REGIMEN DE INFORMACIÓN EN LAS OPERACIONES DE

COMPRAVENTA DE INMUEBLES

RG 2371 (BO 21/12/2007)

2

EJES CENTRALES

• Objetivo– Mayor transparencia

• Efectos– Régimen sancionatorio

• Ley de procedimiento– Presunción legal– Responsabilidades

• Régimen penal tributario

CUADRO 1

3

ESQUEMA BÁSICODATOS A

SUMINISTRARANEXO III

SOLICITUDCOTI

TITULAR INMUEBLE O

DERECHO

DATOS ADICIONALES A SUMINISTRAR

ANEXO III

CONFIRMACIÓN TRANSFERENCIA INMOBILIARIA

DATOS A SUMINISTRAR

ANEXO III E IDENTIFICACIÓN ADQUIRENTES

VERIFICACIÓN COTI Y EMISIÓN

CERTIFICADO DE INMUEBLES

ESCRIBANO

REQUISITO CERTIFICADO INMUEBLES

INSCRIPCIÓN REGISTRAL

REGISTRO PROPIEDAD INMUEBLE

CUADRO 2

4

PARTES INTERVINIENTES

• Titular del inmueble o derechos

• Inmobiliaria

• Inmobiliaria asociada

• Escribanos

CUADRO 3

5

ANTECEDENTESART 103 LEY 11683

• Obligación de declarar ante la AFIP los bienes registrables por parte de las personas (físicas y jurídicas) titulares de dominio

RG 3580• Sistema de exteriorización de información

sobre bienes muebles registrables y sobre inmuebles por parte de sus titulares, en oportunidad de proceder a la constitución, transferencia, cancelación o modificación total o parcial de derechos reales sobre dichos bienes

CUADRO 4

6

SUJETOS OBLIGADOS A INFORMARRESPONSABLES POR DEUDA PROPIA (ART 5 LEY

11683)a) Las personas de existencia visible, capaces o incapaces,

según el derecho comúnb) Las personas jurídicas del Código Civil y las sociedades,

asociaciones y entidades a las que el derecho privado reconoce la calidad de sujetos de derecho

c) Las sociedades, asociaciones, entidades y empresas que no tengan las calidades previstas en el inciso anterior, y aún los patrimonios destinados a un fin determinado, cuando unas y otras sean consideradas por las leyes tributarias como unidades económicas para la atribución del hecho imponible

d) Las sucesiones indivisas, cuando las leyes tributarias las consideren como sujetos para la atribución del hecho imponible, en las condiciones previstas en la ley respectiva

CUADRO 5

7

SUJETOS OBLIGADOS A INFORMARRESPONSABLES DEL CUMPLIMIENTO DE DEUDA

AJENA (ART 6 LEY 11683)a) El cónyuge que percibe y dispone de todos los réditos propios del otrob) Los padres, tutores y curadores de los incapacesc) Los síndicos y liquidadores de las quiebras, representantes de las

sociedades en liquidación, los administradores legales o judiciales de las sucesiones y, a falta de éstos, el cónyuge supérstite y los herederos

d) Los directores, gerentes y demás representantes de las personas jurídicas, sociedades, asociaciones, entidades, empresas y patrimonios a que se refiere el artículo 5 de la referida ley en sus incisos b) y c)

e) Los administradores de patrimonios, empresas o bienes que en ejercicio de sus funciones puedan determinar íntegramente la materia imponible que gravan las respectivas leyes tributarias con relación a titulares de aquéllos y pagan el gravamen correspondiente y, en las mismas condiciones, los mandatarios con facultad de percibir dinero

CUADRO 5 (Cont.)

8

SUJETOS OBLIGADOS A INFORMAR

REPRESENTANTES LEGALES DE SUJETOS RESIDENTES EN EL EXTERIOR

CUADRO 5 (Cont.)

9

OPORTUNIDAD DE INFORMARNegociaciónOferta

• Medios gráficos• Medios televisivos• Medios radiales• Medios informáticos• Cualquier otro medio orientado a tal fin

Transferencia a título oneroso• Del dominio de bienes inmuebles ubicados en el país• De derechos sobre bienes inmuebles a construir ubicados

en el país, cualquiera sea su forma de instrumentación

CUADRO 6

10

OPORTUNIDAD DE INFORMAR• Se incluyen, entre otros, los siguientes actos:

a)Aportes sociales en especieb)Adjudicaciones realizadas por disolución de sociedadesc) Adjudicaciones efectuadas por los fideicomisos a los fiduciantes

beneficiariosd)Los efectuados por aquellos sujetos que en forma habitual realicen –

por cuenta propia o por cuenta y orden de terceros- operaciones que impliquen la transmisión de dominio de bienes inmuebles resultantes de loteos, construcciones, urbanizaciones, subdivisiones o similares

e)Cualquier cesión sobre acuerdos o contratos que impliquen la transmisión del dominio de bienes inmuebles o adquisición de derechos sobre bienes inmuebles a construir, cualquiera sea su forma de instrumentación

A título oneroso de bienes inmuebles• Se consideran inmuebles a tales efectos por su naturaleza (Art. 2314

cc), por accesión (Art. 2315), cosas muebles puestas intencionalmente (Art. 2316) y por su carácter representativo (Art. 2317 cc)

O derechos sobre bienes inmuebles a construir cualquiera sea su forma de instrumentación

CUADRO 6 (Cont.)

11

SUJETOS EXCEPTUADOS DE LA OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN

ESTADOS• NACIONAL• PROVINCIALES• MUNICIPALES• CABA

MISIONES DIPLOMÁTICAS PERMANENTES ACREDITADAS ANTE EL ESTADO NACIONAL, DIPLOMÁTICOS, AGENTES CONSULARES Y DEMÁS REPRESENTANTES OFICIALES DE PAÍSES EXTRANJEROS

INSTITUCIONES RELIGIOSAS (ART 20, e, LEY IMPUESTO A LAS GANANCIAS)

CUADRO 7

12

OPERACIONES EXCLUIDAS DE LA OBLIGACIÓN DE INFORMACIÓN

Pertenecientes a miembros de las misiones diplomáticas y consulares extranjeras, a su personal técnico y administrativo o a sus familiares

Propietarios miembros de representaciones, agentes y, en su caso, los familiares de los mismos que actuen en organismos internacionales de los que la Nación sea parte

Operaciones de expropiación a favor del Estado (nacional, provincial, municipal ó CABA)

Ventas judiciales

CUADRO 8

13

CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (COTI)

Sujetos obligados a obtener el COTI• Titular o condómino de bienes inmuebles• Titular de derechos sobre inmueble a construir

Datos a proporcionar• Anexo III

Oportunidad de la presentación• Con carácter previo a la ocurrencia de los siguientes actos (el primero que

suceda)• Negociación • Oferta• Transferencia

Requisito para la información• Cuando el precio consignado en cualquiera de los actos aludidos, base

imponible para el pago de impuestos inmobiliarios o tributos similares o valor fiscal resulten igual o superior a $300.000 (si los valores están en moneda extranjera, deberán convertirse, aplicando la cotización tipo comprador BNA al último día hábil anterior al de la fecha del hecho que determina su inclusión en el régimen)

• Inmueble en condominio• La base imponible fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos

similares o valor fiscal• Será proporcional a la porción del bien que se negocia, ofrece o transfiere

CUADRO 9

14

CODIGO DE OFERTA DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES (COTI)

Forma de solicitar el COTI• Por cada inmueble• Conjunto de inmuebles con un único precio

• Por el inmueble principal (precio unificado)• Propiedad horizontal con unidades complementarias

(bauleras, cocheras, etc)• Se informa departamento

• Inmuebles en conjunto –se informa mayor superficie-• Lotes• Edificios• Rurales

CUADRO 9 (Cont.)

15

COTI DE CONDOMINIOS

Lo solicita cualquiera de los condóminos

Tal condómino resultará el único habilitado a ingresar al servicio de “transferencia de inmuebles” para realizar transacciones informáticas

CUADRO 10

16

PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL COTI

El titular o condómino de bienes inmuebles deberá comunicar a la AFIP, los siguientes datos:• Identificación del inmueble o derechos sobre

inmuebles a construir• Ubicación• Precio fijado o estimado• Identificación de los condóminos (CUIT, CUIL,

CDI y %Titularidad)• CUIT de las inmobiliarias intervinientes

CUADRO 11

17

PROCEDIMIENTO PARA OBTENER EL COTI

Opciones:• Internet (transferencia electrónica de datos)

• Ingreso clave fiscal (RG 1345 y 2239)• Opción COTI del servicio “transferencia de inmuebles”• El sistema informático emitirá COTI (podrá imprimirse mediante

opción web)

• Comunicación centro información telefónica• La AFIP brindará asistencia, previa autenticación de datos del

solicitante• De no detectarse inconsistencias, la AFIP informará COTI

(posibilidad impresión)• El titular o condómino (que solicitó COTI) podrá a través del

mismo medio:• Modificar datos (precio, identificación condóminos y CUIT

inmobiliaria)• Comunicar desistimiento de realizar operaciones

CUADRO 11 (Cont.)

18

OPERACIONES CON INTERVENCIÓN DE INMOBILIARIA

Sujeto empadronado como inmobiliaria (RG 2168)Información de la inmobiliaria

• Dentro de los 30 días corridos desde la fecha de transacción de la carga inicial de datos (titular o condómino)

• Ingresar al Servicio “Registro de operaciones inmobiliarias” opción “Régimen informativo” web AFIP, consignando COTI (proporcionado por titular o condómino)

CUADRO 12

19

OPERACIONES CON INTERVENCIÓN DE INMOBILIARIA

Efectos• Confirmar participación acto (negociación, oferta o

transferencia)• Informando

• Superficie total (M2 ó hectáreas) indicando terreno, cubierta y semicubierta

• Año de construcción• Valuación fiscal• Identificación del inmueble (nomenclatura catastral y número de partida)

• Concluida la transacción, se habilitará opción de impresión• Rechazar su designación como intermediario

• El sistema informará al titular o condómino la ocurrencia de los eventos

• Vencimiento del plazo sin haberle confirmado o rechazado la designación como intermediario

CUADRO 12 (Cont.)

20

EFECTOS DEL RECHAZO DE LA DESIGNACIÓN DEL INTERMEDIARIO POR PARTE DE LA INMOBILIARIA O VENCIMIENTO DEL PLAZO SIN

HABERSE CONFIRMADO O RECHAZADO DESIGNACIÓN

Intervención del titular o condómino• Ingreso al servicio “Transferencia de

inmuebles”, consignando el COTI de la carga inicial de datos

• A fin de:• Modificar CUIT intermediario• Informar que no participa inmobiliaria

• También puede informar la participación de otras inmobiliarias en cualquier momento (durante la vigencia COTI)

CUADRO 13

21

DESIGNACIÓN DE INMOBILIARIAS ASOCIADAS

• Las inmobiliarias que hayan confirmado su intervención en las operaciones podrán:– Informar la participación de otras inmobiliarias

(asociadas)– Consultar en el servicio “Registro de operaciones

inmobiliarias” las siguientes operaciones:• Confirmadas como inmobiliaria titular• Informadas como inmobiliaria asociada

• El sistema brindará la opción de rechazar dicha información dentro de los 10 días corridos desde la designación efectuada por la inmobiliaria titular. Vencido tal plazo se confirma la participación

CUADRO 14

22

VIGENCIA DEL COTI

• 24 meses desde la fecha de otorgamiento

• Transcurrido dicho plazo, el sistema, dará de baja el COTI

• Vencido dicho plazo, el titular o condómino deberá solicitar nuevo COTI

CUADRO 15

23

CANCELACIÓN DE PARTICIPACIÓN Y MODIFICACIÓN DE DATOS

• Las inmobiliarias (titulares o asociadas) durante la vigencia del COTI, podrán comunicar la cancelación de su participación, respecto de actos confirmados

• Tal circunstancia se informará a través del servicio “Registro de operaciones inmobiliarias”, opción “Desistimiento de venta” web AFIP

• La transacción efectuada podrá ser consultada en el sistema por el titular o condómino y por la inmobiliaria titular

• Los titulares o condóminos deberán informar en el servicio “Transferencia de inmuebles” las siguientes transacciones:– Cualquier modificación del importe informado para la

obtención del COTI– Cancelación de participación de inmobiliarias (titulares o

asociadas) durante la vigencia del COTI (el sistema comunicará a las inmobiliarias, la ocurrencia de tal hecho)

CUADRO 16

24

DESISTIMIENTO DEL COTI

Titular o condómino• Se deberá informar el desistimiento de la

operación, en cualquier momento, durante la vigencia del COTI, ingresando al servicio “Transferencia de inmuebles” web AFIP

Sistema• Informará a las inmobiliarias (titular y

asociadas) el desistimiento (participación confirmada y vigente)

CUADRO 17

25

CONFIRMACIÓN DE LA OPERACIÓN Información de inmobiliaria (titular o asociada)

• Compromiso transferencia (inmueble o derechos) y monto de la operación

• Servicio “Registro de operaciones inmobiliarias” opción “Confirmación transferencia” web AFIP, consignando COTI

Obligación de información dentro de los 5 días corridos contados desde la ocurrencia de alguna de las siguientes situaciones (la primera que suceda)• Firma o cesión del boleto de compraventa• Pago de reserva con derecho a escritura traslativa de dominio• Celebración del acto de firma de la escritura• Percepción de la retribución (comisión u honorario) por parte de la

inmobiliaria• Cualquier otro hecho o acto que constituya un acuerdo o

compromiso de transferencia Sistema

• Posibilitará la impresión de la constancia “Confirmación de Transferencia”

CUADRO 18

26

SOLICITUDES DE CONSTANCIAS Y CERTIFICADOS COMO REQUISITO PREVIO

Para tramitar las solicitudes de constancias y certificados:

• Retención impuesto a las ganancias (RG 2139)• Base de cálculo de la retención (Art. 6)• Residentes en el exterior (Art. 20)• Operaciones con quebranto (Art. 25)• Sujetos fallidos (Art. 26)

• Información por venta y reemplazo en el impuesto a las ganancias (RG 2140)

• Certificado de no retención (Art. 2)• Retención impuesto a la transferencia de inmuebles (RG

2141)• Opción de venta de única vivienda (Art. 3 inc f)• Operación por precio no determinado (Art. 6)

Será requisito previo haber cumplido con la RG 2371

CUADRO 19

27

ESCRIBANOS INTERVENIENTES Y OTROS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS

Previo a la celebración de la escritura traslativa de dominio o de derechos sobre inmuebles a construir, por un monto igual o superior a $300.000• Verificar la autenticidad y vigencia del COTI• Ingresar al servicio “Transferencia de inmuebles informe

escribanos” opción “Escrituras traslativas de dominio” • Utilización clave fiscal (RG 1345 y 2239), consignando COTI

Una vez verificado el COTI, la exactitud de datos requeridos (identificación y ubicación del inmueble) y la identidad de los titulares transferentes• Verificar o consignar datos restantes

• Identificación de condóminos• Superficie total• Año de construcción • Valuación fiscal• Identificación del inmueble

CUADRO 20

28

ESCRIBANOS INTERVENIENTES Y OTROS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS

• Informar identificación de adquirentes• Apellido y nombres, denominación o razón social• CUIT, CUIL y CDI

• Informar fecha y número de escritura y monto de la transferencia

Supuesto en que ciertos datos (identificación y ubicación del inmueble) resulten inexactos• Los escribanos deberán rechazar el COTI• El titular o condómino debe solicitar nuevo COTI

Obligaciones adicionales de los escribanos• Dejar constancia en el protocolo y en el texto de la

respectiva escritura matriz:• Identificación del COTI (o su inexistencia)• Constancia de valuación y certificados emitidos por la AFIP (RG

2139, 2140 y 2141)

CUADRO 20 (Cont.)

29

CERTIFICADO DE BIENES INMUEBLES

• Sistema informático– Efectuada la carga de datos por los escribanos – Emitirá el “Certificado de bienes inmuebles”

• Intervención escribanos (Art. 103 Ley 11683)– Deberán entregar el certificado de bienes inmuebles

en la cantidad necesaria de ejemplares (copia certificada para transferentes y adquirentes)

– Documento obligatorio para la inscripción registral pertinente

CUADRO 21

30

DATOS INFORMADOS CON CARÁCTER DE DECLARACIÓN JURADA

Datos informados al servicio “Transferencia de Inmuebles” y “Registro de operaciones inmobiliarias”• Por cada uno de los responsables

designados• Revisten el carácter de declaración

jurada

CUADRO 22

31

VALORES DE REFERENCIA

A efectos de verificar la razonabilidad de los montos de los actos iguales o superiores a $300.000

Informados por los responsables para la obtención del COTI y “Certificado de bienes inmuebles”

La AFIP podrá utilizar valores de referencia De detectarse inconsistencias podrá requerirse a

los responsables que justifiquen la valuación informada por dichos inmuebles, sin perjuicio de la aplicación de la presunción prevista por el Art. 18 b de la Ley 11683 (impugnación del precio y fijación de oficio de un precio razonable de mercado)

CUADRO 23

32

AGENTES DE INFORMACIÓN

El incumplimiento total o parcial del deber de informar será pasible de las sanciones de la Ley 11683

CUADRO 24

33

MULTAS POR INFRACCIONES A LOS DEBERES FORMALES

SUJETOS MULTAS

TITULAR DEL INMUEBLE O DERECHO

NO PRESENTACIÓN DDJJ INFORMATIVA (L, 38, 1)

• P. Física hasta $ 5.000

• Sociedades hasta $ 10.000

INCUMPLIMIENTO DE REQUERIMIENTOS (L, 39.1)

• Multa de $ 500 a $ 45.000

INMOBILIARIA

ESCRIBANO

CUADRO 25

34

VIGENCIA Vigencia

• 1/3/2008 (general)• 1/4/2008 (escribanos)

Normas de transición para escribanos• Desde el 1/3/08 y hasta el 31/3/08• Deberán informar a la AFIP el COTI o su inexistencia de cada

escritura traslativa de dominio de inmuebles (igual o superior $300.000)

• A través del Programa aplicativo “AFIP DGI – CITI ESCRIBANOS – VERSIÓN 3.0” Art. 5 inc b) de la RG 781 (excepto tramitación “Certificado de bienes inmuebles”)

• A los efectos de la inscripción registral el “Certificado de bienes inmuebles” sólo resultará exigible a partir del 1/4/2008

Disponibilidad del sistema operativo• A partir del 1/2/08

CUADRO 26

35

VIGENCIANormas de transición para sujetos

obligados• Los sujetos obligados deberán cumplir con

las disposiciones de la RG 2371 desde el 1/3/08, respecto de aquellos inmuebles sobre los que se:

• Hubieran dispuesto actos de negociación u oferta con anterioridad al 1/3/08 y se continuara en tal situación

• Haya concertado, con anterioridad al 1/3/08, un acuerdo o compromiso de transferencia y aún no se hubiera realizado la escritura

CUADRO 26 (Cont.)

36

NORMAS DEROGADAS

Obligaciones relacionadas con la transferencia de inmuebles• F 381 Nuevo modelo para valuaciones

fiscales superiores a $160.000 (RG 3580 y mod.)

Sin perjuicio de mantener la validez de las obligaciones dispuestas respecto de:

• Bienes muebles registrables• Certificados de bienes registrables (Adquisiciones

anteriores al 1/3/08)

CUADRO 27