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Gerencia de EstudiosCoordinación Legal

MINUTA CLE N° 1/2015

Análisis Modificaciones Reforma Tributaria SectorVivienda

AUTOR: Gonzalo BustosAREA: Vivienda/TributarioORIGEN DEL REQUERIMIENTO: Gerencia de Estudios VERSION: Definitiva FECHA: 19 de enero de 2015APROBADO POR: Gonzalo Bustos

DIFUSIÓN: Interna

Introducción

Se ha solicitado a esta Área Legal pronunciarse respecto de las modificaciones que seintrodujeron en la Ley de Reforma Tributaria, y que afectan al sector vivienda.

1.

Análisis de las modificaciones

a.

Venta de Terrenos sin construcción

En cumplimiento de lo señalado en el Protocolo de Acuerdo suscrito por los diferentessectores políticos, se excluye expresamente de la afectación a IVA a la venta de terrenos delpago de IVA, aún en el caso que sean de propiedad de una inmobiliaria o constructora.

b.

Venta de inmuebles afecta a IVA

La reforma tributaria establece que toda venta hecha por un vendedor habitual estarágravada con IVA.

Al efecto, se introduce en el artículo 2° letra C) de la Ley del IVA, la siguiente frase, queestablece lo que se entenderá por habitualidad para efectos de determinar si la venta de unbien inmueble queda gravada o no con el impuesto.

“Para efectos de la venta de inmuebles, se presumirá que existe habitualidad en los casosde subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos odepartamentos, siempre que la enajenación se produzca dentro de los cuatro años


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siguientes a la adquisición o construcción, en su caso. En todos los demás casos sepresumirá la habitualidad cuando entre la adquisición o construcción del bien raíz y suenajenación transcurra un plazo igual o inferior a un año. Con todo, no se consideraráhabitual la enajenación de inmuebles que se efectúe como consecuencia de la ejecución degarantías hipotecarias. La transferencia de inmuebles efectuada por contribuyentes congiro inmobiliario, será considerada siempre habitual.”

En consecuencia, la intención de la reforma en este sentido fue establecer que la ventaefectuada por una constructora o una inmobiliaria siempre estará gravada con IVA por elsolo hecho de tratarse del giro inmobiliario, independientemente de que se trate de ventade inmuebles nuevos o usados.

Para los demás casos, se deberá estar al transcurso del tiempo, ya sea de uno o cuatro años,

según el caso, para determinar la habitualidad. Sin embargo, el párrafo transcrito más arribano es del todo claro en sus efectos sobre las ventas hechas por NO Habituales, ya que señalaque se presume la habitualidad en los casos de subdivisión de terrenos urbanos o rurales yen la venta de edificios por pisos o departamentos, siempre que la enajenación se

produzca dentro de los cuatro años siguientes a la adquisición o construcción.

Finalmente, queda expresamente establecido que las ventas que se realicen producto deuna ejecución hipotecaria nunca tendrán el carácter de habituales.

Cabe señalar que no se modificó el tratamiento que se debe dar a los terrenos, por lo

tanto, al gravar la venta de una vivienda con IVA se debe deducir de la base de cálculo la

parte del valor de dicho inmueble que corresponde al terreno, con límite de dos veces elavalúo fiscal.

c.

Tratamiento de las promesas de compraventa y de loscontratos de arrendamiento con opción de compra

Sobre el particular, la Ley señala como regla general que las promesas de venta y loscontratos de arriendo con opción de compra que recaigan sobre bienes corporalesinmuebles realizadas por un vendedor habitual estarán gravadas con IVA.

d.

Venta de bienes que forman parte del activo fijo de unaempresa

Se modificó la letra m) del artículo 8° de la Ley de IVA, estableciendo que está gravada conIVA la venta de bienes corporales muebles e inmuebles que formen parte del activoinmovilizado de la empresa, siempre que el contribuyente haya tenido derecho a créditofiscal por su adquisición, importación, fabricación o construcción.


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No obstante, y a modo de excepción, no se considerará para estos efectos la venta debienes corporales muebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa,efectuada después de transcurrido un plazo de treinta y seis meses contado desde suadquisición, importación, fabricación o término de construcción, según proceda, siempreque dicha venta haya sido efectuada por o a un contribuyente acogido a lo dispuesto en elartículo 14 ter de la ley sobre Impuesto a la Renta, a la fecha de dicha venta.

e. Exención de pago de IVA a la venta de vivienda subsidiada

Se establece una exención al pago de IVA a la venta final de vivienda cuando ésta seafinanciada en todo o en parte por un subsidio habitacional. Lo mismo ocurrirá en el casoque se trate de un arrendamiento con opción de compra cuando la opción de compra seafinanciada en todo o en parte con un subsidio.

En efecto, la indicación establece una nueva letra f) en el artículo 12 de la Ley del IVA, delsiguiente tenor:

Artículo 12°- Estarán exentos del impuesto establecido en este Título:

F.- La venta de una vivienda efectuada al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado

por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, cuando ésta haya sido financiada, en todo o

parte, por el referido subsidio ; y la venta a un tercero de una vivienda entregada en

arrendamiento con opción de compra al beneficiario de un subsidio habitacional otorgado

por el referido Ministerio, cuando la opción de compra sea financiada, en todo o parte, por

el referido subsidio.

En consecuencia, lo que hace la ley es diferenciar arbitrariamente si una vivienda deberásoportar IVA en su venta, no por el hecho gravado en sí, sino por una condición propia delcomprador. En efecto, si el comprador accede al subsidio, se beneficiará, además, con laexención del impuesto, en cambio, el comprador de una vivienda de igual valor, que hagaun esfuerzo económico adicional y no recurra al beneficio para financiar su vivienda, deberásoportar el IVA. Lo mismo ocurrirá en caso de movilidad habitacional, por cuanto elpropietario de una vivienda adquirida con subsidio que busca una mejor vivienda, alcomprar la nueva deberá pagar IVA ya que no será beneficiario de un nuevo subsidio.

f. Vigencia de las normas que gravan con IVA a la venta de

viviendas

La indicación que introduce un nuevo artículo séptimo transitorio señala que estaránexentas del Impuesto al Valor Agregado las ventas de bienes corporales inmuebles que segraven como consecuencia de la modificación que se introduce en el proyecto de ley,siempre que dichos bienes cuenten, al 1° de enero de 2016, con el permiso de edificación, y


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que esa venta se efectúe dentro de un año a contar de la misma fecha, es decir, hasta el 31de diciembre de 2016.

Sin embargo, cabe señalar que la Ley nada dice respecto del artículo 6° transitorio, queestablece que “Las modificaciones introducidas por el artículo 2° en el decreto ley N° 825,de 1974, sobre Impuesto a las Ventas y Servicios, no se aplicarán a las ventas y otras

transferencias de dominio de inmuebles, que se efectúen en virtud de un acto o contrato

cuya celebración se hubiere válidamente prometido con anterioridad a la fecha de

entrada en vigencia de la presente ley a que se refiere el número 1 del artículo precedente,

en un contrato celebrado por escritura pública o por instrumento privado protocolizado” .

En consecuencia, cabe interpretar que la intención de la norma es que cualquier promesa oleasing que se celebre válidamente antes de la fecha de entrada en vigencia (1 de enero de

2016) quedará exenta del pago del impuesto, tal como se señala en la norma transcrita en elpárrafo anterior. No obstante, si no existe promesa válidamente celebrada, pero existiendopermiso de edificación vigente a la misma fecha, se podrán celebrar contratos decompraventa durante todo al año 2016, contratos que quedarán exentos del pago deltributo.

g. Crédito Especial IVA a la construcción de vivienda

En cumplimiento con lo señalado en el protocolo de acuerdo, se elimina la frase quecambiaba el beneficio total de 225 a 100 UF, manteniéndose entonces un crédito para lavivienda de costo de construcción de hasta 2.000 UF (en lugar de las 4.500 actuales), pero

con un beneficio absoluto de 225 UF por unidad vendible.

La vigencia de esta norma será la siguiente, determinada por el nuevo artículo 12°transitorio:

A partir del 1 de enero del año 2015, el crédito especial IVA a la construcción se aplicará enla venta de bienes corporales inmuebles para habitación efectuada y contratos generales deconstrucción que se suscriban, a partir de esa fecha y cuyo valor no exceda de 4.000unidades de fomento.

A partir del 1 de enero del año 2016, dicho crédito se aplicará cuando el valor no exceda de

3.000 unidades de fomento.

Finalmente, a partir del 1 de enero del año 2017 el precitado crédito se aplicará cuando elvalor antes dicho no exceda de 2.000 unidades de fomento.


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h.

Pago de Impuesto a la renta por venta de bienes inmuebles

La enajenación de bienes raíces situados en Chile, o de derechos o cuotas respecto de talesbienes raíces poseídos en comunidad, efectuada por personas naturales con domicilio oresidencia en Chile, estará gravada con impuesto de Primera Categoría (La enajenaciónhecha por personas jurídicas ya está gravada).

Para el cálculo del mayor valor (base de cálculo del impuesto a pagar) formará parte delvalor de adquisición, los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valordel bien, reajustado de acuerdo a la variación del índice de precios al consumidor entre elmes anterior a la mejora y el mes anterior a la enajenación, efectuadas por el enajenante oun tercero, siempre que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante yhayan sido declaradas en la oportunidad que corresponda ante el Servicio, en la forma que

establezca mediante resolución, para ser incorporadas en la determinación del avalúo fiscalde la respectiva propiedad para los fines del impuesto territorial, con anterioridad a laenajenación.

No obstante lo indicado, no constituirá renta el mayor valor que se determine en los casos

de subdivisión de terrenos urbanos o rurales y en la venta de edificios por pisos o

departamentos, siempre que la enajenación se produzca transcurridos cuatro años desde

la adquisición o construcción, en su caso. En todos los demás casos no constituirá renta elmayor valor que se determine cuando entre la fecha de adquisición y enajenación

transcurra un plazo no inferior a un año. En el caso que la convención que da origen a laenajenación se celebre en cumplimiento de cualquier acto o contrato que tenga por objetosuscribir el contrato que sirva de título para enajenar el inmueble respectivo, el plazoseñalado se computará desde la fecha de celebración de dicho acto o contrato. Lodispuesto, se aplicará respecto las bodegas y/o estacionamientos, cuando éstos seincluyan en la enajenación de departamentos.

Con todo, en los casos señalados no constituirá renta, sólo aquella parte del mayor valor

que no exceda, independiente del número de enajenaciones realizadas, del número de

bienes raíces de propiedad del contribuyente, y con los requisitos antes señalados, la suma

total equivalente a 8.000 unidades de fomento. Para el cómputo del valor de ésta seutilizará el que tenga al término del ejercicio en que tuvo lugar la enajenación respectiva. ElServicio mantendrá a disposición de los contribuyentes los antecedentes de que dispongasobre las enajenaciones que realicen para efectos de computar el límite señalado.

El mayor valor determinado en la enajenación de los bienes que cumplan con los requisitosseñalados en los párrafos precedentes, que exceda el límite del ingreso no constitutivo derenta anterior, se gravará en el año en que dicho exceso se produzca, afectando al impuestoglobal complementario o adicional, según corresponda, o bien, con un impuesto único y


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sustitutivo con tasa 10%, a elección del contribuyente. En este último caso, el impuesto sedeclarará y pagará sobre la base de la renta percibida

Vigencia

El mayor valor obtenido en las enajenaciones de los bienes raíces, cuando hayan sido

adquiridos antes del 1° de enero de 2004, se sujetarán a las disposiciones de la Ley sobre

Impuesto a la Renta, según su texto vigente hasta el 31 de diciembre de 2014.

i. Impuesto de timbres y estampillas

En materia de Impuesto de Timbres y Estampillas, se introduce un nuevo “Artículo 5° bis para reemplazar, en el artículo 12 del D.F.L. N°2, de 1959, sobre Plan Habitacional, la

expresión “50%” por “25%”.

Lo anterior quiere decir que toda escritura que se extienda con motivo de la construcción otransferencia de "viviendas económicas", estará afecta solamente al 25% de los impuestosque correspondan hasta el plazo de dos años siguientes a su recepción.

2. Normas complementarias

i. Circulares SII

1) Circular N° 51 de fecha 3 de octubre de 2014

En esta Circular se analizan las modificaciones al Decreto Ley N° 825, de 1974, referidas a losArt. 3°; Art. 12°, letra B); Art. 23°, N° 4 y Art. 42.

http://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu51.pdf


La Circular comunica instrucciones específicas sobre las modificaciones de la tasa delImpuesto de Primera Categoría establecida en el artículo 20 de la Ley sobre Impuesto a laRenta, su vigencia y gradualidad, así como también respecto de los Pagos ProvisionalesMensuales que deben efectuar los contribuyentes de la Primera Categoría.


http://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu51.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu51.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu52.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu52.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu52.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu51.pdf


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En esta Circular se imparten instrucciones de carácter general, informando sobre lasprincipales modificaciones y normas que la Ley incorpora, así como también, sobre susfechas de vigencia, gradualidad y reglas de transición.


4) Circular N° 61 de fecha 1 de diciembre de 2014

La presente Circular analiza la modificación al Art. 64, del D.L. N° 825, de 1974, que consisteen permitir a un grupo de contribuyentes del Impuesto al Valor Agregado (IVA), postergar elpago del referido tributo hasta dos meses después de la fecha de pago establecida en el

inciso primero, del Art. 64 y en el Art. 1°, del Decreto N° 1.001, de 2006, del Ministerio deHacienda.



La Circular 62 instruye respecto de las modificaciones que tienen incidencia en materia deimpuesto a la renta y que entraron en vigencia a contar del 1° de octubre de 2014.



Por medio de la presente Circular se imparten instrucciones sobre los alcances de lamodificación legal del artículo 21° del D.L. N° 910, de 1975.



El artículo 10 de la Ley N° 20.780 incorporó modificaciones al Código Tributario, de dichas

enmiendas, esta Circular analizará la contenida en la letra b) del numeral 25 del Artículo 10,que modifica el número 20 del artículo 97 del citado Código.



http://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu55.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu55.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu61.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu61.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu62.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu62.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu65.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu65.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu67.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu67.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu67.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu65.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu62.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu61.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu55.pdf


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La Circular 69 comunica instrucciones sobre las modificaciones efectuadas al régimentributario de las micro, pequeñas y medianas empresas contenido en la Ley sobre Impuestoa la Renta, que rigen a contar del 1° de enero de 2015.



La presente Circular tiene por objeto impartir instrucciones respecto del impuestosustitutivo sobre las rentas acumuladas en el Registro Fondo de Utilidades Tributables (FUT)al 31 de diciembre de 2014 y del impuesto único y sustitutivo sobre los retiros en excesoque se mantengan a esa misma fecha, de acuerdo a lo dispuesto en el N° 11, del numeral I,del artículo tercero de las disposiciones transitorias de la Ley.

Se trata de un régimen opcional y transitorio de pago sobre rentas acumuladas en el FUT al31 de diciembre de 2014, y sobre los retiros en exceso que se mantengan a esa fecha, por elque pueden optar las empresas, comunidades o sociedades que sean contribuyentes delImpuesto de Primera Categoría obligados a declarar sobre la base de sus rentas efectivassegún contabilidad completa y cumplan los requisitos que la norma señalada establece.


10) Circular N° 1 de fecha 2 de enero de 2015

Instruye sobre las modificaciones introducidas a la Ley sobre Impuesto a la Renta y otrasnormas legales que se indican, que entran en vigencia a contar del 1° de enero de 2015.


ii. Resoluciones SII

1) Resolución N° 110 de fecha 2 de diciembre de 2014

Establece la forma y procedimiento en que se hará efectiva la postergación del pago delImpuesto al Valor Agregado, establecida en el inciso tercero del artículo 64 del D.L. N° 825,de 1974.

http://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso110.pdf 2) Resolución N° 127 de fecha 30 de diciembre de 2014

http://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu69.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu69.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu70.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu70.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2015/circu1.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2015/circu1.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso110.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso110.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/resoluciones/2014/reso110.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2015/circu1.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu70.pdfhttp://www.sii.cl/documentos/circulares/2014/circu69.pdf


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Establece procedimiento para comunicar tasaciones a valor de mercado de bienes raíces alamparo de la ley N° 20.780, de 2014.

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Establece formulario para declarar y pagar el impuesto sobre rentas acumuladas y retiros enexceso, conforme a lo establecido en el n° 11, del numeral i), del artículo tercero de lasdisposiciones transitorias de la ley n° 20.780 de 2014.



Establece los requisitos que deben cumplir el libro de ingresos y egresos y el libro de caja,que se exige llevar a los contribuyentes que se acojan al régimen simplificado de tributacióndel artículo 14 ter letra a), de la ley sobre impuesto a la renta.



Establece declaración jurada anual que deben presentar las entidades facultadas para emitir

productos financieros acogidos al artículo 54 bis de la ley sobre impuesto a la renta. Fijaforma y plazo de presentación de esta declaración y de emisión del certificado a que serefiere el inciso undécimo del citado artículo 54 bis.



Fija formato de mandato para retiro o liquidación de inversiones efectuadas para lareinversión en la misma u otra institución habilitada, de conformidad con el inciso décimodel artículo 54 bis de la ley sobre impuesto a la renta.


7) Resolución N° 1 de fecha 2 de enero de 2015

Fija formato e instrucciones de formulario n° 1920 y establece la forma en que loscontribuyentes podrán acogerse al sistema de declaración voluntaria y extraordinaria de

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bienes en el extranjero o en chile a través de entes en el exterior, para el pago de unimpuesto único y sustitutivo de aquellos no declarados o pagados en su oportunidad legal.

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