Repoblamiento en Santiago

UrbanoISSN: [email protected] del Bo BoChile

Verdugo Valenzuela, MauricioPrograma de repoblamiento comuna de Santiago: Un programa de gestin urbana.

Urbano, vol. 6, nm. 8, septiembre, 2003Universidad del Bo Bo

Concepcin, Chile

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URBANO URBANO URBANO URBANO URBANO SEPTIEMBRSEPTIEMBRSEPTIEMBRSEPTIEMBRSEPTIEMBRE E E E E 2003 53 2003 53 2003 53 2003 53 2003 53

PPPPPROGRAMA DE REPOBLAMIENTO COMUNA DEROGRAMA DE REPOBLAMIENTO COMUNA DEROGRAMA DE REPOBLAMIENTO COMUNA DEROGRAMA DE REPOBLAMIENTO COMUNA DEROGRAMA DE REPOBLAMIENTO COMUNA DESANTIAGO: UN PROGRAMA DE GESTION URBANASANTIAGO: UN PROGRAMA DE GESTION URBANASANTIAGO: UN PROGRAMA DE GESTION URBANASANTIAGO: UN PROGRAMA DE GESTION URBANASANTIAGO: UN PROGRAMA DE GESTION URBANA11111

Mauricio Valenzuela VerdugoMauricio Valenzuela VerdugoMauricio Valenzuela VerdugoMauricio Valenzuela VerdugoMauricio Valenzuela Verdugo22222

Perfil del lugarPerfil del lugarPerfil del lugarPerfil del lugarPerfil del lugar

En cuanto a su situacin geogrfica y topogrfi-ca, la ciudad de Santiago se encuentra ubicada en unvalle precordillerano de la Cordillera de Los Andes,a unos 100 kilmetros del Ocano Pacfico; y se hadesarrollado en una cuenca hidrogrfica de 60 kil-metros de largo en el sentido norte sur, y unos 40kilmetros de ancho en el sentido oriente poniente.Su aspecto general es de una planicie con pendienteaproximada de un 1% en el sentido oriente poniente,y con una altura promedio en torno a los 500 metrossobre el nivel del mar. Esta cuenca se encuentrarodeada en todo su entorno por cordones montao-sos de una altura promedio de 1.500 metros, con unaapertura hacia la Cordillera de Los Andes (denomi-nado Cajn del Maipo), y otras dos aperturas (unahacia el norte y la otra hacia el sur) que no coincidenlinealmente, lo que no permite una ventilacin delvalle en el sentido horizontal de sur a norte.

Climticamente, la cuenca de Santiago est clasi-ficada como mediterrnea, es decir con Veranos cli-dos (hasta 35 C), secos (sin lluvia) y largos (6 meses).Las estaciones de Otoo e Invierno son ms bienfrescas y ligeramente fras (-1 C como mnimo) y conpocas lluvias (no ms de 15 a 20 das al ao).

La temperatura media anual alcanza los 15 C, entanto que la precipitacin media anual se ha conside-rado en los 300 mm., catalogndose como ao normaleste nivel de lluvias. Respecto a los vientos del valle,estos estn dirigidos por la accin del anticicln delPacfico, que es un centro de altas presiones, y sedesplaza a 20 y 30 de latitud sur.

Durante la mayor parte del ao caen sobre elvalle estas masas de aire lentas y permanentes, pro-ducindose el choque de las masas que asciendenconformndose una capa de inversin trmica que nopermite la ventilacin del valle, especialmente enInvierno, en que se ubica a baja altura no permitiendola difusin vertical ni horizontal de los contaminan-tes atmosfricos. Esta capa de inversin trmica slodesaparece en invierno cuando el valle es afectadopor depresiones o mal tiempo con lluvias prolonga-das.

La estabilidad de esta situacin climtica delvalle en que se asienta la ciudad de Santiago, ligadoa los fenmenos que determinan la produccin de los

distintos componentes de contaminantes atmosfri-cos, llev al gobierno nacional -en octubre de 1996- adeclarar la Regin Metropolitana de Santiago comozona saturada por cuatro contaminantes (Monxidode Carbono, Partculas Totales en Suspensin, Mate-rial Particulado Respirable y Ozono) y en estadolatente por un quinto (Dixido de Nitrgeno).

En trminos administrativos y jurisdiccionales,la Municipalidad de Santiago es la instancia de Go-bierno Local responsable de la administracin de lacomuna central de un Area Metropolitana de 4,7millones de habitantes (casi el 40% de la poblacintotal de pas), repartida en 34 municipios que ocupanuna extensin total de 230.000 hectreas, y en unasuperficie urbana consolidada equivalente al 20% deltotal, lo que arroja una densidad promedio de laciudad en torno a los 100 habitantes por hectrea.

Hacia principios de la dcada de los 90, cuandose dio inicio al Programa de Repoblamiento que aquse expone como caso de estudio, la comuna de Santia-go alojaba tan slo 230.974 habitantes, en una super-ficie total -casi enteramente urbanizada- de 2.230hectreas (poco menos del 10% de la superficie de los34 municipios que componen el Area Metropolitana),y con una densidad bruta de casi 104 habitantes porhectrea.

Sin embargo, esta situacin actual es fruto de unacelerado proceso de des-poblamiento residencialque experiment la comuna fundacional, en conjuntocon otras 10 a 12 comunas del rea central de laciudad. En efecto, entre 1940 y 1992, y mientras lapoblacin total de la ciudad creca casi 5 veces (de 952

Prdida de Poblacin Residente Comuna de Santiago

POBLACION COMUNAL SANTIAGOCENSOS 1940 - 1992

0

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

300.000

350.000

400.000

450.000

500.000

1940 1952 1960 1970 1982 1992

1 Primera parte del programa de repoblamiento Un programa de gestin urbana local estructurado en nuevas formas de asociacin entre el sector pblicoy privado 1990-1998.

2 Arquitecto Urbanista. Director de Planificacin Urbana - Secretara Comunal de Planificacin. Municipalidad de Santiago. Email: [email protected]

54 URBANO 54 URBANO 54 URBANO 54 URBANO 54 URBANO SEPTIEMBRE SEPTIEMBRE SEPTIEMBRE SEPTIEMBRE SEPTIEMBRE 200 200 200 200 20033333

mil a 4,7 millones de habitantes), la poblacin resi-dencial de la comuna de Santiago disminuy casi a lamitad, pasando de 444.196 habitantes en 1940 a pocoms de 230.000 en 1992.

Este proceso de despoblamiento residencial esparticularmente severo entre los aos 1960 y 1982,perodo en el que la comuna de Santiago perdi170.000 habitantes, que equivalen al 80% del total dela poblacin que dej de vivir en la comuna de Santia-go durante los ltimos 100 aos.

Al modelo de desarrollo urbano claramente ex-pansionista que ha dominado la forma de hacer ciu-dad durante el ltimo siglo, se asigna como una de lascausas de este vaciamiento de su rea central, que haafectado no solo a la comuna de Santiago sino a unsector ms amplio. La explosin expansiva comenza fines de la dcada de los 30, cuando la poblacin demayores ingresos comenz a buscar una forma devida suburbana, ligado a la idea del emergente mode-lo de la ciudad jardn junto a la introduccin delautomvil.

En esta forma de la ciudad, de los 80 en adelante,el sector pblico tuvo un papel preponderante atravs de la ejecucin de programas de vivienda deinters social, mayoritariamente construidos sobrelas mrgenes de la ciudad perifrica, en un proceso deinstalacin que va a provocar adems una fuertesegregacin socio espacial de la poblacin.

En trminos de la administracin de recursosfinancieros es posible sealar que el Municipio deSantiago, es el ms poderoso y autnomo de la ciu-dad y del pas, dada la estabilidad en el crecimientode sus recursos propios permanentes. Actualmente el

Apacible barrio de casco antiguo de Santiago y que ha experimentado despoblamiento residencial.Apacible barrio de casco antiguo de Santiago y que ha experimentado despoblamiento residencial.Apacible barrio de casco antiguo de Santiago y que ha experimentado despoblamiento residencial.Apacible barrio de casco antiguo de Santiago y que ha experimentado despoblamiento residencial.Apacible barrio de casco antiguo de Santiago y que ha experimentado despoblamiento residencial.


presupuesto municipal anual de la comuna de San-tiago equivale a 110 millones de dlares.

Tema del caso. Repoblamiento residencial dereas centrales deprimidas en su rol habitacional

Concepto clave de la gestin realizadaConcepto clave de la gestin realizadaConcepto clave de la gestin realizadaConcepto clave de la gestin realizadaConcepto clave de la gestin realizadaLa recuperacin y el fortalecimiento del rol resi-

dencial de las reas centrales deprimidas de las ciu-dades, pueden generar beneficios sociales, econmi-cos y ambientales a su comunidad, por medio de unaintegracin a la planificacin de los usos de suelo deun modelo eficiente de gestin urbana que asocieestratgicamente al sector privado, al gobierno nacio-nal y al municipio, para revertir la espiral de deterio-ro que afecta a estas zonas.

Los beneficios econmicos y sociales de repoblarreas centrales en proceso de vaciamiento residen-cial, se expresan como ahorros en los costos diferen-ciales que para el nivel pblico representa la localiza-cin alternativa dentro de la ciudad de nuevos resi-dentes, en consideracin a las inversiones que sedeben realizar para equilibrar el nivel de dotacin deequipamientos y servicios que en la actualidad ofreceesta rea central.

Los beneficios ambientales del repoblamiento encambio, son relevantes en cuanto a la modificacin enla matriz de origen y destino de viajes en la ciudad,desconcentrndolos, reduciendo su nmero, distan-cia y tiempo, y por ende disminuyendo las emisionesde contaminantes atmosfricos provocadas por lasfuentes mviles, sean realizados estos viajes en trans-porte pblico o privado.

Nombre del proyecto o programa. Programa deRepoblamiento de Santiago

Objetivos del programaObjetivos del programaObjetivos del programaObjetivos del programaObjetivos del programaRecuperacin habitacional de la comuna de San-

tiago, rea central de una aglomeracin metropolita-na de 5 millones de habitantes; que experiment unvaciamiento residencial en los ltimos 50 aos, pro-vocado por la dominancia de un modelo de desarro-llo urbano claramente expansionista, apoyado por laemergencia de un estilo de vida suburbano de ciudadjardn y la creciente incorporacin del automvil enlos modos de desplazamiento de las personas.

ResumenResumenResumenResumenResumenEstableciendo una nueva forma de relacin con

la sociedad civil, a comienzos de los 90, el Municipiodesarroll un programa de participacin de la comu-nidad residente y usuaria de la comuna, a objeto de

acordar en conjunto una propuesta bsica para eldesarrollo local de Santiago. Este proceso, denomina-do Primera Convencin de Santiago, moviliz a msde 60.000 personas, y logr consolidar una Visin dedesarrollo para la comuna que se expres como eldeseo de Renovar Santiago como un Centro Metro-politano Atractivo, Eficiente y Humano.

Entre las propuestas estratgicas sealadas porla comunidad para conseguir este propsito, figura-ba en primer lugar la necesidad de Recuperar el RolResidencial de la comuna, lineamiento que se mate-rializ a travs de la creacin e posterior implemen-tacin del Programa de Repoblamiento de Santiago.

Las estrategias que impuls el Programa de Re-poblamiento, tuvieron diversos mbitos de accin,concentrndose particularmente en la creacin porparte del Gobierno Central, de un marco de incenti-vos y estmulos para la Renovacin Urbana, querompieran la inercia del deterioro de las reas centra-les de las ciudades. Pero tambin desarroll lneasestratgicas de accin dirigidas al sector privado(residentes actuales y potenciales, as como al sectorinmobiliario); modernizando de paso la forma insti-tucional del Gobierno Local para hacer gestin urba-na pblica de alto nivel.

Importancia del temaEl proceso de deterioro y prdida de poblacin

como consecuencia de la prdida de calidad en lascondiciones de vida, no slo afect a la comuna deSantiago, sino que a un amplio espacio interior de laciudad, no siendo -en consecuencia- un fenmeno decarcter local, ni mucho menos exclusivo de estarealidad latinoamericana, sino que un proceso quenicamente puede ser adecuadamente comprendidoe intervenido en la escala de toda la ciudad.

Algunas de las razones que explican este fen-meno son: la ausencia de polticas urbanas y la faltade una visin de ciudad que sus actores principales yel gobierno hubieran hecho propias; la ausencia de un

Transporte hacia nuevas comunas, las que han crecido con elTransporte hacia nuevas comunas, las que han crecido con elTransporte hacia nuevas comunas, las que han crecido con elTransporte hacia nuevas comunas, las que han crecido con elTransporte hacia nuevas comunas, las que han crecido con eldespoblamiento residencial del casco antiguo de Santiago.despoblamiento residencial del casco antiguo de Santiago.despoblamiento residencial del casco antiguo de Santiago.despoblamiento residencial del casco antiguo de Santiago.despoblamiento residencial del casco antiguo de Santiago.


gobierno metropolitano o al menos una instancia decoordinacin intermunicipal; el desarrollo no planifi-cado en extensin, en el que el sector pblico tuvo unrol principal a travs de la ejecucin de programas devivienda social; el desinters manifiesto por el patri-monio acumulado en trminos de inversiones enedificios, infraestructura y servicios; la invasin delespacio pblico por el comercio informal; la prolife-racin de sitios baldos o eriazos; las dificultadescrecientes de accesibilidad al centro de la ciudad y;entre otras, la mezcla excesiva de usos de suelo quecompetan bajo el principio de la ley del ms fuerte.

Revertir el proceso de despoblamiento del cen-tro de la ciudad puede ser considerada entoncescomo una de las iniciativas de mayor sustentablidady cuidado con el medio ambiente, de toda experien-cia de gestin urbana pblica llevada a cabo durantelos ltimos 20 aos en Chile. Ello por cuanto suaccin respecto a la recuperacin del valor residen-cial en los usos de suelo de las reas centrales de laciudad, constituye una accin de planeamiento ygestin urbana orientados hacia el desarrollo susten-table de su comunidad.

Descripcin del casoAn cuando el Programa de Repoblamiento no

toma forma como tal sino hasta comienzos de los 90,la preocupacin por la recuperacin urbana de lacomuna es bastante anterior, incluso se advierte elloen los estudios Poltica de Remodelacin de la co-muna de Santiago realizado por una comisin con-formada por representantes del Ministerio de Vi-vienda, el Colegio de Arquitectos y el propio muni-cipio, en agosto de 1976; o el documento de trabajoDeterioro y Despoblacin de un par de mesesantes.

Guiado por esta preocupacin es que el Munici-pio de Santiago crea la Corporacin para el Desarro-llo de Santiago (Cordesan) el 27 de diciembre de1985, la que en los aos siguientes va a constituirsecomo el principal promotor de toda actividad rela-cionada con la implementacin de dicho programa.

La Cordesan se constituye entonces como insti-tucin de derecho privado, con personalidad jurdi-ca, sin fines de lucro, y que mediante el esfuerzoconjunto y organizado de personas, instituciones yempresas tiene por objetivo general el desarrollo dela comuna de Santiago. Entre sus objetivos ms espe-cficos figuran:

Organizar, promover, planificar, coordinar yejecutar proyectos para el Desarrollo Urbanstico,Econmico y Social de la Comuna, mediante accio-nes de Diseo, Remodelacin, Renovacin, Rehabili-tacin, Reconstruccin, Edificacin, Arborizacin,Descontaminacin, Prevencin del Deterioro Urba-no y Conservacin del Patrimonio Arquitectnico.

Elaborar estudios, trabajos de investigacin yplanes experimentales, con el objeto de impul-sar el Desarrollo de la Comuna.

Servir de enlace entre las Empresas Adheren-tes, las Entidades Financieras y la Municipali-dad.

Evaluar los resultados de las acciones desarro-lladas

Financiar o prestar asesora tcnica a activida-des de estudio e investigacin que se ejecutenpor otras instituciones.

Sin embargo, en el mbito de sus facultades esdonde figuran aquellos aspectos que van a consoli-darla como un eficiente articulador de los interesesdel Gobierno Local con los del sector pblico engeneral, y con los distintos y diversos grupos deinters que se encontraban actuando en el territoriocomunal. Entre estas facultades figuran las siguien-tes:

Recibir contribuciones y aportes en general depersonas naturales o jurdicas.

Administrar su patrimonio conforme a lasdisposiciones de su Estatuto.

Celebrar actos y contratos con instituciones,organismos, empresas o trabajadores.

Contratar emprstitos mediante la emisin devalores de oferta pblica o privada

Adquirir, vender y arrendar bienes muebles einmuebles y celebrar todos aquellos contratosnecesarios para cumplir con sus objetivos

Para el cumplimiento de su cometido la Corde-san se organiza en torno a un Consejo de Adminis-tracin presidido por el mismo Alcalde de la comu-na de Santiago, y en base a una estructura de asocia-dos donde se encuentran representadas diversasinstancias de la vida pblica local. Actualmenteeste Consejo de Administracin est compuesto porcuatro bancos (Banco del Desarrollo, Hipotecario yde Fomento BHIF, de A. Edwards y de Chile); tresorganizaciones no gubernamentales (Taller Norte,Sur Profesionales e Instituto Ro Colorado); cincouniversidades (Universidad de Chile, Catlica deChile, Nacional Andrs Bello, Diego Portales y Ar-cis); tres empresas de servicios pblicos (ChilectraMetropolitana, Telefnica S.A. y Metro S.A.); cincoasociaciones (Cmara de Comercio de Santiago,Cmara Chilena de la Construccin, Asociacin deCorredores de Propiedades, Colegio de Arquitec-tos y la Confederacin de Pequeos Industriales yArtesanos); y dos cooperativas de vivienda (Coope-rativa Abierta de Viviendas Habitacoop y Funda-cin Invica).

Durante sus primeros aos de funcionamiento,la Cordesan se avoc principalmente a la elaboracin


de estudios y diagnsticos que permitieran conoceren detalle el proceso de despoblamiento que venaexperimentando la comuna central, cuales eran suscausas estructurales, y de que forma se podan acti-var iniciativas de renovacin que apuntaran a larecuperacin de la vitalidad urbana de la cual habagozado este sector de la ciudad tradicionalmente.

Es as como en 1987 la Cordesan public unestudio denominado Imperativo de la Recupera-cin Urbana: Algunos Costos de la Expansin, quetena como propsito contribuir al desarrollo deacciones urbanas que permitieran renovar los cen-tros histricos de las ciudades, que hasta entoncesexperimentaban un fuerte proceso de deterioro comoconsecuencia del modelo expansionista imperante.En l se describen los antecedentes de un sector de lacomuna de Santiago -sector Centro Poniente- entrminos de su oferta ociosa de equipamientos einfraestructura de servicios, para luego establecerlos costos diferenciales que le implicaban al sectorpblico como inversin social, el localizar un nuevohabitante residencial en el centro o en la periferiaexpansiva de la ciudad.

Para realizar esta comparacin se calcul loscostos de instalacin de un nuevo habitante en trmi-nos de sus requerimientos de infraestructura de ser-vicios (Abastecimiento de Agua Potable, Evacuacinde Aguas Servidas, Evacuacin de Aguas Lluvia,Abastecimiento de Energa Elctrica, y Vas de Acce-so y Circulacin), as como en sus demandas deequipamientos (para el caso de esta investigacinslo se consideraron los equipamientos de Salud,Educacin, Vigilancia Policial y, Deportes y Recrea-cin), tomando como base la comuna de Santiagorespecto de las comunas perifricas de Renca y LaPintana.

Los resultados de este estudio fueron conclu-yen-tes: mientras los costos sociales de las inversio-nes necesarias de realizar para incorporar un nuevoresidente en la comuna de Santiago ascendan ape-nas a US$ 363, en la periferia llegaban a los US$ 6.487.Este sera a futuro uno de los antecedentes mssignificativos con que se argument la necesidad decrear una lnea de subsidio habitacional especial-mente dirigida a la construccin habitacional en lazonas definidas como de Renovacin Urbana, y quecomplementar los beneficios tributarios que otor-gaba la Ley de Renovacin Urbana, promulgada elmismo ao 1987.

Con este argumento, que indicaba que localizarun nuevo habitante en la comuna de Santiago era 16veces ms barato (a nivel de inversin social) que enla periferia, el municipio y la Cordesan gestionaronante el Gobierno Central la creacin (en 1992) de unSubsidio estatal espacial para las viviendas que seconstruyeran en las denominadas Zonas de Renova-

cin Urbana, y postuladas dentro del sistema gene-ral unificado del subsidio habitacional.

Este se constituy en un impulso decisivo alproceso de recuperacin urbana de centros urbanosdeprimidos en su condicin residencial, por cuantoimplic una modificacin sustantiva en la estructurafinanciera de los subsidios habitacionales; colocan-do a estas zonas de renovacin urbana en una situa-cin de discriminacin positiva respecto de su com-petitividad metropolitana frente a la oferta de vi-viendas.

En efecto, cuando uno postula adquirir una vi-vienda -por intermedio del sistema general unifica-do de subsidio habitacionalde hasta US$ 13.889,puede optar a un subsidio equivalente a US$ 3.889, siesta residencia se encuentra fuera de las zonas derenovacin urbana. Sin embargo, s la misma vivien-da est dentro de la zona, el monto del subsidio seincrementa en un 43% llegando a US$ 5.556, es decirun 40% del valor total de la vivienda.

Otra caracterstica del subsidio especial de reno-vacin urbana, lo constituye su monto fijo indepen-diente del valor de la vivienda, contrario al subsidiotradi-cional, que disminuye en monto y porcentajeen la medida que se incrementa el valor de la solu-cin habitacional. En la vivienda ms cara que puedeoptar por este sistema, de hasta US$ 41.667, el subsi-dio tradicional es de US$ 2.500, en tanto que el dereno-vacin urbana se mantiene en los US$ 5.556, loque representa un incremento relativo del 122%.

En otro orden de cosas, y el mismo ao 1988, lamunicipalidad de Santiago contrataba a la PontificiaUniversidad Catlica de Chile para desarrollar atravs de sus facultades de Arquitectura y Econo-ma, los estudios tendientes a la formulacin de unPlan de Desarrollo Urbano, Econmico y Social parala comuna.

La recuperacin democrtica del pas en 1990despus de 17 aos de dictadura militar, posibilit almunicipio de Santiago -entre otras instancias de go-

Cuadro Resumen de las Inversiones Necesarias de Realizarpara Incorporar un Nuevo Residente

Item CENTRO PERIFERIA

INFRAESTRUCTURA 178 740Abastecimiento Agua Potable 45 236

Evacuacin Aguas Servidas 12 98

Evacuacin Aguas Lluvias 0 12

Abastecimiento Energa Elctrica 112 161

Vias de Acceso y Circulacin 9 234

EQUIPAMIENTO 185 5.747Salud 0 237

Educacin 0 4.100

Vigilancia Policial 113 1.361

Deportes y Recreacin 72 49

TOTAL 363 6.487Montos Expresados en US$


bierno- la suscripcin de un nuevo pacto social basa-do en la construccin de un acuerdo comunitario conlos actores sociales y grupos de inters, respecto a la

visin de desarrollo -deseada y posible- para la co-muna de Santiago en el horizonte del ao 2000. A esteproceso de participacin de la sociedad civil se ledenomin Primera Convencin de Santiago, y de allse desprendieron los principales lineamientos de ac-cin a los que el municipio se aboc de maneraprioritaria.

El imperativo de la accin estuvo dominado porla idea de Renovar y Repoblar la comuna de Santiago,recuperando su rol residencial prioritario y fortale-ciendo su identidad barrial tradicional, como unamanera de construir un centro urbano metropolitanoatractivo, eficiente y humano.

Concertada esta visin de desarrollo, el munici-pio y la Cordesan se abocaron a la formulacin de unaestrategia que diera cuenta de estas demandas socia-les, y formul el denominado Programa de Repobla-miento de Santiago, que en sus fases efectivas seimplement en la articulacin de acciones concerta-das en tres niveles distintos pero complementarios.

De esta forma se consolidaron tres frentes degestin, respecto de los cuales las estrategias fueronlas siguientes:

Comparacin de la Estructura FinancieraSubsidio Tradicional y de Renovacin Urbana

VIVIENDA HASTA US$ 13.889 TRADICIONALRENOVACION

URBANA

SUBSIDIO ESTATAL 3.889 5.556

AHORRO POSTULANTE MINIMO 1.389 1.389

CREDITO PRIVADO MAXIMO 8.611 6.944


URBANA





URBANA




Montos Expresados en US$

Programa de rehabilitacin urbana que fomenta el mejoramiento de viviendas antiguas de barrios de la comuna de Santiago.Programa de rehabilitacin urbana que fomenta el mejoramiento de viviendas antiguas de barrios de la comuna de Santiago.Programa de rehabilitacin urbana que fomenta el mejoramiento de viviendas antiguas de barrios de la comuna de Santiago.Programa de rehabilitacin urbana que fomenta el mejoramiento de viviendas antiguas de barrios de la comuna de Santiago.Programa de rehabilitacin urbana que fomenta el mejoramiento de viviendas antiguas de barrios de la comuna de Santiago.


En el nivel instrumental, las acciones se concen-traron principalmente en gestionar ante el GobiernoCentral el perfeccionamiento del marco jurdico exis-tente, relacionado fundamentalmente con la pro-mulgacin de la Ley de Renovacin Urbana, la defi-nicin de sus zonas en el nivel local, y la promocinde los beneficios tributarios que su aplicacin gene-raba para los propietarios e inmobiliarias. Ademsde lo anterior se gestion la implantacin de laestructura de incentivos a las personas (futuros resi-dentes) a travs del subsidio especial de renovacinurbana.

En el mbito de la gestin pblico-privada, sedesarroll una estrategia de articulacin de intere-ses que responda a tres preguntas claves:

Quin quiere vivir en el Centro?Para ello el Municipio a travs de su Unidadde Vivienda, abri un registro de personasinteresadas en vivir en la comuna denomina-do Bolsa de Demanda, asesorndolas en tr-minos de ofrecer los planes ms aptos para laadquisicin de vivienda de acuerdo a su reali-dad socioeconmica, asegurando de paso unvolumen de compradores potenciales

Quin quiere vender su propiedad?La Cordesan localiz sitios y propiedades sus-ceptibles de ser escenario de un proyecto in-mobiliario nuevo constituyendo un Banco deTerrenos, gestion la transaccin entre los pro-pietarios vendedores y las inmobiliarias com-pradoras, o participando directamente en lacompra en funcin de sus atribuciones espe-ciales

Quin quiere construir Viviendas?A partir de los antecedentes de la Bolsa deDemanda y del Banco de Terrenos, se busc ala Empresa Constructora o Inmobiliaria dis-puesta a construir las viviendas requeridas enlos terrenos ofertados, firmando un Conveniode Accin Conjunta denominado Conveniode Repoblamiento.

El tercer frente de gestin, estuvo definido porlas acciones desarrolladas en forma directa por elMunicipio y la Cordesan, relacionadas en lo perti-nente con la marcha de una Campaa de Mejora-miento de la Imagen del centro, y la realizacindirecta de inversiones locales destinadas a incre-mentar estas ventajas comparativas de la centrali-dad, particularmente en el espacio pblico.

De esta forma se puso en prctica una fuertecampaa pblica de mejoramiento de la imagen deSantiago, como un lugar con las mejores condiciones

para habitar, auspiciando y patrocinando el conjun-to de proyectos que construy el Programa de Repo-blamiento en su etapa inicial. Se destac la ampliaoferta de servicios locales, la disponibilidad de unavariada gama de equipamientos de salud y educa-cin, el acceso a la cultura, la proximidad al lugar detrabajo, la gran disponibilidad de reas verdes, laptima dotacin de infraestructura pblica, entreotros. Paralelamente se implement una estrategiade mejoramiento de los espacios pblicos existentes(plazas y paseos peatonales), as como la creacin denuevas reas verdes de gran impacto metropolitano(Parque de los Reyes, Parque Almagro).

En sntesis, el Programa de Repoblamiento ope-r de esta forma durante los primeros aos, basadosadems en una poltica local de vivienda nueva queresponda a tres necesidades bsicas de la comuna:

A la recuperacin del parque habitacional per-dido histricamente a causa del deterioro queexperimentaba la comuna como consecuenciade los mltiples factores a que ya se ha hechomencin.

A la remodelacin del parque residencial exis-tente que presentaba un nivel de deterioroestructural tan alto que lo haca irrecuperable,adems del alto riesgo en su condicin dehabitabilidad.

A la necesidad de aumentar la poblacin comu-nal para recuperar y alcanzar densidades ur-banas que razonablemente equilibraran el altoestndar de equipamientos y servicios que lacomuna ya posea como stock edificado.

Adems de lo anterior, se program la necesi-dad de apoyar a los sectores de escasos recursos de lacomuna, que hasta antes del programa solo tenan laalternativa de migrar hacia la periferia de la ciudad,en la lgica del modelo expansivo de crecimientourbano. Por esta va el municipio cumpla su rolsocial frente a las perspectivas de desarrollo local,estructurando esquemas de accin distintos en fun-cin de la poblacin objetivo que se postulaba comobeneficiaria:

Para las viviendas de estratos bajos (hasta US$13.900), los esfuerzos deban concentrarse en aumen-tar los subsidios estatales directos, y se asuma que lagestin deba ser realizada en forma directa por elmunicipio.

Para las viviendas de estratos medios (entreUS$ 13.900 y US$ 27.800), se estima que la interven-cin del municipio es fundamental en romper lainercia de la baja o nula actividad inmobiliaria delmercado, ya que el sector privado no haba podido,o bien no le haba sido atractivo operar para esteestrato hasta entonces.


Para las viviendas deestratos medios-altos (en-tre US$ 27.800 y US$55.600), se estimaba que lalabor del municipio debaser de apoyo, tal como me-joramientos del entorno f-sico, as como de los servi-cios, y facilitar adems lagestin privada en el m-bito de las tramitacionesmunicipales previas a laobtencin de los permisosde edificacin y autoriza-ciones de uso.

Adems de lo anteriory valido para todos los es-tratos, se deba garantizartanto al sector privado in-mobiliario como al grupode nuevos residentes, quelas condiciones normati-vas contenidas en los ins-trumentos de planifica-cin urbana, de aquellosbarrios en proceso de re-novacin iban a preservarsus aptitudes residencia-les, restringiendo al mxi-mo la instalacin en ellosde usos de suelo econmi-camente rentables peroambientalmente incompatibles con el destino habi-tacional.

En el desarrollo ms estructurado del Progra-ma de Repoblamiento desde 1992 a la fecha, haexperimentado varias transformaciones con las quese ha respondido adecundose a los diversos esce-narios que se han ido presentando, y que se puedencaracterizar en las siguientes fases:

Fase Inicial (1992-1994)Fase Inicial (1992-1994)Fase Inicial (1992-1994)Fase Inicial (1992-1994)Fase Inicial (1992-1994)Este perodo se consolida en la identificacin

de la demanda habitacional en trminos de sucaracterizacin socioeconmica, tratando de cons-truir el perfil del nuevo residente en cuanto a susparmetros adquisitivos, y sus demandas comorequerimientos del producto habitacional expresa-dos estos como estndares tcnicos mnimos. Coneste propsito se desarrolla un proyecto habitacio-nal piloto denominado Esperanza, que permitidefinir el rango de la oferta a fomentar entre losUS$ 14.000 y US$ 25.000.

En esta fase la Bolsa de Demanda consolida lainscripcin de 1.500 grupos familiares maduros,es decir con las condiciones de ahorro necesariaspara optar a proyectos habitacionales en oferta, y

que adems de estar habilitados, se encuentraninteresados por acceder a soluciones de viviendade hasta US$ 25.000 localizadas en el interior de lacomuna de Santiago como condicin prioritaria deresidencia.

En el mismo ao 1992, el Ministerio de Vivien-da implementa el denominado Subsidio Especialde Renovacin Urbana de 200 UF (US$ 5.556) alcual ya se hizo mencin detallada, el cual fue apli-cado por primera vez el ao siguiente, en un pro-yecto habitacional generado a partir del modelogestin implementado por el Programa de Repo-blamiento.

An as, en este perodo se pudo observar ungran desinters del sector privado por generar ofertahabitacional en la comuna, a pesar de los incenti-vos otorgados por el subsidio habitacional espe-cial, y por el gran contingente de postulantes habi-litados e interesados en adquirir una vivienda enSantiago que haba consolidado el registro de laBolsa de Demanda. Para resolver esta situacin, seinvito al sector inmobiliario cooperativo, con elque se firm un convenio tripartito entre la Muni-cipalidad, la Cordesan y la Cooperativa Abierta de

Revitalizacin de barrios residenciales como parte del programa de repoblamiento urbano. BarrioRevitalizacin de barrios residenciales como parte del programa de repoblamiento urbano. BarrioRevitalizacin de barrios residenciales como parte del programa de repoblamiento urbano. BarrioRevitalizacin de barrios residenciales como parte del programa de repoblamiento urbano. BarrioRevitalizacin de barrios residenciales como parte del programa de repoblamiento urbano. BarrioHuemul, Santiago sur.Huemul, Santiago sur.Huemul, Santiago sur.Huemul, Santiago sur.Huemul, Santiago sur.


Viviendas Habitacoop (nica interesada en el lla-mado, y pionera en la revitalizacin habitacionalde la comuna).

En el convenio la municipalidad deba princi-palmente promocionar el Programa de Repobla-miento, captar y precalificar la demanda habitacio-nal, derivar la demanda a la Cooperativa, hacer unseguimiento y monitoreo del proceso constructivoy de adquisicin de viviendas, y participar -enconjunto con la Cordesan- en la definicin de losproyectos habitacionales. A la Cordesan le corres-ponda adems prestar asesora y gestin inmobi-liaria para la adquisicin de terrenos aptos para eldesarrollo de los proyectos (poniendo a disposi-cin el Banco de Terrenos elaborado al efecto), yparticipar en conjunto con la Cooperativa Habita-coop en las licitaciones de construccin de las vi-viendas. Finalmente la Cooperativa Habitacoopdeba organizar, preparar y postular la demanda alsubsidio habitacional y al crdito hipotecario, de-ba adquirir los terrenos, participar en la definicinde los proyectos de arquitectura y licitacin, ydesde luego construir la oferta habitacional.

Como resultado de la implementacin de estaprimera fase del programa, se gener la construc-cin de 3.582 unidades de vivienda nueva, organi-zada en 12 proyectos inmobiliarios, con lo que selogr revertir el proceso de decaimiento que sevena observando en las ltimas dcadas. Lo ante-rior tuvo dos efectos notables: en primer lugar sedespert el inters del sector privado no cooperati-vo por acceder a la Bolsa de Demanda, generandofuertes presiones para participar en el sistema deenlace; y en segundo trmino, la demanda crecien-te por vivienda ampli su rango en cuanto al valorde adquisicin, el que se elev incluso hasta valo-res en torno a los US$ 42.000 por unidad.

Fase de Ajuste (1995-1996) Fase de Ajuste (1995-1996) Fase de Ajuste (1995-1996) Fase de Ajuste (1995-1996) Fase de Ajuste (1995-1996)Como resultado de la primera fase, el progra-

ma experiment una reformulacin que lo adecuen sus trminos operativos, replanteando la vincu-lacin con el sector inmobiliario privado.

En primer lugar, se abri el acceso de otrasempresas e instituciones al sistema de enlace queofreca la Cordesan en trminos de articular laoferta y demanda residencial, que hasta entoncesno admita la actuacin en el territorio comunal devarias entidades inmobiliarias en forma simult-nea. Para ello, se firmaron nuevos convenios deaccin conjunta, ahora bipartitos entre la Cordesany las instituciones, donde se estableca bsicamen-te los trminos de la asociacin.

La Bolsa de Demanda debi ampliar el rangodisponible en cuanto al valor de la vivienda reque-rida, para concretar enlaces inmobiliarios en un

rango de hasta US$ 42.000. Para consolidar el inte-rs empresarial, el operador inmobiliario debacancelar a la Cordesan un derecho de acceso a lospostulantes que se encontraban registrados en laBolsa de Demanda, ingresos que se destinaran alfinanciamiento de una adecuada campaa de ima-gen local para asegurar el xito de la operacin.

Adems de ello, la Cordesan comenz a operarcomo un autntico agente promotor inmobiliario, ylas empresas le deban cancelar un porcentaje delvalor de las viviendas que vendiera directamente,en funcin de un nmero de unidades sobre el totalacordado en forma previa entre las partes. Estaforma de operar imprimi un componente de cali-ficacin ante la demanda, que deriv en velocida-des de venta superiores a las de construccin.

Sin embargo tambin se preserv el interssocial del programa, estableciendo una nueva rela-cin institucional con la Cooperativa Habitacoop(operador inmobiliario fundacional exclusivo delprograma), manteniendo en gran medida los tpi-cos anteriores, pero sin cobro de cnones de pro-mocin y venta, en funcin a que su mbito deaccin en materia de oferta habitacional seguamanteniendo el carcter social.

Hacia el trmino de esta fase en 1996, se habaconstruido 2.226 viviendas nuevas en un total de 9proyectos inmobiliarios.

Fase de Consolidacin (1997 a la fecha)Fase de Consolidacin (1997 a la fecha)Fase de Consolidacin (1997 a la fecha)Fase de Consolidacin (1997 a la fecha)Fase de Consolidacin (1997 a la fecha)A partir del ao 1997, el sector inmobiliario

asume en forma decidida la generacin de ofertahabitacional de diverso rango en la comuna deSantiago, sin que para ello fuere necesario la inter-vencin directa del Municipio o la Cordesan, limi-tndose esta ltima a la continuidad en la labor depromocin de imagen, y al establecimiento de nue-vos convenios bipartitas de accin conjunta, en losque se establece un sistema de enlace basado en elotorgamiento de asesora inmobiliaria y promo-cin de proyectos habitacionales, excluyendo loscompromisos de venta.

Desde entonces, un gran nmero de empresascomienza a operar en el mercado habitacional de laforma tradicional; es decir, adquiriendo terrenos yconstruyendo una oferta residencial, que se ponaa disposicin de los compradores a travs de unapromocin privada, sin usar la Bolsa de Demandao la asesora de la Cordesan en la adquisicin deterrenos o en la definicin del producto habitacio-nal.

Con estas tres fases bien definidas se imple-ment el Programa de Repoblamiento de Santiago,estructurando bsicamente nuevas formas de aso-ciacin entre el sector pblico y privado.

Repoblamiento en Santiago

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