UNIVERSIDAD NACIONAL DEL SANTAFACULTAD DE INGENIERIAESC. ACAD. PROF. DE ING. CIVILVALUACIN REGLAMENTARIA Y COMERCIAL DE PREDIOS URBANOSEXP. ING. VILLAVCENCO GONZALEZSETIEMBRE 2010

P R I M E R A P A R T E

INTRODUCCION Esta parte del curso, tiene por finalidad incentivar a los estudiantes de la Ingeniera, a optar por una alternativa de trabajo adicional a la que realizan normalmente de acuerdo a la especialidad.La ciencia de las tasaciones descubre hechos muy interesantes y la participacin promueve un permanente aprendizaje de reas que por la especialidad o por la oportunidad de trabajo, no se desarrollan. Requiere del Ingeniero Perito como condicin fundamental el CRITERIO, pues si bien existe un reglamento al cual debemos obediencia, sta no es compulsiva, porque en algunos casos, el reglamento nacional solo seala en forma general el camino a seguir no llegando a cuestiones particulares o especficas que tienen que ser resueltas por el profesional perito.

Esta Parte incluye la exposicin de casos de tasacin de predios urbanos y rsticos, y dentro de ellos necesitamos conocer como se debe tasar los terrenos urbanos, construcciones e infraestructura.En el transcurso de las sesiones se ir desarrollando a la par de el procedimiento mencionado para estos fines, abundante casustica que forma parte de la experiencia profesional del docente.

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU 0.00 GENERALIDADESEn trminos generales se puede hacer un comentario de sus primeros artculos: La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el Perito Tasador pueda efectuar la tasacin de bienes; dentro de los que se encuentran los Bienes Inmuebles Urbanos y Rsticos. Se debe entender por tasacin o valuacin, el procedimiento, las cualidades y caractersticas de un bien inmueble, para establecer su justiprecio de acuerdo a las Normas Vigentes. La aplicacin del Reglamento es el oficial y de acuerdo a sus Normas, es obligatorio en los casos que se trate de practicar una tasacin en la que el Estado interviene en alguna medida como parte interesada como dirimente. Perito Tasador, es aquel que en razn de sus estudios profesionales o su experiencia, est tcnicamente capacitado para tasar un bien inmueble. El perito debe ser profesional colegiado en su defecto un tcnico con experiencia, en actividades relacionadas con la apreciacin del valor de bienes de naturaleza de la que es materia a la fecha de tasacin. Ejemplo de esto ltimo son los expertos en balstica, armeros, grafotcnicos, etc

Es importante tener en cuenta que la tasacin debe formularse con carcter retrospectivo, debindose aplicar documentacin referida a la fecha pertinente.El documento que contiene la tasacin de un bien inmueble constituye un informe tcnico, firmado por el profesional o tcnico responsable segn el caso, debe constar de: Memoria Descriptiva, Valorizacin y Anexos El Reglamento alcanza en materia de tasacin, los bienes que por su propia naturaleza pueden que, los valores fijos establecidos por las normas obligatorias o de aceptacin general del mercado, sirvan para establecer por comparacin el valor de otros bienes. Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser objeto de tasacin en todas las condiciones mencionadas anteriormente.

1.00CONCEPTOS1.01TASACION Se entiende como tasacin al hecho de poner valor monetario a un bien. Ac la discusin es muy amplia en cuanto a si es o no un sinnimo de valor, la diferencia radica que en el valor, esta ponderacin no siempre es cuantitativa y es ms cualitativa. Errneamente cuando se inquiere sobre el valor de un bien, necesariamente se deriva en el precio pero el ejemplo objetivo que se da sirve para hacer este deslinde. El valor de un inmueble que ha pertenecido a nuestra familia por generaciones, es muy alto en el rincn de nuestras emociones y podra calculrsele, inestimable; la tasacin en cambio framente, de acuerdo a sus caractersticas fsicas, antigedad y estado de conservacin establece un precio coherente con el mercado de oferta y demanda. Sin embargo, seguiremos usando en nuestros documentos el trmino valorizacin reemplazando en algunos casos al de tasacin, pero la aclaracin est dada.1.02IMPORTANCIA DE LAS TASACIONES La tasacin es una actividad que la realizan los peritos, es decir, personas idneas para esta funcin. La importancia de ella radica en el hecho de que nos permite encontrar un valor, que no siempre es exacto, pero est muy cerca de l a efectos de realizar, operaciones de compra venta, avales bancarios, garantas, revaluacin de activos para efectos

tributarios, dilucidar conceptos en procesos judiciales, o simplemente para tener una nocin del precio de un bien mueble o inmueble.1.03COMPETENCIA DEL PERITO TASADORPartiendo de la premisa de que un perito es un experto en determinados aspectos del conocimiento cientfico o tecnolgico, y que debe dar cuenta al empleador, banco o juzgado cuando ste le encarga expresar su opinin en asuntos especficos compatibles con su profesin, se pueden considerar las siguientes reas de la ingeniera en las cuales se desenvuelve estos, a saber:Ing. AeronuticaIng. Agronoma y AgrcolaIng. CivilIng. Elctrica Ing. Electrnica Ing. Mecnica Ing. NavalIng. Pesquera,etc. Adems estn habilitados para realizar este tipo de actividades los economistas, los contadores y toda aquella profesin en la que exista un anlisis econmico de los bienes.

- Para las construcciones, las tablas de valores unitarios de edificacin con la misma vigencia de la anterior y con la misma aprobacin.Esta tasacin se usa exclusivamente para fines tributarios o para uso oficial (judicial, dirimente o conciliatorio)El desarrollo de estas reas, requieren del perito: - Slidos conocimientos conceptuales de ingeniera y buena literatura relativa al tema.- Experiencia acumulada.- Conocimiento y tratamiento de normas de uso en vigencia.- Seleccin e interpretacin de resultados de ensayos tcnicos.- Elaboracin cuidadosa del informe final de manera que sea claro, preciso, completo y en el lenguaje entendible para el profano, a fin de no dar pie a aclaraciones.1.04TIPOS DE TASACION a)TASACION ARANCELARIAEs aquella tasacin de terrenos, construcciones y todo bien inmobiliario que usa: - Para terrenos, los valores arancelarios aprobados por Resolucin Ministerial o Decretos leyes con la validez de un ao.

CASO PRACTICO N 1Realizar la tasacin arancelaria del block o edificio de la Municipalidad de Jess Mara ubicada en la Av. Mariategui cdra. 9.Datos: Area de terreno: 3,150.00 mrea construida: 2,740.00 m (primer piso) 2,740.00 m (segundo piso) 2,100.00 m (tercer piso) 840.00 m (cuarto piso)Valor arancelario a la Av. Mariategui: S/. 350.00/m

Para el caso de realizacin del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:Es aquella en la que se sealan exclusivamente los valores extrados de la ley de la oferta y la demanda conocida a travs de un concienzudo estudio de mercado.a) En los valores de los terrenos, se usar generalmente: El promedio de las averiguaciones de un minucioso estudio de mercado (averiguacin personal, anuncios periodsticos y experiencia propia). Datos estadsticos e histricos contenidos en los software del Consejo Nacional de Tasaciones para esas regiones.b) Para los valores de construccin se usar los valores reales por partida publicados por organismos especializados en la materia (CAPECO, CREPCO y Revistas especializadas como de Construccin, Costos, etc.) C)TASACION A VALOR DE REALIZACIN INMEDIATAEste valor est dado por el valor comercial directamente hallado, deducido en un porcentaje en el que intervienen: b)TASACION COMERCIAL

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SER DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL. - PARA INMUEBLES a) Gastos Directos- Gastos por prdida y deterioro:2.00% - Gastos de valuacin para realizacin:0.20% - Depreciacin durante la ejecucin:4.00% - Mantenimiento:2.00%SUB TOTAL:8.20% b) Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 das y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin. - Publicidad para la venta:1.00% - Oferta y demanda:2.50%- Sucesiones recesivas y expectantes :3.30% - Urgencia de la venta :5.00%:11.80%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SER DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.- PARA VEHICULOS a) Gastos Directos- Gastos de mantenimiento:3.00%- Gastos de valuacin para realizacin:0.30%- Deterioro y prdida:3.00%- SUB TOTAL:6.30%b) Otros: Para realizar una maquinaria, en un plazo prudencial de 180 das y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de maquinarias consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin:18.70%

BIENES1.00 CONCEPTO2.00 CLASES TANGIBLES INTANGIBLES MUEBLESINMUEBLESURBANOSRUSTICOSINDUSTRIALESNOMBRESSIGLASCOLORESFRASES

1) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.2) El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua, y las aguas vivas o estanciales.3) Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.4) Las naves y aeronaves.1.05BIENESEs el objeto que uno se adjudica como patrimonio. Pueden ser:a)TANGIBLESSon los objetos que podemos distinguir con nuestros sentidos. Son objetivos.Los bienes tangibles pueden ser muebles e inmuebles. Para aclarar este concepto citaremos fielmente los que estn contenidos en el Reglamento Nacional de Tasaciones en actual vigencia.Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 885 del cdigo civil son bienes inmuebles:

5) Los diques y muelles.6) Los pontones, plataformas y edificios flotantes.7) Las concesiones para explotar servicios pblicos.8) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.9) Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afecto al servicio.10) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.11) Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad

7) Las rentas o pensiones de cualquier clase.8) Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.9) Los dems bienes que puedan llevarse de u lugar a otro.10) Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad. Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son bienes muebles: 1) Los vehculos terrestres de cuaqluier ndole.2) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.3) Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.4) Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin sino estn unidos al suelo.5) Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin de crditos o derechos personales.6) Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres y marcas y otros similares.

Los inmuebles de acuerdo a su ubicacin o su funcin, pueden ser: 1) Inmuebles urbanos: Son los que estn ubicados en rea urbana o zona comprendida dentro de los planes o proyectos de urbanizacin de las municipalidades provinciales.Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen ciertos requisitos de dimensiones e instalaciones especiales requeridas para su funcionamiento.3)Inmuebles rsticos: Son aquellos que no estn ubicados en rea urbana por ende estn en el campo. b) INTANGIBLESSon los bienes figurativos aquellos que no son objetivos o palmarios, es decir no se pueden tocar, sentir, ni ver. Estos pueden ser: 1) Nombres. Ejemplo: Coca Cola, Donofrio, etc 2)Siglas. Ejemplo: SIMA, SAGA, CAPECO, etc. 3)Colores (mezclas o combinaciones). Ejemplo: el partido PPC utiliza los colores verde y rojo en lneas. En la heraldica el color de los escudos familiares, Telefnica (verde y azul) 4) Frases. Ejemplo: no nos ganan (Ferrando), siempre contigo (banco de Crdito), bebida de sabor nacional (Inca Kola), etc. 1.06 CLASES DE INMUEBLES

2.00PREDIO URBANO - CONCEPTOSe considera un predio urbano al que est ubicado en centro poblado o est incluido dentro de los proyectos de expansin urbana que el municipio distrital inicia, con la aprobacin del Consejo Provincial y finalmente de la Direccin General de Urbanismo. Para ser considerado as debe tener todas o las principales obras de habilitacin urbana.

2.01TASACION DE PREDIO URBANO DE MANERA REGLAMENTARIAEs la tasacin de un predio urbano que utiliza como datos del valor del terreno y valor de unidades constructivas, los ndices sealados por la Direccin Nacional de Construccin (antes CONATA). Estos valores sirven para hallar un valor oficial que usa el municipio para poder calcular el impuesto predial anual. Luego este valor es compulsado y no se rige para nada con la ley de la oferta y la demanda. Este valor tambin puede usarlo el estado cuando desea imponer una expropiacin o un juez en el caso de un peritaje judicial cuando las circunstancias del litigio as lo exige.

2.02TASACION COMERCIAL DE PREDIO URBANOEs este caso los valores usados para el terreno, corresponden a un estudio de mercado realizado en la zona o por comparacin con el valor de otros predios de similar ubicacin y extensin. Otro dato importante lo brindan los bancos de datos de las empresas de corretaje, declaraciones notariales y avisos clasificados de los peridicos de la ciudad.Para el caso de la edificacin, los valores por partidas son extrados de revistas especializadas, ejemplos: Costos o de las publicaciones mensuales que realiza la Cmara Peruana de la Construccin (CAPECO) adems de la experiencia del profesional perito.En ambos casos oficial y comercial se utilizan las tablas de depreciacin contenidas en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Per, pudiendo variarse stas a criterio del perito, previa justificacin incluida en el informe de peritaje.

2.03VALOR DE REALIZACION INMEDIATAEs el valor hallado a solicitud de las empresas bancarias. Constituye el valor comercial hallado, deducido en un porcentaje que muchas veces est reglamentado en cada banco o si no ste deja a criterio del perito este porcentaje. Normalmente se usa el que anotamos a continuacin:

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SER DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL. - PARA INMUEBLES a) Gastos Directos- Gastos por prdida y deterioro:2.00% - Gastos de valuacin para realizacin:0.20% - Depreciacin durante la ejecucin:4.00% - Mantenimiento:2.00%SUB TOTAL:8.20% b) Otros: Para realizar el inmueble, en un plazo prudencial de 180 das y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin. - Publicidad para la venta:1.00% - Oferta y demanda:2.50%- Sucesiones recesivas y expectantes :3.30% - Urgencia de la venta :5.00%:11.80%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SER DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.- PARA VEHICULOS O MAQUINARIAS a) Gastos Directos- Gastos de mantenimiento:3.00%- Gastos de valuacin para realizacin:0.30%- Deterioro y prdida:3.00%- SUB TOTAL:6.30%b) Otros: Para realizar una maquinaria, en un plazo prudencial de 180 das y estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de maquinarias consideramos un ajuste en el valor para cualquier fin:18.70%

2.04FORMATO DE UNA TASACION DE BIENES URBANOSYa sea la tasacin del tipo oficial o comercial, sta debe tener tres partes: - Memoria Descriptiva- Valuacina) Valorizacin del terrenob) Valuacin de las edificacionesc) Valuacin de las obras complementariasd) Valuacin de instalaciones fijas y permanentese) Valuacin de intangibles si las hubiera- Anexos fotogrficos y otros La memoria descriptiva debe comprender los siguientes puntos: - Nombre del propietario o posesionario- Nombre de la persona que solicita la tasacin- Objeto de la tasacin - Metodologa o reglamentacin empleada

- Fecha a la cual est referida la tasacin - Ubicacin - Linderos - Permetros - reas a) Del terrenob) De la edificacin c) Metrado de las obras complementarias- Zonificacin o uso actual del predio- Infraestructura de servicios urbanos - Caractersticas del entorno del predio- Descripcin de las distribucin de las plantas- Descripcin de la edificacin - Antigedad de la construccin - Estado de conservacin - Servidumbres si las hubiere

- Gravmenes- Anlisis de la documentacin registrada- Observaciones En la descripcin de la edificacin es conveniente agrupar los elementos constructivos bajo tres rubros principales: - Estructuras- Acabados- InstalacionesDe esta forma se ordenar la enumeracin de caractersticas del predio.La antigedad ser tomada de documentos fehacientes 2.05VALUACION DEL TERRENOEn la valuacin del terreno se presentan casos que el docente expondr con un ejemplo.En la valuacin de las edificaciones se tomarn en cuenta los elementos preponderantes en el caso de que los elementos constructivos sean una miscelnea. Las tablas de depreciacin deben usarse no de manera compulsiva sino de acuerdo al criterio del perito.

CAPTULO C VALUACIN DEL TERRENO ARTCULO II.C.20 Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona. ARTCULO II.C.21 A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.

ARTCULO II.C.22 El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el valor unitario de terreno.b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno.c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente reglamento.ARTCULO II.C.23 El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera: a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales.b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casos a) y b)

ARTCULO II.C.24 La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento: a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

En la que: SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado. VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio privado. a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida en el lindero de sta con la va pblica. Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado. Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.

b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin. Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valor que resulte mayor.

ARTCULO II.C.25 La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT. ARTCULO II.C.26 La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre. ARTCULO II.C.27 La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coe ficiente Fr = frente/6. ARTCULO II.C.28 La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo = fondo/15

ARTCULO II.C.29 Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o ?uvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria. ARTCULO II.C.30 La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes: a) En medidas lineales- En terreno plano 0.5%- En terreno accidentado 0.8% b) En reas- En terrenos de forma regular 2.0% - En terrenos de forma irregular 2.5% En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan

TTULO II CAPTULO D VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ARTCULO II.D.31 En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)VSN = AT x VUELa depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.D = P / 100 x AT x VUEEl valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:VE = AT x VUE (1-P /100)Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.

ARTCULO II.D.32 Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras. Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07. ARTCULO II.D.33 Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme. ARTCULO II.D.34 La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con los porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

TTULO II CAPTULO E VALOR TOTAL DEL PREDIO ARTCULO II.E.35 El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin: VTP = VT + VE + VI + VOC En donde: VTP = Valor total del predio. VT = Valor del terreno VE = Valor de la edificacin VI = Valor de las instalaciones fijas del predio. VOC = Valor de las obras complementarias Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio ARTCULO II.E.36 Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

PROBLEMAS DE APLICACIONTtulo II. Cap. C: Valuacin del TerrenoAplicacin del Art. II.C.22.Terreno con un solo frente a va pblica:

E1) Valor Aranc. Via:S/.75.00 / m2. rea Terreno: 200 m2. 3(f2) = 3(10)2 = 300 rea < 3(f2) ) VT = 200 m2 x S/.75.00 = S/.15,000.00

E2)Valor Aranc. Calle: S/.65.00Area Terreno :175 m2. 3(f2) = 3(7)2 = 147 m2Area > 3(f)2 VT = 147 x 65 + 0.5 x65(28) = S/.10,465.00

Aplicacin del Art. II.C.23. Terrenos con ms de un frente a Va PublicaE1) Valor arancelario Va A: S/. 95.00Valor arancelario Va B: S/. 70.00 rea de terreno: 600 m2.

Primer Mtodo: Divisin en partes proporcionales a c/u de los frentes: Va A: (600x15)/(15+40) = 163.64 m2.Va B: (600x40)/(15+40) = 436.36 m2. Calculo de los valores:Va A: 3 f2 =3(15)2 = 675 m2 rea < 3(f)2 VT A = 163.64 m2 x S/.95.00 = S/.15,545.80 Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2 Area < 3(f)2VTB = 436.36 m2 x S/.70.00 = S/.30545.20

VT = S/46,091.00 (1)

Segundo Mtodo: Como frente nico c/u de los frentes del terreno. (AT = 600 m2)Via A : 3 f2 =3(15)2 = 675 m2 Area < 3(f)2VT A = 600 m2 x S/.95.00 = S/.57,000.00 (2) Via B: 3 f2 =3(40)2 = 4800 m2 Area < 3(f)2 VTB = 600 m2 x S/.70.00 = S/.42,000.00 (3)

Por lo tanto comparando los tres valores, se tiene:

VT = S/.57,000.00

Aplicacin del Art. II.C.27: Terrenos con frente menor al lote Normativo Mnimo vigente (6 m)

Datos: rea terreno a valuar = 100.00m2.Arancel Calle B = S/.40.00 / m2.Frente del Terreno (f) = 5.00 m.Valor del terreno a determinar ( VT) = ?Procedimiento de clculo:Cof. De afectacin = f/6 = 5/6 = 0.83.Arancel a utilizar = S/.40.00 m2(0.83) = S/.33.20 / m2.3(f)2 = 3(5)2 = 75Area (100 m2) > 3(f)2

VT = 75 (33.20) + (100 - 3x52)(33.20)(0.5)VT = S/.2905.00

Aplicacin del Art. II.C.28: Terrenos una profundidad o fondo Promedio menor a 15 m.

Solucin:rea del terreno a tasar (AT) =84 m2.Arancel (Va ) =S/.45.00 / m2.Frontera del terreno = 7.00 mFondo (f0) = 12.00 m. < 15. 00Valor del Terreno (VT) = ?.Coef. De afectacin = f0/15 = 12/15 = 0.80Valor Arancelario a utilizar (Va-1) = S/.45.00 m2 x 0.8 = S/.36.00

3(f)2 > A TVT = (Va-1)(A)VT = S/.36.00 x 84 m2. VT = S/.3024.00.

*PROCESO JUDICIALPartesJuecesResolver un conflicto o una incertidumbre jurdicaPruebas(Peritos)SentenciasLograr paz y justiciaIMPORTANCIA PARA QU ?

*TASACIN DE INMUEBLESCUANDO? (1)

Supuestos frecuentes:Procesos de ejecucin de garantas o de falta de pago de deudas en general.Procesos de Divisin y particin de bienes.Procesos de Separacin y Divorcio.

CONTEXTO: Clima de Conflicto!!.

*TASACIN DE INMUEBLESCUANDO? (2)

Presupuestos:Que exista resolucin judicial firme que ordena llevar adelante la ejecucin (el remate de los bienes).Deudor vencido y acreedor con acreencia reconocida judicialmente.

CONTEXTO: Y la paz social?.

*TASACIN DE INMUEBLESPARA QU? (1)

Finalidad:1.Determinar un valor de cambio. Establecer el monto base para el remate (las 2/3 partes).

META: Tasar o valorizar el bien?.

*TASACIN DE INMUEBLESPARA QU? (2)

META DEL REMATE:Lograr un intercambio eficiencia de recursos y tratar de reestablecer la paz social en justicia.

Contexto de razonabilidad:En una sociedad ordenada, las deudas se pagan. En caso contrario, existe el riesgo de la prdida de nuestros bienes.

*TASACIN DE INMUEBLESCMO? (1)

Valor del mercado.En trminos claros, sencillos y completos.Con toda la informacin disponible.Registros, municipalidades, servicios pblicos, cuotas de mantenimiento?.Planos, fotografas.

TTULO II CAPTULO D VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES ARTCULO II.D.31 En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores: En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin. Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante. El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN): VE = VSN D

El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)VSN = AT x VUELa depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al material de construccin predominante.D = P / 100 x AT x VUEEl valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:VE = AT x VUE (1-P /100)Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estado de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.

E1Determinar el valor de la edificacin de una vivienda que consta de dos niveles, ms azotea, siendo sus areas techadas las siguientes:El material predominante es ladrillo en todos los niveles:

Primer Piso(AT = 145 m2)Segundo Piso (AT = 95 m2))Azotea(AT = 35 m2)VUE : S/. 310.00VUE : S/. 270.00VUE : S/. 200.00Antigedad: 20 aosAntigedad: 10 aosAntigedad: 05 aosEst. de Conserv: Reg. Est. de Conserv.: BuenoEst. de Conserv.: Bueno

D = 29 %%D = 08 %D = 11 %SOLUCION:Aplicando la tabla del cuadro N 01 (RNT):

1e r Piso ................... Antigedad: 20 aos Estado : Regular

2d o Piso . Antigedad: 10 aos Estado : Bueno

Azotea .. Antigedad: 05 aos Estado : BuenoFormula a utilizar:VE = AT x VUE (1 - %/100)

1e r Piso:145 x S/.310.00 (1 -29/100) = S/. 31,914.50

2d o Piso: 96 x S/.270.00 (1 -11/100) = S/. 23,068.803 e r Piso: 35 x S/.200.00 (1 -08/100) = S/. 6,440.00 S/.61,423.30

VE = S/. 61,423.30

E2Determinar la tasacin de los departamentos A y D en un edificio multifamiliar si se tiene que:Valor del Terreno :S/.30,000.00Material Predominante : Ladrillo

Primer NivelAT (m2)Antigedad (Aos)Estado de ConservacinVUE (S/.)Dpto. A11525Regular310 B9520Bueno300 C11520Bueno310rea comn2515Malo100Segundo NivelAT (m2)Antigedad (Aos)Estado de ConservacinVUE (S/.)Dpto. D11515Bueno310 E9015Bueno290 F9015Regular290rea comn2510Regular120

Solucin:

Departamento A:

1roPara el terreno:A=115 m2 B= 95 m2 C=115 m2 D= 95 m2E=115 m2 F= 95 m2 630 m2

VE = AT x VUE(1-%/100)2d o Para la Edificacin:VE = 115 x 310 (1-32/100) VE = S/.24,242.00 (2)VE = 25 x 100 (1-66/100) VE = S/. 850.00 Dpto. A = 115 m2 B = 95 m2 C = 115 m2 325 m2 3roPara las reas comunes:Por reas:VALOR DE LA TASACION SERA (VT=1 + 2 + 3) :VT = S/.30,018.96

EJEMPLO N 1TASACION DE PREDIO URBANO DEDICADO A LABORES EDUCATIVAS UBICADO EN EL JR. RIO NAZCA N 156 MZ. B SUB LOTE 3, COMPRENSION DEL DISTRITO DE SAN LUIS, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01NOMBRE DEL PROPIETARIO Club De Leones de La Victoria

1.02SOLICITANTE DE LA TASACIN Los propietarios

1.03OBJETO DE LA TASACIN Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04METODOLOGIA O REGLAMENTACIN EMPLEADALa presente valorizacin se realiza por el mtodo de la TASACIN DIRECTA, ajustndose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU, aprobado por R.M. N 126-2007-VIVIENDA de fecha 13-05-07 en actual vigencia.

1.05FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACIN Mayo del 2008

1.06UBICACIN El inmueble se ubica en la Urbanizacin Centro Industrial y Comercial Castilla, Calle Ro Nazca N 156 Mz. B Sub Lote 3 en el distrito de San Luis, provincia y departamento de Lima.

1.07LINDEROSEl terreno sobre el cual se levanta la construccin posee los siguientes linderos:Por el frente, a Jr. Ro Nazca, en lnea recta que mide 20.90 ml.Por la derecha entrando a propiedad de terceros, con una lnea recta que mide 65.50 ml.Por la izquierda entrando a propiedad de terceros en una lnea recta que mide 70.00 ml.Por el fondo a propiedad de terceros en una lnea recta que mide 20.00 ml.

1.08PERIMETROEstos linderos suman un permetro de 176.40 ml.

1.09AREASa) Del terreno:1,282.65 mb) De la edificacin (2 blocks) Primer piso: 693.76 m Segundo piso: 693.76 m Tercer piso: 165.62 m Area total edificada:1,553.14 m

c) De las Obras complementarias - Muro frontal: 17.02 ml- Muro perimtrico del patio: 49.48 ml- Muro del jardn posterior: 28.98 ml- Puerta principal sobre listada: 11.04 m- Cisterna: 10.00 m- Tanque elevado: 2.00 m. (rotoplast)- Losa del patio: 494.80 m

1.10ZONIFICACION El predio se halla enclavado en una zona calificada como I-C II (Industrial Comercial II) en el Plano Catastral de Zonificacin del Consejo Distrital de La Victoria. 1.11USO ACTUALActualmente el inmueble es usado como centro educativo particular.

1.12INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOSEl predio se ubica en una zona urbana consolidada como tal posee todos las obras de infraestructura que le son inherentes, esto es veredas y pistas asfaltadas, alumbrado pblico y privado, conexin a la red troncal de agua y desage, acceso a conexiones de telefona, de internet y cable que el predio puede o no usufructuar.

1.13CARACTERISTICAS DEL ENTORNOEl entorno est compuesto de establecimientos comerciales industriales y algunas viviendas. El acceso est facilitado por las avenidas Nicols Arriola y San Juan.

1.14DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCIN Se trata de una edificacin de tres plantas, levantada para funcionar como centro educativo, con 2 blocks, anterior y posterior en medio de los cuales se ubica el patio. La distribucin detallada es como sigue:

a) Block delantero- Primera PlantaA ella se accede trasponiendo la puerta del muro frontal de 2 hojas. Inmediatamente a la izquierda un jardn formado por el retiro y a la derecha, espacio libre triangular, que sigue el lindero frontal del terreno. Por la parte central, avanzando hacia adentro, un hall que, termina en un pasaje perpendicular, en cuyo frente est la escalera que da acceso al nivel superior y a los costados izquierdo y derecho respectivamente, la entrada a 2 y 1 aulas con ventanales hacia el sector delantero las primeras, y al patio la tercera. En los extremos de este pasadizo 2 ambientes formados por tabiques provisionales, destinados a tpico y depsito respectivamente. Por el sector derecho avanzando hacia el fondo, otro pasadizo que desemboca en el patio y en cuyo lado derecho se ubican 4 ambientes para baos, dedicados a varones y mujeres 2 a 2. Estos SS.HH. cuentan con batera de 2

WC, 1 lavatorio, distinguindose uno de ellos (de varones) por contar con ducha y urinario de pie.- Segunda PlantaLa escalera entrega a un pasadizo, tpico en forma y extensin al de la primera planta, que da acceso al ambiente para direccin y 2 aulas en cada ala del pasadizo. completando un total de 4 y un ambiente al final de cada ala del pasadizo formada por tabiquera provisional.

b) Block posterior- Primera PlantaAtravezando el patio, llegamos al block posterior, cuya entrada es un pasaje, que a mano derecha ubica a 2 servicios higinicos para el alumnado, varones y mujeres. Cada uno cuenta con una batera de 4 WC, teniendo el de varones adicional, un urinario de pie. Este pasaje termina con otro pasadizo perpendicular que a mano derecha da acceso a un aula y a la izquierda, a la escalera de acceso a niveles superiores, contiguo, ambiente que ocupa la caja de escalera para guardar material deportivo y a otras 2 aulas ubicadas frente a frente, en el extremo, tabique provisional de por medio, a un ambiente para guardar instrumentos de msica.En la parte central del pasaje, perpendicular, otro pasadizo que desemboca finalmente el jardn posterior y patio de cisterna.

- Segunda plantaLa escalera entrega a otro pasadizo tpico con el primero. Este pasadizo accede a 4 aulas repartidas a los costados derecho e izquierdo 2 a 2. Al centro una habitacin destinada a sala de profesores.

- Tercera plantaLa escalera entrega a un sector sin techo o terraza que ocupa todo el lado derecho. A la izquierda un pasadizo que distribuye a 2 aulas ubicadas a ambos lados del pasaje. Al fondo del depsito un ambiente para bao no implementado.

1.15DESCRIPCION DE LA EDIFICACIN Para esta descripcin separamos de acuerdo a lo siguiente:

Estructuras: Construccin con cimientos corridos armados y estructura aporticada con vigas, columnas, escaleras y dinteles de concreto armado, muros de ladrillo de cabeza y soga asentadas con mortero de cemento arena. Los techos del tipo aligerado y los falsos pisos de concreto simple.

AcabadosLos muros frotachados tarrajeados con mortero en proporcin 5 a 1 y pintados con material lavable. En los baos enchape de maylica blanca 15 x 15 de segunda a una altura de 1.50 mts. Los pisos en los salones de clase, en pasadizos y en el patio general de cemento pulido, con bruas y junturas de dilatacin. En la direccin existe piso vinlico, laminado, semejando madera.

En los baos, existen sanitarios blancos de losa vitrificada, con grifera cromada simple, los lavaderos comunes y urinarios de pie, de mampostera con enchape de maylica blanca.

Las puertas, a excepcin de la principal que es de fierro sobrelistado, de 2 hojas con puerta peatonal, la que da acceso al jardn que es de varillas de fierro tambin de 2 hojas el resto es de madera apanelada con cerraduras de vaivn. Los marcos de las ventanas son de fierro angular con vidrios simples y transparentes en la estructura. Las ventanas que dan al patio, tienes adems, rejas de proteccin de fierro para los vidrios. Las escaleras son de concreto con cemento pulido en pasos y contrapasos, con pasamanos de fierro tubular anclado a las paredes.

Instalaciones La instalacin sanitaria empotrada, con tubera PVC, con sistema para agua fra y caliente, posee cisterna de 10,000 litros para almacenamiento de agua, bomba de 1.5 HP y tubera de fierro para almacenar agua en tanque Rotoplas de 2000 litros. La instalacin elctrica del tipo monofsico, totalmente empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita tipo TICINO y tablero general con llaves del tipo thermomagntico.

1.16DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS Muro frontalMuro construido con cimientos corridos de concreto reforzados con columnas y vigas, cobertura de ladrillo king kong, tartajeado, frotachado y pintado con material lavable a una altura de 3 mts.

Muro perimtrico del patioMuros con columnas y viga solera en acabado caravista a una altura de 3.15 mts.

Muro del jardn posteriorMuro con columnas de concreto armado, en acabado caravista a una altura de 2.95 mts. Puerta principal sobre listadaPuerta de dos hojas de medidas 3.68 x 2.85 mts., y puerta auxiliar peatonal. Cerraduras de armella y candado y cerradura de can en el sector peatonal.

CisternaConstruida en el sub suelo con paredes de ladrillo con columnas de refuerzo tartajeados y frotachados. Los pisos y el techo son losa de concreto simple.

Tanque elevadoTanque plstico comercial del tipo ROTOPLAS.

Losa del patioLosa de concreto simple con superficie pulida con junturas de dilatacin.

1.17ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCIN El inmueble tiene una antigedad de 13 aos.

1.18ESTADO DE CONSERVACIN El inmueble al momento de la inspeccin tiene un estado de conservacin puede calificarse como BUENO.

1.19DEPRECIACION

1.20.SERVIDUMBRES No tiene

1.21GRAVAMENESNo se le conoce ninguno.

1.22SERVIDUMBRES No tiene

1.23GRAVAMENESNo se le conoce ninguno.

RUBROANTIGEDADESTADODEPRECIACINFACTORTodas el pedio13Bueno20%0.80

1.24OBSERVACIONESLa inspeccin se realiz sin inconvenientes, habiendo tomado las reas de construccin respectivas, de los planos de distribucin confeccionados y firmados por el Arq. Colegiado Alejandro Espinal Hinojosa CAP 1639.

2.00VALORIZACION COMERCIAL2.01.DEL TERRENO (VT)Este rubro no es materia de valorizacin.

2.02.DE LA EDIFICACION (VE)Los valores asignados, comprenden del estudio de valotes por partidas que publica CAPECO en su boletn mensual correspondiente al mes de Abril del presente ao. Segn esto: VE = 1553.14 m x US$ 300.00/ m x 0.80VE =US$ 372,753.60VALOR TOTAL DE LA EDIFICACINUS$ 372,753.60

2.03.DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)Muro frontalVOC1 = 17.02 ml x US$ 60.00/ml x 0.80VOC1 = US$ 816.96

Muro del patio VOC2 = 49.48 ml x US$ 75.00/ml x 0.80 = US$ 2,968.80

Muro posteriorVOC3 = 28.98 m x US$ 65.00/m x 0.80 = US$ 1,506.96

PortnVOC4 = estimado =US$ 350.00

CisternaVOC5 = 10.00 m x US$ 180.00/m x 0.87 = US$ 1,566.00

Tanque elevadoVOC6 = estimado =US$ 80.00

Losa del patioVOC7 = 494.80 m x US$ 20.00/m x 0.87 = US$ 8,609.52

TOTAL OBRAS COMPLEMENTARIAS = US$ 15,898.24

2.07VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE (VCI)Estar dado por la frmula. VCI = VE + VOC

Reemplazando por sus valores en la frmula:

VCI = US$ 372,753.60 + 15,898.2416VCI = US$ 388,681.84SON: TRESCIENTOS OCHENTA Y OCHO MIL SEISCIENTOS OCHENTA Y UNO CON 84/100 DOLARES AMERICANOS.

Lima, Mayo del 2008

EJEMPLO N 2

TASACIN DE INMUEBLE URBANO BAJO EL REGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01NOMBRE DEL PROPIETARIO: SRA. SUSANA LUCIA WONG LOPEZ

1.02SOLICITANTE DE LA TASACIN:El propietario 1.03OBJETO DE LA TASACIN:Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04METODOLOGA O REGLAMENTACIN EMPLEADALa valorizacin se ha realizado por el mtodo de la tasacin directa, ajustndose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, aprobado por RM N 469-99/MTC/ 15.04, vigente a partir del doce de diciembre de 1999 a la fecha.

1.05FECHA DE TASACIN Mayo del 2006 106.ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIOEl predio se ubica en una zona calificada como R-4 (Residencial 4). Actualmente est desocupado. 1.07INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOSEl predio se ubica en zona netamente residencial, cercano a avenidas principales tales como Av La Marina, Av. Universitaria, Av. Riva Agero y Av. Dinthilac , a tres cuadras del Centro Comercial La Marina , como tal posee servicios completos de infraestructura, tales como, veredas, pistas asfaltadas, alumbrado pblico y privado, conexin directa a la red de agua y desage, acceso a la red telefnica, cable e internet, que el predio puede o no usufructuar.

1.08 UBICACIN :El predio es confortante de un edificio ubicado en la Calle Prolongacin Ayacucho N 1170 y ocupa parte del cuarto piso, departamento N 401 del mismo, tiene frente a un parque, est en la comprensin del distrito de San Miguel, provincia departamento de Lima.

1.09AREAS

a) Terreno segn Ley Prop. horiz. : 51.29 m ( Segn DJAA)

b) Del rea const. dpto. : 112.50m ( Segn Ficha Registral ) 1.10DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCINSe trata de un departamento , ubicado en el cuarto piso de un edificio multifamiliar, de cuatro niveles en total. La distribucin es como sigue:Sala comedor, hacia izquierda un pasadizo de distribucin que hacia mano izquierda a da acceso a la cocina, lavandera, cuarto y bao de servicio, hacia la derecha del pasadizo de distribucin se ubican tres dormitorios dos de ellos con closet y al fondo del mismo un bao .

1.11.DESCRIPCIN DE LA EDIFICACINLa distribucin de la edificacin se hace separando sus partes conformantes :

a) EstructurasCon cimentacin de concreto armado, muros de ladrillo de arcilla en aparejo de cabeza y soga para muros portantes y tabiquera respectivamente, reforzados con columnas y vigas de concreto armado, al igual que los dinteles y la escalera de acceso comn. Los techos horizontales de concreto aligerado, y los falsos pisos de concreto simple vaciadob) AcabadosLos muros con tarrajeo frotachado con mezcla y pintados con material lavable. Los pisos, en los ambientes principales, de parquet, con zcalos de cedro, en el resto de los ambientes loseta de granito y cermica. Las puertas de madera contraplacada con cerraduras de perilla y seguros de embutir, ventanas con marcos de aluminio anodizado y vidrios semidobles en la cobertura con sistema corredizo; Los baos, con sanitarios de color de losa vitrificada, de manufactura nacional, con grifera cromada simple. En las paredes enchape de maylica, a 1.50 m de altura. La cocina tambin parcialmente enchapada, con material cermico.En la cocina el repostero bajo de mampostera forrado con maylica blanca.

c) InstalacionesLa instalacin elctrica del tipo monofsico, totalmente empotrada, con llaves y tomacorrientes del tipo TICINO.La instalacin sanitaria, tambin totalmente empotrada, con sistema para agua fra y caliente.

1.12.ANTIGEDAD 26 aos ( segn DJA) .

1.13ESTADO DE CONSERVACIONEl estado de conservacin del inmueble puede calificarse de bueno.

1.14.DEPRECIACIONDe acuerdo al uso, la antigedad , material predominante y estado de conservacin, se le aplica el siguiente cuadro de depreciacin.

RubroAntig.AosEstado Dep. %FactorDepartamento26Bueno290.71

1.15GRAVAMENESNo se conoce

1.16SERVIDUMBRES No tiene.

1. 17.INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLICOSEl departamento se encuentra inscrito a favor de la propietaria en la Ficha Registral N 174615 de Los Registros de La Propiedad Inmueble de Lima. 2.00VALORIZACION COMERCIAL 2.01.DEL TERRENO ( VT)El valor asignado al terreno proviene del resultado de un estudio de mercado realizado en la zona y por comparacin que de l se hace con terrenos de similares caractersticas de extensin y ubicacin.Segn esto:VT = 51.29 m x US$ 220. 00/ m = US$ 11, 283.80

2.02.DE LA EDIFICACION ( VE)a) Edificaciones:VE = 112.65 m x US$ 320. 00/ m x 0.71 = US$25,594.08

b) Por reas comunes ( 15% de VE)VAC = 25,594.08 x 15% = US$ 3,839.11VALOR TOTAL DE LA EDIFICACIN US$ 29,433.19

2.03. VALOR DIRECTO DEL INMUEBLE ( VD) Estar dado por la siguiente ecuacin: VD = VT + VE

Reemplazando en la frmula , los valores VD = US$ 11,283.80 + US$ 29,433.19 VD = US$ 40,716.99 SON: CUARENTA MIL SETECIENTOS DIECISIS CON 99/100 DOLARES AMERICANOS

EJEMPLO n 3TASACIN DE CHALET RESIDENCIAL UBICADO EN MZ. L-3, LOTE 50, CALLE WINNIPEG S/N, URBANIZACION RINCONADA DEL LAGO, DISTRITO DE LA MOLINA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00MEMORIA DESCRIPTIVA 1.01PROPIETARIOSr. Christian Thorsen Cuadra

1.02SOLICITANTE DE LA TASACIN JPC Contratistas Generales EIRL.

1.03OBJETO DE LA TASACIN Conocer el valor comercial del inmueble.

1.04METODOLOGIA Y REGLAMENTACIN EMPLEADA La presente valorizacin se realiza por el mtodo de la Tasacin Directa, ajustndose en todos sus puntos, a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PER, aprobado por R.M. N 126-2007- VIVIENDA de fecha 7 de Mayo del 2007, en actual vigencia.

1.05FECHA DE TASACIN Agosto del 2008

1.06UBICACIN El inmueble a valorizar se ubica en la Mz. L-3, lote 50, Calle Winnipeg s/n, Urbanizacin Rinconada del Lago, distrito de La Molina, provincia y departamento de Lima.

1.07LINDEROS Por el frente, a Calle Winnipeg en una lnea recta que mide 12.00mts.Por la derecha, entrando a propiedad del estado, en una lnea recta que mide 25.00 mt.Por la izquierda, entando a propiedad de terceros, en una lnea recta que mide 32.90 mts.Por el fondo, a propiedad del estado, con una lnea recta que mide 14.20 mts.

1.08PERIMETRO Estos linderos suman un permetro de 84.10 mts.

1.09AREAS a) Del terreno:347.40 mb) De la edificacin:Techo aligerado Techo liviano1er. Nivel: 50.00 m2do. Nivel: 180.00 m3er. Nivel: 40.00 m 160.00 m

Casa del guardin : 40.00 mc) De las obras complementarias - Prgola del BBQ: 20.00 m- Sauna seca y hmeda: 10.00 m- Vestidores y descanso de la piscina: 60.00 m- Piscina : 45.00 m- Losas:120.00 m- Pisos de laja: 80.00 md) Maquinaria Equipo de recirculacin:unidad

1.10.ZONIFICACION DEL PREDIO El predio est enclavado en una zona que cuenta con obras completas de infraestructura urbana, esto es redes de agua y desage, pistas de asfalto, veredas de concreto, redes de alumbrado pblico y domiciliario, servicio de telefona, cable e Internet que el predio puede o no usufructuar.

1.11.DESCRIPCIN DE LA DISTRIBUCIN Se trata de una casa habitacin, tipo chalet construido siguiendo la topografa del terreno, en tres niveles. La distribucin es como sigue: La entrada principal a la calle Winnipeg est flanqueada por tres puertas, 2 de uso.

El inmueble tiene dos accesos peatonales y tres accesos para vehculo, los dos primeros acceden hacia el block principal y costado derecho del inmueble, respectivamente, los dos primeros accesos para vehculo dan entrada a dos car port ubicados en el frontis y el tercero a una rampa de acceso a la explanada o estacionamiento en un segundo nivel que tiene espacio para cinco vehculos.

Accediendo por el primero acceso peatonal, hacia el sector derecho unas escaleras nos conducen a la puerta de acceso de un sector social que funge de sala comedor de diario. Esta sala comedor, distribuye a la cocina, con salida a patio posterior, dos dormitorios con closets y bao privado cada uno, un bao de visita, el dormitorio principal, con bao privado , una salita o estar interno y un ambiente especial para el jacuzzi y otro para closets con vestidor.

Dos de los dormitorios poseen escaleta hacia la planta inferior en donde se ubica el sector social de estos ambientes, uno de ellos con recibo comedor cocina y un bao de visita y el otro an sin implementar, constituyendo as dos departamentos pequeos e independientes, con acceso por el primer nivel ubicado en el frontis, por sendas puertas ubicadas una al lado de la otra.

En el segundo nivel, anexo al rea de la cocina, el rea de servicio que puerta cuenta con lavandera, dos dormitorios con bao de por medio. De este nivel avanzando hacia el sector posterior, unas escaleras que entregan al tercer nivel en donde se ubica la sala comedor principales con balcn hacia las reas del sector posterior, en este mismo nivel una prgola que alberga un BBQ y espacio para mesas. Hacia la derecha, la piscina y ms al extremo, el rea de vestidores, ambiente para reposo y sauna seca y hmeda. A la derecha del block principal, al explanada para estacionamiento que hemos descrito anteriormente y ms hacia la derecha, rea libre para libre disponer.

1.12.DESCRIPCIN DE LA FABRICA Para efectos de ordenar esta descripcin, separamos esta y de acuerdo a sus caractersticas constructivos, en: - Residencia o block principala) Estructuras Construccin con cimientos y sobrecimientos de concreto, muros de ladrillo de arcilla de cabeza y soga reforzados con columnas y vigas de concreto armado. Escaleras y dinteles del mismo material.Los techos son horizontales de concreto aligerado, en un sector reducido (sala comedor principal), es inclinado con viguera y enchapado de madera machihembrada y fibra creto en la cobertura. Los falsos pisos de concreto simple.

b) Acabados Las paredes tarrajeadas frotachadas, con mezcla y pintadas al ltex, en algunos sectores enchapados en madera en paredes machihembradas. En los baos y cocina, las paredes enchapadas de maylica decorativa de piso a techo en otros a 1.50 mts. De altura.Los pisos en mayor extensin de listones machihembrados de pino, cemento pulido para recibir alfombra, pisos cermicos y hojas de piedra, en otros.Los baos con lavatorios ovalines con tocador de mampostera forrado en mrmol travertino, la grifera cromada del tipo VAINSA.Las ventanas con marcos fijos de fierro negro, corredizas de vidrio templado semidoble de color humo. Las puertas en paneles de cedro y caoba, con cerraduras de perilla y seguros de embutir.

c) InstalacionesLa instalacin elctrica del tipo monofsico, totalmente empotrada, con llaves y tomacorrientes de bakelita.La instalacin sanitaria, para agua fra y caliente, tambin totalmente empotrada.

- Casa del trabajador a) Estructuras Construccin con cemento corrido de concreto, muro de ladrillo con aparejo de soga. El techo con material liviano sostenido por armadura de madera. Los pisos de concreto simple.

b) AcabadosLas paredes tarrajeadas frotachadas y pintadas al ltex. En el bao, enchape de maylica blanca 11 x 11, los sanitarios blancos vitrificados con grifera cromada simple. Las ventanas de madera con vidrios simples y transparentes, las puertas contraplacadas de madera con cerraduras de perilla y seguros de embutir.Los pisos de cemento pulido sin zcalos.

c) Instalaciones La instalacin elctrica monofsica, empotrada con llaves y tomacorrientes de plstico.La instalacin sanitaria para agua fra, igualmente empotrada.

- Prgola y sector de descanso y saunaa) EstructurasLa prgola con estructura de madera para sostener techo liviano, el BBQ con enchape de ladrillo refractario y tiro hacia el sector alto.

El sector de descanso, con cemento corrido, muros de ladrillo,formando arcos en su seccin delantera.Las saunas con techo aligerado ambos. Las paredes revestidas con madera de pino machihembrado en la seca.Los falsos pisos de concreto simple.

b) AcabadosEn el caso de la prgola, con acabados de madera con pasamanos y balaustro de madera, tarrajeado frotachado en el sector de descanso y enchapados en maylica y madera mh seca de pao en las saunas secas y hmeda.En los baos sanitarios de losa vitrificada con grifera simple. c) Instalaciones En todos los casos, la instalacin sanitaria, empotrada para agua fra. La elctrica del tipo monofsico tambin empotrada.1.13. ESTADOEl estado puede considerarse bueno

1.14 ANTIGEDAD La antigedad del predio no sobrepasa los quince aos.

1.15DEPRECIACIN De acuerdo al estado y a la antigedad del predio se confecciona el siguiente cuadro de depreciacin: 1.16INSCRIPCIN EN LOS REGISTROS PBLICOS El predio se halla acreditado a favor de los propietarios en la Ficha N 1614658 del Sistema Nacional de los Registros Pblicos.

1.17GRAVAMANES En la ficha registral aparece la hipoteca constituida a favor del Banco del Nuevo Mundo con fecha 10/10/94.

1.18SERVIDUMBRES No tiene.

RubroEstadoAntigedadDepreciacinFactorSector residencial B< 15 aos14%0.86Obras complementarias Prgola B< 15 aos25%0.75Vestidores y descansoB< 15 aos14%0.86Saunas B< 15 aos8%0.92PiscinaB< 15 aos8%0.92Losas de cemento y lajaB< 15 aos8%0.92

1.19OBSERVACIONES La inspeccin ocular se realiz sin ningn inconveniente.

2.00VALORIZACION

2.01DEL TERRENO (VT)El valor del terreno obedece a un estudio de mercado realizado en la zona y por comparacin que de l se hace con terrenos de similar ubicacin, extensin y entorno. Segn esto:VT = 347.40 m x US$ 220.00/m= US$ 76 428.00

2.02DE LA EDIFICACION (VE)El precio unitario por metro cuadrado de construccin se halla utilizando los precios por partida que publica CAPECO para el mes de octubre, actualizados a la fecha de tasacin por el factor de actualizacin que dicta el INEI. Segn esto:

a) Techo aligeradoVE1 = 270,00 m x US$ 300.00/m x 0.86 = US$ 69 660.00

b) Techo livianoVE2 = 200,00 m x US$ 250.00/m x 0.86 = US$ 43 000,00Valor Total de la Edificacin US$ 112 660.00

2.03 VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)Prgola VOC1 = 20 m x US$ 30.00/m x 0.75 = US$ 450,00Vestidores y descanso VOC2 = 60 m x US$ 180.00/m x 0.86 = US$ 9 288.00

Sauna seca y hmedaVOC3 = 10.00 m x US$ 200.00/m x 0.92 =US$ 1 840,00

Piscina VOC4 = 45.00 m x US$ 200.00/m x 0.92 =US$ 8 280.00

Losas VOC5 = 120.00 m x US$ 15.00/m x 0.92 =US$ 1 656,00

Lajas VOC6 = 80.00 m x US$ 20.00/m x 0.92 = US$ 1 472,00Valor Total de Obras Complementarias US$ 22 986.00

2.03VALOR DE LA MAQUINARIA (VM) VM = Equipo de recirculacin ( Estimado ) US$ 1 500.00

2.04 VALOR TOTAL DEL PREDIO ( VTP )Estar dado por la frmula:VTP = VT + VE + VOC + VM

Reemplazando: VTP = US$76 428.00+US$112 660.00 + US$ 22 986.00 + US$ 1500.00VTP = US$ 213 574.00

SON: DOSCIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS SETENTA Y CUATRO CON 00/100 DOLARES AMERICANOS

Tipo de cambio: US$ 1.00 / S/. 3.30 Lima, Agosto del 2008

EJEMPLO N 4TASACION DE INMUEBLE INDUSTRIAL

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01NOMBRE DEL (OS) PROPIETARIO (S):JUAN ANDRES GARCIA LEONATJUAN ANDRES GARCIA CASSADOFRANCISCO MANUEL DIEZ GALLO CASSADO

1.02SOLICITANTE DE LA TASACIN:Los propietarios

1.03OBJETO DE LA TASACIN: Conocer el valor comercial del inmueble

1.04METODOLOGA O REGLAMENTACIN EMPLEADALa presente valorizacin se realiza por el mtodo de la valorizacin Directa, ajustndose en todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, aprobado por RM. N 469- MTC/15.04 de fecha 10 de diciembre de 1999, vigente a la fecha.

1.05FECHA DE TASACIN Octubre del 2007

1.06UBICACIN :El inmueble se encuentra ubicado con frente a la Malecn Hctor Garca Ribeyro N 0304, en el distrito del Rmac, Provincia y Departamento de Lima

1.07LINDEROS : El terreno en el cual se halla la edificacin, tiene los siguientes linderos:Por el frente, con Malecn Hector Garca Ribeyro en lnea recta que mide 21.41 ml.Por la derecha entrando, a Jr. Chalaco, en una lnea quebrada de 2 tramos que miden 1.50 mts y 56,00 mts. Por la izquierda entrando, a propiedad de terceros, en una lnea quebrada de 3 tramos que miden 44.10, 9.15 mts y 12.90 mts. Por el fondo, a propiedad de terceros, en una lnea quebrada de 3 tramos que mide 15.05 mts, 5.25 mts y 15.50 mts.1.08PERMETRO Estos linderos suman un permetro de 180.86 mts.

1.09REASa) Del terreno: 1319.80 m b) De la Edificacin Zona 2do piso 379.00 m Total Construccin principal 758.00 m c) De la construccin auxiliar 1er piso:17.40 m 2do piso :53.50 m Total de la construccin auxiliar: 70.50 m

TOTAL CONSTRUIDO 828.50 m d) De las Obras complementarias Cisterna : 5.00 m3 Tanque elevado : 1.00 m3

1.10 ZONIFICACION Y USO ACTUAL DEL PREDIOEl predio se ubica en la zona calificada como R4 (residencial 4), en el Plano Catastral de Zonificacin del Concejo Provincial de Lima.Actualmente el predio es usado como oficinas administrativas de una empresa.

1.11INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOSEl predio se ubica, en una zona residencial por excelencia, como tal, posee obras de infraestructura urbana completa, como son, veredas y pistas asfaltadas, alumbrado pblico y privado, conexin a la red pblica de agua y desage y acceso al servicio telefnico, cable e internet, que el predio puede o no usufructuar.

1.12DESCRIPCIN Y DISTRIBUCINSe trata de un inmueble tipo chalet, de dos plantas , destinado al uso de oficinas y posee la siguiente distribucin: 1er piso:Retiro principal y car-port ; trasponiendo la puerta principal, se accede a un hall, que da acceso a una sala de recibo que distribuye, hacia la derecha a un hall de espera y a ambos lados de ste, oficinas con frente a la calle y una al jardn interior la cual posee ventanal y mampara hacia la terraza interior sirve de sede a la gerencia y sala de reuniones.A la izquierda de la sala de recibo, se ubica la escalera de acceso a la segunda planta , bajo de ella un bao de visitas, un corredor o pasadizo auxiliar que distribuye,

a mano derecha a una oficina con ventanal y mampara a la terraza interior, a la izquierda del pasadizo, acceso a los baos para damas y varones, ubicados frente a frente .Por este sector se comunica a un pasaje, que por la parte izquierda da, al garaje que tiene puerta propia hacia la fachada y avanzando hacia el fondo hacia la mano derecha, un estar pequeo con escalera auxiliar a la segunda planta y al costado una pequea oficina; siguiendo el pasadizo un rea de desahogo usada como cocina comedor con puerta al jardn interior, al costado, un ambiente pequeo usado como almacn.Avanzando hacia el fondo por el mismo pasadizo, encontramos un bao , un dormitorio para guardiana y otro cuarto auxiliar. Inicialmente y tambin distribuido por la sala de espera, dos ambientes ubicados frente a frente, uno con un ventanal hacia fuera y otro con ventanal y mampara a la terraza, usado como sala de directorio.

2do piso:La escalera principal de acceso a este nivel, entrega a un amplio hall de distribucin que accede , en el sector delantero del inmueble a cuatro oficinas, dos de ellas separadas por tabique provisional y la del extremo izquierdo, mas amplia y con un balcn hacia la calle.

Del hall de distribucin hacia el lindero izquierdo , dos baos, uno al costado del otro ( para damas y varones) . Avanzando hacia el lindero del fondo, tres oficinas, una de ellas muy amplia con un sector auxiliar ( vestidor) y un bao completo anexo: las otras dos restantes, oficinas administrativas.Hacia el sector izquierdo, un pasaje con puerta hacia el lindero derecho que entrega a un pequeo patio o terraza con un sector techado con material ligero. De esta terraza, un pasaje hacia el fondo, paralelo al lindero izquierdo que distribuye a dos oficinas mas, separadas por un hall, que recibe a la escalera de servicio, siguiendo hacia el fondo, balcn hacia el rea de la cocina; finalmente dos oficinas de archivo y depsito y un bao .

1.13DESCRIPCIN DE LA EDIFICACIN La edificacin tiene las siguientes caractersticas: Estructura:Construccin con cimientos y sobrecimientos de concreto ciclpeo, muros de ladrillo de arcilla asentados de cabeza en los muros portantes y soga en la tabiquera, con columnas, vigas, escaleras y dinteles de concreto armado. Los techos de concreto aligerado en losas horizontales a excepcin del techo alto del comedor, que posee teatina como fuente de, luz y losetas de vidrio en el sector superior; los falsos pisos de concreto vaciado.

Acabados:Las paredes estn tarrajeadas con mezcla de cemento arena, tarrajeadas y frotachadas y pintadas con pintura lavable. Los pisos son indistintamente de madera de pino machimbrada o de cemento recubiertos con alfombra, en los baos losetones cermicos de 30x 30 y en los pasadizos, cemento pulido coloreado con ocre excepto en el pasadizo de entrada que es de losetas cermicas 30 x 30.La puerta principal con marcos de fierro angular y cobertura con vidrios gota de agua; la puerta del garaje es de madera caoba en tableros, con sistema levadizo y portero automtico en puertas interiores madera machimbrada con cerraduras de perillas y seguros de embutir. Algunas oficinas poseen puertas pivotantes de vidrio pavonado doble.En las ventanas y mamparas existen vidrios dobles corredizos y pivotantes templados y polarizados, sin marcos. La escalera principal con pasos y contrapasos de madera diablo fuerte, con balaustres de fierro forjado y pasamanos de madera.Los baos con aparatos sanitarios con lavatorios ovalines y con tocador de mampostera, enchapados con losetas cermicas vitrificadas 30 x 30 igual que en pisos y paredes, o lavatorios simples, todos de losa vitrificada blanca. Los muros revestidos, con enchape de losetones cermicos 30 x 30.

Instalaciones:La instalacin sanitaria totalmente empotrada con abastecimiento permanente de agua y con sistema de bombeo, con sistema para agua fria y caliente en los baos. La instalacin elctrica del tipo monofsica totalmente empotrada, con tablero principal electromagntico, con llaves y tomacorrientes de plstico TICINO.

1.14 DESCRIPCION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS Cisterna. La cisterna est construda con placas de concreto armado y con tapa de registro.

Tanque elevadoDe material de fibra. 1.15 ANTIGUEDADEl inmueble en su parte principal tiene 51 aos de antigedad. La seccin auxiliar se le atribuye 7 aos de construccin.

1.16ESTADO DE CONSERVACIONEl estado general de ambas secciones puede calificarse como BUENO.

1.17 DEPRECIACIONEn atencin a su antigedad y estado de conservacin, se confecciona el siguiente cuadro de depreciacin: 1.18 SERVIDUMBRENo tiene

1.19OBSERVACIONESSe realiza la valorizacin del predio, basado en la inspeccin ocular, verificadas sus reas, en los planos de arquitectura consultados y que acompaan el presente informe.

RUBROANTAos.ESTADODEPREC.% FACTORSeccin principal 51Bueno 380.62Seccin auxiliar7Bueno110.89Obras Complem:Cisterna51Bueno 290.71

La presente valorizacin, como se indica en el rubro 1.04, se basa en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES, aprobado en diciembre de 1999, que utiliza otros conceptos de depreciacin, que han sido utilizados puntualmente en el presente informe de tasacin.

2.00VALORIZACION DIRECTA 2.01DEL TERRENO ( VT)El valor asignado al terreno obedece a un estudio de mercado realizado en la zona y por comparacin que de l se hace con terrenos de similares caractersticas en extensin y ubicacin, adems de la consulta hecha al software del Cuerpo Tcnico de Tasaciones, promediados todos. Segn esto:VT = 815,00 m x US$ 650.00/m = US$ 529, 750.00

2.02DE LA EDIFICACION ( VE)Los valores unitarios por m de construccin provienen de los valores oficiales por partida, publicados mensualmente en el boletn de CAPECO y en las revistas especializadas como, DE CONSTRUCCION y COSTOS.Luego:

Construccin principal ( 1er y 2do piso )VE1 = 748.00 m x US$ 370.00/m x 0.62 = US$ 171 591.20

Construccin auxiliar ( 1er y 2do pisos)VE2 = 70.50 m x US$ 320.00/m x 0.89 = US$ 20, 078.40 VALOR DE EDIFICACION ( VE) = US$ 191, 669.60

2.03VALOR DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS ( VOC)- Cisterna VOC1 = 5.00 m x US$ 260.00/m x 0.71 = US$ 923.00

Tanque elevado VOC2 = 1.00 m3 x US$ 80.00/m3 = US$ 80.00 VALOR DE OBRAS COMPLEMENTARIAS = US$ 1, 003.00

2.03. VALOR COMERCIAL DEL PREDIO ( VTP) Estar dado por la siguiente frmula VTP = VT + VE + VOC Reemplazando en la frmula por sus valores tenemos: VTI = US$ 529, 750.00 + US$191, 669.60 + US$ 1,003.00 VTI = US$ 722, 422.60

SON: SETECIENTOS VEINTIDOS MIL, CUATROCIENTOS VEINTIDOS CON 60/00 DOLARES AMERICANOS.Lima 22 de setiembre del 2007

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