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UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTA FACULTAD DE INGENIERIA ESC. ACAD. PROF. DE ING. CIVIL “VALUACIÓN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE PREDIOS URBANOS” EXP. ING. VILLAVCENCO GONZALEZ SETIEMBRE 2010

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UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTAFACULTAD DE INGENIERIA

ESC. ACAD. PROF. DE ING. CIVIL

“VALUACIÓN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE PREDIOS

URBANOS”

EXP. ING. VILLAVCENCO GONZALEZ

SETIEMBRE 2010

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P R I M E R A

P A R T E

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INTRODUCCION

Esta parte del curso, tiene por finalidad incentivar a los estudiantes de la Ingeniería, a optar por una alternativa de trabajo adicional a la que realizan normalmente de acuerdo a la especialidad.La ciencia de las tasaciones descubre hechos muy interesantes y la participación promueve un permanente aprendizaje de áreas que por la especialidad o por la oportunidad de trabajo, no se desarrollan. Requiere del Ingeniero Perito como condición fundamental el CRITERIO, pues si bien existe un reglamento al cual debemos obediencia, ésta no es compulsiva, porque en algunos casos, el reglamento nacional solo señala en forma general el camino a seguir no llegando a cuestiones particulares o específicas que tienen que ser resueltas por el profesional perito.

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Esta Parte incluye la exposición de casos de tasación de predios urbanos y rústicos, y dentro de ellos necesitamos conocer como se debe tasar los terrenos urbanos, construcciones e infraestructura.

En el transcurso de las sesiones se irá desarrollando a la par de el procedimiento mencionado para estos fines, abundante casuística que forma parte de la experiencia profesional del docente.

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REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU

0.00 GENERALIDADES

En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros artículos:

La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el Perito Tasador pueda efectuar la tasación de bienes; dentro de los que se encuentran los Bienes Inmuebles Urbanos y Rústicos. Se debe entender por tasación o valuación, el procedimiento, las cualidades y características de un bien inmueble, para establecer su justiprecio de acuerdo a las Normas Vigentes. La aplicación del Reglamento es el oficial y de acuerdo a sus Normas, es obligatorio en los casos que se trate de practicar una tasación en la que el Estado interviene en alguna medida como parte interesada como dirimente. Perito Tasador, es aquel que en razón de sus estudios profesionales o su experiencia, está técnicamente capacitado para tasar un bien inmueble. El perito debe ser profesional colegiado en su defecto un técnico con experiencia, en actividades relacionadas con la apreciación del valor de bienes de naturaleza de la que es materia a la fecha de tasación. Ejemplo de esto último son los expertos en balística, armeros, grafotécnicos, etc

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- Es importante tener en cuenta que la tasación debe formularse con carácter retrospectivo, debiéndose aplicar documentación referida a la fecha pertinente.

-El documento que contiene la tasación de un bien inmueble constituye un informe técnico, firmado por el profesional o técnico responsable según el caso, debe constar de: Memoria Descriptiva, Valorización y Anexos- El Reglamento alcanza en materia de tasación, los bienes que por su propia naturaleza pueden que, los valores fijos establecidos por las normas obligatorias o de aceptación general del mercado, sirvan para establecer por comparación el valor de otros bienes.

- Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser objeto de tasación en todas las condiciones mencionadas anteriormente.

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1.00 CONCEPTOS

1.01 TASACION

Se entiende como tasación al hecho de poner valor monetario a un bien. Acá la discusión es muy amplia en cuanto a si es o no un sinónimo de valor, la diferencia radica que en el valor, esta ponderación no siempre es cuantitativa y es más cualitativa. Erróneamente cuando se inquiere sobre el valor de un bien, necesariamente se deriva en el precio pero el ejemplo objetivo que se da sirve para hacer este deslinde. El valor de un inmueble que ha pertenecido a nuestra familia por generaciones, es muy alto en el rincón de nuestras emociones y podría calculársele, inestimable; la tasación en cambio fríamente, de acuerdo a sus características físicas, antigüedad y estado de conservación establece un precio coherente con el mercado de oferta y demanda. Sin embargo, seguiremos usando en nuestros documentos el término valorización reemplazando en algunos casos al de tasación, pero la aclaración está dada.

1.02 IMPORTANCIA DE LAS TASACIONES

La tasación es una actividad que la realizan los peritos, es decir, personas idóneas para esta función. La importancia de ella radica en el hecho de que nos permite encontrar un valor, que no siempre es exacto, pero está muy cerca de él a efectos de realizar, operaciones de compra – venta, avales bancarios, garantías, revaluación de activos para efectos

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tributarios, dilucidar conceptos en procesos judiciales, o simplemente para tener una noción del precio de un bien mueble o inmueble.1.03 COMPETENCIA DEL PERITO TASADOR

Partiendo de la premisa de que un perito es un experto en determinados aspectos del conocimiento científico o tecnológico, y que debe dar cuenta al empleador, banco o juzgado cuando éste le encarga expresar su opinión en asuntos específicos compatibles con su profesión, se pueden considerar las siguientes áreas de la ingeniería en las cuales se desenvuelve estos, a saber:

Ing. Aeronáutica Ing. Agronomía y Agrícola

Ing. Civil Ing. Eléctrica

Ing. Electrónica Ing. Mecánica

Ing. Naval Ing. Pesquera, etc.

Además están habilitados para realizar este tipo de actividades los economistas, los contadores y toda aquella profesión en la que exista un análisis económico de los bienes.

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- Para las construcciones, las tablas de valores unitarios de edificación con la misma vigencia de la anterior y con la misma aprobación.Esta tasación se usa exclusivamente para fines tributarios o para uso oficial (judicial, dirimente o conciliatorio)

El desarrollo de estas áreas, requieren del perito:

- Sólidos conocimientos conceptuales de ingeniería y buena literatura relativa al tema.

- Experiencia acumulada.

- Conocimiento y tratamiento de normas de uso en vigencia.- Selección e interpretación de resultados de ensayos técnicos.- Elaboración cuidadosa del informe final de manera que sea claro, preciso, completo y en el lenguaje entendible para el profano, a fin de no dar pie a aclaraciones.

1.04 TIPOS DE TASACION a) TASACION ARANCELARIA

Es aquella tasación de terrenos, construcciones y todo bien inmobiliario que usa:

- Para terrenos, los valores arancelarios aprobados por Resolución Ministerial o Decretos leyes con la validez de un año.

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CASO PRACTICO N° 1

Realizar la tasación arancelaria del block o edificio de la Municipalidad de Jesús María ubicada en la Av. Mariategui cdra. 9.

Datos:

Area de terreno: 3,150.00 m²

Área construida: 2,740.00 m² (primer piso)

2,740.00 m² (segundo piso)

2,100.00 m² (tercer piso)

840.00 m² (cuarto piso)

Valor arancelario a la Av. Mariategui: S/. 350.00/m²

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Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

Es aquella en la que se señalan exclusivamente los valores extraídos de la ley de la oferta y la demanda conocida a través de un concienzudo estudio de mercado.

a) En los valores de los terrenos, se usará generalmente: - El promedio de las averiguaciones de un minucioso estudio de mercado (averiguación personal, anuncios periodísticos y experiencia propia). - Datos estadísticos e históricos contenidos en los software del Consejo Nacional de Tasaciones para esas regiones.b) Para los valores de construcción se usará los valores reales por partida publicados por organismos especializados en la materia (CAPECO, CREPCO y Revistas especializadas como ½ de Construcción, Costos, etc.)

C) TASACION A VALOR DE REALIZACIÓN INMEDIATA

Este valor está dado por el valor comercial directamente hallado, deducido en un porcentaje en el que intervienen:

b) TASACION COMERCIAL

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EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

  - PARA INMUEBLES

a) Gastos Directos

-- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00% - Gastos de valuación para realización : 0.20% - Depreciación durante la ejecución : 4.00% - Mantenimiento : 2.00%

SUB TOTAL : 8.20%

b) Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin.

 - Publicidad para la venta : 1.00%   - Oferta y demanda : 2.50%   - Sucesiones recesivas y expectantes : 3.30%  - Urgencia de la venta : 5.00%

: 11.80%

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EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.

- PARA VEHICULOS  a) Gastos Directos

- Gastos de mantenimiento : 3.00%- Gastos de valuación para realización : 0.30%- Deterioro y pérdida : 3.00%- SUB TOTAL : 6.30%

b) Otros: Para realizar una maquinaria, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de maquinarias consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin : 18.70%

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BIENES

1.00 CONCEPTO

2.00 CLASES

TANGIBLES

INTANGIBLES

MUEBLES

INMUEBLES

URBANOS

RUSTICOS

INDUSTRIALES

NOMBRES

SIGLAS

COLORES

FRASES

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1) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

2) El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua, y las aguas vivas o estanciales.

3) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.

4) Las naves y aeronaves.

1.05 BIENES

Es el objeto que uno se adjudica como patrimonio. Pueden ser:

a) TANGIBLES

Son los objetos que podemos distinguir con nuestros sentidos. Son objetivos.

Los bienes tangibles pueden ser muebles e inmuebles. Para aclarar este concepto citaremos fielmente los que están contenidos en el Reglamento Nacional de Tasaciones en actual vigencia.

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. 885 del código civil son bienes inmuebles:

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5) Los diques y muelles.

6) Los pontones, plataformas y edificios flotantes.

7) Las concesiones para explotar servicios públicos.

8) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.

9) Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante afecto al servicio.

10) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.

11) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad

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7) Las rentas o pensiones de cualquier clase.

8) Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes inmuebles.

9) Los demás bienes que puedan llevarse de u lugar a otro.

10) Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. 886 del código civil son bienes muebles:

1) Los vehículos terrestres de cuaqluier índole.

2) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.

3) Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.4) Los materiales de construcción o procedentes de una demolición sino están unidos al suelo.

5) Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de créditos o derechos personales.

6) Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres y marcas y otros similares.

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Los inmuebles de acuerdo a su ubicación o su función, pueden ser:

1)      Inmuebles urbanos: Son los que están ubicados en área urbana o zona comprendida dentro de los planes o proyectos de urbanización de las municipalidades provinciales.

2) Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen ciertos requisitos de dimensiones e instalaciones especiales requeridas para su funcionamiento.

3) Inmuebles rústicos: Son aquellos que no están ubicados en área urbana por ende están en el campo.

b) INTANGIBLES

  Son los bienes figurativos aquellos que no son objetivos o palmarios, es decir no se pueden tocar, sentir, ni ver. Estos pueden ser:  1)  Nombres. Ejemplo: Coca Cola, D’onofrio, etc

2) Siglas. Ejemplo: SIMA, SAGA, CAPECO, etc.

3) Colores (mezclas o combinaciones). Ejemplo: el partido PPC utiliza los colores verde y rojo en líneas. En la heraldica el color de los escudos familiares, Telefónica (verde y azul)

4)  Frases. Ejemplo: no nos ganan (Ferrando), siempre contigo (banco de Crédito), bebida de sabor nacional (Inca Kola), etc.

1.06    CLASES DE INMUEBLES

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2.00 PREDIO URBANO - CONCEPTO

Se considera un predio urbano al que está ubicado en centro poblado o está incluido dentro de los proyectos de expansión urbana que el municipio distrital inicia, con la aprobación del Consejo Provincial y finalmente de la Dirección General de Urbanismo. Para ser considerado así debe tener todas o las principales obras de habilitación urbana.

2.01 TASACION DE PREDIO URBANO DE MANERA REGLAMENTARIA

Es la tasación de un predio urbano que utiliza como datos del valor del terreno y valor de unidades constructivas, los índices señalados por la Dirección Nacional de Construcción (antes CONATA). Estos valores sirven para hallar un valor oficial que usa el municipio para poder calcular el impuesto predial anual. Luego este valor es compulsado y no se rige para nada con la ley de la oferta y la demanda. Este valor también puede usarlo el estado cuando desea imponer una expropiación o un juez en el caso de un peritaje judicial cuando las circunstancias del litigio así lo exige.

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2.02 TASACION COMERCIAL DE PREDIO URBANO

Es este caso los valores usados para el terreno, corresponden a un estudio de mercado realizado en la zona o por comparación con el valor de otros predios de similar ubicación y extensión. Otro dato importante lo brindan los bancos de datos de las empresas de corretaje, declaraciones notariales y avisos clasificados de los periódicos de la ciudad.

Para el caso de la edificación, los valores por partidas son extraídos de revistas especializadas, ejemplos: Costos o de las publicaciones mensuales que realiza la Cámara Peruana de la Construcción (CAPECO) además de la experiencia del profesional perito.

En ambos casos oficial y comercial se utilizan las tablas de depreciación contenidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, pudiendo variarse éstas a criterio del perito, previa justificación incluida en el informe de peritaje.

2.03 VALOR DE REALIZACION INMEDIATA

Es el valor hallado a solicitud de las empresas bancarias. Constituye el valor comercial hallado, deducido en un porcentaje que muchas veces está reglamentado en cada banco o si no éste deja a criterio del perito este porcentaje. Normalmente se usa el que anotamos a continuación:

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EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

  - PARA INMUEBLES

a) Gastos Directos

-- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00% - Gastos de valuación para realización : 0.20% - Depreciación durante la ejecución : 4.00% - Mantenimiento : 2.00%

SUB TOTAL : 8.20%

b) Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin.

 - Publicidad para la venta : 1.00%   - Oferta y demanda : 2.50%   - Sucesiones recesivas y expectantes : 3.30%  - Urgencia de la venta : 5.00%

: 11.80%

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EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.

- PARA VEHICULOS O MAQUINARIAS  a) Gastos Directos

- Gastos de mantenimiento : 3.00%- Gastos de valuación para realización : 0.30%- Deterioro y pérdida : 3.00%- SUB TOTAL : 6.30%

b) Otros: Para realizar una maquinaria, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de maquinarias consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin : 18.70%

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2.04 FORMATO DE UNA TASACION DE BIENES URBANOS

Ya sea la tasación del tipo oficial o comercial, ésta debe tener tres partes:

- Memoria Descriptiva

- Valuación

a) Valorización del terreno

b) Valuación de las edificaciones

c) Valuación de las obras complementarias

d) Valuación de instalaciones fijas y permanentes

e) Valuación de intangibles si las hubiera

- Anexos fotográficos y otros

La memoria descriptiva debe comprender los siguientes puntos:

- Nombre del propietario o posesionario

- Nombre de la persona que solicita la tasación

- Objeto de la tasación

- Metodología o reglamentación empleada

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- Fecha a la cual está referida la tasación

- Ubicación

- Linderos

- Perímetros

- Áreas

a) Del terreno

b) De la edificación

c) Metrado de las obras complementarias

- Zonificación o uso actual del predio

- Infraestructura de servicios urbanos

- Características del entorno del predio

- Descripción de las distribución de las plantas

- Descripción de la edificación

- Antigüedad de la construcción

- Estado de conservación

- Servidumbres si las hubiere

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- Gravámenes

- Análisis de la documentación registrada

- Observaciones

En la descripción de la edificación es conveniente agrupar los elementos constructivos bajo tres rubros principales:

- Estructuras

- Acabados

- Instalaciones

De esta forma se ordenará la enumeración de características del predio. La antigüedad será tomada de documentos fehacientes

2.05 VALUACION DEL TERRENO

En la valuación del terreno se presentan casos que el docente expondrá con un ejemplo.

En la valuación de las edificaciones se tomarán en cuenta los elementos preponderantes en el caso de que los elementos constructivos sean una miscelánea. Las tablas de depreciación deben usarse no de manera compulsiva sino de acuerdo al criterio del perito.

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CAPÍTULO CVALUACIÓN DEL TERRENO

ARTÍCULO II.C.20Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una

valuación reglamentaria, se tomará como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la

tasación comercial, se tomará como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

ARTÍCULO II.C.21A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor

arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptará como tal el que se obtenga por

comparación con otro terreno que tenga la misma zonificación, que posea similares obras de infraestructura urbana, que

corresponda al mismo nivel socioeconómico y que se encuentre ubicado en lugares próximos al terreno materia de valuación, o en su defecto, el perito calculará el valor en base a criterios objetivos

y técnicos.

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ARTÍCULO II.C.22El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a vía pública, se valuará de

la siguiente manera: a) El área hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se

multiplica por el valor unitario de terreno.b) El exceso del área, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.

c) En caso de ser necesario se aplicará los artículos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.

ARTÍCULO II.C.23El lote de terreno urbano que tenga más de un frente a vía pública, se valuará

de la siguiente manera: a) El área total del terreno se dividirá en partes proporcionales a cada uno de

sus frentes y se procederá con cada porción de área en la forma que se indica en el artículo II.C.22 sumándose luego los resultados parciales.

b) Se considerará como frente único separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicará el procedimiento señalado en el artículo

II.C.22.c) El valor del lote del terreno será el que resulte mayor de la comparación de

los casos a) y b)

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ARTÍCULO II.C.24La valuación de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo común o vía de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del área del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo común, conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del área del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artículo II.C.22 pero con un “Supuesto valor urbano” (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que:SVU = Supuesto valor urbano de la vía de dominio privado.VT = Valor del terreno de la vía pública desde la que se accede a la vía de dominio privado.a = Ancho de la vía de dominio privado expresado en metros y centímetros, medida en el lindero de ésta con la vía pública. Si la relación a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumirá una unidad (1.0) como valor de la misma.

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d = Distancia de la vía pública hasta el vértice más cercano del terreno materia de valuación, expresado en metros y submúltiplos, medida sobre las líneas de propiedad colindantes con la vía de dominio privado.Si el supuesto valor urbano (SVU) resultará menor de 0.5 VT se desechará éste, considerándose como mínimo 0.5 VT.

b) La vía de dominio privado o pasadizo común, se valoriza de acuerdo al procedimiento señalado en el artículo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al área o en su defecto al frente del lote materia de valuación.Si a la vía de dominio privado es posible acceder desde dos o más vías públicas, para cada una de ellas se seguirá el procedimiento señalado anteriormente, escogiéndose el valor que resulte mayor.

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ARTÍCULO II.C.25La valuación de un terreno que no tenga acceso por vía pública ni por vía privada en condominio sino a través de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuará de la manera señalada en el inciso a) del artículo II.C.24 del presente reglamento, multiplicándose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podrá ser menor de 0.4 VT. ARTÍCULO II.C.26La restricción de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigará el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTÍCULO II.C.27La valuación de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mínimo vigente, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coe ficiente Fr = frente/6. ARTÍCULO II.C.28La valuación de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, será reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15

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ARTÍCULO II.C.29Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o río, solo se considerará como valor del inmueble la parte no inundable del área, señalándose como límite entre ésta y la marítima, lacustre o ?uvial, el nivel de la más alta marea o creciente ordinaria. ARTÍCULO II.C.30La tolerancia aceptable en las diferencias de medición que encuentra un perito con relación a la que figura en los títulos de propiedad, son las siguientes: a) En medidas lineales

- En terreno plano 0.5%- En terreno accidentado 0.8%

b) En áreas- En terrenos de forma regular 2.0% - En terrenos de forma irregular 2.5%

En caso que las medidas lineales y áreas estén fuera de las tolerancias, el perito dejará constancia de la diferencia y ejecutará la valuación de acuerdo a las medidas y áreas que figuran en los títulos de propiedad o certificados que correspondan

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TÍTULO IICAPÍTULO D

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTÍCULO II.D.31En la valuación de las edificaciones (VE) se incluirá la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomará en cuenta los siguientes factores:En el caso de la valuación reglamentaria, el área techada (AT) y los valores unitarios de edificación (VUE) que, según los casos serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material predominante.El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN – D

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El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación (VUE)

VSN = AT x VUELa depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción predominante.

D = P / 100 x AT x VUEEl valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:

VE = AT x VUE (1-P /100)Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas Nº 1, 2, 3 y 4, según sea el caso. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como lo señala el artículo II.D.34.

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ARTÍCULO II.D.32Las edificaciones con características o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, así como las construcciones inconclusas, se valuarán de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigüedad y estado de conservación serán estimadas por el perito, en concordancia con las características y vida útil de dichas obras.Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicará el factor de oficialización vigente conforme a lo estipulado en el artículo II.A.07. ARTÍCULO II.D.33Podrá considerarse una edificación en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valuándola con valor relativo en función de su aprovechamiento o utilización para otros fines, o bien declarándolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.Tratándose de obras en proceso de edificación o no terminadas, el perito valuará las partes construidas de la edificación con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al área total de la obra si el avance es uniforme. ARTÍCULO II.D.34La depreciación se determinará de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinará el porcentaje de depreciación por antigüedad y uso, debiendo fundamentar el criterio técnico adoptado.

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TÍTULO IICAPÍTULO E

VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTÍCULO II.E.35El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresión:

VTP = VT + VE + VI + VOC En donde:VTP = Valor total del predio.VT = Valor del terrenoVE = Valor de la edificaciónVI = Valor de las instalaciones fijas del predio.VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito añadirá el monto de los bienes intangibles al valor total del predio ARTÍCULO II.E.36Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografías y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

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PROBLEMAS DE APLICACION

Título II. Cap. C: Valuación del TerrenoAplicación del Art. II.C.22.Terreno con un solo frente a vía pública:

E1) Valor Aranc. Via: S/.75.00 / m2. Área Terreno: 200 m2.

3(f2) = 3(10)2 = 300 Área < 3(f2)

)

VT = 200 m2 x S/.75.00 = S/.15,000.00

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E2) Valor Aranc. Calle: S/.65.00Area Terreno : 175 m2.

3(f2) = 3(7)2 = 147 m2 Area > 3(f)2 VT = 147 x 65 + 0.5 x65(28) = S/.10,465.00

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Aplicación del Art. II.C.23. Terrenos con más de un frente a Vía Publica

E1) Valor arancelario Vía A: S/. 95.00Valor arancelario Vía B: S/. 70.00

Área de terreno: 600 m2.

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Primer Método: División en partes proporcionales a

c/u de los frentes: Vía A: (600x15)/(15+40) = 163.64 m2.

Vía B: (600x40)/(15+40) = 436.36 m2. Calculo de los valores:

Vía A: 3 f2 =3(15)2 = 675 m2 Área < 3(f)2

VT A = 163.64 m2 x S/.95.00 = S/.15,545.80

Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2 Area < 3(f)2

VTB = 436.36 m2 x S/.70.00 = S/.30545.20

VT = S/46,091.00 (1)

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Segundo Método: Como frente único c/u de los frentes del terreno. (AT = 600 m2)

Via A : 3 f2 =3(15)2 = 675 m2 Area < 3(f)2

VT A = 600 m2 x S/.95.00 = S/.57,000.00 (2)

Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2 Area < 3(f)2

VTB = 600 m2 x S/.70.00 = S/.42,000.00 (3)

Por lo tanto comparando los tres valores, se tiene:

VT = S/.57,000.00

Page 41: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Aplicación del Art. II.C.27: Terrenos con frente menor al lote Normativo Mínimo vigente (6 m)

Page 42: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Datos: Área terreno a valuar = 100.00m2.Arancel Calle B = S/.40.00 / m2.Frente del Terreno (f) = 5.00 m.Valor del terreno a determinar ( VT) = ¿?

Procedimiento de cálculo:Cof. De afectación = f/6 = 5/6 = 0.83.Arancel a utilizar = S/.40.00 m2(0.83) = S/.33.20 / m2.

3(f)2 = 3(5)2 = 75 Area (100 m2) > 3(f)2

VT = 75 (33.20) + (100 - 3x52)(33.20)(0.5)

VT = S/.2905.00

Page 43: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Aplicación del Art. II.C.28: Terrenos una profundidad o fondo Promedio menor a 15 m.

Page 44: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Solución:Área del terreno a tasar (AT) =84 m2.Arancel (Va ) = S/.45.00 / m2.Frontera del terreno = 7.00 mFondo (f0) = 12.00 m. < 15. 00Valor del Terreno (VT) = ¿?.Coef. De afectación = f0/15 = 12/15 = 0.80Valor Arancelario a utilizar (Va-1) = S/.45.00 m2 x 0.8 = S/.36.00

3(f)2 > A TVT = (Va-1)(A) VT = S/.36.00 x 84 m2.

VT = S/.3024.00.

Page 45: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt
Page 46: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt
Page 47: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

47

PROCESO JUDICIAL

Partes

Jueces

Resolver un conflicto o una incertidumbre jurídica

Pruebas

(Peritos)

Sentencias

Lograr paz y justicia

IMPORTANCIA

¿ PARA QUÉ ?

Page 48: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

48

TASACIÓN DE INMUEBLES

¿CUANDO? (1)

• Supuestos frecuentes:

1.Procesos de ejecución de garantías o de falta de pago de deudas en general.

2.Procesos de División y partición de bienes.

3.Procesos de Separación y Divorcio.

• CONTEXTO: ¡¡Clima de Conflicto!!.

Page 49: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

49

TASACIÓN DE INMUEBLES

¿CUANDO? (2)

• Presupuestos:

1. Que exista resolución judicial firme que ordena llevar adelante la ejecución (el remate de los bienes).

2. Deudor vencido y acreedor con acreencia reconocida judicialmente.

• CONTEXTO: ¿Y la “paz social”?.

Page 50: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

50

TASACIÓN DE INMUEBLES

¿PARA QUÉ? (1)

• Finalidad:

1. Determinar un valor de cambio.

2. Establecer el monto base para el remate

(las 2/3 partes).

• META: ¿Tasar o valorizar el bien?.

Page 51: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

51

TASACIÓN DE INMUEBLES

¿PARA QUÉ? (2)

META DEL REMATE:• Lograr un intercambio eficiencia de recursos y tratar

de reestablecer la paz social en justicia.

Contexto de razonabilidad:• En una sociedad ordenada, las deudas se pagan. En

caso contrario, existe el riesgo de la pérdida de nuestros bienes.

Page 52: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

52

TASACIÓN DE INMUEBLES

¿CÓMO? (1)

• Valor del mercado.

• En términos claros, sencillos y completos.

• Con toda la información disponible.

• Registros, municipalidades, servicios públicos, ¿cuotas de mantenimiento?.

• Planos, fotografías.

Page 53: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

TÍTULO IICAPÍTULO D

VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

ARTÍCULO II.D.31En la valuación de las edificaciones (VE) se incluirá la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomará en cuenta los siguientes factores:En el caso de la valuación reglamentaria, el área techada (AT) y los valores unitarios de edificación (VUE) que, según los casos serán los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estén vigentes a la fecha de la valuación; en el caso de la valuación comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio análisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciación.Depreciación (D) por antigüedad y estado de conservación, según el material predominante.El valor de la edificación (VE) se obtiene deduciendo la depreciación (D) del valor similar nuevo (VSN):

VE = VSN – D

Page 54: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el área techada (AT) por el valor unitario de edificación (VUE)

VSN = AT x VUELa depreciación (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigüedad y estado de conservación que varía de acuerdo al material de construcción predominante.

D = P / 100 x AT x VUEEl valor de la edificación será el resultante de la aplicación de la siguiente fórmula:

VE = AT x VUE (1-P /100)Los porcentajes que se usan para el cálculo de la depreciación aparecen en las tablas Nº 1, 2, 3 y 4, según sea el caso. El perito deberá estimar y justificar los porcentajes de depreciación que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservación, establecerá a su criterio dicho porcentaje o le fijará un valor relativo, tal como lo señala el artículo II.D.34.

Page 55: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Primer Piso

(AT = 145 m2)

Segundo Piso

(AT = 95 m2))

Azotea

(AT = 35 m2)

VUE : S/. 310.00 VUE : S/. 270.00 VUE : S/. 200.00Antigüedad: 20 años Antigüedad: 10 años Antigüedad: 05 añosEst. de Conserv: Reg. Est. de Conserv.: Bueno Est. de Conserv.: Bueno

E1 Determinar el valor de la edificación de una vivienda

que consta de dos niveles, más azotea, siendo sus areas techadas las siguientes:

El material predominante es ladrillo en todos los niveles:

Page 56: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

D = 29 %%

D = 08 %

D = 11 %

SOLUCION:Aplicando la tabla del cuadro Nº 01 (RNT):

1e r Piso …................... Antigüedad: 20 años Estado : Regular

2d o Piso ………………. Antigüedad: 10 años Estado : Bueno

Azotea ………………….. Antigüedad: 05 años Estado : Bueno

Formula a utilizar:

VE = AT x VUE (1 - %/100)

Page 57: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1e r Piso: 145 x S/.310.00 (1 -29/100) = S/. 31,914.50

2d o Piso: 96 x S/.270.00 (1 -11/100) = S/. 23,068.80

3 e r Piso: 35 x S/.200.00 (1 -08/100) = S/. 6,440.00 S/.61,423.30

VE = S/. 61,423.30

Page 58: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Primer Nivel AT (m2) Antigüedad (Años)

Estado de Conservación

VUE (S/.)

Dpto. A 115 25 Regular 310 B 95 20 Bueno 300 C 115 20 Bueno 310Área común 25 15 Malo 100

Segundo Nivel

AT (m2) Antigüedad (Años)

Estado de Conservación

VUE (S/.)

Dpto. D 115 15 Bueno 310 E 90 15 Bueno 290 F 90 15 Regular 290Área común 25 10 Regular 120

E2 Determinar la tasación de los departamentos A y D en un edificio

multifamiliar si se tiene que:Valor del Terreno : S/.30,000.00Material Predominante : Ladrillo

Page 59: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

S/. 30000 630 m2

XA 115 m2

XA = S/.5476.19 (1)

Solución:

Departamento A:

1ro Para el terreno:A = 115 m2

B = 95 m2

C = 115 m2 D = 95 m2

E = 115 m2 F = 95 m2

630 m2

Page 60: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

VE = AT x VUE(1-%/100)

2d o Para la Edificación:

S/. 850.00 325 m2

XA 115 m2

XA = S/.300.77 (3)

VE = 115 x 310 (1-32/100) VE = S/.24,242.00 (2)

VE = 25 x 100 (1-66/100) VE = S/. 850.00

Dpto. A = 115 m2

B = 95 m2

C = 115 m2 325 m2

3ro Para las áreas comunes:

Por Áreas:

VALOR DE LA TASACION SERA (VT=1 + 2 + 3) :VT = S/.30,018.96

Page 61: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt
Page 62: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

EJEMPLO N° 1TASACION DE PREDIO URBANO DEDICADO A LABORES EDUCATIVAS UBICADO EN EL JR. RIO NAZCA N° 156 MZ. B SUB LOTE 3, COMPRENSION DEL DISTRITO DE SAN LUIS,

PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO Club De Leones de La Victoria

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04 METODOLOGIA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADALa presente valorización se realiza por el método de la TASACIÓN DIRECTA, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU, aprobado por R.M. N° 126-

2007-VIVIENDA de fecha 13-05-07 en actual vigencia.

Page 63: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIÓN

Mayo del 2008

1.06 UBICACIÓN El inmueble se ubica en la Urbanización Centro

Industrial y Comercial Castilla, Calle Río Nazca N°

156 Mz. B Sub Lote 3 en el distrito de San Luis,

provincia y departamento de Lima.

1.07 LINDEROSEl terreno sobre el cual se levanta la construcción

posee los siguientes linderos:Por el frente, a Jr. Río Nazca, en línea recta que

mide 20.90 ml.Por la derecha entrando a propiedad de terceros,

con una línea recta que mide 65.50 ml.Por la izquierda entrando a propiedad de terceros

en una línea recta que mide 70.00 ml.Por el fondo a propiedad de terceros en una línea

recta que mide 20.00 ml.

Page 64: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.08 PERIMETROEstos linderos suman un perímetro de 176.40 ml.

1.09 AREASa) Del terreno : 1,282.65 m²b) De la edificación (2 blocks) Primer piso : 693.76 m² Segundo piso : 693.76 m² Tercer piso : 165.62 m² Area total edificada : 1,553.14 m²

c) De las Obras complementarias - Muro frontal : 17.02 ml- Muro perimétrico del patio : 49.48 ml- Muro del jardín posterior : 28.98 ml- Puerta principal sobre listada: 11.04 m²- Cisterna : 10.00 m³- Tanque elevado : 2.00 m³. (rotoplast)- Losa del patio : 494.80 m²

Page 65: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.10 ZONIFICACION El predio se halla enclavado en una zona calificada

como I- C II (Industrial – Comercial II) en el Plano Catastral de Zonificación del Consejo Distrital de La Victoria.

1.11 USO ACTUAL

Actualmente el inmueble es usado como centro educativo particular.

1.12 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOSEl predio se ubica en una zona urbana consolidada

como tal posee todos las obras de infraestructura que le son inherentes, esto es veredas y pistas asfaltadas, alumbrado público y privado, conexión a la red troncal de agua y desagüe, acceso a conexiones de telefonía, de internet y

cable que el predio puede o no usufructuar.

1.13 CARACTERISTICAS DEL ENTORNOEl entorno está compuesto de establecimientos

comerciales industriales y algunas viviendas. El acceso está facilitado por las avenidas Nicolás Arriola y San Juan.

Page 66: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.14 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIÓN Se trata de una edificación de tres plantas, levantada

para funcionar como centro educativo, con 2 blocks, anterior y posterior en medio de los cuales se ubica el patio. La distribución detallada es como sigue:

a) Block delantero- Primera PlantaA ella se accede trasponiendo la puerta del muro

frontal de 2 hojas. Inmediatamente a la izquierda un jardín formado por el retiro y a la derecha, espacio libre triangular, que sigue el lindero frontal del terreno. Por la parte central, avanzando hacia adentro, un hall que,

termina en un pasaje perpendicular, en cuyo frente está la escalera que da acceso al nivel superior y a los costados izquierdo y derecho respectivamente, la entrada a 2 y 1 aulas con ventanales hacia el sector delantero las

primeras, y al patio la tercera. En los extremos de este pasadizo 2 ambientes formados por tabiques provisionales, destinados a tópico y depósito respectivamente. Por el sector derecho avanzando hacia el fondo, otro pasadizo que desemboca en el patio y en cuyo lado derecho se

ubican 4 ambientes para baños, dedicados a varones y mujeres 2 a 2. Estos SS.HH. cuentan con batería de 2

Page 67: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

WC, 1 lavatorio, distinguiéndose uno de ellos (de varones) por contar con ducha y urinario de pie.- Segunda PlantaLa escalera entrega a un pasadizo, típico en forma y extensión al de la primera planta, que da acceso al ambiente para dirección y 2 aulas en cada ala del pasadizo. completando un total de 4 y un ambiente al final de cada ala del pasadizo formada por tabiquería provisional.

b) Block posterior- Primera PlantaAtravezando el patio, llegamos al block posterior, cuya entrada es un pasaje, que a mano derecha ubica a 2 servicios higiénicos para el alumnado, varones y mujeres. Cada uno cuenta con una batería de 4 WC, teniendo el de varones adicional, un urinario de pie. Este pasaje termina con otro pasadizo perpendicular que a mano derecha da acceso a un aula y a la izquierda, a la escalera de acceso a niveles superiores, contiguo, ambiente que ocupa la caja de escalera para guardar material deportivo y a otras 2 aulas ubicadas frente a frente, en el extremo, tabique provisional de por medio, a un ambiente para guardar instrumentos de música.En la parte central del pasaje, perpendicular, otro pasadizo que desemboca finalmente el jardín posterior y patio de cisterna.

Page 68: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

- Segunda plantaLa escalera entrega a otro pasadizo típico con el

primero. Este pasadizo accede a 4 aulas repartidas a los costados derecho e izquierdo 2 a 2. Al centro una habitación destinada a sala de profesores.

- Tercera plantaLa escalera entrega a un sector sin techo o terraza

que ocupa todo el lado derecho. A la izquierda un pasadizo que distribuye a 2 aulas ubicadas a ambos lados del pasaje. Al fondo del depósito un ambiente para baño no

implementado.

1.15 DESCRIPCION DE LA EDIFICACIÓN Para esta descripción separamos de acuerdo a lo

siguiente:

Estructuras: Construcción con cimientos corridos armados y

estructura aporticada con vigas, columnas, escaleras y dinteles de concreto armado, muros de ladrillo de cabeza y soga asentadas con mortero de cemento arena. Los techos del tipo aligerado y los falsos pisos de concreto simple.

Page 69: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

AcabadosLos muros frotachados tarrajeados con mortero en proporción 5 a 1 y pintados con material lavable. En los baños enchape de mayólica blanca 15 x 15 de segunda a una altura de 1.50 mts. Los pisos en los salones de clase, en pasadizos y en el patio general de cemento pulido, con bruñas y junturas de dilatación. En la dirección existe piso vinílico, laminado, semejando madera.

En los baños, existen sanitarios blancos de losa vitrificada, con grifería cromada simple, los lavaderos comunes y urinarios de pie, de mampostería con enchape de mayólica blanca.

Las puertas, a excepción de la principal que es de fierro sobrelistado, de 2 hojas con puerta peatonal, la que da acceso al jardín que es de varillas de fierro también de 2 hojas el resto es de madera apanelada con cerraduras de vaivén. Los marcos de las ventanas son de fierro angular con vidrios simples y transparentes en la estructura. Las ventanas que dan al patio, tienes además, rejas de protección de fierro para los vidrios. Las escaleras son de concreto con cemento pulido en pasos y contrapasos, con pasamanos de fierro tubular anclado a las paredes.

Page 70: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Instalaciones La instalación sanitaria empotrada, con tubería

PVC, con sistema para agua fría y caliente, posee cisterna de 10,000 litros para almacenamiento de agua, bomba de 1.5 HP y tubería de fierro para almacenar agua en

tanque Rotoplas de 2000 litros. La instalación eléctrica del tipo monofásico,

totalmente empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita tipo TICINO y tablero general con llaves del tipo thermomagnético.

1.16 DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

Muro frontalMuro construido con cimientos corridos de

concreto reforzados con columnas y vigas, cobertura de ladrillo king kong, tartajeado, frotachado y pintado con material lavable a una altura de 3 mts.

Muro perimétrico del patioMuros con columnas y viga solera en acabado

caravista a una altura de 3.15 mts.

Page 71: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Muro del jardín posteriorMuro con columnas de concreto armado, en acabado

caravista a una altura de 2.95 mts. Puerta principal sobre listadaPuerta de dos hojas de medidas 3.68 x 2.85 mts., y

puerta auxiliar peatonal. Cerraduras de armella y candado y cerradura de cañón en el sector peatonal.

CisternaConstruida en el sub suelo con paredes de ladrillo

con columnas de refuerzo tartajeados y frotachados. Los pisos y el techo son losa de concreto simple.

Tanque elevadoTanque plástico comercial del tipo ROTOPLAS.

Losa del patioLosa de concreto simple con superficie pulida con

junturas de dilatación.

1.17 ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN El inmueble tiene una antigüedad de 13 años.

Page 72: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.18 ESTADO DE CONSERVACIÓN El inmueble al momento de la inspección tiene un

estado de conservación puede calificarse como BUENO.

1.19 DEPRECIACION

1.20. SERVIDUMBRES No tiene

1.21 GRAVAMENESNo se le conoce ninguno.

1.22 SERVIDUMBRES No tiene

1.23 GRAVAMENESNo se le conoce ninguno.

RUBRO ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECIACIÓN

FACTOR

Todas el pedio

13 Bueno 20% 0.80

Page 73: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.24 OBSERVACIONESLa inspección se realizó sin inconvenientes, habiendo

tomado las áreas de construcción respectivas, de los planos de distribución confeccionados y firmados por el Arq. Colegiado Alejandro Espinal Hinojosa CAP 1639.

2.00 VALORIZACION COMERCIAL2.01. DEL TERRENO (VT)

Este rubro no es materia de valorización.

2.02. DE LA EDIFICACION (VE)Los valores asignados, comprenden del estudio de

valotes por partidas que publica CAPECO en su boletín mensual correspondiente al mes de Abril del presente año. Según esto:

VE = 1553.14 m² x US$ 300.00/ m² x 0.80VE = US$ 372,753.60VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIÓN US$ 372,753.60

2.03. DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)Muro frontalVOC1 = 17.02 ml x US$ 60.00/ml x 0.80

VOC1 = US$ 816.96

Page 74: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

Muro del patio VOC2 = 49.48 ml x US$ 75.00/ml x 0.80 = US$ 2,968.80

Muro posteriorVOC3 = 28.98 m² x US$ 65.00/m² x 0.80 = US$ 1,506.96

PortónVOC4 = estimado = US$ 350.00

CisternaVOC5 = 10.00 m³ x US$ 180.00/m³ x 0.87 = US$ 1,566.00

Tanque elevadoVOC6 = estimado = US$ 80.00

Losa del patioVOC7 = 494.80 m² x US$ 20.00/m² x 0.87 = US$ 8,609.52

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS = US$ 15,898.24

Page 75: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

2.07 VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)Estará dado por la fórmula.

VCI = VE + VOC

Reemplazando por sus valores en la fórmula:

VCI = US$ 372,753.60 + 15,898.2416VCI = US$ 388,681.84

SON: TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UNO CON 84/100

DOLARES AMERICANOS.

Lima, Mayo del 2008

Page 76: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

EJEMPLO N° 2

TASACIÓN DE INMUEBLE URBANO BAJO EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO: SRA. SUSANA LUCIA WONG LOPEZ

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN:El propietario

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN:

Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADALa valorización se ha realizado por el método

de la tasación directa, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, aprobado por RM Nº 469-99/MTC/

15.04, vigente a partir del doce de diciembre de 1999 a la fecha.

Page 77: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.05 FECHA DE TASACIÓN Mayo del 2006

106. ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIO

El predio se ubica en una zona calificada como R-4 (Residencial 4). Actualmente está desocupado.

1.07 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS

URBANOSEl predio se ubica en zona netamente

residencial, cercano a avenidas principales tales como Av La Marina, Av. Universitaria, Av. Riva Agüero y Av. Dinthilac , a tres cuadras del Centro Comercial La Marina , como tal posee servicios completos de infraestructura, tales como,

veredas, pistas asfaltadas, alumbrado público y privado, conexión directa a la red de agua y desagüe, acceso a la red telefónica, cable e internet, que el predio puede o no usufructuar.

1.08 UBICACIÓN :El predio es confortante de un edificio ubicado

en la Calle Prolongación Ayacucho Nº 1170 y ocupa parte del cuarto piso, departamento Nº 401 del mismo, tiene frente a un parque, está en la comprensión del distrito de San Miguel, provincia departamento de Lima.

Page 78: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.09 AREAS

a) Terreno según Ley Prop. horiz. : 51.29 m² ( Según

DJAA)

b) Del área const. dpto. : 112.50m² ( Según Ficha

Registral )

1.10 DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓNSe trata de un departamento , ubicado en el

cuarto piso de un edificio multifamiliar, de cuatro niveles en total. La distribución es como sigue:

Sala – comedor, hacia izquierda un pasadizo de distribución que hacia mano izquierda a

da acceso a la cocina, lavandería, cuarto y ½ baño de servicio, hacia la derecha del pasadizo de distribución se ubican tres dormitorios dos de ellos con closet y al fondo del mismo un baño ¾ .

1.11. DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓNLa distribución de la edificación se hace

separando sus partes conformantes :

Page 79: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

a) EstructurasCon cimentación de concreto armado, muros de

ladrillo de arcilla en aparejo de cabeza y soga para muros portantes y tabiquería respectivamente, reforzados con columnas y vigas de concreto armado, al igual que los dinteles y la escalera de acceso común. Los techos

horizontales de concreto aligerado, y los falsos pisos de concreto simple vaciado

b) AcabadosLos muros con tarrajeo frotachado con mezcla y

pintados con material lavable. Los pisos, en los ambientes principales, de parquet, con zócalos de cedro, en el resto de los ambientes loseta de granito y cerámica. Las puertas de madera contraplacada con cerraduras de

perilla y seguros de embutir, ventanas con marcos de aluminio anodizado y vidrios semidobles en la

cobertura con sistema corredizo; Los baños, con sanitarios de color de losa vitrificada, de manufactura nacional, con grifería cromada simple. En las paredes enchape de mayólica, a 1.50 m de altura. La cocina también parcialmente enchapada, con material cerámico.

En la cocina el repostero bajo de mampostería forrado con mayólica blanca.

Page 80: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

c) InstalacionesLa instalación eléctrica del tipo monofásico,

totalmente empotrada, con llaves y tomacorrientes del tipo TICINO.

La instalación sanitaria, también totalmente empotrada, con sistema para agua fría y caliente.

1.12. ANTIGÜEDAD 26 años ( según DJA) .

1.13 ESTADO DE CONSERVACIONEl estado de conservación del inmueble puede

calificarse de bueno.

1.14. DEPRECIACIONDe acuerdo al uso, la antigüedad , material

predominante y estado de conservación, se le aplica el siguiente cuadro de depreciación.Rubro Antig.

AñosEstado Dep. % Factor

Departamento 26 Bueno 29 0.71

Page 81: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

1.15 GRAVAMENESNo se conoce

1.16 SERVIDUMBRES No tiene.

1. 17. INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLICOSEl departamento se encuentra inscrito a favor

de la propietaria en la Ficha Registral Nº 174615 de Los Registros de La Propiedad Inmueble de Lima. 2.00 VALORIZACION COMERCIAL 2.01. DEL TERRENO ( VT)

El valor asignado al terreno proviene del resultado de un estudio de mercado realizado en la zona y por comparación que de él se hace con terrenos de similares características de extensión y ubicación.

Según esto:VT = 51.29 m² x US$ 220. 00/ m² = US$ 11,

283.80

2.02. DE LA EDIFICACION ( VE)a) Edificaciones:VE = 112.65 m² x US$ 320. 00/ m² x 0.71

= US$25,594.08

Page 82: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

b) Por áreas comunes ( 15% de VE)VAC = 25,594.08 x 15% = US$ 3,839.11VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIÓN US$ 29,433.19

2.03. VALOR DIRECTO DEL INMUEBLE ( VD) Estará dado por la siguiente ecuación: VD = VT + VE

Reemplazando en la fórmula , los valores VD = US$ 11,283.80 + US$ 29,433.19 VD = US$ 40,716.99

SON: CUARENTA MIL SETECIENTOS DIECISÉIS CON 99/100 DOLARES AMERICANOS

Page 83: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

EJEMPLO n° 3TASACIÓN DE CHALET RESIDENCIAL UBICADO EN MZ. L-3, LOTE 50,

CALLE WINNIPEG S/N, URBANIZACION RINCONADA DEL LAGO, DISTRITO DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA 1.01 PROPIETARIO

Sr. Christian Thorsen Cuadra

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN JPC Contratistas Generales EIRL.

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04 METODOLOGIA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA La presente valorización se realiza por el método de

la Tasación Directa, ajustándose en todos sus puntos, a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por R.M. N° 126- 2007- VIVIENDA de fecha 7 de Mayo del 2007, en actual vigencia.

1.05 FECHA DE TASACIÓN Agosto del 2008

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1.06 UBICACIÓN El inmueble a valorizar se ubica en la Mz. L-3, lote

50, Calle Winnipeg s/n, Urbanización Rinconada del Lago, distrito de La Molina, provincia y departamento de Lima.

1.07 LINDEROS Por el frente, a Calle Winnipeg en una línea recta

que mide 12.00mts.Por la derecha, entrando a propiedad del estado,

en una línea recta que mide 25.00 mt.Por la izquierda, entando a propiedad de terceros,

en una línea recta que mide 32.90 mts.Por el fondo, a propiedad del estado, con una línea

recta que mide 14.20 mts.

1.08 PERIMETRO Estos linderos suman un perímetro de 84.10 mts.

1.09 AREAS a) Del terreno: 347.40 m²b) De la edificación: Techo aligerado Techo

liviano1er. Nivel : 50.00 m²2do. Nivel : 180.00 m²3er. Nivel : 40.00 m² 160.00 m²

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Casa del guardián : 40.00 m²c) De las obras complementarias - Pérgola del BBQ: 20.00 m²- Sauna seca y húmeda :

10.00 m²- Vestidores y descanso de la piscina:

60.00 m²- Piscina : 45.00 m²- Losas: 120.00 m²- Pisos de laja : 80.00 m²d) Maquinaria Equipo de recirculación :

unidad

1.10. ZONIFICACION DEL PREDIO El predio está enclavado en una zona que

cuenta con obras completas de infraestructura urbana, esto es redes de agua y desagüe, pistas de asfalto, veredas de concreto, redes de alumbrado público y domiciliario, servicio de

telefonía, cable e Internet que el predio puede o no usufructuar.

1.11. DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN Se trata de una casa – habitación, tipo chalet

construido siguiendo la topografía del terreno, en tres niveles. La distribución es como sigue: La entrada principal a la calle Winnipeg está flanqueada por tres puertas, 2 de uso.

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El inmueble tiene dos accesos peatonales y tres accesos para vehículo, los dos primeros acceden hacia el block principal y costado derecho del inmueble, respectivamente, los dos primeros accesos para vehículo dan entrada a dos car port ubicados en el frontis y el tercero a una rampa de acceso a la explanada o estacionamiento en un segundo nivel que tiene espacio para cinco vehículos.

Accediendo por el primero acceso peatonal, hacia el sector derecho unas escaleras nos conducen a la puerta de acceso de un sector social que funge de sala – comedor de diario. Esta sala – comedor, distribuye a la cocina, con salida a patio posterior, dos dormitorios con closets y baño privado cada uno, un ½ baño de visita, el dormitorio principal, con baño privado ¾, una salita o estar interno y un ambiente especial para el jacuzzi y otro para closets con vestidor.

Dos de los dormitorios poseen escaleta hacia la planta inferior en donde se ubica el sector social de estos ambientes, uno de ellos con recibo – comedor – cocina y un ½ baño de visita y el otro aún sin implementar, constituyendo así dos departamentos pequeños e independientes, con acceso por el primer nivel ubicado en el frontis, por sendas puertas ubicadas una al lado de la otra.

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En el segundo nivel, anexo al área de la cocina, el área de servicio que puerta cuenta con lavandería,

dos dormitorios con baño ¾ de por medio. De este nivel avanzando hacia el sector posterior, unas escaleras que entregan al tercer nivel en donde se ubica la sala comedor principales con balcón hacia las áreas del sector posterior, en este mismo nivel una pérgola que alberga un BBQ y espacio para mesas. Hacia la derecha, la piscina y más al extremo, el área de vestidores, ambiente para reposo y sauna seca y húmeda. A la derecha del block principal, al explanada para estacionamiento que hemos descrito anteriormente y más hacia la derecha, área libre para libre disponer.

1.12. DESCRIPCIÓN DE LA FABRICA Para efectos de ordenar esta descripción, separamos esta

y de acuerdo a sus características constructivos, en: - Residencia o block principala) Estructuras Construcción con cimientos y sobrecimientos de concreto,

muros de ladrillo de arcilla de cabeza y soga reforzados con columnas y vigas de concreto armado. Escaleras y dinteles del mismo material.

Los techos son horizontales de concreto aligerado, en un sector reducido (sala – comedor principal), es inclinado con viguería y enchapado de madera machihembrada y fibra creto en la cobertura. Los falsos pisos de concreto simple.

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b) Acabados Las paredes tarrajeadas – frotachadas, con mezcla y

pintadas al látex, en algunos sectores enchapados en madera en paredes machihembradas. En los baños y cocina, las paredes enchapadas de mayólica decorativa de piso a techo en otros a 1.50 mts. De altura.

Los pisos en mayor extensión de listones machihembrados de pino, cemento pulido para recibir alfombra, pisos cerámicos y hojas de piedra, en otros.

Los baños con lavatorios ovalines con tocador de mampostería forrado en mármol travertino, la grifería cromada del tipo VAINSA.

Las ventanas con marcos fijos de fierro negro, corredizas de vidrio templado semidoble de color humo. Las puertas en paneles de cedro y caoba, con cerraduras de perilla y seguros de embutir.

c) InstalacionesLa instalación eléctrica del tipo monofásico, totalmente

empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita.La instalación sanitaria, para agua fría y caliente,

también totalmente empotrada.

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- Casa del trabajador a) Estructuras Construcción con cemento corrido de concreto, muro de

ladrillo con aparejo de soga. El techo con material liviano sostenido por armadura de madera. Los pisos de concreto simple.

b) AcabadosLas paredes tarrajeadas frotachadas y pintadas al látex. En el baño, enchape de mayólica blanca 11 x 11, los

sanitarios blancos vitrificados con grifería cromada simple. Las ventanas de madera con vidrios simples y transparentes, las puertas contraplacadas de madera con cerraduras de perilla y seguros de embutir.

Los pisos de cemento pulido sin zócalos.

c) Instalaciones La instalación eléctrica monofásica, empotrada con llaves

y tomacorrientes de plástico.La instalación sanitaria para agua fría, igualmente

empotrada.

- Pérgola y sector de descanso y saunaa) EstructurasLa pérgola con estructura de madera para sostener techo

liviano, el BBQ con enchape de ladrillo refractario y tiro hacia el sector alto.

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El sector de descanso, con cemento corrido, muros de ladrillo, formando arcos en su sección delantera.

Las saunas con techo aligerado ambos. Las paredes revestidas con madera de pino

machihembrado en la seca.Los falsos pisos de concreto simple.

b) AcabadosEn el caso de la pérgola, con acabados de madera

con pasamanos y balaustro de madera, tarrajeado – frotachado en el sector de descanso y enchapados en mayólica y madera mh seca de paño en las saunas secas y húmeda.

En los baños sanitarios de losa vitrificada con grifería simple.

c) Instalaciones En todos los casos, la instalación sanitaria,

empotrada para agua fría. La eléctrica del tipo monofásico también empotrada.

1.13. ESTADOEl estado puede considerarse bueno

1.14 ANTIGÜEDAD La antigüedad del predio no sobrepasa los quince

años.

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1.15 DEPRECIACIÓN De acuerdo al estado y a la antigüedad del

predio se confecciona el siguiente cuadro de depreciación:

Rubro Estado Antigüedad Depreciación Factor

Sector residencial B < 15 años 14% 0.86

Obras complementarias

Pérgola B < 15 años 25% 0.75

Vestidores y descanso B < 15 años 14% 0.86

Saunas B < 15 años 8% 0.92

Piscina B < 15 años 8% 0.92

Losas de cemento y laja

B < 15 años 8% 0.92

1.16 INSCRIPCIÓN EN LOS REGISTROS PÚBLICOS

El predio se halla acreditado a favor de los propietarios en la Ficha N° 1614658 del Sistema Nacional de los Registros Públicos.

1.17 GRAVAMANES En la ficha registral aparece la hipoteca

constituida a favor del Banco del Nuevo Mundo con fecha 10/10/94.

1.18 SERVIDUMBRES No tiene.

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1.19 OBSERVACIONES La inspección ocular se realizó sin ningún

inconveniente.

2.00 VALORIZACION

2.01 DEL TERRENO (VT)El valor del terreno obedece a un estudio de mercado

realizado en la zona y por comparación que de él se hace con terrenos de similar ubicación, extensión y entorno. Según esto:

VT = 347.40 m² x US$ 220.00/m²= US$ 76 428.00

2.02 DE LA EDIFICACION (VE)El precio unitario por metro cuadrado de construcción

se halla utilizando los precios por partida que publica CAPECO para el mes de octubre, actualizados a la fecha de tasación por el factor de actualización que dicta el INEI. Según esto:

a) Techo aligeradoVE1 = 270,00 m² x US$ 300.00/m² x 0.86 = US$ 69 660.00

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b) Techo livianoVE2 = 200,00 m² x US$ 250.00/m² x 0.86 = US$ 43 000,00Valor Total de la Edificación US$ 112 660.00

2.03 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)Pérgola VOC1 = 20 m³ x US$ 30.00/m³ x 0.75 = US$ 450,00

Vestidores y descanso VOC2 = 60 m² x US$ 180.00/m² x 0.86 = US$ 9 288.00

Sauna seca y húmedaVOC3 = 10.00 m² x US$ 200.00/m² x 0.92 =US$ 1 840,00

Piscina VOC4 = 45.00 m³ x US$ 200.00/m³ x 0.92 =US$ 8 280.00

Losas VOC5 = 120.00 m² x US$ 15.00/m² x 0.92 =US$ 1 656,00

Lajas VOC6 = 80.00 m² x US$ 20.00/m² x 0.92 = US$ 1 472,00Valor Total de Obras Complementarias US$ 22 986.00

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2.03 VALOR DE LA MAQUINARIA (VM) VM = Equipo de recirculación ( Estimado ) US$ 1

500.00

2.04 VALOR TOTAL DEL PREDIO ( VTP )Estará dado por la fórmula:VTP = VT + VE + VOC + VM

Reemplazando: VTP = US$76 428.00+US$112 660.00 + US$ 22 986.00 + US$ 1500.00VTP = US$ 213 574.00

SON: DOSCIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO CON 00/100 DOLARES

AMERICANOS

Tipo de cambio: US$ 1.00 / S/. 3.30

Lima, Agosto del 2008

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EJEMPLO N° 4TASACION DE INMUEBLE INDUSTRIAL

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL (OS) PROPIETARIO (S):JUAN ANDRES GARCIA LEONATJUAN ANDRES GARCIA CASSADOFRANCISCO MANUEL DIEZ GALLO CASSADO

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN:Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN: Conocer el valor comercial del inmueble

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADALa presente valorización se realiza por el método de

la valorización Directa, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, aprobado por RM. Nº 469- MTC/15.04

de fecha 10 de diciembre de 1999, vigente a la fecha.

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1.05 FECHA DE TASACIÓN Octubre del 2007

1.06 UBICACIÓN :El inmueble se encuentra ubicado con frente a la

Malecón Héctor García Ribeyro Nº 0304, en el distrito del Rímac, Provincia y Departamento de Lima

1.07 LINDEROS : El terreno en el cual se halla la edificación, tiene los

siguientes linderos:Por el frente, con Malecón Hector García Ribeyro

en línea recta que mide 21.41 ml.Por la derecha entrando, a Jr. Chalaco, en una

línea quebrada de 2 tramos que miden 1.50 mts y 56,00 mts.

Por la izquierda entrando, a propiedad de terceros, en una línea quebrada de 3 tramos que miden 44.10, 9.15 mts y 12.90 mts.

Por el fondo, a propiedad de terceros, en una línea quebrada de 3 tramos que mide 15.05 mts,

5.25 mts y 15.50 mts.

1.08 PERÍMETRO Estos linderos suman un perímetro de 180.86 mts.

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1.09 ÁREASa) Del terreno: 1319.80 m²

b) De la Edificación Zona 2do piso 379.00 m²

Total Construcción principal 758.00 m²

c) De la construcción auxiliar 1er piso : 17.40 m² 2do piso : 53.50 m²

Total de la construcción auxiliar: 70.50 m²

TOTAL CONSTRUIDO 828.50 m²

d) De las Obras complementarias Cisterna : 5.00 m3 Tanque elevado : 1.00 m3

1.10 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIOEl predio se ubica en la zona calificada como R4

(residencial 4), en el Plano Catastral de Zonificación del Concejo Provincial de Lima.

Actualmente el predio es usado como oficinas administrativas de una empresa.

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1.11 INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOSEl predio se ubica, en una zona residencial por

excelencia, como tal, posee obras de infraestructura urbana completa, como son, veredas y pistas asfaltadas, alumbrado público y privado, conexión a la red pública de agua y desagüe y acceso al servicio telefónico, cable e internet, que el predio puede o no usufructuar.

1.12 DESCRIPCIÓN Y DISTRIBUCIÓNSe trata de un inmueble tipo chalet, de dos

plantas , destinado al uso de oficinas y posee la siguiente distribución:

1er piso:Retiro principal y car-port ; trasponiendo la

puerta principal, se accede a un hall, que da acceso a una sala de recibo que distribuye, hacia la derecha a un hall de espera y a ambos lados de éste, oficinas con frente a la calle y una al jardín interior la cual posee ventanal y mampara hacia la terraza interior sirve de sede a la

gerencia y sala de reuniones.A la izquierda de la sala de recibo, se ubica la

escalera de acceso a la segunda planta , bajo de ella un ½ baño de visitas, un corredor o pasadizo auxiliar que distribuye,

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a mano derecha a una oficina con ventanal y mampara a la terraza interior, a la izquierda del pasadizo, acceso a los baños para damas y varones, ubicados frente a frente .Por este sector se comunica a un pasaje, que por la parte izquierda da, al garaje que tiene puerta propia hacia la fachada y avanzando hacia el fondo hacia la mano derecha, un estar pequeño con escalera auxiliar a la segunda planta y al costado una pequeña oficina; siguiendo el pasadizo un área de desahogo usada como cocina – comedor con puerta al jardín interior, al costado, un ambiente pequeño usado como almacén.Avanzando hacia el fondo por el mismo pasadizo, encontramos un baño , un dormitorio para guardianía y otro cuarto auxiliar. Inicialmente y también distribuido por la sala de espera, dos ambientes ubicados frente a frente, uno con un ventanal hacia fuera y otro con ventanal y mampara a la terraza, usado como sala de directorio.

2do piso:La escalera principal de acceso a este nivel, entrega a un amplio hall de distribución que accede , en el sector delantero del inmueble a cuatro oficinas, dos de ellas separadas por tabique provisional y la del extremo izquierdo, mas amplia y con un balcón hacia la calle.

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Del hall de distribución hacia el lindero izquierdo , dos baños, uno al costado del otro ( para damas y varones) . Avanzando hacia el lindero del fondo, tres oficinas, una de ellas muy amplia con un sector auxiliar ( vestidor) y un baño completo anexo: las otras dos restantes, oficinas administrativas.

Hacia el sector izquierdo, un pasaje con puerta hacia el lindero derecho que entrega a un pequeño patio o terraza con un sector techado con material ligero. De esta terraza, un pasaje hacia el fondo, paralelo al lindero izquierdo que distribuye a dos oficinas mas, separadas por un hall, que recibe a la escalera de servicio, siguiendo hacia el fondo, balcón hacia el área de la cocina; finalmente dos oficinas de archivo y depósito y un baño ¾.

1.13 DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN La edificación tiene las siguientes características: Estructura:Construcción con cimientos y sobrecimientos de concreto

ciclópeo, muros de ladrillo de arcilla asentados de cabeza en los muros portantes y soga en la tabiquería, con columnas, vigas, escaleras y dinteles de concreto armado. Los techos de concreto aligerado en losas horizontales a excepción del techo alto del comedor, que posee teatina como fuente de, luz y losetas de vidrio en el sector superior; los falsos pisos de concreto vaciado.

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Acabados:Las paredes están tarrajeadas con mezcla de cemento – arena, tarrajeadas y frotachadas y pintadas con pintura lavable. Los pisos son indistintamente de madera de pino machimbrada o de cemento recubiertos con alfombra, en los baños losetones cerámicos de 30x 30 y en los pasadizos, cemento pulido coloreado con ocre excepto en el pasadizo de entrada que es de losetas cerámicas 30 x 30.La puerta principal con marcos de fierro angular y cobertura con vidrios gota de agua; la puerta del garaje es de madera caoba en tableros, con sistema levadizo y portero automático en puertas interiores madera machimbrada con cerraduras de perillas y seguros de embutir. Algunas oficinas poseen puertas pivotantes de vidrio pavonado doble.En las ventanas y mamparas existen vidrios dobles corredizos y pivotantes templados y polarizados, sin marcos. La escalera principal con pasos y contrapasos de madera diablo fuerte, con balaustres de fierro forjado y pasamanos de madera.Los baños con aparatos sanitarios con lavatorios ovalines y con tocador de mampostería, enchapados con losetas cerámicas vitrificadas 30 x 30 igual que en pisos y paredes, o lavatorios simples, todos de losa vitrificada blanca. Los muros revestidos, con enchape de losetones cerámicos 30 x 30.

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Instalaciones:La instalación sanitaria totalmente empotrada con

abastecimiento permanente de agua y con sistema de bombeo, con sistema para agua fria y caliente en los baños. La instalación eléctrica del tipo monofásica totalmente empotrada, con tablero principal

electromagnético, con llaves y tomacorrientes de plástico TICINO.

1.14 DESCRIPCION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS Cisterna. La cisterna está construída con placas de concreto

armado y con tapa de registro.

Tanque elevadoDe material de fibra.

1.15 ANTIGUEDAD

El inmueble en su parte principal tiene 51 años de antigüedad. La sección auxiliar se le

atribuye 7 años de construcción.

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1.16 ESTADO DE CONSERVACIONEl estado general de ambas secciones puede

calificarse como BUENO.

1.17 DEPRECIACIONEn atención a su antigüedad y estado de

conservación, se confecciona el siguiente cuadro de depreciación:

RUBRO ANTAños.

ESTADO DEPREC.%

FACTOR

Sección principal

51 Bueno 38 0.62

Sección auxiliar 7 Bueno 11 0.89

Obras Complem:Cisterna

51 Bueno 29 0.71

1.18 SERVIDUMBRENo tiene

1.19 OBSERVACIONESSe realiza la valorización del predio, basado en la

inspección ocular, verificadas sus áreas, en los planos de arquitectura consultados y que acompañan el presente informe.

Page 104: REGL D TASACIONES EJEMPLOS.ppt

La presente valorización, como se indica en el rubro 1.04, se basa en el REGLAMENTO NACIONAL DE

TASACIONES, aprobado en diciembre de 1999, que utiliza otros conceptos de depreciación, que han sido utilizados puntualmente en el presente informe de tasación.

2.00 VALORIZACION DIRECTA 2.01 DEL TERRENO ( VT)

El valor asignado al terreno obedece a un estudio de mercado realizado en la zona y por comparación que de él se hace con terrenos de similares características en extensión y ubicación, además de la consulta hecha al software del Cuerpo Técnico de Tasaciones, promediados todos.

Según esto:VT = 815,00 m² x US$ 650.00/m² = US$

529, 750.00

2.02 DE LA EDIFICACION ( VE)Los valores unitarios por m² de construcción

provienen de los valores oficiales por partida, publicados mensualmente en el boletín de CAPECO y en las revistas especializadas como, ½ DE CONSTRUCCION y COSTOS.

Luego:

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Construcción principal ( 1er y 2do piso )VE1 = 748.00 m² x US$ 370.00/m² x 0.62 = US$ 171

591.20

Construcción auxiliar ( 1er y 2do pisos)VE2 = 70.50 m² x US$ 320.00/m² x 0.89 = US$ 20,

078.40 VALOR DE EDIFICACION ( VE) = US$ 191,

669.60

2.03 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS ( VOC)

- Cisterna VOC1 = 5.00 m² x US$ 260.00/m² x 0.71 = US$

923.00

Tanque elevado VOC2 = 1.00 m3 x US$ 80.00/m3 = US$

80.00 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS = US$ 1,

003.00

2.03. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO ( VTP) Estará dado por la siguiente fórmula VTP = VT + VE + VOC Reemplazando en la fórmula por sus valores tenemos: VTI = US$ 529, 750.00 + US$191, 669.60 + US$

1,003.00 VTI = US$ 722, 422.60

SON: SETECIENTOS VEINTIDOS MIL, CUATROCIENTOS VEINTIDOS CON 60/00 DOLARES

AMERICANOS.Lima 22 de setiembre del 2007

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