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RECLAMACIONES POR VICIOS Y DEFECTOS DE CONSTRUCCIÓN EN PUERTO RICO

Francisco L. Charles Goméz, PE, PA, ESQ

RESUMENLas reclamaciones por vicios y defectos de construcción

son parte de muchas de las controversias entre comprado-res, desarrolladores y contratistas, en las cuales los inge-nieros colaboran de alguna forma u otra en la solución de las mismas. Este artículo tiene el propósito de aclarar los distintos conceptos técnicos y legales pertinentes en estas reclamaciones, así como describir e ilustrar los distintos tipos de conceptos jurídicos que se han incorporado para atender las controversias de las reclamaciones. Asimismo, brindaremos algunos casos resueltos por el Tribunal Supremo de Puerto Rico (TSPR) y las tablas que utilizan los peritos en este campo para atender las.

ABSTRACTThe articles explains concepts related to construction de-

fect claims, the responsibility linked to these concepts, and the way they are classified in engineering and legal terms. Furthermore, the difference between “Plazo Prescriptivo” and “Plazo de Caducidad” will be discussed and how the scope of the rights of the plaintiff in a construction defects claim in Puerto Rico is affected by those concepts as well as types of construction defects and their classifications in the engineering and constructions fields.

PALABRAS CLAVES: Vicios de Construcción, Término Prescriptivo, Término de Caducidad, Ruina Total, Ruina Parcial, Ruina Funcional, Amenaza o Peligro de Ruina. Ley de Oficina de Construcción.

IntroducciónEl diccionario de términos jurídicos define el término

prescribir como “adquirir una cosa o un derecho por virtud jurídica de su posesión continuada durante el término que la ley señala o caducar un derecho por lapso del término señalado también a este efecto para los diversos casos. El término prescrito está definido como aquel que ya le trans-currió el término prescriptivo”.[1]

En cambio, el término caducidad está definido como “perder su fuerza o valor una ley, derecho, título o benefi-cio. Presunción legal de que los litigantes han abandonado sus pretensiones cuando se abstienen de gestionar en los autos”. [1].

Es pertinente aclarar que el término prescripción permite interrupción. En cambio, el término caducidad no permite interrupción alguna.

Debemos asimismo conocer que el Código Civil de Puerto Rico de 1930, según enmendado (CCPR), dispone que el contratista de un edificio que se arruinase por vicios de construcción, responde de los daños y perjuicios si la ruina

tuviera lugar dentro de diez (10) años, contados desde que concluyó la construcción; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendrá el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la dirección. Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato la acción de indemnización durará quince (15) años [2].

Además, es pertinente conocer la doctrina de plazo decenal. Esta doctrina dispone que para fijar responsabilidad duran-te el plazo decenal deben surgir los vicios de construcción y además se debe presentar la acción en los tribunales. En otras palabras, es un término de Plazo Único.

La ruina de una estructura se define por la trascendencia de los deterioros que provocan la degradación de la misma, medida en función de la posibilidad de recuperarla; esto es la “irresponsabilidad práctica” de ella [3].

Ante la manera estrecha en la cual está definido el con-cepto de ruina, los tribunales han tenido que ampliar esta definición y lo han interpretado de una manera mucho más liberal y amplia con el deseo de proteger a los consumidores o adquirientes de edificios, que en mucho de los casos se encuentran en una condición desventajosa ante las recla-maciones que pueden surgir bajo la responsabilidad decenal.

El concepto ruina es diferente al del vicio de construcción. Se extiende a la garantía de los interventores en una obra, desde el desarrollador hasta el contratista y la hormigonera, quienes tienen responsabilidad sobre la solidez y duración de la obra, es decir sobre su estabilidad.

El concepto vicio, en cambio, tiende a resolver el problema de la responsabilidad por defectos de construcción [3]. El término vicios o defectos de construcción puede ser definido en términos generales, como “toda desviación de la obra de las condiciones estipuladas en el contrato, de las reglas de la construcción y de las obligaciones generales y específicas que incumben a los profesionales que intervie-nen en el proceso de edificación” [4].

ANÁLISISPara activar la responsabilidad decenal en un caso de

vicios de construcción, debemos determinar si los vicios que adolece la edificación caen bajo los conceptos de ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina y ruina funcional, los cuales se ilustran en la Figura 1 y los cuales describiremos más adelante.

Por otro lado, las acciones para exigir responsabilidad por vicios o defectos de construcción, excepto aquellas que cua-lifiquen bajo la norma de responsabilidad decenal, caducan por el transcurso de dos años a partir del otorgamiento de las escrituras de Compraventa [5].

La jurisprudencia del TSPR expresa que existe Ruina Total cuando los vicios de construcción comprometen

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la solidez o estabilidad de la totalidad del edificio. [6] La Ruina Total puede ser causada por problemas en la compac-tación del suelo, la capacidad portante del suelo, problemas en las zapatas, el tipo y capacidad del cimiento, así como por el sobrepeso o sobrecarga en la losa de techo.

Ruina Total Ruina Parcial

Ruina Funcional

Almenaza o Peligro de Ruina

Figura 1: Tipos de Ruina

Es ruina total cuando los elementos fundamentales para el sostenimiento de una estructura y cualquier deficiencia en estos elementos que comprometa la solidez total de la estabilidad del edificio se convierten en un período muy corto en vicios ocultos que se reflejan en fallas estructurales en las paredes, losa de techo, linteles y descuadres de las puertas. En las ilustraciones 1 y 2 podemos observar los posibles efectos de los problemas en los elementos señalados anteriormente.

Si la zapata de la casa estuviera diseñado para terreno arenoso, entoncees la porción del terreno sobre el suelo arcilloso podria e�ar sub-dimensionado, pudiendo ocasionar una asentamiento diferencial

Suelo arenoso-Buena capacidad de soporte o carga

Suelo arcilloso- Pobre capacidad de soporte o carga

Ilustración 1. Asentamiento causado por diseño incorrecto de zapata al no tomar en consideración los dos tipos de suelos en la propiedad.

Ilustración 2: Desplazamiento de las zapata de la propiedad causado por Asentamientos y problemas de capacidad de carga donde ha fallado el “bearing capacity”

Otro tipo de ruina es la ruina parcial. El TSPR ha definido como el “derrumbe de uno de los elementos principales de la obra”. [7]. La jurisprudencia ha aceptado bajo el término edificio “un ascensor”. En este caso, la ausencia de un ascensor en una torre multipisos constituye una ruina, según se puede apreciar en la Ilustración 3, pero no así en un edificio de po-cos niveles, donde con el mero uso de las escaleras se puede disfrutar satisfactoriamente del edificio. Además, el TSPR aceptó como “ edificio” una torre transmisora de WAPA [8].

Ilustración 3: Entregan edificio de 16 pisos sin ascensor ni equi-pamiento y la escalera incorrectamente diseñada y construida. Aquí también se manifiesta una pobre supervisión del proyecto durante la construcción.

El TSPR también ha definido el concepto de ruina funcio-nal, fundamentándose en cuatro criterios esenciales, que son: a) cuando la obra se torna impropia para el uso para el cual se iba a destinar, b) cuando la medida de las imperfecciones de una obra exceden lo esperado en una construcción normal, c) cuando existe amenaza a la seguridad pública o estabili-dad del edificio, d) y cuando los defectos o imperfecciones le causan un perjuicio grave al dueño.

En la Ilustración 4 podemos apreciar el efecto del ex-ceso de humedad en la losa de piso y la pared lateral de una propiedad causados por la falta de instalación de una malla impermeabilizante causando así un perjuicio grave a la propiedad.

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Ilustración 4: Propiedad deteriorada por humedad excesiva y continua infiltración de agua hacia las losetas de la residencia.

La amenaza o peligro de ruina es la otra modalidad bajo la responsabilidad decenal. Esta modalidad se describe también como la degradación parcial que compromete la existencia de la obra o de parte esencial de la misma.

Ilustración 5: Muro Mesa. El pobre drenaje durante la cons-trucción y problemas de suelo causaron un desplazamiento di-ferencial de la estructura superpuesta. Esto se lo que se considera como amenaza de ruina total.

Relación de vicios y defectos en las estructuras y tipos de Ruina

La determinación sobre si los defectos o vicios han oca-sionado una amenaza de ruina o ruina total dependerá de la evaluación particular que se le realice a cada componente o sistema de la estructura [3]. Si los daños son visibles y re-mediables, si son irremediables o vicios ocultos, la magnitud y característica de cada causa definirá claramente su efecto o consecuencia [3].

En la tabla 1 y 2 que presentaremos a continuación se hace una relación de causa y efectos de los vicios o defectos más comunes en la construcción o edificaciones existentes en elementos estructurales.

MO Mano de ObraMAT Vicos por causa de deficiencia CCR Código de Construcción y

ReglamentosPI Vicios que se convierten en

peligro inminenteAR Amenaza de RuinaRT Ruina Total RP Ruina Parcial RF Ruina FuncionalAM Vicios que causan peligro al

ambienteTabla 1. Leyenda

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Ley del oficial de construcciónPor otro lado, según hemos mencionado anteriormente,

existe también la Ley del Oficial de Construcción, la cual reglamenta y fiscaliza el negocio de viviendas privadas en Puerto Rico. [9]  Dicho estatuto, entre otras cosas, confiere jurisdicción al Departamento de Asuntos al Consumidor para atender querellas presentadas por cualquier compra-dor u optante de una propiedad cuando un constructor o urbanizador haya incurrido en cualquiera de las prácticas prohibidas por el estatuto.  [10]  De esta forma, se provee una mayor protección a los compradores de viviendas y se facilita el proceso de adjudicación de sus querellas.

  Elementos Estructurales MO MAT CCR PI AR RT

1 Columnas y Vigas con Insuficiencia en Acero

x x x x   x

2 Varillaje de Columnas y vigas con aros espaciados en exceso de lo especificado

x   x x x  

3 Zapata construida con menos profundidad y espesor de lo especificado

x x x x x  

4Vaciado de Concreto sin Refuerzo de Acero.

x x x x x  

Tabla 2. Vicios y Defectos en Elementos Estructurales [10]*Modificada

Es importante mencionar que ante la falta del cumpli-miento de las distintas modalidades de ruina, el demandante tendrá disponible las disposiciones de la Ley de la Oficina del Oficial de Construcción, la cual contiene disposiciones sobre vicios de construcción y términos para llevar a cabo las ac-ciones de reclamaciones dentro del término de Plazo Único.

Aplicación LegalVeamos a continuación la aplicación que el Tribunal

Supremo de Puerto Rico le ha dado a algunos de los funda-mentos expresados anteriormente. En un caso donde los hechos que dieron base a la reclamación se originaron en agosto de 1996, la Sra. Muñoz adquirió la propiedad objeto del litigio. El 10 de septiembre de 1996, la señora Muñoz Rodríguez le envió al contratista y al desarrollador una co-municación en la que les informó de un problema de inunda-ciones en su patio a causa de un fenómeno atmosférico que provocó copiosas lluvias. Ante este reclamo, el contratista realizó un movimiento del terreno de dicho patio con el fin

de corregir el problema. No obstante, el 8 de octubre de 1996, la señora Muñoz envió una segunda notificación a las com-pañías informándoles que el trabajo no dio resultados y que el problema persistía. Cinco años después, la señora Muñoz Rodríguez le envió al desarrollador una tercera comunica-ción en la cual reiteró que el problema no había sido resuelto y solicitó su corrección. Además, en el 2002, el matrimonio le requirió al desarrollador, mediante comunicaciones telefó-nicas, que corrigieran el problema. Así las cosas, el problema continuó y el 16 de abril de 2003 la señora Muñoz Rodríguez presentó una querella ante el Departamento de Asuntos al Consumidor de Puerto Rico (en adelante, DACO) contra el desarrollador y el contratista. Alegó que la propiedad antes mencionada tenía unos defectos en la parte posterior que provocaban que el patio se inundara.

Luego de dos inspecciones de la propiedad y de una vista evidenciaria, DACO dictó una resolución en la que declaró con lugar la querella y ordenó al desarrollador corregir la situación del patio de la residencia de los querellantes. Con relación al contratista, éstos establecieron en la vista que no tuvieron participación en la construcción del patio, por lo que se les exoneró de responsabilidad. Inconforme, el desa-rrollador acudió al Tribunal de Apelaciones.

El TSPR dispuso que, a pesar de que en varias ocasiones ésta le comunicó al desarrollador sobre la existencia de unos defectos de construcción, la querella ante DACO se presentó el 16 de abril de 2003. Como vemos, al momento de presen-tar la querella, habían transcurrido más de seis años desde el otorgamiento de la escritura de compraventa. En vista de ello, la reclamación de la señora Muñoz caducó.

Sin embargo, la señora Muñoz alegó que los defectos que adolecía su propiedad constituyen ruina, por lo que aplica el plazo decenal de garantía dispuesto en el artículo 1483 del CCPR. Al analizar esta controversia, el Hon. TSPR revocó las determinaciones tanto del Tribunal de Apelaciones como del DACO y desestimó la querella presentada por la Sra. Muñoz.

El Alto Tribunal resuelve que si bien es cierto que el tér-mino de dos (2) años para presentar una querella por vicios de construcción no aplica a defectos que puedan catalogarse como ruina, al examinar las determinaciones de hecho del DACO, en ninguna parte surge que los defectos de construc-ción habidos en la propiedad de la señora Muñoz sean de tal magnitud que afecten severamente el uso y disfrute de la misma y por lo tanto constituyan una ruina [11].

En otro caso en particular, El Tribunal entra a determinar si constituyen ruina funcional los siguientes defectos: (1) descuadre interior en toda la residencia que se refleja en las losetas; (2) doble pared en área de comedor y dormitorio #3; (3) muro de contención más elevado que el de las demás residencias y que no está contemplado en el “Plot Plan”; (4) ausencia de escalera en el área del “foyer”, la cual surge del mismo y si es necesaria debido a la elevación existente entre la residencia y la acera.

Luego de evaluar la prueba pericial presentada en el proceso administrativo, el Tribunal resolvió que a pesar de que los des-perfectos descritos no comprometen la solidez o estabilidad

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del edificio, estos constituyen una ruina funcional de la re-sidencia, por afectar seriamente la utilización y disfrute del inmueble y, sin lugar a dudas, estas exceden las imperfeccio-nes que podían esperarse en una residencia nueva. Atendida la prueba, constituyen en su conjunto elementos de la ruina funcional de la vivienda y causan perjuicio considerable [12].

CONCLUSIÓNLuego de revisar la jurisprudencia existente, evaluar los

conceptos importantes y ver cómo expertos en este campo han tratado de identificar una metodología efectiva para identificar los tipo de vicios de los que adolece un edificio, sus causas y efectos, somos de la opinión que cada caso debe evaluarse independientemente, identificando todas las va-riables que puedan estar envueltas y analizar caso a caso las reclamaciones de vicios de construcción que traen a nuestra atención, en carácter de peritos, inspectores y contratistas.

NBiografiásEl ingeniero y licenciado Francisco L. Charles Gómez, gra-

duado Magna Cum Laude de Ingenieria Civil en el Recinto Universitario de Mayaguez (2000) y graduado Magna Cum Laude “Juris Doctor” de la Universidad Interamericana de Puerto Rico (2012), respectivamente. Obtuvo además una Certificación Ambiental del Recinto Universitario de Mayaguez y Certificación en Inspección de Vivienda del CIAPR. El ingenierio Charles posee las siguientes licencias: liingeniero licenciado (P.E.) en P.R., ingeniero licenciado (P.E.) en el estado de la Florida, Profesional Autorizado (P.A.)., abogado y notario en P.R., Corredor de Bienes Raices en P.R.. Además posee las siguientes Certificaciones Profesionales.: “Certified Building Inspector Engineer”, Storm Water Inspector, “Operation, Maintenance, Safety and Design Certification for CNG (Compressed Natural Gas) Facilities. Es miembro de las siguientes organizaciones profe-sionales: Capitulo de Carolina del CIAPR, National Society of Professional Engineer, American Bar Association. El Ing. Charles Gomez posee más de 15 años de de experiencia en la industria de la construcción y desarrollo de viviendas. Actualmente es Vicepresidente Incosa P.R. y sus afiliados, donde ocupa también la posición de Director de Ingenieria de Metro Gas, Fl Group, Corp. en Coral Gables, Miami, Fl.

AgradecimientosEl autor agradece al Dr. Ing. Juan F. Charles, autor del libro

Guías para la Inspección Residencial, Comercial e Industrial: Métodos y Procedimientos, quien es presidente de la firma Juan F. Charles & Asociados, por la ayuda brindada en la realización de este artículo. Un agradecimiento especial a los que colaboraron en la revisión del artículo, en este caso el Ing. Victor González, PE del Research Center del Corps of Engineering, a la maestra Normines Escalera Fontánez, al igual que a la doctora Aleida Y. Carrasquillo y al Sr. Ramón Mac Crohon, Presidente de la firma Incosa, P.R., Inc.

Referencias.Cabán Vales, P.J. (2013) La Responsabilidad Civil por Vicios

de la Construcción en España y Puerto Rico, Dykinson, S.L.

Charles, J. (2006) Guías para la Inspección Residencial Comercial e Industrial Métodos y Procedimientos, Publicaciones Internacionales, Inc.

Notas al Calce [1] Diccionario de Términos Jurídicos, Tercera Edición,

Lexis-Nexis de Puerto Rico, Inc. 2000

[2] Código Civil de Puerto Rico 31 L.P.R.A. Art. 1483, Ediciones Situm, 2011

[3] Guías para la Inspección Residencial Comercial e Industrial- Métodos y Procedimientos, del Dr. Ing. Juan F. Charles

[4] Géigel v. Mariana, 85 DPR 46 (1962). Disponible en http://viciosdeconstruccion.blogspot.com/2007/08/la-perspectiva-histórica.html

[5] Art. 11 Ley O del Oficial de Construcción, 17 LPRA § 511 (2021). Disponible en http://pr.microjuris.com/Search.

[6] Roselló Cruz v. García 116 D.P.R.511 (1985). Disponible en http://pr.microjuris.com/Search.

[7] Fantauzzi v. Pleasant Homes, Inc. 113 DPR 132 (1982). Disponible enhttp://pr.microjuris.com/search

[8] Federal Inc. Co. v. Dresser. [7]111 DPR 96 (1981).). http://pr.microjuris.com/Search

[9] Ley del Oficina del Oficial de Construcción.Disponible en http://pr.microjuris.com/Search

[10] 17 L.P.R.A. sec. 511; Rivera v. A & C Development Corp, supra, a la página 464; Quiñones v. San Rafael Estates, 143 D.P.R. 756, 772-773 (1997). Disponible en http://pr.microjuris.com/Search

[11] Rodríguez v. Ten General Contractors, 2006 TSPR 033, Disponible en http://www.lexjuris.com/le-xjuris/tspr2006/lexj2006033.htm#_ftn2.

[12] Pacheco v. Estancias, 2003 TSPR 148. Disponible en http://pr.microjuris.com/Search