Reglamento Zonificacion y Uso de Suelo Ticuantepe_vf

REGLAMENTO DE ZONIFICACION Y USO DE SUELO MUNICIPIO DE TICUANTEPE

PLAN REGULADOR DEL MUNICIPIO DE

TICUANTEPE

FUNDACIN DESARROLLO Y CIUDADANIA

Reglamento de Zonificacin y Uso de Suelo Municipio de Ticuantepe_______________________________________1

REGLAMENTO DE ZONIFICACION Y USO DEL SUELO PARA EL MUNICIPIO DE TICUANTEPE

CONSIDERANDOS

I

Que de conformidad con la Ley de Municipios es competencia del Gobierno Municipal, planificar, normar, regular y controlar el Uso del Suelo y Desarrollo Urbano, Suburbano y Rural de la circunscripcin que le corresponde al Municipio de Ticuantepe, que comparte la Subcuenca III, de la Cuenca Sur del Lago de Managua, y para ello se requiere impulsar la elaboracin de Planes de Desarrollo Urbano y Planes de Ordenamiento Territorial, y garantizar el cumplimiento de los mismos.

II

Que como consecuencia del rpido proceso de urbanizacin del territorio del Municipio de Ticuantepe en los ltimos 15 aos,resultado del fenmeno de conurbacin generado a lo largo de Carretera a Masaya y la Carretera a Ticuantepe, con crecimiento habitacional que ha generado una proliferacin de urbanizaciones de vivienda de ingresos medios y medios altos, y actividades de servicios vinculadas al turismo, que presiona an ms la demanda de inversiones y ante la necesidad de ejercer controles efectivos de acuerdo a las dinmicas urbanas actuales, sumado a las practicas productivas inadecuadas en las partes rurales altas y medias del municipio, reduciendo sustantivamente el suelo urbanizable para la expansinfutura en las reas urbanas y suburbanas de estos territorios.

III

La ALCALDIA DE TICUANTEPE ha iniciado el proceso de revisin de los Planes y Reglamentaciones Urbanasexistente, y consecuentemente, la elaboracin de una serie de Reglamentos Urbanos nuevos, entre ellos el Reglamento de Zonificacin y Uso de Suelo.

IV

Que en vista de las caractersticas biofsicas y naturales del territorio, estrechamente relacionada con su ubicacin geogrfica, donde destacan el clima fresco, las bellezas y sitios con valor natural, paisajstico y escnico; los recursos naturales y atributos ambientales, especialmente la existencia de un manto acufero de inconmensurable valor para el abastecimiento del agua potable de la poblacin del municipio; y su vocacin agroecolgica e industrial, tomando en cuenta la potencialidad productiva con fines agropecuaria, agroindustrial y turstica, configuran diversos atractivos y potencialidades an sin aprovechar en el municipio, que requieren de un ordenamiento, regulacin y control.

V

Que es urgente llevar a la prctica el fruto de las labores que la Municipalidad de Ticuantepe realiza para el beneficio de sus ciudadanos, regulando el suelo urbano, suburbano y rural, sus usos y aprovechamientos, con polticas de suelo equitativas.


POR TANTO:

En uso de las facultades que le confiere la Constitucin Poltica de la Repblica de Nicaragua en su Arto. 177 y las Leyes N 40 y 261 de Reformas e Incorporaciones a la Ley de Municipios del 22 de agosto de 1 997, publicada en La Gaceta Diario Oficial N 162 del 26 de agosto de 1 997, en su Artculo 7 inciso 5) a. y c. y Artculo 28 incisos 4) y 5).

ACUERDA:

Aprobar el REGLAMENTO DE ZONIFICACION Y USO DEL SUELO DEL MUNICIPIO DE TICUANTEPE, descrito en los artculos siguientes:

TITULO I Disposiciones Generales

Captulo I Objeto, Fines y Obligatoriedad

Artculo 1. OBJETO:La presente Ordenanza Municipal tiene como objeto reglamentar la aplicacin del Plan Regulador del Municipio de Ticuantepe, permitiendo consolidar y desarrollar estos territorios de la ciudad conforme a una estructura funcional y coherente para lograr un equilibrio social, econmico y ambiental en el contexto del desarrollo municipal y departamental.

Artculo 2. FINES Son fines del presente Reglamento procurar un mbito fsico - espacial, tcnicamente ordenado y racional, como eje rector del desarrollo integral de la poblacin Urbana, Suburbana y Rural que comprenden el rea del Municipio de Ticuantepe, que comparteel territorio de la Cuenca Sur del Lago de Managua.

Artculo 3. AMBITO DE APLICACIN El presente Reglamento es aplicable en todo el territorio del Municipio de Ticuantepe.

Las normas del presente reglamento son de observancia general y obligatoria para todas las personas pblicas y privadas, sean stas naturales o jurdicas, del Municipio de Ticuantepe, que deseen ejecutar alguna obra en cualquier parte del territorio.

Artculo 4. ORGANO DE APLICACIN:La aplicacin e interpretacin oficial del presente Reglamento y las normas complementarias y aclaratorias que del mismo se dicten, son facultades exclusivas de la Alcalda de Ticuantepe, a travs de la Direccin de Proyectos y Urbanismo, en coordinacin con la Direccin de Catastro Municipal y la Unidad de Gestin Ambiental Municipal (UGAM).

Artculo RESTRICCIONES: En ningn terreno ubicado en el territoriodel Municipio de Ticuantepe, se podr autorizar desarrollos, ni estructura alguna debe ser construida, remodelada, modificada su estructura, anexada a una existente, ampliada, reparada, reforzada y demolida o cualquier combinacin de estos trabajos, con fines contrarios al presente Reglamento.

Artculo 6. OBLIGATORIERAD DE CUMPLIMIENTO: Todo Desarrollo Urbano debe ceirse al presente Plan Regulador para el Municipio de Ticuantepe, as como de otras leyes, reglamentos, cdigos y normas que le sean explicables.


Artculo 7. PERMISO DE CONSTRUCCION: Todo Desarrollo Urbano y Obra de Construccin en el territorio del Municipio de Ticuantepe deber contar con el correspondiente Permiso de Construccin extendido por la Direccin de Proyectos y Urbanismo de la Alcalda de Ticuantepe, previo cumplimiento de los requisitos correspondientes y los contemplados para su aprobacin. Este Permiso de Construccin deber cumplir con lo estipulado en el Reglamento de Permiso de Construccin para el Municipio de Ticuantepe.

Artculo 8. ESTACIONAMIENTOS Y VIALIDAD: Todos los Desarrollos Urbanos y Obras de Construccin a realizarse debern tener incorporados los espacios de estacionamientos requeridos y obtener en la Alcalda de Ticuantepe, el permiso correspondiente estipulado dentro del Reglamento del Sistema Vial y Estacionamientos, para el Municipio de Ticuantepe.

Artculo 9. RESTRICCION PARA ZONAS EN ESTADO DE ALTO RIESGO: No se permitir la construccin de desarrollos urbanos y obras en reas con alto riesgo; y en aquellas reas de riesgo en las que no existan estudios previos, el urbanizador o constructor deber realizar el estudio local correspondiente. Se consideran estados de alto riesgo aquellos asociados a los fenmenos naturales con mayor potencial de impacto y de acuerdo al tipo de amenaza (geolgica, hidrometeorolgica y antrpica), tales como sismicidad, vulcanismo, huracanes, inestabilidad de laderas, inundaciones, erosin, presencia de desechos slidos, y contaminacin por agroqumicos.

Artculo 10. ESTUDIOS Y AVALES AMBIENTALES: Todo proyecto sujeto a estudios de impacto ambiental o a la emisin de permisos ambientales municipales, deber presentar la resolucin que emite el Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales (MARENA), acompaando la solicitud de aprobacin ante la Unidad de Gestin Ambiental Municipal (UGAM) de la Alcalda de Ticuantepe.

Toda Construccin, sea de carcter pblico, privado, o de Desarrollo Urbano de cualquier tipologa, debe cumplir satisfactoriamente con los instrumentos de gestin ambiental que correspondan segn categora, establecidos en el Plan Ambiental del Municipio de Ticuantepe y los que se dispongan en el Reglamento Ambiental.

Para el cumplimiento de estos instrumentos se solicitar ante la Unidad de Gestin Ambiental Municipal (UGAM) la inspeccin correspondiente, previo pago de los derechos respectivos, segn se establece en la ordenanza especfica.

Captulo II Divisin del Municipio y Aplicacin de Tablas, Grficos y Mapas.

Artculo 11. DELIMITACION TERRITORIAL DEL MUNICIPIO para los fines del presente Reglamento, el Municipio de Ticuantepe se divide en las reas siguientes:

A. rea Urbana. B. rea Suburbana. C. rea Rural.

Dichas reas se indican claramente en el Mapa de Zonificacin Cartogrfica con los lmites de las reas Urbana, Suburbana, Rural, del Municipio de Ticuantepe y a travs de las disposiciones del presente Reglamento.


Artculo 12. Se aprueban e incorporan las tablas, grficos y planos sobre zonificacin, uso, ocupacin y subdivisin del suelo, que contiene el presente Reglamento, los cuales son:

A. Tablas: a) Usos del Suelo y de Riesgos Ssmicos por Fallas Geolgicas. b) Ocupacin y Subdivisin del Suelo. c) Uso del Suelo y Peligro Aviario.

B. Grficos: a) Ocupacin del Suelo. b) Factores de Ocupacin. c) Relacin Alturas / Retiros.

B. Mapa: a) Mapa de Zonificacin Cartogrfica del Municipio de Ticuantepe b) Mapa de Zonificacin Cartogrfica del rea Urbana del Municipio Ticuantepe

Captulo III Definiciones.

Artculo 13. DEFINICIONES: Para la comprensin del presente Reglamento se entiende por:

1. rea de Expansin Urbana: Es la zona constituida por la porcin del territorio municipal destinada al crecimiento urbano ms all del lmite de la zona ocupada, que se habilitar para el uso urbano durante la vigencia del Plan Regulador. La determinacin de esta zona se ajustar a las previsiones de crecimiento de la ciudad, a las potencialidades y restricciones del territorio, y a la posibilidad de dotacin con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios pblicos domiciliarios, reas libres y parques y equipamiento colectivo de inters pblico o social.

2. rea Neta: Es la superficie total en metros cuadrados (m) del conjunto de parcelas destinadas al uso de vivienda.

3. rea de Ocupacin del Suelo: Es la superficie en metros cuadrados (m) de la proyeccin horizontal de los edificios existentes o a construirse en una parcela. Para efectos de clculo se mide desde las caras externas de las paredes y se incluyen las reas techadas tales como: Aleros mayores de 1,50 m (un metro con cincuenta centmetros) de ancho, cobertizos, espacios de circulacin techados entre columnas, entre paredes y entre columnas y paredes, porches mayores de 1,50 m (un metro con cincuenta centmetros) de ancho, balcones mayores de 1,50 m (un metro con cincuenta centmetros) de ancho. Se excluyen, las terrazas sin techo, prgolas y detalles arquitectnicos menores de 1,00 m (un metro).

4. rea Rural: Se refiere al territorio municipal caracterizado por poblacin dispersa o concentrada y cuyas actividades econmicas en general se basan en el aprovechamiento directo de los recursos naturales. Las caractersticas de esta rea son exclusivamente relativas al campo y a las labores particulares del mismo.

Contiene a aquellos asentamientos en cuyo espacio se concentra una poblacin menor de 1,000 habitantes o se distribuye con una densidad menor de 25 habitantes por hectrea. Dentro de estos se consideran centros poblados concentrados o caseros, cuando su poblacin oscila entre los 500 y los 1,000 habitantes y dispersos cuando su poblacin es menor de 500 habitantes.

Luisana MontenegroHighlight


El suelo en estas reas no debe urbanizarse por restricciones topogrficas, equilibrio ecolgico, caractersticas geotcnicas o morfolgicas, calidad del suelo o alta rentabilidad agrcola, o por estar sometidos a peligros de desastres tecnolgicos o naturales. Comprende zonas de proteccin de la erosin hdrica, produccin primaria sostenible y conservacin, por lo que son suelos no aptos para la urbanizacin, debiendo destinarse esencialmente para fines productivos y de conservacin.

5. rea Suburbana: Constituyen esta categora las reas ubicadas dentro del rea rural, en las que se mezclan los usos de la tierra y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como reas de expansin urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el auto abastecimiento en servicios pblicos domiciliarios, basndose en las tendencias de crecimiento fsico, y el aprovechamiento sostenible de los recursos naturales y fsicos existentes.

Se considera como un rea de amortiguamiento y control del crecimiento urbano y a su vez de transicin hacia el rea rural, manteniendo caractersticas comunes tanto del rea urbana como rural. La tendencia del rea suburbana es la subdivisin del suelo por desarrollarse a orillas de los accesos principales de la ciudad. Comprende desarrollos semi rurales y crecimiento de reas residenciales en parcelas muy amplias, con zonas de densidad baja, zonas de fincas para produccin agrcola y zona de corredores de produccin primaria combinados con cultivos agroforestales y silvo pastoriles.

Las municipalidades debern establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas reas, sin que previamente se surta el proceso de incorporacin al rea urbana, para lo cual debern contar con la infraestructura de espacio pblico, de infraestructura vial y redes de energa, acueducto y alcantarillado, requerida para este tipo de zona.

6. rea Total de Construccin: Es la superficie total en metros cuadrados existente y/o a construirse, de uno o varios edificios dentro de una parcela. En caso de edificios de varios niveles, es la suma de la superficie de ocupacin de todos los niveles, incluyendo el stano y la azotea de acuerdo a las condiciones especificadas en el factor de ocupacin total(FOT).

7. rea Urbana: Es la expresin fsica territorial de poblacin y vivienda concentrada y articulada por calles, avenidas, caminos y andenes. Con niveles de infraestructura bsica de servicios, dotada del nivel bsico de equipamiento social, educativo, sanitario y recreativo. Contiene unidades econmicas, productivas que permiten actividades diarias de intercambio beneficiando a su poblacin residente y visitante. Puede o no incluir funciones pblicas de gobierno.

Es la extensin territorial debidamente limitada en el Mapa de Zonificacin Cartogrfica del Municipio de Ticuantepe, en donde se realizan una serie de actividades ligadas a la produccin, consumo, intercambio y gestin estatal y/o Municipal, tendentes a lograr el bienestar econmico y social de la poblacin que reside, trabaja o mantiene relaciones con el Municipio de Ticuantepe.

Contiene a asentamientos urbanos, que son aquellos en cuyos espacio se concentra una poblacin mayor de 1,000 habitantes, en una relacin de densidad igual o mayor de 25 habitantes por hectrea, con un mnimo del 25% de su superficie dedicada a actividades





secundarias, terciarias y equipamiento, y el 18% o ms de su superficie utilizada para circulacin. La definicin del nuevo permetro urbano corresponde a los lmites del rea Urbana Consolidada y con algunas reas aledaas en proceso de consolidacin. Contiene suelos urbanizados (terrenos aptos para el desarrollo urbano) y suelos urbanizables (terrenos aptos y reservados para la urbanizacin, con baja calidad agrcola o forestal).

8. rea Verde: Espacio cubierto de vegetacin que provee sombra y capacidad de infiltracin, ubicada en reas comunales, derechos de va y zonas de proteccin.

9. Asentamiento Humano: Es el establecimiento de una poblacin, con patrones propios de poblamiento y el conjunto de sistemas de convivencia, en un rea fsicamente localizada, considerando dentro de la misma los elementos naturales, la infraestructura y el equipamiento que la integran. Es el conglomerado de personas que se establecen en un sitio, con el fin de realizar total o parcialmente las varias actividades que genera la naturaleza humana.

10. Condominio Horizontal: Es la construccin de edificios con altura mxima de un piso o vivienda individual o unifamiliar y servicios pblicos sujetos a la Ley Reglamentaria del Rgimen de la Propiedad Horizontal, publicada en La Gaceta Diario Oficial N 215 del 23 de septiembre de 1971 destinados los edificios, a pertenecer a diferentes dueos en secciones independientes que tengan salida a la va pblicadirectamente o por un pasaje comn, debiendo tener partes importantes de ella en dominio comn, indivisible e inseparable que pueda ligar a todos los propietarios o parte de ellos segn el caso.

11. Condominio Vertical: Es la construccin de edificios de altura mayor de un piso y servicios pblicos sujetos a la Ley Reglamentaria del Rgimen de la Propiedad Horizontal, publicada en La Gaceta Diario Oficial N 215 del 23 de septiembre de 1971, destinados a pertenecer a diferentes dueos en secciones independientes que tengan salida a la va pblicadirectamente o por un pasaje comn, debiendo tener partes importantes de ella en dominio comn, indivisible e inseparable que pueda ligar a todos los propietarios o parte de ellos segn el caso. Los condominios familiares pueden tener estas caractersticas:

i. Edificios en altura (multipisos) que ocupan una porcin pequea de una parcela. ii. El resto del terreno se destina a usos comunitarios sin ninguna divisin parcelaria. iii. El acceso vehicular se concreta a permitir una circulacin hacia y exclusivamente los

edificios. iv. La planta baja es prcticamente abierta, permitindose solamente los bloques de

escaleras, ascensores y el albergue del cuidador. v. Los otros usos del suelo que utilicen como solucin el Condominio Vertical, tendrn

las caractersticas propias del uso al que se destinan.

12. Construccin: Es una obra, vertical u horizontal, que se efecta en un rea determinada.

13. Corredor: Ubicado dentro del rea Urbana, Suburbana o Rural, con desarrollo en forma lineal y con actividades comerciales y de servicios pblicos y privados. En el rea Suburbana o Rural se establece como una zona de acceso a la ciudad, o de acceso a reas productivas y de reserva natural para fines recreativos a nivel de ciudad.

14. Densidad Bruta: Es la relacin de la poblacin del proyecto entre el rea bruta, expresndola en habitantes por hectrea. Debe estimarse la poblacin a razn de 5.2 habitantes por vivienda.


15. Densidad Neta: Es la relacin de la poblacin del proyecto entre el rea neta, expresndola en habitantes por hectrea. Debe estimarse la poblacin a razn de 5.2 habitantes por vivienda.

16. Derecho de Va.Se entiende por derecho de va la anchura total que deben tener las carreteras, la cual ser: para las carreteras internacionales o interocenicas 40 metros, o sea, 20m a cada lado del eje o lnea media de las mismas; para las interdepartamentales y vecinales, 20 metros, o sea, 10m a cada lado del eje o lnea media. Se exceptan la seccin de las carreteras interamericana Tipitapa, Managua-Nandaime, la cual tendr solamente 20 m de anchura total.

El derecho de va esta comprendido entre las lneas definidas de propiedad, dedicadas para uso pblico ya sea este, pistas, avenidas, calles, caminos o cualquier otro servicio pblico de paso de servidumbre.

17. Desarrollo Urbano: Es un conjunto de obras de infraestructura y edificacin que tienen por objeto cambiar y mejorar el medio ambiente. Se subdivide en: Urbanizacin, Fraccionamiento Urbano, Proyecto de Condominio Horizontal y Vertical y Renovacin Urbana. Es entendido como el proceso de planificacin y regulacin de la creacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin y espacios de las ciudades. Implica la utilizacin racional del territorio y el medio ambiente y conlleva conjugar las necesidades de crecimientopoblacional con la preservacin de los recursos naturales y de los valores paisajsticos, arqueolgicos, histricos y culturales, con el fin de garantizar la calidad de vida de las generaciones presentes y futuras.

Dado que el suelo es un recurso limitado, se necesita contar con una configuracin de modelos de ocupacin del suelo que evite la dispersin en el territorio, favorezca la cohesin social, considere la rehabilitacin y la renovacin en suelo urbano, tenga en cuenta la preservacin y mejora de los sistemas de vida tradicionales en las reas rurales y consolide un modelo de territorio globalmente eficiente.

18. Edificacin: Es una obra techada, destinada a diferentes usos.

19. Eje de la Va: Es la lnea imaginaria que define el centro del derecho de va, a veces esta pintada con franjas blancas o amarillas.

20. Equipamiento:Es el conjunto de obras, construcciones, edificios, inmuebles e instalaciones de utilizacin pblica que permitan prestar los servicios pblicos para satisfacer las necesidades de la comunidad a nivel de unidades residenciales y vecinales, y desarrollar las actividades econmicas y de bienestar social. Segn la tipologa. Se subdivide en: 1- Equipamiento Social: 2- Equipamientos Diversos: - Educacin - Polica - Salud - Comunicacin - Bienestar Social - Culto - Actividades Comunales - Comercio - Recreacin y Deporte - Servicios





21. Espacios Pblicos: Son los espacios abiertos de propiedad y uso pblico, tales como la red vial, las plazas, parques, las reas verdes pblicas, los puentes, los derechos de vas de las redes tcnicas y cualquier otro que la Municipalidad clasifique como tal, con fines de servicio pblico.

22. Espacio Urbano: Es el volumen virtual determinado por los linderos de una parcela ubicada dentro del rea Urbana, en donde existen construcciones o que es susceptible de ser edificado.

23. Factor de Ocupacin del Suelo (FOS):Denominase Factor de Ocupacin del Suelo (FOS) al porcentaje de la superficie total del terreno que se puede ocupar con edificacin, por sobre el nivel del predio o terreno. Es la relacin entre el rea de ocupacin del suelo y el rea de la parcela especificada en el documento que garantiza la tenencia legal de la tierra. Este factor prevalece sobre el dimensionamiento de los retiros. La superficie de stanos y de azoteas, no incrementa el Factor de Ocupacin del Suelo (FOS). El valor del FOS depende de la zonificacin que el municipio adopta para la ubicacin del terreno.

24. Factor de Ocupacin Total (FOT):Determinase como Factor de Ocupacin Total al grado de ocupacin del terreno ser equivalente a la superficie del polgono resultante por la proyeccin del o de los edificios sobre el terreno, y cuyo F.O.S. no podr ser superior al 0,50 independientemente de la superficie de la parcela.

Es la relacin entre el rea total de construccin y el rea de la parcela especificada en el documento que garantiza la tenencia legal de la tierra. Para edificios de altura mxima de un piso, el Factor de Ocupacin del Suelo (FOS) es igual al Factor de Ocupacin Total (FOT). El rea de mezanine incrementa el rea total de construccin y por tanto el Factor de Ocupacin Total (FOT). El rea de mezanine no incrementa el nmero de pisos. Las azoteas techadas y los stanos, incrementan el Factor de Ocupacin Total (FOT).

25. Infraestructura Urbana:Son todas aquellas obras que garantizan la generacin, distribucin, suministro y disposicin de los servicios pblicos, tales como redes y sistemas de tuberas, ductos, canales, cables y obras complementarias necesarias para abastecimiento de agua potable y sus tomas domiciliarias, drenaje sanitario y sus tomas domiciliarias, drenaje pluvial, energa elctrica, alumbrado pblico, telecomunicaciones; as como el sistema vial y obras de proteccin, segn la NTON 11-013-04.

26. Lmite Municipal: Lnea imaginaria que seala la separacin del Municipio de Ticuantepe de sus municipios vecinos: Nindir (Masaya), El Crucero, La Concepcin y Managua.Esta lnea est definida en la Ley No. 59, que establece la Divisin Poltico Administrativa de la Repblica de Nicaragua, aprobada el 15 de agosto de 1989, y publicada en La Gaceta No. 189 del 6 de octubre de 1989; en la Publicacin Oficial de los Derroteros Municipales de la Repblica de Nicaragua, ANEXO I de la ley de Divisin Poltica Administrativa, La Gaceta No. 241 del 22 de Diciembre de 1995; y las Reformas e Incorporaciones a la Ley de Divisin Poltica Administrativa, Ley No. 59 (publicada en La Gaceta, Diario Oficial No.189 del 6 de Octubre de 1989). La determinacin de estos lmites es competencia exclusiva del Instituto Nicaragense de Estudios Territoriales (INETER).





27. Lmite Urbano: Es una lnea imaginaria que delimita el rea de un Asentamiento Humano, incluyendo reas urbanizadas, reas de expansin, riesgos, restriccin o proteccin del suelo. Lnea que une los puntos de control geodsico localizados en el terreno y en el Mapa de Zonificacin Cartogrfica del Municipio de Ticuantepe, donde se definen los lmites de las reas Urbana, Suburbana, Rural para el municipio.

28. Lnea de Construccin: Es la lnea trazada interna y paralelamente con respecto a los linderos de la parcela, de acuerdo a las distancias de retiros indicados en el presente Reglamento para cada zona. Estas lneas definen el rea de retiro con respecto a los linderos de propiedad en donde no se permite ninguna edificacin, excepto aquellas especificadas en el presente Reglamento.

29. Lnea de Propiedad: Es el lmite entre el derecho de va y la propiedad privada o pblica. Conforma los linderos del polgono de la propiedad misma.

30. Lindero Frontal de Parcela: Es la lnea divisoria de una parcela y un derecho de va existente o proyectado, tenindose tantos linderos frontales, como derechos de va colinden con l.

31. Lindero Lateral de Parcela: Es la lnea divisoria de una parcela con otra u otras parcelas, que no sea lindero frontal ni lindero de fondo.

32. Lindero Posterior o de Fondo de Parcela: Es la lnea divisoria de parcela, opuesta al lindero frontal y que separa parcelas colindantes.

33. Lote de terreno:Es la superficie fraccionada y dimensionada de un terreno ubicado en sus rumbos topogrficos, destinado a usos urbanos varios.

34. Parcela: Es la unidad tcnica del catastro, representada por una porcin de terreno, perteneciente a uno o varios propietarios, que constituye en una extensin territorial definida y delimitada por una lnea o lindero, que principia y regresa al mismo punto de origen. La parcela debe tener acceso a una va pblica o servidumbre de paso. La parcela es identificable y reconocida por su posesin y propiedad (Ley 509, Ley General de Catastro Nacional).

35. Pequea Industria: Es la unidad econmica de produccin o transformacin; propiedad de uno o varios individuos acreditada como tal por constancia o certificacin del Ministerio de Fomento, Industria y Comercio (MIFIC). Se clasifican dependiendo del numero total de trabajadores permanentes, activos totales y ventas totales anuales, segn la Ley 645, Ley MIPIME y su clasificacin esta determinada en el artculo 3 del Reglamento, Decreto 17-2008.

36. Produccin Artesanal: Es la actividad de produccin o transformacin clasificada y certificada como tal por el Ministerio de Fomento, Industria y Comercio (MIFIC).Se trata de un proceso de produccin manufacturero en el cual se utilizan intensivamente mano de obra, conjuntamente con maquinaria y equipo, y poca divisin de trabajo (articulo 2, Decreto 17-2008).

37. Propiedad: Es el derecho subjetivo de disponer libremente de los objetos sobre los que recae. Derecho o facultad de disponer de una parcela, con exclusin del ajeno arbitrio y de reclamar la devolucin de ella si est en poder de otro, con las limitaciones que las leyes le imponen. Es el derecho subjetivo de disponer libremente de los objetos sobre los que recae.


38. Propietario: Persona natural o jurdica que ejerce el dominio sobre una o varias parcelas, mediante escritura pblica.

39. Renovacin Urbana: Es la transformacin, modificacin, reparacin, reconstruccin o mejoramiento de una obra de desarrollo urbano existente.

40. Retiro. Es la distancia que existe o que se crea al separar una estructura de otra o una estructura de los linderos de la propiedad en que se ubica. Para todas las zonas y todos los usos se aplican los Retiros Frontales, Laterales y de Fondo.

41. Retiro de Fondo: Es la distancia expresada en metros lineales que debe existir entre el lindero de fondo y la lnea de construccin posterior de una parcela.

42. Retiro Frontal: Es la distancia expresada en metros lineales que debe existir entre el lindero frontal y la lnea de construccin frontal de una parcela.

43. Retiro Lateral: Es la distancia expresada en metros lineales que debe existir entre el lindero lateral y la lnea de construccin lateral de una parcela.

44. Riesgo: Todo evento que, de ocurrir, puede poner en peligro la integridad o la vida de las personas, sus bienes o el ambiente.

45. Servicios Pblicos: Es el conjunto de presentaciones concretas reservadas en cada Estado a la rbita de las administraciones pblicas y que tienen como finalidad ayudar a las personas que lo necesiten. Son brindados por determinadas entidades (por lo general el Estado), y satisfacen primordialmente las necesidades de la comunidad o sociedad donde estos se llevan a cabo. Los servicios pblicos pueden cumplir una funcin econmica o social (o ambas), y pueden ser prestados de forma directa por las administraciones pblicas o bien de forma indirecta a travs de empresas pblicas o privadas.

46. Servidumbre: Es una carga impuesta a una parcela en provecho o servicio de otra parcela perteneciente a otro propietario. Debe estar constituida en escritura pblica de propiedad.

47. Servidumbre de Paso: Es una Servidumbre destinada al trnsito peatonal y vehicular. El ancho mnimo para una Servidumbre de Paso es de 7,50 m (siete metros con cincuenta centmetros). Este ancho incluye andenes peatonales a ambos lados.

48. Sistema Vial: Es el conjunto de vas que estn relacionadas entre s y que contribuyen a comunicar la ciudad, sus sectores urbanos y otros centros de poblacin.

49. Subcuenca: Es una divisin de la cuenca formada por los afluentes del ro principal y constituyen la red hidrolgica.La cuenca es la unidad del territorio, diferenciada de otras unidades, normalmente delimitada por una lnea imaginaria que marca los puntos de mayor elevacin en dicha unidad, en donde brota o escurre el agua en distintas formas, y sta se almacena o fluye en forma superficial, subsuperficial y subterrnea, hasta un punto de salida que puede ser el mar u otro cuerpo receptor interior, a travs de una red hidrogrfica de cauces que convergen en uno principal. La cuenca hidrogrfica est a su vez integrada por subcuencas y estas ltimas por microcuencas.

50. Trazado Urbano: Es el ordenamiento de las partes que componen una ciudad; como calles, edificios, plazas y dems.



51. Urbanizacin: Es el conjunto de obras de infraestructura y edificacin que tienen por objeto cambiar y mejorar el medio ambiente, realizadas para el trazado y acondicionamiento de una parcela mediante vas de comunicacin, dividido en reas destinadas al dominio pblico y privado, integrado por lotes de terreno dotados de servicios pblicos adecuados y aptos para construir en ellos edificaciones en condiciones de habitabilidad, de servicio y de produccin, de conformidad con los reglamentos legales.

Es la lotificacin de un terreno y la construccin de infraestructuras, equipamientos y otras edificaciones, con fines de traslacin de dominio y desarrollo urbano. Es el fraccionamiento y habilitacin de un terreno para fines urbanos, mediante apertura de calles y provisin de servicios.

52. Unidad de Vivienda: Es la estructura fsica habitacional que alberga de una a varias familias en espacios separados.

53. Uso Condicionado: Es el uso incidental, conforme lo establecen los Planes Parciales de Ordenamiento Urbano, los que se indican en la Tabla a en cada zona. El uso condicionado, por sus caractersticas puede causar perturbaciones ecolgicas de acuerdo a las Normas del Ministerio de Salud (MINSA) y del Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales (MARENA) o que en general molesten o perjudiquen el funcionamiento de los usos permisibles o por el contrario, que el uso condicionado sea el perjudicado. Slo se permite tal uso bajo la condicin de eliminar o minimizar las molestias.

54. Uso No Conforme:Son aquellos que no cumplen con la Tabla a como uso permisible para cada zona, pero que existen de previo a la promulgacin de este Reglamento.

55. Uso Permisible: Es aquella actividad o uso del suelo acorde con los requerimientos y lineamientos para cada zona y que puede ser desarrollada. Son considerados tambin como usos permisibles los usos secundarios y complementarios.

56. Uso del Suelo: Son los diferentes tipos de utilizacin humana que se hacen o deben hacerse de un terreno para los servicios o funciones urbanas, suburbanas y rurales, incluido el subsuelo y el vuelo que le correspondan y en particular su urbanizacin y edificacin. Es la utilizacin de un terreno, de la estructura fsica asentada o incorporada a l, o de ambos casos, en cuanto a clase, forma o intensidad de su aprovechamiento.

57. Vivienda:Espacio habitable integrado por reas interiores y exteriores propias para desarrollar las funciones vitales bsicas de un grupo familiar, de acuerdo a lo estipulado por la NTON 11-013-04.

58. Vivienda Agrupada: Es el conjunto de viviendas individuales o unifamiliares, juntas o separadas, que estn en una misma parcela y pueden pertenecer a uno o varios dueos.

Las viviendas agrupadas que, ubicadas en una misma parcela, pertenecen a un slo propietario, no estn sujetas a la Ley que reglamenta el Rgimen de la Propiedad Horizontal.

Las viviendas agrupadas que, ubicadas en una misma parcela, pertenecen o pertenecern, a varios propietarios, estn sujetas a la Ley que reglamenta el Rgimen de la Propiedad Horizontal.


59. Vivienda Colectiva: Es un conjunto de viviendas unifamiliares que se agrupan en una estructura comn de altura mayor de un piso, se puede dar una o varias viviendas colectivas en un lote.

60. Vivienda en Hilera: Son viviendas individuales o unifamiliares que, en parcelas individuales y manteniendo un mismo retiro, comparten con su vecino elementos arquitectnicos medianeros tales como paredes, techos y cumbreras, as como otros visuales, tales como fascias y aleros.

61. Vivienda Individual o Unifamiliar: Es la unidad de vivienda que ocupa una parcela en forma exclusiva. Se considera tambin vivienda individual o unifamiliar aquella cuyo programa de necesidades se desarrolla en dos plantas, pero que est habitada por una sola familia.

62. Zonificacin:Es la estructuracin del Municipio en diferentes partes clasificadas segn sus usos permisibles (que interactan entre s), para regularlos y controlarlos.

Captulo IV Otras Disposiciones Generales

Artculo 14. ALTURAS MXIMAS DE ESTRUCTURAS NO HABITABLES: En cualquier zona, en que se permitan monumentos, torres, antenas receptoras y/o de emisin, silos, chimeneas, tanques elevados o estructuras accesorias a las instalaciones, no deben tener una altura mayor a la distancia perpendicular que exista del pie de esta estructura al lindero de propiedad ms cercano.

Artculo 15. REAS LIBRES, VERDES Y DE USO COMN. En las parcelas de proyectos de Condominio Horizontal y Vertical, los propietarios deben cuidar, limpiar y mantener las obras de engramado, arborizacin, senderos peatonales, iluminacin y vialidad en las reas libres destinadas a uso comn que figuren en los planos constructivos del proyecto, aprobado por la Alcalda de Ticuantepe de acuerdo a los Reglamentos que le sean aplicables. Se establece el 15%.

Artculo 16. UBICACIN DE FBRICAS, DEPSITO DE ARMAS Y JUEGOS DE PIROTECNIA.Las fbricas o depsitos de armas y artefactos pirotcnicos no se permiten en ninguna zona residencial ni pueden localizarse en un radio de 500,00 m (quinientos metros) de centros educativos, de diversin, de salud, oficinas pblicas, oficinas de servicio, desarrollo y seguridad comunal, debiendo contar con la autorizacin de la Polica Nacional y la Direccin General de Bomberos de Nicaragua.

Artculo 17. PROHIBICIN DE EVACUACIN DE AGUAS, BAJANTES, SALIENTES. Se prohben las cadas libres de agua, directamente del techo, balcn, aire acondicionado o canal a las parcelas vecinas y reas de circulacin peatonal. As mismo, se prohbe la evacuacin de aguas superficiales sobre los andenes de la va pblica. Se prohben los salientes de cualquier tipo y detalles arquitectnicos a menos de 2,00 m (dos metros) de altura mnima sobre el nivel de la acera.

Artculo 18. LOCALIZACIN DE BALCONES, PRGOLAS, PISCINAS. La localizacin de balcones en las plantas superiores al primer piso, es permitida en los retiros frontales. Si estos balcones sobresalen al mximo el 50% de la longitud del retiro permisible para esa zona,



medido perpendicularmente al lindero de propiedad, sin perjuicio de lo sealado por el Cdigo Civil de la Repblica de Nicaragua.Se permiten, adems, en las reas de los retiros frontales y laterales la colocacin de prgolas exentas de muros y cerramientos laterales. Tambin se permiten piscinas con un retiro de 2,00 m (dos metros) de los linderos o de fundaciones a estructuras existentes.

Artculo 19. RESTRICCIONES DE UBICACIN PARA CLUBES, BARES, SALONES CERVECEROS, BILLARES, CANTINAS.Se prohbe la construccin de establecimientos destinados a discotecas, centros nocturnos, billares, bares, cantinas y similares donde se expendan y consuman bebidas alcohlicas dentro de un radio de 400,00 m (cuatrocientos metros) de distancia de una institucin educativa, de salud, edificios de culto religioso, cementerios, oficinas pblicas, estaciones de polica y de bomberos, cuarteles, planteles de trabajo, teatros, mercados y centros deportivos; conforme lo estipulan los Decretos N 163 y N 165 del 17 de noviembre de 1979.

La distancia se mide del lindero del terreno de los servicios e instalaciones enumeradas, al lindero ms prximo de los establecimientos de expendio referidos.

Cuando en los establecimientos arriba indicados, existan equipos de sonido para distraccin de la concurrencia, los locales debern ser acsticamente diseados, para evitar la propagacin del sonido hacia el exterior.La autorizacin otorgada por la Direccin General de Recaudaciones, debe contar de previo para este tipo de usos, con la respectiva autorizacin de la Polica Nacional y de la Direccin de Proyectos y Urbanismo.

Artculo 20. COBERTIZOS O VOLADIZOS: En el rea del retiro frontal de toda edificacin, se permite la colocacin de cobertizos o voladizos perpendiculares a la fachada, frente a la puerta de acceso principal, protegiendo solamente las reas destinadas a ese acceso.

Estos cobertizos o voladizos, pueden tener hasta el 50% (cincuenta por ciento) de la longitud del retiro frontal y ser de un ancho mximo del 25% (veinticinco por ciento) del frente de la parcela, hasta un mximo de 4,00 m (cuatro metros) de ancho para el uso de vivienda y 8,00 m (ocho metros) para otros usos. Estos cobertizos o voladizos deben estar exentos de muros, verjas o vidrios cerrando sus costados.

En parcelas para vivienda, con rea hasta de 250,00 m (doscientos cincuenta metros cuadrados) se permiten cobertizos, voladizos o porches de un ancho no mayor del 60% (sesenta por ciento) del frente de la parcela y hasta el lindero de propiedad frontal.

Artculo 21. ESTACIONAMIENTOS. Las reas requeridas para cualquier estacionamiento, son reguladas por las Normas que se aprueben en el Reglamento del Sistema Vial y Estacionamientos para el Municipio de Ticuantepe sujetos de este Reglamento.

Artculo 22. OBRAS RUINOSAS. Cuando una construccin se encuentra en estado ruinoso, calificada parcial o totalmente como riesgosa, previo dictamen de un perito en la materia, se debe ordenar la desocupacin inmediata y el requerimiento al propietario a reparar la construccin o en su defecto a demolerla.

Artculo 23. HOTEL, PENSIN, MOTEL.Se autoriza la construccin de hoteles, pensiones, moteles u otros establecimientos destinados al mismo fin, donde se expendan y consuman bebidas alcohlicas, aplicndole las mismas restricciones establecidas en este Reglamento, para clubes, bares y similares.


Artculo 24. CONDOMINIO, INFRAESTRUCTURA Y ACCESOS. En aquellos proyectos de Condominio Horizontal y Vertical o Macroproyectos que tengan un rea mayor de parcela de 10,000,00 m (diez mil metros cuadrados), la Alcalda de Ticuantepe, para su aprobacin exige, adems, se instalen los servicios de infraestructura adecuados y el acceso necesario a las parcelas vecinas y vas perimetrales o varios accesos a la parcela del proyecto en cuestin. Estas vas deben ser dotadas de obras y servicios, para cuya determinacin y ejecucin se aplica lo que estipulen las leyes vigentes de la materia para los proyectos de Condominio Horizontal y Vertical.

Artculo 25. PROHIBICIN DE ESTABLECIMIENTO DE JUEGOS DE AZAR Y COMERCIO DE PORNOGRAFA. Queda expresamente prohibido el uso de parcelas o construcciones destinadas al establecimiento de juegos de azar, de venta y exhibicin de materiales pornogrficos, competiendo su calificacin al Ministerio de Gobernacin y al Instituto Nicaragense de Cultura.

Artculo 26. USOS DE SUELO QUE REQUIEREN LICENCIA O PERMISO POLICIAL.Los siguientes usos del suelo para su autorizacin, requieren de previo una licencia o permiso policial:

A. Tiendas de armas de fuego y municiones. B. Talleres de reparacin de armas de fuego y/o fabricacin o rellenado de municiones. C. Club de caza, tiro, polgonos y/o coleccionista de armas de fuego. D. Fabricacin, almacenamiento y/o comercializacin de juegos pirotcnicos. E. Importacin, almacn y comercializacin de sustancias qumicas, txicas, explosivas o

inflamables para uso y manejo de fines industriales o civiles. F. Construccin o funcionamiento de casinos, clubes nocturnos (night club), discotecas,

galleras y todo tipo de juegos de azar permitidos. G. Construccin o funcionamiento de comedores, restaurantes y similares, cuando tengan

como actividad secundaria la venta de bebidas alcohlicas. H. Construccin o funcionamiento de bares, cantinas y todo centro que expenda bebidas

alcohlicas embotelladas. I. Construccin o funcionamiento de billares. J. Construccin o funcionamiento de hoteles, moteles, hospedajes, pensiones y similares. K. Espectculos pblicos y/o juegos mecnicos. L. Destace de ganado vacuno o porcino.

De acuerdo con el artculo 42 del decreto 26-96 Reglamento de la ley de la Polica Nacional publicado en la Gaceta Diario Oficial N 32 del 14 de febrero de 1996.Compete a la Especialidad de Seguridad Pblica la expedicin, regulacin, control y sancin de las licencias y permisos vinculados al orden pblico, que de acuerdo con la ley solicitan los ciudadanos sin perjuicio de las atribuciones que dentro del marco de sus respectivas competencias posean otras instituciones del Estado.

Artculo 27. RESTRICCIN EN LA INSTALACIN DE LUCES Y VISTAS ENTRE EDIFICIOS. Se prohbe abrir ventanas con vistas rectas, de costado u oblicuas, miradores, balcones u otros voladizos semejantes, que afecten la privacidad de la propiedad del vecino, si no existe el retiro que se indica en el presente Reglamento. El dueo de una pared que colinde con la propiedad del vecino no podr abrir ventana o hueco alguno para recibir luces ni huecos para colocacin de aires acondicionados, si no es con el consentimiento escrito, avalado por un abogado o notario pblico, del dueo de la propiedad colindante. Los que estuvieren abiertos por antigedad no prescribirn en modo alguno.


Artculo 28. CONSTRUCCIN DE MUROS CORTA - VISTA. Se permiten muros corta vista frontales en la lnea de construccin, desde el lindero lateral hasta el edificio, con una altura mxima de 2,20 m (dos metros con veinte centmetros), sin invadir el retiro frontal.Se permiten en las reas de retiros laterales y de fondo, muros de una altura no superior a los 2,00 m (dos metros), sin techar, solamente para proteger visualmente los tendederos y patios o terrazas privadas de un recinto.

Artculo 29. MUROS, VERJAS, MALLAS.En todas las zonas de vivienda se permiten, dentro de sus respectivas superficies de retiros frontales y laterales, muros slidos hasta una altura mxima de 1,00 m (un metro), medido del nivel de piso interior de la parcela. Al igual, se permiten verjas de cualquier tipo y mallas, hasta una altura de 2,20 m (dos metros con veinte centmetros) como mximo.Siempre para zona de vivienda, a partir de la lnea de construccin en linderos laterales y de fondo, se permiten muros hasta una altura mxima de 3,00 m (tres metros). En zonas de produccin, equipamiento especializado, centros de ciudad y de reservas naturales, se aplican los mismos criterios que para los linderos frontales de las zonas de vivienda, pero con una altura mxima de 3,00 m (tres metros); los muros en linderos laterales y de fondo para esta zona, deben tener una altura mxima de 4,50 m (cuatro metros con cincuenta centmetros).

Quedan exceptuados de las disposiciones de este artculo, aquellos edificios estatales, embajadas, o consulados que, por razones de seguridad, puedan necesitar proteccin especial. Para estos casos, puede permitirse la construccin de muros ciegos, en todos los linderos del terreno, hasta una altura mxima de 3,00 m (tres metros) y la adicin de cualquier otro dispositivo de seguridad, que no ocasione daos fsicos a los transentes. Cuando se trate de dispositivos peligrosos para la vida, stos deben colocarse a una altura mnima de 2,50 m (dos metros con cincuenta centmetros) medidos a partir del nivel de la acera hasta la parte inferior de dicho dispositivo de seguridad.

Artculo 30. PARCELAAFECTADA POR DERECHO DE VA.Cuando una parcela, sea afectada por un derecho de va (existente, proyectado o ampliacin), no cumpla con las disposiciones establecidas por el presente Reglamento para la zona en que se encuentra; se considera como un caso especial, quedando sujeto a las disposiciones que para el caso determine la Alcalda de Ticuantepe de conformidad con el decreto 46 Ley de Derecho de Va.

Artculo 31. PARCELACORTADA PORLMITE DE ZONA.Si una parcela est cortada por un lmite de zona, se le aplicarn los requerimientos de ocupacin y subdivisin del suelo de cualquiera de las zonas colindantes, a criterio de la Alcalda de Ticuantepe.

Artculo 32. PARCELAS CON DIMENSIONES NO CONFORMES A LA ZONA. La Alcalda de Ticuantepe, puede permitir el desarrollo de parcelas residenciales que no llenen los requisitos mnimos de rea, longitud y ancho, en aquellas zonas en que estn situados, cuando la desmembracin de dichas parcelas y su inscripcin respectiva hubiera tenido lugar antes de la vigencia de este Reglamento y adems que no exista una parcela adyacente perteneciente al mismo propietario. Los retiros y porcentajes cubiertos son regulados por la Alcalda de Ticuantepe, en cada caso particular.

Artculo 33. DIMENSIONES MNIMAS DE PATIO INTERNO Y COLINDANTE.Todo patio interno, no debe ser menor de 2,00 m x 3,00 m (dos por tres metros). En los patios colindantes es exigido que los 3,00 m (tres metros) correspondan al retiro lateral y de fondo si fuere el caso, pero prevaleciendo el Factor de Ocupacin del Suelo (FOS).



Artculo 34. DISTANCIAS MNIMAS PARA PLANTACIONES Y OTRAS ESTRUCTURAS NO HABITABLES EN REAS COLINDANTES. No se pueden plantar rboles cerca de una propiedad ajena. Si la plantacin es de rboles grandes, la distancia desde el lindero es de 3,00 m (tres metros) y de 1,00 m (un metro) si la plantacin es de arbustos o de rboles pequeos. Nadie puede construir cerca de un lindero, de una pared ajena o medianera: letrinas, cloacas, acueductos, hornos, estructuras areas o soterradas para el almacenamiento de gas licuado, fraguas, chimeneas, depsitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor o fbricas que por s mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, quedando sujetos a las disposiciones que para el caso determine la Alcalda de Managua, el Ministerio de Salud (MINSA) y el Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales (MARENA).

Artculo 35. CUMPLIMIENTO A REGULACIONES AMBIENTALES. En todo desarrollo habitacional, comercial e industrial, proyectado en cualquier zona del Municipio de Managua, que de acuerdo a determinacin de la Alcalda de Ticuantepe, produzca contaminacin, molestias, ruidos o signifique un peligro para la vida; para su aprobacin deben tomarse todas las medidas de seguridad y control que las Normas del Ministerio de Salud (MINSA) y del Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales (MARENA) estimen convenientes para mantener la seguridad y el equilibrio ecolgico, as como el cumplimiento del Reglamento Ambiental Municipal y disposiciones administrativas en materia ambiental establecidas por la Alcalda de Ticuantepe.

Artculo 36. RESTRICCIN DE CONSTRUCCIN DE RANCHOS TPICOS COMERCIALES EN ZONAS DE VIVIENDA. Las estructuras conocidas como rancho tpico, sostenidas por pilares rsticos o no, con techo de paja o de palma, que se usan para bares, restaurantes, cantinas, bailongos y similares, estn prohibidos en todas las zonas de vivienda. En los sitios que se permiten, deben cumplir con un retiro de 3,00 m (tres metros) mnimo de cualquier lindero sin perjuicio de aplicarle los retiros de la zona cuando estos sean mayores, debiendo adems cumplir con el Factor de Ocupacin del Suelo de la zona en que se encuentra ubicado.

ARTCULO 37. RESTRICCIN POR PENDIENTE O CAPACIDAD DEL SUELO.En cualquier parcela dentro del Municipio de Ticuantepe y que tenga una pendiente de terreno mayor del 15% (quince por ciento) o que los terrenos de dicha rea sean clasificados como Capacidad del Suelo No. VIII, por el Ministerio Agropecuario y Forestal (MAGFOR), de acuerdo con el mapa oficial, es prohibido construir cualquier clase de estructura habitable o no. De igual forma es prohibido establecer cualquier tipo de estacionamiento o almacenaje de vehculos, aparatos motorizados o maquinarias.

Artculo38. RETIRO DE CAUCE.Cuando una parcela colinde con un cauce existente o proyectado, el propietario de dicha parcela debe respetar el derecho de cauce, de la siguiente manera: A. En cauces en estado natural, el derecho de cauce es de 5,00 m (cinco metros) medidos en cada margen y a partir de la cota de elevacin mxima del talud del cauce y 2,00 m (dos metros) de retiro de construccin, para un total de 7,00 m (siete metros) a partir del borde.

B. En cauces cuyo revestimiento alcanza la cota de elevacin mxima del talud, el derecho de cauce es de 5,00 m (cinco metros) medidos en ambos mrgenes y a partir de la elevacin antes mencionada, sin dejar retiro de construccin.En cauce en los que nicamente est revestido el fondo, no los taludes, se aplica el criterio para cauce en estado natural.









Artculo 39. RETIROS ENTRE EDIFICIOS.Todos los retiros entre edificios de proyectos de Condominio Horizontal, Vertical y proyectos de viviendas agrupadas, localizados en una parcela, son de un mnimo de 6,00 m (seis metros), debiendo respetar los retiros de los linderos establecidos en el presente Reglamento.Para vivienda, los retiros entre edificios son de 3,00 m (tres metros) mnimo.

Articulo 40. RETIRO DE MICROPRESA. Cuando una parcela colinde con la poligonal de una micropresa, existente o proyectada, el propietario de dicha parcela debe respetar un retiro de 10,00 m (diez metros) de proteccin perimtrica medidos hacia fuera a partir de la poligonal de la micropresa, dicho retiro debe donarse al Municipio de Ticuantepe. Este retiro es aprovechable en todo o en parte para la construccin de un derecho de va que sirva como acceso a la parcela colindante, en cuyo caso dicho derecho de va debe tener un mnimo de 12,00 m (doce metros) de ancho.

Artculo 41. SITIOS ARQUEOLGICOS, MONUMENTOS, PLAZAS. La Alcalda de Ticuantepe establecer las condiciones estructurales y de localizacin convenientes segn las regulaciones especiales de la materia, previo a la aprobacin de cualquier proyecto.

Cuando se trate de sitios histricos o arqueolgicos en cualquier zona, las regulaciones sobre el uso del suelo son determinadas por la Alcalda de Ticuantepe, en coordinacin con el Instituto Nicaragense de Cultura y la Ley de Proteccin al Patrimonio Cultural de la Nacin, Decreto 1142 del 22 de noviembre de 1982 publicado en La Gaceta Diario Oficial N 282 del 02 de diciembre de 1982 y su reforma a la Ley de Proteccin al Patrimonio Cultural de la Nacin, Decreto 1237 del 12 de abril de 1983, publicado en La Gaceta Diario Oficial N 88 del 19 de abril de 1983y dems decretos particulares de patrimonios culturales en el mbito de aplicacin del presente reglamento y del SINAP.

Artculo 42. PROHIBICIONES PARA USOS EXISTENTES NO CONFORMES.Cualquier uso del suelo o estructura existente que incumpla las disposiciones de este Reglamento al entrar en vigencia, puede seguir usndose, sin hacer modificaciones o ampliaciones al uso, prohibindose expresamente:

A. Ampliacin o anexo. B. Remodelacin que exceda ms del 30% (treinta por ciento) de la edificacin existente. C. Cambiar a otro uso no conforme. D. Reanudar el uso despus de una suspensin de ms de seis meses, a menos que la

Alcalda de Ticuantepe considere meritoria su continuacin despus de haber estudiado el caso y sealado las condiciones para ello.

E. Reconstruir despus de haber sufrido un dao que exceda a un tercio de su justo valor catastral, inmediatamente anterior al dao, salvo que dicha reconstruccin o reparacin se efecte de acuerdo con lo ordenado en este Reglamento. Sin embargo, la Alcalda de Ticuantepe, debe imponer un plazo mximo en que este uso no conforme ser permitido en la zona, en funcin de la molestia que ocasione y de la vida econmica de la empresa o actividad.

F. En caso de siniestro, la Municipalidad puede permitir la reconstruccin de la edificacin o infraestructura daada otorgando el Permiso de Construccin correspondiente. Si el uso que exista en el inmueble daado es considerado No Conforme a la Zonificacin de Uso del Suelo, el propietario debe ejercer una actividad compatible con la zona.



TITULO II Zonificacin y Usos de Suelo del Territorio

Captulo I Definicin de Limites de las reas de intervencin Urbana, Suburbana y Rural

Artculo 43. DELIMITACION DEL AREA URBANA:El rea Urbana del Municipio de Ticuantepe, est comprendida entre el borde del rea Suburbana de la ciudad, al norte, y la lnea del lmite urbano definida en el Plano de Zonificacin y Uso de Suelo para el Municipio del Ticuantepe.

Artculo 44. DELIMITACION DEL AREA SUBURBANA:El rea Suburbana del Municipio de Ticuantepe, est comprendida entre el lmite urbano y el lmite del Municipio de Ticuantepe, indicadas en el Plano de Zonificacin Cartogrfica Normativa del Municipio de Ticuantepe, donde se delimitan las reas Urbana, Suburbana y Rural.

Para cualquier uso en el rea Suburbana, donde se involucren los lmites territoriales intermunicipales, el Permiso de Construccin debe solicitarse en la Alcalda de Ticuantepe.

Artculo 45. DELIMITACION DEL AREA RURAL:Las zonas rurales corresponden a las reas en las que est prohibida la urbanizacin por restricciones topogrficas, equilibrio ecolgico, calidad del suelo o alta rentabilidad de la explotacin agrcola, si sta existe, y cuyo destino es la produccin agropecuaria, fundamentalmente. Se incluyen tambin las zonas rurales de proteccin forestal del acufero, que estn definidas por su uso de proteccin, conservacin y esparcimiento. En dichas zonas, se prohben todo tipo de cultivos que requieran de insecticidas o insumos qumicos que expongan a contaminacin el manto acufero. Se ubican entre el Lmite del rea Suburbana y el Lmite Municipal.

Captulo II Zonas de Uso de Suelo

Artculo 46. CLASIFICACION POR ZONAS DE USO. La Zonificacin del rea del Municipio de Ticuantepe est dividida en 17 zonas de uso en total distribuidas en las reas urbana, suburbana y rural. La zonificacin determina las siguientes clasificaciones de zona segn las actividades:

A. Las zonas de vivienda: en funcin de los tipos de vivienda segn las densidades de

poblacin establecidas:

Zona de Vivienda de Densidad Alta (Z-V1)

Zona de Vivienda de Densidad Media (Z-V2)

Zona de Vivienda de Densidad Baja (Z-V3)

B. Las zonas de quintas, con ocupacin de uso habitacional restringido de quintas con

parcelas muy amplias (Q).

Zona de Quintas de Densidad Alta (Z-Q1)







Zona de Quintas de Densidad Media(Z-Q2)

Zona de Quintas de Densidad Baja(Z-Q3)

C. Las zonas de actividades de produccin econmica: En funcin del impacto o efecto que

sobre el medio ambiente ejerce, tanto la fabricacin del producto como sus desechos, se

clasifican de la siguiente manera:

Zonas Agroforestal(Z-PA1)

Zonas de Produccin Agroecolgica Intensiva Sostenible (Z-PA2)

Zona de Produccin y Conservacin bajo sistemas agroforestales (Z-PCA)

D. Las zonas de actividad mixta, que combinan usos comerciales y de servicios, localizadas a

lo largo de los accesos principales de la ciudad, que sirven de transicin entre las zonas de

vivienda y los sitios de mayor concentracin de actividades al nivel de ciudad.

Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Servicios (Z-CVS)

Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio y Servicio (Z-CVCS)

Zona de Corredor Mixto de Vivienda y Turismo (Z-CVT)

Zona de Corredor Mixto de Vivienda, Comercio, Servicios e Industria (Z-CVCSI)

E. Las zonas destinadas a corredores de acceso localizadas a lo largo de los accesos

principales a la ciudad por carreteras:

Zona de Corredor de Acceso a reas de Produccin Agropecuaria Suburbana (Z-CA3)

F. Las zonas de reservas naturales o especiales, segn su naturaleza fsica y la funcin de

servicio o utilidad social:

Zona de Reserva Natural de Parques Nacionales del Volcn Masaya (Z-RN1)

Zona de Reserva Natural para Proteccin de la Biodiversidad (Z-RN4)

Zona de Reserva Especial de Cementerios (RN-5)

Capitulo III Descripcin de las Zonas y Rgimen de Uso

Artculo 47. REGIMEN DE USO DE SUELO DE LAS ZONAS: El rgimen de uso establecido en este Captulo es aplicable independientemente del rea de intervencin en que se encuentre la zona.











Seccin I Zonas de Vivienda.

Artculo 48. ZONAS DE VIVIENDA. La zona de vivienda es aquella en que su actividad predominante es la habitacional. Las viviendas son de tipo individual o colectivo, agrupada, hilera, condominio horizontal y vertical, determinando las densidades permisibles, de acuerdo a las densidades de poblacin previstas para cada zona; su clasificacin y regulaciones; as como su rgimen de uso de suelo. Se describen las siguientes zonas de uso:

A. ZONA DE VIVIENDA DE DENSIDAD ALTA (Z-V1). Corresponde a zonas de viviendas

que permiten un rango de 56 a 80 lotes por hectreas, con tamaos promedios entre

175 y 200 m2 y reservas de reas de circulacin mnimas del 13% del rea total, y una

densidad bruta promedia de 250 a 500 hab/ha. Esta zona est ubicada sobre el sector

del Barrio San Pedro, un sector del Barrio San Pedro, y las nuevas residenciales

Sierras Doradas y El Prado.

Le corresponde la vivienda individual, en hilera, agrupada, en Condominio Horizontal y Vertical como uso permisible. Puede albergar edificaciones multifamiliares o desarrollos habitacionales en altura, combinados con una planta, de tipo individual, en hilera, agrupada, en Condominio Horizontal y Vertical como uso permisible. A los proyectos de vivienda de inters social a realizarse por parte del Estado y la atencin a los asentamientos humanos espontneos, regulados por la Ley 309, por la municipalidad de Managua, y slo en esta zona, se les puede aplicar la NTON 11013-04, Normas Mnimas de Dimensionamiento de Desarrollos Habitacionales del 2005, siempre y cuando el proyecto conlleve la construccin de las viviendas.

A.1 Rgimen de Uso del Suelo

a.1.1. Uso Predominante: Vivienda individual permisible y colectiva de forma condicionada. a.1.2. Uso Secundario: Servicios Comunitarios de apoyo a las zonas de vivienda

a.1.3. Uso Complementario: Pequeos negocios dirigidos a la demanda local y compatibles con los ambientes habitacionales.

a.1.4. Usos Condicionados: Actividades econmicas que causen perturbacin al medio ambiente.

a.1.5. Usos Prohibidos: Instalaciones industriales o establecimientos contaminantes o cualquier otro uso que cause daos severos al medio ambiente.

A.2. Subdivisin del suelo a.2.1. Tamao mnimo de lote 175.00 m2 para vivienda individual 600.00 m2 para vivienda colectiva



a.2.2. Frente mnimo 8.00 m para vivienda individual 10.00 m para vivienda colectiva

A.3. Retiros a.3.1. Retiro frontal mnimo 3.00 m. frente a vas colectoras secundarias, calles y callejones a.3.2. Retiros laterales y de fondo

2.00 m. en viviendas de un piso 2.50 m. en viviendas de dos pisos 3.00 m. en viviendas de tres pisos o ms.

A.4. Factores Mximos de Ocupacin a. 4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo)

0.77, como mximo en vivienda individual 0,56, como mximo en vivienda colectiva

a.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 1.54 en lotes de vivienda individual 2.12 en lotes de vivienda colectiva

B. ZONA DE VIVIENDA DE DENSIDAD MEDIA (Z-V2). Corresponde a zonas de

viviendas que permiten un rango de 30 a 55 lotes por hectreas, con tamaos

promedios entre 201 y 500 m2, reservas de reas de circulacin mnimas del 18% del

rea total. A esta zona le corresponde la vivienda individual, en hilera, agrupada,

Condominio Horizontal y Vertical como uso permisible. Se ubica fundamentalmente en

el casco urbano de Ticuantepe, abarcando los barrios Juan Ramn Padilla, Medardo

Andino y Eduardo Contreras, los sectores y comarcas de Leonel Reynosa, La Sandino,

Santa Rosa, Gaspar Garca Laviana, Eduardo Contreras, San Pedro, Dirita, Manuel

Landez, El Edn y La Borgoa.

B.1. Rgimen de Uso del Suelo

b.1.1. Uso Predominante: Vivienda individual permisible y colectiva de forma condicionada.

b.1.2. Uso Secundario: Servicios Comunitarios de apoyo a las zonas de vivienda.

b.1.3. Uso Complementario: Pequeos negocios dirigidos a la demanda local y compatibles con los ambientes habitacionales. b.1.4. Usos Condicionados: Actividades econmicas que causen perturbacin al medio ambiente.

b.1.5. Usos Prohibidos: Instalaciones industriales o establecimientos contaminantes o cualquier otro uso que cause daos severos al medio ambiente.


B. 2. Subdivisin del suelo b.2.1. Tamao mnimo de lote 201.00 m2 para vivienda individual 600.00 m2 para vivienda colectiva

b.2.2. Frente mnimo 8.00 m para vivienda individual 18.00 m para vivienda colectiva

B. 3. Retiros b.3.1. Retiro frontal mnimo 3.00 m. frente a vas colectoras secundarias, calles y callejones 5.00 m frente a vas distribuidoras y colectoras primarias

b.3.2. Retiros laterales y de fondo 2.00 m. en viviendas de un piso 2.50 m. en viviendas de dos pisos 3.00 m. en viviendas de hasta tres pisos Ninguno en viviendas de hasta tres pisos sin puertas, ventanas o similares.

B.4. Factores mximos de Ocupacin b.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. Mximo) 0.75 b.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 2.06

C. ZONA DE VIVIENDA DE DENSIDAD BAJA (Z-V3). Corresponde a zonas de viviendas

que por las caractersticas naturales de terrenos accidentados deben considerar una

adecuada proteccin de los suelos, garantizando en gran medida la proteccin de la

cobertura vegetal. Se permite bajas densidades habitacionales, con lotes que no

superen las 30 unidades por hectrea, con tamaos promedios entre los 501 m2 y

1,000m2 y reservas de reas de circulacin mnimas del 18% del rea total. Le

corresponde la vivienda individual, en hilera, agrupada y Condominio Horizontal como

uso permisible. Se ubica sobre el sector de Leonel Reynosa, y a lo largo de los barrios

y comarcas Gaspar Garca Laviana, Eduardo Contreras, San Pedro, Dirita y Manuel

Landez.

C.1. Rgimen de uso del Suelo

c.1.1. Uso Predominante: Vivienda individual predominante.

c.1.2. Uso Secundario: Oficinas y servicios profesionales

c.1.3. Uso Complementario: Pequeos negocios dirigidos a la demanda local y compatibles con los ambientes habitacionales, servicios comunitarios y recreativos sin fines de lucro.

c.1.4. Usos Condicionados: Actividades econmicas que causen perturbacin al medio ambiente.









c.1.5. Usos Prohibidos: Instalaciones industriales o establecimientos contaminantes o cualquier otro uso que cause daos severos al medio ambiente.

C.2. Subdivisin del suelo c.2.1. Tamao mnimo de lote: 501.00 m2 para vivienda individual c.2.2. Frente mnimo: 20.00 m para vivienda individual

C. 3. Retiros c.3.1. Retiro frontal mnimo 5.00 m. frente a vas colectoras secundarias, calles y callejones c.3.2. Retiros laterales y de fondo 3.00 m. en viviendas de uno y dos pisos Ninguno en viviendas de hasta dos pisos sin puertas, ventanas o similares.

C. 4. Factores mximos de Ocupacin c.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.59. c.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 1.18

Seccin II

Zonas de Quinta.

Artculo 49. ZONAS DE QUINTA. Constituye una zona apta para la expansin urbana debido a las caractersticas del relieve y dems caractersticas internas del suelo, son tierras con cobertura forestal o con caractersticas agroecolgicas de explotacin, por ello no se recomienda para el desarrollo urbano. Se propone una ocupacin con uso habitacional restringido de quintas con parcelas muy amplias, a fin de mantener y preservar la estructura agrcola con sistemas de produccin complejos en arreglos agroforestales de gran valor ecosistmico y econmico. Para el Municipio de Ticuantepe se han proyectado las siguientes zonas de uso:

A. ZONA DE QUINTAS DE DENSIDAD ALTA (Z-Q1). Le corresponden las reas

destinadas para uso residencial en parcelas muy amplias con caractersticas de

quintas y usos de produccin agropecuaria no intensiva. El rango de tamao de las

parcelas para esta zona oscila entre los 1, 001,00 m (un mil metros cuadrados) y los

1, 500,00 m (un mil quinientos metros cuadrados), con densidades brutas inferiores a

los 54 hab/ha. Est localizada en el barrio La Sandino, y en los sectores de Las Perlas

y La Borgoa (sur de la ciudad).

A.1. Rgimen de uso del Suelo

a.1.1. Uso Predominante: Quintas de Densidad Alta.

a. 1.2. Uso Secundario: Instituto de Investigacin, puesto de salud, servicio de veterinaria, jardn botnico y otros conforme lo establecido para la Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva (PA2).















a. 1.3. Uso Complementario: Servicios incidentales.

a.1.4. Usos Condicionados: Actividades econmicas que causen perturbacin al medio ambiente.

a.1.5. Usos Prohibidos: Instalaciones industriales o establecimientos contaminantes o cualquier otro uso que cause daos severos al medio ambiente.

A.2. Subdivisin del suelo a.2.1. Tamao mnimo de lote: 1, 000.00 m2 para vivienda individual a.2.2. Frente mnimo: 30.00 m para vivienda individual

A. 3. Retiros a.3.1. Retiro frontal mnimo 15.00 m. frente a vas colectoras secundarias, calles y callejones a.3.2. Retiros laterales y de fondo 5.00 m. en viviendas de uno y dos pisos Ninguno en viviendas de hasta dos pisos sin puertas, ventanas o similares.

A. 4. Factores mximos de Ocupacin a.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.44. a.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 0.66

B. ZONA DE QUINTAS DE DENSIDAD MEDIA (Z-Q2). Le corresponden las reas



parcelas para esta zona oscila entre los 1, 501,00 m (un mil quinientos un metros

cuadrados) y los 2, 000,00 m (dos mil metros cuadrados), con densidades brutas

entre los 54 hab/ha. y los 25 hab/ha. Esta zona est localizada en el sector sur del

barrio San Pedro y al oeste de la ciudad, en el barrio Leonel Reynosa.

B.1. Rgimen de uso del Suelo

b.1.1. Uso Predominante: Quintas de Densidad Media.

b. 1.2. Uso Secundario: Instituto de Investigacin, puesto de salud, servicio de veterinaria, jardn botnico y otros conforme lo establecido para la Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva (PA2).

b. 1.3. Uso Complementario: Servicios incidentales.

b.1.4. Usos Condicionados: Actividades econmicas que causen perturbacin al medio ambiente.






b.1.5. Usos prohibidos: Instalaciones industriales o establecimientos contaminantes o cualquier otro uso que cause daos severos al medio ambiente.

B.2. Subdivisin del suelo b.2.1. Tamao mnimo de lote: 1, 501.00 m2 para vivienda individual b.2.2. Frente mnimo: 35.00 m para vivienda individual

B.3. Retiros b.3.1. Retiro frontal mnimo 15.00 m. frente a vas colectoras secundarias, calles y callejones b.3.2. Retiros laterales y de fondo 7.00 m. en viviendas de uno y dos pisos Ninguno en viviendas de hasta dos pisos sin puertas, ventanas o similares.

B. 4. Factores mximos de Ocupacin b.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.42. b.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 0.63

C. ZONA DE QUINTAS DE DENSIDAD BAJA (Z-Q3).Le corresponden las reas



parcelas para esta zona oscila entre los 2, 001,00 m (dos mil y un metros cuadrados),

y los 3, 500,00 m (tres mil quinientos metros cuadrados) y los con densidades brutas

inferiores a los 25 hab/ha. Esta zona est localizada al este y oeste de la ciudad, en

los sectores de los barrios Las Enramadas y El Edn, y Denis Larios, respectivamente.

C.1. Rgimen de uso del Suelo

c.1.1. Uso Predominante: Quintas de Densidad Baja.

c. 1.2. Uso Secundario: Instituto de Investigacin, puesto de salud, servicio de veterinaria, jardn botnico y otros conforme lo establecido para la Zona de Produccin Agroecolgica Intensiva (PA2).

c. 1.3. Uso Complementario: Servicios incidentales.

c.1.4. Usos Condicionados: Actividades econmicas que causen perturbacin al medio ambiente.

c.1.5. Usos prohibidos: Instalaciones industriales o establecimientos contaminantes o cualquier otro uso que cause daos severos al medio ambiente.

C.2. Subdivisin del suelo c.2.1. Tamao mnimo de lote: 2, 001.00 m2 para vivienda individual c.2.2. Frente mnimo: 45.00 m para vivienda individual






C.3. Retiros c.3.1. Retiro frontal mnimo 15.00 m. frente a vas colectoras secundarias, calles y callejones

c.3.2. Retiros laterales y de fondo 10.00 m. en viviendas de uno y dos pisos Ninguno en viviendas de hasta dos pisos sin puertas, ventanas o similares.

C.4. Factores mximos de Ocupacin c.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.38 c.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 0.57

Seccin III Zonas de Actividades de Produccin Econmica

Artculo 50. ZONA AGROFORESTAL (Z-PA1).Corresponde a zonas escarpadas aptas para la produccin agroforestal para cultivos permanentes como frutales, el caf y el cacao con sombra y para el manejo forestal a pequea escala. Incluye suelos con limitaciones para el desarrollo de actividades agropecuarias de forma mecanizada, restringidas por su poca profundidad efectiva, pedregosidad o afectacin de gases volcnicos. Son aptas para cultivos de frutales u otras especies semiperennes y perennes: musceas, pia, pitahaya, caf bajo sombra, frutales y/o ctricos, y produccin forestal (especies energticas y/o maderas finas. Se ubica al sur de las Comarcas La Borgoa, La Francia y Los Ros.

Esta categora de manejo incluye zonas con pendientes entre el 8% y el 30%, con limitaciones severas por erosin y por susceptibilidad a la inestabilidad. Su uso deber incluir necesariamente prcticas de conservacin de suelos y de agua, asocindolas con prcticas silvopastoriles en sistemas de produccin pecuaria. Se recomienda introducir el componente arbreo en los sistemas productivos agropecuarios, bajo diferentes arreglos espaciales; con la construccin y o conservacin de cercas vivas, cortinas rompe vientos, cultivos en callejones, plantaciones forestales mixtas, sobre todo de especies nativas; y el manejo forestal sostenible de bosque natural.

Es imperativo el cumplimiento de la Ley 462, las leyes vinculadas al sector forestal y que estn relacionadas con la proteccin y manejo del recurso en el municipio de Ticuantepe.

Conforme el arto 33 de la Ley 462, son obligatorias, para los propietarios de tierras con recursos forestales, las cortas sanitarias de los rboles en reas o zonas afectadas por incendios, plagas o enfermedades y en los casos de las medidas de prevencin a que se refiere esa Ley.

Artculo 51. ZONA DE PRODUCCIN AGROECOLGICA INTENSIVA (Z-PA2). Le corresponden aquellas reas prioritarias para la agricultura con sistemas agroecolgicos. Su finalidad es proteger el potencial agrcola de los suelos, planificando la produccin de alimentos y otros productos de origen agropecuario bajo un rgimen agroecolgico con alta productividad de la tierra, excluyendo los usos o actividades que perjudiquen el potencial agrcola. Se localiza alrededor de las reas habitacionales y las zonas de quinta del rea suburbana, destinadas como reas prioritarias para la agricultura con sistemas agroecolgicos. Abarca los territorios de las Comarcas Las Enramadas, El Edn, Los Ros, La Francia, La Borgoa, Las Perlas, el sector norte de Pablo Calero y el sector este de Denis Larios.






Segn la capacidad de uso de la tierra y las condiciones climticas, los suelos son aptos para horticultura bajo riego y agropecuaria a secano, con enfoque agroecolgico. Es conveniente desarrollar los recursos hdricos, ordenamiento de microcuencas para aminorar sedimentacin y/ o erosin en sistemas de riego; impulsar el fortalecimiento de organizaciones sociales de usuarios del agua de riego y autoridades de agua; realizar monitoreo de cuerpos de agua para seguimiento de la contaminacin probable por vertidos de los sistemas de riego, etc.; y cumplir el acatamiento de las recomendaciones para el uso y manejo conservacionista de la tierra, por ejemplo, medidas protectoras contra la erosin hdrica y la salinizacin de los suelos; rotacin de cultivos; mantener o establecer cercas vivas, cortinas rompevientos; uso de abonos orgnicos y uso racional de agroqumicos.

Es recomendable el empleo de semilla certificada, as como el fortalecimiento y coordinacin de instituciones de investigacin, del manejo del agua de riego, de comercializacin hortcola y extensin. La tecnologa de la agricultura ecolgica promueve la produccin agrcola conservando los recursos naturales elementales de la produccin de alimentos, tales como el suelo agua y biodiversidad. Estas acciones se basan en el respeto a las comunidades rurales (quienes aportan el material gentico mejor adaptado a las condiciones locales) y a los principios ticos y humanos en la realizacin de estas actividades.

Se deber cumplir con lo dispuesto en la Ley No. 765, Ley de Fomento A La Produccin Agroecolgica u Orgnica, se establece el fomento y promocin de los sistemas de produccin agroecolgicas y con la NTON-UPAG (Norma Tcnica Nicaragense Obligatoria de Caracterizacin, regulacin y certificacin de unidades de produccin agroecolgica). Artculo 52. ZONA DE PRODUCCIN Y CONSERVACIN BAJO SISTEMAS AGROFORESTALES (Z-PCA). Son zonas escarpadas de montaa, aptas para cultivos permanentes bajo sombra con produccin de carcter intensivo con sistemas sostenibles, comprender tierras que por sus caractersticas puedan ser dedicadas a la produccin de caf, cacao, forestal con actividades agrcolas moderadas, como fruticultura, horticultura y otras actividades compatibles, ganadera sostenible para produccin de leche, ganadera menor etc., son reas frgiles, requieren obras de proteccin. Incluye suelos con limitaciones para el desarrollo de actividades agropecuarias de forma mecanizada, restringidas por su poca profundidad efectiva, y pedregosidad. Est localizada sobre toda el rea rural, cubriendo las Comarcas Las Dispersas, El Edn, Los Ros, La Francia y La Borgoa.

En esta categora de manejo se han clasificado las zonas con pendientes entre el 8% y el 15%, o que presentan limitaciones severas por erosin y por susceptibilidad a la inestabilidad. Su uso deber incluir necesariamente prcticas de conservacin de suelos y de agua, asocindolas con prcticas silvopastoriles en sistemas de produccin pecuaria. Igualmente en esta zona se deben adoptar medidas preventivas sobre el uso de la tierra concerniente a la regulacin de los mtodos de cultivo y del manejo de la vegetacin, segn Normas del Ministerio Agropecuario y Forestal (MAGFOR) y del Ministerio del Ambiente y de los Recursos Naturales (MARENA).

El uso de los terrenos con pendientes superiores al 15% (quince por ciento) est condicionado a la conservacin de la cobertura vegetal, determinndose prcticas de cultivos que no afecten el suelo provocando, por ende, la degradacin del mismo; no se permite el movimiento de tierra en estas reas, a menos que se identifique, a travs de previo estudio de suelo, la posibilidad de extraer algn tipo de roca industrial.


En estas reas se prohbe el corte de rboles en cualquiera de sus modalidades y se prohbe el aprovechamiento forestal de la tala rasa, el uso de plaguicidas y la remocin total de la vegetacin herbcea

Se recomienda introducir el componente arbreo en los sistemas productivos agropecuarios y prcticas agroecolgicas, bajo diferentes arreglos espaciales, empezando por la construccin y o conservacin de cercas vivas, cortinas rompe vientos, cultivos en callejones, plantaciones forestales mixtas, sobre todo de especies nativas; as como el manejo forestal sostenible de bosque natural, crear reservas de conservacin de bosques y de vida silvestre en fincas productivas y Reservas Silvestres Privadas. Es obligatorio el cumplimiento de la ley 462, las leyes vinculadas al sector forestal y que estn relacionadas con la proteccin y manejo del recurso en el municipio.

Seccin IV Zonas de Actividades Mixtas

Artculo 53. ZONAS DE ACTIVIDADES MIXTAS. A las Zonas de Actividades Mixtas le corresponden aquellas reas destinadas a la localizacin de actividades relacionadas con comercio, servicio, turismo y vivienda. Esta se dispone sobre accesos y vas principales, formando corredores de diferentes usos. De acuerdo con el tipo de actividad realizada en cada zona, stas se clasifican en:

A. ZONA DE CORREDOR DE VIVIENDA Y SERVICIOS (Z-CVS). Le corresponden

aquellas reas en las que se combinan de manera relativamente equitativa, las

actividades habitacionales y de servicio; adems, son reas de transicin entre las

zonas de vivienda y los sitios de mayor concentracin de actividades comerciales y de

servicio al nivel de ciudad. Se localiza sobre el acceso principal a la Ciudad, sobre las

vas del Casco Urbano de Ticuantepe (Barrio Medardo Andino), con un ancho de

100,00 metros a ambos lados del eje de la va, combinando actividades habitacionales

y de servicios varios, sociales y personales.

Las regulaciones para esta zona sugieren un alto ndice de ocupacin del suelo y edificios de hasta cuatro pisos de altura, restringiendo el uso habitacional en la primera planta por razones de contaminacin por ruidos y gases.

A.1. Rgimen de Uso del Suelo:

a.1.1 Usos Predominantes: Vivienda y Servicios varios (sociales, comunales y personales).

a.1.2 Usos Secundarios: Clnicas privadas, laboratorios, servicios sociales, supermercados, tiendas de electrodomsticos, ventas de vehculos, gasolineras, servicios financieros, entre otros.

a.1.3 Usos Complementarios: Talleres, estudios fotogrficos, peluqueras, y usos incidentales. a.1.4 Usos Prohibidos:

No se permite el uso comercial a gran escala.



A.2 Subdivisin del Suelo a.2.1 Tamao Mnimo de Lote: 600.00 m a.2.2 Frente Mnimo: 18.00 m.

A.3 Retiros a.3.1 Retiro Frontal: 0.00 del 1er al 3er piso y de 4.00mts. 4to piso.

a.3.2 Retiro de Fondo: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso 4.00 m. el 4to. piso.

a.3.3 Retiro Lateral: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso en ambos lados. 4.00 m. en el 4to. piso.

A.4. Factores Mximos de Ocupacin a.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.58 a.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 1.74

B. ZONA DE CORREDOR DE VIVIENDA, COMERCIO Y SERVICIO (Z-CVCS), le

corresponden aquellas zonas localizadas a lo largo de las vas principales de la ciudad

donde se combinan reas comerciales y de servicios a nivel de ciudad, combinados

con usos habitacionales. Tiene un ancho de 100,00 metros a ambos lados del eje de la

va, permitiendo el desarrollo en ambas bandas de stas. El uso predominante es el

comercio y servicio especializado, servicios sociales, comunales y personales,

combinado con usos y actividades de uso habitacional con densidades medias. Se

localiza a lo largo de las vas principales de la Ciudad, entre el Lmite Municipal, sobre

el eje vial de Carretera a Masaya y el Lmite del rea Urbana de Ticuantepe, y entreel

Lmite del rea Urbana y el Centro Urbano de Ticuantepe (Barrio Medardo Andino).

B.1. Rgimen de Uso del Suelo:

b.1.1 Usos Predominantes: Vivienda, comercio y servicio especializado.

b.1.2 Usos Secundarios: Esparcimientos, servicios profesionales, domsticos, establecimientos, boutique, servicios financieros.

b.1.3 Usos Complementarios: Usos incidentales o condicionados.

b.1.4 Usos Prohibidos: No se permite el uso habitacional en esta zona con grandes intensidades, restringiendo el uso habitacional en la primera planta por razones de contaminacin por ruidos y gases.

B.2 Subdivisin del Suelo b.2.1 Tamao Mnimo de Lote: 1,000.00 m b.2.2. Frente Mnimo: 20.00 m.


B.3 Retiros b.3.1 Retiro Frontal: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso.

4.00 m. 4to. piso. b.3.2 Retiro de Fondo: 3.00 m. del 1ro. al 3er. piso 4.00 m. el 4to. piso.

b.3.3 Retiro Lateral: Retiro mnimo del Reglamento de la Construccin vigente. 1ro. al 3er. piso en ambos lados.

4.00 m. 4to. piso. En ambos lados.

B.4. Factores Mximos de Ocupacin b.4.1. Factor de Ocupacin del Suelo (F.O.S. mximo) 0.61 b.4.2. Factor de Ocupacin Total (F.O.T. Mximo) 2.24

A. ZONA DE CORREDOR DE VIVIENDA Y TURISMO (Z-CVT).Le corresponden las

reas destinadas a instalaciones de tipo turstico combinadas con vivienda. Sobre ella

se combinan nuevos desarrollos habitacionales de densidades medias y bajas, con

actividades mixtas de comercio minorista y turismo,

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