanos y pasajeros temporales

del Metro Cable La Aurora.

……………

NOTAS:

(1) RESUMEN OPERACIONES DE APOYO AL SISTEMA FINANCIERO 1998 - 2004

Documento página Web de Fogafin: El total de apoyos otorgados al sistema financiero ascendió a $16.2 billones, de los

cuales $8.8 billones fueron destinados a la capitalización, saneamiento y apoyos de entidades financieras públicas y

entidades públicas intervenidas, $3.3 billones para alivios a deudores hipotecarios, $1.9 billones a entidades del sector

cooperativo y $2.1 billones a entidades financieras privadas.

(2) Para compra de vivienda nueva el gobierno otorga un 5 por ciento de subsidio a la tasa para soluciones de hasta un poco

más de 67 millones de pesos, un 4 por ciento para las que valen entre 67 y 116 millones 700 mil y un 3 por ciento para las

que se sitúan entre 116 y 166 millones de pesos (www.metrocuadrado.com).

(3) EL DÉFICIT DE VIVIENDA EN ANTIOQUIA (*)

En Antioquia, el déficit cuantitativo de vivienda asciende a 350.000 soluciones.

El déficit cualitativo es de 100.000 viviendas y 250.000 requieren mejoramiento.

718.000 viviendas requieren legalización.

Por año, hay 18.000 nuevos hogares, de los cuales 15.000 demandan vivienda de interés social.

Medellín tiene 16.000 hogares en viviendas precarias que no son susceptibles de mejoras.

14.000 familias viven en cuartos de inquilinatos.

31.000 hogares están ubicados en zonas de alto riesgo, no recuperables.

85.000 predios urbanos y rurales en Medellín, de uso residencial, tienen matrículas ficticias.

El déficit de vivienda es cercano a las 50.000 viviendas, en su mayoría está concentrado en los estratos 1, 2 y 3.

(*) Resumen tomado de Informe de Comfama, en la Mesa Temática sobre Financiación de Vivienda, 2008.

(4) Valor Subsidio Familiar de Vivienda 2010

Valor Subsidio Familiar de Vivienda 2010 Con base en el salario mínimo $515.000

Cajas de compesación Familiar Fondo Nacional de

Vivienda Valor en

pesos Ingresos Puntaje Sisbén

Desde Hasta Desde Hasta 0 515.000 0 10,88 11'330.000

515.000 772.500 10,88 14,81 11'072.500 772.500 1'030.000 14,81 18,75 10'815.000

1'030.000 1'158.750 18,75 20,72 9'785.000 1'158.750 1'287.500 20,72 22,69 8'755.000 1'287.500 1'416.250 22,69 24,66 7'725.000 1'416.250 1'545.000 24,66 26,63 6'695.000 1'545.000 1'802.500 26,63 30,56 4'635.000 1'802.500 2'060.000 30,56 34,5 2'060.000

Fuente: Ministerio de Ambiente y Vivienda

12

(5) Valor del metro cuadrado en Medellín y Área Metropolitana

SECTOR NUEVO USADO LOTE BARRIO O VEREDA

El Poblado 2.694.000 A 3.000.000 1.600.000 A 2.000.000

1.500.000 A 1.800.000

Av. Las Vegas, Poblado, Castropol, Manila, Oviedo, Patio Bonito, Lleras estrato 4, 5 y 6

Las Palmas 2.628.000 A 2.800.000 1.050.000 A

1.200.000

1.000.000 A

1.300.000

El Indio, Av. Las Palmas, Loma de San

Julián y otros.

Envigado –

Frontera 2.343.000 A 2.600.000

1.600.000 A

2.000.000

1.500.000 A

1.800.000

Frontera, Zúñiga, Parque, Loma del Chocho

y las Brujas, estrato 3, 4, 5 y 6.

Sabaneta 2.116.000 A 2.600.000 1.000.000 A

1.500.000

1.250.000 A

2.000.000

Aves Marías, Parque, Hospital, Av. Las

vegas, Av. Poblado, estrato 2, 3, 4 y 5.

Medellín 1.912.000 A 2.350.000 1.200.000 A

1.800.000 1200.000 A 1800.000

Conquistadores, Belén Rosales, los Colores,

Malibu, Fatima, La Palma, Pilarica.

La Mota –L. los

Bernal 1.900.000 A 2.400.000

1.200.000 A

1.600.000

1.500.000 A

1.800.000

Loma de los Vernal, clínica las Américas,

Aeropuerto Olaya Herrera.

Belén 1.500.000 A 1.705.000 1.000.000 A

1.300.000 900.000 A 1.200.000

San Bernardo, La 70, Aliadas, La Gloria,

estrato 3, 4 y 5… Otros.

La América, S.

Mónica 1.450.000 A 1.516.000

1.000.000 A

1.250.000 800.000 A 1.150.000 General

La Candelaria 1.513.000 XXXXX XXXXX General

Itagüí 1.379.000 A 1.750.000 900.000 A 1.100.000 1.050.000 A

1.300.000

Santa Maria, Viviendas del Sur, Parque,

Simon Bolivar, La Esmperalda y otros.

Copacabana 1.314.000 A 1.500.000 800.000 A 1.100.000 650.000 A 1.100.000 General

Caldas 1.302.000 A 1.400.000 600.000 A 1.000.000 500.000 A 1.000.000 General

Bello 1.273.000 A 1.300.000 500.000 A 900.000 250.000 A 800.000 Las Brisas, Cabañas, Parque, Niquia. Estrato

3, 4 y comercial

Girardota 1.200.000 A 1.300.000 450.000 A 900.000 400.000 A 900.000 General

Robledo 1.000.000 A 1.165.000 500.000 A 800.000 450.000 A 900.000 Estrato 3, 4 y otros.

San Javier 1.124.000 A 1.200.000 480.000 A 850.000 430.000 A 850.000 Cerca a la estación, la iglesia y aledaños.

San Antonio de

Prado 700.000 A 956.000 450.000 A 680.000 200.000 A 450.000 Parque, Pradito, Porvenir estrato 2, 3 y otros.

Fuente: www.metrocuadrado.com