REDACCION CONTRACTUAL VI

UNAB , CONCEPCION

EL CONTRATO DE COMPRAVENTA .

• Según el Código Civil Art. 1793 se trata de un contrato en que una parte en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.

• • La compraventa se perfecciona normalmente desde que las

partes se ponen de acuerdo en la cosa y en el precio, sin embargo hay excepciones y así el inciso 2° del Artículo 1801 del Código Civil la venta de los bienes raíces, servidumbre y censos, y la de una sucesión hereditaria, no se reputan perfectas ante la ley, mientras no se ha otorgado escritura pública.

• Para proceder a redactar un contrato de compraventa de un bien raíz, debemos saber que bien raíz se va a adquirir, para lo cual debemos efectuar un ESTUDIO DE TITULOS.

• Cuando se habla de estudios de títulos se hace referencia al conjunto de documentos en que consta o acreditan el dominio sobre un bien raíz. (sentido genérico).

• Los documentos que acreditan el dominio son principalmente copias de las escrituras públicas en que se otorgó el título (restringido) y copias de las respectivas inscripciones conservatorias (modo).

• Documentos específicos:• 1.- Copia, con certificado de vigencia de la inscripción del

inmueble, en el registro de propiedad, a nombre del actual propietario y poseedor.

• 2.- Las copias que se requieran de las inscripciones, en ese registro, de sus antecesores del dominio, hasta completar 10 años.

• 3.-Las copias de las escrituras públicas que sirvieron de título para esas inscripciones.

• 4.- Los certificados de lo que consta o no consta en el Registro de Hipotecas y Gravámenes y en del Interdicciones y Prohibiciones de enajenar.

• 5.- Copias de las inscripciones que puedan existir en esos 2 registros.

• 6.-Certificado de Avalúo de la propiedad que indique que se encuentra exenta del pago de contribuciones, lo que se obtiene en la página web del SII, en tanto que si está afecta a este impuesto, deberá obtener un certificado de la página web de la Tesorería General de la República que acredite el pago de dicho impuesto.

• 7.-Certificado de Recepción Municipal emitido por el Director de Obras Municipales que da cuenta de que el inmueble tiene permiso de edificación y se ha certificado la Recepción Definitiva, una vez concluida la edificación.

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EL ESTUDIO DE TITULO• 8.-Certificado de Número extendido por el Director de Obras

Municipales, que da cuenta del número que se ha asignado al sitio que se pretende adquirir.

• 9.-.-Certificado de Afectación a Utilidad Pública extendido por el Director de Obras Municipales, que de cuenta si el predio se encuentra o no afecto declaración de utilidad pública. La utilidad pública, es una declaración que a futuro implicará una expropiación de todo o parte del terreno.

• 10.-Certificado de No Expropiación, emitido por el SERVIU.• 11.-Copias de las escrituras públicas en que constan los

poderes y facultades de los mandatarios.

EL ESTUDIO DE TITULO• Objetivos del Estudio de Título ( preparatorio, preventivo y

profesional):Quien encarga un estudio de títulos aspira a:1.- Que un tercero no podrá disputarle legítimamente, con

fundamentos válidos, el derecho que se propone adquirir.2.- Que no existen condiciones, embargos, interdicciones o

prohibiciones de carácter convencional, legal o judicial, que limiten o embaracen el libre ejercicio del derecho del dueño a disponer del inmueble .

3.- Si a la propiedad le afectan o no le afectan hipotecas, usufructos, derechos de uso o habitación, arrendamientos inscritos y, en general, gravámenes o derechos a favor de terceros.

EL ESTUDIO DE TITULO

• 4.- Si el actual dueño puede disponer libremente del inmueble por sí mismo o si requiere el ministerio o autorización de otra persona.

• 5.- Si el mandatario convencional que representará al dueño está investido de las facultades esenciales que se requiere para enajenar o gravar.

• 6.- Sí los títulos merecen algún reparo, cómo deben subsanarse los defectos o vicios para celebrar el contrato proyectado.

EL ESTUDIO DE TITULO.• Terminado el estudio se prepara el INFORME DE TÍTULO, el cual

debe constar a lo menos de 4 partes:a) El encabezamiento: se precisa de qué propiedad se trata y quién es su dueño.b) La cronología de los títulos estudiados: se detalla, desde el más antiguo, los sucesivos dueños y poseedores del inmueble, indicando el título por el cual adquirieron y su correspondientes inscripción. Las escrituras se citan indicando su fecha , nombre y jurisdicción del notario que la otorgó. Las inscripciones se citan indicando jurisdicción territorial del conservador, el registro parcial y año en que se practicaron, y foja y número correspondiente.

EL ESTUDIO DE TITULO .

c) Observaciones: se deja constancia de los hechos que constan de los certificados correspondientes: se está afecta o no a gravámenes, si tiene deudas por contribuciones, si está afecta a contribuciones.d) Conclusión: se consigna sí los títulos están o no ajustados a derecho, y si le merecen algún reparo deberá precisarlo y proponer la forma de subsanarlo.Se cierra con la fecha de su emisión, y el nombre y firma del abogado que los suscribe.