Reglamento Nacional de Tasaciones- Actual

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Reglamento  Nacional de Disposiciones Generales. Valuación de Predios Urbanos. Valuación de Predios Rústicos. Va luació n d e Servidum bres y Usufructos. Valuación de Propiedades Empresariales. Valuación de Aeronaves.

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  • Reglamento Nacional de

    Disposiciones Generales.

    Valuacin de Predios Urbanos.

    Valuacin de Predios Rsticos.Valuacin de Servidumbres y Usufructos.

    Valuacin de Propiedades Empresariales.

    Valuacin de Aeronaves.

  • J1T

    INGENIERIA Y GESTION

  • NDICE

    TTULO I

    DISPOSICIONES GENERALES

    CAPTULO N IC O ................................................................................. ................ ........................................9

    TTULO II

    VALUACION DE PREDIOS URBANOS

    CAPTULO A

    ALCANCES Y F IN E S .............................................................................................. ......................................11

    TTULO II

    CAPTULO B

    MEMORIA DESCRIPTIVA............................ ............................................................................................... 15

    TTULO II

    CAPTULO C

    VALUACIN DEL TER R EN O .......................................................................................... ...........................16

    TTULO II

    CAPTULO D

    VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E

    INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES..................................... ................................ ....................18

    TTULO II

    CAPTULO E

    VALOR TOTAL DEL P R E D IO ......................................................................................... ............................24

    TTULO II

    CAPTULO F

    VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS

    DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD C O M U N ............................................... ............. 24

    TTULO III

    VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES AGROPECUARIOS

    CAPTULO A

    ALCANCES Y F IN E S ................................................................................................................................... 25

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • TTULO III

    CAPTULO B

    MEMORIA DESCRIPTIVA 3 0

    TTULO III

    CAPTULO C

    VALUACIN DE TERRENOS R STIC O S...............................................................................................33

    TTULO III

    CAPTULO D

    VALUACIN DE TERRENOS ER IAZO S.................................................................................................. 34

    TTULO III

    CAPTULO E

    VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E) ................................................................................. 37

    TTULO III

    CAPTULO F

    VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS ................................................................................38

    TTULO III

    CAPTULO G

    VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS......................................................39

    TTULO III

    CAPTULO H

    VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN .........................39

    TTULO III

    CAPTULO I

    VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES ....................................................41

    TTULO III

    CAPTULO J

    VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA E ISLAS

    RSTICAS................................................................................. ....................................................................42

    INGENIERIA Y GESTION [ C

  • TTULO IV

    VALUACIN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS

    CAPITULO A

    ALCANCES Y FINES .............................................................................. ............................... ............................ 51

    TTULO V

    VALUACIN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES

    CAPTULO A

    ALCANCES Y FINES ....................................................................... ....... .......................... ......................52

    TTULO V

    CAPTULO B

    VALUACIN DE INMUEBLES ......................................... ....... ....... ....... ....................... ........................ 54

    TTULO V

    CAPTULO C

    VALUACIN DE INSTALACIONES ................................................................... ...... ................ ........... 54

    TTULO V

    CAPTULO D

    VALUACIN DE SISTEMAS, INSTALACIONES MVILES, MAQUINARIA Y EQUIPOS ......... 55

    CAPTULO E

    VALUACIN DE MUEBLES, ENSERES, EQUIPOS DE OFICINA Y R EPUESTOS.......................58

    TTULO V

    CAPTULO F

    VALUACIN DE OTROS BIENES DE LA EMPRESA .................................................... .................. . 59

    TTULO V

    CAPTULO G

    ESTUDIO ECONMICO PARA LA VALUACIN DE LA EMPRESA EN M AR CH A............ 59

    TTULO V

    CAPTULO H

    VALUACIN DE LA EMPRESA EN MARCHA ................... ........................................................................... ................................................ 61

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • TTULO V

    CAPTULO I

    VALUACIN DE OTROS BIENES INMUEBLES Y MUEBLES DE UNA EMPRESA 61

    TTULO V

    CAPTULO J

    VALUACIN DE BIENES INTANGIBLES ........................................................ ............................. 63

    TTULO VI

    VALUACIN DE AERONAVES

    CAPTULO A

    GENERALIDADES .......................................................................... ....................................................... 70

    CAPTULO B

    DEFINICIONES.............................................. ....................................... ........................................... . 71

    CAPTULO C

    MEMORIA DESCRIPTIVA .......................................................................... ......................... . 73

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  • R E G L A M E N T O N A C IO N A L D E T A S A C I O N E S

    REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERUTTULO I

    DISPOSICIONES GENERALES CAPTULO NICO

    ARTCULO 1.01El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene por finalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones y procedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin de bienes inmuebles y muebles.

    ARTCULO I.02Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante el cual el perito valuador estudia el bien, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas en determinada fecha, para establecer la estimacin del valor razonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presente reglamento.

    ARTCULO I.03Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art. 885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles:1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de agua y las aguas vivas o

    estanciales.3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.4. Las naves y aeronaves.5. Los diques y muelles.6. Los pontones, plataformas y edificios flotantes.7. Las concesiones para explotar servicios pblicos.8. Las concesiones mineras obtenidas por particulares9. Las estaciones, vas de ferrocarriles y el material rodante afectado al servicio.10. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en e'. registro.11. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el art. 886 del cdigo civil son bienes muebles:1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.4. Los materiales de construccin o procedentes de una demolicin si no estn unidos al

    suelo.5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisicin

    de crditos o derechos personales.6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres, marcas y

    otros similares.

    j C INGENIERIA Y GESTION

  • ID R eglam ento n a c io n a l de Tasaciones J

    7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones,

    aunque a stas pertenezcan bienes inmuebles.9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

    ARTCULO I.04Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual) u otros debidamente sustentados.Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentes tipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en las condiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contener elementos de bienes inmuebles y de bienes muebles indistintamente.Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completen los estudios tcnicos del caso, este reglamento se ampliar con ttulos referidos a diversos bienes o procedimientos valuatorios.

    ARTCULO I.05El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a sus normas alcanza a todo el territorio de la Repblica.

    ARTCULO I.06El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que se trate de practicar una valuacin comercial o reglamentaria en la que el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin de valuaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.

    ARTCULO I.07Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distingue con el nombre de tasacin valuacin reglamentaria, cuando los valores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceles o valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que son aprobados por los dispositivos legales correspondientes.Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valores corresponden a los del libre mercado.

    ARTCULO I.08Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en razn de sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamente capacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin, en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casos de campos de actividad que no son materia de colegiacin.

    ARTCULO I.09El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de la informacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando es retrospectiva, debe resaltarse tal condicin.

    INGENIERIA Y GESTION [ E

  • ARTCULO 1.10El documento que contiene la valuacin de un bien constituye el informe tcnico de tasacin que deber ser firmado por el profesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones: memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de ste reglamento se desarrollar la informacin requerida para cada una de estas secciones,

    ARTCULO 1.11El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de un bien en la fecha de valuacin, en consideracin a las compras ventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado.El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - venta de un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en el menor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por el perito.

    TTULO I! VALUACION DE PREDIOS URBANOS

    CAPTULO A ALCANCES Y FINES

    ARTCULO Ii.A.01Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones e instalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrante de ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar destruir la edificacin.

    ARTCULO II. A.02Considerase terreno urbano al que esta situado en centro poblado y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro fin urbano: as como los terrenos sin edificar, siempre que cuenten con los servicios generales propios del centro poblado y ios que tengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana, estn o no habilitadas legalmente.

    ARTCULO II. A.03Se entiende por edificaciones a las constricciones o rhr'(. as en general.

    ARTCULO II. A.04Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes todas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a la construccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir, deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parte integrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exteriores elctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, muros de contencin, subestacin elctrica, pozos para agua o desage, pavimentos y pisos exteriores, zonas de estacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio del perito valuador puedan ser calificados como tales.

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • R E G L A M E N T O N A C IO N A L D E T A S A C I O N E S J ]

    ARTCULO II.A.05Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sido determinados por el Ex Consejo Nacional de Tasaciones - CONATA, ahora Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento y aprobados por los dispositivos legales correspondientes.

    ARTCULO 1I.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito.

    ARTCULO II.A.07En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estar ubicadas en una edificacin techada e incluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales de edificacin, se valorizara de conformidad a dichos cuadros, de no estar incluidas en los cuadros mencionados o ser exteriores a la edificacin techada se deber efectuar los correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas que conforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de los valores unitarios oficiales de edificacin, exclusivamente al costo directo real, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccin tcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar el factor de oficializacin aprobado por los dispositivos legales correspondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidad por la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

    ARTCULO II.A.08El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:- Memoria descriptiva.- Valuacin.- Valuacin del terreno.- Valuacin de las edificaciones- Valuacin de las obras complementarias.- Valuacin de instalaciones fijas y permanentes- Intangibles, si los hubiere- Cuadro resumen general de las valuaciones- Anexos- Fotografas, si se requieren- Otros

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  • Reglam ento Nac io n al de Tasacio nes I 3 J

    TTULO II CAPTULO B

    MEMORIA DESCRIPTIVA

    ARTCULO II.B.09La memoria descriptiva comprende:- Nombre del propietario o posesonario.- Nombre de la persona que solicita la tasacin,- Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacin empleada.- Fecha a la cual est referida la tasacin.- Ubicacin.- Linderos y permetro- rea del terreno- Zonificacin y uso actual del predio.- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.- Caractersticas del entorno del predio.- Descripcin de la distribucin de las plantas.- Descripcin de la edificacin.- Antigedad de la construccin.- Estado de conservacin.- Servidumbres, si las hubiere.- Anlisis de la documentacin registral.- Observaciones.

    ARTCULO il.B.10Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, la provincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de la urbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, u otras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a las cuales les da frente y, eventualmente, el o ios nombres anteriores; la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lote correspondientes. De no existir o desconocerse la numeracin municipal la identificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin, asociacin, cooperativa o asentamiento humano en e! que est situado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo ms prximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacin de las vas pblicas de referencia.

    ARTCULO II.B.11La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica; las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos a partir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derecho e izquierdo entrando y finalizando por el fondo.

    ARTCULO II.B.12El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos ser expresada en sistema mtrico decimal.

    E INGENIERIA Y GESTION

  • ARTCULO II.B.13Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travs de la siguiente informacin mnima: - Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas construidas;- Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;- reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total. (Cuadro general de reas

    techadas y libres)

    ARTCULO II.B.14En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleados en la construccin de las partidas principales, tales como:- Cimentacin- Elementos estructurales- Muros y columnas- Techos y coberturas- Pisos y contrapisos- Contrazcalos y revestimientos- Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos empotrados, muebles fijos,

    etc.- Vidrios- Pinturas- Cerrajera- Instalaciones sanitarias- Instalaciones mecnicas y elctricas- Instalaciones telefnicas- Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como:- Instalaciones especiales- Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas de bombeo de agua y

    tanques cisterna etc.- Obras complementarias.- Otros.

    ARTCULO II.B.15El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad con la evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculo II.B.14 y que se definen de la siguiente forma:Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y que no presentan

    deterioro alguno.Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimiento permanente y solo tienen ligeros

    deterioros en los acabados debido al uso normal.Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimiento espordico, cuya estructura no

    tiene deterioro y s lo tienen, no la compromete y es subsanable; o que los acabados e instalaciones tienen deterioros visibles debido al uso normal.

    INGENIERIA Y GESTION E

  • R E G L A M E N T O N A C IO N A L D E T A S A C I O N E S 15 T IMalo.- Las edificaciones que no reciben mantenimiento regular; cuya estructura acusa

    deterioros que la comprometen aunque sin peligro de desplome y que los acabados e instalaciones tienen visibles desperfectos.

    Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuras presentan un deterioro tal que hace presumir su colapso y que su nico valor es el de los materiales recuperables.

    ARTCULO II.B.16Se considerar las servidumbres y los derechos consignados en los respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados por el perito como factores que afectan al predio como dominante o sirviente.

    ARTCULO II.B.17Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tiene de construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a la informacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes documentos:a) Declaratoria de fbrica.b) Certificado de conformidad de obrac) Licencia de construccin, mas plazo de ejecucin.d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los casos en que la

    construccin haya sido hecha antes de la fecha obligatoria de presentacin de los documentos sealados precedentemente.

    e) Declaracin jurada de autoavaluo.A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobre la base de los factores concurrentes que debern ser indicados en el informe de valuacin.

    ARTCULO II.B.18En observaciones se consignar todas las explicaciones de detalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, as como las que el perito considere pertinentes.

    ARTCULO II.B.19El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenido a su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos de propiedad; fichas regstrales; declaratoria de fbrica; escritura de independizacin y reglamento interno en los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, as como otros documentos que sean pertinentes.

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  • TTULO II CAPTULO C

    VALUACIN DEL TERRENO

    ARTCULO II.C.20Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de una valuacin reglamentara, se tomar como base el valor unitario oficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de la tasacin comercial, se tomar como base el valor unitario obtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

    ARTCULO II.C.21Afalta de valores unitarios oficiales de terrenos o valor arancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta de mercado inmobiliario en la zona en el caso de valuaciones comerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin, que posea similares obras de infraestructura urbana, que corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentre ubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, o en su defecto, el perito calcular el valor en base a criterios objetivos y tcnicos.

    ARTCULO II.C.22El lote de terreno urbano que tenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera menor, se multiplica por el

    valor unitario de terreno.b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % del valor del terreno,c) En caso de ser necesario se aplicar los artculos II.C.27, II.C.28 y II.C.29 del presente

    reglamento.

    ARTCULO II.C.23El lote de terreno urbano que tenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguiente manera:a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales a cada uno de sus frentes

    y se proceder con cada porcin de rea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndose luego los resultados parciales.

    b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno de los frentes que tiene el terreno y se les aplicar el procedimiento sealado en el artculo II.C.22.

    c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de la comparacin de los casosa) y b)

    ARTCULO I.C.24La valuacin de un lote de terreno urbano que tenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominio exclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn, conforme al siguiente procedimiento:

    INGENIERIA Y GESTION 2

  • Reglam ento Nac io n al de Tasaciones

    a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valor urbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

    SVU= VTx ( 1.00-0.01 d )* 3.00

    En la que:SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominio privado.VT = Valor del terreno de la va pblica desde la que se accede a la va de dominio

    privado.a = Ancho de la va de dominio privado expresado en metros y centmetros, medida

    en el lindero de sta con la va pblica.

    Si la relacin a/3.00 resulta mayor de 1.0 se asumir una unidad (1.0) como valor de la misma.

    d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice ms cercano del terreno materia de valuacin, expresado en metros y submltiplos, medida sobre las lneas de propiedad colindantes con la va de dominio privado.

    Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT se desechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.

    b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza de acuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y el resultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o en su defecto al frente del lote materia de valuacin.Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos o ms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el procedimiento sealado anteriormente, escogindose e! valor que resulte mayor.

    ARTCULO II.C.25La valuacin de un terreno que no tenga acceso por va pblica ni por va privada en condominio sino a travs de un predio de propiedad de terceros mediante una servidumbre de paso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) del artculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose el supuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultado final no podr ser menor de 0.4 VT.

    ARTCULO II.C.26La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de la servidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor del terreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de la servidumbre.

    ARTCULO II.C.27La valuacin de los terrenos que tengan un frente menor al lote normativo mnimo vigente, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fr = frente/6.

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • ARTCULO II.C.28La valuacin de los terrenos que tengan una profundidad o fondo promedio menor a quince (15) metros, ser reducida aplicando al valor unitario del terreno el coeficiente Fo=fondo/15

    ARTCULO II.C.29Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte en mar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble la parte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta y la martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea o creciente ordinaria.

    ARTCULO II.C.30La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin que encuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos de propiedad, son las siguientes:a) En medidas lineales

    - En terreno plano 0.5%- En terreno accidentado 0.8%

    b) En reas- En terrenos de forma regular 2.0%- En terrenos de forma irregular 2.5%

    En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de las tolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutar la valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en los ttulos de propiedad o certificados que correspondan.

    TTULO II CAPTULO D

    VALUACION DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES

    ARTCULO II.D.31En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidad de las construcciones existentes, tanto edificaciones principales como las obras complementarias y las instalaciones fijas y permanentes. Para este efecto se tomar en cuenta los siguientes factores:En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) y los valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casos sern los valores oficiales que hayan sido aprobados por autoridad competente y que estn vigentes a la fecha de la valuacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtenga el perito como resultado de su propio anlisis y estudio del mercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores de depreciacin.Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin, segn el material predominante.

    INGENIERIA Y GESTION 2

  • Reglam ento Nac io n a l de Tasacio nes 19E! valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo la depreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):

    VE = VSN - D

    El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada (AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)

    VSN = AT x VUE

    La depreciacin (D) se determina tomando del valor similar nuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado de conservacin que vara de acuerdo al materia! de construccin predominante.

    D = P / 1 0 0 x A T x VUE

    El valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de la siguiente frmula:VE = AT x VUE (1-P /100)

    Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacin aparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacin que no se encuentren tabulados y en el caso de calificar como muy malo un estelo de conservacin, establecer a su criterio dicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala el artculo II.D.34.

    ARTCULO II.D.32Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes, as como as construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdo a los elementos que las conforman; y las depreciaciones por antigedad y estado de conservacin sern estimadas por el perito, en concordancia con las caractersticas y vida til de dichas obras.Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factor de oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo II.A.07.

    ARTCULO I.D.33Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valundola con valor relativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otros fines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna.Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, el perito valuar las partes construidas de la edificacin con los valores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de la obra si el avance es uniforme.

    ARTCULO II.D.34La depreciacin se determinar de acuerdo a los usos predominantes, con ios porcentajes que se establece en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales o con sistemas constructivos no convencionales, el perito determinar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso, debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • TABLA N 1

    PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDADY ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL

    PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN Y DEPARTAMENTOS PARAVIVIENDAS

    Antigedad (en aos)

    MaterialEstructural

    Predominante

    Estado de Conservacin

    Muy Bueno%

    Bueno%

    Regular%

    Malo%

    Hasta 5 Concreto 0 510 55

    Ladrillo 0 8 20 60anos Adobe 5 15 30 65

    Concreto 0 5 10 55Hasta 10 Ladrillo 3 11 23 63aos Adobe 10 20 35 70Concreto 3 8 13 58Hasta 15 Ladrillo 6 14 26 66aos Adobe 15 25 40 75Concreto 6 11 16 61Hasta 20 Ladrillo 9 17 29 69aos Adobe 20 30 45 80

    Hasta 25 Concreto 914 19 64

    Ladrillo 12 20 32 72aos Adobe 25 35 50 85

    Hasta 30 Concreto 12 1722 67

    Ladrillo 15 23 35 75aos Adobe 30 40 55 90

    Hasta 35 Concreto 15 20 25 70Ladrillo 18 26 38 78anos Adobe 35 45 60 *

    Concreto 18 23 28 73Hasta 40 Ladrillo 21 29 41 81anos Adobe 40 50 65 *

    Hasta 45 Concreto 21 2631 76

    Ladrillo 24 32 44 84anos Adobe 45 55 70 *

    Concreto 24 29 34 79Hasta 50 Ladrillo 27 35 47 87anos Adobe 50 60 75 *

    Concreto 27 32 37 82Mas de 50 Ladrillo 30 38 50 90anos Adobe 55 65 80 *

    * El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

    NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

    INGENIERIA Y GESTION

  • TABLA N 2

    PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDADY ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIAL ESTRUCTURAL

    PREDOMINANTE PARA TIENDAS, DEPOSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES o INSTITUCIONES

    Antigedad (en aos)

    Material Estado de ConservacinEstructural

    PredominanteMuy Bueno

    %Bueno

    %Regular

    %Malo

    %

    Hasta 5 Concreto 0 5 10 55Ladrillo 0 8 20 60anos Adobe 7 17 32 67

    Hasta 10 Concreto 2 7 12 57

    aos Ladrillo 4 12 24 64Adobe 12 22 37 72

    Hasta 15 Concreto 5 10 15 60Ladrillo 8 16 28 68anos Adobe 17 27 42 77

    Hasta 20 Concreto 8 13 18 63Ladrillo 12 20 32 72anos Adobe 22 32 47 82

    Hasta 25 aos

    Concreto 11 16 21 66Ladrillo 16 24 36 76Adobe 27 37 52 . 87

    Hasta 30 Concreto 14 19 24 69Ladrillo 20 28 40 80anos Adobe 32 42 57

    Hasta 35 aos

    Concreto 17 22 27 72Ladrillo 24 32 44 84Adobe 37 47 62 *

    Hasta 40 aos

    Concreto 20 25 30 75Ladrillo 28 36 48 88Adobe 42 52 67 *

    Hasta 45 Concreto 23 28 33 78Ladrillo 32 40 52anos Adobe 47 57 72 *

    Hasta 50 Concreto 26 31 36 81Ladrillo 36 44 56anos Adobe 52 62 77 *

    Mas de 50 Concreto 29 34 39 84

    aos Ladrillo 40 48 60Adobe 57 67 82 *

    * El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

    NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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  • TABLA N 3

    PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDADY ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL

    PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS - OFICINAS

    Antigedad (en aos)

    MaterialEstructural

    Predominante

    Estado de ConservacinMuy Bueno

    %Bueno

    %Regular

    %Malo

    %Concreto 0 5 10 55nasta o Ladrillo 0 8 20 60aos Adobe 9 19 34 69Concreto 3 8 13 58Hasta 10 Ladrillo 5 13 25 65aos Adobe 14 24 39 74Concreto 6 11 16 61Hasta 15 Ladrillo 9 17 29 69aos Adobe 19 29 44 79Concreto 9 14 19 64Hasta Ladrillo 13 21 33 73aos Adobe 24 34 49 84

    Concreto 12 17 22 67Hasta Ladrillo 17 25 37 77aos Adobe 29 39 54 89

    Hasta 30 Concreto 15 20 25 70Ladrillo 21 29 41 81anos Adobe 34 44 59

    Hasta 35 Concreto 18 23 28 73Ladrillo 25 33 45 85aos Adobe 39 49 64 *

    Hasta 40 Concreto 2126 31 76

    Ladrillo 29 37 49 89anos Adobe 44 54 69 *

    Concreto 24 29 34 79Hasta 45 Ladrillo 33 41 53 anos Adobe 49 * 59 74 k

    Concreto 27 32 37 82Hasta 50 Ladrillo 37 45 57 *anos Adobe 54 64 79 *

    Concreto 30 35 40 85Mas de 50 Ladrillo 41 49 61 *anos Adobe 59 69 84 *

    * El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

    NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

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  • TABLA N 4

    PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACION POR ANTIGEDADY ESTADO DE CONSERVACION SEGUN EL MATERIAL ESTRUCTURAL

    PREDOMINANTE PARA CLINICAS, HOSPITALES, CINES, INDUSTRIAS, COLEGIOS,TALLERES

    Antigedad (en aos)

    MaterialEstructural

    Predominante

    Estado de ConservacinMuy Bueno

    %Bueno

    %Regular

    %Malo

    %Concreto 0 5 20 59Ladrillo 0 12 24 63Adobe 9 21 34 69

    Hasta 10 Concreto 3 10 22 61Ladrillo 5 16 28 68anos Adobe 14 26 39 74

    Hasta 15 Concreto 6 13 25 64Ladrillo 9 20 32 72Adobe 19 30 44 79

    Concreto 9 16 27 67Ladrillo 13 24 36 77Adobe 24 35 49 84

    U o e f p OR Concreto 12 18 30 70Ladrillo 17 28 40 81Adobe 29 40 52 89

    Concreto 15 20 32 72Ladrillo 21 32 44 83Adobe 34 45 59 *

    Hasta 35 Concreto 18 23 34 75Ladrillo 25 36 48Adobe 39 50 64 *

    Hasta 40 Concreto 21 26 37 77Ladrillo 29 40 52Adobe 44 54 69 *

    Hasta 45 Concreto 24 29 39 80Ladrillo 33 44 56anos Adobe 49 59 74 *

    Hasta 50 Concreto 27 32 42*

    Ladrillo 37 48 60anos Adobe 54 64 79 *

    Mas de 50 Concreto 30 35 44*

    Ladrillo 41 52 64Adobe 60 70 84 *

    * El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

    NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, el perito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.

    [ E INGENIERIA Y GESTION

  • REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES J

    TTULO II CAPTULO E

    VALOR TOTAL DEL PREDIO

    ARTCULO II.E.35El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

    VTP = VT + VE + VI + VOC

    En donde:VTP = Valor total del predio.VT = Valor del terrenoVE = Valor de la edificacinVI = Valor de las instalaciones fijas del predio,VOC = Valor de las obras complementariasSolo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente y debidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienes intangibles al valor total del predio

    ARTCULO II.E.36Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otros documentos que el perito considere necesarios para fundamentar los valores adoptados.

    TTULO II CAPTULO F

    VALUACION DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD

    COMUN

    ARTCULO II.F.37En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el terreno matriz es un bien comn y pertenece a todas las unidades inmobiliarias independizadas. Para su valuacin por unidad inmobiliaria se proceder de la siguiente manera:(a) Se asignar a cada unidad el valor proporcional del terreno que corresponda al

    porcentaje de participacin que, segn los ttulos de propiedad o el reglamento interno del inmueble en su conjunto, estn debidamente registrados.

    (b) En caso que en los ttulos de propiedad no se indique los porcentajes de participacin de cada una de las secciones del bien, se prorratear el valor total del terreno entre las secciones del edificio o conjunto, proporcionalmente al rea de uso exclusivo de cada uno.

    INGENIERIA Y GESTION 2

  • Reglamento n a c io n a l de Tasaciones

    ARTICULO II.F.38En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, el valor de la edificacin se obtendr aplicando todas las disposiciones que estn fijadas en el Ttulo li de este reglamento. Para el efecto, deber considerarse tanto las reas propias de uso privado, como las que le corresponden a la seccin por las obras o reas techadas que son de uso comn, de acuerdo con el porcentaje de bienes comunes.

    ARTCULO li.F.39En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidad inmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la misma se calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria de uso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondiente en aquellos casos especiales.

    ARTCULO II.F.40El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de la edificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienes comunes que igualmente le corresponde.

    TTULO III VALUACIN DE PREDIOS RUSTICOS Y OTROS BIENES

    AGROPECUARIOS CAPTULO A

    ALCANCES Y FINES

    ARTCULO III.A.01Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico a los terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola, pecuario, forestal y de proteccin y a ios eriazos susceptibles de destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados como urbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansin urbana.Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema, as como las construcciones e instalaciones fijas y permanentes que existan en l.Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana e islas rsticas, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo J del presente ttulo.

    ARTCULO III.A.02Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos y terrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de la Repblica, en la franja de 1 Km. Medido a partir de la lnea de la ms alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentran comprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en los planes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamente aprobados por autoridad competente.Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos de forestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a la ganadera.

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  • Reglam ento Nac io n a l de Tasacio nes

    ARTICULO III.A.03Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son ias edificaciones en general, tales como viviendas, depsitos, cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos, plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas, infraestructura de riego, etc.

    ARTCULO III.A.04Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetales establecidos en un predio rstico que son susceptibles de explotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y que pertenezca a cualquiera de las categoras siguientes:a) Frutales.b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de dos aos, sin necesidad

    de efectuar nueva siembra.No se considera plantacin permanente cuando las especies antes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su valuacin ser individual.

    ARTCULO III.A.05Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normal es igual o menor de un ao.

    ARTCULO III.A.06Los terrenos rsticos por su capacidad de uso mayor se dividen en cinco grandes clases:1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio. (Clase A)2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P)4.0 Tierras aptas para produccin forestal (Clase F)5.0 Tierras de proteccin (Clase X)

    1.0 Tierras aptas para cultivo en limpio (Clase A)Estas tierras renen condiciones agroigicas que permiten la remocin peridica y continuada del suelo para el sembro de plantas herbceas y semiarbustivas de corto perodo vegetativo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar y sin deterioro de la capacidad productiva del suelo, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.Por su alta calidad agrolgica podrn dedicarse a otros fines (cultivos permanentes, pastoreo, produccin forestal y proteccin) cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo en limpio, o cuando el inters del Estado as lo requiera.

    1.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican en cuatro tipos:a) Con riego por gravedad y agua superficial.b) Con riego proveniente de bombeo de agua superficial.c) Con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.d) Con agua de lluvia (secano).

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  • Reglam ento Na d id n a l de Tasacio nes

    1.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:a) Hasta 2 000 m.s.n.m.b) De 2 001 a 3 000 m.s.n.m.c) De 3 001 a 4 000 m.s.n.m.d) Ms de 4 000 m.s.n.m

    1.3 En ia Selva segn la distancia al ro o carretera que se utiliza como va de transporte predominante, las tierras aptas para cultivos en limpio comprenden los siguientes tipos:a) Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera.b) Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera.c) Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera.d) Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o carretera.

    1.4 En todo caso, la tierra aptas para cultivo en limpio se subclasifican en las siguientes categoras:a) Primera categora.-

    Son aquellas de mejor calidad agrolgica, gran capacidad productiva, buenas condiciones fsicas y climticas por temperatura muy favorables para la produccin de cultivos en limpio en forma permanente y econmicamente rentable.De relieve topogrfico plano y suave, confirindole una gran capacidad de labranza, constituyendo las tierras ms mecanizables del pas. Las pendientes estn generalmente por debajo del 2%, lo que facilita el establecimiento de una infraestructura de riego.Edaficamente, son suelos de caractersticas fsicas muy favorables en cuanto a profundidad efectiva, textura adecuada y buen sistema de drenaje.La reaccin de estos suelos (ph) vara entre neutra a ligeramente cida o ligeramente alcalina, condicin ptima para el aprovechamiento de la mayor parte de los nutrientes vegetales.

    b) Segunda categora.-Son aquellas con algunas limitaciones vinculadas al factor topogrfico o clima que restringen su capacidad productiva, requieren moderadas prcticas de conservacin y de manejo de suelos para evitar su deterioro o para mejorarlo.Las limitaciones de las tierras de segunda categora pueden incluir efectos simples o combinados de:- Suelos con profundidades inferiores a la capa arnble.- Pendiente ligeramente inclinada por debajo del 4%- Susceptibilidad moderada a la erosin.- Factores desfavorables que afectan la estructura del suelo.- Ligera salinidad o sodio, fcil de corregir.- Reaccin o pH entre neutro a ligeramente alcalino.- Exigencias en el riego- Limitaciones de clima

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  • c) Tercera categora.-Son aquellas con severas limitaciones climticas y de riego por inundacin que reducen la eleccin de cultivos y/o requieren prcticas especiales de conservacin, las tierras de sta categora tienen mayores restricciones que las de segunda y cuando se les usa para cultivo en limpio, las prcticas o tratamientos agrcolas y de conservacin de suelos son por lo general ms difciles de aplicar y mantener para asegurar una produccin econmica y continuada.Pueden usarse para cultivos en general, pastos cultivados y produccin forestal. Las restricciones suelen originarse por pendientes moderadamente inclinadas mayor de 4% susceptibilidad a la erosin, drenaje excesivo, poca profundidad y moderada salinidad.

    d) Cuarta categora.-Son aquellas que tienen severas limitaciones que restringen la eleccin de cultivos y/o requieren un cuidadoso manejo.Las restricciones en el uso de los suelos son mayores que las de la tercera categora y la adaptacin de plantas es menor. Cuando estos suelos se cultivan es necesario un manejo muy cuidadoso y prcticas agrcolas y de conservacin ms difciles de aplicar y mantener. Los suelos pueden usarse en cultivos en limpio, cultivos permanentes y produccin forestal.

    2.0 Tierras aptas para cultivo permanente (Clase C)Son aquellas cuyas condiciones agrolgicas no son adecuadas a la remocin peridica, y continuada del suelo, pero que permiten la implantacin de cultivos perennes, sean herbceos, arbustivos o arbreas, frutales principalmente, as como forrajes; bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del suelo ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca. Estas tierras podrn dedicarse a fines de pastoreo, produccin forestal y proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmicamente superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de cultivo permanente o cuando el inters del Estado lo requiera. Presentan limitaciones tanto de orden edfico como topogrfico que imposibilitan la fijacin de cultivos en limpio, pero que aceptan la fijacin de un cuadro diversificado de cultivos tropicales perennes. Estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y principalmente en la selva, pudiendo en algunos lugares no existir ciertas categoras.Para estas tierras se han considerado tambin los mismos tipos de altitudes sealadas, en las tierras aptas para cultivo en limpio, en la sierra.Asimismo, segn la distancia del ro y/o carretera que sirve de va de transporte a las tierras, se utilizaran los mismos tipos sealados para las tierras aptas para cultivo en limpio en selva.Las tierras aptas para cultivo permanente se subclasifican en dos categoras la 5ta. y 6ta. Categoras del cuadro de valores arancelarios y su definicin resumida es la siguiente;e) Quinta categora:

    Son aquellas que presentan limitaciones ms severas que ias tierras de la cuarta categora, son pedregosas, con presencia de fragmentos gruesos de grava y piedras y/o afloramiento rocoso en cantidad suficiente para impedir cultivos transitorios pero permiten la siembra de cultivos perennes.El cuadro climtico puede caracterizarse por temperaturas bajas, amplias oscilaciones trmicas (heladas) y fuertes vientos.

    INGENIERIA Y GESTION 5 ]

  • Reglamento Nac io n al de Tasaciones

    f) Sexta categoraSon aquellos que presentan limitaciones severas en la calidad agrolgica que los convierten en inapropiados para llevar a cabo cultivos de carcter intensivo en forma normal.Dichas limitaciones de orden climtico, edfico o topogrfico, pueden estar vinculados estrechamente a pendientes empinadas, susceptibilidad a la erosin, suelos superficiales, baja fertilidad, salinidad o alcalinidad, drenaje imperfecto, clima, temperatura y otras caractersticas desfavorables.

    3.0 Tierras aptas para pastos (Clase P).Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo en limpio o permanente, sin embargo permiten su uso continuado o temporal para el pastoreo, bajo tcnicas econmicamente accesibles a los agricultores del lugar, sin deterioro de la capacidad productiva del recurso, ni alteracin del rgimen hidrolgico de la cuenca.Estas tierras podrn dedicarse para los fines de produccin forestal o proteccin, cuando en esta forma se obtenga un rendimiento econmico superior al que se obtendra de su utilizacin con fines de pastoreo o cuando el inters del Estado lo requiera; estn distribuidas en las regiones de costa, sierra y selva.En la sierra, las tierras aptas para pastoreo constituyen las tierras de pastos naturales y pueden distinguirse los mismos tipos de altitud establecidos para los cultivos en limpio:a) Hasta 2 000 m.s.n.m.b) Desde 2 001 a 3 000 m.s.n.m.c) Desde 3 001 a 4 000 m.s.n.m.d) A ms de 4 000 m.s.n.m.

    4.0 Tierras para produccin forestal (Clase F)No renen las condiciones agrolgicas requeridas para su cultivo o pastoreo, pero permiten su uso para la produccin de maderas y otros productos forestales, siempre que sean manejadas en forma tcnica para no causar deterioro en la capacidadproductiva del recurso ni alterar el rgimen hidrolgico de la cuenca ni su ecologa.Estas tierras podrn dedicarse a proteccin cuando el inters del Estado lo requiera.

    5.0 Tierras de proteccin (Clase X)Son aquellas que no renen las condiciones agrolgicas mnimas requeridas para cultivo, pastoreo o produccin forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ros y otras tierras que, aunque presentan vegetacin natural boscosa, arbustiva o herbcea, su uso no es econmico y deben ser manejadas con fines de proteccin de cuencas hidrogrficas, vida silvestre, valores escnicos, cientficos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de inters social.Aqu se incluyen las unidades de conservacin (Los parques nacionales, reservas nacionales, santuarios nacionales, santuario histrico), y reservas de biosfera.

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  • TTULO IIICAPTULO B

    MEMORIA DESCRIPTIVA

    ARTCULO III.B.07En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes conceptos:- Nombre del predio,- Nombre del propietario o posesionario.- Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin- Objeto de la valuacin y metodologa empleada.- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia, departamento).- Fecha a la cual esta referida la valuacin del predio.- Linderos.- Permetro - mensura de los lados que lo conforman.- rea total.- Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.- Produccin dominante en la regin agrcola.- Plantaciones.- Recursos de agua y derechos de riego.- Elementos de trabajo, mano de obra y otros.- Factores ecolgicos (clima, vientos, fl ora y fauna, etc).- Forma de explotacin.- Beneficio e industrializacin de los productos.- Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones para el beneficio de

    productos industriales, obras de bienestar social, servicios generales, etc.- Mejoras y obras complementarias.- Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.- Semillas y otros productos en almacn.- Animales: ganados, aves, peces, etc.- Servidumbres.- Gravmenes.- Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden perjudicarlo en el futuro.- Depreciacin.- Rendimiento y produccin brut .- Gastos de explotacin y administracin.- Datos complementarios.- Ttulos de propiedad y planos de predio.- Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

    INGENIERIA Y GESTION

  • ARTCULO III.B.08En la descripcin de los linderos deber sealarsea) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los vecinos colindantes.b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes como mar, ros, lagos, esteros,

    salientes de carcter permanente, bordes, etc.c) En caso que los linderos estn constituidos o relacionados a cerros es preciso definir

    especficamente los puntos de referencia de manera que se establezca con claridad cual es la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y la toponimia del lugar.

    ARTCULO III.B.09El rea tota! es la indicada en los ttulos de propiedad o planos existentes, o de no haber stos la que arroje la mensura hecha por el perito cuando se le encomiende tal operacin. Es expresada en hectreas y metros cuadrados, segn corresponda

    ARTCULO III.B.10La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina de acuerdo con las reglas de la tcnica agronmica, consignando las reas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado o explotado en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasificadas stas en categoras, se aplicar el arancel de terrenos rsticos.El sueio o casco de un predio rstico se vala independientemente de la vegetacin y/o construccin que sustenta, salvo el caso de pasturas naturales.

    ARTCULO III.B.11Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa la mayor rea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre las otras producciones de la zona.

    ARTCULO III.B.12En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, as como los prados y bosques explotables.

    ARTCULO III.B.13En recursos de agua y derechos de riego se consigna si e predio se abastece con agua superficial, de subsuelo y/o lluvia, indicando las dotaciones o rendimientos y si son suficientes para las necesidades del predio. En caso de existir riego tecnificado debern detallarse sus caractersticas.El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que le corresponde a un predio de un cauce comn, segn ia legislacin vigente.

    ARTCULO III.B.14En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar si la cantidad y calidad de la mano de obra disponible, las mquinas, equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo y dems elementos suficientes para la explotacin

    E INGENIERIA Y GESTION

  • ARTCULO III.B,15En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima, paisaje y contaminacin ambiental.

    ARTCULO III.B.16En ia forma de explotacin del predio se indicar si sta es efectuada en todo en parte; y si es conducida en forma directa por el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, otras formas.

    ARTCULO III.B.17Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal como se les cosecha; si hay un beneficio previo o si se les somete a uo proceso de preparacin para los mercados su exportacin, o se los industrializa en el fundo mismo.Cuando se obtiene subproductos, se especificar si se les consume en el mismo predio o son vendidos en su estado natural o industrializados.

    ARTCULO III.B.18Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticas constructivas estructurales, materiales empleados, estado de conservacin, antigedad, y las reas que ocupan.

    ARTCULO III.B.19Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obras complementarias tales como los caminos, cercos, corrales, eras, embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin, defensas marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc., sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderos del predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capital propio en su integridad o en parte, como contribucin a determinada asociacin o comunidad en beneficio colectivo.

    ARTCULO III.B.20Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y consignados en ttulos, as como las establecidos posteriormente a stos, que afectan el predio en su clasificacin de dominante o sirviente, (ver ttulo II captulo B articulo II.B.17).

    ARTCULO III.B.21En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predio y sus condiciones de constitucin, debidamente inscritos.

    ARTCULO III.B.22En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo, inundaciones, deslizamientos o prdidas de vas de comunicacin, plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y sus componentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.

    INGENIERIA Y GESTION [jC

  • Reglamento Nac io n al de Tasacio nes

    ARTICULO III.B.23En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, de ser posible, el origen de la propiedad, el propietario o los propietarios actuales, su condicin de propiedad individual, colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuando estn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo, el folio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el caso.Los planos que conforman el expediente contendrn el nombre del profesional que lo firm, escala, orientacin geogrfica y la fecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud del levantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento de juicio la hoja catastral oficial referida al predio.

    TTULO III CAPTULO C

    VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

    ARTCULO III.C.24La valuacin considerar, segn el caso:a) Terrenos rsticosb) Terrenos eriazosc) Terrenos eriazos ribereos al mard) Construcciones e instalaciones fijase) Maquinaria y equipof) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacng) Ganado, aves, peces y otros animalesh) Factores ecolgicos

    ARTCULO III.C.25En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos rsticos deber hacerse una clasificacin de los mismos, teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior, debiendo determinarse las reas que corresponda a cada categora de tierras.El valor de las tierras aptas para cultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano) ser igual al 50 % del valor de las tierras que figuran en los listados de valores oficiales de terrenos rsticos vigentes y/o del mercado inmobiliario de estas tierras en la zona, segn sea el caso de valuacin reglamentaria o comercial.Si en el terreno a valuar existieran reas de diversas categoras se calcularn las reas parciales, multiplicando cada una de estas por su correspondiente valor oficial o de mercado vigente; obtenindose el valor total por la sumatorla de aquellas.

    S INGENIERA Y GESTIN

  • ARTCULO III.C.26El valor rstico de las tierras de primera categora (V R) aptas para cultivo en limpio con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de los valores oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se ubica el terreno materia de valuacin o producto del estudio del mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda a una valuacin reglamentaria o comercial.

    ARTCULO III.C.27En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin se aplicar lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre la materia

    TTULO III CAPTULO D

    VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS

    ARTCULO III.D.28La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, se obtiene multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea (A), materia de valuacin,

    ARTCULO III.D.29El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguiente expresin:

    VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E

    El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determina por la expresin siguiente:

    VBER = 1/10 V R x U x T x V x D x E

    En donde:VBE = Valor bsico eriazoVBER = Valor bsico eriazo ribereoVR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valor unitario de terreno del mercado,

    segn se trate de valuacin reglamentaria o valuacin comercia!, de las tierras de primera categora.

    D = Distancia al rea con valor unitario oficial urbano U = UsoT = Topografa y naturaleza del terrenoV = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terrenoD = Distancia a la lnea de ms alta mareaE = Factor de correccin ecolgica

    INGENIERIA Y GESTION X

  • Reglamento Nac io n al de Tasaciones

    ARTICULO III.D.30La expresin numrica de os factores d, U, T, V, D, y E sern los consignados en las tablas N 05 hasta la N 08-A.La valuacin comercial en ambos casos se establece en funcin de la ley de oferta y la demanda.El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica de desarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los factores consignados en las tablas N 05, 06, 07, 08 y 08-A.

    TABLA N 05N CARACTERISTICAS FACTOR EXPRESINNUMRICA

    I

    Distancia a la zona con valor arancelario Hasta 500m. D . 1,50

    I De 501 a 1 OOOm. D ' 1,20Ms de 1 OOOm. D 1,00Usosa) Uso industrial y turismo

    - Fbricas, grandes depsitos y/o almacenes U 2,00pesqueros, balleneros, etc.

    - Hoteles, hostales, casinos U 1,80

    II b) Uso comercial- Grifos y servicentros U 1,60- Restaurante y locales comerciales U 1,40

    c) Uso Especiales- Centros de recreacin y otros U 1,20

    d) Uso de vivienda y equipamiento - Vivienda U 1,00

    Topografa y Naturaleza del Terreno

    A) Topografa del terreno Pendiente menor a 5% T 1.00De 5 a 10% T 0.90De 11 a 20% T 0.80

    III De 21 a 30% T 0.70Ms de 30% T 0.60

    B) Naturaleza del terreno -Arenoso o arcilloso T 0.70- Con afloramiento rocoso T 0.65- Con napa fretica superficial T 0.60

    * Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza del terreno, el factor T se determina multiplicando los factores correspondientes.

    ARTCULO III.D.31Para los efectos de este reglamento, las vas clasificadas segn el servicio que comprende la tabla N 06 se definen en la forma siguiente:

    Carreteras dualesTiene calzadas separadas, para dos o ms carriles de trnsito, cada una diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. y pavimentadas con asfalto o concreto.

    [ E INGENIERIA Y GESTION

  • Carreteras de primera claseTiene un ancho mnimo de 8,40 m. con pavimento de asfalto, diseada para velocidades mayores de 80 Km./h. forman parte del sistema nacional y su pendiente mxima es de 6%.

    Carreteras de segunda claseTiene un ancho entre 3,50 m y 8,00 m. son afirmadas, y su diseo es para velocidades entre 60 a 80 Km/h., forman parte del sistema departamental y su pendiente mxima es de 8%.

    Carreteras de tercera claseAncho promedio entre 3,50m y 5,00m., son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y su pendiente mxima es de 10%.

    Trochas carrozablesSin afirmado, ancho promedio de 3,00 m. que permiten el trnsito espordico de vehculos.En caso que dos o ms vas influyen sobre el terreno, deber adoptarse el factor de mayor valor.

    TABLA N 06FACTOR VIAS (CARRETERAS)

    CLASE DE VIA DISTANCIA(CARRETERAS) Hasta 500m De 501 a 1000 m

    Carreteras duales 1,50 1,25Carreteras de primera clase 1,40 1,20Carreteras de segunda clase 1,30 1,15Carreteras de tercera clase 1,20 1,10Trochas carrozables 1,10 1,05Sin carretera 1,00 1,00

    * El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: su jurisdiccin y el servido, segn la normatividad vigente.

    ARTCULO III.D.32El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N 07.

    TABLA N 07DISTANCIA CON RESPECTO

    FACTOR DA LA LINEA DE MAS ALTA MAREA

    Hasta 250,00 m De 250,01 a 500,00 m Ms de 500,00 m

    1,501,201,00

    INGENIERIA Y GESTION [jC

  • TTULO IIICAPTULO E

    VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)

    ARTCULO III.E.33Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cada uno de los factores:a) Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas de la zona, vientos

    dominantes, etc.b) Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores, ros, lagos, bosques, etc. que

    determinen el entorno; debindose tomar fotos a color destacando el paisaje.c) Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos, desechos emanaciones,

    que pudieran atentar contra la salud y el medio ambiente.

    ARTCULO III.E.34Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrn calificarse de bueno (B),regular (R) y malo (M), y se aplicar la Tabla N 08 y 08-A.

    Tabla N 08FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E

    ' '- - - - ^ V A R IA B L E C AT E G O R A ""- CLIMA PAISAJE

    Bueno 1,04 1,06Regular 1,00 1,00Malo 0,96 0,96

    Tabla N 08-AFACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E

    ----- .^ V A R IA B L E CLIMAc a t e g o r a " - - ^ ^ PAISAJE

    Bueno 1,10Regular 1,00Malo 0,90

    Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor E se determina multiplicando los ndices correspondientes de stas.

    INGENIERIA Y GESTION

  • TTULO IIICAPTULO F

    VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS

    ARTCULO III.F.35Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rstico y que se utilizan en la explotacin, tales como: viviendas, oficinas, almacenes, plantas industriales, cobertizos, corrales, escuelas, hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego, infraestructura de vialidad, instalaciones de servicio u otras instalaciones.

    ARTCULO III.F.36La valuacin de las construcciones, obras complementarias, e instalaciones comprende: Descripcin de materiales, distribucin de ambientes, letrado, antigedad, estado de conservacin y usos. El procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II, captulo D referente a valuacin de edificaciones o construcciones, obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en lo que le sea aplicable.

    ARTCULO III.F.37La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas de derivacin, compuertas, partidores, alcantarillado, sifones y toda obra civil complementaria; y sistemas de riego tecnificado.En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y de las estructuras, sealando sus caractersticas con el mayor detalle posible asignndoles valores unitarios de mercado debidamente justificados.

    ARTCULO III.F.38La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte, vas frreas, etc.Para los efectos de la valuacin se har el letrado de las diferentes partidas que conforman la infraestructura vial y se asignarn los valores unitarios de mercado correspondientes.

    ARTCULO III.F.39Infraestructura de servicios:a) Agua potable: reservnos, plantas de tratamiento, plantas de bombeo, redes de

    distribucin y conexiones domiciliarias.Se describir cada una con el letrado respectivo y los valores unitarios sern de acuerdo al tipo de construccin, materiales y equipamiento.

    b) Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones, determinando los valores unitarios de acuerdo al movimiento de tierras y materiales que intervienen en su construccin.

    c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentes asignndoles los valores unitarios de mercado.

    d) Otras instalaciones

    INGENIERIA Y GESTION [ E

  • REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

    ARTICULO II1.F.40Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los materiales que intervienen en su construccin e instalacin, y asignndole valores unitarios de mercado.

    TTULO II!CAPTULO G

    VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS AGROPECUARIOS

    ARTCULO III.G.41La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende: Descripcin de la mquina o equipo, estado actual y estimacin de expectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin, valor actual de la mquina o equipo similar nuevo, descripcin de mejoras y valor actual del equipo dado.

    ARTCULO III.G...42El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes, es el referente a la valuacin de propiedades empresariales, Ttulo V del presente reglamento.

    ARTCULO III.G.43En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas, equipos y herramientas, el perito le asignar el valor correspondiente a su estado de conservacin.

    TTULO III CAPTULO H

    VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOS AGROPECUARIOS EN ALMACEN

    ARTCULO III.H.44El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad, estado, rendimiento y precio promedio de los productos en el mercado.El perito podr determinar el valor de una plantacin permanente en base a la acumulacin de gastos incurridos en su implementacin en base a los costos de produccin estimados, debidamente indicados en anexos adjuntos.

    ARTCULO III.H.45Las semillas y productos almacenados se valuarn a precios vigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta su calidad, estado de conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren en almacn sern valuados a criterio del perito.

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • ARTCULO III.H.46En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo de cosecha no se valorizan, disponindose el levante de ia misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su valuacin ser la acumulacin del costo de su instalacin hasta la fecha en que se produce la expropiacin.En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucro cesante, como complemento a la valorizacin de la plantacin en si.

    ARTCULO III.H.47Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de desarrollo, a criterio del perito, debidamente sustentado.

    TTULO III CAPTULO I

    VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS ANIMALES

    ARTCULO III.I.48El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio de mercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen de produccin y otros considerndoos que estime el perito.El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el pedigree la edad, conformacinexterior y otros.En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenerse presente si son registrados (Reg. Genealgico) o no (ganado criollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) o menores.El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante del producto de! peso neto animal en ayunas por el promedio por kilo de peso vivo de mercados o camales (carcasa)Tener presente, las bonificaciones siguientes:A.- Grado de Cruzamiento

    Cruce Simple : 15-08%Cruce Intermedio : 30-15%Puro por Cruce : 50-30%

    B.- Produccin de leche: Factor 1,4 -1,0Varia de ser primerizas lactando de segunda ms lactancias.

    C.- Edad: Permite reajustar valores A y B 3 a 5 aos : 20-40%5.1 a 7 aos: 60-80%7.1 a ms : 100%

    INGENIERA Y GESTIN 5 2

  • R e g l a m e n t o N a c i o n a l d e T a s a c i o n e s

    Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio estar en funcin de su condicin de animales reproductores en tanto sea puro por cruce (Pedigree).PM : P N x P K x V.R.C.PM : Precio de MercadoPN : Peso NetoPK : Precio Kg. VivoV.R.C : Valor rendimiento en carne (1,15 1,20).Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de servicio, ejemplo;2-3 aos - F = 2,50 7-8 aos - F = 0,42 + 8 aos - F = 0,00

    a) Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de pedrigee, considerando raza, especie, sexo, edad, la conformacin exterior de! animal, el tipo de lana y color, como la produccin y calidad de la misma; as como los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas por la Autoridad Competente. El Perito en base a sus apreciaciones y criterio, bonificar o no la valuacin respectiva.

    b) En ganado equino de competicin se considera el elevage"; las lneas de consanguinidad de progenitores y descendientes.

    c) En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener en cuenta su pedigree, edad, presencia en su conformacin externa, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc. y de acuerdo a la normatividad vigente.

    ARTCULO III.I.49Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a los precios promedio de mercado teniendo en cuenta el pedigree, la especie, gnero y familia; as como la raza de algunas especies.Debe hacerse las bonificaciones poredad, vistosidad o plumaje, aptitud para la reproduccin, produccin, canto, conformacin exterior o presencia, resistencia y otras cualidades que considere el perito.

    ARTCULO III.1.50Los peces u otras especies hidrobiolgcas se valuarn tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas: cientfica, exposicin, consumo humano e industrial.

    ARTCULO III.1.51La valuacin de especies protegidas esta sujeta a criterios del perito quien la sustentar en su informe y de acuerdo a las normas establecidas por la autoridad estatal competente.

    ARTCULO III.I.52Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesados en almacn, frigorficos, etc. se valuarn teniendo en cuenta el estado y calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a los precios promedio en mercado.

    INGENIERIA Y GESTIN

  • R eglam ento N a c io n a l de Tasaciones j

    ARTCULO III.I.53Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn la especie, calidad, estado de conservacin y posibilidad de usarlos segn precio promedio en mercado.

    ARTCULO III.1.54La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao de fibra, uniformidad en el color, estado de conservacin el volumen o rendimiento, y especie segn precio promedio en el mercado.

    ARTCULO III.1.55Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promedios en mercado, a criterio del perito, quin la sustentar.

    TTULO III CAPTULO J

    VALUACIN DE TERRENOS RUSTICOS EN ZONAS DE EXPANSIN URBANA E ISLAS RSTICAS

    ARTCULO III.J.56Zona de expansin urbana es el rea constituida por terrenos rsticos que ha sido considerada en los planes de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento de sta, de acuerdo a una zonificacin y plan vial oficial.

    ARTCULO III.J.57Terrenos rsticos en zona de expansin urbana, son aquellos que manteniendo su condicin legal de rsticos se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificacin establecida en los planes de desarrollo oficiales.

    ARTCULO III.J.58Se denomina isla rstica a aquel terreno rstico no mayor de 9 hectreas, circundado por zonas habilitadas y que mantiene su condicin legal de rstico.

    ARTCULO III.J.59En la valuacin se tomar como referencia, el valor de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes.

    ARTCULO III.J.60El valor del terreno ubicado en zona de expansin urbana, isla rstica o zona urbana no habilitada se obtendr aplicando la metodologa siguiente:1) Estableciendo zonas de influencia del terreno.2) Aplicando las frmulas que a continuacin se mencionan.

    INGENIERIA Y GESTION [ E

  • ARTCULO III J.61Mtodo de las zonas de influencia.-Se establecern zonas de influencia formando fajas, considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. La primera zona estar formada por la faja de terreno comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta, distante hasta una profundidad equivalente a la normativa, sealada en los planos de zonificacin o en su defecto hasta una profundidad de 30 m, para terrenos que en caso de ser habilitado produzcan lotes con rea predominante mxima de 500 m2, y 50 m de profundidad cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 m2.La segunda y tercera zona, estarn formadas por fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta zona por la profundidad restante.

    ARTCULO III.J.62Frmula para determinar la valuacin.La valuacin definitiva de los terrenos ubicados en zona de expansin urbana y de las islas rsticas se obtiene sumando las valuaciones parciales, que se determinan multiplicando el valor bsico de cada zona por su correspondiente rea.Se aplica la siguiente frmula:

    n

    VD = Z ( V B ) j x A ji=i

    En donde:VD = Valuacin definitiva VB = Valor bsico A = rea.

    ARTCULO III.J.63En la valuacin de estos terrenos se presentan los siguientes casos:1er. Caso Valuacin de un terreno que da frente a una va que posee algunas obras de

    infraestructura urbana.2do. Caso Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.Ser. Caso Valuacin de un terreno que ampla un lote de terreno habilitado.

    ARTCULO III.J.641er. CASO.- Valuacin de un terreno con frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana.En este grupo se consideran a los terrenos que dan frente a vas urbanas y que poseen un puntaje de infraestructura igual o superior a 0.04, (Aplicar la Tabla N 10)Puede tratarse de terrenos con frente a una o ms vas que tienen guales obras de infraestructura, o por el contrario el terreno pueden dar frente a vas con diferente puntaje de infraestructura. En el primer caso se har un solo clculo del valor bsico para la primera zona; pero si tiene ms de un frente a vas que poseen diferente puntaje, se deber determinar el mismo nmero de valores bsicos, distribuyndose el rea en forma proporcional a los frentes.Segn sea el caso, se determinar el valor bsico para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • ARTCULO III.J.65Clculo del valor bsico (V B) para la primera zona.Cuando el terreno da frente a una va que posee algunas obras de infraestructura urbana que le son inherentes, el Valor bsico para la primera zona se calcula por la aplicacin de la siguiente frmula:

    V B = CAV ( Vp - VOH)

    En donde;V B = Valor bsicoCAV = Coeficiente de rea vendibleVp = Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona

    adyacente.VOH = Valor de Obras de Habilitacin UrbanaValores oficiales si la valuacin es reglamentaria valores de mercado si la valuacin es comercial.

    ARTCULO III.J.66El valor bsico de la segunda, tercera y cuarta zona ser equivalente al 80%, 60% y 40% del valor bsico de la primera zona, respectivamente.La sumatoria de las valuaciones parciales dar como resultado la valuacin total del terreno.

    ARTCULO III.J.67El coeficiente del rea vendible (CAV) es la relacin o proporcin que existe entre el rea vendible y el rea bruta de la habilitacin urbana.Los coeficientes del rea vendible varan de acuerdo a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitacin a realizarse segn proyecto propuesto, teniendo en cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad respectiva.En caso de no contar con el proyecto o informacin necesaria podr asumirse los siguientes coeficientes de rea vendible.

    AREA BRUTA DEL TERRENO

    COEFICIENTE DE REA VENDIBLE CAV

    USO RESIDENCIAL

    Y OTROS

    USOINDUSTRIAL

    Hasta 2 000m2 0,85 0,85De 2 001 a 5 000m2 0,80 0,80De 5 001 a 10 000m2 0,75 0,75De 10 001 a 15 000m2 0,70 0,70De 15 001 a 20 000m2 0,65 0,71

    De 20 001 a 25 000m2 0,60 0,69De 25 001 a 30 000m2 0,55 0,67Ms de 30 000m2 0,50 0,65

    INGENIERIA Y GESTION

  • Reglam ento Nac io n al de Tasaciones

    ARTCULO IILJ.68El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de las calles ocales en la zona en estudio, se obtiene tomando los tres valores ms altos con similar zonificacin que el terreno materia de valuacin dentro de una zona de influencia de 200 m del terreno a valuarse. En caso que en esa zona no existiesen valores, la distancia se incrementar de 100m en 100m.Cuando el terreno tenga frente a una avenida o va importante, su valor se tomar en cuenta si est entre los ms altos de la zona en estudio.

    ARTCULO II.J.69Valor de las obras de habilitacin urbana (VOH).Se determinar el valor probable de la habilitacin urbana mediante la aplicacin de las tablas N 10 y 11. La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad se multiplicar por el valor VTH. El valor de las obras de habilitacin urbana ser equivalente al resultado de deducir el valor del terreno rstico del valor del terreno habilitado, segn la frmula:

    VOH = VTH - VTRDonde:VOH = Valor de las obras de habilitacin urbanaVTH = Valor de terreno habilitado. (Valor oficial si la valuacin es reglamentaria y valor

    de mercado si es comercial)VTR = Valor del terreno rstico de 1o categora con riego de la zona. Valor oficial si la

    valuacin es reglamentaria y valor de mercado si la valuacin es comercial.

    ARTCULO III.J.702do.CASO.-Valuacin de un terreno que no da frente a una va urbana.a) En este grupo se consideran los terrenos que no dan frente a una va urbana, que

    poseen un puntaje de infraestructura urbana, inferior a 0,03 (Aplicar Tabla N 10)b) Se establecern las zonas de influencia a partir de la via urbana referencia! ms

    prxima, de acuerdo a lo sealado en el Artculo III.J.61; valundose sucesivamente desde la 1ra. zona, hasta las zonas que involucran al terreno materia de valuacin.

    ARTCULO III.J.713er CASO.-Valuacin de terreno que ampla un lote de terreno habilitado.Cuando el terreno a valuar ampla un lote de terreno habilitado, el Valor Bsico se calcula sobre la base de los siguientes criterios:a) Cuando el lote materia de ampliacin tenga una profundidad menor que la

    correspondiente a la del lote normativo, de la zonificacin correspondiente; para el rea generada por la diferencia de profundidad del lote a valuar, se tomar como valor bsico, el valor urbano correspondiente al lote a ampliarse.

    b) Para el resto del rea del lote a valuar, se tomar como valor bsico el equivalente al 80 % del valor fijado en el tem anterior.Cuando el lote de terreno materia de ampliacin no tuviera asignado un valor unitario oficial de terreno, tratndose de una valuacin reglamentaria, el valor bsico ser calculado de acuerdo a los procedimientos sealados en el 1er caso.

    [ f ] INGENIERIA Y GESTION

  • ARTCULO III.J.72Otros criterios a tenerse en cuenta en la determinacin del valor bsico para la primera zona:En la determinacin del valor bsico de la primera zona por aplicacin del presente ttulo debe tenerse en cuenta los siguientes criterios:a) Se adoptar como valor bsico el triple del valor de los terrenos rsticos de primera

    categora de la localidad donde est ubicado, solo en el caso de valuaciones reglamentarias, si por aplicacin de los criterios sealados anteriormente, el valor obtenido fuere menor que est.Segn la regin geogrfica las tierras de primera categora que deben tomarse como referencia son las siguientes:Para la costa: Tierras aptas para cultivo en limpio, con agua superficial y riego por gravedad.Para la sierra: Tierras aptas para cultivo en limpio, correspondiente a la altitud en que se ubica la ciudadPara la selva: Tierras aptas para cultivo en limpio, distantes hasta un kilmetro del ro o carretera.

    b) Si el rea materia de valuacin tiene caractersticas de topografa y naturaleza del terreno con diferencias que no poseen los terrenos urbanos de las calles locales adyacentes, que se han tomado como referencia, deber aplicarse al Valor Bsico el factor T de la tabla N 09.

    TABLA N 09

    FACTOR TTOPOGRAFIA FACTOR

    a. Pendientes:Menor de 5% 1,00De 5 a 10% 0.90De 11 a 20% 0,80De 21 a 30% 0,70Mayor de 30% 0,60

    NATURALEZA DEL TERRENO FACTORb. Suelos que obligan a inversiones

    extraordinarias en cimentaciones:Arenosos o arcillosos 0,70Con afloramiento rocoso 0,65Con napa fretica superficial 0,60

    Si se presentan en forma simultnea problemas detopografa y naturaleza del terreno, el factorTe determinarmultiplicando los factores correspondientes.

    INGENIERIA Y GESTION 2

  • TABLA N 10

    OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS(VOH) DE USO RESIDENCIAL

    PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOSEstudios Para habilitaciones planificadas 0,02(*)

    Trazo Trazo definido de calle 0 ,0 2 0

    Calzada y ancho de va

    Tierra nivelada con trazo definido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va:Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00m Mayor de 10,00m

    0,040,050,06

    Calzada y ancho de va

    Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00m De 6,00 a 10,00m Mayor de 10,00m

    0,080,090,10

    Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va:Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00 m Mayor de 10,00m

    0,090,100,12

    Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asfalto, con un ancho de va:Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m Mayor de 10,00m

    0,120,130,14

    Empedrado, con un ancho de va:Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0,120,140,160,18

    Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0,210,24

    0 ,2 7 00,32

    Calzada adoquinado, con un ancho de va: Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0,260,320,360,41

    Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0,320,360,410,49

    2 INGENIERIA Y GESTION

  • Canalizacin de agua para regado

    Con canales sin revestir Con canales revestidos con concreto: Agua de captacin Agua de pozo

    0,02

    0,070,08

    Red de agua potable

    Para piletas pblicas Para conexiones domiciliarias

    0,060,15(*)

    Red de alcantarillado

    Tanques o pozos spticos Para conexiones domiciliarias

    0,080 ,1 4 0

    Red de energa elctrica

    Con cables areos sin postesCon postes de madera sin tratamiento y con cables areos Con postes de concreto, fierro o madera tratada:Con cables subterrneos y pastorales Con cables subterrneos Con cables areos

    0,080,12

    0,180 ,1 7 0

    0,15

    Conexionesdomiciliarias

    AguaAlcantarillado Energa elctrica: Cables areos Cables subterrneos

    0 ,0 5 00 ,0 4 0

    0,020,03(*)

    Vereda de ancho menor de 1,20m

    De empedradoDe asfaltado con sardinel de concreto De concreto simple

    0,040,080,09

    Vereda de ancho entre 1,20m y 2,40m

    De empedradoDe asfaltado con sardinel de concreto De concreto simple

    0,070,09

    0,11(*)Vereda de ancho mayor de 2,40m

    De empedradoDe asfaltado con sardinel de concreto De concreto simple

    0,090,120,13

    (*) Puntos de Infraestructura que sumados alcanzan la unidad y corresponden al estudio de una habilitacin urbana tipo.

    INGENIERIA Y GESTION 2 ]

  • TABLA N 11

    OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS(VOH) DE USO INDUSTRIAL

    PARTIDAS CARACTERSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOSEstudios Para habilitaciones planificadas 0,02(*)

    Trazo Trazo definido de calle 0,02(*)

    Tierra nivelada con trazo definido, con rasante construida en terreno natural, con un ancho de va:Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00m Mayor de 10,00m

    0,030,040,05

    Calzada y

    Afirmado compactado, con un ancho de va: Menor de 6,00m De 6,00 a 10,00m Mayor de 10,00m

    0,070,080,09

    ancho de va Suelo estabilizado con cal, cloruro de calcio, o similares y con un ancho de va:Menor de 6,00 m De 6,00m a 10,00 m Mayor de 10,00m

    0,080,090,10

    Suelo estabilizado con cemento o asfalto o con tratamiento superficial de asfalto, con un ancho de va:Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m Mayor de 10,00m

    0,100,110,12

    Empedrado, con un ancho de va:Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0.090,100,110,13

    Calzada y

    Carpeta asfltica, con un ancho de va: Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0,160,180,210,24

    ancho de va Adoquinado, con un ancho de va:Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0,240,260,280,32

    Losa de concreto, con un ancho de va: Menor de 6,00m De 6,00m a 10,00m De 10,01m a 18,00mMayor de 18,00m avenidas de doble va.

    0,280,30

    0 ,3 2 00,36

    Red de agua potable

    Con red pblica Con red particular

    0 ,1 1 00,10

    E INGENIERIA Y GESTION

  • Red de alcantarillado

    Con red pblicaCon red de desage industrial

    0 ,1 0 00,17

    Red de energa

    elctrica para alumbrado

    pblico

    Con cables areos sin postesCon postes de madera sin tratamiento y con cables areos Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado tratada:Con cables areos Con cables subterrneos

    0,050,09

    0,09(*)0,13

    Red de energa

    elctrica para uso industrial

    Con postes de madera sin tratamiento y con cables areos Con postes de concreto, fierro o madera para alumbrado tratada:Con cables areos Con cables subterrneos

    0,07

    0,090 ,1 1 0

    Conexiones de lotes

    AguaAlcantarillado Energa elctrica:Con cables areos Con cables subterrneos

    0 ,0 4 00 ,0 4 0

    0,020,04(*)

    Vereda de ancho menor

    1,40m

    De empedrado De asfaltado con sardinel De concreto simple

    0,030,070,08

    Vereda de ancho Normal

    de 1,40m y 2,00m

    De empedrado De asfaltado con sardinel De concreto simple

    0,050,09

    0 ,1 1 0

    Vereda de ancho mayor

    de 2,00m

    D