Reglamento Nacional de Tasaciones1.

8/12/2019 Reglamento Nacional de Tasaciones1.

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COMUNICADO

REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONESDEL PER

TTULO I

DISPOSICIONES GENERALES

CAPTULO NICO

ARTCULO I.01El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per tiene porfinalidad establecer los criterios, conceptos, definiciones yprocedimientos tcnicos normativos para formular la valuacin debienes inmuebles y muebles.

COMUNICADO

El Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento,anuncia la pre publicacin de la modificacin del ReglamentoNacional de Tasaciones del Per en sus Ttulos I, II y III, lamisma que estar a disposicin del pblico en general portreinta (30) das calendarios contados a partir de su fecha depublicacin.

Los interesados podrn enviar sus comentarios o sugerencias

a la Direccin Nacional de Urbanismo sito en Av. Paseo de laRepblica N 33613 piso (Edificio Petroper), San Isidro, oal correo [email protected] del plazo establecido.

NOTA:Los textos resaltados en amarillo son las modificatoriaspropuestas.

Lima, setiembre de 2012
mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]


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ARTCULO I.02Se entiende por tasacin o valuacin al procedimiento mediante

el cual el perito valuador real iza inspecc in o cular d el bien, loestudia, analiza y dictamina sus cualidades y caractersticas endeterminada fecha, para establecer la estimacin del valorrazonable y justo del bien de acuerdo a las normas del presentereglamento.

ARTCULO I.03Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en el Art.

885 del Cdigo Civil son bienes inmuebles:1. El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.2. El mar, los lagos, los ros, los manantiales, las corrientes de

agua y las aguas vivas o estanciales.3. Las minas, canteras y depsitos de hidrocarburos.4. Los diques y muelles.5. Las concesiones para explotar servicios pblicos.6. Las concesiones mineras obtenidas por particulares.

7. Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.8. Los dems bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

Para los efectos de este reglamento y segn lo dispuesto en elArt. 886 del cdigo civil son bienes muebles:

1. Los vehculos terrestres de cualquier ndole.2. Las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin.

3. Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fintemporal.

4. Los materiales de construccin o procedentes de unademolicin si no estn unidos al suelo.

5. Los ttulos valores de cualquier clase o los instrumentos dondeconste la adquisicin de crditos o derechos personales.

6. Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,nombres, marcas y otros similares.


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7. Las rentas o pensiones de cualquier clase.8. Las acciones o participaciones que cada socio tenga en

sociedades o asociaciones, aunque a stas pertenezcan bienesinmuebles.9. Los dems bienes que puedan llevarse de un lugar a otro.10. Los dems bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.

ARTCULO I.04Este reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto demedida y cuyo valor puede determinarse aplicando mtodos

directos (comparacin, costo), indirectos (renta, valor actual,rentabil idad inmob il iaria) u otros debidamente sustentados.

Contiene a travs de ttulos especiales, normas para diferentestipos de propiedades que pueden ser objeto de valuacin en lascondiciones mencionadas. Dichos ttulos podrn contenerelementos de bienes inmuebles y de bienes mueblesindistintamente.

Conforme se presenten nuevos requerimientos y se completenlos estudios tcnicos del caso, este reglamento se ampliar conttulos referidos a diversos bienes o procedimientos valuatorios.

ARTCULO I.05El campo de aplicacin de este reglamento y la sujecin a susnormas alcanza a todo el territorio de la Repblica.

ARTCULO I.06El uso de este reglamento es obligatorio en los casos en que setrate de practicar una valuacin comercial o reglamentaria en laque el Estado interviene en alguna medida y para la ejecucin devaluaciones reglamentarias que sean solicitadas por terceros.


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ARTCULO I.07Para los efectos de la aplicacin de las disposiciones y normas

del presente reglamento en los procesos valuatorios, se distinguecon el nombre de tasacin valuacin reglamentaria, cuando losvalores que se utilizan en la pericia corresponden a los aranceleso valores unitarios oficiales de terrenos y de edificacin que sonaprobados por los dispositivos legales correspondientes.

Se denomina tasacin o valuacin comercial cuando los valorescorresponden a los del libre mercado.

ARTCULO I.08Se denomina perito valuador al profesional colegiado que en raznde sus estudios superiores y a su experiencia, est debidamentecapacitado para efectuar la valuacin de un bien. Esta disposicin,en cuanto a la condicin de colegiado, no es aplicable en los casosde campos de actividad que no son materia de colegiacin.

ARTCULO I.09

El perito valuador debe indicar con precisin la fecha de lainformacin tcnica y de precios que est utilizando. Cuando esretrospectiva, debe resaltarse tal condicin.

ARTCULO I.10El documento que contiene la valuacin de un bien constituye elinforme tcnico de tasacin que deber ser firmado por elprofesional responsable; y debe constar de tres grandes secciones:

memoria descriptiva, valuacin y anexos. En cada ttulo de stereglamento se desarrollar la informacin requerida para cada unade estas secciones.

ARTCULO I.11El valor comercial es el que se obtiene por la compra - venta de unbien en la fecha de valuacin, en consideracin a las comprasventas de bienes similares y a las caractersticas del bien valuado.


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El valor de realizacin es el que se obtiene por la compra - ventade un bien, tomando como base el valor comercial y aplicndole un

factor, en consideracin a la necesidad de realizar el bien en elmenor tiempo posible, el mismo que debe ser justificado por elperito.

TTULO IIVALUACIN DE PREDIOS URBANOS

CAPTULO A

ALCANCES Y FINESARTCULO II.A.01Se considera predios a los terrenos, as como a las edificaciones einstalaciones fijas y permanentes que constituyan parte integrantede ellos y que no pudieran ser separadas, sin alterar, deteriorar odestruir la edificacin.ARTCULO II. A.02Considerase terreno urbano al que est situado en centro poblado

y se destine a vivienda, comercio, industria o cualquier otro finurbano; as como los terrenos sin edificar, siempre que cuentencon los servicios generales propios del centro poblado y los quetengan terminadas y recibidas sus obras de habilitacin urbana,estn o no habilitadas legalmente.

ARTCULO II. A.03Se entiende por edificaciones a las construcciones fbricas en

general.

ARTCULO II. A.04Son obras complementarias e instalaciones fijas y permanentestodas las que se encuentran adheridas fsicamente al suelo a laconstruccin, y no pueden ser separadas de stos sin destruir,deteriorar, ni alterar el valor del predio porque son parteintegrante y funcional de ste, tales como cercos, instalaciones


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de bombeo, cisternas, tanques elevados, instalaciones exterioreselctricas y sanitarias, ascensores, instalaciones contra

incendios, instalaciones de aire acondicionado, piscinas, murosde contencin, subestacin elctrica, pozos para agua odesage, pavimentos y pisos exteriores, zonas deestacionamiento, zonas de recreacin, y otros que a juicio delperito valuador puedan ser calificados como tales.

ARTCULO II.A.05Los valores arancelarios o valores unitarios oficiales por metro

cuadrado de terreno urbano, son aquellos que han sidodeterminados por el Ministerio de Vivienda, Construccin ySaneamiento y aprobados por los dispositivos legalescorrespondientes.

ARTCULO II.A.06La valuacin del predio urbano consiste en la determinacin delvalor de todos sus componentes, en trminos de terreno,edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y

permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, sicorresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segnlos casos, los factores de depreciacin por antigedad y estadode conservacin que estn determinados en el presentereglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria seutilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacinaprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata deuna valuacin comercial se determinar en base a los valores

obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado,adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que seconsidere pertinentes, los mismos que debern ser justificadospor el perito.


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ARTCULO II.A.07En el caso de la valuacin reglamentaria de las obras

complementarias e instalaciones fijas y permanentes, de estarubicadas en una edificacin techada, se evaluar si estnincluidas en los cuadros de los valores unitarios oficiales deedificacin y se valorizar la part ida co rrespondien te decon formidad a los cuadros que incluyen las ci tadas obras oinstalaciones, de no estar incluidas en los cuadros mencionadoso ser exteriores a la edificacin techada se deber tener encuenta los mater ia les empleados y efectuar los

correspondientes anlisis de costos unitarios de las partidas queconforman la obra o instalacin, con precios a la fecha de losvalores unitarios oficiales de edificacin (al 31 de octu bre delao anter io r al ejerc ic io fis cal), exclusivamente al costo directoreal, es decir sin tomar en cuenta gastos generales, direccintcnica, utilidad e impuestos; y a este resultado se le aplicar elfactor de oficializacin aprobado por los dispositivos legalescorrespondientes. Se llama factor de oficializacin a la cantidadpor la que hay que multiplicar el costo directo real de las obras

complementarias e instalaciones fijas y permanentes.

ARTCULO II.A.08El informe de la valuacin, debe desarrollar los siguientes rubros:

1. Memoria descriptiva.2. Valuacin:

2.1 Valuacin del terreno.

2.2 Valuacin de las edificaciones.2.3 Valuacin de las obras complementarias.2.4 Valuacin de instalaciones fijas y permanentes.2.5 Intangibles, si los hubiere.2.6 Cuadro resumen general de las valuaciones2.7 Anexos.2.8 Fotografas, si se requieren2.9 Otros


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TTULO II

CAPTULO B

MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO II.B.09La memoria descriptiva comprende:

- Nombre del propietario o posesionario.

- Nombre de la persona que solicita la tasacin.- Objeto de la tasacin y metodologa reglamentacinempleada.

- Fecha a la cual est referida la tasacin.- Fecha de inspeccin ocular.- Ubicacin.- Linderos y permetro- rea del terreno- Zonificacin y uso actual del predio.

- Infraestructura de servicios urbanos que afecten al predio.- Caractersticas del entorno del predio.- Descripcin de la distribucin de las plantas.- Descripcin de la edificacin.- Antigedad de la construccin.- Estado de conservacin.- Servidumbres, si las hubiere.- Anlisis de la documentacin registral.

- Observaciones.

ARTCULO II.B.10Para la ubicacin de un predio se consignar el departamento, laprovincia y el distrito a los que pertenece, el nombre de laurbanizacin, asociacin, cooperativa, asentamiento humano, uotras denominaciones del sitio; el nombre de las vas pblicas a lascuales les da frente y, eventualmente, el o los nombres anteriores;


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la numeracin municipal o la denominacin de la manzana y lotecorrespondientes.

De no existir o desconocerse la numeracin municipal laidentificacin del lote y manzana dentro de la urbanizacin,asociacin, cooperativa o asentamiento humano en el que estsituado, se indicar la distancia entre la esquina y el extremo msprximo del predio, siguiendo la lnea de fachada, con indicacinde las vas pblicas de referencia.

Deber ind icarse la zoni ficacin y usos predom inantes en lazona, acorde al plano de zon ificacin vigen te y cons ignarse lanormatividad legal aprobada por la autoridad competente.

En caso de no existir plano de zonificacin, el perito laasum ir de acuerdo al uso p redominante y entorno urbano ,sus tentando el criterio adop tado .

ARTCULO II.B.11La descripcin de un terreno deber precisar su forma geomtrica;las medidas, colindancias y cambios de direccin de los linderos apartir de su frente principal, prosiguiendo por los costados derechoe izquierdo entrando y finalizando por el fondo.

ARTCULO II.B.12El rea del terreno existente dentro de los linderos descritos serexpresada en sistema mtrico decimal.

ARTCULO II.B.13Se describir la forma de ocupacin existente en el predio a travsde la siguiente informacin mnima:- Destino y uso del predio y, en su caso, nmero de plantas

construidas;- Distribucin de los ambientes de cada planta por niveles;- reas ocupadas, techadas y sin techar, por planta y en total.

(Cuadro general de reas techadas y libres)


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ARTCULO II.B.14En la descripcin de las reas edificadas se indicar en forma

ordenada, segn los casos, los sistemas y materiales empleadosen la construccin de las partidas principales, tales como:- Cimentacin- Elementos estructurales- Muros y columnas- Techos y coberturas- Pisos y contrapisos- Contrazcalos y revestimientos- Carpintera de puertas, ventanas, rejas, barandas, roperos

empotrados, muebles fijos, etc.- Vidrios- Pinturas- Cerrajera- Instalaciones sanitarias- Instalaciones mecnicas y elctricas- Instalaciones telefnicas- Ins talaciones de gas

Instalaciones complementarias permanentes, si las hubiese, como:- Instalaciones especiales- Ascensores, aire acondicionado, sistema de alarmas, sistemas

de bombeo de agua y tanques cisterna etc.- Obras complementarias.- Otros.

ARTCULO II.B.15El estado de conservacin de la edificacin ser calificado como

muy bueno, bueno, regular, malo o muy malo, de conformidad conla evaluacin derivada de los rubros mencionados en el artculoII.B.14 y que se definen de la siguiente forma:

Muy bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimientopermanente y que no presentan deterioro alguno.


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Bueno.- Las edificaciones que reciben mantenimientopermanente y solo tienen ligeros deterioros en los

acabados debido al uso normal.Regular.- Las edificaciones que reciben mantenimientoespordico, cuya estructura no tiene deterioro y si lotienen, no la compromete y es subsanable; o quelos acabados e instalaciones tienen deteriorosvisibles debido al uso normal.

Malo.- Las edificaciones que no reciben mantenimientoregular; cuya estructura acusa deterioros que la

comprometen aunque sin peligro de desplome y quelos acabados e instalaciones tienen visiblesdesperfectos.

Muy malo.- Las edificaciones en que las estructuraspresentan un deterioro tal que hace presumir sucolapso y que su nico valor es el de los materialesrecuperables.

ARTCULO II.B.16

Se considerar las servidumbres y los derechos consignados enlos respectivos ttulos de propiedad y los que sean apreciados porel perito como factores que afectan al predio como dominante osirviente.

ARTCULO II.B.17Se asumir como antigedad de la edificacin el tiempo que tienede construida la totalidad o las partes de la misma, de acuerdo a lainformacin que podr obtenerse de cualquiera de los siguientes

documentos:

a) Declaratoria de fbrica.b) Certificado de conformidad de obrac) Licencia de construccin, mas plazo de ejecucin.d) El registro ms antiguo en la propiedad inmueble, slo en los

casos en que la construccin haya sido hecha antes de la fechaobligatoria de presentacin de los documentos sealadosprecedentemente.


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e) Declaracin jurada de auto avalo.

A falta de esta informacin, el perito apreciar la antigedad sobrela base de los factores concurrentes que debern ser indicados enel informe de valuacin.

ARTCULO II.B.18En observaciones se consignar todas las explicaciones dedetalle que conduzcan a aclarar conceptos o particularidades, ascomo las que el perito considere pertinentes.

ARTCULO II.B.19El perito debe dejar constancia de los documentos que haya tenidoa su alcance para efectuar la valuacin, tales como ttulos depropiedad; fichas registrales; declaratoria de fbrica; escritura deindependizacin y reglamento interno en los casos de unidadesinmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad comn, ascomo otros documentos que sean pertinentes.

TTULO IICAPTULO C

VALUACIN DEL TERRENO

ARTCULO II.C.20Para determinar el valor del terreno (VT) en el caso de unavaluacin reglamentaria, se tomar como base el valor unitariooficial del terreno urbano o arancel urbano; y en el caso de latasacin comercial, se tomar como base el valor unitarioobtenido del estudio del mercado inmobiliario de la zona.

ARTCULO II.C.21A falta de valores unitarios oficiales de terrenos o valorarancelario en el caso de valuaciones reglamentarias o a falta demercado inmobiliario en la zona en el caso de valuacionescomerciales, se adoptar como tal el que se obtenga por


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comparacin con otro terreno que tenga la misma zonificacin,que posea similares obras de infraestructura urbana, que

corresponda al mismo nivel socioeconmico y que se encuentreubicado en lugares prximos al terreno materia de valuacin, oen su defecto, el perito calcular el valor en base a criteriosobjetivos y tcnicos.

ARTCULO II.C.22En valuaciones reglamen tarias, el lote de terreno urbano quetenga un solo frente a va pblica, se valuar de la siguiente

manera:a) El rea hasta el triple cuadrado del frente, o el total si fuera

menor, se multiplica por el valor unitario de terreno.

b) El exceso del rea, si hubiera, se multiplica por el 50 % delvalor del terreno.

En valuac iones comerc iales, el perito ap licar la meto do logaexpuesta en el p resente Ar tcu lo, u o tra metodologadebidamente susten tada, emp leando para el clcu lo losvalores comerciales del estudio de mercado .

ARTCULO II.C.23En valuaciones reg lamentarias, el lote de terreno urbano quetenga ms de un frente a va pblica, se valuar de la siguientemanera:

a) El rea total del terreno se dividir en partes proporcionales acada uno de sus frentes y se proceder con cada porcin derea en la forma que se indica en el artculo II.C.22 sumndoseluego los resultados parciales.

b) Se considerar como frente nico separadamente cada uno delos frentes que tiene el terreno y se les aplicar elprocedimiento sealado en el artculo II.C.22.


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c) El valor del lote del terreno ser el que resulte mayor de lacomparacin de los casos a) y b)

En valuac iones comerc iales, el perito ap licar la meto do logaexpuesta en el p resente Ar tcu lo, u o tra metodologadebidamente susten tada, emp leando para el clcu lo losvalores comerciales del estudio de mercado.

ARTCULO II.C.24La valuacin reglamentaria de un lote de terreno urbano quetenga frente a un pasadizo comn o va de dominio privado en

condominio, se obtiene sumando al valor del rea del dominioexclusivo el valor que le corresponde del pasadizo comn,conforme al siguiente procedimiento:a) El valor del rea del dominio exclusivo se obtiene aplicando el

procedimiento del artculo II.C.22 pero con un Supuesto valorurbano (SVU), el mismo que se determina como sigue:

SVU = VT x __a __(1.00 - 0.01 d)3.00

En la que:

SVU = Supuesto valor urbano de la va de dominioprivado.

VT = Valor del terreno de la va pblica desde la quese accede a la va de dominio privado.

a = Ancho de la va de dominio privado expresado enmetros y centmetros, medida en el lindero de sta

con la va pblica.Si la relacin a/3.00 resulta mayor de1.0 seasumir una unidad (1.0) como valor de la misma.

d = Distancia de la va pblica hasta el vrtice mscercano del terreno materia de valuacin,expresado en metros y submltiplos, medida sobrelas lneas de propiedad colindantes con la va dedominio privado.


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Si el supuesto valor urbano (SVU) resultar menor de 0.5 VT sedesechar ste, considerndose como mnimo 0.5 VT.

b) La va de dominio privado o pasadizo comn, se valoriza deacuerdo al procedimiento sealado en el artculo II.C.22 y elresultado obtenido se reparte proporcionalmente al rea o ensu defecto al frente del lote materia de valuacin.

Si a la va de dominio privado es posible acceder desde dos oms vas pblicas, para cada una de ellas se seguir el

procedimiento sealado anteriormente, escogindose el valorque resulte mayor.En valuac iones comerc iales, el perito ap licar la meto do logaexpuesta en el p resente Ar tcu lo, u o tra metodologadebidamente susten tada, emp leando para el clcu lo losvalores comerciales del estudio de mercado.

ARTCULO II.C.25La valuacin reglamentariade un terreno que no tenga acceso porva pblica ni por va privada en condominio sino a travs de unpredio de propiedad de terceros mediante una servidumbre depaso, se efectuar de la manera sealada en el inciso a) delartculo II.C.24 del presente reglamento, multiplicndose elsupuesto valor urbano (SVU) por el coeficiente 0.8. El resultadofinal no podr ser menor de 0.4 VT.

En valuac iones comerc iales, el perito ap licar la meto do loga

expuesta en el p resente Ar tcu lo, u o tra metodologadebidamente susten tada, emp leando para el clcu lo losvalores comerciales del estudio de mercado.

ARTCULO II.C.26La restriccin de uso que soporte un predio, derivado de laservidumbre de paso a favor de terceros, castigar el valor delterreno del predio sirviente con un coeficiente entre 0.99 y 0.90, a


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criterio del perito, de acuerdo con las condiciones de laservidumbre.

ARTCULO II.C.27Si un inmueble se encuentra situado parte en tierra firme y parte enmar, lago o ro, solo se considerar como valor del inmueble laparte no inundable del rea, sealndose como lmite entre sta yla martima, lacustre o fluvial, el nivel de la ms alta marea ocreciente ordinaria.

ARTCULO II.C.28La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin queencuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos depropiedad, son las siguientes:

RANGO DE REA(m)

Tolerancia (%) enmedidas lineales (m)

Tolerancia (%)en rea (m)

Menores de 200 1.20 2.50de 200 a 1 000 0.95 2.00

Mayores a 1 000 0.50 1.00

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de lastolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutarla valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en losttulos de propiedad o certificados que correspondan.

Ad icio nalmente a la constancia de la diferencia de rea, elperito p odr cons iderar la valuacin de la citada diferencia(po r exceso o p or defecto) en rubro aparte para los fines deregu larizacin o valo rizacin que podra tener lugar.


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ARTCULO II.C.29Siendo una po ltica de Estado formalizar la prop iedad

info rmal con la entrega de ttulo s de pro piedad por p arte delOrganismo de Formal izacin de la Propiedad Informal -COFOPRI, se ha estab lecido una meto do loga de valu acinreglamentar ia, apl icada exclusivamente para formular lasvaluaciones reglamen tarias de lotes urbanos residenc ialescon f ines de formal izacin y las real iza la Direcc in Nacio nalde Urbanismo del Minister io de Vivienda, Cons truc cin ySaneamiento. La citada valuacin es complemento del

pro ceso iniciado po r COFOPRI en el cual ha real izado lainspeccin ocu lar del predio por formal izar; la informac innecesaria para formular las valuaciones reglamentar ias delotes urb anos residenciales, se basa en la documen tacintcn ica que COFOPRI levan ta y rem ite a la DireccinNacional de Urbanismo del Minister io de Vivienda,Cons truccin y Saneamiento, para tal efecto el proc esodebe ceirse a las Direc tivas apro badas po r el M inis terio deVivienda, Constru cc in y Saneamiento , cons iderndoseadems la ap lic ac in d e la Ley N 27444- Ley delProcedim iento Admin istrat ivo General, Art . IV: Principio s delprocedimiento administ rat ivo, inciso 1.7: pr incipio depresunc in de veracidad. Para f ines de los proced imientosadmin istrat ivos de fo rmal izacin , la valuacin reg lamen tar iabajo es ta metodo lo ga ser vlida por u n ao a par ti r de lafecha de su fo rmu lacin.

Esta metodolo ga tend r vigenc ia en tanto dure el proceso deformalizacin de la prop iedad in formal y solo ser utili zadapor la Direccin Nacional de Urbanismo del Ministerio deVivienda, Construccin y Saneamiento para tales efectos.

En cuanto a los lotes por formalizar ocupados por mercados ode natu raleza comercial, continuarn siendo valuado s por laDireccin Nacional de Construccin del Ministerio de


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Vivienda, Construcc in y Saneamiento acorde a las func ionesdispuestas por la Resolu cin Min is terial N 010-2007-

VIVIENDA y Reso lucin Min is terial N 631-2007/VIVIENDA.

TTULO IICAPTULO D

VALUACIN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES,OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y

PERMANENTES

ARTCULO II.D.30En la valuacin de las edificaciones (VE) se incluir la totalidadde las construcciones existentes, tanto edificaciones principalescomo las obras complementarias y las instalaciones fijas ypermanentes. Para este efecto se tomar en cuenta lossiguientes factores:

En el caso de la valuacin reglamentaria, el rea techada (AT) ylos valores unitarios de edificacin (VUE) que, segn los casossern los valores oficiales que hayan sido aprobados porautoridad competente y que estn vigentes a la fecha de lavaluacin; en el caso de la valuacin comercial, los que obtengael perito como resultado de su propio anlisis y estudio delmercado inmobiliario de la zona, aplicando los factores dedepreciacin.

Depreciacin (D) por antigedad y estado de conservacin,segn el material predominante.

El valor de la edificacin (VE) se obtiene deduciendo ladepreciacin (D) del valor similar nuevo (VSN):VE = VSN - D


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El valor similar nuevo se obtiene multiplicando el rea techada(AT) por el valor unitario de edificacin (VUE)

VSN = AT x VUE

La depreciacin (D) se determina tomando del valor similarnuevo (VSN) un porcentaje (P) por antigedad y estado deconservacin que vara de acuerdo al material de construccinpredominante.

D = (P / 100) x AT x VUEEl valor de la edificacin ser el resultante de la aplicacin de lasiguiente frmula:

VE = AT x VUE [1-(P /100)]

Los porcentajes que se usan para el clculo de la depreciacinaparecen en las tablas N 1, 2, 3 y 4, segn sea el caso. El

perito deber estimar y justificar los porcentajes de depreciacinque no se encuentren tabulados y en el caso de calificar comomuy malo un estado de conservacin, establecer a su criteriodicho porcentaje o le fijar un valor relativo, tal como lo seala elartculo II.D.33.

ARTCULO II.D.31Las edificaciones con caractersticas o usos especiales, las

obras complementarias, las instalaciones fijas y permanentes,as como las construcciones inconclusas, se valuarn de acuerdoa los elementos que las conforman y mater iales emp leados; ylas depreciaciones por antigedad y estado de conservacinsern estimadas por el perito, en concordancia con lascaractersticas y vida til de dichas obras.


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Para el caso de valuaciones reglamentarias se aplicar el factorde oficializacin vigente conforme a lo estipulado en el artculo

II.A.07.

ARTCULO II.D.32Podr considerarse una edificacin en desuso cuando ya no seutiliza para el objeto a que fue destinado, avalundola con valorrelativo en funcin de su aprovechamiento o utilizacin para otrosfines, o bien declarndolo sin valor cuando no pueda seraprovechado de manera alguna.

Tratndose de obras en proceso de edificacin o no terminadas, elperito valuar las partes construidas de la edificacin con losvalores por partidas o aplicando un precio unitario al rea total de laobra si el avance es uniforme.

ARTCULO II.D.33La depreciacin se determinar de acuerdo a los usospredominantes, con los porcentajes que se establece en las

siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones especiales ocon sistemas constructivos no convencionales, el peritodeterminar el porcentaje de depreciacin por antigedad y uso,debiendo fundamentar el criterio tcnico adoptado.


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TABLA N 1PORCENTAJES PARA EL CLCULO DE LA DEPRECIACIN POR

ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIALESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS HABITACIN,

DEPARTAMENTOS PARA VIVIENDAS INCLUIDO LOS UBICADOS ENEDIFICIOS

Antigedad(en aos)

MaterialEstructural

Predominante

ESTADO DE CONSERVACI NMuy Bueno Regular Malo

Bueno% % % %

Hasta Concreto 0 5 10 555 Ladrillo 0 8 20 60

aos Adobe 5 15 30 65

Hasta Concreto 0 5 10 5510 Ladrillo 3 11 23 63aos Adobe 10 20 35 70Hasta Concreto 3 8 13 58

15 Ladrillo 6 14 26 66aos Adobe 15 25 40 75Hasta Concreto 6 11 16 61




35 Ladrillo 18 26 38 78aos Adobe 35 45 60 *Hasta Concreto 18 23 28 73



50 Ladrillo 27 35 47 87aos Adobe 50 60 75 *

Ms de Concreto 27 32 37 8250 Ladrillo 30 38 50 90

aos Adobe 55 65 80 *

* El perito deber estimar los porcentajes no tabulados.

NOTA: En el caso de la calificacin del estado de conservacin muy malo, elperito establecer a su criterio el porcentaje de depreciacin.


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ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN EL MATERIALESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS,

DEPSITOS, CENTROS DE RECREACIN o ESPARCIMIENTO,CLUBES SOCIALES o INSTITUCIONES

Antigedad(en aos)

MaterialEstructural

Predominante

ESTADO DE CONSERVACI NMuy Bueno Regular Malo

bueno% % % %

Hasta Concreto 0 5 10 555 Ladrillo 0 8 20 60

aos Adobe 7 17 32 67

Hasta Concreto 2 7 12 5710 Ladrillo 4 12 24 64aos Adobe 12 22 37 72Hasta Concreto 5 10 15 60







45 Ladrillo 32 40 52 *aos Adobe 47 57 72 *Hasta Concreto 26 31 36 81

50 Ladrillo 36 44 56 *aos Adobe 52 62 77 *

Ms de Concreto 29 34 39 8450 Ladrillo 40 48 60 *





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ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGNELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARAEDIFICIOSOFICINAS

Antigedad(en aos)

MaterialEstructural

Predominante

ESTADO DE CONSERVACI NMuy

Bueno Regular MaloBueno

% % % %Hasta Concreto 0 5 10 55









45 Ladrillo 33 41 53 *aos Adobe 49 59 74 *Hasta Concreto 27 32 37 82

50 Ladrillo 37 45 57 *

aos Adobe 54 64 79 *Ms de Concreto 30 35 40 8550 Ladrillo 41 49 61 *





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ANTIGEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIN SEGN ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARAEDIFICACIONES DE SALUD, CINES, INDUSTRIAS,EDIFICACIONES DE USO EDUCATIVO,TALLERES

Antigedad(en aos)

MaterialEstructural

Predominante

ESTADO DE CONSERVACI NMuy

Bueno Regular Malobueno

% % % %Hasta Concreto 0 5 20 59

5 Ladrillo 0 12 24 63Aos Adobe 9 21 34 69Hasta Concreto 3 10 22 61





30 Ladrillo 21 32 44 83Aos Adobe 34 45 59 *Hasta Concreto 18 23 34 75

35 Ladrillo 25 36 48 *Aos Adobe 39 50 64 *Hasta Concreto 21 26 37 77

40 Ladrillo 29 40 52 *Aos Adobe 44 54 69 *Hasta Concreto 24 29 39 80

45 Ladrillo 33 44 56 *Aos Adobe 49 59 74 *Hasta Concreto 27 32 42 *

50 Ladrillo 37 48 60 *

Aos Adobe 54 64 79 *Ms de Concreto 30 35 44 *50 Ladrillo 41 52 64 *

Aos Adobe 60 70 84 *




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TTULO II

CAPTULO E

VALOR TOTAL DEL PREDIO

ARTCULO II.E.34El valor total del predio se obtiene aplicando la siguiente expresin:

VTP = VT + VE + VI + VOC

En donde:

VTP = Valor total del predio.VT = Valor del terrenoVE = Valor de la edificacinVI = Valor de las instalaciones fijas del predio.VOC = Valor de las obras complementarias

Solo en el caso de valuaciones comerciales, de ser pertinente ydebidamente sustentado, el perito aadir el monto de los bienesintangibles al valor total del predio

ARTCULO II.E.35Los anexos comprenden los planos explicativos, fotografas y otrosdocumentos que el perito considere necesarios para fundamentarlos valores adoptados.


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ARTCULO II.F.38En caso que no se pueda determinar el valor de las reas comunes

o no se conozca el porcentaje que le corresponde a la unidadinmobiliaria por valuar, el valor de las reas comunes de la mismase calcular en base al 15 % del valor de la unidad inmobiliaria deuso exclusivo. El Perito determinar el porcentaje correspondienteen aquellos casos especiales.

ARTCULO II.F.39El valor total de la unidad independizada es la sumatoria del valor

de la parte del terreno matriz que le corresponde, ms el valor de laedificacin de su uso exclusivo y el de la parte de los bienescomunes que igualmente le corresponde.

TTULO III

VALUACIN DE PREDIOS RSTICOS Y OTROS BIENESAGROPECUARIOS

CAPTULO A

ALCANCES Y FINES

ARTCULO III.A.01Para los efectos de este reglamento se considera predio rstico alos terrenos ubicados en zona rural dedicados a uso agrcola,pecuario, forestal y de proteccin y a los eriazos susceptibles de

destinarse a dichos usos que no hayan sido habilitados comourbanos ni estn comprendidos dentro de los lmites de expansinurbana.

Forman parte del predio rstico, la tierra, el agua y su ecosistema,as como las construcciones e instalaciones fijas y permanentesque existan en l.


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Los terrenos rsticos ubicados en zona de expansin urbana eislas rsticas, se valuarn conforme a lo establecido en el captulo

J del presente ttulo.

ARTCULO III.A.02Se considera terrenos eriazos aquellos que se encuentran sincultivar por falta o exceso de agua y los terrenos improductivos yterrenos ribereos al mar los ubicados a lo largo del litoral de laRepblica, en la franja de 1 Km. medido a partir de la lnea de lams alta marea. En ambos casos se entiende que estos terrenos

estarn situados fuera del rea urbana y que no se encuentrancomprendidos en las zonas de expansin urbana sealados en losplanes urbanos, o en los estudios urbansticos debidamenteaprobados por autoridad competente.

Se debe exceptuar de esta clasificacin a los terrenos deforestacin y las lomas con pastos naturales dedicados a laganadera.

ARTCULO III.A.03Construcciones e instalaciones fijas y permanentes son lasedificaciones en general, tales como viviendas, depsitos,cobertizos, talleres, construcciones para beneficio de productos,plantas industriales, hospitales, campos recreativos, vas,infraestructura de riego, etc.

ARTCULO III.A.04

Se considera plantacin permanente al conjunto de vegetalesestablecidos en un predio rstico que son susceptibles deexplotacin econmica por ms de dos campaas agrcolas y quepertenezca a cualquiera de las categoras siguientes:

a) Frutales.b) Otras especies cuya produccin se mantenga durante ms de

dos aos, sin necesidad de efectuar nueva siembra.


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No se considera plantacin permanente cuando las especiesantes citadas se encuentren aisladamente, pues en este caso su

valuacin ser individual.

ARTCULO III.A.05Son plantaciones anuales aquellas cuyo perodo vegetativo normales igual o menor de un ao.

ARTCULO III.A.063.1 Segn el sistema de abastecimiento de agua, se clasifican

en cuatro tipos:a) con riego por gravedad y agua superficial.b) con riego proveniente de bombeo de agua superficial.c) con riego proveniente de bombeo de agua subterrnea.d) con agua de lluvia (secano).

3.2 Segn sus niveles de altitud, los tipos sern:a) Hasta 2 000 m.s.n.m.b) De 2 001 a 3 000 m.s.n.m.

c) De 3 001 a 4 000 m.s.n.m.d) Ms de 4 000 m.s.n.m

3.3 En la Selva segn la distancia al ro o carretera que seutiliza como va de transporte predominante, las tierrasaptas para cultivos en limpio comprenden lossiguientes tipos:a) Hasta 1 Km. distancia del ro o carretera.

b) Ubicadas de 1 a 2 Kms. de distancia del ro o carretera.c) Ubicadas de 2 a 3 Kms. de distancia del ro o carretera.d) Ubicadas a ms de 3 Kms, de distancia del ro o

carretera.


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ARTCULO III.A.07El Sistema de Clasificacin de Tierras segn su Capacidad de

Uso Mayor de acuerdo al Decreto Supremo N 017-2009-AG, est conformado por tres (03) categoras de uso: Grupode Capacidad de Uso Mayor, Clase de Capacidad de UsoMayor, Subclase de Capacidad de Uso Mayor.

1 . Gru po de Capac idad de Uso Mayo r de las t i er ras

Esta categora representa la ms alta abstraccin delSistema, agrupa a las tierras de acuerdo a su mximavocacin de uso, es decir, a tierras que presentancaractersticas y cualidades similares en cuanto a su aptitudnatural para la produccin sostenible, de cultivos en limpio,cultivos permanentes, pastos, produccin forestal, las queno renen estas condiciones son consideradas tierras deproteccin. El grupo de capacidad de uso mayor esdeterminado mediante el uso de las claves de las zonas devida.Los cinco (05) grupos de Capacidad de Uso Mayorestablecido, son:

1.1 Tierras ap tas para culti vos en limpio (Smbo lo A)Rene a las tierras que presentan caractersticas

climticas, de relieve y edficas para la produccin decultivos en limpio que demandan remociones o aradurasperidicas y continuadas del suelo. Estas tierras, debido asus caractersticas ecolgicas, tambin pueden destinarsea otras alternativas de uso, ya sea cultivos permanentes,

pastos, produccin forestal y proteccin, en concordanciaa las polticas e inters social del Estado, y privado, sincontravenir los principios del uso sostenible

1.2 Tierras aptas para culti vos permanentes (Smbo lo C)Rene a las tierras cuyas caractersticas climticas,relieve y edficas no son favorables para la produccin decultivos que requieren la remocin peridica y continuadadel suelo (cultivos en limpio), pero permiten la produccin


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de cultivos permanentes, ya sean arbustivos o arbreos(frutales principalmente). Estas tierras, tambin pueden

destinarse, a otras alternativas de uso ya sea produccinde pastos, produccin forestal, proteccin en concordanciaa las polticas e inters social del Estado, y privado, sincontravenir los principios del uso sostenible.

1.3 Tier ras ap tas para pas tos (Smbolo P)Rene a las tierras cuyas caractersticas climticas,relieve y edficas no son favorables para cultivos enlimpio, ni permanentes, pero s para la produccin de

pastos naturales o cultivados que permitan el pastoreocontinuado o temporal, sin deterioro de la capacidadproductiva del recurso suelo. Estas tierras segn sucondicin ecolgica (zona de vida), podrn destinarsetambin para produccin forestal o proteccin cuando asconvenga, en concordancia a las polticas e inters socialdel Estado, y privado, sin contravenir los principios del usosostenible.

1.4 Tierras aptas para pro du cc in fo restal (Smbo lo F)Agrupa a las tierras cuyas caractersticas climticas,relieve y edficas no son favorables para cultivos enlimpio, permanentes, ni pastos, pero, s para la produccinde especies forestales maderables. Estas tierras, tambinpueden destinarse, a la produccin forestal no maderableo proteccin cuando as convenga, en concordancia alas polticas e inters social del Estado, y privado, sincontravenir los principios del uso sostenible.

1.5 Tier ras de pro tecc in (Smbolo X)Estn constituidas por tierras que no renen lascondiciones edficas, climticas ni de relieve mnimasrequeridas para la produccin sostenible de cultivos enlimpio, permanentes, pastos o produccin forestal. En estesentido, las limitaciones o impedimentos tan severos de


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orden climtico, edfico y de relieve determinan que estastierras sean declaradas de proteccin.

En este grupo se incluyen, los escenarios glaciricos(nevados), formaciones lticas, tierras con crcavas,zonas urbanas, zonas mineras, playas de litoral, centrosarqueolgicos, ruinas, cauces de ros y quebradas, cuerposde agua (lagunas) y otros no diferenciados, las que segnsu importancia econmica pueden ser destinadas paraproduccin minera, energtica, fsiles, hidro-energa,

vida silvestre, valores escnicos y culturales, recreativos,turismo, cientfico y otros que contribuyen al beneficio delEstado, social y privado.

2. Clas e de Capac idad de Uso May or de las T ierrasEs el segundo nivel categrico del presente Sistema deClasificacin de Tierras. Rene a unidades de suelostierra segn su Calidad Agrolgica dentro de cada grupo.Un grupo de Capacidad de Uso Mayor (CUM) rene

numerosas clases de suelos que presentan una mismaaptitud o vocacin de uso general, pero, que no tienenuna misma calidad agrolgica ni las mismas limitaciones,por consiguiente, requiere de prcticas de manejoespecficas de diferente grado de intensidad.

La calidad agrolgica viene a ser la sntesis de laspropiedades de fertilidad, condiciones fsicas, relaciones

suelo-agua, las caractersticas de relieve y climticas,dominantes y representa el resumen de la potencialidaddel suelo para producir plantas especficas o secuenciasde ellas bajo un definido conjunto de prcticas de manejo.

De esta forma, se han establecido tres (03) clases decalidad agrolgica: alta, media y baja. La clase de Calidad

Alta comprende las tierras de mayor potencialidad y que


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requieren de prcticas de manejo y conservacin desuelos de menor intensidad, la clase de Calidad Baja

rene a las tierras de menor potencialidad dentro de cadagrupo de uso, exigiendo mayores y ms intensasprcticas de manejo y conservacin de suelos para laobtencin de una produccin econmica y continuada. Laclase de Calidad Media corresponde a las tierras conalgunas limitaciones y que exigen prcticas moderadas demanejo y conservacin de suelos.

A continuacin, se define las clases de Capacidad de UsoMayor establecidas para cada uno de los Grupos deCUM.

2.1 Clases de t ierras aptas para cult ivos en l impio(Smbolo A)Se establece las siguientes clases: A1, A2 y A3. La CalidadAgrolgica disminuye progresivamente de la Clase A1 a laA3, y ocurre lo inverso con las limitaciones, incrementndose

stas de la A1 a la A3.

2.1.1 Calidad ag ro lgic a alta (Smbolo A1)Agrupa a las tierras de la ms alta calidad, con ninguna o muyligeras limitaciones que restrinjan su uso intensivo ycontinuado, las que por sus excelentes caractersticas ycualidades climticas, de relieve o edficas, permiten unamplio cuadro de cultivos, requiriendo de prcticas sencillas de

manejo y conservacin de suelos para mantener suproductividad sostenible y evitar su deterioro.

2.1.2 Calidad Agro lgica Media (Smbo lo A2)Agrupa a tierras de moderada calidad para la produccin decultivos en limpio con moderadas limitaciones de ordenclimtico, edfico o de relieve, que reducen un tanto el cuadrode cultivos as como la capacidad productiva. Requieren de

prcticas moderadas de manejo y de conservacin de suelos, a


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fin de evitar su deterioro y mantener una productividadsostenible.

2.1.3 Calidad agro lgic a ba ja (Smbolo A3).Agrupa atierras de baja calidad, con fuertes limitaciones de ordenclimtico, edfico o de relieve, que reducen significativamenteel cuadro de cultivos y la capacidad productiva. Requieren deprcticas ms intensas y a veces especiales, de manejo yconservacin de suelos para evitar su deterioro y manteneruna productividad sostenible

2.2 Clases de tierras aptas para cu lt ivos permanentes(Smbolo C)Se establece las siguientes clases: C1, C2 y C3. La calidadagrolgica del suelo disminuye progresivamente de la claseC1 a la C3.

2.2.1 Calidad ag ro lgic a alta (Smbolo C1)Agrupa a tierras con la ms alta calidad de suelo de estegrupo, con ligeras limitaciones para la fi jacinde un amplio

cuadro de cultivos permanentes, frutales principalmente.Requieren de prcticas de manejo y conservacin de suelospoco intensivas para evitar el deterioro de los suelos ymantener una produccin sostenible.

2.2.2 Calidad ag ro lgic a med ia (Smbolo C2)Agrupa tierras de calidad media, con limitaciones msintensas que la clase anterior de orden climtico, edfico o de

relieve que restringen el cuadro de cultivos permanentes. Lascondiciones edficas de estas tierras requieren de prcticasmoderadas de conservacin y mejoramiento a fi n de evitar eldeterioro de los suelos y mantener una produccin sostenible.

2.2.3 Calidad agro lgic a baja (Smbolo C3)Agrupa tierras de baja calidad, con limitaciones fuertes oseveras de orden climtico, edfico o de relieve para la


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fijacin de cultivos permanentes y, por tanto, requieren de laaplicacin de prcticas intensas de manejo y de

conservacin de suelos a fin de evitar el deterioro de esterecurso y mantener una produccin sostenible.

2.3 Clases de tierras ap tas p ara pas to s (Smbo lo P)Se establecen las siguientes clases de potencialidad: P1, P2y P3. La calidad agrolgica de estas tierras disminuyeprogresivamente de la Clase P1 a la P3.

2.3.1 Calidad ag ro lgic a alta (Smbolo P1)Agrupa tierras con la ms alta calidad agrolgica de estegrupo, con ciertas deficiencias o limitaciones para elcrecimiento de pasturas naturales y cultivadas que permitanel desarrollo sostenible de una ganadera. Requieren deprcticas sencillas de manejo de suelos y manejo de pastospara evitar el deterioro del suelo.

2.3.2 Calidad ag ro lgic a med ia (Smbolo P2)

Agrupa tierras de calidad agrolgica media en este grupo, conlimitaciones y deficiencias ms intensas que la clase anteriorpara el crecimiento de pasturas naturales y cultivadas, quepermiten el desarrollo sostenible de una ganadera.Requieren de la aplicacin de prcticas moderadas demanejo de suelos y pastos para evitar el deterioro delsuelo y mantener una produccin sostenible.

2.3.3 Calidad agro lgic a baja (Smbolo P3)Agrupa tierras de calidad agrolgica baja en este grupo, confuertes limitaciones y deficiencias para el crecimiento de pastosnaturales y cultivados, que permiten el desarrollo sostenible deuna determinada ganadera. Requieren de la aplicacin deprcticas intensas de manejo de suelos y pastos para eldesarrollo de una ganadera sostenible, evitando el deteriorodel suelo.


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2 .4 C lases d e t i e r r as ap tas p a ra p r od uc c in fo res tal(Smbolo F)

Se establecen las siguientes clases de aptitud: F1, F2 y F3. LaCalidad Agrolgica de estas tierras disminuye progresivamentede la clase F1 a la F3.

2.4.1 Calidad ag ro lgic a alta (Smbolo F1)Agrupa tierras con la ms alta calidad agrolgica de este grupo,con ligeras limitaciones de orden climtico, edfico o derelieve, para la produccin de especies forestales maderables.

Requieren de prcticas sencillas de manejo y conservacin desuelos y de bosques para la produccin forestal sostenible, sindeterioro del suelo.

2.4.2 Calidad ag ro lgic a med ia (Smbolo F2)Agrupa tierras de calidad agrolgica media, con restriccioneso deficiencias ms acentuadas de orden climtico, edfico ode relieve que la clase anterior para la produccin de especiesforestales maderables. Requiere de prcticas moderadas de

manejo y conservacin de suelos y de bosques para laproduccin forestal sostenible, sin deterioro del suelo.

2.4.3 Calidad ag ro lgic a ba ja (Smbolo F3).Agrupa tierras de calidad agrolgica baja, con fuerteslimitaciones de orden climtico, edfico o de relieve, para laproduccin forestal de especies maderables. Requiere deprcticas ms intensas de manejo y conservacin de suelos y

bosques para la produccin forestal sostenible, sin deteriorodel recurso suelo.

2.5 Clases de tierras de p ro tecc in (Smbo lo X)Estas tierras no presentan clases de capacidad de uso, debidoa que presentan limitaciones tan severas de orden edfico,climtico o de relieve, que no permiten la produccin sostenible


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de cultivos en limpio, cultivos permanentes, pastos ni produccinforestal.

3. Subc lase de Capacidad de Uso Mayo r de las t ierrasConstituye la tercera categora del Sistema de Clasificacin deTierras, establecida en funcin a factores limitantes, riesgos ycondiciones especiales que restringen o definen el uso de lastierras. La subclase de capacidad de uso, agrupa tierras deacuerdo al t ipo de l im itacin o problema de uso. Lo importanteen este nivel categrico es puntualizar la deficiencia o condiciones

ms relevantes como causal de la limitacin del uso de lastierras.

En el sistema elaborado, han sido reconocidos seis t ipo s delimitacin fundamentales que caracterizan a las subclases decapacidad:

Limitacin por suelo,Limitacin de sales,Limitacin por topografa-riesgo de erosin,Limitacin por drenaje,Limitacin por riesgo de inundacin,Limitacin por clima,En el sistema tambin se reconocen tres condiciones especialesque caracterizan la subclase de capacidad:Uso Temporal,Terraceo o andenera,Riego permanente o suplementario.

Limi taciones:

a. Limi tacin por suelo (Smbolo s)El factor suelo representa uno de los componentesfundamentales en el juzgamiento y calificacin de las tierras;de ah, la gran importancia de los estudios de suelos, en


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ellos se identifica, describe, separa y clasifican los cuerposedficos de acuerdo a sus caractersticas. Sobre estas

agrupaciones se determinan los Grupos de Capacidad deUso.

Las limitaciones por este factor estn referidas a lascaractersticas intrnsecas del perfil edfico de la unidad de suelo,tales como: profundidad efectiva, textura dominante,presencia de grava o piedras, reaccin del suelo (pH),salinidad, as como las condiciones de fertilidad del suelo y de

riesgo de erosin.El suelo es uno de los componentes principales de latierra que cumple funciones principales tanto de sostenimientode las plantas como de fuente de nutrientes para el desarrollode las mismas. La limitacin por suelo est dada por ladeficiencia de alguna de las caractersticas mencionadas, lo cualincide en el crecimiento y desarrollo de las plantas, as comoen su capacidad productiva.

a. Limi tacin por sales (Smbolo l)Si bien el exceso de sales, nocivo para el crecimiento de lasplantas es un componente del factor edfico, en lainterpretacin esta es tratada separadamente porconstituir una caracterstica especfica de naturaleza qumicacuya identificacin en la clasificacin de las tierras,especialmente en la regin rida de la costa, tiene notableimportancia en el uso, manejo y conservacin de los suelos.

b. Lim itacin po r to pografa - riesgo de ero sin(Smbolo e)La longitud, forma y sobre todo el grado de pendiente de lasuperficie del suelo influye regulando la distribucin de lasaguas de escorrenta, es decir, determinan el drenajeexterno de los suelos. Por consiguiente, los grados ms


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convenientes son determinados considerando especialmente lasusceptibilidad de los suelos a la erosin. Normalmente, se

considera como pendientes adecuadas aquellas de relievesuave, en un mismo plano, que no favorecen losescurrimientos rpidos ni lentos.

Otro aspecto importante es la forma de la superficie del terreno,de gran inters desde el punto de vista de las obras denivelamiento. Las pendientes moderadas pero de superficiedesigual o muy variadas deben ser consideradas como

factores influyentes en los costos de nivelacin y del probableefecto de sta sobre la fertilidad y las caractersticas fsicas aleliminar las capas edficas de gran valor agrcola.

c. Lim itacin po r drenaje (Smbolo w)Esta limitacin est ntimamente relacionada con el exceso deagua en el suelo, regulado por las caractersticas topogrficas,de permeabilidad del suelo, la naturaleza del substratum y laprofundidad del nivel fretico. Las condiciones de drenaje son

de gran importancia porque influyen considerablemente en lafertilidad, la productividad de los suelos, en los costos deproduccin y en la fijacin y desarrollo de los cultivos. Elcultivo de arroz representa una excepcin, as como ciertasespecies de palmceas de hbitat hidroftico en la reginamaznica (aguaje).

d. Limi tacin por r iesgo d e inun dacin o anegamiento

(Smbolo i)Este es un aspecto que podra estar incluido dentro del factordrenaje, pero, por constituir una particularidad de ciertas regionesdel pas como son las inundaciones estacinales en la reginamaznica y en los valles costeros, y que comprometen la fijacinde cultivos, se ha diferenciado del problema de drenaje. Losriesgos por inundacin fluvial involucran los aspectos defrecuencia, amplitud del rea inundada y duracin de la misma,


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afectando la integridad fsica de los suelos por efecto de laerosin lateral y comprometiendo seriamente el cuadro de

especies a cultivarse.

e. Limi tacin por cl ima (Smbolo c)Este factor est ntimamente relacionado con lascaractersticas particulares de cada zona de vida o bioclima,tales como la ocurrencia de heladas o bajas temperaturas, sequasprolongadas, deficiencias o excesos de lluvias y fluctuacionestrmicas significativas durante el da, entre otras. Estas son

caractersticas que comprometen seriamente el cuadro deespecies a desarrollarse.

Esta limitacin es comn en las tierras con potencial paraCultivos en Limpio ubicadas en el piso Montano y en lastierras con aptitud para Pastos en los pisos altitudinalesSubalpino y Alpino (zona de pramo y tundra,respectivamente), por lo que en ambas situacionessiempre llevar el smbolo c adems de otras limitaciones que

pudieran tener.

Condicio nes especiales

f. Uso temporal (Smbolo t)Referida al uso temporal de los pastos debido a laslimitaciones en su crecimiento y desarrollo por efecto de laescasa humedad presente en el suelo (baja

precipitacin).

g. Presencia de ter raceo anden era (Smbo lo a)Est referida a las modificaciones realizadas por elhombre, en pendientes pronunciadas construyendo terrazas(andenes), lo cual reduce la limitacin por erosin del suelo ycambia el potencial original de la tierra.


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h. Riego perm anen te o sup lemen tar io (Smb olo r)Referida a la necesidad de la aplicacin de riego para el

crecimiento y desarrollo del cultivo, debido a las condicionesclimticas ridas.

ARTCULO III.A.08Para efectos de la determinacin de la clasi f icacin det ierras por su capacidad de uso mayor en las per ic iasvaluatorias, se deber co ns iderar lo establecid o en elCaptu lo VI, Artcu lo s 15 y 16 del Decret o Supremo N 017-

2009-AG como a con t inuacin se indica:

1. De las personas cali f icad as para realizar la Clasif icac inde Tierras:

La Clasi f icacin de Tierras por su Capacidad de usoMayor, basada en el Reglamento de Clasificacin deTierras por su Capacidad de Uso Mayor, debe serrealizada po r person as natu rales o ju rdicas. El perf i lpro fesional de los clasi f icadores exige el po seer unttu lo pro fesion al de Ingeniero Agrnomo o afn, conexp eri enc ia no menor de un ao (01) en car tografa desuelos en cualq uier reg in del p as.

Las personas ju rdicas pb lic as o privadas deberncumpl i r con las exigencias expuestas en el presentear tcu lo.

2. Del Registro de personas cali f icadas para realizar laClasif icac in de Tierras.

El rgano competente del Minister io de Ag ricu l tural leva un Registro Nacional de personas naturalesind ependientes as como de person as natu ralesdependientes de En tidades Pblicas y Privadas, con sede


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en el Per o extranjero, que realicen actividades delevantamiento de suelos y d e clasi f icacin de t ierras por

su capacidad de uso mayo r en el terr i to r io nacional .

ARTCULO III.A.09La metodolo ga para la clasif icac in de suelos po r usomayor , se encuentra es tab lecid a en el Captu lo IV delDecreto Supremo N 017-2009-AG as como en los Anexosind icados en el Ar tcu lo nic o de la dispos icin final delci tado Decreto Supremo .

TTULO III

CAPTULO B

MEMORIA DESCRIPTIVA

ARTCULO III.B.10En la Memoria Descriptiva se desarrollarn los siguientes

conceptos:

- Nombre del predio.- Nombre del propietario o posesionario.- Nombre de la persona natural o jurdica que solicita la valuacin- Objeto de la valuacin y metodologa empleada.- Ubicacin (valle, regin, zona, distrito, provincia,

departamento).

- Fecha a la cual est referida la valuacin del predio.- Linderos.- Permetro - mensura de los lados que lo conforman.- rea total.- Naturaleza y clasificacin de las tierras y sus reas respectivas.- Produccin dominante en la regin agrcola.- Plantaciones.- Recursos de agua y derechos de riego.


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- Elementos de trabajo, mano de obra y otros.- Factores ecolgicos (clima, vientos, l luv ias, heladas, flora y

fauna, contaminacin, otros).- Forma de explotacin.- Beneficio e industrializacin de los productos.- Construcciones y reas que ocupan: edificios, instalaciones

para el beneficio de productos industriales, obras de bienestarsocial, servicios generales, etc.

- Mejoras y obras complementarias.- Maquinarias, equipos, herramientas y enseres.

- Semillas y otros productos en almacn.- Animales: ganados, aves, peces, etc.- Servidumbres.- Gravmenes.- Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden

perjudicarlo en el futuro.- Depreciacin.- Rendimiento y produccin bruta.- Gastos de explotacin y administracin.

- Datos complementarios.- Ttulos de propiedad y planos de predio.- Inscripcin en los registros de la propiedad del inmueble.

ARTCULO III.B.11En la descripcin de los linderos deber sealarse

a) La lnea perimtrica que constituye los linderos con los

vecinos colindantes.b) La referencia o accidentes geogrficos permanentes como

mar, ros, lagos, esteros, salientes de carcter permanente,bordes, etc.

c) En caso que los linderos estn constituidos o relacionados acerros es preciso definir especficamente los puntos dereferencia de manera que se establezca con claridad cual es


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la parte de los cerros que quedan dentro de la propiedad y latoponimia del lugar.

ARTCULO III.B.12El rea total es la indicada en los ttulos de propiedad,documentacin registral, planos existentes, de no haber stoslo que arroje la mensura hecha por el perito cuando se leencomiende tal operacin. Se expresa en hectreas y metroscuadrados, segn corresponda.

La tolerancia aceptable en las diferencias de medicin queencuentra un perito con relacin a la que figura en los ttulos depropiedad, son las siguientes:

RANGO DE REA(Ha)

Tolerancia (%) enmedidas lineales (m)

Tolerancia (%)en rea (Ha)

Menores de 1 3.65 7.50de 1 a 5 3.10 6.30Mayores a 5 1.45 3.00

En caso que las medidas lineales y reas estn fuera de lastolerancias, el perito dejar constancia de la diferencia y ejecutarla valuacin de acuerdo a las medidas y reas que figuran en losttulos de propiedad o certificados que correspondan.

Ad icio nalmente a la constancia de la diferencia de rea, elperito p odr considerar la valuacin de la citada diferencia(po r exceso o por defecto) en rubro aparte para los fines deregu larizacin o valo rizacin que podra tener lugar.

ARTCULO III.B.13La naturaleza y la clasificacin de las tierras se determina deacuerdo con las reglas de la tcnica agronmica, consignando lasreas de cada clase de terreno y su condicin de cultivado oexplotado en su forma natural, cultivable o incultivable. Clasificadas


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stas en Grupos y Clases, se aplicar el arancel de terrenosrsticos.

El suelo o casco de un predio rstico se vala independientementede la vegetacin y/o construccin que sustenta, salvo el caso depasturas naturales.

ARTCULO III.B.14Produccin dominante en la regin es aquella que ocupa lamayor

rea, prevaleciendo por su importancia econmica sobre lasotras producciones de la zona.

ARTCULO III.B.15En plantaciones se indica los diversos cultivos que existen, ascomo los prados y bosques explotables.

ARTCULO III.B.16En recursos de agua y derechos de riego se consigna si el predio

se abastece con agua superficial, de subsuelo y/o lluvia, indicandolas dotaciones o rendimientos y si son suficientes para lasnecesidades del predio. En caso de existir riego tecnificadodebern detallarse sus caractersticas.

El derecho de agua es la dotacin o cuota de agua que lecorresponde a un predio de un cauce comn, segn la legislacinvigente.

ARTCULO III.B.17En elementos de trabajo, mano de obra y otros; se especificar sila cantidad y calidad de la mano de obra disponible, las mquinas,equipos, instalaciones, y herramientas, animales de trabajo ydems elementos suficientes para la explotacin


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ARTCULO III.B.18En factores ecolgicos se debe tener en consideracin: clima,

paisaje y contaminacin ambiental.

ARTCULO III.B.19En la forma de explotacin del predio se indicar si sta esefectuada en todo en parte; y si es conducida en forma directapor el propietario, sistema cooperativo, por trabajo comunitario, uotras formas.

ARTCULO III.B.20Debe indicarse si los productos obtenidos son expendidos tal comose les cosecha; si hay un beneficio previo o si se les somete a unproceso de preparacin para los mercados su exportacin, o selos industrializa en el fundo mismo. Cuando se obtienesubproductos, se especificar si se les consume en el mismopredio o son vendidos en su estado natural o industrializados.

ARTCULO III.B.21

Las construcciones sern descritas indicando sus caractersticasconstructivas estructurales, materiales empleados, estado deconservacin, antigedad, y las reas que ocupan.

ARTCULO III.B.22Las instalaciones fijas y permanentes, as como las obrascomplementarias tales como los caminos, cercos, corrales, eras,embarcaderos, puentes, muros y andenes de contencin,

defensas marginales, tomas, partidores, canales, diques, etc.,sern descritas y metradas aunque no estn dentro de los linderosdel predio, pero que le sirvan y hayan sido ejecutados con capitalpropio en su integridad o en parte, como contribucin adeterminada asociacin o comunidad en beneficio colectivo.


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ARTCULO III.B.23Se consideran las servidumbres y derechos, existentes descritos y

consignados en ttulos, as como las establecidos posteriormente astos, que afectan el predio en su clasificacin de dominante osirviente.ARTCULO III.B.24En gravmenes se consignar aquellos a que est afecto el predioy sus condiciones de constitucin, debidamente inscritos.

ARTCULO III.B.25

En riesgos se har notar, de existir, los de erosin del suelo,inundaciones, deslizamientos o perdidas de vas de comunicacin,plagas y epidemias; y toda causa que amenace al predio y suscomponentes, o pueda perjudicarlo en el futuro.

ARTCULO III.B.26En los ttulos de propiedad del predio se debe estudiar e indicar, deser posible, el origen de la propiedad, el propietario o lospropietarios actuales, su condicin de propiedad individual,

colectiva, testamentaria, estatal o comunidad campesina. Cuandoestn inscritos en los registros se consignar la fecha, el tomo, elfolio y fojas de la inscripcin; o la ficha registral, segn sea el caso.

Los planos que conforman el expediente contendrn el nombredel profesional que lo firm, escala, orientacin geogrfica y lafecha. El perito dar su opinin sobre el grado de exactitud dellevantamiento; de ser necesario se har un nuevo plano, total o

parcial del predio y/o sus construcciones; siendo elemento dejuicio la hoja catastral oficial referida al predio.


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TTULO III

CAPTULO C

VALUACIN DE TERRENOS RSTICOS

ARTCULO III.C.27La valuacin considerar, segn el caso:a) Terrenos rsticosb) Terrenos eriazos

c) Terrenos eriazos ribereos al mard) Construcciones e instalaciones fijase) Maquinaria y equipof) Cultivos y productos de origen vegetal y/o animal en almacng) Ganado, aves, peces y otros animalesh) Factores ecolgicos

ARTCULO III.C.28En las valuaciones reglamentarias o comerciales de terrenos

rsticos deber hacerse una clasificacin de los mismos,teniendo en cuenta los criterios sealados en el artculo anterior,debiendo determinarse las reas que corresponda a cada Grupoy Clase de tierra.

En valuaciones reglamentarias, el valor de las tierras aptas paracultivo en limpio que se abastecen con agua de lluvia (secano)ser igual al 50 % del valor de las tierras que figuran en los

listados de valores oficiales de terrenos rsticos vigentes.

En valuaciones comerc iales, el perito adop tar la metodo logaexpuesta en el p resente Ar tcu lo, u o tra metodologadebidamente susten tada, emp leando para el clcu lo losvalores comerciales del estudio de mercado.


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Si en el terreno a valuar existieran reas dediversos Grupos yClases se calcularn las reas parciales, multiplicando cada una

de estas por su correspondiente valor oficial o de mercadovigente; obtenindose el valor total por la sumatoria de aquellas.

ARTCULO III.C.29El valor rstico de las tierras aptas para cultivo en limpio, ClaseA1 con riego por gravedad y agua superficial se obtiene de losvalores oficiales de terrenos rsticos del distrito en que se ubicael terreno materia de valuacin o producto del estudio del

mercado inmobiliario de la zona en estudio, segn corresponda auna valuacin reglamentaria o comercial.

El valo r rstic o para las dems c lases , igualmente seobt iene de los valores of iciales de terrenos rst icos deldistr i to en que se ub ica el terreno mater ia de valuacin oproducto del estudio d el mercado inmobi l iario de la zona enestudio , segn c orresp onda a una valuacin reglamentar ia ocomercial .

ARTCULO III.C.30A fal ta de valores en el mercado inmob i l iar io de terrenosrst ico s de cualqu ier grupo y c lase de la zona, en el caso devaluaciones c omerciales, se adop tar como tal el que seobtenga por comparacin con otro terreno que tengasim ilares caractersticas y que se encuentre ubicado enval les o lugares prximos al terreno mater ia de valuacin, o

en su defecto , el perito calcu lar el valor en base a cri terio sob jetivos y tcnic os.

ARTCULO III.C.31En el caso de valuaciones con el propsito de expropiacin seaplicar lo dispuesto en las normas legales vigentes sobre lamateria


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ARTCULO III.C.32

Para el caso de valuaciones comerc iales de terrenos rstico sen general, el perito debe tener en cuenta la existencia deproyectos ap robados por entidad competente o po r po ltica deEstado inherente al rea en evaluacin, tales comoirrigaciones, vas, puerto s, proyecto s industriales, proyecto sagropecuarios, proyectos turstico s, aeropuertos u otro s, quepod ran inc idir en un futu ro inmed iato o mediato en el valordel terreno, por lo que se puede asignar como inc remento de

la tasacin del predio, un porcentaje hasta del 10% sob re elvalor calculado, tal como se indica en la Tabla N 05. Decons iderar conveniente, el perito podr asum ir o trastabulaciones debidamente sustentadas.

TABLA N 05

PROYECTOS APROBADOS

INCREMENTO DELA TASACIONDEL TERRENO

(%)Irrigaciones 10

Puertos 10

Carreteras 8

Proyectos industriales 6

Proyectos agropecuarios 6

Proyectos tursticos 6

Aeropuertos 5


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TTULO III

CAPTULO D

VALUACIN DE TERRENOS ERIAZOS

ARTCULO III.D.33La valuacin de terrenos eriazos y eriazos ribereos al mar, seobtiene multiplicando el valor bsico eriazo" (VBE) por el rea (A),materia de valuacin.

ARTCULO III.D.34El valor bsico eriazo se determina aplicando la siguienteexpresin:

(1) VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E

El valor bsico de terrenos eriazos ribereos al mar se determinapor la expresin siguiente:

(2) VBER = 1/10 VR x U x T x V x D x E x d

En donde:

VBE = Valor bsico eriazo

VBER = Valor bsico eriazo ribereo

VR = Valor unitario oficial de terreno rstico o valorunitario de terreno de mercado, segn se trate devaluacin reglamentaria o valuacin comercial, delas Tierras para Cultivo en Limpio, Clase A1.

d = Distancia al rea con valor unitario oficial urbano


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U = Uso

T = Topografa y naturaleza del terreno

V = Vas que sirven a la zona en que se ubica el terreno

D = Distancia a la lnea de ms alta marea

E = Factor de correccin ecolgica

ARTCULO III.D.35La expresin numrica de los factores d, U, T, V, D, y E sern losconsignados en las tablas N 06 hasta la N 10. La valuacincomercial en ambos casos se establece en funcin de la ley deoferta y la demanda.

El perito teniendo en cuenta la zona, progreso y dinmica dedesarrollo y uso de sta, aplicar de ser el caso, los factoresconsignados en las tablas N 06, 07, 08, 09, 10 y 10A


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TABLA N 06

N CARACTERSTICAS FACTOR EXPRESINNUMRICA

Distancia a la zona con valor arancelario urbano

Hasta 500 m. d 1.50

De 501 a 1 000 m. d 1.40

I De 1001 a 1500 m. d 1.30

De 1501 a 2 000 m. d 1.20

Ms de 2 000 m. d 1.10

Uso que se pretende dar al terreno

a) Uso industrial y turismo

- Fbricas, almacenes, almacenes pesqueros,balleneros.

U 2.00

- Hoteles, hostales, casinos, afines U 1.80

b) Uso comercial

- Grifos y servicentros U 1.60

- Restaurante y locales comerciales U 1.40

c) Usos Especiales

- Centros de recreacin y otros U 1.40

II - Usos que requieran licencias especiales U 1.80

d) Uso de vivienda y equipamiento

- Habilitaciones urbanas/vivienda y equipamiento U 1.20

- Habilitaciones urbanas de vivienda y equipamientode uso exclusivo y/o condominio

U 1.60

e) Uso agrcola y afines- Uso agrcola - proyectos de irrigacin U 1.40

- Uso agropecuario U 1.40

III

A) Topografa del terrenoPendiente menor a 5%De 5 a 10%De 11 a 20%De 21 a 30%Ms de 30%

B) Naturaleza del terreno

- Arenoso o arcilloso- Con afloramiento rocoso- Con napa fretica superficial

TTTTT

TTT

1,000,900,800,700,60

0,700,650,60

* Si se presentan en forma simultnea problemas de topografa y naturaleza delterreno, el factor "T" se determina multiplicando los factores correspondientes


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ARTCULO III.D.36Para los efectos de este reglamento, se cie al Manual de Diseo

Geomtrico de Carreteras aprobado mediante ResolucinDirectoral N 143-2001-MTC/15.17; la Clasificacin de Acuerdo ala Demanda se consigna en la Tabla N 07 y se definen en laforma siguiente:

AUTOPISTAS

Carretera de ndice Medio Diario Anual - IMDA mayor de 4000veh/da; de calzadas separadas, cada una con dos o mscarriles, con control total de los accesos (ingresos y salidas) queproporciona flujo vehicular completamente continuo.

CARRETERAS DUALES O MULTICARRIL

De IMDA mayor de 4000 veh/dia, de calzadas separadas, cadauna con dos o ms carriles; con control parcial de accesos.

CARRETERAS DE 1RA. CLASE

Son aquellas con un IMDA entre 4000-2001 veh/da de una

calzada de dos carriles.

CARRETERAS DE 2DA. CLASE

Son aquellas de una calzada de dos carriles que soportan entre2000-400 veh/da.

CARRETERAS DE 3RA. CLASESon aquellas de una calzada que soportan menos de 400veh/da.

TROCHAS CARROZABLES

Es la categora ms baja de camino transitable para vehculosautomotores.Construido con un mnimo de movimiento de tierras, que permiteel paso de un solo vehculo .


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TABLA N 07FACTOR VAS(CARRETERAS)

CLASE DE VADISTANCIA

(CARRETERAS)Hasta 500 m 501 a 1 000m Mayor a 1 000 m.

Autopistas 1.60 1.40 1.30

Carreteras duales o multicarril 1.50 1.30 1.20

Carreteras de primera clase 1.40 1.25 1.15

Carreteras de segunda clase 1.30 1.20 1.10

Carreteras de tercera clase 1.20 1.10 1.05

Trochas carrozables 1.10 1.05 1.03

Sin carretera 1.00 1.00 1.00

* El Perito deber tener en cuenta para la clasificacin de carreteras: sujurisdiccin y el servicio, segn la normatividad vigente.

ARTCULO III.D.37

El factor distancia (D) con respecto a la lnea de ms alta marea seaplica de acuerdo a la Tabla N 08.

TABLA N 08DISTANCIA CON RESPECTO

FACTOR "D"A LA LNEA DE MAS ALTA MAREA

Hasta 250.00 m. 1,50

De 250,01 a 500,00 m. 1,20

Ms de 500,00 m. 1,00


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ARTCULO III.D.38Para el clcu lo del valo r bsic o de terrenos eriazos en que

se ap lica la frmu la (1) del ar tculo III.D.34 y que secon sid era su ac ceso median te vas flu v iales, se cons ignarnpara el trmino V, las expresiones numricas segn latab la N 09 .

TABLA N 09V A FLUVIAL

CALADO DE EMBARCACIONES (ros) FACTOR V

Menores a 2.5 pies 0.60

2.5 pies - 4.0 pies (Napo, Putumayo) 0.70

4.1 pies - 7.0 pies (Maran, Huallaga) 0.80

7.1 pies - 15.0 pies (Ucayali) 0.85

Mayor de 15 pies (Amazonas) 0.90


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TTULO III

CAPTULO E

VALUACIN DE FACTORES ECOLGICOS (E)

ARTCULO III.E.39Se debe tener en consideracin las siguientes variables en cadauno de los factores:a) Clima: Horas de asolamiento, caractersticas climatolgicas

de la zona, vientos dominantes, etc.b) Paisaje: Flora y fauna existente en el rea y alrededores,ros, lagos, bosques, etc. que determinen el entorno;debindose tomar fotos a color destacando el paisaje.

c) Contaminacin ambiental.- Generacin de humos, ruidos,desechos emanaciones, que pudieran atentar contra lasalud y el medio ambiente.

ARTCULO III.E.40

Estas variables se determinarn a criterio del perito y podrncalificarse de bueno (B), regular (R) y malo (M), y se aplicar laTabla N 10 y 10-A.

TABLA N 10

FACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E

VARIABLECATEGORA CLIMA PAISAJE

Bueno 1,04 1,04

Regular 1,00 1,00

Malo 0,96 0,96


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Tabla N 10-AFACTOR DE CORRECCIN ECOLOGICO E

VARIABLECATEGORA

CONTAMINACINAMBIENTAL

Bueno 1,10

Regular 1,00

Malo 0,90Si se presentan en forma simultnea ms de una de las variables, el factor "E"se determina multiplicando los ndices correspondientes de stas.

TTULO III

CAPTULO F

VALUACIN DE EDIFICACIONES Y SERVICIOS

ARTCULO III.F.41Comprende todos los edificios e instalaciones del predio rstico yque se utilizan en la explotacin, tales como: viviendas, oficinas,almacenes, plantas industriales, cobertizos, corrales, escuelas,hospitales, salas de esparcimiento, infraestructura de riego,infraestructura de vialidad, instalaciones de servicio u otrasinstalaciones.

ARTCULO III.F.42

La valuacin de las construcciones, obras complementarias, einstalaciones comprende: Descripcin de materiales, distribucinde ambientes, letrado, antigedad, estado de conservacin y usos.El procedimiento que debe seguirse es el sealado en el ttulo II,captulo D referente a valuacin de edificaciones o construcciones,obras complementarias e instalaciones en predios urbanos, en loque le sea aplicable.


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ARTCULO III.F.43La infraestructura de riego comprende: canales, embalses, tomas

de derivacin, compuertas, partidores, alcantarillado, sifones y todaobra civil complementaria; y sistemas de riego tecnificado.

En todos los casos se har el letrado del movimiento de tierras y delas estructuras, sealando sus caractersticas con el mayor detalleposible asignndoles valores unitarios de mercado debidamentejustificados.

ARTCULO III.F.44La infraestructura vial comprende: caminos, puentes, obras de arte,vas frreas, etc.

Para los efectos de la valuacin se har el letrado de las diferentespartidas que conforman la infraestructura vial y se asignarn losvalores unitarios de mercado correspondientes.

ARTCULO III.F.45

Infraestructura de servicios:

a) Agua potable: reservorios, plantas de tratamiento, plantas debombeo, redes de distribucin y conexiones domiciliarias.Se describir cada una con el letrado respectivo y los valoresunitarios sern de acuerdo al tipo de construccin, materiales yequipamiento.

b) Desage: se har la descripcin y letrado de las instalaciones,

determinando los valores unitarios de acuerdo al movimientode tierras y materiales que intervienen en su construccin.

c) Instalaciones elctricas: se valuarn segn sus componentesasignndoles los valores unitarios de mercado.

d) Otras instalaciones


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ARTCULO III.F.46Los cercos se valuarn de acuerdo a su tipo, sealando los

materiales que intervienen en su construccin e instalacin, yasignndole valores unitarios de mercado.

TTULO III

CAPTULO G

VALUACIN DE MAQUINARIA Y EQUIPOS

AGROPECUARIOS

ARTCULO III.G.47La valuacin de maquinaria y equipos agropecuarios comprende:Descripcin de la mquina o equipo, estado actual y estimacin deexpectativa de vida til, precio original y fecha de adquisicin, valoractual de la mquina o equipo similar nuevo, descripcin demejoras y valor actual del equipo dado.

ARTCULO III.G.48El procedimiento a seguirse en la valuacin de este tipo de bienes,es el referente a la valuacin de propiedades empresariales, TtuloV del presente reglamento.

ARTCULO III.G.49En la valuacin de los implementos, accesorios de mquinas,equipos y herramientas, el perito le asignar el valor

correspondiente a su estado de conservacin.


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TTULO III

CAPITULO H

VALUACIN DE CULTIVOS Y PRODUCTOSAGROPECUARIOS EN ALMACN

ARTCULO III.H.50El valor de los cultivos, se determina teniendo en cuenta la edad,estado, rendimiento y precio promedio de los productos en el

mercado.El perito podr determinar el valor de una plantacin permanenteen base a la acumulacin de gastos incurridos en suimplementacin en base a los costos de produccin estimados,debidamente indicados en anexos adjuntos.

ARTCULO III.H.51Las semillas y productos almacenados se valuarn a preciosvigentes al momento de la tasacin, teniendo en cuenta su calidad,

estado de conservacin y posibilidad de ser utilizados. Cuandoestos no se encuentren en almacn sern valuados a criterio delperito.

ARTCULO III.H.52En caso de expropiacin, las plantaciones anuales en perodo decosecha no se valorizan, disponindose el levante de la misma;aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su valuacin ser

la acumulacin del costo de su instalacin hasta la fecha en que seproduce la expropiacin.

En el caso de plantaciones permanentes, se determinar el lucrocesante, como complemento a la valorizacin de la plantacin ens.


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ARTCULO III.H.53Las plantaciones maderables se valuarn conforme a su estado de

desarrollo, a criterio del perito, debidamente sustentado.

TTULO III

CAPTULO I

VALUACIN DE GANADO, AVES, PECES Y OTROS

ANIMALESARTCULO III.I.54El ganado se valuar de acuerdo a los precios promedio demercado, teniendo en cuenta la especie, raza, volumen deproduccin y otros considerndoos que estime el perito.El ganado reproductor se valuar teniendo en cuenta: el pedigreela edad, conformacin exterior y otros.

En el caso de ganado vacuno, carne o leche, debe tenersepresente si son registrados (Reg. Genealgico) o no (ganadocriollo), y dentro de estos, si son adultos (mayores de 24 meses) omenores.

El precio de mercado base de la tasacin ser el resultante delproducto del peso neto animal en ayunas por el promedio por kilode peso vivo de mercados o camales (carcasa)

Tener presente, las bonificaciones siguientes:

A.- Grado de Cruzamiento:Cruce Simple : 15-08%Cruce Intermedio : 30-15%Puro por Cruce : 50-30%


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B.- Produccin de leche: Factor 1,41,0Varia de ser primerizas lactando de segunda ms

lactancias.

C.- Edad: Permite reajustar valores A y B3 a 5 aos : 20-40%5,1 a 7 aos : 60-80%7,1 a ms : 100%

Tener especial cuidado con vacunos machos cuyo justiprecio

estar en funcin de su condicin de animales reproductores entanto sea puro por cruce (Pedigree).

PM : PN x PK x V.R.C.PM : Precio de MercadoPN : Peso NetoPK : Precio Kg. VivoV.R.C. : Valor rendimiento en carne (1,15 1,20).Al valor resultante, el perito puede incrementarlo teniendo en

cuenta la edad del animal en relacin a su aptitud de servicio,ejemplo:

2-3 aos - F = 2,507-8 aos - F = 0,42+ 8 aos - F = 0,00

a) Los animales nativos (camlidos andinos) se valorizan en

forma semejante a los de pedrigee, considerando raza,especie, sexo, edad, la conformacin exterior del animal, el tipode lana y color, como la produccin y calidad de la misma; ascomo los premios obtenidos por estos o sus progenitores en lasferias organizadas por la Autoridad Competente. El Perito enbase a sus apreciaciones y criterio, bonificar o no la valuacinrespectiva.


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b) En ganado equino de competicin se considera el elevage;las lneas de consanguinidad de progenitores y descendientes.

c) En crianzas de caballo de paso peruano, hay que tener encuenta su pedigree, edad, presencia en su conformacinexterna, tipo de piso, docilidad, sexo, premios obtenidos, etc. yde acuerdo a la normatividad vigente.

ARTCULO III.I.55Las aves u otras especies canoras se valuarn de acuerdo a losprecios promedio de mercado teniendo en cuenta el pedigree, la

especie, gnero y familia; as como la raza de algunas especies.Debe hacerse las bonificaciones por edad, vistosidad o plumaje,aptitud para la reproduccin, produccin, canto, conformacinexterior o presencia, resistencia y otras cualidades que considereel perito.

ARTCULO III.I.56Los peces u otras especies hidrobiolgicas se valuarn tomando

en cuenta a que actividad van a ser destinadas: cientfica,exposicin, consumo humano e industrial.

ARTCULO III.I.57La valuacin de especies protegidas est sujeta a criterios delperito quien la sustentar en su informe y de acuerdo a las normasestablecidas por la autoridad estatal competente.

ARTCULO III.I.58Los productos crnicos y sus derivados, sin procesar y procesadosen almacn, frigorficos, etc. se valuarn teniendo en cuenta elestado y calidad de conservacin, rendimiento y de acuerdo a losprecios promedio en mercado.


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ARTCULO III.I.59Los huevos para la reproduccin y consumo se valuarn segn

la especie, calidad, estado de conservacin y posibilidad de usarlossegn precio promedio en mercado.

ARTCULO III.I.60La lana se valuar teniendo en cuenta la calidad y tamao defibra, uniformidad en el color, estado de conservacin el volumen rendimiento, y especie segn precio promedio en el mercado.ARTCULO III.I.61

Cualquier animal se valuar de acuerdo a los precios promediosen mercado, a criterio del perito, quin la sustentar.

TTULO III

Reglamento Nacional de Tasaciones1.

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